3.4.2009 Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in...
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3.4.2009
Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland
Hanns-F. Schuster
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Inhaltsübersicht
1. Wertbegriffe
2. Wertermittungs-Verfahren
3. Nötige Infrastruktur
4. Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern
5. Bewertung und Bankenkrise
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Wertbegriff
Angebot NachfragePreis
• Im Markt definiert sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage.
• Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren
• In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte
• Marktwert kurzfristig• Verkehrswert langfristig
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Warum ist etwas wertvoll?
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Wie bestimme ich den Wert?
= ?? €
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Ich bin reich !
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Marktwert vs. Verkehrswert
Verkehswert:Objektive Substanz
Markteinfluss:Der Schaum ist schnell vergangen
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Wertverhältnisse an Grund und Boden in Deutschland
Wohnen:5000 €/m²
Wohnen:150 €/m²
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Wertverhältnisse in Deutschland II
=1-2 Geschosse
= Mehrgeschossig
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Wer benötigt Wertgutachten?
• Banken: für die Beleihung von Grundstücken/Gebäuden• Finanzamt: für die Besteuerung von Grund und Boden• Gerichte:
• Bei Streitfällen• Scheidungsfälle• Erbstreitigkeiten• Insolvenzen
• Private: Bei Kauf, Verkauf, Erbschaft• Firmen: Bei Investitionen
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Verwendung anderer Wertbegriffe
Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte:• Eigentumsübergang Verkehrswert• Beleihung Beleihungswert• Besteuerung Steuerwert• Versicherung Versicherungswert
In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert
Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung
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Definition des Verkehrswertes
Baugesetzbuch §194:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der• in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr • nach den rechtlichen Gegebenheiten und • tatsächlichen Eigenschaften, • der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre.
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Wie ermittelt man Werte?
Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande:
•Ungleiche Kenntnis des Marktes
•Unterschiedliches Verhandlungsgeschick
•Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften
•Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer
Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen.
Weltweit die gleichen Parameter an erster Stelle: Lage, Lage, Lage !
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Wie ermittelt man Verkehrswerte?
1. Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten?
2. Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude?
3. Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert?
4. Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude?
5. Residualwert-Verfahren
6. Statistische Verfahren (z.B. Monte Carlo Simulationen etc.)
7. …
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Auswahl des Verfahrens Teil I)
Unbebaute Grundstücke
+Beodenwertanteil
Bebauter Grundstücke
Bebaute Grundstücke
Vergleichbarkeit• Eigentums- wohnungen• Reihenhäuser
Ertragsfähigkeit:• Mietwohnhäuser• Gewerbe u. Industrie• Zweckbauten
Herstellungswert:Eigengenutzte Ein- und Zweifamilien-häuser
Vergleichswertverfahren Ertragswert-verfahren
Sachwert-verfahren
Vergleichswert Ertragswert Sachwert
Verkehrswert
Marktanpassung
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Auswahl des Verfahrens Teil II)
ZeitWertermittlungsstichtag
Sachwert-verfahren
Vergleichswert-verfahren
Ertragswert-verfahren
Herstellungswert in der
Vergangenheit
Vergleichspreise(möglichst
Gegenwartsnah)
Zukünftiger Ertrag
Verkehrswert
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Das Sachwertverfahren nach WertV
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Der Normalherstellungswert
NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr
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Das Sachwertverfahren
Anpassungsfaktoren
Anpassungen für
•Ausstattungsmerkmale
•Gebäudeklassen und -Arten
•Baunebenkosten
•Ortskorrekturen
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Das Sachwertverfahren nach WertV
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Das Sachwertverfahren
Alterswertminderung und Restnutzungsdauer
Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden!
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Das Sachwertverfahren
Bauschäden und –mängel, sonstige Umstände
Bauschäden und Baumängel führen zu
• Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK
• Verkürzung der Restnutzungsdauer
• Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen
Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.B.
• Ungünstige Zuschnitte
• Denkmalschutz
• ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse
• Abweichung von Soll-Nutzung
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Das Sachwertverfahren
Marktanpassung
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Das Vergleichswertverfahren
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Das Vergleichswertverfahren
Kaufpreissammlung
Alle Kaufpreise werden
über das Jahr
gesammelt, anhand der
Qualität der Grundstücke
und Gebäude analysiert
und statistisch ausgewertet.
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Das Vergleichswertverfahren
Anpassung
Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur und Qualität des gefragten Objekts angepasst
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Das Ertragswertverfahren
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 28
Das Sachverständigenwesen
Guachterausschüsse Sachverständige verschiedene Qualifikation:• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige• Zertifizierte Sachverständige
Gesetzliche Grundlagen:• BauGB • WertV/ImmoWertV• WertR • GAVO• BV …
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Die Gutachterausschüsse
Aufgaben:
•Erheben der Grundlagen
•Führen der erforderlichen Daten
•Beschließen von Bodenrichtwerte
•Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten
•Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 30
Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc.
Notare
Gutachterausschuss
Geschäftsstelle
Kaufpreis-sammlung
Indices und Parameter
Umfrage
Bodenricht-werte
Grundstücks-marktbericht
Analyse
beschließen
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Die Gutachterausschüsse
Bodenwert aus www.boris.nrw.de
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 32
Vergleich der Verfahren
Verfahren Pro Contra
Sachwertverfahren Anwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen
Grundlagen wie Normalherstellungs-kosten nötig
Vergleichswert-verfahren
Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden
Viele Daten als Grundlagen nötig
Ertragswertverfahren Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten
Nicht alles ist auf Ertrag ausgelegt
DCF Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten
Sehr subjektive Einschätzung möglich
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 33
Aufstellung der Bewertung in Slovenien I)
Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority
Seit 2006/7 im operativen Betrieb
• Property registration Law
• Property Mass valuation Law
• Property Taxation Law
1. Zentrale Erhebung aller Verkäufe
2. Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise
3. Verschiedene Modelle einsetzbar
4. Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert
5. Abgabe der Daten als GIS
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 34
Aufstellung der Bewertung in Slovenien II)
Sales DataDatabase
M arket analyses
Valuationm odel
specification
Sales D ataIm provem ent
Taxationauthority
M unicipalities
Real estateagencies
Notaries
Real property transactionsdata & prices
Real PropertyDatabase
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Bewertung und Bankenkrise
Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt
Marktwert
Beleihungswert
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 36
Bewertung und Bankenkrise
Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bondsand mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 37
Bewertung und Bankenkrise
Schwankungen der Hauspreise in den USA
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 38
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!
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Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 39
Quellen:
•Vorlesungen der Uni Bonn
• Prof. Dr. Erich Weiß
• Prof. Dr. T. Kötter
• Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck
• Boris NRW