2017 תנשל - TASE · 2018. 3. 28. · מ"עב וקלא יתפוקת חוד 2017...

אלקו בע"מ

דוח תקופתי

2017לשנת

אלקו בע"מ

דוח תקופתי

2017לשנת

הפרקים:

תיאור עסקי התאגיד -א

דוח הדירקטוריון על מצב עניני התאגיד -ב

דוחות כספיים -ג

דוח כספי מיוחד

פרטים נוספים על התאגיד -ד

שאלון ממשל תאגידי

דוח בדבר הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי -ה ועל הגילוי

וכן הענייניםת

ע מ ו ד

תיאור עסקי התאגיד פרק א': 1-17 כלל תחומי הפעילותעניינים משותפים ל –א' נספח

אלקטרה 19-81

–ב' נספח

אלקטרה מוצרי צריכה 92-163

–ג' נספח אלקטרה נדל"ן

164-231

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד פרק ב':

492-232

דוחות כספיים פרק ג':

דוח רואה החשבון המבקר בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי

250

125 החשבון המבקר הרואדוח

252-253 מאזנים מאוחדים 254 דוחות רווח והפסד מאוחדים 255 דוחות מאוחדים על הרווח הכולל 825-625 שינויים בהוןדוחות על ה 259-261 דוחות מאוחדים על תזרימי המזומנים 262-349 המאוחדים באורים לדוחות הכספיים 350 רשימת החברות המוחזקות המהותיות – נספח

351-362 2017בדצמבר 31דוח כספי נפרד של החברה ליום

363-379 על התאגידפרטים נוספים פרק ד': 839-803 שאלון ממשל תאגידי

340-939 דוח בדבר הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי פרק ה':

תיאור עסקי התאגיד

עניינים תוכן

עמוד

הפעילות תחומי לכלל המשותפים עניינים

החברה עסקי של הכללית ההתפתחות תיאור .א

1 ...........................................................................עסקיו התפתחות ותיאור התאגיד פעילות

7 ................................................................................................................. פעילות תחומי

7 ......................................................................... במניותיו ועסקאות התאגיד בהון השקעות

7 ............................................................................................................דיבידנדים חלוקת

אחר מידע. ב

9 ................................................ "ח)ש(במיליוני החברה של הפעילות תחומי לגבי כספי מידע

עוסקת בהם הפעילות תחומי כלל על וכן החברה פעילות על חיצוניים גורמים והשפעת כללית סביבה

........................................................................................................................ הקבוצה

10

11 .......................................................................................................... מהותיים הסכמים

11 ........................................................................................................... משפטיים הליכים

11 .......................................................................... ומתקנים מקרקעין קבוע רכוש; השקעות

11 ........................................................................................................................אנושי הון

11 .............................................................................................................................מיסוי

12 .............................................................................................................................מימון

13 ................................................................................................עסקית ואסטרטגיה יעדים

14 ..........................................................................................הקרובה בשנה להתפתחות צפי

14 ...................................................................................גיאוגרפיים אזורים לגבי כספי מידע

15 ............................................................................................................סיכון בגורמי דיון

18 ...................................................................... אלקטרהום פעילות א': תח - נספח א'

93 ........................................................................... מ"צא': בום פעילות תח -נספח ב'

165 ................................................................ נדל"ן אלקטרה': גום פעילות תח -נספח ג'


אלקו בע"מ __ _____ עניינים המשותפים לכלל תחומי הפעילות

1

עניינים המשותפים לכלל תחומי הפעילות

עסקי החברה תיאור ההתפתחות הכללית שלא.

פעילות התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו .1

בשם חרושת אלקטרו מכאנית בע"מ. 1949"), נתאגדה בשנת החברהאלקו בע"מ (להלן: " 1.1

בת וחברות -החברה מיישמת אסטרטגיה להגדלת פעילותה וגיוון תחומי עיסוקיה, באמצעות חברות

במשך השנים חברות שונות, הקבוצה רכשה במסגרת אסטרטגיה זו, )."הקבוצה"מוחזקות (להלן יחדיו:

ארגון במבנה הקבוצה במסגרתו ריכזה פעילויות סינרגטיות תחת קורת גג -מימשה החזקות וביצעה רה

אחת.

להחזיק החברה עוסקת בייזום, פיתוח, ניהול והכוונה של חברות ומיזמים עסקיים. מדיניות החברה הינה 1.2

ע על ניהול ההשקעות ועל התפתחותן. באמצעות חברות הקבוצה בפעילויות בהן יש לה את היכולת להשפי

ת לבדיקפועלת החברה לניצול הזדמנויות עסקיות, בארץ ובחו"ל, בתחומי העיסוק של חברות הקבוצה ו

הזדמנויות עסקיות בתחומים שונים.

את להלן חברות הבת העיקריות של החברה אשר באמצעותן מתנהל עיקר פעילות הקבוצה והמהוות גם 1.3

:הדוחפרסום מועד מגזרי פעילות החברה, ושיעורי החזקות החברה בהן במועד סמוך ל

חברה שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל52.7%-אלקטרה בע"מ (כ ,(-

יכונו להלן: שלה ") (אלקטרה בע"מ וחברות בנות וקשורותהבורסהאביב בע"מ (להלן: "

). "אלקטרה"

חברה מזכויות ההצבעה 54.81%-מההון וכ 53.92%-) בע"מ (כ1970מוצרי צריכה (אלקטרה ,(

בנות ) בע"מ וחברות1970שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה (אלקטרה מוצרי צריכה (

").אמ"צשלה יכונו להלן: " וקשורות

חברה שניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה (אלקטרה 60.85%-אלקטרה נדל"ן בע"מ (כ ,(

)."אלקטרה נדל"ן"שלה יכונו להלן: בנות וקשורותנדל"ן בע"מ וחברות

על דרך הכללתם המלאה שלהלן תיאור עסקי התאגיד פרק כי תחומי הפעילות הנ"ל מתוארים ב ,יצוין

של פרקי תיאור עסקי התאגיד של החברות הנ"ל (קרי, אלקטרה, אמ"צ ואלקטרה נדל"ן), כנספחים לפרק

תיאור עסקי התאגיד של החברה.

31 ביוםביצעה החברה שתי השקעות שאינן עולות כדי מגזר פעילות. ראשית, 2018-ו 2017בשנים 1.4

התנאים המתלים להשלמת העסקה ובהם אישורי בית המשפט , ולאחר שהתקיימו כל 2017באוקטובר

והממונה על הגבלים עסקיים, השלימה החברה (באמצעות שותפויות בבעלותה) את רכישת פעילותה של

רשת גלובוס מקס, נכסיה וזכויותיה (כשהם נקיים וחופשיים) והתחייבויותיה הנמשכות, כמקשה אחת,

"). הפעילות הנאמנים"להלן: ס מקס בע"מ (בהקפאת הליכים) (מהנאמנים במינוי בית משפט של גלובו

מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ כדין 144-, ובתמורה כוללת של כCash Free Debt Freeנרכשה על בסיס

מהון עצמי ומהלוואה בנקאית תמורת העסקה מומנה ובהתאמות זניחות שייעשו בחודשים הקרובים).

, החברה ")אלקו מדיה(להלן: " ום הדו"ח, מפעילה אלקו מדיה בע"מש"ח. למועד פרס ןמליו 85בסך של

לפרטים נוספים בתי קולנוע ברחבי הארץ. 12) של החברה, באמצעות שותפויות בשליטתה, 100%הבת (

.")הדוחות הכספיים(להלן: " 2017בדצמבר 31של החברה ליום לדוחות הכספיים 4ב26ראה ביאור

(החודשיים הראשונים 2017דצמבר –בחודשים נובמבר אלקו מדיה בהתאם לתוצאות הפעילות של

(בנטרול הוצאות חד פעמיות) EBITDA-והש"ח מליון 35.3-המכירות הסתכם ב מחזור) לפעילותה

.ש"ח מליון 3.4-הסתכם בכ



2

Meet in-דולר ארה"ב, ב ןמליו 4ביצעה החברה השקעה בהיקף ראשוני של 2018בחודש פברואר , כןכמו

Place, Inc. ")MIP חברה זרה המאוגדת במדינת דלאוור ארה"ב, ואשר לה חברה בת ישראלית הפועלת ,("

אביב במתחם אחד. -חדרי ישיבות בתל MIP 13-בתחום של השכרת חדרי ישיבות. למועד פרסום הדו"ח, ל

וספים מתחמי פעילות נ 3וההשקעה מיועדת להקמת MIP-ב 26.1%-בתמורה להשקעתה קיבלה החברה כ

ביעדים שנקבעו בהסכם ההשקעה, מחויבת החברה להשקעה MIPבעיר ניו יורק. בכפוף לעמידה של

. מליון דולר ארה"ב המיועדת להמשך הרחבת העסק 6-נוספת בה של כ

בדצמבר 21ביום - ")הריכוזיות חוק(להלן: " 2013-"דהתשעלקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות, חוק 1.5

לצמצום הריכוזיות עדכון של רשימת הגורמים הריכוזיים לפי חוק הריכוזיות, הוועדהפרסמה 2016

ובשל כך הן במסגרתו נוספו החברה וחברות בת שלה לרשימת התאגידים הריאליים המשמעותיים

)2א'(35לפרטים נוספים ראה ביאור .נחשבות גם גורם ריכוזי במשמעות מונחים אלה בחוק הריכוזיות

סעיף בין היתר וכן ")הדוחות הכספיים(להלן: " 2017בדצמבר 31ל החברה ליום לדוחות הכספיים ש

לפרק תיאור עסקי 14וכן סעיף "צ המצ"ב כנספח ב' לחלק זהאמתיאור עסקי התאגיד של פרקל 18.1

.' לחלק זהגהתאגיד של אלקטרה נדל"ן המצ"ב כנספח

ןהראשווברבעון 2017רעו בהן בשנת ישא להלן פירוט קצר אודות חברות הבת וההתפתחויות העיקריות 1.6

:הדוחועד סמוך למועד 2018של שנת

אלקטרה

ניות בפרט, אמכ-בכלל ובתחום המערכות האלקטרוהבניה לאלקטרה מעמד מוביל בישראל בענף קבלנות

. אלקטרה גבוהיםהמתבסס על ניסיון רב ויכולות גבוהות וזאת בתחום פעילות בעל חסמי כניסה

גיוון של לקוחות ושל פרויקטים. את החשיפות של ענף קבלנות הבניה והתשתיות, בבפיזור רב ו מתאפיינת

ין במחזוריות, פעילות פרוייקטלית, משאבי ניהול רבים, רווחיות נמוכה יחסית וחשיפה למצבם יהמאופ

הפיננסי של היזמים, מאזנת אלקטרה בפעילות שירותי התחזוקה והאחזקה השוטפים, המאופיינת

כשותף פועלת אלקטרה כן, -כמוברווחיות גבוהה ויציבה, והמהווה פעילות משלימה לתחום הקבלנות.

והן בתחום הנדל"ן למגורים, מסחר ומשרדים), B.O.O-ו B.O.Tבפרויקטים יזמיים בישראל (הן מסוג

וכן היא פועלת בתחום לה את קבלת עבודות הקבלנות והתחזוקה של אותם פרויקטים תהמאפשר

. תשתיותה

את המותג "אלקטרה השיקה היאפעילות יזמות בישראל, לפתח אלקטרהאסטרטגיית במסגרת

. ואיכות יוקרה, חדשנות ערכי נושא המותג. בישראל למגורים דירות לציבור משווקותמגורים" במסגרתו

על הסכמי קומבינציה ",מגורים"אלקטרה המותג תחתאלקטרה השקעות, במהלך תקופת הדוח, חתמה

"י להקמת רמבמכרז אלקטרה השקעותזכתה בתקופת הדוח קרקעות בגבעת שמואל ונתניה. לגבי

יח"ד באור 286במכרז של קרן קיסריה להקמת " ולמשתכן מחיר" במסגרת ברעננהיח"ד 82פרויקט בן

המשיכה בביצוע רעננה ובבביצוע ושיווק הפרויקטים ברמלה ו אלקטרה השקעותהחלה , וכן עקיבא

.וגרין פארק מידטאוןושיווק הפרויקטים באכזיב, בת ים,

מהון המניות המונפק והנפרע של מגאסון 60%, השלימה אלקטרה עסקה לרכישת 2017בינואר 18ביום

) בע"מ, שהינה ספקית מובילה של פתרונות אבטחה ומיגון ייעודיים למגזר 1978אלקטרוניקה ובקרה (

ובעלת מערך התקנות ושירות וכן רכשה את פעילות יס"ב (יחידת סיור בנקים) המתמחה הפרטי והציבורי

בשירותי אבטחה מתקדמת בעיקר למגזר הבנקים.

בהסכם עם קבוצת רכישה לביצוע עבודות קבלנות בפרויקט אלקטרה, התקשרה 2017בינואר 18ביום

שלושה מגדלי מגורים אלקטרהתקים פי ההסכם -אביב. על-"יונייטד שרונה" במתחם דרום הקריה בתל

ש"ח, על קרקע ןמיליו 600-הכוללים שטחי מגורים, מסחר, משרדים וחניונים, בהיקף ביצוע מוערך של כ



3

ידי המזמין. ההתקשרות בהסכם מותנית בהתקיימות מספר -הפרויקט, לאחר שתושלם רכישתה על

ווי בנקאי למימון ההקמה.תנאים מתלים שטרם הושלמו, ובפרט התקשרות המזמין בהסכם לי

, באמצעות חברה ייעודית המצויה בבעלותה המלאה של חברה אלקטרההתקשרה 2017ביוני 19ביום

בהסכם הלוואה אלקטרה, עם תאגיד בנקאי ושני גופים מוסדיים שאינם בעלי עניין באלקטרהבת של

מיליון ש"ח לצורך פרויקט ההקמה והתפעול של מתחם מעונות 363-למתן אשראי בסכום כולל של כ

אילן.-הסטודנטים באוניברסיטת בר

עם בעלי השליטה בחברה הנרכשת, בעסקה להקמת חברה אלקטרההתקשרה 2017ביולי 17ביום

), אשר תרכוש פעילות 51%בחברה המשותפת יהיו אלקטרהמשותפת בשם פ.ק. אלקטרה בע"מ (החזקות

של חברות פרטיות בבעלות המוכרת בתחום מכירה, התקנה, שירות והשכרה של דיזל גנרטורים, עגלות

כן, החברה המשותפת תרכוש מהמוכרת ומצד -תאורה ומוצרים נלווים, וכן שירות של גז גנרטורים. כמו

בתמורה אלקטרהרם גנרטורים בע"מ. חלק -ע של חברת אלשלישי את מלוא הון המניות המונפק והנפר

.ש"חמיליון 52.3-רם, הינו סך של כ-לרכישת הפעילות ולרכישת מניות אל

-בתמורה כוללת ברוטו של כ של אלקטרה הונפקו אגרות חוב (סדרה ד') נוספות 2017באוגוסט 27ביום

.1.83%ש"ח בריבית שנתית אפקטיבית קבועה של ןמיליו 105.5

) הודעה לפיה ועדת אלקטרהידי -על 50%קיבלה כרמל בנגב בע"מ (המוחזקת 2017באוקטובר 25ביום

המכרזים בחרה בהצעת כרמל בנגב כהצעה אחת מבין שתי ההצעות הטובות ביותר העולות לשלב המכרז

.השני במכרז למימון, תכנון, הקמה, תפעול ואחזקה של קריית התקשוב של צה"ל בנגב

50%את מלוא החזקותיה המשותפות עם צד ג' ( אלקטרה, הושלמה עסקה בה מכרה 2017דצמבר בחודש

אביב.-ידי כל אחת מהן) בזכיין של פרויקט היכל המשפט בתל-על

"צאמ

שיווק בייצור, יבוא ובתחום השיווק של מוצרי צריכה חשמליים, ובין היתר "צ מעמד מוביל בישראל לאמ

, Mieleלבית, באמצעות הפצה של מותגים כמו מגווניםשל מוצרי חשמל ושיווק ביבוא כן ו מזגנים

Philips ,Sauter ,Whirlpool ,Daikin ו-Liebherr .רשתות שתי על היתר בין נשען המוביל מעמדה

, שנמצאות "אלקטריק שקם"-ו", חשמל מחסניבישראל: " הגדולותקמעונאיות לשיווק מוצרי חשמל, מ

, מזגנים במדינות אירופה ומדינות זרות אחרות.מפיץ כן, משווקת אמ"צ באמצעות-כמו. בבעלותה

אוטו –, התקשרה אמ"צ, עם צד שלישי, בהסכם למכירת פעילות רשת "אייס 2016בדצמבר 14ביום

1.5.4לפרטים נוספים ראה סעיף השלימה אמ"צ את עסקת מכירת פעילותה זו, 2017במרץ 1ביום דיפו".

' לחלק זה.בלנספח

, התקשרה אמ"צ עם צד שלישי בהסכם למכירת פעילותה בתחום ברי המים. 2017בפברואר 9ביום

לחלק זה. 'בלנספח 1.5.1לפרטים נוספים ראה סעיף .2017במרס 30העסקה הושלמה ביום

ועם בעלי מניותיה של ")אלפאטלקום בע"מ (להלן: " , התקשרה אמ"צ, עם אלפא2016בנובמבר 17ביום

שהינה המפיץ מההון המונפק והנפרע של אלפא 70%, בהסכם לרכישת שלישייםאשר הינם צדדים אלפא,

. Huawei Investment and Holdings Co Ltdהבלעדי בישראל וברשות הפלשתינית למוצרי הסלולאר של

חתמה אמ"צ עם אלפא ועם 2017במאי 7פי תנאיה. ביום -, הושלמה העסקה על2017בינואר 25ביום

בעלי מניותיה של אלפא על תיקון להסכם, במסגרתו, בין היתר, רכשה אמ"צ את יתרת הון המניות של

בנוגע ליישום הסכם ההפצה של Huaweiהתגלעו מחלוקות בין אמ"צ לבין 2018בחודש פברואר אלפא.

לולר בישראל על ידי אמ"צ. למועד הדוח אמ"צ ממשיכה בפעילות ההפצה של מוצרי הס Huaweiמוצרי

לדוחות 2ג35וביאור זה קלנספח ב' לחל 1.5.2לפרטים נוספים ראה סעיף שברשותה. Huaweiמתוצרת

.הכספיים



4

ובעלי מניותיה של גולן על הסכם ")גולן, חתמה אמ"צ עם גולן טלקום בע"מ (להלן: "2017בינואר 2ביום

) ופירעון מלוא הלוואות הבעלים הקיימות. בד בבד, 100%לרכישת כל ההון המונפק והנפרע של גולן (

באפריל 5שנים. ביום 10ה אמ"צ עם סלקום ישראל בע"מ בהסכם לשיתוף רשתות לתקופה של רהתקש

ור משרד התקשרות לעסקה, הושלמה , ולאחר שהתקבלו אישורי רשות ההגבלים העסקיים ואיש2017

ידי גולן (ואמ"צ חדלה להיות צד -עסקת גולן לפי תנאיה ובהתאם גם אומץ הסכם השיתוף עם סלקום על

לנספח ב' לחלק זה. 1.5.3להסכם השיתוף האמור). לפרטים נוספים ראה סעיף

שרדי ומפעל אמ"צ , חתמה אמ"צ על הסכם לרכישת המקרקעין עליהם ממוקמים מ2017באפריל 6ביום

-", בהתאמה), בתמורה לסך של כהעירייה"-" וההסכםבראשון לציון, מעיריית ראשון לציון (להלן: "

ידי -התקיים התנאי המתלה בהסכם לעניין אישור ההסכם על 2017באפריל 27מיליון ש"ח. ביום 185

"ח כתשלום ראשון עבור מיליון ש 90.6-שילמה אמ"צ סך של כ 2017ביוני 21מועצת העירייה. ביום

המקרקעין וכנגד ביצוע התשלום כאמור, נרשמה הערת אזהרה לטובת אמ"צ על זכויות העירייה

לנספח ב' לחלק זה. 1.5.5במקרקעין. לפרטים נוספים ראה סעיף

, אישרו הדירקטוריונים של אמ"צ, של חברה בת של אמ"צ ושל אלפא את 2017בדצמבר 26ביום

יזוג, לפיו בשלב הראשון אלפא תתמזג עם ולתוך החברה הבת ובשלב השני החברה התקשרותן בהסכם מ

מרשות המסים לביצוע שינוי קבלת אישור הבת תתמזג עם ולתוך אמ"צ. למועד הדוח, פנתה אמ"צ ל

. 1961-לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א 103המבנה בפטור ממס בהתאם להוראות סעיף

לנספח ב' לחלק זה. 1.5.6 לפרטים נוספים ראה סעיף

"ןנדל אלקטרה

אלקטרה נדל"ןהחלטה לעדכן את האסטרטגיה של 2016קיבל בחודש ינואר אלקטרה נדל"ןדירקטוריון

בדגש על השקעות בהן קיים פוטנציאל השבחה תמקד בפעילות של מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב, ולה

כאמור החלטהמהותי בשל יכולת לשפץ את הדירות ו/או בשל ניהול לקוי בנכסים שנרכשו וכיו"ב.

. 2008 משנת החל"ב בארה הדיור מקבצי של בתחום אלקו קבוצת סיוןינ לאור היתר בין התקבלה

בחה (באמצעות העלאת דמי השכירות וחיסכון והש השכרהאיתור, רכישה, ניהול, כאמור כוללת פעילותה

אשר החברה ' כג צד שהינםבעלויות) של מקבצי הדיור, ומשלבת ניהול של מקבצי דיור עבור משקיעים

).LPכשותף מוגבל (בכל עסקה בהון מצד החברה ) וכן השקעות GPשותף כללי (משמשת כ

ביתר שאת בהשקעה במקבצי דיור בארה"ב. פעלה אלקטרה נדל"ן ,2017ותחילת שנת 2016במהלך שנת

) 100%החברה הבת (, באמצעות אלקטרה נדל"ןהושלמה התקשרות 2016באוגוסט 24בין היתר, ביום

Electra America, Inc " :בתחום של אלקטרה נדל"ןאת פעילות ת") המרכזאלקטרה אמריקה(להלן

Elcoאת כל הונה המונפק של מהחברה , בעסקה לפיה רכשה אלקטרה אמריקההחברהמקבצי דיור, עם

North America II, Inc. " :להלן)ENA IIוכן כל הזכויות בהלוואות מצדדים קשורים שהועמדו ל ("-ENA

II, התמורה מומנה בהנפקת זכויות שביצעה אלקטרה נדל"ן בחודש ליון ש"חימ 54-בתמורה כוללת של כ .

. מליון ש"ח 100-בהיקף של כ 2016אוגוסט

מיליון דולר 200-") בהיקף של כהקרןעל הקמת קרן (להלן: " אלקטרה נדל"ןהודיעה 2017תחילת שנת ב

השיקה 2017בחודש אפריל השקעות במקבצי דיור בהתאם לאסטרטגיה האמורה לעיל. לבצעשמטרתה

קרן הודיעה על סגירה סופית של ה 2018) ובחודש פברואר Initial Closingאת הקרן ( אלקטרה נדל"ן

)Final Closing( מיליון דולר ארה"ב. 212-לאחר שגייסה התחייבויות השקעה של הון בסכום כולל של כ

ביחד עם שותפיה לשותף אלקטרה נדל"ןחלקה של הינה בעלת מניות בשותף הכללי. אלקטרה נדל"ן

מקבצי דיור 19. עד מועד פרסום דוח זה רכשה הקרן ליון דולרימ 32-הכללי בהון של הקרן יעמוד על כ

כי בתקופת ההשקעות ,מיליון דולר. יצוין 200-יחידות דיור) בהיקף הון מושקע של כ 6,780(בהיקף של

תעביר לקרן כל הזדמנות השקעה שתגיע לפתחה בתחום מקבצי הדיור. אלקטרה נדל"ןשל הקרן,

את קרן ל"ן להקים מתעתדת אלקטרה נד 2018בשנת לנספח ג' לחלק זה. 7לפרטים נוספים ראה סעיף



5

דיור מקבצי לרכוש ותמשיך ובעולם בארץ ממשקיעים דולר מליון 300-כ שתגייס) EMIF 2( 2מספר

שלה. האסטרטגית למדיניות בהתאם"ב ארה מזרח בדרום

לפעול להשלמת מימוש כלל אלקטרה נדל"ן, ממשיכה אלקטרה נדל"ןבד בבד ובהתאם לאסטרטגיה של

נכסי הנדל"ן המניב ובייזום שהיו בבעלותה טרם כניסתה לתחום הפעילות של מקבצי הדיור (להלן:

תזרים אלקטרה נדל"ןועד למועד פרסום הדוח, נבע ל 2012"). משנת נכסי אסטרטגיית המימוש"

נכסים כאמור בסך ממימושס) ם והוצאות עסקה ולפני מהנכסי ןמזומנים נטו (לאחר החזר ההלוואות בגי

מיישמת את מדיניות אלקטרה נדל"ן. 2017מיליון ש"ח בשנת 182-, מזה כמיליארד ש"ח 1.3-כולל של כ

בין היתר בהתחשב במיצוי פוטנציאל ההשבחה בנכס, בתזרים המזומנים שינבע שלההמימושים

המתקבלת מהנכס.מהמימוש לאחר החזר הלוואות שנלקחו למימון רכישת הנכס, ובתשואה

ה) ייד-אלקטרה נדל"ן (בעיקר באמצעות תאגידים המוחזקים על, מחזיקה דוחהפרסום נכון למועד

ועוד כאמור לעיל) בארה"ב דיור צימקב 62 כולל(נכסים מניבים 69 מתוכם ,נכסים 76-בבישראל ובחו"ל

.נכסים בשלבים שונים של פיתוח והקמה 7

הסדר תיחום הפעילות בקבוצה (לרבות בהקשר של מקבצי הדיור בארה"ב) בעקבות החלטתה לעדכון

להלן. 2ראה סעיף –האסטרטגית של אלקטרה נדל"ן להתמקד בתחום מקבצי הדיור בארה"ב

ארעו בחברה ארועים כדלקמן: , 2017שנת במהלך לעיל, 1.4בנוסף לאמור בסעיף 1.7

) למכירת זכויותיה 2015התקשרה החברה בהסכם (אשר תוקן בחודש דצמבר 2015בחודש מרץ

, בתוספת החזר התשלום אשר החברה ש"חמיליון 135במקרקעין ברמת השרון, בתמורה במזומן בסך של

מיליון 27 -שילמה לרשות מקרקעי ישראל (בגין התאמת הסכם החכירה לתב"ע התקפה), בסך כולל של כ

, ש"חמיליון 24 -, ובתוספת היטל ההשבחה החל בגין המכירה אשר שולם על ידי הרוכש, בסך של כש"ח

פי תנאיה, ושולמה לחברה יתרת -הושלמה העסקה על 2016מיליון ש"ח. בחודש דצמבר 186 -ובסה"כ כ

התמורה לה היא זכאית. לחברה נותרו התחייבויות כלפי הרוכש בקשר עם חוזה השכירות עם אחד

. כמו כן, על החברה להסדיר את חריגות הבנייה במתחם ודרישת 2021השוכרים במתחם עד לשנת

ההפקעה של העירייה מכוח התב"ע התקפה, בתיאום עם השוכר כאמור. לפרטים נוספים בדבר עיקרי

.ה' לדוחות הכספיים13ראה ביאור –ההסכם והשפעתו על הדוחות הכספיים

כתבי 1,160,000החברה למשקיעים מסווגים, במסגרת הנפקה פרטית, , הנפיקה2017בחודש פברואר

") הניתנים למימוש, כל אחד, למניה רגילה אחת של האופציה כתביאופציית רכש לא סחירים (להלן: "

ש"ח (בכפוף להתאמות). המחיר לכל 62.25אמ"צ שבבעלות החברה, בתמורה למחיר מימוש למניה של

ש"ח, כאשר המועד האחרון 1.1סך של -נערך למשקיעים המסווגים ונקבע עלכתב אופציה נקבע במכרז ש

למניות אמ"צ, כאשר תזרים מומשו אופציה הכתבי כל(כולל). 30.3.2017-למימוש כתבי האופציה הוא ה

מיליון ש"ח. 73-כעמד על כתבי האופציה ומימושםשנבע לחברה כתוצאה מהנפקת החופשי המזומנים

ועסקאות לה מן העסקאות דלעילאצעשתה שימוש בתמורות שהתקבלו החברהוח, למועד פרסום הד

שלה ושל חברות בנות בבעלותה המלאה התחייבויותיה כל פירעון לשם, נוספות שבוצעו קודם לכן

וכן לשם פדיון מוקדם מלא של אגרות החוב לשם רכישות עצמיות של אגרות חוב של החברה ,לבנקים

החוב נטו שלה ושל , באופן שהקטין באופן משמעותי את (סדרה י') ואגרות החוב (סדרה יב') של החברה

מיליון ש"ח 54-כשל לסך 31.12.2015ש"ח ליום מיליארד 1.2-כסך של חברות בנות בבעלותה המלאה, מ

נטו צפויה החברה לקבל תקבולים 2018הראשונים של שנת במהלך ארבעת החודשים .31.12.2017ליום

21-כו ידי חברות בנות-דיבידנדים שהוכרזו עלבמחלקה של החברה מיליון ש"ח הנובעים 45-בסך של כ

סך -עמוד עלילאחר קיזוז התקבולים כאמור החוב נטו ."בבארהמקבצי דיור של מימושיםמליון ש"ח

לחברה היציב תחזית דירוגב +Aה מעלות מתן דירוג של ראשר 2017במרץ 27ביום .מיליון ש"ח 54-של כ

של החברה. LTV-כתוצאה מהשיפור שחל בשיעור ה



6

. אין כל ודאות תקבולים עתידיים שצפויה החברה לקבלמידע זה הינו מידע צופה פני עתיד המבוסס על

בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת מאחר שהוא תלוי כי מידע זה יתממש, או יתממש באופן שנצפה,

.ייתכן כי הנתונים האמורים יהיו שונים בפועל מהערכות החברה כאמורהחברה. לפיכך,

"צ ואמ אלקטרהכן, -כמוחלוקות לבעלי מניותיהן. חדובהכלולות בתקופות ביצעו, אמ"צוכן קטרהאל 1.8

חלק החברה בחלוקות אלו צפוי . 2018שתבוצע במהלך הרבעון השני של שנת חלוקה, 2018 בשנת ואישר

40%-דים בשיעור שלא יפחת מדיבידנ חלוקת מדיניות לאלקטרה, כי יצוין. מליון ש"ח 45-לעמוד על כ

.מרווחיה השנתיים 50%-מדיניות חלוקת דיבידנדים בשיעור שלא יפחת מ "צלאממרווחיה השנתיים ו

, לעיל 1.3בסעיף בוריות המנויות ירות הצכל אחת מן החבעם אושרו הסכמי ניהול של החברה 2015בשנת

. בדמי הניהול קיים מרכיב קבוע וכן מרכיב משתנה המותנה בתוצאות החברות לתקופה של שלוש שנים

, "ןנדלאלקטרה שלצפויות להתכנס אסיפות כלליות , 2018המחצית הראשונה של שנת במהלך הבנות.

. חדש ניהול בהסכם החברה עםשל כל אחת מן החברות הבנות הנ"ל התקשרותל אלקטרה ואמ"צ

לדוחות הכספיים. )3ב'(26אור יראה בלפרטים נוספים

פרק ל 13תקנה ראה 2017לדיבידנדים ולדמי הניהול אותם קיבלה החברה מחברות הבת שלה בשנת

דוח (להלן: " 31.12.2017וכן דוח הדירקטוריון של החברה ליום של החברה הפרטים הנוספים

. 2017לשנת דוח התקופתי של החברהבלתי נפרד מהחלק יםהמהוו") הדירקטוריון



7

:הדוחפרסום להלן תרשים מבנה ההחזקות בקבוצה למועד 1.9

אלקו

90חברה ציבורית נסחרת בבורסה, נכללת במדד ת"א

אלקטרה נדל"ןאלקטרה מוצרי צריכהאלקטרה

חברה ציבורית הנסחרת בבורסה.

מדורגתAA- .באופק יציב

90נכללת במדד ת"א.

5-פועלת בישראל ובחו"ל ב ענפים עיקריים:

פרויקטים למבנים(מערכות ותשתיות בישראל

מיזוג אוויר, מעליות ועוד).

פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל

, אוויר מיזוג(מערכות ).ועוד מעליות

פעילות שירות ואחזקה)משלימה לפעילויות

הפרויקטים למבנים .ותשתיות בישראל ובחו"ל)

פיתוח והקמה של נדל"ן .בייזום

פרויקטים של זכיינות) .)BOTתשתיות לאומיות,

ציבורית הנסחרת בבורסה חברה.

90נכללת במדד ת"א.

בעקבות ענפים עיקריים 5-פועלת ב :דיפו-מכירת אייס אוטו

מוצרי צריכה חשמליים יבוא, ייצור, ייצוא, שיווק,

מכירה והפצה של מוצרי צריכה חשמליים, ומתן שירות

למוצרים.

סלולריים מכשירים ייבוא, שיווק, מכירה והפצה של

.סלולרייםמכשירים

קמעונאות חשמל

הפעלת רשתות שיווק קמעונאיות למכירת מוצרי

צריכה חשמליים.

.תקשורת סלולרית

.נדל"ן להשקעה

חברה ציבורית הנסחרת בבורסה.

ענפים עיקריים: 2-פועלת ב

מקבצי דיור בארה"ב)Multifamily(

איתור, רכישה, ניהול, השכרה והשבחה של מקבצי דיור בעלי

Value addפוטנציאל השבחה (Multifamily בעיקר בשווקי (

משנה בדרום מזרח ארה"ב.

נדל"ן מניב וביזום שהינם נכסים באסטרטגית המימוש

החזקה של נדל"ן לצורך ומימושו וזאת בהתאם השבחתו

לתנאי השוק ושווי הנכסים.

52.7%53.92%60.85%

ו מדיהאלק

100%

הפעלת בתי קולנוע ברחבי ישראל

באמצעות שותפויות בשליטתה.



8

תחומי פעילות .2

תחומי פעילות כדלקמן: שלושהבה, ייד-, פועלת החברה, באמצעות חברות המוחזקות עלדוחנכון למועד ה

בייזום, בפיתוח והקמה של נדל"ן מבנים ותשתיות ולבהקמת פרויקטים עוסקת אלקטרה–אלקטרה 2.1

למבנים ולמתקנים, ובהקמת יםבישראל ובחו"ל; וכן בישראל, באספקת שירותי ניהול ואחזקה שוטפ

לפרטים אודות תחום פעילות אלקטרה (תחום פעילות פרויקטי תשתית לאומיים (פרויקטים בזכיינות).

.זה חלקא'), ראה פרק תיאור עסקי התאגיד של אלקטרה המצ"ב כנספח א' ל

צריכה מוצרישל הפצהו מכירה שיווק ייצוא, ,ייצור, ביבוא עוסקת אמ"צ– צריכה מוצרי אלקטרה 2.2

בהפעלת רשתות ,ייבוא, שיווק, מכירה והפצה של מכשירים סלולרייםב ומתן שירות למוצרים, חשמליים

לפרטים ., בתקשורת סלולארית ובנדל"ן להשקעהמכירת מוצרי צריכה חשמלייםשיווק קמעונאיות ל

המצ"ב כנספח מ"צ(תחום פעילות ב'), ראה פרק תיאור עסקי התאגיד של א מ"צאודות תחום פעילות א

.זה חלקב' ל

בעלי השבחה של מקבצי דיורו , השכרהניהולרכישה, איתור, ב ן עוסקתאלקטרה נדל"–אלקטרה נדל"ן 2.3

) Multifamilyארה"ב (דרום מזרח ב ) בעיקר בשווקי משנהValue add Multifamilyפוטנציאל השבחה (

לפרטים אודות תחום פעילות אלקטרה .שהינם נכסים באסטרטגית המימוש ל"ן מניב וביזוםדנבתחום ו

חלקכנספח ג' לנדל"ן (תחום פעילות ג'), ראה פרק תיאור עסקי התאגיד של אלקטרה נדל"ן המצ"ב

.זה

ועודכן בחודש 2013שאושר לראשונה במהלך שנת הסדר תיחום פעילויות בין חברות הבת השונות בקבוצה קיים

"ן נדל יזום בתחום בחברה המתקבלות עסקיות הצעות) 1(כדלקמן: קובע בין היתר , ואשר למועד זה 2016ינואר

.אלקטרה נדל"ןו לעות בחברה בתחום מקבצי הדיור, יוצ) הצעות עסקיות המתקבל2( .לאלקטרה יוצעובישראל,

סרבה לה, תהיה רשאית החברה להעביר את ההצעה לכל גורם מהחברה אם חברה בת אשר קיבלה את ההצעה

"ה מהמתחומי הפעילות האמורים לעיל אשר מגיעה למי איזהאחר. לצורך ההסדר, יראו בכל הצעה עסקית ב

מנכ"ל משותף), כהצעה אשר יש להביאה דירקטור ו( זלקינדמנכ"ל משותף) או מיכאל דירקטור ו( זלקינדדניאל

לקבוצה.

השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו .3

, לא בוצעו השקעות בהון החברה.דוחועד למועד פרסום ה 2016בינואר 1החל מיום 3.1

בהון עסקאות בוצעו לא, דוחה לפרסום סמוך למועד ועד 2016 בינואר 1 מיום החל, החברה ידיעת למיטב 3.2

העולה בשיעור, לבורסה מחוץ החברה במניות(למעט גופים מוסדיים) בחברה עניין בעליידי -על התאגיד

.בחברה ההצבעה מזכויות 0.5% על

חלוקת דיבידנדים .4

כדלקמן: , החברה חילקה דיבידנדיםדוחועד למועד פרסום ה 2016בינואר 1החל מיום 4.1

מועד החלטת הדירקטוריון על חלוקת הדיבידנד

סכום הדיבידנד (בש"ח)

המועד הקבוע לזכאות

מועד חלוקת הדיבידנד

מותרת/באישור בית משפט

מותרת 2016בדצמבר 20 2016בדצמבר 5 20,406,520 20161בנובמבר 27 מותרת 2017בספטמבר 19 2017בספטמבר 12 25,000,000 20172באוגוסט 23

מותרת 2018באפריל 42 2018 באפריל 8 30,000,000 2018במרץ 25

המובא כאן בדרך של הפניה. ),082536-01-2016(אסמכתא מספר: 2016בנובמבר 28 לפרטים נוספים ראה דוח מיידי של החברה מיום 1 המובא כאן בדרך של הפניה ),085851-01-2017(אסמכתא מספר: 2017באוגוסט 24 דוח מיידי של החברה מיוםלפרטים נוספים ראה 2



9

עודפים ש"ח. ןמיליו 1,655-כהניתנים לחלוקה הינם בסך של 2017 דצמברב 31יתרת הרווחים ליום 4.2

. 3שלה בנות חברות ושל החברה של"ן נדל משערוך הנובעים עודפים כוללים כאמור

להלן. 12.4ראה סעיף - אגרות החוב (סדרה יא')למגבלות אותן נטלה על עצמה החברה במסגרת הנפקת 4.3

10ליון ש"ח שאישרה החברה ביום ימ 30לתוכנית רכישה עצמית של מניות החברה בהיקף כולל של 4.4

ח ו. למועד פרסום הדוח, לא רכשה החברה מניות מכות הכספייםלדוח ה'24אור יבראה – 2016בינואר

התוכנית האמורה.

בשל מורכבות חישוב מרכיב העודפים נטו הנובעים משערוך נדל"ן, לא נכלל נתון זה בדוח. 3



10

מידע אחרב.

ש"ח) ןמידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה (במיליו .5

מאוחד אחרוהתאמות אלקטרה נדל"ן אמ"צ אלקטרה 2017

9,133 7 85 2,943 6,098 מחיצוניים הכנסות )8,633( )7( )131( )2,675( )5,820( עלויות אחרות *עלויות

רגילות מפעולותרווח

החלק מרווח מפעולות רגילות המיוחס לבעלים של החברה האם

146 145 )28( 0 263

החלק ברווח מפעולות רגילות המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה

132 123 )18( 0 237

500 0 )46( 268 278 "כסה 9,371 698 1,079 2,742 4,852 נכסיםהסך

7,199 551 682 2,111 3,855 סך ההתחייבויות2016

8,610 330 131 2,961 5,188 מחיצוניים הכנסות )7,848( )26( )93( )2,802( )4,927( עלויות אחרות *עלויות

מפעולות רגילותרווח


138 95 23 304 561


123 64 15 - 201

762 304 38 159 261 "כסה 7,377 479 1,254 1,481 4,163 נכסיםהסך

5,456 421 786 964 3,285 סך ההתחייבויות2015

7,469 )9( 98 2,743 4,637 מחיצוניים הכנסות )7,196( )16( )105( )2,659( )4,416( עלויות אחרות *עלויות

מפעולות רגילותרווח


117 50 )4( )25( 138


104 34 )3( - 135

273 )25( )7( 84 221 "כסה 7,715 1,286 1,299 1,304 3,826 נכסיםהסך

6,213 1,427 941 864 2,981 סך ההתחייבויות

ותיהן בין הוצאות מפאת העובדה שלחלק מהחברות הבנות של החברה, חברות בת רבות בפריסה גיאוגרפית רחבה בארץ ובעולם, קיים קושי אובייקטיבי לסווג את הוצא *החברה אינה יכולה לכלול נתונים בדבר עלויות קבועות קבועות להוצאות משתנות. גם מבנה העלויות המורכב בחלקן יוצר קושי בייחוס העלויות כאמור. לפיכך,

.ומשתנות

11

הקבוצה עוסקת בהם הפעילות תחומי כלל על וכןסביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה .6

בת, מושפעת החברה, בין היתר, מן השינויים בערכן -אשר נכסיה המהותיים הינם מניות חברותה כחבר 6.1

, ערך הנובע לכשעצמו גם מתנאי השוק וממשתנים מאקרו כלכליים. מושקעתשל החברות בהן היא

וכן את אלקו מדיה חברות בנות הנסחרות בבורסהשלוש בעיקר הקבוצה כולה, כוללת, מלבד את החברה, 6.2

ומממנת את מרבית תחומי הפעילות בין היתר ,את פעילות "גלובוס מקס" 2017אשר רכשה בשלהי שנת

ומתנודות ובישראל בעולם ההון בשווקי מהתפתחויות מושפעתוכתוצאה מכך היא מימון חיצוני, ב

. עליה בשיעורי הריבית או עלויות אשראי ובעולם שראלבי המימון מקורות ותנאי זמינותוכן מ, הריבית

ידי גופים מממנים הבאה לידי ביטוי בהקטנה -אחרות במשק והקשחת תנאי העמדת אשראי על

עשויים משמעותית של היקף האשראי, כמו גם עליה בתשואות של אגרות החוב של הקבוצה בבורסה,

פעילותן, לצורך ביצוע עסקאות ס מימון לצורך יילגלרעה על יכולת החברה וחברות בנות שלה להשפיע

ועל היקף הביטחונות על עלויות האשראי של הקבוצהעשויים להשפיע לרעה כן מחזור חוב, וולצורך

"ח של האג ותשואות ההון בשוק הנוחה הריבית סביבת וההון העצמי הנדרשים לצורך קבלת מימון.

להרחיב הקבוצה לחברות אפשרו 2018 שנת של הראשון וברבעון 2017חברות הקבוצה במהלך שנת

."ח בתקופת הדוחש מיליון 214-כ של נטוסדרות אג"ח קיימות ולהנפיק חדשות בסך כולל

וממשברים כלכליים , שווקי ההון מושפעים מאי וודאות כלכלית ופוליטית – תנודות בשווקי ההון 6.3

; ומאירועים והסחורות ריפה במחירי הנפטבמקומות שונים בעולם ובכלל זה השפעת התנודתיות הח

. השפעות אלו עלולות לגרום לתנודתיות ולהשפיע מהותית על שווי השוק של בישראל ביטחוניים

החזקותיה של החברה בחברות הבת אשר מניותיהן נסחרות בבורסה. יצוין כי החברה מחזיקה בחברות

נודתיות בשווי המניות של חברות הבת הנסחרות שלה כהשקעה לטווח ארוך, ולדעת החברה, הת

ועד למועד סמוך למועד 2017בינואר 1מיום הנסחרות בבורסה, אינה משקפת בהכרח את שוויין הכלכלי.

שערי המניות של החברה, אלקטרה, אמ"צ, ואלקטרה נדל"ן, בשיעורים של (ירדו) פרסום הדוח, עלו

., בהתאמה14.8%-ו) 2.9%(, 47.3%, 36.2%

וחוסר לרבות הפוליטיים חוסר היציבות בשווקים הגלובליים – הגלובלי והמשבר הכלכלימצב השוק 6.4

להלן), ירידה במחירי 6.6תנודתיות בשערי חליפין (ראה סעיף הוודאות הכלכלית לרבות חששות ממיתון,

וכן ירידת ערכם של נכסים ריאליים, עלולים להשפיע על הביקוש למוצרים ולשירותים המוצעיםהנפט

מן האמור לעיל יםמושפעהקבוצה הפיננסי ותוצאות פעילותה של מצבה ידי הקבוצה ו/או על ערכם. -על

פועלת. יאבחלק מן המדינות בהן ה

לרבות המצב מושפעות מן המצב הכלכלי, פעילויותיהן של אמ"צ ושל אלקטרה – מצב המשק בישראל 6.5

הפוליטי בישראל. והמצב הבטחוני

השינויים בשערי החליפין של המטבעות בהם פועלות ו/או סוחרות חברות – חליפיןשינויים בשערי 6.6

אל מול המטבעות תוצאותיהן הכספיות. בנוסף, התחזקות השקל הונן העצמי והקבוצה משפיעים על

) הניירה הניגריו, הזרים במדינות בהן פועלות חברות הקבוצה (כגון הרובל הרוסי, הדולר ארה"ב, האירו

השפיע לרעה על ההון העצמי של החברה, ושל חלק מחברות הקבוצה, כתוצאה מהשפעה על עלולה ל

התוצאות הכוללות המאוחדות מפעילות חברות אלו בחו"ל אשר באה לידי ביטוי בגובה קרנות ההון

ההשפעה . ושל החברה מהפרשי תרגום בחברות מוחזקות ומכאן גם על גובה ההון העצמי של חברות אלו

ליון ש"ח. ימ 48-בסך של כ העצמי בהון קיטוןלשל שינויים בשערי החליפין גרמה 2017נטו בשנת

לפרטים נוספים ביחס למגמות מקרו כלכליות בסביבה – פי חלוקה מגזרית-כלכליות על-השפעות מקרו 6.7

פי חלוקה מגזרית, ראה בפרקים הרלוונטיים להלן.-בה פועלות חברות הקבוצה על

הערכת החברה מתבססת על ניסיון העבר של החברה, על היכרותה את השווקים בהם היא פועלת ואת מדיניות

זה, ובכללו פרסומים דוח מתן אשראי של מוסדות פיננסיים ועל ניתוח מידע כללי, שהיה בפניה במועד עריכת

תיאור עסקי התאגיד אלקו בע"מ __ _____ עניינים המשותפים לכלל תחומי הפעילות

12

מידע לפיכך , באופן עצמאי ידי החברה-ציבוריים, מחקרים וסקרים, אשר נכונותם או שלמותם לא נבחנה על

.יתממשאין כל ודאות כי מידע זה וזה הינו מידע צופה פני עתיד

הסכמים מהותיים .7

לדוחות הכספיים. 'ב26לעניין הסכמים מהותיים של הקבוצה ראה ביאור

הליכים משפטיים .8

לדוחות הכספיים. 'א26לעניין הליכים משפטיים מהותיים של הקבוצה ראה ביאור

מקרקעין ומתקנים ,רכוש קבוע השקעות; .9

לעיל. 1.6ראה סעיף - 2017-ו 2016ין מימוש השקעות בשנים ילענ 9.1

, ואשר החברה פועלת למימושיחיד דיור ץמקב בידי תאגיד מוחזק של החברה,נותר ,למועד פרסום הדוח

הנכס): 100%-(הנתונים מתייחסים ל כדלקמן

מיקום הנכס שם הנכסמספר יחידות

שנת רכישה

שיעור החזקה

שווי הוגן )IFRS(

(באלפי דולר

ארה"ב)

יתרת הלוואה

(באלפי דולר ארה"ב)

ריבית שיעור שנתית

שיעור תפוסה

1.Landmark at Crescent Ridge*

'קסונוויל, ג 94% 3.61% 20,904 40,100 24.0% 2012 350 פלורידה

94% ....20,904 40,100........1,339................... סה"כ

* נכס אשר נמצא תחת חוזה למכירה.

)4ב(26לעיל וכן ביאור 1.4ראה סעיף –רכשה החברה את פעילות "גלובוס מקס" 2017במהלך שנת 9.2

לדוחות הכספיים.

לעיל. 1.4ראה סעיף – MIP-ביצעה החברה השקעה ב 2018בחודש פברואר 9.3

הון אנושי .10

) הפעילותמעסיקה החברה (שלא תחת תחומי דוחוכן למועד סמוך למועד פרסום ה 2017 דצמברב 31ליום 10.1

עובדים בכירים והיתר עובדי מנהלה. 5עובדים, מתוכם 10

תנאי העסקה של עובדי החברה מוסדרים בהסכמים אישיים. ההסכמים האישיים כוללים תנאים 10.2

סוציאליים מקובלים.

של לרווחים בהתאם לרבות, לתפקידיהם בהתאם יעדים השגתמתגמלת את מנהליה על בסיס החברה 10.3

–) וקרוביו בעל השליטהנוספים בדבר תגמול נושאי המשרה הבכירה בחברה (לרבות לפרטים. החברה

. לדוחות הכספיים 31וכן ביאור לפרטים הנוספים של החברה 22-ו 21תקנות ראה

פעילות, ראה בסעיף הון אנושי במסגרת כל תחום פי חלוקה לתחומי -לפרטים נוספים בדבר הון אנושי על 10.4

פעילות להלן.

מיסוי .11

לדוחות הכספיים. 'ט28ראה ביאור ,לפרטים בדבר דיני המס החלים על הקבוצה


13

מימון .12

ם להון זר הינ חברהה ממומנת מהון עצמי ומהון זר. מקורות המימון העיקריים שלהחברה פעילות 12.1

ולמועד 2017 בדצמבר 31ליום .ולציבור למשקיעים מוסדייםשהונפקו אגרות חוב מוסדות בנקאיים ו

ובחברות בנות בבעלותה המלאה, למעט בחברהולזמן ארוך קצר לזמן הלוואות אין, הדוח לפרסום סמוך

.מליון ש"ח שנטלה אלקו מדיה בערבות חלקית של החברה, מתאגיד בנקאי 85-הלוואה בהיקף של כ

למעט התניות ומגבלות בנקאיים לחברה אמות מידה פיננסיות כלפי מוסדות למועד פרסום הדוח, אין 12.2

לענין תניות ומגבלות ( החוב שלה אגרותהזהות לתניות ולמגבלות בהן התחייבה החברה כלפי מחזיקי

) ולמעט התניות שנקבעו בהסכם המימון הבנקאי של אלקו מדיה האמור להלן 12.4ראה סעיף - כאמור

.להלן) 12.4(ראה סעיף לעיל

-ש"ח ע.נ. אלפי 254,557-כסדרת אגרות חוב אחת (יא') בהיקף של בחברה נותרה למועד פרסום הדוח, 12.3

2016בחודש ינואר .לדוחות הכספיים ד'-'ב20וביאור הדירקטוריון לדוחג' נספחלפרטים אודותיה ראה

ליון ש"ח ביחס לאגרות החוב של החברה. למועד ימ 100אישרה החברה תוכנית רכישה עצמית בהיקף של

.ליון ש"חימ 56-כעומדת יתרת התוכנית על סך של פרסום הדוח

, התחייבה החברה לשמור על אמות מידה פיננסיות כדלקמן: (סדרה יא')במסגרת אגרות החוב 12.4

פירוט המידה אמת ליום

31.12.2017

למועדפרסום הדוח

שעבוד שלילי

לא תיצור שעבוד שוטף נוסף על כלל נכסיה (מעבר לשעבודים השוטפים החברההקיימים כיום על נכסיה), לטובת צד ג' כלשהו להבטחת חובותיה כלפיו.

פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא -למרות האמור לעיל, החברה תהיה רשאית עלפים ) ליצור שעבודים שוט1כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב (

נוספים על נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעבודים השוטפים ) להוסיף, לגרוע, ולהחליף את זהות 2(-ו *"חש ליוןימ 900כאמור לא יעלה על

הגורמים המממנים בעלי השעבוד הצף (בין שעבוד צף קיים ובין שעבוד צף ) לעיל).1"ק (בסנוסף כאמור

מתקיים מתקיים

היקףשל מינימלי הון עצמי

ובתוספת מיעוט זכויות(כולל החברה של המאוחד במאזן העצמי ההון לא, רצופים כספיים דוחות שני על העולה תקופה במהלך), בעלים הלוואות .נומינלי"ח ש מיליארד 1.2-מ יפחת


חוב יחס נטו פיננסי

CAP-ל

פי המאזן המאוחד של החברה, במהלך -על Cap-ל נטו הפיננסי החוב יחס, והחל ממועד 85%על יעלהתקופה העולה על שני דוחות כספיים רצופים, לא

ומדי דוח כספי שנתי עוקב 2015ות הכספיים השנתיים לשנת דוחהפרסום של ה .80%, ועד לשיעור של 1%לא יעלה על שיעור כאמור בהפחתה של –

מתקיים **מתקיים

על מגבלות חלוקת דיבידנד

מרווחיה 30% על עולה שאינו בסכום חלוקה לבצע רשאית תהיה החברהכהגדרת המונח "רווחים" –(רווחים ראויים לחלוקה ***לחלוקה הראויים

לחוק החברות, בקיזוז קרן הון מנכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך 302בסעיף עקב וגם החלוקה ערב, מצויה אינה היא) 1( כי, ובלבד) ****רווח כולל אחר

מן כתוצאה) 2(-ו לעיל המנויות הפיננסיות התניות של בהפרה, החלוקה המאוחדים הכספיים דוחותיה פי-על החברה של העצמי ההון, החלוקה

יפחת לא, מיעוט זכויות כולל, מבוקרים או סקורים, האחרונים המפורסמים "ח.ש מיליארד 1.3-מ


.השוטפים בשעבודים המובטחות ההתחייבויותמליון ש"ח כולל את 900הסכום של * .הדירקטוריון בדוח מימון ומקורות נזילות סעיף ראה **

פי הדוחות הכספיים של החברה -מהרווחים הראויים לחלוקה על 30%מהרווחים הראויים לחלוקה משמעם 30% - *** 2013בספטמבר 30הרווחים הראויים לחלוקה, לתקופה שמתחילה ביום מסך 30% בנוסףו 2013בספטמבר 30ליום

ועד למועד החלוקה. "קרן הון מנכסים הכותרת את הנושאת בעמודה כנכלל –"קרן הון מנכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר" ****

.החברה של הכספיים בדוחותבדוח על השינויים בהון העצמי, הכלולהפיננסיים בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר",

אישור כי ככל שהשליטה בה (כמוגדר בשטר הנאמנות), תשתנה ללא קבלת החברה התחייבה ,כן-כמו

המלווים, יהווה הדבר עילה להעמדה לפירעון מיידי של התחייבויותיה.


14

ש"ח של אגרות החוב של החברה (סדרה יא') לשנים הבאות עד תום אלפילהלן סכומי פירעון הקרן ב

תקופת הפירעון:

סדרה יא'תקופת פירעון 5.1%קבועה, נומינלית, הצמדה וסוגי ריבית

201842,426חלויות שוטפות 201942,426 202042,426 202142,426 202242,426 2023 42,427 254,557סה"כ

לדוחות ד'-ב'20 אורינוספים בדבר אגרות החוב של החברה ראו נספח ג' לדוח הדירקטוריון ובלפרטים

הכספיים.

בנוסף, אלקו מדיה התחייבה במסגרת הסכם המימון הבנקאי לאמות מידה הבאות ביחס לפעילותה:

EBITDA או 2018מליון ש"ח (למעט כי מותרת חריגה חד פעמית בשנים 15-לא יפחת מ 2018החל משנת

מליון ש"ח). 13.5-לא ירד מ EBITDA-ובלבד שה 2019

(אך תותר EBITDA-פעמים ה 5, החוב הפיננסי נטו לא יעלה על 2020החל מהמחצית הראשונה של שנת

) והחל מהדוחות EBITDA-פעמים ה 5.5א יעלה על חריגה חד פעמית ובלבד שהחוב הפיננסי נטו ל

(אך תותר חריגה חד פעמית ובלבד שהיחס לא יעלה 4.5, היחס האמור לא יעלה על 2022הכספיים לשנת

). 4.95על

:דוחה פרסום מועד ועד 1.1.2016מיום החל החברה דירוגלהלן 12.5

לעומת דירוג קודם בדירוג שחלו שינויים שניתן הדירוג הדירוג מועד המדרגת החברה שם

S&P Maalot 22.3.2016 ilA+/Stable העלאת דירוג

S&P Maalot 27.3.2017 ilA+/Stable אשרור דירוג

בטחונותו שעבודים 12.6

ים, לרבות שעבוד קבוע על הון המניות איהבנקהמוסדות החברה רשמה שעבוד שוטף על נכסיה לטובת

.הכספיים לדוחות 27ראה ביאור ובטחונות שעבודיםבדבר לפרטיםשטרם נפרע.

.הכספיים לדוחות 19-ו 16 ביאורים ראה לקבוצה שניתנו האשראים על נוספים לפרטים 12.7

יעדים ואסטרטגיה עסקית .13

הקבוצה נוהגת לבחון את תוכניותיה האסטרטגיות מעת לעת ולעדכן את יעדיה בהתאם להתפתחויות שחלות

בשווקים בהם היא פועלת.

וכוללת חברות הבנות אשר בבעלותההשקעותיה ב אתח יהשבלולנהל ו ,עלהינה לפקח החברה האסטרטגיה של

תוך המשך חיפוש אחר הזדמנויות הקשורות שמירה על והגדלה של תיק עבודות איכותי באלקטרה, ,בין היתר

כל מגזרי הפעילות בחיות הגדלת נתחי השוק והרוו ;תשואה נמוכההמניבים ומימוש נכסים הלליבת העסקים של

השאת תשואה על ההשקעה של ו ;כמו גם השקעתה בגולן טלקום השבחת נכסי הנדל"ן של אמ"צושל אמ"צ

. (לרבות באמצעות הקרנות להשקעה במקבצי דיור, הראשונה והשניה)בנכסיה אלקטרה נדל"ן


15

להלן תיאור מנועי הצמיחה והיעדים אותם מציבה החברה בפני חברות הבת:

ויעדים צמיחה מנועי בת חברההעמקת השתתפות בתכנית ממשלתית לפרויקטי תשתית (שהיקפם השנתי על פי פרסומים אלקטרה

.ליארד ש"ח בשנה)ימ 20-ממשלתיים הינו כ .וקודם לכן 2017הבשלת נכסים והפקת תשואה חדשה מהשקעות שבוצעו בשנת

.)מימוש נדל"ן מניב במזרח אירופהגמת (כדו מימוש נכסים והשקעות המניבים תשואה נמוכה .מיקוד בשירות ללקוחות אלקטרה .חיזוק המותג "אלקטרה מגורים"

.בישראל למבנים ותחזוקה בשרות, מערכות בקבלנות המובילות ביסוסאלקטרה

נדל"ןהעמקת השקעה במקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב באמצעות המשך הקמת קרנות להשקעה

מליון דולר ארה"ב. 210בהמשך להשלמת גיוס קרן ראשונה בהיקף של במקבצי דיור השלמת מימוש נכסים אותם החזיקה אלקטרה נדל"ן קודם לכניסתה לתחום מקבצי הדיור

.("נכסי אסטרטגית המימוש")וגיבוש והוצאה לפועל של מערכות מידעהשקעה בעול הפעילות באמצעות דיגיטציה וייהמשך אמ"צ

.והשבחת הנדל"ן בראשל"צ תכנית פיתוח .מסחרי, תפעולי ושיווקי התארגנות חדשה בגולן טלקום תוך שיפורהמשך .בישראל החשמל וקמעונאות האוויר מיזוג בתחום החברה של המובילות ביסוס

.השבחת הפעילות ופתיחת מתחמים נוספים אלקו מדיה

(לרבות הקמת זה הינו מידע צופה פני עתיד המבוסס על תוכניות החברה בתחום. אין כל ודאות כי מידע זה מידע

התפתחויות עסקיות וכלכליות בשווקים יתממש, או יתממש באופן שנצפה, בין היתר בשל קרן כזו או אחרת)

ודאות כי תכניות החברה, כולן בהם החברה פועלת ובגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה. לפיכך, אין כל

.או חלקן, יתממשו

בתיאור תחומי הפעילות פי חלוקה לתחומי פעילות, ראה סעיפים רלבנטיים-לדיון ביעדים ואסטרטגיה עסקית על

להלן.

צפי להתפתחות בשנה הקרובה .14

רה בחברות הבנות, במטהקבוצה תמשיך לבסס ולפתח את הפעילויות במסגרת תחומי הפעילות הקיימים

. להלן תחום פעילותראה בסעיף יעדים במסגרת כל –. לצפי ביחס לכל תחום פעילות להשביחן

צפי החברה ביחס להתפתחותה של הקבוצה בשנה הקרובה הינו מידע צופה פני עתיד אשר מבוסס על הערכת

של צפי החברה לגבי התפתחותם העסקית והכלכלית של השווקים בהם פועלות חברות הקבוצה. התקיימותו

החברה אינו תלוי בחברה בלבד אלא גם בגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת החברה. לפיכך, אין כל ודאות

כי צפי החברה ביחס לשנה הקרובה, כולו או חלקו, אכן יתממש.

מידע כספי לגבי אזורים גיאוגרפיים .15

רוט האזורים הגיאוגרפים העיקריים שבהם פועלת הקבוצה ולצידם הפעילויות העיקריות ילהלן פ 15.1

:)הכספיים לדוחות 32ביאור ראה( 2017בדצמבר 31, נכון ליום הםבשהקבוצה מקיימת

למבנים פרויקטים ושירותי אחזקה ביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות, – ישראל ]א[

ייצור מזגנים ומערכות מיזוג אויר וכן שיווק מוצרי צריכה זמי, נדל"ן יותשתיות, נדל"ן מניב,

חשמליים.

"ן ונדל"ן מניב.נדל ייזוםשיווק מזגנים ומערכות מיזוג אוויר, – אירופה ]ב[

.וייזום נדל"ן נדל"ן מניב ,מקבצי דיור – צפון אמריקה (ארה"ב וקנדה) ]ג[

וביצוע עבודות תשתית ותחזוקה של ייזום נדל"ן, שיווק מזגנים ומערכות מיזוג אוויר, - אחרים ]ד[

מכאניות.-מערכות אלקטרו


16

. ההכנסות הוקצו ש"ח) ן(במיליו 2015-2017להלן מידע כספי לגבי הכנסות מלקוחות חיצוניים לשנים 15.2

לאזורים הגיאוגרפיים השונים על בסיס מיקום הלקוחות:

2017 2016 2015 6,190 7,286 8,479 ישראל 196 265 386 אירופהצפון אמריקה

206 47 9

497 431 62 אחרים 6,892 8,029 9,133 סה"כ

-2016שנים בדצמבר של כל אחת מה 31יום להלן מידע כספי לגבי סך הנכסים של האזורים הגיאוגרפיים ל 15.3

ש"ח). סך הנכסים הוקצו לאזורים הגיאוגרפיים השונים על בסיס מיקום נכסים. ן(במיליו 2017

2016בדצמבר 31 2017בדצמבר 31 5,506 7,069 ישראל 850 794 אירופה

623 938 צפון אמריקה 395 570 אחרים 7,374 9,371 סה"כ

כוןיון בגורמי סיד .16

רצ"ב גורמי .דיון בסעיף גורמי סיכון בתחומי הפעילותפי חלוקה לפי תחומי פעילות, ראה -לדיון בגורמי סיכון על

סיכון נוספים העלולים להשפיע על החברה:

סיכוני מקרו

ההון בשוק ושינויים העולמית הכלכלה מצב 16.1

ערי ניירות ערך, בשערי חליפין ובשערי הריבית), בין ששפל במצב שוק ההון בישראל (לרבות תנודתיות ב

ם, משפיעים ועלולים להשפיע כאלה המשפיעים על כלל השוק ובין כאלה המשפיעים על ענפי משק ספציפיי

להשפיע לרעה על מצב עסקיהן (ובכלל זה הביקוש א) על החברה ועל החברות המוחזקות שלה, כדלקמן: (

; (ב) להשפיע לרעה על שווי ניירות הערך הסחירים ועל שווי )למוצרים של החברות המוחזקות של החברה

בהון עה על יכולתן להפיק רווחים או הגדלהלהשפיע לר (ג)ידיהן; -הנכסים הלא סחירים המוחזקים על

להשפיע לרעה על נזילותן ועל הונן העצמי; המיוחס לבעלי המניות של החברות ממימוש אחזקותיהן; (ד)

) לפגוע ביחסים הפיננסיים המתקיימים באותן חברות, באופן שיקשה על גיוסי הון ו/או ישפיע על ה(

-פיננסיות, ככל שנקבעו כאלה, בקשר עם העמדת הלוואות עלתנאיהם, או לפגוע בעמידתן באמות מידה

ידי גופים מממנים, או לחייב אותן להעמיד בטחונות נוספים לגופים מממנים ואף לפרוע אשראי כאמור,

ידי -) לפגוע בדירוג החוב שלהן עלואו להוות עילה למימוש בטוחות שניתנו להבטחת אשראי כאמור; (

) להשפיע על ח(וכן ) להשפיע על יכולתן לחלק דיבידנדים; זר החוב שלהן; (גופים מדרגים וביכולת החז

הצורך ברישום הפחתות ערך ועל נתונים המדווחים בדוחותיהן הכספיים בשל תקנים חשבונאיים החלים

.עליהן

סיכונים ייחודיים לחברה

צרכי מזומנים, השענות על תזרימי חברות מוחזקות ונזילות 16.2

, למוסדות החברה משמש לפירעון חוב (קרן וריבית) למחזיקי אגרות החוב שלה תזרים המזומנים של

קיטון בהיקפי חלוקת דיבידנד ו/או גובה דמי ניהול המשולמים .החברה למימון הוצאותו בנקאיים

ידי החברות הבנות של החברה עלול להשפיע לרעה על תזרים המזומנים של החברה.-לחברה על


17

הריכוזיות חוק 16.3

לסיווג החברה וחברות הקבוצה כולה ברשימת התאגידים הריאליים המשמעותיים והגורמים הריכוזיים

ידיה לרבות -כאמור בחוק הריכוזיות עלולות להיות השלכות על החברה ועל החברות המוחזקות על

גורמים לקבל זכויות, היתרים ואישורים מ ןלהיכנס לתחומי פעילות חדשים ועל יכולת ןמגבלות על יכולת

לעיל. 1.4מאסדרים. לפרטים נוספים ראה סעיף

פי הערכת ההנהלה, על תוצאות עסקיה:-להלן גורמי הסיכון שתוארו לעיל והשפעתם, על

החברהמידת ההשפעה של גורם הסיכון על פעילות גורמי הסיכון קטנה בינוניתגדולה סיכוני מקרו

X מצב הכלכלה העולמית ושינויים בשוק ההון סיכונים ייחודיים לחברה

צרכי מזומנים, השענות על תזרימי חברות מוחזקות X ונזילות

X הריכוזיות חוק

18

אלקטרה -' א נספח

אור המקביל לו בדוחות הכספיים של י, את הבאלקטרה בע"מתיאור עסקי התאגיד של פרק אור מהותי הנכלל בילהלן טבלת המרה המציינת ביחס לכל ב :החברה

תיאור בפרק סעיף מספר אלקטרה - התאגיד עסקי

"מבע "מבע באלקו ביאור מספר "מבע באלקטרה ביאור מספר הנושא

'ה20 ו'23 "חאג 3.5 )4ב'(11 28 השקעות בהון החברה 4

'ו24 ד'28 בניגריה הכלכלי המצב 6.2.2 )(א)7ב'(26 א'4 רכישת מגאסון 7.2 )(ב)7ב'(26 ב'4 רכישת פ.ק. אלקטרה 7.2 )7ב(26 ב'27 הסכמים מהותיים 18 'א26 'א27 משפטיים הליכים 19

)(א)7ב'(26 א'4 מגאסון רכישת 30.2 )(ב)7ב'(26 ב'4 רכישת פ.ק. אלקטרה 30.2 'כ2 כ2 זיכיון הסדרי 39.1 15 15 זיכיון הסדרי 39.1 10 16 זיכיון הסדרי 39.1 15 15 מעליות שירות תיקי 39.2 15 15 מוניטין 39.3 )7('ב26 'ב27 הסכמים מהותיים 42 'א26 'א27 משפטיים הליכים 43 'יב2 'יג2 15 תקן אימוץ 44

)1('ב8 'א11 לבניה מקרקעין ימלא 45.2 )1)(ג)(2ד'(11 )1ד'(12 לבניה מקרקעין מלאי 45.2 )2)(ג)(2ד'(11 )2ד'(12 לבניה מקרקעין מלאי 45.2 ב'8 11 בייזום"ן נדל 46 )(ג)2('ד11 'ד12 בייזום"ן נדל 46 12 17 בייזום"ן נדל 46

)1()(ג)2ד'(11 )1ד'(12 מאלקטרה נדל"ן מידטאון רכישת 46.1.1 )3)(ג)(2ד'(11 )3ד'(12 הליכים משפטיים 46.1.2 8 11 בייזום"ן נדל 46.1.2 12 17 בייזום"ן נדל 46.1.2 )2('ד11 12 כלולות חברות 46.1.2

)1('ב8 א11 מהותיים הסכמים 53 )1)(ד)(2('ד11 )1('ה12 לנגב מבט 58.2.1 )4)(ד)(2('ד11 )4('ה12 גלבוע שאובה אגירה 58.2.2 )(ג)7ב'(26 )5ב'(27 אילן-מעונות הסטודנטים בבר 58.2.3 'ג25 'ו28 מניות מבוסס תשלום 60.6 ג'26 ג'27 אמות מידה פיננסיות 65.5 27 ה'-ד' ו27 אמות מידה פיננסיות 65.5 'א26 'א27 משפטיים הליכים 67

'ו24 ד'28 הניירהפיחות השפעת 69.1.3

19

אלקטרה בע"מ 2017דוח תקופתי לשנת

תיאור עסקי התאגיד תוכן עניינים

ע מ ו ד סעיף

: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד1פרק

20 התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו תיאור 1

23 תחומי פעילות 2

26 חלוקת דיבידנדים 3

26 יהועסקאות במניות חברההשקעות בהון ה 4

: מידע אחר2פרק

27 מידע כספי לגבי תחומי פעילות של החברה 5

27 סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה 6

: תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות3פרק

30 בישראל פרויקטים למבנים ותשתיותמגזר 19-7

39 בחו"לם ותשתיות מגזר פרויקטים למבני 29-20

44 אחזקהושירות מגזר 43-30

53 מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום 53-44

75 מגזר זכיינות 58-54

תיאור עסקי התאגיד בכללותו: 4פרק

80 רכוש קבוע ומיתקנים 59

80 הון אנושי 60

83 גיאוגרפייםמידע כספי לגבי אזורים 61

83 הון חוזר 62

84 נכסים לא מוחשיים 63

84 ם מהותייםהסכמי 64

84 מימון 65

85 מיסוי 66

85 הליכים משפטיים 67

85 יעדים ואסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה 68

86 דיון בגורמי סיכון 69


20

הגדרות

לשמות ולמונחים המפורטים להלן, תהיה בדוח זה המשמעות המופיעה לצידם:

אלקטרה בע"מ. – "התאגיד" או "החברה"

המוחזקות שלה.הבת והחברות -החברה, חברות –" הקבוצה"

.החברבעלת השליטה ב, אלקו בע"מ –" אלקו"

אחזקת מבנים ומערכות בע"מ. –אלקטרה אפ. אם. –" FM אלקטרה"

אלקטרה בניה בע"מ. –" "אלקטרה בניה

) בע"מ.1998אלקטרה השקעות ( – "השקעות אלקטרה"

אביב בע"מ.-הבורסה לניירות ערך בתל –" הבורסה"

.1999-רות תשנ"טחוק החב –" החברות חוק"

.2017.31.12יום – "יום המאזן"

.2018במרס, 28 מועד אישור הדוח התקופתי, יום – "מועד הדוח"

מכון לטיהור שפכים. –" מט"ש"

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד: 1פרק

התאגיד ותיאור התפתחות עסקיו תיאור .1

1971ה (ישראל) בע"מ". בחודש נובמבר כחברה פרטית בשם "אלקטר 1962בשנת התאגדה החברה .1.1

שונה שם החברה 2003הפכה החברה לחברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה. בינואר

".אלקטרה בע"מלשמה הנוכחי "

הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל בחמישה מגזרים עיקריים: מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות .1.2

גזר פיתוח והקמה של אחזקה; מותיות בחו"ל; מגזר שירות בישראל; מגזר פרויקטים למבנים ותש

ומגזר זכיינות. נדל"ן בייזום

.דוחות הכספייםב 1ראו ביאור לפירוט נוסף בנוגע לתיאור התאגיד ותיאור עסקיו,


21

מבנה ההחזקות בקבוצה .1.3

מ"אלקו בע

מ"אלקטרה בע

52.7%

אלקטרה אנרגיה מ"בע100%

אלקטרה גרינטק מ"בע100%

א תעשיות .ל.אלאיכות הסביבה

מ"בע50%

נגב גז טבעי מ"בע33%

גז טבעי דרום מ"בע33%

מ"פלגי מים בע

19%

אלקטרה סולל אגירה -בונה

שאובה גלבוע25%

נגב החברה לתשתיות גז טבעי

מ"סי בע.פי.אי33%

אלקטרה בניה מ"בע100%

מבט לנגב הקמה שותפות

מוגבלת30%

אלקטרה סולל אגירה -בונה

שאובה גלבוע25%

אלקטרה מ"תשתיות בע

51%

חופרי השרון מ"וואובאו בע

50%

M&Eחטיבות ומעליות

קדר מערכות מיזוג אוויר

מ"בע) 1989(100%

אלקטרה נקסט י מערכות 'אנרג

מ"גיאותרמיות בע61%

טק .אי.סי) 2015(מערכות מ"בע100%

אלקטרה מ"קצנשטיין בע

100%

ל אלקטרה "תעממ"ח בע"אגש

75%

אלקטרה פתרונות חנייה

מ"בע88%

צום מעליות . אמ"בע100%

אלקטרה . ק.פמ"בע51%

FMפעילות

אם .אלקטרה אפמ"בע100%

פז מערכות מתקדמות לגילוי

מ"וכיבוי אש בע100%

מבט לנגב מ"תפעול בע

21.5%

אלקטרה דנקו מ"בע75%

אלקטרה מ"סקיוריטי בע

100%

טווס שמירה אבטחה ושירותי

מ"נקיון בע60%

. ב.אלקטרה ימ"בע100%

נכסי אריאל מ"בע100%

אלקטרה טכנולוגיות מ"חכמות בע

100%

מגאסון אלקטרוניקה

) 1978(ובקרה מ"בע

60%

אלקטרה בקרה מ"ותקשורת בע

100%

בעמוד הבא

אלקטרה זכיינות מ"בע100%

אלקטרה השקעות

מ"בע) 1998(100%

Electech Holding B.V

100%

ידי החברה נעשית לעיתים באמצעות חברות בת -ים שונים עלההחזקה בתאגידשותפויות לביצוע פרויקטים מסוימים. ו במסגרת פעילות החברה מהותיותחברות שאינן ,מבנה ההחזקות שלעיל אינו כולל חברות שאינן פעילות * זרות


22

מ"אלקטרה בע

זכיינות

אלקטרה זכיינות מ"בע100%

קמפוס אלקטרה מ"בע100%

פי אס פי השקעות מ"בע25.5%

מ"מבט לנגב בע

14.3%

Electech Holding B.V הולנד100%

אפריקה

OTS Omni Trading Services

100%

ETCO ניגריה

100%

Mec Ltd

50%

Mec Elevators Ltd

50%

Eletco LDA אנגולה

50%

פעילות מזרח אירופה

Electra M&E Polskaפולין

80%

Electra M&E Ltd בולגריה

100%

Electra M&E Engineering Systems

SRL רומניה

100%

Afcon Electra Romania SA רומניה

50%

Afcon Electra Yardenרומניה

67%

Electra Rus רוסיה

100%

Electra M&E Hungary KFT הונגריה

100%


100%

ל"יזמות נדלן בחו

Electra Investments Holland B.V

הולנד

100%

Glotir Trading Ltd הולנד

100%

Morgal Investment Limited

קפריסין

50%

Nobel sun Ltd קפריסין

100%

Morgal Investments LLC

רוסיה

100%

Electra East Europe B.V.

הולנד

100%

Electra APM Spz.o.o

פולין

100%

Electra Poland Projects

100%

KUB Electra Baltic ליטא

50%

SIA Unico

לטביה96%

Electra Bulgaria Ltd

בולגריה

100%

Electra Varna Ltd

100%

Kalimancl Properties Ltd

100%

Electra Properties Ltd

100%

Suvorovo Properties Ltd

100%

יזמות " אלקטרה מגורים"נדלן בישראל

מ "מידטאון בעMidtown

25%

מ "גרין פארק בענווה שרת

33%

עסקה משותפת אכזיב

50%


23


פרויקטים למבנים ותשתיותמגזר : יקרייםמגזרים עבחמישה פועלת הן בישראל והן בחו"ל הקבוצה כאמור,

פיתוח והקמה של נדל"ן ; מגזר אחזקהושירות מגזר מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל; ;בישראל

.ומגזר זכיינות בייזום

.בדוחות הכספיים א'1ביאור נוסף ראו פירוט ל

בישראל מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות .2.1

כך שהקבוצה מציעה ללקוח שירותים בתחום המבנים והתשתיות פעילות הקבוצה במגזר זה מבוצעת

בישראל בדרך כלל כעסקת חבילה. באופן זה הקבוצה ערוכה ללוות את לקוחותיה בכל שלבי הפרויקט

ניות בבניין (מערכות מיזוג אוויר, חשמל וצנרת, אמכ-המבוקש, החל מהתקנת המערכות האלקטרו

, תשתיות, התקנה של מוצרי תשתית חשמליים למתח עליון, מתח מעליות ודרגנועים), מתן שירותי בניה

בינוני/גבוה ומתח נמוך למבנים, תעשיה ותשתיות וביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות.

בעיקר את השירותים הבאים: האמור כולל

שירותימתן -) M&E )Electrical & Mechanical – מכאניות-אלקטרוהתקנה של מערכות .2.1.1

התקנה של מערכות מיזוג – ניותאמכ-ראשית לביצוע מכלול המערכות האלקטרו קבלנות

וכן התקנת צנרת סניטרית, (לרבות גנרטורים) חשמליים תשתית מוצרי התקנתאוויר,

מאגדת עבור החברה בעיקר בפרויקטים גדולים ומורכבים. אינסטלציה ומערכות כיבוי אש,

עבור ,)One stop shopת מטריה ניהולית אחת (הלקוחות את מכלול היכולות של הקבוצה תח

בנייני משרדים ומגורים, מבני ציבור, קניונים, בתי מלון, תעשיות מתקדמות, בתי חולים

.בוכיו"

ומתקני נגישות בבתי , מכפילי חניה, חניונים אוטומטייםמעלונים, , דרגנועיםמעליותהתקנת .2.1.2

עוסקת הקבוצה ,כן כמו יבור, קניונים ועוד., בנייני משרדים, מבני צחדשים וקיימים מגורים

ת כוח ולתעשייה הכימית.וניים לענף הבניה, תחניבהתקנת מעליות פס ש

מלון קבלנות בניה ראשית להקמה של בתי מגורים, מבני ציבור, בנייני משרדים, בתי – בניה .2.1.3

וכיו"ב.

ישים ותשתיות, גישור, כבן הנדסי וביצוע של פרויקטים בתחום התשתית, כגון: תכנו –תשתיות .2.1.4

מנהור ודחיקת צנרת.מסילות רכבת,

לרבות ,עבור רשויות מקומיות ותאגידי מים מט"שיםהקמה ושדרוג של – טיהור שפכיםמכוני .2.1.5

חשמל ובקרה. ,ניותאמכ מערכותהנדסה אזרחית,

מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל .2.2

בתחומים הבאים:בעיקר בוצה עוסקת ותשתיות בחו"ל הקלמבנים במסגרת מגזר הפרויקטים

התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי בבנייני – וצנרת התקנה של מערכות מיזוג מרכזי .2.2.1

וכן משרדים ומגורים, מבני ציבור, קניונים, בתי מלון, תעשיות מתקדמות, בתי חולים וכיו"ב

משרדים, מבני ציבור, כיבוי אש בבנייניגילוי ו, אינסטלציה ומערכות סניטריתבהתקנת צנרת

בנייני מגורים, קניונים, בתי מלון וכיו"ב.


24

התקנת מוצרי תשתיות חשמליים למתח עליון, מתח בינוני/גבוה – התקנת מערכות חשמל .2.2.2

.ותשתיות תעשיהומתח נמוך למבנים,

בבתי מגורים חדשים וקיימים, בנייני משרדים, מבני ציבור, קניונים ועוד.התקנת מעליות .2.2.3

Electech Holdings B.V )"Electech"מרכזת את החברה הולנדית בבעלות מלאה של החברה, ) הינה

מתבצעת Electechמכאנית של הקבוצה מחוץ לישראל. פעילותה של -פעילות האלקטרוהעיקר

.)לעיל 1.3ו סעיף , ראElectechלפרטים נוספים על מבנה החזקות (באמצעות חברות ושותפויות זרות

Electech :פועלת במדינות הבאות

O.T.S Omniני, באמצעות אמכ-תכנון והתקנה של פרויקטים ומכירת ציוד בתחום האלקטרו – ניגריה

Trading Services .המחזיקה בחברה בבעלות מלאה בניגריה

רוסיה, , גינאה המשוונית, בפוליןי נאמכ-האלקטרובתחום תכנון והתקנה של פרויקטים –אחרות

בחו"ל. ושותפויות בת-באמצעות חברותבמישרין או ובלרוס אנגולההונגריה, ,בולגריה, רומניה

אחזקהומגזר שירות .2.3

הניתנים לארגון לניהול ותפעול נכסים ותשתיות שירותיםמכלול במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת

וזמינות המתקנים וכן ות, התפקודלהשיג שיפור באפקטיביבתחומי האחזקה והניהול השוטף על מנת

פעילות הקבוצה במגזר זה אפשר ללקוח להתמקד בעיסוקי הליבה שלו.באופן המ ,חיסכון בעלויות

הניסיוןהפרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל. במקרים רבים במגזריאת פעילותה משלימה

, מעניק לה ם למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ליקטיבמסגרת תחום פעילות הפרו בחברההמצטבר

.יםפרויקט םיתרון בקבלת חוזה אחזקה לאות

בעיקר את השירותים הבאים: האמור כולל

2.3.1. Facility Management )FM (– מספקת פתרונות מקיפים לכל צורכי האחזקה הקבוצה

האוויר, לרבות חשמל, מיזוג ,של תחומיםרחב השוטפת של מבנים ומערכות במגוון

וכל כיבוי אש, ניקיון, אבטחה, הדברה, גינון גילוי ובינוי, מערכות מתח נמוך, ,אינסטלציה

הקבוצה בנוסף, פועלת לספק פתרון כוללני ואיכותי.תחום נוסף שנדרש מהלקוח על מנת

– O&M( תפעולו חזקהאבעיקר בנייני משרדים, חניונים וקניונים וכן ניהול נכסים,בתחום

Operation and Maintenanceכבישים ם),יטחונייפרויקטים, מתקנים (לרבות מתקנים ב) ב

משלימים לפעילות הפרויקטים טכנולוגיים שירותיםכן, מספקת הקבוצה כמו ומנהרות.

והשירות של הקבוצה, שנועדו לתת מענה לצרכים המתפתחים של מתקנים וערים חכמות

)Smart Facility, Smart City.(

משרדים, מבני ציבור, קניונים ועוד. לבנייני מכאניות-אלקטרולמערכות שירות .2.3.2

בבתי ומתקני נגישות , מכפילי חניה, חניונים אוטומטייםמעלונים, , דרגנועיםמעליותלשירות .2.3.3

ציבור, קניונים ועוד. ימגורים, בנייני משרדים, מבנ

פי חוזי התקשרות ־על עשהנהותאגידי מים רשויות מקומיות עבור תפעול מכוני טיהור שפכים .2.3.4

מספר שנים.תקופה של נערכים, בדרך כלל, לה


25

בחו"ל תנוב-באמצעות חברותמרבית פעילות מגזר זה מתבצעת בישראל, והפעילות בחו"ל מתבצעת

רות ואחזקה. שירות ואחזקה ישעיקר עיסוקן הוא בתחום הפרויקטים למבנים ותשתיות ופעילות הש

.מכאניות-אלקטרוה רכותמעהבחו"ל הינם בעיקר בתחום

פיתוח והקמה של נדל"ן בייזוםמגזר .2.4

אלקטרה השקעות, חברה בת בעיקר פעילות הקבוצה בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום מרוכזת

מתבצעת באמצעות ובחו"ל השקעות בישראל בבעלות מלאה של החברה. עיקר פעילותה של אלקטרה

אלקטרה השקעות בישראל מתבצעת תחת המותג "אלקטרה פעילותה של . חברות מוחזקות ושותפויות

Glotir Trading Ltd מחוץ לישראל מתבצעת באמצעותהשקעות של אלקטרה פעילותהמגורים".

מתבצעת בדרך של בישראל ובחו"ל השקעות . פעילות אלקטרהElectra East Europe B.V ובאמצעות

וצאת ההיתרים הדרושים, שיווק, תכנון והקמת רכישת קרקעות, ביצוע שינוי ייעוד במידה ונדרש, ה

, או בדרך של עסקאות או בדרך של מכירת המקרקעין באחד משלבי הייזום השונים ,הפרויקטים

.קומבינציה

השקעות פועלת בישראל, רוסיה, בולגריה, פולין, לטביה וליטא, כאשר נכון למועד הדוח, אלקטרה

בולגריה.הפעילות בחו"ל מתמקדת בעיקר ברוסיה וב

מגזר זכיינות .2.5

, חברה בת בבעלות מלאה של בע"מ זכיינותבמגזר הזכיינות מרוכזת באלקטרה עיקר פעילות הקבוצה

מבוצעת במסגרת קבלת זיכיון ארוך טווח מגוף ציבורי, לתכנון, פעילות הקבוצה במגזר זה החברה.

ניה בעלי היקף רחב מי התשתיות והבמימון, הקמה והפעלה של פרויקטים שונים בעיקר בתחו

").פרויקטי זכיינות("

התמודדות על פרויקטים בדרך שלפעילות זו מבוצעת בדרך של השתתפות במכרזים לאומיים, וכן

.המקודמים במתווה של רישיונות או רגולציה ייעודית. בשלב זה הפעילות ממוקדת בישראל

Special( טיות נפרדות: חברת הזכייןלצורך ביצוע פרויקטים מסוג זה נהוג להקים שלוש ישויות משפ

Purpose Company - "SPC"( , שהינה חברת מטרה ייעודית, המתקשרת בהסכם זיכיון עם הגוף

), האחראי על "Engineering, Procurement & Construction - "EPC(המזמין; חברת קבלן ההקמה

שתיות) וחברת קבלן התפעול הקמת הפרויקט (חלק זה מבוצע במסגרת מגזר פרויקטים למבנים ות

)Operate & Maintenance - "O&M" המתפעלת ומתחזקת את הפרויקט למשך תקופת הזיכיון (חלק (

זה מבוצע במסגרת מגזר שירות ואחזקה).

בפרויקטי זכיינות . PFI -ו BOT ,BOO –) מתבצעים לרוב באחת משלוש דרכים PPPפרויקטי זכיינות (

מועברת תשתית הפרויקט לגוף המזמין בתום תקופת הזיכיון. ")Build, Operate, Transfer ")BOTמסוג

") תשתית הפרויקט נותרת בבעלותו של הזכיין Build, Operate, Own )"BOO מסוג בפרויקט זכיינות

") מימון הפרויקט Private Finance Initiative ")PFIעם תום תקופת הזיכיון. בפרויקטי זכיינות מסוג

ידי גופים מהסקטור הפרטי. עשה עלוביצועו נ


26


קיבל דירקטוריון החברה החלטה בדבר אימוץ מדיניות חלוקת דיבידנד, בהתאם 2015בדצמבר 27ביום .3.1

החברה תכריז, , במסגרת מדיניות הדיבידנד. למדיניות החברה לשתף את בעלי המניות ברווחי החברה

מהרווח הנקי %40-בשיעור שלא יפחת מ, ל חלוקת דיבידנדבהתאם לשיקול דעת הדירקטוריון, ע

1השנתי.

דיבידנדים כדלקמן:האחרונות חילקה החברה בשלוש השנים .3.2

סך הדיבידנד ההחלטה יום

בש"ח

דיבידנד למניה

בש"ח

שיעור מהרווח

הנקי

יום החלוקה

22.8.20172 32,010,000 8.86 40%* 19.9.2017

29.3.20173 37,000,000 10.32 %44

4.5.2017

23.11.20164 31,000,000 8.65 5.1.2017

28.3.20165 65,006,135 18.16 44% 19.4.2016

19.3.20156 63,514,445 17.78 50% 13.4.2015

.2017ביוני 30שהסתיימו ביום החודשים 6של לתקופה הנקי מהרווח שיעור*

-מיליון ש"ח (כ 40ברה חלוקת דיבידנד בסך של אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החבמועד .3.3

מהווים ,19.9.2017ביום ובוצעה 22.8.2017אשר ביחד עם החלוקה שאושרה ביום , ח למניה)ש" 11.07

.2017מהרווח הנקי לשנת 43% -כ

לתאריך הדוח על המצב הכספי, ראו סעיף יתרת יתרת הרווחים הראויים לחלוקה לפרטים אודות .3.4

.בדוחות המאוחדים על השינויים בהון 31.12.2017ליום הרווח

אגרות בגין הנאמנותהוראות שטר חומכלחלק דיבידנד החברה אפשרות על מגבלות אודות לפרטים .3.5

לדוחות הכספיים. 'ו23 ביאור ורא, החברה של') ד ה(סדר החוב

28 וביאורנויים בהון השידוח על ראו ,רדומות מניות והעברת עצמית רכישה בדבר ולפרטיםפירוט נוסף ל

.כספייםהבדוחות

יהועסקאות במניות חברההשקעות בהון ה .4

בדוחות הכספיים. 28 באורראו לפירוט נוסף לא התבצעו השקעות בהון התאגיד. 2016-2017בשנים

.189144-01-2015, מס' אסמכתא 27.12.2015נוספים ראו דיווח מיידי מיום לפרטים 1 .085509-01-2017, מס' אסמכתא 23.8.2017נוספים ראו דיווח מיידי מיום לפרטים 2 .028654-01-2017, מס' אסמכתא 30.3.2017נוספים ראו דיווח מיידי מיום לפרטים 3 .081264-01-2016, מס' אסמכתא 23.11.2016נוספים ראו דיווח מיידי מיום לפרטים 4 .016770-01-2016,מס' אסמכתא 29.3.2016נוספים ראו דיווח מיידי מיום לפרטים 5 .055591-01-2015מס' אסמכתא , 19.3.2015לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום 6


27

מידע אחר: 2פרק

מידע כספי לגבי תחומי פעילות של החברה .5

בדוחות הכספיים. 32 רביאובדוח דירקטוריון וכן 11לפירוט ראו סעיף

מפאת העובדה שלחברה חברות בת רבות בפריסה גיאוגרפית רחבה בארץ ובעולם, קיים קושי אובייקטיבי

לסווג את הוצאות הקבוצה בין הוצאות קבועות להוצאות משתנות. גם מבנה העלויות המורכב בחברה

לא כללה בדוח זה נתונים בדבר העלויות ובחברות הבת שלה יוצר קושי בייחוס העלויות כאמור. לפיכך, החברה

הקבועות והעלויות המשתנות המיוחסות לתחומי הפעילות השונים.

סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה .6

מושפעת בעיקר מהסביבה פעילות. פעילות הקבוצה חמישה מגזריב ,הן בחו"לוהקבוצה פועלת הן בישראל

רגולציה ההגברת מ כתוצאההן הכלכלה תצמיחב כתוצאה מהאטהרעה בה, הן אשר ה ,העסקית בישראל

פעילות הקבוצה מושפעת ממספר ה. קבוצותביא לירידה בביצועי ה תכן, יבהם פועלת הקבוצהבתחומים

גורמים משפיעים משקיים ובעיקרם תמורות במדיניות הממשלתית הנוגעת במישרין –גורמים משפיעים

לשינוי בשיעור הריבית ולשינויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה וכן לגורמים לעסקי החברה, חשיפה

משפיעים ענפיים ובעיקרם תנודות במחירי חומרי הגלם, מחירי הנדל"ן, סיכוני אשראי ותשומות בשוק

. העבודה

:ם המשפיעים העיקרייםגורמיהלהלן פירוט

מדיניות ממשלתית .6.1

משפיעה בעיקר על תחומי פעילות של הבאים: מדיניות הממשלתית המוצהרתה

הגדלת להמוכרזת במדיניותה הממשלה המשיכה 2017 שנת במהלך -שוק הנדל"ן למגורים .6.1.1

מחירי ואף להורדת צינון נסות ולהביא ללבמטרה , התערבות בשוקתוך למגורים נדל"ןה עהיצ

עד הדוח, הינה תכנית, אשר העיקרית שבהן, נכון למודרכיםמספר בהממשלה פועלת .הנדל"ן

המחיר הסופי של הדירה, תביא לירידת ש תכןי מדיניות הממשלה, כאמור,. "למשתכן"מחיר

. בישראללמבנים ותשתיות מגזר הפרויקטים עלהן והנדל"ן על מגזר יזמות הן שישפיע באופן

צבר על חיובית השפעה תהיה לתכניות הממשלה כאמוריחד עם זאת, הקבוצה צופה כי

.בישראל למבנים ותשתיות הפרויקטים מגזרב בודותהע

בישראל כלל מגזרי פעילותהככלל, החברה רואה השפעה חיובית על –פרויקטים במימון פרטי .6.1.2

.וכיו"ב BOT ,BOOבמימון פרטי, כגון ממשלתייםמביצוע פרויקטים

העצים לאור כוונת הממשלה ל בתחום, חיוביות השפעות רואהקבוצה ה – השקעות בתשתיות .6.1.3

הקמת על ידי השלמת מחסור בתשתיותצורך לאת ההשקעה בשנים הקרובות, בין היתר,

השקעהבגוש דן, הרכבת הקלהפריסת תשתית רכבת ישראל, הרחבת נתיבי מחלפים וכבישים,

פרסם משרד התחבורה תכנית עבודה רב 2017במהלך שנת .ועוד ת הגזותשתי תופריס תהנחב

צפויים 2020 – 2018תשתיות עתירי תקציב. כמו כן, במהלך השנים שנתית המכילה פרוייקטי

.להגיע לשיאם מספר הפרויקטים ברכבת ישראל


28

ככלל, שוק המשכנתאות בישראל נתון לבחינה של בנק ישראל והמפקח על –משכנתאות .6.1.4

הנדל"ן, חשופה לתמורות בשוק המשכנתאות, מגזר יזמות מסגרת ב פעילות הקבוצההבנקים.

לפגוע בביקוש לדירות וביכולת החברה עלולהשוק המשכנתאות על ן שהגברת הגבלות מכיוו

.לממש פרויקטים יזמיים

. מנתוני שוק המשכנתאות שפורסמו על בישראל הנמוכה תהריבי תנשמרה סביב 2017 בשנת

ידי בנק ישראל, ניכר כי היקף המשכנתאות החדשות ירד לעומת אשתקד, מגמה אשר

.החברה של יזמיים פרויקטים מימוש הצלחת ללהשפיע באופן שלילי ע התחזקותה עלולה

חשיפה גיאוגרפית .6.2

מזרח בעיקר למדינות אפריקה ו, חשופה הקבוצה במגזר הפרויקטים בחו"לבמסגרת פעילותה .6.2.1

.אירופה

על משאבים נסמכת בניגריה. כלכלת ניגריה הבאפריקה מרוכזת בעיקרהקבוצה פעילות .6.2.2

ביבשת אפריקה קיימת בפעילות. םמגופים בינלאומיי מימוןעל וכן בעיקרם הנפט ,טבעיים

מטבע, חשיפה לפעילות טרור השערי תנודתיות בחשיפה מובנית לבעיות של יציבות שלטונית,

.מאפייני "עולם שלישי"לו

נרשמה מגמה חיובית בכלכלת יבשת אפריקה על רקע עליה קלה במחירי סחורות 2017 בשנת

של היבשת (נפט, מתכות, מינרלים וזהב), דבר אשר הוביל להתייצבות מרבית הייצוא העיקריות

, הודיע הבנק המרכזי של ניגריה על אפשרות מסחר במספר 2017הכלכלות ביבשת. במהלך שנת

) ושער NIFEXבנקאי (-שער החליפין הבין- שערים רשמיים המיועדים לסקטורים שונים

הניגרית הניירהשל שער החליפין ). NAFEXמרצון ( החליפין למסחר בין קונה מרצון למוכר

קיים קושי בהוצאת מזומנים מחוץ לניגריה , אולם עדייןמול הדולר והאירושמר על יציבות אל

בשער הבנק המרכזי.

על ידי נקיטת , כאמור, מתמודדת עם הקושי ביכולת משיכת מזומנים מחוץ לניגריה הקבוצה

הצעדים הבאים:

בגין פרויקטים קיימים לקבלת פיצוי בגין ההפרש בין השער הקבוצה וחותלק פעילות מול .א

הרשמי לשער בשווקים המקבילים בגין ההוצאות במט"ח של החברה.

יקטים ישירות במט"ח.ועל מנת לקבל חלק מהתקבולים בפרהקבוצה לקוחות פעילות מול .ב

ן חלקי או מלא.הגשת מסמכים למכרזים חדשים כאשר סכום התמורה נקוב במט"ח באופ .ג

עצירת פרויקטים בתיאום עם הלקוח עד להסדרת מנגנון התשלום וההגנה על שער .ד

המטבע.

ה במטבע חוץ.קבוצביצוע של עסקאות אקדמה על מנת להגן על עלות תשומות ה .ה

לקיחת הלוואות מהבנקים בניגריה אשר יש כנגדן בטחונות בניירה, לצורך פתיחת מסמכי .ו

רכזי מעניק עדיפות במתן מט"ח.אשראי אשר להן הבנק המ


29

ה פועלת בעיקר ממקורותיה העצמיים ובהתאם משתמשת במקורותיה בניירה קבוצה

ה הינן זמינות קבוצככל הניתן. מרבית יתרות המזומן הקיימות בקופת ה ,לתשלומים שוטפים

ה בוחנת אפשרויות והזדמנויות נוספות לשימוש ביתרות אלהקבוצלשימוש בשוק המקומי וה

לפרטים בדבר ההשפעה של המצב הכלכלי בניגריה על דוחותיה הכספיים של .מעת לעת

.הכספיים בדוחות 'ד28 ביאורהקבוצה ראו

לירידת החברה חשופה לאפשרות .הנדל"ן במגזר יזמות הברוסיה הינ ת הקבוצהחשיפעיקר .6.2.3

ים המעידים נראו ניצנ 2017בשנת שער החליפין. ו ערך מלאי קרקעות בשל היחלשות הכלכלה

עליית ,ובנוסף על תחילת יציאה של רוסיה מהמיתון: רמת המחירים ושער המטבע התייצבו

להשפיע באופן חיובי על צפוי. האמור לעיל מחירי הנפט הגולמי תרמה להתאוששות הכלכלה

יחד עם זאת, חשוף המגזר לפעילות הפוליטית ברוסיה, אשר מימוש הפעילות היזמית ברוסיה.

.את רמת אי הוודאות בנוגע לפרוייקטי היזמות של הקבוצה במדינהמגבירה

בדוחות הכספיים. 32 ביאורלפרטים בדבר נתונים כספיים בתחומי הפעילות של הקבוצה ראו

מגזר פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל: .א3פרק

30

תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות: 3פרק

בישראל פרויקטים למבנים ותשתיותמגזר .א

מידע כללי על תחום הפעילות .7

פעילותמבנה תחום ה .7.1

.לעיל 2.1ראו סעיף

שינויים בהיקף הפעילות .7.2

מגאסון אלקטרוניקה חברת החברה, באמצעות חברת בת, בהסכם לרכישת התקשרהבשנת הדוח

א'4ביאור ראו לפרטים נוספים( פתרונות אבטחה ומיגון ייעודיים, המתמחה במתן ) בע"מ1978ובקרה (

עות חברה משותפת בשם פ.ק. אלקטרה בע"מ, את רכשה החברה, באמצ ,כן כמו ).בדוחות הכספיים

פעילותן של חברות בתחום מכירה, התקנה, שירות והשכרה של דיזל גנרטורים, עגלות תאורה ומוצרים

לפרטים נוספים(רם גנרטורים בע"מ -נלווים, וכן שירות של גז גנרטורים וכן את הבעלות בחברת אל

.)בדוחות הכספיים ב'4ביאור ראו

הקריטיים הצלחהגורמי ה .7.3

להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות

מעניקה, וכן: , כפי שהקבוצה עצמהגבוהה

ם לצורך אפשרות להציע לקבלנים ויזמים חבילה כוללת של כל השירותים להם הם זקוקי .7.3.1

בין המערכות השונות. אוםית לרבותמבנה וכן ביצוע עבודות תשתית, הקמת

הפעילות יסיון בתחומיהעסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים, מקצועיים ובעלי נ .7.3.2

.םהרלוונטיי

.הקבוצה ניהול, בקרה וייעול של משאבימערכות בקרה מתקדמות המאפשרות .7.3.3

פרויקטים גדולים. םעהתמודדות איתנות פיננסית המאפשרת .7.3.4

פרויקטים ביטחוניים.על דות טחוני גבוה המאפשר התמודיסיווג ב .7.3.5

מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים .7.4

חסמי כניסה .7.4.1

יה להעדיף חברות שצברו ימאחר ומדובר בפרויקטים רחבי היקף, קיימת נט –מוניטין .א

מוניטין בתחום. העדר מוניטין בתחום מקשה על כניסת מתחרה חדש לשוק.

פרויקטים מורכבים, הכוללים השתתפות במכרזים גדוליםבמקרים רבים, –יתרון לגודל .ב

.של המציע איתנות פיננסית וניסיוןעמידה בתנאי סף כגון מחייבת

מנת להתמודד במכרזים לעבודות קבלניות בהיקף גדול נדרשים -על –סיווג קבלני גבוה .ג

רק לבעלי ניסיון מוכח ת, המוענקמהמתאיבדרגה המתמודדים להיות בעלי סיווג

ם.בפרויקטים בהיקפים גדולי


31

מנת להתמודד במכרזים נדרשים המתמודדים -על – שונים תקן ויעמידה בדרישות תו .ד

עמידה בדרישות שונות. ת, מחייבכאמורתקן ויתקן. קבלת תו ויתועמידה בלהציג

.יכולת הוכחת ניסיון בביצוע פרויקטים מורכבים בהיקף רחב .ה

חסמי יציאה .7.4.2

קבוצה להשלים את הפרויקט במסגרת התקשרות עם קבלנים בפרויקטים, מתחייבת ה .א

פי ההסכם) עשוי ־ומעמידה לשם כך ערבויות ביצוע. אי השלמה של הפרויקט (שלא על

ערבויות הביצוע.של מימושלגרום לנזקים הכוללים, בין היתר,

הקבוצה מעניקה אחריות לשירותים ולמוצרים שהיא מתקינה בפרויקטים. משך .ב

המתחייב בהסכמים עליהם הקבוצה חותמת פי ־האחריות נפרס על פני מספר שנים על

ובהתאם לדרישות הדין.

הינן חלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת השירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיה .ג

לתקופות ארוכות, שאינן מאפשרות את הפסקת השירות באופן מיידי ללא מענה חלופי.

מוצרים ושירותים .8

כדלקמן:, יקפים גדוליםהקבוצה מתמחה בביצוע פרויקטים מורכבים בה

M&E (Mechanical & Electrical) – מכאניות-אלקטרו מערכות .8.1

ומתקני נגישות , מכפילי חניה, חניונים אוטומטייםמעלונים, מעליות, דרגנועים תהתקנ .8.2

קבלנות ראשית לבניה למגורים / שלא למגורים .8.3

קבלנות ראשית לתשתיות .8.4

מערכות לטיהור שפכים .8.5

תפילוח הכנסות ורווחיו .9

או יותר מסך הכנסות 10%מהווה םשההכנסה מהממוצרים במגזר להלן פירוט הכנסות הקבוצה .9.1

:הקבוצה

מוצר

שיעור מכלל הכנסות הכנסות (באלפי ש"ח)

התאגיד

2017 2016 2015 2017 2016 2015

התקנה של מערכות

מכאניות - אלקטרו1,429,264 1,237,423 1,413,049 %23.6 %24.3 %30.2

24.1% 29.1% 25.6% 1,127,185 1,482,609 1,549,817 קבלנות ראשית לבניה

12.3% 11.7% 13.5% 573,277 594,735 820,642 קבלנות ראשית לתשתיות


32

הינם כדלקמן: 2015-2017הרווח הגולמי ושיעור הרווח הגולמי במגזר זה לשנים .9.2

שיעור הרווח הגולמי רווח גולמי (באלפי ש"ח)

2017 2016 2015 2017 2016 2015

211,560 155,059 144,452 5.5% 4.5% 4.6%

"מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף מהווהה כוללות מידע בדבר הכנסות צפויות להלן 9הטבלאות בסעיף

ה בתאריך הדוח, הערכות קבוצהקיימת ב מציההאינפורמתבסס על ה, 1968-"חכתשהא לחוק ניירות ערך, 32

בהם פועלת השווקיםהקבוצה בהתחשב בניסיון העבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב

הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים

נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם שהלקוח נדרשים לביצוע עבודות, הסדרי מימון

. לפיכך, אין כל להלן 69המפורטים בסעיף וציוד, ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם

ופן מהותי מההערכות המפורטות ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות בא

.לעיל

גילוי טבלאי אודות קבוצת פרויקטים .9.3

תקופה

אומדן הכנסות כולל

הכנסות שהוכרו במצטבר

הכנסות צפויות שטרם הוכרו

שיעור ההכנסות

מכלל הכנסות התאגיד

מספר פרויקטים בביצוע

מספר פרויקטים שהסתיימו

%אלפי ש"ח

התקנה של מערכות -אלקטרו מכאניות

2017 87,078,37 5,510,937 1,567,441 %23.6 778 1,247

2016 6,146,831 4,121,999 2,024,832 %24.3 502 1,143

2015 5,147,590 3,403,896 1,743,694 %30.2 379 1,186

קבלנות ראשית לבניה

2017 7,763,787 3,747,686 4,016,101 %25.6 35 5

2016 6,401,011 973,3,416 2,984,038 %29.1 37 10

2015 5,166,750 2,498,324 2,668,426 %24.1 32 7

קבלנות ראשית לתשתיות

2017 2,110,706 1,590,529 520,177 %13.5 17 2

2016 2,183,871 59915,2 1,268,576 %11.7 16 4

2015 3,070,248 1,632,151 1,438,097 %12.3 12 8

לקוחות .10

גופים וחברות תעשייתיות, מוסדות חברות קבלניות, קבוצה במגזר הינם יזמים, עיקר לקוחות ה .10.1

.מכלול או חלק משירותיה , אשר בוחרים בקבוצה לבצע עבורםועירוניים ממשלתיים

משרדים, מגורים ורוב בפרויקטים של מגדלי פי־עלבחירת הקבוצה כקבלנית ביצוע במגזר זה נעשית .10.2

גשרים, מנהרות וכבישים לים, בתי מלון, בתי חולים, מוסדות ממשלתיים,מרכזי קניות, מבני ציבור גדו

חיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.באמצעות מכרזים או בקשות להצעות מ


33

ומעלה 10%לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה במגזר זה .10.3

מהמחזור המאוחד של הקבוצה.

הינם לקוחות עסקיים ופרטיים, כאשר יתר במגזר מלקוחות הקבוצה 80%-70% להערכת החברה, בין .10.4

.ומקומיים (לרבות תאגידי מים) לקוחות הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים

במסגרת הפעילות בתחום, מספקת החברה שירותי קבלנות בניה הן לצדדים שלישיים והן לאלקטרה .10.5

.ןהשקעות במסגרת פרויקטים ליזמות נדל"

השיטות הבאות:אחת מלרוב לפי במגזר זה משולמת התקשרות התמורה ב .10.6

" "המבוססת על מדידת כמויות עבודה שבוצעו בפועל. -כמויות למדידה

"המבוססת על אבני דרך ומחיר קבועים ומוסכמים מראש. -"פאושלית

"Cost+ "- סכם מראש.המבוססת על תמורה המשקפת את עלות העבודה בתוספת מרווח קבוע ומו

לרוב, ללקוח ישנה האפשרות לשנות את לוחות הזמנים של ביצוע הפרויקט או להפסיקו. ברוב

ביצוע -ביצוע לקוי או אי ,ההתקשרויות קיים מנגנון לפיצוי הלקוח במקרה של פיגור בלוחות הזמנים

תה העבודה באיכות המבוקשת. הקבוצה מתחייבת לתקופות אחריות ובדק לתקופה קצובה שתחיל

בתלות בסוג הפרויקט. ,עד שבע שניםלרוב שנה אשר נמשכת לאחר מועד סיום העבודות בפרויקט,

שיווק .11

ללקוחות פוטנציאלים. , הקבוצהאנשי שיווק של נעשה בעיקר באמצעות במגזר שיווק שירותי הקבוצה .11.1

אשר חירעיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מכי ,יצוין

קבוצה תלות בצינורות השיווק שלה.אין ל .בחלקם מביאים להתקשרות שנתית ורב שנתית

מספר חברות המובילות בעולם בתחומן, בין היתר כדלקמן: מייצגתהקבוצה .11.2

"Carrier "- מוצרים לחימום, אוורור ומיזוג אוויר.

"Cooper" - ציוד מתח גבוה.

"Tesar" - שנאים יבשים.

"Prysmian" – כבלים.

"Otis" - מכל הסוגים מעליות ודרגנועים.

"Alimak" - ומעליות בניה בהנעת פס שיניים מעליות תעשייתיות.

"Klaus Multi-Parking" - .מכפילי חנייה וחניונים אוטומטיים

"Sigma "- מעליות.

"Wilson "- גנרטורים.

עבודותצבר .12

מתפלג כדלקמן:במגזר של הקבוצה העבודות צבר


34

תקופת ההכרה בהכנסה הצפויה (אלפי ש"ח) 31.12.2017צבר עבודות ליום

ללא חברות כלולות בחברות כלולות כולל חלק הקבוצה

I 2018 875,794 822,098רבעון

II 2018 820,569 770,258רבעון

III 2018 855,163 802,732רבעון

IV 2018 924,175 867,512רבעון

3,252,500 3,352,200 ואילך 2019

6,515,100 6,827,901 סך הכל

-, כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות עמד על כ31.12.2016צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום

-כלל כצבר זה אלפי ש"ח. 6,125,800 -צבר העבודות ללא חברות כלולות עמד על כ ;אלפי ש"ח 6,500,699

קיבלה בקשר עמו אשר ,טבעהקמה ותחזוקה של קמפוס חברת לתכנון, אלפי ש"ח בגין פרויקט 540,000

. עדכון מחברת טבע בדבר החלטתה להפסיק לצמיתות את ביצוע העבודותבמהלך תקופת הדוח החברה

).2017-01-017035אסמכתא מס' ( 26.2.2017לפרטים נוספים ראו דיווח מיידי מיום

וי איננו יכול לחזות באופן מדויק את עיתאשר מחולק לרבעונים ה קבוצההזמנות של הצבר כי יובהר, : הערה

א 32ומהווה "מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף התשלומים בפועל ההכרה בהכנסות כמו גם את ביצוע

ה בתאריך הדוח, הערכות קבוצהקיימת ב האינפורמציהמתבסס על ה, 1968-"חכשהתלחוק ניירות ערך,

בהם פועלת השווקיםהעבר והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס למצב הקבוצה בהתחשב בניסיון

הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש

ביצוע ש משום והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, בין היתר

ר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע עבודות, הצב

ולאור השפעתם שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, הסדרי מימון

להלן. 69בסעיף מפורטיםהשל גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם

להלן טבלה המפרטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר פרויקטים

:למבנים ותשתיות בישראל


35

צבר עבודות ללא חברות כלולות

2016דוח השנתי בגין שנת שדווח ב

2017למימוש בשנת (אלפי ש"ח)

הכנסה שהוכרה

*)(2017 שנתב

I 2017 831,155 928,014רבעון

II 2017 871,445 893,651רבעון

III 2017 831,190 944,104רבעון

IV 2017 780,410 44,2084,1 רבעון

3,850,013 3,314,200 סך הכל

כוללת סכומים לא מהותיים של עבודות שהתקבלו במהלך השנה. 2017ההכנסה שהוכרה בשנת (*)

דוח הדירקטוריון.ב 12סעיף בדבר צבר העבודות ראו לפרטים נוספים

תחרות .13

רוט של השירותים יבישראל, לפי פ פרויקטים למבנים ותשתיותלהלן נתונים על התחרות השוררת במגזר

העיקריים במגזר:

מספר המתחרים הקיים בשוק רב, והקבוצה נמנית על החברות –אלקטרו מכאניות התקנה של מערכות .13.1

. המתחרים 25%-20%-נתח השוק של הקבוצה בשוק הינו כהחברה מעריכה כי . המובילות בשוק

אפקון התקנות ושירותים , מכניקה בע"מ-מנוליד אלקטרוהעיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר:

) בע"מ, 1986שניידר הנדסת חשמל בע"מ, אלמור התקנות ושירותים ( ,איזו אהרון בע"מבע"מ, מנורה

וקומבה קרניל חברה לעבודות הנדסיות בע"מ, קבוצת ארדן, ) בע"מ, א.פ.ס.ק1981איגנשטיין פינס (

בע"מ.

מספר המתחרים הקיים בשוק זה נאמד בעשרות, והקבוצה נמנית על – התקנה של מעליות ודרגנועים .13.2

. 25%-15%-החברות המובילות בשוק. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בשוק עומד על כ

אפ-אינטר-ו Kone ,Schindler ,Thyssenkrupp יים של הקבוצה הינם, בין היתר:המתחרים העיקר

.מעליות בע"מ

נו רב, והקבוצה ימספר המתחרים הקיים בשוק זה ה – למגורים / לא למגורים בניהקבלנות ראשית ל .13.3

בניה עבודות בנתח השוק של הקבוצה החברה מעריכה כי . מרחיבה את היקף פעילותה בעבודות אלה

סולל בונה, , תדהראשטרום, , ומתחריה העיקריים הינם, בין היתר:אחוזים בודדיםעומד על שוק ב

ענף הקבלנות הראשית מאופיין בשיעורי רווח גולמי נמוכים יחסית והון עצמי נמוך סיבוס.-ודניהמנרב

בעיקרן אשר נבעו בתקופה האחרונה נצפו קריסות של מספר חברות ביצוע גדולות של חברות הבניה.

קריסת החברות גורמת מבעיות גבייה ובעיות ניהוליות אשר גררו בעיות תזרימיות לאותן חברות.

.לתגובת שרשרת המשפיעה על קבלני המשנה הפועלים במקצועות השונים בענף

מועט. לגבי פרויקטים בהיקפים גדולים מספר המתחרים הקיים בשוק זה – תשתיותקבלנות ראשית ל .13.4

החברה מעריכה כי נתח ימת תחרותיות במחירי המכרזים עליהם מתמודדת הקבוצה. יחד עם זאת קי


36

מתחריה העיקריים של הקבוצה אחוזים בודדים.בשוק עומד על תשתיתהשוק של הקבוצה בעבודות

.בונהסולל ו סיבוס-מנרב, דניהאשטרום, הינם, בין היתר: שפיר הנדסה,

ון אנושיה .14

שי)ו(הון אנ 60סעיף עובדים. לפרטים נוספים ראו 2,044במגזר מעסיקות החברה וחברות מאוחדות בקבוצה

להלן.

חומרי גלם וספקים .15

נכון למועד הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה כאלה

ה מקטינות את חשיפת החברה לתנודתיות מחירי חומרי הגלם.ואחרות באופן שוטף. פעולות אל

חומרי גלם עיקריים .15.1

להלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה במגזר, זמינותם ומקורם

הגיאוגרפי:

מקור גיאוגרפי זמינות חומר הגלם

ציוד וחומרים למערכות מיזוג אויר חודשים 4עד ואוורור

מי, מערב אירופה, צפון מקו שוק הרחוק המזרחאמריקה,

ציוד וחומרים למערכות אינסטלציה חודשים 4עד

מקומי, מערב אירופה, צפון שוק הרחוק המזרחאמריקה,

ציוד וחומרים למערכות גילוי וכיבוי חודשים 4עד אש

מקומי, מערב אירופה, צפון שוק אמריקה

ציוד וחומרים למערכות חשמל מתח מקומי, מערב אירופה שוק חודשים 4עד וגבוה נמוך

ציוד וחלפים לתחום הגנרטורים חודשים 5עד

, המזרח מערב אירופהשוק מקומי, וטורקיה הרחוק

ציוד וחומרים למערכות בקרה חודשים 4עד

מקומי, מערב אירופה, צפון שוק אמריקה

ציוד וחלפים למעליות נוסעים, חודשים 4עד דרגנועים ומעליות משא

מקומי, מערב אירופה, צפון שוק הרחוק המזרחאמריקה,

ציוד וחומרי אספקה טכנית לבניה מקומי שוק יום 30עד

ציוד וחומרים להקמת ופיתוח תשתיות הרחוק המזרח, מקומי שוק יום 30עד

לאחזקה ציוד וחומרי אספקה טכנית מקומי שוק יום 30עד

חומרי בניה להקמת פרויקטים מקומי שוק יום 30 עד

עם ספקים ספקים והתקשרויות .15.2

במגזר לקבוצה אין ספק עיקרי. הקבוצה רוכשת את חומרי הגלם בהם היא עושה שימוש ,במגזר זה

בחלק מהמקרים מתקשרת הקבוצה בהסכמי מנת למנוע תלות בספקיה. , עלמעת לעת ממספר ספקים

ים.לצורך הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מחירמסגרת


37

התקשרויות עם קבלני משנה .15.3

משנה לביצוע עבודות קבלנות. ככלל, ההתקשרות מתבצעת בקשר הקבוצה נוהגת להתקשר עם קבלני

עם פרויקט פרטני, בהתאם לתנאי הפרויקט ודרישותיו המיוחדות. במסגרת התקשרויותיה עם קבלני

נזקים שיכול וייגרמו על ידו משנה, נוהגת הקבוצה לקבל בטוחות מספקות, בנוסף לאחריות הקבלן ל

במסגרת ביצוע העבודות. לרוב הקבוצה מספקת לקבלני המשנה את חומרי הגלם. לקבוצה אין תלות

לצורך עמידה בדרישות רישיון או סיווג במי מקבלני המשנה, ואין לה צורך לשימוש בקבלני משנה

פרטני.

מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד .16

לעבודות הנדסה בנאיות מרשם "שיון קבלןירכפופה לקבלת "במגזר בוצה פעילות הק – שיון קבלןיר .16.1

קבלת רישיון קבלן .1969-בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"טהקבלנים,

במסגרת , בין היתר, בהעסקת עובדים מקצועיים והקבוצה נדרשת לחדש את הרישיון מדי שנה. יתמותנ

תנאי – יםיציבור וגופיםעבודות עבור משרדי ממשלה ל "מוכרקבלן "הקבוצה הינה ,הרישיון

הקבוצה הינה "ספק מוכר" ,כן כמו .להשתתפות במכרזים וביצוע עבודות עבור משרדי הממשלה

משרד הביטחון במרבית הפעילויות שהיא מבצעת. מעמדה של הקבוצה כ"קבלן רשום" מאפשר לה ב

ין מעמד של קבלן רשום כאמור. כמופי ד־גדולים המחייבים עללהתמודד על ביצוע פרויקטים בהיקפים

תשתיותכבישים, , בניה כן, לשם פעילות הקבוצה בהתקנת מערכות מיזוג אויר, חשמל וצנרת, מעליות,

ומתח עליון בהיקפים גדולים, נדרשת הקבוצה לקבל סיווג מתאים מרשם הקבלנים. ופיתוח

למרבית בתי נות עסק בבתי מלאכה ובמחסני הקבוצה. הקבוצה נדרשת לרישיו – רישיונות עסק .16.2

או ,שאינם מורשים הנדרשים כאמור. ביחס למתקנים רישיונותההמלאכה ומחסני הקבוצה קיימים

.פועלת הקבוצה להשגת רישיון כנדרש ,שטרם החלה פעילות בהם או שפעילותם בשלבים ראשוניים

להתקנה ושרות של מכון התקנים ד הכלכלה ומנהל הבטיחות והבריאות התעסוקתית של משראישור .16.3

ידי מפוקחות על המעליות והמעלוניםבתחום כל מערכות האיכות, התכנון והייצור –מעלונים מעליות ו

מכון התקנים. מסירת כל מעלית חדשה ללקוח מחייבת קבלה מנהל הבטיחות והבריאות התעסוקתית ו

.השל אישור מכון התקנים לתקינות המעלית ולבטיחות

מפוקח על ייצור מצרכים אלו –אישור מכון התקנים ללוחות מיתוג ובקרה למתח נמוך: לוחות הספק .16.4

מכון היתרללקוח מחייב קבלה של שיווק מצרכים אלו. 61439 ת"ילדרישות בהתאם ידי מכון התקנים

.תקן-צרכים בתוהמ סימוןהתקנים ל

כללי השונים ובכללם, לדוגמה, הבטיחות י בדרישות דינלעמוד מקפידה הקבוצה –בטיחות בעבודה .16.5

בדיקות מערכות הדרישות בנושא , 1970-הבטיחות על־פי פקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל

, 1988-כריזה והדרישות בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), התשמ"ח ומערכות אשוכיבוי גילוי

". כמו כן, הקבוצה משקיעה משאבים בניה "מבצע שהחברה משמשתבנושא מינוי מנהל עבודה כל אימת

וגהות תקן ניהול בטיחות – 18001 לצורך עמידה בדרישות תקני בטיחות וולונטריים (דוגמת ת"י

בקבוצה קיימת מחלקת בטיחות המעסיקה ממוני בטיחות ומפקחים. .)בעבודה

לעמוד בדרישות לקבלת תו מנת . עלISOהקבוצה פועלת בהתאם לדרישות תו תקן – ISO 9001 תו תקן .16.6

באופן ובבדיקתםשל מכון התקנים הישראלי התקן, חייבת הקבוצה לעמוד בסטנדרטים נדרשים

ידי גורמים מוסמכים. על תקופתי


38

, מתחייבת במגזר פי ההסכמים בהם מתקשרת הקבוצה עם לקוחותיה־על – תו תקן ישראלי לחומרים .16.7

תו התקן הישראלי הרלוונטי לכל מוצר ומוצר. הקבוצה לספק חומרים העומדים בתנאי דרישות

, להעסיק עובדים 1954-תשי"דה ,פי חוק החשמל־הקבוצה נדרשת על – שיון לעבודה בחשמליר .16.8

חשמל מתאימים.לעבודת שיונות ימוסמכים בעלי ר

פיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות הפי צו ־על – שיון לעבודה במעליותיר .16.9

מעליות ,, מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות חשמליות1984-ד, התשמ"למעליות)

חברה בכפוף לכך שהתקנה ושירות כאמור, יינתנו באמצעות מעלונים ומעליות פס שיניים הידראוליות,

נהלים למתן שירות.תקנים ומחזיקים בתעודות מעליתן מוסמך ובקיום שמעסיקה עובדים ש

פי תקנות בריאות ־הקבוצה כפופה להנחיות ביחס לרמת איכות מים על –מי שפכים תקנים לטיהור .16.10

. לשם כך מבצעת הקבוצה בדיקות יומיות של איכות המים2010-התש"ע), תקני איכות מי קולחיןהעם (

.ומגישה דיווחים חודשיים ביחס לאיכות המים לרשויות הרלבנטיות אותם היא מפעילה,ט"שים במ

יים ודרכי ניהולםסיכונים סביבת .17

הסיכונים הסביבתיים העיקריים שעשויים לנבוע מפעולות החברה במגזר זה הינם פסולת, ריח, אבק, .17.1

רעש, זיהומי קרקע ומים שעלולים להיגרם עקב שימוש בדלקים ובחומרים מסוכנים במהלך הבניה

ות של פסולת בניין וההקמה, וכן השפעה על שטחים פתוחים. סיכונים נוספים כרוכים בסילוק לא נא

הנוצרת בהליך הבנייה, שימוש בחומר גלם שאינו מורשה, וכן סיכונים בכל הקשור לחומרים מסוכנים

וזיהום אוויר או קרקע.

יצירת תשתית ארגונית כחלק ממאמצי החברה להתמודד עם הסיכונים הסביבתיים, החברה פועלת ל .17.2

הגדרת תפקידים ונהלי העבודה של , תוךעשייהם למבנה הארגוני ולמקובל בתסיכונים בהתאהלניהול

הגורמים השונים.

מים מהותייםכהס .18

.ב' בדוחות הכספיים27ביאור ראו – מגזרהנוגעים לוהתקשרויות מהותיים הסכמיםפירוט ל


.א' בדוחות הכספיים27 ביאורראו – לפירוט הליכים משפטיים הנוגעים למגזר

בחו"למגזר פרויקטים למבנים ותשתיות : .ב3פרק

39

בחו"לם ותשתיות מגזר פרויקטים למבני .ב


מבנה תחום הפעילות .20.1



בשנת הדוח לא חלו שינויים משמעותיים בהיקף הפעילות.

גורמי ההצלחה הקריטיים .20.3

ה אשר בראשם שמירה על רמת איכות גורמי הצלחה קריטיים לתחום ז מספר להערכת החברה, קיימים

מעניקה, וכן: , כפי שהקבוצה עצמהגבוהה

חשמל וצנרת אפשרות להציע לקבלנים ויזמים חבילת שירותים הכוללת התקנת מערכות .20.3.1

מכניות) להם הם זקוקים לצורך הקמת מבנה, -מרכזי (מערכות אלקטרוומערכות מיזוג אוויר

בין המערכות השונות. אוםית לרבותוכן ביצוע עבודות תשתית,

פבריקציה) מחוץ לאתר, והתקנה מהירה באיכות גבוהה באתר.-יכולת ייצור מוקדם (פרה .20.3.2

הפעילות העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים, מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומי .20.3.3

.םהרלוונטיי

מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול, בקרה וייעול של משאבי הקבוצה. .20.3.4

פיננסית המאפשרת גישה לפרויקטים גדולים.איתנות .20.3.5



חסמי הכניסה דומים בעיקרם לחסמי הכניסה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות .א

.לעיל 7.4.1בישראל, כמפורט בסעיף

, אשר הינם VCAקן הוולונטרי עמידה בתקני בטיחות ייחודיים ובפרט בתבנוסף, .ב

פעילות באירופה, בפרט בשוק התעשייתי.יתרון ייחודי ב התובעניים במיוחד, מעניק


, לחסמי היציאה דומים בעיקרם לחסמי היציאה במגזר הפרויקטים למבנים ותשתיות בישרא

.לעיל 7.4.2כמפורט בסעיף

תיםמוצרים ושירו .21

:במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת בעיקר את השירותים הבאים

וצנרת התקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי .21.1


40

התקנת מערכות חשמל .21.2

התקנה של מעליות .21.3

פילוח הכנסות ורווחיות .22

.או יותר מסך הכנסות הקבוצה 10%מהווה םמוצרים שההכנסה מהבמגזר זה, לקבוצה אין .22.1

הינם כדלקמן: 2015-2017הגולמי במגזר זה לשנים הרווח הגולמי ושיעור הרווח .22.2


2017 2016 2015 2017 2016 2015

34,165 31,043 37,659 11.4% 16.7% 19.3%

לקוחות .23

לתיים עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים, חברות קבלניות, חברות תעשייתיות, מוסדות, וגופים ממש

.ועירוניים, אשר בוחרים בקבוצה לבצע עבורם, מכלול או חלק משירותיה

רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים, מרכזי פי־עלביצוע במגזר זה נעשית ןבחירת הקבוצה כקבל .23.1

מוסדות ממשלתיים, באמצעות מכרזים או בקשות וקניות, מבני ציבור גדולים, בתי מלון, בתי חולים

חיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.מלהצעות

ומעלה 10%במגזר זה, לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד, ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה .23.2


מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים, כאשר יתר 90%-80%להערכת החברה, בין .23.3

חלק מהפרויקטים של הלקוחות העסקיים הינם גופים ממשלתיים.צה הינם רשויות ולקוחות הקבו

.רשויות וגופים ממשלתייםעבור

השיטות הבאות:אחת מלפי במגזר זה משולמת לרוב התקשרותהתמורה ב .23.4

" "המבוססת על מדידת כמויות עבודה שבוצעו בפועל. -כמויות למדידה

"מים מראש.המבוססת על אבני דרך ומחיר קבועים ומוסכ -"פאושלית

"Cost+ "- .המבוססת על תמורה המשקפת את עלות העבודה בתוספת מרווח קבוע ומוסכם מראש

לרוב, ללקוח ישנה האפשרות לשנות את לוחות הזמנים של ביצוע הפרויקט או להפסיקו. ברוב

יצוע ב-ביצוע לקוי או אי ,ההתקשרויות קיים מנגנון לפיצוי הלקוח במקרה של פיגור בלוחות הזמנים

העבודה באיכות המבוקשת. הקבוצה מתחייבת לתקופות אחריות ובדק לתקופה קצובה שתחילתה

בתלות בסוג הפרויקט. ,לרוב שנה עד שבע שניםואשר נמשכת לאחר מועד סיום העבודות בפרויקט,

מתקבלת מקדמה על חשבון התמורה. , בדגש על הפעילות באפריקה,הפרויקטים בתחוםברוב .23.5

:מיקום גיאוגרפי פי־עלהקבוצה במגזר מחזור הכנסות להלן פילוח .23.6


41

מחזור ההכנסות מיקום גיאוגרפי

2017בשנת

(אלפי ש"ח)

מחזור ההכנסות

2016בשנת

(אלפי ש"ח)

85,254 185,973 אירופה

100,264 114,454 אפריקה

185,518 300,427 סה"כ

שיווק .24

, ללקוחות פוטנציאלים. יצוין, הקבוצהאנשי שיווק של שיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה בעיקר באמצעות

כי עיקר העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר בחלקם מביאים

קבוצה תלות בצינורות השיווק שלה.אין ל להתקשרות שנתית ורב שנתית.

צבר עבודות .25

צבר העבודות של הקבוצה במגזר מתפלג כדלקמן:

בהכנסה תקופת ההכרה

הצפויה

31.12.2017צבר עבודות ליום

(אלפי ש"ח)

כולל חלק הקבוצה

בחברות כלולות

לא כולל חברות

כלולות

I 2018 78,624 75,934רבעון

II 2018 86,938 83,963רבעון

III 2018 84,094 81,216רבעון

IV 2018 89,344 86,287רבעון

282,900 317,900 ואילך 2019

610,300 656,900 סך הכל

.נכון למועד פרסום הדוח לא חל שינוי מהותי בצבר העבודות

-כ כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות עמד על, 31.12.2016צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום

.אלפי ש"ח 356,600 -צבר העבודות ללא חברות כלולות עמד על כ ש"ח.אלפי 366,300

באופן מדויק את עיתוי ה אשר מחולק לרבעונים איננו יכול לחזות קבוצצבר ההזמנות של הכי יובהר, הערה:

א 32"מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף ומהווה ,ע התשלומים בפועלוההכרה בהכנסות כמו גם את ביצ

דוח, הערכות ה בתאריך הקבוצהקיימת ב האינפורמציהמתבסס על ה, 1968-"חכתשהלחוק ניירות ערך,



משום ות לעיל, וזאת, בין היתרוהתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורט


42

ביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע ש

ולאור שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, עבודות, הסדרי מימון

להלן. 69בסעיף טיםמפורההשפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם

להלן טבלה המפרטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר פרויקטים

למבנים ותשתיות בחו"ל:



2017נת למימוש בש (אלפי ש"ח)

(*) 2017 -הכנסה שהוכרה ב

I 2017 45,296 61,014רבעון

II 2017 48,986 73,490רבעון

III 2017 54,988 80,805רבעון

IV 2017 51,130 85,118רבעון

200,400300,427 סך הכל

כוללת סכומים של עבודות שהתקבלו במהלך השנה. 2017(*) ההכנסה שהוכרה בשנת

דוח הדירקטוריון.ב 12סעיף ראו ספים בדבר צבר העבודותלפרטים נו

תחרות .26

.ובפולין בניגריה מכאניות-אלקטרוהתקנת מערכות להערכת הקבוצה, היא מהמובילות בענף

רב אך מספר המתחרים המסוגלים לבצע עבודות באיכות גבוהה מצומצם. במגזר בניגריה מספר המתחרים


(הון אנושי) 60סעיף . לפרטים נוספים ראו 7עובדים 232 בקבוצה מעסיקות במגזרהחברה וחברות מאוחדות

.להלן


נכון למועד הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה

.דתיות מחירי חומרי הגלםמקטינות את חשיפת החברה לתנוה

.עובדים מקומיים המועסקים בפעילות המגזר בניגריה 1,047לא כולל 7


43

חומרי גלם עיקריים .28.1

מגזר, זמינותם ומקורם חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה ב שלתמציתי תיאורלהלן

הגיאוגרפי:


ציוד וחומרים למערכות מיזוג אויר

חודשים 4עד ואוורורמערב אירופה, צפון שוק מקומי,

, המזרח הרחוקקהאמרי ציוד וחומרים למערכות אינסטלציה

חודשים 4עד מערב אירופה, צפון שוק מקומי,

, המזרח הרחוקאמריקהציוד וחומרים למערכות גילוי וכיבוי

חודשים 4עד אשמערב אירופה, צפון שוק מקומי,

אמריקהציוד וחומרים למערכות חשמל מתח

מערב אירופהמי, שוק מקו חודשים 4עד נמוך וגבוה

ציוד וחומרים למערכות בקרה חודשים 4עד

מערב אירופה, צפון שוק מקומי, אמריקה

ציוד וחלפים למעליות נוסעים,

חודשים 4עד דרגנועים ומעליות משאמערב אירופה, צפון שוק מקומי,

, המזרח הרחוקאמריקה לאחזקה ציוד וחומרי אספקה טכנית

שוק מקומי יום 30עד

פקים והתקשרויות עם ספקיםס .28.2

במגזר זה, לקבוצה אין ספק עיקרי. הקבוצה רוכשת את חומרי הגלם בהם היא עושה שימוש במגזר

מנת למנוע תלות בספקיה. בחלק מהמקרים מתקשרת הקבוצה בהסכמי -ממספר ספקים מעת לעת, על

רים.ימסגרת לצורך הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מח

עסקי התאגיד מגבלות ופיקוח על .29

פעילות הקבוצה במגזר כפופה להוראות הדין בכל מדינה בה מתקיימת פעילות, ובכלל זה דיני התכנון והבניה

הרלוונטיים, דיני המס הרלוונטיים, דיני איכות סביבה מקומיים והדרישות המקומיות להחזקת רישיונות

רלוונטיים.

שירות ואחזקהמגזר : .ג3פרק

44

אחזקהושירות מגזר .ג





הקבוצה פועלת על מנת לספק ערך מוסף של שירותים המשלימים את אלו המסופקים על ידה,

החברה, באמצעות התקשרהבשנת הדוח ומאפשרים לה להציע ולהעניק מגוון רחב ומקיף של שירותים.

פתרונות , המתמחה במתן ) בע"מ1978מגאסון אלקטרוניקה ובקרה (חברת בהסכם לרכישתרת בת, חב

רכשה החברה, ,כןכמו . )בדוחות הכספיים 'א4ביאור ראו לפרטים נוספים( אבטחה ומיגון ייעודיים

באמצעות חברה משותפת בשם פ.ק. אלקטרה בע"מ, את פעילותן של חברות בתחום מכירה, התקנה,

ת והשכרה של דיזל גנרטורים, עגלות תאורה ומוצרים נלווים, וכן שירות של גז גנרטורים וכן את שירו

.)בדוחות הכספיים ב'4ביאור ראו לפרטים נוספים( רם גנרטורים בע"מ -הבעלות בחברת אל

מהותית על תחום הפעילותטכנולוגיים שיש בהם כדי להשפיע שינויים .30.3

, ומעבר ל"מבנים חכמים" אלו מהפכה של שילוב טכנולוגיה וחדשנות עובר בימים המבניםעולם ניהול

וכלכליים, כדוגמת קיימות, שיתוף תושבים, חיסכון בעלויות חברתייםהתפתחות של צרכים הנובעת מ

להערכת החברה, המעבר האמור ימשיך להתגבר בשנים הקרובות, באופן בו בעתיד בטיחות וביטחון.

רות שירות ואחזקה שלא תספקנה פתרונות טכנולוגיים מתקדמים.הקרוב תפגע פעילותן של חב

בהתקנה ושרות בתחומי עוסקת אשר החברה זרוע טכנולוגית הקימה ,כחלק ממתן מענה לצרכים אלו

חכמות בע"מ טכנולוגיות אלקטרה הפעולה של החברות בחטיבה, פיתוח מערכות וניהול חדשנות.

, בתכנון עוסקת ובמקביל, )"הדברים של האינטרנט"( IOT ותטכנולוגיפתרונות בשימוש ב מובילה

, ובקרה אוטומציה של מקיפים פתרונות ומספקת מתקדמות טכנולוגיות מערכות והטמעת התקנה

אש וגילוי בקרת כניסה, מערכות ביטחון ,טלקום ,נתונים תקשורת, POL, מולטימדיה"ב, שו ,אבטחה

.במבנים

החטיבה פיתוחהשינויים הטכנולוגיים או ה בקשר עם בוצקתוכניותיה האסטרטגיות וציפיות ה

, 1968-"חהתשכא לחוק ניירות ערך, 32"מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף יםמהוו ,הטכנולוגית

ה בתאריך הדוח, הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העבר קבוצהקיימת ב האינפורמציהמתבסס על ה

בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים השווקיםביחס למצב והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות

אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל

עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל.


יים לתחום זה אשר בראשם שמירה על רמת איכות להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריט

וכן: ,עמידה בלוחות זמנים ומחירים תחרותייםמעניקה, , כפי שהקבוצה עצמהגבוהה

הפעילות העסקה של עובדים ודרגי ניהול איכותיים, מקצועיים ובעלי ניסיון בתחומי .30.4.1

וייעול של מערכות בקרה מתקדמות המאפשרות ניהול, בקרה ם, וכן הטמעה שלהרלוונטיי


45

משאבי הקבוצה.

היכולת להציע ללקוח פתרון מלא –/מתן מענה כולל לניהול ואחזקה הצעת פתרון כולל ללקוח .30.4.2

ומקיף בתחום האחזקה והניהול.

גדולים.למכרזי שירות איתנות פיננסית המאפשרת גישה .30.4.3

שנה). 20 הפעלת חוזים לטווח ארוך (עדאו BOTניהול חוזי .30.4.4

רחב תחת חברה אחת.סל מוצרים ופתרונות .30.4.5

הסכמי נציגויות עם גופים מוכרים. .30.4.6



ה להעדיף י, קיימת נטירות ואחזקה בהיקף כספי מהותייבחוזי שמאחר ומדובר –מוניטין .א

חברות שצברו מוניטין בתחום. העדר מוניטין בתחום מקשה על כניסת מתחרה חדש

לשוק.

מורכבים, מחייבת איתנות חוזים השתתפות במכרזים גדולים לצורך קבלת –ל יתרון לגוד .ב

וניסיון, שכן , פריסה ארצית, מספר רב של אנשי מקצוע עם הכשרות רלוונטיות פיננסית

לקוחות יעדיפו חברה גדולה ואיתנה.המתקן במקרים רבים לאור גודל ומורכבות

בהיקף גדול נדרשים המתמודדים לחוזים מנת להתמודד במכרזים על –סיווג קבלני גבוה .ג

בחוזי שירות ואחזקה רק לבעלי ניסיון מוכח ת, המוענקמהמתאיבדרגה להיות בעלי סיווג

בהיקפים גדולים.

מנת להתמודד במכרזים נדרשים המתמודדים על – שוניםתקן ויעמידה בדרישות תו .ד

ה בדרישות שונות., מחייבת עמידאמורתקן כ ויתקן. קבלת תו ויתוב עמידה להציג

צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן פי־על –רישיון לעבודה במעליות .ה

, מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות 1984-שירות למעליות), התשמ"ד

חשמליות, מעליות הידראוליות, מעלונים ומעליות פס שיניים בכפוף לכך שהתקנה ושירות

ינתנו באמצעות מחזיקים בתעודות מעליתן מוסמך ובקיום תקנים ונהלים למתן כאמור, י

שירות.


הינן ירותים שמעניקה הקבוצה ללקוחותיהחלק מההתחייבויות הניתנות במסגרת הש .א

רות באופן מיידי ללא מענה , שאינן מאפשרות את הפסקת השייחסית לתקופות ארוכות

חלופי.

חזקה ותפעול לתקופות אמחייבים מבצעת שהקבוצה "שיםטמהתפעול מחוזי חלק .ב

רות באופן מיידי ללא מענה חלופי.ארוכות, ואינם מאפשרים את הפסקת השי


46

ומוצרים שירותים .31

במסגרת מגזר זה הקבוצה מספקת בעיקר את השירותים הבאים:

31.1. FM - Facility Management:לרבות ,

ניהול נכסים ושירותים בענף הנדל"ן .31.1.1

ת לגילוי וכיבוי אשפתרונו .31.1.2

שירותים מתחום עבודות גמר ושיפוצים .31.1.3

שירותי ניקיון .31.1.4

שירותי אבטחה .31.1.5

תקשורת/מתח נמוך .31.1.6

מכאניות-אלקטרורות למערכות יש .31.2

ניונים אוטומטיים ומתקני נגישות, חמכפילי חניה, מעלונים, שירות למעליות, דרגנועים .31.3

מכוני טיהור שפכים .31.4

פילוח הכנסות ורווחיות .32

או יותר מסך הכנסות 10%כנסות הקבוצה במגזר ממוצרים שההכנסה מהן מהווה להלן פירוט ה .32.1

הקבוצה:

מוצר שיעור מכלל הכנסות התאגיד הכנסות (באלפי ש"ח)

2017 2016 2015 2017 2016 2015

FM - Facility Management 1,076,296 1,053,783 578,741 %17.8 %20.7 %15.8

הינם כדלקמן: 2015-2017הגולמי במגזר זה לשנים הרווח הגולמי ושיעור הרווח .32.2


2017 2016 2015 2017 2016 2015

197,745 175,342 150,749 12.2% 12.0% 12.7%

וחותלק .33

עיקר לקוחות הקבוצה במגזר הינם יזמים, בנקים, בתי מלון, קניונים, מוסדות וגופים ממשלתיים .33.1

ועירוניים. ישנם מספר רב של לקוחות שהם ועדי בתים של בנייני מגורים וכן חברות ניהול, הצורכים

את שירותי הקבוצה במסגרת תחזוקת המבנים שבאחריותם. שירותים אלו מאופיינים מטבעם

בהתקשרויות המתחדשות מעת לעת לתקופות קצרות, אך נמשכות בדרך כלל תקופות ארוכות.

רוב בפרויקטים של מגדלי מגורים ומשרדים, פי־עלבמגזר זה נעשית כנותן שירותיםה בחירת הקבוצ .33.2

מוסדות ממשלתיים, באמצעות מכרזים או ומרכזי קניות, מבני ציבור גדולים, בתי מלון, בתי חולים


47

בקשות להצעות מחיר עבור כל פרויקט או חלק ממנו.

ומעלה 10%לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה לקבוצה תלות באף לקוח בודד, ואין אין במגזר זה, .33.3


מלקוחות הקבוצה במגזר הינם לקוחות עסקיים ופרטיים, כאשר יתר 80%-70%להערכת החברה, בין .33.4

.ומקומיים לקוחות הקבוצה הינם רשויות וגופים ממשלתיים

:גרפימיקום גיאו פי־עלהקבוצה במגזר מחזור הכנסותלהלן פילוח .33.5

בשנת מחזור ההכנסות מיקום גיאוגרפי

(אלפי ש"ח) 2017

בשנת מחזור ההכנסות

(אלפי ש"ח) 2016

1,429,615 1,591,094 ישראל

21,286 24,420 אפריקה

1,450,901 1,615,514 סה"כ

שיווק .34

לים. , ללקוחות פוטנציאהקבוצהשיווק שירותי הקבוצה במגזר נעשה בעיקר באמצעות אנשי שיווק של .34.1

העבודות במגזר זה מתקבלות במסגרת מכרזים או בקשות לקבלת הצעת מחיר אשר עיקר יצוין, כי

קבוצה תלות בצינורות השיווק שלה.אין לבחלקם מביאים להתקשרות שנתית ורב שנתית.

:מספר חברות המובילות בעולם בתחומן, בין היתר כדלקמן מייצגתקבוצה ה .34.2

"Carrier "- ,אוורור ומיזוג אוויר מוצרים לחימום.

"Blygold "– ציפוי ותחזוקת מערכות אוויר.

"Ormazabal" - לוחות מתח גבוה.

"Eaton "- ציוד מיתוג.

"Otis" - מעליות ודרגנועים.

"Sigma "- מעליות.

"Alimak" - מעליות בנייה.

"Klaus Multi-Parking" - וחניונים אוטומטיים מכפילי חניה.

"Wilson "- רים.גנרטו

"TYCO" - גילוי אש.

"EST "- גילוי אש.

"Lenel "- מערכות הקלטה ובטחון.

"Pacom "- מערכות הקלטה ובטחון.


48

עבודותצבר .35

של הקבוצה במגזר מתפלג כדלקמן: העבודותצבר

תקופת ההכרה בהכנסה

הצפויה

31.12.2017צבר עבודות ליום

(אלפי ש"ח)

כולל חלק הקבוצה

בחברות כלולות

כולל חברות לא

כלולות

I 2018 322,538 314,133רבעון

II 2018 325,260 316,785רבעון

III 2018 330,782 322,163רבעון

IV 2018 322,420 314,019רבעון 952,600 1,562,400 ואילך 2019

2,219,700 2,863,400 סך הכל

.העבודות בצבר מהותי שינוי חל לא הדוח פרסום למועד נכון

יש את הזכות לסיימם בכל ללקוחבהם הסכמי שירות לתקופות מתחדשות כולל צבר העבודות של הקבוצה

.שלב

-כולל חלק הקבוצה בחברות כלולות עמד על כ ,31.12.2016צבר העבודות של הקבוצה במגזר נכון ליום

.ש"חי אלפ 2,232,900 -היה כלא כולל חברות כלולות צבר העבודות אלפי ש"ח. 2,910,500

באופן מדויק את עיתוי ה אשר מחולק לרבעונים איננו יכול לחזות קבוצצבר ההזמנות של הכי יובהר, הערה:

א 32"מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף ומהווה התשלומים בפועל ועההכרה בהכנסות כמו גם את ביצ

ה בתאריך הדוח, הערכות וצקבהקיימת ב האינפורמציהמתבסס על ה, 1968-"חכשהתלחוק ניירות ערך,



משום ערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתרוהתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מהה

ביצוע הצבר משתנה בהתאם לתנאים רבים, ובהם: תנאי השוק, דרישות הלקוח, היתרים נדרשים לביצוע ש

.שהלקוח נדרש להם לצורך הפרויקט, עיכובים באספקות של חומרי גלם וציוד, ועוד עבודות, הסדרי מימון

להלן. 69בסעיף מפורטיםהרה חשופה להם ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחב

שירות להלן טבלה המפרטת את ביצוע המחזורים בפועל מול אומדן חלוקת הצבר לפי רבעונים במגזר

אחזקה:ו



2017בשנת למימוש (אלפי ש"ח)

שנת הכנסה שהוכרה ב

2017 (*)

I 2017 339,841 396,885רבעון

II 2017 344,912 415,409רבעון

III 2017 348,928 429,104רבעון

IV 2017 340,219 374,116רבעון 1,615,514 1,373,900 סך הכל


49

השנה. כוללת סכומים של עבודות שהתקבלו במהלך 2017 ההכנסה שהוכרה בשנת (*)

דוח הדירקטוריון.ב 12סעיף ראו לפרטים נוספים בדבר צבר העבודות

תחרות .36

רוט של השירותים העיקריים במגזר:י, לפי פבישראלאחזקה ושירות להלן נתונים על התחרות השוררת במגזר

36.1. FM - Facility Management – הקבוצה מעניקה שירות זה בעיקר בישראל. מספר המתחרים הקיים

. מתחריה העיקריים 20%-15%-כרב. החברה מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הינו בשוק

, אפקוןמכניקה בע"מ-אלקטרו מנוליד , בין היתר:הינםתחום האחזקה וניהול נכסים בשל הקבוצה

מיקדן ניהול , ואחזקת נכסים בע"מ תפעול , נתוןמקבוצת סודקסו בע"מ ת.ד.ל, התקנות ושירותים בע"מ

. אס.אס.אי, השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ, ה מסחרי בע"מ, רמות ניהול ואחזקבע"מ זקהואח

- מורו נ.ת.מ נכסים בע"מקבוצת ,הון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ מ,"בע משולבים שירותים ניהול

גלובליות גדלות בנתח השוק FMהאחרונה חברות בשנה ."מבע ואבטחה ירושלים -אחזקה - הנדסה

CBRE ,JLL,Cushman :כגוןומי דרך זכיה במכרזים גלובליים של חברות שיש להן נוכחות בארץ (המק

and Weikfield ו-The instant Group(. תחום הניקיון הינם המשרד במתחריה העיקריים של הקבוצה

) 1986, קבוצת א. דינמיקה, שלג לבן (אשמרת בע"מ –) בע"מ, איי אס אס 1987הנקי נקיון ואחזקה (

וקבוצת מיקוד. בע"מ, טי אנד אם אור אורלי שחקים בע"מ

י הקבוצה בישראל ובחו"ל. החברה יד עלשירות זה מוענק – מכאניות-אלקטרושירות למערכות .36.2

לקבוצה מתחרים רבים בתחום, שעל. 30%-25%-מעריכה כי נתח השוק של הקבוצה בישראל הינו כ

הנדסת קירור ומיזוג אוויר משב, תקנות ושירותים בע"מאפקון ה: , בין היתרבהם נמניםהעיקריים

ד. סער-אנרגיה ושירותים בע"מ ו –איכות הסביבה ורידיס, וסמקבוצת סודק בע"מ .ד.לת, ) בע"מ1965(

"מ.בע ירוהנדסת מיזוג או -

החברה מעריכה כי י הקבוצה בישראל. יד עלשירות זה מוענק – מעלוניםדרגנועים ו, שירות למעליות .36.3

בהם העיקריים לקבוצה מתחרים רבים בתחום, שעל. 25%-20%-הוא כתח השוק של הקבוצה בישראל נ

.אפ מעליות בע"מ-אינטרו Kone ,Schindler ,Thyssen בין היתר:, נמנים

של שוקהחברה מעריכה כי נתח ה. הקבוצה מעניקה שירות זה בישראל – מכוני טיהור שפכים תפעול .36.4

חברת מקורות: . מתחריה העיקריים של הקבוצה הינם, בין היתר15%-10% -כ הוא בישראל הקבוצה

ג'י. אי. אס. גלובל ו בע"מ אחזקות , מנרבבע"מ 1987שירותים ונקיון (ישראל) א.ג.ר, מ"מים בע

.בע"מ אנוירומנטל סולושנס


ים נוספים ראו סעיף בארץ ובחו"ל. לפרט עובדים 5,325החברה וחברות מאוחדות בקבוצה מעסיקות במגזר

להלן.(הון אנושי) 60


נכון למועד הדוח קיימת תנודתיות במחירי חומרי הגלם אשר מצריכה מהקבוצה לנקוט בפעולות הגנה כאלה

.ת מחירי חומרי הגלםואחרות באופן שוטף. פעולות אלה מקטינות את חשיפת החברה לתנודתיו

:מגזר, זמינותם ומקורם הגיאוגרפילהלן תיאור תמציתי של חומרי הגלם העיקריים המשמשים את הקבוצה ב


50

נכסים לא מוחשיים .39

:מגזררוט לגבי נכסי הקניין הרוחני העיקריים של הילהלן פ

זכויות להפעלת מתקן לטיהור שפכים .39.1

.דוחות הכספייםב 16 -ו 15, כ'2', יט2 ביאוריםראו בדבר זכויות אלה, לפרטים

תיקי שירות למעליות .39.2

הקבוצהי יד עלתיקי שירות למעליות נתקבלו בחלקם כהמשך לחוזה התקנת המעליות ובחלקם נרכשו

מנותני שירותי אחזקה אחרים. עלות רכישת תיקי השירות מוצגת כרכוש אחר במאזן והיא מופחתת

הנהלת הקבוצה.אורך החיים הצפוי לתיק לפי הערכת פי־על

בדוחות הכספיים. 15-ו' יט2לפרטים נוספים ראו ביאורים

מוניטין .39.3

בדוחות הכספיים. 15-ו' יט2 ביאוריםראו לפרטים בדבר מוניטין שנוצר בחברה,


ן בהתאם לצו הגבלים עסקיים (דרכי הספקה של חלקי חילוף לשירות תיקו –חלקי חילוף למעליות .40.1

שניתן לגבות , קיימת הגבלה על המחיר המקסימאלי 1984-ואחזקה של מעליות חשמליות) התשמ"ד

חלקי חילוף למעליות. המחיר המקסימאלי שבו יכולה הקבוצה למכור את חלקי החילוף של בגין

.חישוב המורכב מעלות חלק החילוף לקבוצה בתוספת שיעור רווח קבוע פי־עלהמעליות, נקבע

הקבוצה מקפידה לעמוד בדרישות דיני הבטיחות השונים ובכללם, לדוגמה, הדרישות –בודה בטיחות בע .40.2

בנושא בדיקות מערכות גילוי וכיבוי אש ומערכות כריזה והדרישות בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות

". כמו כן, בניה , בנושא מינוי מנהל עבודה כל אימת שהחברה משמשת "מבצע1988-בניה), התשמ"ח


ציוד וחומרים למערכות מיזוג אויר חודשים 4עד ואוורור

, מערב אירופה, צפון אמריקהשוק מקומי, המזרח הרחוק

מרים למערכות אינסטלציהציוד וחו חודשים 4עד

, מערב אירופה, צפון אמריקהשוק מקומי, המזרח הרחוק

ציוד וחומרים למערכות גילוי וכיבוי מערב אירופה, צפון אמריקהשוק מקומי, חודשים 4עד אש

ציוד וחומרים למערכות חשמל מתח מערב אירופהשוק מקומי, חודשים 4עד נמוך, וגבוה

לפים לתחום הגנרטוריםציוד וח חודשים 5עד

, המזרח הרחוקמערב אירופהשוק מקומי, וטורקיה

ציוד וחומרים למערכות בקרה מערב אירופה, צפון אמריקהשוק מקומי, חודשים 4עד

ציוד וחלפים למעליות נוסעים, חודשים 4עד דרגנועים ומעליות משא

, מערב אירופה, צפון אמריקהשוק מקומי, הרחוק המזרח

ציוד וחומרי אספקה טכנית לבניה שוק מקומי יום 30עד

לאחזקה ציוד וחומרי אספקה טכנית שוק מקומי יום 30עד


51

תקן – 18001וצה משקיעה משאבים לצורך עמידה בדרישות תקני בטיחות וולונטריים (דוגמת ת"י הקב

.ניהול בטיחות וגהות בעבודה)

מנת לעמוד בדרישות לקבלת -. עלISOהקבוצה פועלת בהתאם לדרישות תו תקן – ISO 9001תו תקן .40.3

הישראלי ובבדיקתם באופן תו התקן, חייבת הקבוצה לעמוד בסטנדרטים נדרשים של מכון התקנים

.י גורמים מוסמכיםיד עלתקופתי

, להעסיק עובדים מוסמכים 1954-חוק החשמל, תשי"ד פי־עלהקבוצה נדרשת – רישיון לעבודה בחשמל .40.4

.חשמל מתאימיםלעבודת בעלי רישיונות

ת צו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירו פי־על – רישיון לעבודה במעליות .40.5

, מורשית הקבוצה לעסוק בהתקנה ומתן שירות למעליות חשמליות, מעליות 1984-למעליות), התשמ"ד

הידראוליות, מעלונים ומעליות פס שיניים בכפוף לכך שהתקנה ושירות כאמור, יינתנו באמצעות

.מחזיקים בתעודות מעליתן מוסמך ובקיום תקנים ונהלים למתן שירות

,1970-פקודת הבטיחות בעבודה, התש"ל פי־על – חות המעליות בשירותעל בטי הכלכלהאישור משרד .40.6

ידי בודק מוסמך מטעם רות החברה להיבדק פעמיים בשנה בדיקת בטיחות עליחייבת כל מעלית בש

.האגף לפיקוח על העבודה במשרד התמ"ת

בריאות תקנות פי־עלהקבוצה כפופה להנחיות ביחס לרמת איכות מים –תקנים לטיהור מי שפכים .40.7

. לשם כך מבצעת הקבוצה בדיקות יומיות של איכות המים 2010-העם (תקני איכות מי קולחין), התש"ע

.ומגישה דיווחים חודשיים ביחס לאיכות המים לרשויות הרלבנטיות במט"שים אותם היא מפעילה,

סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם .41

ואחזקת תחנות שאיבה ט"שיםהפעלת מ

ואחזקת תחנות שאיבה של רשויות מקומיות ותאגידי מים ברחבי מט"שים פעלת החום בת פועלת הקבוצה

במסגרת הסכמי תפעול קצרי וארוכי טווח לפי העניין.הפעילות בתחום מתבצעת .הארץ

החלות על הקבוצה במסגרת פעילותה המרכזיות והייחודיות הוראות הדין – תחולת הוראות הדין .41.1

וכללים תקנות בריאות העם (תקני איכות מי קולחין, 1959-התשי"ט ,חוק המים במגזר הינן הוראות

-ותקנות המים (מניעת זיהום מים) (שימוש בבוצה וסילוקה), התשס"ד 2010-), התש"עלטיהור שפכים

2004.

איכות ל באשראחריות נושאת ב הקבוצה והוראות הדין, כפי שפורטו לעיל,הסכמי ההתקשרות פי־על

או , לטיפול בבוצה אותם היא מפעילה ט"שיםשל המ םפעילותלתקינות ,רימהשהיא מז מי הקולחין

האיכות מפורט בתקן כ ןופרסומבדיקות דיגום וניטור של ןביצועלו פינוי הבוצה בהתאם להוראות הדין,

.קבוצהעליהם חתומה הובהסכמי ההתקשרות בו נדרשת החברה לעמוד

כתוצאה ,עקב פגיעה בסביבהסיכונים יחשף להקבוצה עשויה לה – חשיפה לסיכונים סביבתיים .41.2

,הקולחין הנדרשת בתקנותמי עמידה באיכות -איאו כתוצאה מ ט"שיםמהתקינה של בלתיפעילות מ

מי תהום או של זיהום או סביבתי להיות מפגע ריח עלולותשתוצאותיו לגרום נזק סביבתי ותעלול אשר

קרקע.

ד בהוראות הדין החלות עליה, הקבוצה פועלת בהתאם על מנת לעמו – השלכות ההוראות על התאגיד .41.3

ובהתאם להוראות הדין, ובכלל זה מבצעת פעולות דיגום וניטור וכן אותו היא מקבלתלייעוץ משפטי


52

י יד עלבתקני האיכות המוכתבים המט"שיםפעולות תחזוקה וייעול לצורך שמירה על עמידתם של

הוראות הדין.

קשר בכלשהו הליך משפטי בכירים בה אינם צד להמשרה הנושאי מ מיהקבוצה ו – הליכים משפטיים .41.4

איכות הסביבה.ב עם פגיעה כלשהי

סיכונים בפעילות הקבוצה במגזר זה להערכת החברה אין – מדיניות ניהול הסיכונים הסביבתיים .41.5

ות בנוסף, לצורך הקטנת חשיפתה לעלויהשפעה מהותית על החברה. םסביבתיים אשר צפויה להיות לה

שעלולות להיגרם לה כתוצאה מתביעות בגין גרימה, לכאורה, של נזקים סביבתיים, לקבוצה ,סביבתיות

נשאה כום הכולל של עלויות סביבתיות בהןהס .אשר נועד לכסות חשיפה מסוג זה יביטוחמערך

.מיליון ש"ח 13.2 -בכ םאו הפחתה של פגיעה בסביבה מסתכ הלשם מניעבתקופת הדוח הקבוצה

פינוי תימלחות

תוקף ההסכם הינו עד לינואר . מפעילה מתקן לפינוי תימלחות לים במסגרת הסכם עם מדינת ישראלקבוצה ה

2020.

,חוק למניעת זיהום הים ממקורות יבשתייםהח ומכהקבוצה פועלת לצורך הפעלת מתקן התימלחות .41.6

המשרד להגנת משנה מקבלת מדיהיא ובהתאם להיתר הזרמה לים ש ,לפיווהתקנות 1988-שמ"ח

.")ההיתר(להלן: " הסביבה

עמידה -כתוצאה מאי ביבתייםססיכונים להיחשף ל עלולההקבוצה – חשיפה לסיכונים סביבתיים .41.7

לזיהום מי הים. תגרוםאשר הפעלתו של מתקן התימלחות בתנאי ההיתר לצורך

מאפשרת לה לפעול שניתן לה ההיתרבמסגרת קבוצהפעילות ה – קבוצהעל ההדין השלכות הוראות .41.8

ה מוטל לנטר את הסביבה הימית קבוצעל ה באזור פעילותה ללא מתחרים אשר לא קיבלו היתר דומה.

השקיעה במערכת ניטור מקוון על מנת הקבוצה לים.התימלחות תולבצע ניטור יבשתי טרם הזרמ

ביצוע של בדיקות מעבדה מקומיות.באמצעות תלפרסם את תוצאות הדיגום בזמן אמ

מהותיים סכמיםה .42

.בדוחות הכספייםב' 27ראו ביאור – לפירוט הסכמים מהותיים והתקשרויות הנוגעים למגזר


א' בדוחות הכספיים.27 ביאורראו –לפירוט הליכים משפטיים הנוגעים למגזר

מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום: .ד3פרק

53

מגזר פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום .ד

לצורך הצגה נאותה יותר של 2015החל מהדוחות הכספיים לשנת IFRS15תקן החברה החלה לאמץ את .44

' לדוחות הכספיים.יג2נוספים ראו ביאור הפרויקטים בייזום אשר נמצאים בשלב הביצוע. לפרטים





על הסכמי ",מגורים"אלקטרה המותג תחת, השקעותאלקטרה חתמה במהלך תקופת הדוח,

"י להקמת רמבמכרז אלקטרה השקעותקרקעות בגבעת שמואל ונתניה. בנוסף זכתה לגביקומבינציה

יח"ד באור 286להקמת במכרז של קרן קיסריהו "למשתכן מחיר" במסגרת ברעננהיח"ד 82פרויקט בן

רעננה והמשיכהבבביצוע ושיווק הפרויקטים ברמלה ו אלקטרה השקעותהחלה ,הדוח פתתקו. בעקיבא

, 'א11ים באורלפרטים נוספים ראה .וגרין פארק מידטאון, בת ים, בביצוע ושיווק הפרויקטים באכזיב

.בדוחות הכספיים )2ד'(12 -) ו1ד'(12

מכירה הסכמי לגביהן חתמושנ", מגורים"אלקטרה המותג תחת, השקעות אלקטרה"ד של יח"כ סה

מלאי הדירות של אלקטרה השקעות, תחת המותג יתרת"ד. יח 194 הינה הדוח תקופת במהלך

"ד. יח 1,136"אלקטרה מגורים", נכון למועד הדוח עומדת על

:לפרויקטים בחלוקה, הדוח למועד נכון, האמורים נתוניםה פירוט להלן


54

מיקום שם הפרויקט

מועד תחילת

רויקהפ ט

מועד סיום משוער

"כ יח"ד / סה שטחים

עלות בספרים (אש"ח)

כמות"ד יח

שנחתמו לגביהם הסכמי מכירה

כמות"ד יח

שנותרו מחזור צפוי במלאי

רווח"כ סהגולמי צפוי ממכירת הדירות (אש"ח)

, רווח מתוכוגולמי

ר בדוח כשהורווח והפסד

(אש"ח)מתוכו רווח שטרם הוכר

*) )50%אכזיב (נהריה, 2021 2016 ישראל

65,813 8,608 74,421 481,132 יח"ד 238 יח"ד 135 62,262 יח"ד 373 בשלבים

אלקטרה על היםבת ים, 2020 2017 ישראל

יח"ד106

83,897

יח"ד 5יח"ד 101

266,757 62,037 11,300 50,737 מ"ר מסחר 4,000

ותעסוקהמ"ר 931

תעסוקה

מ"ר 3,039מסחר

תעסוקהו

אלקטרה בשדרהרעננה, 2019 2017 ישראל

יח"ד9494,141

יח"ד 50יח"ד 44212,657 32,908 2,152 30,756

מ"ר 900 --- מ"ר מסחר 900 מסחר

אלקטרה מול הנוףרמלה, 2020 2017 ישראל

14,528 10,240 24,768 330,888 יח"ד 122 יח"ד 130 97,540 יח"ד 252 בשלבים

–אלקטרה בשדרה מחיר למשתכן

רעננה, ישראל

2018 2021 יח"ד 89

56,561 --- יח"ד 89

153,267 17,749 --- 17,749 מ"ר מסחר 400

מ"ר 400 מסחר

אלקטרה באור יםאור

עקיבא, ישראל

2018 2023

בשלבים 76,152 --- 76,152 442,917 יח"ד 328 --- 14,207 יח"ד 328

בעת אלקטרה בג שמואל

גבעת שמואל, ישראל

18,686 --- 18,686 144,140 יח"ד 66 --- 3,886 יח"ד 114 2021 2018

15בת ים מגרש , ים בת

ישראל --- 18,559 109,053 "דיח 49 --- --- "דיח 86 2022 2019

18,559

1006נתניה מגרש

נתניה, ישראל

--- 20,891 145,783 יח"ד 67 --- --- יח"ד 119 2022 201920,891

הכל סך

"דיח 1,561

412,494

יח"ד 4101,014 יח"ד

2,286,594 346,171 32,300 313,871 5,300

מסחר"ר מ ותעסוקה

"ר מ 931 תעסוקה

מ"ר 4,339 מסחר

ותעסוקה

א לחוק ניירות ערך,32בסעיף כהגדרתו, "מידע צופה פני עתיד" מהווההינו משוער ו ורווח גולמי צפוי צפויות הכנסותמועד הסיום המשוער, בדבר לעילהמידע המפורט ,תחזיות מכירות של אלקטרה השקעות נכון למועד הדוח ,נתוני עלויות, תוכניות עבודהה בתאריך הדוח, קבוצהקיימת ב האינפורמציה. מידע זה מתבסס על 1968-התשכ"ח

כגון עליות במחיר העבודה וחומרי גלם, קבוצה, נתון להשפעות חיצוניות בשל גורמים שאינם תלויים ב והינו בהם פועלת הקבוצה השווקיםהערכות שונות ביחס למצב .המפורטות להלן הקבוצהשינויים בשערי מטבע, ביקושים וכיו"ב. לפיכך, יתכן כי הנתונים האמורים יהיו שונים בפועל מהערכות

.מייצג את חלק הקבוצה, לפי שיעור החזקתה בפרויקט *


55


:להערכת החברה, קיימים מספר גורמי הצלחה קריטיים לתחום זה

מקטינה את התלות של החברה ומאפשרת העמדת מימון לביצוע פרויקטים –איתנות פיננסית .45.3.1

.באשראי בנקאי

יקום קרקעות באזורי ביקוש, תוך תמחור, ניתוח ותכנון נכונים של פרויקטים עתידיים.מ .45.3.2

וב ומיתוג נכונים של הפרויקטים ושמירה על מוניטין.מיצ .45.3.3

בקרות תקציב, בקרות תהליך ועמידה בלוחות זמנים. .45.3.4

החברה נהנית מיתרון לגודל בכלל התחומים של הענף החל מרכישת בישראל, –יתרון לגודל .45.3.5

קרקעות ומשא ומתן מול בעלי זכויות במקרקעין, יכולת פריסה גיאוגרפית, אמון הרוכשים

ינות אשראי.וזמ

ניסיון בייזום וניהול פרויקטים לבניה למגורים ושאינה למגורים. .45.3.6

רמת מקצועיות גבוהה של עובדי החברה, מאפשרת תכנון נכון מבחינה כלכלית של –הון אנושי .45.3.7

הפרויקטים השונים, לרבות התאמתם לצרכי שוק משתנים.

