20090407 Documentation Julien Blanc
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“SurélévationsSurélévations”
Questions juridiques choisies, en relationQuestions juridiques choisies, en relationnotamment avec la LDTRnotamment avec la LDTR
Julien Blanc, avocat
Séminaire APGCI - CGI Conseils du 7 avril 2009
![Page 2: 20090407 Documentation Julien Blanc](https://reader035.fdocument.pub/reader035/viewer/2022081512/5571f29849795947648cc63a/html5/thumbnails/2.jpg)
Surélévations : plan de lSurélévations : plan de l exposéexposé
I. Introduction, cadre légal
II. LCI et LDTR
III. Utilisation du sol
a. PLQ
b. PUS
IV. Surélévations et protection du patrimoine
V. Conclusion
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Surélévations : le cadre légalSurélévations : le cadre légal
HIER DEROGATION (LCI)
DEMAIN AUTORISATION (LCI)AUTORISATION (LCI)
DEROGATION (LCI)DEROGATION (LCI)
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Le cadre légal, la loi 9Le cadre légal, la loi 9 529 du 17 février 2006529 du 17 février 2006
LCI : art. 1 de la loi 9 529
- art. 22 al. 2 et 26 al. 2 (nouveaux) : 5 ans + réalisationde surfaces de logements supplémentaires
- modifiant les gabarits des immeubles
LDTR : art. 2 de la loi 9 529
- modifiant l art. 8 al. 3 LDTR (changementsd affectation - compensations)
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Le cadre légal, la loi 10Le cadre légal, la loi 10 088 du 22 février 2008088 du 22 février 2008
LCI : Abandon des 5 ans
gabarits (+ 3 m; + 6 m) en fonction de la largeur des rues
zone 2 (ville)
zone 3 (énumère certains quartiers pour l établissementdes cartes)
réserve les art 89 et ss LCI (ensembles XIX et XXème)
LDTR :
création de nouveaux logements (but de la loi) pas denouvelles surfaces commerciales
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Le cadre légalLe cadre légal
Quid de la surélévation :
et des hôtels ?des immeublescommerciaux ?
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Le cadre légalLe cadre légal
LDTR : quid de la surélévation desimmeubles commerciaux ?
Article 1 LDTR, pas visés(habitation)
LCI : gabarits de la zone, loi 10088
art. 23 al. 3 et 27 al. 3 LCI« afin de permettre laconstruction de logementssupplémentaires »
=> Dérogations possibles(art. 11 à 13 LCI)
PUS nouveau règlement (cf. infra)
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Le cadre légalLe cadre légal
LDTR :
quid de la surélévationdes hôtels ?
Article 1 LDTR, pas visés(habitation)
Surveillance existante(logements d urgence)
PUS : cf. infra
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Régime applicable
Art. 11 al. 4 LDTR (nouveau):
« Le coût des travaux se rapportant à une surélévationd immeubles au sens (…) ne peut pas être répercuté sur lemontant des loyers des logements existants. »
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Régime applicable
ATA 525 / 2000; ATA 558/2001; ATA 300/2006
Surélévation = transformation (art. 9 LDTR)
=> contrôle des loyers
=> calcul des nouveaux loyers => art. 11 LDTR
=> état locatif avant travaux, ventilé par appartement àremettre avec le dossier d autorisation
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Régime applicable
Exception au principe de production de l état locatif complet :
ATA 110/2006
Justification : au moment de demander l état locatif complet, ledépartement avait déjà fixé, sur la base des plans financiersdéjà produits par le requérant, les loyers des logements àcréer.
