ОТ РЕДАКЦИЯТА - Notary Chamber · Много е важно кой ще посети...

1

На всички колеги пожелаваме здраве, лично щастие и професионални успехи презновата 2009 година!

Добрата новина е, че не се предвижда нов виртуален ред (нещо, което не еистинско, но има всички качества на реалното) за празнуване на коледните иновогодишните празници. Пак ще има баници, печени прасенца, искрящи вина,новогодишни елхи, подаръци, песни и много усмивки.

Да си пожелаем десетината личности, които управляват света, да се справят сфинансовите и ипотечните кризи, така както ние изпреварващо се справяме съссъбитията от нашата компетентност – по изпитания, извечен народностен метод „На злакруша – зъл прът.“

Предлагаме на вашето внимание текстове за повече настроение и преди данамислим прибързани решения, да вземем: 3 пълни супени лъжици мед, 1 равна чаеналъжичка сода бикарбонат, 5–6 капки оцет, 3 яйца, 1 чаена чаша захар, 2 чаени чашибрашно, половин пакетче канела и една бучка масло, за да дарим с коледни меденкивсеки полазник в нашата кантора, независимо кой и какъв е.

ПолазванетоМного е важно кой ще посети дома първи на Бъдни вечер и на Нова година. Ако

полазникът (първият гост) е добър човек, то и годината ще бъде добра и благополучна завсички в къщата. Някога е имало обичай домакините сами да канят гости, които вече садоказвали, че носят щастие на хората.

Сурвакарски благословииСурва весела година, живот и здраве до година, до година, до амина; пълна къща с

челяд, пълно гумно със стока, пълна кошара с овци, голям клас на нива, голям грозд налоза, червена ябълка у градина, весело и здраво у къщи!

Най-красивата КоледаЕмили Дикинсън

Това беше най-красивата Коледа...Кокошките дойдоха до вратата с ДядоКоледа и котетата се миеха на открито, безезичетата им да замръзнат – и самиятДядо Коледа, мил стар Господин, бешедори по-галантен от обикновено.

Гостите от комина всяха смут, новсички те дойдоха с пълни ръце и се дър-жаха така мило – само грубиянин бимогъл да ги изгони – освен това обитате-лите на обора бяха толкова щастливи –Маги даде на кокошките си един чек закартофи, а на всяка котка – позлатен кокал– и двата коня получиха нови одеяла отБостън... Беше прекрасна Коледа...

Шаро и първият снягЦветан Ангелов

Тихо се сипе първият сняг,галено щипе бузките пак.

Де е на двора старият пън? – Снежко затрупа всичко навън.

Плевникът има снежен калпак.Зимата блъска къщния праг.

Шаро тревожно тръска глава –Как е възможно? Що е това?

Шаро е още малко кутре –може ли Шаро да разбере?

Колко си глупав, Шаро, сега!Колко страхливо гледаш снега.

ОТ РЕДАКЦИЯТА

Записал Димитър Танев

2

СЪДЪРЖАНИЕ Година X, брой 4/2008 г.

ЕВРОПЕЙСКА И СВЕТОВНА

ПРАКТИКА

Становище на Нотариалната камара по

повод проведено изследване от ЦЕПП

� 14

БЪЛГАРСКО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО

Индивидуализация на недвижимите имоти

Доц. д-р Методи Марков

� 24

Законът за управление на етажната

собственост ще бъде и нейният погребален

саван в българското право

Проф. дюн Владимир Петров

� 30

Вписването на права според българското и

израелското право. Решението „Ааронов“ и

вписванията

Даниел Шарфман

� 44

ЗАБАВНИ РЕДОВЕ

Самолетна история

Владимир Петров

� 54

Рогоносец

Владимир Петров

� 56

ОТ РЕДАКЦИЯТА

� 1

ДРУГИТЕ ЗА НАС

Интервю със Зинаида Златанова,

ръководител на Представителството на

Европейската комисия в България

„Нотариусът има сериозна роля в

осигуряване на правната сигурност“

� 3

НОТАРИАЛЕН ГЛОБУС

Общо събрание на Международния

институт за история на Нотариата „Гномон“

Жоржина Златева

� 6

Събрание за осъществяване на връзка

между френските нотариуси


� 9

15-годишен юбилей на Московската градска

нотариална камара

� 11

НОТАРИАЛЕН ЖИВОТ

Директорът на ОЛАФ Франц-Херман

Брюнер: „Чест е да съм член на Клуб –

Журналисти срещу корупцията“

Димитър Танев

� 12

Покана за свикване на редовно Общо

събрание на Нотариалната камара

� 13

3

Нотариусът има сериозна роля в осигуряване на правната сигурност

С г-жа Зинида Златанова,ръководител на Представителството

на Европейската комисия в България,разговаря нотариус Камен Каменов

ДРУГИТЕ ЗА НАС

� Уважаема госпожо Златанова, как сечувствате като представител на ЕК вБългария?

Европейската комисия е институция наЕвропейския съюз, която се ползва с изклю-чително висока репутация в България. Както

аз, така и моите колеги от представителствотов Cофия се стараем ежедневно да бъдем напрофесионалното ниво, което да отговаря надоверието на гражданите.

� Смятате ли, че избирането на г-жаКунева за Европеец на годината и заКомисар на 2008 г. е успех за България?

През изминалата година в качеството си наръководител на представителството на Евро-пейската комисия в София много пъти мепитаха за личната ми оценка, доколко бълга-

4

рите се чувстват европейци и колко европей-ска е станала България след 1 януари 2007 г.Мисля, че наградата на г-жа Меглена Куне-ва дава чудесен отговор на тези въпроси.Лично аз я приемам като знак, че интегра-цията на България в Европейския съюз еистински безспорен факт. Като служител наинституцията се гордея, че измежду многотодостойни номинирани именно член наЕвропейската комисия беше определен заЕвропеец на годината.

� Къде са според вас основните проблемии критики на Европейската комисия заБългария? И какво може да се направи соглед напредъка на страната ни в Евро-пейския съюз?

През десетилетието на подготовка зачленство в страната бяха извършени огроменброй реформи. За вас като професионалистие известно, че голяма част от тях минаха презсериозна трансформация на законодател-ството. Ще се съгласите, че има реформи,които обществото все още очаква. Правосъ-дието и вътрешните работи са основен стълбв изграждането на Европейския съюз и единот важните фактори за пълноценното уча-стие на страните членки в политиките и дей-ностите на Общността.

� Как оценявате работата на нотариу-са с оглед правната сигурност?

Без да е част от съдебната система, нота-риусът има сериозна роля в осигуряване на

правната сигурност. Това е звено с важнаотговорност за опазване на правата и закон-ните интереси на гражданите и фирмите. Вмодерния свят устойчивото социално-ико-номическо развитие се основава на правилаи правилното прилагане на закона е ключо-во. Убедена съм, че нотариусите в Българияосъзнават тази своя роля и се стараят катоистински професионалисти да са на нивотона своята отговорност. Знам също така, чекато юристи се чувстват съпричастни къмреформите в областта на правосъдието ивътрешните работи, за довършването накоито Европейската комисия продължава даси сътрудничи с България в името на граж-даните.

� Какво е вашето хоби и как разпределя-те личното си време?

Причислявам се към щастливците, коитоне правят разлика между работа и хоби.

�Какво е пожеланието ви към български-те юристи, тъй като и вие сте колега?

Гордея се с това. Надявам се, че в усло-вията на пълноправно членство българскитеюристи имат възможността и желанието даприемат и споделят опит с колегите си в раз-лични страни – членки на Европейскиясъюз. Правото е професия, която се упраж-нява в полза на обществото. Пожелавам навсички колеги кураж и успех, независимокакъв път за професионална реализация саизбрали за себе си.

6

НОТАРИАЛЕН ГЛОБУС

Общо събрание на Международния институтза история на Нотариата ,,Гномон”

Посещение на Националния архив на ФранцияНа 30 ноември в сградата на

Висшия съвет на Френскиянотариат в Париж се проведередовното Общо събрание наМеждународния институт заистория на Нотариата, асоци-ирана организация към Меж-дународния съюз на Нотариата.

На събранието бяха обсъде-ни дейностите на института впериода между двете събрания.Представени бяха кандидатури-те на нови членове на института– нотариатите на Хондурас,Словакия, както и информацияза проведени срещи с предста-вители на нотариатите на Кве-бек, Боливия, Колумбия, Ха-ити, Португалия. Бе отправенпризив за набиране на новииндивидуални членове, като сеубеждават нови колеги да севключат в дейността на институ-та, както и за нови статии, свър-зани с историята на Нотариата всъответната страна. Подновенбе и Административният съветна института, като председате-лят на Нотариалната камара наРепублика България г-н Дими-тър Танев бе преизбран за зам.-председател.

По повод конгреса на Меж-дународния съюз на Нотариатапрез 2010 г. в гр. Маракеш,Мароко, Международният ин-ститут за история на нотариата епоканен да организира експо-зиция за историята на нотариа-тите в различните страни.Отправен бе призив да се събе-рат повече документи и матери-али, преводи и публикации наГражданския кодекс в различнистрани.

В края на събранието пред-седателят на института АленМоро връчи наградата „Рьобел“на нот. Ален Ламбер. Такава

награда може да се присъжда ина чужденци, заслужили нота-риуси, признати като изявениобщественици.

Общо събрание на Международния институт за история нанотариата

7

Няколко дни преди това вАудиториума на Висшия съвет наНотариата бе проведен ХІІ коло-квиум „Денят на Гномон“, катоосновната тема бе „Правото,нотариусите и светът: пътешестви-ята на юристите“ под ръковод-ството на Жан Фавие, член наМеждународния институт поистория на нотариата, и АленМоро, председател на института, ис участието на Френската асоци-ация за история на правосъдието.В следващия брой на списание„Гномон“ ще бъдат публикуваниекспозетата от колоквиума, като сеположат усилия да се публикуват ив други списания.

На 1 декември вечерта бе организирано посещение на Националния архив на Франция, който сепомещава в Музея за история на Франция, Отел дьо Субиз. Участниците бяха посрещнати отдиректора на Френския архив г-жа Мартин дьо Боадефр. Разгледана бе експозицията „Националенархив: паметта на бъдещето 1808–2008“, където бяха изложени интересни документи още от времетона Наполеон, учредителният договор на Европейския съюз, Конституцията от 1791 г., саморъчнизавещания от ХIХ в.

Награждаване на нот. Ален Ламбер с приза „Рьобел“

8

Така са били съхранявани някога архивите

Коментар на експозициятанаправи г-жа Брижит-Мари

льо Бриган, отговаряща заизследвания на документи в

Историческия музей наФранция

Саморъчно завещание на Жан-Огюст-Доминик Енгр,депозирано на 28 август 1866 г.

Учредителният закон наЕвропейската общност иЕвропейския съюз от 25 юни 1982 г.

Конституцията от 1791 г.

На 1 декември в Двореца наконгресите Майо се проведе59-ата сесия на събранието заосъществяване на връзка междунотариусите на Франция. Товае интересна форма за обмен намнения, идеи, становища отно-сно нотариалната дейност,практика, както и предложенияза законодателни промени.Всеки регионален съвет присъответния Апелативен съдизбира делегати за това събра-ние, които от своя страна изби-рат ръководство и председател смандат три години. На събра-нието може да присъства и всеки

нотариус, който предварителное заявил участие. На товасъбрание всеки може свободнода изкаже мнението си както повъпроси от нотариалната прак-тика, така и относно дейносттана Висшия съвет на Френскиянотариат и отделни негови чле-нове. Дава се трибуна и въз-можност за критики, диспути,предложения, нови идеи, уед-наквяват се практики. Многочесто дискутирани на тезисъбрания теми след време саприемани като законодателни иструктурни промени. Голямовнимание се обръща на обуче-

9

Ръководството на събраниетоза осъществяване на връзкамежду нотариусите

,,Вярвам в нашето бъде-ще, защото вярвам в спо-собността ни да се сблъс-кваме с препятствия ипредизвикателства и даги преодоляваме.”

Жан Пиер Фере, новият председател на Висшия

съвет на Френския нотариат

Залата не може да побере големия брой участници

нието, на информатизиранетона нотариалните кантори, насолидарността между нотариу-сите. Всички предложения оттези събрания се обобщават отизбраното ръководство, коетоот своя страна внася предложе-нията във Висшия съвет наНотариата, който ги приема илине и предлага законодателни илиструктурни промени. Ролята натова събрание за осъществяванена връзка между нотариусите еда поддържа единството, дазащитава интересите на нотари-усите, да дава възможност засвободна изява на мнения, ста-новища, идеи. Това е трибуна,където делегатите на регионал-ните камари заедно разсъждаватза бъдещето на нотариата. Нанастоящото събрание присъ-стваха над 500 нотариуса отцяла Франция.

Събрание за осъществяванена връзка между френскитенотариуси

10

Настоящото събрание бе възможност за изяваи на новия председател на Висшия съвет на Нота-риата г-н Жан-Пиер Фере, избран на 28 октом-ври 2008 г. В доклада си г-н Фере направи обзорна състоянието на Френския нотариат и обкръжа-ващата го действителност. В самото начало тойзаяви: „На неизвестността искам да противопо-ставя сигурността, на трудностите искам да проти-вопоставя солидарността, на страха – спокой-ствието“. Той изложи всички проблеми, които вмомента вълнуват френските нотариуси, катозапочна с комисията, председателствана от адв.Дароа, Комисията Атали и процедурата по делото,заведено в Европейския съд срещу Франция идруги европейски страни относно изискването награжданство при достъп до професията на нота-риуса. Самият факт, че френската държава, коятопредседателства ЕС, желае да поддържа своитенотариуси в процеса пред Европейския съд, посвоему е потвърждение на правотата на нейнатапозиция. Г-н Фере изтъкна важността на реше-нието на Европейския съд по тези дела за бъдеще-

то на нотариата. Ако съдът се произнесе в полза накомисията, то тя чрез своите дирекции Вътрешенпазар и Конкуренция ще побърза да наострисвоите оръжия срещу нотариата. Да не забравямевсе пак, че Директивата за услугите изключва нед-вусмислено нотариалната дейност. На този етапписмената процедура е приключена. Съдиятадокладчик вече е определен, той е българин; гене-ралният адвокат също е посочен, той е от испансканационалност. Шест европейски държави са встъ-пили в подкрепа на Франция, а седмата, Бълга-рия, е информирала, че ще направи това в устна-та фаза пред съда. Жан Пиер Фере се надява, чег-н Маккрийви и г-жа Кроес няма да получаттова, на което са се надявали, а напротив, Евро-пейският нотариат ще излезе от това изпитаниезначително по-силен.

По отношение доклада на Комисията Атали,решението на Висшия съвет на Френския нота-риат да се увеличи броят на нотариусите до2010 г., от една страна, е било посрещнато поло-жително от Министерството на правосъдието, но

Новото ръководство на Висшия съвет на Нотариата

11

от друга, е обезпокоило адвокатите, тъй като по-голям брой нотариуси означава по-голяма конку-ренция за тях.

Председателят Фере набеляза основнитемоменти в амбициозната програма на Висшиясъвет на Нотариата. От януари 2009 г., Предсе-дателството на Съвета на нотариатите от Европей-ския съюз се поема от Бернар Ренис, избран смнозинство от 21 нотариати на съюза. Това евъзможност да се даде тласък на проекта за евро-пейски автентичен документ.

2010 г. ще бъде важна за Френския нотариат.Тогава броят на нотариусите във Франция трябвада достигне 10 000. Особено внимание францу-зите обръщат на подготовката както на нотариуси-те, стажант-нотариусите, но така също и на техни-те служители. 2010 г. ще бъде и годината на26-ия конгрес на Международния съюз на Нота-риата, на който Висшият съвет на Френския нота-риат ще предложи свой кандидат за председател.Това ще бъде и годината, когато електронниятавтентичен акт няма да бъде повод за празник, аежедневие на нотариусите.

Висшият съвет на Френския нотариат подготвясвоя бъдещ проект „Френските нотариуси – хори-зонти 2015 г.“. Целта на проекта е динамизиранена професията и мобилизиране на професиятаоколо две големи предизвикателства: нотариатът

трябва да покаже повече гъвкавост и динамизъм,за да отговори на икономическото, политическотои общественото развитие, на обкръжаващата годействителност, а нотариатът да демонстрира докаква степен обществото се нуждае от него, кактои възможностите си за модернизиране. Освентова да се реализират започнатите вече програми– теле@акт, контролирано отваряне на професия-та, прием на стажанти. „За всичко това, заяви г-нФере, е нужно въображение, бих казал силножелание“.

Накрая Жан Пиер Фере представи новоторъководство на Висшия съвет на Нотариата:

Беноа Рено, първи зам.-председател, натова-рен с развитието, проекта „Френски нотариуси“ иевропейските въпроси;

Доминик Гард, зам.-председател, натоварен сдеонтологията и международните въпроси;

Бернар Мартел, зам.-председател, натоварен сикономическите, бюджетните и правните въпроси;

Жанин Жийета, отговаряща за комуникациите;Филип Лаборд, отговарящ за информацион-

ните технологии и въпросите с недвижимитеимоти;

Жан Тьоро, отговарящ за обучението исоциалните въпроси.


На 12 и 13 декември 2008 г., по повод15-годишния юбилей на Московската градсканотариална камара, на посещение в Москва беделегация на Нотариалната камара на РепубликаБългария в състав: Димитър Танев, председател наСъвета на нотариусите, Диана Чакърова, Вален-тина Механджийска, Камен Каменов, членове наСъвета на нотариусите, Валери Манчев, предсе-дател на Софийската нотариална колегия, ВеселаИвчева, зам.-председател на Софийската нотари-ална колегия, Виолета Петрова, нотариус в гр.София, Елена Ласина, нотариус в гр. Гоце Дел-

чев, Велин Майсторов, нотариус в гр. Девня. Московската нотариална колегия изпрати офи-

циална покана на министър Миглена Тачева изам.-министър Илонка Райчинова, които оглави-ха делегацията и се включиха в тържествата.

