160071478-NRAU-PDF

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ISBN: 978-972-788-612-8

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ARRENDAMENTOURBANO

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INCLUI:

Cdigo Civil

Regime da Locao

Regime do Arrendamento Urbano

Alterao ao Cdigo de Processo Civil

Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis

Alterao ao Estatuto dos Benefcios Fiscais

Alterao ao Cdigo do Registo Predial

ANOTADO E COMENTADO

Novo Regime do

ARRENDAMENTOURBANO

www.rsa-advogados.pt

As recentes alteraes introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pelas Leis n 30/2012 e 31/2012, de 14 de Agosto, que entram em vigor em 12 de Novembro de 2012, determinaram a organizao da presente coletnea de legislao, que integra o Regime da Locao, o Regime do Arrendamento Urbano, as alteraes ao Cdigo de Processo Civil, ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, ao Estatuto dos Benefcios Fiscais e ao Cdigo do Registo Predial, bem como os diplomas complementares ao Regime do Arrendamento Urbano.

Para facilitar a compreenso destas matrias e o alcance das alteraes determinadas pela legislao referida, os autores efetuaram as pertinentes anotaes aos respetivos artigos, acrescentando ainda, um comentrio em cada captulo do novo Regime do Arrendamento Urbano, esperando que sejam teis e auxiliem o leitor na interpretao das normas legais.

9 789727 886128

ISBN 978-972-788-612-8

NOTA PRVIA

A Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, que introduz profundas e signi-ficativas alteraes aos vrios diplomas que, em conjunto, constituem o Regime Jurdico do Arrendamento Urbano manteve, formalmente, em vigor esses diplomas.

Assim, a compilao dos diplomas que integram o Novo Regime do Arrendamento Urbano, com breves notas e comentrios dos autores, inicia-se pela Lei n. 31/2012, seguindo-se-lhe a Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, o Cdigo Civil, e do Processo Civil na parte relativa locao e ao arrendamento e os Decretos-Leis ns. 156 a 161/2006, de 8 de agosto.

As alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012 Lei 6/2006, ao Cdigo Civil e ao Processo Civil foram, metodologicamente, introduzidas no lugar que lhes corresponde nesses diplomas, o mesmo sucedendo em relao ao Decreto-Lei n 157/2006, com as alteraes que lhe foram introduzidas pela Lei 30/2012, de 14 de agosto.

Os Decretos-Leis ns. 156/2006, 158/2006, 160/2006 e 161/2006, todos de 8 de agosto, iro ser adaptados, no prazo de 90 dias, s alte-raes introduzidas ao Novo Regime do Arrendamento Urbano pela Lei n 31/2012, de 14 de agosto, por determinao do disposto no art 12 desta Lei.

Com a estrutura adotada e, bem assim, as breves notas e coment-rios, pretendem os Autores facilitar a melhor compreenso da matria do Arrendamento no seu conjunto.

PARTE IO NOVO REGIME DO

ARRENDAMENTO URBANO

O Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, e, bem assim, as alteraes que ao mesmo foram introduzidas pela Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto, apresentam-se como duas etapas com as quais o legis-lador pretendeu, progressivamente, em relao aos arrendamentos antigos, limitar, ou, mesmo, fazer cessar o vinculismo, permitir a atualizao das rendas para valores mais prximos dos de mercado e, finalmente, possibilitar a resoluo por mora no pagamento da renda e a entrega do locado de forma mais clere, medidas sempre justificadas com a pretendida dinamizao do mercado de arrendamento.

LEI N. 31/2012, DE 14 DE AGOSTO(ARTIGOS 1. A 15.)

Procede reviso do regime jurdico do arrendamento urbano, alterando o Cdigo Civil,

o Cdigo de Processo Civil e a Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro.

A presente Lei entra em vigor no prazo de 90 dias a contar da data da sua publicao, ou seja, a 12 de Novembro de 2012.

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da alnea c) do artigo 161. da Constituio, o seguinte:

ARTIGO 1.Objecto

A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:

a) Alterando o regime substantivo da locao, designadamente conferindo maior liberdade s partes na estipulao das regras relativas durao dos contratos de arrendamento;

b) Alterando o regime transitrio dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n. 6/2012, de 27 de Fevereiro, reforando a negociao entre as partes facilitando a transio dos referidos contratos para o novo regime, num curto espao de tempo;

c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a clere recolocao daquele no mercado de arren-damento.

12 Novo Regime do Arrendamento Urbano

ARTIGO 2.Alterao ao Cdigo Civil

Os artigos 1048., 1054., 1055., 1069., 1072., 1080., 1083., 1084., 1085., 1087., 1094. a 1098., 1100. a 1103., 1106. e 1110. do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966 [], passam a ter a seguinte redao:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na PARTE II desta compilao.

ARTIGO 3.Alterao ao Cdigo de Processo Civil

Os artigos 222., 930. -C e 930. -D do Cdigo de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 44 129, de 28 de Dezembro de 1961 [], passam a ter a seguinte redao:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na PARTE III desta compilao.

ARTIGO 4.Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro

Os artigos 9., 10., 14., 15., 25., 26., 28. a 37., 50. a 54., 57. e 58. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro.

