Miranda F. —■ La Propiedad horizontal. Rev. A,-E,U., 50:119-44, 1964

Propiedad Horizontal - El Reglamento

de Copropiedad

Esc. Fernando Miranda

Profesor Titular de Práctica Notarial IV

Rambla ■Wilson 237

Montevideo.

SUMARIO: I) GENERALIDADES. 1) Ámbito positivo de la facultad reglamen-taria.

2) Límite de dicha facultad. 3) Medio de ejercerla. El reglamentó-, — II) CON-

CEP'TO. 4, S, 6) El reglamento es un conjunto die normas potestativas de origenvolitivo. — III) NATURALEZA. 7, 8) Reglamento y contrato clásico. 9) Defi-

nioión: el reglamento como negocio jurídico normativo. 10) Normas legales gene-

ralea aplicables al reglamento.— IV) OriJETO. 11) Materia que regula el regla

mento. 12) Posibilidad del reglamento sobre edificio futuro. 13) Determinación del

objeto. — V) FORMA. 14) El reglamento no requ-iere forma especial para su per-

íaccionamiento, si para su eficacia 15) Función de la escritura publica y el re

gistro en el caso. — VI) EFECTOS. 16) Medios para la aplicación y cumplimiento eficaz de las normas reglamentarias. 17) Üfectos prácticos: a) cumplimiento

compulsivo; b) la obligatorieüad alcanza a los terceros; c) influencia sobre los

derechos "en" o ■al" bien; —^la facultad de configurar el reglamento está lunitada

por los derechos previos de terceros. — Vlí) liS íRUCTURA. 18) Estructuración

por el contenido. 19) Quienes dteben otorgarlo: a) dueño smgular; b) vanos due

ños: c) terceros con aerechos previos oponibles a la lacultad reglamentaria. 20)

Normas que debe contener, remisión. — vlll) CONTENIDO eSí-ECIFICO.

Detalle y distribución. 21) Sistema. 22) Clasificación de las normas que debe con

tener. 23) Capítulo Primero: Determinación del objeto. 24) Capítulo hegundo:

Distribución de bienes comunes. 2b) Capítulo 'ierceio: Ejercicio ael derecho sobre

los bienes particulares. Limitaciones al uso-; 26) Capítulo Cuarto: Obligaciones

entro -propiecarios; 27) Capitulo Quinto: Administración. La facultad de reglamentar

y los arts. 18 y 19, alcance de las alteraciones a éstos; de las Asainbleas; 28) t-a-

pítulo Sexto: Especial. Normas accidentales y transitorias; 29) Metodb y ente-

no seguidos.— IX) CONSIDERACIONES FINALES.

I) GENERALIDADES.

1) La ley 10.751 organiza y regula la propiedad de espacios deter

minados e independientes dentro de un edificio (departamento, piso, etc.),

en cuanto a su objeto, integración, extensión, ejercicio y administración.

Pero en todos los aspectos, desde la integración hasta la administración,

en unos en parte, en otros íntegramente, concede a los propietarios la facul

tad de modificar o sustituir la regulación, legal. Por acto voluntario se

puede : establecer otros bienes comunes además de los determinados por el

art. 3*?; (1) conceder a un propietario la facultad de construir en la azotea.

(1) O bienes comunes sólo relativos a ciertas unidades (argumento de la parte fina!

del art. S) . i

— 120 —

o en el subsuelo (art. 13); determinar el valor del piso o departamento y

con ello la medida del derecho de cada uno en los bienes comunes (art. 4^) ;

fijar la cuota de contribución a las expensas comunes, que puede diferir de

la medida del derecho en los bienes comunes; distribuir el uso de los bienes

comunes; reglar el ejercicio del derecho sobre esos bienes y aún sobre los

particulares (art, S"? y 9"?); determinar la reaHzación de reparaciones, inno

vaciones, reconstrucciones o demoliciones (arts, 12, 22, 23, 24 y 25); or

ganizar la administración por medio de la Asamblea y el Administrador, fi

jando quorums, mayorías, etc. (arts. 16, 17 y 18).

2) Con carácter general no pueden ser objeto de regulación por vo

luntad de los propietarios aquellos aspectos que integran la esencia del sis

tema creado por la ley, afectan el interés general (social) y los principiostuitivos de la personalidad. (2). En tal sentido no puede modificarse el

objeto de la propiedad exclusiva fijado en el art. 1°, incluyéndose en él es

pacios dependientes de otros, o sin salida a la vía pública : habitaciones, ca

binas de servicio, etc. Tampoco puede alterarse la organización del derecho

en base a propiedad exclusiva y copropiedad, fijada en el art. 2"? ni los atri

butos y poderes inherentes al dominio y condominio (art. 6°, 14° y 4°

inc. 2°); ni excluirse la participación en los bienes comunes y en las ex

pensas necesarias para su conservación, reparación y administración; dero

gar la imposición de uso ordenado y las prohibiciones que conducen a él

(art. 9°); ni la exigencia de decisión unánime de los propietarios para

aquellos actos que configuran la transformación material del edificio y los

bienes comunes, su disposición y afectación jurídicas, o alteran la extensión

de la relación dominial fijada en el origen. No es posible la consagraciónde un órgano privado, para la aplicación con imperio, de las penas previstasen los arts. 10 y 11, etc.

En lo demás es potestativo de los propietarios establecer las normas

reguladoras .

Técnicamente, ante cada edificio y cada expresión de voluntad de los

propietarios, será necesario decidir si corresponde la estipulación volitiva,

mediante la marginación de la situación concreta, en el cuadro de las dis

posiciones de la ley y con el criterÍQ general expuesto. Prácticamente, fren

te a cada disposición de la ley, puede determinarse si es susceptible de sus

titución o modificación y en qué medida. Al analizar el contenido del regla

mento de copropiedad estableceremos en detalle las materias que pueden

ser disciplinadas en él.

3) El instrumento para realizar la regulación convencional amplia-

(2) Está supuesto que el acuerdo no puede alterar el contenido de las normas impe

rativas o prohibitivas de la ley, por ejemplo, arts. 3'? in fine y 3C.

— 121 —

toria, sustitutiva o modificativa del contenido de la ley es el reglamento de

copropiedad .

La ley, en los arts. 16, 17 y 18 se refiere al Reglamento como el me

dio para "precisar los derechos y obligaciones" y regir "relaciones entre los

diversos propietarios", consignando que a falta de reglamento o en su si

lencio se aplicarán las reglas de los arts. 18 y 19, que se refieren a la admi

nistración del edificio y los bienes comunes.

Es claro que la función y contenido reales del Reglamento desbordan

el expresado en las citadas disposiciones, como surge de lo expuesto antes

y de los textos legales mencionados allí .

II) CONCEPTO.

4) El Reglamento de copropiedad resulta ser el conjunto orgánicode normas potestativas y voluntarias, destinadas a disciplinar la distribución

de los bienes, ejercicio de los derechos, administración y obligaciones de los

propietarios, en el edificio regido por la ley 10.751.

Ese conjunto orgánico de normas, configura un negocio normativo, idea

que examinaremos al estudiar la naturaleza del Reglamento.

5) Es potestativo de los propietarios dictar las normas que reglan los

referidos aspectos de la propiedad horizontal.

La ley, sólo en defecto de ejercicio de la facultad reglamentaria por los

propietarios, regula el funcionamiento de esos elementos. También en caso

de silencio u omisión del reglamento la ley los entra a precisar complementándolos (art. 17). Obsérvese que la disposición legal suple y complementa

al reglamento, no éste a aquélla. La norma reglamentaria es principal y la

ley supletoria.

6) Dichas normas son el resultado de la voluntad, del querer de él,

o de los propietarios del inmueble: de otra manera, son la expresión de la

voluntad de los propietarios.La ley establece que "los propietarios por unanimidad, podrán acordar

los reglamentos de copropiedad" (art. 16), así como las modificaciones de

los mismos (art. 18, inc. B) .

La doctrina consigna que se trata de un acto conveniconal contractual.

(3) . Nosotros entendemos que no es necesariamente convencional y de

ninguna manera contractual en el sentido clásico y del art. 1247 del CódigoCivil. (Ved. infra número 7) . El reglamento puede ser dictado por la vo

luntad del propietario único de un edificio, y en caso de ser varios los pro-

(3) BatiaE Vázquez, M,, p, 101-2 y 115; Racciatti, H, (58-64) :106 y sig; Fernandez Martin G, M,, (74) :562 y sig,; sostiene que se trata de conjunto de normas oon fuerza

de ley, de carácter convencional,,

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pietarios, por el acuerdo unánime de éstos, cuyo acuerdo no tiene finalidad

obligacional sino normativa.

III) NATURALEZA.

