2010. 9. 27.

통계로 살펴본

부동산시장 및 상품별 투자전략

Real Estate Specialist이 남 수hinamsoo@naver.com

Ⅰ

CONTENTSCONTENTS

Ⅱ

주택시장에 대한 이해

2010 년 주택시장 전망

Ⅲ 중장기 주택시장 전망

Ⅳ 상품별 투자전략

▨ 최근 주택시장 동향

- 2008 년 9 월 글로벌 금융위기의 발발을 정점으로 큰 폭의 하락세를 기록

- 집값은 위기가 한풀 꺾인 2009 년 4 월부터 빠른 회복세를 보이면서 2009 년 9 월

이후

수도권 , 서울의 상승세가 둔화 , 10 월 부터 감소폭 확대

   

< 매매시장 >

< 거래량 >- 2009 년 10 월 이후 수도권 중심으로 예년보다 적은 거래량을 보이며 , 위축되기 시작하여

감소폭이 확대 (다만 , 지방은 예년 수준 유지 )

* 6∼7 월에는 수도권 모두 예년 대비 50% 이상 감소 , 금융위기 (’09. 1 월 ) 이후

최저수준

- 지역별로는 서울 강남권 (-54.4%) 보다 강북권 (-60.8%) 이 큰 폭으로 감소 (’10.1∼7 월 ),

경

기도에서는 1 기 신도시 (-63.4%) 등 서울 인접지역의 거래가 크게 위축

- 7 월에 서울 25 개구 중 20 개 , 경기 31 개 시군 중 20 개 , 인천 8 개구 중 6 개

지역에서 50% 이

상 감소

1. 주택거래 및 가격 동향

- 2005∼’06 년 중 크게 상승했던 과천 분당 등은 고점대비 ․ 10% 이상 하락하여 체감하락률 이 높은 상황- 최근 신규입주가 집중된 고양 용인 등도 하락폭이 커지면서 분양 당시 가격보다 ‧시세가 낮은 단지도 발생- 신규주택 시장도 위축되어 대부분 지역에서 청약경쟁률이 저조하고 , 분양물량도 감소 • 1∼7 월 민간분양 130 개 단지중 청약미달 94 개 (수도권 46, 지방 48) • 수도권 7 월 공동주택 분양승인은 최근 5 년 동월평균 대비 39% 감소- 아파트 경매 낙찰가율도 지속적으로 하락 추세

   

< 아파트 매매가격 증감률 (%) >

구분 수도권 서울 강남 강북강남 3

구재건축

과천 분당 고양 용인

’10.3 ～ 7월중 -2.0 -1.6 -1.6 -1.7 -6.5 -6.0 -3.5 -4.6 -3.2

고점대비 -3.8 -1.5 -1.6 -2.5 -9.2 -11.4 -15.6 -8.3 -14.7< 대법원 아파트 경매 낙찰가율 (%) >

구분 ’10.1 월 3 월 5 월 7 월

서울 84.0 83.3 79.6 78.4

경기 82.2 81.1 75.8 74.1

1. 주택거래 및 가격 동향

- 주택건설 (인허가 )은 금융위기 이후 급감했던 작년보다는 증가했으나 , 예년보다 저조한 수준

2. 주택건설 및 입주 동향

< 주택건설 인‧허가 현황 ( 단위 : 만호 ) >

구 분‘05 ～’ 09 년 평균 ‘09 년 ’10 년

연간 1 ～ 7 월 연간 1 ～ 7 월 1 ～ 7 월 예년동기비 전년동기비실 적 44.9 18.2 38.2 12.2 12.7 -30.2% 4.2%

- 미분양은 장기평균 (7 ～ 8만호 ) 보다 많은 11 만호로 적체 지속 , 특히 , 준공후 (4

7%) 와 중

대형 (60%) 비중이 높아 시장기능을 통한 해소에 한계

< 미분양 아파트 현황 ( 단위 : 만호 ) >

▨ 부 동 산 투 자 환 경 분석방법

macro      

micro

일반시장 ( 일반경제 ) 분석( 경제성장 , 수출입 , 통화 , 물가 , 금리 등 )

