13 oktober 2011 Business model en sturing vastgoedbeheer en financiering Ir. Birgitte J.C.J. van...
-
Upload
anneleen-kuipers -
Category
Documents
-
view
215 -
download
0
Transcript of 13 oktober 2011 Business model en sturing vastgoedbeheer en financiering Ir. Birgitte J.C.J. van...
13 oktober 2011
Business model en sturing
vastgoedbeheer en financiering
Ir. Birgitte J.C.J. van Hoesel-Snel
Inhoud
- Business model: sturen in samenhang en verdienmodel
- Vastgoedsturing en vastgoedbeheer
- Financiering
2
Context voor de sturing
3
Ontwikkelingen regelgeving:
• Herziene woningwet en EU regelgeving
• Governance : meer transparantie gevraagd en scherper toezicht
• Huurbeleid, duurzaamheid, bouwbesluit, gemeentelijke
regelingen
• Nieuwe richtlijn RJ 645 nodigt uit tot nadenken over waardering en
interne sturing (per 1 jan 2012 verplicht)
Ontwikkelingen sector:
•Vastgoedmarkt: waarde ontwikkeling, hypotheekverstrekking.
• (Financiële) schaarste leidt tot sturing op doelmatigheid en efficiency.
•Financiële markt.
•Duurzaamheid.
• E-business.
•Arbeidsmarkt.
•“Schandalen”.
1. Strategische keuzes:
doelgroep en verdienmodel
2. Professionalisering
(vastgoed)sturing
3. Optimalisering bedrijfsvoering
4. Intelligent risicomanagement
5. Financieringsvraagstukken
6. Betrouwbare informatie
Sturingsvraagstuk corporatie
Hoe kan de corporatie gegeven haar beschikbare middelen en gekozen risicoprofiel zo goed mogelijk scoren op haar doelstellingen?
Randvoorwaarde: financiële continuïteit
Welke eisen stelt het realiseren van de doelstellingenen borgen van de continuïteit aan de sturing?
Middelen
Doelstellingen
Efficiënt
Effectief
Transparant
Sturen op doelstellingen
5
Kwaliteitsbeleid
Portfoliobeleid
Wonen en zorg
Onderhoudsbeleid
Te realiseren door:
Leefbaarheid
Volkshuisvestelijke doelstellingen:
Betaal-baarheid
Beschik-baarheid
Kwaliteit
Huurbeleid
Verkoopbeleid
klant
Beschikbare middelen?
• Vermogen:• Historische kostprijs• Bedrijfswaarde gerelateerd aan activa• Volkshuisvestelijk vermogen (Centraal Fonds)• Beleidswaarde: contante waarde kasstromen behorend bij beleid• Marktwaarde in verhuurde staat (Aedex)• WOZ waarde• Leegwaarde• Nieuwe bedrijfswaarde RJ 645
• Cash/financiering:• Operationele kasstroom• Saldo liquide middelen plus faciliteringsvolume• Financieringsruimte vanuit ICR
• Risicobuffer:• Operationeel risico• Marktrisico• Macro economisch risico • Partner risico
6
Sturen op prestaties in samenhang met vermogensinzet en beleid
7
Beleidsonderwerpen:
bedrijfsvoering
€
€
Invulling volkshuisvestelijke doelstellingen:
mar
ktw
aard
e
Inzet van middelen:
Betaal-baarheid
Beschik-baarheid
Kwaliteit
Mar
ktw
aard
e in
ver
huur
de s
taat
Bel
eid
swaa
rde
Eco
no
mis
ch
off
er
Kwaliteitsbeleid
Portfoliobeleid
Wonen en zorg
Leefbaarheid
Huurbeleid
Verkoopbeleid
Onderhoudsbeleid
Toets financiële continuïteit
Met behulp van Meerjarenraming en scenario’s
• Vermogen op bedrijfswaarde (toets Centraal Fonds)
• ICR en operationele kasstroom incl. aflossingsverplichting (toets WSW en financiers)
• Marktwaarde ontwikkeling: goed rentmeesterschap
8
Business model corporaties
marktwaarde
Kasstromen
Solvabiliteit
Risicoprofiel
Normen
Toets
Huidig Gewenst
Risico buffer
Doel
marktwaarde
Kasstromen
Solvabiliteit
Risicoprofiel
Huisvestingsprestatie
Kenmerken bezit
Huisvestingsvraag:Huisvestingsprestatie
Kenmerken bezit 1
Huisvestingsvraag 1:
Business model: geldstromen
Operationele kasstroom (netto)
Verkopen( Te Woon):
Verkopen Nieuwbouw
Vastgoedbeheer
Verbeteringen bestaand bezit
Nieuwbouw
Sloop/nieuwbouw
Aankopen Te Woon
Beheerkosten
incl. leefbaarheid
Markt-waarde (Aedex waarde)
Beleidskeuzes
Betaal-baarheid
Beschik-baarheid
Kwaliteit
Inkomend Uitgaand
Twee pijlers business model
Portfolio
• Besluiten betreffen uitgaven ten behoeve van waardebehoud en waarde toevoeging.
