1 LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE VII APPUNTAMENTO ANNUALE...
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICI DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
VII APPUNTAMENTO ANNUALE FINANZA E FISCALITA’ LOCALE
Viareggio 7- 8 ottobre 2008
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
IntroduzioneIntroduzione
Valore di libro(euro)
Valore di Mercato(Euro)
Affitti Percepiti(Euro)
Patrimonio dello Stato 30 Miliardi 54 Miliardi 50 milioni
Università 5 Miliardi 10 Miliardi
Enti Pubblici 1 Miliardi 2 Miliardi
Enti previdenziali 6 Miliardi 6 Miliardi
TOTALE 42 Miliardi 72 miliardi 50 Milioni
Fonte: (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi d’Italia )
Patrimonio Immobiliare dello Stato
Immobili dello Stato ed Enti Previdenziali
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La nuova Finanziaria (art. 58 legge113/2008) prevede che in breve tempo gli enti locali devono predisporre “ Il Piano delle Alienazioni immobiliari” nei quali sono stati individuati tutti gli immobili non strumentali all’esercizio delle funzioni pubbliche che quindi possono essere dismessi e valorizzati.
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
IntroduzioneIntroduzione
Valore di libro(euro)
Valore di Mercato(Euro)
Affitti Percepiti(Euro)
Regioni 4 Miliardi 11 Miliardi 100 milioni
Province 12 Miliardi 29 Miliardi 60 milioni
Comuni 93 Miliardi 227 Miliardi 2,3 Miliardi
Enti Pubblici (Asl ecc) 15 Miliardi 29 Miliardi
Edilizia Residenziale Pubblica
25 Miliardi 53 Miliardi 1 miliardo
TOTALE 149 Miliardi 349 miliardi 4,01 Milioni
Fonte (Milano Finanza Andrea Bassi Vendesi Palazzi d’Italia)
Immobili delle Amministrazioni Territoriali
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Art. 58 la nuova legge n. 113 conversione in legge del Decreto Legge n. 112 del 2008 evidenzia la volontà di giungere ad una chiara cognizione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici per arrivare in un secondo momento, ad un piano di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Art. 58 comma 1:” l’ente locale è chiamato a redigere l’elenco degli immobili da valorizzare e da alienare, da allegare al proprio bilancio di previsione”.
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
IntroduzioneIntroduzione
Forme di Semplificazione del processo di dismissione degli asset
Legge n.133 del 2008Art. 58
Snellimento procedure per variante urbanistica
Apporto a fondi immobiliari
Riduzione dei tempi di dismissione
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Gestione del Patrimonio Statica Gestione del patrimonio Dinamica
Nuove Leggi
Valorizzazione e Dismissionedel patrimonio “Disponibile”
Opportunità per gli enti localiInvestimenti sul territorio in progetti di riqualificazione
Fonte di reddito (cassa)
Razionalizzazione del Patrimonio “Indisponibile”
Copertura delle spese ai fini del rispetto del patto di stabilità interno
Riduzione delle spese di gestione
Liquidità
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
IntroduzioneIntroduzione
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La strategia di valorizzazione di un patrimonio immobiliare prevede un processo composto da varie fasi, riassunte nel seguente diagramma
Censimento del Patrimonio immobiliare
Segmentazione in Portafogli
Portafoglio “disponibile”
Portafoglio “Indisponibile”
Razionalizzazione dei portafogliDefinizione del portafoglio da dismettere
IntroduzioneIntroduzione
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Dismissione Valorizzazione
FASE 2: Analisi
FASE 1: Censimento
Dismissione e valorizzazione
Valutazione
Società di Property
Advisor immobiliare
Vendita Diretta
Intervento di Privati attraverso specifici veicoli
Advisor immobiliare
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Censimento del Patrimonio immobiliare
Segmentazione in portafogli
Portafoglio “disponibile”
Portafoglio “Non Disponibile”
Razionalizzazione dei portafogliE definizione del portafoglio da dismettere
Dismissione e valorizzazione
Valutazione
Società di property
Vendita Diretta
FASE 1: Censimento
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Immobiliare
Intervento di Privati attraverso specifici
veicoli
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Il censimento del patrimonio rimane la prima garanzia per l’esatta definizione di strategie perseguibili e attuabili.