7) Para fijar y comprender la naturaleza del reglamento de copropiedad vamos a enfrentarlo en su finalidad, contenido, efectos y eficacia con el

contrato clásico. El reglamento tiene por función crear normas jurídicas, re

glas objetivas; el contrato crea obligaciones (art. 1247 Código Civil). (Si

quiere dársele a éste una función más extensa, regula relaciones jurídicas,las constituye, modifica o extingue) .

El contrato por sí mismo genera obligaciones y derechos con relación a

las partes; el reglamento por sí, no hace nacer ningún derecho ni obligación,

supone que éstos se configuran fuera de él y da las normas para regularlos;el contrato parte de un suceso causal y nace de él; el reglamento es anterior

al suceso causal, y una vez producido lo regula.

El contrato cae en forma inmediata sobre la relación jurídica; el reglamento sólo en forma mediata. Este es de función abstracta y virtual, aquélde finalidad concreta y actual. El contrato contiene una regulación de inte

reses concretos y determinados desde ya con relación a las partes; el reglamento sólo dispone en abstracto, de modo general para intereses suspuestos

y con respecto a sujetos que caerán bajo él, si entran en la categoría de pro

pietarios o habitadores del edificio. Piénsese que son eventuales las obliga

ciones de reconstrucción, de reparación, de indemnización por violación de

uso inadecuado, etc; que el reglamento se aplica al arrendatario, al usufruc

tuario y a otro ocupante cualquiera, como al propietario) .

En cierto sentido las relaciones entre propietarios nacen con independencia del reglamento, por ser propietarios del .mismo edificio y por el acae

cer de ciertos sucesos, que una vez producidos son regidos por él. El contrato

despliega sus efectos desde y por su perfeccionamiento; el reglamento de co

propiedad, puede quedar perfecto y no realizar ningún efecto concreto (otor

gado por el propietario único del inmueble, o realizado por varios propieta

rios, no tiene consecuencias hasta que haya varios propietarios, y se den las

otras situaciones de hecho que ponen en funcionamiento sus normas) .

El contrato vincula a las partes, ya porque éstas lo elaboraron en co

mún, o cuando elaborado por una, otra u otras le prestan su adhesión; el re

glamento una vez perfeccionado e inscripto, y producido los hechos reglados

por él, despliega sus efectos aún respecto de aquéllos que no lo estipularon y

de quienes declaran desconocerlo u oponerse a él.

El ámbito de eficacia- de los contratos está dado por el círculo de las

partes y sus sucesores; fuera de este círculo están los terceros, antes quienes

no tiene eficacia (arts. 1292, 1293 Código Civil). El reglamento alcanza

— ,123 —

con sus resultados, desde luego, a aquél o aquéllos que lo estipularon, a sus

sucesores a cualquier titulo, inmediatos o mediatos (sucesores de los suceso

res y a los terceros que por cualquier causa caigan en los supuestos reg-lamen-tados (acreedores hipotecarios, embargantes, promisarios, usufructuarios, usua

rios, ocupantes, arrendatarios, etc. El contrato es perentorio, agota su eficacia

vinculante con la extinción de las obligaciones generadas por él; el regla-'mentó es perenne, dura tanto cuanto existe el edificio reglado por él y. hasta

su modificación o derogación en la forma prevista por la ley. (4) .

8) Desde el punto de vista estructural el contrato es un negocio jurídico bi o pluri lateral, en el sentido de diversas partes, o- direcciones de vo

luntad y centros de interés que regula. Se configura por el consentimiento o

acuerdo producido por la emisión de las voluntades concurrentes al fin obli

gacional. (Cada parte puede ser uni o pluri personal—

en el sentido de inte

gración personal, no de voluntades o centros de interés diverso—,t.1 acto

es simple o complejo). (5), El reglamento es un acto unilateral; parte de

uh común centro de interés y también de una legitimación única; (de la vo

luntad del propietario singular del inmueble, o del resultado de las voluntades

paralelas y del mismo sentido de los distintos propietarios) . Puede ser un

acto simple o complejo, en el sentido de la integración personal, según parta.

del propietario singular, o de varios propietarios de un edificio.

Como consecuencia de lo precedente, se advierte que mientras el con

trato es dirige a componer intereses encontrados, el reglamento se dirige a

un fin común y único, la creación de las normas.

. 9) De lo expuesto se desprende que el .reglamento de copropiedad es

un negocio jurídico unilateral, uni o pluri personal,, por el cual el o los pro

pietarios de un edificio apto para regirse por la ley 10.751, establecen las nor

mas jurídicas objetivas que lo disciplinan en cuanto a su determinación y

configuración, integración en bienes particulares y de uso común, ejercicio

de los derechos sobre uno y otros, en su administración y obligaciones que

derivan de tales ejercicios y administración.

10) Nuestro Derecho privado común, no establece principios genera

les reguladores de los actos y negocios jurídicos en general. Muchos de esos

principios están elaborados al tratar de las obligaciones, de aquéllas que^na-

cen de los contratos, y de éstos.

Dado que el reglamento es un negocio, jurídico le serán aplicables di

chas normas de las obligaciones y contratos, en cuanto no se opongan a su

naturaleza y fin. Concretamente y por ejemplo, le son aplicables aquellasrelativas a lá formación, emisión y calificación de la voluntad ; no le son las

(4) Messineo, F. (9-10) :57 y sig,, (6) :13-14.

(5). Cariotta/Feeraea, L, (36 y 45) :107 y 134 respect; Betti,. E.i (38):222; ^n el

mismo sentido: CoviEiU), N., (102),:3S4.

— 124 —

relativas a la configuración de las obligaciones, sus modalidades, condición,

plazo, efectos, etc.

IV) OBJETO.

11) El objeto del reglamento —

en el sentido de la materia que regu

la—■, es un determinado edificio construido o a construirse bajo el régimende la ley 10.751.

Puede tratarse de un edificio existente y dotado de los elementos nece

sarios para ampararse en el sistema de la ley 10.751 (mediar el pronunciamiento municipal previsto por el art. 30 y el plano de fraccionamiento re

querido por el art. 1*? del decreto del 16 de enero de 1947) . Puede ser un

adificio simplemente proyectado para funcionar en el sistema de la ley.

12) Con relación al reglamento de copropiedad, dada su naturaleza,no existe ninguna razón jurídica, ni práctica que obste a su elaboración y

otorgamiento, con anterioridad a la existencia real del edificio y de las con

diciones que lo hagan apto para entrar en el sistema de la ley 10.751 (6)

(art. 30) : el reglamento es un acto de finalidad abstracta y virtual que des

plegará su función, siempre que se den los supuestos previstos en él.

13) En todo caso el edificio existente o proyectado debe ser suficien

temente determinado, lo que se logrará prácticamente, en el primero por su

radicación (determinación del suelo) y por el plano de fraccionamiento (arts.19 y 2"? decreto 16 de enero de 1947) ; en el segundo por radicación y planode construcción simplemente, o ayudados además por un plano de fracciona

miento provisorio. A los efectos del reglamento no son necesarios ni aprobación municipal, ni plano de fraccionamiento inscripto; no los exige la ley,ni el decreto reglamentario citado; tampoco los requiere la naturaleza del

acto. (7).

V) FORMA.

14) La existencia de la reglamentación en sí no requiere otro requi

sito que la emisión de la voluntad sin vicios, dentro del marco fijado por la

ley. Esta no reclama ninguna formalidad; estatuye que la unanimidad de

los propietarios puede acordar el reglamento, art. 16, inc. 1*?. Este, reducido

(6) Opinamos diversamente respecto de la constitución de derechos reales sobre uni

dades destinadas a propiedad exclusiva en un edificio. El Derecho real porque es tal, re

quiere la existencia material, actual de la cosa sobre que recae, para que puedan ejercerse

sobre ella, directa e inmediatamente, las facultades y prerrogativas que genera.

(7) Sí, son indispensables para la constitución de derechos reales; dominio o hipote

ca, art. 30 de la ley, l^", 2? y 3? del decreto de 16 de enero de 1947.

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a escritura pública e inscripto, tendrá fuerza obligatoria, incluso para los su

cesores a cualquier título de los otorgantes (art. 16, inc. 2^).Antes de ser reducido a escritura pública, tiene efectos entre los otor

gantes. Vertido en escritura pública e inscripto cobra un singular vigor, quelo hace aplicable aún con relación a los sucesores de los otorgantes.

Tales requisitos lo revisten de la autenticidad y publicidad necesarios pa

ra proteger el derecho de los terceros. Estos requisitos no son para la vali

dez, sino para la eficacia del acto. No van dirigidos a su integración, tam

poco a la prueba de su existencia, sino a sus efectos .