ומאפשר ביצוע שיתופי פעולה ביסוס מעמד התאגיד בשוק, מקנה לו היכרות עם גורמים בענף .45.3.8

.אסטרטגיים

, דבר המקנה יתרון לניהול כולל של תיק הלקוח ERPמערכת הטמיעה החברה –מערכות מידע .45.3.9

ניהול משמעותי.



העיסוק בתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום מצריך חוסן פיננסי המקנה יכולת לגיוס .א

מימון, ומאפשר להשקיע בפרויקטים תוך התבססות על ההון העצמי ומינופו.הון ו

לצורך פיתוח והקמה של נדל"ן נדרשים ידע וניסיון ברכישת קרקעות, תכנון, ניהול ופיקוח .ב

של פרויקטים בתחום הנדל"ן.

ביסוס מעמד התאגיד בשוק, מקנה לו היכרות עם גורמים בענף ומאפשר ביצוע שיתופי .ג

רטגיים.פעולה אסט

יציאה חסמי .45.4.2

קושי במימוש מהיר של נכסים/קרקעות (כפוף לתנאי היצע וביקוש הקיימים בשוק). .א

תקופת ביצוע ארוכה של פרויקטים. .ב

התחייבויות ארוכות טווח כלפי גופים מממנים. .ג

התחייבויות ארוכות טווח כלפי בעלי זכויות, רשויות, רוכשים. .ד


56

מוצרים ושירותים .46

, בארץ ובחו"ל נכסי נדל"ן בייזוםב ,מוחזקותמחזיקה, לרבות באמצעות חברות בוצההק, הדוחנכון למועד

.שוניםהחזקה בשיעורי

.דוחות הכספייםב 17 -ו ד'12, 11ים ביאור ראולפרטים נוספים

)המאזןפירוט נכסי הנדל"ן בייזום (נכון ליום .46.1

:ים זניחיםלמעט פרויקטשל אלקטרה השקעות להלן ריכוז נתונים אודות פרויקטים

המידע המפורט בטבלאות להלן בדבר מועד ההשלמה המתוכנן, מחיר מכירה ועלות הקמה הינו משוער

. מידע זה 1968-"חהתשכא לחוק ניירות ערך, 32בסעיף , כהגדרתו"מידע צופה פני עתיד" מהווהו

תחזיות ,נתוני עלויות, תוכניות עבודהה בתאריך הדוח, קבוצהקיימת ב האינפורמציהמתבסס על

בהם פועלת השווקיםהערכות שונות ביחס למצב ,מכירות של אלקטרה השקעות נכון למועד הדוח

כגון עליות במחיר העבודה ,קבוצהבוהינו נתון להשפעות חיצוניות בשל גורמים שאינם תלויים הקבוצה

ורים יהיו שונים וחומרי גלם, שינויים בשערי מטבע, ביקושים וכיו"ב. לפיכך, יתכן כי הנתונים האמ

.המפורטות להלן קבוצההבפועל מהערכות


57

: 31.12.2017ריכוז נתונים אודות פרויקטים שהקבוצה מבצעת ליום .46.1.1


חלק החברה

יח"ד / שטחים %


יתרת רווח צפוי לפני מס

שטרם הוכר

בדוחות הכספיים

(אש"ח)

שיעור השלמה

(ביצוע סי)הנד

מועד צו התחלת עבודה

מועד סיום צפוי

(אישור אכלוס)

שיעור יח"ד /

השטחים שנמכרו

%

ביאור חות בדו פייםכס

25 ת"א, ישראל (*) מידטאון(**)

יח"ד 337מגורים

125,058 2,142

2013מרץ 96%

2017-2018

99

ד'12 75,000 משרדים

מ"ר 100 2013מרץ 99%

19,000 מסחר מ"ר

100% אוגוסט

2016 0

201384מרץ 99% 2,200 חניות

2014ינואר 100% 600 10,746 יח"ד 447 מגורים 33.33 ת"א, ישראל (*) גרין פארקביצוע

ד'12 98 הסתיים

100 בת ים, ישראל אלקטרה על הים יח"ד 106 מגורים

83,897

49,347

32% אוגוסט

2016

2020

83 100 מ"ר 931 מסחר א'11

0 מ"ר 3,059 משרדים

24% 29,278 62,262 יח"ד 745 מגורים 50 נהריה, ישראל אכזיב דצמבר

2016 2021 33 17, א'11

100 רעננה, ישראל אלקטרה בשדרה מגורים

א'11 46 2019 2017יוני 17.6% 29,232 94,141 יח"ד 94

מ"ר 900 מסחראלקטרה מול

הנוף 2017ינואר 39.7% 15,485 97,540 יח"ד 252 מגורים 100 אלררמלה, יש

בשלבים 2020עד

א'11 52

Botanic שלב) א')

ביצוע 2007 100% - 9,009 יח"ד 103 מגורים 100 בולגריה ב'11 77 הסתיים

חברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני.משקף השקעה ב *חזקותיה של אלקטרה נדל"ן במידטאון, באופן בו לאחר השלמת העסקה גדל חלקה הושלמה עסקה במסגרתה רכשה החברה את מלוא ה 7.3.2017ביום **

.בדוחות הכספיים 1ד'12ביאור ראו לפרטים נוספים .25% -בפרויקט ל הקבוצהשל


58

ם:נתונים אודות פרויקטים שהקבוצה טרם החלה בביצוע יכוזר .46.1.2


לק ח החברה

%

מועד רכישת הזכויות

סטאטוס צפויים יח"ד / שטחים תב"ע


חות ביאור בדו פייםכס

אלקטרה מגורים

–אלקטרה בשדרה מחיר למשתכן

מאושרת 2017 100 רעננה, ישראל יח"ד 89 מגורים

א'11 56,561 מ"ר 400 מסחר

אלקטרה בגבעת שמואל

3,886 יח"ד 114 מגורים מאושרת 2017 100 שראלגבעת שמואל, י א'11

א'11 14,207 יח"ד 328 מגורים מאושרת 2017 100 אור עקיבא, ישראל אלקטרה באור ים


Planetograd (*) (**) מאושרת 2007 50 סנט פטרסבורג, רוסיה מ"ר 1,460,000 מגורים

ד'12 263,368 מ"ר 150,000 מסחר

Kalimanci - Hills17 44,611 יח"ד 5,000מגוריםמאושרת2006-2008 100ורנה, בולגריה

Botanic 'ב'11 5,682מ"ר 10,000מגוריםמאושרת 1002006בולגריהורנה, )ג'-ו (שלב ב

Green Park ,ב'11 9,979יח"ד 80 מגוריםמאושרת 2007 100בולגריהורנהBusiness Center - Platinum Tower

משרדים מאושרת 2007 100 בולגריהורנה, 17 9,932 מ"ר 23,000 ומסחר

Pory מגורים מאושרת 2007 100 ורשה, פולין ב'11 37,357 מ"ר 8,000 ומסחר

Plaunieki מאושרת 2007 *)*(* 96 ריגה, לטביה יח"ד 343מגורים

9,231 17 מ"ר 2,000מסחר

Pasilaiciai (*) מאושרת 2006 50 וילנה, ליטא יח"ד 108מגורים

ד'12 1,474 מ"ר 3,200 משרדים

משקף השקעה בחברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני. * .הכספיים לדוחות) 3ד' (12 ביאור ראה, משפטיים הליכים בדבר לפירוט**

ות בהסכם לרכישת מניות שלושה שותפים בחברה הלטבית, אשר הינה בעלת הזכויות בפרויקט בריגה, כך השקע אלקטרהשל בת חברתהתקשרה 2017בינואר 5ביום *** ממניות החברה הלטבית. 96%בשיעור של הבת חברתשלאחר השלמת העסקה, תחזיק


59

:(כל הסכומים באלפי ש"ח) לפרויקטיםהסכמי מימון וליווי בנקאי גילוי לעניין

.בדוחות הכספיים 19, ראה ביאור תנאי אשראי ליווי הפרויקטבקשר למימון ו*

. 50% –. חלק התאגיד בחברת הפרויקט 100%נים לפי נתו **

, חברה בת של החברה.הקבלן הראשי בפרויקטים לעיל הוא אלקטרה בניה ***

שם

וי הפרויקטמידע על אשראי לליו

תקרת אשראי פיננסי

יתרה לניצול אשראי פיננסי

31.12.2017ליום

תקרת אשראי ערבויות

יתרה לניצול ערבויות ליום

31.12.2017

סה"כ מסגרת אשראי

Non-Recourse טווח ריביותאשראי פיננסי

ריבית צמודה/לא צמודה

עמידה בתנאי הסכם הליווי ליום

ולמועד 31.12.2017 הדוח פרסום

אכזיב (*)(**)

45,000 11,838 400,000 314,056 445,000 Recourse + כן לא צמודה פריים

אלקטרה )*( על הים

60,000 48,997 245,000 154,988 305,000 Recourse + כן לא צמודה פריים

אלקטרה )*( בשדרה

60,000 23,953 191,234 156,265 251,234 Recourse + כן ודהלא צמ פריים

אלקטרה מול הנוף

)(* 55,000 54,357 355,000 183,452 410,000 Recourse + כן לא צמודה פריים

אלקטרה –בשדרה מחיר

למשתכן (*)

41,600 - - - 41,600 Recourse + כן לא צמודה פריים


60

ילוי לעניין פרויקטי נדל"ן יזמי (כל הסכומים באלפי ש"ח):ג .א

(כל הסכומים באלפי ש"ח): עתודות קרקע. 1א.

תקופת ם הפרויקט ומאפייניוש הדיווח

שורים לעלויות נתונים הקהקרקע, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים

כספיים במטבע ההצגה של התאגיד המדווח)

ירידות ערך שנרשמו נתונים הקשורים למצבה התכנוני של הקרקעבערך הקרקע

(מאוחד)

עלויות שהושקעו, לסוף התקופה(*)

תיאור מצב תכנוני נוכחי

שבהליכי אישור וניתכנתיאור מצב

עלות קרקע

תכנון, מימון ואחרות

ייעוד סה"כ נוכחי

זכויות בניה

ייעוד מתוכנן


תיאור התקדמות

הליך האישורים

האם בוצע מבחן ערך/

להשבת ירידת ערך?

ת וירידערך

שנרשמו בתקופת

הדוח במיליוני ש"ח

אלקטרה שם הפרויקט:

מחיר – בשדרה

למשתכן

הוגשה בקשה יח"ד 89 מגורים יח"ד 82 מגורים 56,561 842 55,719 31.12.17

לתוספת יח"ד

במסגרת הקלת

"שבס". טרם

התקבל היתר

בניה לפרויקט

לא

-

ישראל, רעננה מיקום הפרויקט:

2017 מועד רכישת הקרקע:

---- ---- מ"ר 400 מסחר 2018 משוערמועד התחלה

2021 מועד סיום משוער

חלק התאגיד

(האפקטיבי)(%)

%100

שיטת הצגה בדו"ח

המאוחד

מאוחד

3,755 שטח הקרקע (במ"ר)

.בדוחות הכספיים 11) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט ראו ביאור *(


61


קשורים לעלויות נתונים ההקרקע, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים

כספיים במטבע ההצגה של התאגיד המדווח)


(מאוחד)



שבהליכי אישור נוניתכתיאור מצב

עלות קרקע










ת וירידערך



אלקטרה שם הפרויקט:

שמואל בגבעת

הוגשה תב"ע יח"ד 114 מגורים יח"ד 100 מגורים 3,886 172 3,714 31.12.17

לתוספת יח"ד

ובקשה להיתר

חפירה ודיפון

לא

-

, שמואל גבעת מיקום הפרויקט:

ישראל


2018 משוערמועד התחלה

2021 מועד סיום משוער

גיד חלק התא


%100


המאוחד

מאוחד




62


נתונים הקשורים לעלויות פת הקרקע, ליום האחרון של תקו

הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים במטבע ההצגה של

התאגיד המדווח)


(מאוחד)



שבהליכי אישור תכנוניתיאור מצב

עלות קרקע










ת וירידערך



באור אלקטרה שם הפרויקט:

ים

328 -כ מגורים יח"ד 286 מגורים 14,207 52 14,155 31.12.17

יח"ד

הוגשו תכניות

להיתרים לוועדה

המקומית

לא

-

, עקיבא אור מיקום הפרויקט:

ישראל


2018 משוערמועד התחלה

בשלבים 2023 מועד סיום משוער

חלק התאגיד


%100

דו"ח שיטת הצגה ב

המאוחד

מאוחד




63

תקופת שם הפרויקט ומאפייניו הדיווח

נתונים הקשורים לעלויות הקרקע, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים

ההצגה של התאגיד במטבע )המדווח


(מאוחד)

עלויות שהושקעו, לסוף )*( התקופה


שבהליכי אישור תכנוניתיאור מצב

עלות קרקע




ד ייעו מתוכנן






ת וירידערך

שנרשמו בתקופת הדוח

במיליוני ש"ח

-Kalimanci שם הפרויקט:

Hills

5,000-כ מגורים 44,611 22,045 22,566 31.12.17

יח"ד

----

----

תב"ע מאושרת

. לכל הקרקע

התקבל היתר

יה והינו בנ

בתוקף

2020לספטמבר

ורנה, בולגריה מיקום הפרויקט: 3.5 כן

25,000 -כ מסחר 2008-6200 מועד רכישת הקרקע:

מ"ר

מועדי התחלה וסיום

משוערים

5,000-כ מגורים 46,931 22,045 24,886 31.12.16 לא ידוע

יח"ד

תב"ע מאושרת ---- ----

. לכל הקרקע

היתר התקבל

בניה והינו

בתוקף לינואר

2019 3 כן

חלק התאגיד


%100


המאוחד

25,000-כ מסחר מאוחד

מ"ר

מ"ר 000495, שטח הקרקע (במ"ר)

מתנודות שע"ח. ין היתר) השינויים בין השנים נובעים ב*(

.בדוחות הכספיים 17בר הפרויקט ראו ביאור לפרטים נוספים בד (**)


64

שם הפרויקט ומאפייניותקופת הדיווח


במטבע ההצגה של התאגיד המדווח)

ירידות ערך שנרשמו נתונים הקשורים למצבה התכנוני של הקרקע הקרקע (מאוחד) בערך

בתקופת הדוח

עלויות שהושקעו, לסוף :(*) התקופה


תיאור מצב תכנוני שבהליכי אישור

עלות קרקע

תכנון, בניה,

מימון ואחרות



נוכחיות

זכויות ייעוד בניה

מתוכננות


הליך ם האישורי



ירידת ערך/

ביטול ירידת ערך

שנרשמו במיליוני ש"ח

Botanic שם הפרויקט:

*)*(

מגורים 14,691 10,222 4,469 31.12.17

הסתיימה ---- ---- יח"ד 242בניית שלב א'

יח"ד 103של מתוכם נחתמו

חוזים. 77

היתר' ב שלב עד תקף בניה2021.

3.9 כן

ורנה, מיקום הפרויקט:

בולגריה


מגורים 19,589 10,163 9,426 31.12.16 2007 מועד התחלה

הסתיימה ---- ---- יח"ד 242בניית שלב א'

יח"ד 103של מתוכם נחתמו

חוזים. 77

היתר' ב שלב

עד תקף בניה

2021.

- כן

לא ידוע משוערמועד סיום

חלק התאגיד


%100

מאוחד שיטת הצגה בדו"ח המאוחד

מ"ר 18,907 שטח הקרקע (במ"ר)

י דירות שנמסרו וירידת ערך מלאי.(*) השינויים בין השנים נובעים בעיקר מתנודות שע"ח, מלא

.בדוחות הכספיים 11ביאור ר הפרויקט ראו ) לפרטים נוספים בדב*(*


65

(*) השינויים בין השנים נובעים בעיקר מתנודות שע"ח.

.בדוחות הכספיים 11ראו ביאור ) לפרטים נוספים בדבר הפרויקט *(*

שם הפרויקט ומאפייניותקופת

הדיווח


במטבע ההצגה של התאגיד המדווח)

נתונים הקשורים למצבה התכנוני של הקרקעירידות ערך שנרשמו

הקרקע (מאוחד)בערך

עלויות שהושקעו, לסוף (*) התקופה:


תיאור מצב תכנוני שבהליכי אישור

עלות קרקע



זכויות בניה נוכחיות

זכויות ייעודבניה

מתוכננות




להשבת רידת י

ערך?

ירידת ערך/ביטול ירידת ערך שנרשמו (במטבע הפעילות)

מגורים Pory )*(* 31.12.17 26,610 10,747 37,357 שם הפרויקט:

.תב"ע מאושרת ---- ---- מ"ר 6,800

חברת הפרויקט

פועלת להשגת

היתר בנייה

והסדרת חיבור

.לתשתיות

- כן

ורשה, פולין מיקום הפרויקט:

מ"ר 1,200 מסחר 2007 מועד רכישת הקרקע:

מועדי התחלה וסיום

משוערים

מגורים 34,627 10,202 24,425 31.12.16 לא ידוע

תב"ע מאושרת ---- ---- מ"ר 6,800

תכניות הוכנו

מפורטות לניצול

זכויות הבניה

"ע לתבבהתאם

המאושרת.

- כן

חלק התאגיד


%100


המאוחד

מ"ר 1,200 מסחר מאוחד

מ"ר 19,938 שטח הקרקע (במ"ר)


66

8. פרויקטים בביצוע2.א

שם הפרויקט ויומאפיינ

תקופת הדיווח

נתונים הקשורים לעלויות הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים במטבעות הפעילות)

נתונים הקשורים לתקבולי הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים במטבעות הפעילות)

נתונים הקשורים למי של לרווח הגו

הפרויקט, ליום האחרון של תקופת

הדיווח (מאוחד) (במטבע הפעילות)

תחזית עדכנית של עלויות כוללות של הפרויקט (מתחילתו ועד סיומו הצפוי) לסוף התקופה:

(אלפי ש"ח)

עלויות שהושקעו בפועל ושטרם הושקעו לסוף התקופה: (אלפי ש"ח)

כמות יח"ד/ שטח

שנחתמו לגביהן הסכמי

כירהמ

תמורה כוללת בחוזי מכירה

מחייבים שנחתמו

תמורה כוללת צפויה (לרבות מחוזים שטרם נחתמו)

מחיר ממוצע למ"ר בפועל

בתקופה השוטפת

מחיר ממוצע למ"ר לפיו

חושבה התמורה הכוללת הצפויה

מקדמות שנתקבלו

ליום האחרון

של התקופה

סה"כ רווח גולמי צפוי

מתוכו, רווח

(הפסד)

י גולמשהוכר בדוח רווח והפסד

עלות קרקע והיטלים

עלות (*) בניה

עלויות אחרות

סה"כ השקעה כוללת

בפרויקט (צפויה)

עלויות שהושקעו

בפועל במצטבר

עלויות שטרם הושקעו

שיעור השלמה כספי

שם הפרויקט

אלקטרה על הים

2017 70,963 109,203 32,990 213,156 111,865 101,291 %52

יח"ד 101 201,385 224,459 21 20.8 68,301

62,037 11,300 מיקום הפרויקט

בת ים, מ"ר 931 ישראל

מסחר ותעסוקה

21,725 44,225 - 11.4 7,531 מועד

תחילת הפרויקט

אוגוסט2016

מועד סיום 2020 משוער

2016 67,302 110,479 32,210 209,991 70,309 139,682 33%

12,129 19.9 19.2 211,740 169,907 יח"ד 88

50,204 -

סה"כ מ"ר או יח"ד בפרויקט

יח"ד 106

3,990 –ו מ"ר

מסחר ותעסוקה

"ר מ 931 מסחר ותעסוקה

20,115 455,84 5.21 1.21 -

.נתונים כספיים מוצגים באלפי ש"ח, ללא מע"מ 8


67

.כולל אגרות והיטלי בניה(*)

–ם הפרויקט ומאפיינו . חלק 100%נתונים לפי

גיד בחברת הפרויקט התא(עסקה משותפת 50%

באיחוד יחסי)


נתונים הקשורים לעלויות הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים במטבעות הפעילות)

נתונים הקשורים לתקבולי הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח פיים במטבעות הפעילות)(על בסיס מאוחד) (נתונים כס

נתונים הקשורים לרווח הגולמי של הפרויקט, ליום

האחרון של תקופת הדיווח (מאוחד) (במטבע הפעילות)


(אלפי ש"ח)

עלויות שהושקעו בפועל ושטרם אלפי הושקעו לסוף התקופה: (

ש"ח)


שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה




מחיר ממוצע למ"ר בפועל בתקופ

ה השוט פת





של התקופה



(הפסד)

גולמי שהוכר בדוח רווח והפסד


עלויות עלות בניה אחרות







אכזיב שם הפרויקט

2017 247,526 4,48648 111,860 843,872 175,037 668,835 %21 יח"ד 269 310,296 956,567 11.42 11.48 140,142 82,691 17,216 מיקום הפרויקט

, נהריה ישראל

מועד תחילת הפרויקט

דצמבר 2016


2021 בשלבים

- 93,804 25,679 9.52 10.74 945,944 311,402 יח"ד 256 4% 802,556 32,898 835,454 117,923 477,418 240,113 2016


יח"ד 745

נכון למועד הדוח. בשיווק הנמצאים'+ב' אשלבים עבור *


68

שם הפרויקט ומאפיינו


של תקופת הדיווח (על בסיס נתונים הקשורים לעלויות הפרויקט, ליום האחרון מאוחד) (נתונים כספיים במטבעות הפעילות)



האחרון של תקופת הדיווח (מאוחד)

הפעילות)(במטבע


(אלפי ש"ח)

עלויות שהושקעו בפועל ושטרם הושקעו לסוף התקופה: (אלפי

ש"ח)





תמורה כוללת יה צפו

(לרבות מחוזים שטרם נחתמו)


ה השוט פת





של התקופה



(הפסד)



ויות על עלות בניה אחרות







שם הפרויקטאלקטרה בשדרה

2017 82,165 80,925 24,747 187,837 102,751 85,086 %54.7

יח"ד 44 88,994 204,032 19.4 19.4 29,610

31,277 2,045

ום מיק הפרויקט

רעננה, ישראל

מועד תחילת 2017 הפרויקט

"ר מ 900 - 11.6 - 10,464 - מסחר

מועד סיום 2019 משוער


-ו"ד יח 94"ר מ 900

מסחר


69

תקופת שם הפרויקט ומאפיינו הדיווח

הקשורים לעלויות הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס נתונים מאוחד) (נתונים כספיים במטבעות הפעילות)



אחרון של תקופת ההדיווח (מאוחד) (במטבע הפעילות)


(אלפי ש"ח)


ש"ח)



תמורה כוללת בחוזי

מכירה מחייבים שנחתמו



ה השוט פת





של התקופה



(הפסד)

גולמי שהוכר בדוח רווח דוהפס


עלויות עלות בניה אחרות







שם הפרויקטאלקטרה מול הנוף

2017

120,340

149,611

31,943

301,894

82,308

219,586

27%

יח"ד 130

168,327

331,006

11

11.7

61,364

24,768

נתוני שלב א' בלבד

10,240

נתוני שלב א' בלבד

מיקום הפרויקט

, רמלה ישראל

מועד תחילת 2017ינואר הפרויקט


2020 בשלבים

סה"כ מ"ר או יח"ד

רויקטבפ יח"ד 252


70

:*)*( (כל הסכומים באלפי ש"ח) חברות כלולותידי פרויקטים המוחזקים על מידע בדבר .ב

קרקע. עתודות 1.ב

שם הפרויקט ומאפייניו

)100%(נתונים לפי

50%חלק התאגיד


נתונים הקשורים לעלויות הקרקע, ליום האחרון של

נתונים תקופת הדיווח (כספיים במטבע ההצגה של

)התאגיד המדווח

(***) נתונים הקשורים למצבה התכנוני של הקרקעירידות ערך שנרשמו בערך

הקרקע (מאוחד)

עלויות שהושקעו לסוף (*)התקופה


(במ"ר)

תיאור מצב תכנוני

שבהליכי אישור (במ"ר)

האם בוצע מבחן לירידת ערך/להשבת ירידת ערך?

ת ערך וירידשנרשמו בתקופת הדוח

עלות קרקע


יעוד סה"כנוכחי

זכויות בניה עילי

נוכחיות

יעוד מתוכנן

זכויות בניה עילי

נוכחיות

תיאור התקדמות הליך האישורים

Planetograd31.12.17 151,360 332,222 483,582 :שם הפרויקט

תיאור בדברלפירוט 1,400,000 ריםמגו -- --

, האישורים הליך התקדמות

לדוחות) 3ד' (12ראה ביאור

הכספיים

- כן

מיקום

:הפרויקטסנט

,פטרסבורג

רוסיה

-- -- 150,000 מסחר

מועד רכישת

הקרקע2007

חלק התאגיד

(האפקטיבי)

התקבל היתר בניה לשלב א' 1,460,000 מגורים -- -- 477,925 306,994 170,931 31.12.16 50%

הכולל זכויות בניה 57למגרש

מ"ר למגורים. 60,000 -לכ

יח"ד 1,500 -החל שיווק של כ

מ"ר) 55,000 -(המהווים כ

מ"ר של מסחר. 750ובנוסף

- כן

שיטת הצגה

בדו"ח המאוחד -- -- שווי מאזני

150,000 מסחר

שטח הקרקע

(במ"ר)

2,339,000

מתנודות שערי חליפין. ,היתר ןיב ,נובעים השנים בין השינויים(*)

לדוחות הכספיים. 'ד12(**) חברה כלולה המחזיקה בפרויקט התקשרה בעסקת תמורות למכירת מלא זכויות הבניה הרוויה למגורים. לפרטים נוספים ראו ביאור

.הכספיים לדוחות )3( ד'12 ביאור אהר, יםמשפטי ליכיםה בדבר לפירוט(***)

בדוחות הכספיים. 12לפרטים נוספים בדבר חברות כלולות ראו ביאור (****)


71

על בסיס מאוחד) ,ליום האחרון של תקופת הדיווח(נתונים . פרויקטים בביצוע2ב.

שם הפרויקט נתונים –ומאפיינו

. חלק 100%לפי עסקה התאגיד ב

25% משותפתה 9)(חברה כלולה


נתונים הקשורים לתקבולי הפרויקט (נתונים כספיים במטבעות הפעילות) נתונים הקשורים לעלויות הפרויקט (נתונים כספיים במטבעות הפעילות)

נתונים הקשורים לרווח הגולמי של הפרויקט (במטבע

הפעילות)

תחזית עדכנית של עלויות כוללות של הפרויקט ומו הצפוי) לסוף התקופה: (מתחילתו ועד סי

(אלפי ש"ח)


ש"ח)

כמות יח"ד/ שטח שנחתמו לגביהן הסכמי

מכירה




מחיר ממוצע למ"ר בפועל

בתקופה השוטפת

ר מחיממוצע

למ"ר לפיו חושבה

התמורה הכוללת 10 הצפויה



של התקופה

סה"כ רווח גולמי

11צפוי


(הפסד)

גולמי שהוכר בדוח רווח 12והפסד


13

עלות 14בניה

עלויות 15אחרות



עלויות שהושקעו ל בפוע

16במצטבר



שם הפרויקט

מידטאון

2017 569,145 1,264,399 185,113 2,018,657 932,250,1 86,407 %96

יח"ד 133

מ"ר) 26,131( 763,177 799,381 - 29.2 593,427

909,351 508,158 מיקום הפרויקט

תל , אביב ישראל

מ"ר 212,74שרדים מ

(כולל חניות)971,893 996,760 - 17 11.6 676,072

מועד תחילת הפרויקט

מרץ2013

- 30.94 - 18 556,927 - מסחר

- 120 20 - 1962,640 - חניות מסחר


מרץ2018

2016 666,569 061,219,1 172,145 1,960,872 1,624,029 336,843 %83

יח"ד 433

מ"ר) 26,198( 740,031 774,511 - 28.3 484,650

429,965 411,128

מ"ר 212,74משרדים

(כולל חניות)971,893 996,760 - 11.6 676,072


31,547 מ"ר

- 30.94 - 556,927 - מסחר

- 120 - 62,640 - חניות מסחר

בדוחות 'ד12 ראו ביאור לפרטים נוספים .%25 -ל בפרויקט החברה של חלקה גדל העסקה השלמת לאחר בו באופן, במידטאון"ן דלנ אלקטרה של חזקותיהה מלוא את החברה רכשה במסגרתה עסקה הושלמה 7.3.2017 ביום 9

.הכספיים דירה ומיקומה. כנ"ל לגבי משרדים.פי סוג ה הנתונים מייצגים מחיר ממוצע למ"ר דירות ומחיר ממוצע למ"ר משרדים, על פי העניין. חשוב לציין כי קיימת שונות בין מחיר למ"ר דירות על 10 .ללא היוון עלויות מימון על ההון העצמי 11 יג' בדוחות הכספיים.2כמפורט בביאור 15IFRSהרווח בפרויקט הוכר בהתאם להוראות תקן 12 ל התחייבות הרכישה. הקרקע בדוחות הכספיים מוצגת בניכוי הפחתה לשווי הוגן שעלות מיליון ש"ח. 075 -עלות הקרקע הסתכמה לסך של כ 13 .בניה והיטלי אגרות כולל 14 .בדוח רווח והפסד על בסיס שוטף מוכריםאלפי ש"ח אשר 26,638 -לא כולל תקציב הוצאות שיווק והנהלה וכלליות בסך של כ 15 .שוטף אלפי ש"ח אשר הוכרו בדוח רווח והפסד על בסיס 28,967בסך וכלליותלא כולל הוצאות שיווק והנהלה 16 .חניות כולל לא, בלבד משרדים"ר למ ממוצע מחיר 17 "ר.מ 00091, בגין 18 חניות. 522 עבור תמורה 19 כל החניות.מייצג מחיר ממוצע למ"ר חניה. תמהיל החניות מורכב משלושה סוגי חניות: רגילה, כפולה וטורית, ועל כן מחיר למ"ר נקבע על פי תמהיל בין 20


72

על בסיס מאוחד) ,ליום האחרון של תקופת הדיווח(נתונים שהקמתם הסתיימה ומכירתם טרם הושלמה במלואה . פרויקטים 3ב.

–שם הפרויקט ומאפיינו . חלק 100%נתונים לפי

התאגיד בחברת הפרויקט (חברה כלולה) 33.3%

–פרויקט פינוי בינוי 447יח"ד והקמת 154הריסת

יח"ד ליזם. 293יח"ד מתוכם


נתונים הקשורים לעלויות

הפרויקט, ליום

האחרון של


(על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים

במטבעות הפעילות)


נתונים הקשורים רווח הגולמי של ל

הפרויקט, ליום האחרון של תקופת

הדיווח (מאוחד) (במטבע הפעילות)

עלות המלאי

המיוחסת ליח"ד שנותרו במלאי (אלפי ):ש"ח

צפויות הכנסות שנחתמו בפרויקט, לפי תקופות: מספר חוזי מכירה במלאי מדירות

ממוצע למ"ר בפועל בתקופה השוטפתמכירה מחיר

מחיר ממוצע למ"ר לפיו חושב צפי

ההכנסות של המלאי הבלתי

מכור


מדירות במלאי


(הפסד)


מתוםהתקופ

עד ה סמוך למועד הדוח

4רבעון לשנת 2017




מתום התקופה עד סמוך למועד הדוח





גרין פארק שם הפרויקט

2017 42,808 - 2 - 1 4 24,954 - 30 - 23.7 25.1 26.1 54,871 51,481

מיקום הפרויקט

נווה שרת, תל אביב

מועד תחילת 2014ינואר הפרויקט

מועד סיום הפרויקט

רבעון 2017 שלישי

סה"כ מ"ר או שנותרו יח"ד

במלאי

יח"ד 447מתוכם

דירות יזם יח"ד 293

73


לקוחות .47

יחידות המגורים אותן מציעה הקבוצה למכירה מיועדות ללקוחות פרטיים. שטחי משרדים ומסחר .47.1

ללקוחות עסקיים. נכון למועד פרסום הדוח משווקת בעיקר למכירה מיועדיםאותם מציעה הקבוצה

ים,-"אכזיב" בנהריה, "אלקטרה על הים" בבת ים הבאים:דירות בפרויקט בין היתר, הקבוצה,

-בתל Midtownמסחר ודירות בפרויקט "אלקטרה בשדרה" ברעננה, "אלקטרה מול הנוף" ברמלה,

" בוורנה בבולגריה.Botanic"-וכן דירות בפרויקט ה אביב-ק" בתל"גרין פאראביב, דירות בפרויקט

., ליחידים ולקבוצות רכישהנמכרות לחברות יזמיות זכויות בקרקעו קרקעות .47.2

ומעלה 10%במגזר זה, לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד ואין לה לקוח שתרומתו להכנסות הינה .47.3


פרטיים הרוכשים דירות מבוצעת באמצעות חוזי מכר, כאשר התמורה בגין ההתקשרות עם לקוחות .47.4

הרכישה לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה. תנאי התשלום משתנים מלקוח

ללקוח ובכל מקרה משולמת כל התמורה עד למועד מסירת הדירה. ההתקשרות עם לקוחות עסקיים

צעת כשלרוב נקנה הנכס לצורך השכרתו כנכס מניב או לצורך מכירתו. בפרויקטים שאינם למגורים מבו

תנאי התשלום משתנים מלקוח ללקוח ובכל מקרה משולמת כל התמורה עד למועד מסירת החזקה

בנכס ללקוח.

שיווק .48

מחלקת מכירות ושיווק המועסקים ישירות באלקטרה השקעות, אנשי נעשה באמצעות היזמי שיווק במגזר

, וכן באמצעות מתווכי נדל"ן יםפרויקטרים באמצעות מחלקות שיווק ומכירות של השותפים בובחלק מהמק

אין לקבוצה תלות בצינורות השיווק שלה. חיצוניים.

תחרות .49

תחום הבניה היזמית למגורים, משרדים ומסחר מאופיין בתחרות גבוהה. בכל המדינות בהן הקבוצה פועלת,

ת ובבניה בהיקפים שונים, החל ביזמים קטנים המבצעים פרויקטים פועלים גופים רבים העוסקים ביזמו

קטנים יחסית וכלה בחברות גדולות אשר מבצעות בו זמנית מספר פרויקטים הכוללים אלפי מ"ר של משרדים

ואלפי יחידות דיור והינן בעלות מאגר קרקעות גדול. עיקר התחרות הוא בין פרויקטים המצויים בסמיכות

לזה, אולם בפרויקטים בסדרי גודל בהם החברה מעורבת, גם לפרויקטים באזורים אחרים ישנה גיאוגרפית זה

השפעה תחרותית. בנוסף, באזורים בנויים קיימת תחרות מול היצע יד שנייה. התחרות הינה בתחום איתור

הקרקעות, מחירי הרכישה, תנאי המימון והמפרט הטכני.

מצעות הקפדה על בניה איכותית, איכות השירות, אמינות הקבלן עם התחרות בתחום, בא מתמודדתהקבוצה

רת המיצוב והמיתוג של באמצעות בחינה וייעול של ערוצי השיווק ושמי המבצע, זהות הבנק המממן,

הפרויקטים.

.חלקה של החברה בתחום איננו משמעותי


סעיף ץ ובחו"ל. לפרטים נוספים ראו עובדים באר 18 -כהחברה וחברות מאוחדות בקבוצה מעסיקות במגזר

.להלן (הון אנושי) 60

74



חומרי גלם .51.1

נכון למועד הדוח, החברה אינה מחזיקה בחומרי גלם לצורך פעילותה במגזר.

ספקים והתקשרויות עם ספקים .51.2

סקים הרגיל, בהסכמים עם קבלנים לצורך השקעות נוהגת להתקשר, במהלך הע אלקטרה .51.2.1

ביצוע עבודות בפרויקטים אותם היא יוזמת. ההתקשרות כוללת התקשרות לביצוע עבודות

, בעצמה או באמצעות הקבלן אלקטרה השקעותכן, מתקשרת -פיתוח ותשתית בניה וגמר. כמו

ני חשמל, מים, הראשי, עם ספקי שירותים הנדסיים, דוגמת מתכננים, מפקחים ויועצים לעניי

וכיו"ב. מכניות-ומערכות אלקטרוביוב, כבישים

להעדיף התקשרות לביצוע עבודות בניה על בסיס הינה מדיניות הקבוצה במסגרת המגזר, .51.2.2

פאושלי (הסכם בו מתחייב הקבלן לבנות את הפרויקט כולו עד לגמר, בתמורה לסכום קבוע

בתקופת הליקויים בתקופת הפרויקט ומראש). במסגרת ההסכם, הקבלן מתחייב לתקן את כל

לשאת במלוא האחריות לתיקונים גם בתקופת הבדק. לרוב, מחירי הבניה על , וכןהאחריות

ות הבניה, ובחו"ל למטבע הפעילות.תשוממדד בסיס פאושלי יוצמדו בישראל לשינויים ב

ייה, לרוב, מתקשרת אלקטרה השקעות עם אלקטרה בנ לקבוצה אין ספק עיקרי במגזר זה. .51.2.3

חברה בת של החברה, כקבלן ראשי בפרויקטים בישראל.


כפופה להוראות , משרדים ומסחר, פעילות הבניה למגוריםבישראל בתחום הנדל"ן – רלוונטית חקיקה .52.1

ניה, , חוקי המכר, חוקי התכנון והב1973-(חלק כללי), תשל"ג החוזיםחוק חקיקה כגון חוקי המקרקעין,

מינהל, תוכניות מתאר שונות, דרישות ה, החלטות ונהלי 1960-, תש"ךמקרקעי ישראל רשותחוק

, דרישות של רשויות מקומיות, תקני בנייה ותווי תקן בקשר עם אופי חוקיות בתחום איכות הסביבה

.ועוד הבנייה, איכות החומרים ובטיחותם

כללי יני הבטיחות השונים ובכללם, לדוגמה, הקבוצה מקפידה לעמוד בדרישות ד –בטיחות בעבודה .52.2

הדרישות בנושא בדיקות מערכות , 1970-הבטיחות על־פי פקודת הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל

, 1988-כריזה והדרישות בתקנות הבטיחות בעבודה (עבודות בניה), התשמ"ח ומערכותגילוי וכיבוי אש

". כמו כן, הקבוצה משקיעה משאבים בניה שת "מבצעבנושא מינוי מנהל עבודה כל אימת שהחברה משמ

תקן ניהול בטיחות וגהות – 18001לצורך עמידה בדרישות תקני בטיחות וולונטריים (דוגמת ת"י

בקבוצה קיימת מחלקת בטיחות המעסיקה ממוני בטיחות ומפקחים.בעבודה).

ק המהנדסים והאדריכלים, בנוסף, חלים על החברה, בין היתר, החוקים להלן והתקנות מכוחם: חו .52.3

, פקודת הנזיקין (נוסח חדש), פקודת 1972-, חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב1958-תשי"ח

.1970-הבטיחות בעבודה (נוסח חדש), תש"ל


.בדוחות הכספיים 'א11 ראו ביאור – לפירוט הסכמים מהותיים והתקשרויות הנוגעים למגזר

75

זכיינותמגזר : .ה3פרק

מגזר זכיינות .ה

ידע כללי על תחום הפעילותמ .54


.לעיל 2.5 ראו סעיף


עם חברה חברה משותפת של חברת הבת ההצעה של קיבלה חברה בת של החברה הודעה כי בשנת הדוח

שלב המכרז השני במסגרת מכרז נבחרה כהצעה אחת מבין שתי ההצעות הטובות ביותר העולות לנוספת

.למימון, תכנון, הקמה, תפעול ואחזקה של קריית התקשוב של צה"ל בנגב


להערכת החברה גורמי ההצלחה הקריטיים לתחום זה הינם:

גורם אשר מושפע באופן ישיר ממצב ,זמינות מכרזים וזיכיונות בשווקים בהם פועלת החברה .54.3.1

ות תקציבית קיימת.השוק וממדיני

איתנות פיננסית של הזכיין ויכולת גיוס משאבים כספיים לרבות מימון ארוך טווח לטובת .54.3.2

ביצוע הפרויקטים בתחום.

נרחב בתחומי ההנדסה והפיננסים (בדגש על התמחות בתחום ומוניטין ידע ,מקצוענות, ניסיון .54.3.3

זכיינות).שיטת המימון המקובלת לפרויקטי ה, שהינProject Finance-ה

, ביצוע ותפעול של פרויקטי זכיינות באופן יעיל ובאמצעות כוח אדם ניהולי מתאים יכולת תכנון .54.3.4

ובעל ניסיון בתחום.



.יכולת הוכחת איתנות פיננסית המהווה תנאי סף להתמודדות במרבית פרויקטי הזכיינות .א

בהתאם לתנאי הסף צוע פרויקטים מורכבים בהיקף רחביכולת הוכחת ניסיון בבי .ב

.הרלוונטיים

יכולת הקצאת זמן ומשאבים בהיקף נרחב של כוח אדם בכיר בהתמודדות ובפיתוח .ג

הזיכיונות.

בהיקף גדול נדרשים המתמודדים בתחוםמנת להתמודד במכרזים על –סיווג קבלני גבוה .ד

לבעלי ניסיון מוכח בפרויקטים בהיקפים רק ת, המוענקמהמתאיבדרגה להיות בעלי סיווג

.גדולים

76



התחייבויות ארוכות טווח מול הגורם המזמין בפרויקטים בתחום לרבות התקשרויות .א

ארוכות טווח במערכת של מסגרת הסכמים עם קבלני ההקמה והתפעול.

התחייבויות ארוכות טווח מול גופים מממנים. .ב

לקוחות .55

או באמצעות רישיונות תחום זה הינם לרוב גופים מהמגזר הממשלתי והציבורימזמיני הפרויקטים ב

. פעילות החברה בתחום זה הינה בישראל בלבד. לחברה אין לקוח שסך המפוקחים על ידי גורמים אלו

בפרויקטים זכיינים ההכנסות מתקבלות ישירות מסך הכנסות החברה. 10%ההכנסות ממנו עולות על

הפרויקט, ובנוסף ישנה התחייבות של המזמין להבטחת הכנסה מינימאלית לזכיין מהמשתמשים בתשתית

.ובחלק מהפרויקטים ההכנסות מתקבלות ישירות לזכיין מהגוף המזמין(רשת ביטחון)

תחרות .56

, להשקעות בע"מ ישראל להערכת החברה המתחרים העיקריים הפועלים בתחום בישראל הינם: אפריקה

.נכסים בע"מ ואשטרום אחזקות בע"מ , מנרבהנדסה ותעשיה בע"מ יר, שפבע"מ שיכון ובינוי

החברות המתמודדות על מכרזים ופרויקטים בתחום הינן חברות בעלות איתנות פיננסית ובעלות יכולות

מוכחות בתחום ההנדסי/מקצועי נשוא המכרז כמו גם בעלות ניסיון בניהול פרויקטים מורכבים. הפרויקטים

כן -ועלוהבנייה הציבורית מתמודדת החברה הינם בעיקר פרויקטים בתחום התשתיות והמכרזים עליהם

.לא ניתן להעריך את חלקה של החברה בתחום מרבית מתחרותיה הינן חברות מתחום זה.


60. לפרטים נוספים ראו סעיף ישירים עובדים ארבעה החברה וחברות מאוחדות בקבוצה מעסיקות במגזר

.ןלהל(הון אנושי)

77


סכמים מהותייםה .58

ריכוז התקשרויות במסגרת הסכמי זכיינות:להלן .58.1

-"חשכתהא לחוק ניירות ערך, 32"מידע צופה פני עתיד", כהגדרתו בסעיף מהוויםההקמה ומשך התפעול הנתונים בדבר עלות ההקמה, עלות התפעול, תקופת כי , יובהרבהתחשב בניסיון העבר שלה והידע שנצבר לה בנושא, הערכות שונות ביחס הקבוצהה בתאריך הדוח, הערכות קבוצהקיימת בידי ה האינפורמציהמבוססים על ה, 1968

צה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות בהם פועלת הקבו השווקיםלמצב רישיונות בשל גורמים שאינם תלויים בחברה, כגון, בין היתר, מנגנוני הצמדה ותמחור, קבלת היתרים ו שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר

להלן. 69מפורטים בסעיף הולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם ושינוי דרישות ממזמין העבודה

ווי המאזני נלקחה יתרת ההשקעה בחברה.בחברות המטופלות לפי שיטת הש 21 להלן. 58.2.1ראה סעיף נוספיםלפרטים 22 להלן. 58.2.2לפרטים נוספים ראה סעיף 23 להלן. 58.2.3לפרטים נוספים ראה סעיף 24 שנים נוספות. 3 -הנתונים מתייחסים להקמה של המט"ש החדש ותפעול של המט"ש הישן והחדש וכוללים אופציית הארכה שבידי החברה ל 25

סוג פרויקט פרויקט


SPC-ב(%)


EPC-ב(%)


O&M-ב(%)

השלב שבו מצוי הפרויקט

השקעהבספרים

SPC (במיליוני

21ש"ח)

עלות הקמה

מוערכת (במיליוני

ש"ח)

עלות הפעלה מוערכת

(במיליוני ש"ח)

תקופת הקמה

(בחודשים)

תקופת הפעלה (בשנים)

מספר הביאור בדוחות

הכספיים

1ה'21.521 44 46.72,0503,500 תפעול BOT14.33021.5 22עיר הבה"דיםמעלה –אגירה שאובה

4ה'21 20 51 750 1,670 103.1 מההק BOO 25.5 50 50 23גלבוע

BOT 100 100 100 24מעונות סטודנטים בר אילן/ הקמה תפעול

41.8 300 200 39 שנים 24 11 -ו

חודשים 5ב'27

/ הקמה BOT 33.3 33.3 33.3 איזור הנגב –חלוקת גז 3ה'21 20 60 66 192 2.9 תפעול

2ה'2021 60 0.78433הקמהBOT 33.333.333.3איזור הדרום –חלוקת גז א'16 18 62 175 170 106.7 תפעול BOT 100 100 100 25מט"ש "מי נתניה"

ג'2016 36 10.63542.5תפעולBOT 100100100מט"ש דימונה

ב'2016 18 14.716.535תפעולBOT 100100100מט"ש ערד

78


:העיקריים במגזר יקטיםפרוה לושתלהלן פרטים נוספים על ש .58.2

עיר הבה"דים .58.2.1

:סיכונים ייחודיים

ה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני החבר –סיכוני הקמה .א

ם אכלוס העיר (נכון למועד הדוח, הושל ההקמה בפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים

קיים סיכון מחירי ,). בנוסףturn-key, טיב ביצוע וחריגה בעלויות ההקמה (הסכם במלואו)

ן מדדי המחירים, אך בפועל סל תשומות ההקמה תשומות הביצוע. המזמינה נושאת אמנם בסיכו

.אינו זהה להרכב המדד והקבלן נושא בסיכון השיורי

החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בחברת ההפעלה של הפרויקט. –סיכוני הפעלה ותחזוקה .ב

), חריגה SLAסיכוני ההפעלה והתחזוקה כוללים: עמידה בהסכם איכות השירות מול המזמינה (

).turn-keyת ההפעלה (הסכם בעלויו

מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מהמזמינה (משרד הביטחון) וכולל את התשלומים

:הבאים

אבני דרך במסירה החלקית של הפרויקט ובסיום ההקמה. בשלוששולם ש –מענק הקמה .א

חודשי -של הפרויקט על בסיס דוהראשונה תשלום קבוע הוני המשולם החל מתקופת ההפעלה .ב

עד תום תקופת הזיכיון. ומיועד להחזר עלות ההקמה של הפרויקט.

חודשי עד תום -תשלום קבוע תפעולי המשולם החל מתקופת ההפעלה של הפרויקט על בסיס דו .ג

תקופת הזיכיון ומיועד לכסות את עלויות התפעול הקבועות של הפרויקט.

עדים ושוהים יומית בפרויקט. בגין כמות סוהחל מתקופת ההפעלה הראשונה תשלום משתנה .ד

משולם על בסיס דו חודשי ומיועד לכסות את עלויות התפעול המשתנה של הפרויקט.

המיועדים להגן על החברה משינויים בריבית הבסיס בפרויקט. –תשלומי התאמה .ה

מימון ספציפי

לדוחות הכספיים. 1ה'12ביאור ראו

שאובה גלבוע אגירה .58.2.2


החברה נושאת בסיכון בכובעה כשותפה בקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני -קמה סיכון ה .א

ההקמה בפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים, עמידה במבחני הקבלה והשגת הביצועים

), turn-keyהמובטחים של תחנת הכוח (כגון הספק ונצילות), וחריגה בעלויות ההקמה (הסכם

, מאחרקיים סיכון מט"ח ,קרקעיות. בנוסף-ות התתסיכון הרכב הקרקע בביצוע העבוד

התשלום מורכב אמנם מאותם המטבעות מהם מורכב גם מבנה העלויות של הקבלן אך החלק ש

להרכב ההכנסות והקבלן נושא בסיכון השיורי. ההיחסי של כל מטבע אינו זה

79


ות בחברה החברה נושאת בסיכון באופן חלקי בכובעה כבעלת מני –סיכון הפעלה ותחזוקה .ב

היזמית של הפרויקט (הזכיין). את ההפעלה והאחזקה מבצע קבלן מומחה בתחום על בסיס

זאת, חשיפתו של הקבלן לעלויות ביצוע תחזוקה מוגבלת בסכום . יחד עםlump-sumהסכם

שמעליו נושא בסיכון הזכיין.

ללים את מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו ממנהל המערכת בחברת החשמל, הכו

:התשלומים הבאים

תשלום תעריף קבוע (וצמוד מדד) בעבור כל שעה בה תחנת הכוח זמינה ליצור –תשלום זמינות .א

שנים ומיועד להחזר עלויות 20חשמל. ישולם על בסיס חודשי החל מסיום הקמת הפרויקט במשך

ההקמה של הפרויקט ועלויות התפעול הקבועות של תחנת הכוח.

י הפלת מים יד עלתשלום משתנה על בסיס כמות החשמל שתייצר התחנה –תשלום אנרגיה .ב

מהמאגר העליון למאגר התחתון בהוראת מנהל המערכת בחברת החשמל. ישולם על בסיס חודשי

ומיועד להחזר עלויות שאיבת המים מהמאגר התחתון למאגר העליון.

תחנת הכוח בהוראת תשלום משתנה על בסיס מספר ההתנעות לפעולה של –ם התנעות ותשל .ג

מנהל המערכת בחברת החשמל. ישולם על בסיס חודשי, מיועד לכסות את עלויות התחזוקה

העודפות כתוצאה משחיקה מוגברת של ציוד תחנת הכוח עקב הפסקה והפעלה.

מימון ספציפי לפרויקט

.לדוחות הכספיים 4ה'12ביאור ראו

מעונות הסטודנטים בבר אילן .58.2.3


החברה נושאת בסיכון בכובעה כקבלן ההקמה של הפרויקט. סיכוני ההקמה –סיכוני הקמה .א

). turn-keyבפרויקט כוללים: עמידה בלוחות זמנים, טיב ביצוע, וחריגה בעלויות ההקמה (הסכם

בנוסף קיים סיכון מחירי תשומות הביצוע. המזמינה נושאת אמנם בסיכון מדדי המחירים, אך

בסיכון השיורי. תנושא חברהות ההקמה אינו זהה להרכב המדד והבפועל סל תשומ

החברה נושאת בסיכון בכובעה כחברת ההפעלה של הפרויקט. סיכוני –סיכוני הפעלה ותחזוקה .ב

שיעור התפוסה של החדרים, גביית שכ"ד, השכרת שטחי מסחר ההפעלה והתחזוקה כוללים:

), חריגה בעלויות ההפעלה (הסכם SLAמינה (עמידה בהסכם איכות השירות מול המזוחניונים,

turn-key.(

וכולל את שוכרים (מעונות, שטחי מסחר וחניונים) מודל ההכנסות מבוסס על תשלומים שיתקבלו מה

:התשלומים הבאים

בסיום ההקמה.שישולם –מענק הקמה .א

עד ומיודמי שכירות חודשיים מהסטודנטים, משוכרי השטחים המסחריים ומתפעול החניון .ב

., לתשלום שנתי לאוניברסיטה ולתשלום לחברת ההפעלהלהחזר עלות ההקמה של הפרויקט

מימון ספציפי

.לדוחות הכספיים 5ב'27ראו ביאור

80


תיאור עסקי התאגיד בכללותו :4פרק

רכוש קבוע ומיתקנים .59

1,810-כ גן, בשטח של-ברמת אמות אטריוםהראשית של החברה ממוקמת במשרדים שכורים במגדל ההנהלה

"ר.מ

וחלקם מוחזקים בשכירות רובםאשר ,בנוסף, פעילות הקבוצה מתבצעת במספר מבנים שונים בישראל ובחו"ל

.בעלותב

.דוחות הכספייםב 14ביאור לפרטים נוספים בדבר הרכוש הקבוע של הקבוצה ראו


להלן תרשים המתאר את המבנה הארגוני של הקבוצה: .60.1

דירקטוריון

ל"מנכ

תחומי פעילות משפטיתמסחרי ופיתוח עסקי

פרויקטים למבנים שירות ואחזקהותשתיות בישראל

ן "פיתוח והקמה של נדלבייזום

פרויקטים למבנים ל"ותשתיות בחו

זכיינות

תפעול ובקרהמשאבי אנוש ומנהלכספים

מבקר פנים

81


ט מספר העובדים לפי חתך של מגזרי פעילות:להלן פירו .60.2

מספר חלוקה

עובדים

91 מטה החברה

2,044 פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל

232 פרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל (*)

5,325 אחזקהושירות

18 פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום

4 זכיינות

(*) 7,714 סה"כ

.ובדים בניגריהע 1,047(*) לא כולל סך של

המשמשים לפעילות הקבוצה כדלקמן: האנושי של הקבוצה מורכב מארבעה דרגים מרכזייםההון .60.3

מנהלי המטה הראשי של החברה, המספקים שירותי ניהול לכל החברות –הנהלה בכירה .60.3.1

חלוקה כדלקמן: ניהול כספים, שיווק ופיתוח עסקי, תפעול ובקרה, משאבי אנוש פי־עלבקבוצה

בקבוצה. החברותל וייעוץ משפטי פנימי, וכן הנהלות ומינה

מנהלי פרויקטים, מהנדסים וטכנאים. – עובדים מקצועיים .60.3.2

הכוללים בין היתר, עובדי ייצור ומתקינים. – עובדי כפיים .60.3.3

מנהלי סניפים ומחלקות ועובדים המעניקים שירותים ותמיכה, ובין היתר, – מינהלהעובדי .60.3.4

כירות, משאבי אנוש ועובדי שיווק.ת, מזאנשי מחשוב, כספים וחשבו

:31.12.2017הלן מספר העובדים בקבוצה בהתאם לחלוקתם המקצועית נכון ליום ל .60.4

מספר עובדים חלוקה

15 הנהלה בכירה

3,466 עובדים מקצועיים

3,274 עובדי כפיים

959 עובדי מינהלה

7,714 סה"כ

עובדים 1,047 לא כולל סך של( עובדים בחו"ל 244 -ו שראלעובדים בי 7,470 ,מתוך סך כל עובדי הקבוצה

.)בניגריה

82


השקעות בהכשרה והדרכה .60.5

ביצעה הקבוצה הדרכות בטיחות והדרכות מקצועיות בתחומים הטכניים ובתחומי ,2017במהלך שנת

2017שיפור תפקוד בהתאם לרמות המקצועיות ורמות הניהול השונות. השקעות החברה בשנת

ש"ח. מיליוני 4.9 -ולל אובדן שעות עבודה) מוערכות בכבהדרכות (כ

בית הספר למקצועות החשמל של קבוצת אלקטרה מקיים – בית ספר למקצועות החשמל אלקטרה

פיתוח מנהלים, הכשרות חשמל, מיומנויות מקצועיות ומיומנויות רכות. :שוניםהבתחומים הכשרות

מנהלים תפקיד ראשון, קורס מנהלי קורס , הם: 2017הקורסים שהתקיימו בתחומים השונים בשנת

קורס קורס מיזוג אויר תעשייתי, קורס מתח גבוה מסויג, , פרויקטים מכני וכללי, קורס מנהלי עבודה

השתלמויות, ימי עיון, סדנאות קיום משמש בית הספר ל ,רכש, תוכנית פיתוח לבקרים ועוד. בנוסף

יעד שונים באלקטרה. והדרכות בתחום מיומנויות גנריות לקהלי

קיבל בית הספר עבודה.הבית הספר כולל סדנת חשמל מהמתקדמות בארץ שאושרה על ידי משרד

, כדלקמן:עבודה להפעיל קורסי חשמלהמשרד אישור פיקוח מ

מקום שוםמתקיים ב ואינוהקורס הינו ייחודי במתכונתו הנוכחית - קורס מעליתן מעשי .60.5.1

.שבכוונת אלקטרה לקלוט בסוף הקורס לשורותיה שי עבודההינם דורמשתתפי הקורס .בארץ

הקורס הינו ייחודי במתכונתו - קורס התקנה ושירות למתקני קירור ומ"א תעשייתיים .60.5.2

רות מ"א ללא ימשתתפי הקורס הינם טכנאי ש .מקום בארץ בשוםמתקיים ואינוהנוכחית

ומקנה למסיימים תעודת ודי עלומפוקח העבודהי משרד יד עלהקורס אושר . רישיון שירות

עלמועבר . הקורס חצי שנהתפרס על פני מו שעות לימוד 386הקורס בן . חשמלאי שירות מ"א

במקביל .חיצוניים בתחום החשמל ומ"א מרציםלצד M&Eי אנשי מקצוע מחברת אלקטרה יד

ףבהיק מוסמך חשמלאי של רישיון בעלי עובדים עבור זהה להכשרה אישור קיים, זה לקורס

.לימוד שעות 186 של

המיועדת לעובדים בעלי רישיון חשמלאי מוסמך, הכשרה -חשמלאי מסוייג מתח גבוה קורס .60.5.3

השלמת עםו גבוה מתח חשמלאילאשר בסופה מוענקת תעודת השתלמות של משרד העבודה

המתקייםשעות לימוד 177דרישות הקורס יתקבל רישיון חשמלאי מסויג מתח גבוה. קורס בן

.חודשים כארבעה למשך בשבוע יםפעמי

קורס ייחודי אשר התקיים במסגרת "כיתה -חשמלאי מוסמך ומיזוג אויר תעשייתי קורס .60.5.4

במפעל" בשיתוף לשכת התעסוקה ובפיקוח משרד העבודה. הקורס יועד לאוכלוסיית מובטלים

בתום .לימוד שעות 1,242 ונמשך כעשרה חודשים במסגרת של שבוע לימודים מלא, בהיקף של

בחברת נקלטו הלומדים מרבית. העבודה משרד של ההסמכה במבחני נבחנו הלומדים הקורס

.M&E אלקטרה

תכניות תגמול לעובדיםהסכמי העסקה ו .60.6

חברות הקבוצה מעניקות בקבוצה נהוגים הסכמי העסקה מקובלים הכוללים הטבות מקובלות. בנוסף,

לות (מנהלי יחידה, מנהלי פרויקטים ומנהלי עבודה) המופקדים על ביצוע פעיואחרים ם בכיריםלמנהלי

כספיים וכן תמריצים בצורת ניירות ערך של החברה. מענקים

83


ניירות ערך לתקנות 21, וכן פירוט לפי תקנה דוחות הכספייםב ט"ו 31 -ו 'ו28 יםביאורראו לפרטים נוספים

י זה., בפרק ד' של דוח תקופת1970-תקופתיים ומיידיים), התש"ל דוחות(

גיאוגרפייםמידע כספי לגבי אזורים .61

.בדוחות הכספיים 'ג32לפרטים ראו באור

הון חוזר .62

מדיניות מלאי .62.1

ם.בדוחות הכספיי 10לפרטים נוספים בדבר הרכב המלאי ראו ביאור

מקרקעין וזכויות במקרקעין בקבוצהמלאי .62.2

.בדוחות הכספיים 11יאור ראו ב, לפרטים נוספים בדבר הרכב המלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין

מדיניות מתן אחריות למוצרים בקבוצה .62.3

לפי דין הנדרש ממנה פי־עלהקבוצה, במסגרת התקשרויותיה, נותנת אחריות למוצריה ושירותיה

ובהתאם להסכם עם הלקוח.

.דוחות הכספייםב א'26ביאור לפרטים נוספים ראו

מדיניות אשראי .62.4

תנאי המכרזים פי־עלחות הקבוצה נקבעים בדרך כלל : תנאי האשראי של לקואשראי ללקוחות

שבעקבותיהם נתקבלו העבודות, והם מושפעים מתנאי האשראי בשוק.

אשראי יום. היקף ה 90עד 60תן אשראי לתקופה של יתה לשל הקבוצה היאשראי מדיניות ה 2017בשנת

מיליוני 733 -בכ 31.12.2016וליום מיליוני ש"ח 818 -הסתכם בכ 31.12.2017ללקוחות הקבוצה ליום

ש"ח.

היתה לקבל אשראי לתקופה של מספקיה של הקבוצההאשראי מדיניות 2017בשנת אשראי מספקים:

מיליוני ש"ח 1,260 -הסתכם בכ 31.12.2017יום ל המספקישל הקבוצה היקף האשראי יום. 120עד 90

מיליוני ש"ח. 1,066 -בכ 31.12.2016ליום ו

הון חוזר .62.5

(באלפי ש"ח): 2017בדצמבר 31 ליוםיפורט הרכב ההון החוזר להלן

84


הסכום שנכלל

בדוחות הכספיים

(באלפי ש"ח)

3,183,401 נכסים שוטפים

)2,560,356( התחייבויות שוטפות

עודף הנכסים השוטפים על

ההתחייבויות השוטפות623,045

נכסים לא מוחשיים .63

חוק. פי־עלים אשר רישומם מתחדש מעת לעת בהגיע מועד חידושם בבעלות הקבוצה מספר סימני מסחר רשומ

וש נכון למועד הדוח הינם כדלקמן:סימני המסחר העיקריים אשר החברה עושה בהם שימ

סימן המסחר "אלקטרה" הרשום בישראל ובמספר מדינות בעולם. .63.1

סימן המסחר .63.2

.דוחות הכספייםב 15 -' ויט2ים ביאורראו לפרטים נוספים

ם מהותייםהסכמי .64

.דוחות הכספייםב ב'27ביאור ראו לפרטים

מימון .65

לקבוצה וכן בדבר מגבלות החלות על חברות הקבוצה בקבלת ןלפרטים נוספים על האשראי שנית .65.1

.דוחות הכספייםב ,23 -ו 22, 19, 18ביאורים ראו אשראי

התאגיד של האשראי דירוג .65.2

.הדירקטוריון לדוח 'א נספחה, ראו של אגרות החוב של החבר האשראי דירוג בדבר לפרטים

שעבודים ובטחונות .65.3

.' בדוחות הכספייםד27אור ב לפרטים ראו

תעודות התחייבות .65.4

הנפקת אגרות החוב (סדרה ד') של החברה, שבוצעה פרסום תשקיף מדף וכן בדבר , לרבות בדברלפרטים

.בדוחות הכספיים 23 רובאוהדירקטוריון לדוח א' נספחראו ת סדרה,בבתקופת הדוח בדרך של הרח

אמות מידה פיננסיות .65.5

ראו ,אשראי בקבלת התאגיד על החלות ומגבלות בטחונות, שעבודים, פיננסיות תניותהאודות לפרטים

' לדוחות הכספיים.ה27 -ד' ו27ג', 27 יםבאור

, ההחבר של') ד ה(סדר החוב אגרות בגין הנאמנות שטרלפרטים בדבר אמות מידה פיננסיות הכלולות ב

.לדוחות הכספיים' ו23 ביאור ורא

85


מיסוי .66

דוחות הכספיים.ב 36ביאור לפרטים ראו


.דוחות הכספייםב א'27ביאור ראולפרטים

יעדים ואסטרטגיה עסקית וצפי להתפתחות בשנה הקרובה .68

ק פתרון לספליזום, להקים ולתפעל פרויקטים וכן פועלת במטרההקבוצה בהתאם לאסטרטגיה העסקית,

One stop) , תחת קורת גג אחת)On time On budget On specבלוחות הזמנים, בתקציב שנקבע ובאיכות ( כולל

shop) פיתוח והקמה של בווכן בתחום הזכיינות תותעשייה והתשתינדל"ן, השל פרויקטים ומתקנים בתחום ה

טווח, המתרכזת, בין הרטגיה ארוכת אסטהנדל"ן בייזום. עם גידול הקבוצה למימדיה הנוכחיים, הותאמה

.הקבלנותאחזקה תוך שמירה על מובילות שוק בתחום וההיתר, בהרחבת פעילות מגזר השירות

דלקמן:הקבוצה צופה כי בשנה הקרובה תמשיך לפעול על מנת ליישם את האסטרטגיה, כ

.שימור וטיפוח מעמדה המוביל של הקבוצה בשוק בתחומים בהם היא פעילה .68.1

החל בשלב הייזום, עבור לשלב ההקמה בישראל ובחו"ל, ת סל הפתרונות שמספקת החברה הרחב .68.2

ומיקוד בשירות והבנייה עד לשלב התפעול והאחזקה, תוך הגדלת היקף תיקי השירות ללקוחות

כדלקמן:באמצעות זרועות הפעילות השונות, , ללקוחות הקבוצה

שירותי ניהול ותחזוקה ומקיף לפתרון משולב במסגרתה מעניקה החברה – FMאלקטרה .68.2.1

כוללים למבנים ולמתקנים.

מתן שירותים טכנולוגיים אשר ישתלבו וישלימו את פעילות –אלקטרה טכנולוגיות .68.2.2

הפרויקטים והשירות.

קבלן בניה ראשי להקמה של בנייני מגורים מבני ציבור, בנייני משרדים, בתי – אלקטרה בניה .68.2.3

.מלון וכיו"ב

עבודות הנדסה אזרחית בלן תשתיות ראשי לתכנון הנדסי וביצועק – אלקטרה תשתיות .68.2.4

ופרויקטים בתחום התשתיות, כגון: כבישים ותשתיות, גישור, מנהור ודחיקת צנרת.

86


בתחומי החשמל והבקרה, מים וטיהור קבלן ראשי לתשתיות אנרגיה –אלקטרה אנרגיה .68.2.5

גז טבעי.ושפכים

מכאניות, לרבות -קבלן מערכות אלקטרו – )M&E )Mechanical & Electricalאלקטרה .68.2.6

מתן שירות שוטף וכן מעליות, ולרבותהתקנה של מערכות מיזוג אוויר מרכזי, חשמל וצנרת

לפעילויות אלו.

המותג החברה פועלת לייזום ופיתוח פרויקטים יזמיים בארץ, באמצעות –אלקטרה השקעות .68.2.7

"אלקטרה מגורים", ובחו"ל.

לאומיות המהווה תחום ההפעילות בפרויקטים בתחום התשתיות הרחבת – זכיינותאלקטרה .68.2.8

.PFI-ו BOTיזם והן כקבלן מבצע, כולל בפרויקטי כמתפתח בעל פוטנציאל צמיחה גבוה, הן

ביצוע פעולות לשיפור השליטה והבקרה בקבוצה באמצעות מתן פתרונות טכנולוגיים וכלי ניהול ובקרה .68.3

בעלויות ושיפור השירות ללקוח.מתקדמים להשגת יתרון תחרותי, חסכון

מובילות בשוק בתחומי הבטיחות, האיכות, ניהול הסיכונים ואתיקה. .68.4

.בישראל רות ותחזוקה למבניםיבש ביסוס המובילות בקבלנות מערכות, .68.5

. תותשתיה ם בתחוםהעמקת השתתפות בתכנית ממשלתית לפרויקטי .68.6

והמובילות הטכנולוגית. מבניםה ניהול מערכותביסוס פעילות החטיבה הטכנולוגית בתחום .68.7

אשר והשקעות י מימוש נכסיםיד עלשמירה על רמת הון חוזר תפעולי נמוכה והקטנת החוב הפיננסי .68.8

.אינם מהווים חלק ממעגל החיים של הקבוצה

מימוש נדל"ן במזרח אירופה. .68.9

ת מלאי דירות ויצירת רמ מותג "אלקטרה מגורים"ה וחיזוק תוך ביסוס ,זוםית במגזר היוהשקעות נוספ .68.10

.מספקת

.הבשלת נכסים והפקת תשואה חדשה מהשקעות שבוצעו .68.11

.הרחבת הנוכחות הגלובלית בשווקים מתאימים .68.12

יובהר, כי קביעת יעדי החברה, תוכניותיה האסטרטגיות וציפיות החברה בקשר עם התפתחותה בשנה

מתבססות ה, 1968-"חהתשכרך, א לחוק ניירות ע32, כהגדרתו בסעיף "מידע צופה פני עתיד"מהוות הקרובה

והידע שנצבר לה הערכות הקבוצה בהתחשב בניסיון העברה בתאריך הדוח, קבוצהאינפורמציה הקיימת בעל

בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת השווקים, הערכות שונות ביחס למצב בנושא

ש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן הקבוצה. לפיכך, אין כל ודאות כי האמור לעיל אכן יתממ

בהם השווקיםמהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר, במידה שתחול הידרדרות נוספת במצב

.לןלה 69מפורטים בסעיף ה פועלת החברה ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם

דיון בגורמי סיכון .69

הקבוצה חשופה לגורמי סיכון הנובעים מהסביבה הכלכלית הכללית, מהמאפיינים הייחודיים של הענפים בהם

עלת וגורמי סיכון הייחודיים לה:היא פו

87


כלכליים-גורמי סיכון מקרו .69.1

משקיים סיכונים .69.1.1

מורכבים בהיקפים אחד מעיסוקיה העיקריים של החברה הינו ביצוע פרויקטים כמפורט לעיל,

,עבודות בניה וגמר בישראל ובחו"ל. עקב כךתשתיות, ניות, אגדולים של מערכות אלקטרו מכ

הכנסות הקבוצה תלויות בגורמים חיצוניים כגון: שיעורי הצמיחה בישראל ובמדינות בחו"ל

בהן החברה פעילה, היקף הפעילות בבניית משרדים ובניה שלא למגורים ומדיניות הממשלה

ביחס להשקעות בתשתית. גורמים אלה משפיעים על היקף ההשקעות, היקף קבלת עבודות,

במדינות בחו"ל בהן או מחירי ההזמנות והתשומות בשוק. מיתון בפעילות הכלכלית בישראל

עלולים להשפיע על פעילות ות הרלוונטיותהחברה פעילה וכן הגדלת הגרעון בתקציב המדינ

הקבוצה ורווחיותה.

בישראל ובחו"ל. תחום זה מושפע משיעורי היזמי ן, עוסקת הקבוצה בתחום הנדל"ן כ כמו

הצמיחה וממדיניות הריבית במדינות בהן פועלת הקבוצה.

סיכוני ריבית .69.1.2

החברה מממנת חלק מפעילותה באמצעות אשראי מתאגידים בנקאיים הנושא ריבית בשיעור

יים להשפיע על תוצאות החברה ועל משתנה. שינויים בשיעור הריבית המשתנה בישראל עשו

כדאיות ההשקעה בפרויקטים מסוימים (בהתאם למגמה).

שינויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה .69.1.3

למדד ,עיקר ההסכמים שנחתמים עם לקוחות החברה צמודים למדד תשומות הבניה .א

ם המחירים לצרכן או למטבע חוץ. חלק מההסכמים לרכישת חומרי גלם וציוד מספקי

צמודים לשער חליפין של מטבעות חוץ שונים ותמורותיהם מושפעות מתנודות בשערי

י יד עלהחליפין של המטבעות. החברה עורכת הגנות חלקיות בגין חשיפה זו, בין היתר

י הקדמת תשלומים יד עלהצמדת חלק ממרכיבי החוזה למטבע היבוא של הטובין ו

חלק מאמצעיה הנזילים בהשקעות לספקים תמורת הנחה מוסכמת. החברה משקיעה

שקליות לזמן קצר וכן לוקחת התחייבות לזמן קצר בריבית שקלית משתנה. לשיעור

תוצאות מהשקעות והתחייבויות אלו.האינפלציה השפעה על ה

לחברה נכסים והתחייבויות הצמודים או נקובים במטבע חוץ (בעיקר אירו, דולר .ב

אה מכך קיימת חשיפה לשינויים אפשריים בשערי אמריקאי, רובל וניירה ניגרית). כתוצ

החליפין של מטבע החוץ. במקביל, הכנסות החברה מפעילותה בחו"ל נקובות אף הן

במטבע חוץ.

לקבוצה הלוואות מתאגידים בנקאיים ואגרות חוב שהונפקו, אשר צמודות לשינויים .ג

במדד המחירים לצרכן בישראל.

ריבית שקלית משתנה. לשיעור האינפלציה החברה לוקחת התחייבויות לזמן קצר ב .ד

השפעה על התחייבות לזמן קצר בריבית שקלית משתנה.

הבת הפועלות מחוץ לישראל עורכות את דוחותיהן הכספיים במטבע חוץ שהינו -חברות .ה

מטבע הפעילות שלהן. הדוחות הכספיים שלהן מתורגמים לשקלים כדלקמן:

88


תורגמים לפי שער סגירה.בכל תאריך מאזן מ –נכסים והתחייבויות

לפי שערי חליפין ממוצעים. –הכנסות והוצאות

כל הפרשי התרגום שנוצרו נזקפים לסעיף נפרד בהון העצמי במסגרת קרן הון "התאמות

הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ והשקעות הוניות, נטו".

על דוחותיה הכספיים של הניירהלפרטים בדבר ההשפעה של פיחות שער החליפין של .ו

.לדוחות הכספיים 'ד28 באור ראוהחברה

מחירי ניירות ערך בישראל ובעולם .69.1.4

מחירם של ניירות ערך בישראל ובעולם נתון לתנודות שוק וגורמים נוספים שאינם בשליטת

החברה העלולים להשפיע על שווי ניירות הערך. החברה משקיעה בניירות ערך בישראל ובעולם

. בהיקף לא מהותי גבוהרוג בעלי ד

גורמי סיכון ענפיים .69.2

בטיחות וגהות בעבודה .69.2.1

אי עמידה בתקני בטיחות וגהות תעסוקתית מצד החברה עלולה להוביל לפגיעה בחיי אדם,

להוצאות כספיות משמעותיות ואף לתביעות פליליות נגד מנהלי החברה. עיקר הסיכון נובע

ד, מחשש לקריסת מבנים וחשש לפגיעה מכלי רכב מעבודה עם מכשור כב מעבודה בגובה רב,

המענה לסיכון זה הינו באמצעות מספר פעולות בהן נוקטת החברה, בין היתר: באזור העבודה.

החברה מקיימת נהלי בטיחות ומבצעת הדרכות תקופתיות בנדון, מבדקי בטיחות ותרגילי

לעובדים. בטיחות

סיכוני אשראי .69.2.2

ונות מופקדים בתאגידים בנקאיים בעלי דרוג גבוה. כמו כן, מזומנים, שווי מזומנים ופיקד

החברה מפקידה כספים שנתקבלו בניגריה בבנקים ניגרים מעת לעת. החברה וחברות הבת שלה

מבצעות עבודות עבור מספר ניכר של לקוחות בישראל ובחו"ל. החברה אינה חשופה לסיכוני

ם.לקוח מסויבראי מהותיים עקב תלות אש

.בדוחות הכספיים 3א'30 באורראו וספיםלפרטים נ

מחירי נדל"ן .69.2.3

ירידה במחירי הנדל"ן עלולה לגרור שחיקה ברווחיות החברה. מחירי הנדל"ן מושפעים

מגורמים רבים כגון: עודפי היצע של שטחי השכרה, הפשרת קרקעות ושינויי מדיניות הממשלה

שינויים בביקושים ועוד. לחצים בנושאי הטבות לרוכשי דירות ו/או מיסוי נדל"ן, מימון,

הן על חברות קבלניות בענף אליה ובמחירי הנדל"ן עלולים להשפיע הן על חברות יזמיות

משויכת החברה.

תנודות במחירי חומרי גלם .69.2.4

החברה מבצעת הגנות החברה חשופה לשינויים במחירי חומרי הגלם המשמשים לפעילותה.

רך הבטחת מחירים והגנה מפני עליות מחירים.פיננסיות וכן מתקשרת בהסכמי מסגרת לצו

89


ברמת הקבוצהסיכון הגורמי .69.3

, תכנון ותעדוף אסטרטגיסינרגיה פנימית בתוך הקבוצה .69.3.1

לאור העובדה שהקבוצה מורכבת ממספר רב של חברות שכל אחת מהן מהווה מרכז רווח

העלולים לגרום עצמאי ומנוהלת באופן עצמאי, ייתכנו ניגודי אינטרסים בין החברות בקבוצה

לאי מימוש הפוטנציאל העסקי ולאי עמידה ביעדי הצמיחה של הקבוצה בכללותה. כמענה

.לסיכון, החברה שוקדת על מנגנון לשיתופי פעולה פנימיים

BOTתמחור .69.3.2

לבין מועד BOTפער הזמנים הגדול בין מועד תמחור עלויות ההקמה והתפעול של פרויקט

ועל, עלול לחשוף את החברה להפסדים בעקבות תמחור לא ההקמה והתפעול של הפרויקט בפ

נכון של הפרויקט העלול לנבוע מקושי לחזות את תנודתיות מחירי חומרי הגלם בעולם, שינויים

המענה .וכן לוח זמנים קצר להגשת ההצעה בשערי החליפין, הצמדות ואחוזי ריבית עתידיים

ת החברה, בין היתר: ביצוע פרויקטים לסיכון זה הינו באמצעות מספר פעולות בהן נוקט

; ריכוז וניהול כל התהליך על הספציפי תחום המכרזולבים עם חברות בעלות ידע מתאים במש

ידי הגוף היזמי; הקמת צוותי משימה ייעודיים וכן בחירה מושכלת של כניסה לפרויקטים בהם

עבודות המבוצעות מנגנוני התמורה מאפשרים תמחור מבוסס מדדי התייקרות רלוונטיים ל

בפרויקט.

אדם חעתודה ניהולית וגיוס ושימור כ .69.3.3

פגיעה ביכולות הניהול המרכזיות של הקבוצה בשל היותה עתירת משאבים ניהוליים

ומקצועיים בתחומים שונים. המענה לסיכון זה הינו באמצעות מספר פעולות בהן נוקטת

רשים ומשמרת עובדים קיימים החברה, בין היתר: הקבוצה מגייסת עובדים במקצועות נד

בשיטות תגמול ובתמריצים מגוונים. כמו כן, הקבוצה מיישמת תכנית לבניית העתודה

הניהולית והמקצועית בקבוצה בכדי לבנות דור חדש של מנהלים ועובדים מקצועיים ומנוסים

בתחומם.

בקרת פרויקטים .69.3.4

וחשופה לסיכון של אי הקבוצה מנהלת מספר רב של פרויקטים בהיקפים כספיים נכבדים

עמידה ביעדי ביצוע ולוחות זמנים ביחס לפרויקטים. רוב הפרויקטים אשר הקבוצה מנהלת

הינם פרויקטים ארוכי טווח בהם יש לתזמן מספר רב של גורמי ביצוע, אשר חלקם שלא

בחלק כאשר בשליטת החברה. לעמידה בלוחות זמנים שנקבעו בהזמנות יש חשיבות רבה,

נקבעים קנסות על איחורים. בשל כך, הקבוצה מבצעת בקרה שוטפת בהתאם מהמקרים

לתקצוב ולוחות זמנים ומפיקה דוחות הנהלה תקופתיים לפרויקטים וזאת על מנת שלא יגרמו

עלויות גבוהות מהמתוכנן, עיכובים בביצוע משימות ואי השגת יעדי הקבוצה.

תכנון ותמחור מכרזים .69.3.5

ווח נמוכים. על כן, התמחור מצריך רמת דיוק גבוהה, כיוון תמחור מכרז נעשה במרווחי ר

טעות קלה בתמחור עלולה לגרום לכך שהפרויקט לא יהיה רווחי לחברה. תמחור שגוי עלול ש

העלולה להתרחש עקב חוסר תשומת לב לפרט טכני בעל השפעה מהותית –לנבוע מטעות אנוש

90


המענה לסיכון ממחסור בכוח אדם. וצאה כן כתו לוח זמנים קצר להגשת ההצעהבמכרז או עקב

ביצוע סקר פערים בעת קבלת זה הינו באמצעות מספר פעולות בהן נוקטת החברה, בין היתר:

הפרויקט ופיתוח בהתאם לשווי בוועדה מיוחדת מכרז והצגתו להנהלה; נוהל אישור עסקאות

כלי תמחור מקצועיים ומתודולוגיים עבור תמחור מכרזים.

בליתגלו התרחבות .69.3.6

התרחבות החברה למדינות זרות ללא הידע והכישורים הנדרשים לכך עלולה לפגוע במוניטין

החברה ולמנוע ממנה לעמוד ביעדיה האסטרטגיים, במידה ויתרחש כשל בביצוע בדיקות

יות ובמינוי צוות ניהולי מתאים., בזיהוי נכון של הזדמנוזרה לפני מיזוג ורכישת חברה נאותות

ת מידע והמשכיות עסקיתקריסת מערכו .69.3.7

מערכות המידע של החברה וכן של חלק מחברות הקבוצה, מרושתות ברחבי ישראל באמצעות

קווי תקשורת. מערכות התקשורת מגובות באמצעים מקובלים המצויים היום בשוק. בארגון

), כחלק מהתוכנית קיימים נהלים ומדיניות הנוגעים DRPקיימת תוכנית להתאוששות מאסון (

תכנון ושחזור התשתית הטכנולוגית הנחוצה לארגון לאחר מקרה אסון. לעסקי הקבוצה תלות ל

או תקלה בקנה מידה רחב עלולים באמצעות תקיפת סייבר בינונית במערכות אלו. פגיעה בזדון

להיות בעלי השפעה לרעה על עסקי החברה ותוצאותיה.

אבטחת מידע .69.3.8

ה מקיימת נהלים ומנגנונים לאבטחת מידע בצורה על מנת למנוע פגיעה באבטחת מידע, הקבוצ

מפני פי דרישות החוק ומגנה על מאגרי המידע המוגדרים כרגישים לקבוצה ־מיטבית ועל

וזאת על מנת שהמידע לא יזלוג לגורמים מחוץ לקבוצה, יינזק או יאבד.התקפות סייבר

שיפה לסיכונים מערכות המידע של הקבוצה משמשות את עובדי הקבוצה, ולפיכך רמת הח

בחברה מותקנים מספר מעגלי אבטחה לקבלת נתונים . כמוגבלתקיברנטיים חיצוניים מוערכת

על תקיפות אפשריות ודרכי התגוננות אפשריים המתעדכנים באופן שוטף ממאגרי הנתונים של

.ספקי אבטחת המידע המובילים בשוק

אובדן מידע ומבוטחת בביטוח אלקטרה מפעילה מספר מנגנוני גיבוי למקרה של תקיפה או

סייבר. כמו כן החברה מבצעת סקרי סיכונים ובדיקות חדירה קבועות לצמצום הפגיעה

בתשתיות החברה. בנוסף, כל המבואות לתשתית המחשוב של הקבוצה מבוקרות באופן קבוע

על ידי מערך אבטחת המידע של הקבוצה.

91


גורמי סיכון של הקבוצה .69.4

סדר מהותיות יורד: פי־עלורמי הסיכון בקבוצה להלן טבלה מרכזת של ג

מידת ההשפעה של גורם הסיכון על פעילות הקבוצה

קטנה בינוניתגדולה גורמי הסיכון

:כלכליים-גורמי סיכון מקרו

+ סיכונים משקיים

+ סיכוני ריבית

+ שינויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה

+ בישראל ובעולםמחירי ניירות ערך

:גורמי סיכון ענפיים

+ בטיחות וגהות בעבודה

+ מחירי נדל"ן

+ סיכוני אשראי

+ תנודות במחירי חומרי גלם

:גורמי סיכון של הקבוצה

סינרגיה פנימית בתוך הקבוצה, תכנון ותעדוף

אסטרטגי

+

+ BOTתמחור

+ כ"אעתודה ניהולית וגיוס ושימור

+ בקרת פרויקטים

+ תכנון ותמחור מכרזים

+ התרחבות גלובלית

+ קריסת מערכות מידע והמשכיות עסקית

+ אבטחת מידע

92

"צאמ -ב' נספח

) 1970אלקטרה מוצרי צריכה (תיאור עסקי התאגיד של פרק אור מהותי הנכלל בילהלן טבלת המרה המציינת ביחס לכל ב

:אור המקביל לו בדוחות הכספיים של החברהי, את הבבע"מ

בפרק סעיף מספר - התאגיד עסקי תיאור

צריכה מוצרי אלקטרה "מבע) 1970(

הנושא מוצרי לקטרהבא ביאור מספר

"מבע) 1970( צריכה "מבע באלקו ביאור מספר

)(ז)8ב'(26 )12ד'(21 מכירת פעילות ברי מים 1.5.1 )(ב)8ב'(26 א'5 רכישת אלפא 1.5.2 )(א)8ב'(26 ב'5רכישת גולן 1.5.3 )1ב'(30 6 מכירת אייס אוטו דיפו 1.5.4 ד'13 11 הסכם לרכישת מקרקעין 1.5.5

3.2 עצמית של מניות תכנית רכישה

החברה )5ב'(11 ד'22

)(ו)8ב'(26 )10ד'(21 התקשרות עם לוגיסטיקר 7.13.2.5 )8ב'(26 ד'21 הסכמים מהותיים 7.15 )2א'(26 א'21 הליכים משפטיים 7.16 )2ג'(35 ג'Huawei 13מחלוקת עם 8.1

)8ב'(26 ד'21 הסכמים מהותיים 8.12 )8ב'(26 ד'21 הסכמים מהותיים 9.14 )2א'(26 א'21 הליכים משפטיים 9.15

)3)(א)(8ב'(26 )3ב'(5 הסכם שיתוף עם סלקום 10.15.1 )(ה)3)(א)(8ב'(26 )(ה)3ב'(5 הסכם הלוואה עם סלקום 10.15.2 )7)(א)(8ב'(26 )7ב'(5 הסכם מימון עם תאגיד בנקאי 10.15.3 )2א'(26 א'21 הליכים משפטיים 10.17 ד'13 11 נדל"ן להשקעה 1.11 ד'13 11 נדל"ן להשקעה 13 15 13 נכסים לא מוחשיים 14

ב'25 ג'22 תכניות אופציות למנהלים ולעובדים 16.6 ט'28 20 מיסוי 17 )(ה)3)(א)(8ב'(26 )(ה)3ב'(5 מימון 19 )7)(א)(8ב'(26 )7ב'(5 מימון 19 ד'13 11 מימון 19 (ב)-)(א) ו3ב'(27 )9(-) ו8ד'(21 מימון 19

)1)(ג)(8ב'(26 )(א)5ד'(21 כם ניכיון כרטיסי אשראיהס 19.2

19.2 הסכם המחאת זכות לשוברים בחברת

אשראי )2)(ג)(8ב'(26 )(ב)5ד'(21

)3)(ג)(8ב'(26 )(ג)5ד'(21 הסכם לניכיון כרטיסי אשראי 19.2 (ב)-)(א) ו3ב'(27 )9(-) ו8ד'(21 אמות מידה פיננסיות 19.4.1 )(ג)3ב'(27 )4ד'(21 אמות מידה פיננסיות 19.4.2 )7)(א)(8ב'(26 )(ב)7ב'(5 אמות מידה פיננסיות 19.4.2

93

תוכן עניינים

עמוד

תפתחות הכללית של עסקי הקבוצה

96 תיאור פעילות הקבוצה והתפתחות עסקיה תחומי הפעילות של הקבוצה

תיההשקעות בהון החברה ועסקאות במניו חלוקת דיבידנדים

מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של הקבוצה

סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה

קי הקבוצה לפי תחומי הפעילות

כירה והפצה של ייבוא, ייצור, ייצוא, שיווק, מ –תחום פעילות ראשון מוצרי צריכה חשמליים ומתן שירות למוצרים

105 מידע כללי על תחום הפעילות מוצרים ושירותים

פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים מוצרים חדשים

לקוחות שיווק והפצה

תחרות עונתיות

כושר ייצור ומפעל הקבוצה מחקר ופיתוח

נכסים לא מוחשיים הון אנושי

חומרי גלם וספקים מגבלות ופיקוח החלים על תחום הפעילות

הסכמים מהותיים הליכים משפטיים

יעדים ואסטרטגיה עסקית גורמי סיכון

ייבוא, שיווק, מכירה והפצה של טלפונים ואביזרים –תחום פעילות שני סלולריים ומתן שירות למוצרים

117 מידע כללי על תחום הפעילות מוצרים ושירותים

פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים מוצרים חדשים

תלקוחו שיווק והפצה

תחרות נכסים לא מוחשיים

הון אנושי ספקים

מגבלות ופיקוח החלים על תחום הפעילות הסכמים מהותיים

94

עמוד

יעדים ואסטרטגיה עסקית מי סיכון בתחום הפעילותרדיון בגו

הפעלת רשתות שיווק קמעונאיות למכירת מוצרי –פעילות שלישי תחום צריכה חשמליים

123 כללי מידע כללי על תחום הפעילות

מוצרים ושירותים פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים

לקוחות שיווק והפצה

תחרות תעונתיו

רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים נכסים לא מוחשיים

הון אנושי ספקים

מגבלות ופיקוח החלים על תחום הפעילות הסכמים מהותיים הליכים משפטיים

יעדים ואסטרטגיה עסקית גורמי סיכון

תקשורת סלולרית–רביעיתחום פעילות

130 כללי

מידע כללי על תחום הפעילות

שירותים ומוצרים

לקוחות

שיווק, מכירות, הפצה ושירות

רכוש קבוע ומתקנים

נכסים לא מוחשיים

הון אנושי

ספקים

הון חוזר

מימון

מיסוי

סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם

מגבלות ופיקוח על פעילות גולן

הסכמים מהותיים

הסכמי שיתוף פעולה

ליכים משפטייםה

יעדים ואסטרטגיה עסקית

צפי להתפתחות בשנה הקרובה

דיון בגורמי סיכון בתחום הפעילות

נדל"ן להשקעה –תחום פעילות חמישי

144 מידע כללי על תחום הפעילות

בכללותהנוגעים לקבוצה 148 פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים

רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים נכסים לא מוחשיים

95

עמוד

הון חוזר הון אנושי

מיסוי מגבלות ופיקוח על פעילות הקבוצה

מימון ביטוח

הליכים משפטיים יעדים ואסטרטגיה עסקית

צפי להתפתחות בשנה הקרובה גורמי סיכון

96

100%

100%

100% 90.01%

והתפתחות עסקיה פעילות הקבוצהתיאור .1

, פי חוק החברות-כחברה פרטית על 1970 סבמר 24הוקמה והתאגדה בישראל ביום החברה 1.1

פיו הוצעו -תשקיף על החברה, פרסמה 2010 בדצמבר 8ביום "). חוק החברות(" 1999-התשנ"ט

אשר נרשמו ") מניות רגילות(" כל אחת של החברהש"ח ערך נקוב 1בנות רגילות מניות לציבור

חברה ציבורית "), והחברה הפכה להיותהבורסהאביב בע"מ ("-לניירות ערך בתל למסחר בבורסה

. כמשמעות מונח זה בחוק החברות

) הינה מזכויות ההצבעה %81.54-כמההון ו %53.92-השליטה בחברה (כ בעלת, 1למועד הדוח נכון 1.2

למסחר בבורסה, שהינה "), חברה ציבורית שניירות הערך שלה רשומים אלקואלקו בע"מ ("

. 2ז"ל גרשון זלקינד יורשיבשליטת

חמישה, לחברה ")הכספיים הדוחות(" 2017בדצמבר 31ליום הכספיים ותהדוח תאריךנכון ל 1.3

ייבוא, ייצור, ייצוא, שיווק, מכירה והפצה של מוצרי צריכה – התחום הראשוןעילות: תחומי פ

, שיווק, ייבוא – התחום השני"); מוצרי צריכה חשמלייםחשמליים ומתן שירות למוצרים ("

הפעלת – שלישיהתחום ה; ")מכשירים סלולריים(" סלולריים מכשיריםמכירה והפצה של

, טלפונים ואביזרים סלולרייםירת מוצרי צריכה חשמלייםרשתות שיווק קמעונאיות למכ

נדל"ן להשקעה. - חמישיהתחום ה; יתסלולרתקשורת – רביעיהתחום ה; ")קמעונאות חשמל("

נכון למועד ")הקבוצהבשליטת החברה (" המהותיותלהלן תרשים מבנה ההחזקות של החברות 1.4

:הדוח

פרסומו של דוח זה או מועד סמוך לו." הינו מועד מועד הדוחבדוח זה להלן, " 1הרשם לענייני ירושה במחוז תל אביב צו קיום צוואה ומינוי מנהל עיזבון, אשר הצהיר על צוואתו של מר נתן 2017בדצמבר 28ביום 2

הדירקטוריון גרשון זלקינד ז"ל, כבת תוקף. בצוואתו קבע מר זלקינד ז"ל כי בניו, ה"ה דניאל ומיכאל זלקינד (המכהנים כיו"ר חברה פרטית ודירקטור בחברה, בהתאמה) יקבלו, בחלקים שווים ביניהם, את כל החזקותיו, הישירות והעקיפות, בג. זלקינד בע"מ,

ה"ה דניאל ומיכאל זלקינד , למיטב ידיעת החברה,כןכמו מונה מנהל לעיזבון. כן-"). כמוג. זלקינדבעלת השליטה באלקו ("שהינה עלי מניות ביניהם ביחס להחזקותיהם בג. זלקינד. נכון למועד הדוח, טרם חולק העיזבון.חתמו על הסכם ב

פרק א': תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי הקבוצה

100%

צריכה אלקטרה ***בע"מ )1993(

Total Enviormental Solutions TES BV

Airwell Residental SAS

100%

אלקטרה תקשורת ******בע"מ

100%

אלקטרה מוצרי צריכה *) בע"מ1951(

אס.זד מערכות **בע"מ

אלקטרה תעשיות מיזוג *****בע"מ 2006אוויר

75%

אלפא טלקום ****בע"מ

100%

טלקום גולן *******בע"מ

אלקטרה מוצרי צריכה ) בע"מ1970(

97

להלן. 1.5.6ראה סעיף –לתוך החברה 1951להחלטות שהתקבלו בקבוצה בענין מיזוג אמ"צ ".1951"צ אמ" *

Daikin Europeלשווק ולמכור בתחומי ישראל מערכות וציוד מיזוג אוויר של רשיון") הינה בעלת ד.זאס"מ ("בע מערכותאס.זד **N.V ")ה ובתחום בכלל המזגנים בתחום המוביל"ל בינ יצרנית שהינה"), דייקין-VRF לחברה ולבעל המניות הנותר .בפרט

.אופציות הדדיות ביחס ליתרת מניות בעל המניות הנותר באס.זד

.")"מבע טכנולוגיות אלקטרה: "(לשעבר"מ בע )1993צריכה ( אלקטרה ***

Alpha Telecom(באמצעות החברה הבת שתינית הפל") הינה המפיץ הבלעדי בישראל וברשות אלפאאלפא טלקום בע"מ (" ****Europe Limited (של סלולרלמוצרי הHuawei Investments and Holdings Co Ltd ")Huawei(" 1.5.2. לפרטים ראה סעיף

.לחלק א' לדוח 1.5.6ראה סעיף – 1951להחלטות שהתקבלו בקבוצה בענין מיזוג אלפא לתוך אמ"צ לחלק א' לדוח.

לחלק 7.9ראה סעיף –בעלת המפעל ליצור מזגני אוויר הממוקם בראשון לציון הינהבע"מ 2006תעשיות מיזוג אוויר טרה אלק ***** .א' לדוח

תום הרבעון ה עד לעסק) ית בע"מ"סלולר, לשעבר "ברס אלקטרה תקשורת "תקשורת אלקטרה"מ ("בע תקשורת אלקטרה * ***** .Sony Mobile Communication ABיים מתוצרת סלולרשירותי תחזוקה לטלפונים ביבוא, שיווק ומתן 2017השלישי לשנת

נחתם הסכם בין החברה לבין אלקטרה תקשורת, לפיו רכשה החברה מאלקטרה תקשורת את 2017בספטמבר, 13בתאריך .Sony Mobileפעילותה בקשר עם מוצרי

יתרת המניות מוחזקות לחלק א' לדוח. 1.5.3הסלולרית. לפרטים ראה סעיף ") פועלת בתחום התקשורת גולן(" "מבע טלקום גולן ******* ).Vestingבידי יו"ר דירקטוריון ומנכ"ל גולן, מר גיל שרון, כאשר חלקן כפופות לעמידה בתנאי הבשלה (

שינויים מבניים; רכישות ומכירות מהותיות שלא במהלך העסקים הרגיל 1.5

עם 1951התקשרה אמ"צ ,2017בפברואר 9ם ביו - הסכם למכירת פעילות ברי המים 1.5.1

בהסכם למכירת פעילותה קשור לחברה או לבעלי השליטה בה ושאיננוסף צד שלישי

.2017במרס 30. העסקה הושלמה ביום ")בר אלקטרה("בתחום ברי המים

(אסמכתא 2016בדצמבר 25דוחות מיידיים של החברה מיום ראה נוספים לפרטים

)2017-01-012922(אסמכתא מספר: 2017בפברואר 12מיום ,)2016-01-091101מספר:

המובאים כאן בדרך של ),2017-01-029005(אסמכתא מספר: 2017במרס 31ומיום

.לדוחות הכספיים )12ד(21וכן באור הפניה,

, עם אלפא 1951"צ אמ, התקשרה 2016בנובמבר 17 ביום - אלפא ממניות 100%רכישת 1.5.2

, אשר הינם צדדים שאינם קשורים לחברה או לבעליאלפא של יהמניות בעלי ועם

בינואר 25ביום מההון המונפק והנפרע של אלפא. 70%השליטה בה, בהסכם לרכישת

עם אלפא 1951חתמה אמ"צ 2017במאי 7ביום .פי תנאיה-, הושלמה העסקה על2017

1951רכשה אמ"צ ר, במסגרתו, בין היתועם בעלי מניותיה של אלפא על תיקון להסכם,

.של אלפא מניותהון האת יתרת

(אסמכתא 2016בנובמבר 20של החברה מיום יםמיידי ותראה דוח נוספים לפרטים

)2017-01-008293(אסמכתא מספר: 2017בינואר 25מיום ,)2016-01-129418מספר:

ל המובאים כאן בדרך ש ,)2017-01-038047(אסמכתא מספר: 2017במאי 7ומיום

לדוחות הכספיים. א5הפניה, וכן באור

בנוגע ליישום הסכם Huaweiהתגלעו מחלוקות בין החברה לבין 2018בחודש פברואר

למועד הדוח החברה ממשיכה . בישראל על ידי החברה Huaweiההפצה של מוצרי

לפרטים נוספים ראה .שברשותה Huaweiבפעילות ההפצה של מוצרי הסלולר מתוצרת

-2018-01(אסמכתא מספר: 2018בפברואר 12ידיים של החברה מיום דוחות מי

) המובאים כאן בדרך 2018-01-019422(אסמכתא מספר: 2018במרץ 12) ומיום 014140

הכספיים. לדוחות ג27של הפניה, וכן באור

")גולןטלקום בע"מ (" , חתמה החברה עם גולן2017בינואר 2ביום - גולןהסכם רכישת 1.5.3

) 100%(ההון המונפק והנפרע של גולן כליותיה של גולן על הסכם לרכישת ובעלי מנ

.הקיימותופירעון מלוא הלוואות הבעלים

98

בהסכם לשיתוף רשתות ")סלקום(" ה החברה עם סלקום ישראל בע"מרבד בבד, התקש

10") לתקופה של הסכם השיתוף(" 2ושירותי אירוח לרשת דור 4-ו 3לרשתות דור

שנים.

, ולאחר שהתקבלו אישורי רשות ההגבלים העסקיים ואישור 2017באפריל 5ביום

הסכם אומץהושלמה עסקת גולן לפי תנאיה ובהתאם גם משרד התקשרות לעסקה,

.השיתוף האמור) חדלה להיות צד להסכם(והחברה על ידי גולן השיתוף עם סלקום

ותראה דוח שיתוף,, לרבות בקשר עם הליך משפטי בנוגע להסכם הלפרטים נוספים

מיום , )2016-01-136888א מספר: (אסמכת 2016בדצמבר 6של החברה מיום יםמיידי

(אסמכתא 2017בינואר 31מיום ,)2017-01-001009 (אסמכתא מספר: 2017בינואר 3

-2017-01(אסמכתא מספר: 2017בפברואר 11מיום ,)2017-01-011598מספר:

2017במרס 19), מיום 2017-01-022935סמכתא מספר: (א 2017במרס 9, מיום )012919

-2017-01(אסמכתא מספר: 2017באפריל 5), מיום 2017-01-022252(אסמכתא מספר:

12, מיום )2017-01-068488(אסמכתא מספר: 2017באוגוסט 8), מיום 030784

2017בספטמבר 26ומיום )2017-01-091896(אסמכתא מספר: 2017בספטמבר

ב'5הפניה, וכן באור כאן בדרך של יםהמובא ),2017-01-084358כתא מספר: (אסמ


עם צד ,1951החברה ואמ"צ , התקשרו2016בדצמבר 14ביום - דיפואייס אוטו מכירת 1.5.4

למכירת פעילות רשת , בהסכםשלישי בלתי קשור לחברה או לבעלי השליטה בחברה

ראה לפרטים פי תנאיה.-, הושלמה העסקה על2017רס במ 1ביום אוטו דיפו". –"אייס

-2016-01(אסמכתא מספר: 2016בדצמבר 11של החברה מיום יםמיידי ותדוח

15מיום ),2016-01-138574(אסמכתא מספר: 2016בדצמבר 12מיום ,)138226

(אסמכתא 2017במרס 1) ומיום 2016-01-088443(אסמכתא מספר: 2016בדצמבר

לדוחות הכספיים. 6ים כאן בדרך של הפניה, וכן באור המובא ),2017-01-020748מספר:

, חתמה החברה על הסכם לרכישת 2017באפריל 6ביום - הסכם לרכישת מקרקעין 1.5.5

מקרקעין עליהם ממוקמים משרדי ומפעל החברה בראשון לציון, מעיריית ראשון ה

ביום . מיליון ש"ח 185-כתמורה לסך של ב, ", בהתאמה)העירייה"-" וההסכםלציון ("

ידי מועצת -התקיים התנאי המתלה בהסכם לעניין אישור ההסכם על 2017באפריל 27

מיליון ש"ח כתשלום ראשון 90.6-שילמה החברה סך של כ 2017ביוני 21ביום העירייה.

עבור המקרקעין וכנגד ביצוע התשלום כאמור, נרשמה הערת אזהרה לטובת החברה על

נחתם הסכם להעברת זכויות 2017בספטמבר 28בתאריך יה במקרקעין.זכויות העירי

לפקודת 105החברה במקרקעין לשותפות בבעלותה המלאה, בהליך של פיצול לפי סעיף

לפרטים ראה דוחות מיידיים של החברה מיום . 1961-מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א

(אסמכתא 2017באפריל 29) ומיום 2017-01-032158(אסמכתא מספר: 2017באפריל 9

לדוחות 11 ), המובאים כאן בדרך של הפניה, וכן באור2017-01-036019מספר:

הכספיים.

, אישרו 2017בדצמבר 26ביום - לתוך החברה 1951"צ ואמאלפא טלקום מיזוג 1.5.6

ושל אלפא את התקשרותן בהסכם מיזוג, 51אמ"צ הדירקטוריונים של החברה, של

תתמזג עם 51ובשלב השני אמ"צ 51לפא תתמזג עם ולתוך אמ"צ לפיו בשלב הראשון א

לביצוע שינוי מרשות המסיםקבלת אישור . למועד הדוח, פנתה החברה לולתוך החברה

לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], 103המבנה בפטור ממס בהתאם להוראות סעיף

.1961-התשכ"א

99

תחומי הפעילות של הקבוצה .2

אשר מהווים מגזרים כספיים פעילות תחומי חמישהבפועלת הקבוצה , פייםתאריך הדוחות הכסל נכון

יבוא, ייצור, יצוא, שיווק, מכירה והפצה של מוצרי צריכה חשמליים (א) :כדלקמןבדוחותיה הכספיים

טלפונים (ב) ;לחלק א' לדוח 7לפרטים נוספים אודות תחום פעילות זה ראה סעיף .ומתן שירות למוצרים

הפעלת ) ג( לחלק א' לדוח. 8. לפרטים נוספים אודות תחום פעילות זה ראה סעיף ייםלולרס ואביזרים

"מחסני – , טלפונים ואביזרים סלולרייםרשתות שיווק קמעונאיות למכירת מוצרי צריכה חשמליים

)ד( ;לחלק א' לדוח 9ראה סעיף אודות תחום פעילות זה ". לפרטים נוספים"שקם אלקטריק-וחשמל"

; לחלק א' לדוח 10לפרטים נוספים אודות תחום פעילות זה ראה סעיף "גולן טלקום". – יתסלולרת תקשור

.לחלק א' לדוח 11לפרטים נוספים אודות תחום פעילות זה ראה סעיף – נדל"ן להשקעה) ה(

השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה .3

ו/או החברהכל השקעות בהון לא בוצעו ,ועד למועד פרסום הדוח 2016בינואר 1החל מיום 3.1

3, למעט כמפורט להלן:ידי בעלי עניין-עסקאות מהותיות אחרות במניותיה על

מועד ביצוע העסקה

מהות העסקהמספר מניות

סכום העסקה/סך

התמורה (באלפי

ש"ח)

שיעור מההון המונפק והנפרע

)%-(ב

מחיר מניה נגזר (באג')

1. בפברואר 9

2017 ידי אלקו כחלק -עלמכירת מניות

4ממימוש אופציית רכישה)8,000( 498 0.04 6,225

2. במרס 8

2017 ידי אלקו כחלק -מכירת מניות על

4ממימוש אופציית רכישה 6,225 0.09 1,182-כ )19,000(

3. במרס 9



4 . במרס 13



5. במרס 14



6. במרס 20


4רכישהממימוש אופציית 6,225 0.4 5,353-כ )86,000(

7. במרס 23


4ממימוש אופציית רכישה)52,000( 3,237 0.24 6,225

8. במרס 27


4ממימוש אופציית רכישה 6,225 0.02 311-כ )5,000(

החברה כנית רכישה עצמית של מניותת 3.2

של מניות רגילות עצמית של תכנית לרכישה, אישר דירקטוריון החברה, 2017בינואר 8ביום

, ממקורותיהבאמצעות החברה ו/או חברות בת שלה ,מיליון ש"ח 60החברה, בסכום כולל של עד

.2020בינואר 8ועד ליום 2017בינואר 9יום שמתחילה בשל החברה, לתקופה הכספיים העצמיים

צוע הרכישות כאמור (ככל שיהיו), יהא מעת לעת במועדים ובהיקפים שונים בהתאם לשיקול בי

הרכישה תבוצע במהלך המסחר בבורסה ו/או דעת הנהלת החברה ובהתאם להזדמנויות בשוק.

1מניות רגילות בנות 357,544עד למועד הדוח נרכשו במסגרת התכנית בעסקאות מחוץ לבורסה.

תכנית הרכישה אודות נוספיםפרטים למיליון ש"ח. 23.4בתמורה כוללת של ש"ח ע.נ של החברה

) שנעשו %1-ידי בעלי עניין במסגרת המסחר בבורסה וכן עסקאות לא מהותיות (קרי בשיעור הנמוך מ-לא כולל עסקאות שנעשו על 3

. ידי בעלי עניין מחוץ לבורסה-על ושהיאופציות רכש בלתי סחירות 1,160,000של מסווגים למשקיעיםידי אלקו -על מהנפקה לקכח םהינ לעיל כאמור יםהמימוש 4

בתמורהשבבעלות אלקו, , החברה של אחת רגילה למניה, אחת כל, למימוש ניתנותיו הוש(כולל), 2017 במרס 30 ליום עד בתוקף-2017-01(אסמכתא מספר: 2017בפברואר 6 מיום רההחב של מיידיים דוחות ראה נוספים לפרטים"ח. ש 62.25 של מימוש למחיר

), 2017-01-019921(אסמכתא מספר: 2017במרס 9), מיום 2017-01-013228(אסמכתא מספר: 2017בפברואר 12), מיום 011572במרס 15 ), מיום2017-01-020977(אסמכתא מספר: 2017במרס 14), מיום 2017-01-020443(אסמכתא מספר: 2017במרס 13מיום 2017במרס 26), מיום 2017-01-023203(אסמכתא מספר: 2017במרס 21), מיום 2017-01-021715(אסמכתא מספר: 2017

.כאן בדרך של הפניה המובאים ),2017-01-025222(אסמכתא מספר: 2017במרס 27) ומיום 2017-01-024544(אסמכתא מספר:

100

, )2017-01-003073(אסמכתא מספר: 2017בינואר 8החברה מיום דוח מיידי של ראההעצמית

הכספיים. לדוחות ד22באור וכן, המובא כאן בדרך של הפניה


החלטת דירקטוריון יניות חלוקת דיבידנד, בהתאם להחברה אימצה מד –מדיניות חלוקת דיבידנד 4.1

תחלק דיבידנד בשיעור של היא כי מדי שנה החברה התחייבה לפיה ,2010במאי 25 החברה מיום

חלקם של בעלי מניות המיעוט ]א[, כשמהרווח הנקי השנתי ינוכה: 5מהרווח השנתי הנקי שלה %50

ן או משערוך "יוחד הנובע משערוך של נכס נדלרווח הון מ ]ב[-בחברות מוחזקות ברווח כאמור; ו

של השקעה אחרת של החברה; ואולם רווח הנובע משערוך של השקעה בניירות ערך או מכשירים

פיננסיים שאין מגבלה על מימושם לא ינוכה מהרווח השנתי הנקי.

חברה כי חלוקת דיבידנד כאמור מותנית בכך כי לאחר החלוקה, ההון העצמי של ה ,הוחלט עוד

שהחברה הינה חברה כל עוד –(כולל זכויות מיעוט), לפי הדוחות הכספיים המאוחדים, יהיה

יום ממועד 45. חלוקת הדיבידנד תבוצע תוך או יותר מסך המאזן של החברה 25% –ציבורית

. 6אישור הדוחות הכספיים השנתיים

יבידנד לבעלי המניות של להלן פרטים אודות חלוקת ד – 2016-2017 חלוקת דיבידנדים בשנים 4.2

:2017-ו 2016החברה בשנים

מועד החלטת הדירקטוריון על חלוקת הדיבידנד

סכום הדיבידנד (בש"ח)

המועד הקבוע לזכאות

מועד חלוקת הדיבידנד

מותרת/באישור בית משפט

מותרת 2017בינואר 5 2016בדצמבר 20 35,000,000 20167בנובמבר 16 מותרת 2017באפריל 20 2017באפריל 4 20,000,000 20178במרס 8 מותרת 2017בספטמבר 5 2017באוגוסט 24 31,000,000 20179באוגוסט 17

ליון ש"ח. ימ 45על חלוקת דיבידנד בסך של החברה הכריז דירקטוריון ,2018 מרץב 25בנוסף, ביום

.2018 אפרילב 15 -ומועד החלוקה 2018 אפרילב 2 יוםהמועד הקובע לזכאות הינו

, 2017בדצמבר 31לחוק החברות, נכון ליום 302בהתאם להוראות סעיף – לחלוקה ראויים רווחים

"ח.ש אלפי 188,605יתרת ראויים חלוקה בסך של לחברה

בדצמבר 31 ליוםלחוק החברות 302יתרת הרווחים הראויים לחלוקה של החברה בהתאם לסעיף

אלפי 143,605-כשל סך הינה, ליון ש"חימ 45בסך של האמורה וקההחל בביצועאך בהתחשב 2017

ש"ח.

ווח השנתי הנקי של החברה כפי שהוא מופיע בדוחות הכספיים השנתיים המבוקרים של הר –" הרווח השנתי הנקילעניין זה, " 5

החברה בשנה מסוימת. לביטוח מוסדבע"מ, פסגות קופות גמל בע"מ, מבטחים פרטנרסעם לאומי בהסכמים הדיבידנדחלוקת ל התחייבה החברה, כי יצוין 6

הגמלאות המרכזית של עובדי ההסתדרות וקרןם אגודה שיתופית בע"מ "מ, מקפת מרכז לפנסיה ותגמוליבע העובדים של סוציאלי .2010בע"מ שנערכו ערב הנפקת מניות החברה בבורסה בשנת

כאן בדרך של ), המובא078825-01-2016מספר: (אסמכתא 2016בנובמבר 16של החברה מיום לפרטים נוספים ראה דוח מיידי 7 הפניה.

.הפניה של בדרך כאן המובא), 022596-01-2017(אסמכתא מספר: 2017במרס 8יידי של החברה מיום נוספים ראה דוח מ לפרטים 8 של בדרך כאן המובא), 084354-01-2017(אסמכתא מספר: 2017באוגוסט 20נוספים ראה דוח מיידי של החברה מיום לפרטים 9

.הפניה

101

מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של הקבוצה .5

, כמפורט בדוחותיה 2017-ו 2016 ,2015הקבוצה בשנים של פעילות תחומי הלהלן מידע כספי אודות

):הכספיים (באלפי ש"ח

2017בדצמבר 31לשנה שנסתיימה ביום

ייבוא תחום ושיווק מוצרי צריכה חשמליים ומתן שירות למוצרים

תחום מכשירים סלולריים

תחום הפעלת

רשתות קמעונאיות

תחום תקשורת סלולרית

תחום נדל"ן להשקעה

אחר והתאמות

סך הכול

2,925,196 - 294 403,233 1,222,300120,4481,178,921 הכנסות מחיצונייםהכנסות מתחומי פעילות

םאחרי220,395 17,443 - - 5,342 )243,180( -

2,925,196 )243,180( 5,636 403,233 137,8911,178,921 1,442,695 סך הכל הכנסותעלויות אשר אינן מהוות הכנסה בתחומי פעילות

אחרים1,308,778 181,599 1,133,310 331,871 - 1,468 2,957,026

עלויות אשר מהוות הכנסה אחרים בתחומי פעילות

- - - - - )243,180( )243,180(

2,713,846 )241,712( - 331,871 1,133,310 181,599 1,308,778 סך הכל עלויותעלויות קבועות המיוחסות

לתחום פעילות170,141 15,650 181,330 185,848 - - 552,969

המיוחסות משתנות עלויות 2,160,877 )241,712( - 146,023 951,980 165,949 1,138,637 לתחום הפעילות

211,350 )1,468( 5,636 71,362 45,611 )43,708( 133,917 מגזרי(הפסד) רווח הוצאות משותפות בלתי

מוקצות - - - - - - 36,306

175,044 - - - - - - רווח תפעולי 2,741,586 )490,651( 203,947 1,117,803 175,732 692,367 1,042,388 סך הנכסים

2,110,811 106,836 185,469 1,007,652 209,081 164,066 437,707 תיוסך ההתחייבו


תחום ייבוא ושיווק מוצרי

צריכה ומתן חשמליים שירות למוצרים


הפעלתתחום רשתות קמעונאיות

סך הכול אחר והתאמות

2,389,738 - 1,216,45046,2071,127,081 יםהכנסות מחיצוני - )223,358( - 5,616 217,742 הכנסות מתחומי פעילות אחרים

2,389,738 )223,358( 51,8231,127,081 1,434,192 סך הכל הכנסותעלויות אשר אינן מהוות הכנסה

בתחומי פעילות אחרים1,307,840 49,269 1,095,466 )11,308( 2,441,267

עלויות אשר מהוות הכנסה בתחומי פעילות אחרים

- - - )223,358( )223,358(

2,217,909 )234,666( 1,095,466 49,269 1,307,840 סך הכל עלויותעלויות קבועות המיוחסות לתחום

פעילות183,098 4,434 175,275 - 362,807

המיוחסות לתחום משתנות עלויות 1,855,102 )234,666( 920,191 44,835 1,124,742 הפעילות

171,829 11,308 31,615 2,554 126,352 רווח מגזרי 45,245 - - - - הוצאות משותפות בלתי מוקצות

126,584 - -- - רווח תפעולי 1,480,627 198,499 31,030342,255 908,843 *) סך הנכסים

963,718 216,251 18,225235,124 494,118 *) תיוסך ההתחייבו

.המופסקת הפעילות של והתחייבויות נכסים כוללים והתאמות אחר עמודתב ההתחייבויות וסך הנכסים סך*)

פרק ב': מידע אחר

102

2015בדצמבר 31שנה שנסתיימה ביום ל

תחום ייבוא ושיווק מוצרי

ומתן צריכה חשמליים למוצרים שירות


הפעלתתחום רשתות קמעונאיות

אחר והתאמות

ך הכולס

2,187,827 - 998,1988,6461,180,983 הכנסות מחיצוניים - )200,080( - 1,230 198,850 הכנסות מתחומי פעילות אחרים

2,187,827 )200,080( 9,8761,180,983 1,197,048 סך הכל הכנסותעלויות אשר אינן מהוות הכנסה

בתחומי פעילות אחרים1,108,183 9,697 1,161,675 )6,860( 2,272,695

עלויות אשר מהוות הכנסה בתחומי פעילות אחרים

- - - )200,080( )200,080(

2,072,615 )206,940( 1,161,675 9,697 1,108,183 סך הכל עלויותעלויות קבועות המיוחסות לתחום

פעילות199,473 970 185,868 - 386,311

המיוחסות לתחום משתנות עלויות 1,686,304 )206,940( 975,807 8,727 908,710 הפעילות

115,212 6,860 19,308 179 88,865 רווח מגזרי 43,676 - - - - הוצאות משותפות בלתי מוקצות

שינוי הוצאות לפני תפעולירווח מבנה

- - - - 71,536

10,258 - - - - מבנה שינוי הוצאות 61,278 - - - - רווח תפעולי 1,304,113 206,885 362,902 37,760 696,566 *) סך הנכסים

863,854 204,529 178,271 26,224 454,830 *) תיוסך ההתחייבו

.המופסקת הפעילות של והתחייבויות נכסים כוללים והתאמות אחר עמודתב ההתחייבויות וסך הנכסים סך*)

זרי הפעילות שלה, כך שנוספו ביצעה החברה שינויים בהצגת מג 2017ביוני 30ליום החל מהדוחות הכספיים

ית ומגזר פעילות נדל"ן להשקעה, בעוד החברה חדלה לדווח על מגזר הפעלת סלולרמגזר פעילות תקשורת

בהיקפי העלייה לנוכחכן, -. כמולעיל) 1.5.4(ראה סעיף זורשתות "עשה זאת בעצמך" עקב מכירת פעילות

החל, בנושא החברה דירקטוריוןלהחלטת אםובהת ייםסלולר ואביזרים טלפונים תחום לש הפעילות

, נפרד,כמגזר חדש זוהחלה החברה לרשום את תוצאות פעילות 2017בדצמבר 31מהדוחות הכספיים ליום

בהתאם, מוצג המידע ולא כחלק ממגזר תחום ייבוא ושיווק מוצרי צריכה חשמליים ומתן שירות למוצרים.

ות.לפי הפילוח החדש, גם ביחס לתקופות קודמ

לפרטים נוספים אודות תוצאותיה הכספיות של הקבוצה ואודות התפתחויות שחלו בנתונים לתקופות

ראה הדוחות הכספיים ודוח הדירקטוריון. ,האמורות

10סביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות הקבוצה .6

, שיש להם או צפויה להיות להלן תיאור מגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המקרו כלכלית של הקבוצה

להם השפעה מהותית על הקבוצה והשלכות בגינם:

פוליטיות בישראל ובמזרח התיכון והמצב הביטחוני-מגמות גיאו 6.1

היציבות הפוליטית במספר מדינות במזרח התיכון, לרבות -אופיינה בהמשך מגמת אי 2017שנת

השלכות שליליות על המשק להיות ות, עלולאלו ותבשכנותיה הקרובות של ישראל. למגמ

יציבות כאמור. הידרדרות במצב ההישראלי, בפרט לאור היבטי הסיכון הביטחוני הטמונים בחוסר

ך לפגוע כהפוליטי והביטחוני כאמור עלולה לצמצם את כניסת קהלי היעד לסניפיה של הקבוצה וב

צרי הקבוצה, ובהתאם, במכירות הקבוצה בחנויותיה, וכן להוביל לירידה בביקוש ובצריכה של מו

שלילי על מצבה של הקבוצה ותוצאותיה הכספיות. באופןעלולה להשפיע

ידי החברה, -, על נתונים ומידע כפי שהתפרסמו ולא אומתו עלהיתר ביןהסביבה הכלכלית והגורמים החיצוניים מבוססים, תיאור 10

, באתר האינטרנט של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה www.bankisrael.gov.il :באתר האינטרנט של בנק ישראל שכתובתו .www.mof.gov.il :ובאתר האינטרנט של משרד האוצר שכתובתו www.cbs.gov.il :שכתובתו

103

המצב הכלכלי במשק הישראלי 6.2

קצב הצמיחה של הכלכלה הישראלית התאושש ברבעון השלישי של השנה החולפת לאחר שנרשם

שלה פועלת בלבד בחציון הראשון. שוק העבודה נמצא בתעסוקה מלאה והממ 2.1%קצב נמוך של

המשכנתאות ותכניות בניה. שיעור האינפלציה בשנה י מיסוי, התאמת שוקיד-ללצינון שוק הדיור ע

עדיין מתחת ליעד התחתון של לאחר שנתיים בהן השיעור היה שלילי, אך 0.4%החולפת עמד על

וביצע . בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי במהלך כל השנה1%בנק ישראל העומד על

אל מול הדולר 10% -שהתחזק ב(רכישות מאסיביות של דולרים על מנת להחליש את השקל

במטרה לעודד את היצוא. )2017במהלך

מושפעים מהמצב של המוצרים והשירותים אותם משווקת החברה דפוסי התנהגות הצריכה

גם ירידה הכלכלי השורר במשק הישראלי. האטה במשק וברמת הפעילות הכלכלית בישראל, כמו

ברמת החיים ובהכנסה של משקי הבית בישראל, עלולים להשפיע שלילית על רמת הביקושים

למוצרי הקבוצה, ועל היקף המכירות בסניפי הקבוצה.

היקפי הבנייה החדשה 6.3

, בהתחשב בחלק מן המגזרים שלה היקפי בניה חדשה משליכים על רמות הביקוש למוצרי הקבוצה

ש צרכנים נוטים להחליף את מוצרי הצריכה החשמליים שברשותםבעת מעבר לבית חדש בכך

114,000-כ ,2017נכון לתום חודש ספטמבר , בהתאם לפרסומים פומביים,כך. חדשיםולרכוש

.201611דירות נכון לתום חודש ספטמבר 112,000 -לעומת כ בשלבי בנייה פעילה תדירות נמצאו

תחרות 6.4

, תחרות חריפה, הן מצד היצרנים והן מצד המשווקיםבענפים בהם פועלת הקבוצה קיימת

רווחיות על, וכתוצאה מכך והשירותים אותם משווקת הקבוצה על מחירי המוצרים המשפיעה

בנוסף, בשנים האחרונות נמשכת מגמת המיזוגים הן של יבואנים הפועלים בשווקים הקבוצה.

לפרטים . נאיות בינן לבין עצמןבהם פועלת הקבוצה והן של רשתות לשיווק מוצרי חשמל קמעו

-ו 10.2.7, 9.7 ,8.7, 7.7אודות מבנה התחרות בתחומי הפעילות השונים של הקבוצה ראה סעיפים

א' לדוח. לחלק 11.1.4

תנודות בשיעורי הריבית 6.5

הקבוצה חשופה לשינויים בשיעור הריבית הואיל והקבוצה מממנת את פעילותה, בין היתר,

ריים מתאגידים בנקאיים. משכך, שינויים בשיעורי הריבית עלולים באמצעות אשראי צמוד פ

להשפיע על פעילות הקבוצה ותוצאותיה העסקיות.

תנודות בשערי חליפין 6.6

תקבולי החברה הינם בעיקר בשקלים בעוד שהתשלומים בגין ייבוא המוצרים הלבנים, המזגנים,

הגלם לייצור המזגנים חומרי ו יםסלולרה המוצרים, המוצרים החומים, המוצרים הקטנים

מתבצעים במטבעות זרים (בעיקר בדולר ארה"ב ובאירו). בשל כך חשופה הקבוצה (כמו מרבית

היבואנים האחרים) לשינויים בשערי החליפין בין מועדי רכישת המוצרים וחומרי הגלם לבין מועד

ת על שער המטבע, ידי ביצוע הגנו-התשלום לספק בפועל. הקבוצה נוקטת במדיניות חיסוי על

-מנת למתן את ההשפעות של תנודתיות שערי החליפין לאור אי-והתאמת מחירי מוצרים, וזאת על

תנודות , חשופה החברה ל(בתחום המזגנים) בגין פעילות החברה בחו"להוודאות המתמשכת.

: 2017", מחודש דצמבר 2017מרכזית לסטטיסטיקה "התחלת הבנייה וגמר הבנייה בתשעת החודשים הראשונים של הלשכה ה ראה 11

http://cbs.gov.il/reader/newhodaot/hodaa_template.html?hodaa=201704373.

104

ה חליפין בין האירו לדולר הואיל והיא רוכשת את מוצריה בדולר ומכירותיה של החברהשערי ב

בחו"ל מתבצעות בעיקר באירו.

שינויים רגולטורים 6.7

שינויים בחקיקה ובתקינה, בעיקר בישראל, ביחס לייבוא, לייצוא ולשיווק עלולים לייקר את

לפרטים אודות מגבלות, עלויות הייצור והמוצרים המיובאים ולהשפיע על רווחיות הקבוצה.

לחלק א' לדוח. 18ת הקבוצה ראה סעיף חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על פעילו

עונתיות 6.8

פעילות הקבוצה מושפעת מעונתיות, המאפיינת את ענף מוצרי הצריכה החשמליים בכלל וענף

בתקופות החגים (פסח וראש הן עונתיות מורגשת הן בקיץ ובחורף ושפעת ההמזגנים בפרט. ה

9.8-ו 7.8וצה ראה סעיפים הקבהשנה). לפרטים אודות השפעת העונתיות בתחומי פעילות של

לחלק א' לדוח.

105

תיאור עסקי הקבוצה לגבי כל אחד מתחומי הפעילות בנפרד, למעט בעניינים הנוגעים לכלל יובא בפרק זה להלן

להלן. ד'יחדיו בפרק אשר יתוארו תחומי פעילות הקבוצה

ל מוצרי צריכה ייבוא, ייצור, ייצוא, שיווק, מכירה והפצה ש –תחום פעילות ראשון .7 ומתן שירות למוצריםחשמליים

מידע כללי על תחום הפעילות 7.1

הקבוצה מייבאת ומפיצה מוצרי צריכה חשמליים, ובכלל זה מזגני אוויר, מוצרים לבנים, מוצרים

יחידות מיזוג אוויר וכן רוכשת בנוסף, הקבוצה מייצרת .)7.2(ראה סעיף מוצרים קטניםוחומים

, וצפון אפריקה "ל, בעיקר למדינות אירופההיא מפיצה בשוק המקומי ובחו ןמסוגים שונים, אות

א' לדוח. לחלק 7.2סעיף אודות המוצרים ראה . לפרטים באמצעות חברה בת בחו"ל

בותחום הפעילות ושינויים החלים מבנה 7.1.1

קטנים. מספר רב יותר של יבואניםמספר יבואנים גדולים וכולל פעילות תחום ה

נות עובר השוק העולמי תהליך של ירידת מחירים מתמשכת עקב בשנים האחרו

ידי יצרנים של מותגים מובילים לארצות בהן-התגברות התחרות והעברת הייצור על

ומזרח אירופה. העברת הייצור , טורקיה, כגון המזרח הרחוקיחסית עלות הייצור נמוכה

לים לבין מוצרים צמצמה משמעותית את הפרשי המחירים בין מותגים מוביכאמור

לאור העדפה של הצרכנים לרכוש מותגים מוכרים ), וNon-Brandedשאינם ממותגים (

, היא )כאשר מחיריהם אינם גבוהים משמעותית ממחירי מוצרים שאינם ממותגים(

כניסה מסיבית של גם משמעותית של המוצרים הלא ממותגים. הביאה להיחלשות

, אשר נוגסים בנתחי שוק הסינים מותגיםה של ולאחריהם המותגים הקוריאניים

עם זאת, במהלך . תורמת לירידה במחירי המוצרים ,המוצריםבאמצעות הורדת מחירי

האחרונות קיימת מגמת עליית מחירי מוצרים מתוצרת המזרח הרחוק כתוצאה השנים

חלה עלייה 2017במחצית השנייה של שנת מעליית שכר עבודה ותשומות אחרות.

גז) הו במחירי הנחושת, האלומיניוםחומרי הגלם (בעיקר במחירי בעולםמשמעותית

הכריז שר האוצר 2017מאידך, בסוף שנת במחירי תוצרת גמורה. האשר הביאה לעליי

. גם על חלק מן המוצרים אותם משווקת הקבוצה ומסי קנייה מכסיםעל הפחתת

אל מול הסיני ות היואן והתחזקלשינויים בשערי החליפין, יורו ודולר לעומת השקל,

יש השפעה על מחירי המוצרים. הדולר

, ניתן להצביע על מגמות נוספות (מעבר לאמור לעיל), אשר בשנים האחרונותבישראל,

התחרות וגורמות לירידת מחירים בשוק מוצרי הצריכה החשמליים: [א] מגבירות את

ידי -קמעונאיות עלהמשך תהליך קונסולידציה המתבטא ברכישות של רשתות שיווק

היקפי מכירות מוצרי הצריכה החשמליים ברשת ב מתונה עליה ]ב[ יבואנים גדולים;

. ידי סוחרים פרטיים-יה עליקבוצות קנ ה והרחבה שלהקמ ]ג[-האינטרנט; ו

י תחומי הפעילותפרק ג': תיאור עסקי הקבוצה לפ

106

שינויים בהיקף הפעילות בתחום וברווחיותו 7.1.2

בעיקר להערכת הקבוצה, היקף שוק מוצרי הצריכה החשמליים בארץ (המורכב

מיליארד ש"ח 7.5-עד כ 7-הינו כא' לדוח) לחלק 7.2בסעיף ממשפחות המוצר, כמפורט

.12לשנה

התחום מאופיין בשנים האחרונות בגידול כמותי, אשר בשל התחרות וירידת מחירי

.המכירה אינו מלווה בשיעור גידול כספי דומה

הלקוחותני התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות או שינויים במאפיי 7.1.3

[א] בעקבות צמצום במספר מגמות בהתפתחות השוק:בשנים האחרונות ניתן להבחין

הפערים בין מחירי המוצרים הממותגים למוצרים הלא ממותגים, נטיית הצרכן הינה

איחוד של המשך במספר נקודות מכירה; [ג] צמצוםלרכוש יותר מוצרים ממותגים; [ב]

מתונה עליהוהקמת רשתות של חנויות פרטיות; [ד] סוחרים פרטיים בקבוצות קניה

התעצמות של תופעת הייבוא [ה]-המכירות המתבצעות ברשת האינטרנט; ו היקפיב

תופעת הייבוא לבתחום הפעילות. יחד עם זאת, להערכת הקבוצה, חשיפתה 13המקביל

המקביל אינה מהותית.

הפעילות שינויים טכנולוגיים שיש בהם כדי להשפיע מהותית על תחום 7.1.4

מוצרים לבנים ומוצרי מיזוג ולייצר לפתח ממשיכותחברות – חיסכון באנרגיה] א[

השינוי המשמעותי – מוצרים "חומים"] באוויר בעלי ניצולת אנרגיה טובה יותר; [

, ")SMART TVחכמה (" OLEDוטלוויזיה "K4"מסכים מסוג ביותר בתחום הינו

אנדרואיד המאפשרת חוויית משתמש שכוללת וטלוויזיה הכוללת מערכת הפעלה מסוג

עיקר השיפורים – מוצרים "לבנים"[ג] -; וחכם לטלפוןשימוש באפליקציות בדומה

.יצוב והטכנולוגיה של המוצריםסובבים סביב העוצרים בתחום זה במ

הפעילותגורמי ההצלחה הקריטיים בתחום 7.1.5

הצלחה קריטיים, בתחום פעילותה של הקבוצה ניתן להצביע על מספר גורמי

של מוצרים המשפיעים על פעילותה ומעמדה של הקבוצה: [א] יצירת בסיס רחב ומגוון

והצרכים ברמת איכות גבוהה ובמחירים אטרקטיביים ומתן פתרון לכל קשת המוצרים

ערוצי שיווק מגוונים להפצה כלל ארצית של מוצרים ובכל רמות המחירים; [ב]

ופעילות ברשת מכירה לסוחרים ולמוסדות ,איותעונבאמצעות רשתות חנויות קמ

יכולת רכישה ממספר רב ; [ד] פיתוח שווקים חדשים מחוץ לישראל ; [ג]האינטרנט

תחרותיים; [ה] שיווק והפצת מוצרים תחת ומגוון של ספקים איכותיים בתנאי סחר

; [ז][ו] מערך שירות בפריסה ארציתשמות מותג הנהנים מביקוש ומודעות גבוהה;

; [ח]המודל העסקי והתאמתו לדרישות השוק הרלוונטי במהירות האפשרית גמישות

, אדריכלים, יזמים וקבלניםקשרי עבודה טובים עם מגזרי הלקוחות השונים, ובכלל זה,

איתנות [ט]-; ווסיטונאים , לקוחות מוסדייםמתקינים, סוחרים, רשתות שיווק

פיננסית.

לחלק א' 7.13רי הגלם בתחום הפעילות ראה סעיף לפרטים אודות מערך הספקים וחומ 7.1.6

לדוח.

. הסכומים האמורים מהווים מחירי מכירה לצרכן ללא מע"מ 12 .אן רשמיכיבוידי מי שאינו מוגדר -יבוא על 13

107

הפעילותחסמי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום 7.1.7

, יצירת בסיס לקוחות איתנות פיננסיתהפעילות הינם: תחוםב יםהכניסה העיקרי חסמי

והתקשרויות עם בעל תחרותיות גבוהה השקעות משמעותיות בבניית מותג בענף איתן,

.ות מותג בינלאומייםספקים בעלי שמ

התחייבות למתן שירות והחזקת חלפים יקרי בתחום הפעילות הינו חסם יציאה ע

פי דין.-למספר שנים כנדרש על

החלים בהםתחליפים למוצרי תחום הפעילות ושינויים 7.1.8

חמם באמצעות מוצרים נהוג לבאזורים קרים במיוחד, – תחליפי חימום 7.1.8.1

. עם זאת, גז וחשמל, אמצעות סולרחימום ב כגוןתחליפיים למזגנים,

, מאפשרת חימוםInverterכניסה לשוק של מערכת מיזוג בטכנולוגיית

מגדילה את הביקוש למערכות מיזוג אלה. ויעיל וזול יותר, בטוח,

המודעות לחיסכון באנרגיה, התגברותמ כתוצאה – חיסכון באנרגיה 7.1.8.2

יותר. יעילים ומקררים קיימת בשוק מגמה של מעבר למזגנים

דוח. לחלק א' ל 7.7סעיף לפרטים אודות מבנה התחרות בתחום הפעילות ראה 7.1.9

מוצרים ושירותים 7.2

:להלן מוצרי הקבוצה בתחום הפעילות

מגוון רחב של מזגנים ביתיים ומסחריים הן הקבוצה משווקת ומפיצה – מזגני אוויר 7.2.1

ספר קבוצות משפחת מוצר זו מורכבת ממ והן מתוצרת של אחרים.מתוצרת עצמית

מערכות מיזוג מיני מרכזיות (מערכות שמיוצרות [ב] מוצרים: [א] מזגנים ביתיים;

[ה] משאבות חום. -; וVRF-ו VRV [ד] מוצרי קירור מבוססי מים; [ג] בישראל);

מתועלים ומולטי במגוון ניידים, מפוצלים,מגוון המוצרים של הקבוצה כולל מזגנים

Inverter.ובטכנולוגיית תפוקות, בטכנולוגיה רגילה

ביתיים, מתועלים ומערכותמזגנים , משווקת החברה הקבוצהבמסגרת הפעילות של

VRV ו-VRF " תחת המותגיםElectra" ,"Elco" ,"Airwell" ו-"Daikin" ,בנוסף .

משווקת הקבוצה מגוון מזגנים בשמות מותג פרטיים.

לציון, כמפורט בסעיף -בראשון לקבוצה מפעל ייצור הממוקם באזור התעשייה המערבי

מזגנים מיני הבאות: קטגוריותמהלחלק א' לדוח, בו מיוצרות מערכות מיזוג אוויר 7.9

מרכזיים, מעבים למזגנים עיליים בתפוקות גבוהות, מעבים למשאבות חום ומערכות

מולטי, ומערכות מיזוג על בסיס מים.

חב של חלקי חילוף למזגנים, הקבוצה מייבאת, משווקת ומפיצה בישראל מגוון ר

מתוצרת יצרני המזגנים אותם משווקת החברה. חלקי החילוף משווקים לסיטונאים,

מתקיני מזגנים וטכנאים פרטיים.

קבוצת ]א[משפחת מוצר זו מורכבת ממספר קבוצות מוצרים שונות: – מוצרים לבנים 7.2.2

כגון מכונות כביסה, ,מים קבוצת מוצרי ]ב[כגון תנורים וכיריים; ,מוצרי בישול ואפייה

קבוצת המקררים והמקפיאים. ]ג[-ומייבשי כביסה ומדיחי כלים;

ויזיות מסוגים שונים.ומסכים וטל– מוצרים חומים 7.2.3

108

מכונות , יםמיקרוגלגרילים חשמליים, בלנדרים, , מחליקי שיערכגון – מוצרים קטנים 7.2.4

שואבי מסחטות מיץ, מעבדי מזון, קומקומים חשמליים,קפה, טוסטרים, מיקסרים,

מכונות גילוח ומסירי שיער.רדיאטורים, מחממים קרמיים, אבק, מגהצים,

צריכה חשמליים בשמות מותג מהמובילים בישראל ובעולם, וביניהם: הקבוצה משווקת מוצרי

", Elco," "Airwell," "Miele" ,"Liebherr" ,"Sauter" '"Philips" "אלקו",", Electra", ""אלקטרה

"Bissell" ,"Whirlpool" ,"Steel", "Hitachi", "Jet Point ,""Dafni" ו-"Daikin".

ארצי באמצעותו מעניקה הקבוצה שירות למוצרי -בנוסף, לקבוצה מערך שירות לקוחות כלל

. ידה-צריכה חשמליים המשווקים על

פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים 7.3

לחלק א' 12של הקבוצה ראה סעיף מוצרים ושירותים לפרטים אודות פילוח הכנסות ורווחיות

לדוח.

מוצרים חדשים 7.4

לחלק א' לדוח. 7.10חדשים ראה סעיף מוצריםאודות לפרטים

לקוחות 7.5

משווקי ו הקבוצה מוכרת ומפיצה את המוצרים לסוחרים, למתקינים, לחנויות חשמל 7.5.1

כן מבצעת מכירה ו, (לרבות רשתות שיווק שבבעלות הקבוצה) לרשתות שיווק ,מטבחים

הסחר יאתר לרבות ,ישירה באמצעות אתרי אינטרנט אשר מתמחים במכירות

. ידי רשתות השיווק שבבעלות הקבוצה-על יםהמופעל האלקטרוני

בתחום המיזוג משווקת הקבוצה את מוצריה גם לגופים ממשלתיים וציבוריים, כגון

הסיטאות, משרדי ממשלמשרד הביטחון, משטרת ישראל, שירות בתי הסוהר, אוניבר

עוסקת הקבוצה בשיווק ליזמים ולקבלנים בתחומי הבנייה, ,ורשויות מקומיות. בנוסף

במסגרת פעילותה .הכספיים)לדוחות 26באור קשורות (ראה לרבות לחברות

, הקבוצה משווקת את מוצריה למפיצים, יבואנים בתחום המיזוג הבינלאומית

ינים את הענף באותם שווקים. סיטונאים בתנאים מסחריים המאפיו

מכירות הקבוצה ללקוחות העסקיים מאופיינות בקשר רב שנים, ולעתים נהנים 7.5.2

. הלקוחות מהנחות כמות המשתנות בהתאם להיקפי הרכישה השנתיים

כמקובל 14ימים. 150-ימים לכ 90-בממוצע בין כ הנעהקבוצה נותנת ללקוחותיה אשראי 7.5.3

סחורות גמישה ביחס להחזרות מסוחרים למעט בתחום, לקבוצה מדיניות החזרת

בפועל, שיעור החזרות . מקרים של עסקאות של רכישה כמותית ללא זכות החזרהב

המוצרים מלקוחות אינו מהותי.

7.9לציון (לפרטים אודות המפעל ראה סעיף -מוצרי הקבוצה המיוצרים במפעל בראשון 7.5.4

בחו"ל. לחלק א' לדוח) נמכרים בעיקר בישראל וכן ללקוחות

נכון למועד הדוח, לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד או במספר מצומצם של לקוחות 7.5.5

כן, להערכת הקבוצה, אין לה לקוח מהותי בתחום פעילות זה -בתחום פעילות זה. כמו

ומעלה מהמחזור המאוחד של הקבוצה. 10%שתרומתו להכנסות הינה

.יצוין, כי ימי אשראי הלקוחות מחושבים בניכוי יתרת סכומי הניכיון 14

109

והפצה שיווק 7.6

מליים לסוחרים ולרשתות מוצרי חשמל נעשה מוצרי הצריכה החש ההפצה שלתהליך 7.6.1

ויועצים. מרבית סוכני המכירות הינם עובדי הקבוצה, והם מכירות סוכניבאמצעות

זכאים, בנוסף לשכרם הבסיסי, גם לעמלה בשיעורים משתנים. לקבוצה אין תלות

בסוכן או משווק מסוימים שאובדנם ישפיע מהותית לרעה על תחום הפעילות או

קבוצה תוספת עלות מהותית כתוצאה מהצורך להחליפם.שתיגרם ל

לקבוצה הסכמי מכירות עם סוחרים, כמקובל בענף בארץ ובחו"ל. ההסכמים האמורים 7.6.2

כוללים הסדרים בדבר הזמנה מעת לעת של מוצרי צריכה חשמליים שונים המופצים

להנחות השתתפות בקידום מכירות ובהוצאות פרסום, וזכאות הלקוח , ידי הקבוצה-על

בשיעורים משתנים.

קידום המכירות נעשה באמצעות תצוגה מגוונת ועשירה בחנויות, שירות מקצועי של 7.6.3

תקופתיים הכוללים הנחות מבצעים ,ומנהלי המכירות, מתן "הנחות כמות"יועצים

תקופת האחריות ל מתן שירות מעבר, פעילות קדםלמוצרים, תנאי אשראי נוחים,

תדמיתי ומכירתי באמצעי התקשורת השונים. הקבועה בחוק, ופרסום

בנוסף השיווק, ההפצה וההתקנה של מזגנים ביתיים ומערכות מיזוג אוויר, מתבצעים 7.6.4

.חברהה ידי-ות מתקינים ומערך זכיינים המופעל עלבאמצע, גם לאמור לעיל

לחלק א' לדוח. 14.2החברה ראה סעיף שלאלקטרוני הסחר ה יאודות אתר לפרטים 7.6.5

תחרות 7.7

, הנובעת בעיקרה ממגוון רחב של מוצרים תחום הפעילות מתאפיין בתחרותיות גבוהה 7.7.1

דולים, ברמות איכות ומחיר שונים. התחרות בתחום הפעילות מתאפיינת במתחרים ג

כל אחד מהם מייבא לישראל אשרמערכי יבוא ושיווק בסדר גודל בינוני ומעלה, בעלי

, ובכמות Private Labelדועים, לרבות מותגי צד מותגים פחות ילמספר מותגים ידועים

גדולה יותר של מתחרים קטנים המציעים מוצרים לא ממותגים.

להערכת הקבוצה, מתחריה העיקריים בתחום הפעילות הינם חברות המפיצות בישראל 7.7.2

לייןמיני מותגים בינלאומיים ואשר חלקן אף מפעילות רשתות למכירת מוצרי חשמל:

"); קבוצת ניופאן"); ניופאן בע"מ ("ברימאגדיגיטל אייג' בע"מ (" מאגברי ");סמסונג("

.")ראלקוסימנס); ראלקו סוכנויות בע"מ ("-(בוש BSH.י.; ח

מוצרי צריכה מזגני האוויר הינם: תדיראןבענף מתחריה העיקריים של הקבוצה בנוסף,

, ה בע"ממוצרי צריכ משווקת את מזגני תדיראן; טורנדו , אשרוטכנולוגיה בע"מ

של "סאגה", ומפעילה שלוש רשתות -ואוויר בשמות המותג "טורנדו" מזגני משווקת ה

;Family המותג תחת מזגניםליין המשווקת פמילי ;זכיינים למכירת מזגני אוויר

ניופאן המשווקת מזגנים תחת ;TCLמזגנים תחת המותג המשווקתתקשורת יורוקום

ו ארדן היבואנית והמשווקת הבלעדית של אקון טק מקבוצת ניסק ;Haierהמותג

המשווקת מערכות יניר מערכות קבוצת ;מערכות מיזוג אוויר מתוצרת מיצובישי יפן

.של סמסונגסמליין המשווקת מזגנים עיליים ו Aux -ו Fujitsuמיזוג אויר של

נתח השוק הכספי הכולל שלה מכלל המכירות של מוצרים לבנים להערכת הקבוצה, 7.7.3

למועד הדוח, אין ביכולת הקבוצה להעריך את נתח נכון .14%-13%-כינו בישראל ה

. השוק הכולל שלה מכלל המכירות של מוצרים חומים ושל מוצרים קטנים בישראל

110

מזגני האוויר, להערכת הקבוצה, נתח השוק הכספי הכולל של הקבוצה מכלל בענף

.43%-כהמכירות של מוצרי מיזוג אוויר בישראל הינו

הצרכנים מייחסים חשיבות רבה לרמת השירות שהם מקבלים במעמד – תשירו 7.7.4

לקבלת ייעוץ והדרכה, , להתקנה יעילה ומקצועיתהמוצר, הקנייה, למהירות אספקת

לשירות תיקונים מקצועי ומהיר בתקופת האחריות ולאחריה. ו

בתחום מוצרי הצריכה החשמליים מתאפיינת התחרות בעיקר בשחיקת מחירי 7.7.5

אטרקטיבית מדיניות אשראי בין היתר בעקבות שיפורים טכנולוגיים תכופים, ,המכירה

זמינות מלאים גבוהה, הענקת שרותי תמיכה טרום המכירה ולאחריה, ניצול ללקוחות,

של יתרונות הגודל בהורדת עלויות הייצור לחברות בעלות היקפי יצור גדולים ומעבר

(כגון ארצות המזרח הרחוק וארצות מזרח יצור נמוכות העלויות בהןלייצור בארצות

אירופה וטורקיה).

בין בענף קיים לחץ מתמיד להורדת מחירים ולצמצום שיעורי הרווח בין היצרנים ל

בין ,לבין הצרכנים הסופיים. תהליכים אלו קיבלו ביטויובין הסוחרים ,סוחריםה

צרכן הסופי, , והפצתם לביבוא מקביל של מותגיםבכניסת מתחרים חדשים ו, היתר

לחלק א' לדוח. 7.1.3בסעיף כמפורט

בנוסף, בשנים האחרונות קיימת מגמה של שילוב עסקי הייבוא עם עסקי הקמעונאות

בתחום מוצרי החשמל בישראל. בנוסף לקבוצה הפועלת במגמה זו, ניתן למנות, בין

"א.ל.מ" "ביג בוקס",מחזיקה באשר "טרקלין חשמל", מיני ליין-היתר, את ברימאג ו

"ניופאן" המחזיקה ב "ניופאן אאוטלט". -י ו.ל.מ דיוטי פראו

מגבירה את ההשקעה בפרסום המותגים בשל עוצמת התחרות כמתואר לעיל, הקבוצה 7.7.6

. במפעל ייצור ידה, לשם העלאת רמת המודעות והביקוש למותגים אלה-המשווקים על

לדוח) ממשיכה הקבוצה לפעול לחלק א' 7.9ף המזגנים של הקבוצה (כמפורט בסעי

המוצר, מגוון וחדשנות. יכותלהתייעלות ולהוזלת עלויות הייצור, תוך הקפדה על א

כן, מיקומו של מפעל ייצור המזגנים בישראל וקירבתו ללקוח מעניקים לקבוצה -כמו

מספר יתרונות בולטים ביחס למתחרים: [א] טיפול מהיר בדרישות להערכת החברה

ם והתאמתם לדרישות הלקוח בזמן תגובה קצר; [ב] קבלת משוב מהיר שינוי למוצרי

מהשוק על איכות המוצרים ומתן תמיכה מיידית לתקלות; [ג] יכולת שליטה על שרשרת

האספקה תוך חסכון בעלויות; [ד] שיתוף פעולה בתחום האחסנה וההפצה לנוחות

ימאלי בהתאם לשינויים הלקוחות; [ה] בקרה טובה יותר על היקפי המלאי ותכנון אופט

.במגמות השוק

עונתיות 7.8

, אשר מתבטאת מסוימת שיווק מרבית מוצרי הצריכה החשמליים בישראל מתאפיין בעונתיות

במכירה מוגברת בתקופות החגים (פסח וראש השנה) כאשר ההשפעה על המכירות ברבעונים

רות גבוה במשך תשעת במחזור מכיכן וחלים החגים משתנה בין השנים בהתאם לתאריכים בהם

החודשים הראשונים של השנה בממוצע לרבעון בהשוואה למחזור המכירות ברבעון האחרון.

נמכרים בעיקר בתקופת –פי השפעת מזג האוויר: מזגנים -בנוסף, קיימת עונתיות במכירות על

החורף נמכרים בעיקר בתקופת – ומוצרי חימום ומייבשי כביסההקיץ (הרבעונים השני והשלישי),

בתחוםלהלן פרטים אודות התפלגות מחזור המכירות של הקבוצה (הרבעונים הרביעי והראשון).

:2017-ו 2016בשנים הפעילות

111

2017 2016 %-ב באלפי ש"ח %-ב באלפי ש"ח

21% 300,506 22.3% 322,271 רבעון ראשון 30.4% 436,559 27.6% 397,628 רבעון שני

29.8% 427,845 31.8% 458,099 רבעון שלישי 18.8% 269,282 18.3% 264,697 רבעון רביעי 100% 1,434,192 100% 1,442,695 סך הכול

הקבוצהומפעל כושר הייצור 7.9

מערכות מיזוג אוויר כמתואר המייצר לציון-לקבוצה מפעל יחיד הפועל באזור התעשייה בראשון

מחלקות ) 1( :, והוא כוללמ"ר 20,000-המפעל הינו כ שטחו הבנוי של. א' לדוחלחלק 7.2.1בסעיף

מחסנים, : מחלקות תומכות ייצור) 2( ;מכונות לעיבוד פח, מצבעה, ייצור סוללות והרכבה: ייצור

:מעבדות )3; (אחזקה, מחלקה מכאנית, מחלקת טכנולוגיה, הנהלת ייצור, תפ"י, והנדסת ייצור

מטרית לבדיקת ביצועי מזגני אוויר, מעבדה רעשים, מעבדה קלורימעבדה אקוסטית למדידת

פסיכרומטרית למדידת ביצועים של מזגנים מתועלים, ומעבדת אמינות לבדיקת אורך חיים

משרדים. ) 4(-ו ;ואמינות של רכיבים המשמשים בתהליך הייצור

. כושר הייצור של המפעל לעילהמוצרים המפורטים המפעל מספק את כל צורכי הקבוצה בייצור

הייצור שלו. ניצול כושר מכושר 60%-כמנצל בשנה והוא אוויר מיזוג יחידות 250,000-ד על כעומ

הייצור המרבי אינו כרוך בהשקעות מהותיות, וניתן לביצוע באמצעות הוספת משמרות ייצור

נוספות ותוספת עלות בגין אחזקת המכונות. הקבוצה שומרת על גמישות ניצול כושר הייצור

פי דרישות תוכנית הייצור.-ת עובדים זמניים עלבאמצעות העסק

ופיתוחמחקר 7.10

. ענף מוצרי הצריכה החשמליים מאופיין בריבוי מוצרים חדשים וטכנולוגיות חדשות ומתקדמות

הממוקמת באתר הייצור שלה. מטרות , לקבוצה מחלקת פיתוח בתחום מערכות מיזוג אוויר

מוצרים, שיפור אמינות ואיכות, התאמת מפרט הפיתוח הן חדשנות טכנולוגית, הוזלת עלויות ה

המוצרים לתקנים ודרישות החוק, שימור מוניטין החברה והרחבת נתח השוק שלה בשווקים

השיק מעבים ו פיתח המפעלבתקופת הדוח, ותיות. הקיימים, וזאת בעלויות ייצור תחר

וסף שיפרה החברה בנ המפעל בחו"ל. לקוחות עבור, kw 4-8לאפליקציות משאבות חום לתפוקות

את מערכות מיזוג האוויר בכלל הסדרות באמצעות הגדלת תפוקות, שיפור היעילות והחיסכון

חתמה בצריכת החשמל ושדרוג קלות התחזוקה. כמו כן, כחלק מאסטרטגיית ההובלה בחדשנות,

סכם שיתוף פעולה לפיתוח הדור הבא של המזגנים החכמים שיהיו ישראל על ה IBMהחברה עם

, ויאפשרו בין היתר לתכנן את פעולת המזגן באופן חכם וחסכוני וססים על בינה מלאכותיתמב

של מחקר, פיתוח והנדסת מוצר אינה מהותית 2017הכוללת של הקבוצה בשנת העלות .מכל מקום

ברמת הקבוצה.

לא מוחשייםנכסים 7.11

מוד לו, בתחום " ובמוניטין הצElectra"-ו "אלקטרה" לחברה זכויות בעלות בשם המותג 7.11.1

בעולם. , בארץ וכן במדינות שונות אוויר מיזוג של

, חברה הרשומה באירלנד, Fagor Ireland Ltd, עם .2012בנובמבר 1פי הסכם מיום -על 7.11.2

הבעלותאת זכויות 1951", רכשה אמ"צ Sauterזכויות במותג "שהינה בעלת ה

צרים שהוגדרו במסגרת בישראל ובשטחי הרשות הפלסטינית, למו זההבלעדיות במותג

ההסכם.

112

ללא תמורה, , זכות שימוש ייחודית בישראל, בלתי מוגבלת בזמן,אלקו העניקה לחברה 7.11.3

" לייצור, לשיווק Elco Hi-Techטק"/"-"אלקו היי-" וElcoבשמות המותג "אלקו"/"

. ולהפצת מזגני אוויר ביתיים בישראל ושירותים הנלווים לכך

"), חברה בת בבעלות Airwell Residential SAS ")ARS ההתקשר, 2015ביוני 22 ביום 7.11.4

רישיון לשימוש בהסכם, ")Systemair AC SAS ")Systemair עם, החברהמלאה של

) אשר הינו העניין לפי", המסחריסימן ה"-" והרישיון(" Airwell המסחרי בסימן

ARSיתר, ה בין, הרישיון תנאי פי-על. Systemair, חברה בת של ACE S.A.Sבבעלות

שנחתמו עם חברות להסכמיםבכל העולם בכפוף המסחרי בסימןתוכל לעשות שימוש

ARS-ל, בנוסף. לשנה אירו אלפי 200באסיה לשימוש בסימן המסחרי, בתמורה לסך של

, אירו אלפי 700של לסךבתמורה המסחרי בסימןהזכויות מלואאופציה לרכוש את

ותתקבל במידה. 2020 בינואר 31ועד ליום 2019בספטמבר 1 יוםבתקופה שבין וזאת

הסימןלמכור את מהאיסור Systemairמשחררת את ההחלטה בבית המשפט בצרפת

ימים 20 כעבור, תוקדם תקופת המימוש של האופציה ותחל כלשהו אחר לצד המסחרי

לדוח התקופתי של 1.5.1לפרטים נוספים ראה סעיף .המשפט בית החלטתממועד

: מספר(אסמכתא 2016 סבמר 1ידי החברה ביום -שפורסם על 2015נת החברה לש

., המובא כאן בדרך של הפניה)2016-01-037549

אינן בלעדיות, במותגים נוספים אותם היא שלקבוצה זכויות שימוש, בלעדיות ו 7.11.5

על שם רשומים של הקבוצה סימני מסחר בקשר עם תחום פעילותהכן, -כמו מייבאת.

הקבוצה מחדשת את רישום סימני המסחר מעת לעת .וברחבי העולםבישראל הקבוצה

בהתאם לתקופות רישומם.

בעיקר הסכמי מוחשיים אחרים (-מוניטין ונכסים בלתי בתחום הפעילות, לקבוצה 7.11.6

בדצמבר 31הכספיים נכון ליום בדוחות ושמות מותג) אשר יתרתם המופחתת הפצה

הכספייםלדוחות 13באור לפרטים ראה. אלפי ש"ח 53,957-כ נההי 2017

הון אנושי 7.12

דוח.לחלק א' ל 16סעיף ראה , האנושילפרטים אודות ההון

חומרי גלם וספקים 7.13

הפעילותחומרי הגלם העיקריים המשמשים בתחום 7.13.1

ומרי הגלם והרכיבים העיקריים המשמשים את הקבוצה בתחום פעילות זה, הינם ח

וג במפעל הייצור: מדחסים, מנועי אלה המשמשים בתהליך הייצור של יחידות המיז

חשמל, אביזרי קירור, מאיצים, גז, אביזרי חשמל, פלדה, צינורות נחושת, אלומיניום,

חומרי בידוד, רכיבים ומכלולי אלקטרוניקה. מקורם של מרבית חומרי הגלם והרכיבים

הינו במזרח הרחוק ויתרתם באירופה או בישראל.

, קיימת חשיבות א' לדוח)לחלק 7.8ראה סעיף ( יותוהשפעת העונתלאור האופי הדינמי

רבה לזמינות מלאי מוצרים וחומרי גלם. הקבוצה מקפידה על תכנון רמות המלאי

לרמות הרצויות, ולפיכך ההזמנות מהספקים מבוצעות לעיתים תכופות בהתאם

הביקושים.

ד אספקתם לקבוצה אין תלות בספק חומר גלם מסוים, למעט חומרי גלם ורכיבים שמוע

.ממושך, במקרה בו הביקוש למוצרי החברה עולה על תחזיות הייצור השנתיות

113

ספקים 7.13.2

ידי מחלקות הסחר -תחום הפעילות מתבצע על מוצריניהול תהליך רכישת 7.13.2.1

והרכש של הקבוצה ישירות מול הספקים, בהתאם לתוכניות עבודה

. לקבוצה ידי מטה הקבוצה-המפוקחות על שנתיות ורבעוניות

–" Miele[א] "כדלקמן: פי שמות המותג) -עם ספקים (על קשרויותהת

הפצת מוצרי צריכה חשמליים –" Philips SPAהפצת מוצרים לבנים; [ב] "

TP Vision Czech Republicטיפוח אישי; [ג] "לבית ולמטבח ומוצרי

S.R.O. "– הפצת טלוויזיות תחת המותגPhilips" [ד] ;Sauter "– הפצת

מדיחי כלים ,נורים, כיריים, קולטי אדים, מיקרוגליםת, מקררים

" הרשום בישראל על שם הקבוצה. Sauterתחת המותג "קטנים ומוצרים

הפצת –" Liebherr[ה] " לחלק א' לדוח; 7.11.2לפרטים ראה סעיף

הפצת מוצרים לבנים, תנורים, –" Whirlpool; [ו] "מקררים ומקפיאים

לים ומוצרי צריכה חשמליים נוספים לבית כיריים, מיקרוגלים, מדיחי כ

–" Hitachiשיווק ומכירת שואבי אבק; [ח] " –" Bissellולמטבח; [ז] "

] הקבוצה רוכשת מזגנים ח[-ו ושיווק מוצרי צריכה חשמליים;הפצה

תחת שמות , ומשווקת אותםOEM-מספקים בשיטת המוצרים לבנים ו

-ו "Airwell" ,"Coolair" ,"Relax", ", "אלקו"המותג "אלקטרה

"Johnson".

המייצר יצרן מתאר OEM – Original Equipment Manufacturer המונח

של המותג שם תחת ונמכר אחרת חברה ידי-על הנרכש ,חלק או מוצר

ידי-על שנקבעות האיכות ורמת לדרישות בהתאם וזאת, הרוכשת החברה

.היצרן עליבמפ בקרה צוותי של פקוח תהליכי ביצוע לרבות, הרוכשת

יצרן סיני מידאה, אישור מ 1951אמ"צ , קיבלה 2013בדצמבר 30ביום 7.13.2.2

1951אמ"צ היצרן לבין , על תחילת שיתוף פעולה בין ")היצרן(" מוביל

פי הסכם -, על1951אמ"צ ומכירתם ל םמזגני לייצור, OEM-בשיטת ה

הסכם שיתוף (בסעיף זה: " 2014-2018שנחתם בין הצדדים לשנים

1החל מיום . ", בהתאמה)תקופת ההסכם הראשונית"-ו "הפעולה

התחייבות של שני הצדדים לבלעדיות הדדית. אי קיימת 2016בינואר

עמידה בכמויות המינימום מקנה לספק את הזכות לביטול ההסכם או

יום מראש. 90לביטול הבלעדיות בהודעה של

- RAC-ל על מוצרי מיזוג האוויר בתחום החהסכם שיתוף הפעולה

Residential Air Conditioning ,מזגנים לשימוש ביתי אשר מקובל דהיינו

, הרחיבה 2016בשנת .BTU/h 60,000להגדירם כמזגנים בתפוקה של עד

-ו CAC, VRF-למוצרים בתחום השיתוף הפעולה גם ביחס החברה את

.Mini VRF

ם הסכם שיתוף הפעולה מתחדש אוטומטית לתקופה נוספת של חמש שני

בכפוף למספר תנאים שנקבעו בו. בתום תקופת ההסכם הראשונית,

כשלים בגין אחריות קיימת ליצרן ,הפעולה שיתוף הסכם פי-על, בנוסף

.אפידמיות ותקלות

114

החברה של הרכישות שיעור כאשרעיקרי של החברה ספקהינו ספק זה

של פעילותה .2017 שנת במהלך רכישותיה מסך 17%-כ היווה ממנו

יופסק אם והבינוני הקצר בטווח לרעה מושפעת להיות עלולה וצההקב

חלופי ספק לאתר תוכל כי מעריכה הקבוצה, זאת עם. זה מספק הייבוא

.זמן בחלוף

הפעולה עם היצרן בכדי לפגוע שיתוף בהסכם אין, החברה להערכת

נרכשיםבפעילות מפעל החברה אשר מוצריו אינם מתחרים במוצרים ה

. היצרןידי -אף משלימים את המוצרים המיוצרים על קםוחל מהיצרן

זה יצוין, כי המעבים (היחידות החיצוניות של המזגן) המיוצרים בהקשר

ידי מפעל החברה מתאימים למאיידים (היחידות הפנימיות של המזגן) -על

.BTUאלף 24בתפוקות של מעל מהיצרןהמיובאים

עם 1951"צ אמהתקשרה ,2015בדצמבר 1 ביוםבנוסף לאמור לעיל,

, שתחילתה לבלעדיותזכות 1951"צ אמ קיבלהלפיו ,במזכר הבנותהיצרן

מתוצרת VRF-בהפצת מוצרי ה מתום תקופה ראשונית כקבוע בהסכם,

(בלעדיות לבחירתה אחר מותג כל/או ו"אלקטרה" המותג תחת מידאה

הן בתקופה 1951ידי אמ"צ -המותנית ברכישת כמויות מינימום על

הינו ההבנות מזכר של תוקפו .)הראשונית הקבועה בהסכם והן לאחריה

למועדו ומידאה 51 צ"אמ פעלו 2017 בשנת .2020 באפריל 22 ליום עד

.כאמור המזכר פי-על לפעול ממשיכותהדוח הן

והפצה , לשיווק Daikin Europe N.Vלחברה הסכם עם קונצרן המזגנים

וצרים הפועלים , בעיקר מווירמערכות וציוד מיזוג אשל בישראל

.Daikinהמותג תחת ,VRVבטכנולוגיית

בין מיידי (לעיתים התקופת האשראי שמקבלת הקבוצה מספקיה נע 7.13.2.3

ימים. 120-רחוקות) לבין כ

בנוגע לספק המזגנים העיקרי, לקבוצה אין תלות לעיל האמור למעט 7.13.2.4

ספקי החברה עםבתחום הפעילות. ההסכמים נוסףבספק ספציפי

מתחדשים מעת לעת לתקופה של שנה אחת או יותר.

") לוגיסטיקרבע"מ ("לוגיסטיקר לפרטים אודות התקשרות החברה עם 7.13.2.5

למוצרי החברה בתחום הפעילות הסכם לאספקת שירותי לוגיסטיקהב

הכספיים. לדוחות )10ד(21 ביאורראה

ופיקוח החלים על תחום הפעילות מגבלות 7.14

ה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על פעילות הקבוצה ראה סעיף לפרטים אודות מגבלות, חקיק

א' לדוח. לחלק 81

הסכמים מהותיים 7.15

הכספיים. לדוחות ד21באור זה ראה בתחום פעילות הסכמים מהותיים אודות לפרטים

הליכים משפטיים 7.16

ראה ם בתחום הפעילותלפרטים אודות ההליכים המשפטיים המהותיים שהקבוצה הינה צד לה

הכספיים. לדוחות א21אור ב

115

עסקיתיעדים ואסטרטגיה 7.17

יעדיה פועלת הקבוצה כדלקמן: שוק. להשגתיעדי הקבוצה הינם ביסוס מעמדה כמובילת

המוביל "מטריה תאגידית" ביסוסו של המותג "אלקטרה" כמותג – ביסוס המותג 7.17.1

ת.בישראל הנותן מגוון רחב של פתרונות לכל מוצרי הצריכה החשמליים לבי

וחיזוק נכסיות של הקבוצה הגדלת הכנסותיה – המזגנים בענףהגדלת נתח השוק 7.17.2

מודעות בלתי נעזרת באמצעות שפה שיווקית אחידה, פרסום המותג בפרמטרים:

המותג ושיפור מעמדה בקרב ערוצי ההפצה.

ביסוס מעמדה של החברה כמובילת שוק מיזוג אויר והאקלים תוך – מובילות שוק 7.17.3

חקנית חדשנית באמצעות פיתוח מגוון מוצרים רחב, איכותי וחדשני וכל מיצובה כש

זאת באיכות ובמחירים תחרותיים, המקדמים את איכות החיים.

הקבוצה פועלת למנף את כוחה, כמובילת השוק בתחום מוצרי – בענףהגדלת הפעילות 7.17.4

ותגים הצריכה החשמליים, להתקשרויות בהסכמי יבוא, שיווק והפצה בישראל של מ

בינלאומיים מובילים נוספים בעלי טכנולוגיה מתקדמת. הקבוצה שמה לה למטרה

המוצרים המיובאים בדרך של הוספת קטגוריות חדשות בענףלהעמיק את פעילותה

ידה וכך להרחיב את היצע המוצרים והמותגים של הקבוצה.-לסל המוצרים המיובא על

7.17.5 OEM – המותגים "אלקו", באמצעות"tJet Poin" ,"Meister ,""Sauterאלקטרה" -" ו"

בהסכמים אסטרטגיים ארוכי טווח עם ספקים שמה לה הקבוצה למטרה להתקשר

מובילים.

הקבוצה פועלת לשם קידום – העמקת פעילות הקבוצה בערוצי המכירה השונים 7.17.6

ידה, באמצעות פעולות תומכות ומתן תמריצים במגזר -מכירות המוצרים המשווקים על

ועבור ערוצי השיווק בכלל. הקבוצה מתעתדת לחזק את פעילותה בערוצי הסוחרים

לפרטיםההפצה כנדרש ממעמדה של הקבוצה בתחום מוצרי הצריכה החשמליים.

המגזר למוצרי נוסף מכירה ערוץ םשהינהחברה של האלקטרוני הסחר יאתר אודות

.לדוחלחלק א' 14.2ראה סעיף

הקבוצה שואפת לפתח את מוצריה – אקלים חימוםו ייצור מערכות מיזוג אוויר ענף 7.17.7

,יישום טכנולוגיות קיימות וחדשניות בהתאמה לדרישות השווקים השונים באמצעות

הקבוצה כן, -כמו .ושירות איכות, חדשנות על דגש שימתותוך שיפור כושר התחרות

משפרת את כושר התחרות שלה באמצעות ייצור מזגנים אשר נותנים מגוון פתרונות

לדרישות התקנה ייחודיות, תקני בנייה שונים ודרישות לקוח.

-עלהקבוצה פועלת לצמצום עלויות ייצור והגברת היעילות התפעולית – צמצום עלויות 7.17.8

שתוכל לשפר את כושר התחרות שלה. מנת

-ההרחבת השווקים הקיימים בפעילות – RAC (Residential Air Conditioning)-ה ענף 7.17.9

RAC מחוץ לישראלקים חדשים כיום לשוו.