 부동산시장

( 부동산가격 , 거래량 , 건축활동 , 수급상황 등 ) 

 지역시장분석

( 지역인구 , 지역수급상황 , 지역경제기반 등 ) 

 개별시장분석

( 가격 , 거래량 , 수급동향 등 ) 

• 부동산시장을 분석시 거시적인 측면에서부터 접근하여 미시적으로 좁혀가는 방법을 활용하는 것이 바람직• 먼저 포괄적인 투자환경으로서 전반적인 경제상황을 분석하고 그리고 부동산시장으로서 지역시장을 분석• 지역시장의 범위도 일반시장 , 하부시장 , 부지의 주변시장 등으로 범위를 좁혀갈 수 있음• 시장의 범위가 좁혀지면 좁혀질수록 분석이 구체화됨

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

▨ 부 동 산 수 요 의 결정요인• 부동산수요는 소득 , 인구 , 다른 재화의 가격 , 기호 (Taste), 선호도 (Preference) 등에 의해 영향을 받음• 이외에 금리 (이자율 )나 신용의 유용성 (Availability), 미래에 대한 예상 등도 재화의 수요에 영향을 줌

부동산수요의 증가요인 부동산수요의 감소요인

소득수준의 증가 ( 임금 인상 ) 소득수준의 감소 ( 임금 하락 )

대출금리의 하락 대출금리의 인상

인구증가 인구감소

인플레 심리확산 인플레심리 진정

정부의 부동산규제정책 완화 정부의 부동산규제정책 강화

부동산가격 하락 부동산가격 상승

대체투자시장의 위축 ( 주가하락 , 예금금리 인하 등 )

대체투자시장의 활황 ( 주가상승 , 예금금리 상승 등 )

세대의 증가 세대의 감소

세제 완화 세제 강화

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

주택시장에 대한 이해 – 선행지표 동향ⅠⅠ

• 유동성 , 신용위험 , 주택담보대출 등 일부 지표가 주택가격에 선행 또는 동행한다 는 점에 착안하여 향후 주택가격의 움직임을 파악하기 위해 개발 , 운용 (금융감독원 )

• 매매가격대비 전세가격 비율 , 건축인허가면적 , 강남지역의 주택가격 움직임 등

▨ 주 택 시 장 사이클

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

- 전국 아파트 매매가격 지수는 정책 변화에 따라 민감하게 반응하면서 가격 조정 및 상승세 이어옴- 2000년 이후 가격 등락은 있었지만 꾸준한 상승세를 보임

▨ 아파트가격의 국지적 회복세 , 중대형 아파트의 시장가격 주도에서 중소형으로 이동

2008 년 하반기 6 차례의 부동산규제완화 정책에도 불구하고 2008 년 4 분기 이후 가격 급락 2009 년 2 월부터 규제완화와 더불어 강남권을 중심으로 중소형 , 재건축 회복세 나타남

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

전국 아파트 매매가격변동률 추이

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456

2005 2006 2007 2008 2009

전국 수도권 5개광역시 기타지방

(단위:%)

전국 규모별 아파트 매매가격변동 비중

-8.0

2.0

12.0

22.0

32.0

42.0

52.0

1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

66㎡미만 66~99㎡미만99~132㎡미만 132~165㎡미만165~198㎡미만 198㎡이상

(단위:%)

▨ 평 형 별 가 격 차 별 화 나타남

경기침체의 영향으로 중대형보다는 소형의 가격 상승률이 높게 나타남 이는 1인 가구 및 2인 가구 증가에 기인

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

▨ 중대형 아파트 가격 약보합 속에 소형 아파트 강세 지속

2001~2002년 재건축 대상 아파트에서 가격 폭등 발생 2002~2005년 대체 수요시장의 성장으로 중대형아파트 선호 급증하면서 가격 대폭 상승함 2007년 이후 중대형 아파트는 가격조정국면을 맞은 반면 , 소형 주택의 강세 두드러짐 2008년 중대형아파트 및 재건축 10∼20% 하락 후 2009년 상반기 중 80∼90% 수준 회복

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

전국 규모별 아파트 매매가격변동률추이

-10.0

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

66㎡미만 66~99

㎡미만99~132 ㎡미만

132~165

㎡미만165~198

㎡미만198㎡이상

2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 상반기

(단위:%)