15) En nuestra opinión dada la naturaleza del reglamento, la escritura

pública y el registro juegan una función, comparable (salvado el origen, la

extensión de la abstracción y generalidad) a la promulgación y publicaciónde la ley. De ahí que entendamos que el legislador se quedó en el camino al

señalar la eficacia del reglamento hasta el límite de los sucesores a cualquiertítulo de los otorgantes.

Por aquella naturaleza, con esta autenticidad y publicidad, el reglamento debe aplicarse como quedó expresado (supra núm. 7), a todo aquel (otor

gante, sucesor, o tercero) que por cualquier causa se vincula al edificio, con

derechos "en" o "a" él. De no ser así, habrá perdido su fundamental razón

de ser, quedará en el ámbito reducido de una eficacia basada en el mero efec

to vinculante de la voluntad, a cuyo fin ni la autenticidad ni la publicidad,son indispensables.

Esta limitación del texto legal, que la interpretación racional y la razón

legal, deben superar, impone, desde el punto de vista de la realización técnica

del reglamento, señalar por norma especial la extensión de su eficacia. Elsta

norma por efecto de la autenticidad y publicidad se aplicará a los terceros,

quienes no podrán desconocer su existencia. La legitimación en la constitución

de cualquier derecho "en" o "a" la cosa regida por la ley 10.751, no se con

figura con prescindencia del reglamento, cuando éste existe.

VI) EFECTOS.

16) Ha quedado establecido que el efecto principal y directo del reglamento es ia formulación de normas jurídicas; que éstas se aplican a aquéllosque por cualquier causa adquieren derecho "en" o "al" edificio regulado porellas .

La aplicación y cumplimiento eficaces de dichas reglas dependen, por unaparte, de los órganos encargados de ella (jueces) y del, procedimiento (art.10, inc. 2<?); cuyos órganos y procedimiento, entendemos que sólo puedenser suplidos por una disposición compromisoria del reglamento. Por otra

parte, dependen de las sanciones pecuniarias, cláusulas penales establecidas, yde las penas personales previstas en eLart.dO.y 11 de laley, las cuales única-

\

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mente podrán ser realizadas por el imperio sólo conferido a los jueces .

17) Los resultados prácticos de lo que -antecede son: a) el reglamentoes obligatorio y se hace cumplir compulsivamente; b) esa obligatoriedad com

pulsiva alcanza a propietarios, usufructuarios, usuarios, titulares de derecho

de habitación, poseedores, arrendatarios y cualquier otro ocupante. A cada uno

de acuerdo a la naturaleza de su derecho: al dueño íntegramente y en espe

cial en todo lo que concierne a la sustancia, forma y destino del bien y al

ejercicio del poder de disposición; de otra manera en todo lo atinente a los

atributos del dominio y facultades que confiere. Los demás ejercen sus de

rechos en el límite del título respectivo, el cual a su vez no puede superar las

normas del reglamento; el usufructuario, por ejemplo, además del límite

del derecho fijado por su título y supletoriamente por la ley—

según lo

dispuesto en el art. 494 del Código Civil—,en el caso de propiedad horizon

tal tiene las limitaciones del reglamento : podrá percibir todos los frutos

y proveer lo necesario a su producción y percejDción, ejerciendo los po

deres y facultades conducentes a este fin y asumiendo las obligaciones co

rrelativas. Actuar en las asambleas en lo concerniente al uso adecuado,

conservación, reparaciones menores, etc. El arrendatario se rige por su

contrato y el reglamento, debiendo usar de la cosa conforme al destino

reglamentado y observando las normas sobre uso ordenado y relaciones de

vecindad. Por supuesto que la responsabilidad directa, en lo pertinente, de

quien no es dueño, no excluye la de éste, y podría establecerse que sea con

junta y solidaria entre ambos.

C) Resulta también que quien obtenga hipoteca, embargo, anticresis,

y cualquier otro derecho sobre el bien, lo tendrá limitado por las normas

del reglamento. En sentido inverso, la potestad normativa de los propietarios para otorgar o modificar el reglamento, está limitada por aquellos de

rechos conferidos a terceros con calidad de oponibles, con anterioridad al

momento de ejercer dicha potestad.

Vil) ESTRUCTURA.

18) Hemos estblecido que el reglamento es un conjunto orgánico de

normas emanadas de la voluntad del propietario o propietarios de un edifi

cio incluido en el régimen de la ley 10.751, destinadas a disciplinar el fun

cionamiento de éste. Entonces, su estructura técnica se encuentra en la con

figuración y manifestación de aquellas voluntades, con relación al objeto (ma

teria), fin y eficacia de las normas.

19) Debe ser otorgado por el o los propietrios, cuando el negocio es

típicamente puro. A) El dueño singular de un inmueble construido o a cons

truirse, puede por su sola voluntad producir el reglamento, puesto que, éste

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por su naturaleza, no requiere composición, integración, confusión, ni con

currencia convergente de voluntades (Capítulo III, núms. 7 y 8) ; él, en su

calidad de "dominus", encuentra el poder o facultad que legitima a aquellavoluntad. En este caso el acto es unilateral y simple o unipersonal.

B) Aconteciendo ''que sean varios los propietarios debe ser otorgado

por todos ellos. En esta situación hay una integración de voluntades parale

las, que partiendo de su interés común se dirigen a un único fin. (8).Dichas voluntades encuentran su legitimación en la calidad de copro

pietarios; se explica la concurrencia conjunta por razón de que en el condo

minio, el derecho de propiedad con sus atributos plenos, radica actual y defi

nitivamente en la suma de los condóminos. (9).

Ahora, el acto sigue siendo unilateral por partir de un mismo centro

de intereses pero se vuelve pluripersonal o complejo. (10).

C) Si al momento de perfeccionarse el reglamento existieran terceros

(en el sentido de extraños al dominio) que tuvieran derechos constituidos

sobre el bien con eficacia trascendente de la mera relación personal, el reglamento deberá otorgarse por ellos también. Las normas reglamentarias inci

den en la distribución y ejercicio de los derechos "en" y "al" bien, y no pue

den lógicamente- afectar los derechos concedidos en forma a terceros, con pres

cindencia de éstos. Así, si existe un acreedor hipotecario con su derecho

constituido antes de estar el bien incluido en el régimen de la ley 10.751 o

después de la inclusión pero antes del reglamento, éste no puede perjudicaren nada dicho derecho. Si existe una promesa inscripta, sobre el inmueble

en régimen común, o sobre una unidad, pero sin referencia al reglamento,en cuyo caso rige la ley (art. 16), el estatuto que se dicte, no puede alcan

zar al promitente comprador. Igual para el arrendatario con contrato ins

cripto. Para que I05 terceros con derecho previo al reglamento sean alcan

zados por éste, deben concurrir a prestar su voluntad al acto. (11).El negocio, entonces, no deja de ser unilateral y uni o pluripersonal,

según el caso, pero se transforma en un complejo de negocios (no negocio

(8) Para la realización material, racional y técnica del reglamento, se traduce en quelos sujetos no se distribuyen por partes de intereses, sino por personas que se ubi-can en un

mismo punto de partida y corren por sendas paralelas,

(9) Sobre copropiedad y formas de actuar en ella: Curbew) Urroz, H. & -Miranda, F ,

Rev. Socied. Anónim., Montevideo, 18(29-30) :346, set.-oct, 1963,

(10) Una vez más, en la realización material, se traduce en el examen y determina

ción de las condiciones personales que debe reunir, independientemente, cada sujeto.(11) En la práctica es común hacer reglamentos con prescindencia de los terceros

extraños al dominio; claro que si luego otorgan o adhieren al reglariiento quedan alcanza

dos por éste; si se negaren, él no tendría eficacia respecto de ellos, resultando, cuando fuere

un comprador, que habría dos tipos de normas : las de orden legal para unos y las del re

glamento para otros.

— 128 —

complejo desde el punto de vista personal) .

20) En cuanto a la estructura y organización del objeto y las normas

en sí, la desarrollaremos a continuación al detallar el contenido específicodel reglamento.

VII) CONTENIDO ESPECIFICO DEL REGLAMENTO.

Detalle y distribución.

21) En gracia a la brevedad y al sentido práctico, en perjuicio de la sis

temática, vamos a exhibir el contenido del reglamento, en el ensayo de una or

ganización de las normas que deben incluirse en él.

22 ) Esas normas pueden agruparse en cinco capítulos sustanciales y uno

accidental o transitorio; 1) determinación y estructura del objeto en sí; 2)

distribución y ejercicio del derecho sobre los bienes comunes; 3) ejercicio

de los derechos sobre los bienes de uso exclusivo; 4) obligaciones entre pro

pietarios; 5) régimen de administración; 6) disposiciones especiales.

23) CAPITULO PRIMERO. — P) Determinación del objeto.