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Art. 11 LDTR exemple
Montant des travaux : CHF 1 000 000
Maximum à renter : CHF 700 000
Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4%) = 28 000.-
./. Incidence dégress. des amort. => * 1/2 14 000.-
+ amortissemement (700 000 / 20) 35 000.-
+ entretien (700 000 * 1.5%) 10 500.-
Total CHF 59 500.-
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Surélévation
L art. 11 LDTR limite à 70 %
Présomption de 70% plus-value, 30% entretien
Or si surélévation, pas d entretien
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11pièces créées, selon PF autorisé)
Montant des travaux : CHF 1 155 000
Rendement (3.25 % + 0.5 % = 3.75%)
43 312 * 1/2 21 656.-
+ amortissemement (1 155 000 / 3030) 38 500.-
+ entretien (1 155 000 * 1.5%) 17 325.-
Total CHF 77 481.-
./. 1 155 000 * 100 = 6.71 %
(PF admis à CHF 7 044.- par pièce)
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La LDTR et les loyersLa LDTR et les loyers
LDTR : Art. 11 LDTR exemple surélévation (cas pratique avec 11pièces créées, selon PF « corrigé »)
Montant des travaux : CHF 1 155 000
Rendement (3.5 % + 0.5 % = 4 %)
46 200 * 1/2 23 100.-
+ amortissemement (1 155 000 / 2020) 57 750.-
+ entretien (1 155 000 * 1.5%) 17 325.-
Total CHF 98 175.-
./. 1 155 000 * 100 = 8.5 %
= CHF 8= CHF 8 925.- / pièce925.- / pièce
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Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des sols
Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités :
Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions desart. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de laLGZD
=> les PLQ « supplantent » les nouveaux gabarits LCI
Exception ?
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Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des solsPLQ, un exemplePLQ, un exemple
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Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des solsPLQ, un exemple, la situation schématiséePLQ, un exemple, la situation schématisée
Existant = 700 m2 SBP
Projeté = 3 * 3 100 m2 SBP = 9 300 m2 SBP
Surélévation = 150 m2 SBP
Périmètre 10 000 m2 => densité max 1.0
SBP après surélévation :
10 000 + 150 = 10 150 m2
Densité après surélévation : 1.015 (+1.5%)
Art. 3 al. 4 LGZD dérogation mineure au PLQ
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Surélévations et utilisation des solsSurélévations et utilisation des sols
Plans localisés de quartiers (PLQ) et densités :
Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 : réservent les dispositions desart. 89 et ss LCI et des PLQ au sens de la Lext et de laLGZD
=> les PLQ « supplantent » les nouveaux gabarits LCI
Plans d utilisation du sol (PUS) en Ville de Genève
Règlement transitoire de 1988
Règlement adopté en 2008 (recours)
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Surélévations et patrimoineSurélévations et patrimoine
LPMNS Classement (art. 15)
Pas de démolition, de transformation importante ou dechangement de destination
Entretien et transformations de peu d importance => préavisde la CMNS
Mention sans frais au RF
Conséquence sur les surélévations ?
Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10 088) réservent « lesdispositions relatives à la protection du patrimoine, notammentles art. 89 et suivants … »
=> surélévations exclues
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Surélévations et patrimoineSurélévations et patrimoine
LPMNS Mise à l inventaire (art. 9)
Pas de démolition, ni atteinte aux structures en cas derénovation ou transformations (art. 90 LCI), éléments dignesd intérêt à préserver
Conséquence sur les surélévations ?
Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI (loi 10 088) réservent « lesdispositions relatives à la protection du patrimoine, notammentles art. 89 et suivants … »
=> surélévations a priori possibles, mais difficiles
![Page 22: 20090407 Documentation Julien Blanc](https://reader035.fdocument.pub/reader035/viewer/2022081512/5571f29849795947648cc63a/html5/thumbnails/22.jpg)
Surélévations et patrimoineSurélévations et patrimoine
LPMNS Plan de site (art. 38)
Planification et règlement spécial du secteur visé
Mesures de sauvegarde des bâtiments à différents degrés(exemple ATA / 566 / 2008 squares de Montchoisy)
Conséquence sur les surélévations ?
Art. 23 al. 7 et 27 al. 7 LCI
=> surélévations a priori possibles, mais difficiles, voireexclues dans certains cas
![Page 23: 20090407 Documentation Julien Blanc](https://reader035.fdocument.pub/reader035/viewer/2022081512/5571f29849795947648cc63a/html5/thumbnails/23.jpg)
ConclusionConclusion
LCI Impulsion politique sur les gabarits
LDTR restrictions d ordre pratique (changementd affectation) et, surtout, financier (contrôle desloyers)
Utilisation du sol PLQ « supplante » les gabarits de la LCI (10 088)
PUS : compromettent la surélévation desimmeubles commerciaux et des hôtels
89 LCI et LPMNS Compromettent sérieusement les surélévations