20173001 Ondernemingsplan 2017-2020 ... - Rhenam Wonen · Rhenam Wonen zet zich in voor betaalbaar,...

Duurzaam verbinden

Ondernemingsplan 2017-2020

30 januari 30 januari 30 januari 30 januari 2012012012017777

Ondernemingsplan 2017-2020 2

Rhenam Wonen

3911 NP, Binnenhof 9

Telefoon: (0317) 68 32 00

E-mail: [email protected]

Internet: www.rhenam.nl

Rhenam Wonen is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken onder nummer

30141504 en is toegelaten als instelling uitsluitend werkzaam in het belang van de

volkshuisvesting bij Koninklijk Besluit nr. DHE -05194010 L 2068 d.d. 23 december 1993.

Colofon

TekstTekstTekstTekst

Rhenam Wonen

© Rhenam Wonen


Inhoudsopgave

1111 InleidingInleidingInleidingInleiding

4444

2222 De wereld om ons heenDe wereld om ons heenDe wereld om ons heenDe wereld om ons heen 6666

2.1 Trends en ontwikkelingen 6

2.2 Consultatie huurders, partners en medewerker 8

2.3 Resultaten visitatie in 2014

10

3333 MissieMissieMissieMissie

11111111

4444 Visie op opgaven, werkgebied en prestatieveldenVisie op opgaven, werkgebied en prestatieveldenVisie op opgaven, werkgebied en prestatieveldenVisie op opgaven, werkgebied en prestatievelden 12121212

4.1 Opgaven 12

4.2 Werkgebied: Foodvalley en U16 13

4.3 Onze doelen

14

5555 Externe doelenExterne doelenExterne doelenExterne doelen 15151515

5.1 Realiseren van Huurderswaarde 15

5.2 Een kwalitatieve, passende, betaalbare en duurzame voorraad 15

5.3 Kwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteund

16

6666 Interne doelenInterne doelenInterne doelenInterne doelen 18181818

6.1 Een financieel-economisch sterke organisatie 18

6.2 De organisatie is sturend en in control en heeft een prettig werkklimaat 18

6.3 Verstreken legitimatie en lokale verankering

19

Bijlage: uitgewerkte doelenBijlage: uitgewerkte doelenBijlage: uitgewerkte doelenBijlage: uitgewerkte doelen 20202020


1. Inleiding

Rhenam Wonen zet zich in voor betaalbaar, kwalitatief en duurzaam wonen in de gemeenten

Rhenen en Utrechtse Heuvelrug. Met onze 2.700 woningen en gezonde vermogenspositie

bedienen wij onze huurders en de lokale samenleving als betrokken sociale huisvester. Wij

verbinden ons met de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgaven in het werkgebied en

zijn altijd bereid om mee te denken en te kijken naar wat mogelijk is. Dat doen we samen en in

overleg met onze huurders en partners.

Dit ondernemingsplan is opgesteld in een tijd van transitie en verandering. Op 1 januari 2016 is

Rhenam Wonen ontstaan uit een fusie. De Woningwet 2015 biedt voor corporaties duidelijkheid

over het speelveld en de (geografische) grenzen van de volkshuisvesting. Rhenam Wonen is

werkzaam in twee woningmarktregio’s. Voor de regio U16 hebben we bij de minister

ontheffing aangevraagd. De economie en de woningmarkt trekken aan. Dat zijn positieve

signalen, tegelijkertijd zijn er grote volkshuisvestelijke opgaven op het gebied van

betaalbaarheid van het wonen, extramuralisering, duurzaamheid en huisvesting van kwetsbare

doelgroepen. Wij zijn een financieel solide corporatie en hebben een aanzienlijke

investeringskracht. De beperkte middelen van de doelgroep en het opvoeren van de

verhuurdersheffing maakt het desalniettemin noodzakelijk dat er scherpe financiële keuzes

worden gemaakt om ook de kwaliteit van het wonen voor de sociale doelgroep in de toekomst

mogelijk te maken. De Woningwet vraagt veel van onze organisatie op het gebied van

administratie, verantwoording en voldoen aan regelgeving. Het krachtenveld en de opgaven

versterken de noodzaak van het ons eigen maken van nieuwe competenties.

In dit ondernemingsplan beschrijven wij waar we in de periode 2017-2020 op

volkshuisvestelijk, maatschappelijk, financieel en organisatorisch vlak op willen presteren. Het

ondernemingsplan is geen keurslijf maar een richtinggevend kader: de rode draad van ons

presteren. Waar mogelijk zijn keuzes vertaald naar concrete doelen en doelstellingen. In

jaarplannen en afdelingsplannen krijgt de concrete uitvoering vorm.

Proces

Het ondernemingsplan is tot stand gekomen in samenspraak met onze huurders, medewerkers

en lokale partners. Op de eerste plaats zijn dat de huurdersorganisaties REA en HPf A&O en de

gemeenten Rhenen en Utrechtse Heuvelrug. Zij zijn aan de voorkant en tijdens het proces

betrokken. Daarnaast is er input gevraagd van partners uit zorg en welzijn, politie en het

maatschappelijk platform BHV. Ook enkele van onze leveranciers uit de bouw hebben we

gevraagd om mee te denken.

Duurzaam verbinden

De titel van dit ondernemingsplan is duurzaam verbinden. Wij gaan voor duurzaamheid in

wonen: gezond, passend, betaalbaar en energiezuinig. Verbinden is noodzakelijk omdat wij dat

niet alleen kunnen en willen doen. Daar hebben we onze huurders en partners bij nodig. Om

samen de wijken en kernen leefbaar te houden, aandacht voor elkaar te hebben en om een

vangnet te vorm voor kwetsbare groepen die dat nodig hebben.


De kunst van het verbinden is een kerncompetentie van onze organisatie. We zijn betrokken bij

onze huurders, werken doelmatig en zijn flexibel om te kunnen schakelen wanneer

omstandigheden daarom vragen. We verbinden binnen met buiten.

Leeswijzer

U leest in dit ondernemingsplan hoe wij invulling geven aan onze kerntaak. Hoe we naar de

toekomst en onze omgeving kijken en wat we daarin willen bereiken. We stellen onszelf

doelen op zes prestatievelden. De doelen zijn concreet uitgewerkt in kritieke succesfactoren en

prestatie-indicatoren.