Puesto que el reglamento, configura el régimen particular de una pro

piedad singular acogida a la ley 10.751, se hace indispensable la determina

ción de ésta para fijar el ámbito de aplicación de aquél y los elementos que

debe contener. No puede dictarse un reglamento indeterminado en cuanto

a su objeto, para ser aplicado a cualquier propiedad que llegaren a poseer los

otorgantes, porque esto excedería el ámbito del poder configurativo de la vo

luntad de los particulares, no sería inscribible, y por otra parte, difícilmente

se adaptaría al bien, salvo el caso de edificios gemelos.Todo inmueble es determinado por su radicación forma y extensión;

tratándose de propiedad regida por la ley 10.751 dudamos si debe agregar

se la sustancia (12) y (13).Esos elementos de determinación, se realizan por la descripción y des

linde a cuyo efecto deberá tenerse presente el decreto de 16 de enero de 1947,arts. P, 2'?, 3*? y 4*?. Esa descripción y deslinde se verifican por elementos

(12) La sustancia del inmueble general es la tierra, que se determina por radicación;en el edificio en ley 10751 la sustancia la configuran los materiales de que está construido.

(13) Dos terrenos de idéntica forma y contenido son diversos si se radican total o

parcialmente en lugares distintos ; dos edificios con igual configuración y contenido, uno

de madera y el otro de cemento, i son distintos inmuebles ? ; dos edificios de igual radica

ción, forma y extensión, construidos con la misma clase y calidad de materiales pero diver

sos en sí mismos ¿es un mismo edificio, o son dos edificios diferentes?

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gráficos representativos de las cosas materiales ; técnicamente por planos :

de mensura y fraccionamiento del edificio y de mensura del terreno; o un

plano que contenga ambos. Ya hemos expresado que el plano del edificio,

a los efectos del reglamento, puede ser provisorio o definitivo. Sólo es defi

nitivo cuando está autorizado bajo el régimen de la ley 10.751, por el Mu

nicipio respectivo.Para claridad conviene individualizarlos separadamente: edificio en sí

y materiales, en una expresión general de su contenido a través del permisode construcción, plano, memoria y plano de fraccionamiento; bienes particulares uno a uno; y bienes comunes.

24) CAPITULO SEGUNDO. — Distribución de los bienes comunes,

medida y ejercicio del derecho sobre ellos.

29) Pueden existir dos clases de bienes comunes : a) los determinados

por el art. 3° de la ley, caracterizados por ser necesarios para la existencia

del edificio o para posibilitar el uso y goce del departamento, (14) que no es

posible excluir de la calidad de común (disposición citada in fine). Son ne

cesariamente comunes por ser anejos a la unidad: no se concibe ésta sin ellos

o su funcionamiento con prescindencia de ellos. Están afectados al servicio

de las unidades y son accesorios e inseparables de ellas. (15).

b) Se concibe la existencia de otros bienes comunes que sean útiles al

uso y goce de la propiedad particular, pero cjue no sean anejos o indispensables a ella. Están afectados al servicio de las unidades particulares, son acce

sorios pero separables de ellas. Los referidos en el apartado anterior están

impuestos por la ley, éstos son el resultado de la voluntad de los propietarios.Se advierte que respecto de los bienes necesariamente comunes, la de

terminación voluntaria es anodina; respecto de los útiles, es imprescindible.

3°) Puede establecerse que ciertos bienes comunes, ya necesarios o

solamente útiles, correspondan en común sólo a ciertas unidades.

La ley en el art. 5°, inc. 2*?, establece que los propietarios de planta ba

ja no son condóminos en las escaleras y ascensores, con lo cual crea, respecto

de estos bienes comunes necesarios, una comunidad reducida a los propietarios de los pisos altos. La solución es anómala en un sistema que distribuye

(14) Un ibien es necesariamente común por una " otra de estas dos marcas: por ser

necesario a la existencia del edificio; o por ser necesario para el uso y goce de la unidad

particular: L,a primera marca comprende la segunda; ésta no necesariamente aquélla; puedehaber un bien común necesario al uso de la unidad, no necesaria a la existencia del edificio

(ej. : habitación del portero) .

(15) Por otro lado se advierte -que pueden existir otros bienes diversos de los enun

ciados en el artículo, que tengan la calidad necesariamente comunes por su naturaleza.

9 —

— 130 —

los bienes comunes en proporción al valor de las unidades particulares, ade

más no se ve en qué medida exacta, esas unidades de planta baja, no participan del servicio y valor, de escaleras y ascensores .

No se requiere estipulación para excluir a la planta baja de coparticiparen esos bienes; es indispensable la consagración de la norma para incluir esos

elementos en la comunidad general. Esta estipulación es posible y adecuada

al sistema.

Este tipo de comunidades restringidas a ciertos bienes sólo se concibe y

puede funcionar armónicamente en el sistema, cuando la cosa común sea,

con relación a las demás cosas que no participan de ella, plenamente inde

pendiente en lo material, en el uso y en la consideración económica.

4"?) Puede establecerse un garage, como bien común útil, que acceda

a cada una y a todas las unidades particulares o que sólo acceda a algunasde ellas.

5°) Incluirse como bien común, un local independiente destinado a

salón de fiestas, nursery u otro uso colectivo, o para destinarlo a rentas que

se invertirán en expensas comunes.

ó*?) Los bienes comunes útiles, pueden ser desafectados por la unani

midad de propietarios y convertidos en unidad particular o pasar a incorporarse a una de éstas.

7°) Por principio, art. 8°, todo propietario puede servirse de los bie

nes comunes íntegramente conforme a su destino y sin perjuicio del derecho

de los demás. Es posible hacer servir un bien común determinado, al uso

exclusivo de una o de algunas unidades ; también distribuir el uso de él entre

varias unidades. La fórmula de la norma depende de la naturaleza del dere

cho que ella confiere: descartamos que se trate de un derecho de uso confor

me a los arts. 541 y siguientes del Código Civil; tampoco es una servidum

bre del bien común en beneficio de la unidad particular. Esto por tres razo

nes: los bienes comunes no configuran en sí un inmueble independiente de

las unidades a las cuales sirven, ergo no hay servicio de un predio en bene

ficio de otro; tampoco hay dos predios de distinto dueño; en fin si se tratara

de servidumbre habría que concluir que todos los bienes comunes están gra

vados con servidumbre respecto de los particulares. (16).Concluímos que se trata de un derecho de uso idéntico al que fija el art. .

8° para los bienes comunes en general, constituido por voluntad de los pro

pietarios. Es el uso accesorio, inherente a la calidad de titular de la unidad

particular; puede ser necesario o solamente útil. iSe trata de una norma vo

litiva particular al uso de una cosa, con la misma eficacia y alcance de otras

normas de este tipo.

(16) Todo el problema se vincula a la naturaleza de la llamada propiedad horizontal,

tópico que excede los límites del presente trabajo

— 131 —

8"?) Es posible establecer un destino y modo particular de uso de al

gún bien común: por ejemplo, un palier como sala de espera de una o más

unidades, pudiendo los usuarios instalar muebles y adornos.

9*?) Es admisible reglamentar en cuanto a su destino, modo de utili

zar y hasta forma de distribuirse el uso, en cada uno y todos los bienes co

munes susceptibles de ser utilizados personal y particularmente por cada pro

pietario. En tal sentido suele establecerse la prohibición de usar en violación

del destino natural, previendo casos como la colocación de carteles, anuncios,

la ocupación de espacios libres con objetos, muebles o para servicios parti

culares; que un garage, corresponde usarlo por -partes iguales a todos los

propietarios o algunos de ellos.

10°) La ley establece que el derecho de cada propietario en los bienes

comunes es proporcional al valor de la unidad particular respectiva (art. 4°).

El criterio no puede ser alterado por voluntad de los particulares, adoptando

por ejemplo el de la participación por igual; tal estipulación afecta la estruc

tura de la propiedad horizontal.

Mientras el edificio permanece en el régimen de la ley 10.751 el valor

de la unidad se integra con el de ésta y el de los bienes comunes que le acce

den. Estos no tienen en sí e independientemente de la unidad un valor par

ticular. Este valor cobra autonomía y vigencia, en caso de destrucción, ve

tustez o desafectación del edificio al régimen, para determinar las cuotas en

el condominio que se vuelve ordinario.

Cabe observar: que la contribución a las expensas comunes es también

proporcional al valor de la unidad (entendemos valor incluido bienes comu

nes) pero no tiene por qué ser siempre así art. 5°, parte final, inc. I'?) ;

que tampoco el uso de las cosas comunes es proporcionado al derecho o cuo

tas que posee en ella (art. 8^) .

