2014 房市大勢新竹市房仲公會

田大權 20131217

【獨家最新消息】原來媒體報導是這麼來的…明天 (12/18)，內政部營建署即將公佈102 年第三季住宅需求動向調查

明天的晚報，以及翌日的報紙標題，預計將出現…台北市房屋痛苦指數再創新高！

大台北不吃不喝得 14.7 年，貸款負擔比高達 48.8%

大台北房價平均下跌 1.05% ，總價跌破兩千萬大關台灣房市真正開始泡沫 ~~~

於是，談話性節目又要開始…

民國 102 年 12 月 18 日

民國 102 年第三季

完整原始資料／平均總價

全國 台北市 新北市 桃竹縣市 台中市 台南市 高雄市

101Q3 925.4 2,039.6 928.5 713.5 619.1 512.3 660.8

101Q4 894.4 2,081.7 910.2 635.1 627.8 547.7 737.4

102Q1 913.2 2,031.5 987.6 631.8 621.6 548.8 720.8

102Q2 904.0 2,005.1 974.3 655.7 689.2 493.7 715.1

102Q3(%)

960.8+6.28

1,984.3-1.03

1,133.0+16.28

696.9+6.28

664.8-3.54

462.1-6.40

794.1+11.05

單位／萬

全台房價較上季上漲 6.28%，新北、桃竹、高雄漲新北市一季上漲 16.28% ，台北、台中、台南跌

完整原始資料／平均單價

全國 台北市 新北市 桃竹縣市 台中市 台南市 高雄市

101Q3 23.5 52.8 26.8 15.5 14.5 11.4 15.6

101Q4 22.3 51.6 26.4 14.6 15.4 12.7 14.8

102Q1 24.5 55.4 28.6 15.5 18.3 12.1 17.5

102Q2 23.3 56.3 27.5 15.4 15.7 11.9 15.9

102Q3(%)

24.1+3.43

56.2-0.17

29.4+6.91

15.9+3.25

16.5+5.09

11.4-4.20

15.9±0

單位／萬

全台平均單價較上季上漲 3.43%，只有台北、台南下跌新北市一季就上漲 6.91% ，全台最猛

完整原始資料／房價所得比

全國 台北市 新北市 桃竹縣市 台中市 台南市 高雄市

101Q3 9.1 14.0 10.2 7.8 6.1 6.2 7.0

101Q4 8.3 13.1 9.4 7.5 5.9 6.8 6.9

102Q1 8.9 13.5 10.0 6.8 8.6 6.3 8.3

102Q2 8.4 12.4 9.6 7.5 7.4 5.5 7.2

102Q3 9.2 14.7 11.4 7.4 7.6 5.8 7.3

單位／倍

台北市、台南市房價下跌，房價所得比卻上升？台北市與台南市在上一季突然變窮了？桃竹地區房價上漲，房價所得比卻下降？桃竹地區的人在上一季突然發財了？

完整原始資料／房貸負擔率

全國 台北市 新北市 桃竹縣市 台中市 台南市 高雄市

101Q3 35.3 51.4 41.5 32.6 24.0 22.3 27.8

101Q4 32.0 47.6 35.6 27.6 26.0 28.0 27.6

102Q1 33.9 48.2 37.6 30.1 22.6 24.3 37.6

102Q2 33.3 44.8 37.0 32.2 29.5 21.3 29.4

102Q3 33.7 48.8 40.7 28.5 27.8 22.2 28.6

單位：%

台北市、台南市房價下跌，房貸負擔率卻上升？同前項，上一季台北市民與台南市民的收入大幅減少？

桃竹、高雄房價上漲，房貸負擔率卻下降？桃竹人、高雄人上一季都發財了？

小弟觀察本調查十年第一次出現邏輯不通的結果

尤其是台北市的數字感覺有點特別…

但是因為媒體版面有限不會呈現完整的數據資料

如果不是統計數據計算錯誤…難道背後…

見獵心喜的學者專家們馬上就會拿著報紙大聲地說…

看吧！我早就說 ~台灣房市眼看著就要泡沫了…

這時候，整個不動產業究竟誰可以出來說兩句？

2014 房地產的十個大哉問1.房市會不會泡沫化？

2.房價會不會跌？3.會不會升息？

4.會不會繼續打房？5. 實價資訊公開，房價怎麼沒有跌？

6.實價課稅會怎樣？7.奢侈稅修法…？

8.QE退場…？9.明年是否該棄房選股？10.明年底大選會不會…？

泡沫？

【購入成本】

【主觀成本主觀成本】】交易、持有、裝潢交易、持有、裝潢……各項內部因素各項內部因素

++【【客觀價值客觀價值】】

行情、增值、通膨行情、增值、通膨……各項外部變數各項外部變數

【預期利潤】 開價 +20% 泡沫出現

成交 +10% 預期利潤減少泡沫還在，只是少賺

扣除各項成本後成交 ±0% 未達【客觀價值】

泡沫消失仍賺到持有期間房租成本

扣除各項成本後成交 -4% 未達【主觀成本】抵銷持有期間房租成本

跌破【購入成本】套牢…但不賣不賠

財長張盛和：台北房市已達泡沫化指標【 20131204 聯合晚報】

立院財委會今天邀財金三大首長就健全房市租稅措施、不動產授信風險控管之成效及精進作為」進行專題報告。財政部長張盛和說，目前北市房市需求大於供給高達 8萬多戶，儘管新北市是供給大於需求 7萬多戶，但房價也受到北市的拉抬。對於房價持續飆高，財政部長張盛和也指出，主要是 3 大原因，包括資金太充裕、台北市房市實質需求仍高於供給、以及預期心理等，「台北市房市已達泡沫化指標。」央行總裁彭淮南罕見因重感冒向財委會告假，由副總裁楊金龍到立法院報告。楊金龍今天表示，央行針對不動產的規範措施已見成效，銀行不動產貸款集中度與貸款成數均下降。不過被立委質疑百萬年輕年不敢生子也買不起房，楊金龍表示，台北地區房價所得比約 12.4倍，「一般狀況」大概是5倍，等於間接承認房價太高，民眾還是買不起房。財委會邀請財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗及中央銀行總裁彭淮南就「健全房市租稅措施、不動產授信風險控管之成效及精進作為」專題報告。楊金龍指出，在央行提出房貸控管措施後，購置住宅貸款占總放款比重已從 9 年 7 月的 27.62%，下降至 102 年 10 月的 26.73% ；「雙北市」等特定地區新承作房貸金額占全體新承作房貸比重從 99 年 7 月的 64.37%，下降至 102 年 10 月的47.88%，已見成效。

台北市房市實質需求仍高於供給台北市房市已達泡沫化指標？

新北市 台北市 桃園市 新竹市 台中市 台南市 高雄市

人口數( 人 )

3,953,858 2,684,567 2,042,668 428,080 2,700,300 1,883,114 2,779,563

面積(km2) 2,052 271 1,221 104 2,215 2,191 2,947

人口密度(人／ k

m2)1926.30 9877.01 1673.01

4110.12(NO.3)

1219.15 859.22 942.99

家庭經常性收入 1,157,957 1,683,958 1,277,263

1,518,434(NO.2)

1,115,529 959,415 1,137,939

家戶數( 戶 )

1,465,941 1,021,435 708,146 151,681 889,989 659,561 1,050,752

住宅存量( 戶 )