2. De wereld om ons heen

In dit hoofdstuk staat een aantal belangrijke ontwikkelingen die bepalend zijn voor onze koers

en wat huurders, partners en medewerkers hebben aangedragen in gesprekken en

bijeenkomsten.

2.1 Trends en ontwikkelingen

Druk op financiële middelen

Verhuurdersheffing loopt op

Sinds 2013 betalen corporaties een verhuurdersheffing op basis van de WOZ-waarde van hun

sociale huurwoningen. Het kabinet is voornemens de heffing te verhogen in 2018 en door te

laten lopen in de jaren daarna. Dit bedrag beperkt direct de investeringscapaciteit van

corporaties.

Huurtoeslag naar corporaties?

De uitgaven voor de huurtoeslag die de overheid uitkeert zijn de afgelopen jaren fors

opgelopen: van 2 miljard in 2008 tot 3,5 miljard in 2016. De verwachting is dat (een deel) van

de huurtoeslag wordt verlegd naar corporaties. Dat betekent een extra lastenverzwaring voor

de sector.

Wet Doorstroming huurmarkt

In april 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt aangenomen. Dat betekent dat per 1 juli 2016

een inkomensafhankelijke huurverhoging geldt en dat de huursombenadering op 1 januari 2017

wordt ingevoerd. Huurverhogingen van sociale huurwoningen mogen gemiddeld niet hoger

uitkomen dan inflatie plus 1 procent. Er komt vanaf 2017 een jaarlijkse inkomenstoets.

Huishoudens met een inkomen boven 39.000 euro kunnen een huurverhoging krijgen van

maximaal inflatie plus 4 procent (Gepensioneerden en grotere gezinnen vanaf vier personen

zijn hiervan uitgezonderd.)

Extramuralisering en toename van kwetsbare groepen

Door het scheiden van wonen en zorg is er een verschuiving van wonen in een instelling

(intramuraal) naar wonen in zelfstandige woning met zorg en/of begeleiding. Extramuralisaties

spelen in de ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Ouderen wonen

langer zelfstandig thuis in een aangepaste woning. Het aantal kwetsbare groepen op de

woningmarkt is de afgelopen jaren daardoor toegenomen. Naast huisvesting in soms

specifieke woonvormen is een duurzaam netwerk nodig dat mensen begeleidt en ondersteunt.

Hierin ligt een belangrijke rol voor de corporatie in signalering en afstemming met partners en

verbinding met bewoners.


Woningmarkt

Rhenen: toename van de woningvoorraad in het lagere huurprijssegment toename van

kleinere huishoudens

De gemeente Rhenen heeft eind 2013 een geactualiseerde Woonvisie vastgesteld. De

Woonvisie concludeert dat bij het meest voor de hand liggende scenario van

inkomensontwikkeling de komende jaren (economische stagnatie eerste vijf jaar, en daarna

groei van 1,2%) het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 nagenoeg gelijk zal

blijven. De gemeente concludeerde dan ook dat aanvullingen op de voorraad sociale

huurwoningen niet noodzakelijk zijn, dan wel in zeer geringe mate. Daarnaast neemt als gevolg

van de vergrijzing en de extramuralisering de behoefte aan levensloopgeschikte woningen toe.

Deze vraag naar levensloopgeschikte woningen werkt twee kanten op: enerzijds door nieuwe

woningen te bouwen (zoals Rhenam de afgelopen jaren heeft gedaan) dan wel door te

investeren in de bestaande voorraad om de woningen levensloopgeschikt te maken.

Door onder andere de toenemende vraag naar woningen als gevolg van de toename van het

aantal statushouders en nieuwkomers zijn de conclusies uit de Woonvisie inmiddels

achterhaald, en ligt volgens zowel de gemeente Rhenen, de huurdersorganisatie REA als

Rhenam een toename van de woningvoorraad in het lagere huurprijssegment voor de hand.

Als input voor beleid en prestatieafspraken zal een woningmarktonderzoek worden gehouden,

aangevuld met een woonlastenonderzoek. Dit laatste is van grote waarde om sturing te

kunnen geven aan het kernvraagstuk van de betaalbaarheid (met een relatie naar het

doelgroepenbeleid, de toewijzing en het strategisch voorraadbeleid). Dit onderzoek vormt

weer input voor de in 2017 te actualiseren Woonvisie.

Utrechtse Heuvelrug: groei van woningbehoefte, toename kleinere huishoudens

In de gemeente Utrechtse Heuvelrug is nog steeds sprake van een groei van de

woningbehoefte. De bevolking zal niet sterk meer groeien, maar de ontwikkeling van het

aantal huishoudens laat nog wel een stijgende tendens zien. De gemeente Utrechtse Heuvelrug

is op dit moment al een sterk vergrijsde gemeente (in relatie tot de omgeving en Nederland

gemiddeld). Deze vergrijzing zet sterk door in de komende jaren, met name in de categorie 1-

en 2-persoonshuishoudens ouder dan 75 jaar. Uit het woonbehoefteonderzoek in Utrechtse

Heuvelrug blijkt een gewenste toename van de sociale huurwoningvoorraad vanwege

demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. Daarnaast voorzien partijen een verder

toenemende behoefte aan sociale huurwoningen door de instroom van statushouders en

overige kwetsbare groepen. Deze instroom was in het woonbehoefteonderzoek nog niet

meegenomen.


Passend toewijzen en betaalbaarheid

Woningcorporaties mogen (met enkele uitzonderingen) alleen nog woningen toewijzen aan

huishoudens met een inkomen tot de toewijzingsgrens (€ 35.739,- prijspeil 2016). Deze

maatregel moet zorgen voor een betere beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor

huishoudens met lage inkomens. Huishoudens met hogere inkomens zijn aangewezen op

aanbod in de vrije sector. Daarnaast dienen in het licht van het ‘passend toewijzen’ nieuwe

huishoudens met het recht op huurtoeslag een woning te krijgen met een huurprijs tot

maximaal de aftoppingsgrens.

Toename van vergunninghouders

In 2015 en de eerste helft van 2016 was er een sterke toename van het aantal

vergunninghouders. In de tweede helft van 2016 daalden deze aantallen weer. Door mondiale

ontwikkelingen moeten we rekening houden met pieken in immigratiestromen.

