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居住正義居住正義與房 制改革產稅

彭揚凱都市改革組織秘書長

社會住宅推動聯盟召集人巢運發起人 /發言人 2015.2.8

怎樣理解居住與住宅政策？台灣住宅政策的問題

住宅問題與國家

• 住宅問題是近代才出現。資本主義社會的產業結構，將人與土地之間的緊密關係鬆 （都市綁化），集體性的「住宅」問題歷史性出現。

• 住宅問題連結到國家。資產階級基於安全、政治穩定與資本積累，進而通過立法模式，將住宅問題轉嫁到民族國家身上。當代「住宅是基本人權」論述，也正是體現此一歷史脈絡，即國家必須對於住宅問題負責（介入干預）。

• 國家介入的強度、作法，則關乎其所處特定歷史過程中國家與社會的形構。

價 選擇與國家角色值

資本財

消費財

住宅是商品居住是基本人權社會導向

國家介入

市場導向

看不見的手

1) 根本意識型態： 住宅為商品，市場萬能論，政府最重要的角色是維

持不動 資本市場活絡產 （市場開發、鼓勵購屋、貨幣 鬆）。寬

2) 政策迷思與利益結構• 政府少有作為，唯一有的就是「鼓勵」人民於「

市場」買屋。長期下來，形成一植基土地房產利益的綿密政商網絡。台灣的住宅政策幾乎與「房

業者利多政策」劃上等號產 。• 也由於缺乏國家積極介入歷史脈絡，住宅問題去

公共化，變成關乎努力工作、認真儲蓄、置產投資之個人化議題。

台灣的住宅政策

政府做了什麼？

約 20萬戶

約 20萬戶

租金補貼 公共出租住宅獎勵興建＆貸款利息補貼

政府直接興建之出售住宅

約 70萬戶約 70萬戶

每年約2.4萬戶 累計不超過

7,000 戶

國宅供給 2.5% 、補貼購屋 0.25%( 每年）、社會住宅 0.08%歷年所有購屋補貼與租屋補貼戶數的比率約為 30 ： 1

國際比較：房 極右翼國家產

60 65 70 75 80 855550454035

15

20

25

30

5

0

35

Austria

Sweden

korea

UK

FinlandFrance

Belgium

Norway

Netherlands

Germany

Switzerland

Denmark

Spain

Italy

Japan IrelandUS

Portugal

Greece

10自有率

<Group 1Group 1>

<Group 2><Group 3>

Hong Kong

台灣

以 OECD國家平均 11.5%為目標

korea

社會住宅

極右翼房 政策的惡果產高房價、高空屋、 房 地囤 囤

圖片來源：大紀元

房價一路飆漲

資料來源：信義房價指數。基期為 2001 年第一季。 資料來源：內政部不動產資訊平台。

3倍

2014 年 Q1: 北市 15.01 （世界第一） 新北市 12.67 （世界第三）

地 房現象嚴重囤 囤102 年持有 3 棟以上者有 66 萬人

• (103/5已增至 71萬戶，將近 10%）

10

資料來源：黃耀輝

棟數 個人所有權人數 房屋持人有百分比

占總家戶數比例 持有房屋數 房屋持有數比

例

1 5,366,217 72.46% 64.09% 5,366,217 48.33%2 1,377,700 18.60% 16.45% 2,755,400 24.82%3 394,179 5.32% 4.71% 1,182,537 10.65%4 135,695 1.83% 1.62% 542,780 4.89%

5 57,252 0.77% 0.68% 286,260 2.58%

6 28,625 0.39% 0.34% 171,750 1.55%

7 15,396 0.21% 0.18% 107,772 0.97%

8 9,093 0.12% 0.11% 72,744 0.66%

9 5,871 0.08% 0.07% 52,839 0.48%

10 以上 16,140 0.22% 0.19% 564,900 5.09%合計 7,406,168 100% 88%11,103,199 100%

3 以上合計戶 662,251 8.94% 7.91% 2,981,582 26.85%4 以上合計戶 268,072 3.62% 3.20% 1,799,045 16.20%