לחלק א' לדוח, 7.17המופיעים בסעיף האסטרטגיה העסקית של הקבוצה והיעדים יובהר, כי

("חוק ניירות ערך") 1968-, התשכ"חמידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך םהינ

למצב על הערכות החברה בהתחשב בניסיון העבר, הערכות שונות ביחס , המבוסס, בין היתר

המשקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה, כגון, המצב

הערכות אלו, עשויות שלא האחרים בהם פועלת הקבוצה. השווקיםהביטחוני בישראל ומצב

להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה, לרבות באופן שונה מהותית מכפי שנצפה,

116

והכלכלי בשווקים בהם פועלת הביטחוני הידרדרות במצב וביניהם ים, כתוצאה ממספר גורמ

לחלק א' 24הקבוצה ו/או כתוצאה מהתממשות של חלק או כל גורמי הסיכון המפורטים בסעיף

לדוח.

גורמי סיכון 7.18

.א' לדוח לחלק 24לפרטים אודות גורמי הסיכון החלים על פעילות הקבוצה ראה סעיף

117

ומתן סלולרייםטלפונים ואביזרים שיווק, מכירה והפצה של יבוא,י – שניתחום פעילות .8 שירות למוצרים


בתחום פעילות זה, הקבוצה מייבאת, מפיצה, משווקת ונותנת שירותי תחזוקה ואחריות לטלפונים

"), יםטאבלט, לרבות מכשירי טאבלט ("Huawei-ו Sony Mobileואביזרים סלולריים מתוצרת

ראוטרים, מודמים, טכנולוגיה לבישה (שעונים), חלפים ואביזרים משלימים, למפעילים

לחלק א' לדוח), 9הסלולריים, לרשתות קמעונאיות לרבות רשתות בבעלות החברה (ראה סעיף

לחנויות פרטיות מתמחות, וכן מכירה באמצעות האינטרנט והכל כמפורט להלן.

בו החלים ושינויים הפעילות תחום מבנה 8.1.1

במסגרת תחום הפעילות, החברה מייבאת, מוכרת, ונותנת שירות ואחריות על פי דין,

, Huawei-ו Sony Mobileתמיכה טכנית, תיקון ואחזקה לציוד קצה סלולרי מתוצרת

לרבות טלפונים סלולריים, טאבלטים וכן חלקי חילוף ואביזרים נלווים לציוד קצה

סלולרי.

, מכירה והפצה של ציוד קצה סלולרי וכן מתן שירות למוצרים בתחום הייבוא, שיווק

אלו פועלים מספר יבואנים גדולים וכן יבואנים קטנים העוסקים בעיקר ביבוא מקביל.

-(להלן Huaweiהתגלעו מחלוקות בין החברה לבין היצרן הסיני 2018בחודש פברואר

בדבר אי עמידה היצרן "היצרן") בקשר למהות ההסכם ותנאיו, וכן בעקבות טענות

, שהינם תנאי להמשך ההסכם 2017לכאורה של החברה ביעדי רכש מינימליים בשנת

ג' 27. (לעניין הליך משפטי בו נקטה החברה כנגד היצרן ראה באור לטענת היצרן

בהתאם לתוצאות הבחינה הכלכלית של מעריך האמור לעיל, ו עקבלדוחות הכספיים).

ביצעה החברה בדוחותיה הכספיים 2017בדצמבר, 31ליום שווי חיצוני בלתי תלוי

Huawei הפחתה בגין הנכסים הבלתי מוחשיים המיוחסים לפעילות ההפצה של מוצרי

ליון ימ 25.1-כב , הסתכמה אשר בניכוי הקטנת ההתחייבות המותנית כלפי המוכרים

החברה למועד הדוחהכספיים). ג' לדוחות 13. (לפרטים נוספים ראה באור ש"ח

מחלוקות ל. שברשותה Huaweiממשיכה בפעילות ההפצה של מוצרי הסלולר מתוצרת

.להיות השפעה נוספת על פעילות החברה במגזר העם היצרן עלול


לחברה אין נתונים רשמיים לגבי היקף מכירות הסמארטפונים בישראל ועל התפלגותן.

, סמארטפוניםמיליון 2.9-נמכרו בישראל קרוב ל 2017 בשנת ,ות החברההערכ פי על

.2016 בשנת שנמכרו מיליון 2.8-כ לעומת

תחום הפעילות מתאפיין בשנים האחרונות בגידול כמותי בהיקפי מכשירי הסלולר

הנמכרים בישראל. אולם, על רקע התחרות הקשה וכניסת מותגים חדשים חלה ירידה

ת.בשיעורי הרווחיו

התפתחויות בשווקים של תחום הפעילות או שינויים במאפייני הלקוחות 8.1.3

בשנים האחרונות צרכני הקצה הישראליים הגבירו רכישות של ציוד קצה סלולרי

מיבואנים רשמיים ויבואנים מקבילים, רשתות שיווק קמעונאיות ומפיצים וחנויות

כתוצאה מרפורמה שיזם ,פרטיות על חשבון רכישות כאמור מהמפעילים הסלולריים

משרד התקשורת להקלות ביבוא מכשירים סלולריים וציוד קצה נלווה, לפיה יבואנים

של טלפונים סלולריים יהיו פטורים מהחובה לקבל רישיון סחר ממשרד התקשורת

118

ובלבד שעמדו בחובות הדיווח והרישום אודות סוגי ציוד הקצה שבכוונתם לסחור בהם.

טוי, בין היתר, בהרחבת היקפי פעילות של מכר מכשירים סלולריים מגמה זו באה לידי בי

בפתיחה רחבה של חנויות פרטיות ובאמצעות רשתות שיווק קמעונאיות ומפיצים,

המשווקות מכשירים שמקורם ביבואן הראשי וביבוא מקביל.

שינויים טכנולוגיים שיש בהם כדי להשפיע מהותית על תחום הפעילות 8.1.4

סלולרי מתאפיין בשיפורים טכנולוגיים מתמידים המאפשרים ענף ציוד הקצה ה

ללקוחות הקצה ליהנות בעת הפעלת הטלפון הסלולרי או הטאבלט ממגוון תכונות

), צילום, וידאו וסאונד באיכות גבוהה, Touchמתקדמות כגון: הפעלה באמצעות מגע (

ע ו/או וידאו קישוריות למחשבים, לאינטרנט ולשידורי טלוויזיה, העברת קבצי מיד

במהירויות גבוהות ועוד.

חדשנות זו מואצת לאחרונה, עם התקדמות הטכנולוגיה הסלולרית העולמית, ובכלל זה

), המאפשר, בין היתר, גלישה LTE ADVANCE( 4.5ציוד הקצה הסלולרי, אל עבר דור

סלולרית ותעבורת נתונים במהירות גבוהה משמעותית. התפתחות זו מאפשרת לשווק

שראל מכשירים מתקדמים יותר, אשר מרחיבים את מגוון התכנים הניתנים לצרכני בי

הקצה.

להציג חלופות Huaweiו/או Sony Mobileההתפתחויות האמורות מחייבות את

איכותיות לטכנולוגיות ולמוצרים הסלולריים השונים אותם משווקים יצרנים

ן למועד דוח זה, מגוון מוצרים של נכו סלולריים אחרים, על מנת לשמור על נתחי שוק.

Sony Mobile ו-Huawei .ניצבים בקדמת הטכנולוגיה הסלולרית העולמית

גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות 8.1.5

, ואשר פעילותהגורמים אשר לדעת החברה מהווים גורמי הצלחה קריטיים בתחום ה

ם מקור אמין החברה משקיעה מאמץ רב בחתירה להשגתם הינם כדלקמן: [א] קיו

Time toושוטף של טלפונים סלולריים איכותיים וחדשניים בלוח זמנים רלוונטי (

Market [ב] זיהוי דרישות השוק והתאמת הטלפונים הסלולריים בהתאם; [ג] מחירים ;(

תחרותיים לצרכן; [ד] מחירים תחרותיים לרשתות השיווק ולחנויות; [ה] מגוון מוצרים

ות מהותיות בשיווק ויצירת ח נרחב של מחירים; [ו] השקעלמגוון קהלי יעד בטוו

; [ז] מתן תמיכה טכנית ושירותי תחזוקה ותיקון ברמה ובאיכות מודעות למותגים

.המוצרים יבוא למימון אשראי קווי של קיומם[ח] גבוהה;

הפעילות תחום של העיקריים הכניסה חסמי 8.1.6

] השגת זיכיון ארוך טווח למכירה חסמי הכניסה העיקריים של תחום הפעילות הינם: [א

בישראל של טלפונים סלולריים; [ב] ידע טכנולוגי; [ג] יכולת תמיכה הנדסית ומתן

שירות טכני; [ד] יכולת ביצוע השקעות מהותיות לצורך בניית מותג חזק; [ה] תשתית

לוגיסטית; [ו] איתנות פיננסית לצורך השקעה בהון חוזר.

לחלק א' 8.10וחומרי הגלם בתחום הפעילות ראה סעיף לפרטים אודות מערך הספקים 8.1.7

לדוח.

לחלק א' לדוח. 8.7לפרטים אודות מבנה התחרות בתחום הפעילות ראה סעיף 8.1.8

119


Sony Mobileמכירת טלפונים סלולריים מתוצרת ועיקר פעילותה של החברה בתחום הינ

, טכנולוגיות המופעלות הן בקרב המפעילים 4.5 -ו 4מבוססי טכנולוגיית דור Huaweiומתוצרת

).MVNOהסלולריים והן בקרב המפעילים הוירטואליים (

המשווקים על ידי הקבוצה במגוון רחב, Huawei-ו Sony Mobileבנוסף, מתאפיינים מוצריהן של

ברמות טכנולוגיה שונות ובהתאם ברמות מחירים העונים לכלל פלחי האוכלוסיה.

ה לרשות לקוחותיה שירותי תמיכה טכנית ותיקונים לטלפונים הסלולריים הקבוצה מעמיד

ידיה, הניתנים במרכזי שירות בפריסה ארצית.-הנמכרים על Huawei-ו Sony Mobileמתוצרת

ראוטרים,וכן Huawei-ו Sony Mobileכן, מוכרת הקבוצה טאבלטים בגדלים שונים מתוצרת -כמו

.ים), חלפים ואביזרים משלימיםמודמים, טכנולוגיה לבישה (שעונ

ושירותים מוצרים ורווחיות הכנסות פילוח 8.3

א' לחלק 12סעיף לפרטים אודות פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים של הקבוצה ראה

לדוח.

מוצרים חדשים 8.4

. מציאות זאת Huawei-ו Sony Mobileמידי שנה משיקה החברה דגמים ומוצרים חדשים מבית

החברה בהיערכויות שיווקיות ולוגיסטיות מתאימות ובאופן שוטף.מחייבת את

צפויה הקבוצה להתחיל בשיווק ובמכירת פתרונות "בית חכם" המתבססים על 2018במהלך

.)BMB )MOBILE BROAD BAND -ו TIo - עולמות ה

לקוחות 8.5

הקבוצה מוכרת ומפיצה את המוצרים באמצעות רשתות קמעונאיות (וביניהן רשתות 8.5.1

מפעיליםבעלות החברה) וחנויות פרטיות המתמחות במכירת ציוד קצה סלולרי, ב

י של החברה.לקטרונהסחר הא יאתר לרבותסחר אלקטרוני אתריוסלולריים,

מכירות הקבוצה ללקוחות עסקיים נעשות בעיקרן באמצעות הפעילות העסקית של 8.5.2

ן וציוד קצה.המפעילים הסלולריים כחלק מחבילת תקשורת המציעה שירותי רט"

הקבוצה 15ימים. 90-ימים לכ 45-הקבוצה נותנת ללקוחותיה אשראי הנע בממוצע בין כ 8.5.3

מאפשרת מעת לעת החזרת סחורות בהתאם לשינויים וכמקובל בשוק. בפועל, שיעור

החזרות במוצרים מלקוחות אינו מהותי.

ל לקוחות נכון למועד הדוח, לקבוצה אין תלות באף לקוח בודד או במספר מצומצם ש 8.5.4

כן, להערכת הקבוצה, אין לה לקוח מהותי בתחום פעילות זה -בתחום פעילות זה. כמו

ומעלה מהמחזור המאוחד של הקבוצה. %10שתרומתו להכנסות הינה

.הניכיון סכומי יתרת בניכוי מחושבים הלקוחות אשראי ימי כי, יצוין 15

120

שיווק והפצה 8.6

שיווק מוצריה של החברה נעשה באמצעות סוכני מכירות המועסקים על ידי הקבוצה. 8.6.1

סוימים שאובדנם ישפיע מהותית לרעה על תחום לקבוצה אין תלות בסוכן או משווק מ

הפעילות או שתיגרם לקבוצה תוספת עלות מהותית כתוצאה מהצורך להחליפם.

קידום המכירות נעשה באמצעות תצוגה מגוונת ועשירה בחנויות, שירות מקצועי של 8.6.2

המכירות, מתן "הנחות כמות" ללקוחות עסקיים, מבצעים תקופתיים הכוללים סוכני

ופרסום תדמיתי ומכירתי באמצעי מ"קדפעילות למוצרים, תנאי אשראי נוחים, הנחות

התקשורת השונים.

לחלק א' לדוח. 241.החברה ראה סעיף שלאלקטרוני הסחר ה יאודות אתר לפרטים 8.6.3

תחרות 8.7

החברה מתמודדת עם שני אפיקים מרכזיים של תחרות: [א] תחרות מצד יצרני ציוד קצה סלולרי

) ו/או יבואנים שלהם, המשווקים את מוצריהם בישראל הן Huaweiאו Sony Mobile(שאינם

), סמסונג Appleבאמצעות המפעילים הסלולריים והן בשוק הפתוח באמצעות משווקים, כגון אפל (

)Samsung ,(LG ,HTC ,Meizu ,Xiaomi .עיקר התחרות עם המתחרים הנ"ל באה לידי ביטוי ועוד

לעניין זה יצוין, כי מוצריהן של ירתם בכל ערוצי ההפצה בישראל. בהשקת דגמים חדשים, ובמכ

Sony Mobile ו-Huawei המשווקים על ידי החברה מתאפיינים במגוון רחב של מוצרים, ברמות

[ב] תחרות מצד טכנולוגיה שונות ובהתאם ברמות מחירים העונים לכלל פלחי האוכלוסיה.

, שהינו זהה Huaweiאו Sony Mobileסלולרי מתוצרת יבואנים ומשווקים מקבילים של ציוד קצה

לרוב, מחירי המכירה של מכשירים אשר יובאו לציוד אותו מייבאת ומשווקת הקבוצה בישראל.

עיקר התחרות עם המתחרים ביבוא מקביל הינם נמוכים ממחירי המכירה אותם מציעה הקבוצה.

הקבוצה לשוק הפתוח ובמכירה ישירה האמורים באה לידי ביטוי במכירות ציוד הקצה על ידי

של החברה.סחר האלקטרוני באמצעות אתרי ה

לא מוצרים/או ו חליפיים מוצרים המייבאים שונים יבואנים מצד בתחרות נתקלת הקבוצה

הקבוצה בקטגוריות אלה. ידי על הנמכרים המוצרים מחירי על מתמיד לחץ היוצרים, מקוריים

-מכלל המכירות של טלפונים סלולריים הינו כ הי הכולל שללהערכת הקבוצה, נתח השוק הכספ

%4.

נכון למועד הדוח, אין ביכולת הקבוצה להעריך את נתח השוק הכולל שלה מכלל המכירות של

יים בישראל.סלולראביזרים

התחרות עם להתמודדות הקבוצה של העיקריות השיטות 8.7.1

ה, לשם הגברת ההשקעה בפרסום המותגים המשווקים על ידי הקבוצ 8.7.1.1

העלאת רמת המודעות והביקוש למותגים אלה.

הגדלת כיסוי וזמינות מגוון המוצרים בנקודות המכירה ברחבי הארץ. 8.7.1.2

בחינה מתמדת של מחירי המוצרים והתאמתם לתחרות בענף. 8.7.1.3

חיזוק קשרי הסחר עם רשתות השיווק והמפעילים הסלולריים ולרבות 8.7.1.4

.באמצעות הקצאת משאבים לתמריצי מכירה שונים

שמירה על מערך שירותי תיקון ואחזקה ללקוחות הכולל פריסת נקודות 8.7.1.5

שירות ברחבי הארץ.

121

בתחום הפעילות הקבוצה של התחרותי מעמדה על המשפיעים חיוביים גורמים 8.7.2

נחשבים למוצרים Huawei-ו Sony Mobile של והטאבלטיםיים סלולרההטלפונים

Sony-ת טכנולוגיה מתקדמת. כמו כן, לחדשניים, אמינים, בעלי רמת עיצוב גבוהה ורמ

Mobile ול-Huawei .מגוון רחב של מוצרים בטווחי מחירים שונים

כיבואן רשמי, הקבוצה מעניקה שירותים כגון אחריות, תיקונים, עדכוני גרסה וכדומה

בגין המוצרים אשר שווקו על ידיה והכל באמצעות מעבדה מוסמכת. המכשירים אשר

בוצה (להבדיל ממכשירים ביבוא מקביל) עוברים הליכי גיור נמכרים על ידי הק

ולוקליזציה ואת כלל הבדיקות הנדרשות לצורך התאמתם לישראל לרבות תדרים

ודרישות משרד הביטחון.

כאסמכתא לכך יבואן ויתמסומנים בתו הקבוצה ידי עלהמכשירים אשר מיובאים

ם, קליטה, איכות סביבה, המכשיר הנרכש עומד בכל התקנים והסטנדרטים (תדריש

).מידת הקרינה המותרת, דרישות משרד התקשורת וכיו"ב

גורמים שליליים המשפיעים על מעמדה התחרותי של הקבוצה בתחום הפעילות 8.7.3

בתחום ) שינויים במפת התחרות2; (אחרות ייםסלולר טלפונים יצרניות התחזקות) 1(

) יבוא מקביל 3ירים נמוכים; (בעקבות כניסת יצרנים נוספים המציעים מוצרים במח

ושיווק מוצרים אלה במחירים נמוכים ממחירי שוק; Huawei-ו Sony Mobileשל מוצרי

להלן. 4.24.2בסעיף ) השפעה אפשרית של גורמים חיצוניים כמפורט 4(

מוחשיים לא נכסים 8.8

וקשרי הפצה הסכמי בעיקרמוחשיים אחרים (-ונכסים בלתי מוניטיןבתחום הפעילות, לקבוצה

שהתגלעו בין החברה לבין לדוח בדבר המחלוקותלחלק א' 8.1.1בסעיף בהמשך לאמור . )לקוחות

יבלתי תלו ישווי חיצונ ךהערכת שווי כלכלית של מערי חברהקיבלה ה, HUAWEIהיצרן הסיני

בהתאם לתוצאות הבחינה הכלכלית, נפגם ערכו של הנכס הבלתי מוחשי .2017בדצמבר, 31ליום

מיליון ש"ח בהתאמה 16 -מיליון ש"ח ובכ 19 -כם הפצה ושל המוניטין הנובע מהרכישה בכהס -

מוחשיים של הנכסים הבלתי יתרתם המופחתת . ג' לדוחות הכספיים) 13(ראה בנוסף באור

למועד ש"ח. מיליון 35 -הינה כ 2017בדצמבר 31בדוחות הכספיים נכון ליום המיוחסים למגזר

שברשותה. Huaweiה בפעילות ההפצה של מוצרי הסלולר מתוצרת הדוח החברה ממשיכ

אנושי הון 8.9

א' לדוח. לחלק 16סעיף ראה לפרטים אודות ההון האנושי

ספקים 8.10

. Huawei-ו Mobile Sonyהעיקריים של החברה בתחום הפעילות הינם הספקים 8.10.1

בו יפטשוהליך מ 2018בחודש פברואר Huaweiבין החברה לבין עוגלשהתלמחלוקות

.לחלק א' לדוח 1.5.2ראה סעיף – 2018 סנקטה החברה בחודש מר

ניהול תהליך רכישת מוצרי תחום הפעילות מתבצע על ידי מחלקות הסחר והרכש של 8.10.2

הקבוצה ישירות מול הספקים, בהתאם לתוכניות עבודה שנתיות ורבעוניות המפוקחות

על ידי מטה הקבוצה.

שת חומרי גלם.בתחום פעילות זה החברה אינה רוכ 8.10.3

122

מגבלות ופיקוח החלים על תחום הפעילות 8.11

לפרטים אודות מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על פעילות הקבוצה ראה סעיף

א' לדוח. לחלק 18

מהותיים הסכמים 8.12

לדוחות הכספיים. ד21לפרטים אודות הסכמים מהותיים בתחום פעילות זה ראה באור

סקיתואסטרטגיה ע םיעדי 8.13

הינם הגדלת נתח שוק באמצעות מכירות המכשירים והאביזרים הסלולרייםיעדי הקבוצה בתחום

מתן וזמינות מגוון המוצרים, חדשנות הגדלת היקף המכירות והגדלת הרווח, תוך שימת דגש על

.שירות באיכות גבוהה

ת המודעות לשם העלאת רמ השקעה בפרסום] א[כדלקמן: ,אלו פועלת הקבוצה םלהשגת יעדי

והענקת בנקודות המכירה בארץ מוצרים ה זמינות מגוון ]ב[; למותגים המיובאים על ידי החברה

חיזוק קשרי הסחר עם רשתות ] ד[-וות למקצועיות; מחויב ]ג[חוויית קנייה לקהל הלקוחות;

השיווק והמפעילים הסלולריים.

לחלק א' לדוח, 8.13בסעיף המופיעים האסטרטגיה העסקית של הקבוצה והיעדים יובהר, כי

על הערכות החברה , המבוסס, בין היתר מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך םהינ

בהתחשב בניסיון העבר, הערכות שונות ביחס למצב המשקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים

האחרים םהשווקיחיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה, כגון, המצב הביטחוני בישראל ומצב

הערכות אלו, עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן בהם פועלת הקבוצה.

הידרדרות וביניהם שונה, לרבות באופן שונה מהותית מכפי שנצפה, כתוצאה ממספר גורמים,

הביטחוני והכלכלי בשווקים בהם פועלת הקבוצה ו/או כתוצאה מהתממשות של חלק או במצב

לדוח. לחלק א' 24סיכון המפורטים בסעיף כל גורמי ה

בתחום הפעילות סיכון גורמיב דיון 8.14

.א' לדוח לחלק 42סעיף ראה גורמי הסיכון החלים על פעילות הקבוצה לפרטים אודות

123

הפעלת רשתות שיווק קמעונאיות למכירת מוצרי צריכה חשמליים – שלישיתחום פעילות .9

כללי 9.1

במכירה ובשיווק של מוצרי צריכה חשמליים מהמובילות הקבוצה מפעילה רשתות המתמחות

סניפים הפזורים ברחבי ישראל, בשמות המותג: 57המונות נכון למועד הדוח והגדולות בישראל,

. הרשתות ממוצבות )דוכנים 2 -ו חנויות 39("מחסני חשמל" -ו) חנויות 16("שקם אלקטריק"

הרשתות ממוקמים באתרים מקרים, סניפי באופן שונה ופונות לקהלי יעד שונים. בחלק מה

, בדומה לתחרות עם שאר רשתות השיווק הקמעונאיות למוצרי צריכה קרובים ומתחרים זה בזה

חשמליים הקיימות בתחום.

סניפים בשנת 6-ו 2016 בשנת סניפים 8, 2015בשנת סניפים 15 זהפעילות בתחום סגרה החברה

. הכספיים וחותלד 24באור ראו נוספים לפרטים. 2017

הדוח:נכון למועד לאזורים פריסתם הארצית של סניפי הרשתות לפי חלוקה אודות פירוט להלן

ירושלים והדרום גוש דן ומרכז צפון מספר סניפים עיר/ישוב מספר סניפים עיר/ישוב מספר סניפים עיר/ישוב 2 אשדוד 1 יהודה-אור 2 עפולה 2 אשקלון 1 הרצליה 1 כרמיאל 2 שבע-באר 1 רעננה 1 יהטבר 2 בילו 2 כפר סבא 1 רגבה

1 שמש-בית 2 יפו-תל אביב 1 צומת פרדיס 1 מודיעין 3 תקוה-פתח 1 תל חנן 3 ירושלים 1 גן-רמת 2 חיפה 1 מלאכי-קרית 1 חולון 2 אתא-קרית

1 גת-קרית 4 לציון -ראשון 1 עין המפרץ 3 אילת 1 נס ציונה 2 חדרה 1 נתיבות סניפים 17סה"כ: 2 נתניה 1 שבע דוכן-באר 1 חנה-פרדס

1 דוכן-אילת 1 קרית שמונה סניפים 21סה"כ: 1 נצרת

סניפים 19סה"כ:

תחת המותג ,דוכנים 4 -חנויות ו 9סניפים, מתוכם 13מפעילה הקבוצה 2018החל מחודש פברואר

, בחלוקה לאזורים כדלקמן:"מחסני חשמל דיגיטל"

ירושלים והדרום גוש דן ומרכז פוןצ מספר סניפים עיר/ישוב מספר סניפים עיר/ישוב מספר סניפים עיר/ישוב 2 שבע-באר 1 תקווה-פתח 1 נתניה

1 שמש-בית 1 גן-רמת סה"כ: סניף 2 מודיעין 1 אונו-קרית 2 ירושלים 1 רמלה סניפים 7סה"כ: 1 שמואל-גבעת

סניפים 5סה"כ:

דע כללי על תחום הפעילותמי 9.2

בו החליםמבנה תחום הפעילות ושינויים 9.2.1

כולל מספר רב של רשתות מוצרי הצריכה החשמליים המכירה הקמעונאית של תחום

מתמחות, חנויות פרטיות מתמחות ושכונתיות, רשתות מזון, רשתות "עשה זאת

. בענף 16רכישה וכן קבוצות בעצמך", ערוצי אינטרנט המתמחים במכירת מוצרי חשמל

הולכת וגוברת של תחרות אשר גורמת, בין היתר, המגמזה, מזה מספר שנים, קיימת

לשחיקת מחירי המוצרים ולירידה ברווחיות המוצרים.

.התארגנות ממותגת של חנויות פרטיות לתהליכי רכש ופרסום משותפים 16

124

"מחסני המותג תחת הפועל אלקטרוני סחר אתר החברה השיקה 2015דצמבר חודשב

המותג תחת ניאלקטרו סחר אתר החברה השיקה, 2016 אוקטובר בחודשו "חשמל

את פעילותה הקמעונאית ההרחיבהקבוצה 2017שנת במהלך. "אלקטריק"שקם

באמצעות פתיחת סניפים/ דוכנים המתמחים ומוצרי הטכנולוגיה סלולרהבתחום

הקבוצה מתעתדת להמשיך מגמה 2018. בשנת ("מחסני חשמל דיגיטל") מים אלובתחו

זו.

ים בבעלות על ערוצי יבוא והפצה של מותגים בענף שלושה שחקנים עיקריים המאופיינ

; "מיני החשמל טרקלין –עלות על רשתות קמעונאיות: "ברימאג'" בבינלאומיים וכן ב

לחלק א' 7.7. לפרטים ראה סעיף .ל.מ דיוטי פרי; והקבוצהאא.ל.מ, ביג בוקס ו –ליין"

לדוח.

בענף הינם: המתחרים העיקריים הפועלים ומוצרי הטכנולוגיה סלולרבתחום ה 9.2.2

, דינמיקה KSPיות, רשתות מתמחות כגון: אייבורי, בסט מובייל, סלולרהמפעילות ה

חנויות פרטיות בתחום.ווכו',


לקבוצה אין נתונים רשמיים בדבר התפלגות שוק המכירות הקמעונאיות למועד הדוח.

-מכירות הקמעונאיות בענף הינה כדלקמן: כעם זאת, להערכת הקבוצה, התפלגות ה

"עשה זאת עצמך" -רשתות מזון ו 10%-חנויות פרטיות, כ 30%-רשתות שיווק, כ 50%

17שיווק באמצעות האינטרנט. %10-וכ

, המתאפיין בריבוי בעל תחרותיות גבוההענף מוצרי הצריכה החשמליים הינו ענף

בענף זה קיימת מגמה מתמדת . וקיםמשוספקים, מוצרים ודגמים של מוצרים ובריבוי

של שיפור ושדרוג מוצרים קיימים וכניסה של מוצרים חדשים למדפים, וזאת לצד מגמה

של ירידה במחירי המוצרים הקיימים. בנוסף, ענף זה מתאפיין בשינויים טכנולוגיים

וחידושים באופן תדיר, ולפיכך על המשווקים להציע ללקוחותיהם קו מוצרים עדכני,

מנת לעמוד בתחרות מול המשווקים האחרים.-לע

(מכירות בחנויות זהות אשר פעלו באופן מלא במשך Same Store Salesלנתונים בדבר

.הדירקטוריוןח לדו )3(5.3 סעיףראה השנה ובתקופה המקבילה אשתקד) בתחום זה

וללהכ לשטח(בהתייחס Same Store-ב מכירות למ"ר בתחום פעילות זה לנתונים בדבר

כולל לא אך האחסנה בסניפים ושטחי המשרדים שטחי לרבות ,הסניפים שטחי את

הדירקטוריון.לדוח )3(5.3 סעיףראה )החברה הנהלת של המשרדים שטחי

הקריטיים בתחוםגורמי ההצלחה 9.2.4

פעילותה של הקבוצה ניתן להצביע על מספר גורמי הצלחה קריטיים, תחום ב

מגוון מוצרים רחב ברמת איכות הקבוצה: [א]של המשפיעים על פעילותה ומעמדה

; מיקומים אטרקטיביים, בפריסה ארצית ; [ב]טובה וברמת מחירים תחרותית ביותר

יכולת רכישה ממספר רב ומגוון ; [ד]יכולות שיווקיות והבנה עמוקה של צרכי הלקוח [ג]

פיננסית; [ז] ; [ו] איתנות שירות ברמה גבוהה ; [ה]של ספקים בתנאי סחר תחרותיים

; זמינות גבוהה באספקת מוצרים ומענה מהיר לדרישת הלקוחות השקעה בפרסום; [ח]

[ט] בידול שיווקי. -ו

נתונים רשמיים כלשהם והינם בהתאם למחיר לצרכן ללא מע"מ. כאמור לעיל, הנתונים המפורטים לעיל אינם נסמכים על 17

125

. לחלק א' לדוח 9.12בתחום הפעילות ראה סעיף לפרטים אודות מערך הספקים 9.2.5

הפעילותתחום חסמי הכניסה והיציאה העיקריים של 9.2.6

; פריסה במיקומים אסטרטגיים ינם: [א]הפעילות ה תחוםב יםהכניסה העיקרי חסמי

. איתנות פיננסית לצורך מימון הפעילות [ג]-ו; השקעה גדולה בבניית מותג [ב]

התחייבויות ארוכות טווח להסכמי םבתחום הפעילות הינ יםעיקריהיציאה ה מיחס

.ומכירת מלאים שכירות

' לדוח. לחלק א 9.7הפעילות ראה סעיף לפרטים אודות מבנה התחרות בתחום 9.2.7


חשמליים לשימוש ביתי, מוצרי צריכה הקבוצה משווקת ברשתות השיווק שבבעלותה 9.3.1

והן ,לחלק א' לדוח) 8-ו 7 פיםסעיידה (ראה -עלאו המיוצרים הן כאלו המיובאים

לחלק א' לדוח). מוצרים כאמור נחלקים 9.12הנרכשים מספקים אחרים (ראה סעיף

יות:לארבע קבוצות עיקר

.לעיל) 7.2.2-ו 7.2.1(ראה סעיפים "מכשירים לבנים"מזגני אוויר ו 9.3.1.1

.לעיל) 7.2.3(ראה סעיף "מוצרים חומים" 9.3.1.2

.לעיל) 7.2.4(ראה סעיף "מוצרים קטנים" 9.3.1.3

י סלולרמכשירי טלפון כוללים, בין היתר, ה – מוצרי טכנולוגיה"ו סלולר" 9.3.1.4

כרטיסי זיכרון, , מחשבים ניידים, מדפסות,טאבלטים נלוויםואביזרים

(לרבות מכשירים מצלמות דיגיטאליותוסורקים, צורבים, מצלמות רשת,

–ידי החברה -המיובאים על , טאבלטים וציוד סלולארי אחריםסלולר

.חלק א' לדוח)ל 8ף סעיראה

לבית ), מסופקים ישירות "אספקה לבית הלקוח"המוצרים הגדולים (מוצרי לרוב, 9.3.2

מהמחסן הרלוונטי. המוצרים הקטנים (מוצרי ,ואן או הרשתידי היב-עלהצרכן הסופי

ידי הצרכן -נאספים עלהם ומשם ,ידי הספקים לסניפים-) מופצים על"שלם וקח"

.הלקוח לבית כולם מסופקים האלקטרוני הסחר יאתר מוצרי .הסופי

פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים 9.4

א' לחלק 12הקבוצה ראה סעיף ושירותים של ים לפרטים אודות פילוח הכנסות ורווחיות מוצר

לדוח.

לקוחות 9.5

המגיעים לרשתות השיווק של הקבוצה , הינם לקוחות מזדמנים בתחום הפעילותהקבוצה לקוחות

אקונומיות ו/או -שלא ניתן לשייכם לקבוצות סוציוו מוצרי צריכה חשמלייםבמטרה לרכוש

18חודשים בכרטיסי אשראי. 36בל בענף, ועד מקבלים אשראי כמקו ואלגיאוגרפיות. לקוחות

הואיל ושיווק המוצרים הינו במסגרת פעילות קמעונאית לקהל הרחב, אין לקבוצה לקוחות

ואין לקבוצה תלות בלקוח מסוים או בקבוצת לקוחות כלשהי. ,מהותיים בתחום זה

אשראי.יצוין, כי ימי אשראי הלקוחות מחושבים בניכוי יתרת סכומי הניכיון והסבות כרטיסי 18

126

והפצהשיווק 9.6

סניפים 57ת מצעוחשמליים ללקוחות מזדמנים באהצריכה הקבוצה משווקת מוצרי 9.6.1

של יינים זכ 9 -ו סניפים 13 עותובאמצ "שקם אלקטריק"-ו"מחסני חשמל" -של

לחלק א' לדוח. 9.1כמפורט בסעיף ברחבי הארץ יםהפזור"מחסני חשמל דיגיטל"

קידום המכירות נעשה באמצעות תצוגה מגוונת בחנויות, שירות מקצועי של אנשי 9.6.2

ופתיים הכוללים הנחות למוצרים, תנאי אשראי מכירות ומנהלי חנויות, מבצעים תק

נוחים, מתנות, ופרסום תדמיתי ומכירתי באמצעי התקשורת השונים.

הסכמי שיתוף פעולה וכן הקבוצה נוהגת להתקשר עם ארגוני עובדים כגון ארגון "חבר", 9.6.3

בהסכמים תקופתיים ,וכיו"ב Fly Cardׂ -" המתמיד הנוסע" כגון עם מועדוני לקוחות

חדשים מעת לעת למתן הטבות לעמיתיהם. המת

בנוסף, החברה התקשרה עם גופים המנפיקים תווי קניה לרכישת מוצרים ברשתות 9.6.4

לצורך הגדלת היקף הלקוחות והמכירות. הקבוצה

א' לדוח. לחלק 14.2ראה סעיף החברה של אלקטרוניה סחרה יאתראודות לפרטים 9.6.5

תחרות 9.7

ים בישראל קיים מספר רב של רשתות ונקודות בענף שיווק מוצרי הצריכה החשמלי 9.7.1

מזה מספר שנים, מכירה). נקודות 2,000-למעלה מ(להערכת החברה, פרטיות מכירה

על נתח שוק אשר גורמת לשחיקת מחירי המוצרים.בענף קיימת תחרות חריפה

כדוגמת "שקם ,חשמל מתמחות ת מוצרי[א] רשתו :מגוון המתחרים בענף כולל

(השייכות לקבוצה), "טרקלין חשמל", "א.ל.מ", "ביג " מחסני חשמל"-אלקטריק" ו

תן "-ו , "דיוטי פרי""ביג אלקטריק""אלקטרו קובי", בוקס", "אבי סופר",

; [ב] חנויות פרטיות מתמחות ושכונתיות; [ג] רשתות המזון ורשתות "עשה "אלקטריק

,מוצרי חשמל המתמחים במכירת בארץ ובחו"ל ; [ד] ערוצי אינטרנטזאת בעצמך"

וכן , א' לדוח לחלק 14.2סעיף ב כמפורטהחברה, של האלקטרוני הסחר יאתר כדוגמת

"ebay"[ה] רשתות וחנויות המוכרות קבוצות ספציפיות ", "אמאזון", "עלי אקספרס ;

"קרביץ", "עולם הקולנוע", "מיזוג ",KSP" של מוצרי צריכה חשמליים (כגון "באג",

דוגמת כבו ורשתות פארם (-[ו] בתי כל ;"ענק המזגנים")-נטו", "עולם המיזוג" ו

מפעילות ] ז[ ;פארם")-"סופר-פארם" ו-"המשביר החדש לצרכן", ורשתות "ניו

] חנויות קונספט, או חנויות עודפים שבבעלות יבואנים.חוכן [יות; סלולר

מספר מאפייני תחרות עיקריים בתחום הפעילות וגורמיםלהערכת הקבוצה, קיימים 9.7.2

בשיקולי העדפת הלקוח את פרמטר משמעותי הינוהמחיר א] [ המשפיעים על התחרות:

מכירה ] 2[ ;מספר רב של מתחרים בשוקקיים ] 1[ :יצוין בהקשר זה .מקום הרכישה

להערכת החברה, .במחירים מוזליםמתבצעת ישירה באינטרנט ובערוצי השיווק הישיר

באמצעות ערוצים מתמחים באינטרנט נתח השוק של מכירת מוצרי צריכה חשמליים

למגמה ובהתאםמכלל מכירות מוצרי הצריכה החשמליים בישראל, 10%-על כ עומד

אפשרות נוחה לצרכן קיימת ] 3[-; ויותר גדולים שוק נתחי ולתפוס לגדול צפוי העולמית

ללחץ להורדת מחירים האשר מביא ,מחירים בין אתרי האינטרנט והחנויות להשוות

הצרכנים מייחסים חשיבות רבה –שירות של הפועלים בתחום; [ב] הרווחיות ולשחיקת

לרמת השירות במעמד הקניה ולאחריה, למהירות אספקת המוצר ולהדרכה והתקנה

עמידה בביקושים משתנים מחייבת זמינות בהקשר זה יצוין, כי .יעילה ומקצועית

לגל צריכה מחודש גיסא ם מחד ם גורמייחידושים טכנולוגי; [ג] מלאים בזמנים הנכונים

127

להורדת מחירים מצד הספקים ולירידת גיסא ברמת מחירים מתאימה, ומאידך

למוצרים הישנים.ביחס הביקושים מצד הלקוחות

הקבוצה מתמודדת עם התחרות באמצעות הפעלת רשתות מוצרי חשמל, הממוצבות

ל", הממוצבת כרשת "מחסני חשמ-, וMid-Highבאופן שונה (״שקם אלקטריק״ במיצוב

Discountת מוצרים והקבוצה מוכררשתות מנת להגיע לאוכלוסיות רחבות. -), על

החל ממחירים שווים לכל נפש ועד מוצרי ,איכותיים הנותנים מענה לאוכלוסיות שונות

ידי אנשי -שירות עלההקבוצה משקיעה בשיפור מיומנות המכירה ומתן כן, -. כמויוקרה

וצה.מכירות בחנויות הקבה

"מחסני המותג תחת אלקטרוני סחר אתר החברה השיקה, 2015 דצמבר בחודשכן, -כמו

, השיקה החברה אתר סחר אלקטרוני תחת המותג 2016ובחודש אוקטובר ,"חשמל

ידי -ועל המכירה פלטפורמת את להרחיב במטרה, היתר בין, זאת"שקם אלקטריק".

. לדוח 'א חלקל 14.2 סעיף גם ראה. השוק נתח את להגדיל כך

כן, להערכת -כמו. 36.7%-השונות הינו כלהערכת הקבוצה, חלקה בשוק רשתות השיווק 9.7.3

-הקבוצה, חלקה מסך כל מכירות מוצרי צריכה החשמליים בערוצים השונים הינו כ

%8.41.19

עונתיות 9.8

ענף הרשתות הקמעונאיות של מוצרי הצריכה החשמליים מתאפיין בעונתיות המשפיעה על

תוצאה של גידול בביקושים בשבועות נההרבעוניות של תחום הפעילות. העונתיות הי התוצאות

הסמוכים לחג הפסח ולחגי תשרי. ההשפעה על המכירות ברבעונים משתנה בין השנים בהתאם

פי -לתאריכים בהם חלים החגים. בנוסף, קיימת עונתיות במכירות של מוצרי צריכה חשמליים על

נמכרים בעיקר בתקופת הקיץ (הרבעון השני והשלישי), ומוצרי –נים השפעת מזג האוויר: מזג

נמכרים בעיקר בתקופת החורף (הרבעון הרביעי והראשון). –חימום ומייבשי כביסה

:2017-ו 2016הפעילות בשנים בתחוםלהלן פרטים אודות התפלגות מחזור המכירות של הקבוצה

2017 2016 %-ב באלפי ש"ח %-ב באלפי ש"ח

22% 247,750 22.5% 262,502 רבעון ראשון 27% 301,039 22.5% 265,068 רבעון שני

27% 304,901 28% 329,481 רבעון שלישי 24% 273,391 27% 321,871 רבעון רביעי 100% 1,127,081 100% 1,178,922 סך הכול

ומתקנים רכוש קבוע, מקרקעין 9.9

נכון למועד בתחום פעילות זה שוכרת הקבוצה להלן פרטים אודות הסניפים אותם 9.9.1

:הדוח

*שטח (מ״ר) מספר סניפים 5,767 16שקם אלקטריק 25,504 41מחסני חשמל

31,271 57ללא מחסני חשמל דיגיטל סך הכול 368 13מחסני חשמל דיגיטל

31,639 70 סך הכל

השטח האמור כולל את שטחי הסניפים ושטחי האחסנה. *

ותיה יצוין, כי הערכות הקבוצה כאמור לעיל, מבוססות, בין היתר, על נתוני דוחות של חברות ציבוריות המתחרות בתחום ועל הערכ 19

את ניתוח השוק, וסקרים המופצים מעת לעת.

128

ממשכירים שונים. הסכמי ות השיווק שבבעלותה וכרת את סניפי רשתהקבוצה ש 9.9.2

מועדי החידוש לטווח ארוך.הינם בהתחשב באופציות להארכה, פי רוב,-השכירות, על

לאורך מספר שנים ולפיכך לשינויים בתנאי השכירות בשוק ים סנפרבמסגרת ההסכמים

לרוב הסניפים, לקבוצה ביחס .השפעה הדרגתית על הוצאות הקבוצה בגין שכירויות

תנאי השכירות לכל סניף .אופציה להאריך את הסכמי השכירות לתקופות נוספות

פי רוב -עלדמי שכירות נקבעים , כאשר תן עם המשכירממשא וכחלק מהנקבעים

שכירות קבועים (צמודים למדד המחירים לצרכן), דמי ככשיעור מהפדיון בחנויות או

לפי הגבוה מביניהם.

פירוט התפלגות של נקודות המכירה של הקבוצה (סניפים פעילים) בהתאם ליתרת להלן 9.9.3

השכירות: תקופת

*שטח (מ״ר)* סניפיםמספר יתרת תקופת השכירות* 2,326 6 שנה עד 8,596 17שנים 3 -1 בין

12,895 31שנים 6-3בין 7,821 16שנים 12-6בין

31,638 70סך הכול .פי ההסכמים-על בהנחה של מימוש כל תקופות האופציה *

השטח האמור כולל את שטחי הסניפים ושטחי האחסנה. **

"מחסני חשמל", -ונכון למועד הדוח, הקבוצה לא מפעילה סניף של "שקם אלקטריק" 9.9.4

אשר סיום הסכם השכירות לגביו או אי חידושו עלול להשפיע לרעה, באופן מהותי, על

ספיות של הקבוצה. תוצאותיה הכ

לדוחות 12באור ראה ומתקניםלפרטים נוספים ביחס לרכוש קבוע, מקרקעין 9.9.5

הכספיים.

נכסים לא מוחשיים 9.10

בדצמבר 31לקבוצה מוניטין ושמות מותג אשר יתרתם המופחתת נכון ליום בתחום הפעילות,

פיים.לדוחות הכס 13באור לפרטים נוספים ראה אלפי ש"ח. 167,951-כהינה 2017

בתחום ההקבוצה רשמה בישראל, בין היתר, את הסימנים הבאים כסימני מסחר המשמשים אות

"מחסני חשמל".-ו פעילות זה: "שקם אלקטריק"

הקבוצה מחדשת את רישום סימני המסחר מעת לעת בהתאם לתקופות רישומם.


לחלק א' לדוח. 16סעיף ראה , האנושילפרטים אודות ההון

יםספק 9.12

ידי רשתות השיווק שהיא -מוצרי צריכה חשמליים הנמכרים עלמספקת בנוסף לקבוצה אשר

העיקריים שבהם הינם: ש ,הקבוצההקמעונאיות של מפעילה, קיימים ספקים נוספים לרשתות

, מקבילים מיבואנים רוכשת הקבוצה, כן-כמו ברימאג, סם ליין, ראלקו וקבוצת ח.י. ,BSH ניופאן,

. שלה והרווחיות התחרות בכושר לשיפור להביא במטרה

20.ימים 150-לכ מזומןבין המספקיה נעהקבוצה תקופת האשראי שמקבלת

אשראי.יצוין, כי ימי אשראי מספקים מחושבים בניכוי הסבות כרטיסי 20

129

קיימת חשיבות רבה לזמינות מלאי מוצרים. הקבוצה ,השפעת העונתיותולאור האופי הדינמי

מחזיקה מלאי של מוצרי צריכה חשמליים מוגמרים בהיקף משתנה בהתאם לסוג המוצר, משך

המלאי בתחום פעילות כן, המלאי מושפע מהזדמנויות עסקיות. -וצפי המכירות. כמוזמן האספקה

הקבוצה מאפשרת החזרה והחלפה של מוצרים בהתאם במחסניהן. ו זה מוחזק בסניפי הרשתות

להוראות הדין.

. לקבוצה אין תלות בספק כלשהו בתחום פעילות זה

החלים על תחום הפעילות ופיקוח מגבלות 9.13

סעיף מגבלות, חקיקה, תקינה ואילוצים מיוחדים החלים על פעילות הקבוצה ראה לפרטים אודות

.לחלק א' לדוח 18

הסכמים מהותיים 9.14

.הכספיים לדוחות ד21באור ראה לפרטים אודות הסכמים מהותיים בתחום פעילות זה


ראה ם בתחום הפעילותצד לה לפרטים אודות ההליכים המשפטיים המהותיים שהקבוצה הינה

הכספיים.לדוחות א21באור

יעדים ואסטרטגיה עסקית 9.16

יעדי הקבוצה בתחום המכירות הקמעונאיות הינם הגדלת נתח שוק באמצעות הגדלת היקף

המכירות והגדלת הרווח, תוך שימת דגש על היצע של מגוון מוצרים רחב מתוצרת של יצרנים רבים

.שירות באיכות גבוההבעלי מוניטין ועל מתן

המשך השקעה בפרסום להעלאת מודעות הציבור ]א[כדלקמן: ,אלו פועלת הקבוצה םלהשגת יעדי

,השקעה בשיפור מיומנות המכירה של אנשי המכירות למתן שירות יעיל ]ב[לרשתות הקבוצה;

, לרבות חותמכירת מגוון רחב של מוצרים והענקת חוויית קנייה לקהל הלקו ]ג[אמין וטוב יותר;

טיוב ]ד[; לחלק א' לדוח 14.2סעיף ב כמפורטהחברה, של האלקטרוני הסחר יאתרבאמצעות

שירות הענקת [ז] -; וטיפוח קשרים עם ספקיםמחויבות למקצועיות; [ו] ]ה[מסחר; הפצה/ שטחי

.הרשתות ללקוחות שונות במדיות לקוחות

לחלק א' לדוח, 9.16בסעיף ופיעים היעדים והאסטרטגיה העסקית של הקבוצה המיובהר, כי

הינם בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס, בין היתר, על הערכות

החברה בהתחשב בניסיון העבר, הערכות שונות ביחס למצב המשק בישראל ובגורמים חיצוניים

ו, עשויות שלא אשר אינם בשליטת הקבוצה, כגון, המצב הביטחוני בישראל. הערכות אל

להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה, לרבות באופן שונה מהותית מכפי שנצפה,

כתוצאה ממספר גורמים, וביניהם הידרדרות במצב הביטחוני והכלכלי בישראל ו/או כתוצאה

לחלק א' לדוח. 24מהתממשות של חלק או כל גורמי הסיכון המפורטים בסעיף


א' לדוח. לחלק 24סעיף רטים אודות גורמי הסיכון החלים על פעילות הקבוצה ראה לפ

130

יתסלולרתקשורת – רביעיתחום פעילות .10

כללי 10.1

תחום של תקשורת ב , באמצעות גולן,חברהפועלת ה, 2017בחודש אפריל בעקבות רכישת גולן

ית.סלולר

. 2010בדצמבר 26ביום 1999-נ"טגולן הינה חברה פרטית אשר התאגדה על פי חוק החברות, התש

הכספיים. לדוחות ב'5באור ולחלק א' לדוח 1.5.3סעיף לרכישת השליטה בגולן בידי החברה, ראה

להתקשרות החברה וגולן בהסכמי בעלי מניות ובהסכם ההעסקה עם מר גיל שרון, יו"ר

הכספיים. לדוחות 8ב'5באור דירקטוריון גולן והמנכ"ל בפועל שלה, ראה

חל ממועד היווסדה ולמועד זה, גולן, באופן ישיר ובאמצעות חברות הבנות שלה, עוסקת במתן ה

5ית ושירותי שיחות בינלאומיות. גולן נחשבת החמישית בגודלה מבין סלולרשירותי תקשורת

יים הפועלים כיום בישראל. גולן הייתה חלוצה בהפחתה מסיבית של מחירי סלולרהמפעילים ה

, דבר אשר הביא לצמיחה מהירה והגדלת נתח השוק שלה, המוערך כיום על ידי בישראל סלולרה

במגזר הלקוחות הפרטיים בו מתמקדת גולן. בשונה 16%-מכלל השוק, ובכ 9%-החברה בכ

ממתחרותיה, גולן אינה עוסקת במכירה ותחזוקה של ציוד קצה והיא מתמקדת במתן שרותי

ת של גולן מתבססת על ליבת רשת עצמאית ועל יסלולרית כאמור. התשתית הסלולרתקשורת

להלן. 10.15.1ראה סעיף –הסכם שיתוף עם סלקום

על תחום הפעילות כללימידע 10.2

מגבלות חקיקה ותקינה החלות על גולן 10.2.1

פעילותה של גולן כפופה -דיני התקשורת, רישיון הרט"ן והרישיון האחוד 10.2.1.1

פקודת הטלגרף והתקנות מכוחו, 21לאסדרה ופיקוח מכח חוק התקשורת

, 23התאית בשיטתשיון הרט"ן י, ומכח רוהתקנות מכוחה 22אלחוטיה

שיון הרט"ן ישיון אחוד שבבעלותה. בריור רישיון הרט"ן בשטחי איו"ש

בין החלים על פעילותה של גולן.קבועים תנאים וכללים וברישיון האחוד

בות על גולן להציע את שירותי הרט"ן לכל דורש וללא אפליה (לרהיתר,

במחירים) וזאת במסגרת רישיון הרט"ן, הרישיון האחוד וחוק

להלן. 10.14.2ראה סעיף . לפרטים נוספיםהתקשורת

דמי קישור הגומלין (תעריפי השלמת שיחה והשלמת -פיקוח על תעריפים 10.2.1.2

) על בסיסם מתחשבנת גולן עם מפעילי תקשורת SMSהודעות מסר קצר (

כמחיר מירבי. 24מליןאחרים) קבועים בתקנות קישור גו

10.14.1.6 פיםחוק הריכוזיות ראה סעי אודות לפרטים - 25הריכוזיות חוק 10.2.1.3

.להלן 18.1-ו

").התקשורת חוק(" 1982-"בהתשמהתקשורת (בזק ושידורים), חוק 21 ").פקודת הטלגרף (" 1972-"בהתשלהטלגרף האלחוטי [נוסח חדש], פקודת 22 פון נייד.רדיו, טל –"ן רט 23 ").הגומלין קישור תקנות(" 2000-"סהתשגומלין) -התקשורת (בזק ושידורים) (תשלומים בעד קישור תקנות 24 .")הריכוזיות חוק(" 2013-"דהתשעהתחרות ולצמצום הריכוזיות, לקידום החוק 25

131

שינויים בהיקף הפעילות בתחום 10.2.2

להלן) 10.2.7סעיף מתאפיין בתחרות עזה. התחרות המתמשכת בענף (ראה סלולרענף ה

חיקת ההכנסה מהם וכן יים תוך שסלולרהביאה לניוד גבוה של מנויים בין המפעילים ה

להגדלת נפח הגלישה הכלול בחבילת הבסיס. גורמים אלו הביאו לשחיקה משמעותית

וצפויות 2017 בשנת גם נמשכו אלו מגמות"). ARPU26של ההכנסה הממוצעת למנוי ("

. 2018גם לחול בשנת

התפתחויות בשוק ושינויים במאפייני לקוחות 10.2.3

ה נמוכים בשל רוויה בשיעור החדירה. למיטב י מתאפיין בשיעורי צמיחסלולרהשוק ה

.%12027-שיעור החדירה עומד על כ 31.12.2017ידיעת החברה, ליום

שינויים טכנולוגיים שיש בהם כדי להשפיע על תחום הפעילות 10.2.4

ית הינו שוק דינאמי, המתאפיין בהתפתחויות טכנולוגיות סלולרשוק התקשורת ה

יים הטכנולוגיים משפיעים על תחום הפעילות תכופות בכל תחומי הפעילות בו. השינו

של גולן במספר מישורים:

התפתחויות טכנולוגיות, כמו - יות בטכנולוגיות מתקדמותסלולררשתות 10.2.4.1

גם הרצון להרחיב את מגוון השירותים המוצעים ללקוח ואיכותם,

יות סלולרהרשתות ה תאת טכנולוגיילשדרג סלולרמחייבים את מפעילי ה

-יות בישראל פועלות בעיקר בטכנולוגיות הסלולרשתות המעת לעת. הר

UMTS/HSPA ובטכנולוגית 3.5, 3(דור ,(LTE – Long Term Evolution

LTE ") המתוכננת לעבור שדרוג לטכנולוגיתLTE" או "4 דור("

Advanced )LTEA במסגרת הסכם השיתוף של גולן עם סלקום, גולן .(

יהמכסה את מרבית האוכלוסיה LTEנהנית מפריסה נרחבת של רשת

הרשת את לשדרגוהצדדים להסכם מתעתדים להמשיך ו, 28בישראל

הטכנולוגיות להתפתחויות בהתאם, בעתיד מתקדמות לטכנולוגיות

האמור בדבר שדרוג הרשת הינו מידע צופה פני עתיד המידע. בעולם

המבוסס על תוכניות הצדדים והעלות של הוצאה לפועל של שדרוג רשת

ור. מידע זה עלול שלא להתממש, או להתממש באופן שונה משנצפה, כאמ

יחול שינוי בעלויות או בהתפתחויות הטכנולוגיות.היה ו

חדירתם של הטלפונים החכמים הובילה לעליה – טלפונים חכמים 10.2.4.2

גדילה את ההיצע של ), ובד בבד הDataבצריכת שירותי העברת נתונים (

.אחרים גורמים ידי על סופקיםהמ תחליפיים ושירותיםאפליקציות

בנוסף לכך חל גידול בשיעור הטלפונים החכמים אשר תומכים

מספקת לגולשים חווית גלישה טובה יותר. גידול , אשר LTEבטכנולוגית

.4בדור Dataזה הוביל לעליה נוספת בצריכת

26 Average Revenue Per User. בין סך האוכלוסייה בישראל (לא כולל עובדים זרים ופלשתינאים, אף שהינם שיעור החדירה הינו היחס בין מספר המנויים בשוק ל 27

נכללים במספר המנויים). השיעור מתבסס על נתונים שפרסמו חברות הסלולר בישראל וכן על נתוני הלשכה המרכזית . www.cbs.gov.ilלסטטיסטיקה:

ה את מרבית אוכלוסיית ישראל. בנוסף, סלקום מפעילה רשת של סלקום מכס LTE-ה רשת, הדוח למועד, נכון דיווח סלקום לפי 28המכסות את הרוב המכריע של +UTMS/HSPAורשת GSM/GPRS/EDGEית המבוססת על טכנולוגיית סלולרתקשורת

המשמשת לשירותים הכוללים, בין היתר, העברת נתונים האזורים המיושבים בישראל. כמו כן, מפעילה סלקום רשת תמסורת .ואיכות גבוהות במהירות

132

בהם החלים והשינויים קריטיים הצלחה גורמי 10.2.5

:בהם החלים והשינויים בתחום הקריטיים הההצלח גורמי, החברה להערכת, להלן

ית איכותית ומתקדמת, תחזוקה שוטפת סלולרפריסה ארצית של רשת 10.2.5.1

של הרשת ברמה גבוהה והשקעות משמעותיות על בסיס שוטף בתשתית

ית, הן לצורך כיסוי איכותי ברחבי הארץ והן על מנת לספק סלולרה

ית מתקדמת.ללקוחות שירותים מתקדמים באמצעות תשתית טכנולוג

מגוון ערוצי ההפצה, שיווק ומכירה בפריסה ארצית נרחבת. 10.2.5.2

מבנה עלויות רזה ויעיל המאפשר להתמודד עם התחרות הגוברת. 10.2.5.3

מותג המייצג מחיר תחרותי, משתלם ואמינות. 10.2.5.4

כח אדם איכותי ומיומן. 10.2.5.5

העיקריים והיציאה הכניסה חסמי 10.2.6

חסמי הכניסה העיקריים לתחום הפעילות הינם: 10.2.6.1

לעיל). 10.2.3סעיף בשיעור החדירה בתחום (ראה רוויה .א

הצורך ברישיון רט"ן, הקצאת התדרים הכרוכה בעלויות גבוהות .ב

10.14.2.2הנובעת, בין היתר ממחסור במשאבים אלו (ראה סעיף

להלן). 10.14.1להלן) והכפפת הפעילות לפיקוח רגולטורי (ראה סעיף

קעות מהותיות הצורך באמצעים כספיים משמעותיים לצורך הש .ג

ומתמשכות בתשתיות, המושפעות משינויים טכנולוגיים תכופים

).עילל 10.2.4סעיף (ראה גם

חסמי היציאה העיקריים מהתחום הינם: 10.2.6.2

השקעות גדולות הדורשות זמן ארוך להחזר ההשקעה. .א

המחויבות למתן שירות ללקוחות הנובעת מתנאי רישיון הרט"ן .ב

ברישיון.וההסכמים בהתאם לתנאים שנקבעו

מבנה התחרות בתחום ושינויים החלים בו 10.2.7

ית בישראל שישה סלולרנכון למועד הדוח, קיימים בשוק התקשורת ה 10.2.7.1

פלאפון, סלקום, פרטנר, הוט מובייל, גולן -שיון רט"ן ימפעילים בעלי ר

"). מלבד אקספון, אשר קיבלה אקספוןאקספון בע"מ (" 018ומרתון

, "ןרטטרם החלה לספק שירותי אך 2017באפריל 20רישיון רט"ן ביום

. חברות אלו מחזיקות כל שאר המפעילים פועלים כיום בשוק התקשורת

במקביל לרישיון הרט"ן גם בזכות לשימוש בתדרים שהוקצו להן ואשר

MVNO29. בנוסף, פועלים מספר מפעילי רט"ןמאפשרים מתן שירותי

רשת ם על גבי המתארחי") בעלי רישיון רט"ן מפעילים וירטואלים("

).019אחרת (כדוגמת רמי לוי, סלקט,

29 Mobile Virtual Network Operator

133

להלן נתונים למיטב הערכת החברה, אודות מספרי המנויים של גולן 10.2.7.2

(אלפי מנויים, בקירוב*): 2017-ו 2016ומתחרותיה בשנים

הוט סלקום פרטנר פלאפון מובייל

סך MVNO גולן מנויים בשוק

ליום30/09/2017

מספר מנויים

2,475 2,677 2,805 1,562 901 90 10,510

נתח שוק

23.55% 25.47% 26.69% 14.86% 8.57% 0.86%

ליום 31/12/2017


טרם פורסם

טרם פורסם

טרם פורסם

1,564 893

ליום31/12/2016


2,402 2,686 2,801 1,447 900 90 10,326

נתח שוק

23.28% 26.03% 27.15% 14.02% 8.65% 0.87%

-הנתונים מבוססים על דיווחיהן של פלאפון, סלקום, פרטנר והוט מובייל לציבור. מרבית ה *

MVNOs .הינן חברות פרטיות אשר אינן מפרסמות נתונים לגבי מספר המנויים שלהן

פעל משרד התקשורת להגברת התחרות בדרכים שונות, 2007החל משנת 10.2.7.3

טלפוניה נייחת וניידת לאפשר למנויים בין היתר, באמצעות חיוב מפעילות

לנייד מספרים במעבר בין המפעילות, ניתוק זיקה בין מכירת ציוד קצה

יים) לבין התנאים בהם שירותי התקשורת נרכשים מהן, סלולר(טלפוניים

איסור על ביטול הטבה שניתנה למנוי, הפחתת תעריפי קישור הגומלין וכן

ילים בעלי תשתית ומפעילים מפע –הכנסת מפעילים חדשים לשוק

.וירטואליים

יים בשוק, כתולדה של המהלכים הרגולטורים סלולרריבוי המפעילים ה

בהם נקט משרד התקשורת בשנים האחרונות במטרה להגביר את

ית, הביא לרמת תחרות גבוהה סלולרהתחרות בשוק התקשורת ה

מת גבוהה בין מפעילים, ולמלחתחלופת מנויים שנמשכת גם כיום, ל

. ARPU-מחירים שמביאה לשחיקה מהותית בתעריפים, ברווחיות וב

במהלך שנת להערכת החברה להמשיך גם עשויותהמגמות המתוארות

. הערכה זו הינה מידע צופה פני עתיד העלולה שלא להתממש, או 2018

להתממש באופן שונה משנחזה.

-ולן גורמים חיוביים ושליליים המשפיעים על מעמדה התחרותי של ג 10.2.7.4

גורמים חיוביים .א

חלקית בעלותתות עם סלקום המעניק לגולן הסכם שיתוף רש )1(

ופריסה ארצית 4-ו 3ברשתות דור הדירה בלתי שימוש זכות או

רחבה ואיכותית.

מיצובה כרשת אטרקטיבית (מחיר ושירות) והמשתלמת )2(

בישראל.

מערך הפצה מגוון ורחב הפועל באמצעות מספר רב של )3(

נים המופעלים על ידי גולן.משווקים לצד דוכ

מבנה עלויות רזה ויעיל. )4(

134

גורמים שליליים .ב

ית ואינה מספקת סל סלולרגולן מתמקדת במתן שרותי תקשורת

שירותים נוסף (טריפל, אינטרנט, טלויזיה וטלפוניה קווית).

יים סלולרשיתוף בתשתיות מאפשר שימוש משותף של מספר מפעילים 10.2.7.5

ת. השיתוף מאפשר הקלה בפרישה של באתרים ובתדרים ברשת משותפ

רשת, לצד צמצום עלויות הפעלה ותחזוקה. למיטב ידיעת החברה, נכון

למועד הדוח קיימים בשוק שיתופים בתשתיות כמתואר להלן:

פרטנר והוט מובייל פועלות במסגרת שיתוף תשתיות במקטע הרדיו .א

מיוחד ןבמסגרת תאגיד משותף (בחלקים שווים) אשר קיבל רישיו

שנים. 10ית למפעילי רט"ן למשך סלולרלמתן שירותי תשתית רדיו

למיטב ידיעת החברה, מטרת התאגיד, הינה להחזיק ולפתח רשת

ית מתקדמת אחת עבור שתי החברות ולתפעל אותה.סלולר

סעיף ראה ( סלקום וגולן התקשרו בהסכם שיתוף רשתות .ב

וקמה שותפות ה 2018חודש פברואר לצורך כך, ב .)להלן ]1[10.2.7.6

ולהפעיל לפתח (המוחזקת בחלקים שווים), שמטרתה לנהל, לתחזק,

את תשתית הרדיו עבור שתי החברות וכן הוגשה למשרד התקשורת

בקשה לקבלת רישיון רט"ן.

4התקשרו בהסכם לשיתוף רשת דור וכן גולן אקספון, סלקום .ג

ש ינואר חודלצורך כך, ב להלן. [ד]-[ג] ו10.2.7.6 ואילך. ראה סעיף

הוקמה שותפות (המוחזקת בחלקים שווים), שמטרתה לנהל, 2018

ר שלוש החברות וכן הוגשה עבוהרשת אתולהפעיל לתחזק, לפתח

למשרד התקשורת בקשה לקבלת רישיון רט"ן.

חלו למיטב ידיעת החברה מספר שינויים עיקריים 2017במהלך שנת 10.2.7.6

בתחום זה:

(ראה סעיף ת עם סלקוםהתקשרות גולן בהסכם לשיתוף הרשתו .א

.לחלק א' לדוח) 10.5.1

רישיון גולן הורחב, וכתוצאה מכך הוקצו לה תדרים למתן שירותי .ב

ןלהערכת החברה, הסכם השיתוף יחד עם הרחבת הרישיו .4דור

מאפשר לגולן להיות שחקן משמעותי ותחרותי ולאורך זמן בענף

.סלולרה

(ראה סעיף ספוןואק ןגול, חתימת הסכם לשיתוף רשתות בין סלקום .ג

.לחלק א' לדוח) 10.5.1

ממשרד התקשורת. ככל שאקספון 4רישיון לדור קיבלה אקספון .ד

, יגדל מספר המפעילים לשישה, והדבר סלולרתיכנס בפועל לענף ה

עשוי להגביר את התחרות בענף, לצד הפחתת עלויות תפעוליות

.בגולן

135

ומוצרים שירותים 10.3

קרי –) Voiceהכוללות שרותי טלפון בסיסיים ( סלולרת שירותי גולן מספקת למנוייה חבילו

שירותי שיחות פנים ארציות ושיחות בינלאומיות, שירותי השלמת שיחה ושירותים נלווים;

. כמו כן, 4-ו 3שירותי משלוח וקבלת מסרונים; ושירותי גלישה ותקשורת נתונים ברשתות דור

האישי למדינות ברחבי העולם ומספקת להם כיסוי מכשירםגולן מאפשרת ללקוחותיה נדידה עם

).International Roamingרחב בנדידה (

:כדלקמן עיקריות טכנולוגיות שתישירותים באמצעות מספקת גולן

גבוה בקיבול הינם הטכנולוגיה יתרונות. GSM-ממשפחת תקני ה LTE טכנולוגית 10.3.1

כל. 3 בדור שקיימים לומא יותר מהירים והעלאה הורדה ובקצבי נתונים לתקשורת

חלק מעבר וקיים 3 דור בטכנולוגית גם תומכים זו בטכנולוגיה שתומכים הקצה מכשירי

.הטכנולוגיות בין

). טכנולוגיה זו נפוצה 3(דור GSMהמבוסס על תקן UMTS/HSPAבשיטת טכנולוגיה 10.3.2

) SIM( למנוימאוד בעולם ומאפשרת זיהוי מנוי ומתן שרות באמצעות כרטיס זיהוי

הניתן להעברה מציוד קצה אחד לאחר. טכנולוגיה זו תומכת במהירות הורדה של עד

30ש."מס 5.7"ש ובמהירות העלאה של עד מס 42

לקוחות 10.4

רובם ככולם של לקוחות גולן הינם לקוחות פרטיים. שיעור הלקוחות העסקיים בגולן הינו זניח.

אלפי 893-עמד על כשלמים) של גולן , מספר המנויים (פעילים ומ2017בדצמבר 31נכון ליום

מנויים.

ושירות הפצה, מכירות, שיווק 10.5

דוכני מכירה 17-כ )2017(נכון לתום חודש דצמבר מערך השיווק, מכירה, והפצה של גולן כולל

בבעלות גולן הפרוסים בקניונים ברחבי המדינה המופעלים על ידי עובדי גולן. בנוסף, לגולן מספר

רה המופעלות על ידי משווקים מורשים. גולן בוחנת בכל עת את הרחבת ערוצי רב של נקודות מכי

המכירה השונים שלה.

מערך השירות של גולן פועל באמצעות שני מוקדי שירות טלפוניים, האחד מופעל על ידי גולן והשני

מידעמופעל על ידי ספק חיצוני, וכן באמצעות אתר האינטרנט של גולן. מערך השירות מספק

.ועוד מכירות, לקוח חיובי בדבר נתונים, טכנית תמיכהבמספר שפות, מגוונים בנושאים ושירות

רכוש קבוע ומתקנים 10.6

הרכוש הקבוע של גולן כולל בעיקר ציוד תשתית של ליבת הרשת (מתגים) וציוד אלקטרוני וכן

זכות בלתי הדירה בציוד הרדיו ברשת המשותפת עם סלקום מכוח הסכם השיתוף.

מוחשיים לא סיםנכ 10.7

אשר יתרתם המופחתת נכון ונכסים בלתי מוחשיים אחריםלקבוצה מוניטין בתחום הפעילות,

.אלפי ש"ח 926,456 -כהינה 2017בדצמבר 31ליום

(מגה) סיביות (ביטים) בשנייה (העלאה או הורדה). 1,000,000מהירות המציינת העברה של –) Mbpsמגה סיביות לשניה ( –"ש מס 30

136

לפרטים אודות רישיון הרט"ן של גולן והרישיון הכללי האחוד, ראה סעיף –רשיונות 10.7.1

.להלן 10.14.2.2

ן זכות שימוש בתדרים מכח רישיון הרט"ן ופקודת לגול -זכות השימוש בתדרים 10.7.2

) 3(דור UMTS/HSPAמה"צ לצורך הפעלת הרשת בטכנולוגית 2100הטלגרף בתחומי

(תדר אשר טרם הוקצה LTE-בטכנולוגית המה"צ לצורך הפעלת רשת 1800-ובתחום ה

לעיל). 10.3לגולן) (ראה גם סעיף

ים, העיקרי שבהם הוא המותג "גולן".לגולן מספר סימני מסחר רשומ –סימני מסחר 10.7.3

גולן עושה שימוש בתוכנות ומערכות מחשוב, –תוכנות ומערכות מחשוב ומאגרי מידע 10.7.4

חלקן על פי רישיונות שרכשה וחלקן פותחו על ידי גולן.

אנושי הון 10.8

להלן תרשים מבנה ארגוני של גולן, למועד הדו"ח: -מבנה ארגוני 10.8.1

להלן פירוט מספר העובדים בגולן בהתאם למבנה הארגוני –מצבת עובדים ומשרות 10.8.2

שלה:

ליום עובדים כמות חטיבה31.12.2017

ליום עובדים כמות31.12.2016

13 12 וכספים הנהלה 199 243 ומכירות שיווק, לקוחות שירות חטיבות 24 27 מידע ומערכות הנדסה חטיבות

236 282 "כסה

לה לעיל כוללים עובדים המועסקים בחלקיות משרה. סך מספר העובדים הכלולים בטב

רוב ).186 -על כ - 31.12.2016ליום ( 230 -עמד על כ 31.12.2017בגולן ליום 31המשרות

הגידול בעובדים נובע מגידול בחטיבות שירות לקוחות, שיווק ומכירה הנובע מהגדלת

.של גולן הפרישה של נקודות השיווק והמכירה

מרבית עובדי מערך השירות והמכירות הינם עובדי משמרות במשרה -תנאי העסקה 10.8.3

חלקית ומועסקים על בסיס שעתי. שאר עובדי גולן מועסקים בהסכם חודשי.

התקשרה גולן בהסכם קיבוצי עם הסתדרות 2016באפריל 21ביום -הסכם קיבוצי 10.8.4

די גולן (בעיקר העובדים הלאומית וועד עובדי גולן המסדיר, בין היתר, ביחס לחלק מעוב

עובדי חטיבת המכירות וחטיבת שירות הלקוחות), את יחסי העבודה בגולן, קבלת

עובדים ותנאי עבודה, תקופת ניסיון וקבלת קביעות, תנאי שכר ורווחה, מענקי

.יהחודש העבודה שעות בתקן מחולקות חודשיות עבודה שעות"כ סה: הינו בגולן"משרות" ה מספר תחשיב 31

גולן ומנכ"ל יו"ר

מכירות שיווק שירות לקוחות מערכות מידע כספים הנדסה

137

הצטיינות התמדה ומכירות, קרן השתלמות, הסדרים פנסיוניים, סיום יחסי עבודה,

חבר, דמי טיפול ודמי ועד וכיוצא בזה.יישוב חילוקי דעות, תשלום דמי

ספקים 10.9

וכן את להלן) 10.15(ראה סעיף ום העיקריים של גולן כוללים את סלקונותני השירותים הספקים

שהינה ספקית של שירותי מוקד וכן פועלת לשיווק חבילות של החברה בע"מ, 360 תקשוב

. Nokia Solutions and Networks Israelללקוחות. בנוסף, ציוד ליבת הרשת של גולן הינו מתוצרת

תכנה ביחס לציוד זה. ושדרוגי תמיכה, לתחזוקה שנתי רב הסכם לגולן

חוזר הון 10.10

לקוחות גולן מחויבים אחת לחודש במחזור - סלולראשראי בחיוב חודשי בגין שירותי 10.10.1

של החודש שקדם. סלולרחיוב אחד בגין צריכת שרותי ה

ימים. 180ימים לשוטף + 30ראי לתקופה שנעה בין גולן מקבלת ממרבית ספקיה אש 10.10.2

:2017שנת ב מוצענתונים בדבר אשראי ספקים ולקוחות מלהלן 10.10.3

אשראי ימי ממוצע "חש במיליוני אשראי היקף 43 46.7 לקוחות 160 86.9 ספקים

מימון 10.11

הכספיים. לדוחות 7ב5-ו ה3ב5באורים לפרטים אודות הסכמי המימון של גולן ראה

וימיס 10.12

, עומדת יתרת ההפסדים המועברים של גולן על סך 2017פי דוחות התאמה למס של גולן לשנת על

פי מיטב שפיטה, שעניינם, בעיקר, סירוב -על גולןבאשר לצווים שהוצאו ל ליון ש"ח.ימ 700-של כ

, והכרה רק 2013-2016שלטונות המס להכיר בתיקון לדוחות לצורכי מס שביצעה גולן לשנים

לדוחות הכספיים. ג20 אוריבידיה, ראה -מההפסדים שדווחו על בחלק

ניהולם ודרכי סביבתיים סיכונים 10.13

- מייננת בלתי קרינה פולטים) ייםסלולר(טלפונים הקצה וציוד(אנטנות) ייםסלולרשידור אתרי

. בהתחשב ביכולת דרכם עוברת שהיא האטומים את מייננת שאינה אלקטרומגנטית קרינה

ור שינויים בתאים החיים, עלולה להיות לה השלכה שלילית על קרינה כאמור לייצ שלהישירה

הבריאות והיא עלולה לפגוע באופן עקיף בתאים חיים. על בסיס המלצות ארגון הבריאות העולמי

)WHO(32 השפעות מלאבביטחון נקבעו ערכי סף לחשיפה לקרינה בלתי מייננת שמטרתם למנוע

פרסם ארגון הבריאות העולמית הודעה לפיה לא נמצאו 2014ש אוקטובר בריאותיות ידועות. בחוד

עדויות להשפעות שליליות בטווח הזמן הקצר כתוצאה מחשיפה לשדות אלקטרומגנטיים שנוצרים

יים. בנוסף, ציין ארגון הבריאות העולמי כי על מנת להעריך את סלולראגב שימוש במכשירים

וך נדרש לערוך מחקרים אפידמיולוגים לבדיקת הקשר בין ההשפעות השליליות בטווח הזמן האר

גידולים סרטניים לשימוש בטלפון. מחקרים אפידמיולוגים כאמור, לא ניתן לערוך בשלב זה,

מכיוון שסוגי סרטן רבים ניתנים לגילוי שנים רבות לאחר האינטראקציה שהובילה לגידול, בעוד

. בשנים האחרונות הוגשו בכנסת 90-ילת שנות היים הפך לנפוץ רק בתחסלולרשימוש בטלפונים

:בקישור העולמי הבריאות ארגון באתר זמינה ההודעה 32

http://www.who.int/mediacentre/factsheets/fs193/en

138

מספר הצעות חוק שמטרתן הגברת המודעות לסיכונים האפשריים הכרוכים בשימוש בטלפון

.33י ו/או שימוש באמצעי זהירות ו/או הגבלת השימוש בוסלולר

גולן פעילות על ופיקוח מגבלות 10.14

חקיקה מגבלות 10.14.1

ושיחות סלולרן (מתן שרותי תקשורת על ידי גול –חוק התקשורת 10.14.1.1

בינלאומיות) כפוף להוראות חוק התקשורת ותקנותיו. לפרטים אודות

ראה –הרישיון הרט"ן והרישיון האחוד שניתנו לגולן מכח חוק התקשורת

להלן. 10.14.2.2סעיף

החוק מסמיך את מנכ"ל משרד התקשורת להטיל עיצומים כספיים בשל

והוראות שניתנו מכוחו, וכן הפרות שונות של הוראות החוק ושל צווים

בשל הפרת תנאי ברישיון.

פקודת הטלגרף מסדירה את השימוש בספקטרום –פקודת הטלגרף 10.14.1.2

האלקטרומגנטי וחלה בין היתר על השימוש שעושה גולן בתדרי רדיו

כחלק מהתשתית שלה. הקמה של מערכת שעושה שימוש בתדרי רדיו

רישיון והשימוש בתדרי והפעלתה כפופות, על פי פקודת הטלגרף למתן

רדיו כפוף להועדה והקצאה של תדר מתאים. לפי פקודת הטלגרף מוטלות

אגרות רישיון ואגרות בעד הועדת תדרים והקצאתם.

34במסגרת פעילותה, כפופה גולן לחוק הגנת הצרכן –חקיקה צרכנית 10.14.1.3

המסדיר את חובותיו של עוסק כלפי הצרכנים.

תעריפי קישור גומלין - מי השלמת שיחה)שינוי תעריפי קישור גומלין (ד 10.14.1.4

נקבעים על ידי הרגולטור.

חוק -") הקרינה חוק(" 2006-חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו 10.14.1.5

מכוחו קובעים 2009-הקרינה ותקנות הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ט

סף לחשיפה לקרינה בלתי מייננת המבטיחה שלא ייגרם נזק בריאותי.

שיקולי לשקילתביחס הוראות, בין היתר, הכוללהחוק -הריכוזיות חוק 10.14.1.6

רשיונות בהקצאת ענפית תחרותיות ושיקולימשקית -כלל ריכוזיות

להשפיע לרעה על יכולתה של גולן לחדש את העלול דבר, וזיכיונות

תדרים חדשים. ולקבלשלה סלולרהרישיונות

רשיונות 10.14.2

ין תיקונים , פרסם משרד התקשורת שימוע בעני2016במהלך שנת 10.14.2.1

צרכניים שבכוונתו לכלול בתוך רישיונות מפעילי הרט"ן.

בעקבות השימוע הראשון, 11.1.2017במסגרת ההחלטה שנתקבלה ביום

בנושאים סלולרהחליט משרד התקשורת על תיקון רישיונות מפעילי ה

רבים, ובין אלה, קביעת הוראות לעניין דף "עקרי התוכנית", שמפעיל

למנוייו, שינוי מבנה החשבונית, קביעת הוראות לעניין רט"ן חייב לספק

:בקישור הלאומי החקיקה במאגר זמינות החוק הצעות 33

http://main.knesset.gov.il/Activity/Legislation/Laws/Pages/LawHome.aspx ").הצרכן הגנת חוק(" 1981-"אהתשמ, הצרכן הגנת חוק 34

139

צריכת שירותים, הוראות לעניין בדבר התרעות ומתןהצריכה תקרת

עסקאות מכר מרחוק, וכן הוראות לעניין ניתוק השירות, מועד ביצועו

ומועד למתן זיכוי כספי.

, פרסם משרד התקשורת שימוע משלים לשימוע הראשון, 24.7.2017ביום

עניינו גביית דמי כרטיס חכם, אופן קבלת החשבון, החובה לקבלת ש

) ובאינטרנט, 144טלפוני ( יןפרסום מספרו במודיע הסכמת מנוי לצורך

חיוב יחסי במעבר בין תוכניות של בעל הרישיון, חסימת גלישה בארץ

למנוי פרטי שלא רכש שירותי גלישה, הוראות לעניין שינוי תעריפים,

יישמה חלק מהתיקונים גולן עסקאות מכר מרחוק ועוד. הוראות לעניין

השינויים והתקנות.יתר פועלת ליישם את כנדרש ו

וניתן להארכה 2032רישיון הרט"ן של גולן הינו בתוקף עד לחודש ינואר 10.14.2.2

. הרישיון 35שנים כל אחת 6באישור שר התקשורת לתקופות נוספות בנות

ארצי ובינלאומיים של גולן הכללי האחוד למתן שירותי תקשורת פנים

וניתן להארכה באישור שר התקשורת 2032הינו בתוקף עד לחודש מאי

. ברישיון הרט"ן וברישיון האחוד 36שנים כל אחת 6לתקופות נוספות בנות

קבועים תנאים, חובות ומגבלות בקשר עם פעילות גולן, נושאי המשרה בה

להלן עיקרי .ובחברה בגולןובעלי מניות המחזיקים שיעורים מסוימים

הרישיונות:

גולן אינה רשאית למכור, להשכיר או למשכן נכס מהנכסים .א

המשמשים לביצוע הרישיון ללא הסכמת שר התקשורת מראש

ובכתב (למעט שעבוד לתאגיד בנקאי בישראל לצורך קבלת אשראי

בנקאי).

הגבלת העברת אחזקה, ישירה או עקיפה, של אמצעי שליטה בגולן .ב

או יותר ללא הסכמת שר 10%) בשיעור של תם ברישיון(כהגדר

התקשורת מראש.

גולן חייבת במתן שירות קישור גומלין ורשאית לדרוש תשלום .ג

בהתאם לתקנות.

על גולן להימנע מהעדפה במתן שירותי תשתית לבעל רישיון שהוא .ד

חברה בעלת זיקה (כהגדרתה ברישיון) על פני בעל רישיון אחר.

להיערכות להבטחת הרציפות התפקודית בחירום. קיימות הוראות .ה

בעתות חירום קיימת למי שהוסמך לכך על פי דין סמכות לתת לגולן

הוראות שונות באשר לאופן פעולתה ו/או אופן מתן השירותים.

הרישיון מפרט את סוגי התשלומים אשר גולן רשאית לגבות .ו

לתת יים, ואת הדיווחים שעליה סלולרממנוייה בגין שירותים

למשרד התקשורת. כן קובע הרישיון את סמכות שר התקשורת

ימים.במקרים מסולהתערב בתעריפים

.www.moc.gov.il"ן של גולן מפורסם באתר האינטרנט של משרד התקשורת בכתובת הרטרישיון נוסח 35 .www.moc.gov.ilהרישיון הכללי האחוד של גולן מפורסם באתר האינטרנט של משרד התקשורת בכתובת נוסח 36

140

הרישיון ניתן לביטול, התליה או הגבלה לפני תום תקופתו, בין .ז

היתר, במקרים הבאים: אי קיום הוראות החוק ותקנותיו; הפרה

מהותית של תנאי הרישיון; העברת אמצעי השליטה בלא אישור

רוב הדירקטורים אינם אזרחי ישראל ותושבים בה; מנהלה השר;

החזקות בעלי השליטה או חליפיהם הכללי אינו אזרח ישראל;

; היה בפעילותה של גולן מעשה או 26%-(כהגדרתם ברישיון) יפחת מ

מחדל שפגע בתחרות בענף הרט"ן או להגביל אותה.

, לרבות ברישיון רט"ן של גולן נקבעו שורה של הוראות צרכניות .ח

לעניין איסור אפליה במתן שירותים ובקביעת תעריפים, הוראות

בעניין הסכמי ההתקשרות עם לקוחות, גביה, טיב השירות ואיכותו

ועוד.

הגבלים עסקיים 10.14.3

נתקבל אישור רשות הגבלים עסקיים לרכישת הון המניות של גולן 2017במרץ 9ביום

משלושת הרבעונים הבאים גולן תציע בכל אחדבידי החברה בתנאים המפורטים להלן:

סלולרלציבור לפחות מבצע אחד שמשכו לא ירד משלושה שבועות שבו יוצעו חבילות

כפי שאלו ש"ח 25לקו, בתנאים שאינם נחותים מתנאי חבילת ש"ח 30-במחיר נמוך מ

למועד במועד הקובע כהגדרתו בהחלטת רשות ההגבלים העסקיים. באתר גולן הופיעו

.לעיל כאמור שנקבעו התנאים את גולן השלימה, הדוח

מהותיים הסכמים 10.15

סלקום עם שיתוף הסכם 10.15.1

, בד בבד עם רכישת הון המניות של גולן, התקשרה החברה עם 2017בחודש ינואר

"), שקיבל את אישור משרד השיתוף הסכם(" רשתות ושימושסלקום בהסכם לשיתוף

לפרטים אודות הסכם .וסב לגולןואשר ה התקשורת והממונה על ההגבלים העסקיים

לדוחות הכספיים. 3ב'5באור השיתוף ראה

סלקום עם הלוואה הסכם 10.15.2

לדוחות הכספיים. ה'3ב'5לפרטים אודות הסכם ההלוואה עם סלקום ראה באור

בנקאי תאגיד עם מימון הסכם 10.15.3

הכספיים. לדוחות 7ב'5לפרטים אודות הסכם המימון עם התאגיד הבנקאי ראה באור

קיבוצי םהסכ 10.15.4

עיל.ל 10.8.4ף ראה סעי 2016באפריל 21לפרטים אודות ההסכם הקיבוצי שנחתם ביום

פעולה שיתוף הסכמי 10.16

לעיל. 10.15.1ראה סעיף –להסכמי שיתוף רשתות

משפטיים הליכים 10.17

לדוחות הכספיים. א'21לפרטים אודות הליכים משפטיים מהותיים ראה באור

141

עסקית ואסטרטגיה יעדים 10.18

סלולרהאסטרטגיים של גולן הינם להמשיך להיתפס כמותג המשתלם ביותר בשוק היעדיה

תפעל להמשך צמיחה בגיוס מנויים, הוספת שירותים ושיפור תהליכים. גולןהישראלי.

הקרובה בשנה להתפתחות צפי 10.19

צפויים להיות מספר גורמים, אשר ישפיעו על פעילות גולן, הכוללים, בין היתר, המשך 2018בשנת

-מעבר המנויים בין החברות הפועלות בתחום והמשך מגמת שחיקת ההכנסה הממוצעת ללקוח

ARPU אם כי טרם התחילה בפעילות. 4רט"ן לדור שיוןיר אקספוןקיבלה 2017. יצוין כי בשנת

בתחום הפעילות סיכון בגורמי דיון 10.20

דיים של הענף בו פועלת כלכלית, מהמאפיינים הייחו-להלן גורמי סיכון הנובעים מהסביבה המקרו

.לגולן יחודיים סיכוןגולן, וגורמי

גורמי סיכון ענפיים 10.20.1

הסלולאר בארץ ובעולם שוק -השקעות בתשתית ושינויים טכנולוגיים 10.20.1.1

מאופיין בהשקעות הוניות מהותיות בפריסת תשתיות. השינויים

הטכנולוגיים התכופים בתחום התשתיות ובתחום ציוד הקצה, כמו גם

מטילים עלויות גבוהות על החברות , קשה על פלחי שוק שוניםהמאבק ה

הפועלות בשוק, הנאלצות לעדכן מפעם לפעם את טכנולוגיות התשתית

.שלהן

קיימת מגמה של גולןבתחום פעילותה של -התפתחויות רגולטוריות 10.20.1.2

התחרות, נה על חקיקה ותקינה בקשר לנושאים כמו איכות הסביבה, הג

ועוד. ההתערבות הרגולטורית בתחום ת הצרכן , הגנקביעת תעריפים

הפעילות עלולה להשפיע מהותית על מבנה התחרות ועל עלויות התפעול

.גולןשל

השוק הסלולארי בישראל מאופיין בשיעור רוויה גבוה ובתחרות -תחרות 10.20.1.3

עזה, וכן חשוף להשפעות כתוצאה מהתפתחויות טכנולוגיות ורגולטוריות.

-ובמערכות הנדסיות , התקשורתת המידעתקלות חמורות במערכו 10.20.1.4

גולן הינן מערכות טכנולוגיות מורכבות,של הרשת וליבת מערכות המידע

מרושתות ברחבי הארץ באמצעות קווי תקשורת ייעודיים ובאמצעות ה

בנוסף, גולן נסמכת על רשת התקשורת של רשת האינטרנט. לעסקי

מוחלטת בוהה או גסלקום הפרוסה ברחבי הארץ. לעסקי גולן תלות

כגון: החדרת וירוסים (פגיעה בזדון במערכות אלו שחלקן אינן מגובות.

או תקלה בקנה מידה רחב עלולות להשפיע לרעה על ) Cyberות והתקפ

.ותוצאותיה גולןעסקי

בעיתות חירום מקנות הוראות חקיקה והוראות -מצב חירום משקי 10.20.1.5

פי דין הרשאה לנקוט -על מסוימות של רישיון הרט"ן לגורמים המוסמכים

צעדים הנדרשים להבטחת ביטחון המדינה ו/או שלום הציבור, בכללם:

לתת שירות לכוחות הביטחון, גיוס ציוד )כבעלת רישיון רט"ןגולן (חיוב

., ואף נטילת שליטה במערכתגולןהנדסי ומתקנים של

142

יים קרינה בלתי מייננת נפלטת הן מאתרים סלולאר -קרינה בלתי מייננת 10.20.1.6

יגברו מיננת והן מציוד הקצה. אם חששות הציבור בקשר עם קרינה בלתי

או אם יתברר, כי קיימים סיכוני בריאות כתוצאה מקרינה בלתי מייננת,

או תוסכם פשרה כלשהו או אם בית משפט יפסוק נגד מפעיל סלולארי

בתביעה הנוגעת לנזקים בריאותיים, עלולה להיות לכך השפעה לרעה על

.גולן

כתוצאה חשופה לסיכוני רכוש וחבויות שונים גולן -סיכוני רכוש וחבויות 10.20.1.7

מאירועים שונים כגון פגיעת איתני טבע, מלחמה ועוד. פגיעה בחוות

המיתוג ו/או השרתים שבהם מרכזת גולן את פעילותה, עלולה להשפיע

פוליסות ביטוח המכסות על לגולן . לרעה על עסקי גולן ותוצאותיה

במגבלות תנאי הפוליסות. יחד עם גולן ם המקובלים להם חשופה הסיכוני

אינן כוללות כיסוי לסוגים מסוימים של גולן זאת, פוליסות הביטוח של

.סיכונים

גורמי סיכון של גולן 10.20.2

הינה צד להליכים משפטיים, ובכללם תובענות גולן -הליכים משפטיים 10.20.2.1

תיים, אשר לא ניתן אשר עלולים להביא לחיובה בסכומים מהות, ייצוגיו

. החברהלהעריכם, ולא נערכה בגין חלקם הפרשה בדוחות הכספיים של

שכן לגולן מספר תובענות ייצוגיות אלו יכולות להגיע לסכומים גבוהים,

להפוך לולהותביעה המתייחסת לנזק קטן לצרכן בודד ע רב של מנויים

על כל אם היא תוכר כתביעה ייצוגית החלה לגולןלתביעה מהותית

.הצרכנים או חלק ניכר מהם

הסכם קיבוצי עם ההסתדרות וועד העובדים, החל לגולן -יחסי עבודה 10.20.2.2

לול. ההסכם הקיבוצי עלעיל) 10.8.4(ראה סעיף ביחס למרבית עובדיה

.עלויות נוספות גולןלצמצם את הגמישות הניהולית ולהשית על

וף ושימוש עם במסגרת התקשרות גולן בהסכם שית -תלות בספק יחיד 10.20.2.3

3סלקום, גולן רכשה החזקה במחצית הרכיבים האקטיביים ברשת דור

הקיימת שבבעלות סלקום. לגולן תלות מוחלטת במערכות סלקום 4-ו

והפרתו, ביטולו או אי קיומו של הסכם השיתוף והשימוש עלול להשפיע

לרעה על עסקי גולן ותוצאותיה.

סיכון גורםהסיכון על מידת ההשפעה של גורם

פעילות גולן בכללותה קטנה בינונית גדולה

ענפיים סיכונים X טכנולוגיים ושינויים בתשתית השקעות

X רגולטוריות התפתחויות X תחרות

X הנדסיות ובמערכות, התקשורת המידע במערכות חמורות תקלות

143

X משקי חירום מצב X קרינה בלתי מייננת

X כש וחבויותסיכוני ר גולןל מיוחדים סיכונים

X הליכים משפטיים

X יחסי עבודה

X יחיד בספק תלות

144

נדל"ן להשקעה – חמישיתחום פעילות .11

הפעילות תחום על כללי מידע 11.1

לחלק א' לדוח 1.5.5סעיף ראה -לתיאור העסקה בה רכשה החברה את המקרקעין בראשון לציון

וחות הכספיים.לד 11באור ו

בו החלים והשינויים הפעילות תחום מבנה 11.1.1

פעילות החברה בתחום מתקיימת במגרשים (כהגדרתם להלן) המהווים חלק מן

באזור התעשייה המערבי של ראשון לציון 5032בגוש 16המקרקעין הידועים כחלקה

"), בהם ממוקמים מפעל החברה כמו גם מטה הקבוצה. רכישת המקרקעין החלקה("

באמצעות ייזום פרויקט נדל"ן מניב. םבוצעה לטובת מימוש הפוטנציאל המסחרי שלה

בין החלה"), החדשה התכנית(" 20/168/רצתוקף תכנית נכנסה ל 2017בחודש מרץ

הוראות הנוגעות לשינויי ייעוד מקרקעי התכנית החדשה, והכוללת, החלקההשאר על

מתקדם. בהתאם להוראות התכנית ה למרכז תעסוקה ועסקים יוהפיכת אזור התעשי

281 -ו 220 מגרשים: , שהינםתכנוניים משנה מתחמי לחמישה החלקההחדשה, פוצלה

דונם, 51.725(מגרשים אלו, בשטח כולל של כהגדרתו בתכנית החדשה ,תעסוקה לייעוד

המיועד לשטח 507 מגרש"), המגרשיםהם המגרשים שנרכשו על ידי החברה, להלן: "

המיועדים לצרכי דרכים. 713 -ו 704ומגרשים ,חציבורי פתו

בהתאם להוראות התוכנית החדשה, השימושים העיקריים אשר יכללו ביעוד תעסוקה

(שהינו כאמור היעוד החל על המגרשים) הינם משרדים, תעשייה עתירת ידע, תעשייה

ות נקייה, מסחר, מסעדות ומזנונים, אולמות אירועים, מבני תרבות ובידור ומרפא

ומעבדות. החברה בוחנת יחד עם יועץ חיצוני את מימוש הפוטנציאל של המגרשים

בהתאם לתכנית החדשה ואת קידום הליכי התכנון של המגרשים.

הפעילות בתחום קריטיים הצלחה גורמי 11.1.2

החברה מעריכה, כי הגורמים העיקריים התורמים להצלחה בתחום הפעילות הינם:

אפשרות השקעת ההון העצמי הנדרש פיננסית ונזילות, המ איתנות 11.1.2.1

ומקטינות את התלות באשראי בנקאי, זמינותו ותנאיו לביצוע הפרויקט;

השגת מימון חיצוני לטובת הקמת הפרויקט; 11.1.2.2

תמחור, ניתוח ותכנון נכונים של הפרויקט, לרבות קיום בקרות תקציב 11.1.2.3

ועמידה בלוח הזמנים שנקבע להקמת הפרויקט;

הפרויקט ושמירה על מוניטין;מיצוב ומיתוג נכונים של 11.1.2.4

הון אנושי מנוסה ומקצועי בתחום; 11.1.2.5

הפעילות תחום של העיקריים והיציאה חסמי הכניסה 11.1.3

להערכת החברה איכות ההון האנושי ויכולת גיוס הון אנושי מנוסה, הון עצמי ו/או

ומוניטין הינם חסמי הכניסה העיקריים עבור כל ,יכולת לגייס הון ממקורות חיצוניים

של נדל"ן להשקעה של צדדים שלישיים המעוניינים להיכנס לתחום הפעילותארגנות הת

או לתחום פעילות דומה לו.

145

היציאה העיקריים בתחום פעילות זה הינם תקופת הביצוע החברה מעריכה כי חסמי

וכן , וגופים מממנים של פרויקטים והתחייבויות חוזיות כלפי בעלי זכויות בפרויקטים

., בתמורה נאותהמהיר של נכסים/קרקעות קושי במימוש

בו החלים ושינויים הפעילות בתחום התחרות מבנה 11.1.4

בישראל מאופיין בתחרות רבה שכן תחום זה רווי בגופים רבים, להשקעהתחום הנדל"ן

התחרות מושפעת מאיכות הנכס, . ועודחברות נדל"ן ציבוריות, ופרטיים גופים הכוללים

. יצוין, כי מיקום הנכס, תכנונו והיקפי זכויות הבנייה בוהנקבעת בין היתר בהתאם ל

בענף הנדל"ן להשקעהקיימת תחרות רבה במדינה, בשל המלאי המוגבל של קרקעות

בין החברות השונות באיתור מקרקעין באזורי ביקוש ובזכייה במכרזי מקרקעין שונים,

השקעה.לצרכי

:37המגרשים פרטי את המסכמת טבלה"ב רצ 11.1.5

יצוין כי למועד זה, אין מצב תכנוני בהליכי אישור. 37

146

ת הקרקע ומאפייניהשם עתודתקופת הדיווח

נתונים כספיים

נתונים הקשורים למצבה התכנוני של הקרקע, נכון למועד

הדוח

נתונים אודות הערכת השווי וההנחות שבבסיסה נתונים בדבר שווי הוגן ושערוכיםתיאור מצב תכנוני

נוכחי

שווי הוגן 31ליום

בדצמבר, 2017

(מאוחד) (במטבע

המסחרי) אלפי ב

ש"ח

ערך בספרים

31ליום בדצמבר,

2017 (מאוחד) (במטבע ההצגה) באלפי ש"ח

רווחי שערוך

בתקופה (מאוחד) (במטבע המסחרי)

שם מעריך השווי והניסיון

מודל הערכה

לפי –הנחות נוספות בבסיס ההערכה / שיעור היוון] מספר cap rateהעניין [

קרקעות השוואה, מחיר ממוצע למטר ל קרקעות להשוואהרבוע ש

ייעוד נוכחי [יש לפצל אם

קיים יותר משימוש מהותי

אחד]


נוכחיות [לפי

ייעוד / שימוש]

ציון שם עתודת הקרקע

מס' מגרשיםעל פי 221 -ו 280

מפורטתתכנית , 20/168/רצ

המהווים מחלקה חלקים

5032 בגוש 16 לציון בראשון

נתונים שנתיים

על הקרקע

ירון משרד - 203,947 204,470 12/2017ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ.

פרטי המומחה: ירון ספקטור.

מספר רישיון 296 –שמאי

.1992משנת

גישת -(ראשי ההשוואה.

ההנחות השונות עליהן התבססה בין השאר, חוות דעת השמאי:

. נכסבהבעלות זכותהשוק של שווידש מיקום החלקה באזור התעשייה ח

שטח ברחוב יוסף ספיר במערב ראשל"צ. מצבה. מ"ר 51,725 - חטיבת הקרקע

השטחהניצול של אפשרויותוהתכנוני ובהתאם המאושרות בהתאם לתכניות

20/168רצ/, המפורטת החדשהלתכנית ראשון אילון), –(אזור תעשייה מערבי

22/168/רצעל רקע תכנית המתאר זכויות מימוש כי ונח. ההמאושרתהחדשה, מחייב לתכנית בהתאם הבנייה

הריסה של שטחי הבנייה והשימושים מתייחסת הדעת וותהקיימים בשטח. ח

, הקיים הפיתוח במצב הקרקע למרכיבוחופשית מכל חוב, פנוייהו ריקהו

לא שעבוד, משכנתא ו/או זכויות צד ג'., אגרות, מסים, בתחשיב בחשבון הובאו, השבחה היטלי לרבות היטלים

.שקיימים וככל אם, חובות או תשלומים בבעלות לקרקע מתייחסת הדעת חוות חוזה תנאי בחשבון הובאו אל .מלאה

"אלקטרה".ל העיריה בין החכירהבגין 10%הפחתה של בחשבון הובאה

תנאים מוקדמים לקבלת היתר בנייה. 6.7-(כ 280שטח מגרש בחשבון ובאה

הינם 280-ו 221דונם). מאחר ומגרשים

אזור תעסוקה

כפי שמוגדר בתכנית החדשה

מעל: הקרקע

260% עיקרי +

90% שטחי

שירות.מתחת : לקרקע

165% שטחי

שירות."כ סה

אחוזי נייהב

: שלמגר515%.

יהיהתעש אזור אזור שלהמערבי

לציון ראשוןציון

המטבע המסחרי

ש"ח

ציון מיקום הקרקע

מחלקה חלקים, 5032בגוש 16 הרחובות בין, שפירא השר' ופרופ ספיר באזור, חבוט

התעשייה המערבי לציון בראשון

מועד רכישת הקרקע

30.4.2017

חלק התאגיד

100

147

(בפועל) (%)

כולל חזית 221ביעוד שונה (מגרש מסחרית) באומדן השווי ניתן ערך נפרד

נקבע 221לכל מגרש בהתאמה. למגרש ש"ח למ"ר עיקרי מבונה 1,650שווי של ש"ח 1,450נקבע שווי של 280ולמגרש

למ"ר עיקרי מבונה.מחירי מקרקעין שהובאו בחשבון

בעסקאות מכר להשוואה: פתי" מכרז הובא בחשבון "עסקת צר

המהווה מגרש סמוך 2017עירייה משנת תוך התאמה למגרש נשוא חוות הדעת.

1,760 -כאשר בעסקה משקפת שווי של כ ש"ח למ"ר עיקרי (זמין לבניה).

שיטת הצגה

בדו"ח המאוחד

הוגן שווי

שטח הקרקע

(מטרים רבועים)

מ"ר 51,725

עלות מקורית (במטבע

המסחרי)

185,000 (*

עלות רכישת המקרקעין.) *

148

פילוח הכנסות ורווחיות מוצרים ושירותים .12

,להלן פרטים אודות הסכום והשיעור של ההכנסות הנובעות מכל קבוצת מוצרים או שירותים דומים

:2017-ו 2016 ,2015שנים מי מהאו יותר מסך הכנסות הקבוצה ב 10%ם מהווה ההכנסות מה ששיעור

שם המוצר )%-שיעור מכלל הכנסות הקבוצה (ב הכנסות (באלפי ש"ח)

2017 2016 2015 2017 2016 2015 34% 38% 38% 925,293 1,117,038 1,117,605 מזגני אוויר* - - 14% - - 403,233 שירותי סלולר

חילוף, אחריות חלקי , אביזרים,VRFמים, מערכות רכולל מזגנים עיליים, מתועלים, מערכות מבוססות קירו * . מורחבת למוצרים וייצוא

רכוש קבוע, מקרקעין ומתקנים .13

11באור לחלק א' לדוח וכן 11לציון, ראה סעיף -דות המקרקעין של החברה בראשוןלפרטים או 13.1

. הכספייםלדוחות

הרשתות הקמעונאיות הקבוצה שוכרת את יתרת השטחים המשמשים לפעילותה, לרבות סניפי

.לחלק א' לדוח 9.9ף בסעי, כמפורט שבבעלותה

הכספיים.לדוחות 12באור הבוצה ראלפרטים נוספים אודות הרכב יתרות הרכוש הקבוע של הק 13.2

מוחשייםנכסים לא .14

, 7.11ים סעיפאודות הנכסים הלא מוחשיים אשר בבעלות ו/או בשימוש הקבוצה ראה לפרטים 14.1

עלותם הכוללת של שמות המותג, סימני מסחר לדוח. כן, לפרטים אודות א' לחלק 10.7-ו 9.10, 8.8

כספיים.הלדוחות 13באור והנכסים הלא מוחשיים ראה

בהיקפי מכירות מוצרי עלייה מתונה בשנים האחרונות חלה לחלק א' לדוח, 7.1 ףכאמור בסעי 14.2

אינטרנט. מגמה זו מגבירה את התחרות וגורמת לירידת מחירים ההצריכה החשמליים באמצעות

פלטפורמות דיגיטליות כחלק מפיתוח, 2015 שנת במהלך, לפיכךהחשמליים. בשוק מוצרי הצריכה

הפעילות המסורתית של הקבוצה בסניפיה ביןמנת, בין היתר, לאפשר סינרגיה -עלורה בחב

אתר סחר אלקטרוני תחת החברה השיקה, הפלטפורמה הדיגיטליתהפזורים ברחבי הארץ ולבין

, השיקה החברה אתר סחר אלקטרוני תחת המותג 2016ובמהלך שנת ,המותג "מחסני חשמל"

"שקם אלקטריק".

הקבוצה עושה שימוש בתוכנות ומערכות מחשוב, חלקן – ת, מערכות מחשוב ומאגרי מידעתוכנו 14.3

ידי אגף מערכות המידע של הקבוצה. חלק ניכר -פי רישיונות שרכשה וחלקן פותח על-על

2017בשנת מוגבלים בזמן ומתחדשים מידי תקופה. אותם רוכשת החברה כאמור מהרישיונות

שידרוג מערכות בגין רכישת ו/או חידוש רשיונות ו/או ן ש"חומילי 13.2-סך של כ החברההשקיעה

לקוחות ועוד. ,לקבוצה מספר מאגרי מידע בתחומי כוח אדם .המידע של הקבוצה

חוזרהון .15

לחברה הון חוזר תפעולי חיובי (לקוחות ומלאי בניכוי ספקים) בסך ,2017בדצמבר 31נכון ליום 15.1

יות החזקת מלאי בהתאם לתחזית המכירות שלה (גלגול מדינמיליון ש״ח. לחברה 385-של כ

המלאי בין חמש לשש פעמים בשנה).

להלן היקפי אשראי וימי אשראי ממוצעים ללקוחות וספקים של הקבוצה וימי המלאי שהקבוצה 15.2

: פני השנה-על ממוצעמחזיקה ב

פרק ד': עניינים הנוגעים לקבוצה בכללותה

149

2017 2016 77 84ימי מלאי

42 60יון והסבות לספקים)ימי אשראי לקוחות (מחושבים בניכוי יתרת ניכ 76 82ימי אשראי ספקים

438,989 439,297"ח)ש(באלפי היקף ממוצע יתרת מלאי 392,100 563,792 38"ח)ש(באלפי היקף ממוצע יתרת לקוחות 450,792 559,750 "ח)ש(באלפי היקף ממוצע יתרת ספקים

מת/איטי. בכל קטגוריית מוצרים מלאי הפחתתלצורך בבקשר בכל רבעון מבצעת החברה בדיקה 15.3

. פי גיל וגלגול המלאי-מלאי מת/איטי מוגדר בהתאם למוצר ואופיו הטכנולוגי על


(להתפלגות ובדים (לרבות עובדי כוח אדם)ע 1,879בקבוצה מועסקים ,2017בדצמבר 31נכון ליום 16.1

.לחלק א' לדוח) 16.2לפי תחומי פעילות ראה סעיף

:נכון למועד הדוחהארגוני של הקבוצה להלן המבנה 16.2

:כדלקמןקבוצות עובדים משבעמורכב ההון האנושי של הקבוצה

חושבים בניכוי יתרת ניכיון.כי ימי האשראי מ יצוין 38

הנהלה בכירה

פי החלוקה כדלקמן: -מנהלים, על 11מונה שרשרת"ל סמנככספים, ה על ואחראילמנכ"ל משנהמנכ״ל, – מטה ת) הנהל1(

;אנוש משאבי"ל וסמנכ ,קונצרני קשיוול "סמנכ, ותפעול אספקה, "לסמנכ, ואקלים אוויר מיזוג חטיבת מנהל ,"לסמנכ – עסקיות יחידות) מנהלי 2(

משותפים"לים מנכ, חטיבת התקשורת , מנהלסמנכ"ל חטיבת סחר ומותגים,מנהל .גולן"ל ומנכ"ר יו, חשמל קמעונאות של

טה (המדווחים לחברי ההנהלה הבכירה).בפעילויות השונות ובאגפי המ חטיבות ומטות הנהלות .צוותים וראשי הקמעונאיות בפעילויות סניפים מנהלי מנהלי ביניים

מנהלים ועובדים בתחום המכירות ביחידות העסקיות ובפעילות הקמעונאית. מכירות עובדי מנהלים ועובדים בתחום הטכני, מהנדסים וטכנאים. עובדים טכניים ועובדים בייצור.מנהלים עובדי ייצור

ושירותים עובדי מטה משותפים

, שיווק, משאבי ושרשרת אספקה , תפעולמידע מערכותעובדי מטה בתחום: כספים, .ארגוןאנוש, משק ו

אספקה ושרשרת תפעול

עסקי ופתוח שיווק

"למנכ

אנוש משאבי

ובקרה כלכלה, משפטי יעוץ, כספים

אוויר ואקלים מיזוג חטיבתא, ייצוא ומכירה של ייצור, ייבו

מזגנים בארץ ובחו"ל. שירותי אחזקה –שירות אלקטרה

ושירות תיקונים.

סחר מותגים ייבוא, שיווק

והפצת מוצרי חשמל ביתיים.

מכשירים סלולריים ייבוא, שיווק

מכירה והפצה של מכשירים . סלולריים

תקשורת סלולרית אספקת שירותי

סלולר

קמעונאות חשמלני חשמלמחס שקם אלקטריק מחסני חשמל

דיגיטל

150

הפעילות: פי תחומי -להלן טבלה המתארת את התפלגות מצבת כוח האדם בקבוצה על

תחום ייבוא, ייצור, ייצוא,

שיווק, מכירה ל והפצה ש

מוצרי צריכה חשמליים

ומתן שירות למוצרים

תחום מכשירים

ייםסלולר

תחום הפעלת רשתות שיווק

קמעונאיות למכירת

מוצרי צריכה חשמליים

"ן נדל תחום להשקעה

מטה הנהלה מרכזית

סה"כ

בדצמבר 31 בדצמבר 31 בדצמבר 31 בדצמבר 31 בדצמבר 31 בדצמבר 31 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016

מכירה ושיווק

124 124 24 12 589 586 - - - - 737 722

186 170 - - - - - - - 3 186 167 שירות ייצור, פיתוח הנדסה ואיכות

371 341 - - - - - - - - 371 341

שרשרת אספקה, רכש(ייבוא, מערכות משק, מידע

לוגיסטיקה )ואיכות

- - 1 - 66 62 - - 64 76 131 138

/הנהלה מטה וכספים

7 6 3 - 52 52 - - 126 138 188 196

ללא סה"כגולן וללא

פעילות מופסקת

669 657 31 12 707 700 - - 190 214 1,597 1,583

- 282 גולןפעילות מופסקת

- 832

2,415 1,879 סה"כ

נכון למועד הדוח, לחברה אין תלות בעובד מסוים.

ור השקעות הקבוצה בהכשרה והדרכהתיא 16.3

הקבוצה משקיעה בהדרכה ובהכשרת העובדים לשם הרחבת הידע המקצועי, שיפור מיומנויות

מקצועיות וניהוליות ושיפור התרבות הארגונית. תכניות ההדרכה וההכשרה מתבצעות במספר

חידות החברה; [ב] : [א] תכניות הדרכה כלל ארגוניות המיועדות לעובדים מכלל ימרכזיים ערוצים

פי מקצועות ו/או תחומי פעילות; [ג] תכניות לפיתוח והכשרת -תכניות הדרכה ייעודיות על

; [ה] פיתוח פורומים (רגולציה) פי דין-מנהלים; [ד] תכניות הדרכה והכשרה לעיסוקים כנדרש על

הדרכה ענפה ביצעה החברה תוכנית 2017[ו] תכניות הדרכה לפיתוח ארגוני. בשנת -ומקצועיים;

וחדשנית, תוך מתן דגש למערכת למידה מקוונת המאפשרת להגיע לכל עובד "מרחוק" במינימום

עלויות.

העסקהוטיבם של הסכמי הטבות 16.4

של רבה מידה הדורשים תפקידים/או ו השונים בדרגים מנהלים, למעט החברהעובדי מרבית

ועובדים שאינם בהסכמים מנהלים .קיבוציים, מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אמון

תמורה בגין ל הקיבוציים מועסקים באמצעות הסכמי עבודה אישיים הכוללים סעיף המתייחס

. שעות נוספות גלובליות

) מוסדרים באמצעות הסכם קיבוצי אלקטרה תעשיות תנאי העבודה של עובדי מפעל הייצור (עובדי

).2017י יוללחודש בתוקף למפרע( 2017אשר חודש ונחתם בדצמבר

, נחתם הסכם קיבוצי מיוחד בין החברה לבין הסתדרות העובדים הלאומית. 2014בפברואר 9ביום

מפעל עובדי חל על כל עובדי החברה בכל מגזרי הפעילות שלה בישראל, למעט מורהאההסכם

151

ש וזאת לתקופה של חממנהלים ועובדים במשרות אמון, ו, )לעילהנזכר עליהם חל ההסכם הייצור (

פובתוק יעמודנחתם תיקון להסכם הקיבוצי המיוחד, אשר ,2015בפברואר 22ביום . שנים

.ממועד חתימתו שנים 5לתקופה של

-2013: מספר (אסמכתא 2013בנובמבר 7לפרטים נוספים ראה דוחות מיידיים של החברה מיום

2014בפברואר 10ם מיו ,)2013-01-186726: מספר (אסמכתא 2013בנובמבר 8מיום , )01-186684

-2015-01 מספר: (אסמכתא 2015בפברואר 23ומיום )2014-01-035950: מספר (אסמכתא

הפניה., המובאים כאן בדרך של )036493

נושאי משרה ועובדי הנהלה בכירה 16.5

לחלק ד' לדוח. 21תקנה להתקשרות הקבוצה עם בעלי עניין ונושאי משרה בכירה בחברה ראה

ת לדוחו ג22 באורראה בקבוצה בכיריםלמנהלים ולעובדים אופציות ותתכנילפרטים אודות 16.6

הכספיים.

לחלק א' לדוח. 24.1.3לפרטים אודות גורם סיכון בדבר עלייה בשכר המינימום ראה סעיף 16.7

מיסוי .17

באור לפרטים אודות חקיקת המס החלה על הקבוצה והשפעתה על תוצאותיה הכספיות של הקבוצה ראה

יים.הכספלדוחות 20

ת הקבוצהמגבלות ופיקוח על פעילו .18

")הריכוזיות חוק(" 2013-חוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות התשע"ד 18.1

עדכון של רשימת הגורמים הריכוזיים 2016בדצמבר 21הועדה לצמצום הריכוזיות פרסמה ביום

התאגידים לרשימתבמסגרתו נוספו אלקו וחברות בת שלה, ובהן החברה, חוק הריכוזיות, לפי

ובשל כך הן נחשבות גם גורם ריכוזי כמשמעות מונחים אלה בחוק הריאליים המשמעותיים

הריכוזיות.

הוראות החוק מטילות מגבלות ותנאים לשם יצירת הפרדה בין גופים פיננסיים משמעותיים וגופים

לוט בגוף , ובין היתר אוסרות על תאגיד ריאלי משמעותי או השולט בו לשריאליים משמעותיים

. פיננסי משמעותי או להחזיק בו אמצעי שליטה מעבר לשיעורים שנקבעו

בנוסף, חוק הריכוזיות דן בשיקולי ריכוזיות כלל משקית ושיקולי תחרותיות ענפית בהקצאת

") לשקול מאסדריםהוראות פרק זה מחייבות רגולטורים שבסמכותם להקצות זכויות ("זכויות.

הענפית ולצמצום הריכוזיות הכלל משקית, טרם הקצאת זכויות שיקולים לעידוד התחרות

בנכסים ציבוריים לגופים פרטיים. המונח "זכות" הוגדר בחוק הריכוזיות והוא כולל, בין היתר:

הרשאה (ובכלל זה רישיון, זיכיון או היתר), שתחום הפעילות שלגביו היא נדרשת הוא תחום )1(

שאה כאמור לאחר, כולה או חלקה; תשתית חיונית, לרבות אישור להעברת הר

התקשרות לביצוע הפעילות שהיא תחום מתחומי תשתית חיונית הנערכת בהליך לפי - חוזה )2(

;1992-חוק חובת מכרזים, התשנ"ב

חזקה בשיעור משמעותי בתאגיד שבידי המדינה, כמפורט בהוראות חוק הריכוזיות. ה )3(

המוגדרים כתשתית חיונית, ובכללם גם שירותי לעניין זה, חוק הריכוזיות מונה רשימה של נושאים

.הניתנים על ידי גולן ארציים ושירותי רדיו טלפון נייד, נפט,-בזק פנים

152

להוראות חוק הריכוזיות, הארכת תוקפה או חידושה של זכות כמוה כהקצאת זכות בהתאם

ל עשר חדשה, וזאת במקרה בו המחזיק בזכות שלגביה מבוקשת הארכת התוקף, מחזיק בה מע

שנים והקצאת הזכות או הארכה קודמת של תוקפה לא נבחנו בהתאם להוראות חוק הריכוזיות

.במהלך עשר השנים שקדמו לבקשה להארכת תוקפה

בכל הנוגע לשקילת שיקולי ריכוזיות כלל משקית, חוק הריכוזיות קובע, בין היתר, כי:

ביר שלא תיגרם פגיעה של ממש מאסדר רשאי לא להקצות זכות לגורם ריכוזי, אם מצא כי ס )1(

ההקצאה;-ל אילתחום בו מוקצית הזכות ולהסדרת התחום האמור בש

מאסדר המבקש להקצות זכות לגורם ריכוזי לא יעשה כן אלא לאחר ששקל שיקולי ריכוזיות )2(

כלל משקית והתייעץ עם וועדה לצמצום הריכוזיות. בנוסף, על מאסדר להביא בחשבון שיקולי

ת ביחס להקצאת זכויות כאמור וכן ביחס למתן רישיון הנדרש לתחום פעילות תחרותיות ענפי

שאינו תחום תשתית חיונית, וזאת במקרים בהם מחמת טבעה של הזכות, ערכה הכלכלי או

.הדין החל עליה, מספר הפועלים בענף שלגביו היא מוקצית מוגבל

ות המאוגדות במבנה פירמידלי, רב חוק הריכוזיות מגביל, בין היתר, את פעולתן של קבוצבנוסף,

אותן לצמצם את שכבות הפירמידה וכן אוסר על קיומן של מבנים פירמידליים בני שכבתי, ומחייב

שכבות. 3

בורית), ייה (בהיות בשליטת אלקו, שהינה חברה צילאור העובדה שהחברה הינה חברת שכבה שנ

הריכוזיות מן החברה לרכוש או להחזיק , מונע חוקיהוכל עוד היא תמשיך להיות חברת שכבה שני

. בתאגיד מדווחשליטה

מכוחו והצווים והתקנות ") הצרכןחוק הגנת (" 1981-חוק הגנת הצרכן, התשמ"א 18.2

חוק ובפרטחלים על הקבוצה חוקי הצרכנות השונים, ,כמשווקי מוצרים לצרכן ונותני שירותים

נכון למועד הדוח, . שונות כלפי הצרכן בויותחעל עוסק יםמטיל והתקנות מכוחו, אשרהגנת הצרכן

למיטב ידיעת הקבוצה, הקבוצה פועלת בהתאם לחוק זה.

2008-, וצו יבוא חופשי, התשס"טוהתקנות מכוחו") חוק התקנים(" 1953-התקנים, התשי"גחוק 18.3

")צו היבוא("

מנת -י הצו, עלפ-צו היבוא מחייב את אישורו של מכון התקנים עבור כל מכשיר חשמלי ביתי. על

ידי מכון התקנים -טיפוס על-שניתן יהיה לייבא מוצר חשמלי חדש, על המוצר לעבור בדיקות אב

.נכון למועד הדוח, למיטב ידיעת הקבוצה, הקבוצה פועלת בהתאם לחקיקה האמורה. הישראלי

ת ידי החברה עומדים בדרישות תקנות מקורות האנרגיה השונו-בנוסף, המוצרים המשווקים על

מתבססת ובחו"ל הפעילות בתחום המזגנים בארץ .להלן 18.4של משרד התשתיות, כמפורט בסעיף

בהקשר זה, יצוין כי לחברה הסכם עם מכון הישראלי. עמידות המוצרים בדרישות התקן על

התקנים המבטיח פיקוח של מכון התקנים על תהליכי הייצור ומעניק היתרי תו תקן למזגנים

גם עבור מספר מפעלים בחו"ל לתנורים הסכמים דומים קיימים .קוח זההנמצאים תחת פי

מים. ולמכשירי

")חוק מקורות אנרגיה(" 1989-חוק מקורות אנרגיה, התש"ן 18.4

שהותקנו מכח חוק מקורות האנרגיה מסדירות דרגות יעילות אנרגטית בהן נדרשים תקנות

לעמוד, כמו גם את אופן סימונים המיובאים, מיוצרים או נמכרים בארץ החשמלייםהמוצרים

); באשר COPהנדרש. באשר למזגני אוויר קובעות התקנות יעילות מינימום ודירוג אנרגטי (

למקררים/מקפיאים התקנות קובעות יעילות מינימום ודירוג אנרגטי למקררים; ובנוגע למכונות

153

יעילות המינימלית עבור כביסה, מייבשי כביסה, מדיחי כלים ותנורים, קובעות התקנות את רף ה

נכון למועד הדוח, למיטב ידיעת הקבוצה, מהמכשירים. צריכת אנרגיה באופן ספציפי עבור כל אחד

.הקבוצה פועלת בהתאם לתקנות האמורות

כל דגמי המזגנים, מקררים, מכונות כביסה, מייבשים, מדיחי כלים ותנורים נבדקו ועומדים

.ת הנמצאים תחת פיקוח משרד התשתיותבדרישות התקנות של יעילות אנרגטי

תקינה בינלאומית 18.5

המזגנים המיוצרים במפעל הקבוצה ומיועדים ליצוא, עוברים תהליכי בדיקה ואישור לפי תקינה

. פי ארצות היעד של המוצרים-אירופאית ותקנים נוספים על

אבטחת איכות 18.6

ידי מכוני -ים ומאושרים גם עלידי הקבוצה נושאים תו תקן של מכון התקנ-מזגנים המיוצרים על

כל מוצרי הקבוצה עוברים תהליכי ביקורת קפדניים במפעל ובדיקות תקינה תקינה אירופאים.

במכון התקנים, המפקח גם על חלק מתהליכי הייצור עבור המוצרים עם תו תקן, כולל בדיקות

של המוצרים המיובאים.בהתאם למתבקש של המשלוחים השוטפים

ISOפי תקנים בינלאומיים-ניהול משולבת איכות, בטיחות ובריאות בעבודה עללחברה מערכת

לצורך קיום תהליכי שיפור מתמיד של איכות המוצרים, OHSAS 18001:2007-ו 9001:2008

.שירות ללקוחות ורווחת העובדים

")חוק האחריות למוצרים פגומים(" 1980-חוק האחריות למוצרים פגומים, התש"ם 18.7

ע כי יצרן (כהגדרתו בחוק אשר כוללת גם יבואן) חייב לפצות את מי שנגרם לו נזק גוף חוק זה קוב

לצורך כיסוי הסיכון שבייצור כתוצאה מפגם במוצר שייצר או ייבא בכפוף להגנות הקבועות בחוק.

לחלק א' לדוח. 20או ייבוא מוצר פגום, לקבוצה פוליסת ביטוח בגין חבות מוצר, כמפורט בסעיף

") והתקנות מכוחוחוק רישוי עסקים(" 1968-שוי עסקים, התשכ"חחוק רי 18.8

פי -עלבהתאם לחוק רישוי עסקים, לא יעסוק אדם בעסק טעון רישוי, אלא אם יש בידו רישיון

לתנאיו.חוק רישוי עסקים ובהתאם

")חוק שעות עבודה ומנוחה(" 1951-חוק שעות עבודה ומנוחה, התשי"א 18.9

פי חוק שעות עבודה ומנוחה, העסקת -על בימי שבת. פתוחים וצההקבחלק מהסניפים שמפעילה

הינה אסורה, אולם ניתן פי החוק, -עובדים יהודיים ביום השבת, הכלול במנוחה השבועית על

נכון למועד הדוח, יום מנוחה אחר. להם ןלהעסיק בשבת עובדים שאינם יהודיים, ובלבד שנית

הוראות החוק כאמור.למיטב ידיעת הקבוצה, הקבוצה מקיימת את

בטיחות בעבודה 18.10

, לקבוצה קצין בטיחות ראשי, וממונים נוספים על הבטיחות בעבודה הנמצאים תחת אחריותו

במסגרת פעילות השמירה על הבטיחות של הוראות הבטיחות בקבוצה. אחראים על שמירתן ה

ירת בטיחות מבצעת הקבוצה מעת לעת תדריכים וקורסים שעניינם אכיפת כללי הבטיחות ושמ

.העובדים

")חוק האריזות"( 2011-החוק להסדרת הטיפול באריזות, התשע"א 18.11

אריזות שירות על יצרנים ויבואנים של מוצרים ארוזים ו/או של אחריות חוק האריזות מטיל

פי יעדי מיחזור הקבועים בחוק האריזות, להעביר דיווחים שונים וכן -על ,למחזר פסולת אריזות

154

תפעל לקיום חובות עם חברה שקיבלה רישיון מהמשרד להגנת הסביבה אשר להתקשר בהסכם

היצרנים. בהתאם להוראות חוק האריזות התקשרה הקבוצה עם תמיר תאגיד מחזור האריזות

."חש אלפי 904-בכהקבוצה בקשר עם יישום החוק בתקופת הדוח הסתכמו הוצאות בישראל.

החוק לטיפול (" 2012-י ובסוללות, התשע"בהחוק לטיפול סביבתי בציוד חשמלי ואלקטרונ 18.12

")סביבתי

החוק לטיפול סביבתי קובע הוראות שונות אשר חלות על יצרנים, יבואנים ומשווקים של ציוד

אלקטרוני המיועד למכירה או שיווק בישראל, ביחס לאיסוף, טיפול ומיחזור של פסולת ציוד

יבוצעו באמצעות גוף עמו יתקשרו ויבואנים ומצברים. חובות יצרנים סוללות ,חשמלי ואלקטרוני

קשורה החברהנכון למועד הדוח, "). גוף יישום מוכראשר יקבל רישיון מהמשרד להגנת הסביבה ("

יישום עם בקשר הקבוצה הוצאות הסתכמוח הדו בתקופת. עם גוף יישום מוכר כאמור בהסכם

."חש מיליוני 3.5-בכ החוק

")חוק שוויון זכויות(" 1998-ם מוגבלויות, התשנ"חחוק שוויון הזדמנויות לאנשים ע 18.13

על הקבוצה חלות הוראות חוק שוויון זכויות והתקנות שהותקנו מכוחו, לרבות תקנות שוויון

2011-זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמת נגישות למקום ציבורי שהוא בניין קיים), התשע"ב

, ביחס 2010-ת נגישות לשירות), התשע"גותקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמו

הקבוצה קבעה להתאמות נגישות למקום ציבורי שהוא בניין קיים וביחס לנגישות לשירות.

כל הקשור לנגישות מבנים, תשתיות וסביבה ונגישות כן ומבצעת תוכנית ליישום הוראות החוק ו

מלא באופן החברה עומדת, הדוח למועד נכון .פי המועדים הקבועים בחוק ובתקנות-, עלתהשירו

שנקבעו המועדיםפי -על מלא באופן התהליך את ותסיים סניפים להנגשת ביחס החוק בדרישות

.בחוק

מימון .19

מממנת את פעילותה בעיקר מהון עצמי, מניצול קווי אשראי לזמן קצר ולזמן ארוך הקבוצה 19.1

באמצעות בנקים. לפרטים ומניכיון כרטיסי אשראי וחובות לקוחות, מהלוואות, ואחרים מבנקים

לדוחות הכספיים. )9ד(21 -) ו9(ד21, 17, 11, 7ב5ה, 3ב5 יםבאוראודות מימון הקבוצה ראה

אשראימסגרות 19.2

כרטיסי וכן מניכיון ואחרים בנקאייםנכון למועד הדוח, לקבוצה מסגרות אשראי מתאגידים

. בנוסף, החברה On Callות אשראי לזמן קצר הינו בעיקר בהלוואניצול של מסגרות האשראי. ה

הלוואות לזמן ארוך, ערבויות ואשראים נטילת אשראי בנקאי בדרך של מסגרות מנצלת

הבת(החברה ARS של חובות לקוחות שמבצעת החברה הבתדוקומנטריים וכן כנגד פקטורינג

המאוגדת בצרפת).

155

וסמוך 2017בדצמבר 31להלן פרטים אודות מסגרות האשראי שהועמדו לקבוצה וניצולן ליום

):למועד הדוח (באלפי ש"ח

סמוך למועד הדוח 2017בדצמבר 31 באלפי ש"ח

1,233,498 1,233,498 *סה"כ מסגרת אשראי כספי מתאגידים בנקאיים ניצול אשראי כספי מתאגידים בנקאיים:

68,897 55,225 )פקטורינגהלוואות לזמן קצר (ללא 190,095 193,771 הלוואות לזמן ארוך

222,824 184,659 ערבויות 481,816 433,655 סה"כ ניצול אשראי כספי מתאגידים בנקאיים

* חלק ממסגרות האשראי אינן מובטחות.

סמוך למועד הדוח 2017בדצמבר 31 באלפי ש"ח

ניצול ניכיון כרטיסי אשראי ופקטורינג: 210,648 350,079 ניכיון כרטיסי אשראי

14,910 23,325 קטורינגפ 225,558 373,404 סה"כ ניצול ניכיון כרטיסי אשראי ופקטורינג

סמוך למועד הדוח 2017בדצמבר 31

באלפי ש"ח :מאחרים כספיסה"כ מסגרת אשראי

94,400 94,400 הלוואות מאחרים למימון נדל"ן להשקעה 103,164 103,164 הלוואות במסגרת פעילות גולן

197,564 197,564 ה"כ הלוואות מאחריםס

הניהול בתחום העוסקת חברה עםהתקשרה החברה בהםהסכמים שניאודות לפרטים ]א[

.לדוחות הכספיים )(א)5ד(21 ביאורראה , אשראי כרטיסי של והניכיון

בקשר עם בהם התקשרה החברה המחאת זכות לתאגיד בנקאי הסכמיאודות לפרטים ]ב[

.לדוחות הכספיים )(ב)5ד(21 ביאורראה כרטיסי אשראידו בחברות שוברים אשר הופק

הסכם עם חברת אשראי בו התקשרה החברה בקשר עם ניכיון שוברי לפרטים אודות ]ג[

לדוחות הכספיים. )(ג)5ד(21 ביאורעסקאות המבוצעות באמצעות כרטיסי אשראי ראה

הינם הבאות לתקופות נפרעו רםשל שוברי האשראי שנוכו וט היתרות סכומי כי יצוין, כן-כמו

: כדלקמן

31.12.2017 31.12.2016 31.12.2015 מיליוני ש"ח 397.9 מיליוני ש"ח 369.2 מיליוני ש"ח 350.1

., לא קיימת לה חשיפה בגין יתרות אלההחברה להערכת

156

הלוואות 19.3

בדצמבר 31להלן פירוט הרכב האשראי ושיעורי הריבית הממוצעת והאפקטיבית ליום 19.3.1

2017:

בסיס הצמדה

הלוואות לזמן קצר כולל פקטורינג הלוואות לזמן ארוך

31סכום ליום 2017בדצמבר

(באלפי ש"ח)

שיעור ריבית ממוצעת ליום

בדצמבר 312017

שיעור ריבית אפקטיבית

31ליום 2017בדצמבר


(באלפי ש"ח)

שיעור ריבית ום ממוצעת לי

בדצמבר 312017

שיעור ריבית אפקטיבית


מקורות בנקאיים

1.41% 1.4% 55,225 4.1% 4.1% 40,000 פריים


1.1% 1.1% 23,325 - - - חודשים 3-יוריבור ל


- - - 2.8% 2.8% 153,771 *קבועה ריבית

- - - 4.05% 4% 94,400 קבועה ריבית אחרים

אחרים ,1.85% –צמודה 50% 3.5% –לא צמודה 50%

103,164 ** 5.5% 5.52% - - -

לדוחות )9ד(21-ו )8ד(21 באוריםראה ,2015שנטלה החברה במהלך שנת ארוךלזמן הלוואות 2אודות לפרטים *

.לדוח' א לחלק 19.2 סעיף גם ראההכספיים.

רים בשוויה ההוגן.ההלוואה מוצגת בספ **

בדצמבר 31להלן פירוט הרכב האשראי ושיעורי הריבית הממוצעת והאפקטיבית ליום 19.3.2

2016:

בסיס הצמדה

הלוואות לזמן קצר כולל פקטורינג הלוואות לזמן ארוך


(באלפי ש"ח)


בדצמבר 312016

שיעור ריבית טיבית אפק



(באלפי ש"ח)


בדצמבר 312016

שיעור ריבית אפקטיבית ליום

2016בדצמבר 31


1.49% 1.47% 32,601 - - - פריים


3-יוריבור ל חודשים

- - - 5,269 1.10% 1.10%

רות מקו בנקאיים

ריבית קבועה

70,000 3.08% 3.10% - - -

פיננסיות מידה אמות 19.4

תאגידים לטובתהתחייבות לעמידה באמות מידה פיננסיות 1951"צ ולאמ לחברה 19.4.1

עומדות 1951"צ ואמ החברהנכון למועד הדוח, . הלוואותבנקאיים אשר העמידו להן

-ו )8ד(21 יםבאורפרטים נוספים ראה ל. באמות המידה הפיננסיות שהתחייבו להן

הכספיים. לדוחות )9ד(21

תאגידים בנקאיים לטובתות אמות מידה פיננסית לעמידה ביוהתחייבוולגולן לאלפא 19.4.2

עומדות באמות וגולן אלפאאשר העמידו להן מסגרות אשראי. נכון למועד הדוח,

לדוחות ב7ב5-ו )4ד(12 יםבאורהמידה הפיננסיות שהתחייבו להן. לפרטים נוספים ראה

הכספיים.

שעבודים 19.5

לפרטים על חלק מחברות הקבוצה רובצים שעבודים קבועים ושוטפים, להבטחת התחייבויותיהן.

הכספיים. לדוחות ג21באור ראה הקבוצה נוספים אודות שעבודי

157

ביטוח .20

לקו. הביטוחים של הקבוצה נכלל במסגרת הסדרי מערך הביטוח לכל החברות בקבוצת אמערך 20.1

ביטוח צד שלישי וביטוח חבות מוצר) בין היתר לעניין ביטוחי החבויות (קרי גבולות האחריות

הינם משותפים לכל החברות בקבוצת אלקו, כשכל חברה נושאת בעלויות לעניין ביטוח החבויות

, אישר דירקטוריון 2017בינואר 8ידי צד שלישי. ביום -בהתאם למפתח חלוקה אשר נקבע על

) לתקנות 4(1(לאחר שנתקבל אישור של ועדת הביקורת של החברה), בהתאם לתקנה החברה

"), את חלקה של תקנות ההקלות(" 2000-החברות (הקלות בעסקאות עם בעלי עניין), התש"ס

החברה בחלוקת הפרמיות של הביטוח האלמנטרי (ביטוחים שאינם ספציפיים) בין החברות

. בהתאם לקביעת ועדת הביקורת ודירקטוריון 2016-2017בקבוצת אלקו, לתקופת הביטוחים

החברה, תנאי הביטוח של החברה אינם שונים באופן מהותי מהתנאים המוצעים לאלקו (בעל

השליטה בחברה) ולשאר החברות בקבוצת אלקו בשים לב לחלקן היחסי. לפרטים נוספים ראה

), המובא כאן בדרך 2017-01-003070(אסמכתא מספר: 2017בינואר 8דוח מיידי של החברה מיום

, אישר 2017בספטמבר 24. ביום 2017ביוני 30של הפניה. תוקף הביטוחים לעיל היה עד ליום

) 4(1דירקטוריון החברה (לאחר שנתקבל אישור של ועדת הביקורת של החברה), בהתאם לתקנה

טרי כאמור בין לתקנות ההקלות, את חלקה של החברה בחלוקת הפרמיות של הביטוח האלמנ

. כל האמור לעיל 2017ביולי 1חודשים שתחילתה ביום 12החברות בקבוצת אלקו, לתקופה של

הינו בהתאם לתנאי וסייגי הפוליסות המקוריות. להערכת הקבוצה, הכיסוי הביטוחי שלה הינו

נאות בהתייחס לפעילויותיה נכון להיום.

ביטוחים אשר נותנים מענה לפעילויות חברות מערך הביטוחים של הקבוצה מורכב ממספר רב של 20.2

הקבוצה. נכון למועד הדוח, להלן הביטוחים העיקריים של הקבוצה:

בגין נזקים פיזיים תאונתיים שנגרמו לרכוש החברה כגון: למבנים, – פוליסת ביטוח "אש מורחב" ]א[

ות אדמה, נזקי ציוד, תכולה ומלאי כתוצאה מנזקי אש, ברק, התפוצצות ונזקי טבע, לרבות רעיד

כן, קיים ביטוח אבדן רווחים כתוצאה מנזק מכוסה בביטוח אש -מים, שריפה, עשן ועוד. כמו

(ביטוח אבדן רווחים אינו חל על נזקים שיגרמו לרשתות החנויות השונות בחברות קבוצה).

כיסוי ביטוחי לתביעה המוגשת – ביטוח חבות המוצר וחבות כלפי צד שלישי כפוליסה משולבת ]ב[

במשך תקופת הביטוח בגין נזק פיזי לגוף או לרכוש צד שלישי. פרק חבות המוצר כולל כיסוי ביטוח

פי דין בגין נזק פיזי לגוף או לרכוש צד שלישי שנגרם עקב מוצר שבגינו -בגין חבות הקבוצה על

אחראית הקבוצה, ובתנאי שהמוצר יצא מחזקת הקבוצה ומשליטתה. הכיסוי הביטוחי הינו על

) וכולל תאריך רטרואקטיבי של מספר שנים אחורה; פרק Claim Madeס מועד הגשת התביעה (בסי

פי דין בגין נזקים פיזיים שנגרמו לצד שלישי, -צד שלישי כולל כיסוי ביטוח בגין חבות הקבוצה על

צד לרבות היזק גופני, מוות, מחלה, או ליקוי גופני, נפשי או שכלי, או היזק ו/או אובדן לרכוש של

שלישי כלשהו, בקשר עם פעילות קבוצת אלקו. הכיסוי הביטוחי בביטוח צד שלישי מתייחס למועד

קרות האירוע.

מיליון ש"ח 20הפוליסה בגין חבות המוצר וחבות כלפי צד שלישי הינה בגבול אחריות משותף של

למקרה ולתקופת הביטוח.

של עובדי הקבוצה בגין נזקי גוף או מחלות בגין אחריות המעביד לתביעות – ביטוח חבות מעבידים ]ג[

מיליון ש"ח 40מקצוע שנגרמו לעובד תוך כדי ועקב עבודתו. הפוליסה הינה בהיקף כיסוי של עד

.לתובע, אירוע ותקופת הביטוח. הכיסוי הביטוחי מתייחס למועד קרות האירוע

ביטוח חבות המוצר, ביטוח המטרייה חל מעל לכיסוי הביטוחי של – ביטוח "מטריית חבויות" ]ד[

כיסוי חל הכן, -חבות ביטוח צד שלישי, חבות מעבידים ואחריות מקצועית לחברות בישראל. כמו

מעל גבול האחריות הקיים בפוליסות החבויות המקומיות הנערכות ברחבי העולם או מעל גבול

158

ב ולקנדה). מיליון דולר ביחס לארה" 25-האחריות המינימלי הנקוב בביטוח המטריה (המגיע אף ל

מיליון דולר לאירוע וסך הכול 40לחברות בקבוצת אלקו ביטוח מטריית חבויות בגבול אחריות של

לתקופת ביטוח משולב לכל הביטוחים כאמור (ביטוח אחריות מקצועית עד לגבול אחריות בסל

מיליון דולר). 3.4של

הן ביטוח רכוש בהעברה, ביטוח לקבוצה פוליסות ביטוח נוספות, ביני – פוליסות ביטוח נוספות ]ה[

כספים, ביטוח נאמנות, ביטוח אחריות מקצועית וביטוח עבודות קבלניות.

לקבוצה פוליסות ביטוח אשראי להבטחת חובות מצד חלק מלקוחותיה בהתאם –ביטוח אשראי ]ו[

לסכומים ולהשתתפות העצמית כמפורט בפוליסות ביטוח האשראי כאמור.

קבוצת אלקו עורכת ביטוח דירקטורים ונושאי משרה – י משרהפוליסת דירקטורים ונושא ]ז[

מיליון דולר לתביעה ובמצטבר 75בשמה, ובין היתר גם בשם הקבוצה וזאת בגבול אחריות של עד

, 2017במאי 24. ביום 2017באפריל 30לתקופת ביטוח. תוקף הביטוח הקודם היה עד וכולל יום

אישור ועדת הביקורת של החברה) את חידוש הפוליסה אישר דירקטוריון החברה (לאחר שנתקבל

.לחלק ד' לדוח 22לפרטים נוספים ראה תקנה .31.10.2018עד ליום


הכספיים. לדוחות א21באור ראה םלפרטים אודות הליכים משפטיים מהותיים שהקבוצה הינה צד לה

עסקיתיעדים ואסטרטגיה .22

להלן:העסקית של הקבוצה הינם, כמפורט יעדיה העסקיים והאסטרטגיה

והאקלים תוך מיצובה אויר מעמדה של החברה כמובילת שוק מיזוג ביסוס - מיזוג אויר ואקלים 22.1

באמצעות פיתוח פרוטפוליו מוצרים רחב, של מוצרים עם עדיפות טכנולוגית, חדשנית כשחקנית

הרחבת ;ים את איכות החייםאיכותי וחדשני וכל זאת באיכות ובמחירים תחרותיים, המקדמ

והרחבת פעילות הייצוא. ; VRFהפעילות במוצרי

נתחי השוק. והרחבתהרחבת הפעילות בתחום - םייסלולר מכשירים 22.2

המשך ביסוס מעמדה של החברה כקמעונאית מוצרי החשמל הגדולה בישראל - קמעונאות חשמל 22.3

ידי יישום -) עלE-Commerceי (תוך חתירה להמשך גידול בנתחי השוק והובלת המסחר האינטרנט

).Omni Channelגישת ריבוי הערוצים (

התארגנות חדשה בגולן טלקום תוך שיפור התנאים המסחריים. – יתסלולר תקשורת 22.4

ל"ן דמימוש הפוטנציאל המסחרי הגלום במקרקעין באמצעות יזום פרויקט נ – נדל"ן להשקעה 22.5

מניב.

ת מידע בתהליכים ארגוניים.הפעילות באמצעות דיגיטציה ומערכו לייעו 22.6

בחינת הרחבת הפעילות באמצעות רכישות נוספות בתחומים נוספים במוצרי צריכה וקמעונאות 22.7

. לפעילות הנוכחית והחברה תוכל להנות מתשתיות ניהוליות ומבניות קיימות םשיהיו סינרגטי

פועלת.אחריותה החברתית של הקבוצה באמצעות פעילות תורמת לקהילה בה היא ביטוי 22.8

ערכי הארגון.הטמעת חזון החברה וכן הפרט ו טיפול וטיפוח 22.9

בתחומי הפעילות השונים של יעדיה העסקיים והאסטרטגיה העסקית של הקבוצהלפרטים נוספים אודות

א' לדוח. לקלח 10.18-ו 9.16 ,8.13 ,7.17 הקבוצה ראה סעיפים

159

מידע םדוח, הינחלק א' לל 22בסעיף ים האסטרטגיה העסקית של הקבוצה המופיעוהיעדים יובהר, כי

על הערכות החברה בהתחשב בניסיון , צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס, בין היתר

העבר, הערכות שונות ביחס למצב המשקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים חיצוניים אשר אינם בשליטת

הערכות אלו, האחרים בהם פועלת הקבוצה. קיםהשווהקבוצה, כגון, המצב הביטחוני בישראל ומצב

עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה, לרבות באופן שונה מהותית מכפי

בהם פועלת בשווקיםהידרדרות במצב הביטחוני והכלכלי וביניהם שנצפה, כתוצאה ממספר גורמים,

לדוח.חלק א' ל 24הסיכון המפורטים בסעיף הקבוצה ו/או כתוצאה מהתממשות של חלק או כל גורמי


נכון למועד הדוח, בכוונת הקבוצה לשמר את מעמדה המוביל תוך ניצול איתנותה הפיננסית למציאת

/סירגטיים למגוון משיקיםחדשים ההזדמנויות עסקיות בתחום ליבת העסקים של הקבוצה ובתחומים

.קבוצההעסקים בהן פועלת ה

לחלק א' 23בסעיף ותבשנה הקרובה המופיעלהתפתחות הקבוצהבדבר צפי הקבוצה הערכותכי ,יובהר

על הערכות החברה לדוח, הינן מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס, בין היתר,

ורמים חיצוניים בהתחשב בניסיון העבר, הערכות שונות ביחס למצב המשקים בהם פועלת הקבוצה ובג

אשר אינם בשליטת הקבוצה, כגון, המצב הביטחוני בישראל ומצב המשקים האחרים בהם פועלת

הערכות אלה עשויות שלא להתממש, כולן או חלקן, או להתממש באופן שונה, לרבות באופן הקבוצה.

והכלכלי הידרדרות במצב הביטחוני שונה מהותית מכפי שנצפה, כתוצאה ממספר גורמים, וביניהם

ו/או כתוצאה מהתממשות של חלק או כל גורמי הסיכון המפורטים בסעיף במשקים בהם פועלת הקבוצה

.לחלק א' לדוח 42

סיכוןגורמי .24

(לגורמי לגורמים הבאים עלולה להיות השפעה על פעילות הקבוצה ותוצאותיה העסקיותלהערכת הקבוצה,

: לק א' לדוח)לח 10.20ראה סעיף –הסיכון החלים על גולן

סיכוני מקרו 24.1

כלכלית עלולה להביא לירידה בצריכה הפרטית בכלל ובצריכת האטה – האטה כלכלית 24.1.1

כן, -מוצרי הקבוצה בפרט, שחלקם נתפסים כמוצרי נוחות וחלקם מוצרי מותרות. כמו

גוברת הנטייה הצרכנית לצרוך מוצרים זולים בלתי כאמור בעיתות של האטה

ולה לפגוע במכירות המוצרים הממותגים שמוכרת הקבוצה.ממותגים, נטייה שעל

הרעה במצב הביטחוני בישראל עלולה להביא לירידה בצריכה הפרטית – מצב ביטחוני 24.1.2

חלק מהסניפים של רשתות ובכלל זה לירידה ברכישת מוצרי הקבוצה בפרט. בנוסף,

נוי לרעה נמצאים בקניונים ובמרכזי קניות. שי" מחסני חשמל"-ו" שקם אלקטריק"

לצמצם כניסת קהל לקניונים ולמרכזי קניות ואף לגרום לסגירת עלולבמצב הביטחוני

וכתוצאה מכך עלולות להיפגע הכנסות החברה. ,הקניונים והחנויות

הקבוצה חשופה לגידול בהוצאותיה בשל עליה בשכר – עלייה בשכר המינימום 24.1.3

פיע על עליית שכר כללית גם המינימום הנקבע בחוק. עליה בשכר מינימום יכול שתש

לעובדים המשתכרים מעל שכר המינימום.

ידיה -ידי החברה נרכשים על-חלק מהמוצרים הנמכרים על – תנודתיות בשערי חליפין 24.1.4

בחו"ל. מכירות החברה ללקוחותיה מתבצעות בשקלים. הקבוצה חשופה לשינויים

מה מפני תנודתיות בשערי החליפין של מטבעות הייבוא. החברה פועלת להגן על עצ

160

באמצעות עסקאות לחיסוי מטבעות והתאמות מחירי המכירה ברשתות הקמעונאיות

אותן היא מפעילה.

שביתות בנמלי הים בישראל עלולות להיות בעלות השפעה שלילית – שביתות בנמלים 24.1.5

לישראל.השלכתן על הגעת סחורות ההכנסות לאור על

גוון רחב של מותגים בעלי מוניטין שנצבר לחברה מ –איבוד הרישיון החברתי לפעול 24.1.6

במשך שנים רבות. פגיעה משמעותית ומתמשכת במוניטין של החברה או מותגיה עלולה

להשפיע על התנהגות הצרכנים כלפי מותגי החברה ואף להשפיע על מיצובה בחברה

הישראלית. מוניטין החברה אף עלול להיות מושפע כנגזרת מנושאים הקשורים בחברות

בוצת האם בשל השיוך המשותף. החברה עוסקת ופעילה באחריות החברתית ק

.ובשמירה על אמון הצרכנים בה ובמותגיה

סיכונים ענפיים 24.2

בשיעור ןמאופייוהטלפונים הסלולאריים שוק מוצרי הצריכה החשמליים – תחרות 24.2.1

להשפעות כתוצאה מהתפתחויות טכנולוגיות ףרוויה גבוה ובתחרות עזה, וכן חשו

הפעילות מיירידה בכוחה התחרותי ו/או בנתחי השוק של הקבוצה בתחו רגולטוריות.ו

.הפעילות מיעלולה להשפיע באופן שלילי על עסקי הקבוצה ותוצאות הקבוצה בתחו

ו/או שינוי בשיעורי המכסים על מוצרי הצריכה החשמליים – מכסיםו/או שינוי בביטול 24.2.2

ובמדיניות ההגנה על המיובאים חלקי חילוף) לרבות אביזרים ו(יים סלולרהטלפונים ה

על יבוא מזגנים מסין לישראל רווחיות החברה. עלול להשפיע על תוצרת מקומית

(עלות הרכש, הביטוח CIF(עסקאות בתנאי 12%מוטלים מכסים בשיעור של

וההובלה)). ביטול מכסים אלו יפגע בכושר התחרות של המפעל בישראל, וזאת בנוסף

.זולים נוספים במדינות מזרח אסיהחרות בשל גורמי ייצור להחרפת הת

ביחס לייצור, יבוא ושיווק של מזגנים ומוצרי צריכה לרבות שינויים בחקיקה ובתקינה 24.2.3

רייםאטלפונים ואביזרים סלול שלוכן חשמליים

בשנים האחרונות ניכרת מגמה של התגברות החקיקה, תקינה ורגולציה 24.2.3.1

ות מגוונים במשק הישראלי. לשינויי חקיקה באופן רוחבי ובתחומי פעיל

בתחומים שונים בישראל ובחו"ל, כגון חקיקה בעניין הריכוזיות, קידום

תחרות ודיני הגבלים עסקיים, דיני מסים, דיני חובת מכרזים, רגולציה

של שוק התקשורת, חקיקה בתחום עידוד השקעות הון, דיני חברות

ח על מחירי מוצרים ושירותים, דיני וניירות ערך, דינים הנוגעים לפיקו

לחלק א' לדוח), 18(ראה סעיף הגנת הצרכן, דיני איכות הסביבה, וכיוצ"ב

שינויים לרבות כי החברהיכולה להיות השפעה על עסקיה ותוצאותיה של

מסוג זה עלולים לייקר את עלויות הייצור, היבוא והשיווק ועלולים לפגוע

כן, יכולה להיות השפעה -כמו מהמתחרים.ברווחיות הקבוצה ביחס לחלק

ידי הרשויות השונות מכוח דינים -כאמור לשינויים במדיניות הננקטת על

ה.אל

לקבלת רישיון סחר ממשרד כפוףיים סלולריבוא לישראל של טלפונים 24.2.3.2

התקשורת הישראלי, בהתאם לפקודת הטלגרף והתקנות שהותקנו

יים בישראל סלולרטלפונים מכוחה. יתר על כן, על מנת לייבא ולמכור

נדרש היבואן להחזיק באישור סוג לגבי כל אחד מדגמי הטלפונים

יים אותם הוא מבקש לייבא לישראל. קבלת אישור סוג כאמור סלולרה

161

ית בנוגע לדגם אותו היבואן סלולרמותנית באישור מטעם מפעיל הרשת ה

ידי משרד מבקש לייבא, או לחילופין באישור סוג בינלאומי המוכר על

התקשורת הישראלי. יצוין, כי בדרך כלל קבלת הרישיון והאישור

האמורים כרוכה בקיומו של הליך פרוצדוראלי בלבד, ולא מהווה חסם

לעיל, רפורמה שיזם משרד 8.1.3כניסה משמעותי לתחום. כאמור בסעיף

יים וציוד קצה נלווה, אשר סלולרהתקשורת להקלות ביבוא מכשירים

אים מסוימים, פטרה יבואנים מהחובה לקבלת רישיון סחר בכפוף לתנ

ו/או אישור סוג. בין היתר כתוצאה מכך, חל גידול בהיקף הפעילות

י סלולרוהמכירות של יבואנים ומשווקים מקבילים בישראל של ציוד קצה

), ובהתאם בעקיפין חלה Huawei-ו Sony Mobile(לרבות מתוצרת

בוצה בתחום פעילות זה וכן שחיקת "נגיסה" בהיקף המכירות של הק

יים ו/או סלולרמחירים. רגולציה החלה על תחום הטלפונים והאביזרים ה

כל שינוי שלה, עלולה לייקר את הוצאות תחום הפעילות ו/או להוזיל

הוצאות של מתחרי תחום הפעילות ובכך היא עלולה להשפיע לרעה על

תוצאות הפעילות של התחום.

הביקוש למוצרי הקבוצה בתחום - יים בכללותוראסלולפונים התלות במצב שוק הטל 24.2.4

יים. סלולרהפעילות תלוי באופן ניכר בצמיחה המתמשכת של תעשיית הטלפונים ה

יים בישראל נהנה בעבר מצמיחה גבוהה, הרי שכיום סלולרלמרות ששוק הטלפונים ה

כללותו בישראל בזה כיום, הצמיחה של שוק והוא בעל שיעור חדירה גבוה מאוד

נמוכות מן העבר. ירידה בולטת בצמיחה ,סלולרוהצמיחה של בסיס המנויים של ספקי ה

יים ו/או בביקוש למוצרים אלחוטיים, עלולה להשפיע סלולרשל תעשיית הטלפונים ה

באופן שלילי על עסקי הקבוצה בתחום הפעילות.

ם (כגון נחושת, שינויים מהותיים בעלויות חומרי הגל –תנודות במחירי חומרי הגלם 24.2.5

(לפרטים אודות מפעל הקבוצה אלומיניום, פלדה), עשויים להשפיע על רווחיות המפעל

.)לחלק א' לדוח 7.9סעיף ראה

מזג אוויר נוח ו/או קיץ קר מהתחזית משפיעים לרעה על היקף המכירות – מזג האוויר 24.2.6

של מערכות מיזוג אוויר ביתיות.

חלק מן המוצרים אותם מוכרת החברה (כגון – יםשל מוצרים טכנולוגי אורך חיי מדף 24.2.7

מאופיינים בחדשנות, בשינויי מוצר תכופים ובהתפתחויות ם) ייסלולרהמכשירים ה

את המוצרים ותשכיל לבחור מגמות שוק אם החברה לא תזהה טכנולוגיות רציפות.

לשווק באופן מלא מלאים אותם היא רוכשת, או שלא תצליח אשר יענו על ביקושים,

עלולות תוצאותיה להיפגע.

מכירות הקבוצה ללקוחותיה מתבצעות תוך הענקת אשראי. סיכון -אשראי לקוחות 24.2.8

האשראי לגבי חוב לקוחות השוק הפתוח, שברובו אינו מגובה בבטחונות, חושף את

הצלחת הקבוצה בגבייה של חובות לקוחותיה עלולה להשפיע הקבוצה לסיכון. אי

רוכשתהקבוצה ןהסיכו את למזער כדיה בתחום הפעילות. מהותית לרעה על הכנסותי

ת ביטוח אשראי וכן קבעה ימי אשראי קצרים לחלק מלקוחותיה או באמצעות ופוליס

.גבייה במזומן ו/או באמצעות כרטיסי אשראי

162

סיכונים מיוחדים 24.3

מערכות המידע של הקבוצה מרושתות בישראל באמצעות קווי – קריסת מערכות מידע 24.3.1

תלות גבוהה במערכות הקבוצהלעסקי ייעודיים ובאמצעות רשת האינטרנט. תקשורת

או תקלה בקנה מידה רחב ) Cyberות כגון: החדרת וירוסים והתקפ(פגיעה בזדון אלו.

. ותוצאותיההקבוצה עלולות להשפיע לרעה על עסקי

הקבוצה חשופה לפגיעה – הצריכה החשמליים סדרתיים במוצריפגמי איכות 24.3.2

ות ולנזקים למוניטין שלה במקרה של פגמים סדרתיים במוצרים המיוצרים ברווחי

ידה, לרבות נזקים עקיפים העשויים להיגרם כתוצאה מפגמים אלה, -והמשווקים על

עלולים להגדיל את ההפרשה ו/או ההוצאות בפועל בשל מתן אחריות למוצרים. אשר

קרים של תקלות סדרתיות הקבוצה מכוסה, בדרך כלל, לגבי מוצרים שהיא משווקת במ

ידי ספקיה בחו"ל ובארץ.-על Back to Back("אפידמיות") בהסכמות

הקבוצה חשופה לסיכוני רכוש וחבויות שונים כתוצאה – וחבויות רכושסיכוני 24.3.3

ביטוח ביועץ נעזרת הקבוצהמאירועים שונים כגון פגיעת איתני טבע, מלחמה ועוד.

המכסות ביטוח פוליסות לקבוצה. ונים מעת לעתבתחום ובסקרי סיכ מומחה חיצוני

עם זאת, יחד. הפוליסות תנאי במגבלות חשופה היא להם המקובלים הסיכונים את

אודות לפרטיםפוליסות הביטוח אינן כוללות כיסוי לסוגים מסוימים של סיכונים.

.לחלק א' לדוח 20פוליסות הביטוח האמורות ראה סעיף

ת התאגידים הריאלייםוהחברה והקבוצה כולה ברשימ לסיווג - הריכוזיות חוק 24.3.4

עלולות להיות השלכות על כאמור בחוק הריכוזיות המשמעותיים והגורמים הריכוזיים

.לחלק א' לדוח 18.1לפרטים נוספים, ראה סעיף .החברה

ת, הינה צד להליכים משפטיים, ובכללם תובענות ייצוגיוהחברה – הליכים משפטיים 24.3.5

הביא לחיובה בסכומים מהותיים. אשר עלולים ל

הסכם קיבוצי עם ההסתדרות וועד העובדים, החל ביחס למרבית חברהל - יחסי עבודה 24.3.6

עובדיה. יישום ההסכם הקיבוצי עשוי לצמצם את הגמישות הניהולית ולהשית על

יל. לע 16.5ף סעי , לפרטים אודות ההסכם הקיבוצי ראהעלויות נוספות החברה

במסגרת פעילות המזגנים, לחברה תלות ביצרן המזגנים כאמור - תלות בספק יחיד 24.3.7

. פעילותה של הקבוצה עלולה להיות מושפעת לרעה בטוח הקצר 7.13.2.2בסעיף

והבינוני אם יופסק הייבוא מספק זה.

163

להלן הערכות הקבוצה לגבי מידת ההשפעה של גורמי הסיכון האמורים עליה:

גורמי הסיכון של גורם הסיכון על פעילות הקבוצה בכללותה מידת ההשפעה

קטנה בינונית גדולה סיכוני מקרו

X האטה כלכלית X מצב ביטחוני

X עלייה בשכר המינימום X תנודתיות בשערי חליפין

X שביתות בנמלים X איבוד הרישיון החברתי לפעול

סיכונים ענפיים X תחרות

X במכסים ביטול ו/או שינויביחס לייצור, לרבת שינויים בחקיקה ובתקינה

יבוא ושיווק של מזגנים ומוצרי צריכה וכן של טלפונים ואביזרים חשמליים

סלולאריים

X

תלות במצב שוק הטלפונים הסלולאריים בכללותו

X

X תנודות במחירי חומרי הגלם X מזג האוויר

X לוגייםאורך חיי מדף של מוצרים טכנו אשראי לקוחות

סיכונים מיוחדים X קריסת מערכות מידע

פגמי איכות סדרתיים במוצרי הצריכה החשמליים

X

X סיכוני רכוש וחבויות X חוק הריכוזיות

X הליכים משפטיים X יחסי עבודה

X תלות בספק יחיד

164

"ןנדל אלקטרה -' ג נספח

אלקטרה נדל"ן תיאור עסקי התאגיד של פרק אור מהותי הנכלל בילהלן טבלת המרה המציינת ביחס לכל ב

:אור המקביל לו בדוחות הכספיים של החברהי, את הבבע"מ

בפרק סעיף מספר התאגיד עסקי תיאור

"ן נדל אלקטרה - "מבע

הנושא באלקטרה ביאור מספר

"מבע"ן נדל באלקו ביאור ספרמ

"מבע

)(ז)1ד' ( 11 )4ד' ( 10 תחום מקבצי דיור בארה"ב 7

7 נכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח

והפסד ג' 9 ב' 11

)2)(ו)(1ד'(11 )(ג)6ג'(10 מכירת נכס בשוויץ 8.6 )1)(ו)(1ד'(11 )(ב)6ג'(10 מכירת נכס בגרמניה 8.6 )4ג'(13 )1ה'(12 מכירת נכס בקנדה 8.6 )(ג)1ד'(11 )(ב)5ג'(10 מכירת נכסים בהודו 8.6

8.6 נכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח

כולל אחר ב'9 א'11

)4ב'(27 ג'15 הסכם עם בנקים מממנים 12.5 ט'28 24 מיסוי 13 )3א'(26 18 הליכים משפטיים 17

165

תוכן עניינים

עמוד

167 התאגיד ומידע אחר: תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי 1פרק

..................................................................החברה....אבני דרך בהתפתחות 1

................................................תחומי פעילות............................................ 2

.............ת במניותיו.......................................השקעות בהון התאגיד ועסקאו 3

............חלוקת דיבידנדים ומניות הטבה...................................................... 4

.........מידע כספי לגבי תחום הפעילות של הקבוצה........................................ 5

............................החברהסביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות 6

182 : תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות2פרק

)Multifamily( -תחום פעילות מקבצי דיור 7

...................מידע כללי על תחום הפעילות............................................. 7.1

...........................הכנסות צפויות בשל חוזי שכירות חתומים.................. 7.2

....................שוכרים עיקריים.............................................................. 7.3

..........................................................................הון אנושי.................. 7.4

........................................................................מימון......................... 7.5

.........................................................מגבלות ופיקוח על התאגיד.......... 7.6

................................................הסכמים מהותיים............................... 7.7

........................................הליכים משפטיים........................................ 7.8

..............................י סיכון...........................................................גורמ 7.9

205 תחום פעילות נכסי אסטרטגית המימוש 8

................מידע כללי על תחום הפעילות................................................ 8.1

........יות בשל חוזי שכירות חתומים.....................................הכנסות צפו 8.2

.........שוכרים עיקריים........................................................................ 8.3

.................גילוי מצרפי.................................... -נכסים מניבים בהקמה 8.4

.........גילוי מצרפי............................................ –רכישת ומכירת נכסים 8.5

...........רשימת מבנים מניבים מהותיים................................................. 8.6

.............פציפי.............................גילוי ס -מבנים מניבים מהותיים מאוד 8.7

.................................................................................................מימון 8.8

...........................................................מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד 8.9

........................................................................................גורמי סיכון 8.10

222 : עניינים הקשורים לכלל עסקי החברה3פרק

......................גילוי אודות התאמות ברמת התאגיד..................................... 9

.........הון אנושי........................................................................................ 10

..................................................................הון חוזר................................. 11

....................................................................................מימון................... 12

..........יחסים פיננסים ומגבלות אחרות בקבלת אשראי......................... 12.8

..................ערבויות ושעבודים.......................................................... 12.9

..........אשראי בר דיווח................................................................... 12.10

............דירוג החברה...................................................................... 12.11

166

........................................................................................מיסוי............... 13

................מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד................................................. 14

........................................הסכמים מהותיים............................................. 15

...........הסכמי שיתוף פעולה....................................................................... 16

.........הליכים משפטיים............................................................................. 17

...........יעדים ואסטרטגיה עסקית............................................................... 18

.............................................................צפי להתפתחות בשנה הקרובה........ 19

................................................מידע כספי לגבי אזורים גיאוגרפיים............. 20

...................................................................................גורמי סיכון.... 21

167

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי התאגיד: 1פרק

אבני דרך בהתפתחות החברה .1

) של אלקו בע"מ (להלן: 60.85%-בת (כ-"), חברההחברהמ (להלן: "אלקטרה נדל"ן בע" 1.1

לפי פקודת החברות כחברה פרטית, ובחודש אוגוסט 15.5.1972נתאגדה ביום "),אלקו"

אביב -הפכה לחברה ציבורית שניירות הערך שלה נסחרים בבורסה לניירות ערך בתל 2005

"). הבורסהבע"מ (להלן: "

") פועלות בתחומי הקבוצה" ת המוחזקות שלה (להלן יחדיו:הבת והחברו-החברה, חברות 1.2

הנדל"ן המניב בישראל ובחו"ל.

קיבל דירקטוריון החברה החלטה לעדכן את 2016בחודש ינואר -מקבצי הדיור פעילות 1.3

בדגש תמקד בפעילות של מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב, ולההאסטרטגיה של החברה

השבחה מהותי בשל יכולת לשפץ את הדירות ו/או בשל על השקעות בהן קיים פוטנציאל

קבוצת נסיון לאור היתר בין התקבלה כאמור החלטהניהול לקוי בנכסים שנרכשו וכיו"ב.

איתור, כאמור כוללת פעילות. ה2008 משנת החל"ב בארה הדיור מקבצי של בתחום אלקו

סכון בעלויות) של והשבחה (באמצעות העלאת דמי השכירות וחי השכרהרכישה, ניהול,

אשר החברה ' כג צד שהינםמקבצי הדיור, ומשלבת ניהול של מקבצי דיור עבור משקיעים

). LPכשותף מוגבל (בכל עסקה בהון מצד החברה ) וכן השקעות GPשותף כללי (משמשת כ

אשר .Elco North America II, Inc-ב החזקותיה של מאלקו רכישה בוצעה, 2016בשנת

בוצעו השקעות ישירות . כמו כן,מקבצי דיור 28-רכישתה בידי החברה, ב החזיקה במועד

) GP), כאשר החברה משמשת שותף כללי (LPדיור, ביחד עם שותפים מוגבלים ( צימקב 21-ב

. כאמור )LP( בהון שותףוכן

מיליון 200-") בהיקף של כהקרןהודיעה החברה על הקמת קרן (להלן: " 2017בחודש ינואר

השקעות במקבצי דיור בהתאם לאסטרטגיה האמורה לעיל. לבצעטרתה שמדולר

2018) ובחודש פברואר Initial Closingהשיקה החברה את הקרן ( 2017בחודש אפריל

לאחר שגייסה התחייבויות השקעה של )Final Closingקרן (הודיעה על סגירה סופית של ה

ברה הינה בעלת מניות בשותף הכללי. הח מיליון דולר ארה"ב. 210-הון בסכום כולל של כ

. מליון דולר 32-חלקה של החברה ביחד עם שותפיה לשותף הכללי בהון של הקרן יעמוד על כ

יחידות דיור) בהיקף 6,539מקבצי דיור (בהיקף של 18עד מועד פרסום דוח זה רכשה הקרן

ן, החברה תעביר מיליון דולר. יצויין כי בתקופת ההשקעות של הקר 178-הון מושקע של כ

לקרן כל הזדמנות השקעה שתגיע לפתחה בתחום מקבצי הדיור. מסמכי הקרן קובעים

הוראות מקובלות בעסקאות מסוג זה, לרבות בדבר מדיניות ההשקעות של הקרן (לרבות

לשותף הכללי בכפוף promoteהוראות אשר יבטיחו פיזור השקעות של הקרן), תשלומי

שקיעים, דמי ניהול (כנגזרת מהיקף ההון שיושקע בנכסים), אופן להחזר תשואה מינימלי למ

שנים מיום סגירת הקרן, הכוללת בתוכה את תקופת 7מימון הנכסים והקרן, תקופת הקרן (

להלן). 7.7.6ההשקעות) וכיו"ב (ראה פירוט נוסף בסעיף

חברה מקורות הכנסה כדלקמן:ל נוצריםבפעילותה בתחום מקבצי הדיור, 1.4

1.4.1 FFO כ-LP(החברה משקיעה בהון בכל עסקה) , בכל אחד ממקבצי הדיור.

168

-כלהלן) 7.7.6.13דמי ניהול שנתיים כנגזרת מההון המושקע בקרן (ראה סעיף 1.4.2

GP עמלת רכישה חד פעמית, כלחלופין, או ,-GP בשיעור מעלות הנכס הנרכש ,

). co-investבמקרים בהם מתבצעות עסקאות ברמת הנכס (

) להם זכאית החברה, בכפוף להחזר תשואה מינימלי Promoteדמי הצלחה ( 1.4.3

להלן. 7.7.6.11. לפירוט נוסף ראה סעיף GP-למשקיעים, כ

בהקשר זה, בדוח רווח והפסד של החברה, בשורת "חלק החברה בתוצאות מקבצי דיור

"הכנסות מדמי ניהול, שורת, ואילו בFFO-בארה"ב בהתאם לשיטת השווי המאזני" נכלל ה

חה ועמלת רכישה ממקבצי דיור", נכללות ההכנסות מדמי ניהול שנתיים, עמלת דמי הצל

).Promoteרכישה חד פעמית ודמי הצלחה (

בד בבד ובהתאם לאסטרטגיה של החברה, ממשיכה החברה -אסטרטגית המימוש נכסי 1.5

לפעול להשלמת מימוש כלל נכסי הנדל"ן המניב ובייזום שהיו בבעלותה טרם כניסתה

ועד 2012"). משנת נכסי אסטרטגיית המימושעילות של מקבצי הדיור (להלן: "לתחום הפ

ם הנכסי ןלמועד פרסום הדוח, נבע לחברה תזרים מזומנים נטו (לאחר החזר ההלוואות בגי

מיליארד ש"ח. 1.3-נכסים כאמור בסך כולל של כ ממימושוהוצאות עסקה ולפני מס)

בין היתר בהתחשב במיצוי פוטנציאל שלההחברה מיישמת את מדיניות המימושים

ההשבחה בנכס, בתזרים המזומנים שינבע מהמימוש לאחר החזר הלוואות שנלקחו למימון

רכישת הנכס, ובתשואה המתקבלת מהנכס.