Vergunninghouders zorgen voor een extra woningvraag bovenop de reguliere

woningbehoefte. Belangrijk is dat er een flexibel woonconcept wordt gecreëerd dat ook voor

andere doelgroepen ingezet kan worden, mocht de woningbehoefte vanuit vergunninghouders

op termijn afnemen.

Duurzaamheid

Het energiezuiniger maken van de woningvoorraad is een landelijke prioriteit. Bij de

nieuwbouw zijn duurzaamheidseisen aangescherpt die op den duur leiden tot het enkel nog

toevoegen van energieneutrale woningen. In de bestaande voorraad zijn isolerende

maatregelen en plaatsen van zonnepanelen vaak toegepaste maatregelen. Ook

bewustwording van energieverbruik bij bewoners is belangrijk. Duurzaamheid heeft een

belangrijke koppeling met betaalbaarheid en comfort van het wonen.

2.2 Consultatie huurders, partners en medewerkers

Dit plan is tot stand gekomen na consultatie van onze huurders, partners en medewerkers. In

augustus en september 2016 hebben we onze partners geïnterviewd over hoe zij naar ons

kijken en welke opgaven zij zien voor de komende beleidsperiode. Hieronder staan hun tips,

ideeën en standpunten voor onze koers.

Typering van Rhenam Wonen door partners

Partners zien ons als een financieel krachtige corporatie met een goede financiële houding.

Onze opstelling is zakelijk, nuchter, en geloofwaardig. We doen wat we zeggen en komen

afspraken na. Waardering is er voor het denken in mogelijkheden en onze positieve instelling.

We opereren kleinschalig, maar onze werkwijze is effectief en doeltreffend. De lijnen zijn kort

en we zijn toegankelijk voor onze partners. We zijn maatschappelijk betrokken en lokaal

verbonden.

Onze partners waarderen de samenwerking, deze loopt goed, zowel beleidsmatig als in de

uitvoering. Rhenam is sterk vastgoedgeoriënteerd en realiseert mooie kwalitatieve projecten.

Er is bijzondere waardering voor de projecten voor bijzondere doelgroepen die in

samenwerking met partners tot stand zijn gekomen.


Gemeente Rhenen

De gemeente Rhenen vraagt om naast het vastgoed ook oog te hebben voor het sociale

domein. Er liggen kansen voor nieuwe woonvormen, zoals starterswoningen,

mantelzorgwoningen, beschermd wonen, samenwonen en woon-zorgzones. Er ligt een

belangrijke opgave op het gebied van duurzaamheid. Naast aandacht voor de huisvesting van

de primaire doelgroep vraagt de gemeente Rhenen wat Rhenam Wonen voor de

middeninkomens kan doen. De gemeente Rhenen vraagt verder om aandacht voor participatie

van huurders.

Gemeente Utrechtse Heuvelrug

De gemeente Utrechtse Heuvelrug vraagt Rhenam Wonen verder te investeren in de

gemeente. Dat kan via nieuwbouw en investeringen in de bestaande voorraad. Opgaven zijn

de inzet op betaalbaarheid, duurzaamheid en het verbeteren van de levensloopbestendigheid

van woningen. Rhenam Wonen wordt uitgenodigd zich breder sociaal op te stellen als

huisvester en zich als relatieve nieuwkomer in het gebied te verbinden met de sociale

netwerken en platforms. Investeer in nieuwe woonconcepten en onderzoek de mogelijkheden

van tijdelijke huisvesting voor statushouders.

Huurdersorganisatie REA

REA vraagt aandacht voor de huisvesting van de sociale doelgroep. Dat betekent het

terugbrengen van wachtlijsten en een terughoudend verkoopprogramma. Verder wenst REA

meer aandacht voor duurzaamheid en een woonbeleid dat inzet op spreiding van woningen

omwille van de leefbaarheid in wijken.

Stichting Huurdersplatform Amerongen en Omstreken

Het huurdersplatform vraagt meer betaalbare woningen en daarbij ook aandacht voor de

middeninkomens. Er ligt een opgave in duurzaamheid: energiezuinig en levensloopbestendig

maken van de voorraad. Een andere opgave is inspelen op de extramuralisering door woningen

voor mantelzorgers, doorstroming van ouderen en wonen onder begeleiding. Het platform

vraagt verder meer aandacht voor contact met de huurder. Ook het huurdersplatform staat

voor gedifferentieerde wijken.

Belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV)

De BHV vraagt een sterkere verbondenheid van Rhenam Wonen met de sociale netwerken in

Utrechtse Heuvelrug; investeer in lokale relaties. Een belangrijke opgaven is betaalbare

huisvesting van kleinere huishoudens; probeer kleiner en soberder te bouwen met geen of een

lage onrendabele top. De BHV vraagt meer aandacht voor de laagste inkomens, meer aandacht

voor doorstroming en het vasthouden van jongeren. De BHV ziet een opgave op het gebied

van duurzaamheid, maar dat mag niet ten koste gaan van de betaalbaarheid. Tot slot ziet de

BHV een opgave voor het sterker organiseren van de participatie en ‘maatschappelijke

tegenspraak’. Per 1 januari 2017 heet de BHV het ‘Maatschappelijk Adviesorgaan Rhenam’

(MAR).


Zorg en welzijnspartijen

De zorgen welzijnspartijen zien een opgave op versterking van de aandacht voor zelfstandig

wonen van ouderen en kwetsbare groepen. Dat vraagt om versterking van het zorgbewustzijn

bij Rhenam Wonen en samenwerking tussen partijen in de zorg, gemeente, corporatie en

bewoners. De samenwerking kan verder in bemiddeling van ouderen naar zorg en zorgcirkels

van waaruit thuiszorg wordt geleverd naar de omgeving rondom locaties. Maar ook rondom

vroegsignalering, preventie en tweede kans beleid. De welzijnscomponent is belangrijk om te

weten wat er bij huurders (en bewoners) leeft en het organiseren van tijdige begeleiding.

Leveranciers uit bouw en installatie

Leveranciers zien kansen in intensivering van de samenwerking rondom het onderhoud en

nieuwbouw: ketensamenwerking, lange termijncontracten en betrokkenheid bij planvorming.

