xxaĐ

BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

TIỂU LUẬN

MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp học phần: DHTN14B

MHP: 420300398005

Nhóm: 1

GVHD: Nguyễn Thị Minh Thảo

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2021

BỘ CÔNG THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

TIỂU LUẬN

MÔN HỌC: ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Lớp học phần: DHTN14B

Nhóm: 1

STT HỌ VÀ TÊN MSSV Chữ ký

1 Nguyễn Thị Hoàn Châu 18018601

2 Trần Thị Huyền 18019631

3 Trần Phan Đông Mai 18018881

4 Tô Thị Quỳnh Như 18093961

5 Lê Thị Ngọc Thảo 18031751

6 Dương Thị Thanh Thủy 18019341

7 Bùi Liên Ngọc Trúc 18048051

8 Phạm Thị Tươi 18089601

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2021

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

***

BIÊN BẢN LÀM VIỆC NHÓM

Nhóm: 1

Địa điểm làm việc: Thư viện trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh

Thời gian: từ 8 giờ 30 phút

Từ ngày 23 tháng 1 năm 2021 đến ngày 25 tháng 1 năm 2021

I. Thành phần tham dự:

II. Nội dung công việc:

1. Phân công công việc, đánh giá kết quả thực hiện, mức độ hoàn thành công việc của

mỗi cá nhân.

2. Thảo luận đưa ra ý kiến về đánh giá kết quả của các thành viên trong nhóm.

III. Kết quả làm việc:

Sau khi thảo luận và đưa ra ý kiến, nhóm tán thành với biên bản đánh giá kết quả

làm việc nhóm.

TP. HCM, ngày …. tháng…. năm 2021

TM. NHÓM (Trưởng nhóm)

TT Họ và tên MSSV Vai trò

trong nhóm Công việc phân công

1 Nguyễn Thị Hoàn Châu 18018601 Thành viên Phần 2.7 + Tìm câu hỏi

2 Trần Thị Huyền 18019631 Thành viên Phần 2.9 + Tìm câu hỏi

3 Trần Phan Đông Mai 18018881 Trưởng nhóm Phần 2.1 + 2.2 + 2.3 + Thuyết trình

4 Tô Thị Quỳnh Như 18093961 Thành viên Phần 2.8 + Phần kết luận

5 Lê Thị Ngọc Thảo 18031751 Thành viên Phần 2.10 + Thuyết trình

6 Dương Thị Thanh Thủy 18019341 Thành viên Phần 2.5 + 2.6 + Thuyết trình

7 Bùi Liên Ngọc Trúc 18048051 Thành viên Phần 2.4 + Thiết kế ppt

8 Phạm Thị Tươi 18089601 Thư ký Phần 2.4 + Phần mở đầu

TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHIỆP TPHCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Lớp: DHTN14B Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Nhóm: 1

BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ LÀM VIỆC NHÓM

(Thuyết trình hoặc Đề cương)

KẾT QUẢ ĐÁNH GIÁ

TT Họ và Tên

Mức độ

tham

gia

Mức độ

đóng

góp

Chất

lượng

đóng góp

Nhận xét, góp ý của

nhóm

Điểm

tổng

cộng

1 Nguyễn Thị Hoàn Châu A A A Nhóm làm việc tốt A

2 Trần Thị Huyền A A A Các thành viên góp ý

và hỗ trợ cho nhau A

3 Trần Phan Đông Mai A A A Làm việc hiệu quả A

4 Tô Thị Quỳnh Như A A A Nhóm làm việc đúng

giờ, hiệu quả A

5 Lê Thị Ngọc Thảo A A A

Các thành viên đều

hoàn thành tốt nhiệm

vụ được giao

A

6 Dương Thị Thanh Thủy A A A Giúp đỡ thành viên

khác khi gặp vấn đề A

7 Bùi Liên Ngọc Trúc A A A Có tương tác và hỗ trợ

với nhau A

8 Phạm Thị Tươi A A A

Có trách nhiệm và

không đùng đẩy công

việc.

A

Các thành viên đồng ý với kết quả đánh giá trên.

Họ tên và chữ ký của Nhóm trưởng…………………………………

Họ tên và chữ ký của Thư ký ….....………………………………...

Họ tên và chữ ký của Thành viên 2 …………………………………

Họ tên và chữ ký của Thành viên 3 …………………………………

Họ tên và chữ ký của Thành viên 4 …………………………………

Họ tên và chữ ký của Thành viên 5 …………………………………..

Họ tên và chữ ký của Thành viên 6 …………………………………..

Họ tên và chữ ký của Thành viên 7 …………………………………..

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1

1. Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2

2.1. Mục tiêu nghiên cứu chính ........................................................................ 2

2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể ........................................................................ 2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 2

3.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 2

3.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 2

NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP ........................................................................ 2

1. Nội dung.......................................................................................................... 2

2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 3

CẤU TRÚC DỰ KIẾN CỦA LUẬN VĂN ...................................................... 3

Chương 1: Tổng quan về bất động sản ............................................................ 3

1.1. Khái niệm bất động sản ............................................................................. 3

1.2. Đặc điểm bất động sản ............................................................................... 4

1.3. Phân loại bất động sản ............................................................................... 5

1.4. Hàng hóa bất động sản ............................................................................... 6

Chương 2: Thị trường bất động sản ................................................................ 7

2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản ...................................................... 7

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản...................................................... 8

2.3. Phân loại thị trường bất động sản........................................................... 10

2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản ....................................... 11

2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản ......... 24

2.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản ....... 26

2.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản ............................... 27

2.8. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội ......... 29

2.9. Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam ......................... 32

2.10. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản ........................ 35

KẾT LUẬN ...................................................................................................... 37

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 38

1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Lí do chọn đề tài:

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng

đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường

tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...

Quá trình phát triển và quản lý có hiệu quả của thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát

triển nền kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, thị trường này còn tạo ra khả năng thu hút các

nguồn vốn đầu tư cho sự phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và

nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước (TS. Nguyễn Mạnh

Hùng, 2016).

Trước đây, trong quá trình kế hoạch hoá tập trung của nền kinh tế, thị trường bất

động sản chưa có tiềm năng và điều kiện tốt nhất để thị trường được phát triển. Tuy nhiên,

khi được chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường thì thị trường bất động

sản ở nước ta cũng dần dần hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Ngoài ra, thị trường

này còn có sự đóng góp không nhỏ vào tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế đất nước. Sau

một khoảng thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ được

những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia

thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý... cũng như yêu cầu

đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa của thị trường (TS. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016).

Trong 3 thập kỷ trở lại đây, nền kinh tế thế giới đã phải trải qua hai cuộc khủng

hoảng tài chính lớn và tác động sâu rộng đến nền kinh tế của các quốc gia trên thế giới. Là

một thành tố rất quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản tại nhiều nước cũng

không nằm ngoài tầm ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng này. Điều đáng lo ngại nhất,

ngoài sự lũng đoạn về nền kinh tế thì thời kì dịch bệnh như Covid bùng nổ vừa qua cũng

là nguyên nhân góp phần tạo nên các đợt khủng hoảng và suy thoái tài chính (GĐ. Đinh

Minh Tuấn, 2020).

Vì vậy, hiểu được giá trị của bất động sản sẽ rất cần thiết cho nhiều quyết định quan

trọng với nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận từ các

hoạt động kinh doanh như hoạt động sản xuất, mua bán,... và tiến hành một cách độc lập,

thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích cuối cùng là sinh ra lợi nhuận. Thị trường bất

động sản là một hoạt động kinh doanh diễn ra khá sôi nổi và đòi hỏi một nguồn vốn lớn

2

nhưng nó có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Tuy hoạt động này mang lại một lợi

nhuận khổng lồ nhưng nó vẫn mang tính rủi ro khó lường.

Xuất phát từ những lí do trên đây, thông qua việc nghiên cứu cho rằng việc thực

hiện đề tài: “TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN” là việc làm hết sức cần thiết dựa trên cơ sở lí luận và thực tiễn sâu sắc.

2. Mục tiêu nghiên cứu:

2.1. Mục tiêu nghiên cứu chính: Nghiên cứu tổng quan về bất động sản và thị

trường bất động sản.

2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

Tìm hiểu tổng quan về bất động sản: Bất động sản, đặc điểm bất động sản, phân loại

bất động sản, hang hóa bất động sản.

Phân tích sơ lược về thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản, đặc điểm thị

trường bất động sản, phân loại thị trường bất động sản,…

Tìm hiểu vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội, lịch sử

hình thành thị trường bất động sản Việt Nam và cả vai trò của nhà nước đối với thị

trường bất động sản.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

3.1. Đối tượng nghiên cứu: Bất động sản và thị trường bất động sản.

3.2. Phạm vi nghiên cứu: Do thời gian có hạn nên chỉ tập trung vào nghiên cứu về

thị trường bất động sản.

NỘI DUNG – PHƯƠNG PHÁP

1. Nội dung

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của đề tài tổng quan về bất động sản và thị trường bất động

sản.

- Phân tích sơ lược về các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, các nhân tố ảnh

hưởng đến phát triển thị trường bất động sản, các chỉ tiêu phản ảnh sự phát triển của thị

trường bất động sản và các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản.

- Tìm hiểu từng vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội, lịch

sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam và vai trò của nhà nước đối với thị trường

bất động sản.

3

- Đưa ra mốt số dẫn chứng, ví dụ minh họa, tình huống cụ thể làm rõ đề tài tổng quan

về bất động sản và thị trường bất động sản.

2. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu lý luận: Phân tích tổng hợp, hệ thống hóa các tài liệu có

liên quan đề tài được xuất bản, các ấn phẩm trong và ngoài nước để xây dựng cơ sở lý luận

cho đề tài.

- Phương pháp nhận xét, đánh giá kết quả về thị trường bất động sản Việt Nam.

CẤU TRÚC DỰ KIẾN CỦA LUẬN VĂN

Luận văn gồm có 2 chương:

Chương 1: Tổng quan về bất động sản.

1.1. Khái niệm bất động sản.

1.2. Đặc điểm bất động sản.

1.3. Phân loại bất động sản.

1.4. Hàng hóa bất động sản.

Chương 2: Thị trường bất động sản.

2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản.

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản.

2.3. Phân loại thị trường bất động sản.

2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản.

2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản.

2.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản.

2.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản.

2.8. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế - xã hội.

2.9. Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam.

2.10. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản.

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm bất động sản:

Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã,

tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Có thể thấy, bất động sản

4

không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức

lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây cối... Đối với

nước ta cũng dần tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, theo Bộ luật Dân sự 2015 đã quy

định “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định. Động sản

là những tài sản không phải là bất động sản” (Điều 107).

Có thể nói rằng, bất động sản trước hết là một loại tài sản nhưng khác với các tài

sản khác ở chỗ nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Chúng ta có thể coi tài

sản là bất động sản khi có các điều kiện sau:

Là một yếu tố vật chất có lợi ích cho con người.

Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng.

Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.

Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,hình thái của nó

không thay đổi.

Tồn tại lâu dài.

Từ đó có thể đưa ra khái niệm tổng quát về bất động sản như sau: Bất động sản là

đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản

gắn liền với đất đai là bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất

định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.

1.2. Đặc điểm bất động sản:

Một tài sản được coi là BĐS, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản đó gắn liền với

đất đai. Như vậy, không gắn liền với đất đai hoặc tài sản đó không phải là bất động sản,

trong đó đất đai chính là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Chính vì

những điểm khác biệt của bất động sản như vậy mà ngoài những đặc điểm chung của tài

sản, bất động sản còn có đặc điểm riêng cụ thể như sau:

- Tính bất động: BĐS dù được đem chuyển nhượng, đem bán nhưng chỉ được quyền

sử dụng và khai thác, không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác. Vị trí của

bất động sản, điển hình là đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó

đã tác động đến phương thức sử dụng của đất và giá đất. Chính đặc điểm này làm cho giá

cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó

5

nằm ở đường nào, khu vực nào. Những bất động sản càng gần tập trung đô thị, dân cư đông

đúc thì gái càng cao và ngược lại.

- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền kinh tế xã

hội, tổng cung đất đai không thay đổi, trong khi: tốc độ tăng dân số nhanh, làm tăng nhu

cầu đât đai để sản xuất, để ở; tốc độ phát triển của nền kinh tế thị trường theo hướng công

nghiệp hóa, hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp; nhu cầu lao động

ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột

biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lê, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản,

kinh doanh nhà cho thuê ngày càng nhiều,...

- Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác biệt về vị trí, diện tích, kiến trúc,

kết cấu... của mỗi bất động sản. Do vậy, không có bất động sản nào giống nhau về mọi

mặt, đây chính là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt trong việc xác định cung cầu và

giá cả của thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày nay

vấn đề khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình, nhà ở có thể so sánh được

một cách tương đồng, tuy nhiên yếu tố vị trí thì không thể giống nhau được.

- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS bao gồm đất đai và các công trình

trên đất, đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà

không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình sản xuất và tái

sản xuất xã hội. Hơn nữa, đất đai được sử dụng không những để hưởng quyền sở hữu đất

đai mà còn ảnh hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vô hạn,

không bị hao mòn.

1.3. Phân loại bất động sản:

Tùy theo yêu cầu quản lý bất động sản của từng nước mà có cách phân loại bất động

sản khác nhau và đa số đều chia làm 3 loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản

không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:

- BĐS nhà đất (là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn).

- BĐS là nhà xưởng và công trình thương mại, dịch vụ.

- BĐS hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc…

Bất động sản không có đầu tư xây dựng gồm:

- Đất nông nghiệp.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

6

- Đất làm muối.

- Đất hiếm.

- Đất chưa sử dụng.

Bất động sản đặc biệt gồm:

- Các công trình bảo tồn quốc gia.

- Di sản văn hóa vật thể.

- Nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nhà thờ.

- Nghĩa trang…

1.4. Hàng hóa bất động sản:

Hàng hóa bất động sản gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc gắn liền với

đất, được đem trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật

cho phép.

Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:

- Cung hàng hóa BĐS hầu như không đổi: Tổng cung đất đai là cố định và việc cung

ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị han chế về mặt quy hoạch và quản lý của

Nhà nước, trong khi tổng cầu đất đai ngày càng tăng.

- Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có giá trị cao và tính thanh khoản thấp: Do BĐS

là một tài sản có giá trị cao, nên việc mua, bán BĐS phải được cần nhắc thận trọng, thời

gian giao dịch thường là dài hơn so với các tài sản khác. Hơn nữa giao dịch giữa người

mua và người bán thường phải qua môi giới nên tăng thêm chi phí cho môi giới. Ngoài ra,

khả năng chuyển đổi thành tiền chậm do liên quan đến nhiều thủ tục, việc quyết định mua

bán BĐS không nhanh như các hàng hóa khác, chủ sở hữu cũng không thể cắt bớt một

phần nhỏ BĐS để bán ngay...

- Hàng hóa BĐS có tính tác động và ảnh hưởng lẫn nhau: Hàng hóa BĐS có sự

tác động và ảnh hưởng nhau rất lớn. Sự ra đời, hoàn thiện hay sự mất đi của BĐS này sẽ

làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia. Nhất là trong trường hợp Nhà

nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ nâng cao giá trị sử dụng của BĐS

trong khu vực đó, thực tế việc xây dựng BĐS này làm tăng thêm vẻ đẹp, sự hấp dẫn, tiện

nghi của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính

sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm BĐS là loại hàng hóa đặc biệt không di dời

được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách

7

và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai,

chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

CHƯƠNG 2

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản:

Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu

thông hàng hoá. Một thị trường có tiềm năng phát triển phải có đủ cả 3 yếu tố: chủ thể,

khách thể và giới trung gian... (TS. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016).

Thị trường BĐS được hiểu rằng là nơi giúp cho người mua bất động sản và người

bán bất động sản có thể giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một

địa điểm hoặc liên hệ thông qua người trung gian hay còn gọi là người môi giới, còn thông

qua phương tiện thông tin liên lạc khác... qua đó giá cả của bất động sản được xác định

(TS. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016).

Thị trường BĐS được xuất hiện cùng với các thị trường khác, quá trình hình thành

và phát triển thị trường bất động sản mang tính tất yếu khách quan, gắn liền với quá trình

phát triển của nền sản xuất hàng hóa và gắn liền với sự hình thành đồng bộ các thị trường

khác trong nền kinh tế.

Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS đã đưa ra một số quan

điểm khác nhau về thị trường bất động sản:

- Quan điểm thứ 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp

cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì?

- Quan điểm thứ 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của

hàng hóa bất động sản.

- Quan điểm thứ 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ có liên quan như môi giới tư vấn,... giữa các

chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động

sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh

đối với thị trường bất động sản.

- Quan điểm thứ 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản

gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.

8

Như vậy, hiện có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, ta rút ra những

điểm chung nhất về thị trường BĐS như sau: “Thị trường bất động sản là quá trình giao

dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ có liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị

trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết

định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất

động sản”.

2.2. Đặc điểm về thị trường bất động sản:

Do hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt có những đặc điểm nổi bật và riêng biệt

nên thị trường BĐS cũng có một số đặc điểm riêng như sau:

- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản

mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản: Là thị

trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (đối với các nước chế

độ sở hữu tư nhân về đất đai) hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở

hữu toàn dân). Đối với điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” là do nhà nước thống nhất

quản lý, các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích

tư việc sử dụng nó. Đất đai không bao giờ hao mòn và cũng không bao giờ mất đi, người

có quyền sở hữu đất như các tài sản thông thường khác và có thể sử dụng các quyền và lợi

ích do đất đai mang lại. Đây là yếu tố cơ bản quyết định giá đất không phải là giá trị của

đất đai, mà chính là giá đất phản ảnh khả năng thu lợi từ việc sử dụng đất.

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là loại hàng

hóa cố định không thể di dời được về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm

lý và cả thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị

trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập

trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư

thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường

mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không

đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá

- xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.

Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi

động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,...

9

- Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của

pháp luật: BĐS là thị trường hàng hóa có giá trị lớn và đặc biệt đối với mỗi quốc gia, hầu

hết các giao dịch về bất động sản luôn có tác động mạnh mẽ đến hoạt động của nền kinh

tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống

các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm

pháp luật về đất đai và nhà ở như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua

bán, thế chấp, góp vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí, phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng,

mua bán và giao dịch BĐS,...

- Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú thường là một thị trường

không hoàn hảo: Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự

chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội

trong quá trình sử dụng BĐS. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên

tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp

vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các

mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai

trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động sản

là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn

do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ

nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

- Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác: Một loại

hàng hóa thông thường được đưa ra thị trường và được thừa nhận, khi xuất hiện nhu cầu

tăng lên thì nhà sản xuất nhanh chóng tìm mọi biện pháp tăng cường sản xuất hoặc nhập

khẩu để cung ứng cho thị trường. Đối với bất động sản thì khi cầu bất động sản tăng, cung

bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các hàng hóa thông thường khác và cũng

không thể sản xuất hoặc nhập khẩu đất đai, bất động sản. Bên cạnh đó, việc tăng cung hàng

hóa BĐS cần có thời gian và có nhiều khó khăn hơn các hàng hóa thông thường.

- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp

có trình độ cao: Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của

nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Vì

vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, thông qua các

chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn, có kinh nghiệm, nắm bắt mọi thông tin

trên thị trường và am hiểu pháp luật về BĐS.

10

- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính: Theo

lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về BĐS trong nền kinh tế liên quan chặt

chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Vì trong điều

kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại.

Mặt khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có

vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường

tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau.

2.3. Phân loại thị trường bất động sản:

Tùy theo múc đích nghiên cứu và tiếp cận mà thị trường BĐS được phân loại theo

nhiều chỉ tiêu khác nhau và chỉ manh tính tương đối. Vì một BĐS có thể được sử dụng vào

nhiều mục đích khác nhau, hiện nay có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản như

sau:

Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

- Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS.

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.

- Thị trường cho thuê BĐS.

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS.

- Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn

BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS...

Căn cứ theo cấp độ tham gia trên thị trường.

- Thị trường sơ cấp (cấp 1) : là thị trường chỉ hành vi của Nhà nước giao hay cho

thuê quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế và các nhân sử

dụng hoặc xây dựng công trình để cho thuê một thời hạn nhất định.

- Thị trường thứ cấp (cấp 2): là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê quyền sử dụng

đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,…

Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp).

- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm

thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...).

- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công

nghiệp, khu chế xuất...).

- Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn).

11

- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi

như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, ...) như di sản văn hoá, di tích lịch sử...

Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

- Thị trường BĐS liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;

đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt

bằng nhà xưởng công nghiệp,...

- Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại,

văn phòng, các cửa hàng bán lẻ...

- Vừa là thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

như: đường sá, cầu cống...

Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS

nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng...

- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị

trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây

dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh ...), thị trường BĐS nhà xưởng sản

xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng...

- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường

bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng...

Căn cứ theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản:

- Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động liên quan đến

giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

- Thị trường BĐS không chính thức : là thị trường mà ở đó các hoạt động liên quan

đến giao dịch BĐS không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật

2.4. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

2.4.1. Hàng hóa trên thị trường bất động sản

Hàng hóa BĐS bao gồm 2 loại chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng trên

đất.

- Đất đai: Đất đai là bộ phận quan trọng của BĐS. Đất đai có thể có hai trạng thái

là đất đai chưa khai phát và đất đai đã khai phát (khai phá và phát triển). Đất đai khai phát

thường là đất nông nghiệp hay đất chưa sử dung, còn đất đã khai phát là đất đô thị và đất

chuyên dùng.

12

- Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất: Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các

công trình chính và cả các công trình phụ, gồm:

+ Công trình nhà ở: công trình nhà ở phổ thông, biệt thự và căn hộ chung cư. Loại

công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống

của nhân dân.

+ Công trình thương nghiệp: khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ,…

+ Công trình công nghiệp: nhà xưởng, kho tàng,… do các doanh nghiệp đầu tư phục

vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình hoặc đầu tư xây dựng để cho thuê, thường

là tại các khu công nghiệp tập trung.

+ Công trình đặc biệt: trung tâm giải trí, trường đua, sân golf, sân bay, bến cảng,…

Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.

2.4.2. Các chủ thể tham gia trên thị trường bất động sản

Tham gia giao dịch trên thị trường BĐS có các chủ thể sau:

- Cá nhân: Các cá nhân sở hữu, sử dụng BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là

người bán, người cho thuê, người đem BĐS đi thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn

liên doanh,… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh

hoạt các nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên

thị trường với tư cách là người mua, đi thuê,… Bên cạnh đó, một số cá nhân khác tham gia

vào thị trường BĐS với tư cách là nhà đầu tư BĐS, mua và bán BĐS để thu lợi nhuận.

- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều

loại hình thức khác nhau như doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp

kinh doanh phát triển hạ tầng,… Các doanh nghiệp này tham gia vào thị trường BĐS, trực

tiếp tạo lập bảng hàng hóa trên thị trường BĐS như xây dựng nhà để bán, cải tạo nhà, kinh

doanh phát triển hạ tầng,…

- Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp ra các công trình

xây dựng như nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ,… để tạo ra hàng hóa

BĐS cho thị trường. Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây

dựng công trình. Nhà thầu dựng đôi khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động

sản.

- Các tổ chức môi giới, tư vấn: Quá trình khai thác , xây dựng, giao dịch và quản lý

bất động sản tương đối phức tạp nền phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến

giao dịch của các chuyên gia tư vấn như kiến trúc sư; kỹ sư; chuyên gia định giá để xác

13

định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê,…;

Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức chuyên về môi giới, tư

vấn bất động sản theo hướng chuyên môn hóa.

- Các tổ chức tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn

vốn lớn ngay từ khi tạo lập hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường

bất động sản. Vì vậy, vốn trong hầu hết các hoạt động trên thị trường bất động sản không

thể dựa vào nguồn vốn tự có của mỗi cá nhân hay tổ chức mà một phần lớn nhu cầu về vốn

này được tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính, bao gồm: các Ngân

hàng thương mại, các Công ty tài chính, Công ty bảo hiểm, Quỹ đầu tư,… Như vậy các

nguồn vốn tài trợ từ tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích các giao

dịch và thúc đầy thị trường bất động sản phát triển, Qua đó chúng ta cũng có thể nói mức

độ tham gia các tổ chức tài chính vào thị trường bất động sản là một trong những tiêu thức

quan trọng lên sự phát triển của thị trường bất động sản.

- Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản dưới các khía cạnh như

sau. Thứ nhất: Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với thị trường

bất động sản. Thứ hai: Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho

hoạt động của thi trường bất động sản. Đồng thời, nhà nước cũng thực hiện các biện pháp

kinh tế, tài chính để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám

sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Thứ 3: Nhà nước tham gia trực tiếp thi

trường bất động sản thông qua các công cụ quy hoạch và kế hoạch xây dựng phát triển các

khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu vui chơi giải trí, đồng thời với việc xây

dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu chung cư,…

2.4.3. Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản

Cũng như các hàng hóa khác, BĐS cũng vận hành theo quy luật cung cầu. Vì vậy

cung, cầu là các yếu tố quan trọng của thị trường BĐS.

Cầu bất động sản

Cầu BĐS là khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng

thanh toán để nhận được BĐS đó. Cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng

các loại BĐS, được biểu thị bằng hàm cầu hay đường cầu. Nhu cầu BĐS có khi không bắt

nguồn từ nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS mà xuất phát từ mục tiêu như kinh doanh

(mua để bán), nhu cầu tích trữ... Khác với nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu

lại là nhu cầu gắn với phần vật chất của BĐS như sử dụng đất ruộng để trồng trọt, dùng đất

14

ở để xây dựng nhà, xây văn phòng cho thuê... do đặc điểm này nên người có nhu cầu sử

dụng BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu mà có thể đi thuê từ những

người sở hữu BĐS.

Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ

bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai

cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây

dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng

rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS.

Các yếu tố tác động đến cầu BĐS gồm:

- Giá bán hàng hóa bất động sản:

Giá trị của hàng hóa BĐS còn tùy thuộc vào giá cả trên thị trường. Cùng một thửa

đất, một căn hộ vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so

với bình thường; còn vào thời kỳ “đóng băng” giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc

bình thường. Đây là nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung

BĐS nhà đất. Cũng như các hàng hóa khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng.

- Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng BĐS:

Khi giá cả dịch vụ liên quan tới bất động sản như chi phí quản lý nhà ở, điện,

nước, vệ sinh… tăng trong điều kiện các yếu tố khác không đổi làm người mua hoặc nhà

đầu tư sẽ cân nhắc về khoản chi phí này dẫn đến cầu BĐS giảm và ngược lại.

- Tâm lý, thị hiếu:

Tâm lý, thị hiếu của người mua hay nhà đầu tư cũng gây ảnh hưởng đến cầu BĐS.

Nếu xuất hiện những tin đồn về “sốt” đất hay giá nhà ở sẽ có xu hướng tăng mạnh trong

tương lai thì số lượng người mua, nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại sẽ tăng lên, đường cầu sẽ

dịch về bên phải.

- Tốc độ tăng dân số:

Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng

lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Sự gia tăng dân số ở các thành phố lớn, các khu vực

trung tâm do hai nguyên nhân chính: một là sự gia tăng dân số tự nhiên do tỷ lệ sinh cao

hơn tỷ lệ tử nhờ sự tiến bộ của y học hiện đại, hai là do sự di dân chủ yếu là dân từ các

vùng nông thôn nghèo ra thành phố kiếm việc làm và những người có khả năng về kinh tế

ở các tỉnh cũng muốn được sinh sống và làm việc ở thành phố. Chính sự gia tăng dân số

không những làm tăng nhu cầu diện tích và số lượng nhà ở mà còn kéo theo sự gia tăng

15

nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục,… từ đó làm

tăng nhu cầu về đất đai để xây dựng các công trình này phục vụ người dân.