בדצמבר 31החל מן הדוחות הכספיים של החברה ליום - 2016שינוי במגזרים החל מדוחות 1.6

של החברה כמתואר לעיל, שינתה החברה את , ולאור השינויים בבסיס פעילותה 2016

המגזרים העסקיים בדוחותיה הכספיים כך שיכללו את מגזר מקבצי דיור בארה"ב, ומגזר

לדוחות 28להלן וכן ביאור 2.1נכסי אסטרטגיית המימוש. לפרטים נוספים ראה סעיף

").הכספיים הדוחות(להלן: " 2017בדצמבר 31הכספיים ליום

להלן ההתפתחות במספר הנכסים שבידי הקבוצה במהלך - נכסיםהתפתחות מצבת ה 1.7

ועד למועד פרסום הדוח: 2015-2017השנים

לתאריך

תחום פעילות מקבצי דיור בארה"ב

תחום פעילות נדל"ן מניב וביזום (נכסי סה"כ אסטרטגית המימוש)

נכסיםנכסים מאוחדים ונכסים נכסים בחברות כלולות

תבחברות בשליטה משותפנכסים בחברות

כלולותמועד פרסום

הדוח61* 4*** 10** 75

31.12.2017 60 4*** 10** 74 31.12.2016 49 6 11 66 31.12.2015 - 9 13 22

קרן. הכולל רכישה לאחר תאריך המאזן של מקבץ דיור בג'ורג'יה, ארה"ב על ידי *בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר. ראה כולל נכס בארה"ב המוצג בדוחות הכספיים כנכס פיננסי **

א לדוחות הכספיים. 11ביאור כולל שלושה נכסים מניבים בשוויץ המוצגים בסעיף נכסים לא שוטפים המיועדים למכירה. ראה ***

)(ג) לדוחות הכספיים.6ג(10גם באור

הבנקים המממנים שלושתהגיעה החברה להסכמות עם 2017בתום שנת –מערכת בנקאית 1.8

מיליון 10ישראל, לפיהן הועמדו מסגרות האשראי של החברה עם כל אחד מהבנקים, על ב

. ההסכמות 1.1.2021מיליון דולר, לתקופה של שלוש שנים עד ליום 30דולר, ובסך הכל על

להלן). 12.8הבנקים (ראה סעיף אותםהחדשות דומות בעיקרן להסכמות הקודמות עם

החברה הנפקת זכויות של מניות לבעלי מניותיה ביצעה 2016בחודש אוגוסט -גיוסים 1.9

Elcoמיליון ש"ח אשר תמורתה שימשה, ברובה, לרכישה מאלקו של 100-בהיקף של כ

169

North America II, Inc. ביצעה 2016-2017להלן). כמו כן, במהלך השנים 7.7.2(ראה סעיף ,

סדרה לאגרות החוב (סדרה , הרחבת2017 נובמברהחברה מספר גיוסי חוב, לרבות, בחודש

להלן. 12.3ראה סעיף -ה') של החברה

170

מבנה ההחזקות בקבוצה 1.10

שמו של להלן תרשים המפרט את החזקות החברה בתאגידים פעילים מהותיים בארץ ובחו"ל, נכון למועד פרסום הדוח. שיעור ההחזקה בכל תאגיד מצוין לצד

התאגיד המוחזק:

מקבצי דיור בארה"ב

אלקו בע"מ

החברה

60.85%

Electra America Inc. Electra Multifamily Investments Fund, L.P.

9.9%

4.05%

100%

נכסים 18

94%

Elco North America II Inc. ("ENA II")

100%

Elco Landmark Residential

Holdings II LLC (DE)

90%

נכסים 3

American Landmark

Management LLC

50%

ELRH Investments LLC (DE)

94%

נכסים 19

נכסים 21

American Landmark LLC

חברת הניהול

171

נכסי אסטרטגית המימוש

אלקו בע"מ

החברה

שותפות מל"ן הרכבת קרקע לייזום -

60.85%

Electech Real Estate B.V.

100%

SWITZERLAND

Prop Suisse Ltd.

Lea S.A.R.L (Lowengraben 14 Luzern) (**)

Sara S.A.R.L (Nidaugasse 8 Biel, Muhlebrucke 14/16

Biel) (**)

GERMANY

Interfranchising B.V (AOK Schwerin)

Portofino Invest B.V (IBM

Ehningen)

USA

Electech Real Estate Inc.

Cleveland Financial Associates LLC (200 Public Sq, Cleveland)

2 North LaSalle LLC (2 N LaSalle, Chicago)

INDIA

PBEL Real Estate Limited Mauritius)(

PBEL Real Estate India) Private Ltd(

50%

33%100%

100%100%

100%

50% 50%

49%44.4%

45%

100%90%

98% 90.7%

-ב PBEL Real Estate Limitedת בידי שותף הודי, כאשר במקרים מסוימים ייתכן גידול בהחזקות ) מוחזקו10%(בשיעור של .PBEL Property Development Private Ltd-יתרת ההחזקות ב (*)PBEL Property Development Private Ltd.מהון המניות. 6%-, בשיעור של כ

.הכספיים לדוחות) ג)(6ג(10לעניין ההסכמות עם צד שלישי למכירת מלוא הזכויות בנכסים ראה ביאור (**)

קרקעShmshabad

קרקע Chennai 1

Mysore פרויקט

פרויקטHyderabad

פרויקטChennai

2

40.5%

40.5%

40.5%

40.8%44.1%

PBEL Holding Limited Mauritius)(

PBEL Developers

India) Private Ltd(

PBEL Property Development Private Ltd (India)(*)

סוהושותפות פרויקט - נתניה

מסחר מניב ומשרדים למכירה

172


פעילות הקבוצה מתמקדת בשני תחומי פעילות, תחום מקבצי הדיור בארה"ב ותחום נדל"ן 2.1

המימוש). מניב וביזום (נכסי אסטרטגית

ולמועד הדוח, עוסקת הקבוצה, 2016החל משנת - תחום מקבצי דיור בארה"ב 2.1.1

) בדרום מזרח Multifamilyבאמצעות חברות בנות וקשורות, בתחום מקבצי דיור (

). Sun Belt-ארה"ב (אזור ה

(להלן: תחום פעילות נדל"ן מניב וביזום שהינם נכסים באסטרטגית המימוש 2.1.2

עיקר פעילותה של הקבוצה בתחום הפעילות כולל -")ימושהמ אסטרטגית נכסי"

החזקה של נדל"ן לצורך השבחתו ומימושו וזאת בהתאם לתנאי השוק ושווי

ארה"ב והודו. גרמניה, שוויץ, הנכסים. הקבוצה פועלת בתחום זה בישראל,

ה אישר דירקטוריון החברה עדכון לאסטרטגי 2016בינואר 3ביום - הסכם תיחום פעילות 2.2

של החברה לפיו תתמקד החברה בפעילות של נדל"ן מניב לרבות כניסה לפעילות של מקבצי

דיור בארה"ב. בהתאם, באותו מועד, אישר דירקטוריון החברה, לאחר קבלת אישור ועדת

הביקורת שלה כי יבוצע עדכון להסדר תיחום הפעילות המקורי בקבוצת אלקו שאושר

") ההסדר המקוריקורת ודירקטוריון החברה (להלן: "יעל ידי ועדת הב 2013בחודש מרץ

:1כדלקמן

, הדיור מקבצי בתחום באלקו המתקבלותלהסדר המקורי, הצעות עסקיות בהתאם .1

(בסעיף מועד באותו אלקו של) 100%( בת חברה, .Elco North America Inc-ל יוצעו

ום מקבצי "). בהתאם להסדר המעודכן תתמקד החברה בנדל"ן מניב ותחENA: "זה

הדיור בארה"ב, ובהמשך להחלטתה האסטרטגית זו, הצעות עסקיות שיתקבלו באלקו

. אם החברה לא תהיה ENA-ל ולאבתחום מקבצי הדיור, יוצעו מעתה ואילך לחברה,

מעוניינת בהצעה העסקית, היא תודיע לאלקו כי איננה מעוניינת, ואלקו תהיה רשאית

להעביר את ההצעה לכל גורם אחר.

מבלי להגביל את יכולתה של ו, החברה של כאמור האסטרטגית ההחלטה לאורכן, -מוכ .2

החברה לפעול בתחום ייזום נדל"ן בישראל באופן עצמאי, בהקשר של הצעות עסקיות

המתקבלות באלקו בתחום של ייזום נדל"ן בישראל, אלו יוצעו לאלקטרה בע"מ, חברה

ה ולאלקטרה בע"מ כפי שנקבע בהסדר ) נוספת של אלקו, בלבד, ולא לחבר52.7%בת (

המקורי.

.המקורי בהסדר שינוי כל חל לא, לעיל כאמור מלבד

לצורך ההסדר, יראו בכל הצעה עסקית באיזה מתחומי הפעילות האמורים לעיל אשר מגיעה

למי מה"ה דניאל זלקינד או מיכאל זלקינד, בניו של גרשון זלקינד ז"ל (שניהם דירקטורים

ה אשר יש להביאה לקבוצה. ההחלטה בדבר קבלת או דחיית הצעה תתקבל בחברה), כהצע

בידי המנכ"ל ועדת הביקורת.

והדירקטוריון של אלקו באותו מועד.יצוין כי עדכון כאמור אושר גם בוועדת הבקורת 1

173

השקעות בהון התאגיד ועסקאות במניותיו .3

ועד למועד סמוך למועד פרסום הדו"ח לא בוצעו השקעות בהון 1.1.2016בתקופה שמיום 3.1

אלפי ש"ח לאחר 100,428-אלפי ש"ח (ברוטו) (כ 100,521-החברה, למעט סכום של כ

, 2016אוגוסט 17מניות ביום 20,514,620.32הוצאות הנפקה) שגייסה החברה כנגד הנפקת

ביולי 21בעקבות הצעה בדרך של זכויות לבעלי מניות החברה, מכח דוח הצעת מדף מיום

20162.

במסגרת הצעת הזכויות, ניצלו בעלי עניין בחברה זכויות כדלקמן:

-השליטה בחברה, ניצלה את כל יחידות הזכות שהוצעו לה אלקו בע"מ, בעלת 3.1.1

אלפי ש"ח. 61,166-יחידות זכות בתמורה כוללת של כ 3,120,718

מר גרשון זלקינד ז"ל, בעל השליטה באלקו בע"מ, באמצעות ג. זלקינד בע"מ, ניצל 3.1.2

310-יחידות זכות בתמורה כוללת של כ 15,830 -את כל יחידות הזכות שהוצעו לו

י ש"ח.אלפ

5,012 -מר גיל רושינק, מנכ"ל החברה, ניצל את כל יחידות הזכות שהוצעו לו 3.1.3

אלפי ש"ח. 98-יחידות זכות בתמורה כוללת של כ

כן, למיטב ידיעת החברה בתקופה האמורה לא בוצעו עסקאות מהותיות בניירות הערך -כמו 3.2

ידי אלקו אשר עלתה -לידי בעלי עניין בחברה, למעט עסקאות רכישת מניות ע-של החברה על

הנפקת הזכויות ערב 60.86%-לכ 2015בתום שנת 58.6%-בשיעור החזקתה בחברה מכ

לעיל (לפרטים אודות הרכישה האמורה ראה דיווח מיידי של החברה 3.1הנזכרת בסעיף

), הנכלל כאן על דרך ההפניה).2016-01-013033(אסמכתא מספר: 19.1.2016מיום

ניות הטבהחלוקת דיבידנדים ומ .4

ועד למועד פרסום הדו"ח, החברה לא חילקה דיבידנד לבעלי מניותיה. 1.1.2016החל מיום 4.1

-לחוק החברות, התשנ"ט 302הניתנים לחלוקה לפי סעיף 31.12.2017יתרת הרווחים ליום 4.2

") בהתבסס על מבחן הרווח בלבד, בקיזוז קרן מכשירי הון דרך חוק החברות(להלן: " 1999

) אלפי ש"ח 39,570( -), הינה בסך של כ31.12.2017אלפי ש"ח ליום 215,235חר (רווח כולל א

. עודפים כאמור כוללים שיערוכים של נכסי 2016-2017וזאת לאור תוצאות החברה בשנים

נדל"ן להשקעה ורווחי אקוויטי מחברות כלולות ועסקאות משותפות.

ועל פי התחייבויות החברה כלפי פי מגבלות להן התחייבה החברה כלפי בנקים מממנים-על 4.3

מחזיקי אגרות החוב (סדרה ה') של החברה, החברה תהיה רשאית לבצע חלוקה (כהגדרת

) ההון העצמי (כהגדרתו בשטר 1המונח "חלוקה" בחוק החברות) בכפוף לתנאים הבאים: (

פי דוחותיה -הנאמנות לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ה')) של החברה על

פיים המאוחדים המפורסמים האחרונים, סקורים או מבוקרים, בניכוי סכום החלוקה הכס

) 3; (3מרווחיה %50) סכום החלוקה לא יעלה על 2מליון ש"ח; ( 250-הצפויה, לא יפחת מ

מניות בדרך של זכויות לבעלי ניירות הערך המזכים (כהגדרתם בדוח 20,531,684במסגרת דוח הצעת המדף, הציעה החברה 2

כים, שהיו רשומים על שמו ביום הקובע (כהגדרתו בדוח הצעת ) ניירות ערך מז7הצעת המדף), באופן שכל מחזיק בשבעה () מניות רגילות. 4ש"ח. כל יחידת זכות הורכבה מארבע ( 19.6המדף), היה זכאי לרכוש יחידת זכות אחת בעבור דמי ניצול של

מכלל יחידות הזכות 99.92%-, היום האחרון לניצול הזכויות, ניצלו בעלי ניירות ערך המזכים כ2016באוגוסט 17עד ליום שהוצעו להם.

לענין זה, "רווחיה" משמעם העודפים, בקיזוז קרן מכשירי חוב דרך רווח כולל אחר, הכל כפי שהם רשומים בדוח על 3 הכספיים המאוחדים של החברה. השינויים בהון העצמי הכלול בדוחות

174

היא אינה מצויה, ערב החלוקה וגם עקב החלוקה (ובהתבסס על הדוחות הכספיים

) 4(-פיננסיות הכלולות בשטר הנאמנות והאחרונים של החברה), בהפרה של התניות ה

החברה אינה מצויה ערב חלוקת הדיבידנד כאמור בהפרה של איזו מהתחייבויותיה על פי

השטר באופן שמהווה עילה להעמדה לפירעון מיידי של אגרות החוב וביחס לבנקים

לא מתקיים ארוע הפרה כלשהו. -המממנים

נויים בהון בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה חישוב "רווחיה" לענין זה יעשה לפי הסכומים הכלולים בדוח על השי

מהשינויים המצטברים בקרן מכשירי חוב 50%מהשינויים המצטברים בעודפים בקיזוז 50%ובנוסף 2016במרץ 31ליום דרך רווח כולל אחר, בהתאם לדוחות השינויים בהון של החברה הכלולים בדוחות הכספיים המאוחדים של החברה

ועד למועד החלוקה (וככל שקרן ההערכה מחדש הינה שלילית, הסכום 2016באפריל 1פה שמתחילה ביום המתייחסים לתקו. "שינוי בעודפים" משמעו 2016באפריל 1האמור יקוזז בערכו המוחלט) ובניכוי סכומים על בסיסם בוצעו חלוקות לאחר יום

שחולק לבעלי מניות החברה שטרם קיבל ביטוי בדוח השינויים שנצברו בעודפים במהלך תקופת הדוח למעט סכום דיבידנד השינויים בהון של החברה.

נתון זה הינו כפי שהוא נכלל בעמודה ספציפית הנושאת את הכותרת "קרן מכשירי -" מכשירי חוב דרך רווח כולל אחר קרן" מאוחדים של החברה.חוב דרך רווח כולל אחר", הכלולה בדוח על השינויים בהון העצמי, בדוחות הכספיים ה

175

בוצהמידע כספי לגבי תחום הפעילות של הק .5

להלן נתונים כספיים של תחומי הפעילות של הקבוצה (באלפי ש"ח): 5.1


מקבצי דיור נכסי אסטרטגית

המימוש מאוחד התאמות(**)

הכנסות:

הכנסות מדמי שכירות, דמי ניהול, דמי הצלחה, עמלות רכישה ואחרים

81,947 82,148 )123,664( 40,431

17,397 )52,115( 69,512 - נסות ממכירת משרדים ודירות למגורים הכהתאמות שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים מניבים,

נטו2,209 )32,494( 27,216 )3,069(

שינוי בשווי הוגן של מקבצי דיור המוצגים כנכס פיננסי דרך רווח והפסד

24,156 - - 24,156

ר בארה"ב בהתאם חלק החברה בתוצאות מקבצי דיו 12,795 12,795 - - לשיטת השווי המאזני

חלק החברה בתוצאות נכסי נדל"ן מניב ובייזום )6,901( )6,901( - - בהתאם לשיטת השווי המאזני

:(*)עלויות מיוחסות

עלות הכנסות מדמי שכירות, דמי ניהול, דמי הצלחה, עמלות רכישה ואחרים

45,373 41,332 )57,649( 29,056

11,629 )75,757( 87,386 - עלות ההכנסות ממכירת משרדים ודירות למגורים 16,459 )6,221( 9,172 13,508 הוצאות הנהלה וכלליות, מכירה ושיווק ואחרות

רווח (הפסד) מפעולות רגילות 24,454 )5,148( )16,618( 46,220 המיוחס לבעלים של החברה 3,211 2,106 )2,106( 3,211 ליטההמיוחס לזכויות שאינן מקנות ש

1,079,379 )455,672( 956,628 578,423 סך הנכסים 682,422 )176,817( 459,997 399,242 סך ההתחייבויות

בפריסה מוחזקותמפאת העובדה שלחברה חברות סך עלויות מיוחסות כוללות עלויות שניתן לייחס לתחום פעילות ספציפי. החברה אינה יכולה לכלול נתונים ביחס לעלויות משתנות וקבועות, * גיאוגרפית בארץ ובעולם, וקיים קושי אובייקטיבי לסווג את הוצאותיהן בין הוצאות קבועות להוצאות משתנות.

חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו". יחד הכנסות והוצאות וכן הנכסים וההתחייבויות של חברות כלולות ועסקאות משותפות מוצגות בדוח המאוחד בסעיף "חלק החברה בתוצאות **ויות על מנת לשקף את חלק החברה בהיקף עם זאת, בטבלה דלעיל, חלק החברה בהכנסות והוצאות ובנכסים ובהתחייבויות כאמור מוצג במסגרת סעיפי ההכנסות והעלויות והנכסים וההתחייב

כן כולל טור ההתאמות הכנסות והוצאות המשותפות למגזרי הפעילות ו/או אשר אינן מיוחסות -ל מנת להתאים לנתוני הדו"ח המאוחד. כמוהפעילות של חברות אלו, ומבוטלות בסעיף ההתאמות ע למגזר ספציפי.

176



המימוש מאוחד התאמות(**)

הכנסות:

ול, דמי הצלחה, הכנסות מדמי שכירות, דמי ניה עמלות רכישה ואחרים

52,774 115,444 )126,329( 41,889

29,144 )40,104(69,248 - הכנסות ממכירת משרדים ודירות למגורים התאמות שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים מניבים,

נטו10,715 )20,073( 15,427 6,069

שינוי בשווי הוגן של מקבצי דיור המוצגים כנכס - - - - פיננסי דרך רווח והפסד

חלק החברה בתוצאות מקבצי דיור בארה"ב בהתאם 14,606 14,606 - - לשיטת השווי המאזני

חלק החברה בתוצאות נכסי נדל"ן מניב ובייזום 20,655 20,655 - - בהתאם לשיטת השווי המאזני


מי הצלחה, עלות הכנסות מדמי שכירות, דמי ניהול, ד עמלות רכישה ואחרים

28,888 50,055 )54,628( 24,315

19,298 )47,176( 66,474 - עלות ההכנסות ממכירת משרדים ודירות למגורים 21,199 1,735 14,867 4,597 הוצאות הנהלה וכלליות, מכירה ושיווק ואחרות

רווח (הפסד) מפעולות רגילות 40,963 )16,782( 34,329 23,416 המיוחס לבעלים של החברה

6,588 1,106 )1,106( 6,588 המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה 1,254,933 )568,858( 1,372,146 451,645 סך הנכסים

786,150 )145,150( 637,051 294,249 סך ההתחייבויות

בפריסה מוחזקותברה אינה יכולה לכלול נתונים ביחס לעלויות משתנות וקבועות, מפאת העובדה שלחברה חברות סך עלויות מיוחסות כוללות עלויות שניתן לייחס לתחום פעילות ספציפי. הח * גיאוגרפית בארץ ובעולם, וקיים קושי אובייקטיבי לסווג את הוצאותיהן בין הוצאות קבועות להוצאות משתנות.

סקאות משותפות מוצגות בדוח המאוחד בסעיף "חלק החברה בתוצאות חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו". יחד הכנסות והוצאות וכן הנכסים וההתחייבויות של חברות כלולות וע **חברה בהיקף ויות על מנת לשקף את חלק העם זאת, בטבלה דלעיל, חלק החברה בהכנסות והוצאות ובנכסים ובהתחייבויות כאמור מוצג במסגרת סעיפי ההכנסות והעלויות והנכסים וההתחייב

כן כולל טור ההתאמות הכנסות והוצאות המשותפות למגזרי הפעילות ו/או אשר אינן מיוחסות -הפעילות של חברות אלו, ומבוטלות בסעיף ההתאמות על מנת להתאים לנתוני הדו"ח המאוחד. כמו למגזר ספציפי.

177



מושהמי מאוחד התאמות(**)

הכנסות:

, הצלחה דמי, ניהול דמי, שכירות מדמי הכנסות ואחרים רכישה עמלות

- 162,677 )140,518( 22,159

28,248 )66,245( 94,493 - למגורים ודירות משרדים ממכירת הכנסות, מניבים נכסים מימוש ותוצאות הוגן שווי התאמות

נטו- )31,024( 30,520 )504(

כנכס המוצגים דיור מקבצי של הוגן בשווי שינוי והפסד רווח דרך פיננסי

- - - -

בהתאם ב"בארה דיור מקבצי בתוצאות החברה חלק המאזני השווי לשיטת

- - - -

ובייזום מניב ן"נדל נכסי בתוצאות החברה חלק המאזני השווי לשיטת בהתאם

- - 16,908 16,908


, הצלחה דמי, ניהול דמי, שכירות מדמי הכנסות עלות ואחרים רכישה עמלות

- 69,580 )54,145( 15,435

27,887 )72,666( 100,553 - למגורים ודירות משרדים ממכירת ההכנסות עלות 16,442 381 16,061 ואחרות ושיווק מכירה, וכלליות הנהלה הוצאות

רווח (הפסד) מפעולות רגילות 7,047 )32,905( 39,952 - יוחס לבעלים של החברההמ

- 823 )823( - המיוחס לזכויות שאינן מקנות שליטה 1,298,647 )578,980( 1,877,627 - סך הנכסים

941,018 )25,346( 966,364 - סך ההתחייבויות

בפריסה מוחזקותינה יכולה לכלול נתונים ביחס לעלויות משתנות וקבועות, מפאת העובדה שלחברה חברות סך עלויות מיוחסות כוללות עלויות שניתן לייחס לתחום פעילות ספציפי. החברה א * גיאוגרפית בארץ ובעולם, וקיים קושי אובייקטיבי לסווג את הוצאותיהן בין הוצאות קבועות להוצאות משתנות.

משותפות מוצגות בדוח המאוחד בסעיף "חלק החברה בתוצאות חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו". יחד הכנסות והוצאות וכן הנכסים וההתחייבויות של חברות כלולות ועסקאות **בהיקף ויות על מנת לשקף את חלק החברה עם זאת, בטבלה דלעיל, חלק החברה בהכנסות והוצאות ובנכסים ובהתחייבויות כאמור מוצג במסגרת סעיפי ההכנסות והעלויות והנכסים וההתחייב

כן כולל טור ההתאמות הכנסות והוצאות המשותפות למגזרי הפעילות ו/או אשר אינן מיוחסות -הפעילות של חברות אלו, ומבוטלות בסעיף ההתאמות על מנת להתאים לנתוני הדו"ח המאוחד. כמו למגזר ספציפי.

178

ילות יחיד דיווחה החברה על תחום פע 2016בדצמבר 31עד למועד דוחותיה הכספיים ליום 5.2

נדל"ן מניב ונדל"ן יזמי. לנוכח העלייה בהיקפי הפעילות בתחום מקבצי הדיור בעקבות -

השינוי האסטרטגי עליו החליט דירקטוריון החברה, ובהתאם להחלטת מקבל ההחלטות

, 2016בדצמבר 31התפעוליות הראשי של החברה בנושא, החל מהדוחות הכספיים ליום

ומי פעילות נפרדים: תחום מקבצי הדיור בארה"ב, ותחום נדל"ן מדווחת החברה על שני תח

שונה שמו לשם "נכסי אסטרטגית 2017בדצמבר 31מניב ובייזום (אשר בדוח הכספי ליום

המימוש"). בהתאם, המידע דלעיל מוצג לפי הפילוח החדש, גם ביחס לתקופות קודמות.

נכסים שמומשו, ורכישת נכסים עיקר השינויים בתקופות האמורות לעיל נובע מגריעת ה 5.3

ראה - 2016לעומת שנת 2017חדשים. לעניין הסברים בדבר השינויים שחלו במהלך שנת

דוח הדירקטוריון המצורף לדוחות הכספיים.

לדוחות 28לפירוט נוסף ביחס למגזרי הפעילות (לרבות מגזרים גיאוגרפיים) ראו ביאור 5.4

הכספיים.

חיצוניים על פעילות החברהסביבה כללית והשפעת גורמים .6

להלן מגמות, אירועים והתפתחויות בסביבה המקרו כלכלית של החברה, שיש להם או צפויה להיות

להם השפעה מהותית על החברה, וההשלכות בגינם:

1.26-והתוצר המקומי הגולמי הסתכם בכ 3%-צמח המשק המקומי ב 2017בשנת - כללי 6.1

אף שזהו שיעור -. על4"סהלמ ידי על שפורסמו וקדמיםמ אומדניםפי -"ח, כך עלשטריליון

, בהשוואה לכלכלות 4%-, בה התוצר עלה ב2016צמיחה נמוך יותר מהשיעור שהיה בשנת

אחרות במדינות המפותחות, המשק הישראלי צמח בקצב גבוה יותר. האוכלוסייה בישראל

. 2016בשנת 1.9%לאחר עליה של 1%-כך שהתוצר לנפש צמח ב 1.9%-ב 2017גדלה בשנת

אלפי דולר. 40.1"ח או שאלפי 144.5 -הסתכם ב 2017התוצר לנפש בשנת

. 3.2%בארצות הברית, נתוני התוצר לרבעון השלישי הצביעו על צמיחה בקצב שנתי של

, 2018אושרה בתחילת שנת אשרהוכרזה רפורמת המס על ידי הנשיא טראמפ, 2017בשנת

לדוחותה 24 ביאור ראו. 21%-ל 35%-הפחתת מס החברות מכאשר הסעיף העיקרי בה הינו

.הכספיים

הבנק המרכזי במקביל להיחלשותו בעולם. 9.8%-הדולר נחלש מול השקל ב 2017בשנת

פעמים במהלך השנה, בהתאם 3העלה את הריבית בארה"ב בארה"ב (ה'פדרל רזרב')

שיעור הריבית על החברה שינוי ב להשפעת .2016לתחזית שרווחה בשוקי ההון בסוף שנת

להלן. 21.1ראה סעיף

מצב השווקים העיקריים בחו"ל בהם פועלת החברה 6.2

ארה"ב

הייתה שנתו הראשונה של הנשיא דונלד טראמפ בתפקיד. הנשיא טראמפ 2017שנת •

אשר הצהיר במהלך קמפיין הבחירות על עמדותיו החיוביות כלפי השוק והחברות

על רפורמת המס, מספר הקלות רגולטוריות, בעיקר האמריקאיות, העביר, נוסף

בתחום הפיננסים והאנרגיה, מתוך ראיה כי אלו יגבירו את פעילות ההשקעה

המקומית וייצרו בתורן משרות רבות.

.2017הלמ"ס: אומדנים מוקדמים לחשבונות הלאומיים לשנת 4

179

בעיקר הודות לגידול בצריכה הפרטית, בסך %3.25התמ"ג צמח בקצב שנתי של •

ההשקעות למגורים ובהוצאה הממשלתית/פדרלית.

המומנטום הכלכלי החיובי מתקופת הנשיא אובמה יחד עם הצהרותיו וכן תחילת •

מדד הדאו ג'ונס ומהלכיו של הנשיא החדש השפיעו לחיוב על הבורסה לניירות ערך,

נקודות). 25,000-בשיא היסטורי (קרוב ל 2017סיים את שנת

ייצב על שוק העבודה המשיך גם הוא במגמה החיובית, כאשר שיעור האבטלה הת •

לדצמבר 2016. בין חודש דצמבר 2000השיעור הנמוך ביותר מאז שנת - %4.16

, %0.7-וב %0.4-ב 7, השכר השעתי הממוצע והשכר השבועי הממוצע עלו2017

בהתאמה.

כלל הגורמים המוזכרים לעיל השפיעו לחיוב על מדד אמון הצרכנים האמריקני •

שנים, 17עט מתחת לרמת השיא של , מ122.1ברמה של 2017אשר סיים את שנת

. אמון הצרכנים הגבוה עודד צריכה פרטית 2017בנובמבר 128.6אשר היתה

מוגברת, אשר עלתה בשנים האחרונות על קצב עליית השכר. בטווח הזמן הקצר

לגורם זה השפעה חיובית על סקטורים רבים במשק האמריקני, אולם אם הוא

פגיעים בעתות של האטה כלכלית.ימשך לאורך זמן, הצרכנים יהיו

בשנה האחרונה, דומה 4%ת בארה"ב צמח במעט מעל וסך המכירות הקמעונאי •

לקצב הצמיחה המייצג בשנים האחרונות. סך הקניות המקוונות ממשיך לצמוח

מכלל המכירות השנתיות. 10%-בקצב מהיר והוא מהווה כבר כ

זרב') מצבו הנוכחי של שוק פרסום הבנק המרכזי בארה"ב (ה'פדרל ר יפ-לע •

העבודה, רמת הצריכה הפרטית וסך ההשקעות תומכות ביעד האינפלציה ומשכך

. 8)%1.25-%1.5עד להשגת יעד הריבית ( 2018צפויות העלאות ריבית בשנת

ישראל

, גבוה מהאומדן הראשון של 3.3%עלה התוצר בשיעור של 2017בסיכום שנת •

. במחצית השנה הראשונה עלה התוצר 3%יחה של הלמ"ס, אשר עמד על שיעור צמ

.%3.79-עלה התוצר בואילו במחצית השנה השנייה %2.5-ב

ושיעור 2016בשנת 4.8%לעומת 4.2%עמד על 2017שיעור האבטלה בשנת •

. השכר הממוצע למשרת 201610בשנת %64.1לעומת %64.0ההשתתפות עמד על

וקצב עליית 2017ח נכון לחודש נובמבר "ש 9,912שכיר במחירים שוטפים עמד על

.11בחישוב שנתי %1.1השכר עמד על

בנק ישראל המשיך לנקוט לאורך השנה במדיניות מוניטרית מרחיבה במטרה •

לעודד את הצמיחה ולהחזיר את האינפלציה לתוך יעד יציבות המחירים בטווח

עמדה על 2017. רמת הריבית בסוף שנת 3%עד 1%המוגדר בחוק התקציב, בין

.Bureau of Economic Analysis -כפי שפורסם על ידי ה 56 ureau of Labor StatisticsB. 7 Bureau of Labor Statistics. : ארה"ב הבנק המרכזי של פרסום 8

https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/files/monetary20180131a1.pdf. .2017הלמ"ס: אומדן חשבונות לאומיים למחצית שניה של שנת 9

.2017אדם לחודש דצמבר, לרבעון הרביעי ולשנת הלמ"ס: נתונים מסקר כח 10 .2017הלמ"ס: השכר הממוצע למשרת שכיר של עובדים ישראלים בחודש נובמבר 11

180

. בנק ישראל צופה כי בשלושת הרבעונים 2016בדומה לרמתה בסוף שנת 0.10%

12הריבית תיוותר ללא שינוי. 2018הראשונים של

עלה יצוא הסחורות והשירותים (למעט חברות הזנק 2017במחצית השניה של שנת •

ם . היצוא התעשייתי, במחצית השניה, אכזב ע8%ויהלומים) בקצב שנתי של

בלבד, בין היתר, על רקע החולשה של ענף התרופות לנוכח המשבר 1.5%צמיחה של

בחברת "טבע".

בהמשך לירידה 0.4%בעליה של 2017מדד המחירים לצרכן בישראל הסתכם בשנת •

0.8%. בחמש השנים האחרונות נרשמה עליה מצטברת של 2016בשנת 0.2%של

את התרומה הגדולה ביותר לעליית המדד במדד המחירים לצרכן. סעיף הדיור תרם

.0.2% -ב 2017-). סעיף המזון עלה ב2.4%של (עלייה

. תחזית זו 1.1%תעמוד על 2018-לפי תחזית בנק ישראל, האינפלציה הצפויה ב •

מבוססת על ההערכה כי האינפלציה תושפע לחיוב משוק העבודה שנמצא בפרופיל

האינפלציוניים בעולם. כן מהתגברות הלחצים-חיובי מאוד וכמו

בעקבות המשבר הכלכלי שאירע לפני כעשור, הקשיחו בנקים בארץ ובחו"ל את - מימון 6.3

תנאיהם בעת מתן אשראי. בנקים רבים הכניסו להסכמי האשראי מגבלות בדמות יחס חוב

) וכן הגדילו את המרווחים ביחסים הפיננסיים בהם נדרשת חברה לעמוד, דבר LTVלשווי (

להשלכות עסקיות בדמות הגדלת ההון העצמי הנדרש מהחברות יחד עם פעילות שהוביל

עסקית המקפידה על ניהול איכותי ועל גבולות קבועים.

להלן גילוי בדבר פרמטרים מאקרו כלכליים באזורים הגיאוגרפיים -אזורים עיקריים 6.4

העיקריים בהם מתבצעת הפעילות:

". נתוני שנים קודמות World Economic Outlook Database October 2017פי פרסום של קרן המטבע הבינלאומית "-על * ר החליפין.מותאמים/מנוטרלים לשינוי בשע

U.Sשנה, ע"פ 30 -פי בנק ישראל ותשואת אג"ח ממשלתית ריאלית ל-שנים, על 27-תשואה לפדיון אג"ח צמודה למדד ל **Treasury.

*** Standard and Poor's - Credit Rating.

.2018כלכלית של חטיבת המחקר, ינואר -בנק ישראל: התחזית המקרו 12

משתנים כלכליים ארה"ב ישראל

2017 62012015 2017 2016 2015

17,968 18,562 19,362 298 317 364 ) במיליארדי דולר*PPPתוצר מקומי גולמי (

55,904 57,294 59,495 34,116 35,220 36,249 ) בדולרים*PPPתוצר לנפש (

PPP*( %5.11שיעור צמיחה בתוצר המקומי ( %4.84 %2.69 %4.30 %3.31 %3.57

PPP*( %2.92(שיעור צמיחה בתוצר לנפש %3.23 %1.70 %3.84 %2.49 %2.82

%0.16שיעור אינפלציה* -%0.58 -%0.90 %2.11 %1.19 %0.09

%1.43התשואה על חוב ממשלתי מקומי לטווח ארוך** %1.41 %1.54 %0.73 %0.98 %1.27

+S&P***( A+ A+ A+ AA+ AA+ AAדירוג חוב ממשלתי לטווח ארוך ( 3.9 3.84 3.467 1 1 1ליום האחרון של השנהשע"ח מקומי ביחס לשקל

181

להלן נתונים לגבי שוקי הנדל"ן המניב במדינות העיקריות בהן פועלת החברה בתחום זה:

ארה"ב משרדים** ארה"ב מגורים*

20172016 2015 2017 2016 2015

%5.309 שיעור התפוסה הממוצע לענף %96.10 %95.9 %85.15 %85.70 %84.83

%5.8 שיעור תשואה ממוצע בענף***, **** %5.9 %5.9 %4.1 %4.4 %4.4

30.29 32.27 33.11 1,243 1,3431,284 מחירי השכירות הממוצעים במשרדים מ"ר/ר"ר/נכס (ראה מטה) (במטבע המדינה)

%4.60%3.30 דמתשינוי במחיר למ"ר/ר"ר/נכס (ראה מטה) ביחס לשנה קו %5.52 %2.61 %6.51 %0.17

N/A N/A N/A שינוי בשטחי המשרדים להשכרה ביחס לשנה קודמת%2.31 %1.80 %2.44

ר"ר נכסנתון על פיו נמדדו מחירי השכירות

. 2018-2015לשנים Marcus & Millichapהנתונים אודות שוק המגורים מבוססים על סקירה של חברת *. JLL - Jones Lang LaSalleהנתונים אודות שוק המשרדים מבוססים על סקירות רבעוניות אותן מפרסמת חברת המחקר **

.2017בשנת 4לרבעון JLLלהלן קישור לסקירת .2017, 3ן ונכון לסוף רבעו Freddie Macהתשואה בשוק המגורים מבוסס על דוח של שיעור ***

.JLLהתשואה בשוק המשרדים מבוסס על דוחות של חברת שיעור ****

להלן נתונים אודות שוקי הנדל"ן המניב במדינות מרכזיות בהן פועלת החברה בתחום זה:

*מגורים ג'ורג'יה מגורים צפון קרולינה* מגורים פלורידה* מגורים טקסס*

2017 2016 201520172016201520171620 2015 2017 2016 2015 שיעור התפוסה הממוצע לענף

%94.24 %94.86 %94.78 %95.75 %96.54 %96.44 %94.55 %95.05 %95.35 %94.30 %95.30 %95.0

שיעור תשואה ממוצעת בענף

%5.06 %5.25 %5.01 %5.01 %5.11 %5.11 %5.07 %5.2 %5.25 %5.05 %5.05 %5.05

מחירי השכירות דים הממוצעים במשר

מ"ר/ר"ר/נכס (ראה מטה) (במטבע

המדינה)

1,065 1,015 984 1,353 1,284 1,244 1,083 1,026 985 1,144 1,062 1,007

שינוי במחיר למ"ר/ר"ר (ראה

מטה) ביחס לשנה קודמת

%4.89 %3.11 %6.05 %5.34 %3.23 %7.2 %5.55 %4.16 %6.43 %7.72 %5.46 %8.40

שינוי בשטחי המשרדים להשכרה ביחס לשנה קודמת

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

פיו נמדדו -נתון על נכס נכס נכס נכס מחירי השכירות

2018-2015לשנים Marcus & Millichapהנתונים אודות שוק המגורים במדינות השונות מבוססים על סקירה של חברת * ידי מיצוע הנתונים במטרופולין המרכזיים במדינה-וחושבו על

182

פרק 2: תיאור עסקי התאגיד לפי תחומי פעילות

)Multifamily( -תחום פעילות מקבצי דיור .7


יים החלים בומבנה תחום הפעילות ושינו 7.1.1

Value addהקבוצה פועלת בתחום מקבצי דיור בעלי פוטנציאל השבחה (

Multifamilyמשנה מרכזיים לאורכו של אזור ה-) בעיקר בשווקי-Sunbelt ,

פני דרום מזרח ארצות הברית, ולמועד הדוח היא פועלת בארבע -המתפרש על

מדינות: טקסס, פלורידה, צפון קרוליינה וג'ורגי'ה.

-ל 2.8%רי ההחזקה של חברות הבת של החברה במקבצי הדיור נעים בין שיעו

ובהתאם, כל חברות הנכס בהן השקיעה החברה הינן חברות כלולות. 30.3%

קומות, ומאופיינים במיקום 2-3מקבצי הדיור של החברה הינם בדרך כלל בעלי

ר של נוח ומרחבי מגורים מרווחים, נוחים ומודרניים. ברבים ממקבצי הדיו

החברה שירותים ומתקנים פופולאריים, כגון בריכות שחייה, חדרי כושר

ומרחבים ירוקים, לרבות גני משחקים ואזורי פיקניק.

American Landmark Management, LLCמקבצי הדיור מנוהלים בידי מרבית

בארה"ב דלאוורפי דיני מדינת -"), חברה פרטית המאוגדת עלALM(להלן: "

"ה ג'ו לובאק ה, ובידי ENA II, בידי שווים בחלקיםהדוח, פרסוםועד ומוחזקת למ

. להסכם בעלי זה פעילות בתחום בפעילותה החברה שותפי שהינם'ים מילר, גו

)(ה) לדוח הכספי.4ד(10גם ביאור ראהלן. לה 7.7.4סעיף ראה –המניות בחברה זו

תאגידיםמצעות מחזיקה החברה בא 31.12.2017במסגרת תחום פעילותה, ליום

יחידות דיור. 18,574נכסים, הכוללים 60-מוחזקים (לרבות באמצעות הקרן) ב

. 92%-עמד על כ 31.12.2017ליום כאמור םנכסיהשיעור התפוסה הממוצע בכלל

. Class Bמרבית נכסי הקבוצה בתחום פעילות זה מסווגים כנכסי

36.2 m46%

11.7 m15%

24.2 m31%

6.4 m8%

פילוח הון מושקע לפי מדינה )ב"במיליוני דולר ארה(

FLORIDA NORTH CAROLINA TEXAS GEORGIA

6,355 34%

3,692 20%

6,836 37%

1,692 9%

פילוח מספר יחידות לפי מדינה

FLORIDA NORTH CAROLINA TEXAS GEORGIA

183

הנכס): 100%-(הנתונים מתייחסים ל 31.12.2017ליום להלן יפורטו מקבצי הדיור של הקבוצה נכון

שנת הקמה מיקום הנכס שם הנכסמספר יחידות

/ מועד שנת 13רכישה

שם חברת הנכס

שיעור החזקה של

החברה הבת הרלוונטית

בחברת 14הנכס

הכנסות בחישוב שנתי

(באלפי 15דולר)

NOI בחישוב שנתי


שווי הוגן )IFRS ליום (

31.12.2017 (באלפי דולר)


ליום 31.12.201

(באלפי 7 דולר)

שיעור ריבית שנתית ומועד פירעון סופי של

ההלוואה

LTV (יחס חוב אל מול

שווי נכס) ליום

31.12.2017

יתרת השקעה

כולל זכויות מיעוט (באלפי

ליוםש"ח) 31.12.201

7

שיעור תפוסה ממוצע לשנת2017

1.Landmark at

Autumn Cove ג'קסונוויל, פלורידה

נבנה בשנת 1986 288 2013 Landmark at

Autumn Cove LLC 15.0% 3,181 1,630 31,800 22,275

3.71%ריבית קבועה של 2023

70% 6,814 92%

2.Landmark at Vista Grande

ג'קסונוויל, פלורידה

נבנה בשנת 1989 272 2013 Landmark at Vista

Grande LLC 15.0% 3,241 1,747 31,700 23,584


74.4% 11,711 93%

3.Landmark at

Kendall Manor יוסטון, טקסס

נבנה בשנת 1981 272 2014 Kendall Manor

LLC 8.19% 2,998 1,554 23,400 15,180


64.9% 5,662 91%

4.Canopy Villas אורלנדו,

לורידהפ

נבנה בשני שלבים,

1981בשנת 2005-וב

296 9.6.2015 Canopy Apartment Villas LLC

10.0% 4,522 2,405 42,300 24,321

liborריבית משתנה(30D) +1.55%

2.5%של CAPעם 2020

57.5% 9,382 94%

5.Preserve at

Tampa Palms טמפה, פלורידה

נבנה בשנת 2002

378 30.7.2015 The Preserve at Tampa Palms LLC

5.0% 6,279 3,756 68,900 39,400


CAP 3.27%עם 2023

57.2% 8,067 95%

6.Parkway Grande סן מרקוס, טקסס

נבנה בשנת 1972 192 10.9.2015 Parkway Grande

LLC 6.67% 2,615 1,296 23,800 17,158

ריבית משתנה אג"ח שנים 10-לתי לממש

+2.33% 2025

72.1% 1,561 93%

7.Victoria at

Orange Park אורנג' פארק, פלורידה

נבנה בשנת 1986 280 29.9.2015 Victoria at Orange

Park LLC 4.16%ריבית קבועה של 14,773 30,000 1,609 2,986 3.33%

2022 49.2% 2,264 94%

8.Lofton Place פורת וורט, טקסס

בשנת נבנה 1984 258 24.11.2015 Bentley POE LLC 12.68% 2,695 1,034 21,160 15,250 4.81%ריבית קבועה של

2025 72.1% 2,598 93%

9.South Pointe Apartments

דאלאס, טקסס

נבנה בשנת 1984 372 24.11.2015 Springhouse POE

LLC 4.81%ריבית קבועה של 24,000 37,950 2,023 4,290 12.68%

2025 63.2% 6,653 92%

10.Ashford Park ארלינגטון, טקסס


144 24.11.2015 Ashford POE LLC 3.62% 2,015 992 17,950 11,800


CAP 3.45%עם 2022

65.7% 1,136 95%

.בחברה השליטה, אשר נרכשה על ידי החברה מאלקו, בעלת ENA IIנכס בידי רכישה הקודם למועד כניסתה של החברה לתחום פעילות זה, מציין את מועד רכישת ה מועד 13בחברת הנכס (יצויין ")"להנ התאגידים(יחדיו: " American Landmark, LLCאו של ELRH Investments, LLCאו של Elco Landmark Residential Holdings II, LLCלפי הענין, שיעור ההחזקה של 14

). שיעור החזקה בהקשר זה הינו שיעור ההחזקה המשפטי. בנוסף, תאגידים קשורים לחברה עשויים להיות זכאים 94%-90%מהתאגידים הנ"ל, נע בין ל החברה בכל אחד כי שיעור ההחזקה שכפי IRRרלוונטי, היה והנכסים יניבו, בעת מימושם, ה JV-בהתאם למפל התשלומים הקבוע בהסכם ה 30%-20%בעת מימוש נכסים בשיעורים שונים העומדים בדרך כלל על Promoteלתשלומי

להלן. 7.7.5ביחס לנכסים. ראה סעיף JV-שנקבע בהסכם ה ,0172. ביחס לנכסים אותם רכשה החברה במהלך שנת 2017הנתונים האמורים הינם נתוני שנת - 2017ידי החברה (או חברה בת של החברה) במהלך כל שנת -ביחס לנכסים אשר הוחזקו על 15

(להלן: 1968-שנתי. המידע האמור ביחס לנכסים אלו הינו מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח , בגילוםרכישתם ממועד שהתקבלו הנתונים מבוססים על דמי השכירותכירות בנכס יסתיימו ולא יעלה בידי חברת הנכס להשכיר את יחידת הדיור באופן מיידי ") אשר עלול שלא להתממש, או להתממש באופן שונה משנצפה, בין היתר, היה וחוזי שחוק ניירות ערך"

טיים לחברה העלולים לפגוע בהכנסות מן הנכס. באותו שכר דירה או שכר דירה הגבוה ממנו, היה וחברת הנכס תידרש להוצאות לא מתוכננות בנכס, או היה ויתממשו גורמי סיכון אחרים הרלוונ

184












31.12.2017 (באלפי דולר)


ליום 31.12.201



ההלוואה



31.12.2017

יתרת השקעה


ליוםש"ח) 31.12.201

7


11.The Retreat פורת וורט, טקסס

נבנה בשנת 1999 104 24.11.2015 Fireside POE LLC 3.62% 1,780 933 16,880 11,190

liborריבית משתנה(30D) +2.23% עםCAP

3.52% 2022

66.3% 1,033 95%

12.Aurora Place יוסטון, טקסס

נבנה בשנת 1989 176 24.11.2015 Hastings POE LLC 3.62% 1,869 813 16,000 11,201


3.46% 2022

70% 1,114 87%

13.Veridian Place דאלאס, טקסס

נבנה בשנת 1984 228 24.11.2015 Idlewyld POE LLC 3.62% 2,740 1,279 25,350 17,381


3.44% 2022

68.6% 1,352 93%

14.Park Place דאלאס, טקסס


97 24.11.2015 Park Place POE LLC

3.62% 1,521 761 14,470 9,910


3.43% 2022

68.5% 978 94%

15.Vantage Point יוסטון, טקסס

נבנה בשנת 1986 228 24.11.2015 Stirling POE LLC 3.62% 2,200 984 17,700 11,813


3.52% 2022

66.7% 1,169 92%

16.Millstone Landing

אירווינג, טקסס

נבנה בשנת 1984 496 24.11.2015 Trinity POE LLC 3.62% 5,849 2,405 48,560 26,477


3.29% 2022

54.5% 2,006 93%

17.Village Green דאלאס, טקסס

נבנה בשנת 1984 277 24.11.2015 Village Green POE

LLC 3.62% 3,623 1,790 33,870 18,790


3.47% 2022

55.5% 1,603 96%

18.Ridgeview

Place אירווינג, טקסס

נבנה בשנת 1983 390 17.12.2015 Woodland Ridge

POE LLC 3.62% 4,673 2,385 40,050 24,797


61.9% 1,883 95%

19.Frankford Place קרלטון, טקסס

נבנה בשנת 1984 274 17.12.2015 Frankford POE

LLC 3.62% 3,386 1,822 29,800 18,138


60.9% 1,553 93%

20.Heritage Park ארלינגטון, טקסס

נבנה בשנת 1983 204 17.12.2015 Oak Forest POE

LLC 3.62% 2,372 1,188 20,880 10,047


48.1% 1,140 94%

21.Reserve at

Steeplechase יוסטון, טקסס

נבנה בשנת 1988 290 17.12.2015 Reserve POE LLC 3.62% 2,967 1,512 25,200 17,468


69.3% 1,359 91%

22.Retreat at Cinco

Ranch קייטי, טקסס

נבנה בשנת 2008 268 22.1.2016 Cinco 268 LLC 12.5%ֵ ֵ 3,483 1,711 41,990 30,750

%4.44ריבית קבועה של 2026

73.2% 3,808 82%

23.Fountains at

Katy יוסטון, טקסס


316 22.2.2016 Fountains at Katy JV LLC

27.2% 3,849 1,962 33,500 25,365

liborת משתנהריבי(30D) +2.56%

CAP 3.75%עם 2026

75.7% 8,817 93%

24.Village at

Copperfield יוסטון, טקסס


964 29.3.2016 Village at

Copperfield JV LLC

12.2% 8,346 3,217 82,900 65,000 4.18%ריבית קבועה של

2026 78.4% 8,276 82%

25.Verandas at

Shavano אנטוניו, סן

טקססנבנה בשנת

2014 288 7.5.2016 Verandas at

Shavano LLC 30.3% 3,672 1,558 37,000 26,400


71.4% 11,540 93%

185












31.12.2017 (באלפי דולר)


ליום 31.12.201



ההלוואה



31.12.2017

יתרת השקעה


ליוםש"ח) 31.12.201

7


26.Central Place at

Winter Park וינטר פארק, פלורידה


304 17.5.2016 Central Place at Winter Park LLC

7.5% 3,895 2,086 33,400 18,966


3.00% 2021

56.8% 5,657 96%

27.The Reserve at

Mandarin ג'קסונוויל, פלורידה


520 6.6.2016 The Reserve at Mandarin LLC

11.73% 5,432 2,828 46,300 27,000 4.21%ריבית קבועה של

2028 58.3% 12,308 95%

28.Beacon Pointe ג'קסונוויל, פלורידה


159 6.6.2016 Beacon Pointe LLC 11.78% 1,630 733 13,600 8,250 4.21%ריבית קבועה של

2028 60.7% 2,221 92%

29.Southpark 16

Southwest Commons

שארלוט, צפון

קרוליינה


232 20.6.2016 Southpark Southwest Commons

2.8% 3,229 2,039 36,000 24,187


3.00% 2023

67.2% 3,045 90%

30.Farrington Madison

Southpark


קרוליינה


250 20.6.2016 Farrington Madison Southpark

2.8% 3,270 2,018 37,000 23,510


3.00% 2023

63.5% 3,129 91%

31.Oakbrook The Brook property


קרוליינה


162 20.6.2016 Oakbrook The Brook property

2.8% 2,046 1,179 20,300 12,619


3.00% 2023

62.2% 1,717 92%

32.Bridges at Mallard


קרוליינה


184 20.6.2016 Bridges at Mallard 2.8% 1,940 947 19,000 12,356


3.00% 2023

65% 1,607 92%

33.Elan at Mallard

Creek


קרוליינה

נת נבנה בש1996

288 20.6.2016 Elan at Mallard Creek

2.8% 3,584 1,948 40,000 24,950


3.00% 2023

62.4% 3,383 91%

34.Sailpointe at Lake Norman


קרוליינה


290 20.6.2016 Sailpointe at Lake Norman

2.8% 3,922 2,494 50,700 35,381

liborריבית משתנה(30D) +2.39% עם

CAP 3.00% 2023

69.8% 4,288 89%

35.Paces Pointe מתיו'ס, צפון קרוליינה


336 20.6.2016 Paces Pointe 2.8% 3,970 2,480 46,300 28,065


3.00% 2023

60.6% 3,916 91%

36.Woodlyn on the

Green קארי, צפון קרוליינה


462 20.6.2016 Woodlyn on the Green

2.8% 4,953 2,863 55,600 33,600


3.00% 2023

60.4% 4,702 91%

37.Regency Park

Property ריילי, צפון קרוליינה


200 20.6.2016 Regency Park Property

2.8% 2,069 865 21,300 11,906


CAP 3.00% 2023

55.9% 1,801 91%

הכספיים. לדוחות ב11 ביאור ראהכאמור בטבלה, מוצגים בספרי החברה כנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח והפסד. %2.8המוחזקים בשיעור של 39-29מספרם הנכסים ש 16

186












31.12.2017 (באלפי דולר)


ליום 31.12.201



ההלוואה



31.12.2017

יתרת השקעה


ליוםש"ח) 31.12.201

7


38.Central on the

Green ריילי, צפון קרוליינה


200 20.6.2016 Central on the Green

2.8% 2,154 1,170 22,100 13,800

liborבית משתנהרי(30D) +2.39% עם

CAP 3.00% 2023

62.4% 1,869 92%

39.The Parke at

Trinity ריילי, צפון קרוליינה


380 20.6.2016 The Parke at Trinity

2.8% 4,149 2,425 49,100 33,782


CAP 3.00% 2023

68.8% 4,153 89%

40.Verandas at

Alamo סן אנטוניו, טקסס


288 19.9.2016 Verandas at Alamo LLC

%28.117 3,471 1,626 38,700 27,000 4.05%של קבועהריבית

2026 69.8% 10,988 91%

41.Glades Pointe

Park ג'קסונוויל, פלורידה


360 19.9.2016 Glades Pointe Park LLC

10.4% 3,890 2,094 37,000 23,881 4.54%ריבית קבועה של

2030 64.5% 5,096 92%

42.Lake Ellenor אורלנדו, פלורידה


296 30.11.2016 Lake Ellenor LLC %2514 3,540 2,048 34,800 19,676 4.46%ריבית קבועה של

2026 56.5% 17,975 96%

43.The Parkland at

Orange Park ג'קסונוויל, פלורידה


358 1.2.2017 The Parkland at Orange Park

14%10 3,764 2,087 38,419 27,080 3.15%ריבית קבועה של

2023 70.5% 4,482 93%

44.Marbella Place , אטלנטה

'ורג'יהגנבנה בשנת

1998 368 27.2.2017 Marbella Place 12.8% 3,860 1,859 35,203 23,756 4.4%ריבית קבועה של

2027 67.5% 5,724 93%

45.Palm Trace ג'קסונוויל, פלורידה


160 1.3.2017 Palm Trace 12.8% 1,461 723 12,184 8,190 2.9%ריבית קבועה של

2024 67.2% 2,033 94%

46.Vue at

Baymeadows ג'קסונוויל, פלורידה


352 1.3.2017 Vue at Baymeadows

12.8% 3,526 2,013 35,889 24,080 4.4%ריבית קבועה של

2027 67.1% 6,056 94%

47.Belle Vista , אטלנטה


2002 312 15.3.2017 Belle Vista 12.8% 3,558 1,782 32,924 22,754


69.1% 5,127 94%

48.Park at Oakley , לנטהאט 'ורג'יהג


240 30.3.2017 Park at Oakley 12.8% 2,964 1,590 29,647 20,512 4.4%ריבית קבועה של

2027 69.2% 4,652 95%

49.The Landings at

Lake Gray ג'קסונוויל, פלורידה


300 31.3.2017 The Landings at Lake Gray

12.8% 3,469 1,942 32,995 22,351 4.15%ריבית קבועה של

2022 67.7% 4,888 97%

50.Grand Reserve

at Pavilions


קרוליינה


408 28.4.2017 Grand Reserve at Pavilions

12.8% 4,538 2,664 49,820 35,137 4.3%ריבית קבועה של

2027 70.5% 3,517 91%

51.Parc at 1695 , אטלנטה


1986 252 31.5.2017 Parc at 1695 12.8% 2,815 1,319 23,783 16,912


71.1% 2,181 94%

52.Parc Shores , אטלנטה


1986 520 31.5.2017 Parc Shores 12.8% 5,475 3,155 50,132 35,812


71.4% 4,477 93%

53.Lago Paradiso at the Hammocks

, מיאמי פלורידה


424 31.5.2017 Lago Paradiso at the Hammocks

12.8% 6,455 4,006 63,996 46,875 4.27%ריבית קבועה של

2027 73.2% 3,664 95%

54.Level at 401 ריילי, צפון קרוליינה


300 20.6.2017 Level at 401 12.8% 3,223 1,511 42,609 29,000


3.00% 2024

68.1% 3,150 84%

55.Reserve at Lake

Irene ג'קסונוויל, פלורידה


384 20.7.2017 Reserve at Lake Irene

12.8% 4,496 2,556 48,688 35,175 4.18%ריבית קבועה של

2027 72.2% 3,415 95%

56.Northgreen at Carrollwood

טמפה, פלורידה


438 15.8.2017 Northgreen at Carrollwood

12.8% 5,545 3,166 61,761 44,550 4.18%ריבית קבועה של

2027 72.1% 4,250 94%

שיעור ההחזקה הנ"ל כולל החזקה של מיעוט נוסף אשר בהתאם לזכויות המשפטיות, אוחד בדוחות הכספיים של החברה. 17

187












31.12.2017 (באלפי דולר)


ליום 31.12.201



ההלוואה



31.12.2017

יתרת השקעה


ליוםש"ח) 31.12.201

7


57.Pecan Springs סן אנטוניו, טקסס


344 12.9.2017 Pecan Springs 12.8% 4,332 2,001 42,813 32,500


CAP 4.75%עם 2022

75.9% 5,626 93%

58.The Avana טמפה, פלורידה


263 15.11.2017 The Avana 12.8% 2,778 1,323 30,927 22,701 3.9%ריבית קבועה של

2027 73.4% 5,101 96%

59.Firewheel סן אנטוניו, טקסס


366 16.11.2017 Firewheel 12.8% 4,648 1,877 46,512 29,550 3.89%ריבית קבועה של

2024 63.5% 2,076 86%

60.The Avenue , אורלנדו פלורידה


522 20.12.2017 The Avenue 12.8% 5,260 3,687 70,671 53,060 3.89%של ריבית קבועה

2027 75.1% 10,230 94%

92% 271,982 66.6% 1,441,392 2,163,283 113,470 216,463 18,574 סה"כ )51( אחרים 271,928 סה"כ

188

בארה"ב MultiFamilyשוק הנדל"ן לדיור מסוג 7.1.2

יציבות יחסית של החברה, מאופיינים ב Multifamilyנכסי נדל"ן לדיור מסוג

ונטייה פחותה לתנודתיות לאורך זמן, שכן הדיור מהווה מוצר בסיסי וצורך

קיומי, גם בתקופות מיתון.

Multifamily -ה שוק לצמיחת המניעים

האחרון בעשור כאשר שנה 50 של היסטורי בשפל נמצא ב"בארה בתים על הבעלות שיעור

עולה השוכרים הבית משקי שיעור, הבהתאמ 18.הבעלות בשיעור %63-ל %70-מכ ירד הוא

.בהתמדה

*Source: U.S. Bureau Of The Census, 2017

:מגוונות הינן לכך הסיבות

הבתים אשר עלו באופן ניכר ביחס לגידול בהכנסה. ימחיר

. הקשחת התנאים לקבלת הלוואות לדיור וכן הפחתת גובה ההלוואה הניתנת ב

).LTVביחס למחיר הנכס (

בארה"ב אשר (ללימודים) ובמח"מ הלוואות סטודנטים בהיקףמשמעותי . גידולג

יותר רבמעכב את רכישת הבתים למגורים ומשאיר רוכשים פוטנציאלים זמן

.השכירותבשוק

צעירים היום נוטים לרכוש את הבית הראשון שלהם בגיל -. עליית גיל הנישואין ד

מאוחר משמעותית.מאוחר יותר מאשר בעבר וזאת בשל נישואים בגיל

דור זה הינו בעל הנטייה הגדולה –) Y-. שינוי בטעמים של דור המילניום (דור הה

ביותר למגורים בשכירות מכל קבוצות הגיל בארה"ב, בין היתר בשל האפקט

18 ark Grubb Knight Frank Research; Marcus & Millichap Research Services; U.S. Census Source: Newm

Bureau, 2017

189

בו משפחות רבות פונו 2008התודעתי שנצרב בו מימי המשבר הכלכלי של

25%-מיליון תושבים (כ 76 מבתיהן. פלח אוכלוסייה זה מונה כיום מעל

מהאוכלוסיה ועד 33%-צפוי להוות כ הוא 2020מאוכלוסיית ארה"ב), עד שנת

40% -מכלל כוח העבודה בארה"ב. כיום, פחות מ 75%צפוי להוות הוא 2025שנת

19ומטה מחזיקים בית בבעלותם. 35מתושבי ארה"ב בגיל

-קה (רילוקיישן גמיש) הרצון לגמישות בבחירת תעסוו העבודה שוק חוסן. ו

רצון עם אחד בקנה עולה אינהדרישה הולכת וגוברת לניידות לצורכי עבודה אשר

. Multifamily-. לשוק העבודה השפעה כלכלית ישירה על שוק הבית לרכישת

בדצמבר 4.1%זה, שיעור האבטלה הנמוך בשנים האחרונות, אשר עמד על בהקשר

מצביעים על שוק עבודה -שר נוצרו בשנה זו מיליון משרות חדשות א 2-וכ 2017

בריא אשר באפשרותו לתמוך בגידול איטי וחיובי לאורך שנים.

ומעלה בוחרים למכור את ביתם ולעבור לגור בשכירות 65. מבוגרים רבים בגיל ז

שתחסוך מהם את 'כאבי הראש' בתחזוקה שוטפת ותספק להם שירותים

צפויה להגביר את הביקוש למגורים משלימים. מגמת הזדקנות האוכלוסייה

במולטי פמילי גם בקרב פלח אוכלוסייה זה.

, רפורמת המס אשר אושרה לאחרונה בבית הנבחרים, עשויה להשפיע על בנוסף

יפ לנטיית האוכלוסייה המקומית לעבר השכרת דירה על פני בעלות שכן, ע

ם על נכסים בעת הרפורמה, תוגבל האפשרות לקזז החזרי משכנתא ותשלומי מיסי

חישוב חבות המס השנתית.

הסיבות המנויות לעיל צפויות לגרום להמשך ירידה בשיעור הבעלות על בתים

בארה"ב והגברת הביקוש לדיור בשכירות.

:2030להלן גרף תחזית לשיעור הבעלות על דירות בארה"ב עד

Source: U.S. Apartment Demand – A Forward Look, Hoyt Advisory Services, May 2017

, הביקוש את להדביק בכדי, לאחרונה שנערך למחקר בהתאם, ההיצע בצד

הבניה התחלות קצב להיום נכון. 2030 לשנת עד חדשות דירות מיליון 4.6 דרושות

הביקוש את להדביק צפוי ולא שנה בכל דירות אלף 80 -כ של גרעון יוצר והמסירות

.לעין הנראה בטווח

19 Source: Newmark Grubb Knight Frank Research; Marcus & Millichap Research Services; U.S. Census

Bureau, 2017

190

Source: Hoyt Advisory Services and commissioned by the National Multifamily Housing Council (NMHC), 2017. weareapartments.org

הביקושים הגבוהים לדיור בשכירות, לצד ההיצע המוגבל, ממשיכים לדחוף את

-שיעורי התפוסה בענף מקבצי הדיור כלפי מעלה, לשיעור תפוסה ממוצע של כ

, הקבוצהאת עיקר פעילות המהווים Bבמקבצי דיור מסוג 2017.20בשנת %95

. 95.7% –שיעור התפוסה הממוצע אף גבוה יותר

להלן גרף המציג את שיעור התפוסה הממוצע בסקטור מקבצי הדיור בארה"ב:

Source: Yardi Matrix, Matrix Monthly - July 2017, Newmark Grubb Knight Frank

Research, Axiometrics – Q2 2017

, אך 21הם ממשיכים לעלות בשנים האחרונות אףבענף הממוצעיםדמי השכירות

המרווח בינם לבין כששיעורי התשואה שומרים על יציבות באופן היסטורי,

שיעורי התשואה על אג"חים ממשלתיים בארה"ב נותר רחב ויש בו כדי לספוג

עליית ריבית מסוימת.

מציג את שיעורי התשואה בענף מקבצי הדיור אל מול שיעורי התשואה גרף ה להלן

:22על אג"חים ממשלתיים בארה"ב

20 17 , Newmark Grubb Knight Frank Research, Axiometrics July 20 -Source: Yardi Matrix, Matrix Monthly

– Q2 2017. 21 7Source: Yardi Matrix Quarterly Report, July 201. 22 *2Q17, ARA research -Source: Multihousing market overview .

191

(המהווים את מרבית Class B, נכסים המדורגים Multifamily-בתוך מגזר ה

השנים האחרונות, המאופיינים 30-נכסיה של החברה) הינם לרוב נכסים שנבנו ב

לויות תחזוקה נמוכות וצורך מועט בשיפוצים ברמת בניה ורמת טיפוח טובות, ע

פי רוב באזורים -מהותיים. מבחינה גיאוגרפית, נכסים אלו ממוקמים על

נתפסים Class Bמבוססים ויציבים השייכים ל"מעמד הביניים". לרוב, נכסי

כהשקעה הטומנת בחובה פוטנציאל גבוה להוספת ערך, שכן מחד הם נרכשים

ומאידך, שיפוצים מינוריים יחסית Class Aים מנכסי בשיעורי היוון מעט גבוה

נחשבים יציבים Class Bמאפשרים שדרוג משמעותי לערך הנכס. זאת ועוד, נכסי

במיוחד, שכן בתקופות של פריחה כלכלית דיירים נוטים לשדרג מגוריהם

ובתקופות מיתון, דיירים נאלצים להפחית רמת Class Bלדירות Class Cמדירות

, באופן שמבטיח שיעורי תפוסה Class Bלדירות Class Aיהם מדירות מגור

לאורך כלל המחזור הכלכלי. Class Bגבוהים יחסית בנכסי

האזורים הגיאוגרפיים בהם מתבצעת הפעילות 7.1.3

ארה"ב, ומזרחמדינות בדרום ארבעהחברה ב פועלתהדוח פרסום למועד נכון

מקבצי 13), צפון קרוליינה (דיור ימקבצ 19( ידה), פלורדיור מקבצי 23טקסס (

מקבצי דיור). 6דיור) וג'ורג'יה (

תמהיל שוכרים 7.1.4

בתחום הנדל"ן המניב למגורים בארה"ב, השוכרים הינם אנשים פרטיים:

) Classיחידים, זוגות ומשפחות, במעמד סוציו אקונומי מגוון בהתאם לסיווג (

ם פועלת החברה נקבעים מקבץ הדיור. תנאי השכירות של השוכרים באזורים בה

בכלל וגובה דמי השכירות בפרט, בהסכמה בין הצדדים, ואינם כפופים לפיקוח

רגולטורי בין ביחס לגובה השכירות ובין ביחס לדרישות עירוניות ביחס לאפיון

אקונומי של השוכרים בנכס. ככאלו, הם מושפעים ישירות מהביקוש -סוציו

ערכת ייעודית המשקללת מגוון רחב של וההיצע של דירות להשכרה. לקבוצה מ

ידי -נתונים על בסיס יומיומי ומספקת ציטוטים לדמי השכירות המבוקשים על

הקבוצה בגין הדירות המיועדות להשכרה.

192

בפני נוספת הגנה ומספקים היותר לכל שנה בכל מתחדשים השכירות חוזי כי יצוין

.ריבית עליית/או ו אינפלציה

דיקות למועמדים המתייחסות בין היתר להיבטי רקע הקבוצה נוהגת לבצע ב

) וכן להיקף דמי השכירות מההכנסה Credit Historyפלילי והסטוריית אשראי (

החודשית הפנויה של אותו דייר.

נכון למועד הדוח, שיעור דמי השכירות המצוי בפיגור ביחס למועד התשלום החזוי

הינו זניח.

מדיניות רכישת נכסים ומימושם 7.1.5

ידי החברה בבואה להעריך -הגורמים הנשקלים על -דיניות רכישת נכסים מ

רכישות פוטנציאליות הינם: (א) בחינת פוטנציאל העלאת דמי השכירות לאור

ביצוע שיפוץ, מיתוג וניהול מקצועי; (ב) תזרים המזומנים הנוכחי והחזוי של

וריבית; (ד) הנכס; (ג) תנאי המימון שניתן לקבל לנכס: מינוף, זמן הלוואה

פוטנציאל הצמיחה הכלכלית בסביבה המיסויית והרגולטורית של המתחם בו

הנכס ממוקם; (ה) המיקום הגיאוגרפי וסוג הנכס; (ו) איכות ומצב הבניה; (ז)

התפוסה והביקוש בקרב שוכרים לנכסים מסוג דומה בסביבה הגיאוגרפית; (ח)

ים חדשים באזור; (ט) הטיפול התחרות מנכסים קיימים והפוטנציאל לבניית נכס

בנכס וברכישה תחת חוקי ותקנות מס פדרליים, מדינתיים ומקומיים וחוקים

(י) הערכת איכות הניהול טרום -ותקנות פדרליים, מדינתיים ומקומיים אחרים; ו

הרכישה.

איננה רוכשת נכסים עד אשר היא מבצעת בדיקות נאותות מקיפות, הקבוצה

סקר סביבתי, בדיקה משפטית ובדיקות הדיירים, והינה לרבות בדיקה טכנית,

שבעת רצון באופן כללי ממצבו הסביבתי של הנכס, בהתאם לקביעת ההנהלה.

מדיניות מימוש של הקבוצהלמועד הדוח, לא קבעה –מדיניות מימוש נכסים

בוחנת מעת לעת אפשרויות מימוש של הקבוצהנכסים. יחד עם זאת, הנהלת

לצרכיה, לבשלות הנכס ולתנאי השוק.נכסים בהתאם

גורמי הצלחה קריטיים בתחום הפעילות וחסמי כניסה ויציאה 7.1.6

החברה מעריכה, כי הגורמים העיקריים התורמים להצלחה בתחום הפעילות

הינם:

מומחיות וניסיון מצטברים בתחום מקבצי הדיור המאפשרים 7.1.6.1

ובה יכולת זיהוי של הזדמנויות עסקיות תוך הפגנת יכולת תג

מהירה וכן גיבוש תוכנית עסקית מתאימה לכל נכס ולמיקומו;

;חסם כניסהגורם זה מהווה גם

שותפים מקומיים במדינות היעד ו/או היכרות עם גורמים 7.1.6.2

מקומיים מובילים בשווקי היעד, לצורך נגישות למידע אודות

הזדמנויות עסקיות, איתור נכסים וניהולם, נגישות העשויה

ביסוס מעמד הקבוצה בתחום מקבצי הדיור; גורם להיווצר גם עם

;חסם כניסהזה מהווה גם

בעלות בחברת ניהול בעלת ידע, נסיון ויכולות בתחום של מקבצי 7.1.6.3

דיור;

193

איתנות פיננסית ונזילות המאפשרות השקעת ההון העצמי הנדרש; 7.1.6.4

;חסם כניסהגורם זה גם מהווה

תים לצורך בתנאים נאו Non Recourseאיתור מקורות מימון 7.1.6.5

;חסם כניסהרכישת נכסים; גורם זה גם מהווה

מוניטין הנדרש לאיתור וגיוס שותפים לרכישת נכסים בתחום 7.1.6.6

;חסם כניסהמקבצי הדיור בארה"ב; מוניטין זה הינו גם

פיזור גיאוגרפי נאות של השקעות; 7.1.6.7

יתרון לגודל הנובע מבעלות וניהול של פורטפוליו רחב היקף. 7.1.6.8

ם הפעילות הוא היכולת לממש נכסים, בין אם כנכסים בתחו מחסום יציאה

כתיק השקעות שלם, אשר כפופה לביקוש ולהיצע הקיימים בשוק וביןפרטניים

בכל זמן נתון.

תחרות 7.1.7

ענף מקבצי הדיור מאופיין ברמת תחרות גבוהה. תחרות זו עלולה להוריד את

של הקבוצה, רמות התפוסה ואת תעריפי דמי השכירות ליחידה במקבצי הדיור

דבר שישפיע לרעה על תוצאות פעילותה. הקבוצה מתמודדת עם תחרות ממקורות

מול יחידים אשר בבעלותם בתים ודירות ואשר רבים, הן ממקבצי דיור אחרים והן

. הקבוצה מתחרה בעיקר על בסיס מחיר, אותם הם מעמידים למכירה או להשכרה

מתקנים ההגימור שלו (לרבות מיקום הנכס, תכנון הנכס, איכות הנכס ורמת

), הנגישות לנכס, ומוניטין. ושירותים המוענקים בהו

לריבוי מקבצי דיור באזורים בהם מצויים נכסי הקבוצה, עלולה להיות השפעה

לרעה על יכולתה של הקבוצה להשכיר יחידות דיור ולשמור במקביל על רמת דמי

הריבית ותכניות ממשלתיות כן, ירידה בשיעור -השכירות אותם היא גובה. כמו

לקידום בעלות בנכסי מגורים, ככל שיהיו, עשויות להביא לגידול בבעלות פרטית

של יחידות דיור ובכך עלולות להשפיע לרעה על יכולתה של הקבוצה לשמר את

ציבור שוכריה, להשכיר יחידות דיור, ולהעלות או לשמר את תעריפי דמי

השכירות.

ושפעת מרכישות של מקבצי דיור להשקעה או של בנוסף, התחרות בתחום מ

ידי קרנות נדל"ן וגופים אחרים כגון קרנות -פורטפוליו של נכסים כאמור על

פנסיה, קרנות השקעה, חברות ביטוח וכדומה. רכישות כאמור עשויות לתרום

להעלאה בשווי מקבצי הדיור, במיוחד לאור זמינות מקורות האשראי המאפיינת

ור. את הגופים כאמ

שוק הנדל"ן להשקעה למגורים בדרום כל מתוך למועד הדוח, חלקה של הקבוצה

ביחס לכלל פעילות שוק הנדל"ן להשקעה מזרח ארה"ב הינו זניח וכן הינו זניח

פועלת. היאבכל איזור גיאוגרפי בו למגורים

נכסים בהם רכישתדרכי ההתמודדות של הקבוצה עם התחרות הינן, בין היתר,

וכן, השכרת נכסים לבניה זמינות קרקעות של מלאי ואיןחרות מועטה ישנה ת

בין כיםבעלי מפרט איכותי, מתן שירותי תפעול ותחזוק ברמה גבוהה המסתמ

.מילר'ים וג לובאק'ו ג"ה השותפיה, ושל ההיתר על הנסיון והמומחיות של

הכנסות צפויות בשל חוזי שכירות חתומים 7.2

בוצה ביחס ליחידות הדיור הינם לתקופה של שנה אחת.ככלל, הסכמי השכירות של הק

194

הקבוצה מנהלת מעקב אחר מועד פקיעת חוזי השכירות בהם היא קשורה. בין אם קיימת

אופציה להארכת החוזה (המותנית בהסכמה הדדית של הצדדים או בתנאי שוק כפי שיהיו

נוהגתהארכתו, בעת מימוש האופציה), ובין אם לא קיימת בחוזה השכירות אופציה ל

מבעוד מועד לשוכר הרלוונטי לצורך ניהול משא ומתן עמו להארכת תקופת לפנותהקבוצה

השכירות. במידת הצורך, נערכת הקבוצה לשיווק הנכס לצורך השכרתו מחדש.

שוכרים עיקריים 7.3

למיטב ידיעת הקבוצה, לא קיים בנכסיה שוכר אשר ההכנסה ממנו היוותה עשרה אחוזים

כן, לקבוצה אין -פי הדוחות הכספיים. כמו-יותר מהכנסותיה של הקבוצה על ) או10%(

תלות בשוכר יחיד או בקבוצה כלשהי של שוכרים.


למועד הדוח, החברות המאוחדות על ידי החברה בתחום פעילות זה, אינן מעסיקות עובדים.

ד הדוח.עובדים נכון למוע 412-) מעסיקה כALM( הנכסים שלחברת הניהול

מימון 7.5

.להלן 12 סעיף ראה

מגבלות ופיקוח על התאגיד 7.6

פעילות הקבוצה בתחום כפופה לחוקים ותקנות רבים (הן ברמה הפדרלית והן ברמת

המדינה והרשות המוניציפאלית הרלוונטית), ובין היתר בתחומי דיני המקרקעין, התכנון

וכיוצא באלו. להלן תיאור והבנייה, איכות סביבה, בטיחות במתקנים, השכרת נכסים

תמציתי של הוראות החקיקה, התקנות וההסדרים העיקריים שפעילותה של הקבוצה

23בתחום הפעילות כפופה להן:

(חוק האמריקאים הלוקים במוגבלות) Americans with Disabilities Act-ה 7.6.1

, על כל המקומות הציבוריים לעמוד בדרישות ADA-בהתאם ל - ")ADA(להלן: "

ידי אנשים עם מוגבלויות. חוקים -ליות העוסקות בנגישות ושימוש עלהפדר

פדראליים, מדינתיים ומקומיים עשויים אף הם לחייב שינויים בנכסי הקבוצה או

מנת -להגביל את יכולתה לשפצם. הקבוצה עלולה לשאת בעלויות ניכרות על

ה או בתנאי כל חקיקה קשורה אחרת ועלויות העמיד ADA-לעמוד בתנאי ה

כן, אי ציות להוראות דינים -בחקיקה כאמור אינן ניתנות לצפייה מראש. כמו

כאמור עלול לגרום להטלת קנסות או לפסיקת פיצויים לתובעים פרטיים.

חוקים ותקנות סביבתיים - תקינה סביבתית ממשלתית והליכים משפטיים 7.6.2

ים מסוכנים עלולים להטיל חבות על הקבוצה בגין עלויות סילוק או טיפול בחומר

או רעילים שעשויים להימצא בנכסי הקבוצה, ואין ערובה כי חבות כאמור לא

תהיה מהותית. חוקים אלה עשויים להטיל חבות ללא קשר לשאלת אחריותה של

הקבוצה להמצאות או לשחרור אותם חומרים מסוכנים. חקירות ממשלתיות

ת וההימצאות של ופעולות ריפוי עלולות להיות כרוכות בעלויות משמעותיו

חומרים מסוכנים בשטח הנכסים עלולה להוביל לנזקי גוף או לתביעות דומות

מצד תובעים פרטיים. חוקים שונים אף מטילים חבות על אדם אשר הסדיר את

הסילוק או הטיפול בחומרים מסוכנים או רעילים, ואותו אדם נושא לעיתים

המשפט, מתרחשים לעיתים תכופות. ידי הרשויות ובתי-יצוין, כי שינויים בחוקים ותקנות כאמור, או באופן פירושם על 23

התיאור להלן הינו תמציתי ולמועד הדוח בלבד.

195

כנים במתקן ההשמדה או קרובות בעלות הסילוק או הטיפול בחומרים המסו

הטיפול.

מדיניותה של הקבוצה כוללת מעקב ופיקוח על נוכחות של חומרים מסוכנים או

רעילים בנכסיה. למיטב ידיעת הקבוצה, נכון למועד הדוח אין לה חבות סביבתית

בקשר לנכסיה בעלת השפעה מהותית על מצבה הכספי, על תוצאות פעילותה או

. על תזרים המזומנים שלה

נכסי הקבוצה כפופים לדרישות - תקינה פדראלית, מדינתית ומקומית אחרת 7.6.3

רגולטוריות פדראליות, מדינתיות ומקומיות שונות, כגון דרישות בטיחות אש

והצלת חיים. ככל שהקבוצה לא תעמוד בדרישות שונות אלה, היא עלולה לשאת,

נזק. להערכת בין היתר, בקנסות ממשלתיים ו/או בפיצויים אזרחיים בגין

הקבוצה למועד הדוח נכסיה של הקבוצה עומדים באופן מהותי בדרישות

הרגולטוריות העיקריות כאמור. יחד עם זאת, דרישות עתידיות עלולות לחייב את

הקבוצה לשאת בהוצאות משמעותיות בלתי צפויות.

) Zoningחוקים ותקנות שונים בתחום התכנון והבנייה ( - תכנון ובנייה 7.6.4

קרקעין מסדירים את השימושים המותרים בנכסי הנדל"ן בכל אזור וכן את והמ

הפרמטרים השונים החלים ביחס לכל פרויקט, כגון רוחבו, אורכו, גובהו, סך

הקומות הבנויות, מספר היחידות וכיו"ב. בנייה (לרבות סוגים מסויימים של

ואם את שיפוץ מבנה), ללא קבלת היתר מהגופים המפקחים הרלוונטיים הת

פי הדינים השונים, או -השימושים והמגבלות השונות שחלים על המקרקעין על

סטייה מהיתר, מהווה עבירה על החוק (לרבות, בתנאים מסוימים, עבירה ב

פלילית).

הליכי הבנייה בארה"ב כפופים לתקני בנייה ותווי - תקני איכות ובקרת איכות 7.6.5

איכותם ובטיחותם.תקן בקשר עם אופן הבנייה, טיב החומרים,

הקבוצה, כבעלת נכסי נדל"ן להשקעה, כפופה לחוקים - הסדרת השכרת נכסים 7.6.6

ותקנות שונים (בין מקומיים ובין פדראליים) המסדירים את מערכת היחסים בין

שוכר למשכיר ותרופות הניתנות לצדדים בשל הפרת התחייבויותיהם אחד כלפי

השני.

24הסכמים מהותיים 7.7

.Electra America, Incהתקשרו 2016בינואר 1ביום - נדמרקהסכם אמריקן ל 7.7.1

") וה"ה ג'ו לובאק וג'ים אלקטרה אמריקה) של החברה (להלן: "100%חברה בת (

, תאגיד American Landmark LLC-ביחס ל Operating Agreement-מילר ב

"), במסגרתו הוסכם על הקמת אמריקן לנדמרקהמאוגד בפלורידה (להלן: "

ן לנדמרק וכן על הוראות שיחולו בין הצדדים בתור בעלי זכויות באמריקן אמריק

מתוקן. Operating Agreementחתמו הצדדים על 2016בדצמבר 14לנדמרק. ביום

זכויותיהם, לנדמרק באמריקן הצדדים החזקות שיעורי את מסדיר ההסכם

ת באמריקן , מימון, ניהול, קבלת החלטות, העברת זכויוPromote-וב ברווחים

הוראותיו העיקריות של ההסכם האמור תיאורלנדמרק ומגבלות עליה, ועוד. ל

לחלק א' תיאור עסקי התאגיד הכלול בדוח התקופתי של החברה 7.7.1ראה סעיף

2017-01-021721אסמכתא מספר 15.3.2017אשר פורסם ביום 2016לשנת

.ההפניה דרך על זה"ח בדו הכלול"), 2016התקופתי לשנת הדוח(להלן: "

המוחזקות החברות מן אחת כל ידי על המוחזק הנכסים והיקף, הקבוצה של ההחזקות מבנה לענין לעיל 1.10 סעיף ראה 24

.זה בסעיף המצוינות

196

החברה את עסקת השלימה 2016באוגוסט 24ביום - ENA IIהסכם רכישת 7.7.2

מאת אלקו, בעלת השליטה בה, ENA IIהרכישה של כל הונה הנפרע והמונפק של

, בתמורה ENA II-וכן הומחו לה זכויות בהלוואות מצדדים קשורים שהועמדו ל

מיידי של החברה לפי דוחנוסף אלפי דולר. לפירוט 14,639-כוללת במזומן של כ

מיום 2001-תקנות ניירות ערך (עסקה בין חברה לבין בעל שליטה בה), התשס"א

הרכישה עסקת שעניינו) 2016-01-077017(אסמכתא מספר 2016ביולי 7

.ההפניה דרך על זה בדוח הכלול, האמורה

ENAII, התקשרה 2015באוגוסט 1בתוקף ליום - ELRH Investmentsהסכם 7.7.3

ELRH Investments, LLC") ועם LI(להלן: " Lubeck Investments LLCעם

Amended and Restated Limited Liability Company-") בELRH INV(להלן: "

Agreement ביחס ל-ELRH INV במסגרתו נקבעו הוראות שיחולו בין הצדדים ,

, ניהול, חלוקותבין היתר בהתייחס למימון, ELRH INV-בתור בעלי מניות ב

תיאורומגבלות עליה, ועוד. ל ELRH INV-ב זכויות העברת, החלטות קבלת

לחלק א' תיאור עסקי 7.7.4 סעיף ראההוראותיו העיקריות של ההסכם האמור

. 2016התאגיד הכלול בדוח התקופתי של החברה לשנת

זאת מנת לשקף-. עלENA IIידי -, פעילות תאגיד זה מומנה בעיקרה עליצויין

, 50/50ל ע יהםשיעורי החזקות אתהסכם קבע הכי על אף כי LI-ו ENA IIהסכימו

הרי ההטבות הכלכליות הנובעות מהחזקותיהם בתאגיד וכן זכויות ההצבעה

ידי כל אחד מהם, -בתאגיד, ייוחסו להם בהתאם להשקעות הכלכליות שבוצעו על

בהון ובזכויות ENA II – 94%-בהון ובזכויות ההצבעה ול 6%יש LI-כאשר ל

חלק ENA II-יהיו זכאים בנוסף לקבל מ LIההצבעה, וכאשר הבעלים של

"ש ** ה ראהראה נוסף לפירוט) בעת מימוש נכסים. Promoteמהחלוקות ברוטו (

לפי תקנות ניירות המיידישצורף לדוח ENA II למתאר 2 בסעיף התרשיםתחת

שפרסמה החברה 2001-"אהתשסערך (עסקה בין חברה לבין בעל שליטה בה),

.לעיל 7.7.2 בסעיף הנזכר 7.7.2016ביום

") ALM(להלן: " American Landmark Management, LLCהסכם - ALMהסכם 7.7.4

וה"ה ג'ו לובאק וג'ים מילר ELM ,ENAIIהתקשרו 2015בפברואר 25ביום -

.ALM-בהסכם המסדיר את יחסיהם כבעלי המניות ב

PROMOTEוהסדרי JV-הסכמי ה 7.7.5

במסגרת עסקאות השקעה פר נכס, אמריקן לנדמרק התקשרה (בעקיפין,

באמצעות תאגידים המוחזקים על ידה) עם משקיעים אסטרטגיים בהסכמי

Limited Liability( LLC) של תאגידים מסוג Operating Agreementsתפעול (

Company(25ו התאגיד , לרוב על פי דיני מדינת דלאוור, כאשר אמריקן לנדמרק א

התאגיד , להלן: "managing member -המוחזק על ידה משמש כמנהל התאגיד

) נוטלת חברת הנכס בהלוואה 70%-". את עיקר המימון לרכישת הנכס (כהמנהל

מגופים בנקאיים, תוך שעבודו לטובת הגורם המממן. יתרת המימון מועמדת

-ההון הנדרש) ומ 90%-ל 70%כהון, על ידי המשקיע האסטרטגי (לרוב בין

). 30%-10%אלקטרה אמריקה (בין

בדרך ) ומעמדם דומה לבעלי מניות בחברה בע"מ ויש בו sMember) בו מוגדרים כחברים (Interestsתאגיד שבעלי הזכויות ( 25

הינה LLC-) שהינו בעל המנדט העיקרי לניהול עסקי התאגיד. חבותם של החברים בManagerכלל גורם המוגדר כמנהל (, זאת בדומה לחבות של בעלי מניות LLC-מוגבלת לגובה הסכום אותו התחייבו להשקיע במסגרת מסמכי ההצטרפות ל

הינה ישות "שקופה" לצרכי מס בדומה לשותפות, למעט במקרה LLC-בע"מ. כמו כן, בהתאם לדיני המס בארה"ב ה בחברה שבחרה להתמסות כחברה.

197

הסכמי התפעול עם השותפים האסטרטגיים מסדירים את כלל זכויות המשקיע

האסטרטגי ואמריקן לנדמרק בקשר עם ההשקעה במקבצ/י הדיור הרלוונטיים,

ובין היתר, את [א] השקעת ההון הנדרש על ידי המשקיע האסטרטגי ואמריקן

ידי התאגיד המנהל; [ג] -ליטה והניהול של ההשקעה עללנדמרק; [ב] את הש

חלוקת הרווחים בין המשקיע האסטרטגי לבין התאגיד המנהל, הן מכוח

) בגין רווחים עודפים שהושגו על ידי Promoteהשקעתם והן כדמי הצלחה (

פי רוב הסדרים כדלקמן: -התאגיד המנהל. הסכמי התפעול קובעים על

תאגיד מנהל (כאמור, תאגיד הקשור לאמריקן לכל שותפות כאמור קיים )א(

לנדמרק ולעיתים קיימים גם שותפים נוספים). למנהל יש את הסמכויות

הנדרשות כדי להפעיל את עסקי חברת הנכס במהלך העסקים הרגיל, בכפוף

ידי המשקיע האסטרטגי שבעיקרן כוללות -למגבלות מסוימות שהוטלו על

גי ביחס להחלטות מהותיות. דרישה לקבלת הסכמת המשקיע האסטרט

החלטות כאמור עשויות לכלול אישור תקציב שנתי, תוכנית עסקית שנתית,

אישור תוכנית ותקציב שנתיים עבור שיפוץ והשבחות בנכס, חוזים החורגים

מסכום מסוים, הוצאות החורגות מן התקציב שאושר, נטילת הלוואה או

ו חברת הנכס, מתן הלוואה מימון מחדש, משכנתא או שעבוד מקבץ הדיור א

על ידי התאגיד הרלוונטי או חברת הנכס, שינוי במטרות התאגיד הרלוונטי,

מכירה או פעולת העברה אחרת של חלק או כל הזכויות בנכס או בחברת

הנכס או בתאגיד הרלוונטי, שינוי בשימוש או יעוד הקרקע, פירוק או מיזוג

פוליסות ביטוח וכדומה. לעיתים, התאגיד הרלוונטי או חברת הנכס, אישור

למשקיע האסטרטגי יש סמכות הכרעה עצמאית ובלעדית לקבל החלטה או

לנקוט פעולה בשם התאגיד הרלוונטי, בנושאים מסוימים כגון שינוי,

החלפה, הגדלה או מימון מחדש של הלוואה, תיקון הפרות של מסמכי

אות לכסף במקרה של הלוואה, מכירה של הנכס, ענייני מיסים, ביצוע קרי

הוצאות חירום וכן ביחס להתקשרויות בהן לתאגיד המנהל יש עניין אישי

(כגון הסכם ניהול הנכס).

פי רוב קיימות הוראות המאפשרות למשקיע האסטרטגי לסלק -בנוסף, על

) הונאה או 1את התאגיד המנהל מתפקידו בשל מעשים הכוללים, בין היתר (

) התאגיד הרלוונטי או 2ל, הרשעה בפשע וכדומה; (רשלנות חמורה, גניבה, גז

) הפרת סעיפים בהסכם התפעול 3התאגיד המנהל עומדים בפני פירוק; (

) הפרה של הסכמי המימון או 4בקשר עם הגבלת סמכות התאגיד המנהל; (

) העברת זכויות של התאגיד המנהל בתאגיד 5כשל תחת הסכם המשכנתא; (

ת כגון מחדל בחלוקת תזרימי מזומנים ברמה ) עילות כלכליו6הרלוונטי; (

מספקת או מחדל של התאגיד המנהל בלהשקיע את חלקו בהון חברת הנכס.

על אף האמור לעיל, במקרים מסוימים, למשל, במקרה שבו החלפת התאגיד

המנהל תגרום להפרה של הסכמי המימון הבנקאיים לרכישת מקבץ הדיור,

עביר מתפקידו את התאגיד המנהל, השותף האסטרטגי לא יהיה זכאי לה

אולם במקרה כאמור התאגיד המנהל יוכל לפעול רק בהתאם להוראות

בכתב מאת השותף האסטרטגי, ככל שאלה לא מנוגדות להסכמי המימון

הבנקאיים.

במידה והתאגיד המנהל מסולק מתפקידו כאמור, הוא מאבד את זכותו

.PROMOTEלתשלומים עתידיים לרבות

תפות מסדיר כיצד ימומן המיזם המשותף בהתייחסו להון העצמי הסכם השו )ב(

והלוואות של בעלי המניות וגיוס חוב מצדדים שלישיים, לרבות הוראות

198

בדבר דילול בעל מניות שנמנע מלהשקיע את סכום ההון הנדרש ממנו

(ותשלום ריבית לבעל מניות שהשקיע את הסכום האמור במקומו).

פן קביעת תזרים המזומנים וחלוקתו לבעלי הסכם השותפות קובע את או )ג(

המניות בהתאם לסדר קדימויות הקבוע בהסכם. כן קובע הסכם השותפות

כלל עם מכירת נכס וקבלת תמורת -את אופן פירוק חברת הנכס, בדרך

המכירה.

הסכמי השותפויות קובעים הסדרים לפירוק השותפות בין היתר במקרה של )ד(

ועים מסוימים (סיום כהונת המנהל) או מחלוקות עסקיות או בקרות אר

ידי קביעת מנגנוני "במב"י" -בחלוף מועדים הקבועים בהסכמים, על

)BMBY:ו/או מכירה כפויה של הנכס, כדלקמן (

בחלק מהסכמי התפעול עם המשקיעים - זכות מכירה כפויה )1(

האסטרטגיים קיימת זכות לפיה, בהתקיים המוקדם מבין: [א] אירוע

אירוע המזכה את המשקיע האסטרטגי לסלק את התאגיד מסוים, כגון

(כמפורט להלן) בשל אי קבלת הסכמת Buy-Sellהמנהל, כישלון הליך

המלווה לכך או [ב] במקרה שבו הגיע מועד מסוים שננקב בהסכם,

למשקיע האסטרטגי תהיה הזכות, למכור את מקבץ הדיור בסכום

זה, התאגיד המנהל שיקבע, תוך מתן הודעה לתאגיד המנהל. במצב

יהיה רשאי לרכוש את חלקו של המשקיע האסטרטגי, או לחלופין

לאשר את מכירת מקבץ הדיור לצד ג'.

)2( Sell-Buy - במרבית הסכמי התפעול קיימת זכות, לפיה בהתקיים

אירועים מסוימים, בין היתר: (א) במקרה שבו מתקיים אירוע המזכה

המנהל; (ב) במקרה שבו את המשקיע האסטרטגי לסלק את התאגיד

המשקיע האסטרטגי והתאגיד המנהל לא מצליחים להסכים על עניין,

אשר הינו במסגרת העניינים המחייבים את קבלת הסכמתו של השותף

(ג) לאחר שעבר מועד -האסטרטגי (זכויות הוטו), כמפורט לעיל; ו

מסוים הקבוע בהסכם הרלוונטי, יכול המשקיע האסטרטגי או התאגיד

נהל ליזום רכישה של זכויות הצד האחר במקבץ הדיור/בחברת המ

) ולנקוב במחיר אותו יהיה מוכן לשלם, בעבור Buy-Sellהנכס (

הרכישה, כל זאת בכפוף למגבלות המפורטות בהסכמי התפעול עם

המשקיעים האסטרטגיים.

בחלק מהסכמי התפעול מוקנית למשקיע - זכות מכירה חד צדדית )3(

ד צדדית ליזום הליכי מכירה של מקבץ הדיור ו/או האסטרטגי זכות ח

חברת הנכס, בכל עת, כעבור שנתיים ממועד רכישת הנכס כאמור.

ידי -התאגיד המנהל זכאי לרכוש את מקבץ הדיור במחיר שהוצע על

המשקיע האסטרטגי כאמור.

במרבית הסכמי התפעול עם המשקיעים האסטרטגיים קיימת למשקיע )ה(

ות להשקעה של התאגיד המנהל בנכס מתחרה (על האסטרטגי זכות הצטרפ

פי קריטריונים המנויים בהסכם).

) 1ההסדרים המקובלים מעניקים למנהל מספר סוגי תשלומים כדלקמן: ( )ו(

Acquisition Fee ממחיר רכישת הנכס, אשר עשוי 1%כלל בשיעור של -בדרך

Promote) תשלומי 2להשתלם עם רכישת הנכס או במועד מאוחר יותר; (

לאחר החזר מלא של -(דמי הצלחה במנגנון של השתתפות ברווחים)

כפי שנקבע. Preferred Returnההשקעה של ההון והחזר

199

בקשר עם עסקת מימוש מקבץ דיור: Promoteלהלן דוגמא לתשלומי

) עמדה על 100%לשם ההמחשה, בנכס בו ההשקעה הראשונית באקוויטי (

מיליון דולר, אזי, במהלך 3) עמד על 30%( מיליון דולר וחלקה של החברה 10

התקופה ממועד ההשקעה ועד למימוש הנכס, כל ההשקעות שידרשו וכל

) הן באופן שוטף והן במועד בו יבוצע מימון distributionsהחלוקות שיבוצעו (

, בהתאם לחלקה בהון כאמור לעיל.30%-מחדש, יזכו ויחייבו את החברה ב

והוצאות) non recourseנטו (לאחר החזר הלוואות היה והנכס ימכר בתמורה

-מליון דולר, בהתאם להסכם בין המשקיעים, יקבלו המשקיעים (ה 15של

LP ראשית, את החזר השקעתם בניכוי חלוקות שבוצעו. לצורך הדוגמא (

שלהלן, ההנחה היא כי לא בוצעו חלוקות במהלך תקופת ההחזקה בנכס

מליון דולר. 3למשקיעים יעמוד על של ובהתאם, חלקה של החברה בהחזר

Prefferred Returnלאחר ההחזר הראשון למשקיעים, יקבלו כלל המשקיעים

אלפי דולר. 240. מזה, תקבל החברה 8%בשיעור המוסכם עמם, למשל,

מליון דולר לחלוקה. סכום זה יתחלק בין 4.2לאחר חלוקה זו, נותרו

20% - 80%) ביחס של GP-ה) לבין השותף הכללי (LP-המשקיעים (ה

אלפי דולר 840(בו החברה שותפה כבעלת מניות) יקבל GP-בהתאמה. קרי, ה

1.008 –מליון דולר, מזה חלק החברה 3.36והשותפים המוגבלים יקבלו

מליון דולר, GP – 5.088-וכ LP-מליון דולר. כלומר, סה"כ תקבולי החברה כ

.67%-המשקפים תשואה כוללת על ההשקעה של כ

Electra Multifamily Investment Fund I הסכם 7.7.6

:הקרן של ההקמה הסכם של העיקריות הוראותיו להלן

)LP( מוגבלת שותפות בתור 2017 באפריל החברה י"ע הוקמה הקרן 7.7.6.1

על נפרדות שותפויות ממספר המורכבת, דלאוורפי דיני מדינת על

המיסויים, המשפטיים לצרכים הקרן את להתאים מנת

").הקרןבה (להלן: " המשקיעים של רגולטורייםוה

. 50%בה החברה מחזיקה פרטיתהינו חברה בקרן הכללי השותף 7.7.6.2

לובאק'ו ג"ה ה לרבות שלישיים צדדים בידי הינה ההחזקות יתרת

הבעלים של השותף הכללי של ההתחייבות היקף. מילר'ים וג

דולר). מיליון 32-(כ 15%להשקעה בקרן, כשותפים מוגבלים, הינו

החברה של ההשקעה לאסטרטגית בזהה - השקעה אסטרטגית 7.7.6.3

value מסוג דיור מקבצי של והשבחה רכישה - הדיור מקבצי בענף

add .

. דולר מיליון 200 - יעד היקף - הקרן היקף 7.7.6.4

. דולר 210 -כ - בפועל גיוס היקף

. 2017 אפריל - הראשונה הסגירה מועד - סגירות 7.7.6.5

מועד לאחר חודשים 12-מ יאוחר לא - הסופית הסגירה מועד

סופית סגירה על הודיע הכללי השותף בפועל( הראשונה הסגירה

).2018 פברואר בחודששל הקרן

משקיעים המשתתפים בסגירה של הקרן לאחר מועד הסגירה 7.7.6.6

הראשונה ועד הסגירה הסופית, יתבקשו להזרים סכום ("סכום

200

וזרמו לשותפות, ההאיזון") כדי לממן את חלקם בסכומים שכבר

, בסכום נוספותלממן השקעות והוצאות (כולל דמי ניהול) כדי ו

(LIBOR)השקעתם בגובה מדד הליבור עלשווה לריבית שנתית ה

אלא אם הדו"חות הכספיים העדכניים ביותר של הקרן 2%+

השקעות. במקרה זה, מציגים פיחות או ייסוף בערכן של אותן

יתבקשוהמשקיעים המאוחרים הסכום הנוגע לאותן השקעות ש

להזרים יבוסס על אותו ייסוף או פיחות.

, ועד הקרן של הסופיתחמש שנים ממועד הסגירה - הקרן חיי אורך 7.7.6.7

, לשיקול דעתו של השותף אחתשתי הארכות נוספות בנות שנה

הכללי.

שנתיים ממועד הסגירה הראשון, ועד הארכה - תקופת ההשקעות 7.7.6.8

אחת נוספת בת שנה, לשיקול דעתו של השותף הכללי. בפועל

מהיקף הגיוס) בוצעו בתוך 90%מרבית ההשקעות של הקרן (מעל

חודשים ממועד הסגירה הראשונה. 10-כ

החברים יהיו נציגים של השותפים המוגבלים. -ועדה מייעצת 7.7.6.9

לאשר כל עסקה המהווה ניגוד עניינים. הועדה המייעצת תתבקש

מבלי הסכמתה של הועדה המייעצת, הקרן -הגבלות על השקעה 7.7.6.10

לא תשקיע:

. אחד בנכס הקרן של ההתחייבויות כל מסך 15%-מ יותר ]א[

.שנים 45-מ יותר בני או יחידות 100-מ פחות בעלי בנכסים ]ב[

, לפלורידה מחוץ הקרן של ההתחייבויות כל מסך 15%-מ יותר ]ג[

, יניה'וירג, קרוליינה דרום, קרוליינה צפון, יה'ורג'ג, ססטק

. אלבמה או טנסי

.אחת בעיר הקרן של ההתחייבויות כל מסך 25%-מ יותר ]ד[

בכפוף לשיעור תשואה -) Promote( הכללי לשותף הצלחה דמי 7.7.6.11

, השותף הכללי יהיה זכאי לקבל חלוקות בגובה 8%) של IRRפנימי (

).Catch-Upול מנגנון השלמה (. מנגנון החלוקה יכל20%של

מכלל עלות 70%המינוף ביחס לכל נכס לא יעלה על - מינוף 7.7.6.12

העסקה.

בהשקעות בפועלעל ההון שהושקע שנתיים 1.5% - דמי ניהול 7.7.6.13

מומשו. שטרם

) תתקשר בהסכמי ALM( הנכסים ניהול חברת -דמי ניהול נכסים 7.7.6.14

מי ניהול ניהול לנכסים אשר בבעלות הקרן ותהיה זכאית לקבל ד

ברוטו של הנכסים השנתייםמדמי השכירות 3% בגובהנכסים

בבעלות הקרן.

) ALM( הנכסים ניהול חברת - בניה עבודות וניהול פיקוחדמי 7.7.6.15

אשר בבעלות לנכסים בניה עבודות וניהול פיקוחתתקשר בהסכמי

מעלויות הבנייה. 4%הקרן ותהיה זכאית לקבל

201

מסך 0.6%הקמה עד הקרן תשא בהוצאות -הוצאות הקמה 7.7.6.16

הנכסים ניהולההתחייבויות (בתוספת מע"מ, ככל שחל). חברת

)ALM .תשא בכל סכום עודף, כולל באמצעות קיזוז דמי הניהול (


בחברה אין הליכים משפטיים מהותיים שחשיפת החברה להם אינה מכוסה בביטוח.


שופה החברה בתחום פעילות זה. לדיון בגורמי סיכון דיון בגורמי הסיכון להם ח להלן

להלן. 21-ו 8.10ראה סעיפים –נוספים להם חשופה החברה

יובהר, כי המידע בדבר גורמי הסיכון להם חשופה הקבוצה הינו מידע צופה פני עתיד.

ציפיות החברה בנושא זה מתבססות על ניסיון העבר, על היכרות הקבוצה את השווקים

פועלת ועל הערכותיה באשר להתפתחותה הכלכלית והעסקית. עם זאת, יתכן בהם היא

וציפיותיה ותחזיותיה של הקבוצה לא תתממשנה, וזאת, בין היתר, בשל תלותן בגורמים

חיצוניים שאינם בשליטת הקבוצה והמפורטים להלן:

גורמי סיכון מקרו כלכליים 7.9.1

ד פרסום הדוח ממוקמים הנכסים של הקבוצה למוע 61כל - ריכוז גיאוגרפי

), 6) וג'ורג'יה (13), צפון קרוליינה (23), טקסס (19בפלורידה ( Sunbelt-באזור ה

והתפתחויות שליליות מבחינת הכלכלה, תנאי שוק, מזג אוויר והתפתחויות

אחרות באזורים אלה, עלולות להשפיע באופן מהותי ולרעה על הקבוצה, לרבות

ספי ותזרים המזומנים שלה. על מנת לפזר את כהעל תוצאות פעילותה, מצבה

השקעות פיזורהשקעתה ולהקטין חשיפה גיאוגרפית, החברה נוקטת במדיניות

שאינה מאפשרת השקעה הונית מעל אחוזים מסוימים מהיקף הקרנות אותה

היא מקימה, באזור מוניציפאלי אחד או בנכס בודד. כמו כן, מדיניות החברה

אובמסגרת קרנות נדל"ן אמריקאיות השקעותההינה לבצע את מרבית

מוגבל על מנת להגביר את הפיזור. ףבמיזמים משותפים כשות

גורמי סיכון ענפיים 7.9.2

עד כה הביקוש בשוק גדול מן ההיצע, - סיכון דירות לא מאוכלסות 7.9.2.1

בשנים הקרובות תושלם בניה של מספר גבוה של ו במידהאך

ר עשוי לפגוע ביכולת יחידות דיור אשר תעלה על הביקוש, הדב

החברה להעלות שכ"ד בהתאם למודל העסקי שלה ולירידה בשווי

הנכסים.

בשנים האחרונות נהנית דרום מזרח - מצב התעסוקה במשק 7.9.2.2

ארה"ב מירידה בשיעורי האבטלה ובכך נוספים לשוק שוכרים

. עלייה בשיעור האבטלה עלולה Multifamily-פוטנציאלים לשוק ה

החברה מחזיקה בהם במתחמים למגורים ושהביק את הקטיןל

. הנכסים בשווי ולפגוע

רפורמות - רפורמות פוטנציאליות בשוק המשכנתאות 7.9.2.3

פוטנציאליות במוסדות לאומיים ואזוריים המספקים נזילות

, ככל שיהיו, עלולות Freddie Mac-ו Fannie Maeלמגזר, כגון

אבים ו/או להקטין באופן משמעותי את נגישותה של הקבוצה למש

להגדיל עלויות של הלוואות ועלולות להקטין באופן משמעותי את

הרכישות והמכירות של נכסים ו/או ערכי המימוש של כל מכירה.

202

תחרות יכולה להגדיל משמעותית את המחיר שהקבוצה - תחרות 7.9.2.4

תצטרך לשלם עבור הנכסים שהיא מבקשת לרכוש, ובכך לצמצם

דמנויות השקעה אטרקטיביות את יכולתה של הקבוצה לרכוש הז

ו/או ביכולתה של הקבוצה לשמור או להעלות את דמי השכירות.

-דרושה בניה של כשעם זאת, חשוב לציין כי מחקרים מראים

בכללדירות חדשות בשנה על מנת לספק את ההיצע 325,000

דירות חדשות נבנו 244,000השנים הבאות, ואילו רק 13 -"ב בארה

. המשמעות היא ששנים 2016-201226ה בין השנים בכל שנבממוצע

בהם כן, באזורים כמורבות דרושות על מנת להדביק את הפער.

כמעט ואין בניה חדשה, בעיקר משום שאין שטחים פעילה החברה

פנויים. בניה חדשה הינה בעיקר במרכזי הערים או בפריפריה

. החברה עבורהרחוקה ולכן לא מהווה תחרות ישירה

מספק הגנה "מבנית" בתרחיש עליית הענף - ן עליית הריביתסיכו 7.9.2.5

ריבית אשר משקפת בין השאר כלכלה צומחת וגידול בתעסוקה,

כלל באופן חיובי על בדרךאלו הם פרמטרים שמשפיעים ש כיוון

היכולת לגבות ואף להעלות שכר דירה. במקביל עליית ריבית

רום לעליית מייקרת את המשכנתאות לרכישת בתים, ועשויה לת

העסקי של החברה המודלשיעורי תפוסה בנכסים להשכרה.

המושתת על השבחת הנכס באמצעות העלאת התפוסות ושכ"ד לצד

בתרחישי התשואה שיעוריחסכון בעלויות, יכול לפצות על עליית

. כמו כן, החוב אשר החברה מגייסת ברמת הנכסים ריבית עליית

שנים וצפוי להוות נכס 10 -ל כהינו בריבית קבועה, לרוב לטווח ש

בעת מכירה בסביבת ריבית גבוהה יותר.

חשופה לסיכונים של הקבוצה - סיכוני שינוי במזג האוויר ואקלים 7.9.2.6

אסונות טבע כמו הוריקנים ומזג אוויר קיצוני, שיכולים לגרום

נזקים כבדים לנכסים שלה. סיכון זה יכול להתעצם עקב שינוי

ל לקבוצה פוליסות ביטוח שמכסות את באקלים. יצוין, כי ככל

בגין כיסוי לרבותנכסיה ממרבית הנזקים שנובעים מסיכוני טבע,

. יתרה מזו, שינויים בחקיקה פדראלית ומדינתית הכנסות אובדן

ותקנות לגבי שינוי אקלים יכולים לגרום לעלייה בהוצאות הוניות

יע מנת לשפר יעילות אנרגטית, שיחייבו את הקבוצה להשק-על

בפיתוח הנכסים שלה ללא עלייה מקבילה בהכנסות.

הקבוצה חשופה לחבות אפשרית בהקשר של - סיכונים רגולטורים 7.9.2.7

חוקים ותקנות בענייני איכות הסביבה, בריאות ובטיחות, וזאת

בהיותה הבעלים והמפעילה של נדל"ן, לרבות בגין עלויות ניקיון

שלה בהווה או סביבתיות ונזקים עקב זיהום הקשורים לנכסים

-בעבר ובקשר לצבע מבוסס עופרת, אסבסט, איכות אוויר תוך

מבני, גז רדון, וחדירת ריחות והתפשטות עובש שיכולים להשפיע

לרעה באופן מהותי, לרבות בכך שהם מגדילים מהותית את

הוצאותיה ומקטינים את נזילותה. בנוסף יתכן והקבוצה תצטרך

לשפץ נכסים מסוימים כדי מנת -לשאת בעלויות מסוימות על

. כל Housing Amendment Act- Fair-ו ADA-לעמוד בדרישות ה

26 Hoyt Advisory Services and commissioned by the National Multifamily Housing Council (NMHC), 2017.

weareapartments.org

203

שינוי בחוקים מדינתיים או פדראליים באזור זה עלול להגדיל את

העלות המוטלת על הקבוצה.

חברות הנכס מממנות את רכישת הנכס - סיכוני חוב שאינו נפרע 7.9.2.8

ת הזאת עלולה . החבוNon-Recourseבאמצעות נטילת משכנתאות

להשפיע באופן מהותי על מצבן הפיננסי העתידי, על תוצאות

) יחייב את 1הפעילות שלהן, ומעמדן התחרותי, לרבות בכך שזה (

חברות הנכס להשתמש בחלק ניכר מתזרים המזומנים התפעולי

שלהן לצורך תשלום הקרן והריבית, דבר שיפחית את נזילותן ואת

לוקה לבעלי המניות בהן, לצרכים כמות המזומנים הפנויים לח

) חושף את חברות הנכס להאצת 2עסקיים ולהפעלת הנכסים; (

) 3החוב לפני מועד פירעונו וחילוטים של נכסים במקרה של פיגור; (

הופך את חברות הנכס לרגישות יותר לעליות בשיעורי הריבית, ככל

בי ) מגדיל את פגיעותן למצ4שהמשכנתאות הינן בריבית משתנה; (

האטה בכלכלה ובתעשייה ומצמצם את גמישות התגובה שלהן

) מגביל את יכולת של 6לתנאים עסקים וכלכליים משתנים; (

למימון אותו נטלו. העדר יכולתן של re-financeחברות הנכס לבצע

חברות הנכס לשלם את חובן המלא עם הגעת מועד פירעונו יחייב

/או גיוס הון שעשוי להיות אותן לחפש מימון חוזר של החוב שלהן ו

צעד מדלל כלפי בעלי המניות או מימוש של נכסים בתנאים לא

נוחים, שעלול להביא להפסדים.

סיכונים ספציפיים 7.9.3

הקבוצה עלולה שלא להשיג את שיעור - שיעורי תפוסה או שכירות 7.9.3.1

הגידול שהיה צפוי בתפוסה או בשיעורי דמי השכירות, כפי שחזתה.

האשראי הקיים של חברות הנכס עשוי - יותאמות מידה פיננס 7.9.3.2

להיות כפוף לאמות מידה פיננסיות וככל שהן לא תעמודנה באמות

מידה אלה הן תהיינה במצב של אי פירעון, דבר שעלול להביא

ולהאצת מיידילהעמדת החיוב של החברה הרלוונטית לפירעון

מועד פירעונו, ובכך להרע את מצבה לרבות נזילותה, עסקיה,

תוצאות פעולותיה ומצבה הפיננסי ובסופו של דבר להקטין את

הכספים העומדים לחלוקות לבעלי מניותיה.

בעלותה המשותפת של הקבוצה - סיכוני מיזמים משותפים 7.9.3.3

בנכסים מסוימים עלולה לגרום לסיכונים אשר אינם קשורים

) סירובם 1באופן ישיר לבעלותה של הקבוצה באותם נכסים, כגון: (

") לבצע השקעות הון השותפיםותפי הקבוצה (בסעיף זה: "של ש

) סמכות משותפת של הקבוצה ושל השותפים בקבלת 2במיזם; (

החלטות על ענייני הנכס, כאשר עשויים להיות לשותפים יעדים

) קיומן של 3שאינם עולים בקנה אחד עם יעדיה של הקבוצה; (

תנאים זכויות של השותפים למכור את חלקם בנכס, בכפוף ל

) מכוח הסכמי 4מסוימים וללא קבלת הסכמתה של הקבוצה; (

מיזמים משותפים מסוימים, הקבוצה עלולה להיות מוגבלת

ביכולתה לרכוש או למכור זכויות בנכס המשותף, ו/או כפופה

לזכות סירוב ראשונה של השותפים, וייתכן ותאלץ לממש זכויות

את האינטרסים כאמור בזמן שהדבר אינו מעשי או אינו משרת

) בתנאים מסוימים (כגון הפרת תנאי הסכם השותפים 5שלה; (

204

)Operating Agreement או חדלות פרעון של הקבוצה) השותפים (

-עשויים להיות רשאים להביא לסיום תפקידה של הקבוצה בתור ה

managing member של התאגיד. בהקשר זה יצוין, כי במקרים

עשוי managing member-בוצה כמסוימים סיום תפקידה של הק

אף להיחשב בהתאם להסכמי מימון מסוימים בהם קשורה

הקבוצה כאירוע "שינוי שליטה" המהווה הפרה של אותם

) במקרים מסוימים, עשויים השותפים לנקוט בצעדים 6הסכמים; (

הנוגדים את האינטרסים, האסטרטגיה ו/או היעדים של הקבוצה;

רה או העברה של זכויותיה של הקבוצה ) במקרים מסוימים מכי7(

) 8בנכס המשותף תדרוש הסכמה מוקדמת של השותפים; (

סכסוכים בין הקבוצה לבין השותפים עלולים להביא להתדיינות

משפטית יקרה וארוכה אשר עלולה להפריע לפעילותה השוטפת של

) שינוי שליטה בחברה עלול להפעיל מנגנוני היפרדות 9(-הקבוצה ו

ם של החברה עם שותפיה.בהסכמי

גורמי הסיכון מידת ההשפעה של גורם הסיכון

השפעה גבוהההשפעה בינונית

השפעה נמוכה

כלכליים-גורמי סיכון מקרו X ריכוז גיאוגרפי

גורמי סיכון ענפיים X סיכון דירות לא מאוכלסות X מצב התעסוקה במשק

רפורמות פוטנציאליות בשוק המשכנתאות

X

X תחרות X הריבית עלית סיכון

X סיכוני שינוי במזג אוויר ואקלים X סיכונים רגולטורים X סיכוני חוב שאינו נפרע

גורמי סיכון ספציפיים X שיעורי תפוסה או שכירות X אמות מידה פיננסיות

X סיכוני מיזמים משותפים

205

ימושתחום פעילות נכסי אסטרטגית המ .8


האזורים הגיאוגרפיים בהם מתבצעת הפעילות וסוגי השימושים 8.1.1

למועד פרסום הדוח פועלת החברה בתחום פעילות זה בישראל, הודו, ארה"ב,

. ושוויץגרמניה

ולמגוריםבמסגרת פעילות זו מחזיקה החברה בנדל"ן מניב המשמש למשרדים

וכן עוסקת בייזום נדל"ן.

תמהיל שוכרים ולקוחות 8.1.2

לקבוצה מגוון רחב של לקוחות עליהם נמנים גופים ממשלתיים מקומיים, גופים

מסחריים ידועים ובעלי מוניטין הכוללים בנקים, חברות ביטוח ועורכי דין, וכן

גופים עסקיים שונים, וכן, בפרויקטים היזמיים, אנשים פרטיים.

חסמי יציאהגורמי הצלחה קריטיים בתחום הפעילות ו 8.1.3

בהינתן כי בכוונת החברה לפעול למימוש הנכסים הכלולים בתחום פעילות זה,

הקבוצה מעריכה, כי הגורמים העיקריים התורמים להצלחה בתחום הפעילות

הינם:

מומחיות וניסיון מצטברים בתחום הנדל"ן; [א]

איתנות פיננסית ונזילות המאפשרות השקעת ההון העצמי הנדרש; [ב]

שותפים מקומיים במדינות היעד ו/או היכרות עם גורמים מקומיים [ג]

מובילים בשווקי היעד;

איתנות פיננסית של שוכרים; [ד]

יכולת מו"מ לצורך הארכת חוזי שכירות. [ה]

בתחום הפעילות הוא היכולת לממש נכסים, בין אם כנכסים מחסום יציאה

קוש ולהיצע הקיימים בשוק פרטניים או כתיק השקעות שלם, אשר כפופה לבי

בכל זמן נתון.

תחרות 8.1.4

תנאי התחרות בתחום הנדל"ן המניב נובעים משקלול של מספר פרמטרים

עיקריים. התחרות אל מול שוכרים ורוכשים פוטנציאליים מושפעת בין היתר,

מאיכות הנכס, הנקבעת בין היתר בהתאם למיקום הנכס, תכנונו ורמת הגימור

, איתנות פיננסית של השוכרים, אורך תקופת הסכם השכירות שלו, דמי השכירות

ושאר התנאים המסחריים של ההסכמים. ככלל, בשוק הנדל"ן המניב, לזהות

בעלי הנכס קיימת משמעות נמוכה או זניחה, והחלטות השוכרים או הרוכשים

הוק בהתייחס לנכס הספציפי. -נעשות בדרך כלל אד

הינו שוק רב משתתפים המתאפיין ברמת שוק הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל

תחרותיות גבוהה ביותר העלולה להשפיע לרעה על תפוסת נכסים ודמי השכירות

בהם. הקבוצה חשופה לתחרות מצד חברות נדל"ן, יזמים בתחום הנדל"ן וכן

בעלים אחרים של נדל"ן אשר עוסקים בפיתוח נכסים באזורים בהם ממוקמים

ונות נכנסו גופים פיננסיים לתחום הנדל"ן המניב נכסי הקבוצה. בשנים האחר

והגבירו את התחרות בענף זה. מתחרים אלו ואחרים עשויים להיות בעלי מקורות

206

מימון וגישה להון גדולים ואף במידה ניכרת, משל החברה וכן עם עלות הון נמוכה

יותר וסבילות לסיכון גבוהה יותר בהשוואה לאלה של החברה. מספר הגופים

תחרים על נכסים ראויים להשקעה עשוי לגדול, וגם בניית יתר עלולה להחריף המ

את התחרות. כאמור, מספר המתחרים בתחום זה הוא גדול, ולא ניתן להעריך את

גודל הקבוצה ומעמדה בתחום זה.

הכנסות צפויות בשל חוזי שכירות חתומים 8.2

תקופת הכרה בהכנסה

בהנחת מימוש תקופות אופציות שוכרים םמימוש תקופת אופציות שוכרי-בהנחת אי

הכנסות מרכיבים קבועים (בש"ח)*

הכנסות מרכיבים משתנים (אומדן) (בש"ח)*

מספר חוזים מסתיימי ם (#)**

שטח נשוא ההסכמים המסתיימי

ם (במ"ר)**

הכנסות מרכיבים קבועים (בש"ח)*

הכנסות מרכיבים משתנים (אומדן) (בש"ח)*

מספר חוזים מסתיימי

ם**(#)

שטח נשוא ההסכמים המסתיימים

(במ"ר)**

שנת2018

רבעון 1 1,778,522 - 0 0 1,778,522 - 0 0

רבעון 2

1,778,522 - 0 0 1,778,522 - 0 0

רבעון 3

4,024,739 - 0 0 4,024,739 - 0 0

רבעון 4

4,024,739 - 0 0 4,024,739 - 0 0

0 0 - 117516,130,424- 16,130,424 2019שנת 0 0 - 0016,308,006- 16,293,240 2020שנת 175 1 - 16,360,929 1128- 16,346,163 2021שנת

28,614 46 - 176,587,339 4528,486- 60,941,257 ואילך 2022שנת 28,789 47 - 236,993,220 28,789 47- 121,317,606 סך הכל

הנתונים בחלק החברה. *

. 100%-הנתונים ב **

שוכרים עיקריים 8.3, לא היה לחברה בנכסיה המאוחדים או בנכסיה המהווים הסדרים משותפים, 2017בשנת

או יותר מסך הכנסותיה לפי דוחותיה הכספיים 10%שוכר אשר ההכנסה ממנו היוותה המאוחדים.

גילוי מצרפי -נכסים מניבים בהקמה 8.4

פרמטרים משתנים אזור השנה שנסתיימה ביום

31.12.2017 31.12.201627 31.12.2015

-ישראל 28מסחר

1 1 1מספר נכסים בהקמה בתום השנה (#) (פרויקט סוהו) 14,214 14,214 14,214סה"כ שטחים בהקמה (מתוכנן/לשיווק) בתום השנה (באלפי מ"ר)

35,380 14,258 17,662סה"כ עלויות שהושקעו בשנה השוטפת (מאוחד) (באלפי ש"ח)הסכום שבו מוצגים הנכסים בדוחות בתום השנה (מאוחד) (אלפי

29ש"ח)126,200 103,300

87,10030

29,916 24,156 313,091 תקציב הקמה בשנה העוקבת (אומדן) (מאוחד) (באלפי ש"ח)סה"כ יתרת תקציב הקמה משוער להשלמת עבודות ההקמה (מאוחד)

32(אומדן לתום השנה) (אלפי ש"ח)3,091 24,156

39,888

72% 85% 93%שיעור מהשטח הנבנה לגביו נחתמו חוזי שכירות (%)הכנסה שנתית צפויה מפרויקטים שיושלמו בשנה העוקבת ושנחתמו

או יותר מהשטח שלהם (מאוחד) (אומדן) (באלפי %50חוזים לגבי 33ש"ח)

8,985 8,170 --

ניהלו החברה 2015כוללים נתונים ביחס לפרויקט בכללותו אשר סווג כנדל"ן מניב בהקמה. במהלך שנת 2015ם בטבלה ביחס לשנת הנתונים המוצגי 27

והשותף משאים ומתנים עם רוכשי משרדים פוטנציאליים. לאור ההתקדמות המהותית בקצב המכירות, החליטה ההנהלה למכור את שטחי המשרדים, את השווי ההוגן של שטחי המשרדים 2015בדצמבר 31להחזיק בהם על מנת להפיק דמי שכירות, וסווגה לראשונה ביום בשונה מההחלטה המקורית

ם באותו מועד מסעיף נכסים מניבים ונכסים בשלבי פיתוח לסעיף מלאי מקרקעין, משרדים למכירה ודירות למגורים. בהתאם, בטבלה דלעיל, הנתוני לנתוני המסחר (לרבות החלק היחסי בעבודות החפירה והדיפון) בלבד. מתייחסים 2017-ו 2016לשנים

). הנכס הינו פרויקט מסחר בהקמה בנתניה, המיועד להשכרה. הפרויקט %50הנתונים המוצגים לעיל פרט לנתוני השטחים מייצגים את חלק החברה ( 28 המניב מוצג בדוחות הכספיים במסגרת הנכסים המניבים בהקמה.

2016, 2017אלפי ש"ח לשנים 6,380-והפסד משערוך בסך של כ 10,942-אלפי ש"ח, ורווח משיערוך בסך של כ 4,031-כולל רווח משערוך בסך של כסכום זה 29 , בהתאמה.2015-ו

רים.מליון ש"ח סווגו לסעיף מלאי מקרקעין, משרדים למכירה ודירות למגו 12.5בהתייחס לנתוני הפרויקט בכללותו. מתוך זה סך של 30 מעלות ההקמה לשלב א' של הפרויקט ללא עלות קרקע. %50-מהווה כ 31ת חיצוניות מידע זה הינו מידע צופה פני עתיד המתבסס על נתוני עלויות, תכנית עבודה ותחזית הכנסות של החברה נכון למועד הדוח, והינו נתון להשפעו 32

ם האמורים יהיו שונים בפועל מהערכות החברה כאמור.בשל גורמים שאינם תלויים בחברה. לפיכך, ייתכן כי הנתוני ) ביחס לחוזים שנחתמו עד למועד הדוח. מידע זה הינו בגדר מידע צופה פני עתיד.%50הסכום מייצג את חלק החברה בפרויקט ( 33

207

34גילוי מצרפי –רכישת ומכירת נכסים 8.5

ניםמשת אזור תקופה

(שנה שהסתיימה ביום)31.12.201731.12.2016 31.12.2015

נכסים ישראל שנמכרו

2 -- --(#)מספר נכסים שנמכרו בשנה 402,667 -- -- תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בשנה (מאוחד) (באלפי ש"ח)

83,000 -- --) (מ"ר)100%שטח נכסים שנמכרו בשנה (NOI 41,91735 -- -- שנמכרו (מאוחד) (באלפי ש"ח)של נכסים

הפסד שנרשם בשל מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי \רווח )4,235( -- -- ש"ח)

הפסד שנרשם בשל מימוש מניות בחברה מאוחדת אשר \רווח -- -- -- מחזיקה נכס מניב (מאוחד) (באלפי ש"ח)

נכסים גרמניה שנמכרו

4 2 1(#)מספר נכסים שנמכרו בשנה 35,040 24,600 19,500 תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בשנה (מאוחד) (באלפי אירו)

67,024 41,404 15,275) (מ"ר)100%שטח נכסים שנמכרו בשנה (NOI (באלפי אירו) (מאוחד) 1,84937 3936 937 של נכסים שנמכרו

(באלפי הפסד שנרשם בשל מימוש הנכסים (מאוחד) \רווח )3,047( 1,77138 2,166 אירו)

נכסים אנגליה שנמכרו

1 1 -- מספר נכסים שנמכרו בשנה (#)

1,700 2,600 -- תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בשנה (מאוחד) (באלפי ליש"ט)

85639 2,774 -- ) (מ"ר)100%שטח נכסים שנמכרו בשנה (

NOI (באלפי ליש"ט) (מאוחד) 105 -- -- של נכסים שנמכרו

הפסד שנרשם בשל מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי \רווח ליש"ט)

-- )300(40 )270(

נכסים בלגיה שנמכרו

1 -- -- (#)מספר נכסים שנמכרו בשנה

10,000 -- -- תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בשנה (מאוחד) (באלפי אירו)

33,333 -- -- ) (מ"ר)100%שטח נכסים שנמכרו בשנה (

NOI 667 -- -- נכסים שנמכרו (מאוחד) (באלפי אירו) של

הפסד שנרשם בשל מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי \רווח אירו)

-- -- )699(

נכסים קנדה שנמכרו

-- -- 1 (#)מספר נכסים שנמכרו בשנה -- -- 57,875 תמורה ממימוש נכסים שנמכרו בשנה (מאוחד) (באלפי אירו)

-- -- 18,145 ) (מ"ר)100%בשנה (שטח נכסים שנמכרו

NOI (באלפי אירו) (מאוחד) 74141 של נכסים שנמכרו -- -- הפסד שנרשם בשל מימוש הנכסים (מאוחד) (באלפי \רווח

אירו))2,802( -- --

.%100החברה בלבד, השטח הינו מהווים את חלק NOI-וה בטבלה לגבי התמורההנתונים 34 ה שלמה.לשנ NOI מייצג 35 עד ליום המכירת הנכסים. NOI מייצג 36 לעיל. 34ראה ה"ש 37 .2015הרווח/הפסד שנרשם בגין מכירת שני נכסים אלו הוכר בדוחות הכספיים לשנת 38 עד ליום מכירת הנכס. NOI מייצג 39 .2015לשנת ירת נכס אלו הוכר בדוחות הכספיים הרווח/הפסד שנרשם בגין מכ 40 ליום מכירת הנכס.עד NOI מייצג 41

208

42רשימת מבנים מניבים מהותיים 8.6

שנה ס ומאפייניו

נחות שבבסיסה נתונים נוספים אודות הערכת השווי והה פריט מידע

ערך בספרים בסוף שנה (מאוחד)

(אלפי ש"ח)

שווי הוגן בסוף שנה (במטבע

המסחרי) (באלפים)

הכנסות בשנה



NOI בפועלבשנה



שיעור התשואה

(%)

שיעור תשואה על העלות (%)

יחס שווי הנכס לחוב

)LTV(


(במאוחד) (במטבע



לסוף שנה (%)

דמי שכירות

ממוצעים למ"ר

(במטבע המסחרי)

זיהוי מעריך השווי (שם

וניסיון)

מודל ההערכה שמעריך

השווי פעל לפיו

הנחות נוספות בבסיס ההערכה

אזור: גרמניה

Schwerin 2017 123,747 29,800 1,713 1,586 5.3% 4.8% 37.1% )1,200( 100% 8.75(*)

Schlicht Und

Kollegen

ההכנסות היוון

NOI מייצג שלקח השמאי לקביעתמיליון 1.370תפוסה: 100%-השווי ב

אירו; שיעור ההיוון לקביעת השווי: 4.6%

ציון המטבע המסחרי: אירו

שימוש עיקרי: רדיםמש

2016 125,358 31,000 1,65043 1,484 4.8% 4.4% 46.7% )1,145( 80% 11.06 Schlicht

Und Kollegen

היוון ההכנסותNOI מייצג שלקח השמאי לקביעתמיליון 1.395תפוסה: 100%-השווי ב


עלות מקורית:אלפי 33,371 )100%( אירו

100%שטח 15,535: (מ"ר)

2015 128,020 30,145 1,923 1,772 5.8% 5.3% 51.1% )755( 80% 10.52 Schlicht

Und Kollegen

היוון ההכנסות

NOI מייצג שלקח השמאי לקביעתמיליון 1.417תפוסה: 100%-השווי ב


בחודש , הודיעה החברה לבית המשפט בגרמניה כיAOK -שנעשו על פי המלצת בית המשפט בגרמניה לפתרון המחלוקת המשפטית בין הדייר לחברה, בנכס הידוע כ(*) במסגרת דיונים עם הדייר

6.5 -(כ אירו מיליון 1.63-ות שנתיים בסך של כ , תמורת דמי שכיר2027, נחתם בין הצדדים הסכם המאריך את תקופת השכירות לכלל שטחי הבניין בעשר שנים נוספות עד לשנת 2017פברואר

''ח).ש מיליון

את גם להציג החברה בחרה, 1969 -"ט התשכ), וצורה מבנה – התשקיף וטיוטת התשקיף(פרטי ערך ניירות לתקנות המוצע תיקון במסגרת המוצעת הרביעית לתוספת(א) 29 לסעיף בהתאם 42

תיות לגבי הסדרים משותפים וחברות מאוחדות נעשה ע"פ חלק החברה בסעיף הרלוונטי של . מבחן המהו100%. הנתונים בטבלה מייצגים נתוני מהותיים כנכסים מהותיים שאינם הנכסיםונטי של חברות כלולות וההסדרים ההסדרים המשותפים וחברות מאוחדות כשהוא מחולק בסך המאזן בנטרול השפעת ההשקעות המוצגות ע"פ שווי מאזני והוספת חלק החברה בסעיף הרלו

המשותפים. .31.12.2015הכספיים של החברה ליום ) לדוחות 1ד(12ראה ביאור 2015ביולי 1ידי הדייר בנכס החל מתאריך -מהשטחים המושכרים על %20ת באשר להחזר 43

209


נתונים נוספים אודות הערכת השווי וההנחות שבבסיסה פריט מידע

ערך בספרים בסוף שנה (מאוחד)

(אלפי ש"ח)





מסחרי) ה (באלפים)





(%)



)LTV(





לסוף שנה (%)

דמי שכירות


(במטבע המסחרי)(

(*

זיהוי מעריך ווי (שם הש

וניסיון)




אזור: גרמניה

Ehningen 2017 264,936 63,800 4,415 4,058 6.4% 7.3% 52.9% 1,900 100% 9.26

Schlicht Und

Kollegen היוון ההכנסות

NOI מייצג שלקח השמאי לקביעתמיליון 4.1תפוסה: 100%-וי בהשו


ציון המטבע המסחרי: אירו

שימוש עיקרי: משרדים

2016 250,311 61,900 4,451 4,062 6.6% 7.4% 56.4% - 100% 9.26 Schlicht

Und Kollegen


NOI מייצג שלקח השמאי לקביעתמיליון 4,094תפוסה: 100%-י בהשוו


עלות מקורית:אלפי 55,230 )100%( אירו

100%שטח 36,131: (מ"ר)

2015 262,877 61,900 4,617 3,509 5.7% 6.4% 58.7% )700( 100% 9.26 Schlicht

Und Kollegen


NOI לקח השמאי לקביעת מייצג שמיליון 3,826תפוסה: 100%-השווי ב


.חניות ללא(*)

210


נתונים נוספים אודות הערכת השווי וההנחות שבבסיסה פריט מידע

ערך בספרים

בסוף שנה (מאוחד)

(אלפי ש"ח)










(%)



)LTV(





לסוף שנה (%)

דמי שכירות


(במטבע המסחרי)

זיהוי מעריך השווי (שם

וניסיון)




אזור: שוויץ

Biel + Luzern 2017 108,060 30,400 1,604 1,263 4.2% 4.6% 62.8% )5,400( 90% 14.14 (*)

ציון המטבע המסחרי: פר"ש

שימוש עיקרי: משרדים

2016 134,753 35,770 1,658 1,354 3.8% 5.0% 54.5% - 87% 15.10 הערכת הנהלה

הכנסות היוון

NOI לקח לקביעת השווי נמייצג ש

מיליון 1.24תפוסה: 100%-בפר''ש; שיעור ההיוון לקביעת השווי:

4.00%-4.20%

רית:עלות מקואלפי 27,241 )100%( פר"ש

100%שטח 10,465: (מ"ר)

2015 139,881 35,642 1,472 1,087 3.0% 4.0% 56.0% 233 84% 13.92% Wuest & Partner


NOI מייצג שלקח השמאי לקביעת

מיליון 1.24תפוסה: 100%-השווי בפר''ש; שיעור ההיוון לקביעת השווי:

4.00%-4.20%

.הכספיים לדוחות) ג)(6ג(10ההסכמות עם צד שלישי למכירת מלוא הזכויות בנכסים ראה ביאור לעניין(*)

211

:פיננסי כנכס/מוצגים מימושנכסים שמומשו/בתהליכי

נכס מניב בגרמניה -Selgros .א

, המוחזקת על ידי El-Sel GmbH, חתמה העסקה המשותפת, 2017בנובמבר 9 ביום

Selgros-על עסקה עם צד שלישי למכירת זכויותיה בנכס הידוע כ 85%ה בשיעור החבר

מיליון אירו. עסקת המכירה 19.5) לסך של 100%בעיר ברלין בגרמניה, בתמורה (

הסתכם בסך 2017) שהניב הנכס בשנת NOI )100%-ה. 2017בדצמבר 28הושלמה ביום

)(ב) לדוחות הכספיים.6ג(10אור אלפי אירו. לפרטים נוספים ראה בי 1,102 -כשל

נכס מניב בקנדה .ב

מהזכויות בנכס מניב 90%-, חתם תאגיד זר של החברה, המחזיק ב2017מרץ בחודש

) 100%במונטריאול, קנדה, על עסקה עם צד שלישי למכירת זכויותיו בנכס בתמורה (

הושלמה 2017ביוני 30מיליון ש"ח). בתאריך 165-מיליון דולר קנדי (כ 57.9-לסך של כ

אלפי 741-שהניב הנכס עד ליום המכירה הסתכם לסך של כ NOI-עסקת המכירה. ה

) לדוחות הכספיים.1ה(12נוספים ראה ביאור לפרטיםדולר קנדי.

נכסים תחת מכירה – הודו .ג

אלו מהחזקות העיקרי החלק. בהודו יזמי"ן בנדל מחזיקות החברה של כלולות חברות

נפרסת הנכסים עבור התמורה במסגרתו מכר הסכם פי על', ג לצד החברה ידי על נמכר

.הכספיים לדוחות)(ב) 5ג(10 ביאור ראה להרחבה. שנים מספר פני על

נכס המוצג כנכס פיננסי – North LaSalle 2 .ד

") חברת הנכס(להלן: " North LaSalle 2הכלולה החברה חתמה 2016נובמבר בחודש

על הסכם מסגרת עם צד שלישי להזרמת הון 49% המוחזקת על ידי החברה בשיעור של

)Preffered Equity במושכר והשקעות םמיליון דולר לצורך ביצוע שיפורי 40) בסך של עד

, השלישי הצד ברשות יהיו בגינובנכס. בהתאם להסכם כאמור ניהול הנכס ושכר הדירה

לעודף שמימו בעת זכאית תהיה והיא הנכס חברת בידי תישאר בנכס הבעלות אך

ולאחר, האמור לאור. בגינו ההתחייבויות כל פירעון לאחר שיוותרו ככל ממנו התמורות

לפי ההשקעה את לכלול להפסיק ההנהלה החליטה, הדבר משמעות את החברה שבחנה

. אחר כולל רווח דרך הוגן בשווי פיננסי בנכס כהשקעהולהציגה המאזני השווי שיטת

.הכספיים וחותלדא 11 ביאור ראה נוסף למידע

212

גילוי ספציפי -מבנים מניבים מהותיים מאוד 8.7

8.7.1 200 Public Square

הצגת הנכס 8.7.1.1

Public Square 200שם הנכס: קליבלנד ארה"במיקום הנכס: מ"ר 117,674שטח הנכס:

בחברה 44.4%מחזיקה Electech Real Estate Incמבנה ההחזקה בנכס: כלולה בארה"ב

44.4%גיד האפקטיבי בנכס:חלק התא Harbor Group Internationalציון שמות השותפים לנכס:

6/2005תאריך רכישת הנכס: בעלותפירוט זכויות משפטיות בנכס: רשומותמצב רישום זכויות משפטיות:

--זכויות בניה בלתי מנוצלות משמעותיות: --נושאים מיוחדים:

חברה כלולה:שיטת הצגה בדוחות הכספיים

נתונים עיקריים 8.7.1.2

חלק 100%נתונים לפי תאריך רכישת הנכס 2015שנת 2016שנת 2017שנת 44.4% –התאגיד בנכס

)6/2005(

שווי הוגן בסוף התקופה 729,674 780,535 703,801 44(באלפי ש"ח)

עלות הרכישה

(באלפי ש"ח)681,525

רווחי (הפסדי) שערוך (באלפי ש"ח)

שיעור )8,277( )4,959( )17,282( 89.4% תפוסה (%)

(באלפי NOI 84.06% 88.3% 86.7% שיעור תפוסה ממוצע (%) 58,965 ש"ח)

שטחים מושכרים בפועל 98,917 102,087 100,062 (מ"ר)

שער חליפין ליום הרכישה

4.5

107,321 99,454106,422סה"כ הכנסות (באלפי ש"ח)

דמי שכירות ממוצעים למטר 78 76 69 חודש) (ש"ח)(ל

דמי שכירות ממוצעים למטר בחוזים שנחתמו בתקופה

(ש"ח)71 79 85

NOI (באלפי ש"ח)55,854 53,25058,794 Netשיעור תשואה בפועל (%)

Initial Yield7.56% 7.53% 7.65%

-- ---- שיעור תשואה מותאם (%)מספר שוכרים לתום שנת

47 50 50 דיווח (#)

3.902 31.123.4673.845שער חליפין ליום

-), כ%100אלפי דולר ( 9,000-אשר הסתכמו בסך של כ 2015-ו 2016, 2017השווי ההוגן איננו כולל הפרשה להשקעות לשנים 44

), בהתאמה.100%אלפי דולר ( 9,000-וכ )100%אלפי דולר ( 11,000

213

פילוח מבנה הכנסות ועלויות 8.7.1.3

–חלק התאגיד בנכס - 100%נתונים לפי 2015שנת 2016שנת 2017שנת 44.4%

הכנסות: 107,321 106,422 99,454קבועות –מדמי שכירות -- -- --משתנות –מדמי שכירות

-- -- --מדמי ניהול -- -- --פעלת חניוניםמה

-- -- --אחרות 107,321 106,422 99,454סה"כ הכנסות

עלויות: 51,467 47,628 46,204ניהול, אחזקה ותפעול

-- -- --פחת (ככל שנרשם) -- -- --הוצאות אחרות 51,467 47,628 46,204סה"כ עלויות

55,854 58,794 53,250רווחNOI 53,250 58,794 55,854

מההכנסות מהנכס או אשר 20%-אין בנכס שוכר אשר אחראי ל 8.7.1.4

הינו שוכר עוגן.

הכנסות צפויות בגין חוזי שכירות חתומים* 8.7.1.5

לשנה שתסתיים

ביום 31.12.2018


ביום 31.12.2019


ביום 31.12.2020


ביום 31.12.2021

לשנה שתסתיים ביום

31.12.2022 ואילך

)**44.4% –חלק התאגיד בנכס - 100%אלפי ש"ח (נתונים לפי מרכיבים 663,950 103,193 102,326 100,790 98,152 קבועים

מרכיבים משתנים (אומדן)

__ __ __ __ __

663,950 103,193 98,152100,790102,326סה"כ כולל אופציות הארכה של שוכרים. * .31.12.2017פי שער חליפין ליום -צפויות תורגמו לש"ח עלההכנסות ה **

מימון ספציפי 8.7.1.6

הלוואה א' )44.4% –חלק התאגיד בנכס - 100%(נתונים לפי מימון ספציפי

יתרות בדוח על המצב הכספי

-- מוצג כהלוואות לזמן קצר: (אלפי ש"ח) 31.12.2017 408,510 מוצג כהלוואות לזמן ארוך:

-- מוצג כהלוואות לזמן קצר: (אלפי ש"ח) 31.12.2016 461,174 מוצג כהלוואות לזמן ארוך:

--(תום שנת דיווח) (אלפי ש"ח) 31.12.2017שווי הוגן ליום 2012אפריל תאריך נטילת הלוואה מקורי (מימון מחדש)

476,250 גובה הלוואה מקורי (מימון מחדש) (אלפי ש"ח) 4.9% (%) 31.12.2017ליום שיעור ריבית אפקטיבית

-- תניות פיננסיות מרכזיות -- תניות מרכזיות אחרות

-- האם הופרו תניות מרכזיות או אמות מידה פיננסיות לתום שנת הדיווח כן non-recourseהאם מסוג

שעבודים ומגבלות משפטיות מהותיות בנכס 8.7.1.7

פירוט סוג

ידי -הסכום המובטח על השעבוד ליום31.12.2017

(באלפי ש"ח) 408,510 שיעבוד מדרגה ראשונה על הנכסדרגה ראשונהשעבודים

214

פרטים אודות הערכת השווי 8.7.1.8

חלק התאגיד 100%נתונים לפי 2015שנת 2016שנת 2017שנת 44.4% –בנכס

729,674 703,801780,535השווי שנקבע (באלפי ש"ח)

זהות מעריך השוויCrown

Appraisal group

Crown Appraisal group

Crown Appraisal group

כן כן כןהאם המעריך בלתי תלוי? לא לאלאהאם קיים הסכם שיפוי?

31.12.201731.12.201631.12.2015תארך התוקף של הערכת השווי

מודל הערכת השווי

ממוצע בין DCF לבין

גישת ההשוואה

לבין DCFממוצע בין גישת ההשוואה

לבין DCFבין ממוצע גישת ההשוואה

Incomeפרמטרים עיקריים שנלקחו לצורך הערכת השווי לפי גישת היוון תזרימי מזומנים (Approach(

Grossהשכרה (-שטח ברLeasable Area שנלקח בחשבון (

בחישוב (מ"ר)115,455 115,467 115,366

84.7% 88.1%88.5%+ (%) 1שיעור תפוסה בשנה 88.7% 89.8%92.2%+ (%) 2וסה בשנה שיעור תפ

שיעור תפוסה מייצג מתוך השטח בר ההשכרה לצורך

הערכת שווי (%)88.0% 88% 86%

דמי שכירות (חודשיים) מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך

(ש"ח) 1הערכת שווי בשנה +69.79 76.19 77.1

דמי שכירות (חודשיים) מייצגים צורך ממוצעים למ"ר מושכר ל

(ש"ח) 2הערכת שווי בשנה +71.53 77.02 78.39

דמי שכירות (חודשיים) מייצגים ממוצעים למ"ר מושכר לצורך

הערכת שווי (ש"ח)82.86 91.11 87.52

מייצג לצורך NOIתזרים מייצג/ הערכת שווי (באלפי ש"ח)

63,946 73,346 69,887

הוצאות תקופתיות ממוצעות ח לשמירה על הקיים (בש"

לחודש למ"ר)32.92 36.09 34.66

שיעור היוון/שיעור תשואה/מכפיל שנלקח לצורך

הערת השווי (%)7.75% 7.75% 7.75%

שנים 10 שנים 10שנים 10זמן עד מימוש רעיוני פרמטרים מרכזיים אחרים:

היוון בתזרים המזומנים כל שנה )IRRעד שנת החילוץ (

8.75%-8.25% 8.75%-8.25% 8.75%-8.25%

היוון הכנסות לפי גישת היוון - - - הכנסות

בשיטת ההשוואה נלקח מחיר 138.52 154.54 146.33 ממוצע של (דולר/ר"ר)

שינוי בשווי באלפי ש"חניתוחי רגישות לשווי

עליה בשיעור שיעורי תפוסה 64,773 70,364 52,872 5%של

ירידה בשיעור )70,626( )70,748( )70,207( 5%של

עליה בשיעור שיעורי היוון )2,731( )1,538( )1,111( 5%של

ירידה בשיעור 2,536 3,845 1,123 5%של

דמי שכירות ממוצעים למטר

עליה בשיעור 24,387 28,453 20,802 5%של

ירידה בשיעור )24,582( )26,146( )29,123( 5%של

215

קעעתודות קר –גילוי לעניין פרויקט נדל"ן יזמי

שלב ב' –אלקטרה סיטי (מגדלי הרכבת)

נתונים תקופת דיווח 100%לפי

שטח הקרקענתונים הקשורים לעלויות הקרקע, ליום

האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים במטבע הפעילות)

ירידות ערך שנרשמו בערך נתונים הקשורים למצבה התכנוני של הקרקע הקרקע (מאוחד)

במ"ר

תיאור מצב תכנוני שבהליכי אישור תיאור מצב תכנוני נוכחי עלויות שהושקעו לסוף התקופה (אלפי ש"ח)האם בוצע

מבחן לירידת ערך/להשבת ירידת ערך?

(כן/לא)

ירידת ערך/ביטול ירידת ערך

באלפי ש"ח שנרשמו (במטבע הפעילות)

עלות קרקע 45

תכנון סה"כ ואחדות

יעוד נוכחי (ישלפצל אם קיים יותר משימוש

מהותי אחד)

זכויות בניה עילי נוכחיות (לפי יעוד/שימוש) במ"ר

יעוד מתוכנן (יש לפצל אם קיים יותר משימוש

מהותי אחד)

זכויות בניה עילי נוכחיות

(לפי יעוד/שימוש)

במ"ר



אושרה תב"ע 53,280 10,831 42,449 4,006 31.12.2017

משרדים/שימוש מלונאי

17,808

)251( כן - - - 1,120 מסחר

6,310 מגורים

תב"ע אושרה 52,092 9,392 42,700 4,006 31.12.2016


17,808

1,120 מסחר 5,952 כן - - -

6,310 מגורים

תב"ע אושרה 45,281 8,592 36,689 4,006 31.12.2015


17,808

1,120 מסחר )5,952( כן - - -

6,310 מגורים

עלות הקרקע מוצגת בניכוי הפרשה לירידת ערך ובתוספת ביטול ירידת ערך שנרשמה. 45

216

פרויקט "סוהו" משרדים, נתניה שם הפרויקט

אזוה"ת פולג, נתניה מיקום הפרויקט משרדים

2016 מועד התחלת שיווק בפרויקט צפוי/בפועל

תיאור קצר של הפרויקט 3ארבע קומות משרדים מעל פרויקט מניב בן

קומות מסחר ומרתפים* הסתיים מועד סיום שיווק צפוי/בפועל

חלק התאגיד האפקטיבי בפרויקט

50% מועד התחלת עבודות הקמה

(בפועל/מתוכנן) 2016יוני

2018 שני רבעון על/מתוכנן)מועד סיום עבודות הקמה (בפו עסקה משותפת מבנה האחזקה בפרויקט

ציון שמות השותפים לפרויקט

חכירה מהוונת מרשות מקרקעי ישראל זכויות משפטיות בקרקע )50%בן אפרים ובניו יזום ובניה בע"מ (

שיטת הצגה בדוחות הכספיים

איחוד יחסיהסכמים מיוחדים (קומבינציה/פינוי

בינוי/אחר) אין

מועד רכישת הקרקע עליה פרויקטיבנה ה

2011אוגוסט חשיפות מהותיות של התאגיד המדווח

לפרויקט אין

שטח הקרקע עליה יבנה הפרויקט

-- נושאים מיוחדים מ"ר 9,484

הפרויקט המניב מוצג בדוחות הכספיים במסגרת הנכסים המניבים בהקמה. *

217

פרויקטים בביצוע –גילוי לעניין פרויקט נדל"ן יזמי

, נתניה יםמשרדסוהו פרויקט

31.12.2017 –תקופת הדיווח

100%נתונים לפי

נים הקשורים לעלויות הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד) (נתונים כספיים במטבעות הפעילות) נתונים הקשורים לתקבולי הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (על בסיס מאוחד)

מטבעות הפעילות)(נתונים כספיים ב

נתונים הקשורים לרווח הגולמי של הפרויקט, ליום האחרון של תקופת הדיווח (מאוחד) (במטבע הפעילות)

זית עדכנית של עלויות כוללות של הפרויקט (מתחילתו ועד סיומו הצפוי) לסוף התקופה (אלפי ש"ח):

עלויות שהושקעו בפועל ושטרם הושקעו לסוף :התקופה (אלפי ש"ח)

כמות יח"ד/ שטח שנחתמו לגביהן הסכמי מכירה עד ליום

האחרון של התקופה

תמורה כוללת בחוזי

מכירה מחייבים

שנחתמו עד ליום האחרון של התקופה (אלפי ש"ח)

)2(

תמורה כוללת צפויה

בפרויקט (לרבות מחוזים שטרם נחתמו)

(אלפי ש"ח) )3(

מחיר ממוצע למ"ר

בפרויקט בפועל

בתקופה ת השוטפ

(אלפי ש"ח) )4(

מחיר ממוצע למ"ר בפרויקט

לפיו חושבה התמורה הכוללת הצפויה

בפרויקט (אלפי )4ש"ח) (


ליום האחרון של התקופה (אלפי ש"ח)

סה"כ רווח (הפסד)

גולמי צפוי בפרויקט

(אלפי ש"ח)

מתוכו, רווח (הפסד)

גולמי שהוכר בדוח רווח

והפסד (אלפי )5ש"ח) (

עלויות עלות בניה )1קרקע ( אחרות

סה"כ השקעה כוללת בפרויקט

(צפויה)





7,8 )6( 57,983 )6( 20,623 )6( 86,406 )6( 76,588 )6( 9,818 92% מ"ר 9,167

משרדים (לא חניות) 187כולל

91,720 93,260 8.75 8.75 65,724 6,854 3,721

כולל אגרות והיטלי בניה. )1( יחידות חנייה מכורות. 165כולל )2( יחידות חנייה שטרם נמכרו. 22כולל )3( יחידות חנייה מכורות. 165לא כולל )4( .IFRS15הוכר בהתאם לכללי תקן חשבונאות בינלאומי )5( .2017בדצמבר, 31יום נתונים מתוך דוח ביצוע של הפרויקט ל )6(

218

כאמור לעיל, לרבות הנתונים שהובאו 8יודגש, כי הערכות החברה המתייחסות לסעיף

בטבלאות שלעיל הכוללים, בין היתר, תחזיות ואומדנים בדבר לוחות הזמנים לקבלת

היתרים ולהתחלת וסיום הבנייה בפרויקטים, סך ההכנסות והעלויות הצפויות בפרויקטים,

הגולמי הצפוי בפרויקטים, ככל שינבע והיקף הפרויקטים הנ"ל (להלן ביחד: הרווח

"), הינם 'מידע צופה פני עתיד', המתבסס על ניסיונה של החברה ושותפיה הפרויקטים"

לפרויקטים. פרמטרים אלה תלויים במידה רבה בשיתוף פעולה בין השותפים, בהחלטות

עמידת השותפים בתנאי הסכמי המימון שיתקבלו על ידם במהלך הקמת הפרויקטים; ב

שנחתמו בקשר עם הפרויקטים הרלוונטיים ו/או בהסכמות בינם לבין עצמם (לרבות

העמדת הון עצמי) ובאי התקיימות העילות לפירעון מיידי הקבועות בהסכמי המימון;

בעמידת הקבלן המבצע או ספקים אחרים בפרויקטים בהתחייבויותיהם, ובמועדן;

בהסכמי מימון לפרויקטים שביצועם טרם החל, ובתנאים של אותם הסכמים; בהתקשרות

בהתקשרות עם קבלן מבצע וספקים אחרים לביצוע הפרויקטים שביצועם טרם החל ובתנאי

אותן התקשרויות אל מול העלויות שנחזו להן על ידי החברה, המתבססות על תנאי השוק

יתרים הנדרשים לצורך ביצועם של העכשוויים; בגורמים חיצוניים, כגון קבלת הה

הפרויקטים (הן בעצם קבלתם והן בקבלתם במועד שנחזה לכך על ידי החברה ושותפיה

לפרויקטים), בעמידת החברה בדרישות הרשויות השונות ומתן ההיתרים הרלוונטיים על

ידן; בעלויות הקמה ומימון בפועל במועד התהוותן (אשר עשוי לחול בהן שינוי למול

ויות שנחזו על ידי החברה, לרבות שינוי מהותי) ובשמירת רמות מחירי המכירה העל

והביקושים השוררים כיום בשוק הנדל"ן (בהם עשוי לחול שינוי, לרבות שינוי מהותי, בין

ואין וודאות שכך יהיה מצב –היתר לאור תמורות בסביבה הכלכלית בה פועלת החברה)

לשנות באופן משמעותי את הערכות החברה הדברים בפועל. גורמים אלה עשויים

כן, החברה בוחנת מעת לעת את האפשרות למימוש מלאי הקרקעות -המפורטות לעיל. כמו

שברשותה בהתאם לתנאי השוק.

להערכת החברה, נכון למועד זה, הגורמים העיקריים העלולים להביא לכך שהמידע הצופה

ישות הרשויות לקבלת ההיתרים ו/או אי פני עתיד לא יתממש הינם אי עמידת החברה בדר

קבלת היתרים מתאימים לפרויקטים או קבלתם במועד המאוחר מזה שנחזה על ידי

החברה; אי עמידת השותפים בהסכמי המימון שנחתמו בקשר עם הפרויקטים הרלוונטיים

(לרבות העמדת הון עצמי) או התקיימות איזו מהעילות לפירעון מיידי הקבועות בהם

יל, ככל שתוביל, לבקשה לפרוע את ההלוואות שהועמדו באופן מיידי; אי התקשרות שתוב

החברה בהסכמי מימון בפרויקטים שביצועם טרם החל; היקלעות הקבלן המבצע או

ספקים אחרים שיהיו מעורבים בפרויקטים לקשיים כלכליים; היקלעות מי מהמשקיעים

טיים לקשיים כלכליים אשר ימנעו ממנו ו/או מי מהשותפים של החברה בפרויקטים הרלוונ

להמשיך ולממן את חלקו בפרויקטים; סטייה מהיקף הפרויקט הצפוי העלולה לנבוע

מהתייקרות עלויות הבנייה לרבות עלויות המימון, ממיסים ו/או היטלים שיוטלו על

רכישות הקרקע ופיתוחה וכדומה; הרעה בסביבה הכלכלית אשר תשפיע לרעה על סביבת

ירים בה פועלת החברה ו/או על רמת הביקושים באופן שיביא לקיטון ברווח הגולמי המח

שצוין על ידי החברה לעיל. לפיכך, אין כל ודאות כי המידע שלעיל יתממש והוא יכול להיות

שונה אף באופן מהותי, מהאמור לעיל.

219

מימון 8.8 .להלן 12 סעיף ראה

מגבלות ופיקוח על עסקי התאגיד 8.9קבוצה כפופים לחוקים ותקנות שונים באזורים בהם הם ממוקמים, לגבי הקמה, נכסי ה

הפעלה, קניה ומכירה של נכסי מקרקעין באותם אזורים, ובין היתר בהיבטים הבאים:

תכנון ובנייה (לרבות חוקי נגישות), רגולציה על הקמת ופיתוח נכסי מקרקעין (כגון היתרי

בקשר לרישוי השימוש בנכסים והפעלתם ואיכות בנייה), דינים במישור המוניציפאלי

הסביבה וכן דיני הגבלים עסקיים. בנוסף, נכסי הקבוצה כפופים לחוקים שונים, בהתאם למקום הימצאם, העוסקים בדיני

השכירות ובזכויות וחובות החלים על שוכרים ובעלי נכסים. לכפיפות הקבוצה לחוקים

ילות הקבוצה.האמורים, אין השלכות מהותיות על פע


סיכון בגורמי לדיון. זה פעילות בתחום החברה חשופה להם הסיכון בגורמי דיון להלן

להלן. 21לעיל וסעיף 7.9ראה סעיף – החברה חשופה להם נוספים

יובהר, כי המידע בדבר גורמי הסיכון להם חשופה הקבוצה הינו מידע צופה פני עתיד.

זה מתבססות על ניסיון העבר, על היכרות הקבוצה את השווקים ציפיות החברה בנושא

בהם היא פועלת ועל הערכותיה באשר להתפתחותה הכלכלית והעסקית. עם זאת, יתכן

וציפיותיה ותחזיותיה של הקבוצה לא תתממשנה, וזאת, בין היתר, בשל תלותן בגורמים

חיצוניים שאינם בשליטת הקבוצה והמפורטים להלן:

כלכליים-כון מקרוגורמי סי

סיכונים משקיים 8.10.1

עיסוק הקבוצה בתחום הנדל"ן בישראל ובחו"ל, מושפע משיעורי הצמיחה

וממדיניות הריבית במדינות בהן פועלת הקבוצה, ועל כן הכנסות הקבוצה

תלויות, בין היתר, בגורמים אלה.

סיכוני השוק הפיננסי 8.10.2

ם עלולים להקשות על אי יציבות ותנודתיות בשווקים הגלובליים והלאומיי

הערכת הנכסים של הקבוצה ועלולים להשפיע על הערך ועל תזרים המזומנים של

נכסים אלה.

סיכוני אשראי וריבית 8.10.3

שיעורי הריבית הנוכחיים הם נמוכים יחסית באופן היסטורי, 8.10.3.1

ועלייה בשיעורי הריבית עלולה להקשות על חברות הנכס במימון

ולה להגדיל את סכום תשלומי או במימון חוזר של נכסים, על

החובות (ככל שהריבית הינה ריבית משתנה) ולפגוע בתזרים

המזומנים שלהן ותוצאות פעילותן. היה וחברות הנכס ידרשו

לפרוע את החוב הקיים בתקופות של עלייה בשיעורי הריבית הן

עלולות להידרש לממש השקעה אחת או יותר בנכסיהן בזמנים

פשרו מימוש החזר מקסימאלי על השקעות שאינם נוחים שלא יא

אלה.

220

שינויים בשיעור הריבית בישראל ובחו"ל ובתנאי הבנקים למתן 8.10.3.2

אשראי (מרווחים ובטוחות), עשויים להשפיע בין היתר על שיעורי

) של הנכסים ועל שווי הנכסים בהתאם.Cap Ratesהתשואה (

ברות חלק ניכר מפעילות החברה ממומן באמצעות מימון בנקאי. ח 8.10.3.3

נדל"ן נוהגות למחזר חובות (להשיג מימון מחדש לנכסים שרכשו)

עם הגיע מועד פירעון של ההלוואות ששימשו לרכישת אותם

ידי בנקים בארץ ובעולם -נכסים. הקשחת התנאים למתן אשראי על

עשויים להשפיע על יכולתה של החברה למחזר הלוואות אלה.

ראי מתאגידים החברה מממנת חלק מפעילותה באמצעות אש 8.10.3.4

בנקאיים הנושא ריבית בשיעור משתנה. שינויים בשיעור הריבית

המשתנה ובמרווחי הריבית בישראל ובחו"ל עשויים להשפיע על

תוצאות החברה (רווח והפסד) ועל כדאיות ההשקעה בפרויקטים

מסוימים (בהתאם למגמה).

הקשחת תנאים של גורמים מממנים לעמידה בהתניות פיננסיות. 8.10.3.5

נויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציהשי 8.10.4

לחברה נכסים והתחייבויות הצמודים או הנקובים במטבע חוץ. 8.10.4.1

כתוצאה מכך קיימת חשיפה לשינויים אפשריים בשערי החליפין

של מטבע החוץ לעומת השקל. במקביל, הכנסות החברה

מפעילותה בחו"ל נקובות אף הן במטבע חוץ ומתורגמות לשקל לפי

חשבונאות. כללי ה

לחברה התחייבות בריבית שקלית משתנה. לשיעור ריבית בנק 8.10.4.2

ישראל השפעה על התוצאות מהתחייבויות אלו.

שינויים בדיני המס 8.10.5

שינויים בדיני המס במדינות בהן פועלת החברה עלולים להשפיע חשבונאית

ותזרימית על תוצאות החברה והחברות הזרות המוחזקות על ידה.

פייםגורמי סיכון ענ

שינויים במחירי השכירות 8.10.6

עיסוקה העיקרי של החברה הינו רכישת נכסים מניבים והשכרתם. כתוצאה מכך

חשופה החברה לשינויים במחירי השכירות, כך שאם מחירי השכירות ירדו,

הכנסות החברה ושווי הנכסים יקטנו.

איתנות פיננסית של שוכרים 8.10.7

סית של שוכרי נכסי החברה ובעיקר הכנסות החברה מושפעות מן האיתנות הפיננ

של שוכרים השוכרים מאת הקבוצה שטחים משמעותיים. פגיעה באיתנות

הפיננסית של השוכרים עשויה להשפיע על תוצאות החברה.

221

)CapRatesשינויים בשיעורי התשואות בהן מתבצעות עסקאות בתחום הנדל"ן ( 8.10.8

החברה, עשויים להשפיע שינויים בשיעורי התשואות כאמור, בארצות בהן פועלת

על שווי נכסי החברה וכמו כן על היקף ביצוע עסקאות הנדל"ן והיקפן וכן על

יכולת החברה לממש נכסים.

העדר נזילות של נכסים 8.10.9

השקעות נדל"ן אינן נזילות באופן יחסי, והדבר עלול להשפיע על הגמישות של

הקבוצה לממש נכסיה.

פי הערכת ההנהלה, על תוצאות עסקיה:-שפעתם, עללהלן גורמי הסיכון שתוארו לעיל וה

גורמי הסיכוןמידת ההשפעה של גורם הסיכון על פעילות

החברה קטנה בינונית גדולהכלכליים-גורמי סיכון מקרו

Xסיכונים משקיים X סיכוני השוק הפיננסי X סיכוני אשראי וריבית

שינויים בשערי החליפין ובשיעורי X לציההאינפ

X שינויים בדיני המס גורמי סיכון ענפיים

Xשינויים במחירי השכירות X איתנות פיננסית של שוכרים

שינויים בשיעורי התשואות בהן CapRates( Xמתבצעות עסקאות נדל"ן (

X העדר נזילות של נכסים

222

ברהעניינים הקשורים לכלל עסקי הח: 3פרק

גילוי אודות התאמות ברמת התאגיד .9

התאמת שווי הוגן לערכים בדוח על המצב הכספי 9.1

ליום (מאוחד) (אלפי ש"ח)

31.12.2017 31.12.2016

הצגה בדוח תיאור עסקי התאגיד

430,765 177,777 סה"כ נכסים מניבים (מאוחד)סה"כ נכסים מניבים בהקמה באזור ישראל (כפי שמוצג

103,300 126,200 ) (מאוחד)לעיל 8.4בסעיף בטבלה

-- -- סה"כ קרקעות להשקעה (מאוחד) 534,065 303,977 סה"כ (מאוחד)

התאמות

נכסים שנכללו במסגרת "רכוש בלתי שוטף המוחזק למכירה" בדוח על המצב הכספי

-- )167,316(

2,727 -- שווי הוגן זכויות בניה בנכס מניב -- --נובעות מסעיפי זכאים וחייביםהתאמות לשווי ה

הנכללים בחברות התאמות הנובעות מהצגה של נכסים )140,400( )54,030( כלולות בהסדרים משותפים

2,855 -- התאמות אחרות )302,134( )54,030( סה"כ התאמות

231,931 249,947 סה"כ אחרי התאמות

הצגה בדוח על המצב הכספי

231,931 249,947ה בדוח על המצב הכספי (מאוחד)סעיף נדל"ן להשקעסעיף נדל"ן להשקעה בהקמה בדוח על המצב הכספי

-- -- (מאוחד)

231,931 249,947סה"כ

FFOהתאמה לרווחי 9.2

FFO לשנה שהסתיימה ביום 31.12.2017 31.12.2016 31.12.2015

באלפי ש"ח מאוחד, בלתי מבוקר ה המשוייך למחזיקי הזכויות רווח נקי (הפסד) לשנ

)35,869( 3,210 )60,018( ההוניות של החברה (מאוחד)

מבנה וצורה), –התאמות לפי הוראות התוספת הרביעית לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת התשקיף ("התוספת הרביעית"): 1969-התשכ"ט

התאמות שווי הוגן, תוצאות מימוש נכסים מניבים 30,819 680 27,502 46וואחרים, נט

806 -- --שערוך נגזרים ובסיס הצמדה של התחייבויותמסים נדחים ומסים בגין התאמות שווי הוגן, תוצאות

3,264 6,287 )3,243( מימוש נכסים מניבים ואחרים, נטו

התאמות אחרות (בעיקר רווח (הפסד) שנבע מאימוץ )IFRS9תקן

55 )752( )1(

10,483 )3,955( 126ירידת ערך) מלאי לזמן ארוך ירידת ערך (ביטול -- -- 49,596מהפרשי תרגום הנובע ממימוש פעילות בקנדה הפסד

שינוי בשווי הוגן של מקבצי דיור המוצגים כנכס -- -- )24,156( פיננסי דרך רווח והפסד

)3,916( 881 17,748 הפסד (רווח) ממכירת דירות ומשרדים, נטו בניכוי מס 41,455 3,141 67,628ך ההתאמות לרווח הנקי (הפסד)ס

=========================== ===== ===== Funds from Operations (FFO) נומינאלי לפי

הוראות התוספת הרביעית7,610 6,351 5,586


מהם נמנים 3יים, עובדים ומנהלים בחוזי עבודה או ניהול איש 7נכון למועד הדוח, הקבוצה מעסיקה

על נושאי המשרה ו/או עובדי ההנהלה הבכירה של החברה. החברה מעניקה לעובדיה, במסגרת

לפרק 21הסכמי ההעסקה, תנאים סוציאליים מקובלים לרבות ביטוח פנסיוני. ראה גם תקנה

הפרטים הנוספים.