1,545,094 935,091 763,685 164,327 971,624 660,244 1,027,696

供需比(%)

105.40 91.55 107.84108.33(NO.2)

109.17 100.10 97.81

資料來源：內政部營建署

央行：房價所得比， 5 倍較合理【 20131205 工商時報】

房價所得比多少倍才合理？央行副總裁楊金龍表示，一般認為 5 倍是合理，目前北市房價所得比高達 12.4 倍。以央行算法，台北市合理平均房價約 800 萬元。立委質詢台北市房價過高，根本是「處處是豪宅，何處是我家」。楊金龍答詢指出，房價所得比可做為參考指標，一般來說 5倍是合理，但目前房價所得比最高台北市為 12.4倍，民眾負擔很重。根據營建署統計，台北市第二季平均購屋價格約為 2,005萬元，房價所得比為 12.4倍，換算家戶平均所得約 160萬元出頭，也就是說，若是 1 坪 400萬元豪宅，家庭一年不吃不喝的所得，還是買不到半坪。銀行主管強調，這只是個平均數，套用到真實生活，必須是扣除所有家庭支出後，可淨結餘 160萬元，然後至少連續 12.4年，才買得起台北市 2 千萬元住宅，如果房價一直飆上去， 12.4年後同樣買不起。楊金龍說明，「住宅」是民生必需品，政府要健全房市，賴各部會通力合作，從需求面、供給面、制度面等三方面共同努力，也就是說，在需求面，應加強金融機構風險控管、課稅抑制短期炒作；在供給面，應興建合宜住宅、推動捷運延伸工程；在制度面，應實施不動產實價登錄、對預售屋交易進行管理。

房價所得比，五倍較合理？合理平均房價 800 萬？你願意你家那間 30 坪的老房子，跌到 26.6 萬／坪？

房價所得比，五倍較合理？中華民國過去十年，沒有一個地方的房價是合理的區域

倍數年度

全國 台北市 新北市 桃竹縣市 台中市 台南市 高雄市

2004 5.7 7.4 5.7 5.6 5.7 ─ 5.6

2005 6.9 8.9 6.7 6.5 6.1 ─ 6.5

2006 6.6 8.8 6.4 5.8 6.0 ─ 6.1

2007 7.0 8.6 7.1 6.4 5.9 ─ 7.1

2008 7.4 9.5 7.4 7.0 6.9 ─ 5.4

2009 7.08 9.06 7.22 6.11 6.89 ─ 5.17

2010 8.9 14.3 9.4 6.7 7.1 7.8 6.4

2011 9.3 15.3 10.1 8.2 6.7 6.6 7.3

2012 8.3 13.1 9.4 7.5 5.9 6.8 6.9

2013Q2 8.4 12.4 9.6 7.5 7.4 5.5 7.2

2013Q3 9.2 14.7 11.4 7.4 7.6 5.8 7.3

資料來源：內政部營建署

全台灣平均 33.3 ，台北市 44.8%全台灣人均 GDP20,850USD，新竹市人均 GDP43,460USD

您願意把您的資產，和全台灣的人平均嗎？

資料來源：內政部營建署 102Q2 住宅需求及動向調查

因為房貸餘額滿水位？所以要打房…講了好幾年了，結果房貸餘額還是屢創新高！

如果泡沫破了，銀行不就第一個完蛋？

資料來源：內政部營建署 102Q2 「住宅資訊統計彙報」

全台房貸 6 兆 近五季新高【 2013-12-12 經濟日報】

營建署昨（ 11 ）日公布，第 3季全國住宅存量達 835.4萬戶、季增 0.45%、年增 1.26% 。 值得注意的是，全國購置住宅貸款總額達 5.93 兆元，不僅較上季增加 1.3% ，也比去年同期增加 4.71% ，寫下近五季新高，六都因房價持續攀升，全數寫下近三年新高，其中以台中增加二成最多。 內政部營建署公布第 3季全國普通家戶數為 773.14萬戶，較上季增加 0.5%，比去年同季增加1.28% ；全國住宅存量總計為 835.4萬宅，較上季增加 0.45%，較去年同季增加 1.26% 。 全國住宅存量雖達 800 萬宅，不過依營建署 10月底所發布低度使用住宅（即空屋）統計，全國空屋逾 86 萬戶，占整體住宅比率約 10.63% 。 值得注意的是，第 3季全國購置住宅貸款總額約 5.93 兆元，不僅較上季增加 1.3%，也比去年同季增加 4.71%，寫下近五季新高，顯示在高房價影響下，民眾購屋壓力越來越沉重，推升住宅貸款總額持續飆升。 若以縣市來看，六都住宅貸款總額全部寫下近三年新高，其中又以台中市住宅貸款總額增加幅度最多，近三年成長達 20.28% ；其次為桃園的 14.27%，以及高雄的 14.18%，新北市也達 13.42% ；台南、台北市則分別增加 11.42% 、 8.7% 。顯示在民眾實質所得未明顯增加，房價卻節節高升，讓六都貸款總額持續向上攀升。

民眾實質所得未明顯增加，房價卻節節高升，讓六都貸款總額持續向上攀升？

這記者連到底什麼是「房貸餘額」都不知道！

購屋、建築貸款餘額  10月再攻頂【 2013/11/27 工商時報】

中央銀行昨（ 26 ）日公布 10月購置住宅貸款及建築貸款餘額分別達 5.56 兆元及 1.49兆元，雙雙續創新高，顯示全體銀行不動產授信還是持續攀升。根據央行統計顯示，全體銀行 10 月購置住宅貸款餘額月增 197 億元，年增為 3.27 ％的七個月來新高。銀行主管表示， 10 月八大公股行庫所承做首購族的「青年安心成家方案」共有 92 億元，換算占比約為 47 ％，代表目前房市的主力中，自住購屋人仍占近較大比重；截至 10 月底的八大行庫「青年安心成家方案」的餘額為 3,257.4 億元。10 月建築貸款部分，因房地產第 4季進入旺季，建商偏向趕工交屋，帶動建築貸款增加，同時因為去年實價登錄實施影響，造成比較基期較低，因此 10 月建築貸款餘額月增 114億元，創 16個月新高，年增上揚至五個月來高點的 2.44 ％。10 月較值得注意的是房屋修繕貸款部份，餘額降至 3,099 億元，預估今年底將跌破3,000 億元大關。主要因為主管機關規定趨嚴格，要求民眾申請修繕貸款時，必須交付單據提供實報實銷，如此銀行才可承做，結果造成房屋修繕貸款呈現逐月下滑的情況。央行官員指出，目前房市存有不確定性，主要是奢侈稅的修法議題，國際上則是持續觀注美國量化寬鬆措施（ QE）退場的變化，兩大國內外議題仍在發酵，使得民眾對於房市未來的看法相對偏保守。從兩大房市指數來看，代表新推案的國泰房價指數及代表成屋市場的信義房價指數，第3季只比第 2季呈現小幅上揚，幅度各為 0.53 ％及 0.85 ％，顯示房價也處於相對穩定。

全台灣 2013Q3房貸餘額 5.93 兆 (營建署 )全台灣十月份房貸餘額 5.56 兆 ( 央行 )

＊到底哪一個才是對的？

2013年台灣 GDP 總值約 14.48 兆 (主計總處 )