Qualunque politica di gestione e valorizzazione deve avere alla base una perfetta conoscenza del patrimonio :
Ubicazione Consistenza Destinazione d’uso Situazione tecnico-amministrativa Situazione urbanistica Situazione locativa Stato manutentivo Rendimenti Problematiche ambientali
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Immobiliare
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Analisi macroeconomiche (flussi demografici, p.i.l. complessivo e procapite, tasso
d’occupazione, settori trainanti dell’economia…) Analisi del contesto
Ubicazione
Sup. lorde per destinazioni d’uso Sup. commerciali in uso Volumetria Sup. terreno Parcheggi
Residenziale Terziario – uffici Commerciale Depositi Magazzini Parcheggi Scuole Servizi (scuole, strutture sanitarie e assistenziali) Terreni Agricoli Terreni edificabili
Consistenza
Destinazione d’uso
FASE 1: Censimento del Patrimonio FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Immobiliare
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
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Amministrativa Catastale Edilizia Strutturale Impiantistica
Situazione tecnico amministrativa
Analisi degli strumenti generali e attuativi Destinazioni ammissibili Superfici e volumi edificabili Standard
Numero e qualità dei conduttori Struttura e durata dei contratti Facoltà e condizioni di recesso Clausole contrattuali generali e/o particolari Congruità dei canoni
Situazione urbanistica
Situazione locativa
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Immobiliare
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Condizioni d’uso Analisi dei costi di gestione Analisi dei costi di manutenzione ordinaria Investimenti futuri in manutenzione
straordinaria
Stato manutentivo
Cap. rate di ingresso Cap. rate di uscita IRR
Indagine ambientale Piano di caratterizzazione Eventuali costi di bonifica
Rendimento
Problematiche ambientali
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 1: Censimento del Patrimonio FASE 1: Censimento del Patrimonio Immobiliare Immobiliare
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Censimento del Patrimonio immobiliare
Segmentazione in portafogli
Portafoglio “Disponibile”
Portafoglio “Indisponibile”
Razionalizzazione dei portafogliDefinizione del portafoglio da dismettere
FASE 2: Analisi
Dismissione e valorizzazione
Valutazione
Advisor immobiliare
Vendita Diretta
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare FASE 2: Analisi del Patrimonio Immobiliare
Intervento di Privati attraverso specifici veicoli
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FASE 2 Analisi – ValutazioneFASE 2 Analisi – Valutazione
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della redditività dei singoli immobili al fine di determinare il massimo miglior valore ottenibile.
VALUTAZIONE:
Canone Valori Rendimenti Assorbimento Concorrenza
Analisi degli strumenti generali e attuativi Verifica della possibilità di cambio di
destinazione urbanistica Attività di concertazione con la P.A.
Mercato
Strumenti Urbanistici
Redazione di un Business Plan economico finanziario
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Portafoglio “Indisponibilie”
Beni in uso a Enti Pubblici
Edilizia residenziale pubblica
LIBERI
Parzialmente occupati Razionalizzazione degli spazi
Occupati
Terreni (foreste parchi ecc)
Beni in uso a enti pubblici vincolati
Portafoglio disponibile
Beni in uso a enti pubblici non vincolati
Il portafoglio Indisponibile è destinato allo svolgimento di servizi pubblici e al conseguimento di fini pubblici. Appartengono a questa categoria i beni in uso ad enti pubblici, foreste, parchi, riserve e servizi.
FASE 2 Analisi: Segmentazione del FASE 2 Analisi: Segmentazione del portafoglioportafoglio
Non alienabili
Ottimizzazione della gestione
Non alienabili
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Alienabili
Immobili liberi
Immobili locati
Alienabili
Da valorizzare
Iniziative di sviluppo:•Aree dismesse•Terreni liberi•Immobili con funzioni obsolete
DISMISSIONE
VALORIZZAZIONE
DISMISSIONE
VALORIZZAZIONE
Tempi brevi
Da valorizzare
Portafoglio “Disponibilie”
Tempi medio/lunghi
Tempi brevi
Tempi medio/lunghi
Tempi medio/lunghi
Alienabili
Da valorizzare
VALORIZZAZIONE
VALORIZZAZIONE
Tempi medio/lunghi
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 2 Analisi: segmentazione del FASE 2 Analisi: segmentazione del portafoglioportafoglio
Il portafoglio comprende immobili liberi, non strumentali e terreni che possono essere dismessi.