El valor de la unidad puede ser determinado por los propietarios y en su

defecto lo fija la ley en el primer aforo inmobiliario. ¿Qué -valor deben asignar los interesados a las unidades? ¿El valor venal, el valor intrínseco de

la cosa? La ley no lo aclara. Es de advertir que de incluirse el valor venal o

el valor resultante de las mejoras útiles o voluptarias incorporadas a cada

unidad, se varía con ello la cuota de condominio, para cuando él haya desa

parecido. La doctrina entiende en general que debe tratarse del valor real

intrínseco, considerada, área, ubicación y demás elementos objetivos en ge

neral. (17).Si bien puede parecer equitativa dicha solución, nuestra ley da amplia

libertad y los propietarios que en conjunto, tienen el poder de enajenar el

edificio como cosa común, tienen facultad para fijar su proporción' en los

(17) Véase Racciatti, H,, (102) : 179 y (1156) :228 y 230 respect.; Rizzi, V,, p. 114

GuiDi, H., p.302.

— 132 —

bienes comunes, lo que en definitiva resultará una medida para participar en

la partición.

El valor aforo inmobiliario se toma sobre valores intrínsecos. En la

práctica el valor que se adjudica a la unidad por disposición de los propietarios o por el aforo inmobiliario, son comprensivos del valor total de la uni

dad, bienes particulares y comunes. No se fijan uno y otro separadamente.Una vez adjudicado ese valor no puede ser variado sin la voluntad uná

nime de los propietarios, ni en perjuicio de terceros, pues su alteración afecta

la proporción en la copropiedad accesoria. De ahí que entendamos que el

aforo a que se refiere la ley es aquél existente al momento en que el edificio

se incorpora al régimen. (18). La proporcionalidad puede consignarse sim

plemente expresando los valores de cada unidad y que el derecho a los bie

nes comunes es proporcional a ellos; el cálculo es simplemente el llamado tal

en aritmética.

Puede fijarse el valor en un porcentaje con referencia al total del inmue

ble, cuyo porcentaje deberá respetar la proporcionalidad exigida por el art,

4*?; cada unidad representa un "x" por ciento del total y todas el cien por

ciento del valor.

Un procedimiento muy usado en la práctica y aconsejado por la doctri

na italiana (19) consiste en determinar el valor en milésimas abstractas que

luego se aplican a numerario frente a cada contribución o distribución de va

lores. El valor total del inmueble es al de la unidad particular, lo que mil es

a "x". Esta representa la cantidad que por cada mil pesos de valor corres

ponde a cada unidad. Ejemplo: valor total del edificio integrado por cinco

unidades es de $ 500.000.00. Unidad 1 vale $ 50.000.00; unidad 2 vale

$ 75.000.00; unidad 3 vale $ 100. 000. 00 ¡unidad 4 vale $ 125.000.00 y

unidad 5 vale $ 150.000.00; a cada unidad por cada -mil pesos de valor y

en el orden expresado le corresponde: 100, 150, 200, 250 y 300 milésimas

respectivamente. El método simplifica los cálculos y objetíviza el porcentaje.

25) CAPITULO TERCERO. — Ejercicio del derecho sobre los bie

nes particulares.

11°. La ley en el art. 9 establece el principio general del uso ordenado

de las unidades de propiedad exclusiva.

En esta materia es donde se plantean las situaciones conflictivas más

frecuentes de la Propiedad Horizontal. Es ppr consecuencia donde el reglamento debe ser más preciso y eficaz.

(18) De no ser así cuando no hubiere reglamento voluntario, ese valor podría variar

cada pocos años.

(19) GuiDi y Rizzr, cita anterior.

— 133 —

Las normas reglamentarias configuran aquí limitaciones al derecho de

propiedad exclusivo por razones de vecindad. Se advierte que ellas deben

encontrarse en el lugar que permita el ejercicio del derecho sin mutilarlo o des

naturalizarlo, sin perjuicio del derecho de los otros vecinos. Las limitaciones

no pueden ser de tal orden que mutilen o desnaturalicen el derecho; el ám

bito del ejercicio no puede ser de tal amplitud que perturbe o enerve un igual

ejercicio por los otros propietarios.Es absurdo y contrario a la naturaleza del derecho, prohibir habitar con

niños; prohibir que éstos utilicen a.scensores y escaleras; es lógica la prohibi

ción de utilizar ciertos lugares para juegos infantiles, en perjuicio de los de

más propietarios.La determinación del justo término en el ejercicio del derecho es difí

cil; nos parece tan inconveniente el uso abusivo como el abuso de la limita

ción. Debe reglamentarse con algunas normas generales, precisas y con san

ciones eficaces. En tal sentido las previsiones legales deben dejarse entera

mente vigentes y agregar a ellas algunas precisiones y normas, que en todo

caso dependerán del tipo de edificio (no es lo mismo un edificio de 20 uni

dades, con muchas e intensas relaciones de vecindad entre unas y otras, que

una casa de tres o cuatro unidades, totalmente independientes unas de otras)

y destino del mismo. Pueden hacerse entre otras las siguientes previsiones

complementarias de !a ley:

a) Fijar el destino específico del inmueble y posibles extensiones: co

mercio e industria, sólo comercio; habitación exclusivamente, habitación y

gabinete de trabajo profesional, etc. El caso de los edificios para habitación

donde se instalan estudios o consultorios profesionales es frecuente. Enten

demos que si el caso no está previsto, puede impedirse el uso profesional,

pues éste incide sobre la seguridad del edificio, aumenta la utilización de as

censores y escaleras, multiplica los ruidos, etc.

b) La fijación del destino debe hacerse para bienes privados y espa

cios comunes: garages, espacios libres de planta baja, etc.

c) Prohibir: tener animales; realizar servicios o tareas de cualquier

orden fuera de la unidad, y en ella cualquier actividad que pueda atentar con

tra la salud, la seguridad, la tranquilidad y el descanso de los demás propie

trios; la utilización de las partes exteriores del departamento, comunes o par

ticulares para fijar letreros, carteles, anuncios o propaganda, hacer tene

durías; producir ruidos moletos, por aparatos de música, radio, televisión,

altoparlantes o de cualquier otra manera; realizar reuniones de carácter público.

d) Imponer la realización de las reparaciones de la unidad y servicios

particulares (cañerías, cloacas, ventanas, etc.), dentro de términos breves

desde la producción del deterioro, para evitar perjuicio a las otras propiedades o a los bienes comunes.

— 134 —

En tales casos podría llegarse, previa resolución de la asamblea por ma

yoría de propietarios a realizar las reparaciones por cuenta del omiso e im

ponerle el reembolso con el régimen de las expensas comunes.

ce) Poner a cargo del administrador, sin perjuicio '-de las denuncias

que puedan formularse a éste, la vigilancia en el cumplimiento del buen uso

del edificio, en los bienes particulares y comunes y el cumplimiento de las

previsiones reglamentarias. Debe facultarse al administrador para hacer ins

pecciones y visitas, no sólo del edificio como unidad, sino aún de los bienes

particulares, para comprobar los extremos aludidos.

f) Es conveniente establecer multas para los casos de violación y

cuando ésta sea discutida, se tendrá por consumada, si así lo determina la

mayoría de propietarios.

g) Lo anterior es sin perjuicio de las otras sanciones previstas en los

arts. 10 y 11 de la ley.Nos parece que la sanción del desalojo y entrega de la administración,

son adecuados; que los procedimientos fijados son los más breves y condu

centes, por lo cual no consideramos práctico sustituir al Juez por arbitros,

ni cambiar los procedimientos o aplicar otras sanciones —

aunque ello fuera

posible—

-. Está implícito que no podría obtenerse la desocupación del bien o

su ejecución extrajudicial por otros órganos que los de la jurisdicción ordi

naria .

h) Entendemos que las limitaciones de uso de bienes comunes y par

ticulares, les son aplicables a arrendatarios, usufructuarios, usuarios y a to

dos aquellos que deriven sü ocupación del propietario, siendo responsables

de las sanciones (Ver supra N*? 17b) .

Conviene establecer la solidaridad de propietarios y ocupantes. El art.

9° in fine prevé la aplicación de las prohibicones a los terceros ocupantes.

i) Todavía puede preverse que la mayoría de propietarios dicten re

glamentos internos que fijen detalles de uso, como apertura y cierre de puer

tas de calle, horarios de calefacción, limpieza de alfombras, horarios de lim

pieza de pasillos, escaleras, etc.

26) CAPITULO CUARTO. — Obligaciones entre propietarios.

12*?) La naturaleza y funcionamiento de la propiedad horizontal en

el sistema de la ley, integrada en un complejo de bienes individuales y co

munes, que genera entre los propietarios de aquéllos, múltiples y estrechas

relaciones de vecindad y entre copropietarios, usos y administración colecti

vas, impone necesariamente a todos una serie de obligaciones recíprocas, quenacen independientemente de su voluntad como inherentes a su calidad de

dueños. Son obligaciones de fuente legal, causadas por el hecho de ser pro

pietario de una unidad en el edificio, o por el ejercicio de ese derecho. Lo que

— 135 —

antecede significa' que las contribuciones se deben, se habite o no el departa

mento, se utilicen o no los servicios que las generan.