5.93 兆 /14.48 兆→ 40.95%5.56 兆 /14.48 兆→ 38.39%

如果 40%叫安全那現在台灣的金融體系，到底安不安全？

重點是，銀行如果不作房貸，還能貸什麼？

空屋率太高？

屋齡五年內，仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅，視為新建餘屋 (待售 ) 住宅

這個邏輯到底是什麼？

全國 台北市 新北市 桃園縣 新竹市 台中市 台南市 高雄市

住宅存量 8,354,009 935,091 1,545,094 763,685 164,327 971,624 660,244 1,027,696

六都低度使用 (用電 ) 住宅統計

戶數 863,083 68,504 119,136 79,969 16,049 100,938 69,335 108,460

比例 (%) 10.57 7.33 7.71 10.47 10.2 10.39 10.50 10.55

六都新建餘屋 (待售 ) 住宅統計

戶數 30,123 3,288 6,808 1,861 1,207 3,122 2,260 3,965

比例 (%) 0.37 0.35 0.44 0.24 0.73 0.32 0.34 0.38

1000 間房子只有 7.3 間待售，就算是全國最高但是，這樣真的算空屋率太高？

投資客比例太高？剛性需求超過 85% ！

資料來源：內政部營建署 102Q2 住宅需求及動向調查

房市已經反轉！因為房貸違約率升高…？桃竹苗地區在金融海嘯時才 2.2%新竹市房市目前的違約率才 0.17%看到這種線…也不用再多說什麼了…

資料來源：內政部營建署 102Q2 「住宅資訊統計彙報」

近五年大新竹地區法拍市場統計，您覺得房市如何？

年度件數 2008 2009 2010 2011 2012

2013(1-10 月 )

新竹市 290 295 283 143 116 70

增減率 (%) +1.7 -4.1 -49.5 -18.9 -39.7

新竹縣 442 413 301 223 141 193

增減率 (%) -6.6 -27.1 -25.9 -36.8 +36.9

房價上揚 法拍屋創新低量

【 2013-11-13  經濟日報】

房市近年多頭，全國法拍屋數量從 10 年前最高每月近 5,000件降至不到 700件，今年全年約 8,400件，創歷年新低紀錄。 根據內政部統計資料顯示，今年前九月拍賣移轉棟數 6,248件，初估今年全年將在 9,000件以下，比去年的 9,585件更低，更遠低於金融海嘯時 2.8 萬件、 SARS 約 5.7 萬件。 房地產業者認為，低率低檔、房價上揚，是近年法拍逐年減少的原因，金融海嘯之後的資金行情，使法拍移轉數量逐年遞減。 除了財務高度槓桿操作的投資客外，即使台北市房貸負擔率已逾45%，但一般民眾償貸壓力尚能容許，加上就業率穩定，還不起房貸而被法拍的機率明顯減少許多，房貸違約也不難找到接手的買方。

房地產市場有問題？這兩條線一直上升，才是大問題吧！

問題，當然在經濟！

泡沫！？會不會太沈重…？

如果，真的有泡沫 ...

身為 10A級的央行總裁會讓泡沫破掉？

還記得美國次貸風暴怎麼開始的？房價快速大幅下跌，金融風暴就起彭總裁，會讓金融風暴出現嗎？

彭總裁打房六大藥方內容 主管機關

金融機構風險管控 金管會

課稅抑制短期炒作 財政部賦稅署

興建合宜住宅 內政部營建署

推動捷運延伸工程 交通部

實施不動產實價登錄 內政部地政司

管理預售屋交易 內政部地政司

央行變成住宅部？總裁變打房部長？

最貴套房「仁愛 A+ 」 1 坪 166 萬近學區加持 單價前 10 名佔半數

【 2013-12-03 蘋果日報】北市套房單價創新高！內政部實價揭露公布最新資訊，台北市最高單價住宅社區為「仁愛 A+ 」套房交易，每坪單價 166.6 萬元，創實價登錄以來套房最高單價紀錄，與去年 9月成交的同社區物件相比，漲了 27% 。內政部揭露 11 月上旬登錄的案件共 1 萬 7000 餘件，包括買賣案件 1 萬 6000 餘件、租賃 861件及預售屋 215件，相較上期可查詢 1 萬 5000 餘件，本次增加 2000 餘件，增幅為 13% 。北市此次揭露位於大安區大安路一段的「仁愛 A+ 」住宅，共 10.13 坪，總價 1688萬元，每坪單價166.6萬元，創實價登錄以來套房單價新高紀錄；而新北市最高單價則為「橋峰 A+ 」，位於板橋區中山路一段，總價 7993萬元，每坪單價 79.4萬元。自從去年實價揭露以來，「仁愛 A+ 」共揭露 9 戶，此次揭露為 8 月成交的 8樓戶，每坪 166.6萬元，較去年 9 月 10樓成交單價 131.05萬元，相隔 11月漲幅高達 27.14% ，漲幅驚人。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「仁愛 A+ 」位於大安區名人巷，附近有師大附中國中部學區加持、距捷運大安站近，擁有文湖線、信義線雙捷運交會的交通優勢，北市單價前 10名的套房，「仁愛 A+ 」就包辦一半。台中市位於西屯區市文心路二段的「總太東方帝國」，扣除車位每坪 53.4 萬元，總價 7308 萬元，共 143.25 坪；高雄市位於前鎮區中華五路的江城建設「一品花園」，每坪單價 33.4萬元，實價登錄共有 37筆交易，每坪單價約 25~38萬元。

166.6 萬，證明明星學區依舊搶手，教改徹底失敗！

台電舊址資產活化 「勵進酸菜鍋」傾向保留

【 20131205 聯合報】位在台北市和平東路上，專做酸菜白肉鍋的台電勵進餐廳，以及日據時代留下來的「台灣電力株式會社」歷史建物及老樹，為了配合國營事業活化資產，未來不排除以「林安泰古厝」模式，整批移遷至他處展示。台電這項活化資產計畫，已讓不少房產業者對這處精華地段國有地虎視眈眈。商仲業者說，台電位於台北市和平東路的五千坪土地，將於明年第二、三季招商，粗估土地總價值達兩百億元，是目前國營事業中最高價的待售資產。商仲業者指出，台電九月委託業者評估該筆土地資產，以台北市中正區土地每坪四百萬元計算，這筆土地市值至少兩百億，是目前台北市可建坪數最大、總價值最高的待售國營事業土地，引來不少建商探詢。商仲業者表示，未來台電應會以地上權標售方式處分該筆土地，但也不排除採取都市更新合建大樓，目前尚待評估。 此外，中油近來也積極活化土地資產，最受外界矚目的資產就是位於台北市八德路上的中崙土地，該筆土地就在國民黨中央黨部旁邊，粗估土地價值最高可達卅億元，目前招商內容、時程都未定。中油昨天公開招商新北市板橋地上權案，面積三千多坪，公告現值達十二億元。 高力國際董事袁嘉隆表示，國營事業以地上權活化資產，不僅能適度利用不動產，同時也能增加國營事業收入，且地上權年限為五十至七十年，未來仍可收回不動產，一舉多得。 台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，台電和平東路土地附近不僅商業、文教機能完整，且區段優越，由於台北市缺乏新釋出土地，若以地上權方式標售，很可能掀起另一波搶標風潮，也有機會創下住宅區地上權土地新高價。