Verder zien zij kansen in verdere automatisering van het mutatieproces, dat vergroot de

efficiency.

Samenvattend geven belanghebbenden als tips:

� Blijf doen waar je goed in bent, vastgoed als je kerncompetentie, maar doe naast fysiek

iets meer sociaal;

� Blijf kleinschalig opereren en lokaal geworteld;

� Blijf ondernemen en naar opgaven zoeken;

� Vorm allianties voor kwetsbare groepen

Medewerkers

Medewerkers zien als belangrijkste externe opgave de inzet op betaalbaarheid, aandacht voor

woonlasten en inzetten op vroegsignalering van huurachterstand. Verder is versterking van de

relatie met belanghebbenden en eenduidig communicatie naar de huurder een aandachtspunt.

Intern benoemen medewerkers verlichting van de toegenomen werkdruk als opgave.

2.3 Resultaten visitatie in 2014

In 2014 is de voorganger van Rhenam Wonen, de Rhenense Woningstichting, gevisiteerd over

de periode 2010-2013 door Raeflex. De visitatiecommissie concludeerde dat de Rhenense

Woningstichting zeer kwaliteitsgedreven is en erin slaagt om kwaliteit te leveren in combinatie

met een doelmatige bedrijfsvoering. Ook gaf de visitatiecommissie een compliment voor het

borgen van de financiële continuïteit.

Als beleidsmatige aanknopingspunten voor de toekomst gaf de visitatiecommissie mee om

actief te zoeken naar mogelijkheden om het vermogen in te zetten, zowel binnen als buiten

Rhenen. Samen met belanghebbenden opgaven op het gebied van leefbaarheid in kaart

brengen. Kritisch te kijken naar de risico’s van een kleine organisatie. Een onderzoek uit te

voeren naar de woonlasten van huurders en hier het huurbeleid op aan te passen. De

betrokkenheid van belanghebbenden en de volkshuivestelijke opgave in de werkorganisatie

verankeren.


3. Missie

Dit hoofdstuk beschrijft onze maatschappelijke missie en onze bedrijfsmissie.

Onze maatschappelijke missie:

‘De menselijke maat in wonen’‘De menselijke maat in wonen’‘De menselijke maat in wonen’‘De menselijke maat in wonen’

Wij zijn als maatschappelijk ondernemer een professionele leverancier van kwalitatief goed,

betaalbaar en passend wonen in een prettige woonomgeving. Wij zetten ons in voor mensen

die moeilijk op eigen kracht in woonruimte kunnen voorzien.

Onze kracht ligt in het realiseren en beheren van duurzaam en betaalbaar sociaal vastgoed met

het accent op het individu (de huurder als eindgebruiker). Vanuit die kracht vormen wij samen

met partners en huurders een vangnet voor kwetsbare groepen en ondersteunen we de

leefbaarheid en vitaliteit van wijken en kernen.

De menselijke maat in wonen staat voor de betrokkenheid bij onze huurders. We zijn

toegankelijk, bereikbaar, servicegericht en bekend met wensen en behoeften.

Onze bedrijfsmissie:

‘duurzaam verbinden’‘duurzaam verbinden’‘duurzaam verbinden’‘duurzaam verbinden’

Rhenam Wonen is verbonden met het werkgebied, de huurder en onze partners. Wij gaan voor

duurzaamheid in wonen: gezond, passend, betaalbaar en energiezuinig en geven invulling aan

de woonkwaliteit van de toekomst.

Verbinden is noodzakelijk omdat wij dat niet alleen kunnen en willen doen. Daar hebben we

onze huurders en partners bij nodig. Om samen de wijken en kernen leefbaar te houden,

aandacht voor elkaar te hebben en om een vangnet te vorm voor kwetsbare groepen die dat

nodig hebben.

De ‘kunst van het verbinden’ is de kerncompetentie van onze organisatie. We zijn betrokken bij

onze huurders, kijken verder dan wat voor ons ligt en zijn flexibel om te kunnen schakelen

wanneer omstandigheden daarom vragen. We verbinden ons handelen met wat er buiten

gebeurt. We streven ernaar te excelleren in wat we doen.

Dat vraagt van ons:

� Eigenaarschap: wat we doen maakt deel van onszelf uit;

� Ondernemerschap: we zoeken actief naar kansen, oplossingen en verbeteringen;

� Bewust koers kiezen: we weten waar we voor gaan en doen wat we doen in één keer

goed.


4. Visie op opgaven, werkgebied en prestatievelden

Dit hoofdstuk beschrijft de opgaven die wij op basis van omgevingsontwikkelingen en

gesprekken met huurders en partners zien.

4.1 Opgaven

Wij zien voor 2017-2020 de volgende opgaven:

Bouwen aan legitimiteit

Legitimiteit betekent het goed doen in de ogen van anderen. Ons bestaansrecht hangt af van

de mate waarin huurders en partners herkennen en waarderen wat we doen. Daarvoor is

verbinding nodig. Die ontstaat door frequent contact, inlevingsvermogen, doen wat we

afspreken en beloven en een actieve verantwoording.

Verduurzaming van de woningvoorraad

De woningvoorraad vraagt om een slag in duurzaamheid. Duurzaamheid in energiezuinigheid

omwille van energiebesparing en borgen van de betaalbaarheid van het wonen. Duurzaamheid

vanuit het perspectief van gezond en comfortabel wonen en passend bij levensfase van de

huidige en toekomstige bewoners.

Komen tot een passende woningvoorraad

Marktontwikkelingen vragen om een aanpassing van de woningvoorraad op

portefeuilleniveau. Dat is in kwantitatieve zin onder andere voor de opvang van statushouders

en terugdringen van wachtlijsten. Kwalitatief door woningen beter aan te laten sluiten op

persoonlijke situatie, inkomen en huishoudensamenstelling van de huurder. Deze inzet plegen

we door nieuwbouw, renovatie, innovatie van woonvormen en inzet op doorstroming.