От своя страна Нотариалната камара покани заучастие двама видни професори, преподаватели вЮридическия факултет на Софийския универси-тет „Св. Климент Охридски“ и членове на Редак-ционната колегия на Нотариален бюлетин, проф.дюн Цанка Цанкова и проф. дюн ВладимирПетров.

15-годишен юбилей на Московската градска нотариална камара

12

НОТАРИАЛЕН ЖИВОТ

Директорът на ОЛАФ Франц-Херман Брюнер:

Чест е да съм член на Клуб – Журналисти срещу корупцията

Шефът на ОЛАФ Франц-Херман Брюнер стана почетенчлен на българския клуб „Жур-налисти срещу корупцията“.Това стана на 1 декември т.г. вцентралата на ОЛАФ в Брюк-сел, където председателят наклуба и медиен съветник наНотариалната камара РениНиколова и операторът Алек-сандър Лазаров заснеха филм задейността на Европейскатаслужба за борба с измамите.Работното заглавие на филма е„OLAF, the Euro Funds Watch-dog“. Това е първият филм,който показва „отвътре“ елитна-та евро служба, на която савъзложени функциите по опаз-ването на европейските фондо-ве от измами и злоупотреби.Пред камерата на българскияекип застават генералниятдиректор на ОЛАФ г-н Франц-Херман Брюнер, директорът надирекция „Разследвания и опе-рации“ Тиери Кретин, говори-телят на службата и ръководителна комуникационната мрежаАлесандро Бутиче, ръководите-лят на звеното, разследващослучаите по „Сапард“, ЕлизабетСпербър, председателят наНадзорния комитет на ОЛАФЛуис Лопез Санс Арангес,представители на Европейскияпарламент от Комисията побюджета, а също и генералниятсекретар на най-голямата жур-налистическа организация всвета Айдан Уайт и зам. гл.редактор на едно от най-авто-

ритетните издания в Брюксел„Eupopean Voice“ Тим Кинг.Заснемането на филма е част отпроекта на Клуб – ЖСК „Усво-яване на опита на комуника-ционната мрежа на ОЛАФ иновите модели на партньорствосъс съдебната власт“, който сереализира с подкрепата наОперативна програма „Адми-нистративен капацитет“ иЕСФ. Проектът беше предста-вен от председателя на клубаРенета Николова пред комуни-кационната мрежа на ОЛАФ на4 декември 2008 г. на 14-атасреща на OAFCN, която сесъстоя в Съвета на Европа, апремиерата на филма ще бъдепрез февруари 2009 г., която еюбилейна за ОЛАФ – службатаще отбележи 10-годишнинатаот своето създаване.

Добрите работни отношениямежду журналисти и разследва-щите служби могат да засилятборбата срещу корупцията,отбеляза говорителят на Евро-пейската служба за борба сизмамите (ОЛАФ) АлесандроБутиче, който неотдавна бе вБългария за представянето настарта на проекта.

„Още с меморандума за раз-бирателство, подписан през2005 г., бе постигната догово-реност за ползата от семинари идейности за по-добро инфор-миране между журналистите,техните асоциации и участва-щите в комуникационната мре-жа страни, с оглед да се дадеподтик и да се подобри инфор-мационният поток за работатасрещу корупцията и измамите.ОЛАФ и Международната фе-

13

дерация на журналистите изра-зиха своето убеждение, че про-зрачността, откритостта и доб-рата комуникация могат дапомогнат за предотвратяване наизмамите, корупцията и другинезаконни действия, както и впревантивната дейност срещутях, като се засилва осведоме-

ността и се водят общественидебати, каза още АлесандроБутиче.

„В това отношение ОЛАФ истраните в комуникационнатамрежа на ОЛАФ подкрепятработата на българския клуб„Журналисти срещу корупция-та“ и за г-н Брюнер бе чест да

приеме диплом на почетен членна клуба от председателката наклуба Ренета Николова“, под-черта още говорителят наОЛАФ.

Димитър Танев – член на УС на Клуб – ЖСК

Покана за свикване на редовно Общо събрание на Нотариалната камара

24–25.01.2009 г., зала 7 на НДК

Съветът на нотариусите на Нотариалната камара на основание чл. 55, ал. 2 от Закона занотариусите и нотариалната дейност свиква редовно Общо събрание, което ще се проведе на24–25 януари 2009 г. от 10:00 ч. в зала 7 на Националния дворец на културата.Регистрацията започва в 8.45 ч.

Дневен ред на събранието:1. Отчет на Съвета на нотариусите, Контролния съвет и Дисциплинарната комисия за

периода януари – декември 2008 г.; 2. Обсъждане на предложение за размера на застрахователната сума по чл. 30 от Закона

за нотариусите и нотариалната дейност; 3. Обсъждане и определяне размера на задължителните встъпителни, годишни и

допълнителни вноски на нотариусите; 4. Обсъждане и приемане на бюджета на Нотариалната камара за 2009 г.; 5. Вземане на решение за създаване на единен програмен продукт за водене на служебния

архив на нотариуса на електронен носител;6. Разни.

Поканата за свикване на събранието е обнародвана в Държавен вестник, бр. 94 от 31.10.2008 г.

14

ЕВРОПЕЙСКА И СВЕТОВНА ПРАКТИКА

На Нотариалната камара е известно проуч-ването, поръчано от Европейската комисия ипроведено от Центъра за европейско право иполитика (ЦЕПП) към Бременския универ-ситет в края на миналата година, публикуванона 29 януари 2008 г. Когато България иРумъния бяха приети в Европейския съюз,разработката на ЦЕПП е била вече готова.През 2006 г. от института са изследвани поповод тази разработка особени конкретнистатистически данни и извадки за шест страни– членки на Европейския съюз, между коитоестествено не можеха да бъдат двете страни.Сравнителното изследване на ЦЕПП сезанимава с правните и икономическите аспек-ти на професионалната регулация и нейнотовъздействие върху ефективността на услугитена пазара на прехвърляне на недвижимиимоти. Терминът ефективност се използванеколкократно и последователно в изследва-нето на ЦЕПП. Етимологията на думатаефективност ни сочи, че в основата й стоирезултатността. На практика изследването битрябвало да се занимава с очакваните резулта-ти от прехвърляне правото на собственост и сдействително постигнатите. В нашето стано-вище, ние като нотариуси, също бихме жела-ли да дадем отговор на въпроса, какъв е оча-кваният резултат от една сделка с недвижимимот. Явно прехвърлянето на собственостима свои икономически аспекти, свързани сразходите по сделката. С малки изключенияразходите по повод извършването на еднасделка може условно да ги разделим напублични задължения (местни данъци и дър-жавни такси) и професионални разходи –нотариални такси, адвокатски възнагражде-

Становище на Нотариалната камара

По повод постъпило в Министерство на правосъдието писмо рег. № 54-00-112/02.09.2008 г. от г-жа Нели Крус, европейски комисар по конкуренцията, и г-н ЧарлиМакрийви, европейски комисар за вътрешния пазар и услугите, относно резултатите отнезависимото проучване на пазара на правни услуги, свързани с покупко-продажбатана сгради и земя в ЕС, Нотариалната камара излезе с поместеното по-долу становище.

във връзка с проучване пазара на услуги за прехвърляне на недвижима собственост вЕвропейския съюз (правни услуги, свързани с покупко-продажбата на сгради и земя),поръчано от Европейската комисия и проведено от Центъра за европейско право иполитика към Бременския университет

ния, възнаграждения за посредници и др. Из-следването на ЦЕПП убедително демонстри-ра, че размерът на частта от професионалнитеразходи (извън възнаграждението на посред-ниците) не се влияе от регулаторните моделина професиите, предоставящи правни услуги,а основно се влияе от цената на услугата.Целта на изследването е с икономическа насо-ченост и само с оглед на такава насоченост,която да е в полза на парична икономия запотребителя. Правните аспекти по една сдел-ка не са взети предвид. Изследването има тер-минологични неточности и липса на юриди-ческа насоченост, а вместо това – силно ико-номическа насоченост. Изобщо изследванетосе базира само и единствено около цената науслугата.

„Методологията, използвана за проучване-то, е ненаучна. Докладът е основан предимновърху анализ на взаимни зависимости. А товае един много елементарен, недоразвитинструмент: корелацията (взаимната зависи-мост) не се покрива с каузалността, причин-ността. Следователно проучването допускаизграждане на артифакти, които служат катоаргументи за авторите да поставят под съмне-ние нотариалната система“, твърди CNUE(Съвет на нотариатите от Европейския съюз).

Делението в изследването на адвокатска илатинска нотариална система е пределно фри-волно, защото разглежда подготовката иизповядването на една сделка като чисто прав-но-техническа дейност. В страни като Гърция,Унгария, Словакия и Чехия, определени пономенклатурата на ЦЕПП като адвокатскиили хибридни, всъщност нотариусът има спе-циална компетентност и което е по-съществе-

15

но, носи цялата отговорност при прехвърля-нето на собствеността. Тези страни са членовена Международния съюз на нотариатите,където не можеш да членуваш без дейносттана нотариуса да е основана на единни прин-ципи, правила и отговорности на професията.Трябва да отбележим, че Международниятсъюз на нотариатите е неправителствена орга-низация с представители на ООН, Европей-ската комисия, Европейския парламент,Съвета на Европа и други институции. Тряб-ва да припомним, че в Международния съюзна нотариатите членуват 35 държави от Евро-па, 23 от Америка, 15 от Африка и 3 от Азия(Китай, Япония и Индонезия) или общо 76държави.

В България няма ограничение по отноше-ние на лицата, които могат да подготвятдокументи, подлежящи на удостоверяване.Общественоизвестен факт, който може дабъде потвърден от всички участници при еднасделка с недвижими имоти, е, че благополу-чието на потребителя (за което говориЦЕПП) се определя не от разходите по удо-стоверяването, а от постигнатата при негоправна сигурност. Каква е нашата правнасистема относно сделките с недвижимиимоти, едва ли се знае в задълбоченост идетайлно от Европейската комисия. Но съссигурност това знае Бюрото на Съвета нанотариатите от Европейския съюз и нотариу-сите в ЕС. В Бюрото сме изпращали стано-вище по заключението на ЦЕПП с разясне-ние защо нотариусът в България единственодава сигурност на гражданина потребителпри сделките с недвижими имоти, а именно:наличие на над стогодишни устойчиви прин-ципи във вещното право, университетскообразование, юридическа квалификация,нотариален опит (нотариусът в България иманеизменна компетентност от 123 години),електронизация на нотариалната дейност,застраховане дейността на нотариуса, позна-ние на европейските норми, съотносими къмнеговата професия и много други.

Различни изследвания сочат, че в Българиясубекти на правото на собственост са между90–99% от населението. На практика товаобстоятелство означава, че почти всеки бъл-гарски гражданин е изповядвал сделка преднотариус и разчита на сигурността, която мудават познанията на българския нотариус.

В нашето становище ще предложим навашето внимание позицията ни относноразходите при сделки с недвижими имоти ипозицията ни относно резултатността им, аименно правната сигурност, превантивнотоправосъдие, което осъществява всеки нота-риус.

I. Икономически аспекти

В част II от изследването на ЦЕПП е пока-зана таблица относно абсолютните правнитакси по страни за сделки с различни стойно-сти и средни цени на жилищата (включително70% ипотека). Таблицата има предвидсключване на сделка и съответно ипотека къмнея, когато е налице заплащане на 70% отцената с ползване на кредит (вж. табл. 1, 2).

От предоставените данни е видно, че и впроцентно съотношение и в номинален раз-мер таксите в България са далеч по-ниски и отнай-ниските в Европа. Тези изводи са в кон-текста на факта, че нотариалните разходипредставляват само една, и то най-малкачаст от разходите по сделките. Споредизследването на ЦЕПП във всички ЕС дър-жави таксите на брокери на недвижимиимоти (при това най-слабо регламентира-ната професия) представляват 70% от про-фесионалните разходи по една сделка снедвижим имот, докато нотариалните раз-ходи представляват от 7 до 13% от тези раз-ходи. Авторите на изследването на ЦЕППискат да отхвърлят твърдението, че брокеритена недвижими имоти, една традиционно сво-бодна професия, получават много високитакси в сравнение с юридическите професии.

В България съотношението на нотариал-ните разходи към всички разходи по сделки-те (извън дължимия местен данък и дър-жавни такси) е още по-малко – между3–9%. Например ако сделката е на пазарнастойност – цена 100 000 евро, брокерът вБългария взима около 3%, т.е. 3000 евро,докато нотариалната такса е 267 евро илисъотношението й към професионалните раз-ходи е 8,17%. В над 50% от случаите страни-те по сделката посочват в акта данъчната оцен-ка на имота, която в София и големите градо-ве ще е около 40 000 лв., а в по-голяматачаст от страната, включително и курортнитерайони, където има голям инвеститорски

16

Таблица 1. Абсолютни правни такси по страна за сделки с различни стойности и сред-ни цени на жилищата (включително 70% ипотека)

Таблица 2. Нотариални такси в България за сделки с различни стойности и среднацена на жилищата (включително стойността на учредената ипотека заобезпечаване на 70% от цената с оглед предоставен кредит)

1 евро = 1,95 лв.

17

интерес – Несебър, Поморие, Банско и др. –много по-ниска. В този случай комисионнатана брокера остава същата, а таксата за нотари-уса е 141, 43 евро или 4,32%. За повечеторайони в страната таксата за нотариуса е ощепо-ниска поради по-ниската данъчна оценка.

Теоретичен и опитен анализ на пазара насделки с недвижими имоти показва, че не евъзможно да се докаже причинна връзкамежду степента на регулация и нивото на раз-ходи. Изследване, ръководено от проф. Мъриот Харвардския университет, публикуванопрез месец октомври 2007 г., показва абсур-да на тази предпоставка и заключва, че „нямадоказателства за това, че дерегулирането науслугите по прехвърляне на недвижимоимущество води до по-ниски разходи илипо-висока ефективност сред изследванитедържави. Противното изглежда е истина.“

Бихме искали да направиме една съпоставкана тъй наречените професионални разходи вБългария с тези в Швеция, където съгласнотаблицата нотариалните разходи са най-нискии се доближават до тези в България. В Бълга-рия професионалните разходи за нотариус иброкер са почти три пъти по-малки от тези вШвеция, посочена едва ли не за пример визследването на ЦЕПП. Сравнителниятанализ е на посочения по-горе и запознат санглосаксонската правна система проф. Мъриот Харвардския университет:

„Разходите по съставяне на акт за прехвър-ляне на недвижимо имущество в Швеция сатрудни за определяне, защото съставянето наакта се извършва от брокери-посредници, накоито се плаща комисионна, която покриватаксата за посредническата услуга и тази засъставянето на акта. Фактът, че почти всичкисделки са посреднически, подсказва, че ролятана брокерите-посредници като лица, съставя-щи документа за прехвърляне на собственоствърху недвижимо имущество, им дава правода вземат комисионна за посредничество всделки, за които всъщност посредническиуслуги не са нужни. Разпределението накомисионните на брокерите-посредници визчисления процент случаи, в които обик-новено никой не би очаквал, че таксата запосредническа услуга не би трябвало да седължи (30%), има за резултат изчислениена разходите за услугите по съставянето наакта за прехвърляне на собственост прибли-

зително 9% от покупната цена на имуще-ството. Следователно изглежда справедливода заключим, че в Швеция разходите за съста-вяне на акт за прехвърляне право на собстве-ност по сделки с ниска и средна цена на недви-жимото имущество не са по-малки от тези вдругите изследвани юрисдикции.“

II. Правна сигурност – аспекти

Нотариусът изпълнява важна споропрепят-стваща функция и контрол по законосъобраз-ност с оглед безпроблемното развитие награжданскоправните отношения. Европей-ското право и в частност българското вещноправо въвеждат една абсолютност на правотона собственост, а именно неговата противо-поставимост спрямо всички останали субекти.Защитата на правото на собственост се пости-га освен с всички други правни инструменти ичрез публичността на вещните права, отразе-на в регистрите, които им дават гласност, уре-дени по един или друг начин от националнитесистеми за вписване. Сърцевината на правна-та сигурност е преминаването на правото насобственост в пълен обем, най-общо казано,от прехвърлителя върху приобретателя. ВБългария нотариусите имат една специфичназадача, компетентност, а именно установява-не правото на собственост инцидентно привсяка сделка. В страната няма кадастър за раз-лика от повечето страни на Европейския съюзи нотариусът изгражда своето убеждение възоснова на много, често противоречащи си,нормативни актове. В България има хаос несамо относно нормативното установяванеправото на собственост, но и относно пред-ставянето на писмени доказателства. В стра-ната няма определен правов ред, по койтонай-често използваните доказателства (удо-стоверение за наследници, скици и др.) сеиздават и архивират. Сигурността на правни-те сделки е немислима без действената имуще-ствена отговорност на определено конкретнофизическо лице, каквото е нотариусът. Либе-рализирането на професията всъщност иска даизведе на преден план като гаранции не прав-ника, който носи отговорност, а застраховате-ля. Съгласно чл. 30, ал. 1 от ЗННД нотари-усът може да упражнява своята професиясамо ако е застрахован „за вредите, коитомогат да настъпят вследствие виновно неиз-

18

пълнение на неговите задължения, както и назадълженията на помощник-нотариуса и слу-жителите в нотариалната кантора“.

Разбира се, няма проблеми и в моментавсички сделки в България да се застрахо-ват, но при отделни единични опити никойзастраховател не е поемал риска за застра-ховане на самата сделка. Застрахованетона сделката, а не на нотариуса означавазастрахователят да поема отговорносттаспрямо действията на всички участници внея – страни, брокери, адвокати, длъж-ностни лица от общинските и държавнитеучреждения, изготвили писмените доказа-телства. Нормативната даденост и житей-ската реалност у нас естествено води доневъзможността от поемане на такъвзастрахователен риск. Нито една застрахо-вателна компания не може да поема рискане само на застраховане актовете на нотари-уса, но и други актове, с които се установяваи прехвърля правото на собственост, катонапример продажбата на държавно иобщинско имущество или пък кадастралникарти и регистри, изработени по ЗКИР.Едва ли ще се намери застрахователна ком-пания, която да поеме застрахователнияриск и по отношение на отделните партиди вимотния регистър поради факта, че всекиспор по тях е спор по материално право –чл. 88 от ЗКИР във връзка с чл. 537, ал. 2 и3 от ГПК.