) לשותפים בגין מקבצי דיור בארה"ב ובגין נכס בהקמה Promoteכולל התאמות שווי של תוצאות חברות כלולות ודמי הצלחה ( 46

בישראל.

223

הון חוזר .11

מחזור התפעול של הפרויקטים בחברה הינו שלוש שנים.

כום שנכלל בדוחות הס 31.12.2017הכספיים ליום

(אלפי ש"ח)

התאמות (לתקופה של שניים עשר

חודשים) סה"כ (אלפי ש"ח)

224,013 )26,640(250,653נכסים שוטפים 140,276 -140,276התחייבויות שוטפות

עודף נכסים שוטפים על 83,737 )26,640( 110,377 התחייבויות שוטפות

מימון .12

ת המימון של הקבוצה לצורך פעילותה הינם: הלוואות ממוסדות פיננסים זרים מקורו 12.1

להלן), גיוסי אג"ח והון עצמי, וכן הון חוזר וכן, ביחס 12.2וישראלים (ראה גם סעיף

לצד במישרין המשקיעים כאלו בין), LPגיוס הון ממשקיעים ( -לפעילות מקבצי הדיור

.הקרן של משקיעים ובין, הדיור במקבצי החברה

לצורך רכישת הנכסים בחו"ל, נוטלת הקבוצה בעיקר הלוואות ממוסדות פיננסיים זרים. 12.2

Non-Recourseהאשראי המתקבל מהמוסדות הפיננסיים הזרים הינו בעיקר בתנאי

), כאשר הנכס, מניות החברה המחזיקה בנכס ודמי קבוצה(הלוואה ללא זכות חזרה ל

חידה. יתרת ההון הנדרשת לקבוצה לצורך רכישת השכירות מהנכס, משמשים כבטוחה י

ידי הקבוצה כאמור לעיל. -הנכסים כאמור, ממומנת על

-גייסה החברה חוב בהיקף של כ 2017ונובמבר 2016, יוני 2016במהלך החודשים פברואר 12.3

מיליון ש"ח, בהתאמה. 118-וכ חמיליון ש" 84.5-מיליון ש"ח, כ 71.7

לציבור שביצעה החברה במהלך החודשים יולי ואוגוסט לפרטים אודות הנפקת זכויות 12.4

לעיל. 3, ראה סעיף 2016

ג 15בקשר עם הסכמים שנחתמו עם שלושת הבנקים המלווים של החברה, ראה ביאור 12.5


להלן פירוט אודות שיעור הריבית הממוצעת ושיעור הריבית האפקטיבית על הלוואות שהיו 12.6

ח, שאינן מיועדות לשימוש ייחודי בידי החברה: בתוקף במהלך תקופת הדו

47הלוואות לזמן ארוך

מטבעהיקף אשראי ליום

31.12.2017 (במיליוני ש"ח)

שיעור הריבית הממוצעת על ההלוואות 2017לשנת

האמורות

שיעור הריבית האפקטיבית על ההלוואות 2017לשנת

האמורות מקורות אשראי בנקאיים

4.95% 5.05% 32.6 דולר 3.43% 4.73.31%פרנק שוויצרי

48מקורות אשראי לא בנקאייםאג"ח ב' (ש"ח)

6.29% 5.6% 20 (צמוד מדד)

אג"ח ד' (ש"ח) 4.71% 4.5% 192 (צמוד מדד)

אג"ח ה' (ש"ח) (לא צמוד)

202 4.8% 4.89%

הלוואות לזמן ארוך אשר אינן מיועדות לשימוש ייחודי.כולל הלוואות וחלויות של 47 אינו כולל אג"ח המוחזקות על ידי חברת בת בבעלות מלאה ואינו כולל הוצאות נדחות. 48

224

לקבוצה מספר הלוואות בישראל ובחו"ל ממקורות בנקאיים - אשראי בריבית משתנה 12.7

ראי משתנה. חלקן של ההלוואות ניתנו כנגד נכסים וחלקן כהלוואות שאינן מיועדות באש

לשימוש ייחודי. האשראי נלקח במט"ח צמוד ללייבור או לפריים של המטבע הרלוונטי,

בתוספת מרווח שנקבע ביחס לכל הלוואה. האשראי הנ"ל משתנה בהתאם לשינויים בריבית

הלייבור או הפריים.

טווח הריבית (הנקובה) לתקופות הדוח בגין הלוואות בריבית משתנה להלן פירוט 12.7.1

לזמן קצר:

הלוואות זמן קצר

היקף האשראי ליום מטבע (במיליוני ש"ח) 31.12.2017

ליום %-שיעור ריבית ב31.12.2017

-שיעור ריבית בסמוך למועד %

הדוח 276.75%%6.75דולר

הלוואות זמן קצר

ליום היקף האשראי מטבע (במיליוני ש"ח) 31.12.2016


-שיעור ריבית בסמוך למועד %

הדוח 2%פריים + 2%פריים + ₪51.399

להלן פירוט טווח הריבית (הנקובה) לתקופות הדוח, בגין הלוואות בריבית משתנה 12.7.2

לזמן ארוך:

הלוואות זמן ארוך

מטבעהיקף האשראי ליום

(במיליוני 31.12.2017 ש"ח)

-שיעור ריבית בליום %

31.12.2017

%-שיעור ריבית ב סמוך למועד הדוח

₪85.23.6% 3.6% 3.97-4.2% 4.56-5.48% 59.6 דולר

1% 38.61-3.31%פרנק שוויצרי

ארוך זמן הלוואות

(במיליוני 31.12.2016היקף האשראי ליום מטבע ש"ח)


₪68.33.3-3.7 4.71 15.4 דולר 693.21-3.57אירו

1.03-3.33 41.5פרנק שוויצרי

יחסים פיננסיים ומגבלות אחרות בקבלת אשראי 12.8

בהתאם להסכמים שנחתמו עם שלושת הבנקים - יחסים פיננסיים בבנקים בישראל

סגרות האשראי של החברה , הועמדו מ2017בדצמבר 31המלווים של החברה, בתוקף מיום

ג 15מיליון דולר (ראה ביאור 30מיליון דולר, ובסה"כ על 10עם כל אחד מהבנקים, על

עיקרי ההתחייבויות של החברה כלפי אותם בנקים: להלןלדוחות הכספיים).

ליום עמידה פירוט התחייבות31.12.2017

עמידה למועד הדוח

אמות מידה פיננסיות

זכויות מיעוט) למאזן מאוחד (בניכוי יתרות הון עצמי (כוללמזומנים, שווי מזומנים ופיקדונות לזמן קצר של החברה סולו)

.21%-לא יפחת מ

37.1%

40.64%

כן כן

225

הון עצמי למאזן - 31.3.2018מהדוחות הכספיים ליום החלסולו (בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופיקדונות לזמן

. 30%-קצר של החברה) לא יפחת מ

תשלומים לבעלי שליטה

רק בהתאם להסכם הניהול עם אלקו, וכן שכר ותמורה עבור שירותים מקצועיים במהלך העסקים הרגיל ובתנאי שוק,

מיליון ש"ח לכל 7ובלבד שסך כל הסכומים כאמור לא יעלו על שנה קלנדארית.

כן כן

לעיל ואיסור רכישה 4.3מגבלות על חלוקה כמפורט בסעיף חלוקה עצמית של מניות

כן כן

הנפקת אגרות חוב

כן כןמח"מ אגרות החוב יהיה ארוך ממח"מ מסגרות האשראי בבנקלא יבוצע פירעון מוקדם של האג"ח הקיים ללא קבלת אישור הבנקים בכתב ומראש וזאת כל עוד מסגרות האשראי במועד

הפירעון המוקדם אינן מנוצלות.מור, הוסכם כי החברה תהיה רשאית לפרוע פרעונות אף הא-על

) סך 1מוקדמים של אגרות חוב בהתקיים כל התנאים הבאים: (מיתרת קרן האג"ח 30%הסכום הנפרע במצטבר אינו עולה על

) לא חל שינוי מהותי לרעה בעסקי החברה 2במועד ההנפקה; () מסגרת האשראי הבנקאית במועד 3או במצבה הכספי; (

ן המוקדם אינה מנוצלת.הפירעו

כן כן

שמירת שליטה

שינוי שליטה יהווה אירוע הפרה; כן נקבעו מגבלות על שינוי מבנה ו/או מיזוג ו/או החלטה בדבר פשרה או הסדר

כן כן

הלוואות בעלים

החברה לא תיתן ולא תתחייב לתת לבעלים, קיימים ועתידיים של נושאי ו/או לחברות בקבוצת "אלקו" ו/או לבן משפחה

משרה בחברה ו/או לחברות או תאגידים אשר החברה הינה בעלת עניין בהם, בין במישרין בין בעקיפין, בכל אופן וצורה שהן, הלוואות או אשראי כלשהם מהחברה, ו/או סיוע כלשהו מהחברה לקבלת הלוואות ו/או אשראי ו/או ערבויות מהחברה

ל את הסכמת והכול בלי לקב -לטובת מי מהאמורים לעיל הבנק לכך בכתב ומראש. האמור לא יחול על העמדת הלוואות ו/או אשראים לחברות מוחזקות מקבוצת "אלקטרה נדל"ן", לרבות ומבלי לגרוע, חברות ו/או תאגידים ו/או גופים המוחזקים במישרין ו/או בעקיפין על ידי החברה, בחו"ל בלבד,

החברה משקיעה ו/או קרנות ו/או מקבצי דיור בארה"ב אשר בהן ו/או משמשת בהן כנאמן ו/או גופים הקשורים לכל הנ"ל ו/או לשותפויות בהן החברה שותפה (בין אם שותפויות רשומות ובין אם לא רשומות, כאשר העמדת הלוואה ו/או אשראי לשותפות כאמור לעיל, תהא ביחס לחלק בו מחזיקה

החברה בשותפות הנ"ל).

כן כן בשעבוד שוטף את כלל נכסיההחברה שעבדה בטוחות

כאמור לעיל, לחברה אשראי שניטל לצורך השקעה בנדל"ן. לתיאור אמות המידה

הפיננסיות בהן נדרשות חברות בנות וחברות כלולות של החברה לקיים בקשר עם מימון

להלן. 12.10ראו סעיף -מהותי שהועמד להן לצורך פעילות הנדל"ן

ערבויות ושעבודים 12.9

לעיל, החברה יצרה שעבודים שוטפים על נכסיה וכן שעבודים קבועים 12.8ור בסעיף כאמ

על הון המניות שלה שטרם נדרש או שנדרש וטרם נפרע ועל המוניטין שלה, זאת לטובת

הבנקים המממנים את פעילותה בישראל, פארי פאסו ביניהם. בנוסף, נכסי הקבוצה בארץ

יטל לצורך רכישתם. ככלל, ההלוואות שמובטחות ובחו"ל משועבדים להבטחת מימון שנ

-Nonבשעבודים על נכסי הקבוצה בחו"ל, הינן ללא זכות חזרה לבעלים של חברת הנכס (

Recourse בדוחות הכספיים. 18). ראה בנוסף ביאור

226

אשראי בר דיווח 12.10

J.P.MORGANהמלווה Cleveland Finance Associates (BP)הלווה

לוואה נלקחה בחברה כלולה למימון נכס מניב ה פרטים על הלווה בעיר קליבלנד, ארה"ב

(באלפי 31.12.2017יתרת ההלוואה ליום ש"ח) (חלק החברה)

181,378

(באלפי 31.12.2016יתרת ההלוואה ליום 204,946 ש"ח) (חלק החברה)

למימון רכישת נכס בארה"ב Non-recourseסוג/מטרת המימון

3/2022עד תקופת המימון

4.82%ריבית הנכס משמש כבטחון להלוואהבטחונות

-מגבלות החלות על התאגיד אין אמות מידה פיננסיותאמות מידה פיננסיות של הלווים

"מבע טפחות מזרחיהמלווה סוהו שותפותהלווה

הלוואה נלקחה בעסקה משותפת למימון בניית פרטים על הלווה בישראל. נכס מניב ונדל''ן בייזום

(באלפי ש"ח) 31.12.2017יתרת ההלוואה ליום 85,288 (חלק החברה)


בישראל לייזוםמימון בניית נכס מניב ונדלן סוג/מטרת המימון 7/2019 עדתקופת המימון

3.6%ריבית אההנכס משמש כבטחון להלוובטחונות

--מגבלות החלות על התאגיד אין אמות מידה פיננסיותאמות מידה פיננסיות של הלווים

PostBank המלווה Interfranchising B.Vהלווה

פרטים על הלווההלוואה נלקחה בחברה מאוחדת למימון נכס

), גרמניהSchwerinמניב בעיר שוורין (ש"ח) (באלפי 31.12.2017יתרת ההלוואה ליום

45,894 (חלק החברה)


למימון רכישת נכס בגרמניה Non-recourseסוג/מטרת המימון

7/2019עד תקופת המימון

2.7%ריבית הנכס משמש כבטחון להלוואהבטחונות

-מגבלות החלות על התאגיד DSCRת של הלוויםאמות מידה פיננסיו

227

להלן נתונים נכון לתאריך הדוח על המצב הכספי בדבר מסגרות האשראי הכספיות שעומדת

לרשות החברה ממוסדות פיננסיים בישראל (לא כולל פרויקטים):

מסגרת לתום שנת

הדיווח (אלפי דולר)

יתרת מסגרת

האשראי הבלתי מנוצלת

לתום שנת הדיווח (אלפי דולר)

מסגרת יך לתאר

פרסום הדוח (אלפי דולר)

יתרת המסגרת הבלתי מנוצלת לתאריך פרסום הדוח (אלפי דולר)

מועד פקיעת 49ההסכם

תנאי ההסכם

תנאים למימוש

מסגרת אשראי

א'10,000 4,029 10,000 5,000

בינואר 12021

ראה הרחבה בנושא הסכם עם בנקים מממנים

בביאור ג לדוחות הכספיים15


ב'10,000 7,004 10,000 5,000


ג'10,000 7,356 10,000 10,000

20,000 30,000 18,389 30,000 סה"כ

ג לדוחות הכספיים.15ראה הרחבה בנושא הסכם עם בנקים מממנים בביאור 49

228

דירוג 12.11

החברה דירוג 12.11.1

דירוג החברה שם החברה המדרגתתאריך הדירוג30.7.2017 Standard & Poor's BBB (Positive) 31.7.2016 Standard & Poor's BBB (Stable) 21.7.2015 Standard & Poor's -BBB (Stable)

2017בשנת החברה של החוב אגרות דירוג 12.11.2

דירוג החברה שם החברה המדרגתתאריך הדירוג סדרה Baa1.il (stable) מידרוג 21.11.2017 ה'-אג"ח ב', ד' ו Baa1.il (stable) מידרוג 31.8.2017 ה'-אג"ח ב', ד' ו

מיסוי .13

לדוחות הכספיים. 24אור ראה בי


")חוק הריכוזיות(להלן: " 2013-חוק לקידום התחרות ולצמצום הריכוזיות התשע"ד

2016בדצמבר 21, נודע לחברה כי הוועדה לצמצום הריכוזיות פרסמה ביום 2017בינואר 12ביום

וזיות, במסגרתו נוספו אלקו וחברות בת שלה, עדכון של רשימת הגורמים הריכוזיים לפי חוק הריכ

ובהן החברה, לרשימת התאגידים הריאליים המשמעותיים ובשל כך הן נחשבות גם גורם ריכוזי

כמשמעות מונחים אלה בחוק הריכוזיות.

הוראות חוק הריכוזיות מטילות מגבלות ותנאים לשם יצירת הפרדה בין גופים פיננסיים

ים משמעותיים, ובין היתר אוסרות על תאגיד ריאלי משמעותי או השולט ריאלי וגופיםמשמעותיים

בו לשלוט בגוף פיננסי משמעותי או להחזיק בו אמצעי שליטה מעבר לשיעורים שנקבעו. בהתאם

להוראות חוק הריכוזיות, גוף פיננסי כולל, בין היתר, חברת ביטוח, חברה מנהלת של קופות גמל,

מנהל קרן להשקעות משותפות בנאמנות ומנהל תיקי השקעות. תאגיד ותאגיד עזר, בנקאיתאגיד

ריאלי מוגדר כתאגיד שאינו גוף פיננסי.

בנוסף, חוק הריכוזיות דן בשיקולי ריכוזיות כלל משקית ושיקולי תחרותיות ענפית בהקצאת

")מאסדריםפרק זה מחייבות רגולטורים שבסמכותם להקצות זכויות (להלן: " הוראותזכויות.

לשקול שיקולים לעידוד התחרות הענפית ולצמצום הריכוזיות הכלל משקית, טרם הקצאת זכויות

בנכסים ציבוריים לגופים פרטיים.

הריכוזיות מגביל, בין היתר, את פעולתן של קבוצות המאוגדות במבנה פירמידלי, רב חוקבנוסף,

קיומן של מבנים פירמידליים בני שכבתי, ומחייב אותן לצמצם את שכבות הפירמידה וכן אוסר על

שכבות. לאור העובדה שהחברה הינה חברת שכבה שנייה (בהיותה בשליטת אלקו, שהינה חברה 3

ציבורית), וכל עוד היא תמשיך להיות חברת שכבה שנייה, מונע חוק הריכוזיות מן החברה לרכוש

או להחזיק שליטה בתאגיד מדווח.


כמים המהותיים, שלא במהלך העסקים הרגיל, אשר החברה צד להם, או שלמיטב להלן פירוט ההס

ידיעתה היא זכאית לפיהם, כולל הסכמים שהיו בתוקף בתקופת הדוח:

229

לחברה התקשרויות מהותיות עם בנקים בישראל לקבלת אשראי מהותי לפעילותה - מימון 15.1

ות חוב לציבור בישראל (ראה לעיל) וכן שטרי נאמנות מכוחם הונפקו אגר 12.8(ראה סעיף

). 31.12.2017נספח א' לדוח הדירקטוריון של החברה ליום

) לדוחות הכספיים.2ה(20ראה ביאור - הסכם קבלת שירותי ניהול מאלקו 15.2

הסכמי שיתוף פעולה .16

עם שותפיה האסטרטגיים יחדבפעילותה בתחום הנדל"ן המניב למגורים בארה"ב, נוהגת החברה

הם שותפים המשקיעיםניהול ההשקעות כשותף הכללי בחברת הנכס, בעוד ליטול את תפקיד

.לעיל 7.7 סעיף גם ראהמוגבלים שאינם שותפים לקבלת ההחלטות ביחס לנכס.

בין הקבוצה שנחתמופי ההסכמים -ביתר פעילותה של החברה, קרי בנכסי אסטרטגית המימוש, על

מקומיים את האחריות על הניהול השוטף של לשותפיה, בדרך כלל, נוטלים על עצמם השותפים ה

הנכסים המתבצע באמצעות חברות ניהול זרות אשר בבעלותם, בתמורה לקבלת עמלה שנקבעה בין

הצדדים. בחלק מהמקרים החלטות עקרוניות בין השותפים בנושאים מהותיים כגון מכירת הנכס,

תקציבים והשקעות מהותיות קבלת מימון מחדש בגין הנכס, השכרת שטח בהיקף מהותי, אישור

בנכס, מתקבלות פה אחד.


בדוחות הכספיים. 18לפרטים בדבר הליכים משפטיים שהקבוצה צד להם, ראו ביאור

יעדים ואסטרטגיה עסקית .18

לאחר שהחברה פעלה בהצלחה בשנים האחרונות ליישום אסטרטגית מימוש נכסי החברה בה היא

ייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב ומוסדות פיננסיים, פנתה החברה נקטה במטרה לעמוד בהתח

לבחון את חלופות ההשקעה העומדות בפניה בתחום הנדל"ן בהתחשב בהרכב ההון והחוב של

החברה, ערכיה ויכולותיה. בחינה כאמור הובילה את הנהלת החברה להציע לדירקטוריון החברה

ן המניב בכלל ותחום מקבצי הדיור בפרט, אשר תוכנית אסטרטגית המתמקדת בתחום הנדל"

להערכתה, הינו תחום העשוי להניב תשואה יציבה, עקבית וגבוהה. להערכת החברה, פרמטר מרכזי

בהצלחת השקעות אלו הינה החזקה בחברת ניהול איכותית ומנוסה אשר פועלת לתחזוק והשבחת

להניב ויצליח ימכר שהנכס במקרה) Promoteהנכסים ואשר מאפשרת לחברה להינות מדמי הצלחה (

.המשקיעים עם השונים ההסכמים לפי מינימלי השקעה החזר בנכס למשקיעים

עיקר יעדי הקבוצה לתקופה הקרובה מתרכזים, לצד שמירה על תזרים מזומנים חיובי ושיפור נזילות

: החברה, גם על פיתוח הפעילות בארה"ב, כדלקמן

יס הון מיחידים, חברות וגופים מוסדיים בארץ ובעולם בישראל אשר תגי שניההקמת קרן .1

לצורך רכישה והשקעה במקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב, בה גוף הקשור לחברה ישמש

כשותף מנהל.

איתור וניצול הזדמנויות עסקיות וכן ביצוע השקעות בתחום מקבצי הדיור בדרום מזרח .2

האסטרטגיה החדשה של החברה. ארה"ב לצד נטילת תפקיד השותף הכללי בהתאם ליישום

האפשרות בחינת תוך החברה ידי על שמנוהלים הדיור מקבצי כלל של השוטף הניהול המשך .3

, וכן המשך הניהול השוטף של שלהם הפוטנציאל למיצוי בהתאם אלו מנכסים חלק למימוש

).הביטוי כל על הקרן משקיעי(ניהול הראשונה הקרן

230

קבצי הדיור) להליך של מכירה תוך כדי השבחתם, הארכת הכנת כלל נכסי הקבוצה (שאינם מ .4

חוזי השכירות, העלאת שיעורי התפוסה ושיפור מחירי שכר הדירה, ומימונם מחדש בסיום

ההלוואה הקיימת.

מימוש נכסים בישראל ובחו"ל אשר מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם ליצירת תזרים .5

מזומנים חיובי.

ותוכניותיה האסטרטגיות מתבססות על הערכות הקבוצה בהתחשב יובהר, כי קביעת יעדי החברה

בניסיון העבר, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ואיתנותם הפיננסית של

בחו"ל ובגורמים חיצוניים אשר Non-Recourseשוכריה העיקריים, יכולתה לגייס הלוואות בתנאי

וודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות אינם בשליטת הקבוצה. לפיכך אין כל

להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל, וזאת, בין היתר, בשל העדר יכולת לגייס

בחו"ל, ולאור השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם. Non-Recourseהלוואות בתנאי


מליון דולר ממשקיעים ישראלים (פרטיים, חברות 210-כ לגייס החברה הצליחה 2017 שבשנת לאחר

מתחמים 19-ב"ד יח 7,000-כ לרכוש) וEMIF 1( הדיור מקבצי פעילות בתחום לקרןומוסדיים)

-), וזאת ביחד עם גיוס הון של כ2017 בשנת נרכשים נכסים(שווי דולר מליון 900-כ של כולל בהיקף

דולר מליון 320-כ של כולל גיוס הכל ובסך השנה באותה אמריקאים ממשקיעים דולר מליון 100

2תקים את קרן מספר 2018"ב, הודיעה החברה כי בשנת בארה הדיור מקבצי בפעילות להשקעה

)EMIF 2 (בדרום דיור מקבצי לרכוש ותמשיך ובעולם בארץ ממשקיעים דולר מליון 300-כ שתגייס

לממש 2018 בשנת גם החברה תמשיך, במקביל. שלה האסטרטגית ותלמדיני בהתאם"ב ארה מזרח

את כלל נכסי הנדל"ן המניב והיזמי שלה העונים על הגדרת "נכסי אסטרטגית המימוש" וזאת לאחר

מיצוי הפוטנציאל בנכסים אלה ובמחיר המקסימלי שיתקבל בשוק.

על הערכות החברה יובהר כי ציפיות החברה בקשר עם התפתחותה בשנה הקרובה, מתבססות

בהתחשב בניסיון העבר, הערכות שונות ביחס למצב השווקים בהם פועלת הקבוצה ובגורמים

חיצוניים אשר אינם בשליטת הקבוצה, כגון, השפעת המשבר הכלכלי העולמי על השווקים בהם

פועלת החברה, מצב השווקים בהם פועלת החברה וככל שייווצר שינוי במצב הביטחוני בישראל.

לפיכך, אין כל וודאות כי האמור לעיל אכן יתממש והתוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן

מהותי מהערכות החברה, וזאת, בין היתר, בגין השפעתם של גורמי הסיכון שהחברה חשופה להם.

מידע כספי לגבי אזורים גיאוגרפיים .20

לדוחות הכספיים. 28ראה ביאור

גורמי סיכון .21

לגורמי סיכון הנובעים מהסביבה הכלכלית הכללית, מהמאפיינים הייחודיים של הקבוצה חשופה

גורמי לענין לעיל 8.10-ו 7.9 סעיפים גם ראההענפים בהם היא פועלת וגורמי סיכון הייחודיים לה.

.החברה של הנפרדים הפעילות תחומי על החלים סיכון

ה הינו מידע צופה פני עתיד. ציפיות יובהר, כי המידע בדבר גורמי הסיכון להם חשופה הקבוצ

החברה בנושא זה מתבססות על ניסיון העבר, על היכרות הקבוצה את השווקים בהם היא פועלת

ועל הערכותיה באשר להתפתחותה הכלכלית והעסקית. עם זאת, יתכן וציפיותיה ותחזיותיה של

231

ם שאינם בשליטת הקבוצה הקבוצה לא תתממשנה, וזאת, בין היתר, בשל תלותן בגורמים חיצוניי

והמפורטים להלן:

כלכליים-גורמי סיכון מקרו

סיכוני מימון 21.1

בשווקי אשראי עלולות להגדיל את עלויותיהן של הלוואות ועלולות להקשות על ירידות

מאמציה של הקבוצה לגייס מימון.

שינויים בשערי החליפין ובשיעורי האינפלציה 21.2

למדד המחירים לצרכן בישראל. שינויים במדד לחברה הלוואות ואיגרות חוב צמודות

המחירים לצרכן ישפיעו על תוצאות החברה.

גורמי סיכון ספציפיים לחברה

הסכמים עם הבנקים 21.3

הסכמי החברה עם הבנקים כוללים התחייבות לעמידה באמות מידה פיננסיות שונות.

ות המידה ירידה בשווי נכסי החברה, או בהון העצמי שלה עלולה לגרום להפרת אמ

האמורות. אי עמידה באמות מידה פיננסיות עלולה להוביל לפירעון מוקדם של ההלוואות

-שקיבלה החברה, למימוש שעבודים שניתנו לטובת הבנקים ולדרישה להזרמת הון עצמי על

ידי החברה. שינוי בשערי החליפין עלול להקטין את תוצאת חישוב יחס ההון העצמי לסך

החברה כלפי הבנקים, כמו גם את היקף ניצול מסגרות האשראי העומד המאזן לו התחייבה

לרשותה.

תזרים מזומנים חזוי 21.4

תחזיות החברה ביחס לתזרים המזומנים שלה תלויות בהצלחת תוכנית המימושים שלה.

חוק הריכוזיות 21.5

לסיווג החברה והקבוצה כולה ברשימות התאגידים הריאליים המשמעותיים והגורמים

כאמור בחוק הריכוזיות עלולות להיות השלכות על החברה לרבות מגבלות על הריכוזיים

יכולתה להיכנס לתחומי פעילות חדשים ועל יכולתה לקבל זכויות, היתרים ואישורים

לעיל. 14.3מגורמים מאסדרים. לפרטים נוספים, ראה סעיף

צאות עסקיה:פי הערכת ההנהלה, על תו-להלן גורמי הסיכון שתוארו לעיל והשפעתם, על

גורמי הסיכוןמידת ההשפעה של גורם הסיכון על פעילות

החברה קטנה בינונית גדולהכלכליים-גורמי סיכון מקרו

X X סיכוני מימון

שינויים בשערי החליפין ובשיעורי X האינפלציה

גורמי סיכון ספציפיים X הסכמים עם הבנקים Xתזרים מזומנים חזוי X חוק הריכוזיות

- פרק ב אלקו בע"מ דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד

232

בע"מ מתכבד להגיש את הדוחות הכספיים של החברה ושל החברות אלקו דירקטוריון של ה

.2017בדצמבר 31המאוחדות שלה (להלן "החברה") לשנה שנסתיימה ביום החברה וסביבתה העסקית . 1

קחזיוהכוונה של חברות ומיזמים עסקיים. מדיניות החברה הינה לה , ניהולהחברה עוסקת בייזום, פיתוח בפעילויות בהן יש לה היכולת להשפיע על ניהול ההשקעות והתפתחותן.

הזדמנויות עסקיות, בארץ ובחו"ל, בתחומי העיסוק של חברות לניצולהחברה באמצעות חברות הקבוצה פועלת .בתחומים שוניםהקבוצה וכן בודקת הזדמנויות עסקיות

:ורט להלןחברות ושותפויות כמפעיקר הפעילות מתבצעת באמצעות

("אלקטרה")אלקטרה בע"מ )53% -כ (מוחזקת בשיעור של

(חברה נסחרת בבורסה)

, ובכלל זה: התקנה בארץ ובחו"ל שירותים למבנים ותשתיות פועלת בתחוםביצוע ושירות של מערכות מיזוג אויר מרכזי, מעליות, תברואה, תשתיות,

יגון משולבים, והקמה של מתקני תשתיות לאומיות, פתרונות אבטחה ומ . ותחזוקת נכסיםניהול נדל"ן, בניה, פיקוח וניהול נדל"ן, ייזום, וצנרת חשמל

) 1970(אלקטרה מוצרי צריכה

("אמ"צ") בע"מ )54%-כ (מוחזקת בשיעור של


, ייצור, יצוא, שיווק מכירה והפצה של מוצרי צריכה בייבואפועלת בישראל שירות למוצרים, בהפעלת רשתות שיווק קמעונאיות למכירת חשמליים ומתן

מוצרי חשמל, בפעילות תקשורת סלולרית באמצעות גולן טלקום ובנדל"ן להשקעה.פעלה החברה גם בתחום "עשה זאת בעצמך". 2017במרס 1עד ליום

)1ב'(30"אוטו דיפו" כאמור בבאור -בעקבות מכירת הרשתות "אייס" ו , הופסקה הפעילות בתחום זה.המאוחדיםבדוחות הכספיים

בע"מ נדל"ןאלקטרה

("אלקטרה נדל"ן") )61% -(מוחזקת בשיעור של כ


רכישה, ניהול והשבחה של מקבצי דיור להשכרה מתמקדת בפעילות בתחוםידי חברה בת ועל ידי הקרן -המוחזקים ישירות על בדרום מזרח ארה"בומימוש נכסי אסטרטגיית המימוש (נכסי י דיור בארה"בלהשקעות במקבצ

.נדל"ן מניב ובייזום בהם השקיעה בעבר)

אלקו מדיה ואינטרטיינמנט

("אלקו מדיה") )100%(מוחזקת בשיעור של

בתחום הפעלת מתחמי קולנוע בפריסה ארצית הכוללת, בין היתר, פועלתם, השכרת אולמות קולנוע מכירת כרטיסי קולנוע, מזון ומשקאות במזנוני

ושטחים מסחריים למטרות שונות ומכירת מדיה (פרסום על מסכי קולנוע). ולאחריה ארועים מהותיים בתקופת הדוח . 2

החברה א.

מיליון 73ממניות אמ"צ תמורת סך של 5%-מימשה החברה כ 2017שנת של ראשוןבמהלך הרבעון ה .ם המאוחדיםבדוחות הכספיי )1ב'(11ש"ח, ראה באור

מיליון 144-לרכישת רשת גלובוס מקס תמורת סך של כ 2017בדבר השלמת עסקה בחודש אוקטובר מאוחדים.הדוחות הכספיים ב )4ב'(26ש"ח, ראה באור

19מיליון ש"ח אשר שולם ביום 25הכריזה החברה על דיבידנד בסך של 2017באוגוסט 23ביום .2017בספטמבר

מיליון ש"ח. 102ברה דיבידנדים מחברות מוחזקות בסך של קיבלה הח 2017בשנת

בהשוואה לסך של מיליון ש"ח 54הסתכם בסך של 2017בדצמבר 31החוב נטו של החברה ליום . 2016בדצמבר 31ליום ש"ח מיליון 129

24ש"ח שישולם ביום מיליון 30במועד אישור הדוחות הכספיים הכריזה החברה על דיבידנד בסך של .2018באפריל


233

(המשך) ולאחריה ארועים מהותיים בתקופת הדוח . 2

בחברות בנות ציבוריות של החברה ב.

מהון המניות 60%לרכישת 2017השלמת עיסקה בחודש ינואר בדבר – אלקטרה .1) בע"מ, ראה 1978המונפק והנפרע של מגאסון אלקטרוניקה ובקרה (

.ם המאוחדיםבדוחות הכספיי )(א)7ב'(26באור

פרוייקט פלנטוגראד התפעוליים והמשפטיים בקשר ל םההיבטיבדבר .בדוחות הכספיים המאוחדים )3)(ג()2ד'(11ברוסיה, ראה באור

ב'8ראה באור , בעיקר למגורים,בדבר התקשרויות אלקטרה בפרוייקטים .בדוחות הכספיים המאוחדים

לרכישת 2017נובמבר בדבר התקשרות אלקטרה והשלמת עסקה בחודשהעוסקת בתחום מכירה, פ.ק. אלקטרה בע"מ בחברה משותפת 51%

)(ב)7ב'(26התקנה, שירות והשכרה של דיזל גנרטורים, ראה באור .בדוחות הכספיים המאוחדים

בדבר הנפקה של אגרות חוב סדרה ד' על ידי אלקטרה בתמורה ברוטו של .הכספיים המאוחדים בדוחות ה'20מיליון ש"ח, ראה באור 105-כ

מיליון ש"ח 69בסך של יםהכריזה אלקטרה על דיבידנד 2017בשנת אשר שולמו בתקופת הדוח.

מיליון 40בסך של אלקטרה על דיבידנד הכריזה 2018במרס 28ביום .ש"ח

אמ"צ בהסכם לרכישת ההון המונפק והנפרע של גולן בדבר התקשרות -אלקטרה מוצרי צריכה .2לקום בע"מ ובדבר חתימה על הסכם שיתוף עם סלקום, ראה באור ט

.בדוחות הכספיים המאוחדים )(א)8ב'(26

מההון של אלפא 100%בדבר התקשרות חברת בת של אמ"צ לרכישתוכן Huaweiשהינה המפיץ הבלעדי למוצרי הסלולר של טלקום בע"מ,

)(ב)8ב'(26 יםראה באורבקשר למחלוקות שנתגלעו עם הספק הסיני, .בדוחות הכספיים המאוחדים )2ג'(35-ו

"בדבר התקשרות אמ"צ בהסכם למכירת פעילות "עשה זאת בעצמך, ראה באור העסקה"אוטו דיפו" והשלמת -באמצעות רשתות "אייס" ו

.בדוחות הכספיים המאוחדים )1ב'(30

בדבר התקשרות אמ"צ בהסכם למכירת פעילות ברי המים שלה, ראה .בדוחות הכספיים המאוחדים )ז)(8ב'(26אור ב

בדבר התקשרות אמ"צ בהסכם לרכישת המקרקעין עליהם ממוקמיםבדוחות הכספיים ד'13משרדי ומפעל אמ"צ בראשון לציון, ראה באור

.המאוחדים

אשר ש"ח מיליון 51בסך של ים דיבידנדהכריזה אמ"צ על 2017 בשנת שולמו בתקופת הדוח.

מיליון 45בסך של דיבידנדהכריזה אמ"צ על 2018במרס 25 ביום .ש"ח


234

(המשך) ולאחריה ארועים מהותיים בתקופת הדוח . 2

(המשך) בחברות בנות ציבוריות של החברה ב.

להשקעות במקבצי דיור על ידי אלקטרה נדל"ןראשונה בדבר הקמת קרן -אלקטרה נדל"ן .3

, ראה דולר ארה"במיליון 210-כהיקף של בוקבלת התחייבויות להשקעה .בדוחות הכספיים המאוחדים )(ז')1ד'(11באור

במקבצי דיור בארה"ב בהשקעות בדבר התפתחויות במהלך שנת הדוח )(ז')1ד'(11ה נדל"ן, ראה באור רובחברת הניהול שלהם על ידי אלקט

.הכספיים המאוחדים בדוחות

בקנדה שהניב לחברה המאוחדת בדבר עסקה למכירת הזכויות בנכס מניבמיליון ש"ח, 41.8-של אלקטרה נדל"ן תזרים מזומנים חופשי בסך של כ

.בדוחות הכספיים המאוחדים )4ג'(13ראה באור

בדבר עסקה למכירת הזכויות בפרויקטים/קרקעות בעיר צ'נאי והקדמתבדוחות )(ג)1ד'(11קבלת התמורות מעסקת היידרבאד בהודו, ראה באור

.ספיים המאוחדיםהכ

ממימוש נכסי הדוח נבע לאלקטרה נדל"ן תזרים מזומנים במהלך שנת ש"ח.מיליון 182-אסטרטגיית המימוש בסך של כ

תותוצאות העסקיה .3

פעמיות. להלן פירוט התוצאות בנטרול השפעת -הושפעו מהכנסות והוצאות חד 2017בשנת תוצאות החברה י ש"ח)(במיליונ פעמיים:-הסכומים החד

לשנה שהסתיימה ביום

לרבעון הרביעי של שנת בדצמבר 31 2017 2016 2017 2016

87 )14( 517 253 רווח נקי (הפסד)

-בנטרול

)51( )9( )386( )33( הכנסות אחרות בעיקר ממימושי נכסים

הפחתת נכסים בלתי מוחשיים מהשקעה Huawei -ב

25 - 25 -

14 5 7 )57( פעילויות שהופסקו, נטורווח (הפסד) מ

סיווג מקרן הפרשי תרגום בקשר - 55 - 55 לפעילות שמומשה בקנדה

50 62 381 432 פעמיות-רווח נקי ללא השפעות חד === === === ===


235

(המשך) תותוצאות העסקיה .3

מיליון 279יות המאוחדות בישראל בסך של כוללות את תרומת החברות הציבור 2017התוצאות העסקיות בשנת מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. 273ש"ח לעומת

ש"ח): מיליונישל החברה (ב לתוצאות המאוחדותלהלן פירוט תרומת חברות הקבוצה

בדצמבר 31לשנה שנסתיימה ביום

2017 2016 2015

146 155 181 אלקטרה

48 111 164 אלקטרה מוצרי צריכה

)37( 7 )66( אלקטרה נדל"ן

157 273 279 סה"כ תרומת החברות הבנות הציבוריות בישראל

10 502 )3( , אלקו צפון אמריקה ואלקו מדיהאלקו הולנד

)59( )6( )32( ניהול, מימון ואחרים

108 517 253 רווח נקי (הפסד)

:(*)ש"ח) מיליוני(בוהפסד רבעוניים מדוחות רווח כספיים להלן תמצית נתונים

רבעון 712/1-10

רבעון7/19-7

רבעון7/16-4

רבעון73/1-1

רבעון612/1-10

271,8 1,981 2,271 2,438 2,364 הכנסות, נטו

591,5 1,738 1,936 2,080 2,059 עלות ההכנסות

268 243 335 358 305 רווח גולמי

418 176 205 223 219 וכלליות הוצאות מכירה, שיווק, הנהלה

100 68 681 131 97 רווח תפעולי לפני מימון ואחרות

101 35 86 84 46 נמשכותמפעולות רווח

)14( 71 )9( - )5( רווח (הפסד) מפעילויות שהופסקו

סיווג מקרן הפרשי תרגום בקשר - - - - )55( לפעילות שמומשה בקנדה

87 106 77 84 )14( (הפסד) נקי רווח

67 50 35 42 )11( מיוחס לבעלי מניות של החברה

20 56 42 42 )3( זכויות שאינן מקנות שליטהמיוחס ל

התמצית המוצגת כוללת תחשיב רווח גולמי ורווח תפעולי לפני מימון ואחרות וזאת כדי להציג את (*) ההשוואתיות בין הרבעון הנוכחי לרבעונים הקודמים.


236

(המשך) תוצאות העסקיתוה .3

בהשוואה לתקופות המקבילות אשתקד הושפעו מאיחוד 2017והרבעון הרביעי של שנת 2017תוצאות שנת ) בע"מ וחברת אלפא 1978לראשונה של חברת גולן טלקום בע"מ, פעילות חברת מגאסון אלקטרוניקה ובקרה (

טלקום בע"מ.

מחזור המכירות, נטו ●

ליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, ימ 7,543ליון ש"ח לעומת ימ 9,054 -כמו בהסת 2017שנת בהמכירות .20%גידול של

ליון ש"ח ברבעון ימ 1,827ליון ש"ח לעומת ימ 2,364 -הסתכמו ב 2017של שנת הרביעיהמכירות ברבעון .29%המקביל אשתקד, גידול של

עלות ההכנסות ●

ש"ח בתקופה המקבילה מיליון 6,550ש"ח לעומת מיליון 7,813הסתכמה עלות ההכנסות בסך 2017שנת ב אשתקד.

ש"ח מיליון 1,559ש"ח לעומת מיליון 2,059הסתכמה בסך 2017של שנת הרביעיעלות ההכנסות ברבעון ברבעון המקביל אשתקד.

רווח גולמי ●

ן ש"ח בתקופה המקבילה מיליו 994מיליון ש"ח לעומת 1,241הסתכם הרווח הגולמי בסך של 2017שנת ב . 25%אשתקד, גידול של

מיליון ש"ח 268מיליון ש"ח לעומת 305הסתכם הרווח הגולמי בסך של 2017של שנת הרביעיברבעון .14%ברבעון המקביל אשתקד, גידול של

הוצאות מכירה, שיווק, הנהלה וכלליות ●

מיליון שח בתקופה המקבילה 727ח לעומת מיליון ש" 823הסתכמו בסך של 2017שנת בסך ההוצאות אשתקד.

מיליון ש"ח ברבעון 184מיליון ש"ח לעומת 219הסתכמו בסך 2017של שנת הרביעיסך ההוצאות ברבעון המקביל אשתקד.

וחלק החברה ברווחי חברות כלולות, נטו התאמת שווי הוגן, תוצאות מימוש נכסים מניבים ●

וח מהתאמת שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים מניבים, וכן חלק החברה ברווחי נבע לחברה רו 2017שנת ב בתקופה מיליון ש"ח 100מיליון ש"ח לעומת רווח בסך 46חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, בסך

אשתקד. המקבילה

מניבים, וכן חלק מהתאמת שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים רווחנבע לחברה 2017של שנת הרביעיברבעון מיליון 16מיליון ש"ח לעומת רווח בסך 12החברה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, בסך

ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

רווח תפעולי לפני מימון ואחרות ●

יון ש"ח מיל 366מיליון ש"ח לעומת רווח בסך 464הסתכם הרווח לפני מימון ואחרות בסך של 2017שנת ב .27%בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של

מיליון ש"ח לעומת רווח בסך 97הסתכם הרווח לפני מימון ואחרות בסך של 2017של שנת הרביעיברבעון . מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד 100


237

(המשך) תותוצאות העסקיה .3

הכנסות אחרות ●

מיליון 10-מיליון ש"ח ונבעו בעיקר מרווח בסך של כ 33האחרות בסך של הסתכמו ההכנסות 2017שנת ב מהחזר אגרות ו אביב-בתל מלוא החזקת אלקטרה בתאגיד המשמש כזכיין בפרויקט היכל המשפטש"ח ממכירת

.מיליון ש"ח 9.5-בסך של כ גולן על ידי משרד התקשורתלתדרים והפחתת סכום הקנס מיליון ש"ח 265-נבעו בעיקר מרווח בסך של כש"ח ומיליון 386כמו בסך הסת 2016הכנסות אחרות בשנת

ומרווח בסך מיליון ש"ח ממימוש קרקע ברמת השרון 48מרווח בסך של ,ממניות חברה בסין 35%ממימוש מיליון ש"ח ממכירת החזקות אלקטרה בתאגיד המשמש כזכיין בפרויקט אגירה שאובה בגלבוע. 35-של כ

מוןהוצאות המי ●

מיליון ש"ח 113מיליון ש"ח, בהשוואה לסך של 128הסתכמו בסך 2017שנת בהוצאות המימון, נטו בתקופה המקבילה אשתקד.

מיליון ש"ח 20מיליון ש"ח לעומת 34הסתכמו הוצאות המימון, נטו בסך 2017של שנת הרביעיברבעון ברבעון המקביל אשתקד.

רווח לפני מסים על ההכנסה ●

מיליון ש"ח 289מיליון ש"ח לעומת 341הסתכם בסך של 2017שנת ברווח לפני מסים על ההכנסה ה .18%, גידול של בתקופה המקבילה אשתקד

114מיליון ש"ח לעומת 52הסתכם בסך של 2017של שנת הרביעיהרווח לפני מיסים על ההכנסה ברבעון מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

ם על ההכנסההוצאות מסי ●

מיליון ש"ח 99מיליון ש"ח לעומת 89הסתכמו בסך של 2017שנת בהוצאות המסים על ההכנסה של בתקופה המקבילה אשתקד.

מיליון 13מיליון ש"ח לעומת 5הסתכמו בסך של 2017של שנת הרביעיהוצאות המסים על ההכנסה ברבעון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

שהופסקורווח מפעילויות ●

"אוטו -כולל רווח ממימוש "אייס" ומיליון ש"ח 57-בסך של כ 2017שנת בהרווח מפעילויות שהופסקו מיליון ש"ח בניכוי הפסד שנבע מהפסקת הפעילות של אלקטרה נדל"ן בתחום הנדל"ן המניב 73דיפו" בסך ש"ח.מיליון 16בקנדה בסך

מומשה בקנדהסיווג מקרן מהפרשי תרגום בקשר לפעילות ש ●

55-בשנת הדוח סיווגה אלקטרה נדל"ן הפרשי תרגום מקרן מהפרשי תרגום של פעילויות חוץ בסך של כמיליון ש"ח לדוח רווח והפסד בעקבות הפסקת פעילותה בקנדה עם מימוש כל נכסי הנדל"ן המניב ומכירת כל

לאמור אין השפעה על ההון העצמי מאידך נכללה הכנסה בסכום זהה ברווח הכולל. ,הדירות בפרויקט היזמי של החברה.

רווח נקי השנה ●

ושנבעפעמיים -חדוהפסדים ים, לאחר נטרול תוצאות מפעילויות שהופסקו ורווח2017שנת בהרווח הנקי מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. 138מיליון ש"ח לעומת סך של 243אשתקד, הסתכם בסך של

מיליון 87 רווח בסך של מיליון ש"ח לעומת 14הסתכם בסך של 2017ל שנת ש הרביעיברבעון ההפסד נבע, בין היתר, מהפחתת נכסים בלתי 2017ההפסד ברבעון הרביעי של שנת ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

מיליון ש"ח ומסיווג מקרן מהפרשי תרגום בקשר לפעילות 25-מוחשיים מהשקעת אמ"צ באלפא בסך של כ מיליון ש"ח. 55-בסך של כה בקנדשמומשה


238

ליוני ש"ח)י(במ דיווח בדבר מגזרים עסקיים . 4

לשנה שהסתיימה ביום הכנסות א. בדצמבר 31

2017 2016

5,186 6,098 אלקטרה

2,402 2,943 מוצרי צריכהאלקטרה

112 85 אלקטרה נדל"ן

)23( )34( מכירות בין מגזריות

9,092 7,677

352 41 אחרים

8,029 9,133 סה"כ הכנסות

לשנה שהסתיימה ביום רווח (הפסד) מגזרי ב. בדצמבר 31

2017 2016

246 278 אלקטרה

150 269 מוצרי צריכהאלקטרה

32 )46( אלקטרה נדל"ן

319 )1( אחרים

500 747

כוי הוצאות בלתי מיוחסות:בני

)18( )12( הנהלה, כלליות ואחרות, נטו

)113( )128( מימון

)99( )107( מיסים

517 253 נקירווח


239

(המשך) דיווח בדבר מגזרים עסקיים . 4

מגזר אלקטרה ג.מיליון 5,186 -ת סך של כמיליון ש"ח לעומ 6,098 -מחזור ההכנסות בתקופת הדוח הסתכם בסך של כ

.18% -אשתקד, גידול בשיעור של כ בתקופה המקבילה ש"חעיקר הגידול במחזור ההכנסות נבע מגידול בהיקפי הפעילות בתחום הפרוייקטים למבנים ותשתיות

בישראל, בתחום שרות ואחזקה ובתחום פיתוח והקמה של נדל"ן בייזום.בתקופה המקבילה מיליון ש"ח 246 -ליון ש"ח לעומת סך של כמי 278 -הרווח המגזרי הסתכם בסך של כ

.13%-אשתקד, גידול של כעיקר הגידול ברווח נבע מהתקדמות בביצוע פרוייקטים משמעותיים של אלקטרה תשתיות ואלקטרה בניה ומגידול במרבית פעילות אלקטרה בתחום שירות ואחזקה לרבות מאיחוד לראשונה של אלקטרה

כמות שרכשה את חברת מגאסון.טכנולוגיות חשנבע ממכירת מלוא החזקות ש"ח מיליון 10-בסך של כ פעמי-בתקופת הדוח כלל הרווח המגזרי רווח חד

פעמיות שנכללו -נסות חדכלעומת ה אביב-אלקטרה בתאגיד המשמש כזכיין בפרוייקט היכל המשפט בתלמהחזקות אלקטרה בתאגיד 49%ת מיליון ש"ח ממכיר 35-סך של כ וכללובתקופה המקבילה אשתקד

מיליון ש"ח שנבע 18.5 -המשמש כזכיין בפרוייקט אגירה שאובה בגלבוע ומהכרה ברווח בסך של כ ממכירת זכויות אלקטרה במקרקעין בראשון לציון.

מגזר אלקטרה מוצרי צריכה .דמיליון 2,402 -כמיליון ש"ח לעומת סך של 2,943 -מחזור ההכנסות בתקופת הדוח הסתכם בסך של כ

.23%-אשתקד, גידול בשיעור של כ בתקופה המקבילה ש"חעיקר הגידול במחזור ההכנסות של אמ"צ נבע מאיחוד לראשונה של חברת גולן טלקום ושל חברת אלפא

. ומגידול בהכנסות אמ"צ בתחום קמעונאות חשמל טלקום בתקופת הדוחבתקופה המקבילה מיליון ש"ח 150 -לעומת סך של כ מיליון ש"ח 269 -הרווח המגזרי הסתכם בסך של כ

.98% -אשתקד, גידול של כמגידול ברווח בתחום , מאיחוד לראשונה של פעילות גולן טלקום ,הגידול ברווח של אמ"צ נבע בעיקר

גולן על ידי משרד למהכנסה שנבעה מהחזר אגרות תדרים והפחתת סכום הקנס קמעונאות חשמל, מיליון ש"ח 94-ומהכללת רווח לפני מס בסך של כ ממכירת ברי המיםן שנבע התקשורת, מרווח הו

."אוטו דיפו"-ממכירת הפעילות בתחום "עשה זאת בעצמך" בעקבות מכירת הרשתות "אייס" ו

מגזר אלקטרה נדל"ן ה.מיליון ש"ח 112-מיליון ש"ח לעומת סך של כ 85-מחזור ההכנסות בתקופת הדוח הסתכם בסך של כ

פה המקבילה אשתקד.בתקוהקיטון בהכנסות נבע בעיקר מהבדלים בסכומים שנבעו מהכרה בהכנסה ממכירת דירות למגורים בפרויקט

יזמי בישראל של אלקטרה נדל"ן.מיליון ש"ח בתקופה 32-כמיליון ש"ח לעומת רווח בסך של 46-כההפסד בתקופת הדוח הסתכם בסך של

מסיווג לרווח והפסד של הפרשי תרגום מקרן בעיקרהמקבילה אשתקד. התוצאות בתקופת הדוח הושפעו מהפסד מהפסקת פעילות מיליון ש"ח, 55-הפרשי תרגום בקשר לפעילות שמומשה בקנדה בסך של כ

ש"ח שנבע מהתאמת ערך מיליון 24-מהפסד בסך של כמיליון ש"ח, 16-אלקטרה נדל"ן בקנדה בסך של כ, אלו זכויות בפרויקטיםההשקעה בפרויקטים בעיר צ'נאי שבהודו כתוצאה מחתימת הסכם למכירת

)(ו')).1(ד'11באור הומהפסד שנבע כתוצאה ממכירת נכס בגרמניה ושלושה נכסים בשוויץ (ראמיליון 47-כ בסך שלמההפסדים כאמור קוזז רווח שנבע בתקופת הדוח מפעילויות מקבצי דיור בארה"ב

ש"ח.

אחרים ו.ממניות חברה 35%ממימוש מיליון ש"ח 265מרווח בסך הרווח בתקופה המקבילה אשתקד נבע בעיקר

. מיליון ש"ח ממימוש קרקע ברמת השרון 48ומרווח בסך של בסין שבבעלותה מקרקעין בסין


240

המצב הכספי .5

ש"ח): במיליונין (להלן נתונים עיקריים מתוך סעיפי המאז א.

31.12.201731.12.2016

%-שינוי ב סכום מסך %

סכום המאזןמסך %

המאזן

%8 %60 4,440 %51 4,797 נכסים שוטפים

%56 %40 2,934 %49 4,573 שוטפים בלתינכסים

%9 %47 3,460 %04 3,784 התחייבויות שוטפות

%71 %27 1,996 %73 3,415 א שוטפותהתחייבויות ל

%13 %26 1,918 %23 2,171 הון

%27 %100 7,374 %100 9,370 סך מאזן

ש"ח לעומת סך מיליון 9,370סך של בנכסי הקבוצה בדוח המאוחד על המצב הכספי לתום התקופה הסתכמו . 2016ש"ח בסוף שנת מיליון 7,374של

ש"ח לעומת סך של מיליון 1,013בסך של סים השוטפים על ההתחייבויות השוטפות הסתכם עודף הנכבתום שנת 1.28לעומת 1.27הינו 2017 בדצמבר 31ליום והיחס השוטף 2016ש"ח בסוף שנת מיליון 980

2016 .

1,334של החברה במאוחד הסתכם בסך 2017 בדצמבר 31) ליום Net Debtהחוב הכספי המאוחד נטו (. השינוי נבע בעיקר מעליה בהשקעות חברות 2016מיליון ש"ח בתום שנת 820מיליון ש"ח לעומת סך של

הקבוצה בנכסים ופעילויות (ראה סעיף ג' להלן).

.38%הינו 2017 דצמברב 31במאזן המאוחד ליום CAP -יחס חוב פיננסי ל מיליון ש"ח ביום 4,440מיליון ש"ח לעומת 4,797 - הסתכם ל 31.12.2017סך הנכסים השוטפים ליום ב.

. העלייה בנכסים השוטפים נבעה בעיקר מאיחוד לראשונה של גולן טלקום ואלפא טלקום, מעליה 31.12.2016מעליה בסעיף חייבים ביתרות חובה שנבעה בעיקר מגידול בהכנסות לקבל ובמלאי מקרקעין וזכויות במקרקעין

רידה בנכסים המוחזקים למכירה בעיקר כתוצאה מהשלמת מכירת נכס של ימ שקוזזה מעבודות בחוזי הקמה אלקטרה נדל"ן בקנדה וקבלת התמורות בגינו.

מיליון ש"ח ביום 2,934מיליון ש"ח לעומת 4,573 - הסתכם ל 31.12.2017סך הנכסים הבלתי שוטפים ליום ג.

מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים אחרים . העלייה בנכסים הבלתי שוטפים נבעה בעיקר מגידול ב31.12.2016 15מיליון ש"ח (ראה באור 1,400בסך של והחברה אמ"צ ,כתוצאה מרכישות של חברות על ידי אלקטרה

מיליון ש"ח. 204- ) ומרכישת נדל"ן להשקעה על ידי אמ"צ בסך של כבדוחות הכספיים המאוחדים מיליון ש"ח ביום 3,460מיליון ש"ח לעומת 3,784 - להסתכם 31.12.2017סך ההתחייבויות השוטפות ליום ד.

. העלייה בהתחייבויות השוטפות נבעה בעיקר מאיחוד לראשונה של גולן טלקום ואלפא טלקום, 31.12.2016 ומעלייה בזכאים ויתרות זכות בעיקר כתוצאה מעלייה בהתחייבויות לבעלי קרקע בפרוייקטים של אלקטרה.

מיליון ש"ח 1,996מיליון ש"ח לעומת 3,415 - הסתכם ב 31.12.2017שוטפות ליום סך ההתחייבויות בלתי ה.

. העלייה בהתחייבויות הבלתי שוטפות נבעה בעיקר מאיחוד לראשונה של גולן טלקום, 31.12.2016ביום מהתחייבויות לזמן ארוך לתאגיד בנקאי ולעיריית ראשון לציון בקשר עם רכישת מקרקעין על ידי אמ"צ

שום התחייבויות בגין אומדן תשלומים עתידיים (תמורה מותנית ואופציות מכר) בקשר עם רכישת חברות ומרי מאוחדות.


241

(המשך) המצב הכספי .5

הון ו.

31.12.2017 31.12.2016 ש"ח מיליוניב

1,059 1,182 הון המיוחס לבעלי המניות של החברה 859 989 זכויות שאינן מקנות שליטה

918,1 2,171 סה"כ

253בתקופת הדוח בסך נקי השינוי בהון העצמי (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) נובע, בעיקר, מרווח בניכוי התאמות מיליון ש"ח 73בתוספת השפעת מימוש מניות בחברה מאוחדת בסך כולל של ש"ח מיליון

ודיבידנד לבעלי מניות החברה בסך ח"ש מיליון 48הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ בסך .מיליון ש"ח 80מיליון ש"ח ולבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך 25

) בדוחות הכספיים 4'(ז2בקבוצה, ראה באור םהרלוונטייבדבר נתוני שערי חליפין של המטבעות השונים ז.

המאוחדים.

ילות ומקורות מימוןנז .6

מיליון 1,149הסתכמו לסך של 31.12.2017של החברה ליום נים והשקעות לזמן קצרהמזומנים, שווי מזומ .31.12.2016ש"ח ליום מיליון 1,189ש"ח בהשוואה לסך של

:נבע, בין היתר 2017 שנתבהשינוי באמצעים הנזילים של החברה

תקופה ביון ש"ח מיל 214בהשוואה לסך של ש"ח מיליון 437 פעילות שוטפת בסךמ שנבעוממזומנים - אשתקד. ההמקביל

למזומנים נטו שנבעו ש"ח בהשוואה מיליון 633סך של בפעילות השקעה ששימשו למזומנים נטו מ -רכישת נכסים בעיקר וכולליםאשתקד בתקופה המקבילה ש"ח מיליון 1,072של בסך מפעילות השקעה

ח, "ש מיליון 127כסים מניבים בסך של ש"ח, רכישת והקמת נ מיליון 167בסך ובלתי מוחשיים קבועיםח והשקעות לזמן קצר "ש מיליון 544 בסךואחרות בחברות כלולות בחברות שאוחדו לראשונה והשקעה

מיליון 290תמורה ממימוש רכוש קבוע, נכסים מניבים והשקעות בסך של מיליון ש"ח, בניכוי 165בסך ון ש"ח.מילי 101ומתמורה נטו ממכירת פעילות בסך שך ש"ח

למזומנים נטו ששימשו ש"ח בהשוואה מיליון 56מימון בסך של פעילותל ששימשונטו מזומנים מ -תמורה ממימוש אשתקד וכוללים בעיקר ההמקביל בתקופהש"ח מיליון 1,025לפעילות מימון בסך של

ש"חליון מי 482קבלת הלוואות לזמן ארוך בסך של ,ש"חמיליון 73מניות בחברה מאוחדת בסך של מיליון ש"ח, 134בסך של , נטובניכוי אשראי לזמן קצר מיליון ש"ח 234והנפקת אגרות חוב בסך של

25ותשלום דיבידנד לבעלי מניות החברה בסך של ש"חמיליון 575לזמן ארוך בסך התחייבויותפירעון .מיליון ש"ח 104מיליון ש"ח ולבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בסך


242

גילוי לאמצעים נזילים, חוב פיננסי ותנועות בהם .7

אמ"צ אלקטרה החברהאלקטרה נדל"ן

אחרים והתאמות סה"כ למאוחד

במיליוני ש"ח

:יתרת פתיחה

1,189 1 47 149 822 170 אמצעים נזילים

)496( - )132( )58( )264( )42( חוב פיננסי שוטף

)1,513( - )447( )50( )760( )256( חוב פיננסי בלתי שוטף

)820( 1 )447( 41 )202( )128( יתרת פתיחה -סה"כ חוב נטו

716 84 259 110 263 - הלוואות מחיצוניים הנפקת אג"ח וקבלת

)107( 10 )313( )179( )184( )42( הלוואות מחיצונייםאג"ח ופירעון

73 - - - - 73 מכירת מניות בחברה מאוחדת למיעוט

)12( - - )12( - - רכישת מניות אוצר

4 - 4 - - - הנפקת מניות למיעוט

)231( - )10( )86( )110( )25( חלוקת דיבידנדים לחיצוניים

102 - - - - 102 קבלת דיבידנדים מחברות הקבוצה

- )5( - - - 5 חברות בנותמ קבלת הלוואות

)59( - - - - )59( השקעה הונית בחברות בת

)574( )68( 88 )109( )311( )174( תזרים אחר מפעילות השקעה

- - )4( )7( )9( 20 דמי ניהול לחברת אלקו

437 )61( 9 523 126 )52( תזרים אחר מפעילות שוטפת

)252( 5 33 )48( )90( )152( שינוי באמצעים נזילים

:יתרת סגירה

1,149 11 74 102 761 201 אמצעים נזילים

)544( )10( )108( )111( )273( )42( חוב פיננסי שוטף

)1,939( )87( )504( )255( )880( )213( חוב פיננסי בלתי שוטף

)1,334( )86( )538( )264( )392( )54( יתרת סגירה -סה"כ חוב נטו ==== ==== ==== ==== === ====

מגבלות על העברת משאבים

מגבלה על פי חוק לקיומם של רווחים הראויים לחלוקה כהגדרתם בחוק החברות)(בנוסף ל

ד' 20ראה באור - החברה )2'(ב27-ה' ו20ראה באורים - אלקטרה )3'(ב27ראה באור - אמ"צ

)4'(ב27-ז' ו20ראה באורים - אלקטרה נדל"ן


243

לאחר תאריך המאזןאירועים מהותיים .8

.2017 בדצמבר 31ליום ת הכספיים המאוחדיםבדוחו 35ראה באור א.

להלן פרטים על השינוי בשערי החליפין של השקל ביחס למטבעות חוץ ב. ):23.3.2018ליום עד 31.12.2017(מיום

מטבע

%-שיעור השינוי ב (תיסוף)

0.69 דולר ארה"ב

3.61 אירו

2.04 רובל רוסי

)1.17( רופי הודי

במטבע זר, החברה מעריכה כי השינויים בשערי החליפין כפי ונסות החברה הינהואיל וחלק מהותי מהכשהם נכונים לתאריך פרסום דוח זה, יש בהם כדי להשפיע על תוצאות החברה ועל המאזן שלה (ובכלל זה

של ועל ההון העצמי גם על ההון העצמי). יחד עם זאת, ההשפעה של שערי החליפין על התוצאות העסקיות תקבענה בהתאם לשערי החליפין שיהיו בפועל במהלך הרבעון בתחילתו 2018של שנת הראשון הרבעון

).2018 במרס 31ובסופו ( תרומות .9

אלפי ש"ח. 814של תרמו חברות הקבוצה בישראל בעיקר למוסדות ללא כוונת רווח סך 2017בשנת

דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית .01

מזערי של דירקטורים בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית בחברה נקבע לשלושה.המספר החברי הדירקטוריון של החברה אשר הינם בעלי מיומנות חשבונאית ופיננסית, והעובדות שמכוחן ניתן לראותם

ככאלה הינם:

בעבר אביב. כיהן-חשבון מוסמך, בוגר כלכלה וחשבונאות מאוניברסיטת תל רואה :מרדכי פרידמןומשמש כיום כדירקטור , 2010-2007כיו"ר חברת החשמל לישראל בע"מ בשנים

כיהן בעבר כמשנה ליו"ר ומנהל עסקים ראשי בפירמת . תוופרטי תוציבורי ותבחבררואי החשבון דלוייט וכמשקיף קבוע במוסד לתקינה חשבונאית. לפרטים נוספים ראה

.2017התקופתי של החברה לשנת בפרק פרטים נוספים על התאגיד בדוח 26תקנה

רואה חשבון מוסמך, כיהן כמנכ"ל ובתפקידים בכירים נוספים בחברות גדולות. לזוביק עמנואל :בדוח התקופתי של בפרק פרטים נוספים על התאגיד 26לפרטים נוספים ראה תקנה

.2017החברה לשנת

, רואת חשבון מוסמכת. עוסקת במשפטים LLMתואר ראשון בכלכלה וחשבונאות, :הלר גבריאלהבפרק 26כמנהלת כספים בקבוצת טרנדליינס בע"מ. לפרטים נוספים ראה תקנה

.2017בדוח התקופתי של החברה לשנת פרטים נוספים על התאגיד

תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים, כיהן כיו"ר, מנכ"ל ובתפקידים בכירים :סרברניק מאירבפרק פרטים נוספים על התאגיד 26ספים ראה תקנה בחברות גדולות. לפרטים נו

.2017בדוח התקופתי של החברה לשנת

אביב, -מוסמך במנהל עסקים מאוניברסיטת נורווסטרן בשיתוף עם אוניברסיטת תל :זלקינד דניאלכדירקטור ו כיו"ר הדירקטוריון של אמ"צ בוגר בכלכלה מאוניברסיטת חיפה. מכהן

לפרטים נוספים ראה ת והינו מנכ"ל משותף של החברה. בחברות ציבוריות ופרטיו .2017בדוח התקופתי של החברה לשנת בפרק פרטים נוספים על התאגיד 26תקנה


244

גילוי בדבר מבקר פנימי .11

פרטי המבקר הפנימי א.

. 01.04.1994המבקר הפנימי בתאגיד הינו מר הלל לביא והוא מכהן בתפקידו מתאריך . 1

(להלן: 1992-(א) לחוק הביקורת הפנימית, התשנ"ב3הפנימי עומד בתנאים הקבועים בסעיף המבקר . 2 "חוק הביקורת הפנימית").

לחוק הביקורת 8(ב) לחוק החברות ובהוראות סעיף 146המבקר הפנימי עומד בהוראות סעיף . 3 הפנימית.

, מלבד ל החברה או גוף הקשור אליהנכון למועד הדוח, המבקר הפנימי אינו מחזיק בניירות ערך ש . 4 .2016אופציות בחברה שהוענקו לו בשנת 39,418

אלקו בע"מ. יחד עם זאת, להערכת הדירקטוריון אין בהעסקה כאמור ידי-עלמועסק מבקר הפנימי ה . 5 ליצור ניגוד עניינים עם תפקידו כמבקר פנימי.

מלבד כמבקר פנימי של החברה, גם כמבקר פנימי המבקר הפנימי הינו עובד שכיר של החברה ומכהן . 6 בחברות נוספות של הקבוצה.

דרך המינוי ב.

מר הלל לביא מונה לכהן כמבקר פנימי שכיר של החברה על פי המלצת ועדת הביקורת של החברה מתאריך . המינוי אושר על רקע ההחלטה למנות 16.02.1994והחלטת דירקטוריון החברה מתאריך 16.02.1994

מבקר שיהיה עובד מן המניין של החברה וכן, על רקע השכלתו, כישוריו וניסיונו רב השנים.

זהות הממונה על המבקר הפנימי ג.

הממונה הארגוני על המבקר הפנימי הינו יו"ר הדירקטוריון.

תכנית העבודה ד.

ה וחברות הקבוצה . תכנית העבודה של הביקורת הפנימית של החברתלת שנתית הינהתכנית העבודה . 1נקבעת, בין היתר, על פי שיקולים כדלקמן: כיסוי תחומי פעילות עיקריים של החברה, מוקדי סיכון וחשיפות הידועים למבקר ולהנהלה, פוטנציאל לחיסכון ויעילות, מחזוריות וביצוע ביקורות חוזרות

וללת גם את התאגידים כמעקב אחר תיקון ליקויים ויישום המלצות. תכנית העבודה של הביקורת כ שלחברה יש בהם החזקות מהותיות.

תכנית העבודה של הביקורת מוגשת בין השאר לעיון ואישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה. . 2

מתכנית העבודה בהתאם לצורך.מבקר הפנימי שיקול דעת לסטות ל . 3

ת הדיווח בנושא אכיפה פנימית התייחס, בין ידי המבקר הפנימי במהלך תקופ-דוח ביקורת שהופץ על . 4 .2016בעיקר בגין שנת ,השאר, לבחינת קיומן של עסקאות מהותיות ואופן אישורן

ביקורת בחו"ל ו/או של תאגידים מוחזקים ה.

ידי-עלהביקורת מתבצעת ; דהתאגי ידי-על מוחזקיםמהותיים תכנית הביקורת מתייחסת גם לתאגידים ת הגורמים הכפופים לו מקצועית והמונחים על ידיו.המבקר הפנימי וצוו

היקף העסקה ו.

מקצועיים ההמבקר הפנימי הראשי וצוות הגורמים ידי-עללהלן הערכת היקף הביקורת השנתית שהתבצעה הכפופים לו והמונחים על ידיו:

הערכת היקף העבודה בשעות

בתאגיד ציבוריים בתאגידים

סה"כ מוחזקים של התאגיד

7,200 7,040 160 ין פעילות בישראלבג

560 560 - בגין פעילות בחו"ל

7,760 7,600 160 סה"כ

היקף שעות הביקורת השנתיות בפועל משתנה משנה לשנה ותלת שנתית הינהתוכנית העבודה של הביקורת במטרה לענות על צורכי הביקורת.


245

)המשך( גילוי בדבר מבקר פנימי .11

עריכת הביקורת ז.(ב) לחוק 4המבקר הפנימי עורך את ביקורתו בהתאם לתקנים מקצועיים מקובלים כאמור בסעיף . 1

הביקורת הפנימית והנחיות מקצועיות שאושרו ופורסמו על ידי לשכת המבקרים הפנימיים בישראל וכאמור בחוק החברות.

המבקר הפנימי בדרישות החברה, על סמך הצהרת המבקר הפנימי, עומד דירקטוריוןלמיטב ידיעת . 2 שנקבעו בתקנים המקצועיים.

גישה למידע ח.

למסמכים ומידע שבבעלות החברה, בתאגידים תמדת ובלתי אמצעית ניתנת גישה חופשית, מלמבקר הפנימי מידע המערכות קבלת מידע מלרבות בין היתר על ידי ביקורים בנכסי החברה בהתאם לצורך, ,שבשליטתה

.לחוק הביקורת הפנימית 9אמור בסעיף , כנתונים כספייםו

דוח המבקר הפנימי ט.המבקר הפנימי מגיש דוחות בכתב על ממצאיו באופן שוטף, מעת לעת ובהתאם לנושאי הביקורת . 1

המתבצעים במהלך השנה. דוחות הביקורת מוגשים בין השאר ליו"ר הדירקטוריון, יו"ר ועדת משותפים ובהתאם לכך מתקיימים דיונים בדבר ממצאיו הביקורת, חברי ועדת הביקורת ומנכ"לים

באורגנים המתאימים.

בהן נדונו ממצאי המבקר הפנימי בתאריכים ת ועדת בקורת וישיב 2 והתקיימ 2017במהלך שנת . 2 .6.12.2017, 7.5.2017הבאים:

הערכת הדירקטוריון את פעילות המבקר הפנימי י.

ורציפות הפעילות ותוכנית העבודה של המבקר הפנימי הינם סבירים החברה, היקף, אופי דירקטוריוןלדעת בנסיבות העניין ויש בהם להגשים את מטרות הביקורת הפנימית בתאגיד.

תגמול יא.

ותשלום מענק ,המבקר הפנימי הינו עובד שכיר של החברה ומקבל שכר חודשי גלובלי לרבות נלוות . 1 . אלפי ש"ח 1,684ל בסך ש 2017מבוסס מניות שהסתכם בשנת

אופציות לרכישת מניות החברה, לפרטים ראה באור 39,418הוענקו למבקר הפנימי 2016בשנת . 2 ) בדוחות הכספיים המאוחדים.1א'(25

שיקול דעתו המקצועי.אינו מהווה גורם משפיע על תגמול המבקר הפנימי , הדירקטוריון להערכת . 3

תוכניות רכישה עצמית .21

אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישת עצמית של מניות החברה בסכום של עד 2016בינואר 10ביום א. .2019בינואר 10התקופה שנקבעה לביצוע התכנית היא עד ליום מיליון ש"ח. 30

עד למועד פרסום הדוח הכספי לא ביצעה החברה רכישות עצמיות של מניותיה. 2016שנת מ

כנית לרכישה עצמית של אגרות חוב שהנפיקה החברה ואישר דירקטוריון החברה ת 2016בינואר 28ביום ב. .2019בינואר 27א עד ליום יהתקופה שנקבעה לביצוע התוכנית ה מיליון ש"ח. 100בסכום של עד

מיליון ש"ח ע.נ. 58.5-יב' בסך של כ-ביצעה החברה רכישות עצמיות של אגרות חוב סדרות י' ו 2016שנת ב מיליון ש"ח. 61.6-מורה לסך של כבת

תוכנית אכיפה פנימית –ממשל תאגידי .31

.מונה לתפקיד הממונה על האכיפה הפנימית בחברה סמנכ"ל פיתוח עסקי של החברה מר אבי ישראלי


246

.2017 דצמברב 13ראה דוח כספי נפרד של החברה ליום - 'ג9דוח מיוחד לפי תקנה .41 יון.רלדין וחשבון הדירקטו 'אראה נספח - שכרם של רואי החשבון מידע על .51 לדין וחשבון הדירקטוריון.' בראה נספח - פרטים בדבר תעודות התחייבויות של החברה .61

רתו של נשיא החברה ומייסדה, איש החזון והמעש, יהודיעה החברה, בצער רב, על פט 27.9.2017ביום

ז"ל.מר גרשון זלקינד

הדירקטוריון מודה למנהלי החברה ולצוות העובדים על תרומתם.

הדירקטוריון

. זלקינדמ ודירקטור מנכ"ל משותף

מ. פרידמן יו"ר הדירקטוריון

2018 מרץב 28

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד –פרק ב בע"מאלקו רואה החשבון שכרו של –' אנספח

247

שכרו של רואה החשבון

שכר טרחתם של רואי החשבון המבקרים של החברה והחברות המאוחדות המהותיות שלה: של החברה וחברות בנות בבעלות מלאה .א

שם החברה

שם רואי החשבון

7201 6201

שעות עבודה שכר טרחה (אלפי ש"ח) שעות עבודה שכר טרחה (אלפי ש"ח)

בגין שירותי ביקורת, מס

ונלווים לביקורת

שירותים הקשורים לביקורת

שירותים אחרים

שירותי ביקורת,

מס ונלווים

לביקורת



בגין שירותיביקורת, מס




שירותי ביקורת,מס




אלקו בע"מ

וחברה בת (*)לא

ציבורית בישראל

קוסט פורר

גבאי את קסירר

922 324 8,984 1,555 650 - 391 3,213 - 1,316

חברות בנות בעולם

קוסט פורר

גבאי את קסירר

980 (**)

- 4,559 (***)

1,245 - 2,800 2,774 - 1,255

בגין שירותי ביקורת, מס ונלווים לביקורת, ליווי מיסויי בגין הסכמי שומות ושירותים 2017חשבון של החברה לשנת שיעור שכר טרחת רואי ה (*)

משכר הטרחה של רואי החשבון. 76%הקשורים עם דוחות המס וכדומה היו שעות) 8,958 -בהיקף של כ(שעות אש"ח בגין שירותים לרכישת גולן ולמימוש פעילות שהופסקה 2,425 -אינו כולל סך של כ (**)

שעות) 1,634 -אש"ח בגין שירותים לרכישת גולן ולמימוש פעילות שהופסקה (שעות בהיקף של כ 922 -אינו כולל סך של כ (***) של אלקטרה בע"מ .ב 6201 7201 שם רואי החשבון שם החברה

שעות עבודה שכר טרחה (אלפי ש"ח) שעות עבודה שכר טרחה (אלפי ש"ח)




שירותי ביקורת, מס









אלקטרה בע"מ וחברות בנות בישראל

קוסט פורר גבאי ראת קסיר

3,910 2,956 30,369 8,538 3,761 2,981 33,185 7,639

- 460 - 80 - 882 - 130 אחרים

& Ernst חברות בנות בעולםYoung

835 273 4,286 711 975 785 6,031 2,898

אחרים

14 - 88 - 16 - 87 -

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד –פרק ב בע"מאלקו רואה החשבון שכרו של –' אנספח

248

בע"מנדל"ן של אלקטרה .ג

שם החברהשם רואי החשבון

7120 6120

טרחה שכר (אלפי ש"ח)

שעות עבודה שכר טרחה (אלפי ש"ח) שעות עבודה




שירותי ביקורת,מס



בגין שירותי ביקורת, מס ונלווים

לביקורת



ונילווים לביקורת


בע"מנדל"ן אלקטרה Electra Real Estate

INC

ברייטמן אלמגור ושות'

380 70 2,150 125 465 50 3,100 100

חברות המחזיקות בשותפויות בגרמניה

Autocan 146 - 457 - 202 - 616 -

Fuller תאגידים בקנדהLandav

78 6 116 137 9 255

Electra America INC

ורר גבאיקוסט פ

את קסירר847 - 3,925 300 - 1,934

בע"מ) 1970(ה מוצרי צריכה רטאלק. של ד

שם החברהשם רואי החשבון

7120 6120

שכר טרחה (אלפי ש"ח)

שעות עבודה שכר טרחה (אלפי ש"ח) שעות עבודה


ונלווים (*) לביקורת

שירותים אחרים(**)

שירותי קורת,בי

מס ונלווים (*)לביקורת

שירותים (**) אחרים

שירותי ביקורת, מס ונלווים לביקורת

(***)

שירותים אחרים(****)

שירותי ביקורת,

מס ונלווים לביקורת(***)

שירותים אחרים(****)

טרה מוצרי צריכה אלק בע"מ )1970(

וחברות בנות בישראל

קוסט פורר גבאי

3,596 17,428 1,224 3,669 3,769 22,472 1,981 3,947 את קסירר

שעות). 8,958 -אלפי ש"ח בגין שירותים לרכישת גולן ולמימוש פעילות שהופסקה (בהיקף של כ 2,425 -אינו כולל סך של כ (*)

שעות). 1,634 -אלפי ש"ח בגין שירותים לרכישת גולן ולמימוש פעילות שהופסקה (בהיקף של כ 922 -אינו כולל סך של כ (**) שעות). 455 - אלפי ש"ח בגין שירותים לרכישת גולן (בהיקף של כ 202 -אינו כולל סך של כ (***)

שעות). 911 -אלפי ש"ח בגין שירותים לרכישת גולן ולמימוש פעילות שהופסקה (בהיקף של כ 404 -אינו כולל סך של כ (****)

:העקרונותהתאם להיקף העבודה בהתבסס על תעריפים מוסכמים לאחר בם נקבע שכר הטרחה של רואי החשבון המבקרי

משא ומתן בין הנהלת החברה לרואה החשבון. ידי ההנהלה והינו סביר בהתאם לאופי החברה והיקפי הפעילות שלה.- שכר הטרחה אושר על

דין וחשבון הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד – פרק ב בע"מאלקו פרטים אודות כתבי התחייבות של החברה – 'בנספח

249

להלן פרטים אודות סדרות אגרות החוב (אלפי ש"ח)

סדרה יא' –אגרות חוב סדרה

אלפי ע.נ. 309,429(בבורסה) 2013בדצמבר 15 מועד הנפקה א. אלפי ע.נ. 60,000, 2014יוני 17 -הרחבת סדרה ב אלפי ע.נ. 54,833, 2014נובמבר 10הרחבת סדרה

309,429 ע.נ. בעת הנפקה ב. 254,557 31.12.2017 - . לע.נ ג. 31.12.2017 -לצמוד ע.נ. ד.

בתוספת יתרת פרמיה (הוצ' הנפקה), נטו

31.12.2017 -יתרת ערך נקוב צמוד ל

254,557 092,1 255,649

- סכום ריבית צבורה ל ה.31.12.2017

107

מוצגות על בסיס עלות מופחתת 2017 בדוחותהשווי ההוגן ו. 287,090 31.12.2017 - ה לי בורסשוו ז. 5.1% -קבועה, נומינאלית סוג ריבית (קבועה או משתנה) ח. 2023עד 2014לדצמבר של כל אחת מהשנים 28תשלומים שנתיים שווים ביום 10 תשלום קרן ימועד ט.

(כולל)בדצמבר החל מיום 28וביום ביוני 28ריבית חצי שנתית המשולמת פעמיים בשנה ביום תשלום ריבית ימועד י.

.2023בדצמבר 28ועד ליום 2014ביוני 28 ללא הצמדה תנאי הצמדה לקרן ולריבית יא. אין זכות המרה יב. יש זכות לפירעון מוקדם יג. אין ערבות לתשלום ההתחייבות יד. פרטים על הנאמן טו.

–שם הנאמן

- שם האחראי בחברת הנאמנות

-דרכי התקשרות

- כתובת

חברה לנאמנויות בע"מ משמרת

מר רמי סבטי

03-6374352טלפון

03-6374344פקס

[email protected]דוא"ל:

, ת"א.18, "בית אמות ביטוח", קומה 46-48דרך מנחם בגין

דירוגטז. דוח דירוג אחרון מיום שם החברה המדרגת דירוג למועד ההנפקה

31.12.2017 –דירוג למועד הדוח

A+Stable 27.3.2017

S&P מעלות A-Negative

A+Stable עמידה בתנאים ובהתחייבות יז.

בתום שנת למחזיקי אגרות החובובמהלכה בכל התנאים 2016

וההתחייבויות לפי שטר הנאמנות

כן

האם התקיימו תנאים המקיימים יח.עילה להעמדת איגרות החוב לפירעון

מיידי

לא

לא אגרות החוב שינוי בתנאי יט.ים להבטחת איגרות נכסים משועבד כ.

החוב אין

250

קוסט פורר גבאי את קסירר , א'144בגין מנחם' רח 6492102אביב -תל

+972-3-6232525 .טל 972-3-5622555+ פקס

ey.com

המבקר לבעלי המניות של אלקו בע"מדוח רואה החשבון

בדבר ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי

ב (ג) בתקנות ניירות ערך 9בהתאם לסעיף

1970-(דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל

. רכיבי בקרה אלה 2017בדצמבר 31החברה) ליום -ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של אלקו בע"מ וחברות בנות (להלן ביחד נקבעו כמוסבר בפיסקה הבאה. הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לקיום בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי ולהערכתם את

קרה פנימית על דיווח כספי המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ"ל. אחריותנו היא לחוות דעה על רכיבי בקרה פנימית האפקטיביות של רכיבי ב על דיווח כספי של החברה בהתבסס על ביקורתנו.

לא בדקנו את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של חברה בת שאוחדה אשר נכסיה והכנסותיה הכלולים באיחוד מהווים ולשנה שהסתיימה באותו תאריך. 2017בדצמבר 31בהתאמה, מהסכומים המתייחסים בדוחות הכספיים המאוחדים ליום ,6%-וכ 11%-כ

וח כספי של אותה חברה בוקרה על ידי רואי חשבון מבקרים אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות יופנימית על דהאפקטיביות של רכיבי בקרה דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לאפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של אותה חברה מבוססת על דוחות רואי החשבון המבקרים

האחרים.

של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית 104כספי שבוקרו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת רכיבי בקרה פנימית על דיווח בקרות ברמת הארגון, לרבות בקרות על תהליך העריכה )1( ). רכיבים אלה הינם:104תקן ביקורת - (להלן , על תיקוניו,על דיווח כספי"

) בקרות על מלאי 3) בקרות על רישום הכנסות מעבודות על פי חוזי הקמה (2( ערכות מידעוהסגירה של דיווח כספי ובקרות כלליות של מ) בקרות על מלאי 6( מניב דל"ן) בקרות על הלוואות למימון נ5מניב ( מנדל"ן) בקרות על הכנסות שכירות וניהול 4מניב ( ונדל"ןמקרקעין .וקרים)רכיבי הבקרה המב - (כל אלה יחד מכונים להלן ורכש מלאי

. על פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה לזהות את רכיבי הבקרה 104ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקורת

המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קוימו באופן אפקטיבי מכל הבחינות המהותיות. ביקורתנו כללה השגת הבנה פנימית על דיווח כספי, זיהוי רכיבי הבקרה המבוקרים, הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים, וכן בחינה לגבי בקרה

והערכה של אפקטיביות התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך. ביקורתנו, לגבי אותם רכיבי בקרה, כללה גם לה שחשבנו כנחוצים בהתאם לנסיבות. ביקורתנו התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקרים, להבדיל מבקרה פנימית על ביצוע נהלים אחרים כא

כלל התהליכים המהותיים בקשר עם הדיווח הכספי, ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת לרכיבי הבקרה המבוקרים בלבד. כמו כן, ביקורתנו לא המבוקרים לבין כאלה שאינם מבוקרים ולפיכך, חוות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה

האחרים מספקים בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל.המבקרים אנו סבורים שביקורתנו ודוחות רואי החשבון אפשריות כאלה.

וכה בפרט, עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה מוטעית. כמו כן, הסקת בשל מגבלות מובנות, בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל, ורכיבים מתמסקנות לגבי העתיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות תהפוכנה לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות או

שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה.

החברה קיימה באופן אפקטיבי, מכל הבחינות המהותיות, את ועל דוחות רואי החשבון המבקרים האחרים,בהתבסס על ביקורתנו לדעתנו .2017בדצמבר 31רכיבי הבקרה המבוקרים ליום

2016-ו 2017בדצמבר 31של החברה לימים המאוחדים הדוחות הכספייםביקרנו גם, בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, את , כלל חוות דעת בלתי מסויגת 2018 במרס 28הדוח שלנו, מיום ו 2017בדצמבר 31השנים בתקופה שהסתיימה ביום שולכל אחת משלו

., בהתבסס על ביקורתנו ועל דוחות רואי החשבון האחריםעל אותם דוחות כספיים

גבאי את קסירר ,פורר ,קוסט רואי חשבון

2018 במרס 28

251

קוסט פורר גבאי את קסירר, א'144מנחם בגין ' רח6492102אביב -תל

+972-3-6232525 .טל 972-3-5622555+ פקס

ey.com

החשבון המבקר לבעלי המניות הדוח רוא

של

"מאלקו בע

ותדוחהואת 2016-ו 2017בדצמבר 31 מיםיהחברה) ל -(להלן "משל אלקו בע פיםהמצורעל המצב הכספי יםהמאוחד הדוחותביקרנו את בדצמבר 31משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום לכל אחת תזרימי המזומניםוהשינויים בהון ,הרווח הכולל הפסד, וארווח המאוחדים על

. דוחות כספיים אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא לחוות דיעה על דוחות כספיים אלה בהתבסס על 2017 ביקורתנו.

לל הנכסים המאוחדים מכ 18%-כו 11%-כ מהוויםשאוחדו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד בנות לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות

יםמכלל ההכנסות המאוחדות לשנ 5%-וכ 6%-כ ,6%-כוהכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות , בהתאמה 2016-ו 2017בדצמבר 31ם מיליכמו כן לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות שנכללו על בסיס השווי . , בהתאמה2015-ו 2016, 2017בדצמבר 31ם מיבי ושהסתיימ

בהתאמה ואשר חלק 2016-ו 2017בדצמבר 31לימים 274,291-אלפי ש"ח וכ 325,509-המאזני, אשר ההשקעות בהן הסתכמו לסך של כ 31אלפי ש"ח לשנים שהסתיימו בימים 8,953-אלפי ש"ח וכ 10,878-אלפי ש"ח, כ 11,472-החברות הנ"ל הסתכם לסך של כברווחי החברה

הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם הומצאו לנו וחוות , בהתאמה.2015-ו 2016, 2017בדצמבר דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.

, לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון), בישראל ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים

פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים -. על1973 -התשל"גביקורת כוללת בדיקה מידגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים. ביקורת כוללת גם בחינה של הצגה מוטעית מהותית.

כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה בדוחות תנו ודוחות רואי החשבון האחרים מספקים בסיס נאות לחוות דעתנו.הכספיים בכללותה. אנו סבורים שביקור

הנ"ל משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המאוחדים לדעתנו, בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי חשבון אחרים, הדוחות הכספיים

, השינויים בהון פעולותיהןואת תוצאות 2016-ו 2017בדצמבר 31 לימיםוהחברות המאוחדות שלה המהותיות, את המצב הכספי של החברה IFRS( בינלאומיים דיווח כספי תקניבהתאם ל ,2017בדצמבר 31משלוש השנים בתקופה שהסתיימה ביום לכל אחת שלהןותזרימי המזומנים

.2010-"עתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התשוהוראות )

רכיבי על תיקוניו, של לשכת רואי חשבון בישראל "ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי", 104בהתאם לתקן ביקורת ביקרנו גם, על קיומם כלל חוות דעת בלתי מסויגת 2018 במרס 28, והדוח שלנו מיום 2017בדצמבר 31בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום

בי.של אותם רכיבים באופן אפקטי


2018 במרס 28

ג הכספיים -פרק הדוחות י פ ס כ ה ב המצ ל ע ם י ד ח ו א מ ת ו ח ו אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) ד

252

בדצמבר 31 יוםל 2016 2017 באור

נכסים שוטפים

995,469 740,497 4 מזומנים ושווי מזומנים

193,431 408,497 5 השקעות לזמן קצר

1,191,897 1,374,038 6 לקוחות

984,639 1,162,187 7 חייבים ויתרות חובה

876,114 1,014,111 8 , מלאי מקרקעין ודירות למגוריםמלאי

198,535 98,076 30 נכסים המוחזקים למכירה 4,797,406 4,440,085

נכסים בלתי שוטפים

88,812 108,016 9 חייבים ויתרות חובה לזמן ארוך

99,540 91,033 10 חייבים בגין הסדר זיכיון למתן שירותים

*) 801,71,21 1,110,540 11 השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

58,534 65,977 12 מלאי מקרקעין לזמן ארוך

357,631 570,983 13 נכסים מניבים

333,482 521,506 14 רכוש קבוע

775,442 399,92,06 15 מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים אחרים

3,762 35,134 23 מסים נדחים 218,34,57 833,42,93 858,709,3 7,374,468

ל'.2סווג מחדש, ראה באור *)

.הבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדים

2018 במרס 28

הכספיים תאריך אישור הדוחות

ג הכספיים -פרק הדוחות י פ ס כ ה ב המצ ל ע ם י ד ח ו א מ ת ו ח ו אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) ד

253

בדצמבר 31 יוםל 2016 2017 באור

שוטפות התחייבויות

260,608 296,628 16 ואחרים אשראי מתאגידים בנקאיים

235,759 247,846 חלויות שוטפות -אגרות חוב

1,525,626 1,819,827 17 ספקים ונותני שירותים

1,353,358 071,91,41 18 זכאים ויתרות זכות

84,393 - 30 התחייבויות בגין נכסים המוחזקים למכירה 101,43,78 3,459,744

לא שוטפותהתחייבויות

229,587 667,655 19 , מוסדות כספיים ואחריםמתאגידים בנקאייםאשראי

1,283,293 1,270,876 20 אגרות חוב

283,268 585,1,223 21 התחייבויות אחרות

55,241 57,125 22 נטובשל הטבות לעובדים, התחייבויות

144,904 195,937 23 מיסים נדחים 178,53,41 1,996,293

24 הון

*) 1,058,991 456,1,182 מיוחס לבעלי המניות של החברה

*) 859,440 439,988 זכויות שאינן מקנות שליטה

1,918,431 399,2,171 סה"כ הון 858,709,3 7,374,468



א. וסלי סמנכ"ל כספים

. זלקינדמ מנכ"ל משותף

מ. פרידמן יו"ר הדירקטוריון

הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) מאוחדים על רווח או הפסדדוחות

254

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום 2015 2016 2017 באור

פעילויות נמשכות

6,813,501 543,288,7 9,053,744 א'28 הכנסות, נטו

)5,504( 26,169 12,476 התאמות שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים מניבים, נטו

73,502 *) 73,639 33,610 נטוישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, חלק הקבוצה ברווחי

049,10 166,386 32,924 ב'28 הכנסות אחרות

6,891,548 8,029,262 9,132,754 סה"כ

)933,956,5( )549,563,6()017,37,81( ג'28 עלות ההכנסות

)425,629( )460,143( )544,642( ד'28 הוצאות מכירה ושיווק

)250,586( )990,626( )278,152( ה'28 הוצאות הנהלה וכלליות

)909,16( )16,247( )165,28( ו'28 הוצאות אחרות

**) 31,362 **) 32,947 57,948 ז'28 הכנסות מימון

**))153,279( )**)145,903( )186,179( ח'28 הוצאות מימון

)748,997,6( )405,899,7()207,8,792( סה"כ

142,551 623,363 547,340 רווח לפני מיסים על ההכנסה

)36,611( )99,474( )88,987( ט'28 מיסים על ההכנסה

105,940 523,889 560,251 רווח מפעילויות נמשכות

2,042 )6,972( 56,722 30 , נטומפעילויות שהופסקו (הפסד) רווח

- - )55,107( ג'30 סיווג מקרן מהפרשי תרגום בקשר לפעילות שמומשה בקנדה

107,982 516,917 175,253 רווח נקי

מיוחס ל:

40,427 390,643 481,116 בעלי מניות של החברה

67,555 126,274 694,136 זכויות שאינן מקנות שליטה 175,253 516,917 107,982

מיוחס לבעלי מניות של החברה: - (בש"ח)למניה רווח נקי (הפסד)

-רווח (הפסד) בסיסי

43.1 28.14 4.36 רווח מפעילויות נמשכות

0.03 )10.1( )0.14( מפעילויות שהופסקורווח (הפסד)

61.4 17.14 4.22 רווח

-רווח (הפסד) מדולל

1.41 14.18 07.4 רווח מפעילויות נמשכות

0.03 )10.1( )0.14( רווח (הפסד) מפעילויות שהופסקו

44.1 07.14 3.93 רווח

ל'.2מחדש, ראה באור סווג *)

סווג מחדש. **)


הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) דוחות מאוחדים על הרווח הכולל

255

בדצמבר 31ביום לשנה שהסתיימה 2017 2016 2015

107,982 516,917 175,253 )הפסדרווח נקי (

רווח (הפסד) כולל אחר (לאחר השפעת המס):

סכומים שלא יסווגו מחדש לאחר מכן לרווח או הפסד:

)2,121( - )6,488( דרך רווח כולל אחר, נטוהפסד בגין נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן

)3,450( )180( )1,793( הפסד ממדידה מחדש בגין תוכניות להטבה מוגדרת, נטו

)8,281( )180( )5,571(

:סכומים שיסווגו או המסווגים מחדש לרווח או הפסד

בהתקיים תנאים ספציפיים:

)141,553( )49,597( )48,296( דוחות כספיים של פעילויות חוץ, נטו התאמות הנובעות מתרגום

- - 55,107 סיווג מקרן מהפרשי תרגום לתוצאות השוטפות שנבע ממימוש פעילות בקנדה

)12,724( )4,173( 2,442 רווח (הפסד) בגין עסקאות גידור, נטו

9,253 )53,770( )154,277(

)159,848( )53,950( 972 (הפסד) כולל אחרסה"כ רווח

)51,866( 462,967 47254,1 "כ רווח (הפסד) כוללסה

רווח (הפסד) כולל מיוחס ל:

)42,205( 356,341 472,118 בעלי המניות של החברה

)9,661( 106,626 675,135 זכויות שאינן מקנות שליטה

147,254 ,967246 )51,866(


הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ (באלפי ש"ח)דוחות על השינויים בהון

256

מיוחס לבעלי מניות החברה

הון מניות

פרמיה על מניות

מניות יתרת רווחאוצר

קרן הון מעסקאות עם בעלי שליטה

קרן הוןמנכסים פיננסיים בשווי הוגןדרך רווח כולל אחר

קרן הון בגין

עסקאות גידור

קרן בגין מדידה מחדששל תוכניות

להטבה מוגדרת

התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים

קרן מעסקאות תשלום מבוסס מניות

קרן הערכהסה"כ מחדש

זכויות שאינן מקנות הון סה"כ שליטה

1,918,431 991,058,1859,440 33,939 30,405)351,113( )3,357( 9,329)183,685( 8,4401,53481)184,610( 113,99655,166 2017בינואר 1יתרה ליום

175,325 694,136 481,116 - - - - - - - 481,116 - - - רווח נקי

רווח (הפסד) כולל אחר:התאמות הנובעות מתרגום דוחות

)48,296( )23,746( )24,550( - - )24,550( - - - - - - - - כספייםמהפרשי תרגום לתוצאות מקרן סיווג

השוטפות שנבע ממימוש פעילות 55,107 24,924 30,183 - - 30,183 - - - - - - - - בקנדה

ממדידה מחדש בגין תוכניות הפסד )1,793( )831( )962( - - - )962( - - - - - - - להטבה מוגדרת

נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הון )6,488( )2,540( )3,948( - - - - - )3,948( - - - - - דרך רווח כולל אחר

2,442 1,174 1,268 - - - - 1,268 - - - - - - בגין עסקאות גידור רווח

972 )1,019( 1,991 - - 5,633 )962( 1,268 )3,948( - - - - - כולל אחר )הפסדרווח ( סה"כ

147,254 675,135 472,118 - - 5,633 )962( 1,268 )3,948( - 481,116 - - - סה"כ רווח (הפסד) כולל 17,711 16,438 1,273 - 1,273 - - - - - - - - - עלות תשלום מבוסס מניות

)25,000( - )25,000( - - - - - - - )25,000( - - - דיבידנד לבעלי מניות החברהדיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות

)80,070( )80,070( - - - - - - - - - - - - שליטההנפקת הון/מכירת מניות בחברותמאוחדות לבעלי זכויות שאינן

73,109 39,197 33,912 - - 2,240 382 29 - - 31,261 - - - מקנות שליטה 15,265 15,265 - - - - - - - - - - - - איחוד חברות לראשונה

3,022 2,948 74 - - - - - - - 74 - - - רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה )11,688( )5,270( )6,418( - - - - - - - )6,418( - - - רכישת מניות אוצר בחברות בנות

730 629 11 - - - - - - - - - 11 - מימוש כתבי אופציה 2,076 593 11,14 - - - - - - 1,141 - - - - עסקה עם בעל שליטה

הנפקת מניות לבעלי זכויות שאינן 4,089 4,089 - - - - - - - - - - - - מקנות שליטה

399,2,171 456,1,182943,988 33,939 31,678)343,240( )3,937( 10,626)187,633( 838,1,65421,62)184,610( 113,996177,55 2017בדצמבר 31יתרה ליום

.ים המאוחדיםהבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספי


257


הון מניות


מניות יתרת רווח אוצר


קרן הון מנכסים פיננסיים בשווי הוגןדרך רווח כולל אחר



קרן בגין מדידה מחדששל תוכניות להטבה מוגדרת



קרן הערכה סה"כ מחדש


1,501,709 782,062 719,647 33,939 28,556)319,147( )3,240( 11,548)183,685( 1,166,643481)184,610( 113,99655,166 2016בינואר 1יתרה ליום

516,917 126,274 390,643 - - - - - - - 390,643 - - - *) רווח נקי

רווח (הפסד) כולל אחר:

התאמות הנובעות מתרגום דוחות )49,597( )17,631( )31,966( - - )31,966( - - - - - - - - כספיים

רווח ממדידה מחדש בגין תוכניות )180( )63( )117( - - - )117( - - - - - - - להטבה מוגדרת

)4,173( )1,954( )2,219( - - - - )2,219( - - - - - - הפסד בגין עסקאות גידור

)53,950( )19,648( )34,302( - - )31,966( )117( )2,219( - - - - - - סה"כ הפסד כולל אחר

462,967 106,626 356,341 - - )31,966( )117( )2,219( - - 390,643 - - - סה"כ רווח (הפסד) כולל

12,345 10,496 1,849 - 1,849 - - - - - - - - - עלות תשלום מבוסס מניות

)20,406( - )20,406( - - - - - - - )20,406( - - - דיבידנד לבעלי מניות החברה

דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות )77,883( )77,883( - - - - - - - - - - - - שליטה

)11,910( )13,470( 1,560 - - - - - - 1,560 - - - רכישת זכויות שאינן מקנות שליטה


1,918,431 1,058,991859,440 33,939 30,405)351,113( )3,357( 9,329)183,685( 440,81,53481)610,184( 113,99655,166 2016בדצמבר 31יתרה ליום


.מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים המאוחדיםהבאורים המצורפים


258


הון מניות


מניות יתרת רווח אוצר


קרן הון מנכסים פיננסיים בשווי הוגןדרך רווח כולל אחר



בגין קרןמדידה מחדששל תוכניות

להטבה מוגדרת



קרן הערכה סה"כ מחדש


1,602,664 824,170 778,494 33,939 25,749)247,696( )1,203( 19,003)182,446( 1,146,115481)184,610( 113,99655,166 2015בינואר 1יתרה ליום

שינויים בעקבות אימוץ לראשונה של15 IFRS 6,722 3,020 3,702 - - - - - - - 3,702 - - - ב')י2(ראה באור

לאחר 2015בינואר 1יתרה ליום IFRS 113,99655,166 )184,610(1,149,817481 )182,446(19,003 )1,203( )247,696(25,749 33,939 782,196 827,190 1,609,386 15אימוץ לראשונה של

107,982 67,555 40,427 - - - - - - - 40,427 - - - רווח נקי

רווח (הפסד) כולל אחר:

התאמות הנובעות מתרגום דוחות )141,553( )69,652( )71,901( - - )71,901( - - - - - - - - כספיים

רווח ממדידה מחדש בגין תוכניות )3,450( )1,413( )2,037( - - - )2,037( - - - - - - - להטבה מוגדרת

נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן )2,121( )882( )1,239( - - - - - )1,239( - - - - - דרך רווח כולל אחר

)12,724( )5,269( )7,455( - - - - )7,455( - - - - - - הפסד בגין עסקאות גידור

)159,848( )77,216( )82,632( - - )71,901( )2,037( )7,455( )1,239( - - - - - סה"כ הפסד כולל אחר

)51,866( )9,661( )42,205( - - )71,901( )2,037( )7,455( )1,239( - 40,427 - - - סה"כ רווח (הפסד) כולל

11,270 8,463 2,807 - 2,807 - - - - - - - - - עלות תשלום מבוסס מניות

)20,212( - )20,212( - - - - - - - )20,212( - - - דיבידנד לבעלי מניות החברה

דיבידנד לבעלי זכויות שאינן מקנות )47,420( )47,420( - - - - - - - - - - - - שליטה

)3,067( )128( )2,939( - - 450 - - - - )3,389( - - - רכישת מניות אוצר בחברות בנות

1,337 1,337 - - - - - - - - - - - - איחוד חברה לראשונה


1,501,709 782,062 719,647 33,939 28,556)319,147( )3,240( 11,548)183,685( 1,166,643481)184,610( 113,99655,166 2015בדצמבר 31יתרה ליום

.הכספיים המאוחדיםהבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות

הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) על תזרימי המזומנים מאוחדים דוחות

259

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום 2017 2016 2015

:תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

107,982*) 516,917 175,253 רווח נקי

122,689) *)303,273( 657,183 התאמות הדרושות להצגת המזומנים מפעילות שוטפת (נספח א')

230,671 213,644 832,436 *)* שוטפתשנבעו מפעילות נטו, מזומנים

תזרימי מזומנים מפעילות השקעה:

)94,538( )113,954( )167,119( ונכסים בלתי מוחשייםרכישת נכסים קבועים

- - )15,103( היוון עלויות הרכשת לקוחות

)41,294( )26,550( )126,926( רכישת והקמת נכסים מניבים

)23,826( )40,914( )365,985( ')בשאוחדו לראשונה (נספח ופעילויות חברות

)82,299( )221,149( )178,502( השקעה במניות חברות כלולות ואחרות

)21,831( )94,262( )164,998( השקעות לזמן קצר, נטורכישת

400,806 1,567,855 289,569 תמורה ממימוש רכוש קבוע, נכסים מניבים והשקעות

- - 101,424 תמורה נטו ממכירת פעילות

5,161 514 )5,494( , נטולזמן ארוך ירידה (עלייה) בחייבים

142,179 1,071,540 )633,134( *)* השקעהשנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מזומנים נטו,

מפעילות מימון:תזרימי מזומנים

)20,212( )20,406( )25,000( דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה

)47,420( )38,653( )104,172( ששולם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה דיבידנד

335,203 364,425 233,973 אגרות חוב תהנפק

- - 73,109 שאינן מקנות שליטהמכירת מניות בחברה מאוחדת לבעלי זכויות

)860,103()1,336,121( )889,574( רעון התחייבויות לזמן ארוךיפ

288,498 75,303 482,332 קבלת התחייבויות לזמן ארוך

)100,132( )109,421( )133,707( אשראי לזמן קצר מבנקים, נטו

- - 307 מימוש כתבי אופציה

2,281 51,609 4,089 לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה בחברות מאוחדותהנפקת מניות

)3,067( )11,910( )11,688( אוצר בחברה ובחברות מאוחדותרכישת מניות

)404,952()1,025,174( )655,55( *)* מימון, ששימשו לפעילויות מזומנים נטו

)3,678( )33,962( )3,015( בגין יתרות מזומנים ושווי מזומניםהפרשי שער

)35,780( 226,048 )254,972( במזומנים ושווי מזומניםעליה (ירידה)

805,201 769,421 995,469 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה

769,421 995,469 740,497 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה


כולל מזומנים בגין פעילות מופסקת. *)*


הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) על תזרימי המזומניםמאוחדים נספחים לדוחות

260

ההתאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת -נספח א'


*)* הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:

)18,261(*) )73,639( )33,610( , נטוהמטופלות לפי שיטת השווי המאזנירווחי חברות ב הקבוצה חלק

87,371 61,304 95,644 דיבידנדים וריבית שהתקבלו מחברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

- )Promote( )24,170( )23,830עמלת הצלחה בגין עליית ערך מקבצי דיור (

7,984 )26,169( 12,928 מימוש נכסים מניבים, נטוהתאמות שווי הוגן ותוצאות

- - 55,107 סיווג מקרן מהפרשי תרגום שנבע ממימוש פעילות בקנדה

- - )24,156( שינוי בשווי הוגן של נכס פיננסי דרך רווח והפסד

88,552 102,179 191,274 נכסים בלתי מוחשיים בניכוי התחייבות למיעוט, נטו פחת והפחתות

)48,841( )85,422( 4,918 מיסים נדחים, נטו

2,372 1,478 )7,522( בשל הטבות לעובדיםבהתחייבויות שינוי

)7,462( )376,791( )22,879( רכוש קבוע והשקעות אחרותממימוש רווח

- - )72,897( רווח ממימוש פעילות שהופסקה

)3,107( )7,614( - לראשונהרווח מעליה לשליטה ואיחוד

)6,720( )14,173( 25,839 שערוך חייבים והתחייבויות לזמן ארוך, נטו

)1,895( )8,953( )11,716( עליית ערך השקעות לזמן קצר

11,270 12,345 17,711 עלות תשלום מבוסס מניות

שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות:

42,827 96,671 )30,642( ומלאי מקרקעין מלאיב(עליה) ירידה

)43,727( )96,465( )53,134( לקוחותעליה ב

)118,713( )61,700( )60,211( ויתרות חובה חייביםעליה ב

24,588 80,927 246,164 ונותני שירותים ספקיםעליה ב

106,451 116,579 )124,991( זכאים ויתרות זכותב(ירידה) עליה 657,183 )732,330( 122,689


כולל מזומנים בגין פעילות מופסקת. *)*


הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ (באלפי ש"ח) על תזרימי המזומניםמאוחדים נספחים לדוחות

261

שאוחדו לראשונה ופעילויות השקעה בחברות -' בנספח

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

2017 2016 2015

)13,669( 16,382 384,151 הון חוזר, נטו (למעט מזומנים)

- - )40,900( מזומן מוגבל

)2,239( - - השקעה בניירות ערך סחירים ופקדון בנאמנות

)4,374( )1,046( )201,274( רכוש קבוע

1,336 7,459 - השקעה בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

)25,894( )82,200( )311,944( נכסים בלתי מוחשיים

)21,661( )21,188()814,81,08( מוניטין

- - )844,2( נכסים לא שוטפים

10,800 17,361 7,849 מסים נדחים

- - 238,000 ואחריםהלוואות מתאגידים בנקאיים

7,306 1,063 959,772 לא שוטפותאחרות התחייבויות

8,639 - 24,711 לזמן ארוך התחייבות מותנית

ודיבידנדים עתידיים לבעלי זכויות התחייבות בגין אופצית מכר שאינן מקנות שליטה

114,317 13,641 11,486

1,337 - 15,265 זכויות שאינן מקנות שליטה

3,107 7,614 - רווח כתוצאה מעליה לשליטה ואיחוד לראשונה

)365,985( )40,914( )23,826(

מידע נוסף על תזרימי המזומנים -' גנספח בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

2017 2016 2015

מזומנים ששולמו במשך השנה עבור:

153,147 139,961 160,515 ריבית

36,356 150,205 121,166 מס הכנסה

מזומנים שהתקבלו במשך השנה עבור:

10,838 15,447 19,413 ריבית

15,170 9,434 2,964 מס הכנסה

פעולות מהותיות שלא במזומן -' דנספח בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

2017 2016 2015

11,477 9,114 97,204 רכישת רכוש קבוע, נדל"ן להשקעה ונכסים בלתי מוחשיים

- 54,389 118,709 התחייבות לבעלי קרקע

- 39,230 8,087 דיבידנד לשלם לבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

.המאוחדיםהבאורים המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים

הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ לדוחות הכספיים המאוחדים באורים

262

כללי - 1באור

ומניותיה נסחרות בבורסה לניירות ערך בישראל. 1949בשנת בישראל אלקו בע"מ (להלן: החברה), נתאגדה א.

מגזרים בהתאם לחברות המוחזקות על ידה כדלקמן: בשלושהלמועד הדוח הכספי הקבוצה פועלת בישראל ובחו"ל

, ובכלל זה: התקנה ושירות של מערכותבארץ ובחו"ל שירותים למבנים ותשתיות פועלת בתחום - אלקטרה ביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות, פתרונותמיזוג אויר מרכזי, מעליות, תברואה, תשתיות,

ותחזוקתניהול בניה, פיקוח וניהול נדל"ן, ייזום נדל"ן, , וצנרת חשמלאבטחה ומיגון משולבים, .נכסים

, ייצור, יצוא, שיווק מכירה והפצה של מוצרי צריכה חשמליים ומתן שירותבייבואפועלת בישראל -אלקטרה מוצרי צריכה

למוצרים, בהפעלת רשתות שיווק קמעונאיות למכירת מוצרי חשמל, בפעילות תקשורת סלולרית באמצעות גולן טלקום ובנדל"ן להשקעה.

-ות "אייס" ופעלה גם בתחום "עשה זאת בעצמך". בעקבות מכירת הרשת 2017במרס 1עד ליום בדוחות הכספיים מאוחדים, הופסקה הפעילות בתחום זה.) 1'(ב30"אוטו דיפו" כאמור בבאור

בתחום רכישה, ניהול והשבחה של מקבצי דיור להשכרה בדרום מזרח ארה"במתמקדת בפעילות - אלקטרה נדל"ן

ומימוש נכסי בארה"ב צי דיורידי חברה בת ועל ידי הקרן להשקעות במקב-המוחזקים ישירות על הנדל"ן המניב ובייזום בהם השקיעה בעבר (להלן: "נכסי אסטרטגיית המימוש").

הגדרות ב.

-בדוחות כספיים אלה

.אלקו בע"מ - החברה

אלקו בע"מ והחברות המוחזקות שלה המצוינות בנספח המצורף. - הקבוצה

.IAS 24-כהגדרתם ב - צדדים קשורים

.2010-כהגדרתם בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע - עניין ובעל שליטה בעלי

הסכומים בבאורים לדוחות הכספיים מוצגים באלפי ש"ח אלא אם נאמר אחרת. .ג

עיקרי המדיניות החשבונאית - 2באור

.'ל2האמור בבאור המדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיים בעקביות, בכל התקופות המוצגות, למעט

בסיס הצגת הדוחות הכספיים א.

). IFRS -הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים (להלן .2010-ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"עכמו כן, הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם להוראות תקנות

בשווי הוגן דרך רווח כולל נכסים פיננסיים הדוחות הכספיים של החברה ערוכים על בסיס העלות, למעט נדל"ן להשקעה, .דרך רווח או הפסד המוצגים בשווי הוגן) ונגזרים משובצים (כולל מכשירים נגזריםנכסים והתחייבויות פיננסיות , אחר

תקופת המחזור התפעולי ב.

המחזור התפעולי הינו יותר משנה , נדל"ן ייזום ם שלופרויקטילקבוצה שני מחזורים תפעוליים. בהתייחס לעבודות קבלניות ועשוי להימשך עד שלוש שנים. בהתייחס ליתר הפעילויות, המחזור התפעולי הינו שנה.

, כאשר תקופת המחזור התפעולי ארוכה משנה, הנכסים וההתחייבויות ייזום ם שלופרויקטי לפיכך, ביחס לעבודות קבלניותבמסגרת הנכסים וההתחייבויות השוטפים בהתאם למחזור בדוח על המצב הכספיהקשורים באופן ישיר לאותה פעילות מסווגים

התפעולי.


263

(המשך) עיקרי המדיניות החשבונאית -: 2באור

דוחות כספיים מאוחדים ג.

הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהן (חברות בנות). שליטה מתקיימת כאשר כוח השפעה על הישות המושקעת, חשיפה או זכויות לתשואות משתנות כתוצאה ממעורבות בישות המושקעת וכן לחברה יש

בבחינת שליטה מובאת בחשבון ינבע מהישות המושקעת.היכולת להשתמש בכוח שלה כדי להשפיע על סכום התשואות ש. איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה, ועד רק אם הן ממשיותהשפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות

למועד בו הופסקה השליטה.

הדוחות הכספיים של החברה והחברות הבנות ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים. המדיניות החשבונאית בדוחות הכספיים של החברות הבנות יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה בדוחות הכספיים של החברה. יתרות ועסקאות הדדיות מהותיות

ות הבנות בוטלו במלואם בדוחות הכספיים המאוחדים. ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין החברה והחבר

ההון בחברות הבנות שאינו ניתן לייחוס, במישרין או בעקיפין, זכויות שאינן מקנות שליטה בגין חברות בנות מייצגות את וח כולל של רו בלחברה האם. הזכויות שאינן מקנות שליטה מוצגות בנפרד במסגרת ההון של החברה. רווח או הפסד וכל רכי

הפסדים מיוחסים לזכויות שאינן מקנות שליטה גם אם כתוצאה מכך יתרת אחר מיוחסים לחברה ולזכויות שאינן מקנות שליטה. הינה שלילית. בדוח המאוחד על המצב הכספיהזכויות שאינן מקנות שליטה

תוך איבוד שליטה, החברה: מימוש החזקה בחברה בת, ללא איבוד שליטה, מוכר כשינוי בהון. בעת מימוש חברה בת

גורעת את הנכסים (לרבות מוניטין) ואת ההתחייבויות של החברה הבת. -

גורעת את היתרה בדוחות הכספיים של הזכויות שאינן מקנות שליטה. -

גורעת את ההתאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים שנזקפו להון העצמי. -

מכירה בשווי ההוגן של התמורה שהתקבלה. -

בשווי ההוגן של השקעה כלשהי שנותרה.מכירה -

את הרכיבים שהוכרו קודם לכן ברווח (הפסד) כולל אחר, באותו אופן שהיה נדרש אם החברה הבת הייתה מסווגת מחדש - מממשת ישירות את הנכסים או ההתחייבויות הקשורים.

מכירה בהפרש כלשהו שנוצר (עודף או גרעון) כרווח או כהפסד. -

ומוניטיןצירופי עסקים ד.

צירופי עסקים מטופלים בשיטת הרכישה. עלות הרכישה נמדדת על פי השווי ההוגן של התמורה שהועברה במועד הרכישה בתוספת זכויות שאינן מקנות שליטה בנרכשת. בכל צירוף עסקים, החברה בוחרת האם למדוד את הזכויות שאינן מקנות שליטה

שה או לפי חלקן היחסי בשווי ההוגן של הנכסים המזוהים נטו של הנרכשת.בנרכשת בהתאם לשוויים ההוגן במועד הרכי

הפסד. ואעלויות רכישה ישירות נזקפות בעת התהוותן לדוח רווח

בצירוף עסקים המושג בשלבים, זכויות הוניות בנרכשת שהוחזקו על ידי הרוכשת קודם להשגת השליטה נמדדות בשווי הוגן או הפסד משערוך ההשקעה הקודמת במועד העלייה לשליטה. רווח בדוחלמועד הרכישה תוך הכרה

. IAS 39-תמורה מותנית מוכרת בשוויה ההוגן במועד הרכישה. תמורה מותנית מסווגת כנכס או כהתחייבות פיננסית בהתאם לכמכשיר הוני, היא אם התמורה המותנית מסווגת .או הפסדברווח שינויים עוקבים בשווי ההוגן של התמורה המותנית מוכרים

נמדדת לפי שווי ההוגן במועד הרכישה ללא מדידה עוקבת.

מוניטין נמדד לראשונה לפי עלות, שהינה ההפרש בין תמורת הרכישה והזכויות שאינן מקנות שליטה לבין הסכום נטו של רוכש יכיר ברווח שנוצר הנכסים המזוהים שנרכשו ושל ההתחייבויות שניטלו. אם סכום המוניטין שהתקבל הינו שלילי, ה

במועד הרכישה.

השקעה בהסדרים משותפים ה.

הסדרים משותפים הם הסדרים שבהם יש לחברה שליטה משותפת. שליטה משותפת היא שיתוף חוזי מוסכם של שליטה על שליטה.הסדר, אשר קיימת רק כאשר החלטות לגבי הפעילויות הרלוונטיות דורשות הסכמה פה אחד של הצדדים שחולקים

)Joint Venturesעסקאות משותפות ( )1

בעסקאות משותפות לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על הזכויות בנכסים נטו של ההסדר. עסקה משותפת מטופלת לפי שיטת השווי המאזני.

)Joint Operationsפעילויות משותפות ( )2

זכויות לנכסים ומחויבויות להתחייבויות של בפעילויות משותפות לצדדים להסדר יש שליטה משותפת על ההסדר,ההסדר. החברה מכירה בגין הפעילות המשותפת בחלקה היחסי בנכסים, בהתחייבויות, בהכנסות ובהוצאות של

הפעילות המשותפת.


264


המטופלות לפי שיטת השווי המאזניהשקעות .ו

ישות שאינה חברת בת או הסדר משותף ולקבוצה יש השפעה מהותית על המדיניות הכספית והתפעולית חברה כלולה הינה שלה, אך לא שליטה.

לפי שיטת השווי המאזני, ההשקעה .השווי המאזני ובעסקאות משותפות מטופלות לפי שיטתבחברות כלולות השקעות הקבוצהמוצגת במאזן לפי עלות בתוספת שינויים שלאחר הרכישה בחלק הקבוצה בנכסים נטו, בחברה הכלולה או בעסקה המשותפת

החברה . רווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין הקבוצה לבין החברה הכלולה או העסקה המשותפתלרבות רווח כולל אחר של מבוטלים בהתאם לשיעור ההחזקה. הכלולה או העסקה המשותפת

ונמדד לפי בחברה הכלולה או בעסקה המשותפתמוצג כחלק מההשקעה ה כלולה או עסקה משותפתחברמוניטין בגין רכישת בחברה הכלולה או בעסקה המשותפתהעלות ואינו מופחת באופן שיטתי. מוניטין נבחן לצורך בחינת ירידת ערך כחלק מהשקעה

בכללותה.

וכים לתאריכים ולתקופות זהים. המדיניות החשבונאית ער והחברה הכלולה או העסקה המשותפתהדוחות הכספיים של החברה יושמה באופן אחיד ועקבי עם זו שיושמה בדוחות הכספיים של החברה הכלולה או העסקה המשותפתבדוחות הכספיים של

הקבוצה.

ובה בחברה כלולה בה נגרמו הפסדים בסכומים העולים על ההון שלה, הכירה החברה בחלקה בהפסדי החברה הכלולה עד גהשקעתה בחברה הכלולה בתוספת הפסד העלול להיגרם לה כתוצאה מערבות או תמיכה פיננסית אחרת שניתנו בעבור חברה כלולה זו עד לגובה הערבות או התמורה הפיננסית האחרת. לצורך כך, ההשקעה כוללת פריטים כספיים לקבל לזמן ארוך (כגון

ינם צפויים להיפרע בעתיד הנראה לעין.הלוואות שניתנו) אשר אין כוונה לסלקם והם א

שיטת השווי המאזני מיושמת עד למועד איבוד ההשפעה המהותית בחברה הכלולה או איבוד השליטה המשותפת בעסקה המשותפת, או סיווגן כהשקעה המוחזקת למכירה.

פת שמסווגת כמוחזקת על ההשקעה או חלק מההשקעה בחברה כלולה או בעסקה משות IFRS 5החברה מיישמת את הוראות למכירה. חלק כלשהו שנותר בהשקעה זו שלא מסווג כמוחזק למכירה, ממשיך להיות מטופל בשיטת השווי המאזני.

במועד איבוד ההשפעה המהותית או השליטה המשותפת, הקבוצה מודדת בשווי הוגן השקעה כלשהיא שנותרה בחברה הכלולה ד בהפרש שבין התמורה ממימוש ההשקעה בחברה הכלולה או העסקה המשותפת או בעסקה המשותפת, ומכירה ברווח או הפס

והשווי ההוגן של ההשקעה שנותרה לבין הערך בספרים של ההשקעה שמומשה במועד זה. חוץומטבע , מטבע ההצגהמטבע הפעילות .ז

מטבע הפעילות ומטבע ההצגה .1

הדוחות הכספיים מוצגים בש"ח מאחר שהחברה בדעה שדוחות כספיים מטבע ההצגה של הדוחות הכספיים הינו ש"ח. בש"ח מספקים מידע רלוונטי למשקיעים ולמשתמשים בדוחות הכספיים בישראל.

הפעילות של מהו מטבע שיטת השווי המאזני, לפית והמוצג הקבוצה קובעת עבור כל חברה בקבוצה, לרבות חברות כל חברה.

מתורגמים לפי שער סגירה ה מוחזקת המהווה פעילות חוץ לרבות עודפי עלות שנוצרו של חברנכסים והתחייבויות הפרשי .לפי שערי חליפין ממוצעים בכל התקופות המוצגות מתורגמיםהפסד ואדוח רווח טייפר .דיווחבכל תאריך

לרווח (הפסד) כולל אחר.התרגום שנוצרו נזקפים

במהותן בקבוצה, אשר אין כוונה לסלקן והן אינן צפויות להיפרע בעתיד הנראה לעין, מהוות חברתית-ביןהלוואות רווח (הפסד) ללפיכך הפרשי שער הנובעים מהלוואות אלו (בניכוי השפעת המס) נזקפים ו חלק מההשקעה בפעילות חוץ

כולל אחר.

המתייחס לאותה פעילות,(הפסד) המצטבר, הרווח תוך איבוד שליטה, בעת מימוש פעילות חוץ, בחלקה או במלואה, הפסד. בעת מימוש חלק מפעילות חוץ, תוך שימור השליטה בחברה המאוחדת, וארווח ל נזקףשהוכר ברווח כולל אחר

לזכויות שאינן מקנות שליטה.מחדש חלק יחסי של הסכום שהוכר ברווח כולל אחר מיוחס

עסקאות, נכסים והתחייבויות במטבע חוץ .2

אות הנקובות במטבע חוץ נרשמות עם ההכרה הראשונית בהן לפי שער החליפין במועד העסקה. לאחר ההכרה עסקלמטבע הפעילות לפי שער הדיווחהראשונית, נכסים והתחייבויות כספיים הנקובים במטבע חוץ מתורגמים בכל תאריך

החליפין במועד זה. הפרשי שער, למעט אלה המהוונים לנכסים כשירים או נזקפים להון בעסקאות גידור, נזקפים לרווח נכסים והתחייבויות לא כספיים הנקובים במטבע חוץ המוצגים לפי עלות מתורגמים לפי שער החליפין במועד הפסד. וא

א כספיים הנקובים במטבע חוץ המוצגים לפי שווי הוגן מתורגמים למטבע הפעילות נכסים והתחייבויות להעסקה. בהתאם לשער החליפין במועד שבו נקבע השווי ההוגן.


265


(המשך) מטבע הפעילות ומטבע חוץ .ז

פריטים כספיים צמודי מדד .3

המדד) מותאמים -על פי תנאיהם לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל (להלן נכסים והתחייבויות כספיים הצמודים לפי המדד הרלוונטי, בכל תאריך הדיווח, בהתאם לתנאי ההסכם.

להלן נתוני שערי חליפין של המטבעות השונים הרלוונטיים בקבוצה ומדדי המחירים לצרכן: .4

בדצמבר 31ליום 2017 2016 2015

221.1 220.7 221.6 מדד (בנקודות) (*)

שערי חליפין (בש"ח):

4.25 4.04 4.15 אירו

3.90 3.84 3.47 דולר אמריקאי

5.35 6.34 6.02 רובל רוסי 100

0.059 0.057 0.054 רופי הודי

.1993לפי בסיס ממוצע (*)


% % % שיעור השינוי בשנה שנסתיימה

באותו מועד:

)1.0( )0.2( 0.4 מדד המחירים לצרכן

)10.1( )4.8( 2.7 אירו

0.3 )1.5( )9.8( דולר אמריקאי

)22.6( 18.4 )5.0( רובל רוסי

)4.2( )3.8( )4.1( רופי הודי

שווי מזומנים .ח

שווי מזומנים נחשבים השקעות שנזילותן גבוהה, הכוללות פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר אשר אינם מוגבלים בשעבוד, או שעולה על שלושה חודשים אך הם ניתנים למשיכה שתקופתם המקורית אינה עולה על שלושה חודשים ממועד ההשקעה

.הקבוצה מיידית ללא קנס, ומהווים חלק מניהול המזומנים של השקעות והלוואות לזמן קצר .ט

ושאינם עונים להגדרת פקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר שתקופתם המקורית עולה על שלושה חודשים ממועד ההשקעה . הפקדונות מוצגים בהתאם לתנאי הפקדתם.שווי מזומנים

.רווח או הפסד לסעיף המימוןדוח השינויים נזקפים לנמדדים בשווי הוגן כאשר ניירות ערך סחירים המוחזקים לצורכי מסחר .הדיווחשווים ההוגן של ניירות הערך הסחירים הינו מחיר השוק שלהם לתאריך

מזומן מוגבל נחשב מזומן שלחברה אין יכולת שימוש עצמאית בו (מיוחס בעיקר למזומן המצוי בבעלות משפטית של חברות שאינו לצרכי אותן חברות מאוחדות).מאוחדות אולם מוגבל לשימוש ספציפי

הפרשה לחובות מסופקים .י

החברה בוחנת ההפרשה לחובות מסופקים נקבעת באופן ספציפי בגין חובות שלהערכת הנהלת החברה גבייתם מוטלת בספק. את הצורך לביצוע הפרשה כללית בהתאם להוראות התקן.


266


למכירהודירות , מלאי בנייניםמלאי מקרקעין ,מלאי . אי מלאי .1

עלות המלאי כוללת את ההוצאות לרכישת המלאי ולהבאתו למקומו מלאי נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. בניכוי אומדן עלויות להשלמה ,שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל. םיימצבו הנוכחו

ועלויות הדרושות לביצוע המכירה. מצב המלאי וגילו ומבצעת הפרשות למלאי איטי בהתאמה.את החברה בוחנת מדי תקופה

עלות המלאי נקבעת כדלקמן:

.יוצא ראשון" -על בסיס "נכנס ראשון לפי עלות רכישה - חומרי גלם

לפי עלויות חומרים ועבודה ישירות ועלויות תקורה של הייצור על - תוצרת גמורה ותוצרת בתהליך .תפוקה רגילהבסיס

יוצא ראשון".-על בסיס "נכנס ראשון ממוצע משוקלל או שיטת לפי - ומוצרים קנוייםסחורות

מלאי מקרקעין, מלאי בניינים ודירות למכירה .2

עלות מלאי בניינים ודירות למכירה כוללת עלויות ישירות מזוהות בגין עלות הקרקע, כגון מסים, אגרות והיטלים וכן עלויות בנייה. כמו כן החברה מהוונת לעלות מלאי בניינים ודירות למכירה עלויות אשראי אשר התהוו מהתקופה שבה

החברה החלה בפעילות לפיתוח הקרקע.

הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציה בתמורה למתן דירות למוכר המקרקעין, מוכר לפי שוויו ההוגן מלאי מקרקעין במקביל להכרה בהתחייבות למתן שירותי בניה.

מלאי מקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציית תקבולים, במסגרתה מתחייבת הקבוצה למסירת מזומן כתלות הדירות שייבנו על הקרקע, נמדד בהתאם לשווי ההוגן של הקרקע במקביל להכרה בהתחייבות בגובה המחיר שבו יימכרו

הפיננסית שנוצרה בגין התשלומים העתידיים הצפויים. בתקופות עוקבות, ההתחייבות הפיננסית נמדדת מחדש בהתאם השינויים טיבית המקורי.לתזרימי המזומנים הצפויים להיות משולמים, כאשר הם מהוונים לפי שיעור הריבית האפק

בערך הנוכחי של תזרימי המזומנים המהוונים נזקפים לסעיף המלאי.

מקרקעין בבנייה נמדדים על בסיס העלות. עלות המקרקעין כוללת עלויות אשראי המתייחסות למימון הקמת הנכס עד רות אחרות. למועד ההשלמה, עלויות תכנון ועיצוב, עלויות בנייה עקיפות שהוקצו ועלויות קשו

מלאי בניינים ודירות למכירה נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו. שווי מימוש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל בניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות הדרושות לביצוע המכירה.

ההכרה בהכנס .בי

הכנסות מחוזים עם לקוחות. IFRS 15את תקן הדיווח הכספי הבינלאומי הקבוצהמיישמת 2015בינואר 1החל מיום

הקבוצה:רותים השונים המסופקים על ידי ילהלן קריטריונים ספציפיים להכרה בהכנסה בגין סוגי המוצרים והש

הכנסות מביצוע פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל

יוצרים או משפרים נכס אשר נשלט על ידי הלקוח תוך כדי יצירתו או וצההקבבהתאם לחוזים עם לקוחות בתחום זה, ביצועי ההכנסה מביצוע פרויקטים מוכרת לאורך זמן. מרבית הפרויקטים בתחום זה הינם לתקופות של שנתיים עד ולפיכךשיפורו,

יתרחש היפוך של שלא) Highly probableשלוש שנים. מחיר העסקה כולל תמורה משתנה רק במידה שצפוי ברמה גבוה (מיישמת הקבוצה. לצורך מדידת התקדמות הביצוע סכום משמעותי של הכנסה מצטברת שהוכרה במועד בו יפתר חוסר הוודאות

אשר לדעתה משקפת בצורה הנאותה ביותר את קצב העברת הסחורות או השירותים )Input methodאת שיטת התשומות ( .ללקוח

לעיתים לגבות מקדמות מלקוחותיה וכן גובה תשלומים באופן שוטף בהתאם להתקדמות צההקבובגין ביצוע החוזים נוהגת בנכס הכנסות לקבל. לגבי הקבוצההעבודה. לגבי החוזים בהם סך ההכנסה שהוכרה עולה על סך התקבולים מהלקוח, מכירה

חוזה. בהתחייבות בגין ה הקבוצההחוזים בהם סכום התקבולים גבוה מההכנסה שהוכרה, מכירה

ליישם הקלה מעשית שבתקן ולפיכך אינה מתאימה את סכום הקבוצהלצורך בחינת קיום רכיב מימון משמעותי בחוזה בחרה תקופה שבין מועד קבלת התשלום לבין מועד הש התמורה בגין רכיב המימון כאמור, כאשר במועד ההתקשרות בחוזה צפוי

מקדמות לזמן ארוך (מעל שנה) בגין שירות עתידי אותו מספקת הקבוצה, תעלה על שנה. במקרים של קבלת לאאספקת השרות וזאת במידה וקיים בחוזה רכיב מימון משמעותי צוברת הקבוצה ריבית בגין המקדמות לאורך תקופת ההתקשרות הצפויה

עם מימוש המקדמות הקבוצה מכירה בריבית שנצברה, כהכנסה. כהגדרתו בתקן.


267

(המשך) המדיניות החשבונאיתעיקרי -: 2באור

(המשך) ההכרה בהכנס .בי

(המשך) הכנסות מביצוע פרויקטים למבנים ותשתיות בישראל ובחו"ל

עלויות קיום החוזה כוללת עלויות ישירות מזוהות ועלויות עקיפות משותפות אשר ניתן ליחסן במישרין לחוזה, המוקצות בין מסוימים בהם לקבוצה לא קיים אומדן מהימן למדידת תוצאות מחויבות הביצוע, במקרים הפרויקטים על בסיס העמסה מתאים.

אך הקבוצה עדיין צופה להשיב את העלויות שהתהוו לקיום אותה מחויבות ביצוע, מוכרת הכנסה בגובה העלויות שהוצאו . הקבוצה מיישמת את מיידיבאופן או הפסדבמקרים בהם צפוי הפסד בפרויקט, הוא מוכר בדוח רווח ("שיטת מרווח אפס").

.בבחינת קיומו של חוזה בו גלום הפסד IAS 37 עקרונות תקן

במרבית מספקת שרותי אחריות ללקוחותיה, וזאת בהתאם להוראות חוק או בהתאם למקובל בענף. הקבוצהבמסגרת החוזים רות נוסף שניתן ללקוח. יולא כש השבוצעשרותי האחריות ניתנים על ידה על מנת להבטיח את טיב העבודה החוזים של הקבוצה

.IAS 37בהתאם לכך מכירה הקבוצה בדוחותיה הכספיים בהפרשה לאחריות בהתאם להוראות

אחזקהוהכנסות ממתן שרותים

, ולפיכך הקבוצהבהתאם לחוזים עם לקוחות בתחום זה, הלקוח מקבל וצורך בו זמנית את ההטבות המופקות על ידי ביצועי גובה תשלום מלקוחותיה בהתאם לתנאי התשלום הקבוצהרת לאורך זמן, בתקופות הדיווח שבהן סופקו השירותים. ההכנסה מוכ

שסוכמו בהסכמים ספציפיים, כאשר התשלומים יכולים להיות טרום תקופת מתן השרות או לאחר תקופת מתן השרות, ובהתאם מכירה הקבוצה בנכס או בהתחייבות בגין החוזה עם הלקוח.

כסוכן ועל כן מכירה בהכנסות בגין חוזים אלה בגובה תמורה נטו הקבוצהבחלק מהחוזים למתן שירותי ניהול ואחזקה פועלת המתקבלת מביצוע החוזה, לאחר ניכוי הסכומים המגיעים לספק העיקרי.

הנמכרות ללקוח. בדרך הפסד בנקודת זמן, עם העברת השליטה על הסחורות בדוח רווח אוהכנסות ממכירת סחורות מוכרות כלל השליטה מועברת במועד מסירת הסחורה ללקוח.

הכנסות מפיתוח והקמה של נדל"ן ביזום

.ובחו"ל הקבוצה פועלת בתחום נדל"ן ביזום להקמה ומכירה של דירות מגורים, משרדים ושטחי מסחר בישראל

המשרדים כמחויבויות ביצוע. במועד ההתקשרות בחוזה עם לקוח, הקבוצה מזהה את יחידות הדיור או

בקשר עם פעילות הקבוצה בתחום הנדל"ן היזמי בישראל, הקבוצה הגיעה למסקנה, על סמך הוראות החוק והרגולציה הרלבנטיות, ובהתאם לחוות דעת משפטיות שהתקבלו, שבמסגרת החוזים עם לקוחותיה לא נוצר נכס עם שימוש אלטרנטיבי

הקבוצהלתשלום הניתנת לאכיפה עבור הביצועים שהושלמו עד לאותו מועד. לפיכך מכירה , וכן קיימת לה זכות לקבוצה בהכנסות מחוזים אלה לאורך זמן, על פי קצב ביצוע החוזה.

), בלי להתחשב בעלויות שאינן Input methodלצורך מדידת התקדמות הביצוע מיישמת הקבוצה את שיטת התשומות ( גון קרקע, היטלים ועלויות האשראי.משקפות את התקדמות הביצוע, כ

מתחילה לבצע פעולות בקשר לחוזה הצפוי עוד בטרם נחתם החוזה עם הלקוח, בעת חתימת החוזה כאמור מכירה הקבוצהכאשר בהכנסה על בסיס מצטבר בסכום המשקף את שעור ההשלמה של מחויבות ביצוע לאותו מועד. הקבוצה

והמאפיינים הרגולציה ,למסקנה כי על בסיס החוקים ההנדל"ן היזמי בחו"ל, הקבוצה הגיעבקשר עם פעילות הקבוצה בתחום כי לאור הערכת הקבוצה ת ללקוח בעת מסירת הדירה רהשליטה בנכס עוב ,מחוץ לישראל היא פועלת ןבה במדינות המסחריים

מכירת יחידות הדיור, משרדים ושטחי ולפיכך מוכרת ההכנסה מטרם השלמת גביית התמורה היא נמוכה היכולת אכיפת החוז (במועד המסירה). אחת מסחר בחו"ל בנקודת זמן

עלויות קיום העלויות שהתהוו לקיום חוזה עם הלקוח, או חוזה צפוי עם הלקוח, מוצגות כנכס כאשר חזוי שהעלויות יושבו.במישרין לחוזה על בסיס מפתח העמסה סביר. החוזה כוללות עלויות ישירות מזוהות ועלויות עקיפות משותפות אשר ניתן ליחסן

. IAS 37באופן מיידי, בהתאם להוראות של או הפסדבמקרים בהם צפוי הפסד בפרויקט, הוא מוכר בדוח רווח

מלאי המקרקעין הנרכש על ידי הקבוצה בעסקת קומבינציה בתמורה למתן דירות למוכר המקרקעין, מוכר לפי שוויו ההוגן ע במקביל להכרה בהתחייבות למתן שירותי בניה.במועד מסירת הקרק

בהכנסות ועלויות בגין שירותי הבניה לבעלי הקרקע בהתאם לקצב התקדמות הביצוע במקביל לקיטון מכירה הקבוצהבנכס בגין העלויות התוספתיות של השגת החוזה עם הלקוח (עמלות הקבוצהבהתחייבות למתן שירותי הבניה. כמו כן, מכירה

הכרה בהכנסה מהחוזה. הבקצב לדוח רווח או הפסדאשר נזקפות תיווך)

התשלומים מלקוחות מתקבלים בהתאם לאבני דרך המקובלים בענף, ומוכרים כנכס או כהתחייבות בהתאם לשלב הביצוע בו נמצא החוזה.

מוצרי צריכה שלהכנסות ממכירות ושירותים

בנקודת זמן, עם העברת השליטה על הסחורות הנמכרות ללקוח. הפסד או בדוח רווחמוכרות מוצרי צריכההכנסות ממכירת ללקוח. המסירהך כלל השליטה מועברת במועד בדר

ההכנסות ממכירות מסוג "חייב והחזק" מוכרות לפני המסירה, כאשר מתקיימים התנאים הבאים:

.הסיבה להסדר "חייב והחזק" הינה ממשית .1

.כשייכים ללקוחהמוצרים מזוהים באופן נפרד .2

.המוצרים זמינים להעברה פיזית ללקוח .3

אין יכולת להשתמש במוצר או לכוון אותו ללקוח אחר. לקבוצה .4


268

(המשך) עיקרי המדיניות החשבונאית -: 2באור (המשך) הכרה בהכנסה .בי

(המשך) הכנסות ממכירות ושירותים של מוצרי צריכה

מעמידת כתוצאה לרבות, ללקוחותיה שיינתנו ההנחות בדבר אומדנים את בחשבון הקבוצה מביאה העסקה מחיר בקביעת Highly( גבוהה ברמה בגינו שצפוי גובה עד כאמור ההנחות אומדן בניכוי בהכנסה מכירה הקבוצה. הקניות ביעדי הלקוחות

probableחוסר הודאות ) שלא יתרחש היפוך של סכום משמעותי של הכנסה מצטברת שהוכרה במועד בו תיפתר.

החברה בוחנת את קיום מרכיב המימון המשמעותי בעסקאות למכירת מוצרים. לצורך בחינת קיום רכיב מימון משמעותי כאמור, בחרה הקבוצה ליישם הקלה מעשית שבתקן ולפיכך אינה מתאימה את סכום התמורה בגין רכיב המימון כאמור, כאשר במועד

ין מועד קבלת התשלום לבין מועד ההכרה בהכנסה לא תעלה על שנה.ההתקשרות בחוזה צפוי שהתקופה שב

מספקת ללקוחותיה שרותי אחריות בגין המוצרים הנמכרים על ידה בהתאם לדרישות החוק והרגולציה הקיימים בענף הקבוצהירה בדוחותיה מכ הקבוצה(אחריות בסיסית) וכן מוכרת שרותי אחריות מורחבת, בעיקר לתקופות של שנה עד שלוש שנים.

מזוהה כמחויבות ביצוע נפרדת ולכן הכנסות מורחבתאחריות .IAS 37בהתאם להוראות בסיסית הכספיים בהפרשה לאחריות . הקבוצהמוכרות על פני תקופת הסכמי השרות מאחר והלקוחות מקבלים וצורכים בו זמנית את ההטבות המופקות על ידי ביצועי

וממכירת כרטיסי חיוג מוכרות בהתאם לאומדן אורך החיים הממוצע של המנויים הקיימים של הכנסות מראש מדמי מעבר החברה.

בגין נגבו שטרם סכומים. בהכנסה ההכרה מועד לאחר מתקבל מהלקוח תשלוםה זה בתחום המוצרים המכירות מרבית בגין באופן או הלקוח עם ההתקשרות במועד מבוצע האחריות שרותי עבור תשלום. הלקוחות בסעיף נכללים כאמור המוצרים מכירת בגין בהתחייבות החברה מכירה, השרות אספקת מועד לפני מתקבל מהלקוח התשלום כאשר. השרות תקופת לאורך, שוטף .החוזה

רווחים (הפסדים) ממימוש נכסי נדל"ן מניב כאשר דהיינו ,המכירה עסקת השלמת במועד או הפסד רווח בדוח מוכרים להשקעה ן"נדל נכסי ממימוש )הפסדים( רווחים את לכוון היכולת נתונה הרוכש הלקוח בידי כאשר נכס על שליטה מאבדת הקבוצה .ן"הנדל נכסי על שליטה משיג הרוכש בנכס השימוש את לכוון היכולת את אחרות מישויות למנוע וכן מהנכס הנותרות ההטבות כל את למעשה ולהשיג בנכס השימוש

.ממנו הטבות להשיג וכן

ניהול ודמי שכירות מדמי הכנסות לאורך עולים השכירות דמי בהם שכירות בחוזי . השכירות תקופת פני על או הפסד רווח לדוח נזקפות שכירות מדמי ההכנסות על השכירות תקופת לאורך שווה באופן או הפסד רווח לדוח השכירות בדמי הקבועה העלייה השפעת נזקפת השכירות תקופת השירותים מתן תקופת פני על הפסד רווח או לדוח נזקפות ניהול מדמי נסותכה .חוזה מאותו הצפויות ההכנסות מיצוע בסיס

.הניהול בדמי המזכים

הכנסות מזכיינות ראה סעיף כ' להלן. -בתקופת ההקמה IFRIC 12, ובדבר יישום הוראות הקבוצהבדבר סוגי החוזים בהם מתקשרת

מכירה בהכנסות מתפעול הנכסים על פני תקופת מתן השרות הקבוצהבתקופת התפעול של הנכסים תחת הסדרי זיכיון כאמור, מאחר והלקוחות מקבלים וצורכים בו זמנית את ההטבות המופקות על ידי ביצועי הישות ככל שהישות מבצעת. התשלומים

רותים.יף, בקצב מתן השמהלקוחות בגין מתן השרות כאמור מתקבלים באופן שוט

מסים על ההכנסה .גי

לרווח כולל אחר הפסד למעט אם הן מתייחסות לפריטים הנזקפים ואתוצאות המס בגין מסים שוטפים או נדחים נזקפות לרווח .או להון

מסים שוטפים .1

חבות בגין מסים שוטפים נקבעת תוך שימוש בשיעורי המס וחוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה, עד , וכן התאמות נדרשות בקשר לחבות המס לתשלום בגין שנים קודמות.הדיווחלתאריך

מסים נדחים .2

ם לבין הסכומים המובאים בחשבון מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות הכספיי . לצורכי מס

בהתבסס על הנכס ימומש או ההתחייבות תסולק,יתרות המסים הנדחים מחושבות לפי שיעור המס הצפוי לחול כאשר . הדיווחחוקי המס שחוקקו או אשר חקיקתם הושלמה למעשה עד לתאריך

נכסי מסים נדחים נבחנים ובמידה שלא צפוי ניצולם הם מופחתים. הפרשים זמניים בגינם לא הוכרו דיווחבכל תאריך לם צפוי מוכר נכס מס נדחה מתאים.ובמידה שניצובכל תאריך דיווח נכסי מסים נדחים נבחנים

חזקות, כל עוד בחישוב המסים הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של מימוש ההשקעות בחברות מוכמו כן, לא הובאו בחשבון מסים נדחים בגין חלוקת מכירת ההשקעות בחברות מוחזקות אינה צפויה בעתיד הנראה לעין.

, או בשל מדיניות רווחים על ידי חברות מוחזקות כדיבידנדים, מאחר שחלוקת הדיבידנד אינה כרוכה בחבות מס נוספת הגוררת חבות מס נוספת.י חברה מאוחדת על ידהחברה שלא ליזום חלוקת דיבידנד

נקבעים בהתבסס על שיעור המס הצפוי בעת היפוך ההפרש הזמני, תחת ההנחה כי המסים הנדחים בגין נדל"ן להשקעה .היפוך זה יעשה בדרך של מכירת הנכס

ם הנדחים מתייחסים והמסי שוטפתקיזוז נכס מס שוטף כנגד התחייבות מס למסים נדחים מקוזזים אם קיימת זכות חוקית לאותה ישות החייבת במס ולאותה רשות מס.


269


ופעילויות שהופסקו כירהלמוחזקים המ נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים .יד

נכס או קבוצת נכסים לא שוטפים מסווגים כמוחזקים למכירה, כאשר יישובם ייעשה בעיקר באמצעות עסקת מכירה ולא באמצעות שימוש מתמשך. האמור מתקיים כאשר הנכסים זמינים למכירה מיידית במצבם הנוכחי, קיימת מחויבות של החברה

) להסתיים בתוך שנה ממועד הסיווג. highly probableגבוהה ( ברמהלמכירה, קיימת תוכנית לאיתור קונה והמימוש צפוי נכסים אלה אינם מופחתים ממועד סיווגם כך לראשונה ומוצגים כנכסים שוטפים בנפרד, לפי הנמוך מבין ערכם בדוחות הכספיים

ויים ההוגן בניכוי עלויות מכירה.ושו

מושם.נכסי נדל"ן להשקעה ממשיכים להימדד בשווי הוגן עד למועד מי

תוצאות הפעילות .המהווה פעילות שמומשה או שמסווגת כמוחזקת למכירה רכיב של החברהפעילות שהופסקה הינה בניכוי השפעת המס., הפסד ואבנפרד ברווח מוצגותלפעילות שהופסקה ותהמתייחס

חכירות .וט

פי הכללים -נבחנים במועד ההתקשרות עלהמבחנים לסיווג חכירה כמימונית או כתפעולית מבוססים על מהות ההסכמים והם :IAS 17-להלן שנקבעו ב

הקבוצה כחוכר

חכירה מימונית .1

. הנכס החכור נמדד , מסווגים כחכירה מימוניתלחוכרים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס הועברו ננכסים אשר כל הסיכו או הערך הנוכחי של תשלומי החכירה המינימליים.בתחילת תקופת החכירה לפי הנמוך מבין השווי ההוגן של הנכס החכור

הנכס בחכירה מופחת לאורך תקופת החיים השימושיים שלו, או תקופת החכירה כנמוך שבהם.

חכירה תפעולית .2

לא מועברים באופן ממשי כל הסיכונים וההטבות הגלומים בבעלות על הנכס החכור, מסווגים כחכירה נכסים אשר הפסד בקו ישר על פני תקופת החכירה. ואירה מוכרים כהוצאה ברווח תפעולית. תשלומי החכ

הקבוצה כמחכיר

חכירה מימונית .1

, מסווגים כחכירה מימונית. הנכס החכור לחוכרנכסים אשר כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס הועברו הנוכחי של תקבולי החכירה. לאחר ההכרה נגרע ומוכר נכס פיננסי "חייבים בגין חכירה מימונית" בסכום הערך

רעון של החייבים בגין חכירה. הנכס הפיננסי חייבים בגין יהראשונית, תקבולי החכירה מוקצים בין הכנסות מימון ופ .IAS 39חכירה מימונית מטופל לעניין ירידת ערך וגריעה על פי הוראות

חכירה תפעולית .2

כל הסיכונים וההטבות הקשורים לבעלות על הנכס, מסווגים כחכירה תפעולית. נכסים אשר לא מועברים באופן ממשי תקבולי החכירה מוכרים כהכנסה ברווח או הפסד בקו ישר על פני תקופת החכירה. עלויות ראשוניות ישירות שהתהוו

בסיס. תקבולי בגין הסכם החכירה, מתווספות לעלות הנכס המוחכר ומוכרות כהוצאה לאורך תקופת החכירה לפי אותו חכירה מותנים נזקפים לדוח רווח או הפסד כהכנסה במועד שבו לחברה זכאות לקבלם.

רכוש קבוע ז.ט

מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות, בניכוי פחת שנצבר, בניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברופריטי רכוש קבוע המשמשים ללים הוצאות תחזוקה שוטפת. העלות כוללת חלקי חילוף וציוד עזר ואינם כו ובניכוי מענקי השקעה שהתקבלו בגינם,

את הרכוש הקבוע. רכיבי פריט רכוש קבוע בעלי עלות משמעותית ביחס לסך העלות של הפריט, מופחתים בנפרד, לפי שיטת הרכיבים.

כדלקמן: ימושיים בנכס,בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקו הישר לאורך תקופת החיים השהפחת מחושב

%

2-4 בניינים

4-30 מכונות וציוד

15-20 כלי רכב

6-33 ריהוט וציוד משרדי

ראה להלן שיפורים במושכר

להארכה שבידי הקבוצה (לרבות תקופת האופציה השכירותשיפורים במושכר מופחתים לפי שיטת הקו הישר על פני תקופת , לפי הקצר שבהם. ורפהשי) או בהתאם לתקופת החיים המשוערת של שבכוונתה לממשה

נכס נבחנים לפחות בכל סוף שנה והשינויים מטופלים כשינוי אומדן כל שלשיטת הפחת וערך השייר ,אורך החיים השימושיים ולהבא.-מכאןבאופן של חשבונאי

.מכירה לבין המועד שבו הנכס נגרעהפחתת נכסים מופסקת כמוקדם מבין המועד בו הנכס מסווג כמוחזק ל


270


עלויות אשראי בגין נכסים כשירים .זי

נוקטת בגישת היוון הינה , כאשר )מלאי מקרקעין בבניהמהוונת עלויות אשראי הקשורות להשקעה בנכסים כשירים ( הקבוצהממטבע . הפרשי שער בגין הלוואות הנקובות במטבע השונה )ריבית והפרשי שעריות מימון מצטברות על הנכס הכשיר (ועל

מהוונים לעלות אותם נכסים עד למידה שהם נחשבים כתיאום לעלויות הריבית. הפעילות של החברה,

היוון עלויות האשראי מתחיל כאשר מתחילות הפעולות להכנת הנכס הכשיר ומסתיים כאשר הושלמו מהותית כל הפעולות כולל עלויות אשראי להכנת הנכס הכשיר לשימושו המיועד או למכירתו. הסכום של עלויות האשראי המהוון בתקופת הדיווח

ישירות.

ב') הקבוצה י2(ראה באור IFRS 15 -בהתייחס למכירה של יחידות דיור ומשרדים בהם מוכרת ההכנסה לאורך זמן בהתאם ל כמכור. בדוח רווח או הפסדאשר טרם הוכר מהוונת עלויות אשראי רק בגין חלק הנכס

כל יתר עלויות האשראי מוכרות בדוח רווח או הפסד במועד היווצרותן.

מניבנדל"ן .חי

נמדד בשווי ההוגן מניבנמדד לראשונה לפי העלות כולל עלויות רכישה ישירות. לאחר ההכרה הראשונית, נדל"ן מניבנדל"ן נזקפים לרווח המניב. רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של הנדל"ן הדיווחאשר משקף את תנאי השוק במועד

במועד התהוותם. נדל"ן להשקעה אינו מופחת באופן שיטתי. הפסד וא

מתבססת הקבוצה על הערכת שווי שמבוצעת על ידי מעריכים חיצוניים בלתי המניבלצורך קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן הינם מומחים בהערכות שווי של נדל"ן והינם בעלי הידע והנסיון הנדרשים. תלויים ש

.הטבות כלכליות עתידיות ממימושו צפויותנגרע כאשר הוא ממומש או כאשר נפסק השימוש בו ולא מניבנדל"ן

ל"ן מניב לרכוש העברת נכס מרכוש קבוע לנדל"ן מניב מתבצעת במועד הפסקת השימוש בנכס על ידי הבעלים. העברת נכס מנדקבוע מתבצעת במועד התחלת השימוש בנכס על ידי הבעלים. ההפרש בין השווי ההוגן לעלות נכס שהועבר מרכוש קבוע

לנדל"ן מניב נזקף לקרן הערכה מחדש.

נכסים בלתי מוחשיים .יט

נכסים בלתי מוחשיים הנרכשים בנפרד נמדדים עם ההכרה הראשונית לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירות. נכסים בלתי עלויות בגין נכסים בלתי מוחשיים אשר פותחו לפי השווי ההוגן במועד הרכישה. נמדדיםמוחשיים הנרכשים בצירופי עסקים

באופן פנימי, למעט עלויות פיתוח מהוונות, נזקפות לרווח או הפסד בעת התהוותן.

מופחתים על פני אורך החיים השימושיים שלהם ונבחנת לגביהם מוגדר, שימושיים בלתי מוחשיים בעלי אורך חייםנכסים נכס בלתי מוחשי נבחנות שלתקופת ההפחתה ושיטת ההפחתה .ירידת ערךעל ים ירידת ערך כאשר קיימים סימנים המצביע

.בסוף כל שנהלפחות

עלויות הרכשת מנוי

עלויות תוספתיות של השגת חוזה עם לקוח, יוכרו בהתאם לתקן כנכס כאשר צפוי כי הקבוצה תשיב עלויות אלו, ולא רק ם מהחברה לתקופה מוגדרת. בהתאם לכך, עמלות המכירה הישירות במצבים בהם קיימת התחייבות של הלקוח לרכוש שירותי

המשולמות למשווקים ולאנשי מכירות עובדי החברה בגין מכירות ושדרוגים במסגרת הסכמים אשר אינם כוללים תקופת ספתיות התחייבות של הלקוח, יוכרו כנכס בגין השגת חוזה חלף הכרה כהוצאה בדוח רווח והפסד. הנכס בגין העלויות התו

יופחת בהתאם לאומדן אורך החיים הממוצע של המנויים הקיימים של החברה.

רישיון

שנה. בנוסף, לחברה רישיון לאספקת שירותי 20 -לקבוצה רישיון כללי למתן שירותי רדיו טלפון נייד ברשת סלולרית בתוקף לרך תקופת החיים השימושיים בהתאם לתקופת שנים. הרישיונות מופחתים בשיטת הקו הישר לאו 10-בתוקף ל 4רט"ן דור

הרישיון שנקבעה בהסכם.

דמי הרישיון

, בהתאמה. 4ותדר דור 3ש"ח בגין תדר דור ןמיליו 17 -ו 10בהתאם לתוצאות מכרז התדרים, נקבעו דמי הרישיון על סך של בוצעה הפרשה לירידת ערך מלאה. 3סכומים אלו מופחתים לאורך חיי הרישיון. בגין תדר דור

אורך החיים השימושיים של הנכסים הבלתי מוחשיים הוא כדלקמן:

שנים

30 תיקי שירות מעליות

18-20 זכויות להפעלת מתקן לטיהור שפכים -כיונות יז

5-11 זכויות והסכמי הפצה

3-5 תוכנות מחשב

1-12 קשרי לקוחות, צבר עבודות, אי תחרות זכויות ייצור ושימוש בשם מותג

נכסים בלתי מוחשיים בעלי אורך חיים שימושיים בלתי מוגדר אינם מופחתים באופן שיטתי וכפופים לבחינת ירידת ערך מדי שנה וכן בכל עת שקיים סימן המצביע כי ייתכן שחלה ירידת ערך. אורך החיים השימושיים של נכסים אלה נבחן מדי שנה כדי

דיין תקפה. לקבוע אם הערכת אורך החיים כבלתי מוגדר ע


271


הסדרי זיכיון למתן שירותים .כהסדרי זיכיון למתן שירותים הינם הסדרים בהם גופים מהסקטור הציבורי מתקשרים בחוזה עם גוף מהסקטור הפרטי שבו הוא

מורה להקמת הרכוש מקבל המפעיל זיכיון מהמדינה מתחייב לתכנן, לבנות ולממן רכוש או תשתית כלשהם לשירות הציבור ובתלהפעיל את הרכוש לתקופה מוגדרת, וכן לספק שירותים נלווים הקשורים לרכוש. בתום תקופת הזיכיון מחזיר המפעיל את

הרכוש למדינה או מאריך את תקופת הזיכיון. ),BOT )Build, Operate, Transferכמפעיל התקשרה בהסדרי זיכיון למתן שירותים מסוג הקבוצה

BOO )Build, Own Operateו (- PFI )Private Finance Initiative ,עם המדינה, רשויות מקומיות ותאגידי מים להקמה ( מכוני טיהור שפכים.ובניה ותפעול של מוסדות ציבור

הסדר וצה). לקבוצה התשתית המוקמת אינה מוכרת כרכוש קבוע בדוחות הכספיים של המפעיל (הקב IFRIC 12-בהתאם לכיון יכנכס בלתי מוחשי. זכויות הקבוצה בגין הז וכנכס פיננסי ובחלק להקמת מכון לטיהור שפכים בנתניה המטופל בחלקו

מאחר שלקבוצה (הלוואות וחייבים), IAS 39"חייבים בגין הסדרי זיכיון למתן שירותים" אשר בתחולת מוכרות כנכס פיננסי, כיון תקבולים מובטחים תמורת השימוש בתשתית. הנכס מוכר בתקופת ההקמה לפי ית לקבל ממעניק הזקיימת זכות בלתי מותני

. לאחר הכרה ראשונית, מוכרת הכנסת ריבית במשך תקופת ההסדר לפי שיטת הריבית שירותי ההקמההשווי ההוגן של הנכס הפיננסי מופחת באמצעות התקבולים המיוחסים למרכיב זה. האפקטיבית.

שיון, המשקף את הזכות הקיימת לקבוצה לגבות תשלום, שאינו יכיון מוכרות כנכס בלתי מוחשי, ריות הקבוצה בגין הזזכויציבור המשתמשים בתשתית. הנכס מוקם בתקופת ההקמה ועלותו כיון, בהתאם למידת השימוש שלימובטח על ידי מעניק הז

לשווי ההוגן של שירותי ההקמה.נקבעת בהתייחס כיון מוכר כנכס פיננסי עד לגובה הסכום יכיון, הזירק חלק מהתקבולים מובטח על ידי התחייבות לתשלום על ידי מנפיק הזכאשר

המבוטח והיתרה מוכרת כנכס בלתי מוחשי.

ירידת ערך נכסים לא פיננסיים .אכ

מאירועים או שינויים בנסיבות החברה בוחנת את הצורך בירידת ערך נכסים לא פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה השבה.-תרהמצביעים על כך שהיתרה בדוחות הכספיים אינה ב

ההשבה שלהם, מופחתים הנכסים לסכום -במקרים בהם היתרה בדוחות הכספיים של הנכסים הלא פיננסיים עולה על הסכום ברושווי שימוש. בהערכת שווי השימוש מימושלההשבה הינו הגבוה מבין שווי הוגן בניכוי עלויות -ההשבה שלהם. הסכום בר-בר

מהוונים תזרימי המזומנים הצפויים לפי שיעור ניכיון לפני מס המשקף את הסיכונים הספציפיים לכל נכס. בגין נכס שאינו מייצר ך ההשבה עבור היחידה מניבת המזומנים שאליה שייך הנכס. הפסדים מירידת ער-תזרימי מזומנים עצמאיים נקבע הסכום בר

נזקפים לרווח או הפסד.ההשבה של -הפסד מירידת ערך של נכס, למעט מוניטין, מבוטל רק כאשר חלו שינויים באומדנים ששימשו בקביעת הסכום בר

הנכס מהמועד בו הוכר לאחרונה ההפסד מירידת הערך. ביטול ההפסד כאמור מוגבל לנמוך מבין סכום ירידת הערך של הנכס ההשבה של הנכס. לגבי נכס הנמדד לפי העלות, ביטול הפסד כאמור נזקף -ת או הפחתה) או סכום ברשהוכר בעבר (בניכוי פח

לרווח או הפסד. הקריטריונים היחודיים להלן מיושמים בבחינת ירידת ערך של הנכסים הספציפיים הבאים:

מוניטין בגין חברות מאוחדות .1בדצמבר, או לעיתים קרובות יותר אם אירועים או שינויים 31 ליוםהחברה בוחנת ירידת ערך של מוניטין אחת לשנה,

בנסיבות מצביעים על כך שקיימת ירידת ערך.מזומנים (או קבוצה של היחידה מניבת הההשבה של -סכום ברהבחינת ירידת ערך של מוניטין נקבעת על ידי בחינת

מזומנים (או קבוצה של היחידה מניבת ההשבה של ה-ברסכום ההמוניטין. כאשר הוקצהיחידות מניבות מזומנים) שאליה מזומנים (או קבוצה של יחידות מניבות היחידה מניבת היחידות מניבות מזומנים) נמוך מהיתרה בדוחות הכספיים של

מזומנים) שאליה הוקצה המוניטין, מוכר הפסד מירידת ערך המיוחס ראשית למוניטין. הפסדים מירידת ערך מוניטין אינם בוטלים בתקופות עוקבות.מ

או בעסקאות משותפות חברות כלולותהשקעה ב .2אם יש צורך להכיר בהפסד נוסף בגין ירידת ערך של ההשקעה בחברות החברה בוחנת לאחר יישום שיטת השווי המאזני,

ערך של אם קיימת ראיה אובייקטיבית לירידתמתבצעת בחינה דיווח. בכל תאריך או בעסקאות משותפות כלולות. בחינת ירידת הערך נעשית בהתייחס להשקעה בכללותה, כולל המוניטין או בעסקה משותפת ההשקעה בחברה כלולה .או לעסקה המשותפת המיוחס לחברה הכלולה

מכשירים פיננסיים .בכ

נכסים פיננסיים .1 .IFRS 9 את הוראות השלב הראשון בתקן אימצה הקבוצה באימוץ מוקדם 2009באוקטובר 1החל מיום

התקן קובע כי בעת ההכרה לראשונה, כל הנכסים הפיננסיים ימדדו בשווי הוגן. בתקופות עוקבות בעלות מופחתת רק אם שני התנאים הבאים מתקיימים: נמדדיםמכשירי חוב

תזרימי המזומנים החזויים הנכס מוחזק במסגרת מודל עסקי שמטרתו היא להחזיק בנכסים על מנת לגבות את - הנובעים מהם.

על פי התנאים החוזיים של הנכס הפיננסי, זכאית החברה, במועדים מסויימים, לקבל תזרימי מזומנים המהווים אך - ורק תשלומי קרן ותשלומי ריבית על יתרת הקרן, במידה וקיימים.

הפסד או או לרווח נזקפים, וההפרשים בשווי הוגןבתקופות עוקבות נמדדיםנכסים פיננסיים שהינם מכשירים הוניים לרווח (הפסד) כולל אחר, על פי בחירת המדיניות החשבונאית לגבי כל מכשיר ומכשיר.

המדידה העוקבת של כל יתר מכשירי החוב והנכסים הפיננסים האחרים תהיה על פי שווי הוגן.


272

(המשך) - עיקרי המדיניות החשבונאית - 2באור

(המשך) - מכשירים פיננסיים .בכ

התחייבויות פיננסיות .2

ההתחייבויות מוכרות לראשונה בשווי הוגן.

לאחר ההכרה הראשונה, הטיפול החשבונאי בהתחייבויות פיננסיות מבוסס על סיווגם כמפורט להלן:

התחייבויות פיננסיות בעלות מופחתת א)

מוכרות לראשונה לפי שווי הוגן בניכוי עלויות עיסקה מופחתתהנמדדות בעלות הלוואות והתחייבויות אחרות מוצגות על פי , הלוואות והתחייבויות אחרותמיוחסות ישירות, במידה שקיימות. לאחר ההכרה הראשונית,

.בשיטת הריבית האפקטיבית תוך שימוש העלות בניכוי עלויות עסקה ישירותתנאיהן לפי

בשווי הוגן דרך רווח או הפסדהתחייבויות פיננסיות הנמדדות ב)

התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח או הפסד כוללות התחייבויות פיננסיות המוחזקות למסחר הפסד. וארווח דרךוהתחייבויות פיננסיות המיועדות עם ההכרה הראשונית בהן להיות מוצגות בשווי הוגן

למסחר אם הן נרכשו לצורכי מכירה בתקופה הקרובה. רווחים או התחייבויות פיננסיות מסווגות כמוחזקות הפסד. ואהפסדים בגין התחייבויות המוחזקות למסחר נזקפים לדוח רווח

התחייבויות בגין ערבויות פיננסיות ג)

ההתחייבויות בגין ערבויות פיננסיות מוכרות לראשונה לפי השווי ההוגן תוך התחשבות גם בעלויות עסקה ישירות המיוחסות למתן הערבות. לאחר ההכרה הראשונית, ההתחייבות נמדדת לפי הסכום הגבוה מבין הסכום

שנדרש (אם נדרש) להכיר שהוכר לראשונה (בניכוי הפחתה מתאימה על פני תקופת הערבות) והאומדן לסכום בהתייחס להסכם הערבות. IAS 37בו לתאריך הדיווח על פי

קיזוז מכשירים פיננסיים .3

אם קיימת זכות שניתנת לאכיפה בדוח על המצב הכספינכסים פיננסיים והתחייבויות פיננסיות מקוזזים והסכום נטו מוצג לממש את הנכס לק את הנכס ואת ההתחייבות על בסיס נטו או משפטית לקזז את הסכומים שהוכרו, וכן קיימת כוונה לס

ולסלק את ההתחייבות במקביל.

הזכות לקזז חייבת להיות ניתנת לאכיפה משפטית לא רק במהלך העסקים הרגיל של הצדדים לחוזה אלא גם במקרה של מיידי, אסור שהיא תהיה תלויה פשיטת רגל או חדלות פירעון של אחד הצדדים. על מנת שהזכות לקזז תהיה קיימת באופן

באירוע עתידי או שיהיו פרקי זמן שבהם היא לא תחול, או שיהיו אירועים שיגרמו לפקיעתה.