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LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARELA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del FASE 3: Dismissione e Valorizzazione del PortafoglioPortafoglio
Censimento del Patrimonio immobiliare
Portafoglio “disponibile”
Portafoglio “Non Disponibile”
Razionalizzazione dei portafogliE definizione del portafoglio da dismettere
Dismissione e valorizzazione
Censimento del Patrimonio immobiliare
Segmentazione in portafogli
Portafoglio “Disponibile”
Portafoglio “Indisponibile”
Razionalizzazione dei portafogliDefinizione del portafoglio da dismettere
Dismissione e valorizzazione
Valutazione
Vendita Diretta
FASE 3: Dismissione Valorizzazione
Intervento di Privati attraverso specifici veicoli
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Procedure di dismissione
Tempi lunghi necessari alla dismissione completa
Incassi legati all’avanzamento delle vendite
Esposizione al rischio immobiliare sull’invenduto
Gestione del processo di vendita
Tempi ridotti tramite il conferimento dei cespiti in un progetto finanziario
Incassi immediati o parzialmente anticipati
Mantenimento di forme di controllo indiretto e partecipazione ai ricavi derivanti da eventuali valorizzazioni
Costituzione di un strumento disponibile anche per future operazioni
INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI
VENDITA DIRETTA Frazionata o in Blocco
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Procedura:Asta pubblica
Veicoli finanziari:Cartolarizzazione - Fondo immobiliare - Società mista
Gestione degli immobili a carico della società acquirente
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Cartolarizzazione Fondo Immobiliare di sviluppo
STU Società di Trasformazione Urbana(iniziative di piccole dimensioni)
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Società mistaFondo Immobiliare
Beni da cedere - Tempi brevi
Beni da valorizzare - Tempi medio/ lunghi
Portafoglio “Da alienare”
INTERVENTO DI PRIVATI ATTRAVERSO SPECIFICI VEICOLI
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
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Le leggi 410 del 2001 n. 289 del 2002 hanno introdotto la possibilità di dismettere portafogli immobiliari delle regioni e degli enti locali attraverso operazioni di cartolarizzazione.La cartolarizzazione è la cessione di attività o beni di una società definita tecnicamente originator, attraverso l'emissione ed il collocamento di titoli obbligazionari.
Piano dismissione degli immobili
Ente Locale
titoli
Vendita e gestione degli asset
Prezzo diffferito
Società veicolo(SPV)
Procedura:
CartolarizzazioneCartolarizzazione
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Advisor Immobiliare
Definizione dei valori di cessione
Proventi derivanti dalla cessione degli immobili
Cessione degli immobili
Server(banche o intermediari finanziari)
Gestione del portafoglio
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
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CartolarizzazioneCartolarizzazione
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Legislazione
Benefici
Casi applicativi
•Legge 410 del 2001 Dismissione di patrimoni immobiliari tramite tecnica della cartolarizzazione•Legge n. 289 del 2002 art.84 autorizza gli Enti Locali (Province, Regioni e Comuni) a costituire società atte alla realizzazione di operazioni di cartolarizzazione
•Possibilità di avere una parte di liquidità immediata; •Gestione degli asset delegata a terzi;•Maggiore disponibilità di tempo per effettuare la vendita degli immobili.
Comune di Venezia 13 asset di pregioScip2 20.000 unità immobiliariComune di Roma 700 immobili residenziali
Fattori critici•Elevati costi fissi in caso di dimensioni limitate del portafoglio;•Necessità di avere un piano di dismissione degli immobili definito.
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
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Cartolarizzazione il comune di Venezia (prima operazione di cartolarizzazione di un comune Italiano)
Asset da dismettere 13 asset di pregio
reperire risorse per un programma di valorizzazione (ristrutturazione e manutenzione straordinaria ) di immobili comunali.