Действията по изработване на кадастъра встраната са пример относно сложността, вотделни случаи непосилна задача за установя-ване на граници съобразно правото на соб-ственост (чл. 24, ал. 2 ЗКИР). Няма застра-ховател, който може да поеме риска на 50%кадастрални карти, установяващи погрешновещни права.

Абсолютното откриване на достъпа до про-фесията на нотариуса означава на практикапоемане на отговорността от сделката отнякой друг, а това може да е само застрахова-телят в англосаксонската правна система.

Новият председател на CNUE, Хуан БоласАлфонсо, смята, че континенталната системафункционира „много добре“. Обратно, бри-танската система според него не гарантирацялостна сигурност, тъй като според нея, аколицето не стане собственик, то е застрахова-но, което означава икономическа, а не правна

сигурност. Г-н Болас отбелязва като основнаразлика това, че континенталната системаделегира независимост на нотариуса. Британ-ската и ирландската система не разграничаватчастните документи от официалните (автен-тичните), обяснява г-н Болас, и по-големиятброй посредниците при една сделка я правятпо-скъпа в сравнение с континенталнатасистема. Г-н Болас обвинява комисията впредпочитание на една опростена визия катооставя настрана някои аспекти като общатастойност и допълнителните разходи (напри-мер застраховане на сделката при британскатасистема). За г-н Болас, ако комисарятМакрийви (Вътрешен пазар и услуги) не е билизненадан от резултатите на изследването,това е, защото предварително ги е знаел.

Скритият подтекст на писмото на Евро-пейската комисия от Нели Крус и ЧарлиМакрийви, като визира функциониранетона пазара на правни услуги, предлага имен-но такъв алтернативен вариант – отговор-ността на сделката да премине към другсубект, а именно застрахователна компания.Цитираните в становището обем на оборотна бизнеса с недвижими имоти в размер на1800 милиарда евро е всъщност еднавъзможност за застраховане дейност. Факте, че по време на съставяне на становищетоипотечната криза в САЩ, която е в основа-та на зараждащата се финансова криза, не ебила налице.

Уместно е да направим един кратък, бегъланализ на придобиване на правото на соб-ственост в САЩ с този в Европа и България.В САЩ собственикът не придобива право насобственост при сключване на сделката, а иматакава възможност това да стане след 20–30години след погасяване на задълженията поипотеката. Неслучайно в САЩ не повече от5% от населението са собственици на недви-жими имоти, но дори и в този процент права-та, които притежават, не са равнозначни наевропейските. Това е така, защото държаватаим не изисква вписване на договорите, с ко-ито се прехвърля собственост, и не разполага сактуална и изчерпателна информация за про-мените върху недвижимите имоти порадинезадължителността на вписването. Имотниятрегистър е непознат в САЩ.

Либерализацията на професията в странатавсъщност би означавала отговорността за

19

прехвърляне правото на собственост да пре-мине не върху няколко хиляди нотариуси, а вняколко застрахователни дружества. Едно е дасе застрахова ипотека, която представляваценна книга, емитирана на борсата, друго е дасе застрахова правото на собственост безкадастър или кадастър, съставен без участиетона специализирани юристи.

Бихме искали да изясним най-общо факти-ческия състав на „продажба“ с ипотека вСАЩ: Банките заемат пари на купувачите нажилища. След това банките прехвърлят тезиипотеки – допуска се, че те отговарят на кон-кретни кредитни стандарти – на Фени Мейили Фреди Мак. След това банките използватполучените от прехвърлянето на ипотекитепари, за да отпуснат нови заеми. Междувре-менно Фени и Фреди се отървават от тезизаеми, като прибавят гаранционни плащаниякъм тях и ги препродават под формата наоблигации.

„Те могат да направят ипотека в понеделники да я продадат на Фени и Фреди на вторич-ния пазар във вторник, а след това Фени иФреди да я свържат с обезпечени с ипотекаценни книжа и да ги продадат седмица-двепо-късно“, казва Дийн Бейкър, икономист,който е и съуправител на Центъра за иконо-мически и политически изследвания въвВашингтон. „Така че те са невероятно важниинституции“.

Системата осигурява продължителнотопредлагане на относително нисколихвенипарични средства, позволявайки на банките даотпускат приемливи заеми на купувачите нажилища. Но ако цените на жилищата се пони-жат, ипотеките се покачват, което затрудняваФени и Фреди в набиране на капитали.

„Доверието в безрезервната подкрепа направителството позволи на двете фирми даполучават евтини заеми, а това способстватехния модел да заработи. Те успяха да спе-челят много повече от ипотеките, които купи-ха, отколкото платиха, за да съберат пари напазара. Фени и Фреди хеджираха своитекапитали; тази стратегия е позната под наиме-нованието валутна сделка от типа „carrytrade“. Това е позволило на Фени и Фреди даоперират с малко по размер капитали. Съглас-но информацията от техния регулатор в краяна 2007 г. основният капитал на двете групие възлизал на 83,2 млрд. $; Този капитал е

поддържал дълг и гаранции на стойност около5,2 трилиона долара при съотношение назадлъжнялост 65 ÷ 1. По данни на изследова-телската група CreditSights Фени и Фреди саучаствали във вторични сделки на стойност2,3 трилиона долара, имащи връзка с технитехеджингови дейности, посочва списание „TheEconomist“ от 17 юли 2008 г.

Нотариусът не е застрахован от грешки,както всеки, упражняващ някаква професия.Грешките на 1 или 10 нотариуси няма да сеотразят на работата на останалите. Грешкитена ипотечните компании като тези на ФениМей или Фреди Мак обаче водят до срив направните възможности не на петстотин, а намилиони американски семейства.

Цената на недвижимите имоти в Бълга-рия може да се снижи с 20–30% принеблагоприятно стечение на обстоятел-ствата, дори да се сведе и на половина – наравнището от преди 4–5 години. Нама-ляването на пазарната стойност на имо-тите ще намали в същата степен и обезпе-чението на банките, които основно зах-ранват икономиката с парични ресурси.Банките биха били затруднени в известнастепен в обема на кредитиране, но не идоведени до състояние на невъзможностда го извършват. Това е така, защотоипотеката у нас черпи своята стойност отабсолютното вещно право на стотицихиляди собственици, а не е ценна книга,емитирана на борсата, която се влияе отнейните състояния, капризи. Икономи-ческа реалност у нас е, че по-голяма частот сделките с недвижими имоти сеизвършват чрез кредитиране като ипотеч-ното кредитиране е най-същественатачаст от банковата дейност. Обществена,,тайна“ е, че в основата на ипотечнотокредитиране е установяване правото насобственост следствие езотеричните поз-нания и умения на нотариуса в областтана вещното право, даващи възможностбанката да придобие съответното ипотеч-но право. Цялата система за функциони-ране на пазара на недвижимостите в стра-ната и Европа не може да сведе обезценя-ването на обезпеченията на кредитите, скоито се придобиват имоти (ипотеките),до близо 70 пъти, както на практикастана в САЩ.

20

„The Economist“, 17 юли 2008 г.

III. Достъп до професиятаФакт е, че в България достъпът до нотари-

алната професия не е ограничен. ЗННД даватази възможност всеки юрист, който прите-жава необходимата квалификация, да се явина конкурс. Обстоятелството, че при четирипроведени конкурса не са заети всички обяве-ни места за нотариуси, показва сложността напрофесията и необходимостта от специфичнипознания, които трудно се придобиват прилипса на специализирана подготовка.

IV. Проверка на Комисията за защита на конкуренциятаФакт е, че в страната бе проведена проверка

от Комисията за защита на конкуренцията,която с решение № 236/26.10.2006 г. взестановище. Комисията за защита на конку-ренцията счете, че не е необходимо с огледправната сигурност да се премахва регулация-та на професията. Ето част от аргументите наКЗК: „Отчитайки спецификата на професия-та нотариус и ограничената конкуренциямежду участниците на този пазар, комисиятасчита, че на настоящия етап трябва да се запа-зят количествените ограничения като се из-вършат промени, които да намалят рестрик-тивното въздействие на количественото огра-ничение и които да доведат до заемане навсички свободни места за нотариуси и осигу-рят адекватно обслужване на населението в

слабо населените места и регионите с по-слабаикономическа активност.“

Като пример можем да посочим вторияКонгрес на свободните професии в Брюксел,проведен на 6 юни 2008 г., който преминапод мотото „За обединение на всички свобод-ни професии“. Всички участници стигнаха доубеждението, именно в контекста на защитана потребителите, че без регулатори, единнитарифи и международни унификатори бинастъпил хаoс и несигурност в качеството нададените услуги.

V. Критичен коментар на изследването на ЦЕПППримерите на дерегулиране на нотариал-

ната система не подкрепят намаляването наразходите за потребителите. В Холандиянамаляването на таксите е очевидно само присделките с недвижими имоти, и то главно вполза на корпоративни клиенти, не и за обик-новени потребители, докато таксите в семей-ното право са увеличени. Таксите за завеща-ния на практика са двойни.

Тези примери показват, че догматизмът всферата на конкуренцията невинаги доказ-ва неговата стойност. Сделките с недвижимоимущество търсят истинска правна сигурност.Изследването на ЦЕПП отбягва качествотона услугите, предоставени от нотариусите зажителите. Без подходящо регулиране, нота-риусите от латински тип няма да имат въз-можността напълно да удовлетворят очаква-нията на клиентите.

Броят на анкетираните за изследванетодуши е прекалено малък. За проучване напредставително обществено мнение е нормал-но да бъдат анкетирани между 1000 и 2000души. Обаче само 681 отговора на въпросни-ка са събрани за 21 държави (pt. 385, табл. VI-1). Това е средно само около 30 души застрана. Над 20% от отговорите са от посред-ници, а в Швеция – чиято система, съсредото-чена върху участието на брокери на недвижи-ми имоти, е аплодирана в доклада – над 68%от отговорите на въпросника идват от самитеброкери на недвижими имоти.

VI. Модерният нотариат. Либерализация или правна сигурностВ изследването си, основано на емпирично-

то познание, проф. Мъри като редови пред-

21

ставител на американския прагматизъм обръ-ща внимание на многогодишните традиции вевропейските страни и подчертава необходи-мостта от избягване на бъдещи съдебни спо-рове:

„Съставянето на акт за прехвърляне право насобственост върху недвижим имот в Естония,Франция и Германия е улеснено от модерниимотни регистърни системи, които са в процесна обръщането им в електронни. Процедуритесе усъвършенстват така, че да позволяватдостъп на нотариусите до тези регистърнисистеми не само за да видят данните в тях, но иза да им позволят да извършат прехвърляне нанедвижимо имущество, да учредят ипотека ида заличат мигновено ипотека чрез директендостъп до база данни на регистрите. Англиясъщо модернизира нейните имотни регистър-ни системи, но също се бори и с големия бройгрешно въведени данни в тях.

Изглежда съществува малка причина занасърчаване уеднаквяването на нормите, оби-чаите и разходите по съставяне на документиза прехвърляне на недвижимо имущество вЕС. Недвижимото имущество е местна мате-рия. Различията в разходите и обичаите в ЕСне са толкова от значение, колкото съществу-ването на някакъв риск, който да попречи наразвитието на отношенията с недвижимоимущество или търговията сред държавитечленки.

Ако едни бяха за започване „от чиста плоча,от чист лист“ и за съставяне на ред за извърш-ване на сделки с недвижимо имущество, томоделът на единствения неутрален специалистда обслужи правните аспекти на сделката изавършването на прехвърлянето на правотона собственост чрез пряк достъп до публичниярегистър изглежда предлага убедителни пре-димства в условията на разходите, бързината исистематичната цялостност над моделите засътрудничество и поддържане на страните отлицата, съставящи документа за прехвърлянена недвижим имот или напълно нерегулиранимодели. Всички модели изискват някакворегулиране. Действието на модела ще зависи вширока част от качеството на правнитенорми.“

VII. Последователност в българската позиция Във връзка със заведени дела срещу Репу-

блика Франция и Федерална република Гер-мания относно изискването за гражданство задостъп до професията нотариус, на свое засе-дание на 7 август 2008 г. Министерскиятсъвет взе следното решение:

1. Одобри доклада на министъра на пра-восъдието и приложената към негопозиция на българската страна за встъп-ване по дело С-50/08 на Европейска-та комисия срещу Република Франция.

2. Одобри доклада на министъра на пра-восъдието и приложената към негопозиция на българската страна за встъп-ване по дело С-54/08 на Европейска-та комисия срещу Федерална републикаГермания.

3. Даде съгласие Република България давстъпи по дело С-50/08 на Европей-ската комисия срещу Република Фран-ция и по дело С-54/08 на Европейска-та комисия срещу Федерална републикаГермания.

Изходът на това дело ще бъде правнотооснование на Европейската комисия дапоиска от всяка отделна страна – членка наЕвропейския съюз, да премахне регулации-те в професиите, свързани с упражняванена публична власт, каквато е професията нанотариуса.

АргументиВ рамките на Римския договор, чл. 43

(предишен чл. 52) предвижда гражданите наЕвропейския съюз да се ползват със свободатана установяване на територията на съюза.Колкото до чл. 49 (предишен чл. 59), същиятзабранява всякакви ограничения на свобод-ното предлагане на услуги вътре в ЕС.

Съществува и чл. 45, неразделна част отпървичното право, който остава непромененв следващите договори (предишен чл. 55),който постановява упражняването на дей-ности, които са свързани с прерогативи напубличната власт, като специфични компе-тенции или правомощия, делегирани от дър-жавата.

Чл. 45, ал. 1 постановява дерогиране на тезидва члена в смисъл гдейности, които участват вупражняването на публичната власт в заинте-ресованата държава членка, се изключват отприлагането на чл. 43 и 49“.

Обратно на аргументите на Европейската

22

комисия, държавите членки са в правото си дасмятат, че не са нарушили чл. 43 и 45 на ЕС:

– като се има предвид, че нотариалната дей-ност се упражнява изключително в съответ-ствие с прилагането на чл. 43,

– защото нотариалната дейност е в полетона действие на чл. 45 и следователно те са вправото си:

– да изискват условието за наличие нанационално гражданство за нотариусите;

– да не прилагат директивата „съответствиена дипломите“.

Нотариалната дейност произтичаизцяло от упражняването на публична-та власт

Необходимо е да се изтъкне, че нотариусътиграе изключително публична роля, а не чеима само ,,частичен публичен“ характер,както претендира Европейската комисия.

Прилагането на чл. 45 ЕС може да сеприложи за цяла една професия споредЕвропейския съд

В едно решение, наречено „Reyners“ от1974 г. (Дело C-2/74 – Jean Reyners срещубелгийската държава от 21 юни 1974 г.), при-лагането на чл. 45 ЕС за цяла една професияе допустимо, ако същността на тази професияпредставлява пряко специфично участие вупражняването на публична власт.

Такъв е случаят на нотариуса. Същността нанеговата дейност се състои в изготвянето наавтентични документи от името и за държавата.

Признаване „публичната“ роля нанотариуса и „обичайното“ упражняванена прерогативите на публичната власт

Противно на твърденията на комисията,,,правомощията в нотариалната сфера игражданското състояние“ …,,представляватучастие в упражняването на публична властс цел да се защитят основните интереси надържавата“.

Това признание потвърждава de facto и dejure цялостното прилагане на чл. 45 за нота-риалната дейност.

Организацията на правосъдието при-надлежи на държавите членки: принципна суверенитета

Всяка държава членка е свободна да създадечрез суверенен акт определени функции и данатовари отново със суверенен акт определе-

ни лица с тези функции така, че да им разре-ши да упражняват точно определени задачи,които принадлежат на държавата.

Европейското право не се противопоставяна това държавата да делегира някои публич-ни дейности на специалисти по свой избор.

„Същността“ на чл. 45 от Договора заЕС: оценката на ограниченията наобщностните принципи ттрряяббвваа ддаа ссееннааппррааввии оотт всяка държава членка

Комисията всъщност е признала най-общо,че чл. 45 служи за определяне на границина компетенциите между Европейскиясъюз и държавите членки. Това означава,че благодарение на тази разпоредба, държа-вите членки са си запазили компетенциитеза вътрешна организация на дейностите,които включват упражняването на публич-на власт.

Достижения на общностното правоКомисията признава публичната роля

на нотариуса чрез важни текстове наобщностното право

Резолюцията Marino: от 1994 г., Евро-пейският парламент е декларирал в своятарезолюция Марино по отношение положе-нието и организацията на нотариата в 12 дър-жави членки на Общността, че „съществува-нето на частично делегиране на правомощияна държавата като неразделен елемент отупражняването на професията на нотариуса,е да създаде по отношение на последната при-лагане на чл. 55 (настоящ чл. 45) от Догово-ра на ЕС“ (Резолюция A3-0422/93, JOCEC 44 du 14.02.1994, p.37).

Директива Адвокати Еллееккттррооннннаа ттъъррггооввиияя:: Директива

2000/31/CE за електронната търговия(JOCE L 178 du 17/07/2000).

ДДрруужжеессттввеенноо ппррааввоо:: Регламент2157/2001/CE, свързан със статута наЕвропейското дружество.

ННооттааррииааллннииттее ууссллууггии,, ииззккллююччееннии оотт GGAATTSS::Така в приложението на доклада „Професи-онални услуги“ (COM(2005)0405 от 5 сеп-тември 2005 г.), заб. 33 във връзка с т.71,латинският нотариат се характеризира с това, ченеговите служители са носители на „публичнавласт“ и изпълняват „квазисъдебни функции“.

ППррооффеессииооннааллннии ккввааллииффииккааццииии:: т. 41 от

23

мотивите към директива 2005/36/CE,свързана с признаването на професионалнаквалификация, казва ясно: „Настоящатадиректива не предрешава прилагането на чл.39, пар. 4 и чл. 45 от Договора, именно щосе отнася до нотариусите“.