אופציית מכר שהוענקה לבעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה . 4

כהתחייבות ), מסווגות זכויות אלה PUTכאשר הקבוצה מעניקה לבעלי הזכויות שאינן מקנות שליטה אופציית מכר (פיננסית ולא מקנים לזכויות אלה את חלקם ברווחי החברה המאוחדת. בכל תאריך דיווח נמדדת ההתחייבות הפיננסית

עדכונים בסכום ההתחייבות נזקפים על בסיס אומדן הערך הנוכחי של התמורה שתועבר בעת מימוש אופצית המכר. לרווח או הפסד.

שובציםנגזרים מ . 5

את קיומו של נגזר משובץ והצורך בהפרדתו במועד בו היא הופכת להיות לראשונה צד להתקשרות. הקבוצה בוחנת הערכה מחדש של הצורך בהפרדת נגזר משובץ נעשית רק כאשר יש שינוי בהתקשרות המשפיע באופן משמעותי על

תזרימי המזומנים מההתקשרות.

גריעת מכשירים פיננסיים .6

נכסים פיננסיים א)

החברה כאשר נכס פיננסי נגרע כאשר פקעו הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי, או נטלה על עצמה מחוייבות כאשר העבירה את הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי המזומנים מהנכס הפיננסי או

נוסף העבירה באופן ב .לשלם את תזרימי המזומנים שהתקבלו במלואם לצד השלישי, ללא עיכוב משמעותיהותירה באופן ממשי את כל הסיכונים לא או לא העבירה ואף ,ממשי את כל הסיכונים וההטבות הקשורים לנכס

וההטבות הקשורים לנכס אך העבירה את השליטה על הנכס.) ושוברי אשראי של לקוחות מטופלת כגריעה כאשר מתקיימים התנאים Factoringעסקת מכירת לקוחות (

לעיל. כאמורכאשר הקבוצה העבירה את זכויותיה לקבל תזרימי מזומנים מהנכס ולא העבירה באופן ממשי את הסיכונים וההטבות הקשורים בנכס ואף לא העבירה את השליטה בנכס, מוכר נכס חדש בהתאם למידת המעורבות הנמשכת

הנמוך מבין היתרה המקורית של הקבוצה בנכס. מעורבות נמשכת בדרך של ערבות לנכס המועבר נמדדת לפי של הנכס בדוחות הכספיים והסכום המירבי של התמורה שהקבוצה עשויה להידרש לשלם חזרה.

התחייבויות פיננסיות ב)

התחייבות פיננסית נגרעת כאשר היא מסולקת, דהיינו ההתחייבות נפרעה, בוטלה או פקעה. התחייבות פיננסית את ההתחייבות על ידי תשלום במזומן, בנכסים פיננסיים אחרים, פורע מסולקת כאשר החייב (הקבוצה)

בסחורות או שירותים, או משוחרר משפטית מההתחייבות.


273


(המשך) - מכשירים פיננסיים .בכ

ירידת ערך נכסים פיננסיים .7

קבוצה של הנכסים ערך נכס פיננסי או ראייה אובייקטיבית לירידת אם קיימתה דיווחהקבוצה בוחנת בכל תאריך הפיננסיים כדלקמן:

קיימת כאשר אירוע אחד או יותר השפיעו באופן שלילי על אומדן תזרימי המזומניםלירידת ערך ראיה אובייקטיבית בדוחות בין יתרת הנכס. סכום ההפסד הנזקף לדוח רווח והפסד נמדד כהפרש העתידיים מהנכס לאחר מועד ההכרה

הכספיים לבין הערך הנוכחי של אומדן תזרימי המזומנים העתידיים (שאינם כוללים הפסדי אשראי עתידיים שטרם אם הנכס הפיננסי נושא ריבית .התהוו), המהוונים בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית המקורית של הנכס הפיננסי

בתקופות עוקבות הפסד מירידת ערך מבוטל כאשר האפקטיבית הנוכחית. ון נעשה בהתאם לשיעור הריבית ומשתנה, ההביטול כאמור נזקף ניתן לייחס באופן אובייקטיבי את השבת ערכו של הנכס לאירוע שהתרחש לאחר ההכרה בהפסד.

לרווח או הפסד עד לגובה ההפסד שהוכר. לצרכי גידור (הגנה) מכשירים פיננסיים נגזרים .גכ

בגין מטבע חוץ כדי (Forward)אקדמה אופציות וחוזיהקבוצה מבצעת לעתים התקשרויות במכשירים פיננסיים נגזרים כגון .ומחירי חומרי גלםין של מטבע חוץ להגן על עצמה מפני הסיכונים הכרוכים בתנודות בשערי החליפ

משמשים למטרות גידור נזקפים מיידית לרווח והפסד.רווחים או הפסדים הנובעים משינויים בשווי ההוגן של נגזרים שאינם

עסקאות גידור העונות על הקריטריונים של עסקאות גידור (הגנה) מטופלות כדלקמן:

גידור תזרימי מזומנים

לא אפקטיבי החלק הכולל אחר בעוד ש השינויים בשווי ההוגן של המכשיר המגדר מוכר ברווח (הפסד)החלק האפקטיבי של .ברווח או הפסדת מוכר מיידי

, לדוגמה, כאשר ההכנסה לרווח או הפסדכאשר תוצאות עסקת הגידור נזקפות לרווח או הפסדרווח (הפסד) כולל אחר מועבר ט המגודר הוא נכס או התחייבות לא יכאשר הפראו כאשר עסקה חזויה מתרחשת. ברווח או הפסדאו ההוצאה שגודרה מוכרת

סכום הרווח (הפסד) מהמכשיר המגדר. פיננסיים, עלותם כוללת גם אתכבר לא צפויות להתרחש, הסכומים (firm commitment)) או התחייבות איתנה forecast transactionבמקרים בהם עסקה חזויה (

. כאשר מכשיר הגידור פקע או נמכר, סולק או מומש, או אם הייעוד ברווח (הפסד) כולל אחר מועברים לרווח או הפסדשהוכרו בעבר עד למועד שבו העסקה ברווח (הפסד) כולל אחר נשארים ברווח (הפסד) כולל אחרכמכשיר גידור בוטל, הסכומים שהוכרו בעבר

החזויה או ההתקשרות האיתנה מתרחשות.

בפעילות חוץ גידור השקעה נטו

ת חוץ, לרבות גידור של פריט כספי המטופל כחלק מההשקעה נטו, מטופל באופן דומה לגידור תזרימי גידור השקעה נטו בפעילויובעוד שרווחים או כולל אחר, לרווחנזקפים (הפרשי שער) של הגידור המתייחסים לחלק האפקטיבימזומנים. רווחים או הפסדים

. עם מימוש פעילויות החוץ מועבר הרווח או ההפסד או הפסדלרווח נזקפים לחלק הלא אפקטיבי של הגידור מתייחסיםהפסדים ה .ברווח (הפסד) כולל אחר לרווח או הפסדהמצטבר שהוכר

מדידת שווי הוגן .דכ

שווי הוגן הוא המחיר שהיה מתקבל במכירת נכס או המחיר שהיה משולם להעברת התחייבות בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד המדידה.

וגן מבוססת על ההנחה כי העסקה מתרחשת בשוק העיקרי של הנכס או ההתחייבות, או בהיעדר שוק עיקרי, בשוק מדידת שווי ה ) ביותר.advantageousהכדאי (

השווי ההוגן של נכס או התחייבות נמדד תוך שימוש בהנחות שמשתתפים בשוק ישתמשו בעת תמחור הנכס או ההתחייבות, ובת האינטרסים הכלכליים שלהם.בהנחה שמשתתפים בשוק פועלים לט

ד שווי וי למדדהקבוצה משתמשת בטכניקות הערכה שהן מתאימות לנסיבות ושקיימים עבורן מספיק נתונים שניתנים להשגה כ הוגן, תוך מיקסום השימוש בנתונים רלוונטיים שניתנים לצפייה ומיזעור השימוש בנתונים שאינם ניתנים לצפייה.

ות הנמדדים בשווי הוגן או שניתן גילוי לשווי ההוגן שלהם מחולקים לקטגוריות בתוך מידרג השווי כל הנכסים וההתחייבוי ההוגן, בהתבסס על רמת הנתונים הנמוכה ביותר, המשמעותיות למדידת השווי ההוגן בכללותה:

מחירים מצוטטים (ללא התאמות) בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים. :1רמה

אשר ניתנים לצפייה במישרין או בעקיפין. 1ים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה נתונ :2רמה

.)נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה (טכניקות הערכה ללא שימוש בנתונים שוק ניתנים לצפייה :3רמה מניות אוצר .הכ

נמדדות לפי עלות רכישתן ומוצגות בקיזוז מהון החברה. כל רווח ו/או חברות מאוחדות מניות החברה המוחזקות על ידי החברה .ישירות להוןאו הפסד הנובע מרכישה, מכירה, הנפקה או ביטול של מניות אוצר נזקף


274


הפרשות .וכ

מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות בהווה (משפטית או משתמעת) כתוצאה מאירוע שהתרחש IAS 37-הפרשה בהתאם ל בעבר, צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת לסלק את המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן.

להלן סוגי ההפרשות שנכללו בדוחות הכספיים:

תביעות משפטיות

הפרשה בגין תביעות מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית בהווה או מחויבות משתמעת כתוצאה מאירוע שהתרחש כי הקבוצה תידרש למשאביה הכלכליים לסילוק המחויבות וניתן לאמוד אותה באופן מהימן. כאשר יותר סביר מאשר לאבעבר,

הפרשה לאחריות ולבדק

נית כלפי מזמיני העבודות במסגרת מקובלת של אחריות לטיב הבניה וכן אחריות בהתאם להוראות לקבוצה קיימת התחייבות מות(כולל במסגרת עסקאות משותפות). עלויות הבניה של הקבוצה הנכללות בדוח רווח והפסד 1973-חוק המכר (דירות), תשל"ג

אלו נעשות בהתחשב באופי הפרויקט ובידע הנצבר כוללות זקיפות תקופתיות של סכומים לכיסוי ההתחייבויות כאמור. זקיפות בגינו לאורך תקופת הבניה על פי הערכת מהנדסים. הזקיפות נעשות לאורך תקופת הבניה, בהתחשב בשיעור ההשלמה

ומעודכנות לפי הצורך עם סיום הפרויקט ומסירתו למזמינים.

ההכרה לראשונה ות או כאשר השירות ניתן ללקוחות.ללקוחכמו כן, הקבוצה מכירה בהפרשה לאחריות בגין מכירת מוצרים על ניסיון העבר והאומדן נבחן מידי שנה מחדש. תבהפרשה לאחריות מבוסס

שינוי מבני

לצמצום העסק או חלק בקשר לשינוי מבני הפרשה לשינוי מבני מוכרת רק כאשר החברה אישרה תוכנית פורמאלית ומפורטתיושפעו כתוצאה מהשינוי, וקיים אומדן מהימן מפורט של העלויות הקשורות ולוח זמנים , למיקום ולמספר העובדים שמהעסק

מתוכנן. לאלה המושפעים מהשינוי המבני יש ציפייה תקפה שהשינוי אכן ייצא לפועל או שיישום השינוי כבר החל.

חוזים מכבידים

ידי הקבוצה נמוכות ביחס לעלויות הבלתי הפרשה לחוזים מכבידים מוכרת כאשר ההטבות הצפויות להתקבל מהחוזים על נמנעות כתוצאה מעמידה במחויבויות החוזיות. ההפרשה נמדדת על פי הנמוך מבין הערך הנוכחי של העלות החזויה לביטול

החוזה והערך הנוכחי של העלות החזויה נטו להמשך קיום החוזה.

התחייבויות בשל הטבות לעובדים .זכ

מספר סוגי הטבות לעובדים: ותבקבוצה קיימ

הטבות עובד לזמן קצר .1

חודשים לאחר תום תקופת הדיווח 12הטבות לעובדים לזמן קצר הינן הטבות אשר חזויות להיות מסולקות במלואן לפני השנתית שבה העובדים מספקים את השירותים המתייחסים.

כוללות משכורות, ימי חופשה, מחלה, הבראה והפקדות מעסיק לביטוח לאומי ומוכרות כהוצאה עם מתן אלוהטבות השירותים. התחייבות בגין בונוס במזומן או תוכנית להשתתפות ברווחים, מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית

ר וניתן לאמוד באופן מהימן את הסכום.או משתמעת לשלם את הסכום האמור בגין שירות שניתן על ידי העובד בעב

הטבות לאחר סיום העסקה .2

הפקדה מוגדרת וכן כתוכניות להתוכניות ממומנות בדרך כלל על ידי הפקדות לחברות ביטוח והן מסווגות כתוכניות הטבה מוגדרת.ל

שלמת באופן קבוע לחוק פיצויי פיטורין שלפיהן הקבוצה מ 14הפקדה מוגדרת, בהתאם לסעיף ללקבוצה תוכניות תשלומים מבלי שתהיה לה מחוייבות משפטית או משתמעת לשלם תשלומים נוספים גם אם בקרן לא הצטברו סכומים מספיקים כדי לשלם את כל ההטבות לעובד המתייחסות לשירות העובד בתקופה השוטפת ובתקופות קודמות. הפקדות

קביל לקבלת שירותי תגמולים, מוכרות כהוצאה בעת ההפקדה לתוכנית במהפקדה מוגדרת בגין פיצויים או בגין ללתוכנית העבודה מהעובד.

בנוסף לקבוצה תכנית להטבה מוגדרת בגין תשלום פיצויים בהתאם לחוק פיצויי פיטורין. לפי החוק זכאים עובדים לקבל שווי אקטוארי של יחידת הזכאות פיצויים עם פיטוריהם או עם פרישתם. ההתחייבות בשל סיום העסקה נמדדת לפי שיטת

החזויה. הסכומים מוצגים על בסיס היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים, לפי שיעורי הריבית של איגרות חוב .צמודות מדד באיכות גבוהה קונצרניות

וחברות ביטוח החברה מפקידה כספים בגין התחייבויותיה לתשלום פיצויים לחלק מעובדיה באופן שוטף בקרנות פנסיה נכסי התוכנית). נכסי התוכנית הם נכסים המוחזקים על ידי קרן הטבות עובד לזמן ארוך או בפוליסות ביטוח -(להלן

כשירות. נכסי התוכנית אינם זמינים לשימוש נושי הקבוצה, ולא ניתן לשלמם ישירות לקבוצה.

ת התהוותן.מדידות מחדש של ההתחייבות נטו נזקפות לרווח כולל אחר בתקופ


275


(המשך) התחייבויות בשל הטבות לעובדים .זכ

הטבות עובד אחרות לטווח ארוך . 3

עובדי הקבוצה זכאים להטבות בגין חופשה, מענקי יובל ומענקי הסתגלות. הטבות אלו מטופלות כהטבות אחרות לטווח ארוך מאחר שהחברה צופה כי הטבות אלו ינוצלו, ומחויבות הקבוצה בגינן תסולק, במהלך תקופת ההעסקה ולאחר שנה

מתייחס. מתום תקופת הדיווח השנתית בה העובדים סיפקו את השירות הההתחייבות נטו של הקבוצה בגין הטבות עובד אחרות לטווח ארוך המחושבת על בסיס הערכה אקטוארית, הינה בגין סכום ההטבה העתידית המגיעה לעובדים בגין שירותים שהוענקו בתקופה השוטפת ובתקופות קודמות, תוך התחשבות

הנוכחי. שיעור ההיוון נקבע בהתאם לתשואה במועד הדיווח בשיעור עליית שכר צפויה. סכום הטבות אלו מהוון לערכו על אגרות חוב קונצרניות צמודות מדד באיכות גבוהה ואשר מועד הפרעון שלהן דומה לתקופת המחויבות של הקבוצה.

מדידות מחדש של ההתחייבות נטו נזקפות לרווח או הפסד בתקופה בה הן התהוו.

הטבות בגין פיטורין .4

טורין לעובדים נזקפים כהוצאה כאשר הקבוצה התחייבה, לפיטורי עובדים לפני הגיעם לגיל הפרישה המקובל פיצויי פיוהיא אינה יכולה לבטל את ההצעה או כאשר הקבוצה מכירה בעלויות בגין שינוי מבני הכולל תשלום של הטבות בגין

פיטורין, כמוקדם מבניהם.

עסקאות תשלום מבוסס מניות .חכ

מכשירים הוניים.ב המסולקותל החברה זכאים להטבות בדרך של תשלום מבוסס מניות עובדים ש

עסקאות המסולקות במכשירים הוניים

עלות העסקאות עם עובדים המסולקות במכשירים הוניים נמדדת לפי השווי ההוגן של המכשירים ההוניים במועד ההענקה. מקובל.אופציות השווי ההוגן נקבע באמצעות שימוש במודל תמחור

יחד עם גידול מקביל בהון על פני התקופה שבה תנאי ברווח או הפסדעלות העסקאות המסולקות במכשירים הוניים מוכרת הביצוע ו/או השרות מתקיימים ומסתיימת במועד שבו העובדים הרלוונטיים זכאים לגמול (להלן תקופת ההבשלה). ההוצאה

מועד דיווח עד למועד ההבשלה משקפת את מידת בתום כללקות במכשירים הוניים, המצטברת המוכרת בגין עסקאות המסו חלוף תקופת ההבשלה ואת האומדן הטוב ביותר של הקבוצה לגבי מספר המכשירים ההוניים שיבשילו בסופו של דבר.

רווח (הפסד) למניה .כט

הקיים של החברה במספר המניות הרגילות המשוקלל רווח למניה מחושב על ידי חלוקה של הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניותבמהלך התקופה. מניות רגילות פוטנציאליות נכללות רק בחישוב הרווח המדולל למניה במידה שהשפעתן מדללת את בפועל

הרווח למניה מפעילויות נמשכות. מניות רגילות פוטנציאליות שהומרו במהלך התקופה נכללות ברווח המדולל למניה רק עד למועד ההמרה, ומאותו מעוד נכללות ברווח הבסיסי למניה. חלקה של החברה ברווחי חברות מוחזקות מחושב לפי חלקה ברווח

החברה. המוחזקות על ידילמניה של אותן חברות מוחזקות מוכפל במספר המניות

סיווג מחדש ל.

עדכון שוויו ההוגן של נכס פיננסי בחברה כלולה של ביצעה החברה התאמה לא מהותית של מספרי השוואה בגין בתקופת הדוח החברה.

שינוי במדיניות חשבונאית .אל

דוח על תזרימי המזומנים, בדבר גילויים נוספים לגבי התחייבויות פיננסיות IAS 7-יישום התיקונים ל

קונים דורשים להציג את התיקונים). התי -(להלן 2016בינואר IASB-החברה מיישמת את התיקונים אשר פורסמו ע"י ההתנועה בין יתרת הפתיחה ליתרת הסגירה של התחייבויות פיננסיות, לרבות השינויים הנובעים מתזרימי מזומנים מפעילות

.ג'33מימון, משינויים בשערי חליפין, משינויים בשווי ההוגן ועוד, ראה באור

חדשים בתקופה שלפני יישומם IFRSתקני לגילוי .בל

1 . 9 IFRS מכשירים פיננסיים

- IAS 39מכשירים פיננסיים, המחליף את - IFRS 9פירסם את הנוסח המלא והסופי של IASB-ה 2014בחודש יולי התקן) מתמקד בעיקר בסיווג ובמדידה של נכסים פיננסיים -(להלן IFRS 9מכשירים פיננסיים: הכרה ומדידה.

לגבי חשבונאות גידור ומודל חדש לבחינת הפסד חזוי מירידת ערך. והתחייבויות פיננסיות, מציע מודל מעודכן

לגבי נכסים פיננסיים. להלן הוראות התקן אותן לא יישמה IFRS 9החברה אימצה באימוץ מוקדם את השלב הראשון של החברה באימוץ מוקדם:

התחייבויות פיננסיות -

ההכרה לראשונה לשווי הוגן דרך רווח או הפסד, השינוי בשווי ההוגן של התחייבות פיננסית המיועדת בעת והמיוחס לשינויים בסיכון האשראי של ההתחייבות, ייזקף ישירות לרווח כולל אחר אלא אם זקיפה זו יוצרת או

).Accounting Mismatchמגדילה חוסר עקביות במדידה החשבונאית ( רווח כולל אחר לא יסווגו לרווח או הפסד.כאשר ההתחייבות הפיננסית נפרעת או מסולקת, סכומים שנזקפו ל

כל הנגזרים, בין אם נכסים או התחייבויות, יימדדו בשווי הוגן דרך רווח או הפסד, לרבות מכשיר פיננסי נגזר המהווה התחייבות הקשור למכשיר הוני לא מצוטט שלא ניתן למדוד את שוויו ההוגן באופן מהימן.


276

(המשך) החשבונאיתעיקרי המדיניות -: 2באור

(המשך) חדשים בתקופה שלפני יישומם IFRSגילוי לתקני .בל

1 . 9 IFRS (המשך) מכשירים פיננסיים

גידור -

התקן קובע הוראות גידור חדשות ונותן אפשרות לבחור כמדיניות חשבונאית האם ליישם את הוראות הגידור . כאשר יושלם בעתיד פרויקט IAS 39החדשות שיפורטו להלן בקצרה, או לחלופין את אלו הקיימות על פי

אפשרות בחירת המדיניות האמורה. IASB-הגידור, תיבחן שוב על ידי ה

תקן נותרו על כנם שלושת סוגי חשבונאות הגידור: גידורי תזרים מזומנים, שווי הוגן והשקעה נטו במסגרת הבפעילות חוץ. עם זאת, בוצעו שינויים מהותיים ביחס לסוגי העסקאות הכשירות לחשבונאות גידור, בייחוד הרחבת

שינויים באופן בו חוזי אקדמה פיננסיים. כמו כן, חלו -הסיכונים הכשירים לחשבונאות גידור של פריטים לא ואופציות נגזרים יטופלו כאשר הם מהווים מכשירים מגדרים.

בנוסף, הוחלפו חלק מבדיקות אפקטיביות הגידור במבחן עקרוני יותר המבוסס על "יחסים כלכליים". הערכת אפקטיביות הגידור למפרע לא תידרש עוד.

ם של החברה הורחבו במסגרת התקן החדש.דרישות הגילוי ביחס לפעילויות ניהול הסיכוני

ירידת ערך -

או מופחתת עלות לפי הנמדדים חוב למכשירי ייושם צפויים אשראי הפסדי על המבוסס החדש הערך ירידת מודל כתובות ומחויבויות IFRS 15 לפי המוכרים חוזה נכסי ,חכירה בגין חייבים ,אחר כולל רווח דרך הוגן שווי לפי

.פיננסית ערבות וחוזי למתן הלוואות

הקרובים (בשנה החודשים 12 ב פירעון לחדלות הסתברות לפי חזויים הפסדים לגבי תהיה ערך לירידת ההפרשההמכשיר חיי אורך לכל בחינה lifetime)המכשיר ( חיי אורך לכל פירעון לחדלות הסתברות לפי , או)הקרובה-

הפיננסי הנכס אם חלה אחרת בנכס. גישה לראשונה ההכרה ממועד משמעותית עלה האשראי סיכון אם נדרשת ירידות עם בקשר וגילויים הצגה הנחיות מוסיף התקן (Credit impaired). פגום הוא כאשר נרכש או נוצר .פיננסיים מכשירים של ערך

נמדדות לחברה הלוואות לחברות כלולות אשר במהות מהוות חלק מההשקעה נטו בחברה הכלולה. הלוואות אלו כיום לפי עלות מופחתת, אך בהתאם להוראות התקן החדש, חלקן יימדדו בשווי הוגן דרך רווח או הפסד וזאת

+מאחר והלוואות אלו אינן מקיימות את מבחן הקרן והריבית כהגדרתו בתקן החדש.

.2018בינואר, 1התקן ייושם החל מהתקופות השנתיות המתחילות ביום

ההשפעה האפשרית של התקן, אך אין ביכולתה, בשלב זה, לאמוד את השפעתו, אם בכלל, על הדוחות החברה בוחנת את הכספיים.

2 . 16 IFRS חכירות

התקן החדש). -בדבר חכירות (להלן 16את תקן דיווח כספי בינלאומי מספר IASB-פרסם ה 2016בינואר

אשר מעביר בתמורה לתשלום את זכות השימוש בנכס בהתאם לתקן החדש, חכירה מוגדרת כחוזה, או חלק מחוזה, לתקופת זמן מוגדרת.

להלן עיקר השפעות התקן החדש:

התקן החדש דורש מחוכרים להכיר בכל החכירות בנכס מול התחייבות בדוח על המצב הכספי (פרט למקרים חכירות. IAS 17-ייםמסוימים, ראה להלן) באופן דומה לטיפול החשבונאי בחכירה מימונית בהתאם לתקן הק

שימוש. כמו כן, החוכרים יכירו בהוצאות -חוכרים יכירו בהתחייבות בגין תשלומי החכירה ומנגד יכירו בנכס זכות ריבית ובהוצאות פחת בנפרד.

(לדוגמה, אחוז מהפדיון) תשלומי חכירה משתנים שאינם תלויים במדד או בריבית אשר מבוססים על ביצוע או שימוש כהוצאה מצד החוכרים או כהכנסה מצד המחכירים במועד היווצרותם.יוכרו

במקרה של שינוי בתשלומי חכירה משתנים הצמודים למדד, על החוכר להעריך מחדש את ההתחייבות בגין החכירה השימוש.-כאשר השפעת השינוי תיזקף לנכס זכות

התאם לטיפול החשבונאי הקיים בהתייחס התקן החדש כולל שני חריגים שבהם החוכרים רשאים לטפל בחכירות בלחכירות תפעוליות וזאת במקרה של חכירות נכסים בעלי ערך כספי נמוך או במקרה של חכירות לתקופה של עד

שנה. הטיפול החשבונאי מצד המחכיר נותר ללא שינוי מהותי לעומת התקן הקיים, קרי, סיווג כחכירה מימונית או כחכירה

תפעולית.

, או לאחריו. אימוץ מוקדם אפשרי. בשלב 2019בינואר 1ייושם החל מהתקופות השנתיות המתחילות ביום התקן החדש זה אין בכוונת החברה לאמץ את התקן החדש באימוץ מוקדם.

התקן החדש מאפשר לחוכרים לבחור באחת מגישות היישום הבאות:

במקרה זה, השפעת יישום התקן החדש לתחילת התקופה המוקדמת ביותר המוצגת תיזקף -יישום למפרע מלא א) להון. כמו כן, החברה תציג מחדש את דוחותיה הכספיים המוצגים כמספרי השוואה.


277



2 . 16 IFRS (המשך) חכירות

לפי גישה זו, לא תידרש הצגה מחדש של מספרי ההשוואה. יתרת ההתחייבות למועד –גישת יישום למפרע חלקי ב)יישום התקן החדש לראשונה, תחושב תוך שימוש בריבית ההיוון הקיימת במועד יישום התקן החדש לראשונה.

יכולה להחליט, לגבי כל חכירה בנפרד, ליישם את אחת משתי החלופות השימוש, החברה-לגבי יתרת נכס זכות הבאות:

.הכרה בנכס בגובה ההתחייבות שהוכרה, עם התאמות מסוימות .הכרה בנכס כאילו מאז ומעולם נמדד בהתאם להוראות התקן החדש

ים, ייזקף להון.הפרש כלשהו הנוצר במועד יישום התקן החדש לראשונה בעקבות יישום למפרע חלקי, אם קי

בשלב זה, החברה בוחנת את האפשרויות השונות ליישום התקן החדש למפרע.

החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של התקן. היות והיקף חוזי השכירות של החברה הינו משמעותי, החברה מעריכה ם זאת, בשלב זה, אין ביכולתה כי ליישום התקן תהיה השפעה מהותית על היקף הנכסים וההתחייבויות של החברה. יחד ע

להעריך את ההשפעה הכמותית על הדוחות הכספיים.

העברות של נדל"ן להשקעה - נדל"ן להשקעה IAS 40-תיקונים ל . 3

התיקונים). התיקונים מבהירים -(להלן נדל"ן להשקעה IAS 40 -תיקונים ל IASB -פרסם ה 2016בחודש דצמבר לגבי העברות של נדל"ן להשקעה או לנדל"ן להשקעה. עיקרי התיקונים הינם IAS 40ומספקים הנחיות יישום להוראות

הקביעה כי רשימת האירועים המפורטת בתקן לגבי העברות נדל"ן להשקעה מהוות דוגמאות לראיות לשינוי בשימוש שימה סגורה. כמו כן, התיקונים מבהירים כי שינוי בכוונת ההנהלה, כשלעצמה, לא מספקת ראיה הנדל"ן ואינן מהוות ר

לשינוי בשימוש.. התיקונים ייושמו באופן פרוספקטיבי (מכאן ואילך) החל מהתקופה בה 2018בינואר 1התיקונים בתוקף החל מיום

מות, אזי ניתן ליישם את התיקונים למפרע. תיאומים התיקונים מיושמים לראשונה. כאשר קיים מידע זמין לתקופות קוד למועד היישום לראשונה אם קיימים, ייזקפו להון.

להערכת החברה, לאחר בחינת השלכות יישום התיקונים, ליישומם לא צפויה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים של החברה.

כסים בין חברה מחזיקה לחברה כלולה או עסקה בדבר מכירה או העברה של נ IAS 28 -ול IFRS 10 -תיקונים ל . 4 משותפת שלה

התיקונים) אשר דנים בטיפול -(להלן IAS 28 -ול IFRS 10-ל תיקונים IASB-, פרסם ה2014בספטמבר החשבונאי במכירה או העברה של נכסים (נכס, קבוצת נכסים או חברה בת) בין החברה המחזיקה לבין חברה כלולה

ה.או עסקה משותפת שלהתיקונים קובעים כי כאשר החברה המחזיקה מאבדת שליטה בחברת בת או בקבוצת נכסים שאינה מהווה עסק בעסקה עם חברה כלולה או עסקה משותפת שלה, יבוטל הרווח באופן חלקי, כך שהרווח שיוכר הוא הרווח בגין

בידי החברה המחזיקה מהוות נכס המכירה לחיצוניים בלבד. התיקונים מוסיפים כי במקרה בו הזכויות הנותרות , יוכר הרווח באופן מלא.IFRS 9 -פיננסי כהגדרתו ב

אם מדובר באיבוד שליטה בחברת בת או בקבוצת נכסים שמהווה עסק בעסקה עם חברה כלולה או עסקה משותפת שלה, יוכר הרווח באופן מלא.

, אולם אימוץ מוקדם IASB-רם נקבע ע"י ההתיקונים ייושמו בדרך של מכאן ולהבא. מועד התחילה המנדטורי ט אפשרי.

2017-2015פרויקט השיפורים בתקינה הבינלאומית לשנים .5

.2015-2017את התיקונים הבאים במסגרת פרויקט השיפורים מחזור IASB -פרסם ה 2017בחודש דצמבר

להלן עיקרי התיקונים:

תקנים רלוונטיים

עיקרי התיקון

IFRS 3 התיקון מבהיר כי כאשר שותף בפעילות משותפת משיג שליטה על הפעילות המשותפת והפעילותלמדוד את הזכויות הקיימות בפעילות המשותפת ו), עליIFRS 3 -המשותפת מהווה עסק (כהגדרתו ב

בשווי הוגן.

IFRS 11 א ישערך אתהתיקון מבהיר כי צד לפעילות משותפת שמשיג לראשונה שליטה משותפת בפעילות ל הזכויות הקודמות שהחזיק בפעילות המשותפת.

IAS 12 ,התיקון מבהיר כי על חברה להכיר בהשלכות המס הנובעות מתשלום דיבידנד במסגרת רווח או הפסדרווח כולל אחר או בהון, לפי הסיווג בדוח הכספי של אותה עסקה או אירוע אשר יצרו את הרווח הניתן

לחלוקה.

IAS 23 תיקון מבהיר כי אשראי אשר נלקח ישירות להקמתו של נכס כשיר יסווג לצורך היוון עלויות אשראיהלנכסים כשירים אחרים כאשראי כללי של החברה, וזאת כאשר הנכס הכשיר לשמו נלקח אותו אשראי,

מוכן לשימוש או למכירה וכן האשראי טרם נפרע.

. אימוץ מוקדם של כל אחד מהתיקונים 2019בינואר 1חילות ביום התיקונים ייושמו החל מהתקופות השנתיות המת בנפרד אפשרי תוך מתן גילוי מתאים.


278



6 . IFRIC 23 – ודאות הקשורה למסים על ההכנסה-טיפול באי

הפרשנות). -(להלן ודאות הקשורה למסים על ההכנסה -טיפול באי – IFRIC 23את IASB -פרסם ה 2017בחודש יוני מסים על ההכנסה IAS 12הפרשנות מבהירה את כללי ההכרה והמדידה של נכסים או התחייבויות בהתאם להוראות

ודאות הקשורה למסים על ההכנסה. הפרשנות מתייחסת ומספקת הנחיות לבחינת קיבוץ מקרים -במצבים בהם קיימת איהודאות הקשורה -ודאות המתייחסים למסים על הכנסה, בחינת התייחסות של רשויות המס, מדידת השלכות אי-של אי

הודאות.-ת ובנסיבות של אילמסים על הכנסה על הדוחות הכספיים וכן טיפול בשינויים בעובדו. אימוץ מוקדם אפשרי. 2019בינואר, 1הפרשנות תיושם החל מהדוחות הכספיים לתקופות שנתיות המתחילות ביום במועד היישום לראשונה, החברה תיישם את הפרשנות באחת משתי השיטות:

היישום לראשונה ליתרת יישום למפרע מלא ללא תיקון מספרי השוואה וזקיפת ההשפעה המצטברת למועד א) הפתיחה של יתרת הרווח.

יישום למפרע מלא לרבות תיקון מספרי השוואה. ב)

החברה בוחנת את ההשפעה האפשרית של הפרשנות, אך אין ביכולתה, בשלב זה, לאמוד את השפעתה, אם בכלל, על הדוחות הכספיים.

האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספיים השיקולים, עיקרי -: 3באור

בעת הכנת הדוחות הכספיים, נדרשת הנהלת הקבוצה להפעיל שיקול דעת ולהסתייע באומדנים, הערכות והנחות המשפיעים על יישום ים נזקפים המדיניות החשבונאית ועל הסכומים המדווחים של נכסים, התחייבויות, הכנסות והוצאות. השינויים באומדנים החשבונאי

בתקופה בה נעשה השינוי באומדן.

להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הודאות לתאריך הדיווח ואומדנים קריטיים שחושבו על ידי הקבוצה ה:ואשר שינוי מהותי באומדנים ובהנחות עשויים לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות הכספיים בשנת הדיווח הבא

שווי הוגן של נדל"ן מניב .א

נדל"ן מניב מוצג לפי שווי הוגן לתאריך המאזן כאשר שינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד. לצורך קביעת השווי ההוגן של נדל"ן מניב מתבססת החברה, בעיקר, על מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים בהתאם להערכות שווי כלכליות

שימוש בטכניקות הערכה והנחות לגבי אומדנים של תזרימי מזומנים עתידיים הצפויים מהנכס ואומדן שיעור היוון הכוללות מתאים לתזרימי מזומנים אלה. לעתים נקבע השווי ההוגן בהתייחס לעסקאות שנעשו לאחרונה בנדל"ן בעל אופי ומיקום דומים

לזה המוערך.קטיבי ככל שניתן, אך עם זאת תהליך אמידת השווי ההוגן של נדל"ן מניב כולל גם הקבוצה חותרת לקביעת שווי הוגן אוביי

אלמנטים סובייקטיביים, שמקורם בין השאר בניסיון העבר של הנהלת החברה והבנתה את הצפוי להתרחש בשוק הנדל"ן המניב של הקבוצה מחייבת שיקול דעת. יחד במועד שבו נקבע אומדן השווי ההוגן. לאור זאת קביעת השווי ההוגן של הנדל"ן המניב

על יכולת שמאי המקרקעין לקבוע את השווי ההוגן של משפיעבשווקים בהם פועלת החברה, המצב הכלכלי השוררעם זאת, הנדל"ן המניב. שינויים בהנחות המשמשות לקביעת השווי ההוגן יכולים להשפיע באופן מהותי על מצבה ותוצאות פעולותיה

של הקבוצה.

ואומדן הכנסות מביצוע פרוייקטים עלויות להשלמת פרוייקטים אומדן .ב

ב' לעיל.י2ראה באור

ירידת ערך מוניטין .ג

הקבוצה בוחנת ירידת ערך של מוניטין לפחות אחת לשנה. הבחינה מחייבת את ההנהלה לבצע אומדן של תזרימי מזומנים ואף לאמוד שיעור ניכיון מתאים שאליה הוקצה המוניטיןמזומנים עתידיים הצפויים לנבוע משימוש מתמשך ביחידה מניבת ה

לתזרימי מזומנים אלה.

נכסי מסים נדחים .ד

נכסי מסים נדחים מוכרים בגין הפסדים מועברים לצורכי מס והפרשים זמניים, שטרם נוצלו, במידה שצפוי שתהיה הכנסה ל ההנהלה על מנת לקבוע את סכום נכסי המסים הנדחים שניתן חייבת עתידית שכנגדה ניתן יהיה לנצלם. נדרש שיקול דעת ש

.מס הצפויה ואסטרטגיית תכנון המסלהכיר בו בהתבסס על העיתוי, סכום ההכנסה החייבת בהקבוצה כפופה לחוקי המס במספר מדינות. שיקול דעת נרחב נדרש לצורך קביעת ההתחייבות למס שוטף של כל אחת מחברות

הקבוצה.אות רבות, אשר תוצאות המס לגביהן אינן וודאיות. הקבוצה מכירה בהתחייבויות בגין תוצאות המס של עסקאות לקבוצה עסק

אלה בהתבסס על אומדני ההנהלה, אשר מסתמכים על יועצים מקצועיים בנוגע לעיתוי וגובה חבות המס הנובעת מעסקאות אלה.

תביעות משפטיות .ה

שהוגשו נגד החברה וחברות מוחזקות שלה, הסתמכו החברות, בין היתר, על חוות דעת בהערכות סיכויי התביעות המשפטיות יועציהן המשפטיים. הערכות אלה של היועצים המשפטיים מתבססות על מיטב שיפוטם המקצועי, בהתחשב בשלב בו מצויים

ה בבתי המשפט, עלולות תוצאות ההליכים, וכן על הניסיון המשפטי שנצבר בנושאים השונים. מאחר שתוצאות התביעות תקבענ אלה להיות שונות מהערכות אלה.


279

(המשך) האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספייםהשיקולים, עיקרי -: 3באור

מלאי ומלאי מקרקעין בבנייה .ו

לחוות דעת והן בהתאם מלאי נמדד לפי הנמוך מעלות או שווי מימוש, נטו. שווי מימוש נטו נקבע בהתאם להערכת החברה, ואומדנים לגבי התקבולים הצפויים ממכירת המלאי בפרויקט ועלויות הקמה הנדרשות מומחים חיצוניים, הכוללות תחזיות להביא את המלאי למצב של מכירה.

אורך חיים חזוי ז.

יימים של החברה אורך החיים בקבוצה זו הינו בהסתמך על נתונים סטטיסטיים בקשר עם אורך החיים הממוצע של המנויים הקותקופת ההתקשרות החזויה של לקוחות החברה. הערכות אלה משמשות את הקבוצה בפריסת הכנסות ובהפחתת נכס בלתי

מוחשי בגין הרכשת לקוח.

מזומנים ושווי מזומנים - 4באור

בדצמבר 31 ההרכב: א. 2017 2016

356,755 336,441 מזומנים ופקדונות למשיכה מיידית

638,714 404,056 פקדונות לזמן קצר

740,497 995,469 '.ו24מזומנים ופקדונות שנמצאים בחברת בת של אלקטרה בניגריה, ראה באור לפרטים בדבר ב.

השקעות לזמן קצר - 5באור

בדצמבר 31 ההרכב:

2017 2016

46,676 262,990 ניירות ערך סחירים

146,755 145,507 *) מזומנים מוגבלים ופקדונות

408,497 193,431 עיקר הסכום הינו מזומן מוגבל. *)

לקוחות -6באור


984,683 1,180,842 )1( חשבונות פתוחים

238,778 235,244 המחאות וכרטיסי אשראי

1,416,086 1,223,461

31,564 42,048 בניכוי הפרשה לחובות מסופקים

1,374,038 1,191,897

חובות הלקוחות אינם נושאים ריבית. )1(

לפי תקופת הפיגור בגבייה , לקוחות נטו, )הפרשה לחובות מסופקיםירידת ערך ( נםבגי הוכרהלהלן ניתוח יתרת הלקוחות שלא ב. :הדוחביחס לתאריך

לקוחות שטרם

הגיע מועד פרעונםלקוחות שמועד פרעונם עבר והפיגור

*) בגבייתם הינו סה"כ יום 60מעל יום 60עד (ללא פיגור בגבייה)

1,374,038 142,845 140,726 1,090,467 2017בדצמבר 31

1,191,897 141,669 173,408 876,820 2016בדצמבר 31

כולל אומדנים לגמר חשבונות סופיים וכן עכבונות להבטחת טיב ביצוע. *)


280

חייבים ויתרות חובה - 7באור

בדצמבר 31 ההרכב: א. 2016 2017 באור

693,622 839,302 ב' 7 מעבודות בחוזי הקמההכנסות לקבל

36,709 63,912 מוסדות ממשלתיים

42,766 43,936 הוצאות מראש

42,936 35,892 מקדמות לספקים

48,726 46,584 יתרות חובה מול חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני

- 42,911 )1הלוואה לשותף ברכישת מקבץ דיור בארה"ב (

17,081 - חייבים בגין מכירת ההחזקה בחברה כלולה ומכירת פעילות

21,868 1,272 )2(חשבונות נאמנות

80,931 88,378 חייבים ויתרות חובה אחרים

1,162,187 984,639

.2018ונפרעה בחודש פברואר 8%ההלוואה נושאת ריבית שנתית בשיעור של )1(

בנייה. התקבולים מרוכשי הדירות טרם הופקדו בחשבון בגין מקדמות מרוכשי דירות עבור דירות שנמכרו ונמצאות בתהליך )2( ליווי סגור בתאגידים הבנקאיים.

*) הרכב הכנסות לקבל מעבודות בחוזי הקמה ב.

5,234,772 5,779,833 הקמההכנסות שהוכרו מעבודות בחוזי

)4,541,150()4,940,531( תקבולים ממזמיני עבודות -בניכוי

693,622 839,302 מעבודות בחוזי הקמהסה"כ הכנסות לקבל

בחוזי הקמה הינם בגין הכנסות שהוכרו במהלך תקופת הדיווח.מעבודות עיקר ההכנסות לקבל *)

ודירות למגורים מלאי מקרקעין, מלאי -8באור


114,025 120,719 חומרי גלם וחלפים

12,854 14,525 ובתהליך תוצרת גמורה

135,244 126,879

379,899 375,432 סחורות קנויות

11,114 9,659 תשלומים על חשבון מלאי ומלאי בדרך

520,335 517,892

358,222 493,776 ב'8 ודירות למגורים *) מלאי מקרקעין

1,014,111 876,114

.2017בדצמבר 31מיליון ש"ח ליום 26-בסך של כ , בניכוי הפחתות,כולל עלויות אשראי שהוונו *)


281

(המשך) - ן ודירות למגוריםמקרקעימלאי , מלאי -8באור

ודירות למגורים: מלאי מקרקעין ב.

בתחום עסקית עוסקות בפעילותבאמצעות חברות מוחזקות בישראל ובחו"ל, בין היתר , חברות מאוחדות של החברהייזום בניה למגורים בישראל ובחו"ל. פעילות זו מבוצעת בדרך של רכישת קרקעות, הוצאת ההיתרים הדרושים, ביצוע

הייזום השונים. שינוי ייעוד במידת הנדרש, שיווק, תכנון והקמת פרויקטים ו/או בדרך של מכירת מקרקעין באחד משלבי ).12(ראה בנוסף באור

:ודירות למגורים פירוט ההשקעות במלאי מקרקעין

בדצמבר 31 ההרכב: 2017 2016

255,896 431,019 )1( ישראל

30,560 24,670 )2( בולגריה

34,627 37,357 )2( פולין

37,139 730 )2( קנדה

493,776 358,222

מלאי מקרקעין ודירות למגורים בישראל )1(

עסקה משותפת אכזיב )א

הרוכשות) -צ.מ.ח) (להלן, יחד -וצ.מ.ח המרמן בע"מ (להלן אלקטרהנחתם חוזה בין 2014בחודש אוקטובר -המוכרות), מצד שני (להלן -מצד אחד, לבין ארבע חברות המחזיקות בזכויות חוזיות בקרקע בנהריה (להלן

לרכישת זכויות בקרקע (בחלקים שווים) הממוקמת בחלק הצפון מערבי של נהריה, בסמיכות לחוף אכזיב, החוזה), -יחידות דיור בבנייה רוויה למגורים אשר צפויים להתבצע במספר שלבים (להלן 745המיועדת להקמת לקבל מהרוכשות עד העסקה). בתמורה לרכישת הזכויות במקרקעין יהיו זכאיות המוכרות -המקרקעין) (להלן

מתקבולי המכירות כהגדרתן בחוזה, במסגרת פרויקט למגורים אותו התחייבו הרוכשות להקים. עוד הוסכם 21%מהפדיון (כהגדרתו בחוזה) הרווח העודף 15%כי במקרה בו שיעור הרווח של הפרויקט בכללותו יעלה על

בהתאמה. המוכרות התחייבו לשאת 2/3-ו 1/3ל ), יחולק בין המוכרות לבין הרוכשות ביחס ש15%-(שלמעלה מ בעלויות שונות כמפורט בחוזה.

יחידות דיור בבנייה רוויה 769-המקרקעין מהווים חלק מתוכנית בניין עיר מאושרת הכוללת זכויות בניה לסחרית חזית מיחידות למלונאות ונופש וכן מבני ציבור וספורט, 750יחידות דיור צמודות קרקע, 70למגורים,

ואזור תעשיה ומלאכה.הינו צד קשור מהקרקע הנרכשת באמצעות חברה בבעלותו, שהינה אחת המוכרות, 33%-צד ג' אשר מחזיק בכ

.אלקטרהשל בתבחברת אלקטרה תשתיות חופרי השרון בע"מ אשר הינה חברה 49%-בשיעור של כ ומחזיק גם

ש"ח מתאגיד פיננסי לצורך מיליון 30הרוכשות התחייבו כי יפעלו לכך שהמוכרות תקבלנה הלוואה בסכום של עד סילוק חוב המוכרות לבעלת הקרקע הנוכחית על פי הסכם רכישה שנחתם ביניהן לבעלת הקרקע ורישום המוכרות

הלוואה כאמור הועמדה בשנת ש"ח. מיליון 15כבעלות המקרקעין, וכן הלוואה לתשלום מס שבח בסכום של עד 2016.

בדצמבר 31 ליוםומכירת דירות. נכון והחלה פעילות השיווקעסקה משותפת אכזיב הוקמה 2015 במהלך שנתש"ח, לא מיליון 330-כיחידות דיור בסך כולל של 270חתמה העסקה המשותפת על הסכמי מכירה של 2017

.ש"ח) מיליון 163 - אלקטרהכולל מע"מ (חלק

ש"ח) אשר מיליון 3 - אלקטרהש"ח (חלק מיליון 6 -יחידות דיור בסך כולל של כ 5הסכמי המכירה כוללים נחתמו מול צדדים קשורים לשותפים בעסקה המשותפת.

מיליון 71.2-מיליון ש"ח (חלק אלקטרה כ 142.4-בתמורה לסך המכירות קיבלה העסקה המשותפת סך של כ בחשבון ליווי של העסקה המשותפת.ש"ח) המופקדים

בדצמבר 31ליום .מגרשים 5, קיבלה העסקה המשותפת היתר בנייה סופי עבור 2016בחודשים נובמבר ודצמבר מיליון 43-כ -מיליון ש"ח (חלק אלקטרה 86-הכירה העסקה המשותפת בהתחייבות לבעלי קרקע בסך של כ 2017 .ש"ח)

ים)-אלקטרה על הים" (בת"פרויקט ב)

מ"ר 2,855לרכישת קרקע בשטח של רשות מקרקעי ישראלזכתה אלקטרה במכרז של 2015אפריל בחודש מיליון ש"ח 62-מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר) בתמורה לסך של כ 4,000-יחידות דיור וכ 106ים (לבניית -בבת

פיתוח).(כולל הוצאות

קומת מסחר בסך כולל 1-יחידות דיור ו 101 על הסכמי מכירה של אלקטרהחתמה 2017בדצמבר 31נכון ליום ש"ח, לא כולל מע"מ. מיליון 219-כשל

.2020ואלקטרה צופה מסירתו בשנת הפרויקט בביצוענכון למועד הדוחות הכספיים


282


(המשך) -ודירות למגורים: מלאי מקרקעין ב.

מלאי מקרקעין ודירות למגורים בישראל (המשך) )1(

רעננהב יםפרויקט )ג

פרויקט "אלקטרה בשדרה" )1לרכישת שני מגרשים בשטח רשות מקרקעין ישראלבמכרז של אלקטרהזכתה 2015באפריל 29ביום

ןמיליו 76-ה של כמ"ר שטחי מסחר) בתמור 900-יחידות דיור וכ 94מ"ר ברעננה (לבניית 3,796כולל של ש"ח (כולל הוצאות פיתוח).

89-כיחידות דיור בסך כולל של 44על הסכמי מכירה של אלקטרהחתמה 2017בדצמבר 31נכון ליום ש"ח, לא כולל מע"מ. ןמיליו

.2019ואלקטרה צופה את מסירתו בשנת הפרויקט בביצוענכון למועד הדוחות הכספיים

מחיר למשתכן" -פרויקט "אלקטרה בשדרה )2לרכישת קרקע רשות מקרקעי ישראלבמכרז "מחיר למשתכן" של אלקטרהזכתה 2017בפברואר 14ביום

מ"ר שטחי מסחר) 350-יחידות דיור וכ 82מ"ר בשכונת נאות שדה ברעננה (לבניית 3,755בשטח של רויקט על הקרקע הנ"ל צופה כי הקמת הפ אלקטרהש"ח (כולל הוצאות פיתוח). ןמיליו 53-בתמורה של כ

לאורך חיי הפרויקט. לאלקטרהש"ח (לא כולל מע"מ) ןמיליו 150-עשויה להביא לתקבולים של כ נכון למועד הדוחות הכספיים אלקטרה פועלת להשלמת התכנון וקבלת היתרי בניה.

)רמלה( "אלקטרה מול הנוף" פרויקט ד)מ"ר 8,500-בעסקת תמורות עם בעלי קרקע בשטח כולל של כ אלקטרההתקשרה 2016בדצמבר 14ביום

צופה כי הקמת הפרויקט על הקרקע עשויה אלקטרהיחידות דיור). 252בשכונת "נווה דוד" ברמלה (לבניית לאורך חיי הפרויקט. לאלקטרהש"ח (לא כולל מע"מ) מיליון 300-להניב מחזור הכנסות של כ

בעלי הקרקע) לרכישת -עם צד ג' (להלן אלקטרההפרויקט) התקשרה -לשם הקמת פרויקט מגורים ברמלה (להלן המקרקעין), בעסקת תמורות כך שבעלי הקרקע ימכרו לשותפים את זכויותיהם -הזכויות במקרקעין (להלן

מתקבולי המכירות העתידיים. 33%-במקרקעין בתמורה ל יחידות דיור בבניה רוויה למגורים במספר שלבים. 252להקים אלקטרהבכוונת

בנוסף, במקרה בו התקבולים בפועל ממכירת יחידות דיור, חניות, מחסנים או זכויות בפרויקט, בתוספת התאמות הסכומים הנוספים), אזי בעלי הקרקע יהיו -מחייבות יעלו על הסכום המוסכם, כהגדרתו בהסכם התמורות, (להלן

מהסכומים הנוספים. 50%-זכאים לבעסקה במסגרתה מכרה לחברת מגוריט ישראל בע"מ את מלוא אלקטרההתקשרה 2017בפברואר 21ביום

104-רמלה, בתמורה לסך של כבפרויקט העל קרקע אלקטרה מקימהיח"ד) באחד המגדלים אותם 84הדירות ( ש"ח (לא כולל מע"מ). מיליון

מיליון ש"ח, 64-יחידות דיור בסך כולל של כ 46על הסכמי מכירה של חתמה אלקטרה 2017במהלך שנת בנוסף, לא כולל מע"מ.

.2020-ו 2019ואלקטרה צופה את מסירתו בשלבים בשנים נכון למועד הדוחות הכספיים הפרויקט בביצוע

)גבעת שמואל"אלקטרה בגבעת שמואל" (פרויקט ה)

מבעלי הזכויות במגרש בגבעת שמואל, 98%-בעסקת קומבינציה עם כאלקטרה התקשרה 2017באפריל 30ביום 14-צפויה להגיש בקשה לתוספת של כ אלקטרהפי תב"ע מאושרת. -יחידות דיור על 100עליו ניתן לבנות כיום

תפעל להשלמת התקשרות או רכישה של יתרת הזכויות. אלקטרהיחידות דיור. מיליון ש"ח (לא כולל 244-הנ"ל עשויה להניב מחזור הכנסות של כצופה כי הקמת הפרויקט על הקרקע אלקטרה

מע"מ) לאורך חיי הפרויקט. נכון למועד הדוחות הכספיים אלקטרה פועלת להשלמת התכנון וקבלת היתרי בנייה.

פרויקט "אלקטרה באור ים" (אור עקיבא) )ו

מ"ר בשכונת 20,841קרקע בשטח של במכרז של קרן קיסריה לרכישת אלקטרהזכתה 2017באוקטובר 24ביום צופה כי הקמת אלקטרהש"ח. ןמיליו 110-יחידות דיור) בתמורה של כ 286אור ים אשר באור עקיבא (לבניית

לאורך לאלקטרהש"ח (לא כולל מע"מ) ןמיליו 400-הפרויקט על הקרקע הנ"ל עשויה להביא לתקבולים של כ חיי הפרויקט.

פועלת להשלמת התכנון וקבלת היתרי בנייה. אלקטרהנכון למועד הדוחות הכספיים

פרויקט בנתניה ז)

. הקרקע מיועדת להקמת בנתניה , לבין בעלי קרקע פרטייםאלקטרהנחתם הסכם אופציה בין 2017בחודש דצמבר 88%-זכות להתקשר בעסקת קומבינציה עם בעלי כ לאלקטרהיח"ד בבניה רוויה למגורים. האופציה מקנה 119

משווי הפרויקט, וכן שרותי בניה לבעלי 37%מהזכויות בקרקע, במסגרתה יקבלו בעלי הקרקע דירות בשווי של מהזכויות בקרקע. 12%-כ

קרקע לייזום -בנין משרדים בת"א )ח

חלקה מיליון ש"ח. 26.6-בסך של כ דונם 4-לייזום בשטח כולל של ככולל המלאי קרקע 2017בדצמבר 31ליום .50%של אלקטרה נדל"ן בפרויקט הינו


283


(המשך) -ודירות למגורים: מלאי מקרקעין ב.

מלאי מקרקעין לבנייה בחו"ל: )2(

ייעודמיקום

שטח קרקעאלף

/יח"דמ"ר שטח בנוי צפוי סטטוס אלף מ"ר

-בולגריה

ורנה (פרויקט בוטניק)

מגורים, מלאי דירות וקרקע זמינה לבניה

מתוכםיח"ד 103הסתיימה בניית שלב א' של 20 19דירות) 71חוזים (הושלמה מסירת 79נחתמו

.2021לשלב ב' היתר בניה תקף עד

-בולגריה

ורנה (פרויקט Greenלמגורים

Park(

מלאי מקרקעין למגורים

ספטמבר לפרוייקט היתר בניה תקף עד 14 2.82020.

מלאי מקרקעין פולין

למגורים ומסחרהושלם שינוי יעוד הקרקע ואישור תוכנית 8 20

הוכנו תכניות מפורטות לניצול זכויות תב"ע. הבניה בהתאם לתב"ע המאושרת. חברת

פועלת להסדרת דרכי גישה הפרוייקט החברה, השגת היתרי בניה והסדרתלחלקות תשתיות. חיבור

מיליון ש"ח, אשר נכללה במסגרת סעיף 5.1-לירידת ערך מלאי מקרקעין לזמן קצר בסך של כ הבוצעה הפרש 2017בשנת עלות המכר. יתרת מלאי מקרקעין לזמן קצר המוצג בדוחות הכספיים הינו נמוך משווי מימושו בהתאם להערכות שווי

חיצוניות ולכן להערכת הקבוצה לא נדרשת ירידת ערך מלאי זה.

לזמן ארוךויתרות חובה חייבים - 9באור


31,704 38,414 הלוואות

16,385 8,368 ב'9 השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר

9,187 33,609 ג'9 השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח או הפסד

9,956 9,862 הטבות לעובדיםיעודה כללית בגין

- 5,033 הוצאות מראש

22,090 13,252 אחרים

108,538 89,322

510 522 בניכוי חלויות שוטפות

108,016 88,812


284

(המשך) - לזמן ארוךויתרות חובה חייבים - 9באור

המוחזקת על ידי אלקטרה (להלן: "חברת הנכס") North LaSalle LLC 2חתמה החברה הכלולה 2016נובמבר בחודש .ב

מיליון דולר 40) בסך של עד Preferred Equity, על הסכם מסגרת עם צד שלישי להזרמת הון (49%נדל"ן בשיעור של לצורך ביצוע שיפורים במושכר והשקעות בנכס.

ה בגינו יהיו ברשות הצד השלישי, אך הבעלות בנכס תישאר בידי חברת הנכס והיא בהתאם להסכם ניהול הנכס ושכר הדיר תהיה זכאית בעת מימוש לעודף התמורות ממנו ככל שיוותרו לאחר פירעון כל ההתחייבויות בגינו.

י. לאחר שבחנה אלקטרה נדל"ן את משמעות האמור, החליטה ההנהלה להפסיק לכלול את ההשקעה לפי שיטת השווי המאזנ ההשקעה מוצגת בדוחות הכספיים כהשקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר.

חוות דעת של מומחה חיצוני בלתי ובמהלך תקופת הדוח בחנה אלקטרה נדל"ן את שווי השקעתה בהתבסס על ההסכם שנחתם .שנזקפה לרווח כולל אחרמיליון ש"ח 6.5-הפחתה בסך של כעל פיהם נכללה תלוי

מיליון ש"ח. 8.4-שווי השקעתה של אלקטרה נדל"ן בזכויות של חברת הנכס הינה בסך של כ 2017בדצמבר 31יום ל

מקבצי דיור בצפון קרוליינה ווירג'יניה שבארה"ב 12עסקה לרכישת השלימה אלקטרה נדל"ן, 2016בחודש יוני .ג

מיליון דולר ומהווה החזקה 2.5-עומד על כ המושקעתסך השקעת אלקטרה נדל"ן בחברה .")המושקעת"החברה (להלן: .2.77%-בשיעור של כ

מיליון ש"ח. 33.6-הינה בסך של כ המושקעתשווי השקעתה של אלקטרה נדל"ן בחברה 2017בדצמבר 31ליום

פיננסי בהתאם לתנאי ההסכמים המשפטיים והזכויות המוקנות לחברה הבת מכוחם, מוצגת ההשקעה בעסקה זו כהשקעה בנכס בשווי הוגן דרך רווח והפסד.

12של אלקטרה נדל"ן עסקה למכירת זכויותיה במקבץ דיור אחד (מתוך המושקעת, השלימה החברה 2017בחודש נובמבר מיליון דולר. תזרים 20.6-) לסך של כ100%יחידות דיור, בתמורה ( 159המקבצים) בווירג'יניה שבארה"ב, המכיל

מיליון דולר. 0.3-כתוצאה מהמכירה הינו בסך של כ לאלקטרה נדל"ןהמזומנים החופשי שנבע

למתן שירותים חייבים בגין הסדר זיכיון - 10באור

להקמה ותפעול של מכון לטיהור שפכים בנתניה הכולל הקמת מתקנים ומערכות טיפול להרחבה BOTהסכם מסוג לאלקטרה א.

המסתיימת בשנת שנה 18ושדרוג כושר הטיפול בשפכים של העיר נתניה. כמו כן ההסכם כולל תפעול המכון לתקופה של ף של מטר מעוקב קולחין שיופקו . ההסכם האמור קובע כי התמורה בעבור בניית המתקן ותפעולו תחושב לפי תערי2026

כולל BOT-. הסכם ה2008החל ברבעון השלישי של שנת שלתחילת הבינוי והתפעול כניסת אלקטרהבמכון החל ממועד רכיב של נכס פיננסי ורכיב של נכס בלתי מוחשי.

מתקן טיהור השפכים של שנה של 20התקשרה עם עיריית ערד לתכנון, הקמה ותפעול לתקופה של אלקטרהחברת בת של ב.

עיריית ערד. ת לקבלת תמורה.יזכות חוזית בלתי מותנ אלקטרהחברת הבת של בהתאם לעיקרי הסכם הזיכיון ל

הפרויקט מצוי בשלב התפעול והחברה הבת של אלקטרה מקבלת על כך תמורה במסגרת הסכם הזיכיון. .2030לפי ההסכם תקופת הזיכיון מסתיימת בשנת

התקשרה עם חברת מעיינות הדרום בע"מ לתכנון, הקמה ותפעול של מתקן לטיהור שפכים בדימונה. אלקטרהחברה בת של ג.

(כולל אופציית הארכה של חמש שנים). 2029החוזה תקף עד לשנת חוזית בלתי מותנית לקבלת תמורה. זכותשל אלקטרה בהתאם לעיקרי הסכם הזיכיון לחברה הבת

בשלב התפעול והחברה הבת של אלקטרה מקבלת על כך תמורה במסגרת הסכם הזיכיון.הפרויקט מצוי


285

השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - 11באור

:מידע בדבר חברות מאוחדות המוחזקות במישרין על ידי החברה .א

מידע כללי .1 עלות ההשקעה הלוואות זכויות החברה בהון מדינת בחברה מאוחדת ושטרי הון ובזכויות הצבעה התאגדות

% 7201בדצמבר 31

*) 410,491 - 55 ישראל ) בע"מ1970אלקטרה מוצרי צריכה (

310,833 - 53 ישראל אלקטרה בע"מ

228,909 - 16 ישראל אלקטרה נדל"ן בע"מ

- 59,000 100 ישראל אלקו מדיה ואנטרטיימנט

ELCO HOLLAND B.V. 87,564 - 100 הולנד (**

ELCO NORTH AMERICA INC. 100 ארה"ב - - **(*

4,856 94,181 100 ישראל חברות לא פעילות

,181153 1,042,653 6201בדצמבר 31

450,554 - 60 ישראל ) בע"מ1970אלקטרה מוצרי צריכה (

310,833 - 53 ישראל אלקטרה בע"מ

228,909 - 58 ישראל אלקטרה נדל"ן בע"מ

ELCO HOLLAND B.V. 114,491 - 100 הולנד

ELCO NORTH AMERICA INC. 100 ארה"ב - - **(*

4,856 94,181 100 ישראל חברות לא פעילות

94,181 1,109,643 ).1ב'(11ראה באור *)

).3ב'(11ראה באור **) אלפי ש"ח. 1-מ מייצג סכום נמוך *)**

דיבידנדים מחברות מאוחדות .2

אלפי ש"ח, 710,597 - 2016אלפי ש"ח ( 102,040התקבלו מחברות מאוחדות דיבידנדים בסך כולל של 2017בשנת אלפי ש"ח). 33,843 - 2015

מאוחדות: מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות ב.

1,160,000אישר דירקטוריון החברה הנפקה למשקיעים מסווגים, במסגרת הנפקה פרטית של 2017בפברואר 5ביום . 1"כתבי האופציה") הניתנים למימוש, כל אחד, למניה רגילה אחת של אמ"צ -כתבי אופציית רכש לא סחירים (להלן

ש"ח 62.25), בתמורה למחיר מימוש לכל מניה של As Isשהוא ( שבבעלות החברה, כשהן נקיות וחופשיות ובמצבן כמותונקבע על 2017בפברואר 5(בכפוף להתאמות). המחיר לכל כתב אופציה נקבע במכרז למשקיעים מסווגים שנערך ביום

(כולל). כאמור כלל כתבי האופציה 2017במרס 30 -ה היהש"ח. המועד האחרון למימוש כתבי האופציה 1.1סך של מההון המונפק והנפרע של אמ"צ ומזכויות ההצבעה 5.36% -כ היומניות של אמ"צ 1,160,000ניתנים למימוש לעד ה

בה. וכפועל יוצא מכך מיליון ש"ח 73סך של שהתקבלה במומשו כל כתבי האופציה בתמורה 2017ברבעון הראשון של שנת

.54.92%-שיעור החזקותיה של החברה באמ"צ לכירד

השלימה החברה (באמצעות שותפויות בבעלותה) את רכישת פעילותה של רשת גלובוס מקס 2017באוקטובר 31ום בי . 2 ).4ב'(26מיליון ש"ח, לפרטים נוספים ראה באור 144-בתמורה כוללת של כ

ה לאלקו כנגד הפחתת חוב החבר מיליון אירו 6.5ביצעה חברת אלקו הולנד הפחתת הון בסך של 2017בחודש דצמבר . 3 .הולנד

בהיקף של עד אלקטרהתכנית לרכישה עצמית של מניות רגילות של אלקטרהאישר דירקטוריון 2015בחודש נובמבר . 4 תכנית הרכישה) בבורסה או מחוץ לבורסה. -ש"ח (להלן ןמיליו 50

מניות 4,711רכישה עצמית של אלקטרהביצעה 2016בשנת בשנת הדוח לא ביצעה אלקטרה רכישה עצמית של מניותיה. הינן מניות רדומות אלקטרהאלפי ש"ח. מניות אלו שנרכשו על ידי 2,226ש"ח ע.נ. תמורת סכום כולל של 1רגילות בנות

.אלקטרהשאינן מקנות זכויות כלשהן, כל עוד הן בבעלות מימוש כתבי אופציה שניתנו לעובדי ש"ח ע.נ. וזאת במסגרת 1מניות רגילות בנות 29,004 אלקטרהבשנת הדוח מכרה

.אלקטרה


286

(המשך) - השקעות בישויות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני - 11באור

(המשך) מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות מאוחדות: ב.

ש"ח בתקופה מיליון 60תוכנית רכישה עצמית של מניות בהיקף של עד אמ"צאישר דירקטוריון 2017בינואר 8ביום . 5. הרכישות העתידיות תבוצענה מעת לעת במועדים ובהיקפים 2020בינואר 8 יוםותסתיים ב 2017בינואר 9 יוםשהחלה ב

נרכשו במסגרת התוכנית 2017בדצמבר 31עד ליום שונים בהתאם לשיקול דעת הנהלת אמ"צ ובהתאם להזדמנויות בשוק. 193,417מיליון ש"ח ולאחר מועד הדוחות הכספיים נרכשו 11.7רה כוללת של מניות רגילות של אמ"צ בתמו 164,127

מיליון ש"ח 11.67-מניות נוספות של אמ"צ בתמורה כוללת של כ

:ובעסקאות משותפות השקעות בחברות כלולות .ג

המטופלות לפי שיטת השווי המאזני ובעסקאות משותפותהשקעות בחברות כלולות .1

בדצמבר 31 2016 2017 באור

587,631 484,993 )1'(ד11 ) 2באלקטרה נדל"ן (

578,633 588,317 )2'(ד11 )3באלקטרה (

31,961 16,064 )3'(ד11 באלקו צפון אמריקה

- 21,166 )4'(ד11 באלקו הולנד

18,955 - )4ד'(11 בחברה

1,110,540 801,71,21

באלקטרה נדל"ן השקעותמידע על .2

בדצמבר 31 הרכב ההשקעות באלקטרה נדל"ן: א. 2017 2016

410,978 246,949 נדל"ן מניב ובייזום - השקעות בנכסי אסטרטגיית המימוש

176,653 238,044 השקעות במקבצי דיור בארה"ב

484,993 587,631

בדצמבר 31 שיעור הלוואות באלקטרה נדל"ן: *)מידע על .ב 2016 2017 הריבית שווי הוגן ערך בספרים שווי הוגן ערך בספרים % בסיס הצמדה

-הלוואות לחברות כלולות

163,420 469,594 114,673 429,087 8, 10 (ג) בהצמדה לדולר ארה"ב

20,166 20,166 20,653 20,653 9 (ד) בהצמדה לאירו

42,051 42,051 - - 3.1 בשקלים חדשים

449,740 135,326 531,811 225,637

-הלוואות לעסקאות משותפות

4,733 4,733 - - 3 בהצמדה לאירו

24,385 24,385 23,115 23,115 1.7-2 בהצמדה לפרנק השווצרי

23,115 23,115 29,118 29,118

472,855 158,441 560,929 254,755

ההלוואה מוצגות ונמדדות בשווי הוגן. *)

מועד הפרעון .בנכס מניב ובהשקעההלוואות שניתנו לחברות כלולות בהודו העוסקות בייזום נדל"ן למגורים בעיקר .ג .2023בספטמבר 30ליום 2018בספטמבר 30 של הלוואות אלו הוארך מיום

למידע בדבר מכירת חלקה של אלקטרה נדל"ן בפרוייקט מגורים וקרקעות המיועדות לפיתוח בעיר היידראבד בהודו, .)ג)(1(ד'11ראה באור

.בגינן טרם נקבע מועד פירעון בגרמניה לחברה כלולה המחזיקה בנכס מניבהלוואות .ד

באלקטרהלזמן ארוך מידע על הלוואות .3

.)3()ג)(2'(ד11באור בנוסף בדבר תנאי הצמדה וריבית של הלוואה לחברה כלולה ראה


287


:ובעסקאות משותפות חברות כלולותמידע נוסף על השקעות ב .ד

המחזיקות בנכסי אסטרטגיית המימוש של אלקטרה נדל"ןועסקאות משותפות השקעות בחברות כלולות .1

לתאריך המאזן מחזיקה אלקטרה נדל"ן (באמצעות חברות כלולות) בנכס מניב בארה"ב (בשיעור החזקה של א. ).33%) ובנכס מניב בגרמניה (בשיעור החזקה של 44.4%

מיליון ש"ח ובשוויו ההוגן של 299.2-חלק אלקטרה נדל"ן בשוויו ההוגן של הנכס בארה"ב מסתכם בסך של כ מיליון ש"ח. 88.3-הנכס בגרמניה בסך של כ

מיליון ש"ח והנכס בגרמניה תמורת 50.4-הנכס בארה"ב מושכר תמורת דמי שכירות שנתיים ממוצעים בסך של כ מיליון ש"ח (חלק אלקטרה נדל"ן). 6-סך של כ

מיליון ש"ח בגין הנכס 181.4-תכם בסך של כסך ההלוואות שהעמידו מוסדות פיננסיים למימון הנכסים מס. ההלוואות מובטחות בשעבוד (חלק אלקטרה נדל"ן) מיליון ש"ח בגין הנכס בגרמניה 46.7-בארה"ב ובסך של כ

קבוע מדרגה ראשונה על הנכסים והתקבולים וזאת ללא זכות חזרה לחברה. מיליון ש"ח. 5-של כהינו בסך 2017חלק אלקטרה נדל"ן בירידת ערך נכסים אלו בשנת

בשלושה נכסים מניבים בשוויץ ששווים 50%אלקטרה נדל"ן מחזיקה באמצעות עסקאות משותפות, בשיעור ב.מיליון ש"ח. הנכסים מושכרים בחוזה מתגלגל בתמורה לדמי שכירות 54-ההוגן (חלק אלקטרה נדל"ן) הינו כ

מיליון ש"ח. 3-שנתיים ממוצעים בסך של כמיליון ש"ח (חלק אלקטרה 34.1-העמידו מוסדות פיננסיים למימון הנכסים מסתכם בסך של כסך ההלוואות ש

נדל"ן). ההלוואות מובטחות בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה על הנכסים והתקבולים וזאת ללא זכות חזרה לחברה.

פרויקטים בהודו .ג

קרקעות בהודו בשיעורי 5 -רות בז בנותבאמצעות חברות אלקטרה נדל"ן, מחזיקה 2017בדצמבר 31ליום ש"ח. ןמיליו 115-של כבסך בחברה הכלולה השקעה כוללת בספרים יתרתוב 44.1%-40.5%החזקה שבין

הקרקעות הינן פרטיות והן ממוקמות בערים היידראבד, מייסור וצ'נאי שבהודו. הקרקעות מיועדות להקמת . ושימושים נוספיםפרויקטים למגורים, למסחר

נכסים ובנין בע"מ, המחזיקה בקרקעות חברתמבצעת את השקעותיה בהודו בשיתוף פעולה עם אלקטרה נדל"ן , יחד עם צדדים נוספים.אלקטרה נדל"ןבשיעורי החזקה זהים לאלה שבהם מחזיקה

- פרויקט בהיידראבדהמקומי למכירת זכויותיה חתמה חברה כלולה של אלקטרה נדל"ן על עסקה עם השותף 2016בינואר 10ביום

מיליון ש"ח). 134-מיליון דולר (כ 34) לסך של 100%בפרויקט בעיר היידראבד בהודו בתמורה (, לאחר זכויותיה בפרויקט בהיידראבדחלקה של אלקטרה נדל"ן בתזרים המזומנים אשר נבע כתוצאה ממכירת

מיליון ש"ח). 54-מיליון דולר (כ 13.8-ינו כהעלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר מסים על ההכנסה ה) לסך 100%מכח ההסכם השלימה החברה הכלולה של אלקטרה נדל"ן את המכירה של השלב הראשון בתמורה (

מיליון ש"ח). 59-מיליון דולר (כ 15של בחודש .ח)מיליון ש" 75-מיליון דולר (כ 19של תעמוד על סך ) 100%(בפרויקט ות רמכירת הקרקעות הנותתמורת

3.5ור חלקה זו הינה עב )100%תמורת המכירה ( .הושלמה מכירתה של חלקת קרקע לבניין נוסף 2016נובמבר .מיליון דולר

והשותף המקומי אשר בו הוסכם כי תשלום של אלקטרה נדל"ן נחתם הסכם בין החברה הכלולה 2017ביוני 16ביום 15.5) של 100%בסך ( 2018הייתה להשתלם עד סוף שנת יתרת התמורה בגין מכירת הפרויקט, אשר אמורה

מיליון דולר הוקדמה, מחצית ממנה שולמה במועד חתימת ההסכם למכירת הפרויקטים בצ'נאי, והיתרה צפויה להתקבל חודשים ממועד חתימת ההסכם. 12עד

- פרוייקט בצ'נאי

כם למכירת הזכויות בפרוקטים/קרקעות חתמה החברה הכלולה של אלקטרה נדל"ן על הס 2017ביוני 16ביום יחידות דיור, וכן חטיבת קרקע, 2,200-אקר בו קיימות זכויות לבניית כ 33-בעיר צ'נאי, הכוללים שטח של כ

לשימוש מסחרי ("הפרויקטים בצ'נאי"), לפיתוח אקר, המיועדת 10-הסמוכה לפרויקט המגורים, בשטח של כ מיליון דולר. 45.5) של 100%ל (לשותף המקומי בפרויקטים בתמורה כולבניינים נוספים נמצאים 3-בנייני מגורים שמרבית הדירות בהם נמכרו ו 4נכון למועד העסקה הושלמה בנייתם של

"השלב הראשון של הפרויקטים בצ'נאי"). במועד חתימת ההסכם השלימה החברה -בשלבי פיתוח ראשונים (ביחד ) לסך של 100%ה של השלב הראשון של הפרויקטים בצ'נאי, בתמורה (הכלולה של אלקטרה נדל"ן את המכיר

חודשים ממועד חתימת 12מיליון דולר ישולם עד לתום 0.9ם של ומיליון דולר שולמו וסכ 5.8מיליון דולר ( 6.7 38.8) של 100%ההסכם). מכירת יתרת הזכויות בקרקעות של הפרויקטים בצ'נאי ("יתרת הקרקעות") בתמורה (

חודשים ממועד חתימת ההסכם בשלבים, כאשר מדי תקופה בת חצי שנה עד שנה 54יון דולר, תושלם במשך מיל ישולם חלק יחסי כנגד מסירת חלק מיתרת הזכויות בקרקעות המיוחסת לאותו השלב.

ת מכירת יתרת הזכויות בקרקעות כפופה לקבלת אישור הרשויות המקומיות בהודו להשלמת שינוי מבני של החברוחודשים ממועד חתימת ההסכם ("השינוי המבני"). 12המחזיקות בפרויקטים בצ'נאי והשלמת השינוי עד לתום

לא תפתח אותם בתקופה זו. ככל ואלקטרה נדל"ן) AS ISיובהר כי הפרויקטים בצ'נאי יימכרו במצבם כפי שהם ( 45-צ'נאי (בניכוי הוצאות) הינו כם בישהעסקה תושלם במלואה, תזרים המזומנים אשר ינבע ממכירת הפרויקט

מיליון דולר), מתוכם בגין השלמת מכירת השלב הראשון של הפרויקטים 21-מיליון דולר (חלק אלקטרה נדל"ן כמיליון דולר). בהתאם לתמורות הצפויות מעסקת המכר, 3-מיליון דולר (חלק אלקטרה נדל"ן כ 6.5-בצ'נאי כ

מיליון ש"ח. התזרים שאמור להתקבל במהלך 18-סד לאחר מס בסך של כהדוח הפ נכלל בתקופתכמפורט לעיל, סווג כנכס מוחזק למכירה. ,חודשים ממועד הדוח הכספי, בהתאם למפל התשלומים שסוכמו 12תקופה של


288


(המשך) :ובעסקאות משותפות חברות כלולותמידע נוסף על השקעות ב ד.

השקעות בחברות כלולות של אלקטרה נדל"ן (המשך) .1

בקליבלנד נכס מניב ד.

המחזיק נכס בעיר קליבלנד 44.4%, חתם תאגיד זר בו מחזיקה אלקטרה נדל"ן בשיעור של 2016בחודש דצמבר מיליון דולר 7.5לסך של לצורך ביצוע שיפורים במושכר, עד preferred Equityבארה"ב על הסכם מסוג

מיליון דולר בהתאם 3.5. אלקטרה נדל"ן השקיעה סך של 10%) הנושא ריבית שנתית בשיעור של 100%( .preferred Equity -לחלקה ב

בהתבסס על הערכת שווי שנתקבלה משמאי חיצוני בלתי תלוי 2017בדצמבר 31) ליום 100%שווי הנכס (מיליון ש"ח). כתוצאה מהערכת השווי נרשם בתקופת הדוח 673-יון דולר (כמיל 194-בארה"ב הינו בסך של כ

מיליון דולר). 1.7-מיליון ש"ח (כ 6-בסך של כ(לאחר מס) הפסד

נכס מניב בגרמניה .ה

) שניתנה 3.57%) (אשר נושאת ריבית קבועה בשיעור Non-Recourseשל ההלוואה הבנקאית ( מועד הפרעון .2019ביוני 30עד ליום 2018נדל"ן המחזיקה בנכס הוארך מחודש מרס לחברה כלולה של אלקטרה

כפוף לתנאים כדלקמן:

באם לא ייחתם עד סוף 2019בינואר 31לבנק תהיה יכולת לדרוש פרעון מקודם של יתרת ההלוואה ביום הסכם להארכת חוזה השכירות עם הדייר. 2018שנת

ההלוואה (עודפי המזומנים מהנכס ישמשו להחזרCash Trap ועד לחתימה על 2018באפריל 1) החל מיום הארכת הסכם השכירות עם הדייר (לתקופה שלפחות חמש שנים נוספות).

בהתבסס על הערכת שווי שנתקבלה משמאי חיצוני בלתי תלוי 2017בדצמבר 31) ליום 100%שווי הנכס (בתקופת הדוח נרשםאירו). כתוצאה מהערכת השווי מיליון 63.8מיליון ש"ח ( 265-בגרמניה הינו בסך של כ

מיליון אירו). 0.5-מיליון ש"ח (כ 2.1-רווח (לאחר מס) בסך של כ

מימוש נכסים ונכסים מוחזקת למכירה ו.

בתקופת הדוח הוארך חוזה -) 85%(חלק אלקטרה נדל"ן El-Sel GmbHעסקה משותפת בגרמניה, )1בנובמבר 9) ובעקבותיו, נחתם הסכם ביום 2030נוספות (עד שנת השכירות עם הדייר באחד עשר שנים

מיליון 19.5-מיליון ש"ח (כ 80-) לסך של כ100%ה (רעם צד שלישי למכירת הזכויות בנכס, בתמו 2017) אשר נבע כתוצאה ממכירת הנכס בניכוי ההלוואה הבנקאית 100%אירו). תזרים המזומנים החופשי (

תשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר תשלום המסים שנתקבלה למימון רכישתו ו 8-מיליון ש"ח (כ 33-מיליון אירו), מזה חלק אלקטרה נדל"ן כ 9.5-מיליון ש"ח (כ 39-המתייחסים הינו כ

וכל התמורות התקבלו. 2017בדצמבר 28מיליון אירו). העסקה הושלמה ביום

מיליון אירו). 1.2-מיליון ש"ח (כ 5-לאחר מס בסך של כ בתקופת הדוח הפסד נרשםכתוצאה מהאמור, תבררו סופיתהשמיליון ש"ח 4-בתקופת הדוח הפרשה להוצאות עסקה נוספות בסך של כ נרשמהבנוסף,

לאחר השלמת העסקה.

חוייב קבלן תבהתאם לפסק בוררו -) 50%(חלק אלקטרה נדל"ן Propz S.A.R.Lעסקה משותפת בשוויץ, )2מיליון פר"ש). בשלב זה, אין אלקטרה נדל"ן 2.2-מיליון ש"ח (כ 8.3-) של כ100%תשלום כולל (הביצוע ב

יכולה להעריך באם תצליח לגבות סכום כלשהו מפסק בוררות זה. לפיכך, לא ניתן ביטוי לאמור בדוחות הכספיים.

ה נדל"ן הסכם העסקה המשותפת של אלקטר כמהיבשה וסיג, 2018לאחר תאריך המאזן, בחודש פברואר )SPA ( צד שלישי עם) של 100%למכירת מלוא זכויותיה בנכסי הנדל"ן המוחזקת על ידה בתמורה לסך (

על הצדדים לעסקה להשלים פרוצדורות מנהלתיות בהתאם מיליון ש"ח). 113-מיליון פר"ש (כ 30.4לרגולציה בשוויץ כדי לחתום ולהשלים את העסקה. להערכת העסקה המשותפת של אלקטרה נדל"ן השלמת הפרוצדורות תעשה בשבועות הקרובים ובסמוך לאחר מכן יחתם הסכם המכר ותושלם העסקה כמקובל

בשוויץ.

אשר ינבע לעסקה המשותפת של אלקטרה נדל"ן כתוצאה מהמכירה, ) 100%תזרים המזומנים החופשי (בניכוי ההלוואה הבנקאית שנתקבלה למימון רכישתם והעלויות והמסים הכרוכים בביצוע עסקת המכירה,

מיליון 5.3-מיליון ש"ח (כ 19.5-מיליון פר"ש), מזה חלק אלקטרה נדל"ן כ 10.5-מיליון ש"ח (כ 39-הינו כ פר"ש).

מיליון פר"ש). 2.3-מיליון ש"ח (כ 8.2-מור נרשם בתקופת הדוח, הפסד לאחר מס בסך של כבעקבות הא

, סווגה ההשקעה בחברה הכלולה לסעיף נכסים המוחזקים למכירה.2017בדצמבר 31ליום


289


(המשך) :ובעסקאות משותפות כלולותחברות מידע נוסף על השקעות ב ד.

השקעות בחברות כלולות של אלקטרה נדל"ן (המשך) .1

) של אלקטרה נדל"ן%100חברה בת (ו אלקטרה נדל"ןמקבצי דיור בארה"ב באמצעות .ז

מקבצי דיור 60-, במישרין ובאמצעות אלקטרה אמריקה, באלקטרה נדל"ןמחזיקה 2017בדצמבר 31נכון ליום מקבצי דיור המוצגים בדוחות הכספיים כנכס 11בדרום מזרח ארה"ב (בעיקר במדינות טקסס ופלורידה), מזה

ג').9פיננסי בשווי הוגן דרך רווח והפסד (ראה גם באור

את כל הונה המונפק והנפרע של , הושלמה עסקה לפיה רכשה אלקטרה אמריקה2016באוגוסט 24ביום )1Elco North America ll, Inc.(להלן:החברה ) של 100%( ת, חברה ב"ENA ll" וכן הומחו לה זכויות ,(

אלפי דולר). 14,639-אלפי ש"ח (כ 56,500-בהלוואות מצדדים קשורים, בתמורה כוללת במזומן של כENA ll ) מקבצי דיור 28-בשיעורי החזקה שונים) בהינו תאגיד אמריקאי אשר למועד העסקה, החזיק

, בוצעו ההתאמות 2016יחידות דיור. בחודש נובמבר 6,920-בדרום מזרח ארה"ב בהיקף יחידות כולל של כמקבצי 6אלקטרה נדל"ן מימשה 2017וההתחשבנות הסופית על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים. בשנת

להלן). 3-ו 2ות ראה גם באורים . לפרטים נוספINAllבעסקת מהחברהדיור שרכשה

) עסקה למכירת זכויותיה במקבץ 11.6%(אלקטרה נדל"ן , השלימה חברה כלולה של 2017בחודש פברואר )2מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי 18.55) לסך של 100%דיור באורלנדו, פלורידה בארה"ב בתמורה (

מיליון דולר. 2-מכירה הינו בסך של ככתוצאה מהשל אלקטרה נדל"ן שנבע לחברה הכלולה

5-) עסקה למכירת זכויותיה ב6.4%(אלקטרה נדל"ן , השלימה חברה כלולה של 2017בחודש אוקטובר )3מיליון דולר. תזרים המזומנים החופשי 90-) לסך של כ100%מקבצי דיור בטקסס שבארה"ב בתמורה (

אלקטרה מיליון דולר. חלק 5.4-רה הינו בסך של ככתוצאה מהמכישל אלקטרה נדל"ן שנבע לחברה הכלולה ברווח לאחר מס שנבע מעסקה זו בתקופת הדוח הינו בסך של כמיליון ש"ח.נדל"ן

מיליון 200-קרן להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בהיקף של כאלקטרה נדל"ן , הקימה 2017בחודש מרס )4אוור בארה"ב. הקרן מבצעת השקעות במקבצי דיור דולר, המאוגדת בצורה של שותפות על פי דיני מדינת דל

בדרום מזרח ארה"ב (בדגש על השקעות בהן קיים פוטנציאל השבחה מהותי בשל יכולת לשפץ את הדירות ו/או בשל ניהול לקוי בנכסים שנרכשו וכיו"ב) במטרה למקסם את שווים על ידי ניהול אקטיבי, ותוכניות

שנים מיום סגירת הקרן (הכוללת בתוכה את 7ית תעמוד על עד השבחה וייצוב. תקופת הקרן המקסימל גופים הקשורים אליו) צפוי להשקיע בקרן לרבותתקופת ההשקעות). השותף הכללי בקרן (

הינה בעלת מניות בשותף אלקטרה נדל"ן מהתחייבויות ההשקעה בקרן. 15%-מיליון דולר המהווים כ 32-כ מספקת שירותים לנכסים רה נדל"ן אלקטהכללי. חברת הניהול בה שותפה

)Property Management.שבבעלות הקרן (

כי סיימה את שלב הגיוס לקרן השקעות אלקטרה נדל"ן , הודיעה 2018לאחר תאריך המאזן, בחודש פברואר הראשונה במקבצי הדיור וקיבלה התחייבויות השקעה מגופים מוסדיים וממשקיעים פרטיים בהיקף הוני של

מיליון דולר. 210-כ 6,539מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב (בהיקף של 18למועד פרסום הדוחות הכספיים, רכשה הקרן מסך 84.7%-המהווים השקעה של כ ,מיליון דולר 178-יחידות דיור בסה"כ), בהיקף השקעה כולל של כ

היקף הקרן.

צי דיור בארה"ב בהיקף פועלת להקמת קרן נוספת להשקעות במקבשל אלקטרה נדל"ן חברת הבת מיליון דולר. 300-התחייבויות של עד כ

")REM(להלן: " Robbins Electra Management LLC -רכישת מלוא הזכויות בחברת הניהול )5

"), REMהניהול (" תנחתם הסכם בין בעלי המניות של חבר 2017במהלך הרבעון השלישי של שנת מקבצי הדיור שבבעלותה. על פי ההסכם מכר בעל המניות את מרבית אלקטרה נדל"ן המנהלת בעבור

Robbins Property Associates LLC ")RPA) אלפי דולר, 250), בתמורה לסך של 50%") את חלקושותפות המוחזקת על ידי "), Elco Landmark Management LLC ")ELMלבעל המניות האחר

.50%אלקטרה נדל"ן בשיעור של

") American Landmark Management LLC ")ALM-ה שמה של חברת הניהול לאחר עסקה זו ישונתהיה האחראית למלוא ההתחייבויות של ALMבנוסף הוסכם כי וזו תחזיק במלוא הזכויות בחברת הניהול.

REM מיליון דולר. כמו כן, נקבעו הסדרים 2.7-העומדת ליום חתימת ההסכם על סך של כ לאלקטרה נדל"ןלשני נכסים בהתאם לתנאים המקוריים, וכן תשלום עמלת ניהול RPA-קבלת שירותי ניהול מלגבי המשך

אלפי דולר. 5של RPA-שנתית ל


290



:כלולות של אלקטרההשקעות בחברות .2

מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום הפרוייקטים למבנים ותשתיות בישראל ובתחום א. השירות בתקופת הדוח

פועלת באמצעות עסקאות משותפות ופעילויות משותפות בפרויקטים שונים, בין השאר, תשתיות אלקטרהבהקמה ובשירות של פרויקטים לאומיים, אשר בהם היא אלקטרהפה מכני. בנוסף שות-אזרחיות, בניה ואלקטרו

.)(ד)2'(ד11פרויקטים אלו ראה באור עיקר פועלת כזכיין, כקבלן הקמה וכמתפעל. לפרטים אודות

מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום הפרויקטים למבנים ותשתיות בחו"ל בתקופת הדוח ב.

.ובאנגולה רוסיהב ,רומניהבמכני -פועלת באמצעות עסקאות משותפות אשר פועלות בתחום האלקטרו אלקטרה

) הפועלת בעיקר בתחום "MEC"בחברה נכדה באנגולה (להלן: 50%-אלקטרה, באמצעות חברה בת, מחזיקה ב(להלן: Vista Clubבחוזה עם MEC התקשרה 2013במאי 3. ביום באנגולה אלקטרו מכאניות מערכותהתקנת

"הלקוח") שעיקרו התקנת מערכות אלקטרו מכאניות בפרויקט נדל"ן בלואנדה, בגינו קיימת יתרת חוב לתאריך המאזן.

הגיעו להסכמות עם הלקוח לקבלת יתרת החוב, במטבע מקומי (קוונזה). MEC-בתקופת הדוח, בעלי המניות בסכום החוב כאמור, במטבע מקומי, אשר הופקד את MECבנוסף, השותף של החברה בפרויקט העביר לקופת

בפיקדון הצמוד לשער הדולר. ישנה הסכמה עם השותף, כי הכספים הנ"ל מיועדים לתשלום חלק החוב של החברה .של אלקטרה הבת

מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופת הדוח .ג

שם הפרויקטשעור תאור הפרויקט שטח קרקע ההחזקה

באלפי מ"ר %

Midtown - מ"ר, 75,000-הפרויקט כולל משרדים בשטח של כ 13.6 25 )1( אביב-תל, שטחי מסחר בשטח של יח"ד 337הכולל מגדל מגורים

2,200-קרקעי הכולל כ-מ"ר וחניון תת 19,000-כ חניות.

נווה שרת -פינוי בינוי אביב-תל

במקומם אשר פונו ויחידות מגורים 154מתחם הכולל 9.4 33 )2(מגדלים בגבהים 6-ב יחידות מגורים. 447 הוקמו שונים.

Planetograd - 150,000-יח"ד וכ 30,000-מגורים שתכלול כשכונת 2,339 50 )3(רוסיה מ"ר שטחי מסחר, משרדים ומבני ציבור.

Pasilaiciai – יח"ד בשטח בנוי של 108פרויקט מגורים שיכלול 4.4 50 ליטאמ"ר. 3,200-מ"ר ובניין משרדים בשטח של כ 6,550-כ

תכנון הפרויקט הושלם. התקבל היתר בניה ללא מועדנבע הפסד מהחברה הכלולה בסך 2017פקיעה. בשנת

מיליון ש"ח כתוצאה מירידת ערך במלאי 0.6-של כ החברה הכלולה.

מידטאון בע"מ )1(

החברה -שבמסגרתו הוקמה חברה משותפת (להלן נחתם הסכם להקמת הפרויקט 2011בחודש יוני א)המשותפת או מידטאון), אשר רכשה קרקע בתל אביב מתנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית

מיליון ש"ח. 530-המוכרת), בתמורה לסך של כ -בישראל בע"מ (להלן ובשיעור של 2017במרס 8עד ליום על ידי אלקטרה 12.5%ר של בשיעו הוחזקההחברה המשותפת

באור להלן ה, ראה אלקטרה נדל"ן על ידי אלקטרמ רכישת ההחזקות הנוספתבדבר .החל ממועד זה 25% )(ב).1)(ג)(2ד'(11

מ"ר 124,263מ"ר ובהתאם לתב"ע הקיימת זכויות הבנייה מעל הקרקע הינן 13,564המגרש בשטח מ"ר מרתפים. זכויות הבנייה כוללות לפי התוכנית דירות למגורים במגדל אחד בשטח 96,000-(ברוטו) ומ"ר (ברוטו) ומסחר 75,000מ"ר (ברוטו), משרדים במגדל נפרד בשטח כולל של 36,000כולל של

מ"ר מתחת לפני הקרקע. 9,000-מ"ר מעל הקרקע ו 10,000 -מ"ר 19,000בשטח כולל של משטחי המשרדים ויתרת שטחי המשרדים צפויה להימסר 98%-הדוחות הכספיים נמסרו כנכון למועד

. תחילת מסירת הדירות צפויה להתרחש במהלך הרבעון הראשון 2018במהלך הרבעון הראשון של שנת .2018של שנת

ר הוחלט על ידי דירקטוריון מידטאון כי יבוצע שינוי ייעוד של שטחי המסח 2015בספטמבר 8ביום , טרם נתגבשו התנאים המלאים, הנדרשים 2017בדצמבר 31לנדל"ן להשכרה לטווח הארוך. נכון ליום

בתקני החשבונאות המקובלים, התומכים בשינוי הסיווג של שטחי המסחר ממלאי לנדל"ן להשקעה.


291


(המשך) :ובעסקאות משותפות חברות כלולותהשקעות במידע נוסף על ד.

השקעות בחברות כלולות של אלקטרה: (המשך) .2

(המשך) מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופת הדוח .ג

(המשך) מידטאון בע"מ )1(

את התקשרות אלקטרה של אלקטרהאישרה האסיפה הכללית של בעלי מניות 2017במרס 5ביום ב)(להלן: "אלקטרה השקעות") עם אלקטרה) בע"מ, חברת הבת בבעלות מלאה של 1998השקעות (

, בעסקה לפיה אלקטרה החברהבשליטת אחות אלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן: "אלקטרה נדל"ן"), חברה ד תשלום (להלן: "מועד השלמת העסקה"), כנג 2017במרס 8השקעות רכשה מאלקטרה נדל"ן, ביום

15-ש"ח, את מלוא זכויותיה והתחייבויותיה של אלקטרה נדל"ן ביחס ל ןמיליו 42תמורה במזומן של 12.5%ש"ח ע.נ. כל אחת של מידטאון בע"מ (להלן: "מידטאון") המהוות 0.01מניות רגילות בנות

הזכות בעודפים מהונה המונפק והנפרע של מידטאון (בדילול מלא) (להלן: "המניות הנרכשות"), למעט(כהגדרתה להלן); וכן אלקטרה נדל"ן תמחה לאלקטרה השקעות את מלוא זכויותיה והתחייבויותיה על־פי הסכם מייסדים אשר נחתם בין בעלי המניות של מידטאון (להלן: "הסכם המייסדים"), לרבות מלוא

עמדה על ידה למידטאון זכויותיה והתחייבויותיה של אלקטרה נדל"ן בקשר עם הלוואת בעלים אשר הו(להלן: "הלוואת הבעלים"). כמו כן, אלקטרה נדל"ן תשוחרר מכל הערבויות והבטוחות אותן היא העמידה

לטובת הגורמים המממנים.במסגרת רכישת המניות הנרכשות, אלקטרה השקעות קיבלה את הזכות הנלווית למניות הנרכשות לקבל

מניות הנרכשות, ואילו אלקטרה נדל"ן נותרה הבעלים של מן העודפים שתחלק מידטאון בגין ה 57%מן העודפים בגין המניות הנרכשות (להלן: "הזכות בעודפים"), לאחר חלוקה ראשונה 43%הזכות לקבל

) הריבית שתצטבר על הלוואות הבעלים 1ש"ח, בניכוי הפער בין ( מיליון 4לאלקטרה השקעות בסך של ) ההפרש בין (א) 2ועד למועד חלוקת העודפים, לבין ( 1.1.2017 שיומחו במסגרת העסקה, החל מיום

(קרן וריבית) של ההלוואה שתומחה כאמור 31.12.2016סכום התמורה במזומן לבין (ב) היתרה ליום (הסכום שישולם לאלקטרה השקעות כאמור: "הסכום הנוסף").

מטופלות לפי שיטת השווי אשר ,ממניות מידטאון 25%לאחר הרכישה כאמור מחזיקה אלקטרה השקעות המאזני.

לפני ואחרי העסקה. הרכישה באלקטרהמאחר וההשקעה נרכשה מישות הנשלטת על ידי בעל השליטה ). בהתאם לשיטה זאת, במועד הרכישה pooling of interestsטופלה בדומה לשיטת איחוד העניין (

המעבירה לאותו מועד. את המניות הנרכשות בהתאם לערכן בספרי החברה אלקטרהרשמה

הסכם ליווי בנקאי )ג

הבנקים או המממנים) בהסכם ליווי פיננסי - עם שני בנקים מקומיים (להלן ביחדהתקשרה מידטאוןשאלו הסכם הליווי או ההסכם) - לבניית המרתפים, המסחר, מבני הציבור ומגדל המגורים בפרויקט (להלן

תנאיו העיקריים:

סכום המימון - ש"ח (להלן מיליון 2,660סכום המימון הכולל שיועמד לפרויקט לא יעלה על סך של עד של סך, יש"ח יועמד כמסגרת אשראי פיננס מיליון 400הכולל). מתוך הסכום האמור, סך של עד

כמסגרת דיועמ"ח ש מיליון 40 -"ח יועמד בדרך של ערבויות חוק המכר וסך של עד כש מיליון 2,220 -כ הערבויות אחרות). - (להלן בעתיד ידו על יועמדו/או ו הבנק ידי על מכבר זה שהועמדו לערבויות אשראי

בדצמבר 31מועד הפירעון הסופי של מסגרת האשראי הפיננסית ומסגרת הערבויות האחרות יחול ביום מועד הפירעון הסופי). -(להלן 2018

כל כתבי ערבויות חוק המכר שהוצאו בגין הפרויקט, כשהן בטלות מידטאון התחייבה להשיב למממנים את .2019ביוני 30ומבוטלות וזאת עד ולא יאוחר מיום

את הבטוחות המניות), רשמו לטובת המממנים בעלי -(להלן ביחד מידטאון מניות, כל אחד מבעלי בנוסף המפורטות להלן:

מידטאון המוחזקות על ידי בעלי ל המניות של שעבוד קבוע ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על כ ;המניות

משכון ראשון בדרגה, ללא הגבלה בסכום, על כל זכויות בעלי המניות במידטאון על פי או בקשר עם במידטאון;המייסדים בין בעלי המניות בקשר עם הקמת הסכם

" השליטה בעלות" של, בסכום מוגבלת, ערבות וכן המניות מבעלי אחד כל של, בסכום מוגבלת, ערבות בבעלות המניות.

השליטה כאמור מבעלותושל כל אחת במידטאוןזה יודגש, כי הערבויות של כל אחד מבעלי המניות לענייןמהערבויות והמממנים יוכלו להיפרע במידטאוןשל בעלי המניות החזקותיהםלשיעור טהאר-פרו תהיה

האמורות אך ורק בגין החלק היחסי של בעלי המניות הרלוונטיים במידטאון (היינו בעלי המניות המשויכים לאותה קבוצה של נותני הערבויות).

דה בתנאים ובאמות התחייבות של מידטאון ושל חלק מבעלי המניות ושל חלק מבעלות השליטה לעמי החזקת בעלי המניות ללא הסכמת המממנים.מידה פיננסיות לרבות אי שינוי שעורי


292




(המשך) בתחום היזמות בתקופת הדוחמידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות .ג

(המשך) מידטאון בע"מ )1(

(המשך) הסכם ליווי בנקאי )ג

פיננסיות מידה אמות

, כבעלת מניות מידטאון על:של אלקטרה הבת במסגרת הסכם הליווי התחייבה החברה

שהעמידה אלקטרה למימון פעילות חברת הבת שלה, כך שסכומם לאשטרי הון בפרעוןהגבלות א) מיליון ש"ח. 250יפחת מסך של

הדוח מהיקף 25%-הון עצמי מוחשי, כהגדרתו בהסכם שנחתם בין הצדדים, בסכום שלא יפחת מ ב) על המצב הכספי.

שנדרשו הפיננסיות המידה באמות ועמדשל אלקטרה והחברה הבת מידטאון הדוח על המצב הכספי, למועד .מהן

והתחייבויות שעבודים, בטחונות

מידטאון תיקנה את כל הביטחונות והשעבודים שניתנו במסגרת הסכם הליווי כך שיבטיחו גם את האשראי שיינתן לצורך בניית מגדל המשרדים וכן נרשמו שעבודים נוספים לצורך הבטחת סכום המימון הכולל.

לטובת בניית בנוסף, תוקנו התחייבויות שניתנו על ידי בעלי המניות כך שיכללו גם את האשראי שניתן מגדל המשרדים.

מידטאון התחייבה שלא לעסוק בשום פעילות למעט הקמת הפרויקט המלווה בהסכם הליווי וזאת עד לפירעון סכום המימון הכולל.

כי מידטאון קיימה את כל התחייבויותיה על פי הסכם בהתאם להסכם הליווי, עד לקבלת אישור מהמממניםמישרין או בעקיפין, למי מבעלי מניותיה ו/או מי מטעמם דיבידנדים, החזר מידטאון לא תשלם, ב ,הליווי

הלוואות בעלים, שכר, הוצאות, דמי ניהול, דמי יעוץ, דמי השתתפות, עמלות או כל סכום המגיע ו/או להם למשוך כל סכום כסף או שווה כסף לעיל. על יאפשרושיגיע להם, בין בכסף ובין בשווה כסף וכן לא

תהיה רשאית לשלם לבעלי המניות ו/או מי מטעמם תשלומים בגין שירותי מידטאוןר לעיל, אף האמו התקציב ותשיווק ו/או בגין שירותי בניה או בגין ניהול הנדסי ו/או בגין שירותי ניהול פיננסי והכל בגבול

רשאית לשלם את התשלומים תהיה מידטאון). בנוסף, המותרים התשלומים - (להלן לפרויקט שאושרהמותרים לבעלי מניותיה, גם אם יחרגו מגבולות תקציב הפרויקט, ובלבד שמלוא סכומי החריגה בגין

.מידטאוןהתשלומים המותרים ישולמו אך ורק ממקורותיה העצמיים של

את נחתם כתב תיקון להסכם הליווי לפיו נוספה למידטאון האופציה להשכיר 2015בנובמבר 18ביום 25%על מידטאון לעמוד באבני דרך שיווקיות להשכרה, כך שעליה להשכיר .שטחי המסחר חלף מכירתם

2018ינואר חודש נוספים עד 10%, 2017מרס חודש נוספים עד 35%, 2016ס רמחודש מהשטחים עד ו לא הושכר 2017בדצמבר 31נכון ליום . 2018מרס חודש מהשטחים עד 100%של /השכרהומכירה

100%כלל שטחי מסחר, ולהערכת הנהלת מידטאון, צפויה מידטאון שלא לעמוד ביעד של השכרה/מכירת 1כתוצאה מאי העמידה באבני הדרך, כאמור לעיל, החל מיום .2018במרס 31משטחי המסחר עד ליום

.2%עודכן שיעור הריבית לפריים + 2016באפריל

רבויות כדלקמן:העמידה מידטאון ע 2017בדצמבר 31ליום סכום הערבות באלפי ש"ח

1,154,000 ערבויות בתנאי חוק המכר בגין רכישת דירות

בגין הלוואות מידטאון, לפי שיעור החזקתה במידטאון, בסכום כולל של אלקטרה בנוסף ערבה חברת הבת אלפי ש"ח. 20,071של

גרין פארק (נוה שרת) בע"מ )2(

.גרין פארק) -ממניות חברת גרין פארק (נווה שרת) בע"מ (להלן 33.3%-מחזיקה ב אלקטרהדירות) שבשני מגרשים הכלולים בתוכנית 154לגרין פארק הסכמי פינוי לשם בינוי עם כל בעלי הדירות (בסה"כ

גרין קימההמתאר מקומית שבתוקף ושהוכרזה על המתחם בצו תכנון ובניה כמתחם לפינוי לשם בינוי עליהם דירות למכירה. 293בידי גרין פארק שנותרובניינים חדשים בגבהים שונים, כך 6-יחידות דיור ב 447פארק

לפרויקט הנמצא בשלבי אכלוס סופיים וצפוי להסתיים במחצית הראשונה 4התקבל טופס 2017במהלך שנת .2018של שנת

. הדירות השייכות לגרין פארק 293מתוך דירות 287נמכרו 2017בדצמבר 31נכון ליום


293




(המשך) בתחום היזמות בתקופת הדוחמידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות .ג

(המשך) גרין פארק (נוה שרת) בע"מ )2(

בנקאי ליווי הסכם

ליווי בהסכם) המממנים -ביטוח (להלן וחברת בנקאי תאגיד עם פארק גרין התקשרה 2013 ביוני 17 ביום :הליווי הסכם של העיקריים תנאיו להלן). ההסכם או הליווי הסכם -(להלן בפרויקט הדיור יחידות לבניית פיננסי

מיליון 940 של סך על תעלה לא פארק לגרין תועמדש הכוללת האשראי מסגרתלהסכם הליווי, סכום בהתאםהסכום הנ"ל משקף את החשיפה של הבנק בליווי הפרויקט, קרי, מתן אשראי, ערבויות בגין דירות הדיירים . "חש

. חוק מכרבתנאי המפונים, ערך המכירות בתוספת מע"מ, ערבות בגין ביצוע וערבויות

רך העמדתם מהבנק המלווה נטלה גרין פארק מבעלי מניותיה הלוואות לצומימון מלוא ההון העצמי הנדרש צורך ל .כהון עצמי בפרויקט

ערבויות כדלקמן:העמידה גרין פארק 2017בדצמבר 31ליום

הערבות סכום ש"ח אלפיב

299,434 (א) ביצועערבויות

642,405 (ב) ערבויות בתנאי חוק מכר בגין רכישת דירות

13,820 (ג) כספיות ערבויות

הדיירים המפונים בגין שווי דירתם עבורבתנאי חוק מכר ערבויות) ח"ש מיליון 296 -(כ הסכום עיקר (א) 3.2-כפי שיקבלו לאחר בניית המתחם מחדש. בנוסף הונפקו לדיירים ערבות ביצוע פוחתת בסך של כ

החדש. המתחםבגין התחייבות החברה לבניית חש" מיליון

בגין מכירות דירות. ערבויות (ב)

להבטחת תשלום שכר הדירה בתקופת פוחתותכספיות אוטונומיות ערבויותבגין ח"ש מיליון 4.7 -כ (ג)בגין משכנתאות בנקאיים למוסדותכספיות אוטונומיות ערבויותבגין ח"ש מיליון 9.2 -כ וסך שלהפינוי

.גרין פארקוהתחייבויות של

פארק גרין במניות יחסיה חלקה פי על וזאת האשראי במסגרת יחסי חלק על ערבהשל אלקטרה הבת החברה ).אין לגרין פארק התחייבות במסגרת האשראי האמורה 2017 רבדצמב 31(ליום

קט פלנטוגראדפרוי )3(

ממניות החברה הרוסית 100%-במועד רכישת הקרקע, העמידה חברה משותפת בקפריסין המחזיקה ב א) , ומוצג בדוחות הכספיים אלקטרה(תאגיד המוחזק בשרשור על ידי Morgal Investments LLCשהינה,

) (להלן: "מורגל"), את הסכומים הנדרשים למימון ההשקעה, 50%כחברה כלולה בשיעור החזקה של -על ידי צד ג' ו 35%מיליון דולר של ארה"ב, בדרך של הלוואות בעלים כאשר 110-בסכום כולל של כ

מיליון דולר 28.5-הלוואה בסך של כ . מתוך הסך הנ"ל יתרת קרןאלקטרהחברות בנות של על ידי 65% 4%, נושאת ריבית שנתית בשיעור של ליבור+בת ראשונה של אלקטרהשל ארה"ב שהעמידה חברה

(אשר 9%וצד ג' ברובל רוסי נושאת ריבית שנתית בשיעור של מחברת בת שניה של אלקטרהוהיתרה שונתה לריבית משתנה). 2017בדצמבר 31ביום

הבת הראשונה תיפרענה מעודפי המזומנים של מורגל באופן שבו ראשית יוחזר לחברה הלוואות הבעלים המימון העודף הבת השנייה של אלקטרה חלקה בהלוואת הבעלים, לאחר מכן יוחזר לחברה של אלקטרה

בדצמבר 31במימון המצטבר שהוון עד ליום אלקטרהולאחר מכן היתרה תיפרע בחלקים שווים. חלק מיליון ש"ח). 137 -כ 2016בדצמבר 31מיליון ש"ח (ליום 153 -כהינו 2017


294


(המשך) מידע נוסף על השקעות בחברות כלולות ובעסקאות משותפות: ד.


(המשך) העיקריות בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופת הדוחמידע נוסף על ההשקעות .ג

(המשך) פרויקט פלנטוגראד )3(

הקרקע והליכי תכנון ובניה ב)

דונם במחוז מוסקובסקי, סנט פטרסבורג, 2,400-מורגל מחזיקה בזכויות הבעלות במקרקעין בשטח של כ ן). יוגראד", לפי הענישברוסיה (להלן: "הקרקע" ו/או "הפרויקט" ו/או "פרויקט פלנט

הושלם תהליך שינוי הייעוד של הקרקע מייעוד כקרקע חקלאית לייעוד של בניה 2009בחודש ינואר למגורים ורישום הייעוד החדש במרשם הנכסים הרוסי (הקדסטר).

התקבלו מהרשויות המוסמכות ברוסיה אישורים המקבילים לתב"ע מאושרת 2014בחודש דצמבר )PPTהשלמת הליך פרצלציה של הקרקע כפועל יוצא מכך ( ) לרבותPMT.(

מ"ר למגורים, שטחי מסחר פנימי בהיקף קטן, מתחמי 1,460,000-הינן עד כ PPT-זכויות הבניה על פי ה מ"ר וכן מבני ציבור ומתקני תשתית שונים. 150,000-מסחר מרכזיים בהיקף של כ

י, הנדרש לפי הדין הרוסי לצורך הגשת בקשה להיתרי התקבל היתר מקדמי ועקרונ 2015בחודש ספטמבר ").8""), ביחס לגוש הראשון של פרויקט פלנטוגראד ("רובע Gradplansבניה (

התקבל בידי הרוכש כהגדרתו להלן היתר בניה ביחס לחלקת המגורים הראשונה 2016בחודש נובמבר יחידות 1,500-"), לבניית שלושה בנייני מגורים במסגרתם ניתן לבנות כ57בגוש הראשון (להלן: "חלקה

יושפעו מהליכי . זכויות הבניה הנ"ל 2019בפברואר 23דיור, כאשר תוקפו של היתר הבניה הינו עד ליום תכנון מפורט שיכולים להוביל להפחתה בזכויות הבניה, ומשינויי הליכי חקיקה ותקנות שחלו בתקופת

התקבלו בידי הרוכש 2018). במהלך חודש פברואר ח' להלןראה בנוסף סעיף (הדוח כמפורט להלן .3ה בנוסף סעיף ט', ראכהגדרתו להלן היתרי בניה ביחס לשתי חלקות מגורים נוספות בגוש הראשון

הסכם התשתיות ומבני ציבור ג)

) (להלן: 8מורגל חתמה על הסכמים להספקת תשתיות מים, ביוב וחימום עבור שלב א' בפרויקט (רובע "הסכמי התשתיות").

מיליון דולר 6.1 -הינו כ 2017בדצמבר 31סך התשלומים ששולם בהתאם להסכמי התשתיות נכון ליום התשתיות ששולמו") כאשר הרוכש כהגדרתו להלן, נשא בעלויות הנ"ל בהתאם (להלן: "תשלומי

להסכמים שנחתמו עימו.

הסכם עיריית סנט פטרסבורג ד)

מורגל התקשרה עם עיריית סנט פטרסבורג (להלן: "העיריה") במתווה עקרוני 2014בחודש מאי )1העירוניות, מבני הציבור לא מחייב לקידום פרויקט פלנטוגראד, המסדיר את הקמת התשתיות

ומוסדות החינוך לכשיוקם פרויקט פלנטוגראד.

ה לפיו התחייבה מורגל יהסכם בין מורגל לעירי 2015בהתאם למתווה הנ"ל נחתם בחודש אפריל להקים מבני ציבור ומוסדות חינוך בשני הגושים הראשונים בפרויקט (להלן: "ההסכם עם

העיריה").

גרת כהגדרתו להלן, המחתה מורגל את התחייבויותיה וזכויותיה (כולן או חלקן בהתאם להסכם המס )2 לפי הענין) על פי הסכמי התשתיות וההסכם עם העיריה אל הרוכש, כהגדרתו להלן.

הסכם המסגרת ה)

נחתם מערך הסכמים הכולל הסכם מסגרת והסכמים נוספים (להלן: "הסכם 2015במאי, 21ביום המסגרת"), מותנה בתנאי מפסיק, בין מורגל (בסעיף זה להלן: "המוכר"), לבין צד שלישי מקומי (להלן:

קה"). "הרוכש"), לפיו ירכוש הרוכש מהמוכר את הממכר (כהגדרתו להלן), בעסקת תמורות (להלן: "העסעל פי הסכם המסגרת, לצורכי העסקה בלבד, חולקה הקרקע לשמונה גושים המורכבים מחלקות, כאשר כל גוש כולל חלקות להקמת מבני מגורים, מבני ציבור, דרכים ותשתיות שונות (להלן: "הגושים",

ן ביחד: "חלקות התשתיות", בהתאמה, ולהל-"החלקות", "חלקות המגורים", "חלקות מבני הציבור" ו"הממכר"). כל גוש יירכש במועדים שסוכמו לכך בין הצדדים על ידי חתימה על הסכמי מכר שהנוסח של רובם הוסכם בין הצדדים והם צורפו להסכם המסגרת, והנוסח של יתרתם כמו גם לוחות הזמנים לחתימתם

"). צפוי להיות מסוכם בין הצדדים לאחר חתימת הסכם המסגרת (להלן: "הסכמי המכרבמסגרת העסקה, חתמו הצדדים על הסכמי מכר של חלקות המגורים וחלקות מבני הציבור של הגוש הראשון במתחם (להלן: "הגוש הראשון") וכן על הסכמי המחאה במסגרתם הומחו לרוכש זכויות וחובות

כש עלויות במסגרת הסכמי התשתיות וההסכמים עם העיריה בנוגע למבני הציבור ועל פיהם יחולו על הרו התכנון והביצוע של התשתיות ומבני הציבור הרלבנטיים (להלן: "ההסכמים הנוספים").

במתחם קיימות חלקות המיועדות לבניית מבנים צמודי קרקע וכן לבניית מבנים מסחריים (שאינם שטחי מסחר זעיר הקיימים בתוך הגושים) אשר אינם כלולים בממכר ואשר יוותרו בבעלות המוכר.


295






העברת בעלות ו)

הועברה הבעלות בחלקות המגורים ומבני הציבור הכלולות בגוש הראשון 2017בדצמבר, 31נכון ליום של הפרויקט לטובת הרוכש וכן הועברה הבעלות בשתי חלקות של תשתית פנימית בגוש הראשון של

חלקות המגורים וחלקות התשתית הפנימית על הפרויקט. בהתאם להוראות ההסכם, בד בבד עם רישום, 57שם הרוכש, נרשמה עליהן לטובת מורגל הבטוחה הראשונית כהגדרתה להלן, כאשר ביחס לחלקה

הוחלפה הבטוחה הראשונית הנ"ל בערבות בנקאית כמפורט להלן. יצוין שהעברת הבעלות ביחס לחלקה חדל מלהתקיים. 2017חודש פברואר הייתה כפופה לאי התקיימות התנאי המפסיק אשר ב 57

:העיקריים של הסכם המסגרת וההסכמים הנוספים שנחתמו בין הצדדים להלן פרטיהם ז)

תיאור העסקה והתמורה בגינה )1

לוחות זמנים לחתימה על הסכמי המכר של חלקות המגורים וחלקות מבני הציבור בכל אחד א)(שנים מיום החתימה על 11תקופה של מהגושים במתחם נקבעו בהסכם המסגרת, לאורך

הסכם המסגרת בכפוף להוראות המסדירות את זכותו של הרוכש לבקש אורכות למועדים במקרים הקבועים בהסכם המסגרת.

התמורה בגין חלקות המגורים ב)(

בתמורה לרכישת הממכר יהיה זכאי המוכר, בהתאם להסכם המסגרת כפי שתוקן )1(מתקבולי המכירות שיקבל הרוכש 16%-כהגדרתה להלן, ל 17בתוספת מאפריל

מדירות המגורים שייבנו ויימכרו על ידו בחלקות המגורים (להלן: "התמורה").

ירות בגוש הראשון, במסגרת העסקה, נקבעה נוסחה לחישוב מחיר התמורה של הד )2(המבוססת על מחיר מינימום לכל מ"ר מזכויות הבניה למגורים הניתנות למכירה. נקבע

מנגנון לעדכון מחיר התמורה.

המוכר יהיה רשאי להעמיד לפירעון מידי את מלוא התמורה (מבלי להמתין למועדים סוימים הקבועים בהסכם המסגרת) על פי הסכם המכר הרלוונטי, בקרות אירועים מ

כפי שהוגדרו בהסכם המסגרת.

התמורה בגין חלקות התשתיות ומבני הציבור )3(

הרוכש לא ישלם תמורה נוספת בגין חלקות התשתית וחלקות מבני הציבור (למעט ביחס לחלקה המיועדת לתחנת חשמל לגביה תסוכם התמורה בין הצדדים, ככל

סקה, נטל על עצמו הרוכש את שהרוכש יהיה מעוניין ברכישתה). בנוסף, במסגרת העהאחריות המלאה להקמה ולנשיאה בעלויות הכרוכות בהקמת התשתיות שישרתו את

פרויקט פלנטוגראד והקמת מבני הציבור המתוכננים בו.

תשלומים ובטחונות )2

לצורך הבטחת התמורה, במועד החתימה על הסכם המכר הרלוונטי, יירשמו על החלקות א)מדרגה ראשונה לטובת המוכר (להלן: "הבטוחה הראשונית"). במועד הנמכרות משכנתאות

שבו יתחיל הרוכש למכור את הדירות בחלקות הרלוונטיות, הבטוחה הראשונית תומר לערבויות בנקאיות אוטונומיות בלתי חוזרות בגובה השווה לתמורה על פי הסכם המכר

(לפי שיקול דעת המוכר), אשר הרלוונטי או למחיר המינימום לפי הסכם המכר הרלוונטי תופחתנה בהתאם לקצב תשלומי התמורה (להלן: "הבטוחה העיקרית"). יצוין כי ההסכם מאפשר מנגנון בטוחות חלופי במידה ולא יתאפשר לרוכש לקבל ערבויות בנקאיות

אוטונומיות.

נמסרה על ידי הרוכש למוכר ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת 2016בחודש דצמבר במונחי דולר ןמיליו 14.27 -רובל (כ ןמיליו 822 -בסך של כ 57התמורה בגין חלקה

). כנגד מסירת הערבות הבנקאית כאמור הוסרה המשכנתא שנרשמה לטובת המוכר 100%יתרת הערבות הבנקאית (לאחר קבלת תקבולים 2017בדצמבר 31. נכון ליום 57על חלקה

).דולר ןמיליו 9.67-רובל (כ ןמיליו 557-בגין מכירות מהרוכש) הינה בסך של כ


296




(המשך) בתחום היזמות בתקופת הדוח מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות .ג

(המשך) קט פלנטוגראדפרוי )3(

(המשך) :העיקריים של הסכם המסגרת וההסכמים הנוספים שנחתמו בין הצדדים להלן פרטיהם ז)

(המשך) תשלומים ובטחונות )2

שולם על ידי הרוכש לצורך הבטחת רכישת הגושים במתחם, 2017בדצמבר 31ליום ב)דולר בהתאם לשער החליפין ששרר ןמיליו 3-רובל (שהינם כ ןמיליו 172-ככמקדמה סך של

במועדי התשלומים השונים). בהתאם להסכם נקבע מנגנון לקיזוז סכום המקדמה כנגד התמורות המשולמות באופן שוטף בעסקה עבור כל חלקת מגורים בנפרד. כמו כן, נקבעו

העיקריים לרכישת גוש מסוים לא תנאים להחזר או חילוט המקדמה במקרה שההסכמים ייחתמו במועד שנקבע לכך בין הצדדים.

2017בדצמבר 31סך התשלומים ששולמו על ידי הרוכש בהתאם להסכם המסגרת נכון ליום ). סכום זה כולל תשלומי תשתיות מיליון דולר 13.9 -מיליון רובל (שהינם כ 799 -הינו כ

התשתיות הרלוונטיות ולא למוכר, ותשלומי כהגדרתם לעיל ששולמו בפועל לחברות .2017בדצמבר 31מקדמות ששולמו למוכר אשר התקבלו עד ליום

כמו כן, חברת האם מקבוצת הרוכש חתמה במועד חתימת הסכם המסגרת כערבה ג) מיליון דולר. 600 -להתחייבויות הרוכש כלפי המוכר עד לסך של כ

תנאי מפסיק )3

ת שונות (אשר פורטו בהסכם המסגרת והסכמי המכר) הקשורות למצפה במקרה בו כתוצאה מנסיבומצפה הכוכבים) לא יהיו בידי הרוכש היתרי -הכוכבים הנמצא בסמוך לפרויקט פלנטוגראד (להלן

חודשים לאחר מועד 12בניה לחלקות מגורים כלשהן בגוש כלשהו, מלבד הגוש הראשון בתום חודשים מהמועד 18קה הראשונה בגוש הרלוונטי, ובתום חתימת הסכם המכר הרלוונטי ביחס לחל

הנ"ל ביחס ליתר החלקות בגוש הרלוונטי, תקום לרוכש זכות ביטול, בכפוף לאמור להלן בנוגע ין ילזכות ביטול זו (להלן: "התנאי המפסיק" ו"המועדים לבחינת התקיימות התנאי המפסיק"). לענ

קשר עם חלקות המגורים בגוש הראשון, למעט חלקה המועדים לבחינת התקיימות התנאי המפסיק ב, אשר ביחס אליה חדל מלהתקיים התנאי המפסיק, מועדים אלו הוארכו נכון למועד הדוח עד 57

.2018במרס 31ליום

ככל שהרוכש מימש את הזכות לביטול ביחס להסכם המכר הרלוונטי או ביחס לחלקים מהסכם ושבו לרוכש כל ההוצאות שהוצאו על ידו בקשר עם המסגרת או ביחס לכל הסכם המסגרת, י

ההסכמים הרלוונטיים, הוא יהיה פטור מרכישה בפועל של החלקות שלגביהן יחולו הנסיבות הנ"ל וכן תושב לרוכש, בהתאמה, חלקה היחסי של המקדמה.

בהתאם לתוספות להסכם המסגרת ולהסכמי המכר של חלקות המגורים בגוש הראשון מחודש )4", לפי העניין), 17" או "התוספת מאפריל 17(לעיל ולהלן: "התוספות מאפריל 2017ל אפרי

במסגרתן יבוצעו שינויים בהסכמים הנ"ל שעיקרם כמפורט להלן:

מתקבולי המכירות שיקבל הרוכש 16%הפחתת התמורה לה יהיה זכאי המוכר לשיעור של (א) ;17%לקות המגורים, חלף שיעור של מדירות המגורים והמסחר הזעיר ,שייבנו על ידו בח

על ידי המוכר), בסכום העמלות בגין 90%כ"א (חלף 50%הצדדים יישאו באופן שווה, קרי (ב) הנפקתן של ערבויות בנקאיות אוטונומיות על ידי הרוכש לטובת המוכר, אשר תופחתנה

בהתאם לקצב תשלומי התמורה.

ככל -בגוש הראשון 57ת הסכם המכר של חלקה אשר עדכנה א 17בהתאם לתוספת מאפריל (ג) שבגינה כבר 57(בנוסף לחלקה 1-8שהרוכש יקבל היתרי בניה לחלקות מגורים בגושים

התקבל היתר בניה) יהיה רשאי הרוכש לדחות מתשלומי התמורה החודשיים השוטפים ת הנ"ל , סכומים שיחושבו על פי הנוסחה שנקבעה בתוספ57המשולמים למוכר בגין חלקה

מיליון רובל (שווה ערך בסמוך למועד 350ובכל מקרה, סכומם הכולל לא יעלה על סך של מיליון דולר) (להלן: "הסכום המופחת זמנית"). הרוכש התחייב להשיב 6-פרסום הדוח לכ

נוספים 25%, 2018בנובמבר 21מן הסכום המופחת זמנית לא יאוחר מיום 25%למוכר ואת היתרה של הסכום המופחת 2019בנובמבר 21ית לא יאוחר מיום מן הסכום המופחת זמנ .2020בנובמבר 21זמנית לא יאוחר מיום


297



אלקטרה: (המשך)השקעות בחברות כלולות של .2



(המשך) :העיקריים של הסכם המסגרת וההסכמים הנוספים שנחתמו בין הצדדים להלן פרטיהם ז)

(המשך) )4

המינימום בהתייחס לחלקות המגורים בפרויקט עודכנו ההוראות המאפשרות הפחתת מחיר (ד) ) וההוראות לעניין הפעלת זכות ביטול ההסכם כמפורט להלן:57(למעט חלקה

במקרה שבו היקף זכויות הבניה הקבוע בהיתר הבניה ביחס לכל אחת מחלקות )1(מהזכויות המאושרות באותה 60%-ל 80%) יהיה בין 57המגורים (שאינה חלקה

, תבוצע הפחתה של מחיר המינימום ביחס לאותה חלקת PPT-על־פי ה חלקת מגורים, ולא יהיה ניתן להפעיל את 17מגורים בהתאם לנוסחאות הקבועות בתוספות מאפריל

זכות הביטול של הסכם המסגרת ביחס לחלקת המגורים הרלבנטית ו/או של הסכם צב לפני חתימת המכר הרלבנטי, באמצעות פניה לבית המשפט המוסמך (להבדיל מהמ

שאפשר הפעלת זכות ביטול במקרה כאמור). 17התוספות מאפריל במקרה שבו היקף זכויות הבניה הקבוע בהיתר הבניה ביחס לכל אחת מחלקות )2(

מהזכויות המאושרות באותה חלקת 60%-) יפחת מ57המגורים (שאינה חלקה בנוגע לכך, לרבות בנוגע , הצדדים ינהלו משא ומתן ביניהם PPT-מגורים על־פי ה

180לאפשרות התאמת מחיר המינימום. אם הצדדים לא יגיעו להסכמה ביניהם תוך כל צד יהיה רשאי לדרוש את ביטול הסכם –יום מהיום שתימסר הודעה על כך

המסגרת ביחס לחלקת המגורים הרלבנטית ו/או ביחס להסכם המכר הרלוונטי, .באמצעות פניה לבית המשפט המוסמך

בלבד (להלן: 8עד 3במקרה שלא יימצא פתרון לאספקת ביוב לחלקות המגורים בגושים ה) (מהתעריף שנקבע 2.5"פתרון הביוב") או במקרה שפתרון הביוב שיימצא יהיה יקר יותר מפי

נקבע כדלקמן: -עם תאגיד המים והביוב המקומי באזור הפרויקט 2-ו 1בקשר לגושים לדרוש את הפחתת מחיר המינימום בהתייחס לגוש ספציפי, או במקרה הרוכש לא יהיה רשאי ן זה, להפעיל את זכות הביטול באמצעות פניה לבית המשפט המוסמך, ישל העדר הסכמה בעני

של ההסכמים הרלבנטיים בגוש זה, וזאת כל עוד פתרון הביוב בקשר עם גוש רלבנטי תואם 2017ף במועד חתימת התוספות מאפריל לתנאים הטכניים ולתמורה, שנקבעו בהסכם התק

עם תאגיד המים והביוב המקומי ביחס לכל הגושים בפרויקט.

שינויי חקיקה ח)

, הושלם הליך של שינוי חקיקה בדין המקומי ועודכנו הוראות התכנון והבניה 2017בתחילת חודש יולי החקיקה"). עיקרי השינויים החלות על שטח הפרויקט המסווג כשטח "מורשת תרבותית" (להלן: "עדכוני

כתוצאה מעדכוני החקיקה, בהתבסס בעיקר על בחינת ההשפעות על ידי יועציה המשפטיים המקומיים של מורגל הינם כדלקמן:

) במסגרת הליכי KGIOPנוסף הצורך בקבלת אישורה של רשות אתרי המורשת התרבותית ( )1 הוצאתם של היתרי בניה נוספים בשטח הפרויקט.

(להלן: "הרובעים האחרים )Gradplanבחלקי הפרויקט שלגביהם טרם אושרו הנחיות לתכנון ( )2קומות בתוספת קומת עליית גג, ניתן יהיה 4בפרויקט"), במקום שיהיה ניתן לבקש היתרים לבניית

קומות בלבד (שיכולות לכלול גם קומת עליית גג). שינוי זה יחול על היקף 4לבקש היתרים לבנית מ"ר זכויות בניה למגורים על פי התכנית המאושרת התקפה (להלן: 1,084,000 -של כ

") החלה על הפרויקט. שינוי זה לא יחול על חלק הפרויקט שלגביו אושרו הנחיות לתכנון PPT-"ה)Gradplan(להלן: "רובע 376,000-, שהינו בהיקף של כ) וזאת בהנחה שהיתרי הבניה 8מ"ר ("

, מועד צפוי לעדכון תכנית המתאר 2018עד לסוף שנת 8זכויות הבניה ברובע יתקבלו ביחס ל ) אלא אם מועד זה יוארך על ידי הרשויות (להלן: "המועד הקובע"). GenPlanהעירונית (

בהתאם לעדכוני החקיקה, ביחס לחלקי הפרויקט שאינם כלולים בהתקשרות עם הרוכש, היינו )3, לבניית מרכזי מסחר גדולים ולבנית בתים צמודי קרקע (בהיקף PPT-השטחים המיועדים על פי ה

מ"ר זכויות בנייה למסחר ולבתים צמודים קרקע) נקבע: 161,000של ככל שהמוכר לא יפעל לשינוי -ביחס לשטחים המיועדים כאמור לבניית מרכזי מסחר גדולים (א)

בהיקף זכויות הבניה.יעוד וסיווג החלקות הרלבנטיות, יידרש צמצום משמעותי הגדרת יעוד –") 10ביחס לשטחים המיועדים כאמור לבניית בתים צמודי קרקע ("רובע (ב)

השטח שונתה והוסרו מגבלות שונות באופן המאפשר לפעול בשטחים אלו להגדלת זכויות הבניה.

חקיקה בהתאם לעדכוני החקיקה וכל PPT-לאחר המועד הקובע יהיה צורך לעדכן ולאשר את ה )4 רלבנטית עתידית שתהיה תקפה במועד הקובע כאמור.


298




(המשך) בחברות כלולות בתחום היזמות בתקופת הדוחמידע נוסף על ההשקעות העיקריות .ג


הליכים משפטיים ט)

הוגשה על ידי צדדים שלישיים (להלן: "התובעים"), לבית המשפט בסנט 2017בחודש אוגוסט )1פטרסבורג, עתירה מנהלית כנגד הרשויות המקומיות בסנט פטרסבורג במסגרתה העותרים עתרו

(המתייחס וחל גם על קרקעות נוספות שבבעלות בעלי זכויות אחרים), וזאת PPT-לביטול תוקף המטעמים שונים הנוגעים בעיקרם, לטענת התובעים, לאי התאמה לדרישות החקיקה התכנונית

").PPT -על ידי רשויות נוספות (להלן: "העתירה המנהלית כנגד תוקף ה PPT-ולצורך באישור ה

, 2017עם הגשתה בחודש אוגוסט PPT -תה צד לעתירה המנהלית כנגד תוקף הילא הי מורגל, אשרבאוקטובר 18הגישה בקשת הצטרפות כצד מעונין בעתירה והצטרפותה כצד לעתירה אושרה ביום

הוגשו על ידי יועציה המשפטיים PPT-יעוני ההגנה בעתירה המינהלית כנגד תוקף ה. ט2017ין יהתקיים דיון בענ 2018בינואר 22. ביום 2017המקומיים מטעמה של מורגל בחודש נובמבר

-ן העתירה המנהלית כנגד תוקף הי. ההחלטה המנומקת בעני PPT-העתירה המנהלית כנגד תוקף הPPT פסול את הצו שאישר את ועל פיה בית המשפט מצא לנכון ל 2018בינואר 30פורסמה ביום

ובכך למעשה העתירה התקבלה. למיטב ידיעת מורגל, בית המשפט קיבל את העתירה PPT-ה בהתבססו, בין היתר, על הנימוקים שלהלן:

חורג מהיקף הבנייה המתאפשר בסמוך למצפה כוכבים PPT-היקף הבנייה שאושר על פי ה (א) המצוי בסביבת הפרויקט;

לקה בפגמים פרוצדוראליים שונים, בהם אי קיום חובות התייעצות PPT-הליך אישור ה (ב) פטרסבורג.-והודעה המוטלות על רשויות התכנון בסנט

ערעור על ההחלטה הנ"ל. ממידע שנמסר למורגל על ידי 2018בפברואר 9מורגל הגישה ביום בערעור ימים מיום ההכרעה 30יועציה המשפטיים המקומיים, ההחלטה תיכנס לתוקף בתוך

שהוגש. עם זאת ועל פי יועציה המשפטיים המקומיים של מורגל, ניתן לנקוט בהליכים משפטיים אחרים למניעה זמנית של פעולות המסתמכות על התכנית לגביה ניתן פסק הדין.

כמו כן, בכוונת מורגל לבחון את צעדיה העתידיים, לרבות, ומבלי לגרוע מכלליות האמור, בחינת נקיטת הליכים משפטיים אחרים, בין היתר, לצורך עיכוב ביצוע ההחלטה (ככל שניתן האפשרות ל

לעכב ביצוע על פי הדין המקומי), וכן בחינת הליכים תכנוניים ורגולטוריים אפשריים לצורך אישור . PPT-הפרויקט בהיקף דומה ככל הניתן להיקף הפרויקט על פי ה

, הגישו בתקופת הדוח שתי עתירות PPT -לית כנגד תוקף ההעותרים ו/או חלק מהם, בעתירה המנה )2מנהליות נוספות שמורגל אינה צד להן ולעניין זה יודגש כי אין בעתירות האמורות כדי להשפיע על

לרוכש: 57מכירת חלקה

. העתירה 57עתירה מנהלית כנגד האישור שניתן על ידי מצפה הכוכבים לבניה בחלקה (א)שור מצפה הכוכבים נדחתה מטעמים פרוצדוראליים כמו גם הערעור של המנהלית בעניין אי

העותרים בעתירה זו.

אליה צורף 57עתירה מנהלית כנגד הרשות הפורמלית שנתנה את היתר הבניה לבניה בחלקה (ב)"). בחודש נובמבר 57בחלקה הרוכש כצד מעונין (להלן: "העתירה לביטול היתר הבניה

(להלן: 57בחלקה קיבל בית המשפט המקומי את העתירה לביטול היתר הבניה 2017. הדיון בערעור 2017"ההחלטה"). ערעור על ההחלטה הוגש על ידי הרוכש בחודש דצמבר

על ההחלטה החל ונקבע לישיבה נוספת וטרם התקבלה החלטה אחרת כלשהי בנוגע לכך נכון קיבל בית המשפט אשר דן בעתירה לביטול 2017זה. בחודש דצמבר למועד פרסום דוח

(להלן: 57היתר הבניה את בקשת העותרים למתן צו הפסקת עבודות הקמת הפרויקט בחלקה "צו הפסקת העבודות") וזאת עד להכרעה בערעור על ההחלטה. ערעור על מתן צו הפסקת

נדחה ערעורו של 2018ודש מרס . בח2017העבודות הוגש על ידי הרוכש בחודש דצמבר הרוכש ביחס לעתירה לביטול היתר הבניה ובהתאם לכך נדחה גם הערעור על צו הפסקת

העבודות.

עתירה 2018הגישו בחודש מרס PPT-העותרים ו/או חלק מהם, בעתירה המנהלית כנגד תוקף ה )3(ובנוסף נתקבלו 63-ו 62ות מנהלית, שמורגל איננה צד לה, כנגד תוקף היתרי הבניה שניתנו בחלק

לבקשת העותרים הנ"ל צווים בדבר הפסקת עבודות בחלקות הנ"ל. לעניין זה יצוין כי בחלקות הנ"ל טרם החלו עבודות על ידי הרוכש. טרם נתקבלו בידי אלקטרה פרטים נוספים אודות העתירה

האמורה.


299






הערך הפנקסני י)

מיליון ש"ח. 263הינו אלקטרהבספרי 2017בדצמבר 31סכום ההשקעה ליום )1

נכון למועד הדוח ובהתייחס למכלול האירועים והנסיבות שפורטו לעיל (לרבות שינוי החקיקה )2וההליכים המשפטיים), ולאחר שמורגל בחנה את סיכויי הערעור שהגישה ביחס להליך כמפורט

שווי המימוש של המקרקעין , ביצעה מורגל בחינה של PPT -לעיל ביחס לביטול ה ט'בסעיף ברוסיה באמצעות מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי. שווי המימוש ששימש בבסיס הדוחות הכספיים של מורגל, נאמד בהתבסס על שווי הפרויקט במספר תרחישים שונים כאשר כל השווי בכל תרחיש

ותו, וזאת בין היתר בהתבסס על חוות דעת משפטית שקיבלה מורגל הוכפל בהסתברות להתממשובהתבסס על 2018לאור פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט בסנט פטרסבורג בחודש פברואר

למסקנה כי לאור עלות אלקטרההערכת השמאי החיצוני. לאור תוצאות הבחינה האמורה הגיעה , לא נדרשת הפחתה לירידת אלקטרההכספיים של המלאי בספרי מורגל כפי שנכללת בדוחותיה

במורגל אלקטרהערך של המלאי. עוד יצוין כי לאור תוצאות בחינת סכום בר השגה של השקעות .לא נדרשת הפרשה לירידת ערך של ההשקעה במורגל

בדוחותיה הכספיים של מורגל נכללה הפנית תשומת לב של רואי החשבון בדבר אי הוודאות )3הליכים המשפטיים המתוארים לעיל, המשפיעים על מורגל ושווי הקרקע שנכלל הקשורה ל

בדוחותיה הכספיים.

מידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות בתחום הזכיינות .ד

שם המיזם 31שיעור ההחזקה ליום

2017בדצמבר

סוג פרויקט %

תפעול קבלן זכיין

BOT 21.5 30 14.3 )1( עיר הבהד"ים

BOT 33.3 33.3 33.3 )2( אזור הדרום -חלוקת גז טבעי

BOT 33.3 33.3 33.3 )3( אזור הנגב -חלוקת גז טבעי

BOO 50 50 25.5 )4( מעלה גלבוע -אגירה שאובה

BOT 50 50 50 קו תמלחות

התקשרות מבט לנגב בע"מ )1(

חתמה מבט לנגב בע"מ (להלן: מבט לנגב או הזכיין) על הסכם זיכיון עם משרד הביטחון 2012בשנת א)י נהקמת הפרויקט החלה ביולמימון, תכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של קריית ההדרכה של צה"ל בנגב.

מועד נכון להתקבל אישור זמני להפעלה מלאה של הפרויקט. 2016שנים. ביולי 4-ונמשכה כ 2012בקבלן ההקמה, המוחזק אלקטרה, חלקה של 14.3%בזכיין הינו אלקטרההדוח הכספי חלקה של

וחלקה בקבלן התפעול, המוחזק באמצעות חברת בת הינו 30%באמצעות חברת בת הינו בשיעור של .21.5%בשיעור של

הסכם המימון ב)

בהתאם להסכם המימון שנחתם, נקבע, בין השאר, כדלקמן:

עצמי הון )1

(ישנה אפשרות מעלויות הפרויקט 20%-שיעור ההון ממקורות עצמיים יעמוד על שיעור של כ. בתקופת ההקמה בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים כמוגדר בהסכם המימון) 15%-להפחתה לכ

הועמדה הלוואת גישור חלף ההון העצמי, אשר נפרעה בחלקה באמצעות העמדה של הלוואות מיליון ש"ח אשר 223.5-הלוואות הבעלים בסך של כ מלואבעלים. נכון למועד הדיווח התקבלו

הלוואות הבעלים מיליון ש"ח. 63.3-שעמדה על סך של כ הלוואת הגישור את יתרתפרעו בחלקם, שנים. 20-פני תקופה של כ-תיפרענה על


300




(המשך) בתחום הזכיינותמידע נוסף על ההשקעות העיקריות בחברות כלולות .ד

(המשך) התקשרות מבט לנגב בע"מ )1(

(המשך) הסכם המימון ב)

בטוחות )2

לשם הבטחת קיום מלוא התחייבויותיו על פי הסכם הזיכיון, המציא הזכיין ערבויות ביצוע , או על ידי קבלן ההקמה או על ידי קבלן התפעול אוטונומיות אשר הועמדו על ידי בעלי המניות

בלתי מותנות ובלתי הדירות, לטובת המזמינה, כמפורט להלן:

מיליון 100-במועד כניסת הסכם הזיכיון לתוקף מסר הזכיין למזמינה ערבות בסך של כ (א) ש"ח, אשר תהא בתוקף עד למועד קבלת האישור להפעלה מלאה של קריית ההדרכה;

ור הזכיין למזמינה ערבות בסך במועד קבלת האישור להפעלה מלאה (וכתנאי לקבלתו) ימס (ב)מיליון ש"ח, אשר תהא בתוקף במשך שלוש שנים ממועד קבלת האישור 50-של כ

להפעלה מלאה של קריית ההדרכה. ערבות זו תחליף את הערבות האמורה בסעיף (א) לעיל;

בתום שלוש שנים ממועד קבלת האישור להפעלה מלאה ימסור הזכיין למזמינה ערבות (ג)מיליון ש"ח, אשר תהא בתוקף עד לשלוש שנים לפני תום תקופת הזיכיון. 35-בסך של כ

ערבות זו תחליף את הערבות האמורה בסעיף (ב) לעיל;

מיליון 75-שלוש שנים לפני תום תקופת הזיכיון ימסור הזכיין למזמינה ערבות בסך של כ (ד)ו תחליף את הערבות ש"ח, אשר תהא בתוקף עד לתום תקופת הבדק את הפרויקט. ערבות ז

האמורה בסעיף (ג) לעיל.

אמות מידה פיננסיות ומגבלות )3

הזכיין לא יבצע חלוקה (כהגדרתה בהסכם המימון, כולל החזר הלוואות בעלים וחלוקת דיבידנדים), אלא אם עברה לפחות שנה ממועד התשלום הראשון על חשבון סכום הקרן בגין ההלוואות לטווח

נתקיימו תנאים מסוימים כמוגדר בהסכם.קצר, וכן אם עדיין אינה נדרשת לעמוד ביחסי הכיסוי, יחס שירות הכלולה של אלקטרה למועד הדיווח החברה

חוב ויתרה בחשבונות רזרבה.

דרום -התקשרות גז טבעי )2(

רישיון על 2012, חתמה בחודש פברואר של אלקטרה , על ידי חברה בת33%כלולה, המוחזקת בשיעור חברהשנה לחלוקת גז טבעי באזור הדרום. הרישיון מעניק לחברה הכלולה בלעדיות בתכנון, הקמה, תפעול 25למשך

ותחזוקה של רשת החלוקה באזור אשדוד, שדרות, קריית גת, אשקלון, קריית מלאכי ועוד ישובים מהאזור. ש"ח. מיליון 106-חת מכלהשקיע סך שלא יפשל אלקטרה הרישיון, על החברה הכלולה תנאיעל פי

נגב -התקשרות גז טבעי )3(

, חתמה עם מדינת ישראל בחודש נובמבר של אלקטרה , על ידי חברה בת33%חברה כלולה, המוחזקת בשיעור של שנה לחלוקת גז טבעי באזור הנגב. 25-על רישיון ל 2009

של רשת החלוקה באזור הנגב הממוקם מעניק לחברה הכלולה בלעדיות לתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה הרישיוןבחלקה הדרומי של מדינת ישראל ויכלול, בין היתר, את הערים והאזורים הבאים: משמר הנגב, אשל הנשיא, אופקים,

עומדת באבן של אלקטרה ערד. החברה הכלולה -נתיבות, באר שבע, רמת חובב, דימונה, ירוחם, מישור רותם הדרך השלישית במסגרת הרישיון.

ש"ח. מיליון 80.5-להשקיע סך שלא יפחת מכשל אלקטרה ל פי תנאי הרישיון על החברה הכלולה ע

אגירה שאובה גלבוע -פ.אס.פי.התקשרות )4(

הינו שאגירה שאובה גלבוע זכיין בפרויקטה אשר הינה 25.5%, בשיעור של אלקטרהחברה כלולה, המוחזקת על ידי מגה וואט, 300-באזור הר הגלבוע, אשר כושר הייצור שלה צפוי לעמוד על כמיזם להקמת תחנת כח הידרואלקטרית

טכנולוגיה זו מתבססת על הפרשי גובה כאשר מים מהמאגר העליון .תוך התבססות על טכנולוגיית אגירה שאובה יורדים אל המאגר התחתון תוך הפעלת טורבינות המייצרות חשמל.

השקעות בע"מ (להלן: "הזכיין") בהסכמים למימון תכנון והקמה, לצורך מימון הפרויקט התקשרה פי.אס.פי תפעול ותחזוקה של הפרויקט. ההסכמים למימון הפרויקט נחתמו בין הזכיין לבין בנק לאומי לישראל בע"מ,

המלווים). -מגדל חברה לביטוח, הראל חברה לביטוח, כלל ביטוח ועמיתים קרנות הפנסיה הוותיקות (להלן

נדרשות לשם ביצוע הפרויקט בהיקף כולל הכמים אלו התחייבו המלווים להעמיד מסגרות אשראי במסגרת הס ש"ח, בהתאם לתנאים המפורטים בהסכמי המימון. כן מוסדרים בהסכמי המימון מערכת מיליון 1,800-של עד כ

בע במסמכי המימון, הביטחונות מטעם הזכיין ובעלי המניות בו (במישרין או בעקיפין) לטובת המלווים. עוד נק כי הזכיין ישעבד את כל רכושו לטובת המלווים.


301




(המשך) העיקריות בחברות כלולות בתחום הזכיינותמידע נוסף על ההשקעות .ד

(המשך) אגירה שאובה גלבוע -התקשרות פ.אס.פי. )4(

, בין היתר, להעמיד הון עצמי או ערבויות חלף הון עצמי לזכיין קודם אלקטרהבמסגרת הסכמי המימון התחייבה ת להבטיח עמידה ביחסי חוב להון.לכל משיכה מקווי האשראי שהעמידו המלווים לצורך מימון הפרויקט, על מנ

נתקבל אישור של הרשות לשירותים ציבוריים חשמל בדבר עמידת הפרויקט בתנאים להוכחת 2014בחודש יוני סגירה פיננסית.

הושלם השלב הראשון בהסכם שבמסגרתו נרכשו שליש ממניות ארז חשמל בע"מ 2014בחודש ינואר , עם מימוש הסכמי המימון, הושלם השלב 2014"הזכיין") ובחודש יוני -פי.אס.פי השקעות בע"מ (להלן -ב

. 50%-בזכיין גדלו ל אלקטרההשני, ואחזקותיה של

מתוך אחזקותיה המשותפות עם צד ג' 49%עסקה למכירת אלקטרההשלימה 2016בספטמבר 29ביום .לאלקטרה), קרן השקעות זרה שאינה קשורה InfraRedלאינפרארד (על ידי כל אחת מהן) בזכיין 24.5%(

49%כמו כן הושלמו יתר התנאים בקשר עם העסקה, ובכלל זה הרוכשת העמידה הלוואת בעלים לזכיין, בגובה מיתרת הלוואות הבעלים, והזכיין פרע באמצעות סכום זה הלוואות בעלים למוכרות. כמו כן, הרוכשת לקחה על

מערבויות הבעלים וההתחייבויות להעמדת הון עצמי שקיבלו על עצמן המוכרות על פי 49%מיד עצמה להע הסכמי מימון הפרויקט ועל פי דין.

תזרים לפי מס הונבע לש"ח מיליון 25-רווח נקי של כ 2016בשנת אלקטרהבעקבות השלמת העסקה, רשמה ש"ח. מיליון 107-בסך של כ

. אלקטרה, על ידי חברות בנות בבעלות מלאה של 50%חברה כלולה, המוחזקת בשיעור של -קבלן הקמה ל ההסכם עימו מחמת שלחה השותפות לקבלן המנהור (להלן: "הקבלן") הודעה על ביטו 2015בדצמבר 22ביום

בינואר 5לר (ששולמו ביום דו מיליון 27-כמו וכן הגישה דרישות לחילוט ערבויותיו בסך של כו הפרתו על ידיו מיליון 60 -). בנוסף, הגישה השותפות מכתב דרישה בגין נזקים שנגרמו לה מפעילות הקבלן בסך של כ2016

דולר. מיליון 34 -דולר (כולל הערבויות שחולטו). הקבלן שלח מכתב דרישה בגין נזקים שנגרמו לו, בסך של כמיליון ש"ח (כולל 70-ה בגין הנזקים שנגרמו לה, בסך כולל של כהגישה השותפות תביע 2018בינואר 15ביום

ICC-הערבויות שחולטו), תביעה זו תלויה ועומדת והיא ממשיכה להתברר בפני ה)International Chamber of Commerce.שהינו מנגנון ישוב הסכסוכים הקבוע בהסכם עם הקבלן (

בסכום להערכת השותפות ויועציה המשפטיים, ככל והקבלן יגיש תביעה כנגד השותפות הסיכוי שדרישת הקבלן , נמוך שיחייב את השותפות לשלםתאושר בפסק בורר גבוה מהסכום שיידרש על ידי השותפות

. השותפות כללה בספריה הפרשות נאותות בקשר עם החלפת הקבלן.50%-מאמור, הזכיין והשותפות קיימו משא ומתן עם הבנקים המלווים אשר בסופו התחייבה בהמשך להחלפת הקבלן כ

השותפות ממשיכה לנהל את תביעות החוב שלה השותפות לשיפור בטחונות כנגד המממנים כמפורט בהסכם.סיכויי גביית הנזקים כאמור מעבר לסכום להערכת יועציה המשפטיים של השותפות, אולם כאמורמול הקבלן

ערבויות שחולט, ככל שיאושרו אינם גבוהים.ה

שובאלהתקשרות )5(במטרה לנהל ולפתח את פרויקט היכל המשפט 2011אביב (להלן: "שובאל") הוקמה בחודש יוני -פרויקט שובאל תל

חודשים החל מקבלת 50נקבעה תקופת הקמה בת בין שובאל לבין מזמין העבודהבמסגרת ההסכם אביב. -בתל שנה אשר תחל במועד השלמת ההקמה. 20צו התחלת עבודה ותקופת תחזוקה בת

אפ.אם. אחזקת מבנים ומערכות ביצוע הפרויקט הושלם ותפעול הפרויקט מבוצע במלואו באמצעות אלקטרה ).של אלקטרה (חברה בת בשליטה מלאה בע"מ

50%את מלוא החזקותיה המשותפות עם צד ג' ( אלקטרה, הושלמה עסקה בה מכרה 2017בדצמבר 28ביום 13.6-(כולל פירעון הלוואות בעלים) סך של כ אלקטרהעל ידי כל אחת מהן) בזכיין. תמורת העסקה קיבלה

ש"ח. ןמיליו 10-רווח לפני מס של כ ורשמה בתקופת הדוחמיליון ש"ח

):"ENA" -(להלן Elco North America של ולותהשקעות בחברות כל .3 .ובארה"ב אשר החברה פועלת למימושאחד דיור במקבץ ההשקעה הינה 2017בדצמבר 31ליום

.Landmark Apartment Trust, Incבעיקר באמצעות 2016עד תחילת שנת התבצעההפעילות בתחום זה ").LAT(להלן: "

Starwood Capital Group-גופים קשורים ל לפיה רכשו הושלמה עסקה 2016בינואר 27ביום ) מאת בעלי LAT )100%, את כל ההון המונפק של Milestone Apartments Real Estate Investment Trust-ו

).4'(ב30לפרטים ראה באור , LATהמניות של כפעילות מופסקת. LAT-את תוצאות הפעילות הנובעות מהחזקתה בסיווגה החברה

).ז)(1ד'(11מבוצעות על ידי חברה בת של אלקטרה נדל"ן, ראה באור 2016השקעות הקבוצה במקבצי דיור החל משנת


302



של אלקו הולנד:השקעות בחברות כלולות .4

והסבה את חובה של לאלקו הולנד בחברה כלולה ארגנטינאית 23%מכרה החברה את החזקותיה 2017בחודש יוני .2017במרס 31לפי שווי ההשקעה בספרי החברה ליום Elco Holland BVהחברה הארגנטינאית לחברת

של החברה בארגנטינה.מהון המניות 43%מחזיקה אלקו הולנד 2017בדצמבר 31נכון ליום

ג'.26בדבר ערבויות לחברות כלולות ראה באור .5

לזמן ארוךמלאי מקרקעין - 21באור

בדצמבר 31 *)בחוץ לארץ: בארץ ו 2017 2016

9,672 9,932 (א) Platinum Tower -ביזנס סנטר

46,931 44,611 (ב) Hills -הילס

- 9,231 (ג) Plauniki פרויקט

1,931 2,203 ד'-עסקה משותפת אכזיב שלבים ג' -בישראל

65,977 58,534

בוצעו 2016-ו 2017בשנים .2017 בדצמבר 31 ליוםש"ח מיליון 13בסך , בניכוי הפחתות,כולל עלויות אשראי שהוונו *) הוצאות אחרות בכל שנה.סגרת סעיף הפרשות לירידת ערך מלאי מקרקעין לזמן ארוך אשר נכללו במ

קרקע שטח ייעוד מיקוםבנוי שטח

סטטוס צפוי

סנטר ביזנס - בולגריה )א( Platinum(פרויקט Tower(

בתוקף בניה היתרו בניה תכנון קיים לפרויקט אלף מ"ר 23 דונם 6 משרדיםאפשרויות אלקטרה בוחנת .2020לנובמבר .הקרקע מימוש/או ו פיתוח

הילס - בולגריה )ב( )Hills(פרויקט

יח"ד 5,000-כאלף מ"ר 495 ומסחר מגורים 25,000-וכ

מ"ר למסחר

שינוי היעוד של המקרקעין במתחם הליךהיתר התקבל "ע מאושרת.תבהסתיים וקיימת

.2019 לינואר בתוקף והינו בניה

לטביה (פרויקט )ג(Plauniki(

אלף 23-כ מגורים ומסחר מ"ר

אלף 45-כ מ"ר

343-הכולל כ , לטביה,פרויקט מגורים בריגהמ"ר 43,000-יח"ד בשטח בנוי של כ

מ"ר למסחר. טרם החל שלב הבנייה 2,000-וכהמהותי בפרויקט למעט בניית יסודות לשלב א'.

התקשרה חברה בת 2017בינואר 5ביום בהסכם לרכישת בבעלות מלאה של אלקטרה,

,Sia Unico מניות שלושה שותפים בחברתאשר הינה בעלת הזכויות בפרויקט בריגה, כך

, מחזיקה החברה הבת2017שהחל משנת .Sia Unicoממניות חברת 96%בשיעור של

כמו כן סוכם כי לטובת חברת הבת יומחו כלהלוואות הבעלים והמימון העודף של שלושת

השותפים כאמור.

נכסים מניבים - 31באור

ההרכב: א. ביוםלשנה שהסתיימה

בדצמבר 31 2017 2016

נכסים המוחזקים על ידי:

231,931 249,947 אלקטרה נדל"ן

- 203,947 אמ"צ

125,700 117,089 החברה

570,983 357,631


303

(המשך) נכסים מניבים - 13באור

:התנועה .ב סה"כ באירופה בישראל

357,631 125,358 232,273 2017בינואר 1יתרה ליום במהלך השנה:

224,783 1,966 222,817 תוספות )3,100( - )3,100( מימוש נכסים מניבים וזכויות בניה

3,350 3,350 - דוחות כספיים מתרגום הנובעת התאמה )11,681( )6,927( )4,754( התאמות שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים

570,983 123,747 *) 447,236 2017בדצמבר 31ליום יתרה

.אלפי ש"ח 126,200כולל נכסים בהקמה בסך )*

סה"כ בצפון אמריקה באירופה בישראל

478,631 166,032 128,020 184,579 2016בינואר 1יתרה ליום במהלך השנה:

29,262 1,889 8,265 19,108 תוספות )167,316( )165,007( - )2,309( מיון לנכסים מניבים מוחזקים למכירה

)013,4( 182,2 )6,195( - דוחות כספיים מתרגום הנובעת התאמה 21,067 )5,096( )4,732( 30,895 התאמות שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים

357,631 - 125,358 *) 232,273 2016בדצמבר 31יתרה ליום

.אלפי ש"ח 103,301כולל נכסים בהקמה בסך )*

:המוחזקים על ידי אלקטרה נדל"ן מידע נוסף על נכסים מניבים .ג

מיליון ש"ח 123.7-ההוגן למועד המאזן הינו כ ובגרמניה ששווי בנכס מניב אחדלתאריך המאזן מחזיקה אלקטרה נדל"ן .1בתמורה לדמי שכירות ממוצעים שנתיים נטו 2027לתקופה המסתיימת בשנת מושכר הנכס (חלקה של אלקטרה נדל"ן).

.מיליון ש"ח (חלקה של אלקטרה נדל"ן) 7-בסך של כהסכם המאריך את תקופת השכירות לבין אלקטרה נדל"ן AOK-הדייר בנכס הידוע כ, נחתם בין 2017בחודש פברואר

-מיליון אירו (כ 1.63-תמורת דמי שכירות שנתיים בסך של כ, 2027לכלל שטחי הבניין בעשר שנים נוספות עד לשנת מיליון ש"ח). 6.5

בהתבסס על הערכת שווי שנתקבלה משמאי חיצוני בלתי תלוי בגרמניה הינו בסך 2017בדצמבר 31שווי הנכס ליום ת הדוח הפסד בסך מיליון ש"ח). כתוצאה מעדכון שווי הנכס רשמה אלקטרה נדל"ן בתקופ 124-מיליון אירו (כ 29.8של .)אירומיליון 1.2-ש"ח (כמיליון 5-של כ

. 2.7%, נושאת ריבית קבועה בשיעור 2019ביולי 18הלוואה בנקאית עד ליום של אלקטרה נדל"ן חברה המאוחדת ללפיה היחס של דמי השכירות בניכוי הוצאות תפעוליות DSCRנקבעה בין היתר אמת מידה פיננסית של בהסכם ההלוואה

של אלקטרה . למועד הדוח הכספי עומדת החברה המאוחדת 110%שירות החוב (קרן וריבית) לא יפחת משיעור של ל מת המידה הפיננסית.אבנדל"ן

פרויקט סוהו -נכס בישראל בשלבי פיתוח .2

) בנכס מניב בשלבי פיתוח בנתניה ששוויו ההוגן50%לתאריך המאזן מחזיקה אלקטרה (בשיעור החזקה של א) מיליון ש"ח (חלק אלקטרה נדל"ן). 126.2-למועד המאזן הינו כ

הפרויקט תוכנן ונבנה בשני שלבים:

מ"ר 37,000-קומות מרתף לחניה ולמסחר בשטח כולל של כ 3-קומות מעל ל 3שלב א' מרכז מסחרי בן לשלב א' והמרכז 4התקבל טופס 2017בדצמבר 17מ"ר חניונים). ביום 22,000-מ"ר למסחר וכ 14,500-(כ

מ"ר 13,300-נמצא בהליך אכלוס. נכון למועד פרסום הדוח נחתמו הסכמי שכירות מחייבים בשטח כולל של כ ).94%-(כ

מ"ר. נכון למועד פרסום הדוח 9,172-קומות משרדים מעל המרכז המסחרי בשטח עיקרי של כ 4שלב ב' הוספת . קומות המשרדים בשלבי בניה מתקדמים וצפויות להתאכלס כלל השטחים נמכרו לרוכשי קצה בחוזי מכר מחייבים

.2018ברבעון השני של שנת

מיליון 252.4) על פי הערכת שמאי חיצוני בלתי תלוי הינו בסך של 100%שווי הנכס ( 2017בדצמבר 31ליום ח.מיליון ש" 4-ש"ח. כתוצאה מעדכון שווי הנכס רשמה אלקטרה נדל"ן בתקופת הדוח רווח בסך של כ

מיליון 170-) של כ100%הינו בסך ( 2017בדצמבר 31יתרת ההלוואות הבנקאיות בעסקה המשותפת נכון ליום ש"ח. ההלוואות מובטחות בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה על הנכסים והתקבולים מהם וזאת ללא זכות חזרה

לחברה.


304


(המשך) :המוחזקים על ידי אלקטרה נדל"ן מידע נוסף על נכסים מניבים .ג

(המשך) פרויקט סוהו -נכס בישראל בשלבי פיתוח .2

מול רשות מקרקעי ישראל תביעה ב)

שנים וכן 49, נחתם חוזה חכירה בין רשות מקרקעי ישראל לבין השותפות לתקופה של 2015באוגוסט 3ביום שנים נוספות. 49אופציה לתקופה של

, קיבלה העסקה המשותפת דרישה לתשלום מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) 2014השני של שנת במהלך הרבעון). הסכום שולם במלואו, תחת מחאה, במהלך השנים 50%מיליון ש"ח (חלק אלקטרה נדל"ן מסכום זה 19.6בסך

6-שילמה העסקה המשותפת תחת מחאה סכום נוסף בסך של כ 2015. במהלך חודש נובמבר 2015-ו 2014 מיליון ש"ח לרשות מקרקעי ישראל.

מיליון ש"ח כנגד רשות מקרקעי ישראל 31-הגישה העסקה המשותפת תביעה בסך של כ 2016באוגוסט 18ביום . בדיון 2017בינואר 1בקשר עם תשלומים ששולמו תחת מחאה לרשות מקרקעי ישראל. כתב ההגנה הוגש ביום

שופט לצדדים לפנות להליך גישור. בין הצדדים התנהל הליך המליץ ה 2017מקדמי שנערך בחודש פברואר קבע השופט כי לאחר השלמת הליך 2017באוגוסט 19גישור אשר בשלב זה לא צלח. בדיון מקדמי נוסף ביום

.2018במאי 3גילוי המסמכים יתקיים דיון נוסף בעניין ביום

פרויקט אורנים בישראל .3

דרישת תשלום מהקבלן הראשי בפרויקט בגין קטרה נדל"ן והשותף בפרויקט קיבלו אל 2014במאי 21ביום א)), מזה חלק אלקטרה נדל"ן 100%מיליון ש"ח ( 31.7-תוספות בהיקף כולל של כוהארכת משך ביצוע, שינויים

). לדעת הנהלת 100%מיליון ש"ח ( 0.6-מיליון ש"ח וכן דרישת תשלום מנותן שירותים בסך של כ 15.85-כיש לציין כי נדל"ן ובהתבסס על יועציה המשפטיים דרישות התשלום הינן חסרות בסיס משמעותי. אלקטרה

התקבלה 2015באוקטובר 29ביום . (תביעה נגדית פוטנציאלית) דרישות נגדיות נגד הקבלןישנן לאלקטרה נדל"ן יידון ויכריע במחלוקת אביב בקשה מטעם הקבלן הראשי בפרויקט למינוי בורר אשר -בבית המשפט המחוזי בתל

דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב את בקשת הקבלן הראשי למינוי בורר. 2016בינואר 17ביום בין הצדדים.

מיליון 10-כ) של 100%בתמורה לסך ( )מ"ר 589.4את מלוא זכויות הבניה (השותפות מכרה, 2017 בשנת ב) .ש"ח

נכסים שמומשו ונכסים המוחזקים למכירה .4

מהזכויות בנכס מניב 90%-, חתם תאגיד זר של אלקטרה נדל"ן (להלן: "החברה המאוחדת"), המחזיק ב2017בחודש מרס מיליון דולר קנדי 57.9-) לסך של כ100%במונטריאול, קנדה, על עסקה עם צד שלישי למכירת זכויותיו בנכס בתמורה (

2017ביוני 30ביום מ"ר. 18,200-מונטריאול בשטח כולל של כמיליון ש"ח). הנכס הנמכר הינו בניין משרדים ב 165-(כ הושלמה העסקה.

כתוצאה ממכירת הנכס, בניכוי ההלוואה הבנקאית של אלקטרה נדל"ן לחברה המאוחדת תזרים המזומנים החופשי שנבע כנסה, הינו שנתקבלה למימון רכישתו ותשלום העלויות הכרוכות בביצוע עסקת המכירה ולאחר תשלום מסים על הה

27-מיליון דולר קנדי (כ 10.1-מיליון ש"ח) (להלן: "התמורה נטו"). מזה סך של כ 41.8-מיליון דולר קנדי (כ 15.6-כ המס הסופיותלאחר קבלת שומות 2018במהלך שנת צפויה להתקבלוהיתרה במועד השלמת העסקה מיליון ש"ח) התקבל

שנבע ממימוש הנכס בסך (לאחר מס) הכספיים בתקופת הדוח הפסד נטו אלקטרה נדל"ן רשמה בדוחותיה בגין המכירה. מיליון ש"ח). 7.5-מיליון דולר קנדי (כ 2.8-של כ

).2ב'(30בקשר עם הפסקת פעילותה של אלקטרה נדל"ן בקנדה, ראה באור

מידע נוסף על נכסים מניבים המוחזקים על ידי אמ"צ: .ד

אמ"צוכן המפעל של קבוצת אמ"צעל הסכם לרכישת מקרקעין עליהם ממוקמים משרדי אמ"צחתמה 2017באפריל 6ביום מעיריית ")16"חלקה -בראשון לציון (להלן 5032בגוש 16דונם, המהווה חלק מחלקה 51.7-בשטח של כ בראשון לציון,

. רכישת 2017באפריל 27ביום ההסכם אושר על ידי מועצת העיריה"העיריה", בהתאמה). -"ההסכם" ו -ראשון לציון (להלןהמקרקעין בוצעה לטובת מימוש הפוטנציאל המסחרי שלה באמצעות ייזום פרויקט נדל"ן מניב ואמ"צ החלה בבניית תוכנית

עסקית ביחס למתחם שנרכש, יחד עם יועץ חיצוני המלווה את התהליך.

להלן עיקרי ההסכם:

תרכוש מהעיריה את "מועד הסגירה") אמ"צ -ממועד חתימת ההסכם (להלן חודשים 60היה בתוך אשר במועד הסגירה, . 1 "הממכר"). -ה במועד הסגירה (להלןכפי שתהיינ במקרקעיןמלוא זכויות הבעלות

דונם), 55.7 -(בשטח של כ 16 קשורה בהסכם חכירה עם העירייה ביחס לחלקה הייתה אמ"צלמועד החתימה על ההסכם ם. במסגרת ההסכם סוכם, כי ממועד קיום התנאי המתלה, יבוטל הסכ2021במאי 21ם לתקופת חכירה שסיומה ביו

לא תחוב בתשלומי חכירה או תשלומים אחרים כלשהם מכח החכירה, תוך שהצדדים מאשרים כי אין ואמ"צהחכירה וטל ההסכם, שאז להם כל טענה ו/או תביעה, האחד כלפי משנהו, למעט אם לא התקיים התנאי המתלה או אם במקרה בו ב

.תמשיך החכירה לעמוד בתוקפה


305


(המשך) מידע נוסף על נכסים מניבים המוחזקים על ידי אמ"צ: .ד

) תשלום ראשון בסך 1מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין, כדלקמן: ( 185-לעירייה סך של כ אמ"צעבור הממכר תשלם . 2 אמ"צהערת אזהרה לטובת נרשמה, תשלום זה. כנגד ביצוע 2017ביוני 21ביום מיליון ש"ח שולם לעירייה 90.6של

מיליון ש"ח ישולם לעירייה 94.4יתרת התמורה בסך של המהווה את התשלום השני ) 2(. 16על זכויות העיריה בחלקה במועד הסגירה. התשלום השני יישא ריבית נומינלית, כפי שנקבע בהסכם, אשר תיצבר החל ממועד התקיימות התנאי

תהא רשאית להקדים את אמ"צחודשים. שישהיה אחת לכל יהמתלה ועד למועד התשלום בפועל, ואשר תשולם לעירבהתאם לכך, יוקדם אף מועד חלקי, בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי והמוחלט.ביצוע תשלומי התמורה, במלואם או באופן

הסגירה. יצוין, כי התמורה נקבעה בשים לב למלוא הזכויות המוקנות מכוח התב"ע החדשה שנכנסה לתוקף לאחרונה, על פיה שונה ייעוד הממכר לתעסוקה, מסחר ותעשיה נקיה.