台鐵拚償債 三大土地開發案快轉【 20131205 經濟日報】

台鐵累計負債突破千億元，行政院江宜樺昨（ 4 ）日指示，加速南港調車場、台北機廠、雙子星等三大高價值土地開發案，協助台鐵早日償債。台鐵預估，今年資產活化收益可達 23億元，預計每年收益成長 5%，至 2028年負債即可低於千億元。江揆昨天在政務會談聽取交通部專案報告「台鐵資產活化利用」情形。台鐵自 1978年起發生營運虧損，去年底累積現金債務高達 1,220 億元，目前台鐵正透過資產活化，解決龐大債務問題。江揆指示，三大案開發案收益預估可達 1,032億元，一旦順利開發，將能有效償債。三大案是指，南港調車場都市更新案、台北機廠、台北車站特定區 E1 與 E2 區（即雙子星開發案）。雙子星案目前已完成基礎建設，不過，先前因與台北市府議約第一順位的「太極雙星」發生弊案，市府日前改發函給中工，最近展開議約。台鐵因持有雙子星部分土地持分，一旦順利開發，將有助減輕負債。台鐵表示， 2012年透過資產活化，共創造 21.7 億元收益，預估今年活化資產收入可達 23 億元。 台鐵預計，每年活化收入可成長 5% 以上，樂觀估算至 2028 年，整體償債效果可達 1,747億元，即債務餘額將由 2,679億元減至 932億元。 目前台鐵活化資產方式主要有四種，包括都市更新、加入促參建設、設定地上權、提供青創文創租賃等，台鐵局規劃辦理的土地開發利用案，已達 70 餘處。 都更案，如南港調車場都市更新案、基隆西二西三碼頭都市更新案及蘭城之星都市更新案等；促參建設方式，如南港、松山、台北、萬華及板橋車站大樓等；設定地上權方式，如板橋車站特定區國際觀光旅館、花蓮六期重劃及旅館區；提供青創文創租賃，如台北市安東街及忠孝東路等三處房地產。

台大閒置國有地 市價百億【 20131203 自由時報】

國立大學有精華地卻利用率低？立委邱志偉昨在立法院教委會審查國立大學校務基金時，批評台大坐擁精華地區的國有地，低度利用的土地卻達六千坪，市價上百億。邱志偉指這些土地分別位於大安區、中正區及信義區，以一坪 200萬元估算，土地市價上百億，台大校長宿舍占地近 140 坪，另二位教授的宿舍占地也達 95 及 77 坪，讓一輩子買不起台北市房子的年輕人非常羨慕。邱志偉表示，台北市的土地和房價都非常昂貴，他根據教育部提供的資料進行查訪，兩間占地百坪的台大宿舍都位於福州街，屬於高級日式官舍，從台大創校至今都是高層主管的宿舍。裡面有木造宿舍、前後庭院，並有氣派大門、綠樹成蔭，其中福州街 26號是退休校長虞兆中於民國 73年配住，總計 95.68 坪，福州街 20號土地 139.99 坪，屬於現任校長官舍，還有台大技正住 31 坪宿舍。台大校長楊泮池表示，很多日式宿舍都受到文資法的保護被指定為古蹟，即使收回使用，也是依法活用，未必能大規模開發。其中，校長宿舍是台大歷史的一部分，前校長李嗣涔搬離，目前正在整理，他應該會循前例搬入。台大總務長王根樹表示，依照台大宿舍使用規範，民國 70年之前配住，教授及配偶能住到終老，但第二代不能續住。 70年以後配住的宿舍，只要離職或退休就必須搬離；而校長宿舍及 95 坪的宿舍均已被指定為古蹟。王根樹表示，台大其實早已積極活化或善用，例如位於信義區永吉路 600 多坪的土地，在與建商合作都市更新後，預計年底可興建完成，台大分配到 80 戶套房，將作為單戶職務宿舍。教育部長蔣偉寧表示，五十二所國立大學都有一些老舊宿舍或低度使用的土地，教育部會先用三個月進行盤點，要求大學多作適度的活化利用。

打房？怎麼不把教育部和經濟部也拉進來？

十年教改，改出 166.6萬的明星學區套房…教改失敗，這筆帳也要算在房地產頭上？

經濟部要國營企業資產活化居住正義，難道這些國營企業搞活房地產？

這邊打房，那邊活化…

拼設籍，六年前要遷入明星國小，拼六年明星國中，拼三年明星高中，拼三年

拼完 18年， 8 分就可以唸大學

大學四年，完全不用拼唸書…拼文林苑、拼大埔農地、拼洪仲丘…

畢業後，賺 22K，繼續罵社會不公平

年輕人買不了都會區的房子？這些國營企業到底在幹嘛？

所有「中字頭」、「台字頭」的國營企業超過三十年的「老資產」，全面強制都更

地方政府給予「公益性獎勵容積」要求改建後，至少提供 50%樓地板面積

作為合宜住宅與出租住宅

國營企業有什麼理由賺本業以外的錢？

非常擔心少子化？真的有很少嗎？粗出生率 (%) 全台灣 新北市 台北市 台中市 台南市 高雄市 桃園縣 新竹縣 新竹市

2008 8.63 8.45 7.88 9.04 7.89 8.02 9.85 12.39 12.97

2009 8.27 8.33 7.42 8.59 7.57 7.61 9.40 11.92 13.04

2010 7.19 7.11 7.09 7.39 6.19 6.74 7.96 9.83 11.47

2011 8.46 8.79 9.54 9.04 7.58 7.72 8.99 10.64 12.85

2012 9.84 10.40 11.08 10.59 9.45 8.99 9.83 11.91 14.58

2013(1-10)

7.07 7.56 8.29 7.52 6.48 6.42 6.86 8.54 10.08

2012 年，因為是龍年，全台灣出生率超過 1%

全國價量指數趨勢圖如果這不叫景氣，那什麼才叫做景氣？

桃竹地區價量指數趨勢圖如果這不叫景氣，那什麼才叫做景氣？

還記得那段淒慘的「無薪假」？

1 年來　北市房價漲 10.74%【 20131029 工商時報】

自住客躍居房市撐盤主流，潛在買盤紛紛向房價「親民」的士林、內湖、大同等台北市外圍區域移動，使得近 12個月來台北市房價仍逆勢上衝，幅度達 10.74 ％。目前今年 7 月份的全市住宅價格指數為 110.74，標準住宅總價 1,386萬元，標準住宅單價每坪 50.96萬元，較 6 月份上漲 1.2 ％。實價登錄實施屆滿 1 年 2 個月以來，其中最近 12 個月的成交案件已完成登錄並正式揭露。台北市政府最新統計發現，最新一批公告揭露的房屋價格，民國 102 年 7 月份全台北市的平均成交行情，較一年前的 101 年 8月，攀升 10.74％；至於單月、則小漲 1.2％。 惟剛好 7 月颱風頻頻登台、又是農曆鬼月，且財政部多次宣示將從嚴修法奢侈稅，種種房市利空接踵而來，因此全台房市暫時「度小月」。其中，台北市 4大分區，房價漲跌互見，其中 3 區竟然意外下跌，只有士林、內湖、大同等外圍區域，單月維持小漲 3.93 ％。 台北市政府地政局表示，今年 7 月份的全市住宅價格指數為 110.74，標準住宅總價 1,386萬元，標準住宅單價每坪 50.96萬元，較 6 月份上漲 1.2 ％，主要為士林、內湖、大同分區上漲 3.93 ％所致。至於 7 月份的大樓行情，月漲 0.96 ％，公寓則月漲 1.83 ％。 就台北市 4大分區來觀察，竟然其中 3 大高房價區域，同步下跌。其中大安、信義、中正區罕見的月跌 1.34％；累計近 1 年房價，仍上漲 9.87％。 中山、松山、南港區也意外下跌 0.01％；累計近 1 年房價仍攀升 14.44％，為 4 大區域中漲幅最大的黃金地段。萬華、文山、北投區 7月也呈下跌狀態，小幅萎縮 0.22%；累計近 1 年來房價仍上漲6.46% 。 只有士林、內湖、大同區單月仍持續上漲 3.93％； 7月份比去年 8月上漲 12.48％，漲幅排名第二。