ППррооеекктт ззаа ддииррееккттиивваа ,,,,УУссллууггии““: Дероги-рането е формулирано точно в чл. 2, пар. 2 наДиректива 2006/123/СЕ на Европейскияпарламент и на Съвета от 12 декември2006 г. относно услугите на вътрешния пазар(Официален вестник, Journal Officiel № L376 от 27/12/2006, с. 0036-0068), аименно: ,,Настоящата директива не се при-лага за следните дейности: л) услугите, пре-доставени от нотариусите и съдебнитеизпълнители, назначени от държавните вла-сти.“ Чл.17, пар. 12 предвижда допълнителноизключение от свободното предоставяне науслуги ,,за сделките, за които законът изис-ква намесата на нотариус“.

VIII. Перспективи на нотариалната професияНотариалната камара на Република Бълга-

рия отчита, че дейността на нотариуса трябвада се развива и модернизира, за да отговорина предизвикателствата на времето, потреб-ностите на икономическия живот и интереси-те на всеки отделен гражданин. Камарата еготова технически с изготвянето на общ завсички нотариуси в страната електронен реги-стър на пълномощните, касаещи разпорежда-не с недвижими имоти и завещания, като втози регистър впоследствие може да се вклю-чат и други удостоверявания.

Нотариалната камара съвместно с Главнапрокуратура на Република България изработиконцепция за комплексни законодателнипромени относно защитата правото на соб-ственост. Тези промени ще възпрепятстват несамо измамите с недвижими имоти, но и частот гражданскоправните спорове. Нотариал-ната камара осъзнава една от своите важнифункции по създаване и архивиране на дока-зателства, с които да захранва евентуалнитевпоследствие съдебни процеси. На проведе-ната на 31 октомври 2008 г. Националнаконференция „Имотни измами – проблеми ипротиводействие“, по-голяма част от предло-женията на Съюза на юристите в Българияизвън тези в Наказателния кодекс, бяха пред-

ложени от Нотариалната камара и възпроиз-веждат концепцията, разработена заедно сГлавна прокуратура.

Дело на камарата са следните идеи от декла-рацията на Съюза на юристите в България:

– Издаването и архивирането на официалнидокументи, съотносими към разпоредителнитесделки с недвижими имоти и др., а именнопълномощни, скици и удостоверения занаследници и др.;

– създаване на единен национален регистърза вписване и оттегляне на пълномощни с целпревенция на имотните измами;

– осъвременяване на правната уредба наобстоятелствените проверки;

– приемане на концептуална правна рамказа създаване на Депозитна каса, гарантиращадостоверността на плащанията по сделки снедвижими имоти;

– осигуряване на контролиран и разрешите-лен достъп до регистрите на Службата повписванията;

– промени в Закона за кадастъра и имотниярегистър с оглед защита на правната сигур-ност;

– общо решение за задължителен, контро-лиран и разрешителен дистанционен достъпна нотариусите до:

• книгите и регистрите на Службата по впис-ванията;

• ЕСГРАОН.

Бихме искали да приключим нашето ста-новище с едно сполучливо прозрение наЦЕПП относно що е това ефективност напазара с недвижими имоти и в какво сеизразява благополучието на потребителите –спестените разходи от нотариалните удосто-верявания или разходите и нерви per con-sequens на съдебния процес:

„...Нотариалният акт, който той подписва, ене само най-важната финансова инвести-ция на неговия живот, но също и акт, чрезкойто той очаква да прекара спокоен семе-ен живот. Дори само поради тази причинатози акт трябва да бъде защитен от най-сил-ните гаранции, а те струват пари.“

Димитър Танев председател на Съвета на нотариусите

на Нотариалната камара

24

БЪЛГАРСКО ЗАКОНОДАТЕЛСТВО

ИНДИВИДУАЛИЗАЦИЯ НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ

1. Проблемът1.1. Необходимост от индивидуализацияПравото на собственост и ограничените вещни

права са права върху индивидуално определениобекти.

Властта на титуляра е по отношение на опреде-лена вещ, а абсолютният характер на вещнотоправо съдържа възможността да се изисква отвсички останали лица да се въздържат от въздей-ствия, които биха попречили на упражняванетона вещното право по отношение на определенавещ.

Ето защо идентифицирането на обекта на пра-вото на собственост е важен елемент от легитима-цията на неговия титуляр. Това изискване имаособено значение по отношение на недвижимитеимоти, сигурността на оборота с които е обезпе-чена чрез засилените изисквания за форма насделките и чрез системата за вписвания в регистър.

Разглежданият проблем има два първоизточни-ка: 1) първият е от значение при поземленитеимоти, чиято обособеност е до голяма степенусловна (поради единството на земната повър-хност); 2) вторият е с по-общо значение и сесвързва с многообразието на индивидуализиращипризнаци, които могат да бъдат използвани прииндивидуализацията на даден имот.

В законодателството не съществуват общо уста-новени изисквания за начина, по който следва дабъде индивидуализиран определен имот катообект на сделка. От друга страна, налице са двауспоредно действащи режима на вписване, коитосъдържат известни разлики по въпроса как трябвада бъде описан имотът:

– според чл. 74, ал. 1 ЗКИР до обнародванетона заповеди за обявяване въвеждането на имотенрегистър в отделните съдебни райони вписваниятасе извършват по досегашния ред, т.е. съгласноПравилника за вписванията;

– в чл. 6, б. „в“ ПВ пък е предвидено, че кога-то недвижимият имот се намира в район с одобре-на кадастрална карта, неговото описание се

извършва съобразно данните по чл. 60, т. 1–7ЗКИР (съдържанието на част „А“ от имотнитепартиди по имотния регистър). В тези случаи къмакта се прилага скица-копие от кадастралнатакарта.

При действието на тези два вида правила относ-но описанието (индивидуализацията) на недви-жимите имоти се налага тяхното съпоставителноразглеждане. То е необходимо и в историческиплан поради настъпилите неколкократни променив правилата относно вписванията по този въпрос,в резултат на което при легитимацията на превода-телите се срещат разнообразни начини за описва-не на имотите, предмет на сделки.

1.2. Приложно поле на правилатаТези правила се отнасят до всички подлежащи

на вписване актове. Извън случаите на прехвър-ляне или учредяване на вещни права могат да сепосочат и още няколко категории, подлежащи навписване частноправни актове: 1) за отказ отвещни права върху недвижим имот; 2) с които сеучредяват вещни тежести (ипотеки); 3) договориза делба; 4) актове, които имат само облигацион-но действие – например предварителни договори,договори за наем, за спогодба и др.

Остава открит въпросът за договорите, с коитосе прехвърля наследство или предприятие, вклю-чително и за залог на предприятие, в което евключено право на собственост върху недвижимимот. Сходен проблем е налице и при вписванетона обявените завещания. Обект на тези сделки сасъвкупности, поради което по общо правило всъдържанието им липсва описание на конкретниелементи от съвкупността. За нуждите на вписва-нето следва да се предвиди, че ще е необходимо втези актове също да бъдат описани недвижимитеимоти, които са включени в съответната съвкуп-ност.

2. Съвкупност от индивидуализиращи данниПравилата за описание на недвижимите имоти

по двата успоредно действащи режими в моментапоказват както сходства, така и различия. Това епредпоставка за известно объркване в практикатаи застъпването на противоречиви становища.

Данните относно определен недвижим имот,

Доц. д-р Методи Марков

25

които са били достатъчни за неговата индивидуа-лизация при действието на ЗПИ (отм.) и приетиявъз основа на него Правилник за вписванията, сабили: естеството на имота, общината, гдето сенамира, и най-малко три от границите му (чл. 34ЗПИ).

В тази връзка в литературата ни е останало трай-но разбирането, че обособеността на недвижими-те имоти се постига чрез техните граници.1 Товаразбиране е било възприето и в съдебната практи-ка.2

2.1. Индивидуализация на имотите според ПВПри действието на Правилника на вписванията3

до изменението му през 2004 г.4 в чл.6, б. „в“ секазваше най-общо, че в акта, подлежащ на впис-ване, трябва да се съдържа означението на имота.При тази празнота в практиката се приемаше5, чеследва да се прилага по аналогия разпоредбата начл. 27, б. „в“ ПВ относно вписването на ипотеки,която бе твърде сходна с тази на отменения ЗПИи изискваше посочването на естеството, местност-та, общината и най-малко три от границите наимота.6

Подобно изискване се съдържаше и в чл. 484 ототменения ГПК – при описанието на имот, закойто се съставя констативен нотариален акт, енеобходимо да се посочат границите и местона-хождението му. Правилото е възпроизведено безпромяна в чл. 588, ал. 1, т. 3 от новия ГПК. Отдруга страна, в чл. 476 от отменения ГПК не есъществувало подобно изискване към съдържа-нието на нотариалните актове за сделки с недви-жими имоти. Новият ГПК също не уреждаизрично този въпрос.

Разпоредбата на чл. 6, б. „в“ ПВ в редакцията й

от 2004 г. представлява първото в съвременнотони законодателство правило с общ характер, коетоизброява данните, необходими за пълно описаниена имотите, които се отнасят до: естеството (вида)на имота, трайното му предназначение, местност-та, общината и границите. Със същото изменениена правилника в текстовете относно вписването навъзбрани и ипотеки се въведе изискване за посоч-ване на всички граници (а не само на три, както бепреди това).

Със следващата промяна в текста на чл. 6, б. „в“ПВ,7 която доведе до съвременната му редакция,се уточни, че индивидуализиращите обстоятел-ства, чрез които един имот трябва да бъде описан,се отнасят до:

– вида на имота;– местонахождението;– номера на имота;– площта и/или застроената площ;– границите.2.2. Данни за имота, включени в съдържа-

нието на имотната партида по чл.60 ЗКИРСъгласно чл. 60 ЗКИР в част „А“ на партидата,

която съдържа описание на недвижимия имот, севписват:

– идентификаторът;– видът на имота;– адресът;– границите на поземления имот;– площта в квадратни метри или в декари;– предназначението на имота;– етажността на сградата.Поредността, в която трябва да се посочват тези

белези на имота, обект на сделка или на права, нее задължително тази, която е използвал законода-телят. Важното е данните да се съдържат в акта,подлежащ на вписване.

3. Граници на имотитеДоколкото с посочването на границите (съседи-

те) даден недвижим имот се обособява (отграни-чава) от другите (от съседните), този индивидуа-лизиращ признак винаги се е ползвал с особенозначение в сравнение с останалите. Затова ще горазгледаме на първо място.

3.1. Начини на определяне на границите привписване на актове по ПВ

В ПВ не се съдържат по-подробни правилаотносно начина на посочване на границите нанедвижимите имоти в актовете, подлежащи на

1 Вж. Венедиков, П. Ново вещно право, 1995, с.18. Влитературата дори се стига до извеждането награниците като общ признак на обособеността навещите – вж. Стоянов, В. Вещно право, 2004, с.16.Това не ми се струва съвсем подходящо с оглед движи-мите вещи, които нямат граници, а очертания впространството.

2 Вж. р.№ 686/1969 г., ІІІ г.о.3 ДВ, бр.101/1951 г., посл. изменение ДВ,

бр. 22/2008 г.4 ДВ, бр.69/2004г.5 Вж. Омарбалиев, Хр. Ръководство по нотариал-

ни действия във връзка със собствеността, 1992,с.107. Аргументацията за прилагането по анало-гия вж. у Тенева, Л. Практически аспекти на вписва-нията, 2004, с. 23.

6 По същия начин се извършваше и описанието наимота, върху който се налага възбрана – чл.24, б. „а“ ПВ. 7 ДВ, бр. 67/2005 г.

26

вписване. За препоръчване е да се отбелязва и откоя посока на света е всеки от граничещите имоти.

3.1.1. Граници на поземлените имотиМоже би най-често срещаният способ в мина-

лото за означаване на съседните имоти е бил чрезпосочването на техните собственици. Този начине свързан с голяма несигурност, тъй като припрехвърляне на собствеността върху съседен имотзаписаното в акта се разминава с новото правноположение.

Със създаването на кадастрални и устройственипланове се възприема и нова практика – припоземлените имоти съседните им да се описват стехните номера съобразно действащите къммомента планове. За това е необходимо и пред-ставянето на скица, удостоверяваща тези обстоя-телства. При липса на устройствен план съседнитеимоти могат да се опишат, като се посочат плано-снимачните им номера съгласно действащиякадастрален план. Когато е налице устройственплан, съседните имоти се посочват чрез технитеномера по регулационния (устройствения) план.

С оглед прекия вещен ефект на регулационнитепланове при действието на ЗТСУ, очертаните сплана граници на парцелите са се приемали заимотни граници. Ако е направена грешка и имо-тът е описан по подробен градоустройствен план,който не е бил вече в сила към момента на прех-върляне или учредяване на правото, се изказвамнение, че сделката е недействителна. Такъв имоте престанал да съществува в правния мир и пред-метът на сделката бил правно невъзможен. Можеда се поддържа и друга теза – че предметът се епреобразувал в друг съобразно последния влязъл всила устройствен план и е налице т.нар. реалнасуброгация. Щом става въпрос за грешка, отно-шенията могат да се уредят по правилата на уни-щожаемостта. Ако пък договорът е за продажба,тогава ще намери приложение специалното пра-вило на чл.210 ЗЗД.

Влизането в сила на ЗУТ премахна вещнотодействие на регулацията, но запази настъпилитепоследици на приложените регулационни плано-ве, като призна парцелите за урегулирани позем-лени имоти. Посочените в плана регулационнилинии са станали граници на имотите (чл. 14ЗУТ).

Съгласно §6 от преходните и заключителнитеразпоредби на ЗУТ заварените (но неприложени)дворищнорегулационни планове можеха да бъдатприложени по досегашния ред в 6-месечен срокот деня на влизането в сила на закона. След изти-

чане на този срок се забрани извършването насделки за разпореждане с дворищнорегулационенпарцел, за който не са изплатени дължимите обез-щетения за уреждане на сметки по регулация. А справилото на §8 ЗУТ се прекрати отчуждително-то действие на влезлите в сила, но неприложенидворищнорегулационни планове. Това доведе довъзстановяване на имотните граници в състояние-то, в което са били преди неприложената регула-ция. В литературата се приема, че индивидуализа-цията на тази група имоти може да се постигнесамо след като в издаваните от съответната общи-на скици изрично се вписва има ли придаденичасти по регулация за съответния имот, останалили са неуредени регулационни сметки, и ако таки-ва са налице – да бъдат нанасяни както регула-ционните, така и имотните граници на имота.8

За територии с неурегулирани поземлениимоти, както и в случаите на неприложена първарегулация по предходен устройствен план се изра-ботва устройствен план по реда на чл. 16 ЗУТ.След влизането му в сила собствениците на имотипридобиват собствеността върху новообразувани-те с плана урегулирани поземлени имоти в резул-тат на сложен фактически състав.9 Общината пъкпридобива собствеността върху отстъпените йчасти от неурегулираните имоти, необходими заизграждане на обектите на социалната инфра-структура – публична собственост на озелененитеплощи, обединени в зелена система и на общитемрежи и съоръжения на техническата инфра-структура от датата на влизане в сила на плана.

3.1.2. Граници на самостоятелни обекти в сградаТе се определят съгласно одобрения инвести-

ционен (архитектурен) проект в съответствие снастъпилите в него по време на строителството(екзекутивни) промени. Когато сградата е на дваили повече етажи, необходимо е посочването наетажа, на който е разположен обектът. При товаположение е достатъчно границите да се определятчрез съседните обекти и общи части, намиращи сена същия етаж, като е излишно да се описват и

8 Вж. Христова, М. Индивидуализация на недви-жимите имоти, за които не е налице влязъл в силаподробен устройствен план по ЗУТ, Собственост иправо, 2003, кн.7. Авторът основателно отхвърлястановището, че собствениците могат да искатизменение на подробния устройствен план, който дасъответства на границите, в които се простираправото им на собственост – този план губи сила-та си.

9 Петров, Вл. Устройство на територията,2004, с. 123.

27

съседните обекти, разположени на друг етаж(отгоре и отдолу).

3.2. Определяне на границите при прилага-нето на ЗКИР – чл. 60 ЗКИР

Границите на поземлени имоти, за които имавлязъл в сила кадастрален план, се определят чрезпосочване на идентификаторите на съседнитепоземлени имоти.

Същото важи и за определяне границите насамостоятелните обекти в сграда.

Възниква въпросът за определянето на една отграниците на имоти, които се намират на грани-цата на района, за който е одобрена кадастралнатакарта (доколкото от тази страна съседният имотможе би няма идентификатор). В нормалнатахипотеза те биха съвпадали със землищните гра-ници. А когато кадастрална карта и кадастраленрегистър е създаден за отделен имот или за групаимоти по реда на чл. 35а и следващите от ЗКИР,вписването на акта се извършва по правилата наПВ и чл.60 ЗКИР не намира приложение.

3.3. Определяне на границите на поземле-ните имоти в кадастъра

Друга е основата при определянето на граници-те на поземлените имоти в кадастралната картапоради необходимостта от представянето им вграфичен вид. Според чл. 27, ал. 1, т. 1 ЗКИР тесе определят с геодезическите координати наопределящите ги точки.

Координатите на подробните точки, определя-щи границите на поземлените имоти се определят,както следва (според чл. 43, ал. 1 ЗКИР, чл. 14 и15 от Наредба № 3/2005 г. за съдържанието,създаването и поддържането на кадастралнатакарта и кадастралните регистри10):

– основно чрез геодезически, фотограметричнии други измервания;

– извличат се от цифровите или графичните пла-нове или карти.11

Приоритетното значение на информацията,придобита чрез заснемане на място, може да бъде

източник на множество спорове за съответствиетона означените граници с правата на собственост.Очевидно се изхожда от презумпцията, че съще-ствуващите означения на терена са правилнопоставени. Когато се твърди, че отразеното вкадастъра е погрешно и не съответства на праватана собственост върху съседните имоти, следва да сеприложи чл. 53, ал. 2 ЗКИР и спорът да се раз-гледа от съда.12

4. Вид и предназначение на имота4.1. Видове имотСъгласно действащата легална класификация

(чл. 23 ЗКИР) към датата на приемането на тазиредакция на чл. 6, б. „в“ ПВ недвижимите имотиса три вида: поземлен имот, сграда (включителноизградена в груб строеж) и самостоятелен обект всграда.