2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년상반기

전국 규모별 아파트 매매가격변동 비중

66 ㎡미만66 ㎡미만

66~99 ㎡미만66~99 ㎡미만

99~132 ㎡미만99~132 ㎡미만

132~165 ㎡미만132~165 ㎡미만

165~198 ㎡미만165~198 ㎡미만

198 ㎡이상198 ㎡이상

중소형 주도

중소형 주도소형

주도소형주도

중대형 주도

중대형 주도

▨ 지역별 가격 차별화 양상 뚜렷

서울과 지방의 아파트 평당 매매가격의 격차가 2000년 들어 크게 확대 수도권과 지방의 차별화 현상 지속 서울 평당 평균가격 1,831만원은 지방광역시 평균가격 501만원의 3.65배 수준 보임

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

▨ 주 요 지 역 아 파 트 거래현황

주택시장에 대한 이해ⅠⅠ

전국은 32,227건으로 , 전월 (30,454건 ) 대비 5.8% 증가하였고 , 최근 4년간 동월평균(40,394건 )

대비로는 20.2% 감소 서울과 수도권은 전월 대비 각각 7.4%, 5.5% 증가 , 최근 4년간 동월평균과 비교해서는 58.8%,

55.4% 감소 지방은 대구 (31.9%), 경남 (23.0%), 부산 (18.3%) 등에서 최근 4년간 동월평균과 비교하여 증가

중장기 주택시장 전망ⅢⅢ

▨ 주 택 시 장 수 급 요 인 점검

수요요인에서 주택 주수요층의 감소 , 공급요인에서 미분양 물량 부담 등이 중장기

주택

가격의 하락요인으로 작용할 것으로 예상됨

중장기 주택시장 전망ⅢⅢ

주택시장은 조정국면 (∼2012) 을 거쳐 2013 년부터 하락국면으로 접어들 전망

주택시장내 수도권과 지방 , 국지적 가격 차별화 현상이 심화될 전망

중장기 주택시장 전망 ⅢⅢ

▨ 주택 수요 욕구는 거주소비 , 자산투자 , 사화문화적 수요패턴의 변화 등의 영향을 받음

향후 환금성 중시 , 자산포트폴리오 재조정 , 특정지역 선호 경향 등 다양한 주택시장 내 변화가 예상됨

▨ 인구감소에도 불구하고 가구수는 증가

- 생활패턴의 변화에 따라 1 인 가구 및 부부가구 증가에 따른 결과임 - 가구당 평구 가구원수의 지속적인 감소 : 1980 년 평균 가구원수 4.54 명

[ 가구당 인원수 변화 전망 ]

구분 2000 2008 2018 2030

총인구 (만명 ) 4,701 4,861 4,934 4,863

총가구 (만가구 ) 1,451 1,667 1,871 1,987

가구원수 (명 ) 3.1 2.8 2.5 2.4

1 인 가구 : 2000 년 전체가구의 15.5% 에서 2005 년 20%

2 인 가구 : 19.1%→22.2% 증가

소형주택 및 임대주택에 대한 수요 증가 예상

소득증가를 가정하면 , 1 인당 주거면적의 확대로 인한 주택수요 증가 예상됨

중장기 주택시장 전망ⅢⅢ

▨ 1, 2 인 가구 증가에도 불구 , 중소형 주택공급은 감소세

- 2000 년 이후 1 인 및 2 인 가구 비중은 34.7% 에서 2008 년 43.1% 로 8.4%P 증가- 중‧소형주택 공급은 같은 기간 동안 78.3% 에서 69.4% 로 오히려 8.9%P 감소

[ 1, 2 인 가구 및 중소형주택 비중 변화 추이 ]

중장기 주택시장 전망ⅢⅢ

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

4세 9세 14세

19세

24세

29세

34세

39세

44세

49세

54세

59세

64세

59세

74세

79세

80세

이상

2000 2010 2020 2030

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

196019641968197219761980198419881992199620002004200820122016202020242028

35세미만 35~54세 54세이상( )천명

연령대별 인구 변화 연령대별 인구 추계 변화

자료 : 통계청 자료 : 통계청

2021 년35~54 세 <55 세이상

2024 년35 세미만 <55

세이상주택 수요층 (35~54세 )