究竟是誰說，實價資訊公開，房價就要下跌？

實價登錄上線張金鶚：房價會再下修 再等等

【 2012 年 10 月 18 日 中廣】

「實價登錄」線上查詢十月中正式上路，政大地政系教授張金鶚今天 (18)日對此表示，「國王的新衣」已經打開，房價還會再下修，而市面上「哄抬喊價」問題也大幅改善。張金鶚建議，想買房的民眾可以再多觀望，至少等半年後看到網上更多資料，就能尋求到更多對自己有利的房價訊息，未來要開價也可以利用「已登錄低價」當作「砍價空間」參考。張金鶚指出，實價登錄上線後，交易市場雖然不能說「哄抬喊價」完全消失，但已經大幅改善，至少預售屋開價開始降低，因為房價訊息已經公開透明。張金鶚更強調，實價還會再下修，因為買方在得知資訊後，出價只會比現有登錄價低，不會願意讓自己當「冤大頭」，所以成交價將會明顯逐步下滑，張金鶚說：『主要一個當然是說，事實上這個「國王的新衣」打開來的時候，已經在下修的訊息早就出現了，只是原來沒有被揭露這樣的訊息，那這揭露的效果現在是出現了！』但張金鶚提醒，現在「實價登錄」效應才剛開始，至少要等半年後才會看到更多「國王的新衣」，賣方當然心急想快脫手，而買方就應該使用資訊越來越多的網站多做功課，張金鶚說：『當然第一個就是看這個房子的價格，過去是看高的不對，現在是要看低的、要看平均數、要看分布的狀態，然後要去看房子的內容，盡量從實際的成交價格去了解，那當然實際價格裡面也有些偏誤，那當然要去注意一下，要等資料夠多一點，才會有比較更完整的、對自己有利的功課嘛！』張金鶚建議，民眾可以多去了解想買房地區的高低價差，特別要觀察低價部分，以當作往下砍的空間。

等了一年多了，之前說錯的，都可以不算數？

實價登錄至今， 5 大豪宅區交易量大增【 2013-11-12 工商時報】

高端族群購屋受豪宅限貸令影響不大，實價登錄至今，北市總價逾 8,000萬以上豪宅共計交易183件，今年第 2季交易量季成長更達 1.24倍。其中，仁愛路、中山北路、忠孝東路、信義路及敦化南北路更是 5大豪宅聚集路段，成交件數占北市總交易量近 4成。儘管央行管控北市總價 8,000 萬以上的豪宅放貸，但北市豪宅市場自去年實價登錄資料公開至今，總價超過 8,000 萬以上豪宅交易仍有高達 183件，且從去年第 3 季到今年第 2 季交易量更是逐季走高，今年第 2 季成交件數來到 76件，較第 1 季的 36件大幅成長 1.24 倍。另外，統計指出，去年到今年 9 月上半月為止，北市 5 大豪宅熱銷燙金路段，以「仁愛路」交易量占比 11％居首；其次分別為「中山北路」 8％、「忠孝東路」 7％、「信義路」 7％、「敦化南、北路」的 5％， 5 大豪宅熱銷路段共占了台北豪宅交易量的 38％。進一步分析今年以來 5大豪宅熱銷路段，交易量普遍較去年大幅成長。其中，「信義路」因捷運即將通車，交易量體明顯攀高，今年以來已有 10 戶總價超過 8,000萬以上的豪宅交易，年成長率激增 4倍。觀察去年至今實價登錄成交資料，可發現高達 67 ％的信義路豪宅交易，集中在信義路五段，並以象山、台北 101世貿站周遭豪宅交易最為熱絡。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，目前實價登錄住宅最高總價及單價的「皇翔御琚」及創下都更宅最高單價的「元大栢悅」，都集中在今年第 2季成交。至於第 3季市場上已揭露「帝寶」有 3 戶交易，顯示在未來經濟混沌不明的狀況下，有知名度的豪宅仍是高資產族群最佳避風港。

完全以成交價作基準如果沒有成交，就代表沒價值？

請問張大千的畫，一年成交幾幅？沒有成交，沒有價值？

全台土地現值飆漲【 20131212 經濟日報】

隨著房地產價格飆升，全台明年土地公告現值大幅翻揚，台北市平均漲幅 13.23%，創下 22年來最大調幅；台中市平均漲幅為 24.43%，調幅更創下歷史新高。 土地公告現值是土地增值稅的稅基，賣出當年現值減去買進當年現值，即得出土地增值，乘上稅率大致就算出要繳交的土地增值稅。明年土地公告現值大漲，意味著明年賣地的人要比今年賣地繳交更高的土地增值稅。 內政部規定， 2015 年土地公告現值，須達到市價九成水準。以往土地公告現值與市價有相當大的落差，但在實價登錄政策實施後，房市交易價格更透明，公告現值調升幅度愈來愈大，未來土增稅負擔會愈來愈重。 六都中，新北市於本周二率先公布明年土地公告現值，平均漲幅為 17.45% ，創 22 年新高。昨（ 12 ）日台北市、台中市、高雄市分別公布明年土地公告現值，均有驚人的漲幅。 台北市平均漲幅為 13.23%，已是連續十年調漲。台北市地政局長黃榮峰表示，近幾年已針對台北市都更區、知名高級住宅區和有重大建設區域，依其區位及個別條件，重點式調整其公告土地現值，逐年接近市價。 台中市平均調幅高達 24.43% ，為六都中調幅最高者。台中市地政局長曾國鈞指出，儘管不景氣，但台中市土地價格持續飆漲，加上配合政府要求公告現值要貼近市價政策，土地現值大幅調升真的是「擋不住」。台中市各新興重劃區及區段徵收區因地價明顯上漲，如七期重劃區 43.41% 、 12期重劃區 51.46% 。 高雄市平均調幅 10.42% ，為十年來調幅最高的一次。高市地政局表示，主要是因實價登錄資訊揭露，市場行情透明，以及重大建設持續挹注，帶動地價上揚影響。 台南市、桃園縣將在近期公布明年土地公告現值。台南市地政局指出，明年平均調漲可望高出今年的4.17% ；桃園縣則預估將調高約 20%，為歷年之冠。