Очевидно това разбиране се има предвид посмисъла на чл. 60 ЗКИР, доколкото е даденоизрично уточнение в този смисъл.

Когато в поземления имот съществува сграда, сепоставя въпросът за действието на сделката с пред-мет земя, когато сградата не е посочена в акта.Подобно е положението, когато в имота са съще-ствували незаконни строежи, които е нямало какда бъдат посочени в ипотечния акт, но впослед-ствие са били узаконени.13 Според съдебната прак-тика, ако при продажба на недвижим имот в нота-риалния акт продавачът изрично не си запазваправото на част от имота, купувачът придобиваправото на собственост на целия имот – както намястото, така и на построените в него сгради.14

Запазването на право на собственост върху сгра-дата, отделно от земята, трябва да бъде изричнопосочено в отчуждителния акт, за да бъде оборенапрезумпцията, че собственикът на земята е соб-ственик и на сградата върху нея.

4.2. ПредназначениеПредназначението на недвижимите имоти обаче

също е основание за разграничаването им на раз-

10 ДВ, бр.41/2005 г.11 Те могат да бъдат: 1) кадастралните планове,

одобрени по реда на отменения ЗЕКНРБ или отме-нения ЗТСУ, на § 40 от преходните и заключи-телните разпоредби на ЗИДЗКИР (ДВ, бр.36/2004г.), и от карти, създадени по реда наЗСПЗЗ и ЗВСГЗГФ; 2) регулационните планове,одобрени по реда на отменения ЗТСУ – за имотитес приложена регулация, границите на които не саматериализирани; 3) карти, планове и друга доку-ментация, предоставени по реда на чл. 36 отобластни и общински администрации, ведомства,юридически лица и др.

12 Вж. Димитрова, Св. Как се определят границитемежду недвижими имоти, Собственост и право,2008, кн. 7.

13 Разбира се, ако съществуващите постройки сабили притежание на трето лице, в никакъв случайне би могло да се мисли за действие на сделкатаспрямо тях. Също така, ако става въпрос за второ-степенни постройки, спрямо тях действието насделката зависи от това, дали тя обхваща главна-та сграда, по отношение на която те имат обслуж-ващ характер.

14 Вж. р. № 271/1969 г., І г.о. и цитираното тамр.№ 659/1966, І г.о.

28

лични видове. Затова по смисъла на ПВ трябва дасе посочи и квалификацията по този признак.Съгласно чл. 60 ЗКИР предназначението наимота е самостоятелно обстоятелство, вписвано впартидата на имота.

Трайното предназначение на даден имот сеопределя в подробния устройствен план и е взависимост от основното предназначение натериторията, в която се намира. В чл. 8 ЗУТ сесъдържа неизчерпателно изброяване на видоветеимоти, представени по този признак.15 В терито-рии без устройствени планове предназначениетона поземлените имоти до влизането в сила на пла-новете се определя от фактическото им използва-не. В Приложение 2 към Наредба № 3/2005 г.за съдържанието, създаването и поддържането накадастралната карта и кадастралните регистри сесъдържа Класификатор за начина на трайно пол-зване на поземлените имоти.

5. Местонахождение (адрес)Различия между двата сравнявани режима не

съществуват. За предпочитане е използването напо-общия термин местонахождение, с който сислужи ПВ, доколкото имотите извън урбанизира-

ните територии нямат административни адреси.Местонахождението на имота (чл. 6, б. „в“ ПВ)

се определя чрез следните признаци: община,населено място, адрес (за имотите в границите нанаселени места), местност (за имотите, намиращисе извън урбанизирани територии).

По смисъла на §1, т. 10 ЗКИР адресът нанедвижим имот е описанието на неговото место-нахождение. То се състои задължително от иметона областта, общината и населеното място илиселищното образувание. Адресът включва наиме-нование на улица, съответно площад или булевард,жилищен комплекс, квартал, номер. За самостоя-телни обекти в сграда се посочват при необходи-мост още вход и етаж, номер на обекта (ако иматакава номерация).

За недвижими имоти в земеделски земи, гори иземи от горския фонд се посочва наименование наместността.

6. Площ и етажностПлощта се посочва в декари или в квадратни

метри.При разлика в данните за площта по акт за соб-

ственост, с който се легитимира прехвърлителят, итези по скицата на поземления имот трябва да сепровери дали тя се дължи на регулационни проме-ни и дали регулацията е била приложена.

Когато предмет на акта е цяла сграда, посочва сецялата застроена площ. Като самостоятелен иден-тифициращ белег в чл. 60 ЗКИР е посочена иетажността на сградата.

Не е необходимо изброяване на помещенията,от които се състои определен застроен обект, но впрактиката обикновено се включват и тези данни вактовете, подлежащи на вписване.16

7. Номер на имота или идентификатор7.1. По режима на ПВПоземлените имоти имат номерация, която се

основава на различни планове и карти. Когато

15 В урбанизирани територии (и отделни позе-млени имоти извън тях) предназначението може дабъде: 1) за жилищни, общественообслужващи, про-изводствени, складови, курортни, вилни, спортни иразвлекателни функции; 2) за озеленени площи иозеленени връзки между тях и териториите за при-родозащита; 3) за декоративни водни системи(каскади, плавателни канали и др.); 4) за движениеи транспорт, включително за велосипедни алеи и задвижение на хора с увреждания; 5) за техническаинфраструктура; 6) за специални обекти и др.

В земеделски територии: 1) за обработваеми земи(ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади идруги) и 2) необработваеми земи (пасища, скатове,дерета, оврази и други).

В горски територии: 1) за гори (дървопроизводи-телни гори, защитни гори, рекреационни гори и др.)и 2) горски земи (поляни, земи, заети от храсти,скали и др.).

В защитени територии: 1) за природозащита(природни резервати, национални паркове, природ-ни забележителности, поддържани резервати, при-родни паркове, защитени местности, плажове,дюни, водоизточници със санитарно-охранителни-те им зони, водни площи, влажни зони, защитеникрайбрежни ивици) и 2) за опазване на обектите накултурно-историческото наследство (археологиче-ски резервати, отделни квартали или поземлениимоти в населени места с културно-историческо,етнографско или архитектурно значение).

В нарушени територии – за възстановяване ирекултивация.

16 Не може да се подкрепи изразеното от ВКС вОпределение № 536/23.10.2000 г., ІV г.о. (цити-рано по Ивчева, В. Нотариалното производство всветлината на новата съдебна практика, 2008,с. 808) – че индивидуализацията на имота изискваконкретно описание на помещенията, от коитотой се състои. Когато договорът за наем (какъвто ебил конкретният случай) се отнася до отделнипомещения, такова описание е необходимо, но прилипса на такова описание остава да се приеме, чедоговорът се отнася до целия обект.

29

имотът е урегулиран, задължително се посочваномерът му по устройствения план. При липса навлязъл в сила устройствен план се посочва планос-нимачният номер.

Сградите не се отличават с номера, освен ако впоземления имот са изградени две или повечесгради, които са номерирани (това обикновено ечаст от адреса). Ако съществува номерация наобособените обекти в сградата, те също могат да серазглеждат като част от адреса на имота.

7.2. По режима на ЗКИРВ чл. 60 ЗКИР е посочено, че актът трябва да

съдържа идентификатор на имота. Идентифика-торът се дава от Службата по геодезия, картогра-фия и кадастър и се вписва в кадастралния реги-стър на идентификаторите и техните промени.Той е уникален номер, чрез който недвижимиятимот се посочва еднозначно за територията настраната.

8. Липса на някой от индивидуализиращитебелези в акта

Наличието на няколко индивидуализиращибелези, чрез които трябва да бъде описан опреде-лен недвижим имот, е основание да се поставивъпросът как се отразява върху действителносттана акта (сделката) липсата на някой от тях.

В чл. 32а ПВ е налице една широка формули-ровка на компетентността на съдията по вписва-нията да проверява съответствието на представе-ния за вписване акт с изискванията на закона.Дори да се възприеме едно максимално стесни-телно тълкуване на разпоредбата, не може да имасъмнение по въпроса дали съдията по вписвания-

та трябва да провери изпълнението на специални-те изисквания на закона относно подлежащите навписване актове, в това число и тези относно опи-санието на имота съгласно чл. 6, б. „в“ ПВ, рес-пективно по чл. 60 ЗКИР. Ако описанието не епълно, съдията по вписванията трябва да се про-изнасе с определение за отказ.

Невписването обаче не е пречка актът да поро-ди своето действие, когато випсването няма кон-ститутивно значение (както е например при ипо-теките). Пречката за извършване на вписванетрябва да бъде отстранена по реда на поправката(допълването) на акта.

Все пак трябва да се отбележи, че актът би билдействителен само ако съдържа достатъчно данниза индивидуализация на имота. В противен случайпредметът на договора би бил невъзможен, коетое основание за неговата нищожност (чл. 26, ал. 2ЗЗД). Вписването на такъв акт не би довело донеговото саниране.

За имотите, в района на които има влязъл в силакадастър, идентификаторът на имота може да сесчита за достатъчен индивидуализиращ белег соглед неговата уникалност за страната. Задостатъчно може да се счита и посочването самона границите на имота, заедно с неговия вид (катосе има предвид и обстоятелството, че такава е билапрактиката до изменението на ПВ от 2004 г.).

Посочването на вида и предназначението наимота обаче не е достатъчно за индивидуализира-нето му, дори да са налице и данни относно него-вото местонахождение, площта, както и етаж-ността на сградата.

30

Едва ли има институт в българското право,който да е бил обект на толкова настойчиви опитиза преуреждане като етажната собственост. Истранното е, че етажната собственост, създаденакато една изключително полезна и отлично балан-сирана юридическа конструкция за съчетаване намногобройни интереси на различни притежателина етажи или части от етажи, хармонизираща поедин изключително демократичен и ефективенначин многообразните типове на живот и поведе-ние на обитателите в многоетажна сграда, изглеж-да само в нашата страна се преценява като неудач-на и нуждаеща се от нормативно преуреждане.Защото в много страни по света, където съществу-ва етажна собственост и където нейната правнауредба не се различава от тази, която се съдържа вбългарския закон, тя се радва на изключителнанормативна стабилност и е сред институтите,които не се нуждаят именно поради своята добрауредба от изменение и допълнение с оглед нейно-то подобряване.

Подходите на вносителите на законопроектитесе сменят, заедно със смяната на наименованиятана самите законопроекти. Последният законо-проект беше наименован Закон за жилищнитесгради – етажна собственост, и авторите му (ведна безогледна за аргументите на правната тео-рия, желанието на обикновените собственици иобитатели на сгради – етажна собственост и отпривеждания чуждестранен опит на страните,където тя се прилага) се опитваха да наложатабсурдния модел на етажната собственост катоюридическо лице. Сега предлаганият и минал напърво четене в Народното събрание законопроекте назован Закон за управление на етажната соб-ственост и не се е отказал от нито една идея напредходния, включително и от идеята за етажнатасобственост като юридическо лице. Различнитенаименования на законопроектите не бива даподвеждат. Техните цели и конкретни нормативни

разрешения са еднакви – да „подобрят“правнатауредба на етажната собственост, като я пригодяткъм цели, за които тя не е била създадена и неможе да обслужва. Правната уредба на етажнатасобственост не съдържа недостатъци и не се нуж-дае от подобрение. Тя обаче, по замисъл и попрактическа реализация, е непригодна да отговорина нужди, които са странични и вън от правнатаконструкция на етажната собственост като съчета-ние между право на собственост на различнифизически и юридически лица върху конкретниобекти – жилища, стопански помещения, гаражи,ателиета и др. и съсобственост върху общите частина сградата, подробно, но неизчерпателно посо-чени в чл. 38, ал. 1 ЗС.

Първоначално, в настойчивите опити да се пре-върне етажната собственост в юридическо лице,бях склонен да виждам преди всичко създаване наорганизационна форма за събиране на задълже-нията на предприятията – монополисти, достав-чици на електрическа и топлинна енергия, топла истудена вода, и едва на второ място опит на агре-сивния, спекулативен български бизнес с недви-жими имоти, който в притежаваните от български-те граждани, построени по времето на социализмаи придобити на ниски цени и изплащане жилища,съзря един изключително перспективен източникна печалби. Още повече, като се държи сметка, честава дума за най-атрактивните имоти в централ-ните части на столицата и големите градове настраната, където търсенето на терени за ново стро-ителство и сгради, които могат да бъдат превърна-ти в бизнес офиси, луксозни магазини и развлека-телни заведения, непрекъснато нараства. Бързопроменящите се и различни до неузнаваемостсгради в централните квартали и главни улици наСофия, Пловдив, Варна, Бургас и много другиградове не оставят никакво съмнение в действи-телните намерения на такива законодателни идеи,колкото и да се благородни мотивите, с които те сазавоалирани.

Днес нещата и причините, които трябва да обяс-нят настойчивата нормотворческа воля да бъде

Законът за управление на етажнатасобственост ще бъде и нейният

погребален саван в българското право

Проф. дюн Владимир Петров

31

преуредена материята на етажната собственост, са,струва ми се, с променена поредност и значение.Като главна причина се очертава интересът къмимотите в централните части на големите градове,където цената на квадратен метър застроена площнадхвърля границата на фантазията и може даварира между 2000 и 20000 евро на кв. м.Изнесени в пресата данни за цени на офертите натърговски агенции, занимаващи се с продажба нанедвижими имоти, свидетелстват за промененотомислене на голяма част от деловия елит на българ-ското общество, което намира тези чудовищнонадути цени за нормални. Една съпоставка с цени-те на недвижимите имоти в най-престижните сто-лици и големи градове по света – напримерПариж, Лондон, Рим, Берлин, Ню Йорк, ЛасВегас, показва, че цените на някои имоти вСофия, Варна, Пловдив, в зависимост от класатана квартала, в който се намират и вида на изпълне-нието на обекта, не само че не отстъпват, но вопределени случаи надвишават по стойност имоти-те в тези прочути световни градове.

Не без значение, сред причините да се търсиотреждане на нов правен статус на етажната соб-ственост, е и състоянието на жилищното и сград-ното строителство. А там, безконтролното строи-телство на всевъзможни по вид и предназначениесгради превърна много от престижните, луксозниквартали на столицата и големите градове на стра-ната в строителни гета, в които законодателят, за даосигури нормален живот на обитателите и достъпна транспортни средства, предвиди изгражданетона пробиви, тунели, надземни и подземни път-ища, а в партерните нива на урегулирани поземле-ни имоти – частна собственост на физически июридически лица, изграждане и на публични про-странства като пешеходни проходи, пасажи и коло-нади1.

Очевидно стана, че задъхващите се от презастро-яване централни части на големите градове садостигнали пределните възможности, до коитомогат да се разширяват и обхващат нови обекти. Чесе налага преразпределение на собствеността,което не може да стане без тотален натиск върху

дребните собственици, за да бъдат принудени даизвадят на пазара и предложат на бизнеса тезиатрактивни имоти. Затова законодателството наБългария, а не прави изключение според мен иЗаконопроектът за управление на етажната соб-ственост, беше подчинено на една брутална ижестока бизнес диалектика, със сериозна гангстер-ско-мафиотска оцветеност. Никакви аргументи,черпени от основни начала и принципи на право-то, от правила на Конституцията, добрите нрави,справедливостта, не могат да бъдат слушани. Дър-жавата е на имащите, останалите граждани са съсзатихващи функции. Няма място за никакъв сан-тимент и християнско милосърдие. Не можеш даплащаш парно, ток, топла и студена вода, непре-къснати ремонти и саниране на сградата – етажнасобственост, заплати на управителни органи,застраховане на сградата и отделните обекти в нея –продавай жилището и си търси място в крайнитеквартали, в малки градове и села, в социални домо-ве за възрастни и болни хора.

И тази диалектика не се интересува качествен лие законът, който регулира определени обществениотношения, нужни ли са измененията и допълне-нията, каква е тяхната социална цена? Законъттрябва да бъде моделиран, за да върши работа набизнеса, да не спъва отдавна изродената и алчначастна инициатива да не пречи на апетита запечалба от всякъде и от всичко. Поради това ветажната собственост беше съзряна пореднатанезащитена и апетитна хапка, върху която можелесно да се посегне. И въпреки че нейната норма-тивна уредба е сред най-стабилните в българскотозаконодателство, организирано и планомерно, всеоще завоалирано зад добри, обществено полезнии нужни цели, в материята на етажната собстве-ност се имплантират идеи, противопоказани нанейната същност, вредните последици, от коитотрудно могат да бъдат предвидени.

Многобройни са абсурдните решения, които сепредлагат и съществува голяма вероятност да ста-нат действащо право.

Законопроектът за управление на етажната соб-ственост (ЗУЕС) не е съобразен преди всичко справилата на чл. 10, ал. 1 и 2 от Закона за норма-тивните актове (ЗНА). Според чл. 10, ал. 1 ЗНАобществени отношения от една и съща област сеуреждат с един, а не с няколко нормативни актовеот същата степен. Затова логично и напълно вунисон с чл. 10, ал. 1 ЗНА уредбата на етажнатасобственост в чл. 49 ЗС предвижда нормативнаделегация за Министерския съвет, по предложе-

1На анализа на изменението и допълнението наЗУТ, в търсенето на изход от огромнитеавтомобилни задръствания и решения за намиранена строителни терени в централните части наголемите градове за офис и бизнес нужди, съм сеспрял в статията: Строежите по чл. 187–189 отЗакона за устройство на територията, Нотари-ален бюлетин, 2007, бр. 4, 34–48.

3232

ние на министъра на правосъдието, да уреди вособен правилник правилата за управлението, заподдържането на реда и надзора по използванетона сградата в етажна собственост, както и тия заначина на отмяна на решенията на Общотосъбрание и за реда, по който те се изпълняват.

Предлаганият законопроект за управление наетажната собственост е в нарушение и на чл. 10,ал. 2 ЗНА, според който обществени отношенияот област, за която има издаден нормативен акт, сеуреждат с неговото изменение и допълнение, а нес отделен акт от същата степен.