102 年房 所有權人持有棟數統計產 資料來源：花敬群

空屋越來越多全台空屋： 1,565,359 宅

26.2%

13.8%22.1%

21.0%

- 1990 年為 13.3 ％； 2000 年為 17.6 ％； 2010 年為 19.4 ％。- 空屋率之增長趨勢與長期房價增長趨勢同步！- 住宅中家戶共住率也在上昇： 2000 年為 17.4 ％； 2010 年為 20.5 ％- 房價、空屋率、共住率同步上昇說明整體居住情勢惡化

一堆空屋也不租？

WHY ？房 制是關鍵產稅

好的「照價課 漲價歸公」 ？說 稅 呢

憲法第 142 條 「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，

節制資本，以謀國計民生之均足。」憲法第 143 條• 「中華民國領土內的土地屬於國民全體，人民依法取

得之土地所有權，應受法律之保障與限制。私有土地應照價納 ，政府並得照價收買稅 。」

• 「土地價 非因施以勞力資本而 加者，應由國家值 增 徵收土地 ，歸人民共享之增值稅 。」

房屋稅

依房屋評定現值房屋評定現值按實際使用情形課徵1. 住家用 率稅 1.2%2. 非住家非營業用 率稅 1.5% 或 2%3. 非住家營業用 率稅 3%

按公告地價公告地價總額超過累進起點地價部分分級課 徵1. 一般用地： 10‰ ~55‰2. 自用住宅： 2‰3. 事業用地： 10‰4. 公共設施保留地： 6 ‰

不動 持有產

實際上這樣做

地價稅

房地分離課稅、稅基多重標準，全球罕見！房地分離課稅、稅基多重標準，全球罕見！

房屋交易所得

土地增值稅

1. 營利事業銷售房屋，以銷售金額 減除相關成本、費用或損失後餘 額為所得額，課徵營利事業所得稅 2. 個人出售房屋，以交易時之成交價 額減除原始取得成本及相關費用後 餘額為所得額，課徵個人綜合所得稅

依當期移轉之土地公告現值土地公告現值經核算後按漲價倍數課徵1.一般用地：依漲價倍數按20%、 30%、 40%課徵 2.自用住宅：依土地漲價總數 額按 10%課徵

不動 移轉產

• 買賣房產獲利要繳的稅，比所得稅最低稅率 5%還低。

台北市大安區帝 × 豪宅， 99.12 以 2.82 億賣出，獲利 1.73億，僅繳稅 158 萬，有效稅率 0.9% 。 （如以薪資所得納稅是不動產交易所得納稅額 43.8 倍）

• 持有房產買年要繳的稅，只有美國 1/10 不到。 大安區復興南路一段某住宅，市價約 4000 萬，房屋、地價

稅合計 17144 元，比一輛國產 2000CC 小汽車繳的牌照稅與燃料稅還少。。

• 世界各國的房 制都比台灣還要漲價歸公產稅

實際是房 炒作樂園產 /賭場

葉世文（ 2012) ：

未來 10 年台灣房地產依然是最好的投資選項

貸款成數 99％買豪宅

鯊魚返 「愛台灣」鄉

CHANGE！不動 制改革產稅不動 制改革產稅

談了二十年的議題• 1992 年，財政部長王建煊欲推動「土地增 稅按實值

際交易金額課稅」政策，引發「外省部長搶本省人土地」爭議，在「財團報老 」跟「最高當局」（王建闆煊新書《公平正義何處尋》用詞）壓力下，黯然下台。

• 2012 年，財政部長劉憶如成立「財政健全小組」，宣稱要推動稅賦改革，但光證所稅就鞠躬下台，不動產稅改 都還沒 。碰 碰

房 制弊端產稅房 制弊端產稅

為何無法改革？為何無法改革？

起點：起點：從實價登 到實價課錄 稅從實價登 到實價課錄 稅 背景： 2011 年 12 月，通過實價登錄三法（平均地權條

例、地政士法 、不動產經紀業管理條例），但皆訂定「已登 之不動 交易價格資訊，在相關配套措施完全建立錄 產已登 之不動 交易價格資訊，在相關配套措施完全建立錄 產並完成立法後，始得為課 依據稅並完成立法後，始得為課 依據稅 」，實為此地無銀三百兩地無銀三百兩。

