oleh

Ir. DADDY HARIADIDirektur Utama

PT Citra Marga Nusaphala Persada Tbk

oleh

Ir. DADDY HARIADIDirektur Utama

PT Citra Marga Nusaphala Persada Tbk

SEMINAR NASIONALSEMINAR NASIONAL

STRATEGI & TANTANGAN PEMBIAYAAN PROYEK INFRASTRUKTUR DI INDONESISTRATEGI & TANTANGAN PEMBIAYAAN PROYEK INFRASTRUKTUR DI INDONESIAA

Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas IndonesiaDepartemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Indonesia

31 Oktober 200731 Oktober 2007

Jakarta Intra Urban Tollroad (JIUT) Jakarta Intra Urban Tollroad (JIUT) -- 19961996•••••••• Jalan Tol Ir Wiyoto Wiyono MSc Jalan Tol Ir Wiyoto Wiyono MSc : : 34 km (CMNP)34 km (CMNP)•••••••• Jalan Tol Cawang Jalan Tol Cawang -- Tomang Tomang -- Pluit Pluit : : 19 km (Jasa Marga)19 km (Jasa Marga)•••••••• Masa konsesi CMNP 31 tahun & 3 bulanMasa konsesi CMNP 31 tahun & 3 bulan : : s/d 31 Maret 2025s/d 31 Maret 2025

CMNP didirikan 13 1987, sbg pemegang konsesi tol Ir Wiyoto CMNP didirikan 13 1987, sbg pemegang konsesi tol Ir Wiyoto

Wiyono MSc (North South Link & Harbour Road) 34 kmWiyono MSc (North South Link & Harbour Road) 34 km

Initial Public Offering Initial Public Offering -- 19951995•••••••• Badan Usaha Jalan Tol pertama yang terdaftar di Badan Usaha Jalan Tol pertama yang terdaftar di Jakarta Stock Jakarta Stock Exchange dan Surabaya Stock Exchange, pada 10 Januari 1995Exchange dan Surabaya Stock Exchange, pada 10 Januari 1995

•••••••• Jumlah lembar saham Jumlah lembar saham 2.000.000.0002.000.000.000

Metro Manila Skyway (MMS) Metro Manila Skyway (MMS) -- 19991999•••••••• Jalan tol sepanjang 13,45 km dengan masa konsesi 30 tahun, mulaiJalan tol sepanjang 13,45 km dengan masa konsesi 30 tahun, mulaiberoperasi sejak diresmikan Presiden Fidel Ramos 15 Desember 199beroperasi sejak diresmikan Presiden Fidel Ramos 15 Desember 19999

•••••••• Saham CMNP 21% di Citra Metro Manila Tollways CorporationSaham CMNP 21% di Citra Metro Manila Tollways Corporation•••••••• Project Launching StageProject Launching Stage--2 oleh Presiden Gloria Macapagal 20 Juli 20072 oleh Presiden Gloria Macapagal 20 Juli 2007

Surabaya Eastern Ring Road (SERR) Surabaya Eastern Ring Road (SERR) -- 20072007•••••••• CMNP memenangkan tender ICB pada 20 Maret 1996CMNP memenangkan tender ICB pada 20 Maret 1996•••••••• Saham CMNP 94,7% di PT Citra Margatama SurabayaSaham CMNP 94,7% di PT Citra Margatama Surabaya•••••••• Jalan tol SERRJalan tol SERR--1 (Waru Juanda) akan beroperasi pada awal tahun 20081 (Waru Juanda) akan beroperasi pada awal tahun 2008

Jalan Tol Antasari Depok Bogor Jalan Tol Antasari Depok Bogor -- 20092009•• Jalan tol sepanjang 22,82 km dengan masa konsesi 35 tahunJalan tol sepanjang 22,82 km dengan masa konsesi 35 tahun•• CMNP memenangkan tender ICB pada September 2006CMNP memenangkan tender ICB pada September 2006•••••••• Saham CMNP 62,5% di PT Citra Waspphutowa, bersama BUMN Waskita Saham CMNP 62,5% di PT Citra Waspphutowa, bersama BUMN Waskita Karya, Pembangunan Perumahan, dan Hutama KaryaKarya, Pembangunan Perumahan, dan Hutama Karya