Съотношението Закон за собствеността – Пра-вилник за управлението реда и надзора в етажна-та собственост държи сметка и за друго основноправило в нормотворчеството, което е прогласенов разпоредбата на чл. 3 ЗНА. Съгласно чл. 3, ал. 1ЗНА законът е нормативен акт, който уреждапървично или въз основа на Конституцията обще-ствени отношения, които се поддават на трайнауредба, според предмета или субектите в един илиняколко института на правото или в техни подраз-деления. Проектът за ЗУЕС по същество сесъстои само от разпоредби, уреждащи обществе-ни отношения, които не се поддават на трайнауредба, обществени отношения, които не саосновни, каквото беше допълнителното изискванена ЗНА (ред. ДВ, бр. 27 от 3 април 1973 г.),нито се поддават на пълно уреждане. Поддаващи-те се на трайна уредба са отношенията, регулира-ни в чл. 37–49 ЗС, където в българското правовъобще е уреден институтът на етажната собстве-ност. За останалите, наречени в чл. 3, ал. 2 ЗНА„другите отношения по тази материя“, законътможе да предвиди да се издаде подзаконов акт. Потакъв начин законът няма да бъде много обемен инатоварен с правила, които ще обременяватизлишно неговата уредба и ще го направят трудени непригоден за служене. Нормите, които регули-рат неосновни, неподдаващи се на трайни уредбаобществени отношения, буквално ще заглушатосновните и ще отнемат яснотата и достъпносттана работата със закона.

Правилникът за управлението, реда и надзора ветажната собственост (ПУРНЕС) и Правилникътза вписванията (ПВ) са сред най-стабилните под-законови нормативни актове. ПУРНЕС за пове-че от петдесетгодишния период на действие (одо-брен с Постановление № 1486 на Министерскиясъвет от 13 декември 1951 г., обн. „Известия“,бр. 101 от 18 декември 1951 г.) е изменян идопълван само осем пъти, като много от измене-

нията отменят други изменения и допълнения внеговата първоначална редакция.

Законосъобразното изменение в ЗС следова-телно трябваше да възприеме установеното вчл. 49 ЗС разрешение, като продължи делегация-та, възложена на Министерския съвет, и било сизменение и допълнение на действащия ПУР-НЕС, било с изработване и одобряване на новправилник, да бъдат осъществени нужните, вни-мателно преценени с оглед евентуални промени врегулираните отношения, изменения. В съответ-ствие със ЗНА би било и изменение и допълнениев ЗС, който е нормативният акт от същата степени в който се съдържа уредба на материята на етаж-ната собственост.

В тази светлина несъмнено ясно се очертава ипричината за избора на нормативния акт, с койтода се осъществят нормативните изменения в мате-рията на етажната собственост. Най-лесно бибило, правено е неколкократно и до сега,Министерският съвет – издателят на ПУРНЕС, давнесе в него необходимите изменения и допълне-ния, ако те са толкова необходими и важни. С под-законов акт обаче Министерският съвет не може даправи изменения и допълнения в нормативниактове с ранг на закон, какъвто е Законът за соб-ственоста, а именно в него се съдържа основнатауредба на етажната собственост, включително и чл.49, в който се урежда законовата делегация заМинистерския съвет за издаването на ПУРНЕС.

С подзаконов нормативен акт не може да сеосъществи и сърцевината на измененията в мате-рията на етажната собственост – да отпадненесеквестируемостта на жилищата на длъжниците– етажни собственици за задълженията по различ-ните работи и услуги, свързани с ползването наидеалните части от общите части на сградата итяхното поддържане в добро състояние. Вчл. 444 ГПК са посочени вещите, собственост надлъжника, върху които не може да бъде насоченоизпълнението:

– т. 5 – земите на длъжника – земеделски стопа-ни: градини и лозя с площ общо до 5 дка или нивиили ливади с площ до 30 дка, и необходимите заводенето на стопанството машини и инвентар,както и торовете, средствата за растителна защитаи семето за посев – за една година;

– т. 7 – жилището на длъжника, ако той илиникой от членовете на семейството му, с коитоживее заедно, нямат друго жилище, независимоот това, дали длъжникът живее в него; ако жили-щето надхвърля жилищните нужди на длъжника и

3333

членовете на семейството му, определени с наред-ба на Министерския съвет, надвишаващата част отнего се продава, ако са налице условията отчл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността.

Тези забрани са възпроизведени и от чл. 339,т. „д“ и „ж“ на отменения ГПК. В преходните изаключителни разпоредби на ГПК е предвидено,че не могат да се ползват от разпоредбите начл. 339, б. „ж“ ГПК (отм.) предприемачитестроители за задълженията им, произтичащи отстроените от тях постройки, до влизането на тозикодекс в сила, както и търговците за задължения-та, направени от тях в това им качество.

В чл. 445, ал. 1 ГПК законодателят въвеждаизключение от забраната за несеквестируемост, откоито не могат да се ползват длъжниците. Забрана-та за несеквестируемост не се отнася за вещи, върхукоито е уреден залог или ипотека, когато взискателе заложният или ипотекарен кредитор. А в ал. 2 начл. 445 ГПК законодателят изрично е предвидил,че от забраните за несеквестируемост по чл. 444,т. 5 и 7 ГПК не могат да се ползват длъжниците отзадължения за издръжка, за вреди от непозволеноувреждане и финансови надчети, както и длъжни-ците за случаи, предвидени със закон.

Веднага става ясна мрачната картина, която сеочертава по отношение на етажни собственици –за парични задължения, принудителното изпъл-нение да бъде насочено срещу техните жилища.

Законопроектът за управление на етажната соб-ственост не може да постигне онова необходимоотграничение от уредбата на материята в ЗС,поради което той дублира или преурежда норма-тивни разрешения, установени в ЗС. В товаотношение авторите на внесения от Министер-ския съвет законопроект буквално са се чудели какда наситят със смислено нормативно съдържаниеамбициозния, но абсурден проект за закон. Врезултат на тези усилия законопроектът изобил-ства с привнесени от други нормативни актовеправила, звучащи смехотворно права и задълже-ния, безсмислени забрани, които са общоприетикато норми на поведение на обществото.

Адресатите на законопроекта ще бъдат удивенида научат за права и задължения, които никога неса подлежали на съмнение, някои от които саотдавна уредени и в закона. Повторното имизрично уреждане очевидно търси пълнеж за тозинедомислен проект за нормативен акт, без въобщеда се мисли, че по този начин се компрометиранормотворческата дейност на сериозен орган катоНародното събрание. Допълнително ще отбеле-

жа, че нормите на чл. 4 ЗУЕС биха могли дабъдат приписани на приумици на юридическинешколуван законодател, каквито са значителначаст от народните представители. Активно допри-несли с предложенията си за „подобряването“ натози неподлежащ на подобряване, изначалноувреден законопроект, те са го направили още по-неудържим и калпав.

Не може да не изпитва безсилно негодуваниевсеки юрист, който познава великолепната струк-тура и перфектно формулирани норми на ЗС, враздела за етажната собственост, стегнатите, пре-делно ясни и проверени от половинвековното имприложение норми на ПУРНЕС и вижда как втази осветена от времето уредба, изработена отнадарени и прецизни юристи от поколението нанашите учители в правната наука, небрежно и съссуетното чувство да увековечат своето незнание ибезплодна мисъл, се надпреварват да правят пред-ложения за „подобряване“ на законопроекта учи-телки, инженери, лекари, икономисти и всякаквидруги самоопределили се като специалисти в мате-рията депутати, с чиято политическа воля ще бъдеприет един сериозно недъгав нормативен акт.

Подобни нормативни актове като проекта заЗУЕС могат да бъдат обяснени с опити да се нор-мират за първи път обществени отношения, коитов процеса на прилагането им в практиката щебъдат поправени и прецизирани. Норми катовключените в проекта за ЗУЕС, след осемдесет-годишна история от създаването на етажната соб-ственост и нормативното уреждане на материятав законодателството на много държави в Европа исвета, след дълъг и качествен собствен нормотвор-чески опит на българското законодателство ибогата съдебна практика по прилагането на ЗС иПУРНЕС е позорен опит да се върне един съвър-шен законодателен продукт, в етап на инфантил-но, ученическо съчинителство, срамното лице накоето практиката по прилагането на този нелепнормативен акт скоро ще покаже, ако бъде приет.

Обективната оценка налага да отбележа, чемного от детайлно формулираните в чл. 4 в ЗУЕСразпоредби са резултат на предходни изменения идопълнения в ПУРНЕС, извършени през2002 г. (ДВ., бр. 87 от 13 септември 2002 г.). Иако те са допуснати в нормативен акт с подзаконовхарактер, какъвто е ПУРНЕС, по-правилно бибило те да бъдат премахнати и от него, вместо дабъдат мултиплицирани в още по-неудържим вид, внормативен акт с ранг на закон, какъвто е проектътза ЗУЕС.

3434

Тук в началото на тази статия ще посоча някоиот нормите недоразумения, а такива са по-голя-мата част от предложенията за задължения на соб-ствениците на етажи или на части от етажи вЗУЕС.

Подлежало ли е някога на съмнение вПУРНЕС, че се е наложило да бъде въздигнато взаконова норма задължението на етажните соб-ственици „да не пречат на другите собственици иобитатели да използват общите части от сградата ида не нарушават правото им на самостоятелноползване на техните обекти“ (чл. 6, ал. 1, т. 1ЗУЕС); Задължението на собствениците и обита-телите „да не причиняват вреди на други обекти иобщи части на сградата“ (чл. 6, ал. 1, т. 2 ЗУЕС);Задължението на собствениците и обитателите „дане завземат общи части на сградата в режим наетажна собственост“ (чл. 6, ал. 1, т. 3 ЗУЕС); „дане накърняват добрите нрави“ (чл. 6, ал. 1, т. 7ЗУЕС); да не извършва в своя самостоятеленобект или част от него дейности или действия,които създават безпокойство за другите собстве-ници и обитатели, по-голямо от обичайното, безсъгласието на общото събрание (чл. 6, ал. 1, т. 4ЗУЕС).

Всички тези задължения съществуват в значи-телно по-стегната форма и правилно формулира-ни в нормите на чл. 1–3 на ПУРНЕС и веднъж сапоели бремето на многобройните изменения идопълнения, привнесени от Закона за устройствона територията (ЗУТ). Затова едва ли сполучливоразрешение е обособяването им в тринадесетточки на чл. 6 ЗУЕС, „допълнително обогатени“с някои други, не по-малко ненужни. Не е ли яснонапример от чл. 41 ЗС, че всеки собственик,съразмерно с дела си в общите части, е задължен даучаства в разноските, необходими за поддържане-то или възстановяването им и в полезните разно-ски, за извършването на които е взето решение отобщото събрание. Затова с какво обогатяват нор-мативната уредба правилата на чл. 6, ал. 1, т. 9ЗУЕС, че етажните собственици са длъжни дазаплащат разходите за основния, текущия илинеотложния ремонт, за реконструкцията, преу-стройството и обновяването на общите части насградата, съразмерно с притежаваните идеалничасти в тях. Още повече, че изброените в текставъздействия върху сградата, в много от посочени-те случаи означават едно и също и това би трябва-ло да бъде ясно на авторите на законопроекта.Или задължението в чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС –етажните собственици да заплащат консуматив-

ните разходи за поддържането на общите части.Необходимо ли е при съществуването на чл. 45ЗЗД, в чл. 6, ал. 1, т. 2 ЗУЕС, изрично да бъдепредвидено задължение за собствениците и обита-телите да не причиняват вреди на други обекти иобщи части на сградата, а в т. 14 на този члензадължението да обезщетят вредите, причиненина други обекти в сградата, когато те са резултат ототстраняването на повреди в своя самостоятеленобект или част от него.

Ще припомня само, че задължението да не севреди другиму е сред предписанията на правото,останали като основни начала от времето на рим-ското право – „Iustitia est constans et perpetuavoluntas ius suu; tribuendi. Iuris praecepta sunt haec:honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tri-buere“ – „Правосъдието е неизменната и постоян-на воля да се отдава всекиму неговото право.Предписанията на правото са: живей почтено, невреди другиму, отдавай всекиму неговото право“2.

Концептуалната неизбистреност на идеите, покакъв начин да бъдат преуредени въпросите суправлението на общите части в сградата – етажнасобственост, е причината ЗУЕС да въведе еднасложна и изобилстваща с проблеми система отразрешения, относими към изкуствено обособе-ните видове етажна собственост.

Предложението за създаване на нов член 2 –„Особен режим на управление на общите части“,въвежда понятието „жилищен комплекс от затво-рен тип“, в който управлението на общите частина сградите – етажна собственост, се урежда с пис-мен договор, с нотариална заверка на подписитемежду инвеститора и собствениците на самостоя-телни обекти. Договорът се вписва в партидата навсеки самостоятелен обект и е „противопоставимна неговите последващи приобретатели“. Неточ-ната редакция на текста желае да изрази въвежда-нето на обвързаност на последващите приобрета-тели на обекта, който се намира в този жилищенкомплекс от затворен тип, от условията, уговоре-ни между инвеститора и собственика на самостоя-телния обект. При този вид етажна собственоствносителят на законопроекта очевидно акцентиравърху интереса от въвеждане на обвързаност запоследващия приобретател от условията на дого-вора, уговорени от неговия праводател. Така при-добивайки обекта от праводателя, той да бъдеобвързан с вече уговорените условия, включително

2 Ulpianus libro primo regularum – D. 1.1.10.§ 1.

3535

и от отговорността и санкциите, предвидени занеизпълнение на тези условия. При такава обвър-заност последващият приобретател няма да можеда нарушава условията, уговорени в договора,които са свързани с плащането на консумативни-те разноски за ток, парно, вода, гараж, чистачка,поддържането и ремонта на сградата и прилежа-щите площи. А ако ги нарушава, ще търпи небла-гоприятните последици от това си поведение,които са предвидени в договора, сключен междунеговия праводател и инвеститора, с които той сее съгласил при придобиването на обекта.

Затвореният тип жилищни комплекси – етажнасобственост, наистина разрешава проблемите,свързани с поддържането и възстановяването наобщите части на сградата и събирането на необхо-димите средства за извършването на многоброй-ните дейности, които са обхванати в понятията„поддържане и възстановяване“. В договора,освен тези разходи, могат да бъдат и ще бъдат уго-ворени разходи за плащане на трудово възна-граждение на лицата от персонала, обслужващжилищния комплекс от затворен тип – охраните-ли, портиери, градинари, чистачи, техници заподдържане на различните инсталации.

Този вид етажна собственост може да бъдесъздаден с пестеливо и стегнато изменение идопълнение на ЗС вместо да бъде изработвансамостоятелен нов законопроект. А в съответствиесъс ЗНА много от въпросите, които не могат дабъдат уредени в ЗС, биха могли да намерят уред-ба в ПУРНЕС.

Предлагайки този режим на управление наобщите части в етажната собственост, вносителятобаче не си дава сметка за негативните последициот въвеждането на етажната собственост в ком-плексите от затворен тип. Задължението, послед-ващият приобретател да встъпи в условията надоговора, сключен между инвеститора и първона-чалния купувач, ще направи по-трудно продава-еми тези обекти или последващата им продажбаще бъде за сметка на значително намалената про-дажна цена. Обвързващите клаузи на първона-чалния договор са съществено ограничение направото на собственика на самостоятелна прецен-ка при какви условия да придобие имота и гоангажира с условия, които може да са тежки инеприемливи за него. При съществуващотоогромно предлагане на новопостроени жилища идруги обекти логично е да се очаква, че евентуаленкупувач ще предпочете да придобие имот, койтоне го обвързва и с други, от напред създадени от

предходния собственик условия. Придобиванетона обекти в тези жилищни комплекси от затворентип едва ли ще се радва на голямо търсене отмасовия потребител и купувач, който не притежа-ва високи и постоянни доходи, за да поеме иотстоява клаузите на договора. А в договора несъ-мнено ще съществуват условия, които предвиждаттежка имуществена отговорност, чак до възмож-ност за изнасяне на продан на обекта, за койтонеговият собственик не е в състояние да поемаконсумативните и други разноски по поддържане-то на общите части на сградата.

ЗУЕС предвижда и два вида обикновена етаж-на собственост, която не се намира в жилищникомплекси от затворен тип.

Eдиният вид етажна собственост се отнася зауправлението на общите части в сгради, в коитоспоред формулировката на чл. 3 ЗУЕС „самостоя-телните обекти са до три и принадлежат на повечеот един собственик“ и се счита от авторите на вне-сения законопроект като „Изключения“ от „Осо-бения режим на управление на общите части“ почл. 2 ЗУЕС, в който предвижда правилото за сгра-дите – етажна собственост, построени в жилищенкомплекс от затворен тип. За този вид етажна соб-ственост се прилагат разпоредбите на чл. 42, 43 и44 ЗС.

Другият вид етажна собственост е този, прикойто в сградата самостоятелните обекти са пове-че от три и принадлежат на различни собствени-ци. Предложеният законопроект за управлениена етажната собственост е насочен за регулиранена отношенията в този вид етажна собственост.

Анализът на текстовете, отнасящи се до тези двавида етажна собственост, може да покаже несъ-стоятелността на идеите, заложени в ЗУЕС, не-възможността нормативните решения, възприетиот законопроекта, да намерят практическа реали-зация, многобройните проблеми, които ще поро-дят в практиката. Тези идеи, които могат да бъдатформулирани единствено от несъмнени дилетантив правото, ще унищожат един от най-стабилнитеи работещи институти в българското вещно право,ще предизвикат нескончаеми спорове и междусъ-седски войни в мирната, цивилизована територияна етажната собственост, ще нанесат непредвиди-ми и неизмерими вреди на българската правнанаука и законодателство.

Лесно е казал вносителят на законопроекта и сразлични допълнения са приели депутатите напърво четене, че за управлението на общите частина сгради – етажна собственост, в които самостоя-

36

телните обекти са до три и принадлежат на пове-че от един собственик, се прилагат разпоредбитена чл. 42, 43 и 44 ЗС. Защо обаче, преди да сесъгласят с това правило, което обособява еднауродлива и неработеща етажна собственост, не сасе опитали да си представят управлението наобщите части в светлината на нормите на ЗС, къмкоито препраща чл. 3 ЗУЕС.