ARTIGO 5.Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro

So aditados Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, os artigos 14.-A e 15.-A a 15.-S, com a seguinte redao:

13Parte I - O Novo Regime do Arrendamento Urbano

ANOTAO A redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro.

ARTIGO 6.Alterao organizao sistemtica da Lei n. 6/2006,

de 27 de fevereiro

1 - A seco III do captulo II do ttulo I da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, subdividida em duas subseces, nos seguintes termos:

a) A subseco I tem a epgrafe Aes judiciais e composta pelos artigos 14. e 14. -A;

b) A subseco II tem a epgrafe Procedimento especial de despejo e composta pelos artigos 15. a 15. -S.

2 - So ainda introduzidas as seguintes alteraes organizao sis-temtica do captulo II do ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro:

a) A seco II passa a denominar -se Arrendamento para habita-o, deixando de estar dividida em subseces e sendo composta pelos artigos 30. a 49.;

b) A anterior subseco II da seco II passa a constituir a seco III, mantendo a epgrafe Arrendamento para fim no habitacional e sendo composta pelos artigos 50. a 56.;

c) A anterior seco III passa a constituir a seco IV, mantendo a epgrafe Transmisso e continuando a ser composta pelos artigos 57. e 58.

ANOTAO Retificado pela Declarao de Retificao n. 59-A/2012, de 12 de outubro.

ARTIGO 7.Contagem dos prazos

1- Aos prazos em curso aplica-se a reduo de prazos resultante da presente lei, exceto se for menor o decurso do tempo para se com-pletarem.

2- Os novos prazos contam-se a partir da data em vigor da presente lei.


ARTIGO 8.Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas por

pessoas singulares

1- As rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares so objeto de regime fiscal a fixar em diploma prprio.

2- O diploma referido no nmero anterior pode incluir, designa-damente, uma taxa especial de tributao em sede de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares, visando a uniformizao da tributao destes rendimentos com a tributao dos rendimentos de capitais, enquadrado no mbito do Programa de Assistncia Econmi-ca e Financeira a Portugal celebrado com a Unio Europeia, o Fundo Monetrio Internacional e o Banco Central Europeu.

ARTIGO 9.Alterao do Estatuto dos Benefcios Fiscais

O artigo 44. do Estatuto dos Benefcios Fiscais, aprovado pelo Decreto-Lei n. 215/89, de 1 de julho, passa a ter a seguinte redao:

ANOTAO A redao do artigo enunciado no artigo antecedente ser transcrita na PARTE IV desta compilao.

ARTIGO 10.Contrato de seguro de renda

1- No prazo de 120 dias regulado em diploma prprio o regime jurdico do contrato de seguro de renda.

2- O regime jurdico do contrato de seguro de renda inclui, designa-damente, as seguintes solues:

a) O contrato de seguro de renda tem como objeto principal a cober-tura do risco de incumprimento pelo arrendatrio da obrigao do pagamento de um certo nmero de rendas ao proprietrio;

b) As partes no contrato de seguro de renda podem acordar na co-bertura adicional de outros riscos para o proprietrio relativos ao arrendamento, designadamente os danos causados pelo ar-rendatrio no imvel arrendado e os custos e encargos a incorrer


pelo proprietrio com o eventual procedimento de despejo do arrendatrio e com o ressarcimento de rendas e indemnizaes eventualmente devidas;

c) O contrato de seguro de renda disponibilizado por empresas de seguro devidamente autorizadas;

d) O seguro de renda pode ser contratado como seguro individual ou de grupo.

ARTIGO 11.Disposio transitria

1- Os senhorios que tenham iniciado a atualizao da renda ao abrigo do regime constante doa artigos 30. a 56. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redao originria, e da respetiva legislao complementar, podem optar pela continuao da aplicao do referido regime se, no momento da entrada em vigor da presente lei, se verificar uma das seguintes situaes:

a) O perodo de atualizao faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer;

b) Estiverem verificados os pressupostos previstos nos artigos 35. ou 52. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redao originria, consoante se trate de arrendamento para habitao ou para fim no habitacional.

2- A opo prevista no nmero anterior comunicada pelo senhorio ao Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana, I.P., no prazo de 30 dias a contar da data da entrada em vigor na presente lei.

3- O disposto na alnea d) do n. 2 do artigo 1072. do Cdigo Civil, aditada pela presente lei, aplicvel a todos os contratos de arrenda-mento, independentemente da data em que tenham sido celebrados.

4- A determinao do RABC durante o ano de 2012 para efeitos do disposto no artigo 35. da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, deve ter em conta os rendimentos do agregado familiar relativo ao ano de 2012 e a suspenso do pagamento de subsdios de frias e de Natal ou equiva-lentes definida no artigo 21. da Lei n. 64-B/2011, de 30 de dezembro.

ARTIGO 12.Legislao complementar

O Governo deve, no prazo de 90 dias, adaptar presente lei os seguintes diplomas:


a) Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime de determinao e verificao do coeficiente de conservao;

b) Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de agosto, que aprova os regimes de determinao do rendimento anual bruto corrigido e a atri-buio do subsdio de renda;

c) Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de agosto, que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebrao;

d) Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de agosto, que aprova e regula as comisses arbitrais municipais.