Ondersteunen van kwetsbare groepen

Het aantal kwetsbare mensen neemt toe. We onderscheiden als eerste kwetsbare groep

mensen met een fysieke, psychische, verstandelijke of zintuigelijke beperking. Dat kunnen

ouderen zijn, maar ook mensen die vanuit een beschermde woonomgeving zelfstandig gaan

wonen. We ondersteunen samen met partners en bewoners het zelfstandig wonen van deze

groepen door preventie en vormen een vangnet als het mis gaat of niet loopt zoals gewenst.

Een tweede kwetsbare groep zijn mensen met een laag inkomen. Via vroegsignalering

proberen we betalingsachterstanden te voorkomen.

Sturend en ‘in control’ zijn, een prettig werkklimaat bieden met oog voor talentontwikkeling

Dit is een interne opgave. We verbeteren de primaire processen en de beleidscyclus in de

organisatie. Onderdeel daarvan is het versterken van de interne informatievoorziening en

regelmatige (management)rapportages over ontwikkelingen, prestaties en de stand van zaken.

Dit maakt het mogelijk om beter te sturen en in control te blijven. De verwachting is dat dit ook

verlichting brengt aan de werkdruk. Het verlagen van de werkdruk is een collectieve

verantwoordelijkheid waar iedereen een bijdrage aan kan leveren, ieder vanuit zijn of haar

eigen rol.


We bieden ruimte voor innovatie. Dat betekent randvoorwaardelijk aandacht voor scholing en

opleiding, maar ook tijd voor experimenteren, nieuwe ideeën en ontwikkeling. Kansen zien en

kansen pakken is daarbij het credo.

We willen sterker de verbinding leggen met de ontwikkelingen in het krachtenveld. Ook willen

we ons, naast het vastgoed, sterker oriënteren op de sociale kant van het wonen. Dit vraagt

om talentwikkeling van onze medewerkers, zowel collectief als individueel.

4.2 Werkgebied: Foodvalley en U16

Wij zijn actief in twee woningmarkregio’s: Foodvalley (126.000 huishoudens, waaronder

gemeente Rhenen) en U16 (402.000 huishoudens, waaronder gemeente Utrechtse Heuvelrug).

Met de Woningwet 2015 is het niet meer toegestaan om als corporatie in meerdere

woningmarktregio’s actief te zijn. Woningbezit mag onderhouden worden, maar niet

uitgebreid. Rhenam Wonen opereert op de grens van de twee woningmarktregio’s en heeft de

ambitie om in beide regio’s actief te zijn en te blijven. Daarom is de minister om ontheffing

gevraagd. Wij zijn nog in afwachting van zijn uitspraak.


4.3 Onze doelen

Wij hebben 3 externe doelen en 3 interne prestatievelden benoemd voor de periode 2017-

2020.

Externe doelen Interne prestatievelden

1111. Realiseren van huurderswaardeRealiseren van huurderswaardeRealiseren van huurderswaardeRealiseren van huurderswaarde 4.4.4.4. Een financieelEen financieelEen financieelEen financieel----economisch sterke organisatieeconomisch sterke organisatieeconomisch sterke organisatieeconomisch sterke organisatie

Daarbij sturen we op: Daarbij sturen we op:

1.1 Betaalbare kwaliteit in de ogen van de

(toekomstige) huurder

4.1 Waarborgen van de financiële continuïteit

1.2 Toegankelijk en laagdrempelig 4.2 Doelmatige organisatie

1.3 Weten wat de klant wil 4.3 Presteren naar vermogen

1.4 Maatwerk 4.4 Effectiviteit

2.2.2.2. Een kwalitatieve, passende, betaalbare Een kwalitatieve, passende, betaalbare Een kwalitatieve, passende, betaalbare Een kwalitatieve, passende, betaalbare

en duurzame voorraaden duurzame voorraaden duurzame voorraaden duurzame voorraad

5.5.5.5. De organisatie is sturend, in De organisatie is sturend, in De organisatie is sturend, in De organisatie is sturend, in control en heeft control en heeft control en heeft control en heeft

een prettig werkklimaateen prettig werkklimaateen prettig werkklimaateen prettig werkklimaat


2.1 Gedifferentieerd bezit vanuit een

regiobenadering

5.1 Processen zijn op orde

2.2 Vraag en aanbod zijn in balans 5.2 Procesgericht werken, bewustzijn &

eigenaarschap

2.3 Zicht op woon- en zorgbehoefte (WMO,

senioren, extramuraal)

5.3 Risicomanagement

2.4 Voorraad is afgestemd op passend

toewijzen

5.4 Interne controle & PDCA zijn ingericht/ingebed

2.5 Duurzaamheid: toekomstwaarde, milieu,

gezondheid, energie, gebruik

5.5 Inzicht in mogelijkheden, behoeften en kansen

en daarop inspelen

2.6 Kwaliteit van de woning

3333.... Kwetsbare groepen en leefbaarheid zijn Kwetsbare groepen en leefbaarheid zijn Kwetsbare groepen en leefbaarheid zijn Kwetsbare groepen en leefbaarheid zijn

ondersteundondersteundondersteundondersteund

6.6.6.6. Versterken legitimatie en lokale verankeringVersterken legitimatie en lokale verankeringVersterken legitimatie en lokale verankeringVersterken legitimatie en lokale verankering


3.1 Vroegsignalering curatief & preventief 6.1 Omgevingsbewustzijn collectief & individueel

3.2 Aansluiting netwerken in werkgebied 6.2 Presteren naar vermogen

3.3 Passende voorraad voor deze groepen 6.3 Prestatieafspraken overeenkomen en realiseren

3.4 Vangnet voor deze groepen 6.4 Governance en verantwoording op orde

3.5 Kwaliteit van de woonomgeving 6.5 Positief imago organisatie en prestaties


5. Externe doelen

In dit hoofdstuk werken we onze externe doelen uit met aandacht voor huurderswaarde, de

opbouw, ontwikkeling en onderhoud van ons woningbezit en de mens in de woning en de wijk.

In de bijlage staan doelen uitgewerkt in succesfactoren en prestatie-indicatoren.

5.1 Realiseren van Huurderswaarde

We streven naar tevreden huurders en zetten ons in op het realiseren van betaalbare kwaliteit

in de ogen van de huurder. Het KWH is daarvoor onze meetlat, waarbij we inzetten op een

score van minimaal een half punt boven de Aedes benchmark. Onze dienstverlening is

toegankelijk en laagdrempelig voor de klant. We bieden kwaliteit, denken mee, helpen indien

nodig. Ook zijn we duidelijk in wat wel en niet kan.