Как ще се формира управлението на общитечасти, съгласно чл. 42 ЗС от трима собственицина самостоятелни обекти в етажна собственост дотри обекта, по смисъла на чл. 3 ЗУЕС, когатонормата на ЗС предвижда това управление и над-зорът за изпълнение на задълженията на обитате-лите да се извършва от общо събрание на собстве-ниците и на избрания от него управител илиуправителен съвет. Оказва се, че общото събраниена тази етажна собственост ще се състои от трима-та собственици на самостоятелни обекти в сграда-та. Измежду тримата собственици ще бъде избрани едноличният управител на етажната собственостили и тримата ще бъдат и общо събрание, и упра-вителен съвет едновременно. Защото, ако упра-вителният орган на етажната собственост не еедноличният управител, колективният орган –управителният съвет – трябва да се състои най-малко от трима етажни собственици, за да може дасе образува мнозинство при вземането на реше-нията, когато двама от собствениците са на про-тивни становища по определен за решаваневъпрос.

Как ще се формира кворумът за общото събра-ние на такава етажна собственост? Чл. 43, ал. 1ЗС предвижда, че общото събрание взема реше-ние, ако в заседанието участват лично или чрезпредставители 3/4 от собствениците. Имали ли саидея вносителите, как следва да се изчислят 3/4 оттрима души – етажни собственици, за да е налицекворум и общото събрание да взема валиднирешения. Ако приемем, че двама души образуваттези 3/4, защото очевидно това мнозинство неможе да се образува чрез юридическо разчленява-не на третия етажен собственик (например 3/4 оттрима етажни собственици е равно на двама етаж-ни собственици и половина), как ще взема реше-ние общото събрание, когато съгласно чл. 44,ал. 1 ЗС общото събрание взема решение с мно-зинство повече от половината от присъстващитесобственици. А как ще намери приложение къмтакова общо събрание нормата на чл. 43, ал. 3ЗС, в която е предвиден т.нар. спадащ кворум.Ако при първото свикване на общото събрание

не се явят нужното число лица, законът предвиж-да събранието да се отложи за един час по-къснопри същия дневен ред и се счита законно, колкотои лица да се явят. Означава ли това, че след отла-гането на общото събрание за един час по-късното ще бъде законно даже в него да вземе участиесамо един от етажните собственици.

Оказва се, че това общо събрание винаги тряб-ва да се състои от тримата етажни собственици, зада има кворум и за да може да взема валиднирешения.

Допълнителни проблеми в управлението натози вид етажна собственост ще пораждат многовъпроси, които днес имат отговор в ПУРНЕС,но ЗУЕС не отнася към етажната собственост,която се състои от не повече от три самостоятелниобекта, принадлежащи на различни собственици.Например, относно свикването на общото събра-ние и неговото провеждане (чл. 6–7аПУРНЕС); как се определят и извършват общитеразходи за етажната собственост (чл. 8 и 9 ПУР-НЕС); кои лица могат да обжалват и искат отмя-на на решението на общото събрание (чл. 13–14ПУРНЕС); ще намерят ли приложение и притова общо събрание нормата на чл. 45 ЗС и чл. 12ПУРНЕС и много други.

Може би преди вземането на категоричнотостановище в чл. 3 ЗУЕС, че за управлението наобщите части в такава етажна собственост се при-лагат разпоредбите на чл. 42, 43 и 44 ЗС, вноси-телят и авторите на законопроекта трябваше дапроверят дали посочените текстове от ЗС могат дасе приложат адекватно към такава етажна собстве-ност. И ако посредством един известен в правна-та теория тълкувателен способ – „редуциране доабсурд“ (Reductio ad absurdum) – достигнат доизвода, че такава етажна собственост трудно можеда съществува и функционира нормално, трябва-ше да изоставят идеята да я уредят нормативно вЗУЕС.

Подобен проблем, стоящ пред мъдър и отгово-рен за качеството на нормотворческата дейностзаконодател, би трябвало да го разколебае в стре-межа му да обезобрази с неуместни измененияедин забележително качествен нормативен акт съсзаконов ранг – Закона за собствеността – и дапремахне едни не по-малко качествен подзаконовнормативен акт, какъвто е Правилникът за упра-вление реда и надзора в етажната собственост. Ивсичко това, за да бъде въведен като действащоправо законов полуфабрикат, недомислен и кон-цептуално сбъркан, който ще лепне срамно петно

37

върху правната система и законодателството наБългария.

Вносителят на законопроекта и неговите авто-ри, мотивирани да продължат в избраната посока,правят опити, за да премахнат някои от очевид-ните пречки пред конструкцията на етажна соб-ственост с до три обекта, които принадлежат наразлични собственици. В §6 от Преходните изаключителните разпоредби на ЗУЕС се предлагаизменение в чл. 42 ЗС, в който да бъдат заличенидумите „или управителен съвет“, а в чл. 43, ал. 1ЗС изменение, което да замени думите „три чет-върти“ с думата „половината“.

Изменението в чл. 42 ЗС означава, че в етаж-ната собственост до три обекта, които принадле-жат на различни собственици, органите за упра-вление се намаляват с един и могат да бъдат колек-тивният – общото събрание и едноличният орган– управител. По този начин предлаганото изме-нение ще предотврати едно недомислие в етажна-та собственост от трима собственици на отделниобекти и тримата да участват в управителния съвети същевременно да оформят другия орган науправление – общото събрание. Ще породи обачепроблеми с избора на този управител, ако нямаединодушие между етажните собственици и гласу-ването на единия от тях е против избора на кон-кретен етажен собственик. Защото според чл. 44,ал. 1 общото събрание на етажната собственоствзема решение с мнозинство повече от половина-та от присъстващите собственици. Мнозинство,което при избора на управител, ако единият оттримата етажни собственици е против избора натози управител, ще трябва да се формира с гласа ина самия избран – два на един гласа. А тозивъзможен начин на избор създава напълно реал-ната опасност, тандемът, който се образува пригласуването на избора за управител, да управлявакато мнозинство несменяемо етажната собстве-ност, разменяйки се управителните функции иигнорирайки напълно правата за участие в упра-влението на третия етажен собственик. При товаположение единственият начин този етажен соб-ственик да защити своите права по отношение напритежавания от него обект в сградата – етажнасобственост, включително и срещу решения наобщото събрание, в което двамата етажни соб-ственици също ще бъдат мнозинство, е да търсиправата си по съдебен ред. Изводът изглежданесъмнен. В тази малка общност, обединена отуправлението и използването на общите части насградата – етажна собственост, ще бъдат посадени

корените на враждебност и омраза и вместо доб-росъседски отношения между етажните собстве-ници те ще уреждат въпросите на етажната соб-ственост със съдебни актове.

Другото предлагано изменение в чл. 43, ал. 1ЗС има за назначение да премахне трудноститепри формирането на кворума за свикване и про-веждане на общото събрание. Замяната на думи-те „три четвърти“ с думата „половината“ означава,че кворумът за законосъобразно провеждане наобщото събрание е половината от собствениците,т.е. при трима етажни собственици, когато наобщото събрание са представени двама от тях.

Едва ли е необходимо да отбелязвам, че общосъбрание от двама собственици, а при прилагане-то на чл. 43, ал. 3 за спадащия кворум – и от единетажен собственик, както и цялата конструкция заетажна собственост от трима етажни собственици,механически подложена на регулиране от норми-те на чл. 42, 43 и 44 ЗС, не е нищо друго освендоказателство за законодателен инат, който кактотук, така и в цялата материя на етажната собстве-ност се стреми да разруши самозащитните меха-низми на етажната собственост, гениално внедре-ни в устройството и правната същност на инсти-тута, за да покаже, че юридическото невежествоняма граници и може при упорито желание даразруши и най-качествените дела.

За несъстоятелността на конструкция, коятопредвижда общото събрание от трима души, едостатъчно да си помислим, ако кворумът за свик-ването и вземането на решения от такова общосъбрание е половината от етажните собственици,т.е. двама етажни собственици, които обаче немогат да вземат решение, защото са на противо-положни становища по гласувания от общотосъбрание въпрос, а третият етажен собственик илине участва в събранието, или не взима отношениепо спорния въпрос.

Още по-неудържими и откъснати от българска-та реалност са предложенията на авторите назаконопроекта по отношение на другия вид етаж-на собственост – тази с повече от три самостоя-телни обекта в сградата, които принадлежат наразлични собственици. Законопроектът в чл. 9установява две форми на управление – общосъбрание или сдружение на собствениците. А вчл. 10 за етажна собственост с форма на управле-ние общо събрание определя като органи науправление общо събрание и управителен съветили управител.

Правомощията на общото събрание обхващат

38

три категории въпроси:Първата категория се състои от правомощия,

които се съдържат и в сегашната редакция на чл. 4ПУРНЕС и която изменена и допълнена през2002 г. (ДВ., бр. 87 от 13 септември 2002 г.) еобхванала и дори надхвърлила нормалните и есте-ствени задължения, които законът може да предо-стави на общото събрание, за пълноценно иполезно за общността от собственици и обитателиуправление на общите части в етажната собстве-ност и установяване на нормален климат на съжи-телство между етажните собственици.

Сред тези правомощия в чл. 11 ЗУЕС, съответ-но чл. 4 ПУРНЕС на общото събрание са:

– приемането на Правилник за вътрешния ред;– избор на Управителен съвет или управител;– освобождаване на членовете на Управителния

съвет или управителя;– избиране на Контролен съвет и предсрочното

освобождаване на неговите членове;– определяне на месечните парични вноски за

покриване на разходите за управление на общитечасти;

– приемане на решения за извършване наполезни разходи;

– приемане на план за извършване на годишни-те ремонти в сградата;

- приемане на годишния бюджет за приходите иразходите;

– приемане на решения за изменение в плана заизвършване на ремонти, когато се налагат непред-видени разходи;

– приемане на решение за изваждане от сграда-та на етажен собственик по реда на чл. 45 ЗС.

Втората категория са малко на брой необходимиправомощия, свързани с управлението на общитечасти и спазването на вътрешния ред в етажнатасобственост. Това са правомощията на общотосъбрание, свързани с:

– поставянето на реклами и технически съоръ-жения върху сградата (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „д“ЗУЕС);

– даване на съгласие за отглеждане на животни ветажната собственост (чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „л“ЗУЕС);

– решение за възлагане на дейностите по под-държането на общите части на сградата на юриди-ческо или физическо лице (чл. 11, ал. 1, т. 12ЗУЕС).

Третата категория са правомощия, които не съот-ветстват на характера на етажната собственост,зависят от личната преценка на всеки от етажните

собственици и в ЗУЕС са обхванати от стремеж запо-голяма, макар и самоцелна пълнота, която данаправи значима разликата с правомощията, съдър-жащи се в чл. 4 ПУРНЕС.

Не може да бъде правомощие на общото събра-ние неясното по обхват и значение – „обновява-не на сградата, което се вписва в публичен реги-стър“ (чл. 11, т. 10, б. „в“ ЗУЕС). Като строител-на дейност това обновяване на сградата несъмне-но се включва в правомощията по чл. 11, ал. 1,т. 8, 9 или 10 ЗУЕС. Затова обновяване, коетоне може да се извърши по решение на общотосъбрание, трябва да се вземе съгласието на всекиетажен собственик, защото при него не се касае завъзстановяване и ремонт на общи части, за дабъде запазена сградата – етажна собственост,когато интересът на мнозинството етажни соб-ственици трябва да бъде определящ, а за козме-тични промени, от които сградата не се нуждае, ае свързано с непредвидени разходи от етажнитесобственици. Но още по-малко може да се обяс-ни ползата и значението на вписването на обно-вяването в публичен регистър. Този и други реги-стри, свързани с етажната собственост, бюрокра-тизират излишно уредбата, която в повече от пет-десетгодишното си съществуване е показала, че несе нуждае от тях.

Предприемането на действия за надстрояванена общи части също не може да бъде правомощиена общото събрание. Касае се за разпоредителнидействия по учредяването на ограничени вещниправа и общото събрание може да вземе решениесамо с изричното съгласие на всички етажни соб-ственици. А правото на ползване освен това е иправо с оглед личността (intuitu personae) и учре-дяването му на още по-голямо основание трябвада стане с изричното съгласие на етажните соб-ственици.

Не може да бъде правомощие на общото събра-ние приемането на решение за получаване накредити, безвъзмездни помощи и субсидии почл. 11, ал. 1, т. 12 ЗУЕС. Кредитите и субсидиитеподлежат на връщане. Поради това решението наобщото събрание не може да замести изричнотосъгласие на всеки един етажен собственик, който сличните си средства ще трябва да поеме съответначаст от сумата на кредита или субсидията.

Не може да бъде правомощие на общото събра-ние и решението за опрощаване на финансовизадължения по чл. 11, ал. 1, т. 13 ЗУЕС. И тук, заразлика от отсрочването или разсрочването наизпълнението им, предвидено в същата точка, се

39

касае за наличие на имуществен интерес за всекиот етажните собственици, поради което опроща-ването на финансови задължения може да станесамо с изричното съгласие на всички етажни соб-ственици.

Характерна особеност на ЗУЕС е стремежът навносителя и авторите на законопроекта да изопа-чават установените правила на ЗС и ПУРНЕС вусилията да докажат новост и оригиналност науредбата в ЗУЕС и го отграничат от съществува-щата и непроменена уредба на ЗС и ПУРНЕС.Не би могло да бъде иначе. Ако не бъдат въведенитези изкуствени и от нищо немотивирани разли-чия, които всъщност не са различия по същество,цялата радикална реформа в материята на етажна-та собственост ще се окаже излишна. Усилията наавторите на законопроекта обаче и в тази насокаса се оказали напразни, а знанията и възможно-стите недостатъчни. Поради това сравнениетомежду ПУРНЕС и претендиращия за новаторскиЗУЕС ще покаже, че като се абстрахираме отредица норми в ЗУЕС, които представляватоткровени безсмислици и плод на дилетантскиопити в нормотворчеството, ЗУЕС е повторениена важното, същественото регулиране вПУРНЕС. При всичката му претенциозност, акоЗУЕС стане действащо право, той ще бъде едналоша и недодялана реплика на стабилния и с каче-ствено формулирани норми ПУРНЕС.

В чл. 12 и 13 ЗУЕС са уредени въпросите посвикването на общото събрание в етажната соб-ственост. Уредбата не съдържа никакво същественоразличие от тази, залегнала в чл. 6, 7 и 7аПУРНЕС. Според чл. 12 ЗУЕС общото събраниесе свиква най-малко един път годишно от управи-телния съвет или управителя от контролния съветили контрольора, както и по писмено искане насобственици на най-малко 20% идеални части отобщите части на сградата. В чл. 6, ал. 1 ПУРНЕСобщото събрание се свиква от управителя илиуправителния съвет, но може да се свика и по иска-не на 1/5 от собствениците или от собственицитеили другите обитатели (чл. 6, ал. 2 ПУРНЕС).Следователно разликата между двата текста сесвежда до дробното число на собствениците (1/5от собствениците – ПУРНЕС), съответно най-малко 20% идеални от общите части на сградата –ЗУЕС. Само че 1/5 от собствениците не е равнона 20% от общите части на сградата. И въвеждай-ки процентното определяне на участието на етаж-ните собственици в общото събрание, авторите наЗУЕС демонстрират едновременно две неща –

липса на знание по същностните въпроси на етаж-ната собственост и юридическо невежество.

Идеята да се взема решение по гласове на етаж-ните собственици е залегнала в основата на демо-кратичното формиране на етажната собственосткато институт и основното начало, залегнало в него– всички етажни собственици да имат участие врешаването на въпросите, свързани с управление-то и поддържането на общите части и в решенията,свързани със съвместното обитаване на сградата.Затова, когато в съответствие с ПУРЕС 1/5 отсобствениците свиква общото събрание, това озна-чава определен брой етажни собственици, всеки седин глас, и отразява едно достатъчно представи-телно мнозинство от собственици, с права да уча-стват в общото събрание. Когато мнозинството еизразено в проценти – общото събрание се свиквапо писмено искане на собственици, които иматнай-малко 20% идеални части от общите части насградата (чл. 12, ал. 2 ЗУЕС), това мнозинствоможе да се окаже един етажен собственик, койтопритежава няколко обекта в сградата – етажна соб-ственост, като съответните на тези обекти идеалничасти от общите части на сградата формират тези20%. Елементарно е да се разбере, че в този слу-чай един собственик ще определя свикването ипровеждането на общото събрание и демократич-ната уредба на управлението на общите части ветажната собственост ще бъде заменена, противнона всякакви основополагащи принципи на етаж-ната собственост, на диктат на малко на брой соб-ственици, с много на брой притежавани отделниобекти и значителен процент на свързаните с тяхобщи части от сградата, в етажна собственост.

Същото порочно разрешение е възприето и приформирането на кворума за провеждане на общо-то събрание. Съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС общотосъбрание се провежда, ако присъстват лично иличрез представители собственици на най-малко67% идеални части от общите части на етажнатасобственост. Логически това означава, че носите-лят на тези 67% идеални части може да бъде единетажен собственик, който притежава в сградатаетажна собственост обекти, които съответстват натози процент. Питам се, вникнали ли са в тазиправна последица авторите на предложението заопределяне на представителството в общото събра-ние в проценти от общите части на сградата.Защото, ако са вникнали, разбрали са до каквинезаконни резултати може да доведе това норма-тивно решение и въпреки това го поддържат.Единственият извод е, че авторите на идеята за

40

процентно определяне на участие в общото събра-ние са проводници на нечии нечисти, несъмненокорупционни цели, които законодателят трябвасвоевременно да пресече. В светлината това нор-мативно решение излишно става самото общосъбрание, защото то може да бъде свикано и давзема решения по искане и с гласуването на единили двама собственици, които притежават нужнияпроцент идеални части от общите части на сграда-та. Останалите етажни собственици, които общопритежават идеалните части до 100% от общитечасти на сградата, ще се окажат безправни зрителина едно наложено им общо събрание и ще бъдатпринудени да изпълняват решения на това общосъбрание, във вземането на които те не са взелиабсолютно никакво участие.