ARTIGO 13.Norma revogatria

So revogados:a) O n. 3 do artigo 1095., o n. 2 do artigo 1102. e o artigo 1104.

do Cdigo Civil;b) A alnea a) do n. 1 do artigo 930.-B, a alnea a) do n. 2 do artigo

930.-C e o n. 3 do artigo 930.-D do Cdigo de Processo Civil;c) O n. 6 do artigo 26. e os artigos 38. a 49., 55. e 56. da Lei

n. 6/2006, de 27 de fevereiro, sem prejuzo do disposto nos n.s 1 e 2 do artigo 11. da presente lei.

ARTIGO 14.Republicao

So republicados, na sua redao atual e nos anexos I e II da pre-sente lei, respetivamente, e da qual fazem parte integrante:

a) O captulo IV do ttulo II do livro II do Cdigo Civil;b) O captulo II do ttulo I e os ttulos II e III da Lei n. 6/2006, de

27 de fevereiro.

ARTIGO 15.Entrada em vigor

A presente lei entra em vigor 90 dias aps a sua pu blicao.

LEI N. 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO, COM AS ALTERAES E ADITAMENTO INTRODUZIDAS PELA LEI N. 31/2012, DE 14 DE AGOSTO (ARTIGO 1. A 65.) E DECLARAO DE RETIFICAO N. 59-A/2012, DE 12 DE OUTUBRO

Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime

especial de atualizao das rendas antigas, e altera o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo Civil, o Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de novembro, o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis e o

Cdigo do Registo Predial.

A Assembleia da Repblica decreta, nos termos da alnea c) do artigo 161. da Constituio, o seguinte:

TTULO INovo Regime do Arrendamento Urbano

COMENTRIOA reviso do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) que deu origem ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), reuniu generalizado consenso. Havia, sobretudo, consenso quanto ao cerne do problema: o que estava em causa no era o anterior Regime do Arrendamento Urbano [aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de outubro, com as alteraes introduzidas pelos Decretos-Lei ns. 275/95, de 30 de setembro, 64-A/2000, de 22 de abril, 329-B/2000 de 22 de Dezembro, e pela Lei n. 7/2001, de 11 de Maio], mas sim a manuteno do regime legal de muitos arrendamentos habitacionais anteriores a 1990 e no habitacionais anteriores a 1995.


Nestes, em regra, o valor das rendas era muito baixo, o que levava os senhorios a desinteressarem-se da manuteno dos prdios.

Ou, mesmo quando nela interessados, a no ter meios para a realizar. As nefastas consequncias deste sistema eram bem conhecidas: a nvel privado, proliferao de situaes de flagrante injustia, em que alguns inquilinos beneficiavam de rendas sem qualquer correspondncia com o valor de mercado, e muitos residiam em locais sem as mnimas condies de habitabilidade; a nvel pblico, acentuada degradao do patrimnio edificado, com custos para quem nele habitava sem condies de segurana e salubridade, e custos para a sociedade em geral, ao depreciar a ima-gem dos centros urbanos, com reflexos no ambiente e, indiretamente, no turismo.

Mas havia, tambm, consenso quando necessidade de se agilizar o despejo, designadamente, por falta de pagamento da renda, por forma a que os proprietrios de fogos devolutos se sentissem sugestionados a colocar os mesmos no mercado de arrendamento e assim promover a respetiva revitalizao.

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) assentou no contrato de arren-damento enquanto modalidade do contrato de locao dotado de especialidades. Assim sendo, a matria regressou ao Cdigo Civil, reocupando o lugar que tinha at entrada em vigor do RAU.

De salientar que, apesar da reforma do arrendamento urbano, as legtimas expeta-tivas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em vigor da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, ficaram salvaguardadas pelas normas constantes do regime transitrio.

A reforma introduzida pelo NRAU partiu de uma ideia fundamental: o principal pro-blema a resolver era o da atualizao das rendas.

Com a aplicao e consolidao do NRAU foi-se criando a convico de que os passos dados por aquela Lei no foram os suficientes para dinamizar o mercado do arrenda-mento, pelo que seria necessrio introduzir alteraes ao NRAU, situao que se veio a precipitar com a assinatura do memorando de entendimento entre Portugal e a troika.

Sendo que, nos termos do memorando, o Governo se comprometeu a apresentar medidas para alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano, designadamente, a Lei n. 6/2006, a fim de garantir obrigaes e direitos equilibrados de senhorios e inquilinos, tendo em conta os grupos mais vulnerveis.

Aquela convico e esta exigncia motivaram a aprovao da Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, que altera significativa e substancialmente todo o Regime do Arren-damento Urbano.

Em particular, conforme acabou por ficar vertido na Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, o plano de reforma do arrendamento introduziu medidas destinadas a:i) Ampliar as condies ao abrigo das quais pode ser efetuada a renegociao de

arrendamentos habitacionais sem prazo, incluindo a limitao da possibilidade de transmisso do contrato para familiares em primeiro grau;


ii) Introduzir um enquadramento para aumentar o acesso das famlias habitao, eliminando gradualmente os mecanismos de controlo de rendas, tendo em conta os grupos mais vulnerveis;

iii) Reduzir o pr-aviso de resciso de arrendamento para os senhorios;iv) Prever um procedimento de despejo extrajudicial por violao de contrato, com

o objetivo de encurtar o prazo de despejo para trs meses.