주요 경제 활동 및 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2010년 33.87%(1,655만 4천명 )

로 정점을 보인 후 꾸준한 감소세를 보일 것으로 예상됨 (실제 은퇴연령 56.3세로 추정 )

- 연령대별 인구는 35세 미만의 인구가 1988년 이후 감소 추세를 보이고 있고 , 주택 주 수요층인 35~54세 인구는 2011년을 정점으로 감소로 돌아섬

- 55세 이상 인구는 2021년 35~54세 , 2024년 35세 미만 인구수를 앞지를 것으로 예상됨

주택 주 수요층 35~54 세 인구비중은 2011 년부터 감소

중장기 주택시장 전망ⅢⅢ

단기적인 전망 경기 , 개발호재 , 부동산세제 등 부동산정책에 민감

중장기적인 전망

인구나 경제성장 등 거대한 흐름에 의해 결정 65 세 이상의 노령인구 : 2005 년 전 인구의 10.7%, 2019 년 14.4%( 고령사회 ), 2026 년 20%

( 초고령사회 )

과거의 주택시장 흐름 과거 20 년간 전국 주택가격 상승률은 물가상승률보다 낮았음 ( 전국 평균 주택가격 연평균 4.09% 상승 < 물가상승률 4.74%)

주택시장의 차별화가 더욱 거세게 진행될 듯 : 전국은 안정 , but 서울은 불안정 - 서울의 중심성이 더 커질 것 (경제구조가 서비스산업 위주로 재편 , 집적의 경제 커짐 ),

인 구 회귀 현상 - 강북과 강남의 격차가 점차 줄어들 게 될 것임 - 그린벨트 개발이 본격적으로 추진 : 택지공급 부족 - 수도권 신축주택의 90% 이상이 아파트로 채워질 것

중장기 주택시장 전망ⅢⅢ

2009년 기준 서울 오피스 총 누적 연면적은 3,175만㎡ , 이 중 43%가 ‘ 90년대에 공급 2000년대 들어 오피스 신규공급이 둔화되면서 연평균 약 63만㎡가 공급되어 , ’90년대 대비 46% 수준 2007년 , ‘상암 DMC’ 및 ‘서초삼성타운’ 등의 공급 영향으로 신규 공급 일시적 증가 2008년에는 전년대비 오피스 공급이 감소 (-43%) 했으며 , 2010년까지는 공급 부진 예상

▨ 90 년대 오피스 신규 공급 최다 → 2000 년대 오피스 신규 공급 둔화

상품별 투자전략 - 오피스ⅣⅣ

서울 오피스 신규공급 연면적 및 누적공급 연면적

-

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

~70 72 75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 080

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500신규공급연면적(좌축) 누적공급연면적(우축)

(단위:만㎡)

서울 오피스 신규 빌딩수 및 연평균연면적 변화

구분빌딩수 신규공급

개수 ( 개 ) 비중 (%) 연면적 ( ㎡ ) 비중 (%)연평균연면적

( ㎡ )

70 년대이전 191 8% 520,209 2% 17,938

70 년대 193 8% 1,817,079 6% 181,700

80 년대 666 28% 9,267,043 29% 926,704

90 년대 1,092 46% 13,799,962 43% 1,379,996

00 년대 248 10% 6,351,352 20% 635,135

전체 2,390 100% 31,755,645 100% 460,227

전체 취업자 중 사무직 종사자 비중 지속적 증가세

서비스업 성장과 함께 1 인당 오피스 사용 면적의 증가도 지속되고 있음

국제적 금융위기 및 이에 따른 경기침체 우려로 공실률 지속적 상승 중

▨ 오피스 수요 증가세 지속되고 있으나 , 최근 경기 침체로 일시적 수요감소 발생

상품별 투자전략 - 오피스ⅣⅣ

사무직종사자수비중 및 1 인당오피스면적 추이 신설 / 부도법인 및 공실률 추이

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

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4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

3Q

4Q

1Q

2Q

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%신설법인/부도법인(좌축) 공실률(우축)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09