- Thu nhập của dân cư:

Nhu cầu về BĐS mà không có khả năng thanh toán thì cũng không trở thành cầu

BĐS, vì vậy thu nhập là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của

người dân, từ đó ảnh hưởng đến cầu BĐS trong thị trường. Hiện nay thu nhập bình quân

trên đầu người ở nước ta đang có xu hướng tăng cao và cao nhất là ở các thành phố, các

địa phương có nền kinh tế đang phát triển và do đó cầu về BĐS ở các khu vực này tăng

cao rõ rệt. Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng người mua tăng lên,

đường cầu sẽ dịch về bên phải.

- Tốc độ đô thị hóa:

Quá trình đô thị hóa là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng không

gian của đô thị. Vì vậy nhu cầu về đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương mại, dịch vụ,…

phục vụ cho dân cư đô thị tăng, khiến cho cầu BĐS ở các khu đô thị này tăng cao nhanh

chóng. Ngoài ra quá trình đô thị hóa còn có sức lan tỏa khiến cho nhu cầu BĐS ở các khu

vực lân cận khu đô thị cũng tăng cao. Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng

mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói

chung.

- Các sắc thuế có đối tượng nộp thuế là bên cầu:

Người mua sẽ có nghĩa vụ nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật khi thực

hiện các giao dịch mua bán, tùy theo vị trí, diện tích nhà, đất mà mức thuế sẽ được điều

chỉnh phù hợp, từ đó cũng làm thay đổi quan hệ cung - cầu BĐS.

Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái, sang phải khi các yếu tố trên thay đổi. Khi

nghiên cứu về cầu người ta quan tâm xét đến quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch vụ

BĐS trong điều kiện giả thiết các yếu tố khách quan không đổi, đây là quan hệ nghịch

chiều, tức là giá tăng thì cầu giảm và ngược lại.

Cầu mô tả hành vi của người mua, độ co giãn của đường cầu phụ thuộc vào từng

phân khúc thị trường (phân khúc người thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp) và

được đo bằng tỉ lệ chi tiêu cho hàng hóa BĐS trong tổng thu nhập.

Cầu thị trường BĐS được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ BĐS. Cầu

thị trường về dịch vụ BĐS là mô tả số lượng dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẽ mua ở

16

các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không

thay đổi.

Cung bất động sản

Cung BĐS là cung về dịch vụ BĐS, khối lượng BĐS (nhà, đất, vật kiến trúc gắn

liền với đất) với giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường

BĐS tại một thời điểm.

Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp

Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc

sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, Nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan

hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS chủ

yếu được hình thành từ khu vực tư nhân.

Tác động đến cung BĐS gồm các yếu tố sau:

- Tổng cung hàng hóa BĐS:

Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích

riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch và quản lý của Nhà nước. Chẳng hạn, một vùng đất nằm

ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này

không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần một quyết định về việc

chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS. Chính

vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào

những thể chế làm thay đổi đường cung.

- Chính sách của Nhà nước như chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp

lý liên quan giao dịch, mua bán BĐS:

Hệ thống pháp luật, chính sách của Nhà nước có tác dụng rất lớn trong việc điều

tiết lượng cung trên thị trường thông qua công cụ pháp luật, tài chính, tiền tệ. Các quy định

về thuế và phí cũng như các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng BĐS của Nhà nước

đều làm tăng hoặc giảm lượng cung trên thị trường. Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng

thuế thì số lượng cung giảm đi và đường cung dịch chuyển sang trái.

- Mức độ phát triển của thị trường vốn:

Thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và hoàn toàn

chịu sự chi phối của chính sách, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Thể hiện rõ nhất là sự tăng

trưởng của thị trường gắn liền với sự mở rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị

trường BĐS. Thị trường vốn giúp thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh

17

tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS,

từ đó tác động làm tăng cung BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều

vào sự phát triển của thị trường vốn, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây

tổn hại cho thị trường vốn.

- Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia:

Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Sự phát

triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng góp phần làm tăng lượng cung BĐS. Thông thường

khi Nhà nước muốn tăng cung BĐS ở khu vực nào thì sẽ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

ở khu vực đó, nhờ vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư xây dựng BĐS ở khu vực này, từ đó

làm tăng cung. Mặt khác, việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện

hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS,

đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.

- Các yếu tố đầu vào tạo ra BĐS và giá cả dịch vụ liên quan đến BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về

nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả

năng cung nhà sẽ được mở rộng thêm. Nguồn nguyên vật liệu sẵn có và phong phú cũng

làm cho tốc độ xây dựng nhà ở tăng. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về

nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung.

- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc:

Ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải

được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc

vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng. Bên cạnh đó, một bước tiến trong lĩnh

vực xây dựng tại Việt Nam là việc dùng công nghệ WPC là kỹ thuật sử dụng tấm tường

được sản xuất trước bằng bê tông, mang lại kết cấu bền vững cho ngôi nhà. Đã có nhiều

công trình áp dụng công nghệ xây dựng WPC như xây dựng 100 căn Villa tại Mũi Né

(Phan Thiết), dự án nhà phố ở Bình Dương thi công từ năm 2016 - 2018 gồm 3 block nhà

2 tầng,...

Do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS nên thị trường BĐS không giống các thị

trường khác, nên ta cần phân biệt hai khái niệm: nguồn cung và lượng cung. Nguồn cung

trong thị trường BĐS là toàn bộ quỹ BĐS hiện có; còn lượng cũng là một con số ứng với

một mức giá xác định theo đường cung. Mối quan hệ giữa lượng cung dịch vụ BĐS với

giá cả của nó là quan hệ thuận chiều, lượng cung tăng khi giá tăng và ngược lại.

18

Đối với cầu BĐS thì tùy từng phân khúc thị trường mà độ co giãn của cầu khác

nhau, còn đối với cung thì độ co giãn của cung lại phụ thuộc vào khoảng thời gian dài hạn

hay ngắn hạn. Do cung BĐS thường thay đổi rất chậm so với nhu cầu BĐS trên thị trường,

sự thay đổi chậm của cung chủ yếu do trình tự, thủ tục tạo lập, thay đổi BĐS cần nhiều thời

gian so với các hàng hóa thông thường khác. Do đó, cung BĐS trong ngắn hạn thường xem

là không co giãn, lượng cũng không thay đổi theo sự thay đổi của giá, trong dài hạn thì

cung co giãn theo sự thay đổi của giá cả trên thị trường.

Đồ thị dưới đây (hình 1.2) mô tả đường cung (SS) và đường cầu (DD) của BĐS, với

điểm cân bằng cung cầu là E0; đường cung, đường cầu sẽ dịch chuyển khi các yếu tố tác

động đến cung, cầu thay đổi.

Quan hệ cung – cầu bất động sản

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả hàng hóa BĐS được hình thành trên cơ sở

quan hệ cung - cầu BĐS. Trong đó, cung là hành vi của người bán nên mức độ thỏa mãn

hành vi của người bán là lợi nhuận thu được từ việc bán BĐS; còn cầu là hành vi của người

mua, nên mức độ thỏa mãn hành vi của người mua là lợi ích từ hàng hóa BĐS đó lại và

khả năng tài chính của mỗi người mà họ lựa chọn một lượng hàng hóa BĐS khác nhau.

Đối với các nhà cung cấp, tùy theo mức độ co giãn và tính cấp thiết của nhu cầu về BĐS

mà họ thiết lập trình tự hoạt động đầu tự ưu tiên cung ứng BĐS cho các đối tượng tiêu

dùng khác nhau theo quy luật thị trường và điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên

thị trường BĐS.

19

Sự khác nhau về thu nhập và nhu cầu của người tiêu dùng lạ và nguyên nhân cơ bản

hình thành các phân khúc khách hàng mục tiêu của gia thị trường BĐS. Sự đầu tư cung

ứng BĐS loại này hay loại khác phí, họ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của đầu tư trong từng

phân khúc, được thi thể hiện trên đồ thị điểm hòa vốn (BEP) dưới đây:

với: FC: chi phí cố định

TC: tổng chi phí

TR: tổng doanh thu

Trên đồ thị, ta thấy nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng từ bản lớn để tạo được một

BĐS có giá cao và thu được lợi nhuận hấp dẫn hơn (nhà cao cấp). Ngược lại, nhà đầu tư

bỏ ra một lượng tư bản nhỏ thì thu được lợi nhuận ít hơn từ những BĐS có giá trị thấp hơn

(nhà ở cho người có thu nhập thấp).

1.2.4.4. Giá cả hàng hóa bất động sản

Bản chất của giá cả bất động sản

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Macxit, giá trị là lao động xã hội kết tinh trong

hàng hóa, nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử

dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.

Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Theo quan điểm

này, đất đai không có giá trị vì đất đai không phải do con người tạo ra, không có lao động

kết tinh trong đó. Giá cả đất đai thực chất là địa tô hóa tư bản: (P = R/I).

20

Theo các nhà kinh tế thuộc trường phái tân Macxit cho rằng đất đai cũng có giá trị,

bởi đất đai hiện nay không còn đất tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động xã hội kết tinh từ

hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, nên được xác định theo công thức:

(W = C + V + M)”. Tuy nhiên, thực tế giá cả thị trường đất đai, nhất là đất đai đô thị lớn

hơn rất nhiều lần giá trị đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, nên quan điểm trên

không lý giải được những hạn chế trong quá trình hình thành giá trị đất đai và BĐS trong

đô thị.