ARTIGO 1.Objecto

A presente lei aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

CAPTULO IAlteraes legislativas

ARTIGO 2.Alterao ao Cdigo Civil

1 - So revogados os artigos 655. e 1029. do Cdigo Civil.2 - Os artigos 1024., 1042., 1047., 1048., 1051., 1053. a 1055.,

1417. e 1682.-B do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47344, de 25 de Novembro de 1966, passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no n. 2 do artigo antecedente ser transcrita na PARTE II desta compilao.

ARTIGO 3.Aditamento ao Cdigo Civil

Os artigos 1064. a 1113. do Cdigo Civil, incluindo as correspon-dentes seces e subseces, so repostos com a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na PARTE II desta compilao.


ARTIGO 4.Alterao ao Cdigo de Processo Civil

Os artigos 678., 930. e 930.-A do Cdigo de Processo Civil, apro-vado pelo Decreto-Lei n. 44129, de 28 de Dezembro de 1961, passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na PARTE III desta compilao.

ARTIGO 5.Aditamento ao Cdigo de Processo Civil

So aditados ao Cdigo de Processo Civil os artigos 930.-B a 930.-E, com a seguinte redaco:

ANOTAO Os artigos ora aditados sero transcritos na PARTE III desta compilao.

ARTIGO 6.Alterao ao Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro

1 - revogado o artigo 18. do Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro, que aprova o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis e o Cdigo do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis, altera o Cdigo do Imposto do Selo, altera o Estatuto dos Benefcios Fiscais e os Cdigos do IRS e do IRC e revoga o Cdigo da Contribuio Predial e do Imposto sobre a Indstria Agrcola, o Cdigo da Contribuio Autrquica e o Cdigo do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucesses e Doaes.

2 - Os artigos 15. a 17. do diploma referido no nmero anterior passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na PARTE IV desta compilao.


ARTIGO 7.Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis

Os artigos 61. e 112. do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis passam a ter a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na PARTE IV desta compilao.

ARTIGO 8.Alterao ao Cdigo do Registo Predial

O artigo 5. do Cdigo do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n. 224/84, de 6 de Julho, passa a ter a seguinte redaco:

ANOTAO A nova redao do artigo enunciado no artigo antecedente ser transcrita na PARTE V desta compilao.

CAPTULO IIDisposies gerais

SECO IComunicaes

COMENTRIO:Com a entrada em vigor da Lei n. 6/2006 institui-se como regra geral a de que todas as comunicaes relativas cessao do contrato, atualizao da renda e obras devero ser realizadas por escrito e assinadas pelo declarante e expedidas atravs de carta registada com aviso de receo, remetidas para o local arrendado, caso se dirijam ao arrendatrio, e para o endereo constante do contrato de arrendamento, caso sejam dirigidas ao senhorio.

A regra geral a que se alude no pargrafo anterior tem como exceo as comuni-caes efetuadas pelo senhorio destinadas cessao do contrato por resoluo, nos termos do n 2 (anterior n 1) do art. 1084 do Cdigo Civil, necessariamente efetuadas por notificao judicial avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execuo.


A Lei n. 31/2012 veio introduzir uma alterao exceo referente s comunicaes para cesso do contrato por resoluo ao permitir que a mesma, nos contratos ce-lebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domiclio, sejam efetuadas nos termos da regra geral, ou seja, por carta registada com aviso de receo.

As vicissitudes das comunicaes merecem um tratamento muito especfico, que atende ao resultado pretendido.

A pluralidade de senhorios ou de arrendatrios provoca alteraes na forma da comunicao.

ARTIGO 9.Forma da comunicao

1 - Salvo disposio da lei em contrrio, as comunicaes legalmente exigveis entre as partes, relativas a cessao do contrato de arrenda-mento, atualizao da renda e obras so realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receo.

2 - As cartas dirigidas ao arrendatrio, na falta de indicao por escrito deste em contrrio, devem ser remetidas para o local arrendado.

3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o en-dereo constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicao imediatamente anterior.

4 - No existindo contrato escrito nem comunicao anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domiclio ou sede.

5 - Qualquer comunicao deve conter o endereo completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alterao daquele.

6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mo, devendo o destinatrio apor em cpia a sua assinatura, com nota de receo.