Klantcontact is persoonlijk via telefoon, balie of contact met de woonconsulent. In Rhenen en

Amerongen is er een fysiek klantcontactpunt waar klanten kunnen binnenlopen. Rhenam is 24

uur bereikbaar via de klantportal en de servicedienst.

We spelen in op de klantbehoefte van vandaag en die van morgen. Daarvoor is het nodig deze

klantbehoefte en de woonbeleving van de huurder te kennen en te monitoren. We stellen

strategische klantrapportages op als basis voor innovatie en monitoren tevredenheid bij

oplevering van projecten. We bieden maatwerk aan de huurder door keuzemogelijkheden in

service- en uitrustingspakketten voor woning en tuin.

5.2 Een kwalitatieve, passende, betaalbare en duurzame voorraad

Woonbehoefte

Om meerdere doelgroepen te kunnen bedienen is er een gedifferentieerde woningmix

regionaal en per gemeente. Via periodiek woningbehoefteonderzoek dat we samen met de

huurdersorganisaties en de gemeente uitvoeren krijgen we zicht op marktontwikkelingen. We

streven ernaar dat de vraag en het aanbod van woningen in balans zijn met acceptabele

wachttijden per woningtype. Op basis van een woningbehoefteonderzoek concretiseren we

dit.

Woon en zorgbehoefte

We willen een beter beeld krijgen van de woon- en zorgbehoefte in ons werkgebied (WMO,

senioren, extramuralisering). Hiervoor houden we een demografisch onderzoek samen met de

gemeente en huurdersorganisaties en bekijken we betekenis daarvan voor het woonbeleid.


Betaalbaarheid

Per 1 januari 2016 dienen corporaties passend toe te wijzen. De huurprijsstelling van onze

woningen dient hierbij aan te sluiten:

� primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot 30.000 euro: 70% van de voorraad

is daarvoor beschikbaar. 20% van de voorraad heeft een huur tot aan de

kwaliteitskortingsgrens;

� secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tussen de 30.000 en 35.000 euro:

30% van de voorraad is daarvoor beschikbaar;

� lage middeninkomens met een inkomen tot 39.875 euro: maximaal 10% van de

toewijzingen, deze komen ten laste van de 30% voor de secundaire doelgroep;

� hogere middeninkomens met een inkomen vanaf 39.875: maximaal 10% van de

toewijzingen, deze komen ten laste van de 30% voor de secundaire doelgroep.

Duurzaamheid: energie, milieu, gezondheid, toekomstwaarde, gebruikskwaliteit

We maken een grote slag in duurzaamheid van het bestaande bezit. We hanteren hierbij de

‘GPR-systematiek’ en investeren daarmee in de toekomstwaarde, milieukwaliteit, gezondheid,

energiezuinigheid en gebruikskwaliteit van onze woningen. We streven voor onze bestaande

woningen naar een GPR van 6 of een energielabel A in de periode 2017-2025. Nieuwbouw

krijgt een GPR van 7,5 , waarbij voor energie een GPR van minimaal 6 of label A geldt. Hiervoor

hebben we een duurzaamheidsplan opgesteld met een investeringsbudget van 20 miljoen

euro. Bij investeringen in duurzaamheid garanderen we dat de woonlasten dalen of minimaal

gelijk blijven (bij gelijkblijvend energiegedrag van de bewoner).

Woningkwaliteit

We staan voor woon- en woningkwaliteit. Onze woningen hebben een conditiescore

(NENnorm) van gemiddeld 3 of beter (1= zeer goed/nieuwbouw 6 = zeer slecht).

5.3 Kwetsbare groepen en leefbaarheid zijn ondersteund

Vroegsignalering betalingsachterstanden

We zetten in op vroegsignalering van betalingsachterstanden zowel curatief als preventief.

Hiervoor hanteren we met partners afgestemde procedures. Ons streven is om het percentage

lange termijn huurachterstanden (3 maanden en lager) te halveren.

Maatschappelijk bestemmingsplan

We zien een toename van kwetsbare groepen. Vaak gaat dat goed, maar soms leidt het tot

problemen van overlast, verwaarlozing en vereenzaming. Via ketensamenwerking met

partners en bewoners huisvesten we kwetsbare groepen in combinatie met begeleiding.

Samen met partners brengen we zorgen welzijnsbehoeften en overlast in kaart en maken we

een ‘maatschappelijk bestemmingsplan’ gericht op kwetsbare groepen en leefbaarheid.

Rhenam Wonen draagt bij vanuit haar rol en verantwoordelijkheid als corporatie. Vangnet voor

kwetsbare groepen Samen met partners en bewoners willen we een vangnet vormen voor

kwetsbare groepen en de leefbaarheid en vitaliteit van wijken en kernen ondersteunen.


Hiervoor sluiten we ons aan bij de netwerken in het werkgebied en maken we jaarlijks

contractafspraken met partners. Jaarlijks evalueren we met elke partner het presteren en het

functioneren van de woon, zorgen welzijnketen. Het maatschappelijk bestemmingsplan kan

hier een handvat bij zijn.

Innovatie van woonvormen

Samen met partners verkennen we de mogelijkheden van nieuwe woonvormen voor

specifieke doelgroepen. Ook de begeleiding die daarbij hoort maakt daar onderdeel van uit.

Deze woonvormen kunnen het mogelijk maken om bijvoorbeeld langer zelfstandig te wonen,

ondersteunen de zelfredzaamheid, versterken leefbaarheid of bieden de mogelijkheid

doelmatiger met woonruimte om te gaan. We organiseren in de beleidsperiode samen met

partners en betrokken bewoners een lokaal experiment voor een nieuwe woonvorm.

Groene tuinen

Groen versterkt de uitstraling van een woning en een wijk en levert daarnaast een bijdrage aan

de waterberging doordat het riool wordt ontlast bij regenval. Om de kwaliteit van de

woonomgeving op peil te houden stellen we samen met huurdersorganisaties en de gemeente

een plan ‘groene omgeving en tuinen’ op en brengen dit tot uitvoering. Bewoners worden

geprikkeld zich in te zetten voor het ‘vergroenen’ van hun tuin en wijk.