重點是，稅賦會不會加進成本？加進成本後，房價…？

地王易主 101擠下蟬聯 15 年新光大樓【 20131213 聯合報】

台北「地王」易主！台北市地政局昨公布明年公告土地現值， 101 大樓以每坪 502 萬，擠下蟬聯15 年地王的新光摩天大樓；住宅區地王還是帝寶，每坪約 288 萬。「路王」仍由台北市「館前路至忠孝西路一段四號」蟬聯，每坪 517 餘萬；最低區段地價依舊是士林區力行段近金山頂一帶的保護區，每坪 2975 元。台北市調整明年公告土地現值平均漲幅為 13.23% ，創下近 22 年來的新高。市府副秘書長黃榮峰說，過去評定公告土地現值，都是同仁自行蒐集相關資訊，今年利用實價登錄來評定，對於合理反映市場行情有一定的準確性。 黃榮峰表示，受到捷運信義線通車、百貨商場、知名國際飯店及企業總部陸續進駐，近來又有大型土地開發案投入資金，帶動信義商圈地價快速成長，讓台北 101大樓成為新地王。 台北 101 大樓明年公告現值為每坪 502 萬 4793 元，較去年上漲 17.01%；去年地王新光摩天大樓，每坪 499 萬 483 元，居全市第二。 地政局地價科長曾錫雄表示，地王雖然易主，不過，台北車站站前商圈及信義商圈發展，仍各具利基，新光摩天大樓是否有機會重返地王寶座，仍有待後續發展。 住宅區部分，仍以宏盛「帝寶」的每坪 288 萬 2645 元居冠，其次為皇翔御琚、信義聯勤、元大一品苑、敦南苑等豪宅，平均每坪公告現值都突破 200萬元以上。 黃榮峰強調，為讓稅賦負擔更公平，近年來都實施「重點區域調高」，包括重大建設、都更地區、高級住宅，調幅都較一般區域大，預估明年也將繼續針對豪宅等交易個案，重點式調高公告現值。

到底代表什麼意義？公告現值是土地增值稅的課徵基準

2005年從 40%.50%.60%，永久調降至 20%.30%.40%

當年為了鼓勵而調降，現在敢不敢為了打壓而調回來？

104年要調到市價的九成市價 ≠ 市場實際成交價

財政部去年就要求地方政府要配合調高還希望從年調，改為季調結果，一個地方政府也不配合

增加地方稅收是好事啊，為何不配合？

全球關注的三個魔術數字

6.5%↘2%↘

2.5%↗

QE退場 台灣房市完蛋？這到底是個什麼莫名其妙的邏輯？

如果 QE退場了表示美國經濟出太陽台灣還會傾盆大雨？

如果 QE持續不退場表示美國經濟尚未復甦結果，可能更令人擔心吧…

資金潮退場，退到哪裡去？外資撤場！

外資到底在台灣買了多少房地產？根本沒買，請問要撤什麼？

資金潮退場？本土資金 +台商回流

33 兆儲蓄總額、 37%儲蓄率、 8.13%超額儲蓄率…台商在大陸，至少擁有 1.2 兆美金的規模拿點零頭回台灣，有什麼大不了？

難道這些台商資金回台灣之後，還會跟著外資去美國？壽險業手上還有 12 兆資金，無樓可買！

再限制、再打房…本土資金就走了…

升息，房市完蛋？老美 2015 、 2016都不升息，台灣憑怎麼升？台灣的銀行裡滿手現金爛頭寸，怎麼升？放款利率升，存款利率升不升？銀行要靠什麼獲利發利息？

老美如果真的要升息，請問，為什麼升息？為了儲備政府與企業發展建設的資金需求…如果美國經濟再發展，全球經濟都復甦

台灣又在爛什麼？

房貸利率上漲　彭淮南：銀行自行決定

【 20131106 好房網】為抑制房貸額度，不少銀行選擇以量制價，除了首購族外，目前房貸利率已經漲到2.3%以上，中央銀行總裁彭淮南強調，沒有對銀行房貸利率下指導棋，台灣利率已經自由化，利率由市場供需決定。立法院財委會 6日審查 「自由經濟示範區納入金融業之規劃方案與展望」，彭淮南備詢時作出以上回應。立委林德福質詢指出，過去銀行房貸利率都在 2%以下，最近不少銀行都將利率調高到 2.3%以上，央行是否對銀行有任何指示？彭淮南回應，我國利率已經自由化，銀行授信時可根據資金供需、授信風險程度等自行決定，他強調，房貸利率是銀行自由定價的行為，完全由銀行自行決定，央行不會進行干預或道德勸說要求調降。立委盧秀燕質詢則指出，不僅八大公股行庫，其他民營銀行近期也都暗自調整利率，除首購族以外，現在 2.3%以下的借款利率幾乎不可得，對照目前薪資凍漲，民眾負擔等加重了，總裁需要道德勸說嗎？ 彭淮南說，以美國來看，雖然 QE沒退，但該國利率也已上漲了；因為利率是反映資金的供需等，這些都是銀行自己決定。

銀行，真的敢大幅升息嗎？

馬凱：現在買房要三思【 20131212 工商時報】

資深經濟評論家、社會企業公約基金會創辦人暨董事長馬凱教授昨（ 11 ）日表示，若美國 QE退場、央行升息，台灣房市免不了面臨拋售潮，房價會作很大的修正，現在買房要三思。不過，馬凱說，接下來若兩岸 ECFA貨品貿易協商正式簽署，對於未來台灣房地產市場會帶來很大的影響，那麼台灣房地產價格將會再快速回升。台灣不動產投資協會（ CCIM ）昨日於台北國際會議中心舉辦 2013 年 CCIM台灣不動產論壇，主題為「從 QE退場看台灣美國的不動產走勢與機會」。重頭戲是馬凱教授的專題演說，一開場就吸引 300 多人與會，把會場擠得水泄不通。馬凱表示，若 QE退場，利率一定升，這些年來，台灣有太多、太多的人，去作超過自己能力而行動的人，因為許多人是運用財務槓桿操作，向銀行借錢，進行不動產投資，如果 QE退場、央行升息，到時候這些人一定會得到教訓，若無力支付償還銀行利息之後，勢必只能把手中的不動產拿出來拋售，所以屆時將會造成價格作很大、很大的修正。馬凱表示，央行總裁彭淮南總是苦口婆心的不斷提出警告，利率不會一直在低檔，央行已連續 9季沒有升息了，升息是一定會來臨的事，所以還沒有進場買房子的人，一定要三思，因為台灣房市正處於修正、調整的邊緣。馬凱也指出，值得觀察的重大因素是兩岸貨貿協議，目前預期在年底完成簽署，而簽署的可能性很高，由於其意義就像是簽署自由貿易協定，因此外界抗性也比兩岸服貿協議要低很多；若完成簽署並生效，相對對於台灣市場將帶來很大的影響。至於，兩岸貨貿協議簽署並生效後，對於台灣房地產市場的影響多大？馬凱表示，目前還難以估算，不過預期將產生很大的作用，屆時台灣房地產價格將會快速回升。