Finalità dell’operazione :
Società coinvolte:
comune di VeneziaVecart s.r.l.società veicoloYardDexia Creditop
Palazzo FoscariContarini
CartolarizzazioneCartolarizzazione
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Comune di Venezia
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Palazzo Zaguri
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Fondo immobiliare
Asset ManagementConferimento/Vendita
Gestione finanziaria
Gestione immobiliare
SGR
Ente Locale
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Fondo comune d’Investimento Fondo comune d’Investimento ImmobiliareImmobiliare
Investitori
Emissione Sottoscrizione Quote del Fondo
Advisor Immobiliare operativa
Mercato immobiliareLiquidazione
fondo
Prezzo diffferito
Procedura:
Esperto indipendente
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
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La responsabilità primaria di gestione di un Fondo
Immobiliare appartiene alla SGR che lo istituisce;
Tuttavia è possibile un ampio coinvolgimento dei quotisti
in attività di controllo, monitoraggio e anche gestione del
fondo, soprattutto nel caso di prodotto riservati ad
Investitori Qualificati;
La partecipazione dei quotisti alla governance di un fondo
si realizza innanzitutto tramite la loro partecipazione
all’Assemblea, che può deliberare in merito ai principali
elementi di vita del fondo diversi dalla gestione ordinaria,
quali ad esempio le modifiche sostanziali al regolamento e
la sostituzione della SGR;
L’Assemblea nomina anche un Comitato Consultivo (o
altrimenti denominato) che può esprimersi con parere in
certi casi obbligatorio e in altri casi vincolante su una serie
di materie di gestione ordinaria quali ad esempio
l’approvazione del business plan del Fondo e del budget
annuale, l’attribuzione di incarichi di outsourcing, e così
via.
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Gestione del Fondo Immobiliare (Governance)
Comitato Consultivo
• Membri eletti dall’Assemblea dei Partecipanti
• Pareri al CdA della SGR in merito a decisioni quali operazioni in
conflitto d’interesse, investimenti / dismissioni di entità rilevanti,
modifiche regolamentariSGR
• CdA dell’SGR:
Assemblea dei Partecipanti
• Elegge il Presidente dell’Assemblea
• Delibera su modifiche regolamentari
• Delibera in merito alla sostituzione della SGR
Quotisti
Fondo Immobiliare
Fondo comune d’Investimento Fondo comune d’Investimento ImmobiliareImmobiliare
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
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Governance:
La responsabilità della gestione è per legge delle SGR ma è possibile da parte dell’ente pubblico mantenere sia il monitoraggio che un ruolo decisionale attraverso la nomina di uno o più degli organi eventualmente preposti;
Esperti indipendenti:
Ogni Fondo immobiliare deve affidarsi a società o persone fisiche, con determinati requisiti richiesti dalle norme in vigore, incaricate di effettuare le perizie, le stime e le valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare del fondo al fine di determinare il valore contabile degli immobili, assicurando una maggiore trasparenza;
Esternalizzazione delle attività di gestione:
Consente all'investitore istituzionale un investimento diretto in beni immobili senza l'onere di una struttura interna fissa che gestisca il patrimonio immobiliare, permettendo una riduzione dei costi fissi interni;
Trasparenza gestionale:
La gestione degli immobili affidata ad una struttura professionale garantisce un’elevata trasparenza gestionale dell’investimento;
Maggiore liquidabilità:
Gli investimenti immobiliari divengono attività finanziarie maggiormente liquidabili rispetto ad investimenti puramente immobiliari;
Massimizzazione del valore di capital gain:
La gestione professionale del patrimonio permette di massimizzare la redditività annuale e nell'ottenimento di capital gain al termine della durata del Fondo stesso, quando la società di gestione procederà allo smobilizzo degli investimenti;
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Vantaggi
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Fondo comune d’Investimento ImmobiliareFondo comune d’Investimento Immobiliare
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Esenzione da imposte dirette: non sono previste imposte sui redditi da capitale, sui redditi immobiliari, sulle plusvalenze immobiliari e sui redditi distribuiti dal Fondo Immobiliare;
L’unica imposta a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari è l’ICI, per la quale non sono previste agevolazioni.