多久才能取得實價？ 2012 年 9 月 1 日上路，預估 3-5年內便能取得一定數量交易資訊，透過電腦大量估價技術便可推估（包含房地價格分離），而不是每一筆不動產都要交易才能取得實價。但揭露則是採區段化、去識別化。

實價取得之後？取得實價那公告地價與公告現 如何處值理？實價課稅指的是增 稅還是地價稅值 / 房屋稅？既有稅制要如何因應調整（合併或維持房地分離）？

• 就無自宅（約 20%) ，可能三分之一為社經極端弱勢，早已放棄擁屋期望，政治上也屬冷漠；但其它三分之二則從有望擁宅變為絕望者，最為憤怒。

• 就自有一宅 ( 約 60%) ，紙面上財富增加但難利用，因為仍然要住在其中。若想換屋改善居住條件，則因漲價後更為不易。此外，他們本想投資於房地產者可能不得不縮手，而眼看此波漲價利益從手中飛去而集中於富者，而心忿不己。

• 就擁有二宅或更多（約 20%) ，顯然因財富增 為受益者值。

從利益結構看從利益結構看，，高房價是少數多宅受益者 架了多數其綁

它人的「居住正義」

請思考：高房價 得利了 ？你 嗎

政客們怎樣思考高房價民怨(1)   無屋一般 / 青年家 戶 (20%)• 民怨來由：購屋夢碎• 緩和機制：打假球（合宜住宅、奢侈稅、社會主宅、稅

改 .. 等）、拼經濟（購屋利息補貼、當前失業 / 薪資問題更具急迫性）

(2)   有一屋家 （戶 60% ）• 民怨來由：換房 / 第二房更加困難• 緩和機制：強調財富增 的虛幻感、地產遊戲的機會值

(3)   有多屋家戶 (20%) ：高房價真正受益者，反對改革• 但既有權力結構掌握者都在這（財團、建商、高官、立委

民代、有錢人…… )

悖謬論—適得其反

危害論—顧此失彼

無效論—徒勞無功

建商們對 改的「反動修辭」稅

以「房地合一、實價課 」為例稅

• 房市蕭條，會是壓 駱駝最後一根稻草垮• 房地產是經濟火車頭，傷害拼經濟• 影響上百萬房地產相關從業人員與家庭• 造成房價下跌、全民資產縮水• 740 萬房地所有權人全面加稅• 稅太重、不合理• 會誤傷無辜（各種特殊案例）• 蓋社會住宅、合宜住宅才是解決方式• 經濟成長、加薪才是正道• 仇富心態，影響社會和諧

改的弔詭稅 落入「技術推翻原則」 渦漩落入「技術推翻原則」 渦漩 ：居住正義

是對的、稅賦公平是好的，但是時機不宜、影響經濟、金融危機、資產縮水、全民加稅……，所以

不應做 慢慢來、不要現在 要做，但先求有再求好（有做等於沒做） 要考量政治，不然立法院通不過

「房地合一、實價課 」懶人包稅政府講不清、建商不願講的真相• 目前的房產交易稅合理 ？（案例、國際比較、嗎

與薪資所得比較 ..)• 不公房產稅為有什麼問題？（稅賦不公、投機炒作、經濟影響… .)

• 反對稅改的理由成立 ？（全民加稅、受害…嗎 .)• 政府目前的方案有什麼問題？（態度轉變、向建

商妥協、不合理… .)• 我們的主張（合理、保障自住、抑制投機）

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