• Besluiten betreffen inkomsten als gevolg van verkopen (verlies aan waarde)
• Besluiten raken het begrip rentmeesterschap.
Beheerexploitatie
• Besluiten betreffen uitgaven en inkomsten ten behoeve van klantprocessen, wijken en organisatie.
+
????
Revolving fund en de markt
12
Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen (in 1.000 Euro), 1965-2010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1947 1956 1967 1975 1985 1993 2005 2010
eigen woning
particuliere huur
sociale huur
Ontwikkeling woningbezit en verhuursector1947- 2010
Bron: Marja Elsinga OTB - TU Delft
Vastgoedsturing in samenhang
Vastgoed is het middel om de doelstellingen te realiseren.
13
Text
Text
Vermogens-verschaffing
Portfoliomanagement
Assetmanagement
Project-ontwikkeling
Vastgoedbeheer
Verhuur Beheerdiensten
Vastgoedrollen:
• Vermogensverschaffing: het beschikbaar stellen van (risicodragend) eigen vermogen voor ondernemingsactiviteiten
• Portfoliomanagement: het afwegen in welke “assetclasses” (= investerings- & beleggingscategorieën) het beschikbare eigen vermogen bij voorkeur moet worden belegd
• Assetmanagement: het eigenaar zijn van en het investeren en beleggen in vastgoed
• Projectontwikkeling: het realiseren van nieuw vastgoed.
• Vastgoedbeheer: het beheren van het vastgoed
• Beheer diensten: het organiseren van en leveren van op het vastgoed aanbod aanvullende diensten
• Verhuur: het bij elkaar brengen van de vraag naar en het aanbod van vastgoed met als doel een transactie tot stand brengen, ofwel de bemiddelings- en makelaardijfunctie
Realisatie doelstellingen
Portfoliomanagement: aandachtspunten
• Top down keuze ten aanzien van inzet vastgoed om de doelstellingen te realiseren:
• Transformatie index vanuit risico rendement
• Transformatie index vanuit financiële restricties
• Inzet van vrijgekomen middelen vanuit verkoop: portfolio – exploitatie?
• Transformatie bezit vanuit bijdrage aan realisatie doelstellingen:• Huisvestingsvraag
• Bezitskenmerken • Relevante elementen:
• Kwaliteitsmaatstaf: functioneel en woontechnisch?
• Afweging “sloop nieuwbouw” versus “renovatie” gedaan?
• Uitgangspunten voor de beoordeling van projecten gerelateerd aan kaders vanuit het porfoliobeleid en het risicoprofiel
14
Assetmanagement:Hoe dragen de complexen bij aan realiseren prestaties en financiële positie?
Vastgoedbeheer
Cruciaal onderdeel portfoliobeleid in relatie tot verdienmodel:
• Bepaalt met name de kwaliteit van het bezit (woning en woonomgeving)
• Tevredenheid bewoners, verhuurbaarheid op lange termijn?