Las expensas comunes son según el art. 5*? las destinadas a la adminis

tración, conservación y reparación de los bienes comunes y al pago de la pri

ma del seguro. La exigibilidad de las expensas establecidas en esta disposi

ción, no requiere consulta a la asamblea; pueden las reparaciones ser orde

nadas por el administrador y exigirse la contribución por éste según lo dis

puesto en el inc. d del art. 19.

Estas expensas deben calificarse como las ordinarias de administración,

conservación y reparación. Son las impuestas por el uso y goce normales de

las cosas y lugares y tienen por finalidad el mantenimiento del edificio, los

bienes y servicios comunes, en estado de utilización y decoro . Tales son los

gastos de administración, sueldos de portero, personal de limpieza y adminis

trador, impuestos que graven el edificio como unidad, contabilidad, correo,

telégrafo, papel, suministros de todo orden, luz, agua, gas, etc. son también

todas aquellas expensas que no se incorporan directamente al edificio o sus

accesorios .

Los gastos de conservación y reparación, se diferencian muy difícilmen

te (es aún difícil la distinción entre administración, conservación y repara

ción; la conservación en muchos casos se opera por la reparación y la repa

ración ordinaria es siempre conservativa) . No creemos tampoco, que tal dis

tinción tenga interés práctico. Se incluyen en este rubro todos los gastos por

trabajos y materiales, realizados directamente en el inmueble o sus acceso

rios o incorporados a él.

13°) En el reglamento conviene establecer una enumeración ejempli-ficativa de las expensas comunes; también la posibilidad que cualquier pro

pietario, en caso de ausencia, vacancia o negligencia del administrador pue

da realizar las reparaciones urgentes indispensables para la conservación,

siendo exigibles en la forma prevista. Si quieren agregarse seguridades para

evitar abusos puede requerirse la anuencia previa del presidente de la Asam

blea.

14°) Deben distinguirse las expensas por reparación ordinaria que

acabamos de analizar, de las requeridas por reparaciones mayores, ya no diri

gidas a la conservación, sino a la recuperación, que se hacen necesarias, no

por el uso corriente sino por circustancias excepcionales. En este caso, las

reparaciones según la ley sólo puede hacerse previo acuerdo de la mayoríade propietarios o mediando autorización judicial a requerimiento de parte

(art. 24).Podría establecerse en el reglamento, que estas reparaciones se realiza

rán, cuando lo decida la mayoría, o lo considere necesario a solicitud de dos

o más propietarios, un perito, designado en el propio reglamento (por ejemplo el presidente de la Asociación de Ai-quitectos de Uruguay) . No hemos

— 136 —

visto reglamentos que lo resuelvan así; en la práctica se deja regir la ley.

15*?) Son expensas comunes las generadas por innovaciones o mejo

ras útiles previstas por el art. 12*?. En este caso creemos que la voluntad de

be ser unánime y no puede ninguna mayoría resolver la realización de las

obras; tal solución atentaría contra el derecho individual, imponiendo acaso

la enajenación a aquellos propietarios que no están en condiciones de contri

buir, tan solo por razón de utilidad, sin estar atacada la existencia de la cosa.

16°) Son expensas comunes extraordinarias las requeridas para la re

construcción del edificio en los casos de destrucción parcial y vetustez pre

vistos por los arts. 22 y 23 de la ley.

a) En el caso de destrucción total o de las ^ partes del valor, la nor

ma legal es que el régimen se extingue, convirtiéndose a una comunidad vul

gar donde cada copropietario puede pedir' la venta en subasta —salvo que

otra cosa se hubiere convenido.

En caso de destrucción de una parte menor (a los }i del valor) los pro

pietarios (por mayoría de % de personas que representen ^ del valor del

edificio) puede decidir la reconstrucción.

Podría estatuirse en el reglamento que en todo caso se procederá a la

reconstrucción, cuando así lo decida una mayoría de propietarios y de valor

que se determina. No puede tener otro sentido la frase: "salvo que otra cosa

se hubiere convenido".

También en caso de destrucción en menos de los % del valor, puede de

cidirse la reconstrucción por una mayoría diversa de la exigida por la ley,

más extensa o más reducida.

No puede derogarse el derecho del condómino a negarse a participar en

la reconstrucción cediendo su parte; tentaría contra el derecho individual.

La cesión es preferente a favor de uno o más propietarios y por precio

fijado por peritos. Puede establecerse la anulación de la preferencia o exi

girse para tener derecho a ella el precio que ofrezca un tercero. Puede tam

bién designarse en el reglamento el perito para la fijación del precio.

Prácticamente, nos parece justa la solución legal y exagerada la carga

de participar en una reconstrucción que no sabe cuándo, en qué circunstan

cia se va a dar y cuánto va a insumir.

b) El caso del art. 23 es similar al ya visto. La ley sin razón aparente

adoptó un criterio diverso en cuanto a la mayoría para decidirla. Aquí e.i

mayoría de propietarios que represente la mitad de valor del edificio. Nada

dice esta norma, respecto de aquellos que no desean contribuir a la repara

ción ; entendemos que rige el principio de la anterior : pueden ceder su dere

cho dando preferencia a los otros propietarios; dada la misma situación de

hecho cabe la misma norma. Para evitar toda dificultad, puede consignarse

en el reglamento que en caso de vetustez se aplicarán los incisos 2"? y 3*? del

art. 22. Puede también establecerse una regla como la que previmos en sus-

— 137 —

titución del art . 22, teniendo en cuenta el sentido práctico allí apuntado .

179) Puede preverse, que la responsabilidad objetiva derivada de las

cosas comunes, será soportada por los propietarios en la misma proporción

que las otras expensas comunes.

18°) También es posible establecer que ciertas expensas, aunque ge

neradas por bienes comunes, sean atendidas individualmente por alguno o

algunos propietarios : por ejemplo la reparación de las cañerías de agua en

el tramo que ingresa a un piso hasta el límite de cada departamento por los

que son dueños en cada piso y a partir de la entrada al departamento por el

propietario respectivo .

19*?) Puede establecerse la obligación de contribuir a un fondo de re

serva, destinado a reparaciones, reconstrucción, innovaciones útiles, atención

de gastos comunes en caso de atraso de algún propietario. Esta obligación

puede fijarse en un porcentaje sobre los gastos comunes normales, hasta lle

gar a un tope máximo y para mantener éste.

20°) Las primas del seguro son gastos comunes del art. 5°; es obli

gatorio el seguro contra riesgo de incendio y daños del ascensor (art. 20) .

La obligación de asegurar contra incendio está sancionada con la prohibiciónde escriturar e inscribir (art. 30) . La del seguro de ascensor no tiene pre

vista sanción. En la práctica sólo se hace el seguro de incendio. Conviene

obligar en el 'reglamento la realización de ambos y con igual ejecutividad.

21*?) Para que el seguro resulte útil debe realizarse por un valor que

cubra el total del edificio; puede convenirse cómo se fija y aún determinarse

ese valor.

22°) En caso de siniestro, conviene establecer que previamente al co

bro del premio del seguro se decidirá si se procederá a la reparación o recons

trucción, según lo previsto en el reglamento o en su defecto conforme -a los

arts, 22, 23 y 24 de la ley.Si se decide no reconstruir, se repartirá el premio en proporción al va

lor de cada unidad particular; en caso de procederse a la reconstrucción se

depositará el premio, par atender a los gastos.

239) A efectos de lograr eficacia en la recaudación de las expensas

comunes y según los principios generales, conviene precisar la época y el lugar

(art. 1465 C.C.) en que deben hacerse efectivos los pagos, así como estipularse sanciones para el caso de atraso, que pueden ir desde un interés puní-torio sobre lo atrasado y hasta el momento del pago, o agregarse una multa

por cada mes o período de atraso, equivalente al 30 o 40% de lo adeudado.

Entendemos que esto es posible, porque no se trata de un problema de interés

de dinero, sino de la estipulación de una pena, como garantía del cumplimiento de las obligaciones y por los perjuicios que. el incumplimiento o la mora

aparejan. Cláusula penal; se debe, prod-ucida la mora, por el sólo incumpi-

— 138 —

miento aunque no se pruebe la existencia de perjuicio, arts. 1363, 1367 y

1369 C. C.

24?) En todo caso de concurrencia de más de una persona en la obli

gación inherente a la cosa, entendemos que rige la indivisibilidad, art. 1376

C.C. Para evitar dudas puede pactarse la indivisibilidad y aún la solidaridad.