Các nhà kinh tế thị trường đưa ra quan điểm cho rằng bất kỳ sản phẩm nào có khả

năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực

trao đổi giá trị sử dụng của một hàng hóa khi trao đổi với các hàng hóa khác được gọi là

giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được trao đổi trên thị trường.

Quan điểm này dễ hiểu nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó, hơn nữa

dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng.

Các nhà kinh tế học hiện đại đã góp phần bổ sung và lý giải sự hình thành giá trị

BĐS một cách khái quát và đầy đủ hơn. Theo đó, giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm

có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật

chất tạo ra giá trị sử dụng của hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu và

trào lưu của người tiêu dùng, là giá trị mà người tiêu dùng cảm nhận được từ vị thế thương

hiệu của hàng hóa. Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, BĐS được giải thích

một cách thuyết phục hơn. Vận dụng các phạm trù giá trị, giá trị sử dụng và giá trị trao đổi

trong các quan điểm giá trị trị nêu trên, nên quan niệm giá trị trao đổi của BĐS bao gồm

giá trị sử dụng và giá trị.

- Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian đất đai (diện tích, hình thể

bề mặt) với các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư

trên đất đai cấu thành chất lượng BĐS.

- Giá trị cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đất đai. Giá trị là

đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng ng của thị trường. Bản chất “giá

trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm

của khách hàng, người sử dụng nói riêng và xã hội nói chung.

Vậy: Giá trị trao đổi của bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra);

giá trị (do vị thế tạo ra)}

21

Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi. Như vậy, bản chất của giá cả BĐS

chính là giá trị sử dụng và giá trị, hay giá trị hữu hình và giá trị vô hình trong mỗi đơn vị

dịch vụ thể.

Đặc điểm của giá cả bất động sản

BĐS là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả BĐS trong thị trường này có một số điểm

khác với giá cả của hàng hóa thông thường. Như trình bày ở trên, giá cả được hình thành

thông qua quan hệ cung cầu về lượng lợi ích BĐS theo công thức P = Po x Y với Y =

f(CL,VT). Có thể thấy rằng yếu lớn tố chi phối giá cả trong một khu vực (đặc biệt là khu

vực đô thị) phần lớn được quy định bởi vị thế xã hội của khu vực đó, bởi vì chất lượng tăng

lên một mức nào đó thì không tăng được nữa, và giá cả BĐS chủ yếu do vị thế quyết định,

giá tăng lên là do giá trị của vị thế tăng lên. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá

trình “trưởng giả hóa” hay “hoang hóa” còn gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội.

Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng lợi ích BĐS do

thỏa thuận giữa hai bên mua bán gọi là giá “phải chăng”, và giá này là giá thị trường khi

được đám đông chấp nhận. Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là

điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của một đơn vị lợi

ích BĐS là không đổi, nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Như

vậy, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh một mức giá,

nên giá cả thị trường BĐS mang tính “ngưỡng”, các mức vị thế khác nhau có các mức

ngưỡng giá BĐS khác nhau. Mặt khác, có một số trường hợp đặc biệt, “mức giá phải chăng”

chỉ do một nhóm người chấp nhận, còn các nhóm người khác thì không chấp nhận nên hình

thành một mức giá khác, giá này được gọi là giá tình huống hay giá cục bộ. Giá tình huống

này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường hay cũng có thể thấp hơn.

Tuy giá này có thể lên xuống nhưng vẫn luôn dao động xung quanh một trục cố định, đây

chính là “tính ngưỡng” của giá BĐS.

22

Đường giá cả thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp giữa

hai thành phần “chất lượng” và “vị thế”. Điểm P0 là mức giá cân bằng (mức giá thị trường),

PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng được nữa mà có xu hướng

trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB giá sẽ không thể giảm nữa và có chiều

hướng tăng lên mức P0, đây chính là do mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận làm kéo căng mặt

ngoài dẫn đến mức giá trở về mức cân bằng.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá BĐS phần lớn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường giả cả sẽ tăng

khi cầu lớn hơn cung và ngược lại. Tuy nhiên, giá cả có phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác

như: độc quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, sự can thiệp của nhà nước thông qua

các chính sách. Ngoài ra còn những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen, sở thích của

người dân... Các yếu tố tác động đến giá cả BĐS có thể chia thành 2 nhóm sau:

i) Nhóm các yếu tố vĩ mô

Chính sách của nhà nước: Nhà nước ban hành các chính sách liêu ên quan đến quyền

sử dụng đất (quyền sở hữu, cho thuê đất, sử dụng đất, chuyển nhượng BĐS,...) sẽ tác động

đến hoạt động của thị trường BĐS và ảnh hưởng đến giá BĐS; hoặc các chính sách tài

chính có liên quan quyền sử dụng đất (chính sách thuế chuyển nhượng BĐS, tiền sử dụng

ng đất, tiền thuê đất...), các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí phí tạo lập và

chi phí sử dụng BĐS nên tác động đến giá BĐS; các chính sách thu tài chính liên quan đến

chuyển nhượng BĐS (như thuế thu nhập tập đối với chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ,

thuế đăng ký tài sản...); tín ngoài ra còn các chính sách khác như: chính sách nhà ở, chính

sách tín dụng, hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất....

23

- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương: Tổng sản phẩm quốc gia, thu

nhập bình quân đầu người, tiết kiệm và đầu tư của các chủ thể kinh tế, mức lạm phát hàng

năm... Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS nên ảnh hưởng

đến giá BĐS. Giá BĐS biến động tỷ lệ thuận với tăng trưởng kinh tế, thu nhập quốc dân

cũng như thu nhập bình quân đầu người.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: Khi nền kinh tế quốc dân và kiện khu vực

phát triển sẽ tăng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện tiếp cận khu vực dễ dàng và

thu hút các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gia tăng làm tăng cung BĐS.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Sự gia tăng dân số kéo theo hàng gia tăng các

nhu cầu của xã hội, trong đó có nhu cầu về đất đai và nhà ở Gòn tăng lên; tăng thu nhập

cũng làm tăng cầu về sử dụng BĐS. Ngoài ra còn các yếu tố khác như: chuyển đổi cơ cấu

nghề nghiệp, đô thị hóa làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở.

- Các yếu tố xã hội và tâm lý: Các mối quan hệ tình cảm xã hội, những người đang

chung sống, khu vực sinh sống, quan niệm phong thủy... Các yếu tố này có ý nghĩa đặc

biệt trong xã hội phương Đông và nó cũng tác động đến giá BĐS trên thị trường.

ii) Nhóm các yếu tố vi mô

- Diện tích: Diện tích BĐS hoặc thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử

dụng đất, quá lớn hay quá bé đều không đáp ứng nhu cầu và khả năng tài chính của người

sử dụng nên ảnh hưởng đến giá cả của BĐS. Ngoài ra các chiều của BĐS hóa thửa đất cũng

ảnh hưởng đến giá như: chiều rộng quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi

của người sử dụng, chiều sâu quá ngắn hoặc quá sâu so với mặt đường đều bất tiện cho

người sử dụng.

- Chi phí: Toàn bộ chi phí mà người sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có được

quyền sở hữu (sử dụng) BĐS, thông thường chi phí quyết định giá trị BĐS, tuy nhiên không

phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị BĐS trên thị trường mà đôi khi còn có tác dụng

ngược lại.

- Vị trí đất: Vị trí là nơi BĐS đó tọa lạc, khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại

cao thì giá trị của đất càng lớn. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị

được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh

hoạt, sản xuất, kinh doanh... khoảng cách so với trục đường giao thông. Việc xem xét đánh

giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

24

- Hình dáng: Thông thường thửa đất có hình vuông hoặc chữ nhật đáp ứng được đa

số người sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, còn các hình dạng khác như tam giác,

hình thang, hình bình hành... ít thuận lợi cho việc sử dụng, nhất là mục đích để ở nên diện

tích đất có thể lớn nhưng giá cũng không cao.

- Kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà và tuổi của tài sản: Các yếu tố này gắn liền với

chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nhà nên ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, kiểu dáng nhà

còn phải hài hòa với khu vực chung quanh.

- Độ rộng mặt đường: Là chiều rộng của mặt đường (đường trả rải nhựa, xi măng,

đường đất). Mặt đường càng rộng làm tăng khả năng hữuu dụng của BĐS, nên đây là một

trong những yếu tố cơ bản quyết định đến đến giá đất.

- Sự hữu dụng: Là mục đích sử dụng BĐS như dùng để ở, để kinh doanh... Một BĐS

có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thường có giá bán cao hơn.

- Các yếu tố giao dịch thị trường: Thời gian mua bán (giá thường diễn biến theo chu

kỳ); điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường (trả ngay hay trả góp),...

2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

- Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng

thức đẩy giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng.

+ Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời gia tăng là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai

vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng, các cơ sở sản xuất kinh

doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thông, thương mại, dịch vụ… Sự tăng trưởng này đòi

hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng cào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

đang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch… làm gia tăng các

dịch vụ đất đai, BĐS và thị trường BĐS phát triển.

+ Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động một cao hơn nên thu nhập thực tế

của người lao động tăng lên làm tăng các giao dịch về BĐS trên thị trường.

+ Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật

liệu xây dựng đã tạo ra các yêu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những BĐS mới, hoặc

cải tạo BĐS cũ thành những hàng hóa phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mại, dịch vụ

cũng như đời sống của nhân dân, tuy chu kỳ đổi mới của BĐS có thể chậm hơn nhiều so

với các hàng hóa khác nhưng tính chất của BĐS có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm

mật độ giao dịch của BĐS ngày một tăng.