7 - A comunicao pelo senhorio destinada cessao do contrato por resoluo, nos termos do n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, efetuada mediante:

a) Notificao avulsa; b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo,

sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado

NDICE SISTEMTICO

PARTE I O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

LEI N. 31/2012, DE 14 DE AGOSTOArtigo 1. - Objeto ................................................................................ 11Artigo 2. - Alterao ao Cdigo Civil ................................................ 12Artigo 3. - Alterao ao Cdigo de Processo Civil ............................ 12Artigo 4. - Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ................ 12Artigo 5. - Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ............ 12Artigo 6. - Alterao organizao sistemtica

da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ............................... 13Artigo 7. - Contagem dos prazos ...................................................... 13Artigo 8. - Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas

por pessoas singulares ..................................................... 14Artigo 9. - Alterao do Estatuto dos Benefcios Fiscais ................ 14Artigo 10. - Contrato de seguro de renda ......................................... 14Artigo 11. - Disposies transitrias ................................................ 15Artigo 12. - Legislao complementar .............................................. 15Artigo 13. - Norma revogatria ........................................................ 16Artigo 14. - Republicao .................................................................. 16Artigo 15. - Entrada em vigor ........................................................... 16

LEI N. 6/2006, DE 27 DE FEVEREIROTTULO I - NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANOArtigo 1. - Objecto ............................................................................. 19


CAPTULO I - ALTERAES LEGISLATIVASArtigo 2. - Alterao ao Cdigo Civil ................................................ 19Artigo 3. - Aditamento ao Cdigo Civil ............................................ 19Artigo 4. - Alterao ao Cdigo de Processo Civil ............................ 20Artigo 5. - Aditamento ao Cdigo de Processo Civil ........................ 20Artigo 6. - Alterao ao Decreto-lei n. 287/2003,

de 12 de novembro .......................................................... 20Artigo 7. - Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal

sobre Imveis .................................................................. 21Artigo 8. - Alterao ao Cdigo do Registo Predial ......................... 21

CAPTULO II - DISPOSIES GERAISSECO I - COMUNICAESArtigo 9. - Forma da Comunicao ................................................... 22Artigo 10. - Vicissitudes .................................................................... 23Artigo 11. - Pluralidades de senhorios ou de arrendatrios ........... 25Artigo 12. - Casa de morada de famlia ........................................... 26

SECO II - ASSOCIAESArtigo 13. - Legitimidade .................................................................. 27

SECO III - DESPEJOSUBSECO I - ACES JUDICIAISArtigo 14. - Ao de despejo .............................................................. 29Artigo 14.-A - Ttulo para pagamento de rendas, encargos

ou despesas ................................................................ 30

SUBSECO II - PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJOArtigo 15. - Procedimento especial de despejo ................................. 30Artigo 15.-A - Balco Nacional do Arrendamento ........................... 33Artigo 15.-B - Apresentao, forma e contedo do requerimento

de despejo ................................................................... 33Artigo 15.-C - Recusa do requerimento ............................................ 35Artigo 15.-D - Finalidade, contedo e efeito da notificao ............ 36Artigo 15.-E - Constituio de ttulo para desocupao do locado .. 38

291ndice Sistemtico

Artigo 15.-F - Oposio ...................................................................... 39Artigo 15.-G - Extino do procedimento ......................................... 40Artigo 15.-H - Distribuio e termos posteriores ............................. 40Artigo 15.-I - Audincia de julgamento e sentena ......................... 41Artigo 15.-J - Desocupao do locado e pagamento das rendas

em atraso ................................................................... 41Artigo 15.-K - Destino dos bens ........................................................ 43Artigo 15.-L - Autorizao judicial para entrada imediata

no domiclio ................................................................ 43Artigo 15.-M - Suspenso da desocupao do locado ....................... 44Artigo 15.-N - Diferimento da desocupao de imvel

arrendado para habitao .......................................... 46Artigo 15.-O - Termos do deferimento da desocupao ................... 47Artigo 15.-P -. Impugnao do ttulo para desocupao do locado . 48Artigo 15.-Q - Recurso da deciso judicial para desocupao

do locado ..................................................................... 48Artigo 15.-R - Uso indevido ou abusivo do procedimento ............... 49Artigo 15.-S - Disposies finais ....................................................... 50

SECO IV - JUSTO IMPEDIMENTOArtigo 16. - Invocao de justo impedimento ................................... 51

SECO V - CONSIGNAO EM DEPSITOArtigo 17. - Depsito das rendas ...................................................... 52Artigo 18. - Termos do depsito ........................................................ 53Artigo 19. - Notificao do senhorio ................................................. 54Artigo 20. - Depsitos posteriores .................................................... 55Artigo 21. - Impugnao do depsito ................................................ 55Artigo 22. - Levantamento do depsito pelo senhorio ..................... 56Artigo 23. - Falsidade da declarao ................................................ 57

SECO VI - DETERMINAO DA RENDAArtigo 24. - Coeficiente de atualizao ............................................ 58Artigo 25. - Arredondamento ............................................................ 59


TTULO II - NORMAS TRANSITRIASCAPTULO I - CONTRATOS HABITACIONAIS CELEBRADOS NA VIGNCIA DO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO E CONTRATOS NO HABITACIONAIS CELEBRADOS DEPOIS DO DECRETO-LEI N. 257/95, DE 30 DE SETEMBROArtigo 26. - Regime ........................................................................... 59

CAPTULO II - CONTRATOS HABITACIONAIS CELEBRADOS ANTES DA VIGNCIA DO RAU E CONTRATOS NO HABITACIONAIS CELEBRADOS ANTES DO DECRETO-LEI N. 257/95, DE 30 DE SETEMBROSECO I - DISPOSIES GERAISArtigo 27. - mbito ............................................................................ 61Artigo 28. - Regime ........................................................................... 62Artigo 29. - Benfeitorias ................................................................... 63