Kiprah CMNP Membangun Jalan TolKiprah CMNP Membangun Jalan Tol

INFRASTRUKTUR

Pertumbuhan

APBN/APBD Investor

Publik(Pengguna)

PembayarPajak

Pertumbuhan pada dasarnyamensyaratkan

ketersediaan infrastruktur

Infrastrukturpada dasarnya

bersifat swadana(user charges)

Subsidi dari pembayar pajak (general taxes)

Bridging Financing

Pembayar Pajak Negara Donor

Bantuan Asing

Mobilisasi nilai “future” ke

saat sekarang

Proyeksi tarif yang terjangkau (cost recovery)

Prinsip Pembiayaan InfrastrukturPrinsip Pembiayaan Infrastruktur

Peranan Swasta semakin besarsedangkan kemampuan Pemerintah semakin kecil

Peranan Swasta Semakin BesarPeranan Swasta Semakin Besar

• Kebutuhan investasi jalan tol : Rp 85 Triliun

• Kemampuan Pemerintah : Rp 3 Triliun

• Financing gap : Rp 82 Triliun

•• Kebutuhan investasi jalan tolKebutuhan investasi jalan tol :: RpRp 8585 TriliunTriliun

•• Kemampuan Pemerintah Kemampuan Pemerintah :: RpRp 33 TriliunTriliun

•• Financing gap Financing gap :: RpRp 8282 TriliunTriliun

78%

5% 18%22%

82%95%

Jalan Tol Eksisting Tahap Konstruksi Tanda-tangan PPJT

Pem / BUMN

Swasta

Peranan Swasta Semakin Besar

Peranan Swasta Semakin Besar

663,8 km 110,5 km 709,8 km

Setelah PPJT – What Next ?Setelah PPJT – What Next ?

641.1Total

PPJT 25 Juni 2007Review ProposalTrans Jawa Paspro06-0945.0Pasuruan - Probo16

PPJT 22 Feb 2007Review DEDKresna Kusuma Dyandra Marga07-0921.0Becakayu15

PPJT 29 Jan 2007, DEDPQ Batch-1MTD - Nusa Cipta07-0933.9Cibitung – Cilincing14

PPJT 15 Des 06, Tanah, DEDFinalisasi PenugasanJasa Marga06-0975.7Semarang - Solo13

PPJT 19 Des 06, TanahReview FED & TanahMargabumi Adhikaraya05-0913.6Gempol - Pandaan12

PPJT 7 Juli 2006, TanahPersiapan TanahJasa Marga06-087.0JORR W2 Utara11

PPJT 21 Juli 06, SP2LPReview ProposalMarga Setia Puri Utama06-0975.0Semarang - Batang10

PPJT 21 Juli 06, SP2LPReview ProposalPemalang Batang Tol Road06-0939.0Pemalang - Batang9

PPJT 21 Jul 06, SP2LPReview ProposalPejagan Pemalang Tol Road06-0957.5Pejagan - Pemalang8

PPJT 21 Juli 06, DED, TanahIjin PenerusanLintas Marga Sedaya06-09116.0Cikopo - Palimanan7

PPJT 30 Jun 06, Tanah, DEDReview ProposalMarga Hanurata Instrinsic06-0941.0Kertosono - Mjkerto6

PPJT 29 Mei 06, Tanah, DEDPQ Batch-1Trans Lingkar Kita Jaya06-0814.7Cinere - Jagorawi5

PPJT 29 Mei 06, Tanah, DEDPQ Batch-1Citra Waspphutowa06-0821.7Depok - Antasari4

PPJT 29 Mei 06, TanahFinalisasi PenugasanJasa Marga05-0811.0Bogor Ring Road3

PPJT 29 Mei 06, TanahFinalisasi PenugasanJasa Marga06-0932.0Gempol - Pasuruan2

PPJT 29 Mei06 Putus 5 Jun07Review ProposalSetdco Instrinsic Nusantara06-0937.0Pandaan - Malang1