-

2

4

6

8

10

12

14

16사무직종사자수비중(좌축) 1인당오피스면적(우축)

오피스텔 매매가격 변동 7 월 오피스텔 임대수익률

오피스텔 매매가격은 2009 년 3 월까지 하락세가 이어졌으나 4 월부터 회복세를 보이며 전년동월

대비 가격하락폭이 줄어듦특히 역세권의 소형 오피스텔 강세가 이어지며 소형오피스텔이 매매가격 상승을 주도하고 있음임대수익률은 `09 년 1 월 6.14% 에서 2009 년 7 월 6.07% 로 0.07%p 하락함 .경기침체에 따른 업무용 오피스텔의 공실 증가가 임대수익률 하락의 원인으로 작용하고 있음

( 단위 :%)

지역 도심 강남마

포 /여의도

서울기타 분당 일산

66 ㎡미만 6.79 6.17 7.10 6.84 6.14 7.85

66~99 ㎡미만 5.75 5.70 5.60 5.83 5.49 7.31

99~132 ㎡미만 5.85 5.85 4.16 4.86 4.93 5.10

132~165 ㎡미만 5.63 5.65 4.03 4.10 4.61 4.32

165~198 ㎡미만 5.16 5.31 4.92 4.34 3.54 3.74

198 ㎡이상 5.92 4.03 4.56 3.65 3.18 3.09

-5.0

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

1234567891011121234567891011121234567891011121234567

2006 2007 2008 2009

도심권역강남권역마포/여의도권역서울기타권역분당권역일산권역

(%)

자료 : 부동산 114 주 : 전년동월 대비 자료 : 부동산 114

▨ 오피스텔 소형 강세

상품별 투자전략 - 오피스텔ⅣⅣ

( 자료 : 부동산 114)

서울특별시 오피스텔 공급동향

< : >서 울 특 별 시 전 체

( )물량 좌축 ( )누적물량 우축

1999년 2001년 2003년 2005년 2007년 2009년

()

단위

실

45,000

40,000

35,000

30,000

25,000

20,000

15,000

10,000

5,000

0

()

단위

실

130,000120,000110,000100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000

년 도 공 급 물 량 년 도 공 급 물 량

1999 년 5,936 2005 년 23,572

2000 년 3,418 2006 년 11,697

2001 년 4,381 2007 년 7,463

2002 년 9,657 2008 년 3,171

2003 년 22,336 2009 년 551

2004 년 43,930 2010 년 297

소형아파트 매매가와 전세가 급등으로 오피스텔 부각

최근 2~3 년간 공급이 크게 줄고 , 1 인가구 증가로 수요 증가원인

경기침체로 임대가 하락추세 → 매매가 상승 제한

오피스텔은 서울의 일부 핵심지역을 제외하고는 양도차익보다는 임대수익을 목표로 해야 함

오피스텔 전망

오피스텔 시장상품별 투자전략 - 오피스텔ⅣⅣ

1. 도시형생활주택 개요

‘ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시지역에서 주택법에 의해 주택건설사업계획 승인을 받아 건설하는 20 세대 이상 150 세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 공동주택

입 지 : 도시지역 규 모 : 20 세대 이상 150 세대 미만 인허가 : 주택법에 따른 사업계획승인 대상 유 형

구 분 기숙사형 주택 원룸형 주택 단지형다세대주택

건축물의 종류 다세대주택

- 독립된 주거형태가 아닐 것 - , 세대별 독립주거 가능토록 욕실 부엌 설치

- , , 취사 세탁 휴게실은 공동사용할 수 있는 구조 - 욕실 외에는 거실을 한 공간으로 구성

- 지하층 주거시설 설치 불가 - 지하층 주거시설 설치 불가

( )규모 전용면적 7 ~ 20 ㎡이상 ㎡ 이하 12 ~ 30 ㎡이상 ㎡ 이하 85 ㎡ 이하

주요타겟층

, , 아파트 연립주택 다세대주택

, , , ( )역세권 대학가 산업단지 등의 지역거주 직장인 학생 등 고시원 거주자

시 설 요 건

도시형생활주택 정의

도시형생활주택의 특징

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