SECO II- ARRENDAMENTO PARA HABITAOArtigo 30. - Iniciativa do senhorio .................................................... 66Artigo 31. - Resposta do arrendatrio .............................................. 66Artigo 32. - Comprovao da alegao ............................................. 68Artigo 33. - Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio . 69Artigo 34. - Denncia pelo arrendatrio .......................................... 71Artigo 35. - Arrendatrio com RABC inferior a cinco RMNA ......... 72Artigo 36. - Arrendatrio com idade igual ou superior a 65 anos

ou deficincia com grau de incapacidade superior a 60% .. 73Artigo 37. - Valor da Renda .............................................................. 75Artigo 38. - Atualizao faseada do valor da renda (Revogado) ...... 75Artigo 39. - Atualizao em dois anos (Revogado)............................ 75Artigo 40. - Atualizao em cinco anos (Revogado) .......................... 75Artigo 41. - Atualizao em 10 anos (Revogado) ............................. 76Artigo 42. - Comunicao do senhorio ao servio de finanas

(Revogado) ..................................................................... 76Artigo 43. - Aplicao da nova renda (Revogado) ............................ 76Artigo 44. - Comprovao da alegao (Revogado) .......................... 76Artigo 45. - Regime especial e faseamento (Revogado) ................... 76

293ndice Sistemtico

Artigo 46. - Subsdio de renda (Revogado) ....................................... 76Artigo 47. - Alterao de circunstncias (Revogado) ....................... 76Artigo 48. - Direito a obras (Revogado) ............................................ 76Artigo 49. - Comisso Arbitral Municipal (Revogado) .................... 77

SECO III - ARRENDAMENTO PARA FIM NO HABITACIONALArtigo 50. - Iniciativa do senhorio ..................................................... 77Artigo 51. - Resposta do arrendatrio .............................................. 77Artigo 52. - Oposio pelo arrendatrio e denncia pelo senhorio . 79Artigo 53. - Denncia pelo arrendatrio .......................................... 79Artigo 54. - Microentidade e associao privada sem fins lucrativos 80Artigo 55. - Resposta do arrendatrio (Revogado) .......................... 81Artigo 56. - Atualizao imediata da renda (Revogado) ................. 81

SECO IV - TRANSMISSOArtigo 57. - Transmisso por morte no arrendamento

para habitao .............................................................. 81Artigo 58. - Transmisso por morte no arrendamento para fins

no habitacionais .......................................................... 83

TTULO III - NORMAS FINAISArtigo 59. - Aplicao no tempo ........................................................ 84Artigo 60. - Norma revogatria ........................................................ 85Artigo 61. - Manuteno de regimes ................................................ 85Artigo 62. - Republicao .................................................................. 85Artigo 63. - Autorizao legislativa .................................................. 85Artigo 64. - Legislao complementar .............................................. 87Artigo 65. - Entrada em vigor ........................................................... 87


PARTE IICDIGO CIVIL

REGIME DA LOCAO (ARTIGOS 1022. A 1063.) E REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (ARTIGOS 1064. A 1113.)REPUBLICAO DO CAPTULO IV DO TTULO II DO LIVRO II DO CDIGO CIVILCAPTULO IV - LOCAOSECO I - DISPOSIES GERAISArtigo 1022. - Noo .......................................................................... 92Artigo 1023. - Arrendamento e aluguer ........................................... 92Artigo 1024. - A locao como ato de administrao ....................... 92Artigo 1025. - Durao mxima ....................................................... 93Artigo 1026. - Prazo supletivo .......................................................... 93Artigo 1027. - Fim do contrato ......................................................... 93Artigo 1028. - Pluralidade de fins .................................................... 93Artigo 1029. - Exigncia de escritura pblica (revogado) ............... 94Artigo 1030. - Encargos da coisa locada ........................................... 94

SECO II - OBRIGAO DO LOCADORArtigo 1031. - Enumerao ............................................................... 94Artigo 1032. - Vcio da coisa locada .................................................. 94Artigo 1033. - Casos de irresponsabilidade do locador ................... 95Artigo 1034. - Ilegitimidade do locador ou deficincia do seu direito 95Artigo 1035. - Anulabilidade por erro ou dolo ................................. 95Artigo 1036. - Reparaes ou outras despesas urgentes ................. 96Artigo 1037. - Atos que impedem ou diminuem o gozo da coisa ..... 96

SECO III - OBRIGAES DO LOCATRIOSUBSECO I - DISPOSIO GERALArtigo 1038. - Enumerao ............................................................... 96

SUBSECO II - PAGAMENTO DA RENDA OU ALUGUERArtigo 1039. - Tempo e lugar do pagamento .................................... 97Artigo 1040. - Reduo da renda ou aluguer ................................... 98

295ndice Sistemtico

Artigo 1041. - Mora do locatrio ....................................................... 98Artigo 1042. - Cessao da mora ...................................................... 99