Gli obblighi d’imposta sono in capo ai detentori delle quote, in caso di riscatto, liquidazione o vendita delle stesse, ovvero di distribuzione dei dividendi e sono pari al 20%, a titolo di ritenuta d’acconto per imprenditori e società e a titolo di imposta per persone fisiche;
In ogni caso non è prevista nessuna tassazione sui capital gain maturati con il realizzo, da parte del fondo, di plusvalenze e/o redditi di altra natura;
Facilità di accesso al credito: la trasparenza delle informazioni riguardanti la situazione economica, patrimoniale e finanziaria, nonché i vincoli legati all’allocazione dei budget per gli investimenti, a cui sono soggetti i Fondi Immobiliari, facilitano il reperimento di capitale di prestito;
I fondi immobiliari hanno una capacità di indebitamento massima stabilita dalla normativa vigente. Tale capacità è calcolabile come il 60% del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, più il 20% di tutte le altre attività. L’accensione di prestiti per un importo pari al 60% del valore degli Immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari comporterebbe – ove l’attivo del fondo sia interamente costituito da dette attività – un indebitamento pari ad almeno 150% del valore complessivo netto del fondo.
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e DismissioneFASE 3: Valorizzazione e Dismissione
Key facts fiscali e finanziari
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IL FONDO IMMOBILIARE come alternativa alla vendita all’asta o alla cartolarizzazione dei
beni immobili
Vantaggi rispetto alle altre procedure di dismissione:
Il Fondo Immobiliare uno strumento ampiamente sperimentato ed estremamente flessibile, in
grado di conciliare i molteplici obiettivi dell’operazione;
Il Fondo Consente tempi più ridotti di una vendita progressiva all’asta e il mantenimento di
un’influenza sulla governance dei beni;
Il fondo permette una gestione professionale dei beni e la valorizzazione;
Permette all’Ente la partecipazione ai risultati della valorizzazione futura;
Si tratta di uno strumento eventualmente disponibile anche per ulteriori successive operazioni;
Ha un trattamento fiscale vantaggioso.
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo FASE 3: Valorizzazione e Dismissione– Fondo ImmobiliareImmobiliare
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FIP: Fondo a immobili pubblici sponsorizzato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, proprietario di un portafoglio di 394 immobili a uso non residenziale occupati dal Ministero enti previdenziali e altri enti statali. Il FIP ha stipulato un unico contratto di locazione (9+9 rinnovabile automaticamente) con l’Agenzia del Demanio. Il canone annuo iniziale è pari a 270 milioni di €(8.1% del prezzo di trasferimento degli immobili). Il conferimento e’stato effettato a un valore di circa €3.4 miliardi, con una leva iniziale del 60%. L’operazione e’durata circa 12 mesi e ha visto la sottoscrizione del 100% delle quote da parte dei collocatori nel dicembre del 2004.
Patrimonio Uno: Fondo con oggetto il conferimento e trasferimento di beni immobili ad uso diverso da quello residenziale di proprietà dello stato e di altri soggetti per un valore di circa €680 milioni. Il collocamento e’stato effettuato dalla SGR, individuata con procedura competitiva. Gli immobili sono a prevalenza a uso uffici da valorizzare o da dismettere a breve. Il patrimonio e’suddivisibile in 33 immobili soggetti a contratto unico con Agenzia del Demanio e 42 immobili locati a terzi. Le strategie di gestione degli immobili sono: trading, reconversion/upside, strategic, e long termlease.
