2019年3月期

決算説明会資料(プレゼンテーション)

2019.05.14

https://www.mitsuifudosan.co.jp/

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 1

長期経営方針 VISION2025

① ②

目指す姿▶街づくりを通して、持続可能な社会の構築を実現▶テクノロジーを活用し、不動産業そのものをイノベーション▶グローバルカンパニーへの進化

2025VISION

海外事業の飛躍的な成長街づくりの一層の進化

主要な取り組み方針

リアルエステートテック活用によるビジネスモデルの革新

取り組みを支えるインフラ

人材戦略 アセット・財務戦略組織・制度・ガバナンス

顧客志向の経営

グループ経営の進化ビジネスイノベーション

社会的共通価値の追求持続可能な社会の構築継続的な利益成長

Society5.0の実現SDGsへの貢献基本

ストラテジー

AI・IoT

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 2

日本橋におけるミクストユースの拡大

街づくりの一層の進化/新たなミクストユースの街づくり（国内の事業展開）

日本橋室町三井タワー日本橋髙島屋三井ビルディング

東京ミッドタウン日比谷 msb Tamachi (田町ステーションタワーS)

OVOL日本橋

都心における新たなミクストユースの街づくり

オフィス

商業

ホテル

広場

シネコン

オフィス

商業

オフィス

商業 広場

オフィス

商業 広場

ホテル

オフィス

商業

VISION2025 進捗状況

新たな付加価値の創出

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 3

東京宝塚劇場

msb田町(ｽﾃｰｼｮﾝﾀﾜｰN)(2020年7月 竣工予定)

OH-1計画(2020年2月 竣工予定)

豊洲2丁目駅前地区(2020年3月,10月 竣工予定)

日本橋1丁目中地区(2023年度以降 竣工予定)

八重洲二丁目北地区(2022年8月 竣工予定)

八重洲二丁目中地区(2025年度 竣工予定)

リーシング ほぼ終了 リーシング中

名古屋三井ビルディング北館(2021年1月 竣工予定)文京ガーデンゲートタワー

(2020年春 竣工予定)

街づくりの一層の進化/今後のパイプラインの拡大（三井の成長ドライバー）

海外プロジェクト【主な新規プロジェクト】

50ハドソンヤード（2022年 竣工予定）

今後の更なる成長ドライバー

2018年3月期比較 ▶ 2025年前後 約1.5倍へ

【当社オフィス床面積】

VISION2025 進捗状況

竣工

年度プロジェクト名

事業

シェア所在

msb Tamachi(田町ステーションタワーS) - 東京都港区 約 136,600 ㎡

日本橋髙島屋三井ビルディング - 東京都中央区 約 148,100 ㎡

OVOL日本橋ビル 転貸 東京都中央区 約 28,500 ㎡

新橋 M-SQUARE Bright 100% 東京都港区 約 7,800 ㎡

55 ハドソンヤード 90% ニューヨーク 約 117,600 ㎡

2 テレビジョンセンター 75% ロンドン，ウッドレーン 約 55,000 ㎡

- 東京都中央区 約 168,000 ㎡

OH-1計画 - 東京都千代田区 約 357,700 ㎡

文京ガーデン ゲートタワー - 東京都文京区 約 93,900 ㎡

豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発事

業2-1街区- 東京都江東区 約 259,000 ㎡

msb Tamachi(田町ステーションタワーN) 転貸 東京都港区 約 152,800 ㎡

名古屋三井ビルディング北館 100% 愛知県名古屋市 約 29,400 ㎡

50 ハドソンヤード 90% ニューヨーク 約 260,000 ㎡

八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業 未定 東京都中央区 約 289,700 ㎡

八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業 未定 東京都中央区 約 418,000 ㎡

室町一丁目地区 未定 東京都中央区

日本橋一丁目1-2街区 未定 東京都中央区

日本橋一丁目中地区 未定 東京都中央区

未定 ホワイトシティプレイス(新築棟) - ロンドン，ウッドレーン 約 71,000 ㎡

日本橋室町三井タワー

2023

以降 未定(約7,000㎡)

未定(約24,600㎡)

2020

2019

延床面積

(敷地面積)

未定(約8,000㎡)

2018

2022

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 4

街づくりの一層の進化/日本橋スマートエネルギー事業・ライフサイエンス事業

レジリエント

Resilient

エコフレンドリー

Eco-friendly

VISION2025 進捗状況

ＣＧＳ

日本初周辺地域への電気・熱供給事業

ライフサイエンス拠点を拡大（4拠点→8拠点）

ライフサイエンス系企業・団体 87社集結

日本橋にて

シェア型ウェットラボ開設

「場」を整備 「コミュニティ」を構築

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 5

商業施設事業/今後のパイプラインの拡大

※その他 未公表の国内外プロジェクト別途3件

VISION2025 進捗状況

国内・海外での新たな商業施設

リアル店舗との共生型EC事業の伸長

リアル価値の向上（コト消費､豊かな空間）

革新的な来館価値の創出

【主な新規プロジェクト】 海外プロジェクト

ららぽーと愛知東郷町 (2020.秋 開業予定)