25

- Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội

về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về BĐS. Trước hết,

sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp

lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất ở. Dân số tăng một mặt làm tăng

quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên.

Thêm nữa, sự gia tăng dân số theo đó là sự gia tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã

hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt

động văn hóa, thể thao…những nhu cầu này là nhân tố làm gia tăng nhu cầu về BĐS như

các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư…

- Yếu tố pháp luật : Hệ thống pháp luật quốc gia thường sẽ quy định các vấn đề về

quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua bán, cho thuê thế chấp, góp vốn bằng

BĐS… hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự BĐS; quy định về phạm vi áp dụng của các

sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, BĐS. Như vậy, rõ ràng pháp luật là

một yếu tố quyết định đến dự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Thực tế cho

thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BĐS

như ở Việt Nam trước khi có pháp luật đất đai năm 1993. Như vậy có thể nói hệ thống

pháp luật là hành lang pháp lý có điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển.

- Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính Phủ và chính quyền các

cấp: Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của chính

phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường

BĐS. Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch

mục đích sử dụng đất của từng vùng ,từng khu vực cụ thể.Điều đó có thể làm thay đổi tính

chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố

ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung. Đây cũng là vấn đề tất

yếu, vì khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất công

nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình

thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc

chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đây. Tất cả những điều đó sẽ làm

tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn BĐS ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại,

dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở,…

Việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo

việc xây dụng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu, cống, sân bây, bến cảng… Ngoài ra,

26

Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, các nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây

dựng, kinh doanh, cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê… Điều đó làm

tăng hoặc giảm cầu BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS.

- Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Khác với các loại thị trường khác như thị

trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường BĐS

chịu sự chi phối mạnh bởi các yếu tố tập quán truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh

hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp phương tiện và các

hình thức thanh toán,…

2.6. Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản

- Số lượng các giao dịch trên thị trường BĐS trong một đơn vị thời gian: Sự phát

triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng

hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy, nếu thị trường BĐS phát

triển phải thể hiện ở số lượng các giao dịch về BĐS không ngừng tăng lên qua các thời kỳ.

Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường BĐS hay số phiên

giao dịch. Các giao dịch chủ yếu trên thị trường BĐS gồm:

+ Giao dịch mua bán BĐS (mua bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà).

+ Giao dịch thuê BĐS.

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các BĐS khác.

- Sự phát triển của các chủ thể tham gia thị trường BĐS: Khi thị trường BĐS của

một quốc gia càng phát triển thì cũng đồng nghĩa với việc ngày càng nhiều chủ thể tham

gia vào thị trường BĐS. Các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS bao gồm: các cá nhân,

các tổ chức kinh tế, Nhà nước, các tổ chức tài chính, các tổ chức môi giới, tư vấn…

- Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong kinh doanh BĐS: Đối với mỗi quốc gia, BĐS

là tài sản rất quan trọng và thị trường BĐS là một thị trường tác động mạnh đến hầu hết

các thị trường khác cũng như đến đời sống kinh tế xã hội. Cho nên BĐS muốn trở thành

hàng hóa và thị trường BĐS phát triển phải có điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai

và về BĐS. Do vậy, nghiên cứu hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS của mỗi

nước, người ta có thể nhận biết được sự phát triển của thị trường BĐS ở nước đó.

- Hiệu quả sử dụng BĐS: BĐS là đất đai và tài sản gắn liền trên đất nên cố định về

vị trí, về địa điểm và không có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.Vì vậy, việc sử

dụng tiết kiệm và có hiệu quả BĐS là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh sự

phát triển thị trường BĐS của mỗi nước. Khi mà thị trường BĐS phát triển thì cũng đồng

27

nghĩa với việc sử dụng BĐS hiệu quả. Ở một quốc gia mà hiệu quả sử dụng đất đai cao

chứng tỏ thị trường BĐS phát triển và kéo theo sự phát triển của các ngành khác như các

ngành cung cấp đầu vào cho thị trường BĐS và những ngành sử dụng đầu ra của thị trường

BĐS.

2.7. Các chỉ số đo lường trong thị trường bất động sản

Công cụ phổ biến và được sử dụng một cách rộng rãi nhất để đo lường sự biến động

của thị trường BĐS là hệ thống các chỉ số, bao gồm: chỉ số giá BĐS (Real estate Price

Index – RPI), chỉ số giao dịch của thị tường (Real estate Activity Index – RAI), chỉ số đánh

giá chung thị trường (Aggregate real estate market Index – ARMI), chỉ số dự báo giá (Real

estate Expectation Index – REI), chỉ số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index – HprI), chỉ số

khả năng mua nhà (Housing Affordability Index – HAI).

Chỉ số giá BĐS (RPI)

Nghiên cứu chỉ số giá BĐS giúp cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS thông

tin về mức biến động giá của BĐS, qua đó có thể dự báo về giá của BĐS phục vụ mục tiêu

cụ thể của mình như đầu tư, bán, cho thuê, thế chấp,…; đối với các cơ quan quản lý nhà

nước có thể nghiên cứu đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý vĩ mô trực tiếp hoặc

gián tiếp nhằm điều tiết mức giá BĐS, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và thị trường BĐS

phát triển bền vững.

Chỉ số giá BĐS (RPI) được xác định theo công thức sau:

RPI = Tổng [(Chỉ số giá phân khúc thị trường )×(tỷ trọng phân khúc thị trường)]

Tổng(tỷ trọng các phân khúc thị trường)

RPI phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường BĐS, được xây dựng trên

cơ sở mức biến động giá tổng hợp của các phân khúc thị trường chủ yếu như: thị trường

nhà ở, thị trường nhà cho thuê, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường đất nền chuyển

nhượng,… Trong đó, đối với thị trường nhà ở là giá bán trung bình cho 1 m2 các thành

phần thuộc các phân khúc nhà ở (giá 1 m2 cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…); đối

với thị tường nhà cho thuê là giá cho thuê trung bình 1 m2 của các loại văn phòng (loại A,

B, C,…). Có nghĩa khi tính toán chỉ số giá từng phân khúc thị trường sẽ dựa vào mức biến

động của giá từng phân đoạn thị trường trên nguyên tắc bình quân gia quyền để xác định,

quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời điểm hiện tại. Chỉ số giá của

từng loại phân khúc sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1 m2 (tại thời điểm so sánh và thời

28

điểm lựa chọn làm gốc). Tỷ trọng các phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá trị giao

dịch của từng phân khúc tại thời điểm trước đó.

Chỉ số giao dịch của thị trường (RAI)

Chỉ số này phản ánh sự biến động khối lượng giao dịch BĐS trên thị trường, RAI

giúp các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đánh giá được tình trạng giao

dịch của thị trường. mức độ sôi động của thị trường. Phương pháp xác định dựa trên cơ sở

số liệu giao dịch thành công tại các phân khúc thị trường chủ yếu (thị trường nhà ở, thị

trường nhà cho thuê, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường đất nền chuyển nhượng…)

và xác định theo công thức sau:

RAI = Tổng (m2 nhà ở,m2 nhà cho thuê,m2 đất,… )

Tổng (m2 nhà ở,m2 nhà cho thuê,m2 đất,… ) thời điểm chọn làm gốc

Chỉ số đánh giá chung thị trường (ARMI)

Đây là chỉ số tổng hợp quan trọng đo lường quy mô phát triểm của thị trường BĐS,

thể hiện sự biến động chung các yếu tố phản ảnh sự biến đổi của thị trường BĐS gồm cả

giá giao dịch và khối lượng giao dịch, ARMI giúp các cơ quan quản lý, các nhà đầu tư thấy

được xu hướng vận động chung của thị trường BĐS theo chiều hướng nào, đồng thời có

thể phân tích những ảnh hưởng của các biến động kinh tế, chính trị, xã hội đến thị trường

BĐS.

ARMI = Chỉ số giá BĐS × Chỉ số giao dịch của thị trường BĐS

Chỉ số dự báo giá (REI)

REI là mức độ khả năng thay đổi giá trên thị trường của kỳ sau so với kỳ trước được

biểu hiện ở dạng % (thường là theo tháng). Do bản chất của thị trường BĐS là thụ động

nên trong thời gian ngắn hạn không thể xuất hiện xu hướng thay đổi lớn, nếu trong tháng

giá trị thị trường tăng thì tháng tiếp theo nhiều khả năng vẫn tiếp tục tăng nhưng mức độ

có thể khác, khi xuất hiện xu hướng giảm giá thì cũng phải giảm dần ít nhất trong 1, 2

tháng tiếp theo. Vì vậy, chỉ số dự báo có thể coi là giá trị thứ sinh từ đường cong của chỉ

số giá.

Chỉ số lợi nhuận nhà ở (HPrI)

HPrI là mức độ lợi nhuận của BĐS trong lĩnh vực nhà ở so với lợi nhuận từ tiền gửi

dài hạn ngân hàng. Chỉ số này tính toán dựa trên quan niệm sử dụng căn hộ như một phương

tiện đầu tư và nhận được lợi nhuận từ đó. Lợi nhuận tiềm năng gồm 2 thành phần: Tiền

29

thuê từ việc cho thuê căn hộ và mức thay đổi giá trị ban đầu của nó, phụ thuộc vào mức độ

thay đổi giá trên thị trường, công thức xác định như sau:

HPrI = Thu nhập từ việc cho thuê căn hộ + Mức thay đổi giá căn hộ

Thu nhập từ gửi tiền ngân hàng dài hạn

Chỉ số khả năng mua nhà (HAI)

HAI phản ánh thời gian mà gia đình có thể tích trữ tiền đủ mua căn hộ, không xem

xét đến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ trợ tài chính khác để mua nhà.

