토지제도의 쟁점과 대응 방안변창흠 (세종대 행정학과)

1. 토지문제의 본질

1.1 현안 문제와 쟁점

=

추가소요(14.7∼16.4㎢)

∼

1997 2000 2002 2012 2020 2028

국토종합계획 92 100 106 110

주택종합계획 96.2 100.6 116.7

1.2 문제발생의 원인

1.3. 토지이용의 현황과 토지문제의 현주소

2. 토지관련정책 평가

2.1. 토지소유제도

영국 독일 프랑스 미국 일본 한국

토지소유권 상대적 소유권 절대적 소유권 상대적 소유권 절대적 소유권

토지소유와

이용과의 관계이용 우선 소유 우선

건축자유 여부 건축부자유의 원칙 건축자유의 원칙

2.2. 토지이용제도

2.3. 부동산 조세제도

구분 국가 세 목 과세대상 과세표준 과세방법 세 율

통합

과세

국가

미국일반

재산세

토지,

건물, 동산시장가치

비교거래법

대체원가법

주마다 다름,

연례조정1)

영국

사업용

레이트

(國稅)

토지와

건물임대가치

비교임대가2002/3 : 43.7%

의회세토지와

건물시장가치 자치단체가결정

캐나다 재산세토지와

건물

시장가치

(9개주)

대체원가

(2개주)

비교거래법,

재생산

원가법

연례조정1)

네덜

란드

재산세

(소유주,

사용자)

토지와

건물

가치기준

면적기준

비교거래가

토지의종류, 위치,

용도 등에 따른 면적

연례조정1)

스웨덴 재산세토지와

건물

시장가치의

75%

비교거래법,

시장이 존재하지

않는 것은

대체원가

주거용

아파트: 25%

사업용건물: 3.5%

독립주택,농경용주거

: 1.2%

스위스 재산세토지와

건물

시장가치,

장부가격의

75∼100%

비교거래가 0.05∼0.3%

분리

과세

국가

일본

지가세(國

稅)토지 시가

매매실례가액

방식0.3%

고정

자산세

토지

가옥

상각자산

지가공시가격

등의 7할

가옥:적정시가방식

토지:매매실례가액

방식

고정자산세 : 1.4%

(도시계획세: 0.3%)

특별

보유세

전, 답,

택지 등

시가와

취득가액 중

큰 금액

표준지 비준 방식토지소유자: 1.4%

토지취득자: 1.5%

덴마크

토지세 토지 시장가치 비교거래가 1.6 ∼ 3.4%

건물세 건물 시장가치정부건물:0.9%

상공업용:1%

프랑스

재산세 건물토지 임대가치’70년 평가액을 기

준으로 조정차등화된 비례세율,

중앙정부에서

상한지정

토지세 토지임대가치

(비용차감)

’61년 평가액을 기

준으로 조정

주택세거주용

주택

임대가치

(비용차감)

’70년 평가액을 기

준으로 조정

한국

토지세 토지 공시지가 표준지 비준방식

분리과세: 0.3-5%

별도합산과세:

0.3-2.0%

종합합산과세:

0.2-5%

재산세 건물 산정방식과세표준

산정방식0.3-7.0%

주 : 1) 매년 예산편성 과정 중에 세율 조정출처: 김용창(2004)

2.4. 개발이익환수 제도

보기 : 지역대상범위에서 ◎는 공공사업의 주변지역, ●는 사업지역내, ×는 지역범위

의 제한이 없는 것을 나타냄

출처 : 류해웅, 1999.

주 : 는 폐지된 제도임

출처 : 정희남, 2003

2.5. 분양가격 공개제도

2.6. 부동산 투기억제제도

주 택 투 기 지 역 지정일자

서울

(14)

강남구 2003.4.30

강동구, 송파구, 마포구 2003.5.29

서초구, 영등포구, 광진구, 용산구 2003.6.14

은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구 2003.7.19

서대문구 2004.3.19

인천

(3)

남동구, 서구 2003.6.14

부평구 2003.7.19

경기

(22)

광명시 2003.4.30

수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시 2003.5.29

성남 수정중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시 2003.6.14

고양 일산구, 용인시 2003.7.19

오산시 2003.8.18

성남 분당구, 고양 덕양구, 평택시, 하남시, 안성시 2003.10.20

의왕시 2004.5.29

충청

(10)

대전 서유성구, 충남 천안시 2003.2.27

충북 청주시 2003.6.14

충남 아산시 2003.8.18

대전 대덕구동구, 충남 공주시 2003.10.20

충북 청원군 2004.2.26

대전 중구 2004.6.21

기타

(8)

경남 창원시 2003.6.14

부산 북ㆍ해운대구, 강원 춘천시 2003.7.19

대구 서구ㆍ수성구ㆍ중구, 경남 양산시 2003.10.20

토 지 투 기 지 역 지정일자

서울(8)

강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 강서구, 양천구, 구로구

2004.2.26

경기(15)

김포시 2003.8.18

고양시 덕양구, 성남시 수정구ㆍ중원구ㆍ분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성시

2004.2.26

오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시 2004.5.29

충청(8)

충남 천안시 2003.5.29

대전 서ㆍ유성구 2003.8.18

충북 청원군, 충남 공주시ㆍ아산시ㆍ계룡시ㆍ연기군 2004.2.26