馬教授的「升息論」已經說了三年多了！如果 XXOO簽訂生效，房價快速回升，但是，那時還買的到現在的價錢嗎？

升息，房價會降？只怕會傷及無辜吧…

如果利率調升有錢的大戶，多還點本金就行了…

沒錢的自住客…

房市政策到底是要管制誰？別忘了，明年有大選…

無力、無奈的幾個數字

2012.12→3.59%2013.5→2.40%2013.8→2.31%

2013.11→1.74%

2014→2.59

彭淮南：明年 U型復甦「 GDP至少 3 」苦日子快結束

【 20121213 蘋果日報】苦日子終於要過去了？中央銀行總裁彭淮南昨指出，國內外機構均預估台灣明年經濟成長率將破 3% ，與今年的

1.13%相比，復甦力道不算小，但這次復甦不會像 2010 年時成「 V型反彈」，應會是「 U型復甦」。部分科技大廠認為，明年第 2 季開始會有較明顯成長。

今年景氣疲弱，央行總裁彭淮南對明年相對樂觀，認為經濟成長將逾 3% 。資料照片 彭淮南是在立法院財委會答覆立委質詢時，作出以上表示。立委林德福詢問台灣是否明年就可擺脫景氣寒冬？彭淮南回應：「希望如此。」他說，我國國內生產毛額 7 成仰賴出口，國際景氣與國內經濟息息相關，若美國不能解決財政懸崖問題，跳下去，對美、台及全世界都不好。

彭淮南也認為，須繼續關注歐債、美國財政懸崖及中國經濟等 3大議題，目前看來中國經濟尚穩，若美國財政懸崖有解，對台灣經濟將是正面影響，「相信美國政治家應有能力安然度過財政懸崖。」

彭淮南指出，包括國際貨幣基金 (IMF) 、亞洲開發銀行等國內外單位研究，台灣明年經濟成長率將高於 3% ，「從 1%提高為 3% ，力道還不小」，只要經濟動能增長，股市反映企業獲利，就會反映在資產價格上。他提醒，歐債短期內尚難解決，將持續牽動我國經濟；而中國產業過去倚賴台灣進口原物料後再加工出口，但如今已改變產業發展方向，台商須注意產業鏈發生「斷鏈」問題。 此外，彭淮南重申，由於台灣是小型開放經濟體，美國透過貨幣量化寬鬆來輸出美元，就像航空母艦從旁開過去，會使旁邊的小船受到波及，也是未來須關注的議題。

對明年經濟成長率有望超過 3%的說法，台積電企業訊息處處長孫又文僅說，公司主要客戶分布在全球各地，較重視全球經濟成長，內部評估美國明年成長仍緩，歐洲頂多持平，日本也不好，預估明年全球經濟僅較今年微增 0.2% 。不過台積電董事長張忠謀日前曾說，第 4 季客戶調整庫存，約到明年首季末就會結束，「公司明年第 2 季開始將有強勁反彈」。

有 4 千名研發人力的筆電大廠華碩相當看好明年業務成長，明年上半年將徵才 700 人，約佔總人力 7% 。人資長吳崇文說，徵才方向將鎖定 Win 8、平板、手機研發及設計人才，而為挖角業界高手，更推出 VIP專屬保密服務，由資深主管單一窗口洽談。另針對一般職缺推出「年終轉職全球招募專案」，招聘國外業務、行銷及軟體人才。

財政部打房縮手 奢侈稅「微調」【 2013-11-14 經濟日報】

全年經濟成長率「保 2 」不易，財政部擔心重稅重創內需，定調特種貨物及勞務稅 (奢侈稅 )修法轉向「微調」，二年閉鎖期與稅率維持不變，但非都市土地涉及短期炒作者，不再享有免稅，將比照都市土地課徵 10% 或 15%的奢侈稅。 奢侈稅從「大修」到「微調」的政策轉向，財政部已先行向行政院報告。據指出，行政院並不反對微調的修正原則。財政部長張盛和昨 (13)日在立法院指出，礙於國、內外經濟情勢嚴峻，奢侈稅確定只會「微調」。財政部認為，出口表現不如預期，各項經濟數據並不樂觀，目前修正奢侈稅確實面臨極大壓力，「大修時機已經過去了」。 張盛和說，明年的經濟情勢雖然會比今年好，但仍看不到強大的經濟動能支撐，為免再對經濟造成損害，奢侈稅確定不會大幅更動，僅調整較具急迫性的部分。 財政部將在 11 月底提出奢侈稅修正草案，預定年底可送至立法院審查。官員估計，即使加速完成修法程序，新版奢侈稅最快施行時間也會落在明年。 依據財政部目前的修法方向，短期持有不動產的出售年限，維持二年不變，稅率亦不調整，同時放寬豁免條款，將無炒房意圖者遭課徵奢侈稅的機率降至最低；但為進一步杜絕炒作，修法草案確定要將非都市土地納入奢侈稅課徵範圍。 由於工業區也屬於非都市土地，修法後可望抑制工業區土地炒作歪風，企業設廠付出的土地成本也可因此穩定。 財政部表示， 8 月委託學者提出的奢侈稅改革報告，肯定奢侈稅已對房市炒作現象產生遏制作用，達到量縮價穩的目的。 不過，外界建議，奢侈稅再修正，幅度大小應該視國內外經濟情勢演變，與國內房市動態而定。 財政部經評估後認為，小幅修正比較能夠符合現況所需。 張盛和指出，財政部將儘快完成奢侈稅修正草案，鑑於國際不確定因素仍多，國內經濟動能亦有待提升，現行作法既已具成效，奢侈稅應微調並採相關配套後繼續實施較為妥適。

問題，當然出在經濟！

奢侈稅修法

1.維持原有兩年限制規定2.非都市土地納入課稅範圍

3. 被迫出售免課4.賠售免課？？？

怕打房？每個區域都有立法委員…你們怎麼不下點功夫？

實價課稅，杜絕投資炒作房地產？房價因而下跌，才能落實居住正義？

難道早就實價課稅的國家…都沒有投資炒作？

美國：紐約房市回溫，近一年房價上漲 32%

香港： 2011年，飆出 1,600 萬 NT／坪，創世界紀錄中國： 70大城市平均房價，持續上漲 18個月新加坡： 2009 至今，四年房價上漲 61%

房地產問題太複雜，不是單靠稅制手段就能解決！

抑房價，張金鶚：增稅比都更有效【 20131205 工商時報】

針對財長表示北市房價過高有泡沫化危機，北市副市長張金鶚昨（ 4 ）日主持都更記者會時指出，北市房價太高、一般民眾買不起已是「普通常識」，多數民眾都認為不合理。張金鶚也回應張盛和「增都更供給平抑房價」的主張表示，都更可讓老屋改新屋、讓原住戶住得舒服些，但對沒房子的民眾而言，一點影響都沒有，透過都更增加房屋供給無法壓抑房價。他說，關鍵在政府必需對高房價問題「明確表態」，他建議是，中央修法增加非自用住宅持有稅、而非交易稅，才能降低囤屋投機炒作。台北市政府推動都更，張金鶚帶頭喊衝，昨天再度推出「都更停看聽」錦囊手冊，針對都更各階段程序，以淺顯文字提醒北市民眾，都更重要事項。張金鶚說，都更條例雖保障都更戶權益機制，但住戶經常在都更過程中簽署的「同意書」、「私權契約」，卻無法受都更條例保障、政府也審不到，難以代替把關，民眾簽署時務必留意，並應預留退場機制。張金鶚認為，財長提警訊，其間也隱含民眾認為難以負擔高房價，所以，他認同財政部提出最快明年台北市售屋所得課稅從「分區」改為「分級」的作法，畢竟多少能影響住宅高價，但更重要的是，財政部要從制度面改革，政府更對北市房價不合理「明確表態」，畢竟這可能動搖國本的問題。張金鶚指出，與其課屬交易稅的奢侈稅，倒不如增加非自用住宅持有稅。他舉例，美國持有稅率是1 ％，但台灣只有千分之一，對有錢人而言，成為炒作、不斷買房的誘因。張金鶚表示，合理房價，中央、地方都有責任，但只靠增加供給絕對無法抑制房價，中央地方應合作管控「房屋」「土地」價格，增加持有稅稅基，才可能健全房市。