Juli 2007Januari 2005

StatusInvestor Jadwal

Pjg

(km) Ruas / Kelompok No

PPJT adalah awal masa kemitraan →→→→ membutuhkan komitmen

bersama untuk menjaganya agar tidak keluar dari kesepakatan

Pemberian GKPelepasan HAT

PencabutanHAT

Musyawarah s/d KesepakatanSosialisasi s/d NominasiPenerbitan

SP2LP

Survey KoridorDitjen BM/BPJT

Survey AlignmentDitjen BM/BPJT

Permohonan SP2LPDirjen BM ke Kepda

Rakor SP2LPTerpadu di Daerah

Survey RumijaDitjen BM/BPJT

Penerbitan SP2LPcc Kepda/Inst. terkait

Pembentukan P2TBup/Wal/Gub/Mendagri

Rek Harga NyataTim Penilai Independen

Permohonan MulaiDirjen BM ke P2T

Rakor TimduP2T-TPT-Investor-Terkait

PenyuluhanTimdu

Pematokan RumijaTimdu

Inventarisasi-LegalTimdu

Pematokan PersilTimdu

Rincikan-NominasiTimdu

Pengumuman± 1 bln sesuai Permeneg

MusyawarahMax 120 Hari Kalender

Keberatan ?

Pengadaan TimTim Penilai Independen

Keberatan ?

SK P2TBentuk & Besar GK

Permintaan DanaTPT ke Investor

Penyediaan DanaInvestor

Pemberian GKTimdu

Pelepasan HATPemegang HAT

Site Hand OverDitjen BM ke Investor

Titip UGK ke PN(Juga u/ Sengketa)

Timdu

Pengukuhan/RevisiKepda/Mendagri

Keberatan ? / Sengketa ?

Banding ke KepdaPemegang HAT

SK P2T Lama/RevBentuk & Besar GK

Usulan Penc. HATKepda/Mendagri ke BPN

Rakor Penc. HATBPN-Terkait-Menkumham

Pencabutan HATBPN ke Presiden

SK Pencabutan HATPresiden

Ya

Tidak

Ya

Tidak

Ya

Tidak

±2 tahun

± 2 bulan ± 4 bulan ± 6 bulan ± 28 bulan ± 1 bulan

Titik Krusial – Pengadaan TanahTitik Krusial – Pengadaan Tanah

?

UncertaintyUncertainty

0

400

800

1.200

1.600

2.000

19

77

19

78

19

79

19

80

19

81

19

82

19

83

19

84

19

85

19

86

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

Badan Usaha

Jasa Marga

Total

Program1.500 km

Kapasitas Historis

(Tanah bukan

risiko Investor)

Peranan Swasta ↓↓↓↓

Indonesia 78-06 : 649 km

Kend/1000 pend : 21Malaysia : 1.400 km

Kend/1000 pend : 152 China : 40.000 km

Kend/1000 pend : 8

km

Jalan Tol mulai stagnan setelahJalan Tol mulai stagnan setelah

Investor dibebani risiko tanahInvestor dibebani risiko tanah

Stagnasi Pembangunan Jalan TolStagnasi Pembangunan Jalan Tol

Tanah beban SwastaTanah beban APBN

Titik Kritis – Permasalahan TanahTitik Kritis – Permasalahan Tanah

TenderTender--PPJTPPJT--DesainDesain

Pengadaan TanahPengadaan Tanah

KonstruksiKonstruksi

OperasiOperasi

Tahapan PembangunanTahapan Pembangunan

Bridging / Bridging / Revolving FundRevolving Fund

HutangHutang

ObligasiObligasi

Right IssueRight Issue

PeningkatanPeningkatanModalModal

Tahapan PendanaanTahapan Pendanaan

> > > > > > > Setoran Modal > > > > > > > >> > > > > > > Setoran Modal > > > > > > > >

Proyek bisa terhambat

• Biaya tanah ↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑• Keluar lingkup PPJT,perjanjian kredit,setoran saham, dll

Perubahan Perubahan

Business PlanBusiness Plan

BIAYA TANAHPPJT 2006 Rp 700 M

NJOP 2007 Rp 1.197 M

-----------------------------

Perkiraan Harga Pasar :

1½ x NJOP Rp 1.796 M

2 x NJOP Rp 2.394 M

-----------------------------

Plus :

• Construction Cost

• Cost of Fund

BIAYABIAYA TANAHTANAHPPJT 2006 PPJT 2006 Rp Rp 700 M700 M

NJOP 2007NJOP 2007 Rp Rp 1.197 M1.197 M

----------------------------------------------------------

Perkiraan Harga Pasar :Perkiraan Harga Pasar :

11½½ x NJOPx NJOP RpRp 1.796 M1.796 M

2 x NJOP2 x NJOP Rp Rp 2.394 M2.394 M

----------------------------------------------------------

Plus :Plus :

•• Construction CostConstruction Cost

•• Cost of FundCost of Fund

Strategic ActionStrategic Action

Land CappingLand CappingLand Capping

Gov Support ?Gov Support ?Gov Support ?