2018年3月期比較 ▶ 2025年前後 約1.5倍へ

【当社SC床面積】

ららぽーと 沼津(2019.10月 開業予定)

開業

年度所在

ららぽーと名古屋みなとアクルス 愛知県名古屋市 約 59,500 ㎡

三井アウトレットパーク木更津(3期) 千葉県木更津市 約 9,300 ㎡

心斎橋MGビル 大阪府大阪市

三井アウトレットパーク台中港 台湾台中市 約 35,000 ㎡

読売並木通りビル 転貸 東京都中央区

ららぽーと沼津 静岡県沼津市 約 64,000 ㎡

ららぽーと上海金橋 転貸 中国上海市 約 60,000 ㎡

上海蓮花路駅ビル商業施設 転貸 中国上海市 約 16,500 ㎡

神奈川県横浜市

ららぽーと愛知東郷町 愛知県愛知郡 約 63,900 ㎡

マレーシア

セランゴール約 10,100 ㎡

マレーシア

クアラルンプール約 82,600 ㎡

ららぽーと台湾南港 転貸 台湾台北市 約 70,000 ㎡

福岡市青果市場跡地計画 福岡県福岡市

三井アウトレットパーク台南(1期) 台湾台南市 約 33,000 ㎡

大阪府堺市黒山東計画 大阪府堺市

大阪府門真市松生町計画 大阪府門真市

2023 ららぽーと台中 台湾台中市 約 67,000 ㎡

2025 三井アウトレットパーク台南(2期) 台湾台南市 約 12,000 ㎡

未定 宮下公園計画 東京都渋谷区

2018

2019

(約　2,000㎡)

(約　54,000㎡)

(約　14,200㎡)

2020 三井アウトレットパーク

横浜ベイサイド建替え計画

未定

店舗等面積

(延床面積)プロジェクト名

2021

未定

ららぽーとクアラルンプール

(Bukit Bintang City Center計画)

三井アウトレットパーク

クアラルンプール国際空港(3期)

未定

未定

2022

5,249 5,206 4,651

5,455

4,512 4,956

6,557

4,858 4,391

5,200

3,707 3,283

3,400

453 826 872 638 380 223 170 83 88 321 108 141 0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

計上戸数(左軸) 期末完成在庫戸数(左軸)

307

203

113 97

102

153

227

267 239

306 311 266

290

11.4

6.7

3.8 3.1 4.0

5.4 6.6

9.0 8.1

9.7

11.3

9.3

9.7

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

営業利益（左軸） 営業利益率（右軸）

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 6

(億円)

(戸)

(％)

(予想)

営業利益・営業利益率

マンション計上戸数・完成在庫

【主な大規模プロジェクト・ハイエンド向けプロジェクト】

住宅事業/競争力の強化・今後のパイプライン

約2万6千戸（計画段階の再開発事業を含む）

マンション ランドバンク 2019年3月末時点

VISION2025 進捗状況

三井不動産の強みの更なる伸長

『大規模再開発』 『都心』 『ハイエンド向け』

(予想)

(予想)

計上

年度プロジェクト名 所在

パークコート乃木坂 ザ タワー 東京都港区 約 40 戸

パークタワー晴海 東京都中央区 約 1,100 戸

パークコート浜離宮 ザ タワー 東京都港区 約 360 戸

パークシティ武蔵小山 ザ タワー 東京都品川区 約 500 戸

ザ・タワー 横浜北仲 神奈川県横浜市 約 1,100 戸

MID TOWER GRAND 東京都中央区 約 390 戸

THE COURT 神宮外苑 東京都渋谷区 約 180 戸

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス 神奈川県川崎市 約 460 戸

パークコート渋谷 ザ タワー 東京都渋谷区 約 350 戸

2021 パークコート文京小石川 ザ タワー 東京都文京区 約 400 戸

白金一丁目東部北地区計画 東京都港区 約 770 戸

渋谷区千駄ヶ谷四丁目計画 東京都渋谷区 約 400 戸

HARUMI FLAG 東京都中央区 約 4,150 戸

勝どき東地区計画 東京都中央区 約 2,250 戸

港区三田一丁目計画 東京都港区

2022

以降

総販売戸数

*シェア勘案前

2019

未定

2020

1,557億円 16施設(2019年3月末時点)

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 7

【主な新規プロジェクト】

物流施設事業/今後のパイプラインの拡大・投資家共生モデルの推進

VISION2025 進捗状況

【開発・運営施設数】

33棟 約290万㎡

三井不動産グループが運用する5REITの資産規模の推移 約2兆2,800億円

▶755億円 ９施設(上場日 2016年8月2日)

