02/03/2007 ADCF Habitat, urbanisme et foncier en Bretagne Quimperlé - 2 mars 2007 Où vont les...
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ADCF Habitat, urbanisme et foncier en
BretagneQuimperlé - 2 mars 2007
Où vont les marchés fonciers ?
Comment intervenir ?
Caroline Gerber
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Le contexte conjoncturel
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adcf Quimperlé
Une hausse sans précédent
Source : J. Friggit / CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis.
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adcf Quimperlé
Chute du « pouvoir d’achat immobilier »
Source : J. Friggit / CGPC d’après INSEE, bases de données notarialesindices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis
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adcf Quimperlé
Rapport entre l’immobilier et les revenus
Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, FreddieMac, OFHEO, US Bureau of Economic Analysis, US Census Bureau, UK DCLG, UK National Statistics, Halifax
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Les facteurs à l’oeuvre
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adcf Quimperlé
Pourquoi l’immobilier augmente-t-il autant ?
Fondamentalement, il s’agit d’un afflux d’argent dans l’immobilier.
Mais, au lieu de nourrir une augmentation de la production, il provoque seulement une augmentation des prix faute de droits à bâtir pour permettre l’augmentation de la production
Deux questions : A. Pourquoi ce gonflement de la demande
immobilière ? B. Pourquoi cette carence de production foncière ?
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adcf Quimperlé
A. Le dopage de la demande immobilière
(pour mémoire) d’abord des causes mondiales :
► Deux milliards de dollars de plus chaque jour depuis six ans
► Absence d’inflation du fait des bas salaires des pays émergents
► L’arrivée à maturité des fonds de pensions qui ont besoin de se diversifier dans l’immobilier
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adcf Quimperlé
Dopage de la demande immobilière (suite)
Des causes nationales :► La pyramide des âges et la peur pour les
retraites► La perte de confiance du public dans la bourse► Les effet pervers des politiques de l’Etat qui
dopent encore plus la demande sans débloquer le foncier
Des causes locales :► Les nouvelles demandes de localisations
résidentielles libérées de l’emploi : le logement ne suit plus l’emploi, il le précède
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B. Le blocage de la production foncière
► Mise en sommeil de l’aménagement dans le milieu des années 1990 à la suite du dégonflement de la bulle spéculative. Longueur des délais de remise en marche de l’appareil productif;
► Rejet des opérations nouvelles par une opinion publique de plus en plus malthusienne, suivie par les élus;
► Dysfonctionnement de la répartition des compétences :□ les pouvoirs d’urbanisme demeurent, pour l’essentiel, à
l’échelon communal;□ alors que les marchés fonciers et immobiliers
fonctionnent au niveau de l’agglomération ou du « bassin d’habitat ».
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Le blocage de la production foncière (suite)
► Les effet pervers d’une lutte contre « l’étalement urbain » assimilé (à tord) à une lutte contre « l’extension urbaine »
► Dysfonctionnement de l’urbanisme opérationnel pour trois raisons:1. L’intégration de l’urbanisme opérationnel dans
l’urbanisme réglementaire depuis la loi SRU
2. Les délais d’adaptation de l‘organisation française de l’aménagement aux directives européennes (SEM versus obligation de mise en concurrence de l’aménagement)
3. Le dysfonctionnement des systèmes français de mobilisation des terrains bruts à aménager
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Un facteur méconnu de la demande immobilière : l’augmentation des niveaux de vie
Avec l'amélioration du niveau de vie, les ménages cherchent à se loger plus au large :
En 30 ans, entre 1972 et 2002, la surface de plancher par habitant des logements occupés a augmenté de 48% (moyenne France entière),
Même sans croissance démographique, il faut donc
augmenter de moitié en une génération:• soit la densité des constructions• soit la surface urbanisée,
Une commune qui se contente de construire pour le simple remplacement de l’habitat vétuste, est condamnée à se dépeupler
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Les données bretonnes
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Une rupture des prix à partir de 1998
Source : Crédit Foncier de France
Variation du prix des lots individuels en périphérie
-20,0%
-10,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
Rennes Brest Saint-Brieuc Quimper Vannes Bourges Calais Toulon Strasbourg
1989/1998 1998/2003
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Une baisse régulière de la taille des ménages
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
1982 1990 1999 2004
Bretagne France
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Une forte consommation de terrains pour les besoins des ménages
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Les secteurs à enjeux pour la Bretagne
Les agglomérations
Les territoires périurbains
Les secteurs littoraux
Les secteurs « hors marché »
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Les secteurs à enjeux : illustrations
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Source : Région Bretagne
Les secteurs à enjeux : illustrations
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Les secteurs à enjeux : illustrations
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Les politiques foncières locales
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Les quatre problématiques des politiques foncières locales
A. Problématiques du renouvellement urbain et de la conservation de la ville
B. Problématique de l’étalement urbain et de la production foncière
C. Problématique de la polarité et de l’équilibre des territoires
D. Problématique des réserves foncières et de la mobilisation des terrains
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A. Problématiques du renouvellement urbain <> la préservation de la ville
Les trois situations de renouvellement urbain1. Quartiers anciens dévalorisés2. Friches industrielles3. Ensembles de logements sociaux
Savoir choisir une stratégie : valorisation immédiate ou dévalorisation avant revalorisation
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B. Problématique de l’étalement urbain <> de la production foncière Le maintien du peuplement suppose
l’accroissement des surfaces de planchers, donc la production de nouveaux droits à bâtir
Le choix de l’aménagement porte sur les localisations et sur les densités
Le débat entre logement collectif et logement individuel est d’une autre nature
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C. Problématique de la « polarité » <> de « l’équilibre » des territoires
Faut-il renforcer les points forts et jouer leur sur-valorisation foncière pour en tirer un effet d’entraînement ?
Ou, au contraire, desservir équitablement l’ensemble du territoire et donner la priorité à la revalorisation des espaces en déclin ?
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adcf Quimperlé
D. Problématique des réserves foncières <> la mobilisation des terrains Faut-il prendre le temps de « l’assemblage foncier »
cohérent d’espaces choisis ou saisir les opportunités foncières ?
Faut-il acquérir les terrains avant de les aménager ou financer leur aménagement par voie fiscale ?
Faut-il vendre les terrains publics aux plus offrants ou les céder à bas prix pour le logement social ?
Faut-il constituer des réserves foncières publiques à long terme ou se contenter d’un « portage réglementaire » ?
Faut-il acheter les espaces naturels à préserver ou se contenter d’une protection réglementaire?
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Politiques foncières locales
Une politique foncière est au service d’une politique d’aménagement <> il n’existe pas de “bonne” ou de “mauvaise” politiques foncières.
Une politique foncière doit être développée à l’échelle des marchés fonciers / c’est à dire à l’échelle de l’agglomération
La politique foncière ne se réduit pas à l’action foncière : l’ensemble des décisions publiques ayant un impact sur l’usage, l’appropriation et la valeur des terrains
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Politiques foncières locales
foncier
équipementfinancement
construction
population
activités
Droit des sols
action foncière-Acquérir-Porter-Céder
-Remembrer sans acheterinterventionéconomique-Subventionner-Taxer-Réaliser
interventionréglementaire-Interdire-Contraindre-Négocier (les interdictions et les contraintes)
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L’action foncière publique
Les outils juridiquesacquisitions amiablesPréemptionExpropriationacquisitions gratuites
L’organisation de l’action foncière publiqueen régieen délégation publique : les EPFen commande concurrentielle