, המיועד להפקעה 16דונם, המצוי בתחום חלקה 4-שטח של כ אמ"צ שוכרתהחל ממועד התקיימות התנאי המתלה, . 3תמשיך לעשות שימוש בשטחים אמ"צנכון למועד החתימה על ההסכם). בנוסף, אמ"צלצורכי ציבור (והמשמש את

המיועדים לזיקות הנאה, הכלולים בשטח הממכר.

על ההסכם, אמ"צסמה למתן תוקף עד למועד חתימת היטל השבחה החל על הממכר בגין כל תב"ע שאושרה ו/או פור . 4ה, למעט היטל השבחה בגין הקלה ו/או יהתב"ע החדשה, יחולו על העיריהיטל השבחה בגין מלוא ,אך לא רק ,לרבות

.שימוש חורג שיתבקש ע"י אמ"צהלוואה מתאגיד בנקאי בסכום של אמ"צמס הרכישה, נטלה תשלום לצורך ביצוע התשלום הראשון בגין הממכר וכן . 5

מכוח ההסכם אמ"צמיליון ש"ח המובטחת ב: א. שעבוד קבוע מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על כל זכויות 110מול עיריית ראשון לציון; ב. בשעבוד קבוע מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום על כל הזכויות מכוח הסכמי שכירות

ג. התחייבות לרישום משכנתא (בגינה נרשמה הערת אזהרה בלשכת -שטחים בממכר; וובין מחזיקי אמ"צשנחתמו בין לשנה) 2.6%רישום המקרקעין על זכויות העירייה בממכר). קרן ההלוואה והריבית (ריבית נומינלית קבועה בשיעור של

.2017בדצמבר 21תשלומים חצי שנתיים רצופים החל מיום 16 -תוחזר בלייעד את המקרקעין לטובת מימוש הפוטנציאל המסחרי הגלום בה באמצעות ייזום פרויקט אמ"צריון לאור החלטת דירקטו

מציגה אמ"צעם ביצוע התשלום הראשון בגין המקרקעין, לאמ"צנדל"ן מניב, לצד העובדה שהחזקה הכלכלית בנכס הועברה נדל"ן - 40ראות תקן חשבונאות בינלאומי בדוחותיה הכספיים את המקרקעין שנרכשו כנדל"ן להשקעה וזאת בהתאם להו

להשקעה. בהתאם, המקרקעין מוצגים בהתאם לשווים ההוגן וזאת בהתאם להערכת שווי שנערכה על ידי מומחה חיצוני בלתי השווי ההוגן נקבע בהתבסס על עסקאות שנערכו לאחרונה בשוק . שהינו מומחה בענף לעניין הערכות שווי נדל"ן להשקעה תלוישווים ההוגן של המקרקעין משקף את עלות רכישת מיקום דומה לזה של הנדל"ן שבבעלות אמ"צ.בלנדל"ן דומה ו ביחס

יה וזאת לאור העובדה כי ערב העסקה יובין העיר אמ"צהמקרקעין בתוספת הרווח בגין סילוק מערכת יחסים חוזית קודמת בין חות הכספיים נטו מעלויות העסקה בקשר עם המקרקעין.הייתה חוכרת המקרקעין לדורות. רווח זה מוצג בדו אמ"צ

ביחס למימוש הפוטנציאל המסחרי הגלום במקרקעין והצורך, בין היתר, בהתאמת המקרקעין ליישום אמ"צבנוסף, לאור כוונת של השיפורים במושכר המצויים במקרקעין בחינה ביחס לאומדן אורך החיים הצפוי אמ"צהתכנית לפיתוח הנדל"ן, ביצעה

בתקופת הדוח הוצאות פחת נוספות בסך של אמ"צוהתאימה את ההפחתה של השיפורים במושכר בהתאם. כתוצאה מכך זקפה ., לעומת אשתקדמיליון ש"ח 3-כ

:מניבים המוחזקים על ידי החברהמידע נוסף על נכסים .ה " המקרקעין" -להלן ( השרון ברמת במקרקעין זכויותיה למכירת בהסכם החברה התקשרה 2015במרס 2ביום

:כדלקמן שעיקריו"), הרוכש" -להלן ( בה השליטה לבעלי או/ו לחברה קשור שאינו 'ג צד עם) בהתאמה ם"ההסכ"-ו") הבסיסית התמורה" -להלן ( ח"ש מיליון 135 של בסך במזומן תמורה החברה קבלה במקרקעין החברה לזכויות בתמורה . 1

.ישראל מקרקעי לרשות החברה שילמה אשר התשלום החזר בתוספתהושלמה עסקת מכר המקרקעין ברמת השרון על פי תנאיה, והחברה קיבלה את יתרת התמורה 2016בדצמבר 25ביום

מיליון ש"ח. 96-לה היא זכאית בסך של כ עד מראש שכירות דמי לחברה שילם אשר שוכר נמצא "המקרקעין המושכרים") -להלן ( מהמקרקעין מסוים בחלק שקיבלה מראש השכירות דמי יתרת .החברה בידי ייוותרו אשר, מועד גמר השכירות במקרקעין, 2021 ספטמבר לחודש .ח"ש מיליון 32-כ של סך על הדוח הכספי, למועד ,עומדת החברה

מיליון ש"ח 48-רווח הון בסך של כ 2016רשמה החברה בדוחות הכספיים לשנת עם הרוכש בעקבות השלמת העסקה מיליון ש"ח. 20.1-שנכלל בסעיף הכנסות אחרות ורווח משערוך המקרקעין בסך של כ

מיליון ש"ח המשקף את יתרת דמי השכירות 117.1מסתכם בסך של 2017בדצמבר 31שוויו ההוגן של הנכס ליום מראש שנתקבלו מהדייר במקרקעין ואת החלק היחסי מהתמורה הבסיסית בגין חלק מהמקרקעין שטרם הועברה החזקה

בהם.מיליון 10.1במועד השלמת העסקה העמידה החברה לטובת הרוכש של המקרקעין ברמת השרון ערבות בנקאית בסך של . 2

ש"ח. ת ההסכם, הוטלו על החברה התחייבויות מסוימות בקשר עם המקרקעין והתקשרויותיה בגינם.במסגר . 3

כפועל יוצא מהאמור לעיל נכון למועד הדוחות הכספיים הכירה החברה במלוא הרווח מעסקה זו וקיבלה את מלוא התמורות בגינו.

.)1('ד11ראה באור -ת בדבר השקעות בנכסים מניבים באמצעות חברות כלולות ועסקאות משותפו .ו

.27ראה באור -בדבר שעבודים .ז


306

רכוש קבוע - 41באור

מקרקעין ההרכב: א.(לרבות שיפורים

סה"כ רהוט וציוד כלי רכב מכונות וציוד במושכר) 1720שנת

העלות: 703,255 206,089 37,394 225,779 233,993 לתחילת השנה

122,363 33,037 4,647 37,940 46,739 במשך השנה תוספות )39,960( )10,581( )5,229( )4,380( )19,770( במשך השנה גריעות

222,755 5,860 9,534 165,953 41,408 חברות שאוחדו לראשונה )577,88( )23,288( )1,347( )713,77( )39,473( יציאה מאיחוד

)157,1( 43 )451( )93( )710( התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים

929,371 211,160 44,548 411,476 262,187 יתרה לסוף השנה

פחת שנצבר: 378,208 136,882 22,055 99,111 120,160 לתחילת השנה


21,481 1,993 3,777 15,653 58 חברות שאוחדו לראשונה )37,114( )11,454( )559( )6,023( )19,078( מאיחודיציאה

)220( 53 )237( )21( )15( התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים

414,237 137,457 26,801 143,444 106,535 יתרה לסוף השנה

515,134 703,73 747,17 032,268 265,155 2017בדצמבר 31יתרה מופחתת ליום

6,372 תשלומים ע"ח רכוש קבוע

521,506 2017בדצמבר 31סה"כ ליום

מקרקעין

(לרבות שיפורים סה"כ רהוט וציוד כלי רכב מכונות וציוד במושכר)

6120שנת העלות:

650,910 188,235 35,976 189,911 236,788 לתחילת השנה 109,987 21,416 7,565 51,416 29,590 במשך השנה תוספות )57,430( )3,193( )5,175( )15,287( )33,775( במשך השנה גריעות

2,890 508 300 - 2,082 חברות שאוחדו לראשונה )3,102( )877( )1,272( )261( )692( התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים

703,255 206,089 37,394 225,779 233,993 יתרה לסוף השנה

פחת שנצבר: 360,707 122,739 22,121 89,738 126,109 לתחילת השנה


1,844 361 - - 1,483 חברות שאוחדו לראשונה )1,433( )596( )693( )136( )8( התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים

378,208 136,882 22,055 99,111 120,160 יתרה לסוף השנה

325,047 69,207 15,339 126,668 113,833 2016בדצמבר 31יתרה מופחתת ליום

8,435 תשלומים ע"ח רכוש קבוע

333,482 2016בדצמבר 31סה"כ ליום

).27הקבוע משועבד להבטחת ההתחייבויות של חברות הקבוצה (ראה באור חלק מהרכוש .ב


307

מוניטין ונכסים בלתי מוחשיים אחרים, נטו - 51באור

ההרכב: א.

מוניטין

זכויות והסכמי הפצה

תיק שרות מעליות

פרויקטים זכיינים

קשרילקוחות, צבר

הזמנות, אי תחרות סה"כ אחרים ומותג

7201שנת עלות:

123,4951,207,975 151,125 88,574 92,251 45,422 707,108 לתחילת השנה 56,274 21,594 1,366 27,204 1,288 - 4,822 במשך השנה תוספות1,400,092 45,624 238,379 - - 814,81,0827,941 שאוחדו לראשונהחברות

)39,351( - )943,5( - - - )35,757( יציאה מאיחוד )6,708( 83 )327( - - - )6,464( דוחות כספיים מתרגום הנובעת התאמה

190,796228,82,61 115,778386,949 53939, 785,71,7573,363 יתרה לסוף השנה

:הפחתה שנצברה 112,892432,533 112,241 33,078 37,981 7,341 129,000 לתחילת השנה

116,167 21,029 40,259 6,896 3,753 28,230 00016, הפחתה במשך השנה )411( 31 )442( - - - - דוחות כספיים מתרגום הנובעת התאמה

133,952548,289 152,058 39,974 41,734 35,571 000145, יתרה לסוף השנה

399,92,06 56,844 234,891 75,804 51,805 785,261,137,792 2017בדצמבר 31יתרה מופחתת ליום

מוניטין

זכויות והסכמי הפצה

תיק שרות מעליות

פרויקטים זכיינים

קשרילקוחות, צבר

הזמנות, אי תחרות סה"כ אחרים ומותג

6201שנת עלות:

120,2011,105,324 135,385 72,388 54,926 707,18315,241 לתחילת השנה 22,434 3,421 937 16,186 1,890 - - במשך השנה תוספות

103,388 - 16,584 - 35,435 30,181 21,188 לראשונהחברות שאוחדו )23,171( )127( )1,781( - - -)21,263( דוחות כספייםמתרגום הנובעת התאמה

123,4951,207,975 151,125 88,574 92,251 707,10845,422 יתרה לסוף השנה

:הפחתה שנצברה 108,694398,789 103,700 21,265 36,130 -129,000 לתחילת השנה

35,409 4,216 10,188 11,813 1,851 7,341 - הפחתה במשך השנה )1,665( )18( )1,647( - - - - דוחות כספייםמתרגום הנובעת התאמה

112,892432,533 112,241 33,078 37,981 129,0007,341 יתרה לסוף השנה

775,442 10,603 38,884 55,496 54,270 578,10838,081 2016בדצמבר 31יתרה מופחתת ליום

:ירידת ערך מוניטין ב.חישוב שווי השימוש בשיטת היוון תזרימי ועל ותת שווי כלכליוהערכ הסכומים ברי ההשבה של המוניטין בקבוצה מבוססים על

שנים, 5לתקופות של בדיקת השווי בר ההשבה של נכסים אלו בוצע תוך ביסוס תחזיות תזרימי מזומנים המזומנים העתידיים.המייצגות את האומדן הטוב ביותר של ההנהלה של חברות הקבוצה לגבי התחום של התנאים הכלכליים שישררו במהלך יתרת אורך החיים השימושיים של הנכס. תזרימי המזומנים לתקופות נותרות מחושבים תוך שימוש בשיעור הצמיחה הרלוונטי, אשר

לקמן:דהמוניטין נבע בעיקר כ חה הצפויה.מביא בחשבון את שיעור הצמי בדצמבר 31

2017 2016 במיליוני ש"ח

- 793 בגין גולן טלקום 168 168 בגין רשת מחסני חשמל ושקם אלקטריק

- 713 בגין אלקו מדיה אינטרטיימנט - 97 בגין מגאסון

FM 66 66בגין אלקטרה 176 193 אלקטרהבגין חברות אחרות בקבוצת

168 159 אחרים

31,61 578

.10ראה באור בפרויקטים זכייניים,בדבר התקשרויות אלקטרה ג.


308

ואחרים אשראי מתאגידים בנקאיים - 61באור


משיכות יתר:

3,474 25,744 בשקלים

הלוואות לזמן קצר:

188,073 191,758 ללא הצמדה -בשקלים -במטבע חוץ או צמודות אליו

13,372 27,003 דולר ארה"ב 244,505 204,919

55,689 52,123 חלויות שוטפות של התחייבויות לזמן ארוך

296,628 260,608

'.ב27באור בדבר הסכמים בקשר לאשראים ואמות מידה פיננסיות ראה .ב

.א'27באורים ראה םבדבר שעבודים בגין אשראי .ג

ספקים ונותני שירותים -71באור

בדצמבר 31 ההרכב: 2017 2016

1,292,717 1,534,324 חשבונות פתוחים

232,909 285,503 המחאות לפרעון

1,819,827 1,525,626

זכאים ויתרות זכות - 18באור


335,638 278,407 ב'18 התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה

248,839 863,270 עובדים והתחייבויות בגין שכר

179,184 4251,86 והכנסות מראש מקדמות מלקוחות

209,420 641,717 מוסדות ממשלתיים

48,150 42,393 המטופלות לפי שיטת השווי המאזנייתרות זכות מול חברות

- 20,570 התחייבות בגין חכירה מימונית

50,801 140,328 התחייבות לבעלי קרקע

88,341 85,610 ריבית לשלם והוצאות שנצברו

והתחייבויות לבעלי זכויות שאינן הפרשה לחוזים מכבידים מקנות שליטה

42,296 57,091

135,894 8109,73 אחרים

710,91,41 1,353,358

*) הרכב התחייבויות בגין עבודות בחוזי הקמה ב.

2,477,245 3,755,885 תקבולים ממזמיני עבודות

)2,141,607( )3,477,478( הכנסות שהוכרו מעבודות בחוזי הקמה -בניכוי

335,638 278,407 בגין עבודות בחוזי הקמה סה"כ התחייבויות בחוזי הקמה הינם בגין תקבולים שהתקבלו במהלך תקופת הדיווח.בגין עבודות עיקר ההתחייבות *)


309

אשראי מתאגידים בנקאיים, מוסדות כספיים ואחרים - 19באור

שעור ההרכב: א. הריבית *)

בדצמבר 31

% 2017 2016 -בשקלים

2,624 1,372 בהצמדה למדד המחירים לצרכן

135,519 635,690 2.5-3.8 ללא הצמדה

-במטבע חוץ או בהצמדה אליו

126,884 45,363 2.7 אירו

15,399 32,616 5.1 דולר ארה"ב

4,850 4,737 3.3 פרנק שווצרי

719,778 285,276

55,689 52,123 חלויות שוטפותבניכוי

667,655 229,587 .2017בדצמבר 31*) ליום

.'ב27ראה באור מידה פיננסיות ואמותהסכמים בקשר לאשראים בדבר .ב

א'.27ראה באורים יםבדבר שעבודים בגין אשראי .ג

אגרות חוב - 02באור

שעור ההרכב: א. הריבית

בדצמבר 31

2016 2017 % בסיס ההצמדה

591,519 448,157 4.5-5.6 מדד המחירים לצרכן

933,673 1,050,035 3.75-5.1 בשקלים ללא הצמדה

1,498,192 1,525,192

)235,759( )247,846( בניכוי חלויות שוטפות

1,250,346 1,289,433

20,188 37,475 פרמיה על אגרות חוב -נוסף

)26,328( )16,945( יתרת הוצאות הנפקה נדחות -פחות

1,270,876 1,283,293

100אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב שהנפיקה החברה בסכום של עד 2016בינואר 28ביום .ב מיליון ש"ח.

מיליון ש"ח ע.נ. בתמורה לסך של 58.5-יב' בסך של כ-אגרות חוב סדרות י' וביצעה החברה רכישות עצמיות של 2016שנת ב מיליון ש"ח. 61.6-כ

יב') -החליט דירקטוריון החברה על ביצוע פדיון מוקדם מלא, ביוזמת החברה, של אגרות החוב (סדרות י' ו 2016במאי 18ביום ג. דיון המוקדם").(להלן: "מועד הפ 2016ביוני 5של החברה אשר התבצע ביום

מקרן אגרות החוב 69.61%-ש"ח ע.נ., שהינה כ 252,761,123יתרת קרן אגרות חוב (סדרה י') שנפרעה עמדה על סך של ש"ח ע.נ., שהינה 131,308,025(סדרה י') המקורית, ויתרת קרן אגרות חוב (סדרה יב') שנפרעה עמדה על סך של

המקורית.מקרן אגרות החוב (סדרה יב') 86.35%-כ

בהתאם לחלופות שנקבעו בשטר הנאמנות הסכום ששולם למחזיקי אגרות החוב תמורת הפדיון המוקדם בגין אגרות חוב 143,152אלפי ש"ח ותמורת הפדיון המוקדם בגין אגרות החוב (סדרה יב') עמד על סך של 273,841(סדרה י') עמד על סך של

של אגרות החוב הסתיימו מלוא התחייבויותיה של החברה כלפי מחזיקי אגרות החוב. אלפי ש"ח. עם ביצוע פדיון המוקדם המלא .2016 בדצמבר 31אלפי ש"ח נכון ליום 296,983לאחר הפדיון המוקדם נותרה החברה עם אגרות חוב סדרה יא' בסך

מיליון ש"ח. 30-הוצאות מימון חד פעמיות בסך של כ 2016בשנת כתוצאה מהאמור לעיל רשמה החברה


310

(המשך) אגרות חוב - 20באור יא', כדלקמן: ההחברה התחייבה כי כל עוד לא פרעה את מלוא התחייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב מסדר . ד

חובותיה כלפיו. למרות האמור לעיל,החברה לא תיצור שעבוד שוטף נוסף על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו להבטחת .1החברה תהיה רשאית על פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב ליצור שעבודים

מיליון ש"ח 900שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעבודים השוטפים כאמור לא יעלה על לשנות את זהות הגורמים המממנים בעלי השעבוד הצף.וכן תהיה רשאית

ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים), במהלך תקופה העולה על שני .2 מיליארד ש"ח נומינלי. 1.2-דוחות כספיים רצופים, לא יפחת מ

על פי המאזן המאוחד של החברה, במהלך תקופה העולה על שני דוחות כספיים רצופים, לא Cap-יחס החוב הפיננסי נטו ל .3לא יעלה –ומדי דוח כספי שנתי עוקב 2015, והחל ממועד הפרסום של הדוחות הכספיים השנתיים לשנת 85%יעלה על

.80%, ועד לשיעור של 1%על שיעור כאמור בהפחתה של

מרווחיה הראויים לחלוקה ובלבד שכתוצאה מן החלוקה, 30%קה בסכום שאינו עולה על החברה תהיה רשאית לבצע חלו .4ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים האחרונים, סקורים או מבוקרים, כולל זכויות

מיליארד ש"ח. 1.3-, לא יפחת משאינן מקנות שליטה

או כל חברת דירוג אחרת שתבוא במקומה יעודכן במהלך תקופת ריבית S&Pעלות ידי מ-ככל שדירוג אגרות החוב על .5דירוג " -(להלן -Aכלשהי, כך שהדירוג שייקבע לאגרות החוב מסדרה כלשהיא יהיה נמוך בדרגה אחת או יותר מדירוג

הרלוונטית, כנגד "), יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב מהסדרה הבסיסלשנה מעל שיעור הריבית שנקבע במכרז עד לתוספת ריבית מירבית 0.25%כל ירידה בדרגה כאמור, בשיעור של

ידי -לשנה מעל הריבית שנקבעה כאמור, וזאת בגין התקופה שתתחיל ממועד פרסום הדירוג החדש על 1%בשיעור של מסולקת של אגרות החוב מהסדרה הרלוונטית או עד למועד בו חברת הדירוג ועד לפירעון מלא של יתרת הקרן הבלתי

תעדכן חברת הדירוג את דירוג אגרות החוב מהסדרה הרלוונטית לדירוג גבוה כאמור לעיל, לפי המוקדם.

לתאריך המאזן החברה עומדת בהתניות אלו.

ות ערך שונים באמצעות דוחות הצעה. כמו פיו תוכל בעתיד להנפיק נייר-פרסמה אלקטרה תשקיף מדף על 2014במאי 22ביום .הכן, במסגרת התשקיף האמור, רשמה אלקטרה למסחר בבורסה לני"ע בתל אביב אגרות חוב (סדרה ג'), אשר הונפקו בעבר ונסחרו

כך שלאחר מכן היא 0.3%ברצף מוסדיים. במסגרת הרישום למסחר של אג"ח סדרה ג' הופחתה הריבית הנקובה בשיעור של . 4.7%יבית של נושאת ר

מיליון ש"ח 214.2-הנפיקה אלקטרה אגרות חוב (סדרה ד') נוספות בתמורה כוללת ברוטו של כ 2016בספטמבר 25ביום .2.47%בריבית שנתית אפקטיבית קבועה של

מיליון ש"ח בריבית 105.5-אגרות חוב (סדרה ד') נוספות בתמורה כוללת ברוטו של כ הנפיקה אלקטרה 2017באוגוסט 27ביום .1.83%ה של עשנתית אפקטיבית קבו

מיליון ש"ח. 592.9-אגרות החוב המוקצות (סדרה ד') לאחר ההרחבה הינן כ סה"כ

ביוני של כל אחת 30למו ביום עשר תשלומים שנתיים שווים, אשר ישו-תעמוד לפירעון בשניםסדרה ד' קרן איגרות החוב , שתשולם פעמיים בשנה 3.75%(כולל). איגרות החוב הינן לא צמודות ונושאות ריבית שנתית של 2026עד 2015מהשנים

ביוני של כל שנה. 30בדצמבר וביום 31ביום

, לעמוד באמות מידה פיננסיות כדלקמן:(סדרה ד') אלקטרה התחייבה כלפי מחזיקי אגרות החוב

המאוחד של אלקטרה (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים), בסוף רבעון בדוח על המצב הכספיההון העצמי )1 מיליון ש"ח נומינלי. 450-שלאחר תקופה של שני רבעונים רצופים, לא יפחת מ

שלאחר תקופה של שני המאוחד של אלקטרה, בסוף רבעון הדוח על המצב הכספיעל פי Cap-יחס החוב הפיננסי נטו ל )2 2015, והחל ממועד הפרסום של הדוחות הכספיים השנתיים של אלקטרה לשנת 75%רבעונים רצופים, לא יעלה על

.70%ועד לשיעור של 1%לא יפחת משיעור כאמור בהפחתה של -ומדי דוח כספי שנתי עוקב

ל פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים אלקטרה תהיה רשאית לבצע חלוקה כל עוד ההון העצמי של אלקטרה ע )3מיליון ש"ח, ובלבד 500-האחרונים, סקורים או מבוקרים, כולל זכויות מיעוט, ולאחר הפחתת סכום החלוקה, לא יפחת מ

שאלקטרה אינה מצויה, ערב החלוקה, בהפרה של התניות הפיננסיות שבסעיפים לעיל.

כסיה לטובת צד ג' כלשהו ולהבטחת חובותיה כלפיו. למרות האמור לעיל, אלקטרה לא תיצור שעבוד שוטף על כלל נ )4אלקטרה תהיה רשאית על פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב ליצור

650שעבודים שוטפים על כלל נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעבודים השוטפים כאמור לא יעלה על מיליון ש"ח וכן תהיה רשאית להוסיף, לגרוע, ולהחליף את זכות הגורמים המממנים בעלי השעבוד הצף.

למרות האמור לעיל, אלקטרה תהא רשאית ליצור שעבודים שוטפים על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו, ובתנאי שאלקטרה השוטף לטובת הצד השלישי, שעבוד שוטף ובדרגה תיצור לטובת מחזיקי אגרות החוב בעת ובעונה אחת עם יצירת השעבוד

ראטה בין מחזיקי אגרות החוב ובין הצד השלישי, להבטחת היתרה הבלתי מסולקת של החוב כלפי -פסו, ופרו-שווה, פריהמחזיקים, וכי שעבוד זה יהיה בתוקף כל עוד אגרות החוב (סדרה ד') לא נפרעו במלואן או עד שיבוטל השעבוד השוטף לטובת הצד השלישי, לפי המוקדם, והכל בנוסחים מקובלים. יובהר כי פרט לאמור לעיל, לא יחולו על אלקטרה הגבלות כלשהן בהטלת שעבודים קבועים לסוגיהם על נכסיה ורכושה ותהיה לה הזכות, בכל עת ועל פי שיקול דעתה הבלעדי, לשעבד את נכסיה, כולם

בוד שוטף על נכס מסוים, אחד או יותר, של אלקטרה או להעמידם כבטוחות בדרך או חלקם, בשעבודים קבועים ו/או ליצור שע אחרת.

למועד הדוח אלקטרה עומדת באמות המידה הפיננסיות הנדרשות, כאמור לעיל.


311

(המשך) אגרות חוב - 20באור

בתמורה כוללת וסדרה ה' ד' אגרות חוב סדרהבאמצעות הרחבת ש"ח ע.נ. אלפי 151,787הנפיקה אלקטרה נדל"ן 2016 בשנת .ו אלפי ש"ח. 156,221-ברוטו של כ

למדד ונושאות ריבית סדרה ד' צמודה .תנאי אגרות החוב שהוקצו בדרך של הרחבת סדרה ד' זהים לתנאי אגרות החוב שבמחזור למדד ונושאת סדרה ה' אינה צמודה ו בנובמבר של כל שנה 1במאי וביום 1שתשולם פעמיים בשנה ביום 4.5%שנתית של

.ביולי של כל שנה 5בינואר וביום 5תשולם פעמיים בשנה ביום ש 4.8%ריבית שנתית של

אלפי ש"ח ערך נקוב אגרות חוב (סדרה ה') וזאת בתמורה כוללת 118,000הנפיקה אלקטרה נדל"ן 2017בנובמבר 27ביום ז.של הרחבת סדרה ה' כאמור זהים לתנאי אגרות החוב תנאי אגרות החוב שהוקצו בדרךאלפי ש"ח. 131,806ברוטו בסך של

שבמחזור.

אגרות החוב אינן מובטחות בבטוחות כלשהן וכפופות לאמות המידה הבאות:

ההון העצמי במאזן המאוחד של אלקטרה נדל"ן (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות - היקף מינימלי של הון עצמי - מיליון ש"ח נומינלי. 200-בעלים) במהלך תקופה העולה על תקופת הבדיקה, לא יפחת מ

תקופה שבמהלכה מפורסמים שני דוחות כספיים (רבעוניים סקורים ו/או שנתיים מבוקרים) רצופים - "תקופת הבדיקה" ועוקבים.

יחס ההון העצמי המאוחד, למאזן מאוחד (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים - יחס הון עצמי מאוחד למאזן מאוחד -

בדוחות הכספיים הכלולהמאזן המאוחד של אלקטרה נדל"ן פי-ושווי מזומנים ופקדונות של אלקטרה נדל"ן), הכל על .18%-של אלקטרה נדל"ן שיתפרסמו במהלך תקופה העולה על תקופת הבדיקה, לא יפחת מ

יחס הון עצמי סולו לסך המאזן סולו (כאשר מהיקף המאזן ינוכו יתרות מזומנים - יחס הון עצמי (סולו) למאזן (סולו) -

פי המאזן סולו של אלקטרה נדל"ן, הכלול בדוחות הכספיים -ת של אלקטרה נדל"ן), הכל עלושווי מזומנים ופקדונו .25%-הנפרדים (סולו) של אלקטרה נדל"ן שיתפרסמו במהלך תקופה העולה על תקופת הבדיקה, לא יפחת מ

פי שיקול דעתה הבלעדי, -כמו כן נקבעו כללים לגבי חלוקה של דיבידנד, וכמו כן הוסכם כי אלקטרה נדל"ן תהיה רשאית על

או מחזיקי אגרות החוב (סדרה ה'), ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך כל /וללא כל צורך באישור הנאמן ו מיליון ש"ח. 500ההתחייבויות המובטחות בשעבודים השוטפים כאמור לא יעלה על

מורות.עומדת אלקטרה נדל"ן באמות המידה הא 2017בדצמבר 31ליום

אישר דירקטוריון אלקטרה תכנית לרכישה עצמית של איגרות חוב שהנפיקה אלקטרה בסכום של עד 2015במרס 19ביום .ח .2011באוגוסט 22, חלף התוכנית הקודמת מיום ש"חמיליון 100

2017במרס 72וביום בתחזית דירוג יציבה +iLAהעלתה מעלות את דירוגה של החברה לדירוג של 2016במרס 22ביום .ט .אישררה דירוג זה

ואגרות החוב (סדרה ד') A1/Stableבדירוג מדרוגמדורגות על ידי אלקטרהאגרות החוב של הכספי הדוח פרסום נכון למועד .AA-/Stableדירוג של במעלות מדורגות על ידו

ועל ידיבאופק חיובי iLBBBבדירוג מעלות אגרות החוב של אלקטרה נדל"ן מדורגות על ידי הכספי הדוח פרסום נכון למועד .יציב קבאופ Baa1מידרוג בדירוג


312

התחייבויות אחרות לזמן ארוך - 12באור

ההרכב:

בדצמבר 31

2017 2016

- 429,638 התחייבות בגין הסכם שיתוף עם סלקום

- 103,164 למימון עסקת גולןהלוואות מאחרים

- 158,039 התחייבות בגין חוזים מכבידים

- 386,89 התחייבות בגין חכירה מימונית

73,163 211,945 לזכויות שאינן מקנות שליטהודיבידנדים עתידיים התחייבות בגין אופצית מכר

13,119 29,615 התחייבויות בגין תמורה מותנית

115,327 108,478 מדמי שכירות ומקדמה ע"ח מכירת מקרקעין הכנסות מראש

35,046 33,813 הפרשה לאחריות והכנסות מראש בגין אחריות מורחבת

- 11,250 התחייבות בגין מיצוע תשלומים בהתאם להסכם שיתוף פעולה עם סלקום

46,613 48,257 אחרות

585,1,223 283,268

נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים - 22באור

לשלם פיצויים לעובד בעת פיטורין או וחברות מאוחדות דיני העבודה וחוק פיצויי פיטורין בישראל מחייבים את החברה א.. חישוב התחייבות החברה בשל הטבות לעובדים מתבצע על או לבצע הפקדות שוטפות בתוכניות הפקדה מוגדרת פרישה

קה בתוקף ומבוסס על משכורת העובד אשר, לדעת ההנהלה, יוצרת את הזכות לקבלת הפיצויים.פי הסכם העס

תנאי העבודה של מרבית עובדי מפעל הייצור של אמ"צ מוסדרים באמצעות הסכם קיבוצי אשר תוקפו הנוכחי הינו עד .2021לחודש יוני

הסתדרות העובדים הלאומית. ההסכם האמור יחול על נחתם הסכם קיבוצי מיוחד בין אמ"צ לבין 2014בפברואר 9ביום כל עובדי אמ"צ בכל מגזרי הפעילות שלה בישראל, למעט עובדי מפעל הייצור ולמעט בעלי תפקידים המוחרגים מההסכם

נחתמו תיקונים להסכם הקיבוצי האמור 2016בפברואר 3-ו 2015בפברואר 22בימים וזאת לתקופה של חמש שנים. יעמדו בתוקפם כל עוד ההסכם הקיבוצי בתוקף.לעיל, אשר

, הפקדותיה השוטפות של הקבוצה בקרנות 1963-לחוק פיצויי פיטורין, תשכ"ג 14לגבי עובדים אשר חל עליהם סעיף ב. פנסיה ובפוליסות בחברות ביטוח, פוטרות אותה מכל התחייבות נוספת לעובדים, בגינם הופקדו הסכומים כאמור לעיל.

רשמה הקבוצה הוצאות בגין תכנית להפקדה מוגדרת בסך 2015-ו 2016, 2017בדצמבר 31הסתיימו בימים בשנים ש אלפי ש"ח, בהתאמה. 51,555-אלפי ש"ח ו 62,168אלפי ש"ח, 61,013של

חברות מאוחדות של החברה פועלות במדינות שונות בחו"ל אשר לגביהן חלים חוקים בקשר עם פיצויי פרישה, מענקי ג.התחייבויות של חברות הקבוצה בחו"ל בשל הטבות לעובדים נכללו על פרישה וזכויות פנסיה המשתנים ממדינה למדינה.

פי החוק והנוהג במדינות אלו.


313

(המשך) - נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים - 22באור

מידע בדבר תכניות הטבה מוגדרות ד.

שינויים בהתחייבות להטבה מוגדרת ובשווי הוגן של נכסי תכנית .1

7201שנת הפסד (רווח) בגין מדידה מחדש ברווח כולל אחר הוצאות שנזקפו לרווח או הפסד

ליום יתרה בינואר 1

2017

עלות שירות שוטף

וצירופי עסקים

הוצאות ריבית

(תשואה על נכסי תכנית), נטו

עלות שירות עבר

והשפעת סילוקים

סה"כ הוצאות שנזקפו

לרווח או הפסד בשנה

תשלומים מהתכנית

(רווח) הפסד

אקטוארי בגין שינויים בהנחות הפיננסיות

(רווח) הפסדאקטוארי בגין סטיות בניסיון

סה"כ השפעה על הפסד

(רווח) כולל בשנה אחר

השפעת שינויים בשערי מטבע חוץ

הפקדות שהופקדו על ידי המעביד

יתרה ליוםבדצמבר 31

2017

154,663 - )186( )3,155( )6,107( 2,952 )19,217( 29,428 329 4,134 147,79324,965 התחייבויות להטבה מוגדרת )107,400( )2,619( 2 5,262 7,577 )2,315( 10,114)17,651( 498 )2,829()15,320()102,508( י הוגן של נכסי תכניתשוו

התחייבות (נכס) נטו בגין הטבה

מוגדרת

45,285 9,645 1,305 827 11,777 )9,103( 637 1,470 2,107 )184( )2,619( 47,263

6201שנת הפסד (רווח) בגין מדידה מחדש ברווח כולל אחר הוצאות שנזקפו לרווח או הפסד

יתרה ליום בינואר 1

2016

עלות שירות שוטף

וצירופי עסקים

הוצאות ריבית

(תשואה על נכסי תכנית), נטו

עלות שירות עבר

והשפעת סילוקים

סה"כ הוצאות שנזקפו

לרווח או הפסד בשנה

תשלומים מהתכנית

(רווח) הפסד

אקטוארי בגין שינויים בהנחות הפיננסיות

(רווח) הפסדאקטוארי בגין סטיות בניסיון

סה"כ השפעה על הפסד

(רווח) כולל בשנה אחר

השפעת שינויים בשערי מטבע חוץ

הפקדות שהופקדו על ידי המעביד

יתרה ליוםבדצמבר 31

2016

147,793 - )417( )710( )674( )36( )19,696( 13,765 )831( 3,734 154,85110,862 התחייבויות להטבה מוגדרת )102,508( )5,706( 1 767 )1,032( 1,799 14,380 )895( 1,157 )2,052( -)111,055( י הוגן של נכסי תכניתשוו

התחייבות (נכס) נטו בגין הטבה

מוגדרת

43,796 10,862 1,682 326 12,870 )5,316( 1,763 )1,706( 57 )416( )5,706( 45,285


314

(המשך) נכסים והתחייבויות בשל הטבות לעובדים - 22באור

(המשך) מידע בדבר תוכניות הטבה מוגדרות .ד

ההנחות האקטואריות ששימשו בחישוב .2

7201 6201

% %

3-2.3 2.5-2.2 *) ההיווןשיעור

3.3-2.9 3.4-2.4 השכר צפוי שיעור עליית

מבוסס על אגרות חוב קונצרניות צמודות מדד באיכות גבוהה.שיעור ההיוון *)

מסים נדחים - 32באור

ההרכב והתנועה: א.

המסים הנדחים מחושבים בגין: .1

יתרה ליום שינויים יתרה ליום שינויים יתרה ליום 31.12.2017 2017בשנת 31.12.2016 2016בשנת 1.1.2016

)63,969( )3,100( )60,869( 45,766 )106,635( נכסים מניבים

)11,280( )3,265( )8,015( 60 )8,075( רכוש קבוע

)85,554( )13,296( )72,258( )43,712( )28,546( הפרשי עיתוי אחרים

)143,256( 2,114 )141,142( )19,661( )160,803(

המסים הנדחים מוצגים כדלקמן: .2

35,134 31,372 3,762 )16,103( 19,865 בנכסים בלתי שוטפים

)195,937( )51,033( )144,904( 18,217 )163,121( ארוךבהתחייבות לזמן

)143,256( 2,114 )141,142( )19,661( )160,803( התנועה בשנת הדוח נזקפה כדלקמן: .3

3,393 32,013 לדוח רווח והפסד

פעילות מופסקת, יציאה מאיחוד, הפרשי תרגום ושינויים אחרים

)29,899(

)23,054(

2,114 )19,661(

2017בדצמבר 31מסתכמים ביום נכללו בגינם מסים נדחים בשל אי הוודאות למימושםהפסדים והפרשי עיתוי, נטו שלא .ב

ש"ח. מיליון 978בסך של

מיסים על ההכנסה. ט'28ראה בנוסף מידע בבאור ג.


315

הון - 42באור

מונפק ונפרע רשום הרכב הון המניות: א.

בדצמבר 31ליום בדצמבר 31ליום 2017 2016 2017 2016

)םמספר המניות (באלפי

34,376 34,421 40,000 40,000 ש"ח (*) 0.25מניות רגילות ע"ש בנות

6,801 799,6 כולל מניות המוחזקות על ידי החברה (*) אביב.-מניות החברה נסחרות בבורסה לניירות ערך בתל .ב הנלוות למניות:זכויות ג.

כל מניה מקנה למחזיק בה את הזכות להשתתף באסיפות הכלליות של החברה בזכות לכל אחד בגין כל מניה רגילה )1( בכל הצבעה באסיפה הכללית בה השתתף המחזיק במניה.

זכות לקבלת דיבידנדים וזכות להשתתף בחלוקת עודף נכסי החברה במקרה של פירוקה. )2(

קופת הדוחדיבידנדים בת ד.

19ש"ח למניה) ששולם ביום 0.905-מיליון ש"ח (כ 25אישר דירקטוריון החברה דיבידנד בסך של 2017באוגוסט 23ביום .2017בספטמבר

א'.35בדבר דיבידנד שאושר לאחר מועד הדוח הכספי, ראה באור

מיליון ש"ח. 30מניות החברה בסכום של עד אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישת עצמית של 2016בינואר 10ביום ה. .2019בינואר 10התקופה שנקבעה לביצוע התכנית היא עד ליום עד למועד פרסום הדוח הכספי לא ביצעה החברה רכישות עצמיות של מניותיה.

המצב הכלכלי בניגריה והשפעתו על החברה .ו

מאוחדת חברה Etco, חברת מכני בניגריה באמצעות-פרויקטים ומכירת ציוד בתחום האלקטרו של התקנתפועלת בתחום אלקטרה). לצורך תרגום הדוחות הכספיים NGNהינו הניירה הניגרית ( Etco. מטבע הפעילות וההצגה של חברה של אלקטרה בבעלות מלאה

.בשערי החליפין הרשמיים בניגריה אלקטרהמשתמשת חברה זושל

שער -, הודיע הבנק המרכזי של ניגריה על אפשרות מסחר במספר שערים רשמיים המיועדים לסקטורים שונים 2017שנת במהלך ). בתקופת הדוח NAFEX) ושער החליפין למסחר בין קונה מרצון למוכר מרצון (NIFEXבנקאי (-הבנק המרכזי, שער החליפין הבין

לתרגום דוחותיה הכספיים, בין היתר, בהתבסס על השער ששימש אותה את שער החליפין של אלקטרה המאוחדתבחנה החברה , שער חליפין זה משקף בצורה אלקטרהלהערכת .NIFEX-בעסקאות שביצעה, ובחרה לתרגם את הדוחות הכספיים לפי שער ה

הדוחות כאמור, לא מבצעת את עסקאותיה. לשינוי שער החליפין לצורך תרגוםשלה המאוחדתהטובה ביותר את האופן שבו החברה הייתה השפעה מהותית על הדוחות הכספיים.

תשלום מבוסס מניות - 25באור

להלן תאור עסקאות תשלום מבוסס המניות שהוענקו על ידי חברות הקבוצה לעובדיהן:

תשלום מבוסס מניות בחברה א.

אופציות לרכישת מניות החברה למבקר הפנים של החברה 39,418אישר דירקטוריון החברה הקצאת 2016במאי 30ביום .1לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), 102בהתאם להוראות סעיף וקצו לנאמן עבור הניצעהכתבי האופציה שהינו עובד החברה.

מנות שנתיות שוות, בארבעכתבי האופציה יהיו ניתנים למימוש במסלול רווח הון הכפוף לאישור מס הכנסה. 1961-התשכ"ח מעביד, החל מתום שנה ממועד ההקצאה ועד לחלוף חמש שנים ממועד זה.-בכפוף לקיום יחסי עובד

ש"ח בתוספת 40.14מחיר המימוש שנקבע לצורך חישוב סכום ההטבה הכספי וכמות המניות שיהיה זכאי להן כל ניצע הינו במצטבר. מחיר המימוש משמש בסיס לקביעת כמות 7.5%כל שנה ממועד ההקצאה ועד מועד ההבשלה ולא מעל בגין 2.5%

המניות שזכאים הניצעים לרכוש וזאת בהתאם להפרש בין שער הסגירה של מנית החברה ביום שקדם למועד המימוש שנקבע. המניות שתוקצינה בפועל במועד המימוש. התמורה שתשולם בגין מימוש כל כתב אופציה תהיה בסך ערכן הנקוב של

מיליון ש"ח. 0.5-כ הינוהשווי הכלכלי של האופציות המוצעות במועד הענקתן


316

(המשך) תשלום מבוסס מניות - 52באור

(המשך) תשלום מבוסס מניות בחברה א.

בחברה (להלן: "הניצעים"), המשלב מסלול אישר דירקטוריון החברה תגמול הוני לשני נושאי משרה 2014בפברואר 17ביום . 2 תכנית אופציות ומסלול העמדת הלוואה לרכישת מניות החברה.

תכנית האופציות א)

כתבי אופציה הניתנים 144,491לכל ניצע, ללא תמורה 2014בחודש מאי וקצו הבהתאם לתוכנית להקצאת אופציות וקצו לנאמן עבור הניצעים בהתאם הש"ח ערך נקוב של החברה. כתבי האופציה 0.25למימוש במניות רגילות בנות

במסלול רווח הון הכפוף לאישור מס הכנסה. כתבי 1961-לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"ח 102להוראות סעיף מעביד, החל מתום שנה ממועד ההקצאה -היו ניתנים למימוש בחמש מנות שנתיות שוות, בכפוף לקיום יחסי עובדהאופציה י

ועד לחלוף חמש שנים ממועד זה.

ש"ח בתוספת 46.97מחיר המימוש שנקבע לצורך חישוב סכום ההטבה הכספי וכמות המניות שיהיה זכאי להן כל ניצע הינו במצטבר. מחיר המימוש משמש בסיס לקביעת 7.5%צאה ועד מועד ההבשלה ולא מעל בגין כל שנה ממועד ההק 2.5%

כמות המניות שזכאים הניצעים לרכוש וזאת בהתאם להפרש בין שער הסגירה של מנית החברה ביום שקדם למועד המימוש בפועל במועד שנקבע. התמורה שתשולם בגין מימוש כל כתב אופציה תהיה בסך ערכן הנקוב של המניות שתוקצינה

המימוש.

מיליון ש"ח לכל ניצע לתקופה הכוללת של חמש שנים. 2.5-כ הינוהשווי הכלכלי של האופציות המוצעות במועד הענקתן

הלוואה לרכישת מניות החברה ב)

מיליון ש"ח לכל אחד לצורך מימון 2.5בסך של Non-Recourseלשני נושאי המשרה בה הלוואות מסוג העמידההחברה רכישת מניותיה של החברה בבורסה. בהתאם להסכם העובדים יהיו זכאים למענק שנתי שווה ערך לחמישית מסך ההלוואה

IFRS 2אשר בהתאם לתנאים שנקבעו בהסכם יקוזז מההלוואה שהועמדה. הסכמים אלו יטופלו כהענקה הונית על פי שנים. 5-ל 3צאת שכר על פני תקופת ההקניה שהינה בין אשר תיזקף כהו

באמ"צ תשלום מבוסס מניות .ב

תשלום מבוסס מניות למנכ"ל אמ"צ .1

את הסכם ההתקשרות , לאחר אישור הדירקטוריון וועדת התגמול,של אמ"צאישרה האסיפה הכללית 2014ביולי 27בתאריך .2014בספטמבר 1החל מהתאריך אמ"צ. על פי תנאי ההסכם מכהן מר קלימי כמנכ"ל אמ"צעם מר זאב קלימי כמנכ"ל

כתבי אופציות הניתנות למימוש למניות רגילות בנות 554,673 אמ"צהוענקו למנכ"ל ואישור האסיפה כאמור במסגרת ההסכם מהון המניות המונפק והנפרע למועד החתימה על ההסכם. מחיר 2.5%-אשר לאחר הקצאתן מהוות כ אמ"צש"ח ע.נ. של 1

מימוש ה ו/או למחירש"ח וזאת בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם. למספר המניות 20.68המימוש של כל כתב אופציה נקבע על ינוי מבנה בהתאם לתנאים בתוכנית האופציות.התאמות הגנה במקרים של הנפקת זכויות, חלוקת דיבידנד ו/או מניות הטבה וש

122,000אישרה האסיפה הכללית של אמ"צ, לאחר אישור הדירקטוריון וועדת התגמול, הקצאה של 2015במאי 10ביום מהון המניות המונפק והנפרע של אמ"צ למועד האישור וזאת בהתאם לתוכנית האופציות 0.55%-אופציות נוספות המהוות כ

ש"ח. 19.26מ"צ. מחיר המימוש לאופציות כאמור הינו הקיימת באהאופציות ניתנות למימוש בשתי מנות שוות. הראשונה בתום שלוש שנים ממועד ההקצאה והשנייה בתום ארבע שנים ממועד

ציות ההקצאה. בתום חמש שנים ממועד הקצאת האופציות הן תפקענה, תבוטלנה ולא יהיה להן עוד כל תוקף שהוא. מימוש האופ למניות יהיה במנגנון "מימוש נטו".

במסלול רווח הון עם נאמן. 1968-, התשכ"ח)נוסח חדש(לפקודת מס הכנסה 102על פי סעיף בוצעההקצאת האופציות אלפי ש"ח. 3,712 -הערך הכלכלי של כלל כתבי האופציות ביום ההענקה אשר נקבע לפי המודל הבינומי הינו כ

.2014אופציות שהוענקו במסגרת ההקצאה מחודש יולי 277,336ומשו מ 2017בחודש אוקטובר

אמ"צתשלום מבוסס מניות למשנה למנכ"ל .2

מיוםסלע דורון, אשר החל לכהן בתפקידו מר אמ"צואחראי על הכספים במהלך חודש ספטמבר מונה לתפקיד משנה למנכ"ל .2014בדצמבר 1

332,804 אמ"צואחראי על הכספים של למשנה למנכ"ל ,2015בינואר 21 , ביום, הוענקובאמ"צבמסגרת הסכם העסקתו מהון המניות 1.52%, אשר לאחר הקצאתן מהוות אמ"צש"ח ע.נ. של 1כתבי אופציות הניתנות למימוש למניות רגילות בנות

בהתאם למנגנון שנקבע ש"ח וזאת 17.86המונפק והנפרע למועד אישור ההקצאה. מחיר המימוש של כל כתב אופציה נקבע על התאמות הגנה במקרים של הנפקת זכויות, חלוקת דיבידנד ו/או מניות הטבה ושינוי ו/או למחיר המימושבהסכם. למספר המניות

מבנה בהתאם לתנאים בתוכנית האופציות.ארבע שנים ממועד האופציות ניתנות למימוש בשתי מנות שוות. הראשונה בתום שלוש שנים ממועד ההקצאה והשנייה בתום

ההקצאה. בתום חמש שנים ממועד הקצאת האופציות הן תפקענה, תבוטלנה ולא יהיה להן עוד כל תוקף שהוא. מימוש האופציות למניות יהיה במנגנון "מימוש נטו".

.במסלול רווח הון עם נאמן 1968-, התשכ"ח)נוסח חדש(לפקודת מס הכנסה 102על פי סעיף בוצעההקצאת האופציות אלפי ש"ח. 1,331-הערך הכלכלי של כלל כתבי האופציות ביום ההענקה אשר נקבע לפי המודל הבינומי הינו כ


317

(המשך) - תשלום מבוסס מניות - 52באור

(המשך) תשלום מבוסס מניות באמ"צ ב.

תשלום מבוסס מניות לנושאי משרה בכירים באמ"צ .3

אופציות הניתנות למימוש למניות 1,245,000אישרו ועדת התגמול ודירקטוריון אמ"צ הקצאה של 2015במרס 26ביום מהון המניות המונפק והנפרע למועד האישור 5.7%-ש"ח ע.נ. של אמ"צ אשר לאחר הקצאתן מהוות כ 1רגילות בנות

פציות הקיימת באמ"צ. מחיר המימוש לאופציות כאמור הינו באמ"צ וזאת בהתאם לתכנית האוועובדים בכירים מנהלים 14-למימוש התאמות הגנה במקרים של הנפקת זכויות, חלוקת דיבידנד ו/או מניות הטבה ה ו/או למחירלמספר המניות .ש"ח 19.26

יום ההענקה, ב למנהלים ועובדים בכיריםהערך הכלכלי של כתבי האופציות ושינוי מבנה בהתאם לתנאים בתוכנית האופציות. מיליון ש"ח. 5.8-שנקבע לפי המודל הבינומי, הינו בסך כולל של כ

האופציות ניתנות למימוש בשתי מנות שוות. הראשונה בתום שלוש שנים ממועד ההקצאה והשנייה בתום ארבע שנים ממועד כל תוקף שהוא. מימוש האופציות ההקצאה. בתום חמש שנים ממועד הקצאת האופציות הן תפקענה, תבוטלנה ולא יהיה להן עוד

למניות יהיה במנגנון "מימוש נטו".למעט ,במסלול רווח הון עם נאמן 1968-, התשכ"ח)נוסח חדש(לפקודת מס הכנסה 102על פי סעיף בוצעההקצאת האופציות

באמצעותה החברהמעביד, וההכנסה בגין ההקצאה תתחייב במסגרת -ביחס לשניים מן הניצעים לגביהם לא מתקיימים יחסי עובד הם מעניקים שירותים לאמ"צ.

אלפי אופציות. 765-למועד פרסום הדוח יתרת כתבי האופציות הסתכמה ב

:2017-ו 2016והוקצו למנהלים בכירים באמ"צ בשנים להלן פירוט הקצאות אופציות שאושרו על ידי דירקטוריון אמ"צ .4

מועד ההענקה כמות

האופציותמחיר מימוש

במועד ההענקהערך כלכלי במועד

ההענקה אלפי ש"ח ש"ח

24.5.2016 100,000 34.02 884

13.10.2016 100,000 57.42 1,228

29.3.2017 60,790 74.00 1,228

11.5.2017 50,000 81.04 1,030

למספר המניות ו/או למחיר המימוש התאמות הגנה במקרים של הנפקת זכויות, חלוקת דיבידנד ו/או מניות הטבה ו/או שינוי האופציות ניתנות למימוש בשתי מנות שוות, הראשונה בתום שלוש שנים ממועד מבנה בהתאם לתנאים בתוכנית האופציות.

ארבע שנים ממועד ההקצאה. בתום חמש שנים ממועד הקצאת האופציות הן תפקענה, תבוטלנה ולא ההקצאה והשנייה בתום יהיה להן עוד כל תוקף שהוא. מימוש האופציות למניות יהיה במנגנון "מימוש נטו".

.במסלול רווח הון עם נאמן 1968-לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"ח 102הקצאת האופציות בוצעה על פי סעיף

באלקטרה תשלום מבוסס מניות .ג

תוכניות להקצאת אופציות באלקטרה )1

באלקטרהמידע בדבר התוכניות א)

מועד אישור הדירקטוריון

קבוצה ניצעת

למועד אישור

הדירקטוריון

כמות כתבי במועד אופציה

ההענקה

כמות כתבי אופציה ליום

בדצמבר 31 תקופת הבשלה 2017

מימוש מחיר(כפוף

להתאמות)

שווי כתבי האופציהלמועד ההענקה

מיליון ש"ח

66,500 133,000 מנכ"ל 11.6.2015

מנות שנתיות שוות 4מתום שנה ממועד שנים 4ההקצאה ועד תום

מהמועד הנ"ל.

ש"ח 497.4וכפוף

להתאמות

12.3

מנהלים 10 17.8.2016

בכירים *) 202,036 197,783

מניות שנתיות שוות 5מתום שנה ממועד שנים 6ההקצאה ועד תום

מהמועד הנ"ל.


להתאמות

15.2

8,851 8,851 מנהל בכיר 1 19.11.2017

מנות שנתיות שוות 5ממועד שנהמתום

שנים 6ההקצאה ועד תום מהמועד הנ"ל.


להתאמות

1.6

כתבי אופציה. 17,014פקעו 2018בינואר 2ביום *)


318

(המשך) - תשלום מבוסס מניות - 52באור

(המשך) באלקטרה תשלום מבוסס מניות ג.

(המשך) תוכניות להקצאת אופציות באלקטרה )1

(המשך) באלקטרהמידע בדבר התוכניות א)

לפקודת מס הכנסה (למעט למנכ"ל חברת בת שההענקה בגינו כפופה 102סעיף התוכניות הינן במסלול רווח הון לפי ט' לפקודת מס הכנסה).3לסעיף

על פי תנאי התוכניות, כנגד מימוש כתבי אופציה מניות בכמות אשר שווי השוק הכולל שלהן יהיה שווה לסכום ההטבה Cashlessי" כהגדרתו בתוכנית (מנגנון הכספי שיחושב על פי ההפרש שבין מחיר המימוש ל"שער המניה העתיד

Transaction .וזאת בתמורה לתשלום ערכן הנקוב ,(

משתמשת במודל הבינומי למדידת השווי ההוגן של האופציות למניות המסולקות במכשיריה ההוניים. החישוב אלקטרה, 1.03%לבין 0.9%שיעור היוון שנתי של בין ,26.1% לבין 24.2%מתבסס על סטיית תקן שנתית בשיעור של בין

ואורך חיים ממוצע 1%(קיים מנגנון התאמה מלא לדיבידנד) לבין 0%תשואת דיבידנד שנתית צפויה בשיעור של .שנים 4.25לבין שנים 6צפוי של

מידע בדבר התוכניות בחברות בנות של אלקטרה )ב

המנכ"ל) שתי חברות בנות בבעלות -נחתם עדכון תכנית להקצאת כתבי אופציה למנכ"ל (להלן 2016בחודש דצמבר -ו 2012), וזאת בהמשך לתוכנית להקצאת כתבי אופציות ועדכונה בשנים 2016עדכון -(להלן אלקטרהמלאה של

מהון המניות המונפק של כל 5%המהווה בתנאים הבאים: למנכ"ל הוקצו בכל חברה בת כתבי אופציה בכמות 2014 כתבי האופציה). -חברה (להלן יחד

כתבי האופציה יהיו ניתנים למימוש בשלוש מנות שנתיות שוות, החל מתום שנה מהמועד הקובע ועד לתום שלוש ההטבה שנים מהמועד הקובע. כנגד מימוש כתבי אופציה יוקצו למנכ"ל מניות בכמות אשר שוויין יהיה שווה לסכום

Cashlessהכספי שיחושב על פי ההפרש שבין "מחיר מניה עתידי" לבין מחיר המימוש, כהגדרתם בתוכנית (מנגנון Transaction וזאת בתמורה לתשלום ערכן הנקוב. למרות האמור לעיל, אם במועד המימוש תהיינה החברות הבנות ,(

יטה או הקצאה פרטית, כהגדרתם בהסכם), תוענק למנכ"ל חברות פרטיות (או לחילופין לא אירע אירוע של שינוי של תמורה כספית כדלקמן:

2016באפריל 1מסך הגידול שחל בהון העצמי החל מיום 5%-תמורה כספית השווה ל -בגין חברה בת אחת )1(שנים כאמור), לרבות התאמות שיחולו בהונה העצמי של החברה 3.25ועד למועד המימוש (בתום תקופה של

בת בהתאם להוראות התוכנית.הבמועד המימוש, בהתאם למנגנון מוסכם חברת הבתתמורה כספית בגובה הפער בין שווי - שנייה בגין חברה בת )2(

לתקופה חברת הבתתלת שנתי של EBITDAהמחושב על בסיס ממוצע EBITDA-ב 5המבוסס על מכפיל מוכפל ברווח הנקי /הפסד המצטבר 2.5%הרלוונטית, מחולק למספר כתבי האופציה שהוצעו לניצע ובתוספת

והכל על פי הדוחות הכספיים המאוחדים 2019במרס 31לשלוש השנים החל מהמועד הקובע ועד ליום הרבעוניים ו/או השנתיים הרלוונטיים.

, כהתחייבות 2016נסה. ההענקה כאמור מטופלת, החל מהדוחות לשנת ט' לפקודת מס הכ3ההענקה כפופה לסעיף מיליון ש"ח. 10-שווי כתבי האופציה למועד ההענקה הסתכם בסך של כ ומשוערכת מידי תקופה לשווי הוגן.

נקבעה תקרת תשלומים למנכ"ל לשלוש השנים הרלוונטיות ביחס לכלל שירותי הניהול, 2016כמו כן, במסגרת עדכון ) 1וסים השנתיים והתמורות הכספיות ו/או לחילופין שווי מימוש כתבי האופציה כאמור בסעיפים (הבונ

) לעיל.2(-ו

באלקטרה נדל"ן תשלום מבוסס מניות ד.

ועדת התגמול ודירקטוריון אלקטרה נדל"ן תכנית אישרה האסיפה הכללית של אלקטרה נדל"ן לאחר אישור 2015 ביוני 4ביום 1.24%-מניות רגילות של אלקטרה נדל"ן שתהוונה, לאחר הקצאתן כ 449,206-אופציות הניתנות למימוש ל 449,206להקצאת

. האופציות מההון המונפק והנפרע למועד הדוח) 0.79%-למועד האישור (כ של אלקטרה נדל"ן מהון המניות המונפק והנפרעבארבע מנות שנתיות שוות החל מתום שנה ממועד ההקצאה ועד לתום ארבע שנים ממועד ההקצאה כאשר מנת אופציה יבשילו

שחלפה תקופת ההבשלה שלה תהיה ניתנת למימוש עד תום חמש שנים ממועד ההקצאה של האופציות, מחיר המימוש של כל ימי המסחר שקדמו למועד ההחלטה של דירקטוריון 30סה במהלך אופציה שווה למחיר הממוצע של מניות אלקטרה נדל"ן בבור

, ולא מעל ןבגין כל שנה ממועד הקצאת האופציות ועד מועד הבשלת 2.5%ש"ח) בתוספת 6.18אלקטרה נדל"ן בדבר ההקצאה (ש"ח 6.49 הינו של מנת האופציה השניהש"ח, 6.33הינו של מנת האופציה הראשונהבמצטבר. בהתאם, מחיר המימוש 7.5%בעת מימוש אלקטרה נדל"ן ש"ח. בפועל, תוקצינה למנכ"ל 6.64ואילך הינו ת האופציות המבשילות בתום השנה השלישיתוושל מנ

באופציות בלבד (מימוש נטו) וזאת בתמורה לתשלום ערכן הנקוב. םהאופציות מניות בכמות המשקפת את סכום ההטבה הכספי הגלויצוין בוצעה הקצאת כתבי האופציות על פי ההסכם דלעיל. 2015ביולי 12ו הינה כמיליון ש"ח. ביום סך ההטבה הגלומה בתכנית ז

, ומכח האופציות אותן מחזיק מנכ"ל אלקטרה נדל"ן 2016כי במסגרת הנפקת הזכויות שביצעה אלקטרה נדל"ן בחודש אוגוסט של אלקטרה נדל"ן.וצעו לו מניות אלקטרה נדל"ן בתנאים זהים להצעה לבעלי המניות ה


319

התחייבויות תלויות והתקשרויות - 62באור

חברות מאוחדות: והתחייבויות תלויות שלתביעות א.

אלקטרה או חברות בשליטתה: והתחייבויות תלויות תביעות .1

להלן. ב' ףש"ח למעט המפורט בסעי מיליון 120-וחברות מאוחדות שלה הוגשו תביעות בסך כולל של כ אלקטרהנגד )אמעריכה, על בסיס חוות דעת יועציה אלקטרהעיקר התביעות הינן בטענות בקשר לטיב ומשך ביצוע פרויקטים. הנהלת

עלויות לה ינבעוהמשפטיים וכיסויי הביטוח הקיימים, כי סיכויי מימושן של התביעות האמורות מועטים ולא יליון ש"ח שנכללה בגינן בדוחות הכספיים.מ 5.2-משמעותיות בגין תוצאותיהן, מעבר להפרשה בסך של כ

).4)(ד)(2ד'(11לפרטים בדבר הליך מול חברה כלולה של אלקטרה, ראה באור ב)

או חברות בשליטתה: והתחייבויות תלויות אמ"צ תביעות .2

ואחרים. ובדים לשעברנגד אמ"צ תלויות תביעות שהוגשו כחלק ממהלך העסקים הרגיל על ידי ספקים, לקוחות, ע א)יעות אלו אינו עולה להערכת הנהלת אמ"צ, בהתבסס על חוות דעתם של יועציה המשפטיים, הסיכון הצפוי לה מתב

בסך 2017בדצמבר 31ליום על סכומי ההפרשות אשר נכללו בגין אותן תביעות בדוחות הכספייםבסכום מהותי ליון ש"ח.ימ 16.7-כולל של כ

המהווים לטענתה ש"ח מיליון 5.5-תביעה נגד אמ"צ על סך כ בע"מ הום טקהגישה ישפאר 2009בספטמבר 1ביום ב). בתביעה כאמור דורשת General Electricאת יתרת התמורה בגין זכויות ההפצה בישראל של מקררים מתוצרת

התמורה בתוספת ריבית והצמדה.יתרת ישפאר את תשלום ש"ח בעילות הפרת הוראות חוק המכר, מיליון 8.5-הגישה אמ"צ תביעה שכנגד על סך כ 2010 בפברואר, 24ביום

בחוסר תום לב וכן בעוולות תרמית ורשלנות. משא ומתןהפרה יסודית של ההסכם שבין ישפאר לאמ"צ, הטעייה וניהול לישפאר שפט את אמ"צ לשלםחייב בית המניתן פסק דין בתביעה ובתביעה שכנגד במסגרתו 2017בספטמבר 4ביום

.וכן קבע כי כל צד ישא בהוצאותיו מיליון ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק 2סך של

ו/או חברה קשורה שלה נדרשות אמ"צמכתב מעיריית ראשון לציון, לפיו באמ"צהתקבל 2014בחודש ספטמבר, )גמיליון ש"ח וזאת בגין אגרות והיטלי פיתוח על 9 -לשלם לעירייה אגרות והיטלי פיתוח המסתכמים לסך כולל של כ

פי דין בקשר עם בנייה, אשר בוצעה לטענת העירייה בשטחה בעבר, ללא היתר בניה כדין, וכן בגין סלילת ומדרכות -, העירייה ומניב ראשון לציון (להלן אמ"צ"הדרישה"). -ת בהיטלי סלילה (להלן וכבישים חדשים, המקימות חבו

חתמו הצדדים על הסכם פשרה, על פיו שילמה 2017במאי, 9"מניב") ניהלו מו"מ ממושך בקשר עם הדרישה וביום ום אגרות והיטלי פטור מתשל לאמ"צ"סכום הפשרה"). תשלום זה מקנה -מיליון ש"ח (להלן 3לעירייה סך של אמ"צ

בהתאם לתכנית מפורטת מס' 280-ו 221(או במגרשים 16פיתוח כלשהם לעירייה בגין מלוא רכיב הקרקע בחלקה מ"ר. בנוסף, בד בבד עם תשלום סכום 24,350) ובגין הבניה שבוצעה בחלקה זו עד לסך כולל של 168/20רצ/

ח על חשבון היטלי המים והביוב אשר הוגדרו במסגרת מיליון ש" 2 -למניב מקדמה בסך של כ אמ"צהפשרה שילמה -בחלקה תשולם יתרת הסכום הנקובה ב אמ"צ"חלק הבניה" וסוכם, כי במועד מימוש זכויות -ההסכם והדרישה כ

"חלק הבניה" כאמור, כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים לצרכן החל ממועד הדרישה, למעט במקרה של שינוי בדין 713,000תשלם, בעת האמורה, סכום נוסף למניב בסך של אמ"צשאז יערך תחשיב בהתאם, וכן כי ו/או בתעריפים,

ש"ח (כולל מע"מ), כשאף סכום זה כולל הפרשי הצמדה ממועד הדרישה.

יפו תובענה ובקשה לאישור התובענה-אביב-הוגשה נגד אמ"צ לבית המשפט המחוזי בתל 2014 וקטוברבא 30ביום )ד(ונתבעות נוספות) מתנה את מתן האחריות והשירות למוצרים בהצגת חשבונית רכישה ו/או אמ"צטענה כי כייצוגית ב

תעודת אחריות, וכי אינה מקיימת את הוראות הדין בקשר עם הדבקת מדבקת אחריות בה יצוין תום תקופת האחריות ון ללא תמורה). סכום התביעה לבצע תיקונים במוצרים ככל שנדרש תיקאמ"צ למוצרים (אשר במהלכה מחויבת

.אמ"צלש"ח מתוכם מיוחס מיליון 75 -מיליון ש"ח לכלל הנתבעות כאשר כ 254 -הוערך ע"י המבקש בסך של כ

הבקשה לאישור התובענה כייצוגית אוחדה יחד עם שורה של תביעות דומות באותו נושא. אמ"צ הגישה תשובה .לבקשה

לפיכך לא 50% -הסבירות שבקשת האישור והתביעה תתקבלנה, נמוכה מ, אמ"צלהערכת יועציה המשפטיים של נכללה הפרשה בדוחות הכספיים בגין תביעה זו.

אביב תובענה ובקשה לאישור התובענה כייצוגית. -הוגשה נגד אמ"צ לבית המשפט החוזי בתל 2015ביולי 27ביום )ה 2012-לטענת המבקש אמ"צ מפרה את הוראות החוק לטיפול סביבתי בציוד חשמלי ואלקטרוני ובסוללות, התשע"ב

קטרוני וסוללות מהמגזר הביתי, בלא (להלן: "החוק לטיפול סביבתי"), לעניין אפשרות מסירת פסולת ציוד חשמלי ואלהפרת חובה יעה העיקריות, שביסוד הבקשה הינןתשלום או תמורה אחרת, למשווק המוכר ציוד כאמור. עילות התב

(להלן: "פקודת הנזיקין") ומכוח החוק לטיפול סביבתי, 1968-חקוקה לפי פקודת הנזיקין (נוסח חדש), התשכ"ח, הפרת חובת תום הלב לפי חוק החוזים 1981-עיה מכוח חוק הגנת הצרכן, התשמ"ארשלנות לפי פקודת הנזיקין, הט

מיליון 19-, ועשיית עושר שלא במשפט. סכום התביעה הוערך על ידי המבקש בסך של כ1973-(חלק כללי) התשל"ג ש"ח ובנוסף התבקש בית המשפט ליתן צווי עשה שונים.

אלפי 625רה לפיו העניקה אמ"צ ללקוחותיה זיכוי בסך כולל של אישר בית המשפט הסדר פש 2017בחודש ינואר ש"ח, שימומש באמצעות הנחה בהובלה ובתנאי שהקונה ימסור למוביל ציוד חשמלי דומה לזה שרכש וכן נפסק גמול

למבקש ובא כוחו.


320

(המשך) התחייבויות תלויות והתקשרויות - 26באור

(המשך) חברות מאוחדות: והתחייבויות תלויות שלתביעות א.

(המשך) או חברות בשליטתה: והתחייבויות תלויות אמ"צ תביעות .2

הודיעה לתובעת שאמ"צלאחר נגד אמ"צהוגשה לבית המשפט המחוזי מרכז תביעה כספית 2015באוקטובר 7ביום )ו -לשכור שטח של כאמ"צ , אשר נחתם ביניהן, מכוחו עתידה הייתה 2013בינואר 3על ביטול הסכם שכירות מיום

"הסכם השכירות"). במסגרת התביעה טענה התובעת בין היתר כי הסכם -מ"ר, למטרת מסחר קמעונאי (להלן 2,000. סכום התביעה הוערך על ידי אמ"צנזקים בשל התנהלותה של שלא כדין, וכי נגרמו להאמ"צ השכירות בוטל על ידי 2017במרס 13ביום ש"ח, ובנוסף התבקש בית המשפט ליתן צווי עשה שונים. מיליון 10.6 -התובעת בסך של כ

ניתן פסק דין לפיו ניתן תוקף של פסק דין 2017במרס 26נחתם בין הצדדים הסכם גישור, הכולל סעיף סודיות. ביום סכם הגישור וכן התביעה והתביעה שכנגד נדחו ולא צו להוצאות.לה

לטענת .לבית המשפט המחוזי מרכז תובענה ובקשה לאישור התובענה כייצוגית נגד אמ"צהוגשה 2016ביולי 11ביום )ז ייבאו ושיווקו מזגנים שאינם עומדים בדרישות היעילות לאמ"צוחברות נוספות שאינן קשורות אמ"צהתובעים

. 2004-האנרגטית על פי תקנות מקורות אנרגיה (יעילות אנרגית, סימון אנרגטי ודירוג אנרגטי במזגנים), התשס"ה הנזק הנטען לכלל חברי הקבוצה אותם מבקשים התובעים לייצג מסתכם להערכתם בסך של כמיליארד ש"ח.

מ"צ, הסבירות שבקשת האישור להערכת יועציה המשפטיים של א .תגובה לבקשה לאישור הוגשה על ידי אמ"צ , לפיכך לא נכללה הפרשה בדוחות הכספיים בגין תביעה זו.50% -והתביעה כנגד אמ"צ תתקבלנה, נמוכה מ

.לבית המשפט המחוזי בירושלים תובענה ובקשה לאישור התובענה כייצוגיתנגד אמ"צ הוגשה 2016בספטמבר 6ביום )חהטעתה את התובע שרכש תקופת אחריות מורחבת מבלי ליידע אותו כי עבור כל ביקור טכנאי אמ"צלטענת התובע

עובר למועד דוח זה על פי בדיקה לאמ"צש"ח. כפי שנמסר 99בתקופת האחריות המורחבת יגבה ממנו תשלום של תגובה לבקשה ש"ח. מיליון 50במערכת בתי המשפט סכום התביעה המופיע במערכת בתי המשפט הינו בסך של

2017באוגוסט 13הוגשה בקשת הסתלקות ללא תמורה וביום 2017ביוני 26ביום . אמ"צלאישור הוגשה על ידי .ניתן פסק דין המורה על מחיקת הבקשה

לבית המשפט המחוזי מרכז תובענה ובקשה לאישור התובענה כייצוגית בסך נגד אמ"צ הוגשה 2016בספטמבר 6ביום )טמטעה צרכנים בנוגע לארץ הייצור של מצברי שנפ ע"י אי סימון שם היצרן, אמ"צ ון ש"ח. לטענת התובע מילי 109של

בהתאם להסכם בין אמ"צ לשנפ, . אמ"צארץ ייצור, שם היבואן ופרטים נוספים. תגובה לבקשה לאישור הוגשה על ידי , הסבירות אמ"צציה המשפטיים של להערכת יועשנפ חייבת בשיפוי מלא של אמ"צ בגין כל סכום שיפסק נגדה.

, לפיכך לא נכללה הפרשה בדוחות הכספיים בגין 50% -תתקבלנה, נמוכה מאמ"צ שבקשת האישור והתביעה כנגד תביעה זו.

הודיעה לתובעת על ביטול שאמ"צלבית המשפט המחוזי מרכז תביעה לאחר נגד אמ"צ הוגשה 2016בספטמבר 7ביום )י לשכור שטח של אמ"צ, אשר נחתם ביניהן, מכוחו עתידה הייתה 2013 באוגוסט 29שכירות מיום הסכם

הוגש כתב הגנה מטעם 2016בנובמבר 30מ"ר, לשם הקמת סניף מרשת "אייס" ו/או "אוטודיפו". ביום 1,700 -כהגישו הצדדים 2017ביוני 25 , הכולל סעיף סודיות. ביוםפשרהנחתם בין הצדדים הסכם 2017ביוני 18ביום .אמ"צ

בקשה בהסכמה לפיה ההליך הסתיים בפשרה מחוץ לכותלי בית משפט ובקשו כי בית המשפט יורה על דחיית התביעה ללא הוצאות. באותו יום ניתן פסק דין המאשר את הבקשה.

ור התובענה כייצוגית לבית המשפט המחוזי מרכז תובענה ובקשה לאישנגד אמ"צ הוגשה 2016בנובמבר 17ביום )יאאלפי ש"ח, בגין אי צירוף דף הוראות שימוש ואחריות בעברית כמתחייב בחוק וכן צירוף תקע תקני 927 -בסך של כ

. תגובה לבקשה לאישור הוגשה על Samsung s24 c200 blהמתאים לישראל לכבל ההטענה של מסך מחשב מדגם , 50% -סבירות שבקשת האישור והתביעה תתקבלנה, נמוכה מ, האמ"צ. להערכת יועציה המשפטיים של אמ"צידי

לפיכך לא נכללה הפרשה בדוחות הכספיים בגין תביעה זו.

52 -הוגשה לבית המשפט המחוזי בלוד תובענה ובקשה לאישור התובענה כייצוגית בסך של כ 2017במאי, 15ביום יב)מכשירי ההוברבורד הנמכרים בחנויותיה כי הללו מותרים מיליון ש"ח, בטענה כי החברה הבת של אמ"צ מציינת על גבי

. להערכת יועציה 16ומעלה, ואילו תקנות התחבורה קובעות כי הגיל המינימלי לשימוש הינו 8לשימוש מגיל ולפיכך לא נכללה הפרשה בדוחות המשפטיים של אמ"צ, סיכויי הבקשה להתקבל נמוכים מהסיכויים כי זו תדחה

.יעה זוהכספיים בגין תב

מינימום של הוגשה לבית המשפט המחוזי בלוד תובענה ובקשה לאישור התובענה כייצוגית בסך 2017ביוני, 20ביום יג)מיליון ש"ח, בטענה כי החברה הבת של אמ"צ מציגה מצגי שווא לפיהם מזגניה מיוצרים בישראל, כאשר בפועל 2.5

תגובה הם מיוצרים בחו"ל וגם מציינת על מזגניה כי קיבלו אישור מכון התקנים עוד בטרם אישור שכזה התקבל. ויי הבקשה להתקבל נמוכים מהסיכויים כי זו להערכת יועציה המשפטיים של אמ"צ, סיכלבקשה הוגשה על ידי אמ"צ.

.ולפיכך לא נכללה הפרשה בדוחות הכספיים בגין תביעה זו תדחה

נגד גולן טלקום, תלויות תביעות שהוגשו כחלק ממהלך העסקים הרגיל על ידי ספקים, לקוחות, עובדים לשעבר )ידהפרשות נאותות אמ"צ, בהתבסס על חוות דעתם של יועציה המשפטיים של גולן, כללה אמ"צואחרים. להערכת הנהלת

בסכומים שאינם מהותיים בגין התביעות כאמור.

מיליון ש"ח 31 -קיבלה גולן הודעה ממשרד התקשורת על כוונתו לחלט סך של כ 2015בדצמבר 6ביום )1משרד לפיה גולן מפרה באופן יסודי את תנאי רישיונה מערבות הרישיון אשר הועמדה ע"י גולן, על רקע טענת ה

בכך שלא פרסה תשתית רשת בהתאם לאבני הדרך שבפרק ההנדסי לרישיון גולן.

כנגד החלטת משרד התקבלה אצל גולן החלטת משרד התקשורת בערעור שהוגש על ידה 2017באוגוסט 8ביום במסגרת החלטת השר נקבע כי תשלום מיליון ש"ח. 27.9-כאמור, לפיה הופחת סכום הקנס לסך של כהתקשורת

.2017הקנס ייפרש באופן שווה בשלושה תשלומים שנתיים החל מחודש אוגוסט


321


(המשך) חברות מאוחדות: והתחייבויות תלויות שלתביעות א.

(המשך) או חברות בשליטתה: והתחייבויות תלויות אמ"צ תביעות .2

(המשך) יד)

הנוגעות לתחום להכיר בתביעות כתביעות ייצוגיות תביעות ובקשות לתאריך הדיווח תלויות ועומדות כנגד גולן )2, בהסתמך על חוות דעתם של יועציה המשפטיים של גולן, סיכוייהן של אמ"צהפעילות של גולן. לדעת הנהלת

. 50%-הבקשות להתקבל נמוך מ

תביעות והתחייבויות תלויות אלקטרה נדל"ן או חברות בשליטתה: .3

).3'(ג13, ראה באור אורניםבפרויקט ותביעה נגדית פוטנציאלית מהקבלן הראשי תביעותבדבר א)

משותפת של אלקטרה נדל"ן ממנהל מקרקעי ישראל בנוגע לנכס בנתניה, ראה עסקהשקבלה דמי היתר שומהבדבר ב) ).2'(ג13באור

תביעות והתחייבויות תלויות אלקו הולנד: .4

, חברה בת של החברה, ונגד .Elco Holland B.Vקיבלה החברה תביעה אשר הוגשה כנגד 2015באוקטובר 6ביום וכן ")ACE, חברה בת לשעבר של החברה, וחברות בנות שלה (להלן יחדיו: "ACE SASהחברה, על ידי המפרק של

. בתביעה טוען המפרק כי לאור הנסיבות במסגרתן מכרה אלקו הולנד את מיליון אירו 3בסך של ACEתביעה של עובדי ACE לקרן גרמנית יש לחייב את אלקו הולנד ואת החברה במלוא התחייבויות 2013בשנתACE לנושיה, אותן הוא מעריך

תביעת העובדים בצרפת נדחתה על ידי בית המשפט מסיבת חוסר סמכות שיפוט לבית המשפט מיליון אירו. 113-בסך של כ בפניו הוגשה התביעה ומועד הערעור חלף בלא שהוגש ערעור מטעם העובדים.

יי התביעה להתקבל הינם נמוכים מאוד ולא תהיה לדעת הנהלת החברה בהתבסס על חוות דעת יועציה המשפטיים בצרפת סיכו .מעבר להפרשה שנכללה בדוחות הכספיים להם השפעה מהותית על החברה

התקשרויות ב.

אישרה האסיפה הכללית של החברה (לאחר אישור ועדת התגמול והדירקטוריון של החברה) הסכם 2015במרס 11ביום )1(ד, בעל השליטה בחברה, ובניו ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד המכהנים כמנכ"לים ניהול בין החברה לבין מר גרשון זלקינ

ולתקופה של שלוש שנים יכהן מר גרשון זלקינד 2015באפריל 5משותפים וכדירקטורים בחברה באופן שבו החל מיום ל זלקינד ימשיכו בכהונתם אלפי ש"ח ואילו ה"ה דניאל זלקינד ומיכא 530כנשיא החברה בעלות העסקה שנתית כוללת של

מיליון ש"ח וזכאות למענק שנתי מירבי לכל 1.75כמנכ"לים משותפים בחברה בעלות העסקה שנתית כוללת לכל אחד של מיליון ש"ח. 2.2אחד של

בנוסף יהיו זכאים כל שלושת המנהלים לרכב כמקובל ולכתב שיפוי בנוסח המקובל בחברה שאושר באסיפה הכללית של החברה.

מיליון ש"ח יחושב כדלקמן: 2.2מענק הניהול השנתי לו זכאי כל אחד מהמנכ"לים המשותפים בסכום שלא יעלה על סך

מיליון ש"ח לפי 105מיליון ש"ח ישולם מעל רווח מתואם של 1.1מענק שנתי מבוסס רווח בסכום שלא יעלה על א) מדרגות שנקבעו.

מיליון ש"ח ישולם במהלך תקופת ההסכם לפי מדרגות 1.1ם שלא יעלה על מענק שנתי מבוסס תשואה על מניה בסכו ב) לאותה תקופה. 100שנקבעו בהתאם לתשואת המניה של החברה בהשוואה לתשואה של מדד ת"א

חברות מאוחדות התקשרו בהסכמים עם מנהליהן הכלליים, לפיהם הם זכאים בנוסף למשכורתם החודשית למענק השתתפות )2(מהרווח המתואם כהגדרתו במדיניות התגמול של החברה בה הוא משמש 3% בשיעור שלבחברה מאוחדת אחת ברווחים ובחברה מאוחדת אחרת במידה והרווח המתואם (כהגדרתו במדיניות התגמול מיליון ש"ח 5.5וזאת עד לתקרה של כמנכ"ל

בהתאם למדרגות הנקובות בהסכם 4.5%-1.5%מיליון ש"ח, מענק בשיעורים 35יעלה על יהיה שווה או של אותה חברה) מהפער בין המענק בפועל חלקמסוימים עשוי המנכ"ל לקבל בנוסף בתנאים מיליון ש"ח. 3של מקסימלית וזאת עד לתקרה

.התקרה המקסימליתלבין

:מהחברהשרותי ניהול הסכמים לקבלת )3(

(להלן, יחד: חברות ואלקטרה נדל"ן אמ"צשל אלקטרה, ת של בעלי המניות והכללי ותפיהאסאישרו 2015 בתחילת שנתלתקופה של שלוש שנים , התקשרות בהסכמים חדשים לקבלת שירותי ניהול מהחברה חלף הסכמי הניהול הקודמיםהבת)

לפיו אלקו תעניק לחברות הבת את השירותים , (מועד סיומם של הסכמי הניהול הקודמים) 2015 מתום הרבעון הראשון של כמפורט להלן:בתמורה הבאים

משרה בתמורה כדלקמן: 60%אלקו תעמיד שירותי יו"ר דירקטוריון בהיקף של א)

מיליון ש"ח לשנה בתוספת מע"מ כדין, צמוד לעליית מדד המחירים 1.3בתמורה לסך שנתי של –לאלקטרה ואמ"צ לצרכן.

מע"מ כדין, צמוד לעליית מדד המחירים מיליון ש"ח לשנה בתוספת 1.1בתמורה לסך שנתי של -לאלקטרה נדל"ן לצרכן.

אלקו תעמיד לחברות הבת חברות קבועה של דירקטורים מטעמה בדירקטוריונים שלהן (לא יותר -שירותי דירקטורים )במשני דירקטורים בתשלום בכל חברה) בתמורה לגמול שנתי וגמול השתתפות עבור כל ישיבה בהם דירקטורים היו

לסכומים המקובלים בחברות הבת.נוכחים בהתאם


322


(המשך) - התקשרויות ב.

הסכמים לקבלת שרותי ניהול מהחברה: (המשך) )3(

החזר הוצאות לאלקו בגין שירותי ניהול נוספים הניתנים על ידי אלקו המהווים החזר הוצאות המוצאות על ידי אלקו )ג שירותי הניהול המוענקים לחברות הבת, בתמורה כדלקמן:בגין

מיליון ש"ח. 2.85בתמורה לסך של -אלקטרה

מיליון ש"ח. 3.13בתמורה לסך של –אמ"צ

מיליון ש"ח. 2.67בתמורה של -אלקטרה נדל"ן שנה הרלוונטית, מענק ניהול שנתי הנגזר מהרווח לפני מס בהתאם לדוח השנתי המבוקר של החברה הרלוונטית ב ד)

אשר יבוצעו בו התאמות (להלן: הרווח (הפסד) המתואם), כדלקמן: לצורך החישוב ינוטרלו מהרווח (ההפסד) המתואם שערוכים של נכסי נדל"ן ורווחי –אלקטרה ואלקטרה נדל"ן

או הפסדי הון או הפסדי הון ממימוש נכסים משוערכים. לצורך החישוב יתווספו לרווח (הפסד) המתואם, רווחי הון ממימוש נכסים בהתאם למנגנון שנקבע.

לצורך החישוב ינוטרלו מהרווח (ההפסד) המתואם שערוכים של נכסי נדל"ן ורווחי הון ורווחים חד –אמ"צ- פעמיים.

מדרגות רווח לפיהן ישולם כפוף לעמידה ביעדים מענק כדלקמן:נקבעו בגין מענק הניהול )1

שיעור המענק

(בכפוף לתשואתאלקטרה 2מניה כמפורט בסעיף

להלן) אלקטרה נדל"ן

אמ"צ (בכפוף לתשואת 3מניה כמפורט בסעיף

להלן)

לא ישולם מענק

בגין רווח מתואם מתחת לסך מיליון ש"ח67.9של

בגין רווח מתואם מתחת לסך מיליון ש"ח 84.8של

בגין רווח מתואם מתחת לסך מיליון ש"ח 48.9של

רווח מתואם בסך של בגין 1%מיליון ש"ח ועד לסך 67.9מיליון ש"ח77.6של

בגין רווח מתואם בסך של מיליון ש"ח ועד לסך של 84.8 מיליון ש"ח 96.9

בגין רווח מתואם בסך של מיליון ש"ח ועד לסך 48.9 מיליון ש"ח 55.9של

בגין רווח מתואם בסך של 2%מיליון ש"ח ועד לסך 77.6ון ש"חמילי87.3של

בגין רווח מתואם בסך של מיליון ש"ח ועד לסך של 96.9 מיליון ש"ח109

בגין רווח מתואם בסך של מיליון ש"ח ועד לסך 55.9 מיליון ש"ח 62.9של

בגין רווח מתואם מעל סך 6.5%מיליון ש"ח87.3של

בגין רווח מתואם מעל סך של מיליון ש"ח109

בגין רווח מתואם מעל סך מיליון ש"ח 62.9של

התנאים לתשלום מענק הניהול באלקטרה הינם כדלקמן: )2לעיל במידה ותשואת מנית אלקטרה תעמוד 1באלקטרה ישולם בהתאם למדרגות כמפורט בסעיף מענק הניהול

: (ג) כדלקמן-בתנאים המפורטים להלן בסעיפים (א)חודשים ממועד אישור הסכם 12ביחס לשנת ההסכם הראשונה אם שער הסגירה של המניה במועד בו חלפו )א(

10%(להלן: "מועד אישור ההסכם") משקף עליה בשיעור של אלקטרההניהול על ידי בעלי המניות של לעומת שער הסגירה של המניה (כמפורט להלן) טרם מועד אישור ההסכם.

ה" משמעו ממוצע שער הסגירה של המניה בבורסה לניירות ערך בתל אביב, "שער הסגירה של המניימי המסחר שקדמו למועד הרלוונטי. שער הסגירה יתואם לחלוקות דיבידנד, הנפקת זכויות, פיצול, 60-ב

איחוד ושינויים דומים בהון המניות (להלן: "שער הסגירה").חודשים ממועד אישור ההסכם 24ל המניה במועד בו חלפו אם שער הסגירה ש -ביחס לשנת ההסכם השנייה )ב(

בשנה השנייה. 10%משקף עליה נוספת של חודשים ממועד אישור 36אם שער הסגירה של המניה במועד בו חלפו -ביחס לשנת ההסכם השלישית )ג(

בשנה השלישית. 10%ההסכם משקף עליה נוספת של

בכל אחת משלוש שנות שלעיל 2בסעיף לא תעמוד בתנאים המפורטים אלקטרהבמידה ותשואת מניית )ד( באותה שנה בסכומים המפורטים להלן:ישולם מענק ההסכם,

תשלם אלקטרהאלפי ש"ח, 110,000אלפי ש"ח ועד לסך של 100,000בגין רווח מתואם מסך של )1( .1%מענק ניהול שנתי בשיעור של

תשלם אלקטרהאלפי ש"ח, 120,000אלפי ש"ח ועד לסך של 110,000בגין רווח מתואם מסך של )2( .3%מענק ניהול שנתי בשיעור של

תשלם מענק ניהול שנתי בשיעור של אלקטרהאלפי ש"ח 120,000בגין רווח מתואם מעל לסך של )3(6.5%.


323


(המשך) - קשרויותהת ב.

הסכמים לקבלת שרותי ניהול מהחברה: (המשך) )3(

(המשך) ד)

התנאים לתשלום מענק הניהול באמ"צ הינם כדלקמן: )3

לעיל במידה ותשואת מנית אמ"צ תעמוד בתנאים 1מענק הניהול באמ"צ ישולם בהתאם למדרגות כמפורט בסעיף (ב) כדלקמן:-המפורטים להלן בסעיף (א) ו

במידה ותשואת המניה בתקופה של שנה ביחס אליה נבחן המענק מבוסס הרווח (ביחס לכל שנה משלוש )א( לא ישולם מענק כלשהו. 10%שנות ההסכם) נמוכה משיעור של

10%במידה ותשואת המניה בתקופה של שנה ביחס אליה נבחן המענק מבוסס הרווח גבוהה משיעור של )ב( מיליון ש"ח. 2ל המענק לסך של יוגב 20%אך נמוכה משיעור של

(ב) לעיל, תשואת המניה תחושב על פי ממוצע שער הסגירה של המניה בבורסה -לצורך סעיפים (א) ו )ג(ימי המסחר שקדמו למועד הרלוונטי. שער הסגירה יתואם לחלוקות דיבידנד, הנפקת זכויות, פיצול, 60-ב

איחוד ושינויים דומים בהון המניות של אמ"צ.מיליון ש"ח בשנה 5בכל מקרה מענק הניהול השנתי המרבי של אלקטרה ואלקטרה נדל"ן לא יעלה על סך של )4

מיליון ש"ח. ככל שלחברה הרלוונטית יהיה הפסד מתואם (לאחר ההתאמות 4ושל אמ"צ לא יעלה על סך של ם בשנה או בשנים שלאחר האמורות) לא ישולם מענק באותה שנה וההפסד המתואם כאמור, יקוזז מהרווח המתוא

מכן, החל מהשנה העוקבת למענק האחרון ששולם על פי ההסכם, ללא מגבלת זמן, עד תום תקופת ההסכם.

אישרה האסיפה הכללית של אלקטרה נדל"ן את התקשרותה בהסכם הניהול המתואר לעיל. 2015במרס 25ביום )ה ת התקשרותה בהסכם הניהול המתואר לעיל.אישרה האסיפה הכללית של אלקטרה א 2015במרס 30ביום אישרה האסיפה הכללית של אמ"צ את התקשרותה בהסכם הניהול המתואר לעיל. 2015במאי 31ביום

. האסיפות הכלליות של החברות הבנות 2018כאמור לעיל הסכם הניהול הנוכחי הינו בתוקף עד למחצית חודש מרס ו) .2018רבעון השני של שנת יזומנו לאישור תוכנית חדשה במהלך ה

ולאחר שהתקיימו כל התנאים המתלים להשלמת העסקה, השלימה החברה (באמצעות שותפויות 2017באוקטובר 31ביום )4("הרשת"), נכסיה וזכויותיה (כשהם נקיים וחופשיים) -בבעלותה) את רכישת פעילותה של רשת גלובוס מקס (להלן

של גלובוס מקס בע"מ (בהקפאת הליכים). הפעילות והתחייבויותיה הנמשכות, כמקשה אחת, מהנאמנים במינוי בית משפטמיליון ש"ח (בתוספת מע"מ כדין ובהתאמות זניחות 144-, ובתמורה כוללת של כ Cash Free Debt Freeנרכשה על בסיס

שייעשו בחודשים הקרובים).האולפנים שגלובוס מקס פאראמונט), שהינם כלל-(מטעם יוניברסל ו UIP-בסמוך למועד ההשלמה הודיעו חברות וורנר ו

גלובוס מקס ללא פעילות ביטול כאמור מותיר אתהפיצה את סרטיהם בישראל, על ביטול הסכמי ההפצה עם גלובוס מקס. הפצת סרטים של חברות אלו. לאור טענת החברה כי עומדות לה טענות שונות בנדון, אישר בית המשפט הסכמה לפיה מועד

סכום אלא שמתוך והחברה תשלם את מלוא התמורה כהגדרתה בהסכם 2017באוקטובר 31ההשלמה יהיה כמתוכנן ביום . 2018במרס 15מיליון ש"ח שלא יחולק לנושים לפני יום 29התמורה האמור יוותר בידי הנאמנים סך שלא יפחת מסך של

טרם ביצוע החלוקה בפועל. יום 30ככל שיבקשו נאמני רשת גלובוס מקס לחלק את הסך הנ"ל יודיעו על כך לחברה לפחות 30ניתנה הודעה כאמור תביא החברה לבית המשפט את בקשתה ומלוא טענותיה להערכה בפני בית המשפט וזאת בתוך

הימים האמורים.מיליון ש"ח שבוטלו עם 14.4להבטחת הרכישה העמידה החברה במועד ההתקשרויות הראשוניות ערבויות בסך כולל של

השלמת העסקה.מיליון ש"ח באמצעות קבלת 85-מיליון ש"ח למימון העסקה שולם ממקורותיה העצמיים של החברה וסך של כ 59-סך של כ

"הלוואות לזמן ארוך למימון הרכישה"). בנוסף קיבלה הפעילות מהתאגיד -הלוואות מתאגיד בנקאי על ידי הפעילות (להלן ון ההון החוזר של הרשת. מיליון ש"ח לצרכי מימ 15הבנקאי מסגרת אשראי של

מיליון ש"ח כהלוואה ספציפית לזמן ארוך, בכפוף לכך שכל הסדר שיושג 29מיליון ש"ח, נתקבל סך של 85מתוך הסך של עם המפיצים ו/או אם יתקבל שיפוי הנובע מטענות החברה כאמור לעיל, ישמש אך ורק לפרעון הלוואה זו. ככל שהלוואה זו

, כולה או חלקה, העמידה החברה ערבות בנקאית להבטחת פרעון יתרת הלוואה זו 2018באוגוסט 31לא תיפרע עד ליום בהתאם ללוח הסילוקין שנקבע בהסכם עם התאגיד הבנקאי.

(לפרטים בהסכמי ההלוואות נדרשות השותפויות שבבעלות החברה לעמוד באמות מידה פיננסיות שונות כמוגדר בהסכמים )).5ג'(27דה הפיננסיות ראה באור נוספים בדבר אמות המי

.2017דוחותיה הכספיים של הרשת החל מהרבעון הרביעי של שנת מאוחדיםעם השלמת העסקה

עדכון של רשימת 2016בדצמבר 21נודע לחברה כי הועדה לצמצום הריכוזיות פרסמה ביום 2017בינואר 12ביום )5(("חוק הריכוזיות") במסגרתו נוספו 2013-לצמצום הריכוזיות, התשע"דהגורמים הריכוזיים לפי החוק לקידום התחרות ו

החברה וחברות בת שלה, לרשימת התאגידים הריאליים המשמעותיים.


324



707-כתמורת דמי שכירות שנתיים של וציוד מכני הנדסי כלי רכב ,של מבנים חברות הקבוצה קשורות בהסכמי שכירות )6( ש"ח. מיליון

התקשרויות של אלקטרה או חברות בשליטתה : )7(

עסקת מגאסון )א

מגאסון הינה חברה פרטית הרשומה בישראל, ספקית מובילה של פתרונות אבטחה ומיגון ייעודיים למגזר הפרטי מגאסון מספקת פתרונות משולבים הכוללים מערכות בקרת כניסה; מצלמות והציבורי ובעלת מערך התקנות ושירות.

מעקב; מערכות התראה, ניטור, גילוי וכיבוי אש; פתרונות בקרה וניהול; בקרה היקפית; מערכות אינטרקום וכן פיתוח תוכנה.

אופן הרכישה )1

מהון המניות המונפק והנפרע של מגאסון אלקטרוניקה ובקרה 60% רכשה אלקטרה, 2017בינואר 18ביום במועד השלמת העסקה, (להלן: "המוכרת"). בע"מ) בע"מ (להלן: "מגאסון") מהחברה לרכישת מ.ס. 1978(

לשכירות משרדי לי השליטה במגאסוןהסכמי ניהול בין מגאסון לבע לרבות ,הסכם בעלי מניות חתמו הצדדים על שנים. 10לתקופה של מגאסון

התמורה בגין הרכישה )2

ש"ח במזומן. במסגרת מיליון 86.4במועד ההשלמה למוכרת סך של אלקטרהבתמורה למניות הנמכרות, שילמה לשנים ביחס ההסכם, נקבע מנגנון של תשלום תמורה מותנית בהתאם לתוצאות הרווח הנקי כהגדרתו בהסכם

2014-2018.

אופציה )3

), ולמוכרת CALLאופציית רכישה ( לאלקטרהיום תעמוד 60, ולמשך תקופה של 2022בינואר 1החל מיום וזאת כנגד תמורה (להלן ביחד: "האופציה") במגאסון), לרכישת יתרת החזקות המוכרת PUTאופציית מכירה (

.המבוססת על נוסחה שסוכמה במסגרת הסכם הרכישה

וכרת, בתנאים מסוימים הקבועים בהסכם, למימוש מוקדם של האופציה כמו כן, תעמוד זכות, הן לאלקטרה והן לממשווי 25%האמורה. בעת מימוש האופציה, רשאית אלקטרה, על פי שיקול דעתה הבלעדי, לסלק סך של עד

האופציה במניות אלקטרה.

ויות ש"ח למרכיב ההתחייבותי של אופציית המכר והתחייב מיליון 70-תמורה בסך של כייחסה אלקטרה ש"ח למרכיב ההוני המהווה זכויות שאינן מקנות שליטה מיליון 14.6-לדיבידנדים עתידיים ותמורה בסך של כ

.(לרבות ביחס לרכיב שניתן לסילוק במניות אלקטרה)

עלות הרכישה )4

) לצורך PPA( הרכישה עבודת הקצאת עלות נעזרה במעריך שווי חיצוני ובלתי תלוי לצורך עריכת אלקטרהש"ח (יופחתו מיליון 13-הנכסים הבלתי מוחשיים שזוהו ברכישה הינם צבר חוזים בסך של כ .הדוחות הכספיים

97-שנה) ומוניטין בסך של כ 15ש"ח (יופחתו על פני מיליון 103-שנים), קשרי לקוחות בסך של כ 3 על פני-הסתכמה בסך של כ ,ה כאמורלאחר השפעת מסים של הרכיששל הרכישה, ש"ח. העלות הכוללת נטו מיליון

עבודת הקצאת עלות הרכישה הפכה לקבועה בתום תקופת הדיווח. ש"ח. מיליון 186

.2017את הדוחות הכספיים של מגאסון החל מהרבעון הראשון לשנת מאחדת אלקטרה

עסקת פ.ק גנרטורים )ב

אופן הרכישה )1

עם בעלי השליטה בחברה הנרכשת (להלן: "המוכרת"), בעסקה להקמת אלקטרההתקשרה 2017ביולי 17ביום בחברה המשותפת אלקטרהחברה משותפת בשם פ.ק. אלקטרה בע"מ (להלן: "החברה המשותפת"). החזקות

. 49% הינןוהחזקות המוכרת בחברה המשותפת 51% הינן

פעילות של חברות פרטיות בבעלות המוכרת בתחום מכירה, התקנה, שירות והשכרה רכשההחברה המשותפת של דיזל גנרטורים, עגלות תאורה ומוצרים נלווים, וכן שירות של גז גנרטורים. כמו כן, החברה המשותפת

רם גנרטורים בע"מ-) הון המניות המונפק והנפרע של חברת אל100%מהמוכרת ומצד שלישי את מלוא ( רכשהרם"), העוסקת במכירה, התקנה, שירות והשכרה של דיזל גנרטורים, עגלות תאורה ומוצרים -(להלן: "אל

נלווים, וכן בהשכרה של יחידות מיזוג אוויר תעשייתיות.

(להלן: "המועד הקובע"), כך שהחל מהמועד 2017בינואר 1רכישת הפעילות והמניות הינה בתוקף החל מיום .(להלן: "תזרים תקופת הביניים") ישויכו לחברה המשותפת תזרימי המזומניםוכלל התוצאות הקובע

התמורה בגין הרכישה )2

מיליון 79.5-הינו סך של כ לאחר הפחתת תזרים תקופת הביניים, בתמורה לרכישת הפעילות, אלקטרהחלק ת ההסכם.הושלמה העסקה לפי תנאיה ושולמה התמורה בהתאם להוראו 2017בנובמבר 1ביום .ש"ח


325



(המשך) :ויות של אלקטרה או חברות בשליטתההתקשר )7(

(המשך) עסקת פ.ק גנרטורים )ב

אופציה )3

ואופציית לאלקטרה) המוקנית callבמסגרת ההתקשרות נקבע מנגנון היפרדות באמצעות אופציית רכישה (), למשך תקופה של שנים 49%) המוקנית למוכרת של כלל החזקות המוכרת בחברה המשותפת (putמכירה (

שנים לאחר מועד השלמת העסקה, במחיר המבוסס על נוסחה מוסכמת. 3עשר חודשים שתחל בתום רה המשותפת רם להמשיך ולעבוד בחב-במסגרת העסקה התחייבו ארבעה אנשי מפתח בפעילות הנרכשת ובאל

אלקטרהתמורת האופציה תשמש כבטוחה לטובת שנים ממועד ההשלמה. 3רם למשך תקופת קצובה של -ובאל להבטחת כל התשלומים המגיעים לה כחלק ממנגנוני הפיצוי והשיפוי.

עלות הרכישה )4

) זמנית PPA(עלות רכישה עבודת הקצאת עריכת אלקטרה נעזרה במעריך שווי חיצוני ובלתי תלוי, לצורךש"ח מיליון 2.3-לצורך הדוחות הכספיים, הנכסים הבלתי מוחשיים שזוהו ברכישה הינם צבר חוזים בסך של כ

שנים) ומוניטין בסך 15ש"ח (יופחתו על פני מיליון 8.8-שנים), קשרי לקוחות בסך של כ 1.5(יופחתו על פני אלקטרהש"ח. מיליון 79.5-הסתכמה בסך של כש"ח. העלות הכוללת של הרכישה כאמור מיליון 24.7-של כ

.2017בנובמבר 1יום מאחדת את הדוחות הכספיים של החברה המשותפת החל מ

אילן-התקשרות מעונות הסטודנטים באוניברסיטת בר )ג

25-, במכרז לתכנון, הקמה ותפעול לתקופה של כאלקטרהזכתה חברת בת בבעלות מלאה של 2016במרס 29ביום אילן (להלן: -ממועד קבלת אישור הפעלה של הפרויקט, של מתחם מעונות הסטודנטים באוניברסיטת ברשנים

"הפרויקט").ש"ח ההכנסות מיליון 350-בפרויקט במהלך תקופת ההקמה מוערכת בסך של כ אלקטרהההשקעה הכספית של

ש"ח. מיליון 36-השנתיות הצפויות במהלך תקופת התפעול והאחזקה מוערכת בסך של כ, באמצעות חברה ייעודית המצויה בבעלותה המלאה אלקטרה(להלן: "מועד החתימה") התקשרה 2017ביוני 19ביום

באלקטרה(להלן: "הלווה"), עם תאגיד בנקאי ושני גופים מוסדיים שאינם בעלי עניין אלקטרהשל חברה בת של -מיליון ש"ח (להלן: "הסכם ההלוואה, ו 363-כולל של כ(להלן: "המלווים"), בהסכם הלוואה למתן אשראי בסכום

"ההלוואה", בהתאמה), לצורך פרויקט ההקמה והתפעול של מתחם מעונות הסטודנטים באוניברסיטת בר אילן (להלן: "הפרויקט").

פי בקשתה, אשראי מסוגים שונים לצורך מימון-בהתאם להוראות הסכם ההלוואה, המלווים יעמידו ללווה, על )1וההלוואות לטווח 2.7%-1.7%הפרויקט, כאשר ההלוואות לטווח קצר שתועמדנה תשאנה ריבית בטווח של בין

. מסגרת האשראי תינתן בעיקרה לפי החלוקה הבאה:4%-3%ארוך שתועמדנה תשאנה ריבית בטווח של בין מיליון ש"ח; 72-מסגרת גישור להון עצמי עד לסך של כ )א( מיליון ש"ח; 11-מענק ההקמה עד לסך של כ מסגרת מימון כנגד )ב(מיליון ש"ח, כאשר מסגרת המימון לטווח 280-מסגרת מימון לתקופת ההקמה/לטווח ארוך עד לסך של כ )ג(

ארוך תהא צמודה למדד המחירים לצרכן.

ההלוואה תפרע מתוך תקבולי הפעלת הפרויקט, לאור תקופת הפרויקט. )2

בטוחות: )3

הועמדו, בין היתר, הביטחונות הבאים:לטובת המלווים להבטחת התחייבויות מסחריות של הלווה בתחילת תקופת ההלוואה; אלקטרהערבות )א( להזרמת הון ללווה; אלקטרהערבות בנקאית אוטונומית להבטחת מחויבויותיה של )ב(וקבלן ההפעלה המחאה לטובת המלווים של ערבויות הביצוע שתינתנה ללווה על ידי קבלן ההקמה )ג(

והתחזוקה של הפרויקט; פי יתר הסכמי הפרויקט;-פי הסכם הזיכיון ועל-שעבוד קבוע ושעבוד צף של כל זכויות הלווה על )ד(הלווה התחייבה שלא ליצור בטוחה כלשהי על נכסיה הקיימים או העתידיים, למעט בטוחה מותרת )ה(

כהגדרתה בהסכם ההלוואה.

בהסכם עם קבוצת רכישה (להלן: "המזמין") לביצוע עבודות קבלנות אלקטרה, התקשרה 2017בינואר 18ביום )ד בפרויקט "יונייטד שרונה" במתחם דרום הקריה בתל אביב (להלן: "הפרויקט").

ביצוע שלושה מגדלי מגורים הכוללים שטחי מגורים, מסחר, משרדים וחניונים, בהיקף אלקטרהעל פי ההסכם תקים ש"ח, על קרקע הפרויקט, לאחר שתושלם רכישתה על ידי המזמין. מיליון 600-מוערך של כ

ההתקשרות בהסכם מותנית בהתקיימות מספר תנאים מתלים שטרם הושלמו למועד אישור הדוחות הכספיים, ובפרט התקשרות המזמין בהסכם ליווי בנקאי למימון ההקמה.


326

(המשך) והתקשרויות התחייבויות תלויות - 26באור


(המשך) :ויות של אלקטרה או חברות בשליטתההתקשר )7(

על ידי מנרב 50%-ו אלקטרהעל ידי 50%קיבלה חברת כרמל בנגב בע"מ (המוחזקת 2017באוקטובר 25ביום )האחזקות בע"מ) (להלן: "כרמל בנגב") הודעה לפיה לאחר שוועדת המכרזים בחנה את ההצעות שהוגשו במכרז למימון, תכנון, הקמה, תפעול ואחזקה של קריית התקשוב של צה"ל בנגב (להלן: "המכרז"), בחרה הועדה בהצעת כרמל בנגב

העולות לשלב המכרז השני. בשלב המכרז השני על כרמל בנגב להשלים כהצעה אחת מבין שתי ההצעות הטובות ביותרהליך סגירה פיננסית ולהגיש למזמין הצעת מחיר מעודכנת על בסיסה ייבחר המציע המועדף במכרז, כמפורט במסמכי

המכרז.

בשיתוף עם צד ג', בחלקים שווים ביניהם (להלן: אלקטרהזכתה חברה בת בבעלות מלאה של 2016במרס 2ביום )ושנים ממועד קבלת תעודת השלמה, של קמפוס 10"העסקה המשותפת"), במכרז לתכנון, הקמה ותחזוקה לתקופה של

חברת טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ ברעננה (להלן: "הפרויקט").

החליטה טבע להפסיק לצמיתות את ביצוע קבלה העסקה המשותפת הודעה בכתב מטבע לפיה 2017במרס 1ביום העבודות בהתאם להוראות ההסכם בינה לבין יחידי העסקה המשותפת, נשוא ההסכם.

יחד עם אלקטרה תשתיות בע"מ, אלקטרה החליטה ועדת המכרזים העליונה ברכבת ישראל כי 2015בפברואר 5ביום )ז-במכרז לתכנון, הקמה ותחזוקה של מערכות אלקטרו , ובשיתוף שתי חברות זרות נוספות זכוחברה מאוחדת שלה

מכאניות ומיסעות בטון בקו המהיר של רכבת ישראל לירושלים (להלן: "הפרויקט"). מיליון ש"ח (לא כולל מע"מ). 761-ההיקף הכספי של המכרז הינו בסך של כ

חלקה של אלקטרה .2015בשנת החל חודשים הכוללים את שלב התכנון, אשר 34לוח הזמנים להשלמת הפרויקט הינו במשותף עם חברות קבוצת אלקטרה. מבוצעותעל ידי הקבלן הזר המבוצעות. חלק מהעבודות 77%בפרויקט הינו

, אשר עשוי חודשי הכלול בהיקף הכספי של הפרויקטהשנות תחזוקה בתשלום, תמורת הקצב 10הפרויקט כולל עד מההיקף הכספי של הפרויקט. 10%-להיות כ

30בתקופת הדוח, הגיעה רכבת ישראל להסכמה עם אלקטרה להארכת משך הביצוע של הפרויקט עד לתאריך וזאת בתמורה נוספת המוסכמת בין הצדדים. 2018בספטמבר

המזמין) בהסכם -עם נתיבי ישראל (החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ) (להלןאלקטרה התקשרה 2013בשנת )חנאלצה להחיש את עבודתה אלקטרה ח תשתית, גישור ומנהור לשם הקמת מסילת רכבת העמק. לביצוע עבודות פיתו

אלקטרה בפרויקט בגין קיצור לוחות הזמנים על ידי המזמין אשר גבו ממנה תשומות נוספות. בגין החשה זו תובעת במסגרת ההליך .שורהסכימו הצדדים להליך גי 2016בשנת מהמזמין סכומים נוספים מעבר לסכום החוזה המקורי.

בתקופת הדוח נחתם הסכם מול המזמין וההכנסות לקבל מונה מומחה הנדסי לבחינה מקצועית של טענות הצדדים. שנזקפו בדוחות הכספיים בגין תיק החריגים שולמו במלואן.

ניות המזמינה) בהסכם לביצוע עבודות אלקטרומכ -עם מבט לנגב הקמה (להלן אלקטרההתקשרה 2012בשנת )טתיק אלקטרהבפרויקט עיר הבה"דים בנגב. במהלך תקופת הפרויקט, ועם התבהרות היקף העבודות הנדרש, הגישה

עקב לאלקטרהחריגים למזמינה הכולל פיצוי בגין עבודות נוספות מעבר למפרט המקורי ובגין עלויות נוספות שהתהוו וודאות גבוהה כי תקבל לפחות את הסכומים אשר נזקפו פוי ברמת צ אלקטרההתארכות לוחות הזמנים. להערכת הנהלת

כהכנסות לקבל ממזמינת העבודה (המהווים חלק מסכום התביעה הכולל הנדרש).

ממניות אלקטרה תשתיות בע"מ מידי קובננט (להלן: המוכרת). בהתאם 51%רכשה אלקטרה 2012באוקטובר 1ביום י) השיהסכם הרכישה נקבע מנגנון היפרדות באמצעות אופציית רכלהסכם הרכישה ולתיקונים שנחתמו בקשר עם

)CALL ואופציית מכירה ( לאלקטרה) המוקניתPUT המוקנית למוכרת של כלל החזקות המוכרת באלקטרה תשתיות (, בהתאמה על הרווח הנקי כהגדרתו בהסכם ובתוספת הון עצמי מינימלי למשיכה כהגדרתו 5-ו 6בע"מ, לפי מכפיל

) (להלן תמורת האופציה).49%-כפל בבהסכם (מומיליון ש"ח תשולם במזומן, וכל תמורה נוספת, 60-בהתאם להסכם הרכישה הוסכם כי תמורת האופציה עד לסך של כ

את סכום אלקטרה. בהתאם לאמור כללה אלקטרהבהתאם להחלטת אלקטרהככל ותהיה תשולם במזומן או במניות ם ואילו את יתרת הסכום המוערך להיות משולם על ידה לא כללה כהתחייבות התקרה כהתחייבות בדוחותיה הכספיי

.אלקטרההתשלום (ככל וישולם) כניכוי מהונה של תוסכום כאמור יטופל בעלממש את אופציית הרכישה אלקטרהכמו כן, לאחר תאריך המאזן חתמה אלקטרה על הסכם עם המוכרת לפיו התחייבה

)CALL שנים המוקנית בהסכם הרכישה) ובכך התייתרה אופציית 3(חלף תקופת פקיעה בת ) במועד כניסתה לתוקף). אלקטרה מדדה את השווי ההוגן של השינוי הנובע מהתחייבות כאמור (אשר בוצע אגב מיזוג תפעולי PUTהמכר (

משנת ) והינה צפויה לזקוף בדוחותיה הכספיים החל אלקטרהשל אלקטרה תשתיות בע"מ עם חברה בת אחרת של ש"ח. ןמיליו 3-הוצאות דמי ניהול שנתיים נוספים כלפי המוכרת בגין שינוי זה בהיקף מצטבר של כ 2018


327


(המשך) התקשרויות ב.

:או חברות בשליטתהאמ"צ התקשרויות של )8(

"גולן") ועם בעלי מניותיה של גולן, חברת תקשורת -טלקום בע"מ (להלן גולןחתמה אמ"צ עם 2017בינואר 2ביום א)) ההון המונפק 100%סלולרית פרטית (אחת מהמפעילות הסלולאריות הפועלות בישראל), על הסכם לרכישה של כל (

ולן, מההחזקות נמכרו למר גיל שרון המשמש יו"ר ומנכ"ל ג 2.5%כאשר "הסכם הרכישה") -והנפרע של גולן (להלן .להלן) 8'אבתנאים גב אל גב לתנאי הסכם הרכישה (ראה סעיף

להלן עיקרי הסכם הרכישה:

מיליון ש"ח בגין מניות גולן ובגין 350של גולן סך כולל של המוכריםבעלי המניות קיבלובמסגרת העסקה )1 כפי שהוגדר בהסכם Cash Free Debt Freeעל בסיס נרכשהפירעון מלוא הלוואות הבעלים הקיימות, וגולן

מיליון ש"ח בגין יתרות מזומן 26.5-כמו כן, קיבלו בעלי המניות הנ"ל תמורה נוספת בסך של כ. הרכישה שנצברו בגולן ערב השלמת עסקת הרכישה.

הסדרי שיפוי.ובנוסף כולל הסכם הרכישה הצהרות, התחייבויות )2

"סלקום"), שהינה ספקית שירותי -קום ישראל בע"מ (להלןאמ"צ וסל 2017בינואר 2בד בבד התקשרו ביום )3, בהסכם לשיתוף רשתות עובר לעסקת הרכישה הנושה העיקרית של גולןותקשורת (בעיקר סלולארית)

אשר גם מסדיר הפרשי תשלומי עבר בגין שירותי נדידה פנים 2ושירותי אירוח לרשת דור 4-ו 3לרשתות דור נחתם בין הצדדים נספח מתקן להסכם השיתוף 2017במרס 2ביום . 2015בדצמבר 31עד ליום שנצברו ארצית

-נחתם בין הצדדים נספח מתקן שני להסכם השיתוף והשימוש (להלן ביחד 2017במרס 15והשימוש וביום "הסכם השיתוף").

להלן עיקרי הסכם השיתוף:

"הרשת -וטכנולוגיות עתידיות משותפות (להלן 4-ו 3הצדדים ישתפו פעולה בפיתוח רשתות דור )(אשל שני הצדדים, שתופעל על ידי תאגיד נפרד, חדש G4 -ו G3המשותפת"), שתעשה שימוש בתדרי

"התאגיד החדש") שיהיה בבעלות שווה של שני הצדדים. שני הצדדים יחזיקו בבעלות או יקבלו -(להלןכיבים האקטיביים ברשת המשותפת בחלקים שווים, והם ") ברIRU" -זכויות שימוש בלתי הדירות (להלן

מסלקום החזקה רכשהאחד לשני ולתאגיד החדש ברשת המשותפת שלהם. לצורך כך, גולן IRUיעניקו השקעות שוטפות עתידיות והקיימת שבבעלות סלקום 4-ו 3במחצית מהרכיבים האקטיביים ברשת דור

כל צד יפעיל ליבת רשת עצמאית. בנוסף .בחלקים שוויםבין הצדדים יחולקוברכיבים אקטיביים אלו לרכיבים הפאסיביים של הרשת המשותפת. סלקום תספק IRUסלקום תספק לגולן ולתאגיד החדש שירותים לתאגיד החדש כקבלן משנה.

שלה. 2סלקום תספק לגולן שירותי אירוח ביחס לרשת דור )(ב

10. סיום הסכם השיתוף לפני חלוף ממועד ההשלמהשנים, החל 10הסכם השיתוף הוא לתקופה של )(ג 600, יזכה את סלקום בפיצוי מוסכם של כהגדרתה בהסכם של גולןיסודית השנים הראשונות עקב הפרה

מיליון ש"ח בצרוף מע"מ.

רבות חלק גולן בגין השקעות התמורה השנתית הממוצעת שגולן תשלם לסלקום תחת הסכם השיתוף, ל )(דמיליון ש"ח 210-220 -עתידיות משותפות ברשת הרדיו, במהלך תקופת ההסכם, צפויה להיות בסך של כ

של 2בתוספת מע"מ, בהתאם לכמות המנויים של גולן והשימוש שלהם ברשת המשותפת וברשת דור .ובהתבסס על תקציב ההוצאות הנוכחי של סלקום סלקום

מיליון 130של מצטבר בסכום הלוואותלגולן העמידההשלמת הסכם הרכישה, סלקום ועדבסמוך למ )(התשלומים חצי שנתיים שווים החל מהשנה השמינית בשישה נהשנים שתפרע 10ש"ח לתקופה של

מחצית מסכום ההלוואות בתקופת ההסכם (ריבית והפרשי הצמדה יצברו וישולמו החל מהשנה השישית). ומחצית מסכום ההלוואות אינו צמוד ונושא ריבית שנתית 1.85%בית שנתית בשיעור של צמוד ונושא רי

ותמוגבל לסכום ההלוואבשעבוד צף על נכסי וזכויות גולן ההלוואות מובטחות. 3.35%בשיעור של נחות בדרגתו אל מול השעבוד הצף של התאגיד הבנקאי ה ותלרבות ריבית והצמדה בהתאם לתנאי ההלווא

להלן. כן נקבעה מסגרת לביצוע פרעון חלקי מוקדם של הלוואת סלקום במקרה של 7בסעיף המתואר מיליון ש"ח. 65-חלוקת דיבידנד ו/או גיוס במסגרת הנפקה עד לסכום מצטבר של פרעון מוקדם בסך של כ

הלוואה זו נאמדה בשווי הוגן למועד ההשלמה.

להיפרדות ולהוספת צד משותף נוסף בתנאים דומים לתנאי גולן סההסכם כולל הסדרים מסוימים ביח )(והתקשרו אמ"צ מצד אחד, 2017במרס 2ביום )."אקספון") -(להלן אקספון בע"מ 018(לרבות מרתון

סלקום מצד שני ואקספון מצד שלישי בהסכם משולש אשר מסדיר את מערכת היחסים ביניהן ביחס עקרונות שנקבעו בין אמ"צ לבין סלקום בהסכם השיתוף.בהתאם ל 4לאירוח ושיתוף רשת דור

2017במרס 9בנוסף ביום .לרכישת מניות גולןההגבלים העסקיים התקבל אישור רשות 2017במרס 9ביום )4 . השיתוףאת הסכם ההגבלים העסקיים אישרה רשות

ם השיתוף.ניתן אישור משרד התקשורת לרכישת מניות גולן ולהסכ 2017במרס 16ביום )5

הושלם הסכם הרכישה על ידי אמ"צ, ונכנס לתוקף הסכם השיתוף. במועד השלמת 2017באפריל 5ביום )6 העסקה אימצה גולן את הסכם השיתוף והסכם השיתוף הפך להסכם בין גולן לבין סלקום.


328



: (המשך)או חברות בשליטתהאמ"צ התקשרויות של )8(

(המשך) א)

מיליון ש"ח (מזה 270מיליון ש"ח) ומימון זר לטווח ארוך בסך של 80-אמ"צ מימנה את הרכישה מהון עצמי (כ )7מיליון ש"ח הלוואה מתאגיד 140לעיל, וסך של ה'3סעיף מיליון ש"ח הלוואה מסלקום, ראה 130סך של

"המימון הבנקאי"). המימון הבנקאי הוסב לגולן במועד ההשלמה. - בנקאי) (להלן

שנים, אינו צמוד ונושא ריבית שנתית 7ש"ח התקבל לתקופה של מיליון 140 -המימון הבנקאי בסך של כבשיעור פריים בתוספת מרווח מוסכם אשר עשוי להיות מופחת כתוצאה מפרעון חלקי מוקדם של המימון הבנקאי

תקופת הגרייס). קרן ההלוואה תיפרע בעשרה תשלומים שווים מידי -שנתיים ממועד נטילתו (להלןבתקופה של חודשים כאשר התשלום הראשון של קרן ההלוואה יבוצע בתום תקופת הגרייס והריבית תיפרע מידי שישה חודשים. שישה

פועל יוצא הופחת שיעור מיליון ש"ח מסכום ההלוואה הבנקאית וכ 100-בתקופת הדוח פרעה גולן סך של כ הריבית על ההלוואה.

לצורך המימון הבנקאי:

בהתאם לתנאי ההלוואה כתוצאה מהפרעוןש"ח אשר מיליון 40 -העמידה ערבות מוגבלת לסכום של כ אמ"צ (א) .2017באוקטובר 31ההלוואה המקורית בוטלה ביום חלק מקרןהמוקדם של

כדלקמן: הינןלגולן אמות המידה הפיננסיות שנקבעו (ב)

כהגדרתו בהסכם המימון הבנקאי. EBITDA -יחס חוב פיננסי ל )1( יחס תזרים מזומנים פנוי לסך החזר החוב השנתי כהגדרתם בהסכם. )2(

בדיקת אמות המידה הפיננסיות כאמור לעיל תיעשה מידי רבעון בהתבסס על הדוחות הכספיים המאוחדים היה לפי מות המידה הפיננסיות כאמור לעיל מועד הבדיקה הראשונה של א של גולן לכל מועד רלוונטי.

עומדת גולן באמות המידה הפיננסיות 2017בדצמבר 31ליום .2017בדצמבר 31הדוחות הכספיים ליום שנקבעו.

אי שעבוד צף מדרגה ראשונה על נכסי וזכויות גולן.קנרשם לטובת התאגיד הבנ (ג)

חודשים ממועד נטילת 24יהיו נחותות ביחס למימון הבנקאי למשך אמ"צהלוואות בעלים שהועמדו לגולן על ידי כמו כן חלות מגבלות על חלוקת .ההלוואה ולאחר מכן ניתן יהיה לפרוע אותן בכפוף למגבלות שנקבעו בהסכם

אי תנאים לביצוע פרעון מוקדם של המימון כן נקבעו בהסכם המימון הבנק דיבידנדים על ידי גולן לבעלי מניותיה. הבנקאי.

2.5%לבין מר גיל שרון, כי יצטרף לרכישה של גולן בהיקף של אמ"צבמסגרת עסקת הרכישה הוסכם בין )8את מניות גולן) וכן כי ימונה כיו"ר אמ"צמההון המונפק והנפרע של גולן (ובאותם תנאים בהם תרכוש

אמ"צאת התקשרויות אמ"צאישרו דירקטוריון גולן וכן דירקטוריון 2017ביוני 29דירקטוריון גולן. ביום נחתמו ההסכמים כאמור 2017ביולי 12וגולן עם מר שרון הן בהסכם בעלי מניות והן בהסכם ההעסקה, וביום

, כאשר בין היתר הם קובעים את ההוראות הבאות )2017בנובמבר 13ביום (כאשר תיקונים להם נחתמו בפועל בדבר מניות גולן:

בסכום השווה לאמ"צלמר שרון בתמורה לתשלום אמ"צממניות גולן שנרכשו על ידי 2.5%העברת (א)במסגרת עסקת הרכישה, בין כהשקעה בהון ובין כהלוואת אמ"צמהתשלומים ששולמו על ידי 2.5%-לכ עלים. ב

מההון המונפק 3%יום ממועד חתימת הסכם ההעסקה עם מר גיל שרון יהיה הוא זכאי לקבל 90בתוך (ב)מההון המונפק והנפרע של גולן אשר 4.49% -והנפרע של גולן אשר יוענקו ויהיו בשלים באופן מיידי ו

. הקצאות אלו יהיו 2017באפריל 5שנים, החל מחלוף שנה מיום 4חלקים שווים על פני 4-יובשלו בבפועל אושרה ממס הכנסה. רולינגלפקודת מס הכנסה במסלול הוני בכפוף לקבלת 102בהתאם לסעיף

.2017בדצמבר 25בוצעו ביום וההקצאות בפועל של מניות אלו 2017בנובמבר 13תכנית המניות ביום

). בהתאם market approachמדדה את השווי ההוגן של ההקצאות כאמור בהתאם לגישת שוק ( אמ"צ המניות שהינן בשלות באופן מיידי 3%ש"ח בגין מיליון 3.2 -סך של כבהוצאה בתקופת הדוח אמ"צזקפה

שנים נקבע 4המניות שיובשלו על פני 4.49%. כמו כן בגין הכנסות (הוצאות) אחרות, נטובמסגרת סעיף ש"ח שיזקפו בתקופות עוקבות. מיליון 4.4-שווי של כ


329




(המשך) א)

התקשרה עם מעריך שווי חיצוני בלתי תלוי לצורך הקצאת עלות הרכישה לנכסים המזוהים נטו של גולן אמ"צ )9 .2017בדצמבר 31כזמנית והפכה לקבועה ביום ההרכישה נקבעעבודת הקצאת עלות למועד הרכישה.

להלן השווי ההוגן של הנכסים המזוהים וההתחייבויות המזוהות של גולן למועד הרכישה:

ש"ח בהתבסס על גישת "הפטור מתמלוגים" אשר מיליון 46 -נכס בלתי מוחשי זה הוערך בכ -שם מותג (א)הינה אחד מהסוגים של גישת ההכנסות, שווי הנכס נאמד כערך נוכחי של התמלוגים הראויים אשר הישות הייתה נדרשת לשלם לצד ג' עבור השימוש בו, אם היא לא הייתה הבעלים של אותו הנכס. תקופת הפחתת

לשיטת הקו הישר.שנים, בהתאם 10שם המותג הינו על פני

ש"ח על בסיס השווי ההוגן של בסיס לקוחות מיליון 60 -נכס בלתי מוחשי זה הוערך בכ -קשרי לקוחות (ב)הקצה הקיימים בהתאם למשך הקשר הכלכלי, לפי שיטת עודף הרווחים לתקופות מרובות. תקופת הפחתת

ה לכל תקופה.שנים ובהתאם להנאה הכלכלית הצפוי 4קשרי הלקוחות הינה על פני

ש"ח על בסיס שווי התרומה העתידית מיליון 27 -נכס בלתי מוחשי זה הוערך בכ -עלויות הרכשת לקוחות (ג)של עלויות הגיוס המשויכות ללקוחות הקיימים של גולן למועד הערכת השווי. תקופת הפחתת הנכס הינה

שנים. 1.5על פני

הרכישה על השווי ההוגן המשוער של הנכסים המוחשיים והבלתי מוניטין מייצג את עודף עלות -מוניטין (ד). בהתאם לתקן חשבונאות אמ"צמוחשיים, לאחר ניכוי השווי ההוגן של ההתחייבויות שנרכשו על ידי

מוניטין זה לא יופחת באופן שיטתי ותבוצע בחינה אחת לשנה, או בתדירות גבוהה 36בינלאומי מספר כך, אם חלה ירידת ערך של המוניטין.יותר, אם קיימים סימנים ל

אומדן השווי ההוגן של החוזה המכביד בגין - 3התחייבות בגין חוזה מכביד ביחס לאגרות התדרים דור (ה)הוערך בהתאם לתוחלת הערך הנוכחי של מספר תרחישים אפשריים שיכולים לנבוע בגין 3תדרי דור

שנים בהתאם לתשלום הצפוי 15תחייבות הינה על פני תשלומי אגרות השימוש בתדרים. תקופת הפחתת הה לאחר מס. 4.4% -בהתאם לשקלול ההסתברויות השונות תוך שימוש בשיעור היוון של כ

כאמור לעיל הסכם השיתוף מסדיר, בין היתר את חוב העבר שהיה -התחייבות בגין חוב העבר לסלקום (ו). סכום ההתחייבות 2015בדצמבר 31שנצברו עד ליום קיים בין גולן לבין סלקום בגין פערי התחשבנות

הוערך בין היתר, בהתבסס על השווי ההוגן של השירותים המוענקים לגולן במסגרת הסכם השיתוף. אורך לאחר מס. 7.73%-שנים תוך שימוש בשיעור היוון של כ 10החיים הצפוי של התחייבות זו הינו

"אלפא") ועם בעלי מניותיה -עם אלפא טלקום בע"מ (להלן אמ"צת של חברת בהתקשרה 2016בנובמבר 17ביום ב)או לבעלי השליטה לאמ"צ"המוכרות"), אשר הינם צדדים שלישיים בלתי תלויים שאינם קשורים -של אלפא (להלן

"מניות אלפא"). אלפא הינה המפיץ הבלעדי -מההון המונפק והנפרע של אלפא (להלן 70%, בהסכם לרכישת באמ"צ -(להלן .Huawei Investment and Holding Co Ltdישראל וברשות הפלשתינית למוצרי הסלולאר שלב

"היצרן").

ולאחר שהתקיימו התנאים המתלים לעסקה, הושלמה העסקה על פי תנאיה. במסגרת השלמת 2017בינואר 25ביום מיליון ש"ח, אשר שימש את אלפא 30.9 -לאלפא מימון בהיקף כולל של כשל אמ"צ העסקה העמידה החברה הבת

אמ"צמיליון ש"ח וכן תשלום ליצרן. עם השלמת העסקה העמידה 21לפירעון הלוואות בעלים למוכרות בהיקף של ערבויות לבנקים לטובת הבטחת התחייבויותיה של אלפא.

"התיקון"). -רות על תיקון להסכם רכישת מניות (להלןעם המוכשל אמ"צ חתמה החברה הבת 2017במאי 7ביום

להלן עיקרי התיקון:

מיליון 3.18 -במועד חתימת התיקון (א) המוכרות ויתרו על קבלת התמורה בגין מכירת מניות אלפא בסך של כ )1יון מיל 7; (ב) אחת המוכרות התחייבה להזרים לאלפא כפרמיה על מניות סך של של אמ"צ ש"ח מהחברה הבת

הלוואות הבעלים של המוכרות לאלפא הומרו יתרת (ג) -ש"ח, בתנאים ובמועדים המפורטים בתיקון להסכם; ו .לפרמיה בגין מניות 2017בינואר 1רטרואקטיבית ליום

), כך as-is( כשהן חופשיותשל אמ"צ במועד חתימת התיקון, המוכרות העבירו את יתרת מניותיהן לחברה הבת ב)מההון המונפק והנפרע של אלפא, זאת כנגד תשלום עתידי אשר 100%-מחזיקה בשל אמ"צ שהחברה הבת

פי המנגנונים הקבועים בתיקון ובלבד -על 2021באפריל 30ושיעורו ייקבע ביום 2021 ביוני 30ישולם ביום .שהתמורה כאמור לא תעלה על הסכום הקבוע בתיקון

למוכרות עבור מניות אלפא, אמד אותו מעריך שווי חיצוני העתידי התשלום שלבמסגרת מדידת השווי ההוגן ג) .. תשלום עתידי זה נכלל במסגרת סעיף התחייבויות לא שוטפות אחרותמיליון ש"ח 10.1-בסך של כלאמ"צ

בקשר למהות "היצרן") -(להלן Huaweiהתגלעו מחלוקות בין אמ"צ לבין היצרן הסיני 2018בחודש פברואר 2017ו וכן בעקבות טענות היצרן בדבר אי עמידה לכאורה של אמ"צ ביעדי רכש מינימליים בשנת ההסכם ותנאי

שהינם תנאי להמשך ההסכם לטענת היצרן. לפרטים בדבר התביעה הכספית שהגישה אמ"צ כנגד היצרן, ראה באור ).2ג'(35


330




להלן הסכמי ניהול וניכיון שוברי אשראי בהם התקשרה אמ"צ: )ג

")נותן השירות" (יאשרא כרטיסי של והניכיון הניהול בתחום העוסקת חברה עם הסכמים שני )1

כרטיסי מחברות זכויותיה מלואאת , חוזר ובלתי מוחלט באופן ,השירות לנותן מעבירה אמ"צ, להסכמים בהתאם לקבלת זכויותיה מלוא לרבות ,השירות נותן ידי-על יבוצע ניכיון לגביהם אשר השוברים עם בקשר האשראימי או/ו השירות נותן של כוחו את מייפה אמ"צ .אלה לשוברים בקשר מחברות האשראי אחת מכל כספים אצלו העומד סכום ממנו כל ולקבל האשראי חברת מיחידי מי לכל לפנות ,חוזר ובלתי מוחלט באופן ,מטעמו אמ"צ ,ההסכמים הוראות פי-על .השירות אצל נותן אמ"צ של חובתה מלוא לכיסוי עד וזאת ,אמ"צ לזכות

הנקוב הסכום את ,הצדדים בין שנקבע כפי, לאמ"צ מעביר וזה ,את השוברים השירות לנותן לעת מעת מעבירה שיעור"). שיעור הניכוי(" עמלות ובניכוי הכולל מהסכום מסוים אחוז המהווים ניכיון דמי בשוברים בניכוי

לשינויים בהתאם משתנה הניכיון שיעור ככלל .השירות נותן ידי על לאמ"צ שתוגש להצעה בהתאם יהיה הניכוי נרכש אשר שהשירות/שהמוצר טענה ,העסקה של יזום לביטול טענה תועלה בהם במקרים .הפריים בריבית חיוב כרטיסי בחוק כאמור, חסר במסמך לעסקה בקשר וטענה ,סופק לא השובר נעשה שבמסגרתה בעסקה תקבל ולא הסיכון את תיטול אמ"צ ,האשראי חברת עם בהסכמים או/ו ")חיוב כרטיסי חוק("-1986 ו"התשמ

.השירות מנותן החזר כל

")הבנק: "זה בסעיף להלן( בנקאי לתאגיד זכות המחאת הסכמי )2

המגיעים והתשלומים הכספים ,הזכויות כל את ומוחלטת גמורה בהמחאה לבנק ממחה אמ"צ ,ההסכמים פי -על אשר התמורה .האשראי כרטיסי בחברות הפקידה אשר שוברים פי-על ,האשראי מחברות לה שיגיעו או/ו

אמ"צ בין שיקבע בשיעור ריבית בניכוי המומחה הסכום בסיס על תחושב ,הסכומים המחאת בגין לאמ"צ תשולם בגין לו שולמו שלא תשלומים מאמ"צ לגבות רשאי יהיה והבנק הסיכון את תיטול אמ"צ כי ,הוסכם עוד. לבנק לבנק שילמה לא האשראי וחברת, אישור קוד היעדר ,היתר ובין בהסכם שנקבעו במקרים וזאת ,המומחה הסכום .המומחה בסכום הכלולה כלשהי עסקה של ,אמ"צ בהסכמת ,ביטולה עקב המומחה הסכום מתוך כלשהו תשלום

2016בדצמבר 29 מיום אשראי חברת עם הסכם )3

ותהיה אשראי כרטיסי באמצעות שתבוצענה עסקאות שוברי של ניכיון תבצע האשראי חברת, להסכם בהתאם הכרטיס מחזיק ידי על לה שולמה לא התמורה שבו במקרה גם ,העסקאות סכומי לתשלום אמ"צ כלפי אחראית

סכום מלוא לתשלום אחראית אמ"צ תהיה להלן המפורטים במקרים ,לעיל האמור אף על. המנפיק ידי על או/ו הודיע בהם במקרים, פקע שהאישור או, העסקה לביצוע אישור ניתן לא בו במקרה ,האשראי לחברת העסקה על או( חיוב כרטיסי חוק פי-על, תשלום הפסקת או/ו ביטול המאפשרת עילה כל בשל ,עסקה ביטול על הלקוח

.אמ"צ בהסכמת בוטלה העסקה בו ובמקרה) אחר דין כל פי .כחוק מ"מע בתוספת 0.5 מינוס פריים הינם אשראי כרטיסי ניכיון בעסקאות שנקבע הניכיון שיעורי

המתמחה באמצעות התקשרות עם מוסדפקטורינג באמצעות לקוחותיה מחובות חלק מנכה ל"בחוחברת בת של אמ"צ )ד חוב של והגבייה במידה מבוטלים הלקוחות חובות ניכיונות בניכיונות חובות לקוחות. בהתאם להסכם ההתקשרות

כהתחייבות בדוח על המצב הכספי מוצגים כיונותיהנ בגין המתקבלים הסכומים. יום 60 על העולה בפיגור הינה הלקוח .החובות את ,כאמור ,מנכה אשר הפיננסי למוסד

היצרן) על תחילת -יצרן סיני מוביל (להלן מידאה, קיבלה חברה בת של אמ"צ אישור מ 2013בדצמבר 30ביום )ה, לשיווק מזגני החברה הבת של אמ"צ, על פי OEM-שיתוף פעולה בין היצרן לבין החברה הבת של אמ"צ בשיטת ה

ל פי ההסכם מוארך אוטומטית לתקופה נוספת של חמש שנים אשר ע 2014-2018הסכם שנחתם בין הצדדים לשנים התקשרה החברה הבת של 2015בדצמבר 1על פי הסכם מיום .כפוף לסיכום בין הצדדים ביחס למחירי המוצרים

.2020באפריל 22שתוקפו עד ליום OEM-בשיטת ה VRFאמ"צ עם מידאה בהסכם להפצת מוצרי

חברה בת של אמ"צ לבין לוגיסטיקר בע"מ (להלן: "הספק") הסכם לאספקת שירותי נחתם בין 2016בינואר 14ביום )ולוגיסטיקה. על פי תנאי ההסכם, הספק ייתן לחברה הבת של אמ"צ את כלל השירותים הלוגיסטיים הנדרשים להפצת

. ישראל מדינת ישראל וכן השטחים המוחזקים על ידי מדינת המוצרים של אמ"צ בטריטוריה המוסכמת על הצדדיםשנים מיום חתימתו ואמ"צ רשאית, על פי שיקול דעתה הבלעדי, להאריך את תקופת ההסכם 5תוקף ההסכם הינו

שנים. 5-בשנה אחת כל פעם ובכל מקרה לא יותר מ

למכירת פעילותה בתחום ברי המים צד שלישי (להלן: "הרוכשת")עם בהסכםאמ"צ התקשרה 2017בפברואר 9ביום )זפי הסכמי לקוחות (למעט תמורות שיגיעו בגין כל הסכמי -לרבות מלאי ברי המים, מלאי חלקי חילוף, זכויות וחובות על

), זכויות וחובות על פי הסכם עם יצרן ברי המים, זכויות קניין 2017בינואר 1הלקוחות שנחתמו או חודשו לפני יום חודשים ממועד השלמת 12, והרשאה מוגבלת לשימוש במותג "אלקטרה בר" למשך תקופה של רוחני ורישיונות

בתמורה לממכר (מלבד המלאי) תשלם הרוכשת בהסכם נקבע כי "הממכר"). -העסקה, והכל כמפורט בהסכם (להלן בתוספת מע"מ כדין. 2017במאי 1תשלומים חודשיים שווים החל מיום 24-מיליון ש"ח אשר ישולם ב 9.9-סך של כ

הושלמה העסקה. במועד השלמת העסקה שילמה הרוכשת תמורה עבור המלאי הנרכש, על פי 2017במרס 30ביום הקבוע בהסכם.

כתוצאה מהאמור לעיל נרשם במועד השלמת העסקה, במסגרת סעיף הכנסות אחרות, רווח הון ממכירת פעילות בסך מיליון ש"ח. 9.5-של כ


331


ערבויות ג.

טיב ביצוע עבודות, החברה וחברות מאוחדות שלה המציאו ערבויות ומכתבי אשראי להבטחת 2017בדצמבר 31ליום .1 ש"ח. מיליון 2,038כולל של אשראי מספקים בסך והבטחת מקדמות מלקוחות

בסך כלולותאלקטרה העמידה ערבויות כלפי צדדים שלישיים להבטחת התחייבויותיהן של חברות 2017בדצמבר 31ליום .2אלקטרה וחברות בנות שלה בגין חלקן בקו האשראי שניתן לחברות ערבות כלפי בנקים של הכוללמיליון ש"ח 1,011-של כ

.כלולותכלולות בהן הן שותפות ובגין חלקן בהיקף העבודות המבוצעות על ידי חברות

.)1)(ד)(2ד'(11במסגרת פרויקט "עיר הבה"דים" ראה באור ערבויות שניתנו כולל א)

כולל בגין התחייבויות של אלקטרה כלפי גוף פיננסי לביצוע פרוייקט מידטאון עם השותפים בפרוייקט בגין החלק ב) ).1)(ג)(2ד'(11היחסי המיוחס לחברה המאוחדת של אלקטרה, ראה באור

המאוחדתבמסגרת פרויקט גרין פארק עם השותפים בפרויקט בגין החלק היחסי המיוחס לחברה ערבויות שניתנו כולל )ג ).2)(ג)(2ד'(11של אלקטרה, ראה באור

).4)(ד)(2ד'(11במסגרת פרויקט אגירה שאובה מעלה גלבוע, ראה באור ערבויות שניתנו כולל )ד

תאגיד בנקאי שהעמיד מימון לרכישת פעילות רשת גלובוס מקס, ראה באור למידע בדבר ערבות שנתנה החברה כלפי . 3 ).4ב'(26

קיימות ערבויות הדדיות בין חברות הקבוצה כלפי צדדים שלישיים (לרבות תאגידים בנקאיים). .4

ואמות מידה פיננסיות בטחונות ,שעבודים - 27באור

: בטחונותשעבודים ו א.

החברה וחברות בקבוצה לרבות וזכויות שעבודים קבועים ושוטפים ללא הגבלת סכום על נכסי החברה וחברות הקבוצה רשמו .1 ., קרקעות ומבניםממסרים לגביה בבנקים ובחברות כרטיסי האשראי הון מניות ומוניטין,

בדצמבר 31מיליון ש"ח ליום 749-כאלקטרה התחייבה כלפי בנקים המעניקים לה מסגרות אשראי מעת לעת על סך של . 2 ונכסיה. ה) על רכוש Negative Pledge, שלא ליצור שיעבוד צף כללי (2017

, בקשר עם 14.3%להבטחת אשראי מתאגיד בנקאי שהתקבל על ידי חברה כלולה של אלקטרה, בה חלקה של אלקטרה הינו . 3ראשונה על הזכויות הקיימות במניות החברה הכלולה. למידע נוסף מימון פרויקט עיר הבה"דים בנגב, ניתן שעבוד קבוע בדרגה

).1)(ד)(2ד'(11ראה באור

להבטחת אשראי מתאגיד בנקאי שהתקבל על ידי חברה כלולה של אלקטרה בקשר עם מימון פרויקט מידטאון, ניתן שיעבוד . 4 ). 1)(ג)(2'(ד11קבוע בדרגה ראשונה על מניות אלקטרה במידטאון. למידע נוסף ראה באור

מלאי מקרקעין ודירות למגורים משועבדים כבטחון להתחייבויות כלפי המוסדות המממנים. .5

מידה פיננסיות: אמותהסכמי אשראי ו .ב

-בחברה .1

'.ד20יא'), ראה באור ה(סדרשל החברה אגרות חוב בקשר לפיננסיות אמות מידהבדבר

-באלקטרה .2

:כדלקמן של אלקטרה וערבויות מתאגידים בנקאים התחייבה חברה מאוחדתלצורך קבלת קווי אשראי .אבעלי המניות ובעלי מניות המיעוט של על ידי התחייבות כי הסך הכולל של ההלוואות שניתנו לחברה המאוחדת .1

20%החברה המאוחדת בתוספת סכום ההון העצמי של החברה המאוחדת לפי דוחותיה הכספיים לא יפחת מסך של של החברה המאוחדת, בטרם תיפרענה ההלוואות כאמור. הדוח על המצב הכספימסך

בעלי המניות ובעלי מניות ל ידיחברה המאוחדת עהתחייבות כי הון החברה המאוחדת בנוסף עם ההלוואות שניתנו ל .2 מיליון ש"ח. 80המיעוט של החברה המאוחדת לא יפחתו מסך של

באמות המידה הפיננסיות הנדרשות, כאמור לעיל. החברה המאוחדת של אלקטרה עומדתלמועד הדוח


332

(המשך) שעבודים ובטחונות - 27באור

(המשך) מידה פיננסיות: הסכמי אשראי ואמות .ב

(המשך) -באלקטרה .2

חברת בת בבעלות מלאה של אלקטרה התקשרה עם תאגידים בנקאיים בהסכמי ליווי ביחס לפרויקטים של החברה הבת ב.לאמות המידה של אלקטרה ב'). במסגרת העמדת המימון על ידי התאגידים הבנקאיים התחייבה החברה הבת 8(ראה באור

הפיננסיות כדלקמן:

התחייבות כי הסך הכולל של הלוואות הבעלים מאלקטרה לחברת הבת שלה בתוספת סכום ההון העצמי המוחשי )1 מסך הדוח על המצב הכספי של החברה הבת. 25%של החברה הבת לפי הדוחות הכספיים לא יפחת מסך של

150רי הון מסך של החברה הבת של אלקטרה מתחייבת כי בכל עת לא יפחת סכום הלוואות הבעלים ו/או שט )2מסך הדוח על המצב הכספי כגבוה מבין השניים פרט לפרויקט אכזיב בו התחייבה החברה 25%מיליון ש"ח או

25%מיליון ש"ח או 250כי בכל עת לא יפחת סכום הלוואות הבעלים ו/או שטרי הון מסך של של אלקטרה הבת מסך הדוח על המצב הכספי כגבוה מבין השניים.

מאזן החברה הבת של אלקטרה עמדה באמות המידה הפיננסיות שנדרשו ממנה.למועד ה

).1)(ג)(2'(ד11בדבר אמות מידה של חברה מאוחדת של אלקטרה בקשר למימון פרויקט מידטאון, ראה באור .ג

'.ה20ל אלקטרה (סדרה ד'), ראה באור בדבר אמות מידה פיננסיות בקשר לאגרות חוב ש .ד

-צריכה באלקטרה מוצרי .3

במשך חמש שנים תיפרע ההלוואהמיליון ש"ח. 50בסך הלוואה מתאגיד בנקאיקיבלה אמ"צ 2015 בחודש פברואר א) .3.8%ריבית שנתית קבועה בשיעור ההלוואה אינה צמודה ונושאתלשיעורין, בתשלומי קרן וריבית חצי שנתיים.

מיליון 250ההון העצמי של אמ"צ לא יפחת מסך של כי התחייבה אמ"צ כלפי התאגיד הבנקאי ותכנגד העמדת ההלווא ש"ח.

לעיל. בהתניה הפיננסית האמורהנכון למועד הדוח אמ"צ עומדת

במשך ההלוואה תיפרעמיליון ש"ח. 50בסך הלוואה מתאגיד בנקאיאמ"צ חברה בת של קיבלה 2015 מאיבחודש )בריבית שנתית קבועה בשיעור ההלוואה אינה צמודה ונושאתחמש שנים לשיעורין, בתשלומי קרן וריבית חצי שנתיים.

2.85%. בדוחות הכספיים המאוחדים ההון העצמי של אמ"צ כי התחייבה אמ"צ כלפי התאגיד הבנקאי ותכנגד העמדת ההלווא

מיליון ש"ח. 250לא יפחת מסך של לעיל. בהתניה הפיננסיתנכון למועד הדוח אמ"צ עומדת

"החברה המאוחדת"), התניות פיננסיות לטובת שני בנקים -, לחברה מאוחדת של אמ"צ (להלן 2017בדצמבר 31ליום ג)אשר מעמידים לה אשראי לצרכי ההון החוזר שלה. בין היתר, התחייבה החברה המאוחדת כלפי התאגידים הבנקאיים,

כל התחייבויותיה לתאגידים הבנקאיים לא תעלה על יתרת ההון החוזר שלה. לתאריך הדוחות הכספיים, החברה כי סך המאוחדת עומדת באמות המידה הפיננסיות.

-באלקטרה נדל"ן .4

לפיהם, הועמדו 2017בדצמבר 31בהתאם להסכמים שנחתמו עם שלושת הבנקים המלווים של אלקטרה נדל"ן בתוקף מיום מיליון דולר, לשלוש שנים עד 30מיליון דולר, ובסך הכל 10עם כל אחד מהבנקים על רות האשראי של אלקטרה נדל"ן מסג

כדלקמן: נכללו התניות. 2021בינואר 1ליום

אמות מידה פיננסיות: א)

על פי ן קצר שיעור ההון העצמי (מאוחד) למאזן (מאוחד) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמ )1 .21%-של אלקטרה נדל"ן, שלא ירד מהמאזן סולו

שיעור ההון העצמי (סולו) למאזן (סולו) בניכוי יתרות מזומנים, שווי מזומנים ופקדונות לזמן קצר של אלקטרה )2 .30%-נדל"ן, שלא ירד מ

אגרות החוב (סדרה ה') של נקבעו כללים לגבי חלוקת דיבידנדים התואמים את אלו שכלולים בשטר הנאמנות של ב) אלקטרה נדל"ן כדלקמן:

ההון העצמי (כהגדרתו בשטר הנאמנות לטובת הנאמן למחזיקי אגרות החוב (סדרה ה') של אלקטרה נדל"ן על )1פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים האחרונים, סקורים או מבוקרים, בניכוי סכום החלוקה הצפויה, לא

ש"ח.מיליון 250-יפחת מ

מרווחי אלקטרה נדל"ן (סך העודפים בקיזוז קרן מכשירי הון דרך רווח כולל 50%סכום החלוקה לא יעלה על )2 אחר).

אלקטרה נדל"ן אינה מצויה, ערב החלוקה וגם עקב החלוקה בהפרה של ההתניות הפיננסיות. )3

מהתחייבויותיה באופן שמהווה עילה אלקטרה נדל"ן אינה מצויה ערב חלוקת הדיבידנד כאמור בהפרה של איזו )4 להעמדה לפרעון מיידי של אגרות החוב.


333

(המשך) שעבודים ובטחונות - 27באור

(המשך) מידה פיננסיות: הסכמי אשראי ואמות .ב

(המשך) -באלקטרה נדל"ן .4

נקים והחזר הוצאות אלקטרה נדל"ן תהיה רשאית לשלם לחברה דמי ניהול, מע -תשלומים לבעלי שליטה הגבלה על ג)בהתאם לקבוע בהסכם לקבלת שירותי ניהול, וכן תהיה רשאית לשלם לחברות מקבוצת אלקו שכר ותמורה עבור

לרבות שרותי קבלן מבצע ושרותי -שירותים מקצועיים שיינתנו לה (לרבות שירותי ניהול, אחזקת נכסים, קבלנות 7מהלך העסקים הרגיל ובתנאי שוק בסך שנתי שלא יעלה על מחשוב) ובלבד שהשירותים והתשלום בגינם יינתנו ב

ם מאלקטרה נדל"ן ו/או מיליון ש"ח בכל שנה קלנדרית. בנוסף, כל הלוואות הבעלים ו/או הכספים אשר מגיעים לבעלי התחייבויות אלקטרה נדל"ן כלפיהם יהיו נחותים ונדחים אחרי התחייבויות אלקטרה נדל"ן לבנק.

שינוי שליטה באלקטרה נדל"ן, יהווה אירוע הפרה שלו. כמו כן התחייבה אלקטרה -באלקטרה נדל"ן שמירת שליטה ד)נדל"ן, כי לא תקבל החלטות מסוימות כגון פירוק מרצון, שינוי המבנה התאגידי של אלקטרה נדל"ן בלבד, מיזוג ו/או

החלטה בדבר פשרה או הסדר.

אגרות חוב, בכל דרך שהיא, לרבות במקרה של הרחבת סדרות אגרות חוב במקרה שאלקטרה נדל"ן תבצע הנפקה של ה)) לא יבוצעו פירעונות מוקדמים של 2(-) מח"מ אגרות החוב יהיה ארוך ממח"מ מסגרות האשראי בבנקים ו1קיימות: (

אגרות החוב ללא קבלת אישור הבנק לכך בכתב ומראש.

ית לפרוע פרעונות מוקדמים של אגרות חוב בהתקיים כל התנאים על אף האמור, הוסכם כי אלקטרה נדל"ן תהיה רשא ו) הבאים:

קה.פמיתרת קרן האג"ח במועד ההנ 30%סך הסכום הנפרע במצטבר אינו עולה על )1

לא חל שינוי מהותי לרעה בעסקי אלקטרה נדל"ן או במצבה הכספי. )2

מסגרת האשראי הבנקאית במועד הפרעון המוקדם אינה מנוצלת. )3

אלקטרה נדל"ן לא תיתן ולא תתחייב לתת לבעלים, קיימים ועתידיים ו/או לחברות בקבוצת "אלקו" ו/או לבן משפחה ז)של נושאי משרה באלקטרה נדל"ן ו/או לחברות או תאגידים אשר אלקטרה נדל"ן הינה בעלת עניין בהם, בין במישרין

ם מאלקטרה נדל"ן, ו/או סיוע כלשהו מאלקטרה נדל"ן בין בעקיפין, בכל אופן וצורה שהן, הלוואות או אשראי כלשהוהכל בלי לקבל את הסכמת -לקבלת הלוואות ו/או אשראי ו/או ערבויות מאלקטרה נדל"ן לטובת מי מהאמורים לעיל

הבנק לכך בכתב ומראש. האמור לא יחול על העמדת הלוואות ו/או אשראים לחברות מוחזקות מקבוצת "אלקטרה מבלי לגרוע, חברות ו/או תאגידים ו/או גופים המוחזקות במישרין ו/או בעקיפין על ידי אלקטרה נדל"ן נדל"ן", לרבות ו

ר בארה"ב אשר אלקטרה נדל"ן משקיעה בהן ו/או משמשת בהן כנאמן ו/או בלבד, ו/או קרנות ו/או מקבצי דיובחו"ל ן אם שותפויות רשומות ובין אם לא רשומות. גופים הקשורים לכל הנ"ל ו/או לשותפויות בהן אלקטרה נדל"ן שותפה (בי

כאשר העמדת הלוואה ו/או אשראי לשותפות כאמור לעיל, תהא ביחס לחלק בו מחזיקה אלקטרה נדל"ן בשותפות הנ"ל).

עומדת אלקטרה נדל"ן באמות המידה שנדרשו. 2017בדצמבר 31ליום

-באלקו מדיה אינטרטיימנט .5

ט התחייבה כלפי תאגיד בנקאי שהעמיד לה אשראי לצורך מימון רכישת הפעילות כמתואר שותפות אלקו מדיה אינטרטיימנ כי תעמוד באמות המידה הפיננסיות הבאות על בסיס הדוח המאוחד שלה, כדלקמן: )4ב'(26בבאור

.2018מיליון ש"ח החל מהדוחות הכספיים לשנת 15לא יפחת מסך של EBITDA -סכום ה א)

החל מהדוחות הכספיים המתייחסים למחצית הראשונה של שנת 5לא יעלה על EBITDA -יחס חוב פיננסי נטו ל ב) .4.5יחס זה לא יעלה על 2022. החל מהדוחות הכספיים לשנת 2020

ב' -ו א'לשותפות ניתנה הקלה חד פעמית במידה ובמועד אחד תתרחש אי עמידה באמות המידה הפיננסיות המנויות בסעיפים לעיל, בתנאי שיתקיימו התנאים הבאים:

סכום ה- EBITDA מיליון ש"ח. 13.5לא יפחת מסך של יחס חוב פיננסי נטו ל- EBITDA החל מהדוחות הכספיים המתייחסים למחצית הראשונה של שנת 5.5לא יעלה על

.4.95יחס זה לא יעלה על 2022. החל מהדוחות הכספיים לשנת 2020

ז'.20אמות מידה פיננסיות בקשר לאגרות חוב של אלקטרה נדל"ן (סדרה ה'), ראה באור בדבר .6


334

פרוטים לסעיפי דוחות רווח והפסד - 28באור

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הרכב ההכנסות: א. 2017 2016 2015

3,414,189 3,641,654 4,444,517 הכנסות מביצוע עבודות

2,129,415 2,311,230 2,425,954 הכנסות ממכירת מוצרים

1,205,917 1,508,407 2,115,771 הכנסות ממתן שירותים, אחזקה ואחרות

63,980 81,997 67,502 הכנסות מנכסים מניבים

9,053,744 7,543,288 6,813,501

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הכנסות אחרות ב. 2017 2016 2015

1,819 22,416 558 , נטורכוש קבוערווח ממימוש

- 264,504 - רווח ממימוש חברה בסין

- 48,076 - רווח ממימוש קרקע ברמת השרון

750 38,412 10,255 רווח ממימוש השקעה בחברה מטופלת לפי שיטת השווי המאזני

- - 9,520 לגולן ממשרד התקשורת החזר אגרות תדרים והפחתת סכום הקנס

7,480 12,758 12,591 אחרות

32,924 386,166 10,049 בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום ההכנסותעלות ג. 2017 2016 2015

ההרכב: ואחזקה מתן שירותים ,עלות ההכנסות מביצוע עבודות

4,419,604 4,896,258 5,437,206 וחלפים קניות חומרים, סחורה, שירותים

851,445 1,043,643 1,178,272 שכר עבודה ונלוות

- - 221,647 הוצאות למפעילי תקשורת ואחרים

51,867 504,581 632,844 פחת והפחתות

566,173 60,456 90,575 אחרות

332,7,772 6,504,938 5,889,089

44,867 44,625 40,685 מנכסים מניביםעלות ההכנסות

017,37,81 6,549,563 5,933,956

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הוצאות מכירה ושיווק .ד 2017 2016 2015

181,179 194,225 215,033 שכר ותוספות נלוות

59,774 68,788 83,382 וקידום מכירות פרסום

88,418 73,030 65,798 דמי שכירות, מיסים עירוניים ואחזקה

12,574 19,806 43,462 פחת והפחתות

- - 17,426 הפחתת עלויות הרכשת לקוחות

83,684 104,294 119,541 אחרות

544,642 460,143 425,629


335

(המשך) - והפסדפרוטים לסעיפי דוחות רווח - 28באור

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הוצאות הנהלה וכלליות ה.

2017 2016 2015

132,596 144,835 161,683 שכר ותוספות נלוות

7,627 9,569 13,224 פחת והפחתות

110,363 112,586 103,245 אחרות

278,152 266,990 250,586

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום אחרות הוצאות .ו 2017 2016 2015

- - 25,100 הפחתת מוניטין

10,194 - - הוצאות שינוי מבני באלקטרה מוצרי צריכה

6,715 16,247 3,065 אחרות

651,28 16,247 16,909

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הכנסות מימון ז.

2017 2016 2015

*) 23,339 *) 17,294 40,541 בגין פקדונות לזמן קצר, ניירות ערך והפרשי שער

8,023 653,15 17,407 אחרות

57,948 32,947 31,362 סווג מחדש. *)

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הוצאות מימון .ח 2017 2016 2015

106,703 106,316 122,411 לזמן ארוך, נטוחובות והתחייבויות בגין

15,995 4,041 20,469 בגין התאמת התחייבויות פיננסיות עם מאפיין דרישה

*) 30,581 *) 35,546 43,299 אחרות

186,179 145,903 153,279

סווג מחדש. *)

כנסההמסים על ה .ט

ההרכב: .1 בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום 2017 2016 2015

40,436 55,175 102,655 שוטפים

)3,733( 12,286 )17,061( שנים קודמות

)92( 32,013 3,393 )23נדחים (ראה באור מיסים

88,987 99,474 36,611


336

(המשך) - פרוטים לסעיפי דוחות רווח והפסד - 28באור

(המשך) כנסההמסים על ה .ט

אורטי:יהתאמת המס הת . 2 בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום 2017 2016 2015

סכום לבין אורטיילהלן תאום בין סכום המס הת רווח והפסד:המס שנזקף בדוח

142,551 623,363 547,340 רווח לפני מסים על ההכנסה

%26.5 %25 %24 שיעור המס

37,776 155,841 731,81 התאורטיהמס

שינוי בנטל המס בגין:

670,13 7,910 3,670 שעורי מס שונים החלים על חברות מאוחדות בחו"ל

)2,193( 5,784 12,671 חלק החברה ברווחי חברות כלולות

פסדים לצרכי מס אשר בגינם הפרשי עיתוי וה

9,724 )65,747( )14,525( מסים נדחים, נטו לא נזקפו

- - )10,368( השפעת שינוי שיעור המס בארה"ב על המיסים הנדחים

אחרים, נטו (כולל הפרשים תמידיים והפרשים בבסיס המדידה)

15,808 )4,314( )22,366(

36,611 99,474 88,987 מסים בדוח רווח והפסד

החלים על חברות הקבוצה:חוקי המס .3

.26.5% - 2015ובשנת 25% - 2016, בשנת 24% - 2017בשנת מס החברות בישראל הינו כדלקמן: שיעור א.

על החברה וחברות מאוחדות שלה בישראל חל חוק מס הכנסה (תאומים בשל אינפלציה), 2007עד וכולל שנת ב. בסיס ריאלי., המביא למדידת ההכנסה החייבת על 1985-התשמ"ה

המגביל 1985-התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ה 2008בחודש פברואר, נמדדות התוצאות לצרכי מס בערכים נומינליים למעט לפיכך ואילך. 2008את תחולתו של חוק התיאומים משנת

.2007בדצמבר 31שעד ליום תקופהתיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן ב

אישרה מליאת הכנסת את חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות 2016בדצמבר ג.. במסגרת החוק שאושר 2016 לדצמבר 29-אשר פורסם ברשומות ב 2016) התשע"ז 2018-ו 2017התקציב

2018בינואר 1) והחל מיום 25%(במקום 24% לשיעור של 2017בינואר 1יופחת מס החברות החל מיום .23%לשיעור של

מסים על ההכנסה נכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים 12בהתאם להוראות תקן חשבונאות בינלאומי יימדדו לפי שיעורי המס החזויים לחול על התקופה שבה ימומש הנכס או תסולק ההתחייבות בהתבסס על שיעורי

קי המס) אשר נחקקו עד לסוף תקופת הדיווח. החברה מדדה את נכסי המסים הנדחים והתחייבויות המס (ועל חו המס הנדחה בדוחות הכספיים בהתבסס על שיעורי המס המעודכנים כאמור לעיל.

החברות המאוחדות בחו"ל כפופות לחוקי המס החלים במדינות המושב והפעילות של אותן חברות. שעורי המס .ד .12% - 50%נעים בין בחו"ל פעילותן של חברות מוחזקות עלהחלים

רפורמת המס בארה"ב: ה.

, חתם נשיא ארצות הברית על חוק הקיצוצים והמשרות (להלן: "חוק המס"), אשר 2017בדצמבר 22בתאריך הפדרליים אושר על ידי הקונגרס של ארצות הברית. בחוק המס נקבעו שינויים משמעותיים בחוקי מס הכנסה

בארה"ב. בעקבות עדכון חוק המס, תוקן שיעור המס האפקטיבי השנתי המשוער כדי לשקף שינוי בשיעור המס . כתוצאה מהאמור, רשמה אלקטרה נדל"ן 2018אשר הינו בתוקף החל משנת 21%-ל 35%-הסטטוטורי פדרלי מ

אלפי ש"ח אשר נכללו כהכנסה 10,368-בתקופת הדוח הקטנה של ההתחייבויות למסים נדחים, נטו בסך של כבסעיף מסים על ההכנסה בדוח רווח והפסד המאוחד, וזאת כתוצאה ממדידה מחדש של המס הנדחה בארה"ב על

בסיס שיעורי מס ההכנסה החדשים הנמוכים יותר.

הפסדים לצרכי מס להעברה: .4

מיליון 1,662 בסך שלכום כולל הנאמד נצברו לחברות הקבוצה הפסדים נצברים לצרכי מס בס 2017בדצמבר 31ליום ש"ח.

(ב).23לגבי הפסדים שלא נרשמו בגינם נכסי מסים נדחים ראה באור


337

(המשך) - פרוטים לסעיפי דוחות רווח והפסד - 28באור

(המשך) כנסההמסים על ה .ט :שומות מס סופיות .5

-החברה א) כשומות סופיות בהתאם לפקודת מס הכנסה.נחשבות 2010עד וכולל שנת שומות המס של החברה

) (ב) לפקודת 2(א) ( 145בהתאם לסעיף 2011 - 2013קיבלה החברה שומות מס לשנות המס 2015בחודש מאי 87-מס הכנסה. בהתאם לשומות המס נקבע, בין היתר, כי יתווספו לחברה לצורכי מס הכנסות בסכום כולל של כ

.הגישה החברה השגה על השומות האמורות 2016בחודש יולי ש"ח.ון ימיל(ב) לפקודת מס 152בהתאם לסעיף 2011 - 2013, קיבלה החברה צווים לשנות המס 2016במהלך חודש יולי

הכנסה וזאת לאחר שהשגתה על השומות כאמור נדחתה על ידי פקיד השומה. בצווים נקבע, בין היתר, כי יתווספו -מיליון ש"ח. הוצאת המס בהתאם לשומות אלו הינה בסך של כ 85-ל של כלחברה לצרכי מס הכנסות בסכום כול

מיליון ש"ח. 22הצווים שיצאו. יפו על -אביב-הגישה החברה הודעת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל 2016במהלך חודש ספטמבר

צווים אלו אשר לדעת הנהלת החברה ויועציה המקצועיים, קיימות לחברה טענות מבוססות כנגד הטענות שהועלו ב יש בהן בכדי לשנות באופן מהותי את תוצאות שומות המס לשנים אלו ואת ההשלכות הנובעות מהן.

-חברות מאוחדות ב)ולחברה 2014עד וכולל שנת שומות מס סופיותחברות מאוחדות בשליטה ישירה הפועלות בישראל, לשתי )1

.2011אחת עד וכולל שנת חברות בת של חברות מאוחדות בארץ ובחו"ל, חלקן טרם נישומו ממועד היווסדן וחלקן נישומו לשנים עד

2014. 2011-2013קיבלה חברה מאוחדת של אמ"צ שומות לפי מיטב שפיטה ביחס לשנים 2017בחודש מרס )2

שקעות שבוצעו על מיליון ש"ח בגין ה 57.4-לפיהן התווספה לחברה המאוחדת של אמ"צ הכנסה בסך של כידי החברה המאוחדת של אמ"צ, אשר לטענת פקיד השומה יש לראותם כחלוקת דיבידנד החייב במס חברות

הגישה החברה המאוחדת של אמ"צ, 2017באפריל 5ביום . 1959-בהתאם לחוק עידוד השקעות הון תשי"טת של אמ"צ ויועציה לדעת הנהלת החברה המאוחדלבית המשפט הודעת ערעור על הצווים כאמור.

המקצועיים, קיימות לחברה המאוחדת של אמ"צ טענות מבססות כנגד הטענות שהועלו בשומות מס אלו, אשר יש בהן בכדי לשנות באופן מהותי את תוצאות שומות המס לשנים אלו ואת ההשלכות הנובעות מהן.

אשר מעמידות את 2012-2015לחברה מאוחדת של אמ"צ הוצאו שומות לפי מיטב שפיטה לשנות המס )3מיליון ש"ח. החברה המאוחדת של 109-ההפסד לצורכי מס של החברה המאוחדת של אמ"צ על סך של כ

. במסגרת הדוחות המתקנים הוגדלה 2015-ו 2014אמ"צ הגישה השגה וכן הגישה דוחות מס מתקנים לשנים . להערכת הנהלת אמ"צ 2015 מיליון ש"ח לתום שנת 796יתרת ההפסד העסקי לצורכי מס לסך של

המתבססת על הערכת יועציה המיסויים, טיעוני החברה המאוחדת שלה מבוססים והם עתידים להתקבל ולשנות באופן מהותי את השומות שהוצאו לפי מיטב השפיטה.