HAI =

Giá trung bình căn hộ

Thu nhập bình quân 1 năm của hộ gia đình (đã trừ đi chi phí tối thiểu để sống)

2.8. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế:

Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, là

nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời

sống của các tầng lớp dân cư, nó chịu ảnh hưởng bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như

chịu ảnh hưởng của các thị trường khác trong nền kinh tế, nhưng đồng thời nó tác động

ngược trở lại cũng như không nhỏ đối với các thị trường khác.

Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt của thể như sau:

Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tác động đến sự

phát triển của tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế.

Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị

trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường

và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.

Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng

việc phát triển kinh doanh BĐS, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản và

từ đó xã hội không ngừng phát triển BĐS. Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần

tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo

định hướng phát triển kinh tế xã hội của mỗi địa phương và ở cả quốc gia. Ngoài ra, thị

trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS; giữa xây dựng, mua bán, thuê

mướn, thế chấp,… BĐS.

Thị trường BĐS còn tác động trực tiếp vào thị trường lao động do việc sử dụng đất

cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình nhà ở,… luôn đòi hỏi có

sự tham gia của các lực lượng lao động. Khi cầu BĐS tăng đòi hỏi cung hàng hóa BĐS

30

tăng sẽ trông chờ vào việc tạo lập thêm những hàng hóa BĐS mới góp phần tăng việc làm

mới.

Mặt khác, thị trường BĐS còn ảnh hưởng đến thị trường tiền tệ, thị trường vốn. Những

giao dịch BĐS luôn có sự liên quan những giao dịch trên thị trường tài chính, tiền tệ thông

qua việc chuyển hóa BĐS thành tiền gửi ngân hàng, cổ phiếu,… hay rút tiền gửi, vay vốn,

bán cổ phiếu để mua BĐS. Tác động của thị trường BĐS đối với thị trường tài chính tiền

tệ còn được thấy rõ qua hoạt động của các tổ chức tài chính tiền tệ đầu tư độc lập hay liên

kết với các nhà đầu tư khác cùng kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS phát triển làm cho quá

trình chu chuyển vốn diễn ra nhanh chóng, bổ sung vốn ngày càng nhiều cho đầu tư phát

triển kinh tế. Bên cạnh đó, thị trường BĐS phát triển còn tác động trực tiếp đến sự mở rộng

phát triển các thị trường khác, tức là góp phần mở rộng thị trường chung trong nền kinh tế.

Năm 2020, hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại nước ta đã làm nền kinh tế chịu

nhiều tác động nghiêm trọng, thị trường bất động sản trong nước cũng không là ngoại lệ.

Những thách thức đặt ra bởi đại dịch COVID-19 cũng như kinh tế tăng trưởng chậm lại

làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không

có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép. Điều này diễn

ra tại các thị trường như TP.HCM, Hà Nội với nhu cầu rất lớn về phân khúc nhà ở, đặc biệt

là phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp,… làm ảnh hưởng lớn đến tình hình thị trường

chung. Đó là sự mất cân đối về sản phẩm bất động sản được cung ứng trên thị trường với

nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình và trung bình khá là rất lớn nhưng

chưa được đáp ứng. Đó còn là sự bất cập về mặt bằng giá của sản phẩm bất động sản khi

tiếp tục neo ở mức cao bất chấp thị trường gặp khó khăn.

Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển được thể hiện ở các

điểm sau:

- Ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm

70% - 80% trên tổng lượng vốn cho vay. Như vậy thị trường BĐS phát triển đóng vai trò

quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính phục vụ cho nhu cầu đầu

tư phát triển kinh tế xã hội. Đồng thời thông qua các giao dịch thế chấp BĐS còn có tác

dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.

- Thị trường BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của

nền kinh tế, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo.

31

Như vậy sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng về đầu tư (tăng

vốn).

- Khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường gia tăng hoặc mở rộng phạm

vi các quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng,… BĐS sẽ làm tăng tốc độ chu

chuyển vốn.

- Sử dụng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, nhà nước và doanh

nghiệp không đầu tư vốn bằng tiền, mà với BĐS có sẵn dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư

trong và ngoài nước.

- Đối với nhà nước có thể sử dụng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,

mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi.

Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.

BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị

trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân

sách từ BĐS. Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của

Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị trường

BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào

cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn

thuế,... Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm

khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách

Nhà nước.

Thị trường BĐS góp phần không nhỏ vào việc tăng thu cho ngân sách nhà nước

thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu tài chính liên quan đến việc trao

đổi, mua bán, thuê,… BĐS. Một khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng khối lượng hàng

hóa BĐS giao dịch trên thị trường, hoặc mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch (mua

bán, chuyển nhượng, thế chấp,…) làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng nhiều lần

giao dịch, phần lớn các giao dịch đều có nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và sẽ càng

làm tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân.

Thị trường BĐS mà nhất là thị trường nhà ở, một bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng

lớn trong thị trường BĐS. Đa số các “cơn sốt” nhà đất đều xuất phát từ “sốt nhà” đã làm

ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống dân cư, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi về chính sách

pháp luật đất đai, nhà ở làm cho xã hội thiếu ổn định. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu

32

quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu

nhập của người dân là góp phần đến ổn định xã hội cũng như nâng cao đời sống nhân dân.

Thị trường BĐS phát triển còn thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,

nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp

của con người, cho nhu cầu văn hóa, thể thao, giao tiếp của cộng đồng.

Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới

quản lý đất đai, quản lý BĐS.

Thông qua thị trường BĐS, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và

sẽ bộc lộ những điểm mới không phù hợp trong quản lý đất đai, BĐS. Vì thế, thông qua

thị trường này giúp nhà nước đổi mới, bổ sung hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện

đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện

phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai, từ đó mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc

phục tình trạng một thị trường không chính thức (thị trường ngầm), hành chính hóa các

quan hệ dân sự về đất đai.

2.9. Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam:

Trước thời kỳ thực hiện đổi mới (năm 1986), với nền kinh tế tập trung bao cấp,

ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc này

ở các vùng nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai, bởi vì tất cả nhu

cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị

các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành nhưng chỉ là giao dịch “giấy tay” có nhân

chứng. Thị trường BĐS trong giai đoạn này mờ nhạt và chỉ là thị trường không chính thức

về mua bán nhà ở cũng như mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ công

chức.

Từ sau Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI năm 1986 được xem là bước

ngoặt phát triển nền kinh tế Việt Nam: “Phát triển theo cơ chế thị trường, dưới sự quản lý

và điều tiết vĩ mô của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa”. Đến năm 1987, Luật

Đất đai ra đời tạo nên tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS: “đất đai thuộc sở hữu

toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất và cho phép chuyển

nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao”. Theo luật này thì Nhà

nước cho phép nhà ở và công trình xây dựng trên đất được chuyển nhượng, là điều kiện

tiền đề cho thị trường nhà ở hình thành.

33

Đến Luật Đất đai năm 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành

và từng bước phát triển. Theo luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý nhưng Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh...

bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng cho tổ chức nhưng

có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

thuê đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai ở nước ta được

pháp luật thừa nhận và xem như một “tài sản”. Theo đó mà thị trường BĐS hoạt động ngày

càng nhộn nhịp, lượng cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng lên. Bên cạnh đó, năm 1992 Việt

Nam mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, đây cũng là thời điểm

bình thường hóa quan hệ Việt - Mỹ, dòng tiền đầu tư nước ngoài bắt đầu chảy vào Việt

Nam, càng làm tăng nhu cầu về BĐS, không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo

ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Đó là những lý do khiến gia tăng giá

BĐS và dẫn đến cơn “sốt” kéo dài trong thời gian từ năm 1994 – 1996, bắt đầu từ các thành

phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và lan rộng ra khắp các tỉnh, thành phố trong cả

nước, giá cả nhà đất tăng cao chưa từng có trong trong lịch sử Việt Nam.

Giai đoạn năm 1997 - 1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu

vực Châu Á xuất phát từ khủng hoảng nhà đất ở Thái Lan, giá nhà, đất tại Việt Nam liên

tục giảm, dẫn đến đóng băng. Tuy nhiên đến năm 1999 thị trường bắt đầu ấm dần và nhộn

nhịp trở lại vào cuối năm 2000, đến năm 2001 cùng với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh,

2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dụng đất những thay đổi trong

chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà

đất gia tăng, đồng thời là chính quyền các tỉnh, thành phố công bố quy hoạch phát triển đô

thị giai đoạn 2001 – 2010 làm tăng giá trị kỳ vọng của đất đai nằm trong khu quy hoạch.

Các yếu tố trên đã thúc đẩy gia tăng đột biến nhà đất ở Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và một

số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển, dẫn đến cơn sốt trên thị trường nhà đất kéo dài

từ năm 2001 cho đến năm 2003, thời điểm mà Luật Đất đai 2003 được thông qua với những

quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS.

Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-

CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS đi vào giai đoạn

34

trầm lắng, kém sôi động, chỉ có mua bán trong dân, các dự án BĐS cũng không có nhiều

giao dịch, giá cả tương đối ổn định kéo dài khoảng 3 năm (từ năm 2004 - 2006).