6. Interne doelen

In dit hoofdstuk staan de interne doelen uitgewerkt met daarbij aandacht voor bouwen aan

legitimiteit, samenwerking, organisatie-ontwikkeling, governance & integriteit en financiële

sturing en risicomanagement. In de bijlage staan doelen uitgewerkt in succesfactoren en

prestatie-indicatoren.

6.1 Een financieel-economisch sterke organisatie

Financiële continuïteit

We borgen onze financiële continuïteit en voldoen aan de sectornormen van het WSW en de

Woonautoriteit op het gebied van solvabiliteit, liquiditeit en rentabiliteit. We voegen een extra

risico-opslag toe aan deze normen om flexibel te zijn en tegenwind op te kunnen vangen.

Doelmatige organisatie

Door doelmatig te organiseren versterken we onze financiële continuïteit en kunnen we meer

vermogen maatschappelijk investeren. We streven naar een score A op de Aedesbenchmark.

Presteren naar vermogen

Onze prestatie passen bij onze vermogenspositie. Via een investeringsstatuut maken we

zorgvuldige afwegingen in maatschappelijke investeringen. Er is jaarlijks balans tussen onze

investerings- en bestedingscapaciteit. Middels de transparantietool maken we prestaties

inzichtelijk.

Effectiviteit

Rhenam Wonen hoeft niet alles zelf te doen. Door het vormgeven van ketensamenwerking

met leveranciers kan een beter resultaat tegen lagere kosten worden gerealiseerd. Tevens kan

dit bijdragen aan innovatie. Ketensamenwerking vraagt om een helder kader, heldere normen

(sla’s) en goede afspraken met partners. Vertrouwen en elkaar kunnen versterken zijn

belangrijke criteria bij de selectie van ketenpartners. In 2018 starten we hiertoe een

verkenning.

6.2 De organisatie is sturend en in control en heeft een prettig werkklimaat

In 2016 is de fusie met Amerongen gerealiseerd. Dat heeft geleid tot toename van

werkbelasting, maar is desalniettemin vrijwel geruisloos verlopen. Het verlagen van de

werkdruk is een collectieve verantwoordelijkheid waar iedereen een bijdrage aan kan leveren,

ieder vanuit zijn of haar eigen rol. 2017 is een consolidatiejaar voor Rhenam Wonen. We

besteden expliciet aandacht aan de ontwikkeling en versterking van de werkorganisatie. We

stimuleren de talentontwikkeling van onze medewerkers, zowel collectief als individueel. Deze

talentontwikkeling is onder andere gericht op het leggen van verbinding met ontwikkelingen in

het externe krachtenveld. En door naast het vastgoed ons sterker te oriënteren op de sociale

kant van het wonen.


Processen zijn op orde, Interne controle en PDCA zijn ingericht en ingebed.

Werkprocessen zijn beschreven en worden gevolgd. Elk proces heeft een eigenaar. Per proces

is de interne controle op orde. We leren van afwijkingen en streven ernaar om het in een keer

goed te doen. Hiermee verlichten we een deel van de werkdruk. We investeren in de interne

controle. Dat doen we het liefst in samenwerking collega-corporaties.

Ontwikkeling: procesgericht werken, bewustzijn en eigenaarschap.

We beschrijven competenties op inhoud en op gedrag. Ook ontwikkelen we de collectieve

competenties: procesgericht werken, bewustzijn en eigenaarschap. In persoonlijke

ontwikkelplannen sturen medewerkers op hun opleiding en ontwikkeling. We investeren in

de interne informatie-uitwisseling en het samen optrekken.

Risicomanagement

We brengen risico’s in beeld en formuleren maatregelen. Dat doen we in een jaarlijkse

rapportage.

Innovatie en inspelen op behoeften en kansen.

Door de stuurinformatie te versterken zijn we in staat op sneller en beter te sturen op

afwijkingen en kansen. We formuleren scenario’s om beter afwegingen te maken. Dit versterkt

ons bewustzijn over externe ontwikkelingen. We maken tijd voor innovatie en ontwikkeling

van werkwijze, dienstverlening en producten. Dit doen we gezamenlijk door bijvoorbeeld

innovatieteams en bijzondere momenten te creëren. Indien mogelijk betrekken we onze

partners en huurders hierbij.

6.3 Versterken legitimatie en lokale verankering

Omgevingsbewustzijn en verbinding lokale netwerken

We zijn lokaal geworteld en verbonden met de huurder en de partijen in het werkgebied. We

organiseren actief tegenspraak. We sturen op ons omgevingsbewustzijn als organisatie en als

medewerkers door ontwikkelingen en ervaringen in de omgeving expliciet te delen en te

bespreken. Het maatschappelijk bestemmingsplan dat we samen met partners willen maken

voor de ondersteuning van kwetsbare groepen, is een onderdeel van onze verbinding met het

werkgebied. We sluiten aan bij lokale netwerken en laten ons voeden door lokale platforms

zoals de belanghebbendenvertegenwoordiging (BHV, per 1 januari MAR).

Relatiemanagers en prestatiecontracten met partners

We bouwen actief aan ons imago. We investeren in verbinding en zetten relatiemanagers in

voor huurders, partners, extern toezicht en leveranciers. Deze relatiemanagers onderhouden

contacten en zijn vormen een brug tussen de partner en Rhenam Wonen. Waar mogelijk maken

we prestatieafspraken of prestatiecontracten met gemeente en andere partners over inzet en

presteren op maatschappelijke opgaven.


Verantwoording en governance

We presteren naar vermogen en verantwoorden de inzet van middelen helder en transparant

aan de huurder en partners. Onze volkshuisvestelijke prestaties verantwoorden we aan de

samenleving en aan huurders in overzichtelijke en leesbare factheets. Onze governance is op

orde en voldoet aan alle eisen. We continueren implementatie van de Woningwet en kijken

daarbij naar best practices.

Efficiënt Constructief

Compliant

Good Good Good Good GoveranceGoveranceGoveranceGoverance

Aanspreekbaar Transparant

Legitimerend

Maatschappelijk betrokken


Bijlage: uitgewerkte doelen

In deze bijlage staan de strategische doelen per thema uitgewerkt in doelen, kritieke

succesfactoren (KSF) en prestatie-indicatoren.