資産規模

0

5,000

10,000

15,000

20,000

2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

三井不動産プライベートリート投資法人

フロンティア不動産投資法人

日本アコモデーションファンド投資法人

日本ビルファンド投資法人

海外プロジェクト

竣工

年度所在

MFLP厚木Ⅱ 神奈川県伊勢原市 約 54,800 ㎡

埼玉県川越市 約 131,300 ㎡

MFIP羽田 東京都大田区 約 80,900 ㎡

MFLP川口Ⅰ 埼玉県川口市 約 54,100 ㎡

MFLP広島Ⅰ 広島県広島市 約 71,800 ㎡

MFLP川崎Ⅰ 神奈川県川崎市 約 50,000 ㎡

MFLP船橋Ⅱ 千葉県船橋市 約 224,200 ㎡

MFLP横浜港北 神奈川県横浜市 約 50,300 ㎡

MFLP平塚Ⅱ 神奈川県平塚市 約 47,500 ㎡

MFLP立川立飛　※ 東京都立川市 約 67,000 ㎡

MFLP大阪Ⅰ 大阪府大阪市 約 48,300 ㎡

MFLP船橋Ⅲ 千葉県船橋市 約 270,000 ㎡

市川塩浜物流施設開発計画 ※ 千葉県市川市 約 183,800 ㎡

2022 東京レールゲート　EAST 転貸 東京都品川区 約 161,400 ㎡

タイ　バンパコン計画 ﾁｬﾁｪﾝｻｵ県ﾊﾞﾝﾊﾟｺﾝ 約 160,000 ㎡

タイ　ワンノイ計画 ｱﾕﾀﾔ県ﾜﾝﾉｲ 約 90,000 ㎡

プロジェクト名

(※印：共同事業)延床面積

2021

2018MFLＰプロロジスパーク川越 ※

2020

以降

2019

2020

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 8

【主な新規プロジェクト】 海外プロジェクト【稼働率・ADR推移】 ※三井ガーデンホテル、ホテル ザ セレスティン 合計

【外国人客比率】 ※三井ガーデンホテル、ホテル ザ セレスティン 合計

ホテル・リゾート事業/今後のパイプラインの拡大

VISION2025 進捗状況

【当社ホテルリゾート客室数】

40.8%61.0%

45.7%

19.8%

0.0%

50.0%

100.0%

平均 東京 大阪・京都 その他

2013年度 2014年度 2015年度

2016年度 2017年度 2018年度

30405060708090100

10,00011,00012,00013,00014,00015,00016,00017,000

ADR(左軸)

稼働率(右軸)

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

確保済

約15,000室へ開業

年度所在

三井ガーデンホテル大手町 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 東京都千代田区 約 190 室

三井ガーデンホテル五反田 東京都品川区 約 370 室

三井ガーデンホテル日本橋プレミア ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 東京都中央区 約 260 室

三井ガーデンホテル金沢 石川県金沢市 約 160 室

三井ガーデンホテル福岡祇園 福岡県福岡市 約 300 室

ハレクラニ沖縄 沖縄県国頭郡 約 360 室

三井ガーデンホテル京都駅前 京都府京都市 約 140 室

三井ガーデンホテル銀座五丁目 東京都中央区 約 340 室

三井ガーデンホテル神宮外苑の杜プレミア 東京都新宿区 約 360 室

六本木三丁目ホテル計画 東京都港区 約 260 室

札幌北５西６ホテル計画 北海道札幌市 約 170 室

中洲五丁目ホテル計画 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 福岡県福岡市 約 260 室

東京都千代田区 約 190 室

三井ガーデンホテル京都四条増築計画 京都府京都市 約 70 室

京都五条烏丸町ホテル計画 京都府京都市 約 220 室

豊洲二丁目駅前地区第一種市街地再開発

事業2-1街区東京都江東区 約 230 室

京都二条ホテルプロジェクト 京都府京都市 約 160 室

水道橋駅前ホテル計画 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 東京都千代田区 約 120 室

忠孝新生ホテル計画 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 台湾、台北市 約 300 室

京都浄教寺ホテル計画 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 京都府京都市 約 170 室

中山忠孝ホテル計画 ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 台湾、台北市 約 350 室

東京都中央区 約 100 室

敦化北路ホテル ﾏｽﾀｰﾘｰｽ 台湾、台北市 約 180 室

プロジェクト名 客室数

2018

2020

2019

2021

以降

フォーシーズンズ・ホテルズ・アンド・リゾーツ(OH-1計画)

ブルガリ　ホテル東京(八重洲二丁目北地区)

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 9

テレビジョンセンター再開発計画（ロンドン)55ハドソンヤード（NY)