25^) En la práctica se asegura el cumplimiento de las contribuciones

a las expensas comunes de todo orden, prevista en el reglamento o en la ley

10.751, con una hipoteca recíproca sobre las unidades de dominio exclusivo.

Esta hipoteca, desde luego, tiene nacimiento en el momento en que haya más

de un propietario en el edificio y su fecha es la de la inscripción en el Registro. Es una hipoteca para garantía de obligación futura art. 2326 in fine

C. C. El monto hasta el cual accede debe determinarse en el reglamento art.

2334 inc. 4"? y 2333 C. C. (20). Esta hipoteca es susceptible como toda

otra, de pactos especiales para la ejecución.En la práctica para no obstruir el crédito se establece la renuncia de

prioridad total con relación a Bancos oficiales y privados, instituciones públicas, Cajas de Servicio Social, etc., y aún en cierta -medida, hasta el 70 u

80% del valor de ejecución, con relación a particulares.

26°) La ley prevé para los casos de reparación o reconstrucción un

mecanismo de subrogación para atender los gastos del omiso en la contribu

ción, con facultad de asegurarlos con derecho real, mediante inscripción en

el Registro de Hipotecas de la protesta o intimación hecha al omiso, art. 25,inc. 19. Puede simplificarse el caso, estableciendo la subrogación, pero con

el derecho de ejecutar la hipoteca recíproca antes relacionada.

279) La ley consagra que la contribución de los propietarios a las ex

pensas comunes será proporcional al valor de las respectivas unidades de do

minio exclusivo, sin perjuicio de "las estipulaciones expresas", art. 5°. En

tonces, los propietarios pueden disponer que se distribuyan en forma distinta

o con otro criterio. La misma ley consigna un procedimiento diverso en el

art . 79, para escaleras y patios de un mismo piso : serán costeadas por los

propietarios de ese piso en forma proporcional. Obsérvese que no establece

una distribución de la titularidad de los bienes comunes creando una comu

nidad particular reducida, (21) sino que sólo fija un procedimiento para

contribuir a las expensas comunes; tampoco dice proporcional a qué, pare

cería que es al valor de esas unidades.

Varios criterios pueden seguirse para la distribución de las expensas

comunes : a) Pueden distribuirse de acuerdo al uso que se haga de las cosas

(20) La determinación debe referirse al monto que grava la unidad y no a la suma

de la afectación de todas las unidades porque el gravamen no recae soibre el edificio, sino

sobre las propiedades particulares.

(21) Diverso de lo dispuesto en el art. 5% inc. 29.

— 139 —

comunes; b) en proporción al valor de las, propiedades particulares; c) por

partes iguales entre todos los propietarios; d) combinarse unos criterios con

otros. Lo más simple y justo parece la distribución proporcional al valor

de la propiedad particular, que viene a serlo al derecho en los bienes comu

nes. Esto, sin perjuicio de preverse que aquélla, o aquellas unidades que ten

gan el uso particular de un bien común, provean a su mantenimiento y con

servación; en lo demás reparaciones mayores y reconstrucción, serán de car

go general común.

Por lo que antecede, la solución del art. 7°, en cuanto no se refiere a

cosas de uso exclusivo, ni determina con precisión cuáles son las expensas

que comprende, nos parece inadecuada e inarmónica en el sistema. La con

tribución particular a las expensas requeridas por los bienes comunes, sólo

deberá admitirse cuando haya perfecta independencia en el uso, y sólo en cuan

to al mantenimiento y conservación.

Pueden los interesados derogar lo dispuesto en el art. 7"? y en generalconviene hacerlo.

Se ha planteado la cuestión de si un propietario puede liberarse de las

expensas comunes renunciando a su derecho en el condofninio.

Entendemos que no es posible: la propiedad ley 10.751, en nuestro sis

tema se compone de bienes particulares y condominio, lo que es esencial; la

responsabilidad es objetiva, por el hecho de ser propietarios e inherente a es

ta calidad.

27) CAPITULO QUINTO, -r- Administración.

289) Según eí art. 17 de la ley, a falta de reglamento o en silencio de

él, la Propiedad Horizontal, se regirá por lo dispuesto en sus arts. 18 y 19.

Existiendo tal reglamento la administración íntegra, en todos los aspectos

previstos por los arts. 18 y 19, rigen por aquél. En consecuencia la organización de la asamblea, quorums, mayorías, formación y modificación del re

glamento, retribuciones; la existencia del administrador, su designación y

facultades pueden ser establecidos en el reglamento. Pueden alterarse los co

metidos asignados a la Asamblea y las mayorías previstas, sin perjuicio de

lo dispuesto en otras partes por ella y de lo consignado por nosotros (supraN9 2) para algunos actos.

En la organización legal la administración radica en un órgano delibe

rativo y otro ejecutivo: asamblea y administrador respectivamente.Podría por reglamento establecerse la deliberación y formiación de vo

luntad colectiva en la asamblea, como natural y legalmente corresponde; la

ejecución en el Presidente y (Secretario de dicha asamblea, que vendría a sus

tituir al administrador. Podrían el Presidente y Secretario representar en los

actos jurídicos al condominio y el administrador realizar los actos materia-

— 140 —

les, bajo la dirección y vigilancia de aquéllos.También podría, como la prevé el art. 26 de la ley constituirse una so

ciedad, civil o comercial, con el único objeto de administrar el edificio. Di

cha sociedad integrada por todos los propietarios, dirigida y administrada

por la asamblea y un directorio, o por la asamblea y uno o más administrado

res, ambos con los cometidos y atribuciones normales en ese tipo de organizaciones y los específicos que requiera la naturaleza del edificio administrado.

Esta fórmula puede ser muy útil en la práctica, en especial en edificios de

muchas unidades, o cuando existen bienes comunes útiles, destinados a renta.

La sociedad deberá en todo caso continuar con los herederos de los falleci

dos o representantes de los incapacitados, y ser consentida en cuanto a los

poderes de la administración por ambos cónyuges en caso de bien ganancial,

para asegurar su continuidad y la posibilidad del ejercicio pleno de la gestiónen todo caso| (22) .

299) Organización de la Asamblea: a) Integrantes. Está compuesta

por todos los propietarios del edificio. Cuando el dominio estuviere desmem

brado, deberá asistir el nudo propietario. Podría establece.rse que para aque

llos actos relativos al uso y los frutos, concurriera el usufructuario; nos pa

rece muy complicado. Existiendo el reglamento el usufructuario adquirirásus derechos conforme a él y en consecuencia con la previsión de que sólo

integra la asamblea el nudo propietario. Igual en caso de uso o habitación

en lo pertinente.Para cuando exista condominio sobre alguna unidad, deberá preverse

la representación común y la adjudicación de un voto único, para la unidad.

La concurrencia del interesado- puede hacerse por sí o por representante

legal o voluntario. En este caso el mandato puede conferirse por carta con

certificación notarial o del Presidente de la asamblea (art. 2053 C. C. ) .

b) Convocatoria. Pueden convocar a asamblea, el administrador, el

Presidente de ella y cualquier propietario, o un número mínimo de ellos (doso más) según se disponga. La convocatoria puede hacerse por citación per

sonal, mediante acta levantada por Escribano o el administrador, por carta,

por telegrama, por publicaciones y aún judicialmente. Un medio rápido y

eficaz, es el telegrama colacionado .

Convocar significa llamar a un lugar, en un tiempo y para un fin dado.

Debe fijarse el tiempo mínimo a mediar entre convocatoria y reunión, para

primera y siguientes oportunidades. La citación deberá indicar, día, hora,

local y objeto de la reunión, sin perjuicio de preverse la posibilidad de tratar

cualquier asunto no incluido en la convocatoria.

(22) No .podemos extendernos en los detalles de esta fórmula, que tampoco hemos

visto utilizada en la práctica:. En parte la hemos desarrollado en nuestro trabajo sobre so

ciedades inmobiliarias. Rev| Asoc, Escrib, Uruguay, 47(1-6) :32, 1961.

— 141 —

c) Quorums y mayorías. Es necesario prever con qué número de in

tegrantes queda constituida la asamblea (la mitad más uno o la mitad de pro

pietarios que representen la mitad del valor del edificio, etc. ) . Es entendido

que cuando la ley o el reglamento requieren mayoría especial, la asamblea

no puede constituirse con un número de propietarios inferior al necesario pa

ra resolver. En cuanto a las mayorías para decidir, la ley siempre se refiere

a mayoría de propietarios o de propietarios y valor. El reglamento podría

establecer que ciertos actos, como los de conservación o reparación ordina

rias, la ejecución de morosos, etc., pueden resolverse con mayoría de asisten

tes. En otros casos, como los de reconstrucción, se requerirá mayoría espe

cial de propietarios que representen una determinada parte del valor total

del edificio.