1.1.1.1. Realiseren van huurderswaardeRealiseren van huurderswaardeRealiseren van huurderswaardeRealiseren van huurderswaarde

KSF Prestatie-indicator Norm Trekker

1.1 Betaalbare kwaliteit in de ogen

van de huurder

KWH Jaarlijks minimaal 0,5 >

landelijk gemiddelde

1.2 Toegankelijk en laagdrempelig Behoud klantcontact via

balie en 24-uurs dienst

2017

Inzet klantportaal 2017

1.3 Weten wat de klant wil Klantrapportage over

wensen en behoeften

2018 en 2020

Monitor bij projecten Alle jaren

1.4 Maatwerk Keuzemogelijkheden 2017

2.2.2.2. Een kwalitatieve, passende, betaalbare en duurzame voorraadEen kwalitatieve, passende, betaalbare en duurzame voorraadEen kwalitatieve, passende, betaalbare en duurzame voorraadEen kwalitatieve, passende, betaalbare en duurzame voorraad


2.1 Gedifferentieerd bezit

(regiobenadering)

Woningmix per gemeente en

regionaal

Onderzoek woonbehoefte

Jaarlijks

2017

2.2 Verhouding vraag & aanbod is

gedefinieerd

Gemiddelde wachttijd actief

woningzoekenden per

woningtype

Benoemen in 2017

2.3 Zicht op woon- en zorgbehoefte

(WMO/senioren/extramuraal)

Demografisch onderzoek en

woonvisie met gemeente

2017

2.4 Voorraad is afgestemd op

passend toewijzen

Huurprijsstelling 70% primaire doelgroep

30% secundair

2.5 Duurzaamheid:

toekomstwaarde, milieu,

gezondheid, energie, gebruik

GPR voor bestaand vastgoed

GPR voor nieuwbouw

2017-2025

Gemiddeld 6/label A

Pilot in 2017

7,5 en minimaal 6 voor

energie/label A

2.6 Kwaliteit van de woning NEN-normering Gemiddeld ≥ 3


3.3.3.3. Kwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteundKwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteundKwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteundKwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteund


3.1 Vroegsignalering curatief en

preventief

Procedure beschreven en

gevolgd

% lange termijn (≥ 3 mnd)

huurachterstand gehalveerd

2017

2017

3.2 Aansluiting bij netwerken in het

werkgebied

Contractafspraken met

partners

Jaarlijkse evaluatie zorg-

woon-welzijn keten met

elke partner

Jaarlijks

Jaarlijks

3.3 Passende voorraad voor

kwetsbare groepen

Woonvormen en begeleiding

zijn verkend met partners

We experimenteren met een

innovatieve woonvorm

samen met partners en

betrokken bewoners

2017

2018/2019

3.4 Vangnet voor kwetsbare

groepen

Maatschappelijk

bestemmingsplan is

opgesteld samen met

partners

2018

3.5 Kwaliteit van de woonomgeving Plan groene omgeving

Campagne groene omgeving

(tuinen)

2017

4.4.4.4. Kwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteundKwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteundKwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteundKwetsbare groepen en leefbaarheid ondersteund


4.1 Waarborgen van de financiële

continuïteit

Voldoen aan eigen en

sectorale kpi’s

Jaarlijks

4.2 Doelmatige organisatie Score op Aedes benchmark A

3.3 Presteren naar vermogen Verhouding investerings/

bestedingscapaciteit via

transparantietool

Jaarlijks

4.4 Effectiviteit (Keten)samenwerking met

leveranciers

2018 start


5.5.5.5. De organisatie is sturend, in control en heeft een prettig werkklimaatDe organisatie is sturend, in control en heeft een prettig werkklimaatDe organisatie is sturend, in control en heeft een prettig werkklimaatDe organisatie is sturend, in control en heeft een prettig werkklimaat


5.1 Processen zijn op orde Beschrijvingen gereed en

eigenaren aangewezen

Interne controle ingebed

2017

2017

5.2 Procesgericht werken,

bewustzijn en eigenaarschap

(Vak)inhoudelijke

competenties individuele

medewerkers (POP)

Interne informatie-

uitwisseling

Vanaf 2017

Vanaf 2017

5.3 Risicomanagement In beeld brengen en

beheersen van risico’s

Jaarlijkse rapportage/

actieve sturing

5.4 Interne controle en PDCA zijn

ingericht en ingebed

Controleplan geschreven/

uitgevoerd en hierop wordt

actief gehandeld

2017

5.5 Inzicht in mogelijkheden,

behoeften en kansen en daarop

inspelen

Data inzicht/control,

scenario’s en afwegingen

Informatiemanagement

optimaliseren

Aandacht voor ontwikkeling

en innovatie

Vanaf 2017

Vanaf 2017

Vanaf 2017

6.6.6.6. Versterken legitimatie en lokale Versterken legitimatie en lokale Versterken legitimatie en lokale Versterken legitimatie en lokale verankeringverankeringverankeringverankering


6.1 Omgevingsbewustzijn collectief

en individueel

Terugkoppeling externe

ervaringen/ ontwikkelingen

Maatschappelijk

bestemmingsplan met

partners

Inzet van BHV/MAR

Maandelijks

2018

Periodiek

6.2 Presteren naar vermogen Verantwoording over inzet

van vermogen aan

belanghebbenden

Jaarlijks

6.3 Prestatieafspraken

overeenkomen en realiseren

Prestatiecontract/afspraak

met elke partner

Jaarlijks

6.4 Governance en verantwoording

op orde

Implementatie Woningwet

Verantwoording via

factsheets aan huurders en

samenleving

2017 gereed

Vanaf 2017

6.5 Positief imago organisatie en

prestaties

Inzet van relatiemanagers

voor huurders, partners,

extern toezicht en

leveranciers

Vanaf 2017

20173001 Ondernemingsplan 2017-2020 ... - Rhenam Wonen · Rhenam Wonen zet zich in voor betaalbaar,...

Documents

Transcript of 20173001 Ondernemingsplan 2017-2020 ... - Rhenam Wonen · Rhenam Wonen zet zich in voor betaalbaar,...