QUIT ?QUIT ?

Optimasi TrafficOptimasi TrafficOptimasi Traffic

Transport Policy ?Transport Policy ?Transport Policy ?

CONTINUE ?CONTINUE ?

IRR ? IRR ?

17,76%17,76%

↓↓↓↓↓↓↓↓

14,42%14,42%

ATP ? ATP ?

637/km637/km

↓↓↓↓↓↓↓↓

748/km748/km

LAND ? LAND ?

700 M700 M

↓↓↓↓↓↓↓↓

2.394 M2.394 M

TRAFFIC?TRAFFIC?

39.043vpd39.043vpd

↓↓↓↓↓↓↓↓

Realisasi ??Realisasi ??

Permasalahan Tanah – Depok AntasariPermasalahan Tanah – Depok Antasari

Optimasi TarifOptimasi TarifOptimasi Tarif

Public Acceptance ?Public Acceptance ?Public Acceptance ?

?

KesimpulanKesimpulan

TANAH TANAH –– LAND CAPPINGLAND CAPPING•• Risiko Pengadaan Tanah SECARA ALAMIAH harus ditanggung oleh Risiko Pengadaan Tanah SECARA ALAMIAH harus ditanggung oleh PemerintahPemerintah

•• Konsep Dana Bergulir masih membebankan risiko Pengadaan Tanah Konsep Dana Bergulir masih membebankan risiko Pengadaan Tanah pada Investor sepenuhnyapada Investor sepenuhnya

•• Land capping KOMPROMI antara : Tanah sepenuhnya APBN (1978 Land capping KOMPROMI antara : Tanah sepenuhnya APBN (1978 --1995) dengan Tanah sepenuhnya risiko Investor (1995 1995) dengan Tanah sepenuhnya risiko Investor (1995 -- 2007)2007)

•• Land Capping untuk kepentingan bersama (tidak untuk menambah Land Capping untuk kepentingan bersama (tidak untuk menambah keuntungan Investor) :keuntungan Investor) :��PublikPublik : tidak dibebani tarif tol yang lebih tinggi: tidak dibebani tarif tol yang lebih tinggi��Pemilik TanahPemilik Tanah : tidak dirugikan oleh calo / ketidakpastian harga : tidak dirugikan oleh calo / ketidakpastian harga (kecuali (kecuali ““dipaksadipaksa”” oleh Pemerintah oleh Pemerintah →→ Pencabutan Hak Atas TanahPencabutan Hak Atas Tanah))

��PemerintahPemerintah : kelancaran program pembangunan infrastruktur: kelancaran program pembangunan infrastruktur��Investor / LenderInvestor / Lender : kepastian : kepastian business planbusiness plan (masih dalam lingkup (masih dalam lingkup yang disepakati / dimobilisasi sejak awal)yang disepakati / dimobilisasi sejak awal)

PPJTPPJT•• Penandatanganan PPJT adalah awal dari masa kemitraan yang Penandatanganan PPJT adalah awal dari masa kemitraan yang membutuhkan komitmen bersama untuk menjaganya agar tidak keluar membutuhkan komitmen bersama untuk menjaganya agar tidak keluar dari lingkup kesepakatan awaldari lingkup kesepakatan awal

•• Apabila ada perubahan yang keluar dari lingkup kesepakatan awal,Apabila ada perubahan yang keluar dari lingkup kesepakatan awal, akan akan menghambat program kemitraan itu sendiri menghambat program kemitraan itu sendiri →→ menghambat program menghambat program PemerintahPemerintah

PT Citra Marga Nusaphala Persada TbkInfrastructure Solution Enterprise

PT Citra Marga Nusaphala Persada TbkInfrastructure Solution Enterprise