SUBSECO III - RESTITUIO DA COISA LOCADAArtigo 1043. - Dever de manuteno e restituio da coisa ............. 99Artigo 1044. - Perda ou deteriorao da coisa ............................... 100Artigo 1045. - Indemnizao pelo atraso na restituio da coisa .. 100Artigo 1046. - Indemnizao de despesas e levantamento

de benfeitorias ......................................................... 100

SECO IV - RESOLUO E CADUCIDADE DO CONTRATOSUBSECO I - RESOLUOArtigo 1047. - Resoluo ................................................................. 101Artigo 1048. - Falta de pagamento da renda ou aluguer .............. 102Artigo 1049. - Cedncia do gozo da coisa ....................................... 102Artigo 1050. - Resoluo do contrato pelo locatrio ...................... 103

SUBSECO II - CADUCIDADEArtigo 1051. - Casos de caducidade ................................................ 103Artigo 1052. - Excees ................................................................... 104Artigo 1053. - Despejo do prdio .................................................... 104Artigo 1054. - Renovao do contrato ............................................ 104Artigo 1055. - Oposio renovao .............................................. 105Artigo 1056. - Outra causa de renovao ....................................... 105

SECO V - TRANSMISSO DA POSIO CONTRATUALArtigo 1057. - Transmisso da posio do locador ........................ 106Artigo 1058. - Liberao ou cesso de rendas ou alugueres ......... 106Artigo 1059. - Transmisso da posio do locatrio ...................... 106

SECO VI - SUBLOCAOArtigo 1060. - Noo ........................................................................ 106Artigo 1061. - Efeitos ...................................................................... 107Artigo 1062. - Limite da renda ou aluguer .................................... 107Artigo 1063. - Direitos do locador em relao ao sublocatrio ...... 107


SECO VII - ARRENDAMENTOS DE PRDIOS URBANOSSUBSECO I - DISPOSIES GERAISArtigo 1064. - mbito ...................................................................... 108Artigo 1065. - Imveis mobilados a acessrios .............................. 108Artigo 1066. - Arrendamento mistos .............................................. 109Artigo 1067. - Fim do contrato ....................................................... 109Artigo 1068. - Comunicabilidade .................................................... 110

SUBSECO II - CELEBRAOArtigo 1069. - Forma ....................................................................... 111Artigo 1070. - Requisitos de celebrao ......................................... 111

SUBSECO III - DIREITOS E OBRIGAES DAS PARTESDIVISO I - OBRIGAES NO PECUNIRIASArtigo 1071. - Limitaes ao exerccio do direito ........................... 112Artigo 1072. - Uso efetivo do locado ............................................... 112Artigo 1073. - Deterioraes lcitas ................................................ 113Artigo 1074. - Obras ........................................................................ 113

DIVISO II - RENDA E ENCARGOSArtigo 1075. - Disposies gerais .................................................... 115Artigo 1076. - Antecipao de rendas ............................................ 116Artigo 1077. - Atualizao de rendas ............................................. 116Artigo 1078. - Encargos e despesas ................................................ 117

SUBSECO IV - CESSAODIVISO I - DISPOSIES COMUNSArtigo 1079. - Formas de cessao ................................................. 119Artigo 1080. - Imperatividade ........................................................ 119Artigo 1081. - Efeitos de cessao .................................................. 120

DIVISO II - CESSAO POR ACORDO ENTRE AS PARTESArtigo 1082. - Revogao ................................................................ 121

297ndice Sistemtico

DIVISO III - RESOLUOArtigo 1083. - Fundamento da resoluo ....................................... 121Artigo 1084. - Modo de operar ........................................................ 124Artigo 1085. - Caducidade do direito de resoluo ........................ 125Artigo 1086. - Cumulaes .............................................................. 125Artigo 1087. - Desocupao ............................................................ 126

SUBSECO V - SUBARRENDAMENTOArtigo 1088. - Autorizao do senhorio .......................................... 126Artigo 1089. - Caducidade .............................................................. 126Artigo 1090. - Direitos do senhorio em relao ao subarrendatrio 127

SUBSECO VI - DIREITO DE PREFERNCIAArtigo 1091. - Regra geral .............................................................. 127

SUBSECO VII - DISPOSIES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA HABITAODIVISO I - MBITO DO CONTRATOArtigo 1092. - Indstrias domsticas ............................................. 128Artigo 1093. - Pessoas que podem residir no local arrendado ...... 129

DIVISO II - DURAOArtigo 1094. - Tipos de contratos ................................................... 130

SUBDIVISO I - CONTRATO COM PRAZO CERTOArtigo 1095. - Estipulao de prazo certo ...................................... 131Artigo 1096. - Renovao automtica ............................................ 131Artigo 1097. - Oposio renovao deduzida pelo senhorio ....... 132Artigo 1098. - Oposio renovao ou denncia pelo arrendatrio 132

SUBDIVISO II - CONTRATO DE DURAO INDETERMINADAArtigo 1099. - Princpio geral ......................................................... 133Artigo 1100. - Denncia pelo arrendatrio .................................... 134Artigo 1101. - Denncia pelo senhorio ........................................... 135Artigo 1102. - Denncia para habitao ........................................ 135


Artigo 1103. - Denncia justificada ............................................... 136Artigo 1104. - Confirmao de denncia (Revogado) .................... 139

DIVISO III - TRANSMISSOArtigo 1105. - Comunicabilidade e transmisso em vida para

o cnjuge .................................................................. 139Artigo 1106. - Transmisso por morte ........................................... 140Artigo 1107. - Comunicao ............................................................ 140