מיליון 254-בוטלו הפסדי הון להעברה בסך של כ 2012שהוצאה לאלקטרה נדל"ן בגין שנת הבהתאם לשומ )4אלקטרה נדל"ן השיגה על השומה כאמור ולדעת יועציה המשפטיים של אלקטרה נדל"ן, בשלב מקדמי ש"ח.

.וטרם ניתן לאמוד את סכום הפסדי ההון להעברה שיוכרוזה לא ניתן לאמוד את סיכויי ההשגה

למניה(הפסד) רווח נקי - 29באור


רווח (הפסד) ששימש לחישוב רווח בסיסי למניה (באלפי ש"ח):

39,416 393,811 17120,3 מפעילויות נמשכות

1,011 )3,168( )3,836( מפעילויות שהופסקו

481,116 390,643 40,427

כמות המניות המשוקללת ששימשו לחישוב רווח נקי בסיסי למניה (באלפים)

27,623 27,575 27,575

רווח (הפסד) ששימש לחישוב רווח מדולל למניה (באלפי ש"ח):

39,246 390,885 703,211 מפעילויות נמשכות

1,011 )3,168( )3,836( מפעילויות שהופסקו

108,867 387,717 40,257 למניהכמות המניות המשוקללת ששימשו לחישוב רווח נקי מדולל

27,575 27,575 27,671 (באלפים)


338

פעילויות שהופסקונכסים המוחזקים למכירה ו - 03באור

:נכסים המוחזקים למכירההרכב ה א. בדצמבר 31

2017 2016

198,535 52,776 אלקטרה נדל"ן *)

- 45,300 ))1ב'( 30אלקטרה מוצרי צריכה (ראה באור

98,076 198,535

) ג)(1ד'(11ראה באורים , 2017בדצמבר 31בדבר נכסים של אלקטרה נדל"ן המוחזקים למכירה ליום לפרטים *) .)2()ו()1'(ד11-ו

פעילויות שהופסקו .ב

"המוכרות") בהסכם עם צד שלישי בלתי תלוי שאינו קשור -התקשרו אמ"צ והחברה הבת שלה (להלן 2016בדצמבר 14ביום . 1"הממכר"). -"אוטו דיפו" (להלן -"הרוכשת"), למכירת פעילות רשתות "אייס" ו -(להלן באמ"צאו לבעלי השליטה לאמ"צ

המוכרות לרוכשת את כל הזכויות והנכסים (המוחשיים והבלתי מוחשיים) המשמשים את המוכרות מכרובמסגרת הסכם המכר, הסכמים המועברים כהגדרתם בהסכם המכר, בקשר לאחריות למוצרים, בקשר לפעילות הרשתות, וכן התחייבויות בקשר עם ה

וחיובים נוספים המפורטים 2016בדצמבר 31בקשר לחובות ותשלומים לצדדים שלישיים (לרבות ספקים) כמפורט במאזן ליום רוכשת, במערכת משיכו לנהל את פעילות הרשת, עבור ההועד למועד ההשלמה, המוכרות 2017בינואר 1בהסכם המכר. מיום

גין פעילות הרשת במהלך תקופה כספים סגורה, והכל באופן בו הרוכשת תהיה זכאית לכל הזכויות, וחייבת בכל ההתחייבויות, ב זו.

שולם במועד ליון ש"ח ימ 100מיליון ש"ח בתוספת מע"מ כדין. תשלום ראשון על סך 145על סך של עמדהתמורת הממכר חודשים ממועד 12ההשלמה ואילו יתרת התמורה, בתוספת ריבית שנתית מוסכמת, תשולם בשני תשלומים שווים בחלוף

חודשים ממועד ההשלמה. 18-ההשלמה ובמועד זה עבר הממכר מהמוכרת ולאחר שהתקיימו התנאים המתלים לעסקה, הושלמה העסקה על פי תנאיה. 2017במרס 1ביום .2017בינואר 1ת, רטרואקטיבית מיום לרוכש

בדוחות הכספיים סווגו תוצאות הפעילות כפעילות מופסקת לרבות סיווג מספרי השוואה.

מכירת ) 4'(ג13עם החתימה של אלקטרה נדל"ן על הסכם המכירה של בניין המשרדים במונטריאול, קנדה, כמפורט בבאור . 2והשלמת המכירה של כל בנייני המשרדים שהוחזקו על ידי אלקטרה נדל"ן קנדה כלל הדירות בפרויקט היזמי במונטריאול,

, הוצגו תוצאות הפעולות מהחזקת בנייני המשרדים בקנדה, כפעילות מופסקת 2017ועד לשנת 2013בקנדה במהלך השנים לרבות סיווג מספרי השוואה.

, של אלקטרה על הפסקת וסגירת פעילות הסחר בחברה הבת אלקטרההחליט דירקטוריון חברה בת של 2016ביולי 12 ביום . 3 לרבות סיווג מספרי השוואה. כפעילות מופסקת 2016שנת מסווגו החל זולאור כך תוצאות פעילות

Starwood Capital Group-גופים קשורים ל רכשובהסכם מיזוג במסגרתו LATהתקשרה 2015באוקטובר 22ביום . 4) מאת בעלי המניות LAT )100%, את כל ההון המונפק של Milestone Apartments Real Estate Investment Trust-ו

) של 100%, בתמורה למזומן ברוטו (לרבות בגין נטילת חובות ותשלום הוצאות העסקה) בסך כולל (LATשל ניה.דולר למ 8.17מיליארד דולר. התמורה כאמור משקפת תמורה נטו לאחר עלויות עסקה של 1.9-כ

הושלמה העסקה ונתקבלה כל התמורה. 2016בינואר 27ביום .לרבות סיווג מספרי השוואה כפעילות מופסקת LAT-את תוצאות הפעילות הנובעות מהחזקתה בסיווגה החברה

סווג לדוח בעקבות הפסקת פעילות אלקטרה נדל"ן בקנדה עם מימוש כל נכסי הנדל"ן המניב ומכירת כל הדירות בפרויקט היזמי, ג.מיליון ש"ח שנצברו מתחילת תקופת ההשקעה ועד למימוש בקרן מהפרשי תרגום של 55.1-רווח והפסד הפרשי תרגום בסך של כ

פעילויות חוץ.

להלן הרכב הרווח (הפסד) מפעילויות מופסקות .ד בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

2017 2016 2015

14,663 23,655 72,897 אלקטרה מוצרי צריכה

)329,31( )081,51( )16,175( אלקטרה נדל"ן

1,194 )15,546( - אלקטרה

108 - - אלקו צפון אמריקה

56,722 )6,972( 2,042


339

עסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים - 13באור

משכורת ומענק השתתפות ברווחים לבעלי ענין: א.


:לדירקטורים מועסקים )1(

משכורת ומענק השתתפות ברווחים

8,361 9,992 6,958

3 2 2 מספר המקבלים

1,276 1,239 1,195 לדירקטורים שאינם מועסקים )2(

4 4 4 מספר המקבלים

הטבות לאנשי מפתח בהנהלה: ב. בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום 2017 2016 2015

12,899 19,736 14,278 הטבות לטווח קצר

210 210 143 הטבות לטווח ארוך

1,222 1,804 1,083 הטבות הניתנות בסיום העסקה

2,807 1,849 1,273 תשלומים מבוססי מניות

17,138 23,599 16,777 סה"כ (*)

לעיל. )1(כולל שכר לבעלי עניין כמפורט בסעיף א' (*)

). )1('ב26(ראה באור התקשרות עם "קבוצת הניהול" של החברה לגבי ג.

) ).3ב'(26לגבי דמי ניהול בין החברה לחברות הקבוצה (ראה באור ד.

.25 בי אופציה לבעלי ענין ראה באורכתלגבי תוכנית להקצאת .ה

.ש"ח מיליון 16-הגבוהה ביותר במהלך השנה מול צדדים קשורים הינה כ ההחוביתרת ו.

מההון 25%האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה אישרה התחייבות לשפות נושאי משרה בחברה בסכום שלא יעלה על .ז לחברה פוליסה לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה בחברה. .השיפוי בפועל תשלוםהעצמי של החברה במועד

מיליון 100החברה הינה צד להסכם מסגרת עם אלקטרה נדל"ן להעמדת מסגרת אשראי לטובת אלקטרה נדל"ן, בסך כולל של עד .חכישת נכסים חדשים. ש"ח על ידי החברה, שתאפשר נטילת הלוואות לזמן קצר מעת לעת מתוך המסגרת האמורה, לצורך מימון ר

באוגוסט 21מסגרת האשראי הינה בתוקף עד ליום ההלוואה תועמד בכפוף להחלטת החברה ולאישור האסיפות הכלליות על פי דין.2017.

נכון למועד אישור הדוחות הכספיים לא ניצלה אלקטרה נדל"ן מסגרת אשראי זו.

ישור ועדת הביקורת של החברה, הסדר במסגרת הקבוצה בדבר תיחום , אישר דירקטוריון החברה לאחר א2013במרס 24ביום .ט פעילות.

הצעות עסקיות המתקבלות תיקון להסכם לפיו אישור דירקטוריון החברה, לאחר אישור ועדת הביקורת, 2016בינואר 3ביום צעה העסקית, היא תודיע לחברה . אם אלקטרה נדל"ן לא תהיה מעוניינת בהלאלקטרה נדל"ןבחברה בתחום מקבצי הדיור, יוצעו

כי איננה מעוניינת, והחברה תהיה רשאית להעביר את ההצעה לכל גורם אחר. .יוצעו לחברה הבת אלקטרה בלבד ברה בתחום של ייזום נדל"ן בישראלהצעות עסקיות המתקבלות בחכמו כן נקבע כי

מלבד האמור לעיל לא חל כל שינוי בהסדר המקורי.


340

(המשך) עסקאות עם בעלי ענין וצדדים קשורים - 13באור

אושרה מדיניות התגמול של החברה על ידי האסיפה הכללית של בעלי המניות , לאחר שהומלצה על ידי 2015 במרס 11ביום י.

ועדת התגמול ואושרה בידי דירקטוריון החברה. עסקאות זניחות .אי

כללים וקווים לסיווג עסקאות זניחות כמשמעותן לאחר אישור ועדת הביקורת, ,אישר דירקטוריון החברה 2012 בדצמבר 24ביום כחלק מנוהל מאוחד לבחינה ואישור תקנות דוחות כספים). -(להלן 2010-בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים שנתיים), התש"ע

לות שאינן מהותיות ו/או עסקאות זניחות.עסקאות עם נושאי משרה, בעלי עניין ו/או בעלי שליטה, כעסקאות שאינן חריגות, פעו

לתקנות דוחות כספיים קובעת, בין היתר, כי על החברה לתאר בדוחותיה הכספיים השנתיים כל עסקה שבין החברה 41תקנה ) לבין בעל עניין בחברה או עסקה שלבעל השליטה יש עניין אישי באישורה (להלן וחברות מוחזקות שלהן (לרבות חברות מאוחדות

עסקת בעל עניין או עסקאות בעל עניין), למעט עסקאות זניחות. -

הכללים והקווים המנחים הנ"ל ייושמו גם ביחס לעסקאות בין החברה לצדדים קשורים לחברה וביניהם לבין עצמם, כדלקמן:

, תיחשב כעסקה זניחה אם בהיעדר שיקולים איכותיים מיוחדים העולים מכלל נסיבות העניין, עסקת בעל עניין שאינה עסקה חריגה .1%-אמת המידה הרלוונטית המחושבת לעסקה הינה בשיעור של פחות מ

בכל עסקת בעל עניין שנבחן סיווגה כעסקה זניחה, תחושב אחת או יותר מאמות המידה הרלוונטיות לעסקה המסוימת על בסיס הדוחות הכספיים המאוחדים המבוקרים או הסקורים של החברה:

היקף העסקה מול סך כל הנכסים בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות הכספים -כס קבוע (נכס שאינו שוטף) ברכישת נ .1 המאוחדים האחרונים של החברה;

הרווח/ההפסד מהעסקה מול הרווח/ההפסד השנתי (קרי רווח/הפסד לארבעה -במכירת נכס קבוע (נכס שאינו שוטף) .2רונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה (לעניין זה, רבעונים אח 12רבעונים) הממוצע לפי

הרווח/ההפסד מהעסקה והרווח/הפסד בכל רבעון יובאו בחשבון בערכם המוחלט);

היקף העסקה מול סך ההתחייבויות בדוח על המצב הכספי הכלול בדוחות הכספיים המאוחדים -בקבלת התחייבות כספית .3 האחרונים;

היקף העסקה מול סך ההכנסות ממכירות ושירותים בארבעת -ברכישת/מכירת מוצרים (למעט נכס קבוע) או שירותים .4הרבעונים האחרונים שפורסמו לגביהם דוחות כספיים מאוחדים של החברה (ביחס לעסקאות רב שנתיות, יחושב היקף

ות למספר שנים, כהיקף העסקה ייחשבו דמי השכירות העסקה לצרכי בחינת הזניחות על בסיס שנתי. לדוגמה, בעסקת שכיר השנתיים המשולמים).

במקרים בהם, לפי שיקול דעת החברה, כל אמות המידה הכמותיות הנזכרות לעיל אינן רלוונטיות לבחינת זניחותה של עסקת בעל בלבד שאמת המידה הרלוונטית ידי החברה, ו-עניין, תיחשב העסקה כזניחה, בהתאם לאמת מידה רלוונטית אחרת, שתיקבע על

.1%-לעסקה תהיה בשיעור של פחות מ המחושבת

בחינת השיקולים האיכותיים של עסקת בעל העניין עשויה להוביל לסיווג העסקה כעסקה שאינה זניחה למרות המפורט לעיל. כך די הנהלת החברה ומשמשת כבסיס י-לדוגמה, עסקת בעל עניין לא תיחשב בדרך כלל כזניחה אם היא נתפסת כאירוע משמעותי על

במסירת דיווח לקבלת החלטות ניהוליות, או אם במסגרת עסקת בעל העניין צפויים בעלי עניין לקבל טובות הנאה שיש חשיבות .עליהן לציבור

רה, עסקה שאינה במהלך העסקים הרגיל שלה חברה, או שאינה בתנאי שוק, או העשויה להשפיע באופן מהותי על רווחיות החב רכושה או התחייבויותיה, לא תסווג כעסקה זניחה.

עסקאות בעל עניין נפרדות אשר מתקיימת ביניהן תלות, כך שבפועל הינן חלק מאותה התקשרות (לדוגמה: ניהול משא ומתן מרוכז לגבי מכלול העסקאות), ייבחנו כעסקה אחת.

יחשב זניחה גם ברמת החברה האם. עסקה כאמור אשר סווגה ידי חברה בת של החברה, ת-עסקת בעלי עניין שסווגה כזניחה על ידי החברה הבת כלא זניחה תיבחן מול אמות המידה הרלוונטיות ברמת החברה האם.-על

דירקטוריון החברה יבחן את הצורך בעדכון הוראות נוהל זה מעת לעת (ולפחות אחת לשנה, במועד אישור הדוחות הכספיים מתקשרת החברה ושינויים בהוראות דין רלוונטיות. ןבעלי העניין בה השנתיים) בשים לב לעסקאות


341

פעילות מגזרי - 23באור

פעילות בדבר מגזרידווח ראשי א.

:החברה מדווחת על שלושה מגזרים בהתאם לחברות המוחזקות כדלקמן

, ובכלל זה: התקנה ושירות של מערכות מיזוג בארץ ובחו"ל שירותים למבנים ותשתיות פועלת בתחום - אלקטרה ביצוע והקמה של מתקני תשתיות לאומיות, פתרונות אבטחה אויר מרכזי, מעליות, תברואה, תשתיות,

.ותחזוקת נכסיםניהול בניה, פיקוח וניהול נדל"ן, ייזום נדל"ן, , וצנרת חשמלומיגון משולבים,

, ייצור, יצוא, שיווק מכירה והפצה של מוצרי צריכה חשמליים ומתן שירותבייבואפועלת בישראל -אלקטרה מוצרי צריכהלמוצרים, בהפעלת רשתות שיווק קמעונאיות למכירת מוצרי חשמל, בפעילות תקשורת סלולרית

באמצעות גולן טלקום ובנדל"ן להשקעה.פעלה גם בתחום "עשה זאת בעצמך". בעקבות מכירת הרשתות "אייס" 2017במרס 1עד ליום

קה הפעילות בתחום זה.בדוחות הכספיים מאוחדים, הופס) 1'(ב30"אוטו דיפו" כאמור בבאור -ו

פועלת בתחום רכישה, ניהול והשבחה של מקבצי דיור להשכרהמתמקדת בפעילות 2016מתחילת שנת - אלקטרה נדל"ן צי דיור בארה"בידי חברה בת ועל ידי הקרן להשקעות במקב-המוחזקים ישירות על בדרום מזרח ארה"ב

השקיעה בעבר (להלן: "נכסי אסטרטגיית המימוש").ומימוש נכסי הנדל"ן המניב ובייזום בהם

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום הכנסות .1 2017 2016 2015

4,637,308 5,185,711 6,097,546 אלקטרה

2,196,536 2,402,011 2,943,424 אלקטרה מוצרי צריכה

66,811 112,363 84,809 אלקטרה נדל"ן

)22,176( )23,394( )34,310( מגזריותמכירות בין

9,091,469 7,676,691 6,878,479

13,069 352,571 41,285 אחרים

9,132,754 8,029,262 6,891,548

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום לפני מיסים על ההכנסה מגזרי(הפסד) רווח .2 2017 2016 2015

221,996 245,519 278,019 אלקטרה


)6,876( 32,470 )46,456( אלקטרה נדל"ן

)12,540( 319,567 )127( אחרים

132,500 747,310 279,813

:בניכוי הוצאות בלתי מיוחסות

)303,13( )17,963( )11,913( ואחרות, נטו כלליות ,הנהלה

)121,917( )112,956( )128,231( מימון

)36,611( )99,474( )106,813( מיסים על ההכנסה

107,982 516,917 175,253 רווח נקי

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום פחת והפחתות בגין נכסים המשמשים את המגזר .3 2017 2016 2015

47,923 57,146 74,467 אלקטרה


242 277 419 אלקטרה נדל"ן

1,116 2,709 1,839 פריטים לא מזוהים

201,441 102,179 88,552


342

(המשך) - פעילות מגזרי -23באור

(המשך) - פעילות בדבר מגזרי דווח ראשי א.

המגזרעלות רכישת נכסים המשמשים את .4


43,923 79,895 112,785 אלקטרה


42,500 26,550 408 אלקטרה נדל"ן

991 428 5,676 אחרים

176,574 140,504 135,832

המשמשים את המגזרנכסים .5

בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום 2017 2016

4,162,120 4,852,170 אלקטרה

1,480,627 2,741,586 אלקטרה מוצרי צריכה

1,254,933 1,079,379 אלקטרה נדל"ן

476,788 697,453 אחרים

9,370,588 7,374,468

התחייבויות המשמשות את המגזר .6

בדצמבר 31 2017 2016

3,284,526 3,855,431 אלקטרה

963,718 2,110,811 אלקטרה מוצרי צריכה

786,150 682,422 אלקטרה נדל"ן

421,643 550,525 אחרים

7,199,189 5,456,037


343

(המשך) - פעילות מגזרי - 23באור

(המשך) - בדבר מגזרי פעילות דווח ראשי א.

פריסה לפי שנים -שלא קוימו (צבר עבודות) של אלקטרהמחויבויות ביצוע .7

בדצמבר 31

2017

00074,85, 2018לביצוע בשנת

00084,48, ואילך 2019לביצוע משנת

9,345,000 *) סה"כ

בר של חברות כלולות ובשליטה משותפת המטופלות על צכולל את חלקה של הקבוצה בצבר ההזמנות לעיל אינו *)

.שיטת השווי המאזני

בדבר מגזרים גיאוגרפיים דווח משני ב.

אירופה ישראל

צפון אמריקה

אחרים והתאמות

סה"כ מאוחד


9,132,754 62,734 205,973 385,580 8,478,467 לפי שווקים גיאוגרפיים הכנסות

2017בדצמבר 31ליום

9,370,588 570,033 937,806 794,043 7,068,706 נכסים המשמשים את המגזר לפי מיקום




7,374,468 394,648 622,971 850,121 5,506,728 נכסים המשמשים את המגזר לפי מיקום




344

מכשירים פיננסיים - 33באור

גורמי סיכון פיננסיים א.

פיננסיים שונים, כגון סיכון שוק (לרבות סיכון מטבע, סיכון הקשורים למכשירים לסיכונים אותהפעילויות הקבוצה חושפות סיכון אשראי וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריבית. תוכנית ניהול הסיכונים שיעור ריבית וסיכון מחיר), בגיןשווי הוגן

ת על הביצועים הפיננסיים של הקבוצה.לות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשריועוהכוללת של הקבוצה מתמקדת בפ הקבוצה משתמשת במכשירים פיננסיים נגזרים לגדר חשיפות מסוימות לסיכונים. בחלק מהמקרים

ניהול הסיכונים מבוצע על ידי ההנהלות של חברות הקבוצה בהתאם לתחומי פעילותם ולסיכונים הקשורים למכשירים הכולל של הקבוצה, במידה וישנם התפתחויות חריגות בשווקי המטבע והריבית, פיננסיים בחברות. במסגרת ניהול הסיכונים

בוחנות חברות הקבוצה פעילות בשווקי הנגזרים, על מנת להגן מפני סיכוני ריבית והפרשי שער.אלה. לסיכונים נגזרים) כדי לצמצם את החשיפה -הקבוצה עושה שימוש במכשירים פיננסיים, כולל מכשירים נגזרים (להלן

הקבוצה מנפיקה או מחזיקה מכשירים פיננסיים נגזרים למטרות גידור.

להלן מידע בדבר סיכונים הקשורים במכשירים הפיננסיים:

סיכון שער חליפין .1

הקבוצה פועלת בפריסה בינלאומית והיא חשופה לסיכון מטבע כתוצאה משינויים בשערי חליפין של מטבעות חוץ שונים, .הרובל הרוסי והניירה הניגריתהדולר הקנדי, דולר ארה"ב, ו, האירבעיקר של

הקבוצה עושה שימוש בנגזרי מטבע חוץ כדי להגן מפני הסיכון שתזרימי המזומנים יושפעו משינויים בשערי החליפין.

מחירסיכון .2

של מכשירים פיננסיים אלה לקבוצה השקעות בנכסים פיננסיים סחירים. לקבוצה קיימת חשיפה בגין שינוי בשווי ההוגן כתוצאה משינוי במחירי השוק שלהם.

סיכון אשראי .3

סיכון אשראי המתייחס לסיכון שהצד שכנגד לא יעמוד בהתחייבויותיו החוזיות ויגרם הפסד פיננסי לקבוצה. מיליון 995 - 31.12.2016ש"ח ( מיליון 740הסתכמו המזומנים ושווי המזומנים בסך של 2017בדצמבר 31נכון ליום

ש"ח) ופקדונות לזמן קצר בסך של מיליון 47 - 31.12.2016ש"ח ( מיליון 263ניירות ערך סחירים בסך של )ש"חש"ח). הנהלת החברה מעריכה ומאמינה שנכסיה מפוזרים היטב וכי מיליון 147 - 31.12.2016ש"ח ( מיליון 145

ננסית, ועל כן סיכון האשראי בגינם מינימאלי.המוסדות הפיננסיים המחזיקים בהשקעות, יציבים פי סיכון בגין שיעורי ריבית .4

לקבוצה התחייבויות פיננסיות הנושאות שיעורי ריבית משתנים אשר חושפות את הקבוצה לסיכון תזרימי מזומנים בגין לצורך הגנה ולהקטנת שינויים בשיעורי ריבית שאינן מלוות בשינוי מקביל בשווי ההוגן מול המכשירים הפיננסיים.

החשיפה של הקבוצה לשינויים עתידיים בשיעור הריבית התקשרה הקבוצה במספר עסקאות להגנה בפני עליה בשיעורי הריבית המשתנה.

סיכון מדד מחירים לצרכן .5

סיים לשינויים במדד המחירים לצרכן בישראל. הסכום נטו של המכשירים הפיננ מכשירים פיננסיים הצמודיםלקבוצה מיליון 313-אשר צמוד למדד המחירים לצרכן ושבגינו קיימת לקבוצה חשיפה לשינויים במדד המחירים לצרכן, הינו כ

).2016בדצמבר 31ש"ח ליום מיליון 462-ש"ח למועד הדוחות הכספיים (כ


345

(המשך) - מכשירים פיננסיים - 33באור

ריכוז סיכון נזילות .ב

שלהלן מציגה את זמני הפירעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי התנאים החוזיים: הטבלה


שנה ראשונה

שנה שנייה

שנה שלישית

שנה רביעית

שנה חמישית סה"כ ואילך

אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים

244,505 - - - - 244,505

התחייבויות לספקים ולנותני שירותים

1,819,827- - - - 1,819,827

1,419,710 - - - -1,419,710 זכאים ויתרות זכות

התחייבויות לזמן ארוך לבנקים ומוסדות כספיים

52,123 180,642 56,155 82,079 348,779 719,778

1,498,192 514,196 202,725 260,224 273,201 247,846 אגרות חוב

3,784,011453,843 316,379 284,804 862,975 5,702,012


שנה ראשונה

שנה שנייה

שנה שלישית

שנה רביעית

שנה חמישית סה"כ ואילך

אשראי מתאגידים בנקאיים ואחרים

204,919 - - - - 204,919

התחייבויות לספקים ולנותני שירותים

1,525,626 - - - - 1,525,626

1,353,358 - - - - 1,353,358 זכאים ויתרות זכות

לבנקים התחייבויות לזמן ארוך ומוסדות כספיים

55,689 143,484 74,031 11,940 132 285,276

1,525,192 576,230 230,047 245,302 237,854 235,759 אגרות חוב

3,375,351 381,338 319,333 241,987 576,362 4,894,371

שינויים בהתחייבויות הנובעים מפעילות מימון ג.

יתרה ליום בינואר 1

2017 תזרים מזומנים

שינויים בשערי החליפיןובמדד המחירים

כניסה לאיחוד

שינויים אחרים

יתרה ליום בדצמבר 31

2017

244,505 53,357 43,495 )2,602( )54,664( 204,919 הלוואות לזמן קצר

719,778 138,947 140,000 )886( 156,441 285,276 הלוואות לזמן ארוך

1,518,722 )984( - 771 )117( 1,519,052 אגרות חוב

109,956 )644( 119,677 - )9,077( - חכירה מימוניתבגין התחייבויות

- 25,000 - - )25,000( - דיבידנד

690,841 )16,922( 743,135 - )35,372( - הלוואות מאחרים

140,619 128,062 - - )49,511( 62,068 זכאים ויתרות זכות

סה"כ התחייבויות הנובעות מפעילות מימון

2,071,315 )17,300( )2,717( 1,046,307 326,816 3,424,421


346

שווי הוגן - 43באור

שווי הוגןב פירוט הנכסים הנמדדים .א

לצורך מדידת שווים ההוגן של מכשיריה הפיננסיים, מסווגת הקבוצה את מכשיריה הפיננסיים, הנמדדים בדוח על המצב הכספי על פי שווים ההוגן, למדרג הכולל את שלוש הרמות שלהלן:

מחירים מצוטטים (ללא התאמות) בשוק פעיל של נכסים והתחייבויות זהים. :1רמה

אשר ניתנים לצפייה במישרין או בעקיפין. 1נתונים שאינם מחירים מצוטטים שנכללו ברמה : 2רמה

). נתונים שאינם מבוססים על מידע שוק ניתן לצפייה (טכניקות הערכה ללא שימוש בנתוני שוק ניתנים לצפייה :3רמה

סיווג המכשירים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן נעשה בהתבסס על הרמה הנמוכה ביותר בה נעשה שימוש משמעותי לצורך מדידת השווי ההוגן של המכשיר בכללותו.

בשווים ההוגן בהתאם לרמות המדידה 2016-ו 2017בדצמבר 31להלן פירוט הנכסים הנמדדים בדוח על המצב הכספי ליום שלהם:

2017 בדצמבר 31ליום 3רמה 2רמה 1רמה

נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן:

330,147 117,089 - )1( מבני משרדים ומסחר - בישראל

123,747 - - מבני משרדים - באירופה

453,894 117,089 - סה"כ נדל"ן להשקעה

הוגן דרך רווח או הפסד:נכסים פיננסיים בשווי

- - 262,990 ניירות ערך סחירים

496,184 - - ואחרים עסקאות משותפותהלוואות לחברות כלולות,

33,609 - - השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח והפסד

8,368 - - השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר

262,990 - 538,161 :נכסים המוחזקים למכירה הנמדדים בשווי הוגן

- 52,776 - )1השקעות המטופלות בשיטת השווי המאזני (

2016 בדצמבר 31ליום 3רמה 2רמה 1רמה

נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן:

106,027 128,009 - )1( מבני משרדים ומסחר - בישראל

125,358 - - מבני משרדים - באירופה

- 165,004 - )1( מבני משרדים - בצפון אמריקה

231,385 293,013 - סה"כ נדל"ן להשקעה

נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד:

- - 46,676 ניירות ערך סחירים

569,954 - - ואחרים עסקאות משותפותהלוואות לחברות כלולות,

9,187 - - השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח והפסד

16,385 - - השקעה בנכס פיננסי בשווי הוגן דרך רווח כולל אחר

46,676 - 595,526 :נכסים המוחזקים למכירה הנמדדים בשווי הוגן

- 31,216 - )1המאזני ( השקעות המטופלות בשיטת השווי

מוצג לפי הסכמי מכר חתומים. 2רמה )1(


347

(המשך) - שווי הוגן - 43באור

3הנמדדים בשווי הוגן על פי רמה נכסים .ב

נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגןתנועה ב .1

ב'.13, ראה באור 2016-ו 2017התנועה בנדל"ן להשקעה שנמדד בשווי הוגן בשנים ין ילענ

תנועה בנכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן .2 7201בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

נכסים פיננסיים בשווי הוגן

דרך רווח והפסד

נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח כולל

הלוואות לחברות כלולות ואחרים

השקעה בנכס פיננסי


סה"כ

595,526 16,385 9,187 569,954 2017בינואר 1יתרה ליום

רווחים והפסדים שהוכרו:

52,053 - 24,156 27,897 ברווח והפסד

)52,905( )8,017( 436 )45,324( ברווח כולל אחר

)170( - )170( - השקעה

)56,343( - - )56,343( גביית הלוואות, נטו

538,161 8,368 33,609 496,184 2017בדצמבר 31יתרה ליום

6201בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

נכסים פיננסיים בשווי הוגן

דרך רווח והפסד

נכסים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח כולל

הלוואות לחברות כלולות ואחרים



סה"כ

560,263 - - 560,263 2016בינואר 1יתרה ליום

רווחים והפסדים שהוכרו:

37,021 - - 37,021 ברווח והפסד

)13,403( - 45 )13,448( ברווח כולל אחר

מיון מהשקעות בחברות המטופלות לפי שיטת 16,385 16,385 - - השווי המאזני

9,142 - 9,142 - השקעה

)13,882( - - )13,882( גביית הלוואות, נטו

595,526 16,385 9,187 569,954 2016בדצמבר 31יתרה ליום

תיאור טכניקות הערכה של נדל"ן להשקעה הנמדד בשווי הוגן .3

תאור המכשיר הנמדד

חלק החברה בשווי הוגן

ליום בדצמבר 31

טווח שאינם נצפיםתאור הנתונים טכניקת הערכה 2017 בהקמה נדל"ן להשקעה

111 דמי שכירות למ"ר (ש"ח) ץגישת החילו 126,200 בישראל

7.85% שיעור היוון ממוצע

37,137 גודל המבנה במ"ר

8.75 (אירו)דמי שכירות למ"ר היוון ההכנסות 123,747 בגרמניה נדל"ן להשקעה

4.6% שיעור תשואה (בעת המימוש)

100% שיעור תפוסה מייצג

15,535 גודל המבנה במ"ר


348


(המשך) - 3הנמדדים בשווי הוגן על פי רמה נכסים .ב

להשקעהתיאור תהליכי הערכה ששימשו בקביעת השווי ההוגן של הנדל"ן .4

הינו ההנהלה הבכירה, לרבות 3הגורם בחברה אשר אמון על מדידת תהליך הערכת השווי ההוגן של פריטים המסווגים ברמה גורמים האמונים על ניהול הנכסים והכספים. גורמים אלו מדווחים לחברי ועדת הדוחות הכספיים על הערכות השווי שנתקבלו

ית על הדוחות הכספיים. חברי הועדה דנים במתודולוגיה, באומדנים ובהנחות ממעריכי שווי חיצוניים להם היתה השפעה מהותשכלולות בהערכות השווי. דירקטוריון החברה מקבל דיווח בנושא זה, לרבות המלצה של ועדת הדוחות הכספיים לאישור

הדוחות הכספיים הכוללים הערכות שווי אלו.

דת הצורך מעודכן השווי. הערכות השווי של החברה נבחנות אחת לרבעון ובמי

השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה מוגדר כמחיר שהיה מתקבל ממכירת הנדל"ן בעסקה רגילה בין משתתפים בשוק במועד גישה המשתמשת במחירים ובמידע רלוונטי -המדידה. השווי ההוגן נמדד בהתבסס על טכניקות הערכה, כגון: גישת השוק

גישה -הניתנות להשוואה ולהן מבוצעות התאמות כגון: שיטת ההשוואה. גישת ההכנסהאשר נוצר על ידי עסקאות בשוק הממירה סכומים עתידיים (לדוגמה, תזרימי מזומנים עתידיים) לסכום נוכחי (מהוון) כגון: שיטת היוון תזרימי המזומנים

)DCF.(

ון תזרמי המזומנים העתידיים, אורך תקופת בקביעת השווי ההוגן נלקחו בחשבון בין היתר שיעורי ההיוון המשמשים להיוהשכירות, איתנות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס ופרק הזמן אשר יידרש להשכיר את השטחים הפנויים של הנכסים, השלכות הנובעות מהשקעות שיידרשו לפיתוח, השלמת הפרויקט ו/או שמירה על הקיים, וניכוי של עלויות תפעול בלתי

ד'.מכוסות וכ

ולעניין נדל"ן להשקעה בהקמה, שוויו ההוגן מוערך על ידי אמידת השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה לאחר השלמת הקמתיות ההקמה הצפויות לנבוע לצורך השלמתו ובניכוי רווח יזמי, כאשר רלוונטי, תוך ובניכוי הערך הנוכחי של אומדן על

ם הרלוונטיים והמאפיינים של נכס הנדל"ן להשקעה.התחשבות בשיעור תשואה אשר מותאם בגין הסיכוני

ידי גורמים חיצוניים (כגון ברוקרים, או חברות -כחלק מתהליך המדידה, עושה החברה שימוש בנתונים המסופקים לה על לציטוטי מחירים).

נסחריםתיאור טכניקות הערכה של מכשירים פיננסיים שאינם .5

נאמד ות, ישויות בשליטה משותפת ואחרים) ם שאינם נסחרים (הלוואות לחברות כלולהשווי ההוגן של מכשירים פיננסייבאמצעות מודלים מקובלים לתמחור, כגון ערך נוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים המהוונים בריבית ניכיון בשיעור המשקף

על ריבית ניכיון המצוטטת בשוק להערכת החברה את רמת הסיכון הגלומה במכשיר הפיננסי. החברה מסתמכת באופן חלקי פעיל וכן על טכניקות הערכה שונות המתבססות בין השאר על ציטוטי ריבית מגופים פיננסיים. אומדן השווי ההוגן חושב באמצעות הערכת תזרימי המזומנים העתידיים וקביעת שיעור ריבית הניכיון על פי השיעורים בסמוך למועד הדוח על המצב

ין השאר, על הנחות של הנהלת החברה.הכספי ומבוסס ב

הינן שיעור ועסקאות משותפותההנחות המרכזיות אשר נלקחו בחשבון בקביעת השווי ההוגן של ההלוואות לחברות כלולות ריבית השוק בגין הלוואות אלו והערכת תקופת יתרת חיי ההלוואה וזאת לצורך חישוב הערך הנוכחי שממנו נגזר שווי השוק.

.הודו וגרמניהשוויץ, ישראל, וט טווח שיעורי הריבית ומשך חיי ההלוואות בחתך של המדינות העיקריות: להלן פיר

7201בדצמבר 31ליום שיעורי הריבית ששימשו בקביעת השווי ההוגן %

2.67-2.99 הלוואות לחברות כלולות ועסקאות משותפות בשוויץ

8.52-10 בגרמניההלוואות לחברות כלולות ועסקאות משותפות

6.36-8.02 הלוואות לחברות כלולות בהודו

יתרת תקופת ההלוואה בשנים

1 הלוואות לחברות כלולות ועסקאות משותפות בשוויץ

1 בגרמניה ועסקאות משותפותהלוואות לחברות כלולות

0.5 - 4 בהודוהלוואות לחברות כלולות


349


3התחייבויות אחרות שנמדדו בשווי הוגן על פי רמה .ג בדצמבר 31 2017 2016

24,635 33,862 התחייבות בגין תמורה מותנית

שווי הוגן של מכשירים פיננסיים המוצגים בדוחות הכספיים שלא על פי שווים ההוגן: .ד

והשווי ההוגן של קבוצות מכשירים פיננסיים, המוצגים בדוחות הכספיים שלא הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים על פי שוויים ההוגן:

2016בדצמבר 31ליום 2017בדצמבר 31ליום שווי הוגן ערך בספרים שווי הוגן ערך בספרים

, מוסדות כספיים הלוואות מתאגידים בנקאיים )1(והתחייבויות אחרות (כולל חלויות שוטפות)

2,757 2,637 56,720 52,965 בריבית קבועה שקליות צמודות מדד

121,989 118,589 355,208 418,144 בריבית קבועה שקליות לא צמודות

- - 42,425 40,000 שקליות לא צמודות בריבית משתנה

60,992 58,655 47,774 45,895 בריבית קבועהבאירו

85,756 84,393 - - בדולר קנדי בריבית קבועה

- - 104,000 98,144 חכירה מימונית שקלית לא צמודה

התחייבות בגין הסכם שיתוף עם סלקום שקלית לא צמודה

431,385

434,000

-

-

1,086,533 1,040,127 264,274 271,494

627,563 591,519 603,747 448,157 )2( אגרות חוב צמודות מדד

987,738 933,673 1,064,480 1,050,035 )2( אגרות חוב ללא הצמדה

2,584,725 2,708,354 1,789,466 1,886,795

השווי ההוגן של הלוואות לזמן ארוך הנושאות ריבית קבועה מבוסס על חישוב הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים, לפי )1(

ההלוואות.גיוס שיעור ריבית המקובל להלוואות דומות בעלות מאפיינים דומים ללא הוצאות נדחות בגין

.הדוח על המצב הכספיבשוק פעיל לתאריך מבוסס על מחירים מצוטטים של אגרות חוב נסחרות השווי ההוגן )2(

אירועים לאחר תאריך המאזן - 53באור

החברה א.

ש"ח למניה). 1.08-מיליון ש"ח (כ 30במועד אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של

אלקטרה ב. ש"ח למניה). 11.07-מיליון ש"ח (כ 40אישור דירקטוריון אלקטרה חלוקת דיבידנד בסך של 2018במרס 28ביום

אמ"צ ג. ש"ח למניה). 2.04-מיליון ש"ח (כ 45אישור דירקטוריון אמ"צ חלוקת דיבידנד בסך של 2018במרס 25ביום . 1

"היצרן") בקשר -(להלן Huaweiלבין היצרן הסיני אמ"צבעקבות מחלוקת בין )(ב) 8ב'(26בהמשך לאמור בבאור . 2, 2017ביעדי רכש מינימליים בשנת אמ"צבדבר אי עמידה לכאורה של למהות ההסכם ותנאיו, וכן בעקבות טענות היצרן

תביעה כספית לבית המשפט המחוזי 2018במרס 12ביום אמ"צ, הגישה שהינם תנאי להמשך ההסכם לטענת היצרןכנגד היצרן, בגינן הוגש כתב אמ"צעילות התביעה העיקריות של מיליון ש"ח. 80 -גד היצרן בסכום של כמרכז בלוד כנ

לבין היצרן; ניהול מו"מ וקיום הסכם בחוסר אמ"צהתביעה, כוללות הפרה יסודית של הסכם שיתוף הפעולה וההפצה בין במשפט; הפרת חובות נאמנות; והפרת חובות תום לב ובניגוד לדרך המקובלת; תרמית ומצג שווא; עשית עושר ולא

.סודיות

לעשות שימוש ר,יחד עם כתב התביעה האמור, בקשה לצו מניעה זמני אשר יאסור על היצרן, בין הית אמ"צכן הגישה וכן האוסר על היצרן להתקשר אמ"צבמידע אשר הועבר אליו או אשר הוא נחשף אליו כחלק מההתקשרות בינו לבין

.למתן שירות טכני אמ"צעם קבלן המשנה של Huawei ן שירותי תחזוקה וטיפול בתקלות מכשיריבהסכם למתבדוחותיה אמ"צביצעה אל מול היצרן עד למועד הגשת התביעה כאמור, אמ"צהאמור לעיל, והמו"מ אותו ניהלה עקב

אשר בניכוי הקטנת Huawei הפחתה בגין הנכסים הבלתי מוחשיים המיוחסים לפעילות ההפצה של מוצרי הכספיים .ליון ש"חימ 25.1-כב , הסתכמה ההתחייבות המותנית כלפי המוכרים

.שברשותה Huaweiרת צלמועד פרסום הדוחות הכספיים ממשיכה אמ"צ בפעילות ההפצה של מוצרי הסלולר מתו

הדוחות הכספיים -פרק ג אלקו בע"מ רשימת החברות המוחזקות המהותיות -נספח

350

מדינת ההתאגדות

שעור הבעלות והשליטה 31.12.2017ליום

60% ישראל בע"מ )1970( אלקטרה מוצרי צריכה

53% ישראל אלקטרה בע"מ

61% ישראל אלקטרה נדל"ן בע"מ

100% ישראל הולדינגס שותפות מוגבלת אינטרטיינמנט אלקו מדיה

ELCO HOLLAND B.V. 100% הולנד

ELCO NORTH AMERICA 100% ארה"ב

AIRES DEL SUR S.A. )1( 43% ארגנטינה

.Elco Holland B.Vמוחזקת על ידי החברה ביחד עם )1(

165121/ 40 -א

351

מ"אלקו בע

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים המיוחסים לחברה


תוכן העניינים

דף

352 ג'9דוח מיוחד לפי תקנה

353 המבקרדוח רואה החשבון

354 נתונים כספיים מתוך המאזן המאוחד של התאגיד

355 נתונים כספיים מתוך הדוח המאוחד על הרווח הכולל של התאגיד

356 נתונים כספיים מתוך הדוח על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברת האם בלבד

357-362 מידע נוסף

352

'ג9דוח מיוחד לפי תקנה

נתונים כספיים ומידע כספי מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים

המיוחסים לחברה

המפורסמים במסגרת 2017בדצמבר 31להלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של אלקו בע"מ ליום לתקנות ניירות ערך (דוחות 'ג9הדוחות התקופתיים (להלן: "דוחות מאוחדים"), המיוחסים לחברה עצמה, המוצגים בהתאם לתקנה

.1970-תקופתיים ומיידיים) התש"ל

לדוחות המאוחדים. 2עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור

בדוחות המאוחדים. 1ות מוחזקות, כהגדרתן בבאור חבר

353

לכבוד אלקו בע"מבעלי המניות של חברת

א.ג.נ.,

דוח מיוחד של רואה החשבון המבקר הנדון: 1970-ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל9על מידע כספי נפרד לפי תקנה

אלקו של 1970 -מיידיים), התש"ל ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ו9ביקרנו את המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה

בדצמבר 31ולכל אחת משלוש השנים שהאחרונה שבהן הסתיימה ביום 2016-ו 2017בדצמבר 31"החברה") לימים - (להלןבע"מ על המידע הכספי הנפרד . המידע הכספי הנפרד הינו באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה. אחריותנו היא לחוות דיעה2017

בהתבסס על ביקורתנו.

לא ביקרנו את המידע הכספי מתוך הדוחות הכספיים של חברות מאוחדות אשר הנכסים בניכוי התחייבויות המיוחסים להן, נטו רווח (הפסד) , בהתאמה, ואשר2016-ו 2017בדצמבר 31אלפי ש"ח לימים 269,512-אלפי ש"ח ו 227,624הסתכמו לסך של

אלפי ש"ח, לשנים שהסתיימו בימים )21,019(-אלפי ש"ח ו 1,965 אלפי ש"ח, )36,512(מחברות מאוחדות אלה הסתכם לסך של בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם חברות ן, בהתאמה. הדוחות הכספיים של אות2015-ו 2016, 2017בדצמבר 31

הומצאו לנו וחוות דעתנו, ככל שהיא מתייחסת לסכומים אלה שנכללו בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות רואי החשבון האחרים.

צעה במטרה ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל. על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבלהשיג מידה סבירה של ביטחון שאין במידע הכספי הנפרד הצגה מוטעית מהותית. ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובפרטים הכלולים במידע הכספי הנפרד. ביקורת כוללת גם בחינה של הכללים החשבונאיים שיושמו בעריכת המידע

שמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה של המידע הכספי הנפרד ושל האומדנים המ מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו.ודוחות רואי החשבון האחרים . אנו סבורים שביקורתנו בכללותה הכספי הנפרד

פרד ערוך, מכל הבחינות המהותיות, המידע הכספי הנבהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי החשבון האחרים, לדעתנו,

. 1970 -ג' לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל9בהתאם להוראות תקנה


2018 במרס 28

קוסט פורר גבאי את קסירר , א'144מנחם בגין רח' 6492102אביב -תל

+972-3-6232525 .טל

972-3-5622555+ פקסey.com

מ "אלקו בע פרטי נתונים כספיים מתוך המאזן המאוחד של החברה

354

בדצמבר 31ליום 2017 2016

אלפי ש"חמידע נוסף

נכסים שוטפים

159,353 6,998 א מזומנים ושווי מזומנים 10,300 194,377 ב השקעות לזמן קצר 3,851 7,163 ג חייבים ויתרות חובה

37,540 - דיבידנד לקבל 36,472 623,01 יתרות חו"ז שוטפות עם חברות מוחזקות

516,247 4231,55 סה"כ נכסים שוטפים

נכסים לא שוטפים

18,955 - השקעה בחברה המטופלת לפי שיטת השווי המאזני

125,700 117,089 נכס מניב בישראל 5,630 4,500 רכוש קבוע

*) 037,1,2101,149,000 ט מוניטיןנכסים המיוחסים לחברות מוחזקות לרבות

626,1,3311,299,285 סה"כ נכסים לא שוטפים 180,1,5631,546,801

התחייבויות שוטפות

42,426 42,426 )2(ד חלויות שוטפות -אגרות חוב 36,540 - הלוואה מחברה מוחזקת

942 864 לספקים ולנותני שירותיםהתחייבויות 36,358 315,73)1(ד זכאים ויתרות זכות

116,266 59,023 סה"כ התחייבויות שוטפות

התחייבויות לא שוטפות

256,217 213,223)2ד( אגרות חוב

115,327 108,478)3ד( זכאים לזמן ארוך

371,544 321,701 סה"כ התחייבויות לא שוטפות

*) 456,1,1821,058,991 סה"כ הון המיוחס לבעלי המניות של החברה 180,31,561,546,801

סווג מחדש, ראה באור י'. *)

2018 במרס 28 א. וסלי תאריך אישור הדוחות הכספיים

סמנכ"ל כספים . זלקינדמ

משותף מנכ"ל מ. פרידמן

יו"ר הדירקטוריון

מ "אלקו בע פרטי נתונים כספיים מתוך הדוח המאוחד על הרווח הכולל של החברה

355


בדצמבר 31 2017 2016 2015 אלפי ש"ח

8,611 8,611 8,611 מדמי שכירותהכנסות

)5,000( 20,100 )8,611( התאמת שווי הוגן נכס מניב

22,164 29,195 11,915 הכנסות מחברות מוחזקות

58 48,334 3,883 אחרות, נטוהכנסות

25,833 106,240 15,798 סה"כ הכנסות

)1,545( )1,012( - ההכנסותעלות

)24,856( )31,836( )23,328( הנהלה וכלליותהוצאות

89,294*) 317,536 303,135 , נטומחברות מוחזקותרווח

17 1,757 12,087 הכנסות מימון

)48,316( )47,323( )23,379( הוצאות מימון

683,100 286,903 594,14

40,427 393,143 481,116 רווח לפני מסים על ההכנסה

- )2,500( - מסים על הכנסה

40,427 390,643 481,116 המיוחס לחברהרווח

)82,632( )34,302( 1,991 רווח (הפסד) כולל אחר המיוחס לחברות המוחזקות (לאחר השפעת המס)

)42,205( 356,341 472,118 כולל המיוחס לחברה )הפסדרווח (סה"כ


מ"אלקו בע נתונים כספיים מתוך הדוח על תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה

356


בדצמבר 31 2017 2016 2015 אלפי ש"ח

מפעילות שוטפת של החברהתזרימי מזומנים 40,427 *) 390,643 481,116 המיוחס לחברהרווח

התאמות הדרושות להצגת תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת:

התאמות לסעיפי רווח והפסד של החברה: )89,294( *) )365,317( )303,135( רווח מחברות מוחזקות

5,000 )20,100( 8,611 הוגן נכס מניבהתאמת שווי 33,843 710,597 102,040 מוחזקותקבלת דיבידנד מחברות

- - )10,102( עליית ערך השקעות לזמן קצר 1,362 2,955 1,130 פחת והפחתות

)58( )48,034( - ממימוש רכוש קבוערווח 2,807 1,849 1,273 עלות תשלום מבוסס מניות

)4,776( )446( )340( שיערוך חייבים והתחייבויות לזמן ארוך, נטו )691,32( 504,128 )51,116(

שינויים בסעיפי נכסים והתחייבויות של החברה: )16,907( 3,025 513,58 בחייבים ויתרות חובה )עלייהירידה ( 136 )34( )78( שירותיםבהתחייבויות לספקים ולנותני(ירידה) עלייה

)18,693( )23,666( )427,47( רידה בזכאים ויתרות זכותי )13,967( )20,675( )35,464(

)46,153( 651,472 69,823שוטפת של החברה)ששימשו לפעילותשנבעו מפעילות (מזומנים נטו

החברהתזרימי מזומנים מפעילות השקעה של )25,309( )521,290( )59,000( השקעה בחברות מוחזקות

- 697,180 73,109 תמורה ממימוש השקעה בחברה מוחזקת )991( )428( - רכישת רכוש קבוע

292 130 - תמורה ממימוש רכוש קבוע 19,428 140,771 - ארוךחייבים לזמן

- )10,300( )173,975( רכישת השקעות לזמן קצר

)6,580( 306,063 )159,866(השקעה של החברהשנבעו מפעילות (ששימשו לפעילות) מזומנים נטו

תזרימי מזומנים מפעילות מימון של החברה )20,212( )20,406( )25,000( דיבידנד ששולם לבעלי מניות החברה

150,475 - - הנפקת אגרות חוב - - 11 מימוש כתבי אופציה

)32,083( )10,262( 5,103 , נטוהלוואות מחברות בנות )פרעוןקבלת ( 50,000 - - קבלת הלוואות לזמן ארוך )271,518( )724,102( )42,426( ואגרות חוב פרעון הלוואות לזמן ארוך

61,667 )61,667( - אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים ואחרים, נטו

)61,671( )816,437( )62,312(מימון של החברהששמשו לפעילותמזומנים נטו

)114,404( 141,098 )152,355( של החברהעלייה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים

132,659 18,255 159,353 לתחילת השנהשל החברהיתרת מזומנים ושווי מזומנים

18,255 159,353 6,998 לסוף השנהשל החברהיתרת מזומנים ושווי מזומנים

מידע נוסף על תזרימי המזומנים מזומנים ששולמו במשך השנה עבור:

47,510 64,460 20,086 ריבית

מזומנים שהתקבלו במשך השנה עבור: 17 1,757 1,776 ריבית


מ"אלקו בע מידע נוסף

357

יתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות)גילוי בדבר .א

ללא במטבע חוץ סה"כ הצמדה דולר אלפי ש"ח

7120בדצמבר, 31

6,998 2,183 4,815מזומנים ושווי מזומנים

6120בדצמבר, 31

159,353 91,23368,120מזומנים ושווי מזומנים

השקעות לזמן קצר ב. בדצמבר 31 2017 2016

באלפי ש"ח

- 183,445 ניירות ערך סחירים

10,300 10,932 פקדונות 194,377 10,300

גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) .ג

המיוחסים לחברה: IAS 39-בהתאם ל פירוט ההשקעות המהותיות בקבוצות הנכסים הפיננסיים .1

בדצמבר 31 2017 2016

באלפי ש"ח

- 110 מוסדות ממשלתיים

3,851 7,053 אחרים 7,163 3,851

חייבים ויתרות חובה אינם צמודים ומועדי מימושם החזוי עד שנה. .2 חברות מוחזקות)גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין .ד

זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה .1

בדצמבר 31 2017 2016 אלפי ש"ח

6,591 5,655 עובדים והתחייבויות אחרות בשל שכר ומשכורת

8,611 8,611 הכנסות מראש

20,323 31 מוסדות ממשלתיים

166 474 הוצאות לשלם

667 296 ותזכאים ויתרות זכות אחר 315,73 36,358


358

(המשך) - גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) ד.

אגרות חוב .2

בדצמבר 31 שיעור 2016 2017 הריבית ההרכב: א. אלפי ש"ח %

בסיס הצמדה

296,983 557425, 5.1% בשקלים ללא הצמדה

1,660 1,092 יתרת הוצאות הנפקה נדחות-בניכוי

)42,426( )42,426( חלויות שוטפת-בניכוי

213,223 256,217

אישר דירקטוריון החברה תכנית לרכישה עצמית של אגרות חוב שהנפיקה החברה 2016בינואר 28ביום .ב מיליון ש"ח. 100בסכום של עד

מיליון ש"ח ע.נ. 58.5-יב' בסך של כ-ביצעה החברה רכישות עצמיות של אגרות חוב סדרות י' ו 2016שנת ב מיליון ש"ח. 61.6-בתמורה לסך של כ

החברה התחייבה כי כל עוד לא פרעה את מלוא התחייבויותיה כלפי מחזיקי אגרות החוב מסדרה יא', כדלקמן: . ג

נוסף על כלל נכסיה לטובת צד ג' כלשהו להבטחת חובותיה כלפיו. למרות החברה לא תיצור שעבוד שוטף .1האמור לעיל, החברה תהיה רשאית על פי שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל צורך באישור הנאמן ו/או מחזיקי אגרות החוב ליצור שעבודים שוטפים נוספים על נכסיה ובלבד שסך ההתחייבויות המובטחות בשעבודים

מיליון ש"ח וכן תהיה רשאית לשנות את זהות הגורמים המממנים בעלי 900ר לא יעלה על השוטפים כאמו השעבוד הצף.

ההון העצמי במאזן המאוחד של החברה (כולל זכויות מיעוט ובתוספת הלוואות בעלים), במהלך תקופה .2 מיליארד ש"ח נומינלי. 1.2-העולה על שני דוחות כספיים רצופים, לא יפחת מ

על פי המאזן המאוחד של החברה, במהלך תקופה העולה על שני דוחות Cap-החוב הפיננסי נטו ל יחס .3 2015, והחל ממועד הפרסום של הדוחות הכספיים השנתיים לשנת 85%כספיים רצופים, לא יעלה על

.80%, ועד לשיעור של 1%לא יעלה על שיעור כאמור בהפחתה של –ומדי דוח כספי שנתי עוקב

מרווחיה הראויים לחלוקה ובלבד 30%ברה תהיה רשאית לבצע חלוקה בסכום שאינו עולה על הח .4שכתוצאה מן החלוקה, ההון העצמי של החברה על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים המפורסמים

מיליארד ש"ח. 1.3-האחרונים, סקורים או מבוקרים, כולל זכויות שאינן מקנות שליטה, לא יפחת מ

או כל חברת דירוג אחרת שתבוא במקומה יעודכן במהלך S&Pידי מעלות -רוג אגרות החוב עלככל שדי .5תקופת ריבית כלשהי, כך שהדירוג שייקבע לאגרות החוב מסדרה כלשהיא יהיה נמוך בדרגה אחת או

"דירוג הבסיס"), יעלה שיעור הריבית השנתית שתישא יתרת הקרן הבלתי -(להלן -Aיותר מדירוגלשנה 0.25%ת של אגרות החוב מהסדרה הרלוונטית, כנגד כל ירידה בדרגה כאמור, בשיעור של מסולק

לשנה מעל הריבית 1%מעל שיעור הריבית שנקבע במכרז עד לתוספת ריבית מירבית בשיעור של ידי חברת הדירוג ועד -שנקבעה כאמור, וזאת בגין התקופה שתתחיל ממועד פרסום הדירוג החדש על

מלא של יתרת הקרן הבלתי מסולקת של אגרות החוב מהסדרה הרלוונטית או עד למועד בו לפירעון תעדכן חברת הדירוג את דירוג אגרות החוב מהסדרה הרלוונטית לדירוג גבוה כאמור לעיל, לפי המוקדם.

לתאריך המאזן החברה עומדת בהתניות אלו.

וביום בתחזית דירוג יציבה iLAלדירוג של + העלתה מעלות את דירוגה של החברה 2016במרס 22ביום .ד .אישררה דירוג זה 2017במרס 27

אלפי ש"ח מתייחסים לשכר דירה מראש 8,611אלפי ש"ח וזכאים ויתרות זכות בסך 108,478זכאים לזמן ארוך בסך .3 אלפי ש"ח. 117,089ותקבולים שנתקבלו במלואם על חשבון הנכס המניב בישראל בסך


359

(המשך) - גילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) ד.

מכשירים פיננסיים המיוחסים לחברה .4

ריכוז סיכון נזילות

31הטבלאות שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי התנאים החוזיים ליום : 2016-ו 2017בדצמבר

עד שנה 7120בדצמבר, 31משנה עד שנתיים

משנתייםשנים 3עד

שנים 3-משנים 4עד


5מעל סה"כ שנים

אלפי ש"ח

התחייבויות לספקים ולנותני 864 - - - - - 864 שירותים

15,733 - - - - - 15,733 זכאים ויתרות זכות

254,557 42,427 42,426 42,426 42,426 42,426 42,426 אגרות חוב

271,154 42,427 42,426 42,426 42,426 42,426 59,023 סה"כ

עד שנה 1620בדצמבר, 31משנה עד שנתיים

משנתייםשנים 3עד



5מעל סה"כ שנים

אלפי ש"ח

התחייבויות לספקים ולנותני 942 - - - - - 942 שירותים

36,358 - - - - - 36,358 זכאים ויתרות זכות

296,983 84,853 42,426 42,426 42,426 42,426 42,426 אגרות חוב

334,283 84,853 42,426 42,426 42,426 42,426 79,726 סה"כ

גילוי בדבר יתרות נכסי והתחייבויות מסים נדחים שמיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) וגילוי בדבר הכנסות .ה מסים או הוצאות מסים המיוחסים לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות)

מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה

החלים על החברה ושיעורי המס חוקי המס .1

.26.5% 2015ובשנת 25% 2016, בשנת 24% הינו 2017שיעור מס החברות בישראל הינו כדלקמן: בשנת

על החברה וחברות מאוחדות שלה בישראל חל חוק מס הכנסה (תאומים בשל אינפלציה), 2007עד וכולל שנת , המביא למדידת ההכנסה החייבת על בסיס ריאלי.1985-התשמ"ה

המגביל 1985-קבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה (תיאומים בשל אינפלציה), התשמ"ההת 2008בחודש פברואר, ואילך. לפיכך נמדדות התוצאות לצרכי מס בערכים נומינליים למעט 2008את תחולתו של חוק התיאומים משנת

.2007בדצמבר, 31תיאומים מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום

אישרה מליאת הכנסת את חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות 2016בדצמבר . במסגרת החוק שאושר 2016לדצמבר 29-אשר פורסם ברשומות ב 2016) התשע"ז 2018-ו 2017התקציב

2018בינואר 1) והחל מיום 25%(במקום 24%לשיעור של 2017בינואר 1ופחת מס החברות החל מיום ה .23%לשיעור של


360

גילוי בדבר יתרות נכסי והתחייבויות מסים נדחים שמיוחסות לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות) וגילוי בדבר הכנסות .ה (המשך) מסים או הוצאות מסים המיוחסים לחברה (ללא סכומים בגין חברות מוחזקות)

(המשך) מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה

מס המיוחסות לחברה שומות .2

שומות מס סופיות נחשבות כשומות סופיות בהתאם לפקודת מס הכנסה. 2010שומות המס של החברה עד וכולל שנת

) (ב) לפקודת 2(א) ( 145בהתאם לסעיף 2011 - 2013קיבלה החברה שומות מס לשנות המס 2015בחודש מאי 87-יתווספו לחברה לצורכי מס הכנסות בסכום כולל של כמס הכנסה. בהתאם לשומות המס נקבע, בין היתר, כי

הגישה החברה השגה על השומות האמורות. 2016בחודש יולי מיליון ש"ח.(ב) לפקודת מס 152בהתאם לסעיף 2011 - 2013, קיבלה החברה צווים לשנות המס 2016במהלך חודש יולי

פקיד השומה. בצווים נקבע, בין היתר, כי יתווספו הכנסה וזאת לאחר שהשגתה על השומות כאמור נדחתה על ידי מיליון ש"ח. הוצאת המס בהתאם לשומות אלו הינה בסך של 85-לחברה לצרכי מס הכנסות בסכום כולל של כ

מיליון ש"ח. 22-כיפו על הצווים שיצאו. -אביב-הגישה החברה הודעת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל 2016במהלך חודש ספטמבר

הנהלת החברה ויועציה המקצועיים, קיימות לחברה טענות מבוססות כנגד הטענות שהועלו בצווים אלו אשר לדעת יש בהן בכדי לשנות באופן מהותי את תוצאות שומות המס לשנים אלו ואת ההשלכות הנובעות מהן.

הפסדים מועברים לצורכי מס והפרשים זמניים אחרים המיוחסים לחברה .3

לסך 2017בדצמבר 31עסקיים והפסדי הון לצורכי מס המועברים לשנים הבאות ומסתכמים ליום לחברה הפסדים . לא הוכרו נכסי מסים נדחים, בהיעדר צפי לניצולם בעתיד הנראה לעין ש"ח. בגין הפסדים אלה ליוןימ 547-של כ

הלוואות, יתרות והתקשרויות מהותיות עם חברות מוחזקותגילוי בדבר .ו

יתרות עם חברות מוחזקות .1

בדצמבר 31ליום ההרכב: 2017 2016 אלפי ש"ח

36,472 23,016 חייבים ויתרות חובה

36,540 - הלוואות לזמן ארוך עסקאות עם חברות מוחזקות .2

לשנה שהסתיימה ביום בדצמבר 31

2017 2016 2015 אלפי ש"ח

21,995 28,733 11,915 דמי ניהול

169 462 - דמי שכירות

156,000 9,451 295 הכנסות מימון

1,631 305 3,495 הוצאות מימון


361

(המשך) הלוואות, יתרות והתקשרויות מהותיות עם חברות מוחזקותגילוי בדבר .ו

בצדדים קשורים עם חברות מוחזקות התקשרויות .3

זלקינד, בעל השליטה בחברה, ובניו בין החברה לבין מר גרשון 2015הסכם ניהול שאושר בשנת לפרטים בדבר א.) 1ב'(26ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד, המכהנים כמנכ"לים משותפים וכדירקטורים בחברה, ראה באור

בדוחות הכספיים המאוחדים.

בדוחות ) 3ב'(26 ראה באור ,2015בשנת שאושרו בדבר הסכמים למתן שירותי ניהול לחברות הקבוצה .ב הכספיים המאוחדים.

לחברות בקבוצה תמורת דמי בשנים קודמות הושכרוהמקרקעין והמבנים של החברה ברמת השרון חלק מ .גה' בדוחות הכספיים 13עד להשלמת עסקת מכירת המקרקעין ברמת השרון, ראה באור שכירות שנתיים

.המאוחדים

בדוחות הכספיים המאוחדים. 'ח31גרות אשראי עם חברות הקבוצה ראה באור לגבי הסדרים למס .ד

ט' בדוחות הכספיים המאוחדים.31בדבר הסדר תיחום פעילות בקבוצה, ראה באור ה. דיבידנדים מחברות בנות .4

4 מיליון ש"ח ששולם ביום 37-אישר דירקטוריון אלקטרה חלוקת דיבידנד בסך של כ 2017במרס 29ביום א. מיליון ש"ח. 20-. חלקה של החברה בדיבידנד מסתכם בסך של כ2017במאי

19מיליון ש"ח ששולם ביום 32אישר דירקטוריון אלקטרה חלוקת דיבידנד בסך של 2017באוגוסט 22ביום מיליון ש"ח. 17-. חלקה של החברה בדיבידנד מסתכם בסך של כ2017בספטמבר

באפריל 20מיליון ש"ח ששולם ביום 20-טוריון אמ"צ חלוקת דיבידנד בסך של כאישר דירק 2017במרס 8ביום ב. מיליון ש"ח. 11-. חלקה של החברה בדיבידנד מסתכם בסך של כ2017

5מיליון ש"ח ששולם ביום 31חלוקת דיבידנד בסך של אישר דירקטוריון אמ"צ 2017באוגוסט 17ביום מיליון ש"ח. 17-. חלקה של החברה בדיבידנד מסתכם בסך של כ2017בספטמבר

חלקה של החברה מיליון ש"ח. 40אישור דירקטוריון אלקטרה חלוקת דיבידנד בסך של 2018במרס 28ביום .ג מיליון ש"ח. 21-בדיבידנד מסתכם בסך של כ

חלקה של החברה מיליון ש"ח. 45אישור דירקטוריון אמ"צ חלוקת דיבידנד בסך של 2018במרס 25ביום ד. מיליון ש"ח. 24-בדיבידנד מסתכם בסך של כ

ערבויות .ז

רוכש המקרקעין ברמת מיליון ש"ח לטובת 10.1בסך קיימת ערבות בנקאית של החברה 2017בדצמבר 31ליום . 1 .ה' בדוחות הכספיים המאוחדים13השרון, ראה באור

כנגד ערבות זו שיעבדה החברה פיקדון בבנק.למידע בדבר ערבות שנתנה החברה כלפי תאגיד בנקאי שהעמיד מימון לרכישת פעילות רשת גלובוס מקס, ראה להלן . 2

).2באור ח'( הדוח ולאחריו תגילוי בדבר אירועים מהותיים בתקופ .ח

אישר דירקטוריון החברה הנפקה למשקיעים מסווגים, במסגרת הנפקה פרטית של 2017בפברואר, 5ביום .1"כתבי האופציה") הניתנים למימוש, כל אחד, למניה רגילה -כתבי אופציית רכש לא סחירים (להלן 1,160,000

, בתמורה למחיר מימוש לכל )As Isאחת של אמ"צ שבבעלות החברה, כשהן נקיות וחופשיות ובמצבן כמות שהוא (ש"ח (בכפוף להתאמות). המחיר לכל כתב אופציה נקבע במכרז למשקיעים מסווגים שנערך ביום 62.25מניה של

2017במרס 30-ה היהש"ח. המועד האחרון למימוש כתבי האופציה 1.1ונקבע על סך של 2017בפברואר 5מההון המונפק 5.36%-כ היהמניות של אמ"צ 1,160,000ניתנים למימוש לעד ה(כולל). כלל כתבי האופציה

והנפרע של אמ"צ ומזכויות ההצבעה בה. כפועל יוצא מכך ירד מיליון ש"ח ו 73מומשו כל כתבי האופציה בתמורה לסך של 2017ברבעון הראשון של שנת

.54.92%-שיעור החזקותיה של החברה באמ"צ לכ

.2017במאי 29קיבלה החברה היתר רשות ניירות ערך ופרסמה תשקיף מדף הנושא תאריך 2017 במאי 28ביום .2

בחברה כלולה ארגנטינאית והסבה את חובה של החברה 23%מכרה החברה את החזקותיה 2017בחודש יוני .3 .2017במרס 31לפי שווי ההשקעה בספרי החברה ליום Elco Holland BVהארגנטינאית לחברת

ש"ח למניה) 0.905-מיליון ש"ח (כ 25אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 2017באוגוסט 23ביום . 4 2017בספטמבר 19ששולם ביום


362

(המשך) הדוח ולאחריו תגילוי בדבר אירועים מהותיים בתקופ .ח

ולאחר שהתקיימו כל התנאים המתלים להשלמת העסקה, השלימה החברה (באמצעות 2017באוקטובר 31ביום .5"הרשת"), נכסיה וזכויותיה (כשהם נקיים -שותפויות בבעלותה) את רכישת פעילותה של רשת גלובוס מקס (להלן

של גלובוס מקס בע"מ (בהקפאת וחופשיים) והתחייבויותיה הנמשכות, כמקשה אחת, מהנאמנים במינוי בית משפטמיליון ש"ח (בתוספת 144-, ובתמורה כוללת של כ Cash Free Debt Freeהליכים). הפעילות נרכשה על בסיס

מע"מ כדין ובהתאמות זניחות שייעשו בחודשים הקרובים).האולפנים שגלובוס פאראמונט), שהינם כלל-(מטעם יוניברסל ו UIP-בסמוך למועד ההשלמה הודיעו חברות וורנר ו

גלובוס מקס טול כאמור מותיר אתיבמקס הפיצה את סרטיהם בישראל, על ביטול הסכמי ההפצה עם גלובוס מקס. ללא פעילות הפצת סרטים של חברות אלו. לאור טענת החברה כי עומדות לה טענות שונות בנדון, אישר בית המשפט

והחברה תשלם את מלוא התמורה כהגדרתה 2017באוקטובר 31הסכמה לפיה מועד ההשלמה יהיה כמתוכנן ביום מיליון ש"ח שלא יחולק 29סכום התמורה האמור יוותר בידי הנאמנים סך שלא יפחת מסך של אלא שמתוך בהסכם

. ככל שיבקשו נאמני רשת גלובוס מקס לחלק את הסך הנ"ל יודיעו על כך לחברה 2018במרס 15לנושים לפני יום טרם ביצוע החלוקה בפועל. ניתנה הודעה כאמור תביא החברה לבית המשפט את בקשתה ומלוא יום 30לפחות

הימים האמורים. 30טענותיה להערכה בפני בית המשפט וזאת בתוך מיליון ש"ח 14.4להבטחת הרכישה העמידה החברה במועד ההתקשרויות הראשוניות ערבויות בסך כולל של

שבוטלו עם השלמת העסקה.מיליון ש"ח 85-מיליון ש"ח למימון העסקה שולם ממקורותיה העצמיים של החברה וסך של כ 59-סך של כ

"הלוואות לזמן ארוך למימון הרכישה"). בנוסף -באמצעות קבלת הלוואות מתאגיד בנקאי על ידי הפעילות (להלן ון ההון החוזר של הרשת. מיליון ש"ח לצרכי מימ 15קיבלה הפעילות מהתאגיד הבנקאי מסגרת אשראי של

מיליון ש"ח כהלוואה ספציפית לזמן ארוך, בכפוף לכך שכל הסדר 29מיליון ש"ח, נתקבל סך של 85מתוך הסך של שיושג עם המפיצים ו/או אם יתקבל שיפוי הנובע מטענות החברה כאמור לעיל, ישמש אך ורק לפרעון הלוואה זו.

, כולה או חלקה, העמידה החברה ערבות בנקאית להבטחת 2018באוגוסט 31ככל שהלוואה זו לא תיפרע עד ליום פרעון יתרת הלוואה זו בהתאם ללוח הסילוקין שנקבע בהסכם עם התאגיד הבנקאי.

בהסכמי ההלוואות נדרשות השותפויות שבבעלות החברה לעמוד באמות מידה פיננסיות שונות כמוגדר בהסכמים ).המאוחדים) בדוחות הכספיים 5'(ב27דה הפיננסיות, ראה באור (לפרטים נוספים בדבר אמות המי

.2017דוחותיה הכספיים של הרשת החל מהרבעון הרביעי של שנת מאוחדיםעם השלמת העסקה

בדוחות הכספיים המאוחדים.) 4א'(26ראה באור ,שהוגשה כנגד החברה ואלקו הולנדתביעה בדבר .6

א' בדוחות הכספיים המאוחדים.25מניות בחברה, ראה באור לפרטים בדבר תשלום מבוסס . 7

ש"ח 1.08-מיליון ש"ח (כ 30במועד אישור הדוחות הכספיים אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של . 8 למניה).

ההשקעה בחברות מוחזקות .ט

בדצמבר 31 ההרכב: 2017 2016 ש"ח מיליוני

*) 499 547 אלקטרה 342 364 אלקטרה מוצרי צריכה

268 228 אלקטרה נדל"ן - 58 אלקו מדיה ואנטרטיימנט

Elco Holland BV 13 40

01,21 491,1

סווג מחדש, ראה באור י'. (*)

סיווג מחדש י.

ההוגן של נכס פיננסי בחברה כלולה של וית של מספרי השוואה בגין עדכון שוויתבתקופת הדוח ביצעה החברה התאמה לא מהו החברה.

165132/ 40 -א

אלקו בע"מ פרטים נוספים - פרק ד

363

פרטים נוספים –פרק ד

1970-ההפניה לתקנות בחלק זה הינה לתקנות ניירות ערך (דוחות תקופתיים ומיידיים), התש"ל

אלקו בע"מ שם החברה:

52-002537-0 מס' חברה ברשם החברות:

6789141, )50(קומה , תל אביב98יגאל אלון מען רשום: א)25(תקנה

03-6939696 טלפון: א)25(תקנה

03-6939689 פקסימיליה:

א)25(תקנה

[email protected] כתובת דוא"ל: א)25(תקנה

2017בדצמבר 31 תאריך הדוח על המצב הכספי:

)9(תקנה

2018 מרץב 28 תאריך הדוח: )7-ו 1תקנות (

פירעון מועדי לפי התחייבויות מצבת דוח :ד9 תקנה

.7201דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון המדווח בד בבד עם הדוח התקופתי של החברה לשנת ראה

רבעונייםוהפסד תמצית דוחות רווח –א 10תקנה

:2017לשנת רבעוניים של החברה (באלפי ש"ח)והפסד להלן תמצית דוחות רווח

והפסד רבעונייםתמצית דוחות רווח

ביעירבעון ר רבעון ראשון רבעון שני רבעון שלישי 1,980,614 2,438,5262,270,674 2,363,930 הכנסות, נטו

)4,095( )2,178( )2,152( 20,901התאמות שווי הוגן ותוצאות מימוש נכסים מניבים נטו 5,766 15,893 )2,909( 14,860חלק הקבוצה ברווחי חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, נטו

10,261 675 9,06212,926 הכנסות אחרות 1,992,546 2,446,3912,285,064 2,408,753 הכנסותסה"כ

)1,738,122( )1,935,519()2,079,981( )2,059,395( עלות ההכנסות )111,092( )132,627()155,664( )145,259( הוצאות מכירה ושיווק

)65,211( )72,217()67,096( )73,628( הנהלה וכלליותהוצאות )2,983( )1,492( )2,735( )20,955( הוצאות אחרות 20,442 16,325 14,024 7,157 הכנסות מימון

)40,632( )60,367()44,274( )40,906( הוצאות מימון, נטו 0 24,156 0 )24,156( שינוי בשווי הוגן של הנכס הפיננסי דרך רווח והפסד

)1,937,598( )2,161,741()2,335,726( )2,357,142( סה"כ הוצאות

54,948 110,665123,323 51,611 רווח לפני מסים על הכנסה )20,204( )36,801()26,975( )5,007( מסים על הכנסה

34,744 86,522 83,690 46,604 רווח מפעילויות נמשכות 71,253 )9,485( 0 )5,046( שהופסקו, נטורווח (הפסד) מפעילויות

0 0 0 )55,107( סיווג מקרן מהפרשי תרגום בקשר עם פעילות שמומשה בקנדה 105,997 77,037 83,690 )13,549( רווח נקי

50,251 34,858 42,364 )10,992( בעלי המניות -מיוחס ל 55,746 42,179 41,326 )2,557( מיעוט -מיוחס ל

*הכספי המצב על הדוח לתאריך מהותיות כלולות ובחברות בת בחברותרשימת השקעות –) 2(11 -) ו1(11 תקנה


364

שם החברהסוג נייר ערך

כמות נייר ערךסה"כ ערך נקוב

(בש"ח)

בדוח ערכם הכספי של הנפרד

החברה(באלפי

"ח) ש לתאריך על הדוח הכספי המצב

שער ניירות הערך

הרשומים למסחר בבורסה בתאריך הדוח על

המצב הכספי באגורות

שיעור ההחזקה (באחוזים) לתאריך הדוח על המצב הכספי

בהון המניות המונפק

בכוח הצבעה

סמכות למנות

דירקטורים

אלקטרה "מבע

מניה רגילה

1,903,428 1,903,428 310,833 8,460 52.7% 52.7% 52.7% אלקטרה

מוצרי צריכה ) בע"מ1970(

מניה רגילה

11,880,644 11,880,644 410,491 6,258 54.25% 54.66% 54.66%

אלקטרה "מבע"ן נדל

מניה רגילה

34,327,904.85 34,327,904.85 228,909 706 60.85% 60.85% 60.85% רשתות אלקו"מ בע שיווק

)1 (

מניה רגילה

1,000,000 1,000,000 95,044 - 100 100 100

Elco Holland B.V

מניה רגילה

18,000 - 87,564 - 100 100 100

Elco North America III Inc.

מניה רגילה

1 1 1 - 100 100 100

Elco North America IV Inc.

מניה רגילה

1 1 1 - 100 100 100

אלקו מדיה בע"מ

מניה רגילה

100,000 100,000 59,000)3( - 100 100 100

לא חברות )2( פעילות

מניה רגילה

717,549 1,966 1,996 - 100 100 100

.המנויות לעיל החברותהחברה אינה מחזיקה בניירות ערך המירים באילו מן * "ח, היתרה אינה צמודה ואינה נושאת ריבית. שאלפי 2,858כולל השקעה במניות בסך של )1(הלוואות מובטחות בשטרי הון תריבית וכולל"ח, היתרה אינה צמודה ואינה נושאת שאלפי 96,115כולל השקעה במניות בסך של )2(

"ח. שאלפי 1,995שאינן צמודות ואינן נושאות ריבית בסך בתשלום אחד לפירעוןתעמוד ההלוואה קרן ,1.4% הלוואה שהועמדה על ידי החברה לאלקו מדיה, נושאת ריבית בשיעור של פריים + )3(

.ההלוואה בפועל העמדת ממועד שנים חמש מחלוף יאוחר לא מליון דולר ארה"ב שאינו נושא ריבית ושנפרעה קודם למועד פרסום דוח זה. 1החברה העמידה אשראי לחברה בת זו בהיקף של )4(

הכספיפירוט יתרת איגרות החוב וההלוואות בדוח על המצב –) 3(11תקנה

. פרט למתואר לעיל אין

שנת הדיווחבכלולות מהותיות בת ובחברות -שינויים בהשקעות בחברות – 12תקנה

סוג ני"ע מהות השינוי תאריך השינוי שם החברהמספר המניה בבורסה

עלות (תמורה) באלפי ש"ח

אלקטרה מוצרי צריכה *) בע"מ1970(

2017רבעון ראשון מימוש אופציות רכישה

שהעניקה החברה למשקיעים מסווגים

73,000-כ 5010129 מניה רגילה

- הון שותפות השקעה בשותפות מוגבלת 2017רבעון רביעי אלקו מדיה בע"מ(ראה תקנה 59,000-כ

לעיל) 11

) בע"מ עקב מימוש של 1970מניות רגילות של אלקטרה מוצרי צריכה ( 1,160,000מכרה החברה 2017 ומרץ פברואר החודשים במהלך* 2017בפברואר 6של החברה אודות הענקת אופציות הרכישה מיום יםמיידי דיווחיםאופציות רכישה שהעניקה. לפרטים נוספים ראה

), 2017-01-025243(אסמכתא מספר: 2017במרץ 27) ואודות מימוש אופציות הרכישה שהונפקו מיום 2017-01-011203(אסמכתא: כאן בדרך של הפניה. הנכללים


365

"ח) והכנסות החברה מהן (באלפי שתיות מהוכלולות הכנסות בשנת הדיווח של חברות בנות וחברות – 13תקנה

חודשים 12הלן נתוני הרווח הכולל של חברות הבת ושל החברות הכלולות המהותיות של החברה לתקופה של ל

, וכן נתונים בדבר דיבידנד, דמי ניהול וריבית שקיבלה החברה ו/או זכאית לקבל 2017בדצמבר 31שנסתיימה ביום

:2017שנת מכל חברה כאמור להלן עבור

שם החברה

דמי ניהול דיבידנד 2017בשנת )הפסד( רווח

הכנסות ריבית נומינליים(בסכומים

מועדי ציון תוך )התשלום

רווח )הפסד(

רווח כולל אחר

שנתקבל עד תאריך הדוח על

המצב -הכספי

בגין שנת או 2017גין בתקופה ה

שלאחר מכן

שנתקבל לאחר תאריך הדוח על

או המצב הכספי שזכאית החברה

, בגין ולקבלאו 2017שנת

תקופה שלאחר ציון(תוך מכן )התשלום מועדי

שנתקבלו עד תאריך הדוח על

המצב -הכספי

בגין שנת או 2017

תקופה גין ב שלאחר מכן

שנתקבלו לאחר תאריך

הדוח על המצב הכספי או שזכאית

החברה לקבלם, בגין

או 2017שנת תקופה

שלאחר מכן יון (תוך צ

מועדי )התשלום

עבור שנת 2017

עבור התקופה שלאחר מכן

- - **1,250 9,538 *21,068 36,541 180,244 181,009 אלקטרה בע"מ

אלקטרה מוצרי ) 1970צריכה ( בע"מ

164,278 164,325 27,967 24,264* 6,667 ** - -

אלקטרה נדל"ן - - ** 4,361 - - )66,335( )65,896(בע"מ

בע"מ אלקו מדיה )979( )979( 0 - - - 295 -

Elco Holland B.V.

)1,352( )1,352( - - - - - -

Elco North America Inc.

)772( )772( - - - - - -

הערכה הסכומים המבוססת על .הכספיים בדוחות 35ראה ביאור -ידי חברות בנות -על 2018שהוכרזו בחודש מרץ לחלוקות * שיעור ההחזקה של החברה בהון חברות בנות אלו נכון למועד פרסום הדוח.

לתיאור הסכמי הניהול עם יתרת מענק מאלקטרה לאלקו. תשלומים אחרים מחברות הבנות משולמים לחברה האם כסדרם. ** לדוחות הכספיים. 26ראה ביאור -חברות הבנות

החברות המוחזקות (במיליוני ש"ח):אודות להלן פרטים נוספים

ליום ש"חכל הנתונים במיליוני 31/12/2017

אלקטרה מוצרי ) בע"מ1970( צריכה

אלקטרה בע"מ

אלקטרה נדל"ן בע"מ

אלקו מדיה"מבע

Elco Holland B.V.

Elco North

America Inc.

סך השקעה במניות, הלוואות ושטרי יתרות הון חברות מוחזקות לרבות

מוניטין364 547 228 58 13 -

יתרות הלוואות שניתנו לחברות מוחזקות הכלולות בחשבון ההשקעה

במוחזקות- - - 59 - -

- - - ---ערבויות ושעבודים לחברות מוחזקותמסגרות אשראי שהעמידה ניצול

- - - - - - החברה לחברות מוחזקות

ערך פנקסני של נכסים ששועבדו כנגד התחייבויות החברה המוחזקת

- - - - - -

הלוואות שקיבלו חברות מוחזקות מתאגידים בנקאיים לגביהן התחייבה

מות מידה פיננסיותאהחברה לעמוד ב- - - - - -

הלוואות שקיבלו חברות מוחזקות - - - - - - מצדדים קשורים שאינם החברה

- - - -2836דיבידנד שהתקבל מחברות מוחזקות - - - 7104דמי ניהול שהתקבלו מחברות מוחזקות

20 - 0.6 0.41.80.3יתרת חו"ז עם חברות מוחזקות


366

(קודם רווחים ראויים לחלוקה לדיבידנד שהוכרז)

189 146 )39,570(* - - -

אין אין אין אין ישיש (יש/אין) דיבידנד מדיניות

באימוץ מוקדם, IFRS 9בקשר עם חלוקה בחברות אשר אימצו את 2012באפריל 24ית גילוי של רשות ניירות ערך מיום י* בהתאם להנחמכשירי קרןבהתבסס על מבחן הרווח בלבד בקיזוז החברות לחוק 302הניתנים לחלוקה לפי סעיף 2017בדצמבר 31יתרת הרווחים ליום

). עודפים כאמור כוללים שיערוכים של נכסי נדל"ן להשקעה ורווחי אקוויטי 31.12.2017ש"ח ליום אלפי 215,235הון דרך רווח כולל אחר ( מחברות כלולות ועסקאות משותפות.

מסחר בבורסה – 20תקנה

או ניירות ערך של החברה 2017להלן פירוט בדבר ניירות ערך שהנפיקה החברה שנרשמו למסחר בבורסה בשנת

(ללא התייחסות לניירות ערך של החברה הנסחרים ב"רצף מוסדיים" בלבד): 2017שהופסק בהם המסחר בשנת

(לא 05/14אלקו אופ' (כתבי אופציה 115,592 בסך הכל בחברה, יםעובדשני ומימש 2017 ינוארב 10ביום .א

0.25מניות רגילות בנות 25,644-במסגרת תכנית אופציות לעובדים, ל הםשל החברה, אשר הוענקו ל )סחיר)

ש"ח ע.נ. כל אחת של החברה.

של החברה, )(לא סחיר) 05/14אלקו אופ' (כתבי אופציה 28,898 מימש עובד בחברה, 2017 אפרילב 25ביום .ב

ש"ח ע.נ. כל אחת של 0.25מניות רגילות בנות 8,921-במסגרת תכנית אופציות לעובדים, ל ואשר הוענקו ל

החברה.

של החברה, אשר )(לא סחיר) 05/14אלקו אופ' (כתבי אופציה 28,898 מימש עובד בחברה, 2017 יוניב 5ביום .ג

ש"ח ע.נ. כל אחת של החברה. 0.25מניות רגילות בנות 10,998-במסגרת תכנית אופציות לעובדים, ל והוענקו ל


367

תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה – 21תקנה

לכל 2017, כפי שהוכרו בדוחות הכספיים לשנת 2017שניתנו, בשנת "ח)ש(באלפי להלן פרטים בדבר התגמולים

אחד מחמשת בעלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בתאגיד בשליטתה, אשר

ידי -שניתנו להם על בחברה או בתאגיד בשליטתה, וכן התגמולים לבעלי עניין בחברהניתנו להם בקשר עם כהונתם

. לפירוט בדבר תאגיד בשליטתה בקשר עם שירותים שנתנו כבעלי תפקיד בחברה או בתאגיד בשליטתהאו החברה

ראה להלן. -תנאי העסקה של נושאי המשרה

חריםתגמולים א תגמולים בעבור שירותים פרטי מקבל התגמולים

סה"כ תפקיד שם

היקףמשר ה

שיעור החזקה בהון

התאגיד

מענק * שכר תשלום מבוסס מניות

דמי/ ניהול

שכר דירקטור

דמי ייעוץ

אחר עמלהריבי ת

דמי שכירות

אחר

ובחברות בנות בעלי התגמולים הגבוהים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה איתמר מר

)1( דויטשר"ל מנכ "מבע אלקטרה

100% - 3,183 5,500 2,192 - - - 155 - - - 11,030

ירון מר )2( שורק

"ל מנכ בנייה אלקטרה

"ל ומנכ"מ בע אלקטרה השקעות

"מבע) 1998(

100% - - 5,055 453 1,242 - - 171 - - - 6,921

מר זאב )3קלימי (

מנכ"ל אלקטרה

מוצרי צריכה ) בע"מ1970(

100% - 2,147 3,440 920 - - - - - - - 6,507

מר גיל שרון )4(

יו"ר דירקטוריון ומנכ"ל גולן טלקום בע"מ

100% - 1,218 1,744 1,712** - - - - - - - 4,674

מר דורון )5סלע (

משנה למנכ"ל ואחראי על הכספים

אלקטרה מוצרי צריכה

) בע"מ1970(

100% - 1,582 2,246 388 - - - - - - - 4,216

השלמה לשלושת בעלי התגמולים ביותר מבין נושאי המשרה בחברה

מר דניאל )6זלקינד (

משותף ל"מנכ בחברה ודירקטור

100% - 1,980 2,200 - - - - - - - - 4,180

מר מיכאל )6זלקינד (

משותף ל"מנכ בחברה ודירקטור

100% - 1,980 2,200 - - - - - - - - 4,180

אליעזר מר )7( וסלי

3,111 - - - - - - - 556 1,012 1,543 - 100% כספים סמנכ"ל

אחרים עניין בעלי

מרדכי מר )8( פרידמן


30% - - - - 750 - - - - - - 750

יתרהדירקטורי

)9( ם 445-כ - - - - - - 445-כ - - - - - -

. סוציאליות הטבות כולל * אלפי ש"ח. 3,209לא כולל סכום תשלום מבוסס מניות שנרשם בסעיף הוצאות אחרות בסך **

דויטשר, מנכ"ל אלקטרה בע"מפי תנאי העסקתו עם אלקטרה בע"מ, זכאי מר איתמר -על :מר איתמר דויטשר )1(

בנוסף, זכאי אלפי ש"ח, צמוד למדד המחירים לצרכן. 156למשכורת חודשית (ברוטו) בסך של , ("דויטשר")

ידי -שווי השימוש בגינו מגולם על אשר( 7ליים כגון: רכב מקבוצת רישוי דויטשר להטבות נלוות ותנאים סוציא

הוצאות אש"ל בגין שהות בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה, ביטוח אלקטרה בע"מ), החזר הוצאות תקשורת, החזר

במסגרת פוליסת 30גיל עדמנהלים, קרן השתלמות, ביטוח אובדן כושר עבודה, ביטוח רפואי לו ולבני משפחתו

למענק שנתי מי חופשה שנתית, מחלה והבראה כמקובל. דויטשר זכאי קולקטיב של אלקטרה בע"מ וכן ליה

וח השנתי לפני מס של אלקטרה בע"מ, כפי שייקבע על בסיס הדוחות הכספיים המבוקרים מהרו 3%בשיעור של

רוך נדל"ן להשקעה, לרבות הפחתות בגין ערווחי או הפסדי ש ,והמאוחדים שלה, בנטרול רווחי או הפסדי הון

, (בסעיף זה: "הרווח המתואם") ירידות ערך מלאי מקרקעין שנרכשו ערב כניסת מנגנון התגמול האמור לתוקף

הפסדים ורווחים אלה יחושבו על בסיס מימוש בפועל של אותם .מיליון ש"ח 5.5בכפוף לתקרת בונוס שנתית של

כן, הרווח המתואם לא יכלול רווח או -ב הכניסה של המנגנון האמור לתוקף. כמורנכסים בניכוי סכומים שהוכרו ע

, אלקטרה בע"מוהכנסות ת שהופסקה ככל שזו לא הייתה אינטגרלית לעסקי הפסד שינבע כתוצאה ממימוש פעילו

ראה -ותנאיהן דויטשרבדבר הענקת אופציות של אלקטרה בע"מ ל לפרטים .הכל כמפורט במדיניות התגמול שלה


368

ומכל עת בכל, להודיע על סיום תפקידורשאי דויטשר. 2017לשנת החברה של הכספיים לדוחות )1ג'(25ביאור

) חודשים מראש לאלקטרה בע"מ. אלקטרה בע"מ רשאית לסיים 6שישה ( שלידי מתן הודעה בכתב -על, סיבה

בכל מקרה של הפסקת . מראש) חודשים 6( שישהידי מתן הודעה בכתב של -על דויטשר יחסי עובד מעביד עם

מעביד בשכר -עובד עבודה יהיה זכאי דויטשר לתקופת הסתגלות של שישה חודשים בה ימשיכו להתקיים יחסי

מלא.

ירוןלבין ") הניהול"מ (להלן: "חברת בע החזקות שורק ירון בין הקיימים ניהול הסכמי במסגרת: מר ירון שורק )2(

ואלקטרה (להלן: "אלקטרה השקעות") "מבע) 1998( השקעות מאלקטרה אחת כל לביןו (להלן: "שורק") שורק

באמצעות לחברות ניהול שירותי הניהול חברת מספקת"החברות"), ביחד עם אלקטרה השקעות:"מ (בע בניה

אלפי 104שירותי הניהול הינה בסך של עבור התמורה החודשית .החברות מן אחת כל של"ל כמנכ שמשמש שורק

ידי חברת הניהול, כאשר סכום זה צמוד למדד המחירים -כנגד הגשת חשבונית מס כדין על משולמת"ח (ברוטו), וש

אש"ל בגין שהות , החזר הוצאות רכבורכב : זכאית חברת הניהול להטבות נלוות והחזרי הוצאות, כגוןלצרכן. בנוסף,

משפחתו ולבני שורקל רפואי ביטוח וכן טלפון נייד טלפון קווי הפתוח לשיחות לחו"ל,בארץ ובחו"ל לצרכי עבודה,

מהרווח 5%למענק בשיעור של זכאית הניהול חברת"מ. בע אלקטרה של הקולקטיב פוליסת במסגרת 30 גיל עד

, בכפוף לתקרה אלקטרההשנתי לפני מס של הפעילויות אותן היא מנהלת כפי שנכללו בדוח הכספי השנתי של

(בגין תמורה חודשית, בונוס מיליון ש"ח ותקרה תלת שנתית 6.75שנתית (בגין תמורה חודשית ובונוס שנתי) של

מיליון ש"ח. 20.25) מצטברת של 30.6.2019שנתי, מענקים ושווי מימוש אופציות; לתקופה המסתיימת ביום

. מהון המניות המונפק של כל אחת מהחברות 5%, בכמות המהווה תלחברת הניהול אופציות בחברו ו, הוענקבנוסף

של הבת חברות במניות מימוש חלף עתידי מענק בגין להפרשה מתייחס בטבלה המוצג מניות מבוסס התשלום

. 2017לדוחות הכספיים של החברה לשנת )2ג'(25ביאור ראה האופציותבדבר תוכנית לפרטים"מ. בע אלקטרה

יום לפחות, כאשר לאחר תום 90רשאים להביא את ההתקשרות לכדי סיום בכל עת בהודעה מוקדמת של הצדדים

.נוספים ימים 180 בתתקופת ההודעה המוקדמת יהיה זכאי שורק לתקופת הסתגלות

זאב מר עם ")אמ"צבע"מ (" )1970אלקטרה מוצרי צריכה ( התקשרה, 2014 בספטמבר 9 ביום :מר זאב קלימי )3(

הסכם .מלאה משרהבהיקף של אמ"צ, לפיו מועסק קלימי כמנכ"ל העסקה הסכם(להלן: "קלימי") קלימי

ומסיבה עת בכל, ההסכם את לסיים רשאי צד כל. 2014 בספטמבר 1 מיום החל שנים 5 של לתקופה נקבע ההעסקה

שבו סיום העבודה יהיה במקרההאמור לעיל, אף על. ימים 90 בת מוקדמת הודעה השני לצד שנתן לאחר, כלשהי

לאלתר קלימילפטר את אמ"צפי דין, רשאית -בנסיבות שבהן ניתן לשלול פיצויי פיטורין באופן מלא או חלקי, על

מענקפטורה גם מפדיון הודעה מוקדמת וממתן מענק שנתי, אמ"צובלי הודעה מוקדמת. במקרה כאמור תהיה

ומענק הסתגלות (כמפורט להלן). חתימה

:להלן המפורטיםהעיקריים לתגמולים קלימי זכאי, שירותיו להעמדת בתמורה, ההעסקה הסכםל בהתאם

אחת מעודכנתצמודה למדד המחירים לצרכן וש"ח אלפי 110בסכום של ו החודשית של קלימימשכורת )א(

.אמ"צמשכורת י"ג בגובה המשכורת, במועדים המקובלים ב זכאי ל קלימי .לחודש

אשר בכל מקרה לא יעלה על שנתי למענק קלימי זכאי יהא, אמ"צ של המעודכנת התגמול למדיניות בהתאם )ב(

:להלן כמפורט, מיליון ש"ח 3סך של )%-המענק שישולם מהרווח המתואם (ב רווח מתואם

לא ישולם מענק מיליון ש"ח 35-מתחת ל 1.5% מיליון ש"ח 35-50 מהרווח הנוסף 3.5% מיליון ש"ח 50-75

מהרווח הנוסף 4% ש"ח מיליון 75-100 מהרווח הנוסף 4.5% מיליון ש"ח 100מעל

יקוזז מהרווח המתואם כאמור, יהיה הפסד לא ישולם מענק באותה שנה וההפסד המתואם אמ"צשל ככל

4. סך הקיזוז לא יעלה על , החל מהשנה העוקבת למענק האחרון ששולםבשנה או בשנים שלאחר מכן

משכורות. יחד עם זאת, ככל שבשנה מסוימת המענק המחושב לפי המנגנון לעיל יהיה גבוה מהתקרה

סך השווההסכום העודף (באופן שקלימי יקבל מענק בגובה התקרה המקסימלית, למענק, המקסימלית

שנים בשנה או ב רות, ישולםמשכו 4עד לסך כולל של למענק המחושב) המקסימליתהפרש בין התקרה ל

מיליון ש"ח ובלבד 35החל מן השנה העוקבת למענק ששולם שבה/ן הרווח המתואם היה לפחות שלאחר מכן


369

.1שבכל מקרה התשלום כאמור לא יביא לחריגה מתקרת המענק מעבר לתקרה המפורטת לעיל

תנאים מסוימים כמפורט שנים בלבד בהתקיים 5-פעמי אחת ל-כן, נוספה אפשרות הענקת מענק חד-כמו

.רבעוניות תוצאות בסיס על, השנתי המענק לתשלום מקדמות לקבל זכאי יהא קלימיבמדיניות התגמול.

לדוחות הכספיים של החברה )1'(ב25ראה ביאור -ותנאיהן קלימיל אמ"צלפרטים בדבר הענקת אופציות של )ג(

.7201לשנת

מעביד בין הצדדים, מכל סיבה שהיא, זכאי קלימי למענק הסתגלות בסכום -במקרה של סיום יחסי עובד )ד(

משכורות. 6-השווה ל

); 1963-"גהתשכלחוק פיצויי פיטורים, 14פנסיוני (לפי סעיף ביטוחקלימי יהיה זכאי לקבל הטבות כדלקמן: )ה(

בריאות; טלפון נייד; ביטוחמחלה; ימילקרן השתלמות; דמי הבראה; חופשה שנתית; הפקדות וניכויים

מחשב נייד; קווי טלפון ואינטרנט בביתו הפרטי (לרבות המס שיחול בגין זקיפת שווי שימוש בהם); החזר

ביטוח וכן); הכנסה מס הוראותפי -על במכונית השימוש שווי זקיפת את תגלם אמ"צ(כאשר רכבהוצאות;

.ושיפוי

"הסכם -(בסעיף זה: "שרון" ו 2, התקשרה גולן עם מר גיל שרון בהסכם העסקה2017ביולי 12ביום :מר גיל שרון )4(

הסכם .100%ההעסקה", לפי העניין), לפיו מועסק שרון בגולן כיו"ר דירקטוריון ומנכ"ל בהיקף משרה של

. כל צד 2017באפריל 5י הסכם ההעסקה היא ביום ההעסקה אינו לתקופה קצובה ותחילת עבודתו של שרון לפ

רשאי לסיים את ההסכם, בכל עת ומסיבה כלשהי, לאחר שנתן לצד השני הודעה מוקדמת בכתב, כאשר הודעה

ימים מראש, למעט במקרה שבו סיום העבודה יהיה 90ידי שרון -ימים מראש ועל 180ידי גולן -כאמור תימסר על

עבירה פלילית, הפרת אמונים כלפי גולן ובנסיבות אחרות בהן ניתן לשלול פיצויי בנסיבות של הרשעה בביצוע

פיטורין.

בהתאם להסכם ההעסקה, בתמורה להעמדת שירותיו, יהא זכאי שרון לתגמולים המפורטים להלן:

צמודה לעליה במדד המחירים לצרכן. בהתאם אלפי ש"ח, 100בסך של משכורתו החודשית של שרון )א(

זכאי שרון לתוספת מיוחדת לשכרו החודשי 2018בינואר 1שנחתמה להסכם ההעסקה, החל מיום לתוספת

ש"ח בחודש. התוספת המיוחדת אינה חלק משכרו הקובע של שרון לעניין חישוב 33,333ברוטו בסך של

וים שרון זכאי להפרשות סוציאליות ולתנאים נלו פיצויי פיטורין או לעניין חישוב תנאים סוציאליים.

מקובלים.

שרון יהיה זכאי למענק שנתי לפי שיקול דעת דירקטוריון גולן בגין עמידה ביעדים כפי שייקבעו ויוגדרו )ב(

ידי דירקטוריון גולן, כדלקמן:-מידי שנה בתקציב גולן על

120%ועד 100%במקרה של עמידה במעל )2(משכורות. 12 -מהיעדים 100%-במקרה של עמידה ב )1(

100%ועד 80%-במקרה של עמידה ב )3( ) לעיל).1משכורות לינארי (נוסף על ס"ק ( 2.4 –מהיעדים

אין מענק. - 80%-בעמידה של פחות מ )4( משכורות, לינארי. 12משכורות ועד 9.6-מ -מהיעדים

3-, סכום המענק השנתי לו יהיה זכאי שרון יהיה נמוך מ2018-ו 2017ככל שבמהלך כל אחת מהשנים

, אזי גולן 2018משכורות חודשיות (ברוטו) ביחס לשנת 4, או 2017חודשיות (ברוטו) ביחס לשנת משכורות

תשלם לו בגין כל אחת מהשנים הנ"ל מענק מינימלי, כאמור לעיל.

בנוסף, בכל מקרה בו גולן תפרע הלוואות בעלים לבעלי המניות אשר הועמדו במועד השלמת עסקת רכישת )ג(

בהסכם ההעסקה), ישולם לשרון מענק מיוחד, שיהיה בסכום ברוטו השווה גולן (למעט חריג שנקבע

, מעבר לסכומי המענקים המפורטים לעיל, באפשרות ועדת התגמול אמ"צ בנוסחה למועד הדוחפי מדיניות התגמול של -כי בנוסף, על יצוין 1

לאביחס לקלימי מקרה בכל אשר למדידה ניתנים שאינם ביצועיםלהעניק מענק נוסף, על בסיס שיקולים איכותיים או בגין אמ"צשל ובין מענק על בסיס שיקולים איכותיים ובלבד שבכל מקרה סך המענקים שיקבל קלימי (בין מענק מבוסס רווח משכורות 3 של סך על יעלה

)(ב) לעיל.3כאמור בפסקה זו) לא יחרוג מן התקרה הרלוונטית האמורה בס"ק ( .2018 מרץב 25וביום 2017בנובמבר 13אשר תוקן ביום 2


370

למכפלת סכום הלוואת הבעלים שנפרע, בשבר שהמונה שלו יהיה שווה לסך מניות ההקצאה הראשונה

ידי החברה (ו/או גוף קשור שלה), ושרון -(כהגדרתן להלן) והמכנה יהיה שווה לסך מניות גולן המוחזקות על

הראשונה). זכותו של שרון לתשלום המענק הנוסף תהיה בתוקף גם לאחר סיום העסקתו (כולל ההקצאה

של שרון, וזאת עד לפירעון מלוא סכום הלוואות הבעלים שהועמדו לגולן במסגרת עסקת רכישת גולן. לעניין

מההון 3%זה, מניות ההקצאה הראשונה הינן מניות של גולן שתהוונה, לאחר הקצאתן ובדילול מלא,

) להלן).ד)(4(המונפק והנפרע של גולן (כאמור בסעיף

מההון המונפק %3, לפיה שרון קיבל (א) 3במסלול הוני 102פי סעיף -דירקטוריון גולן אימץ תכנית מניות על )ד(

מההון המונפק והנפרע של גולן אשר 4.49%(ב) -והנפרע של גולן אשר הוענקו והינם בשלים מיידית; ו

. שיעורי החזקות כאמור מתייחסים לשיעור מתוך ההון 2017באפריל 5שנים החל מיום 4פני -על יובשלו

המונפק והנפרע של גולן לאחר ההקצאה, בדילול מלא.

מעביד בין גולן לשרון. -חודשים לאחר סיום יחסי עובד 5בהסכם ההעסקה קיים סעיף אי תחרות למשך )ה(

5שרון זכאי למענק אי תחרות חודשי, בגין כל חודש מתוך בגין התחייבותו לתקופת אי התחרות יהיה

החודשים, בסך השווה למשכורת חודשית (ברוטו) כפי שתהיה באותה העת, בתוספת שווי מלוא התנאים

הסוציאליים, הפנסיוניים והנלווים.

-ו" סלע: "הז(בסעיף העסקה בהסכם סלע דורון מר עם אמ"צ התקשרה, 2014 בדצמבר 21 ביום :סלע דורון מר )5(

כמשנה למנכ"ל ואחראי על הכספים בהיקף של משרה אמ"צ", לפי העניין), לפיו מועסק סלע בההעסקה הסכם"

.2014בדצמבר 1שנים החל מיום 5הסכם ההעסקה נקבע לתקופה של מלאה.

בהתאם להסכם ההעסקה, בתמורה להעמדת שירותיו, יהא זכאי סלע לתגמולים המפורטים להלן:

צמודה לעליה במדד המחירים לצרכן. אלפי ש"ח 82.5בסכום של משכורתו החודשית של סלע )א(

, 4ביחס לכל טווח רלוונטי אמ"צמהשיעור לו יהא זכאי מנכ"ל %60סלע זכאי למענק שנתי בשיעור של )ב(

(ג) לעיל.)3(ראה סעיף – אמ"צלגבי מנכ"ל אמ"צכמפורט במדיניות התגמול של

לדוחות הכספיים של )2ב(25ראה ביאור -ותנאיהן סלעלמר אמ"צלפרטים בדבר הענקת אופציות של )ג(

.2017החברה לשנת

מעביד בין הצדדים, מכל סיבה שהיא, זכאי סלע למענק הסתגלות בסכום -במקרה של סיום יחסי עובד )א(

משכורות. 3-השווה ל

לעיל. )3(ימי המתוארים בסעיף יתר תנאי העסקתו של סלע דומים לתנאי העסקתו של קל )ד(

ה"ה דניאל זלקינד, מיכאל זלקינד וגרשון זלקינד ז"ל תנאי העסקתם של :ומיכאל זלקינד זלקינדדניאל ה"ה )6(

ידי האסיפה הכללית -הינם בהתאם להסדר הניהול עם קבוצת הניהול אשר אושר על "קבוצת הניהול") (יחדיו:

בינואר 21(להלן: "הסדר הניהול"), לאחר אישור ועדת התגמול בימים 2015במרץ 11של בעלי מניות החברה ביום

תקופה של שלוש , ואשר הינו ל2015בפברואר 2-בינואר ו 25ואישור דירקטוריון החברה בימים 2015בפברואר 2-ו

כל אחד מחברי קבוצת הניהול רשאי להודיע על פרישתו מתפקידו ו/או . 2015באפריל 5שנים שתחילתה ביום

זלקינדודניאל זלקינד לכהונתם של ה"ה מיכאלפי הסדר הניהול, בתמורה -עליום מראש. 90מהחברה בהודעה של

תנאים הבאים:ל םזכאיהם יהיו בחברה, ודירקטורים כמנכ"לים משותפים

1.75אשר ישקף עלות העסקה שנתית בסך של לכל אחד מה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד שכר שנתי )ב(

מיליון ש"ח. התמורה תהיה מותאמת על בסיס חודשי למדד המחירים לצרכן (מדד הבסיס הינו המדד

ללת את כל התשלומים ). עלות ההעסקה השנתית כו2015, בגין חודש פברואר 2015שהיה ידוע בחודש מרץ

הכספיים בהם תידרש החברה לשאת באופן שוטף בקשר עם עלות העסקת המנהלים, לרבות שכר עבודה,

.אמ"צבאותם תנאים בהם רכשה אותן אמ"צממניות גולן אותן רכש שרון מ %2.5-מניות אלו הינן בנוסף ל 3 משכורות. 2.5יצוין כי ביחס לתקרת הקיזוז או תקרת הסכום העודף כאמור באותו סעיף, נקבע סך של 4


371

לכיסוי 8.33%דמי הבראה כמקובל בחברה, ביטוח אובדן כושר עבודה, קרן השתלמות, הפרשות בשיעור של

;13כורת תגמולים על חשבון החברה ומש 5%-פיצויי פיטורים על חשבון החברה ו

(מגולם) ולתנאים נלווים כדלקמן: 7זכאי לרכב מקבוצה מה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד כל אחד ,בנוסף )ג(

ימי מחלה בשנה, החזר הוצאות מגולם עבור טלפון נייד, קו 30ימי עבודה, 22חופשה שנתית בהיקף של

בארץ שהוציא כן ולהחזר הוצאותטלפון וקו אינטרנט, ביטוח בריאות והטבות אחרות לעובדי החברה, ו

;לשנה אחת הביקורת ועדת ידי-על ייבחן ההוצאות החזר כאשר, פי נהגי החברה-תפקידו ועל לצורך"ל ובחו

מיליון ש"ח, 2.2שלא יעלה על סך של שנתי למענק זכאי מבין ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד אחד כל )ד(

) מענק שנתי 2(-מיליון ש"ח לפי מדרגות; ו 1.1שלא יעלה על ) מענק שנתי מבוסס רווח בסכום 1כדלקמן: (

מיליון ש"ח. 1.1מבוסס תשואה על מניה בסכום שלא יעלה על

לפרטים נוספים בדבר תנאי הסכם הניהול, לרבות פירוט ביחס למענקים להם זכאים ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל

), הנכלל כאן בדרך של 2015-01-042535אסמכתא: ( 2015במרץ 2זלקינד, ראה דיווח מיידי של החברה מיום

הפניה.

אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה, בהמשך לאישור ועדת התגמול 2018במרץ 13ביום

בין החברה לבין ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד, חדש , הסכם ניהול 2017בדצמבר 27יום ודירקטוריון החברה מ

(מועד סיום הסכם הניהול הנוכחי בין החברה לבין שני המנהלים הנ"ל) ולתקופה של 2018יל באפר 5בתוקף מיום

לפרטים נוספים אודות תנאיו של הסכם הניהול החדש ראה דוח מיידי בזמן זימון אסיפה כללית של שלוש שנים.

במרץ 14אסיפה מיום ) ודוח מיידי בדבר תוצאות ה2018-01-018120(אסמכתא מספר: 2018במרץ 6החברה מיום

.), המובאים כאן בדרך של הפניה2018-01-020103(אסמכתא מספר: 2018

(להלן: וסליאליעזר בחברה, משכורתו החודשית של מר כספיםל כ"מנספי תנאי העסקתו כ-על :וסלי אליעזרמר )7(

13למשכורת וסלי זכאי. המחירים לצרכן , צמודה למדד2017לחודש דצמבר ש"ח אלפי 84-כעומדת על "וסלי")

0.5%) מענק שנתי מבוסס רווח בשיעור של 1למענקים כדלקמן: ( וסליכן, זכאי -כמו. במועדים המקובלים בחברה

מהרווח (הפסד) מאוחד מתואם של החברה, עד לתקרת המענק הקבועה במדיניות התגמול של החברה ובכפוף

המענק. ככל שיהיה לחברה הפסד מאוחד מתואם היא לא ליתר המגבלות הקבועות בה, לרבות תנאי הסף לתשלום

תשלם באותה שנה מענק מבוסס רווח, וההפסד כאמור יקוזז מהרווח המתואם בשנים לאחר מכן עד לתום השנה

) מענק שנתי מבוסס פרמטרים איכותיים, באישור ועדת התגמול ובכפוף 2(-השלישית לשנה בה אירע ההפסד; ו

מחודש פברואר לפרטים בדבר החלטת ועדת התגמול ודירקטוריון החברה של החברה. להוראות מדיניות התגמול

זכאי להטבות וסלי. בנוסף, 2017של החברה לשנת הכספיים לדוחות א'25ראה ביאור וסליבדבר תגמול הוני ל 2014

ודמי מחלה, ימי שר עבודה, קרן השתלמות, חופשהוולתנאים הסוציאליים הבאים: ביטוח מנהלים, אובדן כ

החזר הוצאות אישיות במסגרת תפקידו בגין כלכלה וחניה בהתאם , (מגולם), רכב חברה כמקובל בחברה הבראה

כן, ועדת התגמול ודירקטוריון החברה -כמו. ומחשב נייד אישי טלפון ניידלנהלי החברה, החזר הוצאות תקשורת,

וסלימשכורות. 6משכורות ומענק פרישה של עד 6עם פרישתו מענק הסתגלות של עד וסלייהיו רשאים להעניק ל

וסלישל העסקתו לסיים רשאית והחברה, יום מראש 90 של מוקדמת בכתב בהודעה בחברה עבודתו לסיים רשאי

. יום מראש 180 של מוקדמת בכתב בהודעה

יו"ר דירקטוריון אישרה האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה עדכון לתנאי הכהונה של 2018במרץ 13ביום )8(

אלפי ש"ח בחודש בתוספת 40החברה, מר מרדכי פרידמן, בתוקף מאותו מועד, כך שמר פרידמן יהא זכאי לסך של

זכאי לתגמול חודשי יהמר פרידמן ה . עד לאותו מועד20%-יעמוד על כשהיקף העסקה מוערך , בעבור מע"מ כדין

ם נוספים אודות תנאי כהונתו של מר פרידמן ראה סעיף לפרטי .30%אלפי ש"ח עבור היקף העסקה של 62.5של

-2018(אסמכתא מספר: 2018 מרץב 6לדוח של החברה בדבר זימון אסיפה כללית של בעלי מניות החברה מיום 5

-2018-01(אסמכתא מספר: 2018 ץבמר 14) וכן דוח מיידי של החברה בדבר תוצאות אסיפה מיום 01-018120

בדרך של הפניה. ), המובאים כאן020103


372

הינו גמול השתתפות וגמול שנתי בהתאם בלתי תלוי בחברההדירקטור החיצוניים והמשולם לדירקטורים ה הגמול )9(

לסכומים המרביים המופיעים בתוספת השניה ובתוספת השלישית לתקנות החברות (כללים בדבר גמול והוצאות

פי דרגת החברה.-לעת, על, כפי שיהיו מעת 2000-לדירקטורים חיצוניים), התש"ס

השליטה בחברה –א 21תקנה

"), זלקינד. גבעל השליטה בחברה הינו מר גרשון זלקינד ז"ל, באמצעות ג. זלקינד בע"מ, חברה בבעלות מלאה ("

מזכויות ההצבעה בחברה. 64.83%-המחזיקה ב

הרשם לענייני ירושה במחוז תל אביב נתן צו קיום צוואה ומינוי מנהל עיזבון, אשר הצהיר 2017בדצמבר 28ביום

ה"ה דניאל ומיכאל זלקינד בניו, כי ז"ל בצוואתו קבע מר זלקינד על צוואתו של מר גרשון זלקינד ז"ל, כבת תוקף.

יניהם, את כל החזקותיו, יקבלו, בחלקים שווים ב (המכהנים כיו"ר הדירקטוריון ודירקטור בחברה, בהתאמה)

כן דיווחה אלקו כי ה"ה דניאל ומיכאל זלקינד חתמו על הסכם בעלי מניות ביניהם הישירות והעקיפות, בג. זלקינד.

נכון למועד הדוח, טרם חולק העיזבון. ביחס להחזקותיהם בג. זלקינד.

עסקאות עם בעל שליטה או שלבעל השליטה יש בהן ענין אישי – 22תקנה

פרטים, למיטב ידיעת החברה, בדבר כל עסקה עם בעל השליטה או שלבעל השליטה יש ענין אישי באישורה, להלן

ו שהיא עדיין ועד למועד הגשת הדוח, א 2017או במועד מאוחר לסוף שנת 2017אשר החברה התקשרה בה בשנת

בתוקף במועד הדוח:

החברות לחוק) 4(270 סעיף לפי עסקאות

האישי של העניןלעיל. 21 תקנהזלקינד, ראה ומיכאל זלקינד דניאל ניהול עם ה"ה ה סדרה לפרטים אודות [א]

.א לעיל21ראה תקנה –ז"ל זלקינדמר גרשון ה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד נובע מהיותם בניו של

משרה נושאי שיפוי [ב]

מחזיקים, זלקינדומיכאל זלקינדוכן בניו ה"ה דניאל זלקינדגרשון מרבעל השליטה בחברה, - החברה .1

, 2015מרץ בחודש החברה מניות בעלי של הכללית האסיפה ידי-על להם הוענקו אשר שיפוי בכתבי

דצמבר ידי האסיפה הכללית של בעלי מניות החברה בחודש -, כפי שאושר עלבחברה בנוסח המקובל

במועד החברה של העצמי מההון 25% על יעלה לא השיפוי סכוםפי הוראות כתב השיפוי, -על .2011

.השיפוי תשלום

, אשר כיהן כדירקטור ויו"ר מר גרשון זלקינד החזיקו 2017עד לחודש ינואר - "מבע"ן נדל אלקטרה .2

המכהנים זלקינדומיכאל זלקינדה"ה דניאל ו 2014במאי 21דירקטוריון אלקטרה נדל"ן עד ליום

ידי האסיפה הכללית של בעלי מניות -כדירקטורים באלקטרה נדל"ן, בכתבי שיפוי אשר הוענקו להם על

ה האסיפה הכללית של בעלי מניות , אישר2017 איבמ 18ביום .2014ינואר בחודשנדל"ן אלקטרה

ירקטורים לרבות ד מתן התחייבות מתוקנת לשיפוי מראש לדירקטורים ונושאי משרה בכירה, החברה

כאשר ביחס למר גרשון זלקינד, אשר כיהן כיו"ר ונושאי משרה בכירה שהינם קרוביו של בעל השליטה,

פי הוראות כתב -על תוקף כתב השיפוי הקיים. הוארך, 2014במאי 21דירקטוריון החברה עד ליום

ות הכספיים דוחלאלקטרה נדל"ן בהתאם מההון העצמי של 25%השיפוי, סכום השיפוי לא יעלה על

השיפוי.שפורסמו טרם תשלום האחרונים ,שלה או המבוקרים הסקורים

בניו של מר גרשון זלקינד, מר דניאל זלקינד המכהן כדירקטור באלקטרה בע"מ ומר - מ"בע אלקטרה .3

מיכאל זלקינד המכהן כיו"ר דירקטוריון אלקטרה בע"מ, מחזיקים בכתבי שיפוי אשר הוענקו להם

פי הוראות כתב השיפוי, -. על2017יוני ידי האסיפה הכללית של בעלי מניות אלקטרה בע"מ בחודש -על

.שיפויה תשלום"מ במועד בע אלקטרהמההון העצמי של 25%לא יעלה על השיפויסכום


373

ומר מיכאל מ"צבניו של מר גרשון זלקינד, מר דניאל זלקינד המכהן כיו"ר דירקטוריון בא - מ"צא .4

ידי האסיפה הכללית -, מחזיקים בכתבי שיפוי אשר הוענקו להם עלמ"צהמכהן כדירקטור בא זלקינד

לא יעלה על השיפויפי הוראות כתב השיפוי, סכום -. על2014בחודש אוקטובר מ"צשל בעלי מניות א

שהתקיימה בישיבת הדירקטוריון של אמ"צ .בפועל שיפויהבמועד מתן מ"צאמההון העצמי של 25%

, אושרה הענקת 2018במרץ 22ולאחר שהתקבל אישור ועדת התגמול לכך ביום 2018במרץ 26ביום

שנים ממועד הענקת כתבי 3-כתבי שיפוי חדשים לה"ה דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד, בחלוף יותר מ

השיפוי הקודמים.

משרה ונושאי דירקטורים ביטוח [ג]

מבוטחים בפוליסת ביטוח אחריות דירקטורים זלקינדומיכאל זלקינדוכן בניו ה"ה דניאל זלקינדגרשון מר

מכוח התקשרות החברה בפוליסה קבוצתית ,2018באוקטובר 31 בתוקף עד ליום ונושאי משרה בקבוצה

בחברה ובחברות מוחזקות שלה (לרבות חברות בנות ציבוריות) לביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרה

.החברה של ועדת התגמול, לאחר קבלת אישור 2017במאי 25דירקטוריון החברה ביום ידי -אשר אושרה על

שאושרה באסיפה הכללית של בעלי מניות ההתקשרות נקבעו במסגרת מדיניות התגמול של החברהתנאי

לתקנות החברות (הקלות 1ב1 תקנהאושרו לפי ו ,1999-התשנ"ט א(ב) לחוק החברות267החברה לפי סעיף

א יה התקשרותכי ה האישרהחברה של תגמול, ובהתאם, ועדת ה2000-ין), התש"סיבעסקאות עם בעלי ענ

להשפיע באופן מהותי על רווחיות החברה, רכושה או התחייבויותיה וכי תנאיה העשוי הבתנאי שוק ואינ

. ר נושאי המשרהלתנאי ההתקשרות עבור שא עבור בעל השליטה וקרוביו הינם זהים

תזניחו עסקאות

עסקאות לבצע עשויות או מבצעות החברה של מאוחדות חברות, שלהן הרגיל העסקים במהלך, לעיל לאמור בנוסף

עסקאות בנוהלי כמפורט מאפיינים בעלות, אישי עניין בהן יש השליטה שלבעלי או, בחברה השליטה בעלי עם זניחות

מוצרי(כגון ושירותים מוצרים של מכירה או רכישה עסקאות לרבות, החברה של המאוחדות החברות של זניחות

למכשירים שירותים ומתן חילוף חלקי לרבות, אלקטריק ושקם חשמל מחסני ברשתות ואלקטרוניקה חשמל

.)מעליות ושירות אויר מיזוג ועבודות; חשמל ומנורות חשמל לוחות; כאמור


374

בכירהין ונושאי משרה יהחזקות בעלי ענ – 24תקנה

החזקות בעלי עניין ונושאי מצבת בעניין 2018בינואר 5 אשר פורסם ביום של החברה ראה דיווח מיידי [א]

כן, נכון לתאריך הדוח, מחזיקה -כמו ., הנכלל כאן בדרך של הפניה)2018-01-002157 :אסמכתא(משרה

מניות רדומות של החברה. 6,798,634-החברה ב

ן ו/או נושאי משרה בכירה בחברה בניירות ערך של חברות מוחזקות של החברה יים בעלי עני, מחזיקבנוסף [ב]

אשר פעילותן מהותית לפעילות החברה, כדלקמן:

סוג נייר הערך שם בעל העניין למועד הדוח

בדילול מלא)שיעור החזקה ( %-בשיעור החזקה כמות נייר הערך אלקטרה בע"מהחזקות בניירות הערך של

------------ 175 מניות רגילות *פרידמן מרדכי

**דויטשר איתמר

)1.93( 0.24 8,586 מניות רגילות

------------- 66,500 03/15אופציה

בע"מ) 1970(החזקות בניירות הערך של אלקטרה מוצרי צריכה

)0.02( 0.02 3,951 מניות רגילות **דויטשר איתמר

זאב קלימי**

)בהצבעה 1.2-בהון ו 1.18( 277,337 6/14אופציות

)בהצבעה 0.53-בהון ו 0.52( 122,000 3/15אופציות

החזקות בניירות ערך של אלקטרה נדל"ן בע"מ

)0.31( 0.31 174,131 מניות רגילות ז"ל זלקינד גרשוןיורשי

)0.06( 0.06 32,065 מניות רגילות *פרידמן מרדכי

)0.05( 0.05 27,855 מניות רגילות **דויטשר איתמר

)1.48( 0.04 20,048 מניות רגילות גיל רושינק**

-------------- 449,206 4/15אופציות גיל רושינק**

-------------- 400,000 3/18אופציות גיל רושינק** .יו"ר דירקטוריון החברה *

נושא משרה בכירה בחברה. **

הון רשום, הון מונפק וניירות ערך המירים –א 24תקנה

.2017הכספיים של החברה לשנת לדוחות 24 ביאור ראה

מרשם בעלי המניות –ב 24תקנה

(אסמכתא: 2017בדצמבר 28 שדווח ביום מצבת הון ומרשמי ניירות הערך של התאגיד והשינויים בהראה דוח

), הנכלל כאן בדרך של הפניה.2017-01-121653


375

הדירקטורים של התאגיד – 26תקנה

מאיר סרברניק עמנואל לזוביק גבריאלה הלר מיכאל (יוסף) זלקינד דניאל (חיים) זלקינד מרדכי פרידמן 055744866 061759643 059262410 022972020 057277360 051644979 מספר זיהוי 1.4.1959 13.1.1950 2.4.1965 18.4.1967 24.7.1961 19.11.1952 תאריך לידה

דין-מען להמצאת כתבי בי-תל, 26אוסקר שינדלר אביב

אביב-, תל29סוטין , הרצליה44בורוכוב , אביחיל7הבנים , סביון53הגדרות , סביון24הגדרות

ישראלית ישראליתישראלית ישראלית ישראלית ישראלית נתינות

דירקטור דירקטור יו"ר דירקטוריון דח"צ/דב"ת)תפקיד בחברה (דירקטורית בלתי

תלויה דירקטור חיצוני דירקטור חיצוני

לא לא לא חברות בועדות דירקטוריון

ועדת ביקורת; הוועדה לבחינת דוחות

כספיים; ועדת התגמול





בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית או כשירות

מקצועית או דח"צ מומחה

בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית

בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית

לאבעלת מומחיות

חשבונאית ופיננסיתבעל מומחיות

חשבונאית ופיננסיתבעל מומחיות

חשבונאית ופיננסית

, חברה בת, החברה של עובדחברה קשורה או של בעל

והתפקיד שממלא – יןיענ לא

משותף"ל מנכבחברה ודירקטור

ודירקטור בחברות בנות (יו"ר דירקטוריון

באלקטרה מוצרי צריכה ))) בע"מ1970(

בחברה ודירקטור מנכ"ל משותף ודירקטור בחברות בנות (יו"ר דירקטוריון באלקטרה בע"מ)

לא לא לא

תאריך תחילת כהונה כדירקטור בחברה

10.11.2011 20.5.2002 5.10.2011 6.7.2009 6.7.2009 6.7.2009

השכלה

בוגר כלכלה וחשבונאות, אוניברסיטת תל אביב; מוסמך בניתוח מערכות

–ממוחשבות, הטכניון מדור ללימודי חוץ; רו"ח

מוסמך

תעודת בוגר כלכלה, אוניברסיטת חיפה;

מוסמך במינהל עסקים, אוניברסיטת

נורת'ווסטרן בשיתוף אביב-אוניברסיטת תל

בוגר במינהל עסקים, אוניברסיטת בוסטון, ארצות

במינהל עסקים, מוסמךהברית; אוניברסיטת קולומביה, ארצות

הברית

תואר ראשון בכלכלה וחשבונאות,

האוניברסיטה בירושלים; העברית

תואר שני במשפטים, אוניברסיטת בר אילן;

רו"ח מוסמכת

רו"ח מוסמך

תואר ראשון בכלכלה ומינהל עסקים,

האוניברסיטה העברית בירושלים

בחמש השנים עיסוק האחרונות

יו"ר דירקטוריון החברה;יו"ר אי.פי.אמ. באר טוביה

מנכ"ל ;)2017(עד בע"ממנופים פיננסיים לישראל

עד חודש ינואר ( (מפל) בע"ממ -; מנכ"ל טריפל)2014

(עד שנת תחנות כוח בע"מ2013(.

מנכ"ל משותףבחברה ודירקטור

ודירקטור בחברות בנות (יו"ר דירקטוריון

באלקטרה מוצרי צריכה ))) בע"מ1970(

בחברה ודירקטור מנכ"ל משותף (יו"ר ודירקטור בחברות בנות

דירקטוריון באלקטרה בע"מ)

מנהלת כספים בקבוצת טרנדליינס

, דירקטורית בע"מ בחברה, בלתי תלויהקרור ב דח"צית

(עד אחזקות בע"מ ת, דח"צי)2016

באשל"ד בע"מ (עד דח"צית ),2014

בקמטק בע"מ,דח"צית בקבוצת אשטרום בע"מ,

דירקטורית בעידו כן והלר ניהול בע"מ

דירקטור חיצוני בחברה

יזמות נדל"ן למגורים , במיאמי, ארה"ב

ודירקטור חיצוני בחברה


376

מאיר סרברניק עמנואל לזוביק גבריאלה הלר מיכאל (יוסף) זלקינד דניאל (חיים) זלקינד מרדכי פרידמן משגב בע"מ קולחיב

)2017(עד

נוספים בהם מכהן תאגידים כדירקטור

Brainstorm Cell Therapeutics Ltd. ;(דח"צ)

קרן מחקרים של בית החולים השומר (דח"צ); קרן היסוד -תל

כחול לבן (דח"צ); כדכדשירותי ניהול בע"מ; קוואדרו

תשתיות לאומיות בע"מ

אלקטרה מוצרי צריכה ) בע"מ (יו"ר 1970(

דירקטוריון); אלקטרה בע"מ; אלקטרה נדל"ן

אלקו מדיה בע"מ;בע"מ; גולן טלקום

ג. זלקינד בע"מ בע"מ;וחברות פרטיות מקבוצת אלקו

אלקו רשתות שיווק ע"מ; אלקטרה אלקטרה נדל"ן בע"מ;

בע"מ (יו"ר הדירקטוריון); ) 1970אלקטרה מוצרי צריכה (

אלקו מדיה בע"מ; גולן בע"מ;מיכאל זלקינד טלקום בע"מ;

החזקות בע"מ; מיכאל ומרסי ) בע"מ; ג. 1997זלקינד החזקות (

זלקינד בע"מElco North America III Inc.; Elco Landmark Residential Holdings LLC

(דח"צ); קמטק בע"מ קבוצת אשטרום

בע"מ הלר (דח"צ); עידו

"מבע ניהול

- -

ןייבעל ענ לשמשפחה בן אחר בחברה

לא

בנו של גרשון זלקינד, נשיאבעל שליטה ו

החברה ואחיו של מיכאל זלקינד,

דירקטור ומנכ"ל משותף בחברה

בעל בנו של גרשון זלקינד, החברה ואחיו של נשיאשליטה ו

זלקינד, דירקטור ומנכ"ל דניאל משותף בחברה

לא לא לא

דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות

לצורך ננסיתחשבונאית ופיעמידה במספר המזערי שקבע הדירקטוריון לפי

) לחוק 12(א)(92סעיף החברות

כן כן כן לא כן כן


377

נושאי משרה בכירה –א 26תקנה

שם נושא המשרה הבכירה

מספר תעודת זהות

תאריך לידהתאריך תחילת כהונה

התפקיד שממלא בחברה, בחברה בת של החברה, בחברה קשורה

או בבעל ענין בחברה

ין או יהאם בעל ענבן משפחה של

נושא משרה בכירה אחר או של בעל

ין בחברהיענ

ניסיון עסקי בחמש השנים האחרונות השכלה

אליעזר וסלי

52871837 9.12.1954 23.8.2002

סמנכ"ל כספים בחברה ובאלקטרה נדל"ן בע"מ;

באלקו רשתות שיווק ודירקטור Elco Holland BV-ו בע"מ

לאתואר ראשון כלכלה, תלמוד וחשבונאות, אוניברסיטת בר אילן; רו"ח מוסמך

סמנכ"ל כספים סמנכ"ל כספים בחברה; באלקטרה נדל"ן בע"מ

אברהם אבישי(אבי) ישראלי

58027053 27.3.1963 24.3.2004

סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה, יו"ר דירקטוריון אלקטרה נדל"ן בע"מ,

ודירקטור באלקטרה מוצרי בע"מ )1970( צריכה

לא

בוגר משפטים, האוניברסיטה העברית; רישיון עו"ד;

MBA - INSEAD, Fontainebleau France; AMP (Advanced Management Program), Harvard Business School, USA

סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברה; יו"ר דירקטוריון אלקטרה נדל"ן בע"מ;

)1970( דירקטור באלקטרה מוצרי צריכה בע"מ

15.11.2005 15.5.1957 54198197 לביאהלל מבקר פנים בחברה וחברות

בקבוצה לא

תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים, אוניברסיטת חיפה; תואר שני תוך התמחות

ציבורית וביקורת פנימית, בביקורת אוניברסיטת חיפה; לימודי תעודה דו

שנתיים בביקורת פנימית, לשכת המבקרים הפנימיים והטכניון

מבקר פנימי ראשי של החברה ושל חברות הקבוצה

איתמר דויטשר

058756107 2.7.1964 15.1.2006 מנכ"ל אלקטרה בע"מ ודירקטור

בחברות בנות שלה לא

כלכלה, מנהל עסקים ותואר ראשון באוניברסיטת בר אילן; תואר שני במנהל

, אוניברסיטת בר אילןוכלכלה עסקים מנכ"ל אלקטרה בע"מ

1.9.2014 29.12.1959 056076888 קלימיזאב צריכה מנכ"ל אלקטרה מוצרי

ודירקטור בחברות , בע"מ) 1970( בנות שלה.

לא

בוגר במנהל עסקים, אוניברסיטת דרבי; במנהל עסקים, האוניברסיטה מוסמך

העברית; הנדסאי תעשיה וניהול, מדרשת רופין

, ) בע"מ1970( מנכ"ל אלקטרה מוצרי צריכה מנכ"ל נסטלה גלידות בקבוצת אוסם נסטלה

1.1.2015 31.7.1978 031507304 גיל רושינק מנכ"ל אלקטרה נדל"ן בע"מ ודירקטור בחברות בנות שלה

לאמימון, -עסקים בוגר במשפטים ומנהל

המרכז הבינתחומי; רישיון עו"ד

מנכ"ל אלקטרה נדל"ן בע"מ, סמנכ"ל פיתוח עסקי באלקטרה נדל"ן בע"מ; מנהל נכסים

באלקטרה נדל"ן בע"מ


378

חתימה של החברה ימורש –ב 26תקנה

בחברה אין מורשה חתימה עצמאי.

רואה החשבון של החברה – 27תקנה

., תל אביב3קוסט פורר גבאי את קסירר, רחוב עמינדב

ןשינוי בתזכיר או בתקנו – 28תקנה

.אין

המלצות והחלטות הדירקטורים –(א) 29תקנה

עליה וחלוקה 2017 ספטמברהחברה בחודש שביצעהבדבר חלוקת דיבידנד לפרטים - בידנדדי חלוקת

, 2017לדוחות הכספיים של החברה לשנת א35-ו 24 ים, ראה ביאור2018 במרץ 28הכריזה החברה ביום

.בהתאמה

החלטות אסיפה כללית מיוחדת –(ג) 29תקנה

אישרה האסיפה הכללית המיוחדת של בעלי מניות החברה את עדכון מדיניות 2017בינואר 10 ביום .א

התגמול לעניין תנאי כהונה והעסקה של נושאי משרה בחברה, בהתאם לשינויים בנוסח המדיניות

המצורף כנספח א' לדוח זימון האסיפה. לפרטים נוספים ולנוסח מדיניות התגמול כפי שאושרה ראה

) ובדבר 2016-01-084576(אסמכתא: 2016בנובמבר 30בדבר זימון האסיפה מיום יםמיידי םידיווח

), הנכללים כאן בדרך של הפניה. 2017-01-003922(אסמכתא: 2017בינואר 11תוצאות האסיפה מיום

אישרה האסיפה הכללית השנתית של בעלי מניות החברה את הנושאים 2017באוקטובר 2ביום .ב

עדכון מדיניות התגמול לעניין תנאי כהונה והעסקה של נושאי משרה בחברה, בהתאם ) 1הבאים: (

ללא הארכת תוקפה של מדיניות ,לשינויים בנוסח המדיניות המצורף כנספח א' לדוח זימון האסיפה

משרד רואי החשבון קוסט, פורר, גבאי את שלמחדש ) מינוי 2; (2018במרץ 10התגמול שהינו עד ליום

, דניאל מרדכי פרידמן ה"ה שלמחדש ) מינוי 3( ;, רו"ח כמשרד רואי החשבון המבקר של החברהקסירר

) מינוי 4; (בחברה לתקופת כהונה נוספת באותם תנאי כהונה יםכדירקטור זלקינד ומיכאל זלקינד

גב' גבריאלה הלר כדירקטורית בלתי תלויה בחברה לתקופת כהונה נוספת באותם תנאי שלמחדש

(אסמכתא 2017 אוגוסטב 28לפרטים נוספים ראה דיווחים מיידיים בדבר זימון האסיפה מיום כהונה.

-2017: מספר (אסמכתא 2017באוקטובר 16) ובדבר תוצאות האסיפה מיום 2017-01-086790: מספר

), הנכללים כאן בדרך של הפניה.01-099252

לי מניות החברה את הנושאים הבאים: אישרה האסיפה הכללית המיוחדת של בע 2018במרץ 13ביום .ג

אישור מדיניות תגמול חדשה לעניין תנאי כהונה והעסקה של נושאי משרה בחברה, בהתאם לנוסח ) 1(

המדיניות המצורף כנספח א' לדוח זימון האסיפה, לתקופה של שלוש שנים ממועד אישור האסיפה

קינד ומיכאל זלקינד, בניו של מר גרשון אישור תנאי כהונתם והעסקתם של ה"ה דניאל זל) 2; (הכללית

) 3; (ולתקופה של שלוש שנים 2018באפריל 5זלקינד ז"ל, כמנכ"לים משותפים בחברה, בתוקף מיום

מתן התחייבות מתוקנת לשיפוי מראש, בהתאם לתיקונים שבוצעו בתקנון ההתאגדות של אישור

כירה (כהגדרתם בחוק ניירות ערך, , לדירקטורים ונושאי משרה ב2016באוגוסט 23החברה ביום

למעט דירקטורים () בחברה, בהתאם לנוסח המצורף כנספח ב' לדוח זימון האסיפה 1968-התשכ"ח

ונושאי משרה בכירה שהינם קרוביו של מר גרשון זלקינד ז"ל, בעל השליטה בחברה, שהחזיק את כל

ר תיקון תקנון ושיא) 4); (המלאה מניותיו באמצעות ג.זלקינד בע"מ שהינה חברה בבעלותו ובשליטתו

ר עדכון תנאי כהונה של ושיא) 5; (ההתאגדות של החברה בנוסח המצ"ב כנספח ג' לדוח זימון האסיפה


379

יו"ר דירקטוריון החברה, מר מרדכי פרידמן, בתוקף ממועד אישור האסיפה, כך שמר פרידמן יהא זכאי

ם נוספים ראה דיווחים מיידיים בדבר זימון לפרטי אלפי ש"ח בחודש בתוספת מע"מ כדין. 40לסך של

14) ובדבר תוצאות האסיפה מיום 2018-01-018120(אסמכתא מספר: 2018במרץ 6האסיפה מיום

), הנכללים כאן בדרך של הפניה.2018-01-020103(אסמכתא מספר: 2018במרץ

החלטות החברה –א 29תקנה

פטור, שיפוי וביטוח

לעיל וכן ראה להלן: 22למידע אודות פטור, שיפוי וביטוח שבתוקף בתאריך הדוח, ראה תקנה

ונושאי בחברה, לרבות דירקטורים הבכירה למועד הדוח, הדירקטורים ונושאי המשרה –שיפוי .1

מרדכי הנמנים על בעל השליטה בחברה וקרוביו, המחזיקים בכתבי שיפוי הינם כדלקמן: שרהמ

ר הדירקטוריון), דניאל זלקינד (דירקטור), מיכאל זלקינד (דירקטור), מאיר סרברניק פרידמן (יו"

(דירקטור חיצוני), עמנואל לזוביק (דירקטור חיצוני), גבריאלה הלר (דירקטורית בלתי תלויה),

, עפר תירוש (חשב), הלל )אברהם ישראלי (סמנכ"ל פיתוח עסקיאליעזר וסלי (סמנכ"ל כספים),

.פנימי) לביא (מבקר

, )2017-01-044677(אסמכתא: 2017במאי 28 מיום של החברה מיידי דיווחלפרטים ראה –ביטוח .2

.הנכלל כאן בדרך של הפניה

_________________________ מ. פרידמן


_______________________ זלקינד. מ מנכ"ל משותףדירקטור ו

2018 במרץ 28 :החתימהתאריך

380

1תאגידי ממשל שאלון

הדירקטוריון עצמאות

נכון

נכון לא

יותר. או חיצוניים דירקטורים שני בתאגיד כיהנו הדיווח שנת בכל .1

כאמור, ימים 90 על עולה אינה חיצוניים דירקטורים שני כיהנו לא בה הזמן תקופת אם" נכון" לענות ניתן זו בשאלה כיהנו לא בה) בימים( הזמן תקופת תצוין) נכון לא/נכון( שהיא תשובה בכל ואולם, החברות לחוק) 10)(ב.(א363 בסעיף בין הפרדה תוך, בדיעבד שאושרה כהונה תקופת גם זה ובכלל( הדיווח בשנת יותר או חיצוניים דירקטורים שני בתאגיד

): השונים החיצונים הדירקטורים

.___0___': א דירקטור

.___0___': ב דירקטור

.___2___: זה שאלון פרסום למועד נכון בתאגיד המכהנים החיצוניים הדירקטורים מספר

. 16.3.2014פורסם במסגרת הצעות חקיקה לשיפור הדוחות ביום 1

381

.6מתוך 3: זה שאלון פרסום למועד נכון בתאגיד המכהנים 3תלויים הבלתי הדירקטורים 2שיעור .2

: ______.5התאגיד 4בתקנון שנקבע תלויים הבלתי הדירקטורים שיעור

בתקנון הוראה נקבעה לא( רלוונטי לא.(

_____ _____

בשנת קיימו הם כי ונמצא) תלויים הבלתי והדירקטורים( החיצוניים הדירקטורים עם בדיקה נערכה הדיווח בשנת .3) תלויים והבלתי( החיצוניים הדירקטורים של זיקה היעדר לעניין החברות לחוק) ו(-ו) ב(240 סעיף הוראת את הדיווח

).תלוי בלתי או( חיצוני כדירקטור לכהונה הנדרשים התנאים בהם מתקיימים וכן בתאגיד המכהנים

4. למעט( בעקיפין או במישרין, הכללי למנהל 6כפופים אינם, הדיווח שנת במהלך בתאגיד כיהנו אשר הדירקטורים כל

).לעובדים נציגות בתאגיד קיימת אם, עובדים נציג שהוא דירקטור

עמדו שלא הדירקטורים שיעור יצוין -) כאמור הכללי למנהל כפוף הדירקטור, קרי" (נכון לא" הינה תשובתכם אם: _____.האמורה במגבלה

.3/8מספר מסוים מתוך הסך הכל. כך לדוגמה -"שיעורבשאלון זה, " 2 "דירקטורים חיצוניים" כהגדרתם בחוק החברות.לרבות 3 הוראות המפקח על הבנקים). -"תקנון" לרבות על פי הוראת דין ספציפית החלה על התאגיד (לדוגמא בתאגיד בנקאי -לענין שאלה זו 4 חברת איגרות חוב אינה נדרשת לענות על סעיף זה. 5מוחזק שבשליטת וחזק הנמצא בשליטת התאגיד, לא ייחשב כ"כפיפות", מאידך, כהונת דירקטור בתאגיד המכהן כנושא משרה (למעט דירקטור) ו/או עובד בתאגיד העצם כהונה כדירקטור בתאגיד מ -לעניין שאלה זו 6

התאגיד ייחשב "ככפיפות" לעניין שאלה זו.

382

ולא בדיון נכחו לא, הישיבה של יומה סדר שעל עסקה באישור שלהם אישי ענין של קיומו על שהודיעו הדירקטורים כל .5 ):החברות לחוק) ב(278 סעיף לפי המתקיימות בנסיבות הצבעה או/ו דיון למעט( כאמור בהצבעה השתתפו

-" נכון לא" הינה תשובתכם אם

:סיפה) א(278 סעיף להוראות בהתאם ידו על מסוים נושא הצגת לשם זה היה האם

).המתאימה במשבצת xלסמן יש( לא � כן �

: א ק"בס כאמור בנסיבות למעט בהצבעה השתתפו או/ו בדיון נכחו כאמור דירקטורים בהם הישיבות שיעור יצוין ._____

בישיבות נכח לא, בתאגיד אחר בכירה משרה נושא או דירקטור שאינו), מטעמו מי או/ו קרובו לרבות( השליטה בעל .6 .הדיווח בשנת שהתקיימו הדירקטוריון

משרה נושא או/ו דירקטוריון חבר שאינו מטעמו מי או/ו קרובו או/ו שליטה בעל, קרי" (נכון לא" הינה תשובתכם אם בישיבות נוסף אדם כל נוכחות לגבי הבאים הפרטים יצוינו –) כאמור הדירקטוריון בישיבות נכח בתאגיד בכירה

:כאמור הדירקטוריון

._________: זהות

._______________): וקיים ככל( בתאגיד תפקיד

): _____.עצמו השליטה בעל אינו שנכח מי אם( השליטה לבעל הזיקה פירוט

).המתאימה במשבצת xלסמן יש( לא � כן �: ידו על מסוים נושא הצגת לשם זה היה האם

383

: אחרת נוכחות __,: ידו על מסוים נושא הצגת לשם הדיווח בשנת שהתקיימו הדירקטוריון בישיבות 7נוכחותו שיעור__.

).שליטה בעל אין בתאגיד( רלוונטי לא�

קרובו ו/או מי מטעמו.לתוך הפרדה בין בעל השליטה 7

384

הדירקטורים וכישורי כשירות

נכון

נכון לא

, בתאגיד הדירקטורים כלל של כהונתם את מיידית לסיים האפשרות את המגבילה הוראה קיימת לא התאגיד בתקנון .7

. 8)מגבלה נחשבת אינה רגיל ברוב קביעה – זה לעניין( חיצוניים דירקטורים שאינם

– יצוין) כאמור מגבלה קיימת, קרי" (נכון לא" הינה תשובתכם אם

._____ פרק הזמן שנקבע בתקנון לכהונת דירקטור: א.

._____הרוב הדרוש שנקבע בתקנון לסיום כהונתם של הדירקטורים: ב.

._____מנין חוקי שנקבע בתקנון באסיפה הכללית לשם סיום כהונתם של הדירקטורים: ג.

._____הרוב הדרוש לשינוי הוראות אלו בתקנון: ד.

התאגיד על החל הדין ובתחום התאגיד עסקי בתחום, חדשים לדירקטורים הכשרה תוכנית לעריכת דאג התאגיד .8 לתפקיד, השאר בין, המותאמת, מכהנים דירקטורים להכשרת המשך תכנית לעריכת דאג וכן, והדירקטורים . בתאגיד ממלא שהדירקטור

)המתאימה במשבצת x לסמן יש( לא� כן �: הדיווח בשנת הופעלה התוכנית האם יצוין -"נכון" הינה תשובתכם אם

נדרשת לענות על סעיף זה.חברת איגרות חוב אינה 8

385

חשבונאית מומחיות בעלי להיות שעליהם בדירקטוריון דירקטורים של נדרש מזערי מספר נקבע בתאגיד א. .9 . ופיננסית

.3: שנקבע המזערי המספר יצוין -" נכון" הינה תשובתכם אם

- הדיווח שנת במהלך בתאגיד שכיהנו הדירקטורים מספר ב.

.5: 9ופיננסית חשבונאית מומחיות בעלי

.0: 10מקצועית כשירות בעלי

למעט( ביותר הנמוך המספר של הנתון יינתן, הדיווח בשנת כאמור הדירקטורים במספר שינויים שהיו במקרה .הדיווח בשנת שכיהנו סוג מכל דירקטורים של) השינוי מקרות ימים 60 של זמן בתקופת

.המינים משני חברים הדירקטוריון הרכב כלל הדיווח שנת בכל א. .10

: _____.האמור התקיים לא בו) בימים( הזמן פרק יצוין -" נכון לא" הינה תשובתכם אם

, ימים 60 על עולה אינה המינים משני דירקטורים כיהנו לא בה הזמן תקופת אם" נכון" לענות ניתן זו בשאלה משני דירקטורים בתאגיד כיהנו לא בה) בימים( הזמן תקופת תצוין) נכון לא/נכון( שהיא תשובה בכל ואולם .ימים 0: המינים

: זה שאלון פרסום למועד נכון התאגיד בדירקטוריון המכהנים מין מכל הדירקטורים מספר ב.

.1: נשים, 5: גברים_____ _____

.2005 –מקצועית), התשס"ו לאחר הערכת הדירקטוריון, בהתאם להוראות תקנות החברות (תנאים ומבחנים לדירקטור בעל מומחיות חשבונאית ופיננסית ולדירקטור בעל כשירות 9

. 9ר' ה"ש 10

386

אסיפה כללית) הדירקטוריון ישיבות וכינוס )

נכון

נכון לא

א. .11 הדיווח: בשנת כל רבעון במהלך שהתקיימו הדירקטוריון ישיבות מספר

3: )7201 שנת( וןרבעון ראש

3 רבעון שני:

3 רבעון שלישי:

4 רבעון רביעי:

_____

_____

.ב בישיבות השתתפותו 11שיעור יצוין, הדיווח שנת במהלך בתאגיד שכיהנו הדירקטורים משמות אחד כל לצד

במהלך שהתקיימו) להלן וכמצוין, חבר הוא בהן הדירקטוריון ועדות ישיבות לרבות - זה ק"בס( הדירקטוריון ): כהונתו לתקופת ובהתייחס( הדיווח שנת

).הדירקטורים מספר לפי נוספות שורות להוסיף יש(

_____ _____ שיעור שם הדירקטור

השתתפותו בישיבות

דירקטוריוןה

שיעור השתתפותו בישיבות

12ביקורת ועדת

שיעור השתתפותו בישיבות הועדה לבחינת

שיעור השתתפותו בישיבות ועדת

14תגמול

שיעור השתתפותו בישיבות ועדות

דירקטוריון נוספות (תוך בהן הוא חבר

ציון שם הועדה)

. 2ר' ה"ש 11 לגבי דירקטור החבר בוועדה זו. 12

לגבי דירקטור החבר בוועדה זו. 14

387

הדוחות

13כספיים

דניאל זלקינד

ראה הערה בשולי שאלון

84.6% - - - -

מיכאל זלקינד

ראה הערה שאלוןבשולי

76.9% - - - -

- - - - 100% מרדכי פרידמן

- 83.3% 100% 80% 84.6% גבריאלה הלר

- 100% 100% 100% 100% מאיר סרברניק

- 100% 100% 100% 100% עמנואל לזוביק

בוועדה זו.לגבי דירקטור החבר 13

388

המשרה ונושאי הכללי המנהל בידי התאגיד עסקי ניהול לעניין לפחות אחד דיון הדירקטוריון קיים הדיווח בשנת .12 . עמדתם את להביע הזדמנות להם וניתנה נוכחותם בלא, לו הכפופים

הדירקטוריון ראש ויושב הכללי המנהל תפקידי בין הפרדה

נכון

נכון לא

דירקטוריון. ר"יו בתאגיד כיהן הדיווח שנת בכל .13

60בה לא כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון אינה עולה על בשאלה זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן הזמן ) לחוק החברות), ואולם בכל תשובה שהיא (נכון/לא נכון) תצוין תקופת2א.(363ימים כאמור בסעיף

.ימים 0 :כיהן בתאגיד יו"ר דירקטוריון כאמור לא (בימים) בה

מנהל כללי. בתאגיד כיהן הדיווח שנת לכב .41

ימים כאמור 90זו ניתן לענות "נכון" אם תקופת הזמן בה לא כיהן בתאגיד מנכ"ל אינה עולה על בשאלה (בימים) בה הזמן ) לחוק החברות, ואולם בכל תשובה שהיא (נכון/לא נכון) תצוין תקופת6א.(363בסעיף

.ימים 0 :כיהן בתאגיד מנכ"ל כאמור לא

15. גם כמנכ"ל התאגיד ו/או מפעיל את סמכויותיו, כפל הכהונה אושר בתאגיד בו מכהן יו"ר הדירקטוריון

.15(ג) לחוק החברות121סעיף הוראות בהתאם ל

(ד) לחוק החברות.121אישור בהתאם לסעיף –בחברת איגרות חוב 15

389

(ככל שלא מתקיים בתאגיד כפל כהונה כאמור). לא רלוונטי

16. הדירקטוריון. ר"יו של קרוב אינו ל"המנכ

–(קרי, המנכ"ל הנו קרוב של יו"ר הדירקטוריון) לא נכון"אם תשובתכם הינה "

_____ _____ ._____תצוין הקרבה המשפחתית בין הצדדים: א.

ב.

:16(ג) לחוק החברות121בהתאם לסעיף כהונה אושרהה

כן �

לא �

במשבצת המתאימה) x(יש לסמן

_____ _____

. , למעט כדירקטורבתאגידבכירה מכהן כמנכ"ל או כנושא משרה אינובעל שליטה או קרובו .17

לא רלוונטי (בתאגיד אין בעל שליטה). �

הביקורת ועדת

נכון

נכון לא

- בשנת הדיווח כיהן לא הביקורת בועדת_____ _____

(ד) לחוק החברות.121אישור בהתאם לסעיף –בחברת איגרות חוב 16

390

קרובו. או השליטה בעל א. .18


הדירקטוריון. ר"יו ב.

בשליטתו. תאגיד בתאגיד או בידי השליטה בעל ידי על או התאגיד ידי על המועסק דירקטור ג.

קבע. דרך שירותים בשליטתו תאגיד בתאגיד או השליטה לבעל או לתאגיד הנותן דירקטור ד.

השליטה. בעל על דירקטור שעיקר פרנסתו ה.


בשנת הדיווח בישיבות לא נכחמי שאינו רשאי להיות חבר בוועדת ביקורת, ובכלל זה בעל שליטה או קרובו, .19

. (ה) לחוק החברות115בהתאם להוראות סעיף ועדת הביקורת, למעט

חברי של רוב היה הדיווח בשנת שהתקיימו הביקורת ועדת ישיבות בכל החלטות ולקבלת לדיון חוקי מנין .20

. חיצוני דירקטור היה לפחות מהם ואחד תלויים בלתי דירקטורים היו הנוכחים רוב כאשר, הועדה

: _____. כאמור הדרישה התקיימה לא בהן הישיבות שיעור יצוין -" נכון לא" הינה תשובתכם אם

נוכחות ובלא המבקר החשבון ורואה הפנימי המבקר בנוכחות לפחות אחת ישיבה הדיווח בשנת קיימה הביקורת ועדת .21

.התאגיד של העסקי בניהול ליקויים לעניין, הוועדה חברי שאינם בתאגיד משרה נושאי של

391

לבקשת או/ו הועדה ר"יו באישור זה היה, הועדה חבר להיות רשאי שאינו מי נכח בה הביקורת ועדת ישיבות בכל .22

). קרובו או שליטה בעל שאינו התאגיד ומזכיר המשפטי היועץ לגבי( הועדה

בקשר התאגיד עובדי של בתלונות הטיפול אופן לגבי הביקורת ועדת שקבעה הסדרים בתוקף היו הדיווח בשנת .23

.כאמור שהתלוננו לעובדים שתינתן ההגנה ולגבי עסקיו בניהול לליקויים

המבקר החשבון רואה של עבודתו היקף כי דעתה את הניחה )הכספיים הדוחות לבחינת הועדה או/ו( הביקורת ועדת .24

.ראויים וסקירה ביקורת עבודת ביצוע לשם נאותים היו, הדיווח בשנת הכספיים לדוחות ביחס טרחתו ושכר

(להלן תפקידי הכספיים הדוחות לבחינת בעבודתה -הועדה הכספיים הדוחות לאישור המקדימה הועדה)

נכון

נכון לא

הדיון לקראת הועדה המלצות להעברת סביר כזמן הדירקטוריון קבע אותו) בימים( הזמן פרק יצוין .א .25

.) ימי עסקים2שני (: הכספיים הדוחות לאישור בדירקטוריון

_____ _____

.ב לאישורהדיון בדירקטוריון בין מועד העברת ההמלצות לדירקטוריון למועד בפועל מספר הימים שחלפו

: הכספיים הדוחות

.ימי עסקים 3): 7201דוח רבעון ראשון (שנת

.ימי עסקים 3דוח רבעון שני:

_____

_____

392

.ימי עסקים 3 דוח רבעון שלישי:

.ימי עסקים 2 דוח שנתי:

הדיון בדירקטוריון מספר הימים שחלפו בין מועד העברת טיוטת הדוחות הכספיים לדירקטורים למועד ג.

:אישור הדוחות הכספייםל

ימי עסקים. 3): 7201דוח רבעון ראשון (שנת

.ימי עסקים 4דוח רבעון שני:

.ימי עסקים 3 דוח רבעון שלישי:

ימי עסקים. 2 דוח שנתי:

התאגיד של הכספיים הדוחות נדונו בה, והדירקטוריון הועדה ישיבות בכל השתתף התאגיד של המבקר החשבון רואה .26

.הדיווח בשנת הנכללות לתקופות המתייחסים

: ______השתתפותו שיעור יצוין", נכון לא" הינה תשובתכם אם

27. _____ _____ להלן: המפורטים התנאים , כלועד לפרסום הדוח השנתי התקיימו בכל שנת הדיווח הבועד

.(במועד הדיון בועדה ואישור הדוחות כאמור) מספר חבריה לא פחת משלושה א.

ב.

כהונת חברי ועדת ביקורת). (ג) לחוק החברות (לענין-ב) ו(115בה כל התנאים הקבועים בסעיף התקיימו

393

תגמול ועדת

נכון

נכון לא

).בועדה הדיון במועד( רוב בה היוו החיצוניים והדירקטורים חברים שלושה לפחות, הדיווח בשנת, מנתה הועדה .28

).דיון התקיים לא( רלוונטי לא �

יו"ר הועדה הוא דירקטור חיצוני. ג.

כל חבריה דירקטורים ורוב חבריה דירקטורים בלתי תלויים. ד.

לכל חבריה היכולת לקרוא ולהבין דוחות כספיים ולפחות אחד מהדירקטורים הבלתי תלויים הוא בעל ה. מומחיות חשבונאית ופיננסית.

חברי הוועדה נתנו הצהרה עובר למינוים. ו.

ז.

בלתי המניין החוקי לדיון ולקבלת החלטות בוועדה היה רוב חבריה ובלבד שרוב הנוכחים היו דירקטורים תלויים ובהם דירקטור חיצוני אחד לפחות.

יצוין ביחס לאיזה דוח (תקופתי/רבעוני) אם תשובתכם הנה "לא נכון" לגבי אחד או יותר מסעיפי המשנה של שאלה זו,

._____: התקיים שלא התנאי וכןלא התקיים התנאי האמור _____ _____

394

בדבר כללים( החברות לתקנות בהתאם הינם הדיווח בשנת הגמול ועדת חברי כל של והעסקתם כהונתם תנאי .29

.2000-ס"התש), חיצוני לדירקטור והוצאות גמול

- הדיווח בשנת כיהן לא התגמול בועדת .30

_____

_____

.קרובו או השליטה בעל .א

).שליטה בעל אין בתאגיד( רלוונטי לא �

.הדירקטוריון ר"יו .ב

.בשליטתו תאגיד בידי או בתאגיד השליטה בעל ידי על או התאגיד ידי על המועסק דירקטור .ג

.קבע דרך שירותים בשליטתו תאגיד או בתאגיד השליטה לבעל או לתאגיד הנותן דירקטור .ד

.השליטה בעל על פרנסתו שעיקר דירקטור .ה


395

31.

מהם מי כי הועדה ר"יו קבע אם למעט, התגמול ועדת בישיבות הדיווח בשנת נכחו לא קרובו או שליטה בעל

.מסוים נושא הצגת לשם נדרש

32.

או עסקה לאישור) ג)(1)(1ג(272-ו) 3)(ג(272), ג(א267 סעיפים לפי בסמכותם שימוש עשו לא והדירקטוריון התגמול ועדת . הכללית האסיפה של התנגדותה למרות, תגמול מדיניות

– יצוין" נכון לא" הנה תשובתכם אם

: ______כאמור שאושרה העסקה סוג

: ______ הדיווח בשנת בסמכותם שימוש נעשה בהן הפעמים מספר

מבקר פנים

נכון

לא נכון

.בתאגיד הפנימי המבקר על הארגוני הממונה הוא התאגיד ל"מנכ או הדירקטוריון ר"יו .33

. הדיווח בשנת העבודה תכנית את אישרו הביקורת ועדת או הדירקטוריון ר"יו .34

ראה הערה

השאלוןבשולי

396

, אכיפה פנימיתהביקורת עסקה בנושאים כגון: : הדיווח בשנת הפנימי המבקר עסק בהם הביקורת נושאי יפורטו, בנוסף

במשבצת המתאימה). x (יש לסמן אבטחת מערכות מידע

(ראה הערה בשולי השאלון) שעות. 160-כ): 17בשעות( הדיווח בשנת בתאגיד הפנימי המבקר העסקת היקף .35_____ _____

.הפנימי המבקר בממצאי) בדירקטוריון או הביקורת בועדת( דיון התקיים הדיווח בשנת

עם מהותיים עסקיים קשרים מקיים אינו וכן מטעמו מי או מבקר ח"רו, קרובו, בתאגיד ענין בעל אינו הפנימי המבקר .36

.בשליטתם תאגידים או קרובו, בו השליטה בעל, התאגיד

ראה הערה בשולי השאלון

עניין בעלי עם עסקאות

נכון

לא נכון

.ניהול שירותי לו נותן או התאגיד ידי-על מועסק אינו) שבשליטתו חברה לרבות( קרובו או השליטה בעל .37

– יצוין) ניהול שירותי לו נותן או התאגיד ידי על מועסק קרובו או השליטה בעל, קרי" (נכון לא" הינה תשובתכם אם

ראה הערה בשולי השאלון

כולל שעות עבודה שהושקעו בתאגידים מוחזקים ובביקורת מחוץ לישראל, ולפי העניין. 17

397

באמצעות או/ו שבשליטתם חברות לרבות( התאגיד ידי-על המועסקים) השליטה בעל לרבות( הקרובים מספר -

. 2): ניהול חברות

: בדין הקבועים האורגים בידי אושרו כאמור הניהול שירותי או/ו העסקה הסכמי האם -

כן

לא �

)המתאימה במשבצת x לסמן יש(

). _____.שליטה בעל אין בתאגיד( רלוונטי לא �

38.

).יותר או אחד בתחום( התאגיד של פעילותו בתחום נוספים עסקים אין השליטה לבעל, התאגיד ידיעת למיטב

:בו השליטה ובעל התאגיד בין פעילויות לתיחום הסדר נקבע האם יצוין –" נכון לא" הינה תשובתכם אם

כן �

לא �

)המתאימה במשבצת x לסמן יש(


398

הערות:

:11הערה לעניין תשובה לשאלה

, עקב עניינם האישי בהחלטות שעל סדר היום.ת דירקטוריוןוישיב 1-דניאל זלקינד ומיכאל זלקינד לא נכחו ב ה"ה


. שנתית והיא מובאת לאישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה תלתתכנית העבודה של הביקורת הפנימית הינה


אלקטרה( שעות 7,600 החברה של מוחזקות ובחברות, שעות 160-בכ מוערך הדיווח בשנת בחברה) לו הכפופים המקצועיים והגורמים הראשי הפנימי המבקר מצעותהיקף הביקורת הפנימית (בא . שעות 7,760-בכ מוערך העבודה היקף כ"ובסה), שלהן הבת וחברות מ"בע ן"נדל אלקטרה, מ"בע) 1970( צריכה מוצרי אלקטרה, מ"בע


.החברהלמעט עובדת העסקתו של המבקר הפנימי על ידי


פרטים הנוספים לעיל.פרק הל 21, מיכאל זלקינד ודניאל זלקינד, ראה תקנה ז"ל לפרטים בדבר הסכם הניהול עם ה"ה גרשון זלקינד

עמנואל לזוביק: יו"ר הועדה לבחינת הדוחות הכספיים עמנואל לזוביק: הביקורת ועדת ריו" מרדכי פרידמן: הדירקטוריון ר"וי

אלקו בע"מ דבר הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוידוח ב – הפרק

399

פרק ה'

דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על

ב(א)9הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקנה


400

ב(א) 9מצורף בזאת דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי, לפי תקנה

אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית "), התאגידבע"מ (להלן: " אלקוההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של חברת

נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לענין זה, חברי ההנהלה הם:

דניאל זלקינד, מנהל כללי משותף; .1

מיכאל זלקינד, מנהל כללי משותף; .2

אליעזר וסלי, סמנכ"ל כספים; .3

הלים הקיימים בתאגיד, אשר תוכננו בידי המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונ

או תחת פיקוחם, או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד, אשר נועדו לספק מידה סבירה

ידע שהתאגיד נדרש לגלות של ביטחון בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מ

בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר

ל הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת להנהלת התאגיד, לרבות למנכ"ל ולסמנכ"

החלטות במועד המתאים, בהתייחס לדרישת הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או

.השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון, ביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד והאפקטיביות

שלה.

בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון, הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה, כי

.הינה אפקטיבית 2017בדצמבר 31הגילוי בתאגיד ליום הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל


401

)1ב(ד)(9הצהרת מנהל כללי לפי תקנה

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

, מצהיר כי:דניאל זלקינדאני,

(להלן: "הדוחות"). 2017בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת קובחנתי את הדוח התקופתי של אל )1(

ם כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללי )2(

הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת

הדוחות.

הותיות, את לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המ )3(

המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.

גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, )4(

ווח הכספי ועל הגילוי:בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדי

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על (א)

הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד,

הדיווח הכספי והכנת הדוחות לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות

- הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן

כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או (ב)

מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.

ם אחרים בתאגיד:אני, לבד או ביחד ע )5(

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח (א)

(דוחות ערך שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות

ובחברות המאוחדות, בפרט , מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד 2010 – התש"עכספיים שנתיים),

–; וכן במהלך תקופת ההכנה של הדוחות

קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים להבטיח (ב)

באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם

קובלים. לכללי חשבונאות מ

הדיווח הכספי ועל הגילוי, והצגתי בדוח זה את מסקנות עלהערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית (ג)

הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית כאמור למועד הדוחות.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

דניאל זלקינד 2018במרס, 28

מנכ"ל משותף


402

)1ב(ד)(9הצהרת מנהל כללי לפי תקנה

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

, מצהיר כי:מיכאל זלקינדאני,

(להלן: "הדוחות"). 2017בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת קובחנתי את הדוח התקופתי של אל )1(

ללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית לפי ידיעתי, הדוחות אינם כו )2(

הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות בהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת

הדוחות.

ינות המהותיות, את לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבח )3(

המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות.

וריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקט )4(

בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי:

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על (א)

להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר

לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות

- הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן

ו כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין א (ב)

מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.

אני, לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד: )5(


(דוחות ערך מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות

, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט 2010 – התש"עכספיים שנתיים),

–; וכן במהלך תקופת ההכנה של הדוחות

בטיח קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, המיועדים לה (ב)


לכללי חשבונאות מקובלים.

הדיווח הכספי ועל הגילוי, והצגתי בדוח זה את מסקנות עלהערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית (ג)

ה הפנימית כאמור למועד הדוחות. הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקר

אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

זלקינד מיכאל 2018במרס, 28

מנכ"ל משותף


403

)2ב(ד)(9לפי תקנה הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

הצהרת מנהלים

ר בתחום הכספיםהצהרת נושא המשרה הבכיר ביות

, מצהיר כי:אליעזר וסליאני,

2017בע"מ (להלן: "התאגיד") לשנת ובחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות של אלק )1( (להלן: "הדוחות").

לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה )2(

מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות בהן נכללו אותם

מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות.

לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את )3(

, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות. המצב הכספי

גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולועדות הביקורת והדוחות הכספיים של התאגיד, )4(

לוי:בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגי

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח (א)

הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים

ווח על מידע כספי באופן באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לד

–שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן

כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, בה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או (ב)

ית על הדיווח הכספי ועל הגילוי.מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימ

אני, לבד או ביחד עם אחרים בתאגיד: )5(


שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך (דוחות כספיים

, ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא 2010 – התש"ענתיים), ש

–וכן ;לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות

מיועדים להבטיח קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, ה (ב)


לכללי חשבונאות מקובלים.

הדיווח הכספי ועל הגילוי, ככל שהיא מתייחסת לדוחות עלהערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית (ג)

בדוחות למועד הדוחות. מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו בפני הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול

הדירקטוריון וההנהלה ומשולבות בדוח זה.

אחר, על פי כל דין. אדםאין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל

אליעזר וסלי 2018במרס, 28

סמנכ"ל כספים

2017 תנשל - TASE · 2018. 3. 28. · מ"עב וקלא יתפוקת חוד 2017...

Documents

Transcript of 2017 תנשל - TASE · 2018. 3. 28. · מ"עב וקלא יתפוקת חוד 2017...