海外事業戦略/当社の強みを活かしたビジネス展開

VISION2025 進捗状況

１エンジェルコート(ロンドン)

三井アウトレットパーク台中港(台中市)

パートナー戦略・ローカル化の推進

当社の強み ＝ 総合力

英国三井不動産

海外事業利益の推移

三井不動産アメリカ

海外事業戦略/今後の課題

ガバナンス強化 ▶▶▶ 海外事業本部内「グローバル ガバナンス グループ」新設

資本・業務提携

戦略の成果

100 116 16610

-23

189

23 20

15

64 68

182

-100

0

100

200

300

400

500

600

2016年度

(1703期)

2017年度

(1803期)

2018年度

(1903期)

賃貸 分譲 マネジメント・その他等 持分法換算営業利益

(億円)

198(8.3％)

182(7.2％)

554

( )内は連結営業利益に占める海外事業利益の割合

554(19.8％)

ビル 商業 ホテル 物流分譲住宅 賃貸住宅

ミクストユース

開発

リーシング投資

運営・管理

販売

継続的な付加価値の向上

(200)

-

200

400

600

800

1,000

2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 2025年度

持分法換算利益

マネジメントその他

分譲

賃貸

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 10

海外事業の飛躍的な成長/今後の成長シナリオ

VISION2025 進捗状況

増益要因

海外事業利益成長イメージ

竣工

開業

竣工

開業

開業

開業

開業

開業

順次竣工

2017-2019 2020-2022 2023-2025

55HY・MOP台中港など英国・アジアの住宅分譲など

賃貸住宅・商業の相次ぐ開業名あり住宅分譲・投資家分譲

50HY・ららぽーと台中など更なる賃貸・分譲の積み増し

主な新規物件

2019-2022前後

投資検討

(億円)

55ハドソンヤード

50ハドソンヤード

北米の賃貸住宅

MOP台中港

ららぽーと金橋・蓮花路

ららぽーとクアラルンプール

ららぽーと台湾南港

MOP台南

ららぽーと台中

平均 350億円程度 500～600億円程度 800～1,000億円程度

2023-2025賃貸X・分譲X

70ML

TVC

タイ・中国

※MOP＝三井アウトレットパーク

賃貸

182

554

年ごとにアップダウンあり着実な成長

東南アジアの住宅分譲など（確保済）

分譲

64 54106 83

187 205

346

541

633

0

100

200

300

400

500

600

700

投資家向け分譲 営業利益

固定資産売却益

合計

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 11

賃貸等不動産(有形・無形固定資産)

インカムゲインの創出-安定的な賃貸利益の成長-

キャピタルゲインの創出-含み益の顕在化-

【賃貸セグメント営業利益の推移】

販売用不動産(投資家向け分譲用)

ポートフォリオ戦略（開発利益の実現）

定期的なポートフォリオの見直し

【賃貸資産の売却益の推移】

ROAの改善

VISION2025 進捗状況

販売用不動産 残高(投資家向け分譲用)

5,570億円（2013年度末)

9,933億円（2018年度末)

889 956 1,043 1,092 1,078 1,241 1,357 1,383 1,419

0

300

600

900

1,200

1,500

約1.8倍▶ ▶

32%68%

開発中･開発予定稼働中

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 12

資本政策の基本方針

▶良質な資産ポートフォリオの構築

2025年前後におけるROA=5%程度【VISION2025】

株主還元の拡充

財務の健全性成長に向けた投資と、

良質な資産ポートフォリオの構築

持続的な企業価値・株主価値の向上

▶安定的な配当の実施とともに、機動的な自己株式取得を行う

総還元性向=親会社株主に帰属する当期純利益の35％程度

を目途とする【VISION2025】

▶優良な投資機会への利益の再投資

国内における投資リターン(NOI利回り)の目線都心プライムオフィス5%程度、

商業施設8%程度(土地保有)、12%程度(借地型) を目安に、

プロジェクトごとに設定

▶財務レバレッジの管理

適切なD/Eレシオの水準を確保

【ROE推移】

1.62 1.80

1.60

1.06 1.16 1.15 1.18 1.24

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

4.8% 5.3%6.3% 6.4% 6.2% 6.8%

7.4% 7.4%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

VISION2025 進捗状況

1,260

1,481

1,725 1,860

2,024

2,326 2,459

2,621 2,670

501 594

768

1,001

1,177 1,318

1,558 1,686

1,700

0

1,000

2,000

3,000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2025

営業利益・当期純利益の推移

営業利益 親会社株主に帰属する当期純利益

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 13

3,500

(億円)

VISION2025 進捗状況

(年度)

VISION2025

連結営業利益3,500億円程度

うち海外事業利益30％程度

ROA 5％程度

2025年前後に向けて持続的な利益成長を実現

業績予想

三井不動産 2019年3月期 決算説明資料 14

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