SUBSECO VIII - DISPOSIES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA FINS NO HABITACIONAISArtigo 1108. - mbito ...................................................................... 141Artigo 1109. - Locao de estabelecimento .................................... 141Artigo 1110. - Durao, denncia ou oposio renovao .......... 142Artigo 1111. - Obras ........................................................................ 143Artigo 1112. - Transmisso da posio do arrendatrio ............... 143Artigo 1113. - Morte do arrendatrio ............................................. 144

ARTIGO ALTERADO PELO NOVO REGIME PERTENCENTE AO CAPTULO VI DO CDIGO CIVIL - REGIME DA PROPRIEDADE HORIZONTALArtigo 1417. - Princpio geral ......................................................... 147

ARTIGO ALTERADO PELO NOVO REGIME PERTENCENTE AO CAPTULO IX DO CDIGO CIVIL - EFEITOS DO CASAMENTO QUANTO S PESSOAS E AOS BENS DOS CNJUGESArtigo 1682.-B - Disposio do direito ao arrendamento .............. 149

299ndice Sistemtico

PARTE IIICDIGO DE PROCESSO CIVIL

NOVA REDAO (ARTIGOS 678., 930. E 930.-A)ARTIGOS ADITADOS PELA REFORMA (ARTIGOS 930.-B A 930.-E)Artigo 222. - Espcies na distribuio............................................. 153Artigo 678. - Decises que admitem recurso ................................. 154Artigo 930. - Entrega da coisa ........................................................ 155Artigo 930.-A - Execuo para entrega de coisa imvel arrendada 156Artigo 930.-B - Suspenso da execuo .......................................... 156Artigo 930.-C - Diferimento da desocupao de imvel

arrendado para habitao ...................................... 158Artigo 930.-D - Termos do diferimento da desocupao ............... 159Artigo 930.-E - Responsabilidade do exequente ............................. 160

PARTE IVCDIGO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMVEIS

ALTERAO AO DECRETO-LEI N. 287/2003, DE 12 DE NOVEMBROArtigo 15. - Avaliao de prdios j inscritos na matriz .............. 163Artigo 16. - Actualizao do valor patrimonial tributrio ............ 164Artigo 17. - Regime transitrio para os prdios urbanos arrendados 164Artigo 61. - Constituio da CNAPU ............................................. 165Artigo 112. - Taxas .......................................................................... 166

ALTERAO AO CDIGO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMVEISArtigo 61. - Constituio da CNAPU .............................................. 166Artigo 112. - Taxas ........................................................................... 167


ALTERAO AO ESTATUTO DOS BENEFCIOS FISCAIS NOVA REDAO (ARTIGO 44.)Artigo 44. - Isenes ......................................................................... 171

PARTE VALTERAO AO CDIGO DO REGISTO PREDIAL

NOVA REDAO (ARTIGO 5.)Artigo 5. - Oponibilidade a terceiros .............................................. 177

PARTE VIDIPLOMAS COMPLEMENTARES

Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de agosto .......................................... 181Lei n. 30/2012, de 14 de agosto ........................................................ 189Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de agosto, com as alteraes introduzidas pela Lei n. 30/2012, de 14 de agosto ......................... 191Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de agosto ......................................... 213Decreto-Lei n. 159/2006, de 8 de agosto ......................................... 229Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de agosto ......................................... 235Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de agosto ......................................... 241Portaria n. 1192-A, de 3 de novembro ........................................... 253Portaria n. 1192-B, de 3 de novembro ........................................... 265

TABELAS DE CORRESPONDNCIANRAU/RAU ...................................................................................... 283Cdigo Civil/ RAU ............................................................................ 286

www.vidaeconomica.ptlivraria.vidaeconomica.pt

ISBN: 978-972-788-612-8

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Novo Regime do

ARRENDAMENTOURBANO

MANTEIGAS MARTINSCARLOS NABAIS

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INCLUI:

Cdigo Civil

Regime da Locao

Regime do Arrendamento Urbano

Alterao ao Cdigo de Processo Civil

Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis

Alterao ao Estatuto dos Benefcios Fiscais

Alterao ao Cdigo do Registo Predial

ANOTADO E COMENTADO

Novo Regime do

ARRENDAMENTOURBANO

www.rsa-advogados.pt

As recentes alteraes introduzidas ao Regime do Arrendamento Urbano pelas Leis n 30/2012 e 31/2012, de 14 de Agosto, que entram em vigor em 12 de Novembro de 2012, determinaram a organizao da presente coletnea de legislao, que integra o Regime da Locao, o Regime do Arrendamento Urbano, as alteraes ao Cdigo de Processo Civil, ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis, ao Estatuto dos Benefcios Fiscais e ao Cdigo do Registo Predial, bem como os diplomas complementares ao Regime do Arrendamento Urbano.

Para facilitar a compreenso destas matrias e o alcance das alteraes determinadas pela legislao referida, os autores efetuaram as pertinentes anotaes aos respetivos artigos, acrescentando ainda, um comentrio em cada captulo do novo Regime do Arrendamento Urbano, esperando que sejam teis e auxiliem o leitor na interpretao das normas legais.

9 789727 886128

ISBN 978-972-788-612-8

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