• Is relatief enorm aandeel van operationele kasstroom > 50%), en daarmee bepalend voor financierbaarheid
• Besparingen op onderhoud betekent op korte termijn weinig voor doelstellingen
• Hoe is te bepalen wat efficiënt onderhoud is?
16
€ 1200
€ 800
Onderhoud/ VHE
Woco’s Commercieel
• Woco-specifiek• Inefficiency?
Vastgoedbeheer
17
Onderhoud:- Gericht op waarde behoud
- Reparatie- Functioneel - Markt
Verbetering (kwaliteit?):- Toevoegen van waarde
- levensduur verlenging- Huuraanpassing
- Financieel = investering
Aandachtspunten: • VVE:
• Zeggenschap over onderhoud wordt beperkt• Financieel: flexibiliteit neemt af
• Risk appettite:• Wat zijn zaken die je echt niet wilt laten gebeuren?
• “Ondernemerschap”: • Medewerkers beslissen veelal
Exterieur:- Conditiemeting- Vertaling naar maatregelen - Ketensamenwerking
Interieur:- Wat is “norm”- Relatie verhuurbaarheid- Uitgaven gerelateerd aan waarde?
Control Framework sturen en beheersen
18
Maatschappelijk
Investeringen/vastgoed beheer
Treasury
Fiscaal
Verbindingen
Bedrijfsvoering
Vier elementenVast te leggen in statuut
Control Framework Inhoudsopgave statuut
1. Inleiding
1.1 Aanleiding1.2 Doelstelling1.3 Leeswijzer
2. Beleidskader
2.1 Wet- en regelgeving2.2 Strategie en beleid organisatie
3. Organisatorische randvoorwaarden
3.1 Verdeling taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden (incl. besluitvorming)
4. Risicomanagement
4.1 Identificeren risico’s (kans x impact)4.2 Benoemen beheersmaatregelen
5. Informatievoorziening
5.1 Verantwoordingsinformatie5.2 Informatievoorziening RvC
Financiering
19
Ontwikkelingen sector :
• Voor 2012 wordt een grote herfinancieringsgolf verwacht
• Herziene woningwet en EU regelgeving : Niet DAEB financiering
• Financiering van activiteiten samen met partners
• Beperkt aantal banken met kennis van sector (in 2010 is 93%
gefinancierd door BNG/Waterschapsbank)
Ontwikkelingen bankensector:
• Instabiele financiële markten
• Buitenlandse banken trekken zich terug uit Nederland (Eurohypo, HSH Nordbank etc)
• Binnenlands aanbod van financiering staat ook onder druk;
• SNS Reaal afbouw SNS Property Finance portefeuille
• Basel III impact
• Solvency II
1. Financiering is en
wordt mogelijk nog
meer een issue
2. Beschikbaarheid
3. Kosten
Betekenis voor woco’s
• Investor relations
• Ander beoordelingskader financiële positie:
• ICR
• LTV
• Indeling informatie naar portefeuille:
• Registratie uitgaven naar bezit
• Strategisch voorraad beheer: link met financiering
• Ken de waarde van het bezit
• Betrouwbaarheid informatie, prognoses en toelichting:
• Goede meerjarenprognoses
• Per kwartaal rapporteren aan bank, toestemming op besluiten
20
Heeft impact op hele organisatie!
Ervaringen
• In eerste instantie veel animo, in tweede instantie werd o.a. door clubdeals het aantal beperkt
• Ook onbekendheid bij banken hoe de transactie in te regelen
• Proces vraagt: tijd, veel geld en informatiemanager, doorlooptijd van paar maanden
• Vorm van financiering en onderpand:• Vastgoed• Huurinkomsten• Stichting of portefeuille• Flexibel en vast
• Taxatie van bezit
• Nieuwe vormen, noodzaak van goede vergelijking
• Documentatie en hypotheekvestiging
• Rol van het Toezicht (intern en extern)?
21
© 2011 Deloitte
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.
Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.
This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.