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – fondo FASE 3: Procedure di dismissione – fondo ImmobiliareImmobiliare
Casi applicativi
Dismissione degli Immobili dello Stato
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Regione Umbria
Fondo Monteluce
Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM)
Quote del fondo
(53.55 MM)
NomuraFinanziamento ponte
(2.55 MM)
SGR
Property Manager
FacilityManager
Banca Depositaria
Gestione Fondo
La struttura finale prevede la costituzione di un Fondo immobiliare ad apporto, contrattualmente legato alla SGR per la gestione del portafoglio immobiliare e indirettamente collegato a: Property Manager; Facility Manager; Banca Depositaria
Casi applicativi
Monteluce
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – fondo FASE 3: Procedure di dismissione – fondo ImmobiliareImmobiliare
Fonte: Nomura
REAG Advisory
della procedura di valorizzazione
REAG Esperto Indipendente del Fondo
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Regione Umbria
Fondo Monteluce
Conferimento degli immobili (51 MM) e cassa (2.55 MM)
Quote del fondo
Mercato degliInvestitori
Quote del fondoPrezzo Iniziale 43.35MM (85%)
Mercato Immobiliare
Costituzione del Fondo
Liquidazione del Fondo
Vendita Immobili
Mercato degliInvestitori
Prezzo Differito
[X] % PD
TAl fine di garantire alla Regione e all’Università la partecipazione ai proventi derivanti dallo sviluppo del progetto immobiliare, il prezzo corrisposto dagli mercato degli investitori sarà costituito da :
•· Un Prezzo Iniziale pari per un controvalore pari all’[x]% del valore degli immobili (ipotizzato per ora pari all’ 85%)
• Un Prezzo Differito che sarà corrisposto ad esito della liquidazione del Fondo
La Struttura Finanziaria: Prezzo Iniziale e Prezzo Differito Casi applicativi
Monteluce
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – fondo FASE 3: Procedure di dismissione – fondo ImmobiliareImmobiliare
Fonte: Nomura
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Regione Umbria
Fondo Monteluce
Conferimento
degli immobili Quote del fondo
Mercato Immobiliare
Mercato degliInvestitori
Quote del fondoPrezzo Iniziale
Nomura (Global Coordinator)
Liquidazione del fondo
Prezzo Differito
Casi applicativi
Monteluce
La Struttura Finanziaria: Sintesi
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
Fonte: Nomura
REAG Advisor Immobiliare
APPORTO
COLLOCAMENTO
LIQUIDAZIONE
31
20% immobili residenziali liberi 15% box e autorimesse30% immobili residenziali occupati35% immobili anche locati ad uso diverso commerciali magazzini, uffici
Fondo Immobiliare – Comune di Milano 1
Finalità dell’operazione : Reperire risorse da destinare da destinare alla rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale e alla riqualificazione delle infrastrutture
Enti e operatori
Comune di MilanoCassa Depositi e Prestiti S.p.A. BNL Fondi Immobiliari SGR.p.A. (SGR)Agenzia del Territorio di MilanoConsiglio Notarile di MilanoREAG S.p.A.
Asset da dismettere 76 lotti
•Immobili siti in condomini (onerosi come spese di gestione per la pubblica amministrazione •Immobili liberi•Immobili attualmente occupati per usi diversi dal residenziale (es. magazzini, uffici e autorimesse)•Esclusi le aree libere in attesa di una nuova e più conveniente valorizzazione
Criteri di scelta degli immobili
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Casi applicativi
Comune di Milano
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
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Garanzie sociali
Il diritto di opzione di acquisto dell’alloggio con uno sconto del 30% del prezzo di mercato dell’alloggio libero (immobili fuori dal centro storico).
Diritto di prelazione dell’immobile in caso di vendita all’asta al prezzo di aggiudicazione;
Diritto di opzione per l’acquisto dell’usufrutto ai conduttori ultrasessantacinquenni in caso di mancato esercizio di opzione dell’intera proprietà;
Diritto di rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore ai limiti previsti dalla Legislazione Regionale per l’edilizia residenziale sociale.
Nessuno sconto è previsto per gli alloggi di pregio, solo diritto di prelazione a prezzo di mercato
Modalità di trasferimento degli immobili
1. Prima parte viene trasferita al fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione da parte del Comune di quote del fondo di classe A e quote di classe B. Le quote di classe A saranno collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari finanziari scelti dal comune con procedura di evidenza pubblicaLe quote di classe B saranno conservate dal comune. Tale quote garantiscono i diritti di Governance finalizzati ad assicurare i vincoli di salvaguardia e garanzie sociali.
2. La restante parte verrà trasferita al fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro
Casi applicativi
Comune di Milano
33
Fondo immobiliare
Asset ManagementConferimento/Vendita
Gestione finanziaria
Gestione immobiliare
SGR
Comune di Milano
Quote di classe B
Mercato immobiliareLiquidazione
fondo
Prezzo diffferito
REAG Esperto indipendente
Cassa Depositi e Prestiti
Advisor Immobiliare
Quote fondo Denaro
Investitori
Comune di Milano
Quote di classe A
REAG
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
Casi applicativi
Comune di Milano
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Processo di dismissione del portafoglio immobiliare del comune di Milano
Piano di Valorizzazione approvato in Giunta. Si stabilisce che lo Strumento di attuazione più idoneo:Fondo Immobiliare ad Apporto che garantisce la massima trasparenza, il controllo della governance e la massima flessibilità per successivi apporti al fondo.