如果都更之後，房價下跌，您會同意都更嗎？

您會因為可樂售價裡內含 5%營業稅就不喝可樂了？

您會因為電影票價裡內含 2%娛樂稅就不看電影了？

您會因為證交稅千分之一就不買股票了？

您會因為中了樂透要繳 20% 所得稅就不買彩券了？

沒有獲利，稅率是０也沒有意義

棄房選股？今年房地產交易總量將近四兆股市交易量跌破 20 兆

因為股市不好，資金錢進房市「避險」

如果股市上萬點，房市會如何？

如果股市真正上了萬點你還買的到現在的房價嗎？

看看過去這五年…台北股市實在沒出息…全球大漲，台股小漲；各國小跌，台股大跌股市是經濟的櫥窗，咱們這算是什麼窗？不然，你叫老百姓投資什麼？

同樣五年時間，人家老美漲了快 2.5 倍美國經濟正在強力復甦中復甦力道最強的，就是房市回溫

台灣經濟這會兒也是靠房市，但是被罵成什麼樣子？

房市推案量不可能減少！您知道的， 25字頭的營建類股共有 37家

您也許不知道的名字不同、類別不同的營建上市、櫃公司共有…

82家上市、 102家上櫃 ( 還不包含資產股、興櫃… )

每一家只要推案 20億，基本案量就是 3600億

IFRS之後，「全部完工法」搞得每一家都缺業績…這些公司到底是要撐股市？還是要拉房市？股價下跌重要？還是房價下跌重要？政府打了房，還怎麼拉股市？

2014年底大選…如果您已經知道肯定會亂而且亂完之後…就會雲淡風輕那還有什麼好擔心的？

六都，會有幾都變天？6:0 5:1 4:2 3:3

不變會如何？變了又如何？

氣氛是虛的，亂歸亂，只要不打仗也好在，氣氛是虛的…

大新竹，房市到底有多夯？

在打房氣氛下，看到這些雄壯威武的統計數字真是好的令人擔心…

個案數 可售戶數 推案金額／可售金額

預售屋 82 7,121 1,136.0

新成屋 53 851 206.4

合計 135 7,972 1342.4

2013/1/1~12/06 住展 /惟馨週報

建築執照核發件數 (2013/1~10 月 )

區域 戶數 總樓地板面積 ( ㎡ )

新 北 市 22,763 3,594,547

台 北 市 4,647 892,988

台 中 市 15,632 3,283,585

台 南 市 8,510 1,755,612

高 雄 市 10,736 2,187,125

桃 園 縣 23,940 4,698,744

新 竹 縣 4,199 833,071

新 竹 市 1,709 324,132

較過去幾年相對保守了許多！

重點是，到底賣的好不好？

區域 平均銷售率 (%)

新竹市 53.15

竹北 59.15

湖口 38.60

新豐 24.02

新埔 16.24

竹東 36.58

平均 53.53

2013/1/1~12/06

住展雜誌

預售市場還是很猛！

如果照 53.53%的平均銷售率來看過去這 11個月，整個大新竹就賣掉了

4,267 間的預售屋平均一天賣 13間！

好像還是挺猛的！

台北市 新北市 桃園縣 新竹市 台中市 台南市 高雄市

2010 63,344 108,242 47,971 11,634 54,139 21,729 39,873

201149,918

-21.20%84,018

-22.38%45,578-4.99%

12,198+4.85%

49,790-8.03%

21,384-1.59%

37,469-6.03%

201238,571

-22.73%69,211

-17.62%45,886+0.68%

11,190-8.26%

45,906-7.80%

20,924-2.15%

39,625+5.75%

20131-11 月(% 估 )

36,040+1.93%

73,013+15.08%

42,723( 至 10

月 )+11.73%

8,891( 至 10

月 )-4.65%

47,681+13.31%

21,310+11.10%

39,965+10.03%

2013.1~11月六都房市成績單(不動產買賣移轉件數／房市基本盤 )

新竹市房市今年成績不及格！基本面有點小狀況…不可否認，市場確實有點炒過頭

資料來源：內政部、各縣市地政局

重劃區房價飆漲 代銷︰投資客撐起【 20130930 自由時報】近期政治悶、經濟悶，不過重劃區房市卻不悶，尤其是北部重劃區，近期買氣相對平穩，而且多數是投資客撐場。海悅廣告總經理曾俊盛表示，即便房市不若上半年熱絡，不過，部分整理過後的重劃區，房價出現上漲趨勢。曾俊盛表示，環顧目前投資市場，房地產還是相對保值的投資標的，尤其是低利環境，多數民眾還是投資房地產，尤其是重劃區房市，近幾年相對熱絡。根據代銷調查，北部知名重劃區超過 4成以上的買家均是投資客，顯示多數重劃區均是投資客撐住房市買盤，其中最近房市交易相對熱絡的淡海新市鎮、桃園青埔，投資客占比 7成，新莊副都心也有 5成買家是投資客，新竹竹北投資客占比約 4成。曾俊盛強調，這群有投資需求的民眾，並非短期炒作的投資客，而是置產，看好房市後續發展的民眾，買房是為了保值、抗通膨等投資因素，其中竹北「國賓大悅」便是著名個案，目前銷售已超過 8成。不過，他也指出，近期有部分重劃區可能面臨價格盤整的階段，其中最明顯的便是今年傳出房市交易熱絡的桃園青埔地區，因短期內價格上漲迅速以及利多消息發酵期結束，上半年時， 1個月可以賣 40-50戶，目前房市降溫， 1個月成交組數大約是 15-16戶。冠德建設副總經理洪錦欽也指出，青埔房市的確炒過熱，投機助漲不正常的房市交易價格的行為也是建商不樂見，因此，現階段青埔價格出現整理應算是合理現象。

2014房市大勢看趨勢之前，先問問自己四個問題

1.您現在自住的那間老房子，貸款繳完沒？如果沒有資金壓力，您願不願意便宜賣？

2. 若您打算在同區域換屋您願意買一間比現在住的那間房子更老、更舊、更便宜？

3.您認為，您現在住的地方會成為「崩盤區」嗎？如果真的有崩盤疑慮，您會等著它崩？

4. 等跌下來再買？您真的會勇敢地搶進房價崩盤區？

2014房市大勢1. 利率？升不了！

如果會殺到自住客，你敢不敢升？2.打房？停不了！

但也不知道還要怎麼往下打…3.推案量？少不了！

上市上櫃公司缺業績，缺的一塌糊塗4.股市，好不了！

棄房入股？很好啊！如果股市變好，房市會差？5. 市場基本面，壞不了！

因為還是有一大堆資金無處可去…

萬一這段時間被硬壓下去的氣氛後來發現是一場誤會…

接下來的房市又會如何？

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