Podrían clasificarse los actos objeto de la asamblea en dos grupos: los

destinados a la conservación y gestión ordinaria; los que interesan a la dis

posición y afectación, sustancia, forma y destino de los bienes comunes y del

edificio como unidad. Los primeros pueden ser resueltos por simples mayo

rías, en algunos casos de presentes, en otras absoluta; los segundos siempre

requerirán mayoría especial, cuando no la unanimidad. Estas previsiones son

de carácter general, corresponde optar en cada caso, según las características

del edificio.

Los votos se computarán por propietarios, y en su caso en consideración

al valor de la unidad respectiva.

d) Puede haber una asamblea necesaria, anual o semestral que será

ordinaria; y otra u otras extraordinarias, siempre que sean convocadas en

la forma prevista.

e) Prácticmente resulta necesaria la designación de un Presidente, para fines ya enunciados o que se enuncien, y por lo menos para dirigir los de

bates. Igualmente puede designarse un secretario para realizar la documen

tación de la administración, custodiarla y refrendarla.

f) Facultades de la Asamblea. Son las fijadas por la ley en diversas

disposiciones que se refieren a determinación de bienes comunes, distribución

de expensas, reparación, innovación, reconstrucción, vetustez, obras nuevas

etc. (arts. 3, 4, 5, 12, 13, 22, 23, 24), determinadas en los arts. 18 y 19

y las que señala el reglamento para diversos actos ya indicados .

Respecto de las del art. 18, entendemos que los actos de conservación

pueden decidirse por otras mayorías que las dispuestas por el texto; igual

mente la designación de administrador, que podrá hacer por simple mayoríade presentes.

En cuanto a la elaboración del reglamento y. sus modificaciones, como

siempre interesará la sustancia, forma y destino de los bienes comunes, así

como los límites del ejercicio de} derecho de dominio en lo particular y de

condominio en lo común, debe ser dictado por unanimidad.

— 142 —

La designación de portero, ascensorista y las restribuciónes pueden ser

resueltas por mayoría y aún por una diversa de la fijada en el inc c del

art. 18.

La asamblea puede dictar reglamentos internos para el funcionamiento

del edificio y sus servicios. Ella debe decidir (entendemos que tiene facultad

por ley y naturaleza) todo acto previsto o no en la ley o el reglamento, cuaU

quiera sea su naturaleza ya interese al edificio o las relaciones entre condó

minos. Puede fijarse una mayoría especial para decidir los actos no previstos.Por otra parte, las atribuciones de asamblea y administrador, no confi

guran compartimientos estancos : pueden pasar algunas atribuciones de las

acordadas a la asamblea, al administrador y algunas de las concedidas a éste

a aquélla. Por ejemplo puede el administrador decidir la realización de re

paraciones conservatorias (art. 5), puede la Asamblea designar portero y

personal de servicio, y el Presidente representar en juicio y fuera de él a íos

propietarios (art. 19, incs. c y d) .

g) Las decisiones de la asamblea tomadas en forma y con las mayo

rías previstas por la ley o el reglamento obligan a todos sus integrantes.Esas decisiones pueden probarse por todos los medios de prueba; la ley pre

vé que el testimonio notarial del acta tiene valor probatorio de instrumento

púbhco; no se trata del acta levantada por Escribano; tampoco se establece

en qué forma se recoge el acta; podría convertirse el testimonio de un docu

mento privado en instrumento público, lo que es una anomalía jurídica.

Puede por vía del reglamento establecerse la forma de recoger el acta, por

ejemplo con libro rubricado y para casos especiales de importancia particular en acta notarial.

309) Administrador. La ley establece que en defecto del reglamentolos propietarios por mayoría de 2|3 que representen 2|3 del valor del edifi

cio, pueden designar administrador (art. 18 primera parte). Entendemos

que los propietarios por medio del reglamento pueden sustituir al adminis

trador por el Presidente de la Asamblea o por el Presidente y el Secretario,

o establecer que el Presidente y el Secretario o un consejo de administración

dirija y asesore al administrador. Podría aún suprimirse el administrador,debiendo la Asamblea decidir en cada caso quién realiza sus resoluciones.

A diferencia de la Asamblea, que es un órgano necesario para el funciona

miento de la propiedad horizontal, el administrador puede ser o no designado

por ella.

Puede también alterarse la mayoría requerida por la ley para operar el

nombramiento .

El administrador es un mandatario, es decir una persona que obtiene

sus poderes por un acuerdo entre un poderdante y apoderado, destinado di

recta y exclusivamente a ese efecto. Se discute si es apoderado de cada uno

de los propietarios o si lo es del núcleo, problema que se vincula al de la na-

— 143 —

turaleza del grupo de propietarios de un edificio y aun al de la naturaleza de

la propiedad horizontal. El tema supera el límite de este trabajo. (23).

319) Las facultades del administrador, están previstas en el art. 19

de la ley, 'sin perjuicio que puedan retirársele algunas, para pasarlas a la

Asamblea, o a otro órgano (Presidente, consejo de administración) y po

drán acordársele algunas más, por ejemplo: realizar los actos de vigilanciaen el uso de los bienes pri'\'ados y comunes, formular las denuncias por viola

ciones del reglamento a la Asamblea o al Juez; realizar por sí o con anuen

cia del Presidente, las reparaciones conservativas urgentes : contratar los se

guros; organizar y llevar la contabilidad; proporcionar a los legítimos inte-

re.sados^ (Escribanos en caso de operación sobre una unidad), información

sobre la situación de cuentas y contribuciones comunes; y en fin realizar to

dos los actos y gestiones necesarios para e normal cumplimiento de su con

tenido .

La extensión de las atribuciones del administrador están delimitadas en

dos sentidos : no puede sustituir la formación volitiva de la Asamblea, en

aquellos actos que es requerida por la ley o el reglamento; no puede superar

la enunciación y límites fijados en el reglamento. Una delimitación generala consignar en el reglamento podría consistir en expresar que puede realizar

además de los que se mencionan, todos los actos, jurídicos y materiales, que

por la ley o el reglamento no requieren el pronunciamiento de la Asamblea.

CAPITULO SEXTO. Especial.

329) En fin, todavía el reglamento podría contener un capítulo de

disposiciones accidentales y especiales para cada caso, ya de carácter permanente o transitorio.

Por ejemplo,, en un caso particular previsto, autorizar al propietario del

subsuelo o al del último piso, realizar obras, en cuyo caso deberá preverse,si la obra nueva integrará la unidad particular, o los bienes comunes, las al

teraciones al reglamento que ello aparejará y a cargo de quien estarán los

gastos que se originen.Podrían establecerse servidumbres de bienes particulares en beneficio de

los comunes, v.g. : un local particular de garage, contener una caldera o

máquina que sirva al edificio, lo que además del alojamiento en sí de la má

quina, se extiende al acceso para su vigilancia y reparación.339) Podrá preverse la desafectación de un bien común no indispen

sable para convertirlo en unidad particular o para enajenarlo. En esta ma

teria entendemos que hay un límite impuesto por la naturaleza y esencia del

sistema creado por la ley: no puede eliminarse la organización de propiedadexclusiva y común, tampoco una ni otra crear propiedades particulares, cuan-

(23) Ver: Salas, A. E. p. 137-38, 249 (en' nota a la obra de Poirise) ; Poisier, P.,p. 139; y Racciatti, H., p. 137 y 142.

— 144 —

do no se da la exigencia de independencia prevista en el art. 19, etc.

Es nula y hace caer el sistema, la previsión que un sector del edificio,

ni es común, ni es particular, configurando un enquistamiento sin aptitud co

mercial; es también nula la disposición que establece una propiedad por cier

to tiempo, para luego perimir o convertirse en el quiste ya mencionado; la

propiedad es por naturaleza perenne, lo temporal no puede ser objeto de

propiedad .

IX) CONSIDERACIONES FINALES.

Hemos desarrollado el contenido del reglamento, según los principios

que nos trazamos "in limine" sólo incluímos lo que significa marginar lo

dispuesto por la ley o disponer en forma diversa a ella. Repetir la ley, es inú

til y sin sentido. Frente a cada norma legal, estudiamos qué posibilidades

reglamentarias cabían e incluimos las que pueden tener sentido práctico; op

tamos por reglas generales, por oposición a la casuística, sin desatender és

ta, para permitir el desenvolvimiento con la mayor libertad del sistema; elu

dimos el barroquismo y las trabas inútiles; nos remitimos siempre a las exi

gencias que requiere el caso concreto en atención a la estructura del edificio.

En fin, la elaboración del reglamento, es un caso de realización del derecho,

que cohio todos, responde a una técnica y ésta se concreta en la adecuación de

la ley al caso.

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