Đến cuối năm 2007, do chính sách cho vay với lãi suất thấp của Ngân hàng, tâm lý

của người dân lo lắng về lạm phát, cùng với sự chuyển hướng của một số nhà đầu tư từ thị

trường chứng khoán sang thị trường BĐS, một lần nữa làm nhu cầu BĐS tăng lên, làm tăng

giá cục bộ BĐS các khu dự án, căn hộ cao cấp. Tuy nhiên đến tháng 3/2008, dưới tác động

của những chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ như hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS,

lãi suất cho vay cao, thêm vào đó là khủng hoảng thị trường tài chính tại Mỹ, có nguồn gốc

từ cho vay dưới chuẩn đối với BĐS... đã nhanh chóng “hạ sốt” thị trường BĐS, đến tháng

6/2008 thị trường BĐS đã giảm mạnh về giá cả và số lượng giao dịch, đặc biệt là giá căn

hộ chung cư cao cấp giảm từ 35% - 60%, còn giá đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm

khoảng 30%.

Theo đà sụt giảm của thị trường BĐS từ giữa năm 2008, đến đầu năm 2009 thị

trường BĐS vẫn ở trong tình trạng đóng băng, giá cả hầu hết các sản phẩm BĐS đều sụt

giảm mạnh, sang giữa năm 2009 thị trường có dấu hiệu hồi phục trở lại, chủ yếu với nhà

giá rẻ (tăng khoảng 12 – 30%), căn hộ cao cấp tăng nhẹ (khoảng 2 – 3%), đến cuối năm

2009 do giá vàng tăng mạnh và thông tin Chính phủ tiếp tục hỗ trợ lãi suất đến hết ngày

31/3/2010 nên thị trường BĐS vẫn có tăng nhẹ hàng tháng. Tuy nhiên đến năm 2010, Ngân

hàng Nhà nước nâng lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% rồi đến 9%/năm, thông tin Chính phủ

không tiếp tục hỗ trợ lãi suất đã khiến thị trường BĐS chững lại, chỉ giao dịch thành công

chủ yếu tại các dự án có giá trung bình, rẻ và kéo dài cho đến thời điểm năm 2015 tình hình

thị trường BĐS mới có dấu hiệu khởi sắc, điển hình như thị trường văn phòng cho thuê tại

TP.HCM có hiệu quả hoạt động rất tốt với mức độ thuê văn phòng cao trong cả hạng A và

hạng B với tỷ lệ lấp đầy là 95% vào năm 2015; thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội

có mức hiệu quả hoạt động kém hơn, nhưng đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 70%. Có thể nhìn

tổng quan tình hình thị trường BĐS thời gian gần đây qua biểu đồ sau đây.

35

Tóm lại, thị trường BĐS Việt Nam từ năm 1993 đến nay phát triển mạnh, thường

xảy ra các đợt sốt giá và lượng giao dịch, chủ yếu xảy ra tại các thành phố lớn và lan ra

một số tỉnh lân cận, còn những vùng nông thôn và miền núi thị trường ở quy mô nhỏ chỉ

mua bán giữa các người dân với nhau. Vấn đề bất ổn của thị trường BĐS có nhiều nguyên

nhân khác nhau, trong đó nguyên chính là thị trường BĐS ở Việt Nam còn khá non trẻ nên

vẫn còn mang tính tự phát, tồn tại nhiều khiếm khuyết và hạn chế, tình trạng thị trường

phát triển phi chính thức diễn biến phức tạp, thiếu tính minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro,

bất ổn. Hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có một hệ thống các chỉ số để đo lường sự phát triển

của thị trường BĐS và dự báo hiện tượng “bong bóng” giá BĐS, để từ đó Nhà nước có các

chính sách điều tiết phù hợp hỗ trợ cho thị trường.

2.10. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản:

Trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản, sự tác động của nhà nước đối

với các đơn vị kinh doanh bất động sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc hình

thành, mở rộng thị trường bất động sản và giải quyết công bằng xã hội. Ở nước ta, vai trò

của Nhà nước đối với TTBĐS được thể hiện trên các phương diện chủ yếu sau:

- Tạo hành lang (môi trường) pháp lý cho sự vận hành của thị trường bất động sản:

Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo điều kiện để

thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật. Đảm bảo

36

quyền lợi hợp pháp giữa người mua và người bán, công bằng trong thu thuế từ hoạt động

của thị trường bất động sản. Xây dựng hệ thống đăng kí bất động sản đảm bảo kê khai đăng

kí cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến động phát sinh

trong quá trình giao dịch bất động sản (Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế

chấp bất động sản). Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, thủ tục định giá đất làm cơ

sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi bất động sản

để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, hoặc thu thuế bất động

sản. Xây dựng hệ thống thông tin mở như là một Ngân hàng dữ liệu về bất động sản đáp

ứng cho tất cả các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về giao dịch bất động sản và quản lý bất

động sản của các cơ quan nhà nước. Rõ ràng Nhà nước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ

pháp lý cho thị trường bất động sản vừa hướng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch của

TTBĐS.

- Quản lý điều hành thị trường, làm “trọng tài” giữa các chủ thể tham gia thị trường

và định hướng phát triển thị trường bất động sản phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an

sinh xã hội: Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và các

BĐS khác. Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lý những vi phạm.

- Tham gia như một chủ thể trong thị trường bất động sản: Nhà nước với tư cách là

bên cung, bên cầu của thị trường bất động sản. Nhà nước tham gia vào cung bất động sản

thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế thị trường hạn chế tham gia như nhà ở cho người

có thu nhập thấp, cơ sở hạ tầng… Nhà nước cũng tham gia vào cầu bất động sản như các

công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhằm chủ động điều tiết thị trường.

Nói tóm lại bất động sản là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào,

nhưng không vì thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị

trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát

triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần

phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội. Những cơ sở khoa học trên đây về

bất động sản và thị trường bất động sản là tiền đề quan trọng cho việc đề xuất các giải pháp

hữu hiệu cho thị trường bất động sản nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh tế khu

vực và quốc tế.

37

PHẦN KẾT LUẬN

Tiểu luận với đề tài: “Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản” đã đạt

được một số kết quả:

- Một là: Hệ thống hóa được các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS.

- Hai là: Hệ thống hóa được các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường BĐS.

- Ba là: Trên cơ sở hệ thống hóa lý thuyết về BĐS và thị trường BĐS đã cung cấp

cho sinh viên những kiến thức cơ bản về BĐS và thị trường BĐS.

Tuy nhiên, do thời gian tìm hiểu và năng lực nghiên cứu hạn chế nên không thể

tránh khỏi những thiếu sót trong nghiên cứu. Nhóm em rất mong nhận được sự góp ý của

các thầy cô giáo và bạn bè để đề tài được hoàn thiện hơn

38

TÀI LIỆU THAM KHẢO

TIẾNG VIỆT:

1. Quốc hội, 2015. Bộ luật Dân sự.

2. Nguyễn Thị Mỹ Linh và Trịnh Thị Kim Oanh, 2016. Đầu tư và kinh doanh bất

động sản. Nhà xuất bản Đại học Công Nghiệp TP.HCM.

3. Nguyễn Mạnh Hùng, 2016. Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải

pháp. Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội.

4. Lưu Thanh Thủy, 2012. Thực trạng và giải pháp điều tiết phát triển thị trường bất

động sản của Hà Nội. Đại học Ngoại Thương Hà Nội.

WEBSITE:

1. Luật Quang Huy, 2018. Phân tích khái quát thị trường bất động sản Việt Nam.

Truy cập tại: https://luatquanghuy.vn/phan-tich-khai-quat-thi-truong-bat-dong-san-viet-

nam/ [Ngày truy cập: 24/01/2021].

2. Đinh Minh Tuấn, 2020. Khủng hoảng tài chính 3 thập kỷ - Những tác động tới thị

trường BĐS. Truy cập tại: http://thanhnienviet.vn/2020/04/09/khung-hoang-tai-chinh-3-

thap-ky-nhung-tac-dong-toi-thi-truong-bds [Ngày truy cập: 24/01/2020].

3. Diệp Nguyệt, 2019. Đặc điểm thị trường bất động sản. Truy cập tại:

https://www.academia.edu/4985837/%C4%90%E1%BA%B7c_%C4%91i%E1%BB%83

m_c%E1%BB%A7a_th%E1%BB%8B_tr%C6%B0%E1%BB%9Dng_b%E1%BA%A5t

_%C4%91%E1%BB%99ng_s%E1%BA%A3n [Ngày truy cập: 25/01/2021].

https://vcbgroup.vn/qua-trinh-phat-trien-cua-thi-truong-bds-viet-nam/

4. Sự hình thành thị trường bất động sản Việt Nam. Truy cập tại :

https://thitruongbds.biz/su-hinh-thanh-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-p1-2/ [Ngày

truy cập : 28/01/2021].

5. Lịch sử Bất Động Sản đến năm 2019. Truy cập tại:https://vimhomes.vn/lich-su-

bat-dong-san-den-2019/ [Ngày truy cập : 28/01/2021].

6. Lược sử thị trường bất động sản Việt Nam qua các thời kỳ. Truy cập tại:

https://houseviet.vn/tin-tuc-thi-truong/luoc-su-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam [Ngày

truy cập : 28/01/2021].

7. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung và cầu bất động sản. Truy cập tại:

https://tailieu.vn/doc/cung-cau-bat-dong-san-cac-yeu-to-anh-huong-toi-cung-va-cau-bds-

196455.html [Ngày truy cập : 28/01/2021].