Attivazione di un rapporto di partnership Tra Comune e Cassa Depositi e Prestiti mediante sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa per la valorizzazione del Patrimonio Comunale
Maggio 2007
Giugno 2007
Firma di un Protocollo di Intesa che definisce la finalità dell’intervento. L’obiettivo dell’accordo è di reperire risorse da destinare a:•Rivitalizzazione dei quartieri di edilizia sociale;•Riqualificazione delle infrastrutture
Definizione delle linee guida per la selezione della SGRAvvio Strumento di procedura ad evidenza pubblica per individuare la SGR
Ottobre 2007
Settembre 2007
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
13 domande di partecipazione ad 11 SGR la commissione di gara invia la lettera d’invito a presentare l’offerta.
Novembre 2007
Casi applicativi
Comune di Milano
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
35
Selezione delle banca finanziatrice (Unicredit Banca D’impresa)Attivazione del processo di valorizzazione
Selezione delle banche incaricare al collocamento delle quote e attivazione del processo di valorizzazione che porterà alla dismissione del bene mediante evidenza a pubblica.
Si rendono pubblici i punteggi dell’offerta tecnica e vengono aperte le buste contenenti le offerte economiche. Le prime due SGR classificate presentano l’offerta migliorativa-Aggiudicazione del Portafoglio a BNL FI
Dicembre 2007
Fine Dicembre 2007Sottoscritto Atto di apporto tra Comune di Milano e BNL FI tramite il quale l’ente apporta al Fondo immobiliare “Fondo Immobiliare del comune di Milano 1” 20 immobili su 76. (pari a circa il 40% del valore dell’intero portafoglio.
Definizione delle linee guida per la selezione banca o l’intermediario finanziari che si occuperà del collocamento delle quote nel fondo.Marzo 2008
Febbraio 2008
Casi applicativi
Comune di Milano
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
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Società di Trasformazione Urbana Società di Trasformazione Urbana (STU)(STU)Il Decreto legislativo 267/00 e la legge n. 166/2002 hanno introdotto la possibilità di costituire una società per azioni a partecipazione pubblico e privata finalizzata alla progettazione e commercializzazione d’interventi di valorizzazione urbana (terreni e immobili.).
Società STU
Valorizzazione
Procedura:
Beni da valorizzareTerreni di proprietà degli enti locali
Azionisti privati
Ente locale
Convenzione Disciplina il rapporto tra le parti
commercializzazioneRealizzazione di opere pubbliche
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
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legislazione
Benefici
Il Decreto legislativo 267/00 La legge n. 166/2002 ha esteso la possibilità diu utilizzare la STU anche per la riqualificazione di immobili
Miglioramento della situazione finanziaria dell’ente attraverso le entrate derivanti dalla commercializzazionePossibilità di realizzare opere di interesse pubblico.
Società di Trasformazione Urbana Società di Trasformazione Urbana (STU)(STU)
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo FASE 3: Procedure di dismissione – Fondo ImmobiliareImmobiliare
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Italia spende circa 70 miliadi euro all’anno per gli investimenti
85% vengono spesi da Enti Locali
Capitali privati
Flussi di cassa
Dalla vendita e dalla valorizzazione dei beni non strumentali
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
ConclusioniConclusioni
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Immobili da anni abbandonati e male utilizzati o usati in maniera abusiva
Da stime del Ministero dell’Economia
circa 400 miliardi di euro.
Valorizzazione
Risorsa aggiuntiva per finanziare le infrastrutture
del paese.
Valorizzazione Impresa non facile per l’ente locale
•Fondazioni Bancarie•Cassa Depositi e Prestiti•Fintecna
Legge 113 2008
Ente Locale
20 miliardi
Valorizzazione del 5% Patrimonio Immobiliare
Investitori etici a lungo periodo
LA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICILA GESTIONE INNOVATIVA IN TERMINI ECONOMICIDEL PATRIMONIO IMMOBILIAREDEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
ConclusioniConclusioni