Чл. 15, ал. 2 ЗУЕС възприема от ПУРНЕС иправилото за спадащия кворум. Ако събраниетоне може да се проведе в посочения в поканата часпоради липса на кворум, то се отлага с един час,провежда се по предварително обявения дневенред и се смята законно, колкото и идеални частиот общите части на етажната собственост да сапредставени. Разумът на това правило може да сенамери само ако етажните собственици притежа-ват единични обекти със съответстващите иммалки проценти идеални части от общите части насградата. Защото при наличие на един или двамасобственици с много на брой обекти на сградатаетажна собственост и съответстващите им идеалничасти от общите части, присъствието и на един оттези собственици може да бъде достатъчно, за даизпълни изискването на закона за наличие накворум.

На незапознатия с правния режим на етажнатасобственост изтъкнатите разлики в определянетона частта на етажния собственик от общите частив сградата в дробни идеални части или в процентиняма да направи впечатление. Такъв етажен соб-ственик допълнително може да бъде заблуден отшироко популяризираната и псевдодемократичнаидея, че в етажната собственост е необходимо дасе проведе принципът на справедливостта, а тойналага по-голямо участие в управлението наетажната собственост и етажните части да иматонези етажни собственици, които имат повечеобекти в сградата и следователно повече общичасти.

Не е сигурно дали въвеждането на процентнотоучастие в общите части, съответно в управлениетона етажната собственост, ще бъде двигател заактивирането на процесите, като стимулират

интереса на онези етажни собственици, коитоимат по-голям процент в общите части. Таковавиждане с нищо не е подкрепено. Едно е сигурнообаче, че ако етажни собственици със значителнипроцентни квоти от общите части решат да блоки-рат работата на общото събрание в етажната соб-ственост, защото нямат интерес от едни или другирешения, инициирани от етажните собственици смалки процентни квоти – това те могат да напра-вят безпроблемно. Било като се противопоставятна свикването или не свикват общото събрание наетажната собственост, било като образуват мно-зинство от процента на идеалните части, коетогласува против предложеното решение.

Съображения и от по-общ характер обаче тряб-ва да отрезвят законодателя, когато приема тезипорочни идеи и ги превръща в действащо право.

§ 5 , т. 4 от Преходните и заключителните раз-поредби на ЗУЕС измени чл. 49 ЗС. Вместоправилник, както е действащият текст, новатаредакция на чл. 49 ЗС предвижда, че редът зауправление и контролът по използването наобщите части на сградата, както и правата и задъл-женията на собствениците на етажи или на частиот етажи и другите обитатели, се уреждат с отделензакон. Тоест самият, макар и изменен, текст на чл.49 ЗС определя обсега на нормативната делега-ция на този отделен закон – ЗУЕС. И този обсегсе свежда до реда за управление и контрола поизползването на общите части, както и правата изадълженията на етажните собственици. Наотделния закон – ЗУЕС, не е делегирано право-то да предвиди друг начин на определяне на част-та от общите части на всеки етажен собственик отобщата сграда. Тези дялове на отделните собстве-ници в общите части е посочено в чл. 40 ЗС, чеса съразмерни на съотношението между стойно-стите на отделните помещения, които те притежа-ват, изчислени при учредяването на етажната соб-ственост. По-късни изменения в отделните поме-щения не се отразяват върху размера на дяловете.

Поради това всеки студент по право знае, чеидеалната част от общите части в сградата етажнасобственост се изчислява, като в числителя на еднадроб се постави стойността на отделното помеще-ние, притежавано от отделния етажен собственик,а в знаменателя – стойността на цялата сграда. Чеидеалните части (дяловете) на отделните собстве-ници в общите части винаги са дробно число и ченезависимо от големината на идеалната част (т.е.от размера на дробното число) от общите части насградата, те дават право на глас в общото събрание

41

на етажната собственост. Защото участието и гла-суването в общото събрание на етажната собстве-ност се извършва не по дялове, а по гласове. Товае рационалното, заложено от ЗС в управлениетона етажната собственост – мнозинството от гласо-вете да взема решение, като всеки етажен собстве-ник, независимо от това колко обекта притежава всградата, има само един глас. Един глас в общотосъбрание имат съсобствениците, съпрузите, дър-жавата или общините. За да не се стигне донапълно порочното решение, което възприемаЗУЕС, че който има повече обекти и следовател-но повече идеални части от сградата (системата напроцентите), може да обезличи или даже даизключи участието на останалите етажни собстве-ници в управлението на сградата и общите части внея.

Подходът на ЗУЕС унищожава принципнитеоснови, върху които се основава правният режимна етажната собственост. Въвеждането на про-центните квоти ще бъде съпътствано и с недопу-стим диктат на притежателите на голям брой обек-ти над собствениците на единични такива, коитоще бъдат принуждавани да изпълняват решенияна общото събрание, взети с мнозинството пригласуването на малък брой лица с голям процентучастие в общите части. Този резултат от норма-тивната уредба в ЗУЕС е изключително противо-показан на институт като етажната собственост ище има непредвидими негативни последици върхунейното нормално съществуване. Отговорни изагрижени за съдбата на българското законодател-ство органи и народни представители трябва даспрат това безобразно издевателство над стабил-ната и качествена уредба на етажната собственост.

Нова уредба, която реализира няколко стариидеи за разрушаване на етажната собственост катоинститут и въвеждане на необмислени норматив-ни приумици в полза на монополните предприя-тия – доставчици на различни услуги, се съдържа враздел ІІІ на ЗУЕС – „Сдружение на собствени-ците“.

Въпреки острите критики в многобройни кръг-ли маси и дискусии по медиите и статии в юриди-ческия печат, вносителят на ЗУЕС и неговитеавтори очевидно не са се вслушали в гласа на юри-дическия разум, който категорично отхвърлявъзможността етажната собственост да бъдеизградена като юридическо лице.

В чл. 25, ал. 1 ЗУЕС, сдружението на етажнитесобственици е прогласено за юридическо лице спредмет на дейност – управлението на общите

части в етажната собственост. А в чл. 27 ЗУЕС епосочен редът, по който трябва да се проведеучредителното събрание. Свикването на товасъбрание може да инициира всеки етажен соб-ственик, като предложи и проект за споразумениеза създаване на сдружението.

Самото учредително събрание се провежда, акона него присъстват лично или чрез представителвсички етажни собственици, и се председателстваот собственик, избран с обикновено мнозинствоот участващите в събранието.

Учредителното събрание приема с единодушиерешенията за учредяване на сдружението, заопределяне на неговото наименование, за прие-мане на споразумението за създаването на сдру-жението и за определяне на срока за съществува-не на сдружението, а решението за избор на упра-вителен съвет (управител) и контролен съвет(контрольор) – с обикновено мнозинство от при-състващите.

Организацията по създаването на сдружениетое предложена в ЗУЕС и в друг вариант. Със спо-разумението за създаване на сдружението сеопределят въпросите за наименованието на юри-дическото лице и неговия адрес; правата и задъл-женията на собствениците при използването иподдържането на общите части на сградата; редътза приемане на решения; съставът, мандатът иорганизацията на работа на управителния съвет(управителя) и контролния съвет (контрольора);други условия, за които собствениците са се спо-разумели. Неуредените въпроси в споразумение-то се уреждат с правилника за вътрешния ред.

Законопроектът възлага на председателя науправителния съвет (управителя) в 14-дневенсрок от провеждането на учредителното събраниеда внесе в съответната общинска или районнаадминистрация заявлението за вписване на сдру-жението в публичен регистър. Към заявлениетотрябва да бъдат приложени:

– списък на собствениците с трите им имена иадреса в етажната собственост;

– копие от протокола на учредителното събра-ние, заверено от председателя на управителниясъвет (управителя);

– копие от приетото споразумение, заверено отпредседателя на управителния съвет (управителя);

– нотариално заверени образци от подписите налицата, представляващи сдружението.

Веднага обаче след създаването на тези прием-ливи норми, които не съдържат никакви видимиопасности за интересите на етажните собствени-

42

ци, идеята за превръщането на етажната собстве-ност в юридическо лице показва своите негативнистрани. Оказва се, че участието в сдружението едоброволно, но не напълно. Чл. 30, ал. 1 ЗУЕСпредвижда, че при промяна на собственосттавърху самостоятелен обект членството в сдруже-нието се прехвърля на новия собственик. Напрактика тази разпоредба ще се превърне в единнаходчиво скроен юридически капан. За собстве-ника на самостоятелния обект уговорката на зако-на може да има отрицателно отражение върхувъзможността му да отчужди обекта, защотопотенциалните приобретатели може да не желаятда придобият заедно с обекта и задължително уча-стие в сдружението, за условията на участие вкоето те не са давали съгласие и за тях тези условияможе да не са приемливи.

Погледнато от друга страна, това ще направитрудно освобождаването на етажния собственикот участие в сдружението или това освобождаванеще бъде последица от прехвърлянето на собстве-ността върху обекта на неизгодни за него условия.

Другите две основания за освобождаване наетажния собственик от участие в сдружението неса по-малко неясни и с уловки. Собственикът неможе да прекрати членството си в сдружениетопри одобрен проект на етажната собственост заусвояване на средства от Европейския съюз илидържавния бюджет за обновяване на сградата иличасти от нея. Той обаче няма да участва със своетоиме и лична преценка в кандидатстването за сред-ствата от еврофондовете или държавния бюджет.Вместо всички етажни собственици тази кандида-тура ще бъда поддържана от управителния съвет(управителя), които на основание чл. 31, ал. 2ЗУЕС представляват сдружението в отношениятаму с органите на местната власт и други правнисубекти. Следователно етажният собственикотново ще бъде обвързан в членството си в сдру-жението и невъзможността да се освободи от товачленство, от решение на други органи и лица и заизвършването на обновяване на сградата иличасти от нея, които той може да не желае и коитои след пояснението в § 1, т. 6 от Допълнителнитеразпоредби на ЗУЕС остават неясни и разбирае-ми само за авторите и вносителя, но ще ангажиратматериалните усилия на всички етажни собстве-ници.

Етажният собственик няма да може да прекратиучастието си в сдружението и докато не са изтеклигаранционните срокове за извършените строител-ни и монтажни работи по проекта за усвояване на

средства от Европейския съюз или държавниябюджет или не по-късно от прекратяването импоради непредвидени обстоятелства. От чл. 30,ал. 3 ЗУЕС не става ясно дали самото членствоможе да се прекрати, без да се съобразяват тезиобстоятелства. Защото от систематиката на али-неята то изглежда, че може да се прекрати с пода-ване на писмена декларация с нотариална заверкана подписа до управителния съвет (управителя),само след като изтекат посочените гаранционнисрокове за извършените строително-монтажниработи.

Опасността, която отбелязах по-горе във връз-ка с процентното определяне на участието наетажните собственици в идеалните части на общи-те части на сградата – етажна собственост, можемда видим в нейните още по-уродливи проявниформи във връзка с чл. 33 ЗУЕС, който регла-ментира приемането на решения от общотосъбрание на сдружението.

Общото събрание приема решение единодушноза приемане на действие за надстрояване и при-строяване, за учредяване право на ползване илиправо на строеж и за одобряване на промени вспоразумението (чл. 33, ал. 2, т. 1 ЗУЕС). Тукпроцентното определяне на дяловете очевидно естъписало вносителите, които поне в тази разпо-редба са разбрали пакостното действие на тяхнотонововъведение в материята на етажната собстве-ност. Осъзнали са, или поне на мен така ми сеструва, че процентното гласуване е толковаабсурдно, че е в състояние да унищожи измамли-вата сграда на тяхната конструкция за етажна соб-ственост.

Веднага обаче в следващата точка 2 на чл. 33,ал. 2 ЗУЕС процентното гласуване е въведено,като в безсмисленото му приложение е потърсеномаскировачното действие на препращането къмразпоредбата на чл. 45 ЗС. С мнозинство от 75%от представените идеални части в етажната соб-ственост, по реда на чл. 45 ЗС, етажен собственикможе да бъде изваден от собствеността си, а тойсамият не участва в гласуването. С мнозинство от67% от представените идеални части от общитечасти на етажната собственост може да се вземерешение за обновяване, за извършване на основенремонт и прекратяване на сдружението.

Съмнявам се, че това общо събрание може дабъде общо събрание на етажната собственост. Гла-суват няколко души етажни собственици, коитообщо притежават обекти, съответстващи на 75%от представените идеални части от общите части

43

на сградата и етажният собственик ще бъде изва-ден от собствеността си, независимо че противизваждането му са били голям брой етажни соб-ственици – т.е. голям брой гласове, които общоформират малък процент идеални части от общи-те части. Това е положението и при гласуването заобновяване, извършване на основен ремонт и запрекратяване на сдружението. Какво да правятпроцентите идеални части от 67 до 100%? Щеслушат и ще се подчиняват, а с гласовете си могатда недоволстват срещу това, че двама или трима, азащо не и един етажен собственик, който прите-жава обектите за тези 67% от идеалните части насградата, подобно на феодален господар по отно-шение на васали, ще им нареди какво да правят –дали сградата ще се обновява, дали ще се извърш-ва основен ремонт, а ако му хрумне, може давземе решение и за прекратяване на сдружението.

Както и да го оценяваме – пълен юридическипроизвол и издевателство над обикновенитеетажни собственици с малко обекти и малък про-цент идеални части от общите части на сградата.

ЗУЕС е изцяло построен върху нереалнижитейски представи за качествата и възможности-те на етажната собственост. В предвидените в чл.48 и 49 правила са отразени хиперболизиранитеоценки на законодателите, които сякаш никога неса виждали етажна собственост на практика. Самотака може да си обясним опитите да се адаптираткъм етажната собственост иначе звучащи логичноразрешения, свързани с разходи за ремонт, обно-вяване, реконструкция и преустройство. Търсене-то на средства за извършването на тези дейности(чл. 50 ЗУЕС) в поддържания от общото събра-ние на собствениците фонд „Ремонти и обновя-ване“, който се оказва, че ще се формира отсигурните и реални вноски на етажните собстве-ници, определени с решение на общото събрание,и неопределените и дълбоко голословни „другиизточници“.

Празни фрази и нереални оценки стоят в осно-вата и на осигуряването на средства за извършва-не на неотложен ремонт. Няма средства за такъвремонт – свиква се незабавно общо събрание, зада приеме решение за набиране на средства заизвършването на ремонта. Ако това не стане –уведомява се кметът на общината, който задължа-ва собствениците да осъществят в определен срокремонта. Ако не бъде извършен този ремонт в

срок от етажните собственици – той се извършваот кмета на общината или района, а за извърше-ните разходи се издава изпълнителен лист в ползана общината и те се събират принудително по редана ГПК. Пари отново няма, принуда обаче еналице. Веднага следователно се очертава мрачна-та картина за парични задължения на етажнитесобственици да бъде насочено принудителнотоизпълнение срещу техните жилища.

Непочиващи на реалността и измислени безкаквато и да било осезаема полза са излишните,обременяващи законопроекта норми на чл. 52,53, 54 ЗУЕС във връзка с издаването, поддържа-нето и изпълнението на мерките в техническияпаспорт на сградата – етажна собственост. Само-целни норми пожелания, фразеология, наситена сизрази като „упражняване на текущ контрол“,„изпълнение на мерките в техническия паспорт“,„приемане на решения относно предписанитемерки и указания“ и много други. Този админи-стративен език, който иска да прикрие липсата наконкретни регулативни правила, не прави добрауслуга на законопроекта. Кухите и празни отсъдържание езикови конструкции пълнят с разпо-редби ЗУЕС, но не могат да прикрият нормо-творческата немощ и юридическо безхаберие наавторите на законопроекта, които не може да неси дават сметка, че в изпразнените от смисъл съче-тания от думи не може да се търси регулативенефект.

В ЗЯУЕС не липсва и речник, в който не сеотбелязват думи с неясно значение, използвани взакона, а такива, които се съдържат и в другизакони. Това е един нормотворчески шаблон,който създава негативен образ на българскатанация, защото може да се струва на всеки непре-дубеден, че тази нация се нуждае от обяснение надуми, които освен че са обикновени, но и елемен-тарни за разбиране.

Една обща оценка може да покаже, че от тозизаконопроект няма нужда. Той е порочно зами-слен и абсолютно некачествено изпълнен. Въвеж-дането му в правната система ще нанесе тежки инепоправими вреди на важен и особено полезенинститут, какъвто е етажната собственост. Щебъде основание за многобройни съдебни спорове,съдържа огромни корупционни опасности, коитоще го направят непригоден за регулативни функ-ции.

44

Вписването на права споредбългарското и израелското право.

Решението ,,Ааронов” и вписваниятаНастоящата статия е част от докторската дисертация на изреалския адвокат ДДааннииеелл

ШШааррффммаанн ,,Конкуренцията между вписаните и действителните права върху недвижими имоти“.Адв. Шарфман е докторант в СУ ,,Климент Охридски“. Дисертацията съпоставя регламен-тацията и съдебната практика в Израел, Великобритания, Франция, Германия и България. Внастоящата статия авторът представя на читетелите част от труда, разглеждащ вписването побългарското право, като изводите и препоръките се базират на сравнителния правен анализ.

Теория на вписванията е един от същественитеелементи на вещноправната наука със сериознозначение върху сигурността на гражданско прав-ния оборот, за защита на едно от фундаментални-те права на личността – правото на собственост.Още от римското право, преминавайки презанглийското прецедентно право, османското правои исторически във всички развити правни системи,вписването на собствеността и сделките с недвижи-ми имоти, налагането на тежести върху тях гаран-тира публичност и достоверност на данните за соб-ствеността, без които гражданският оборот еневъзможен. Едновременно с това вписванетопредставлява и гаранция от страна на държавата затова, че е налице съответствие между извършенотовписване и подлежащите на вписване актове засъответния имот. Същевременно вписването не егаранция за действителността на вписания акт,както и за липса на други права, противопостави-ми на вписването. Всички съществуващи в момен-та по света правни системи се стремят, от еднастрана, да подобрят системите на вписване така, чето в максимална степен да отговаря на изискванетоза пълнота и достъпност и, от друга, за гарантира-не на съответствието на вписването с действител-ното право върху имота.

Настоящият статия има за цел да изследва систе-мите на вписвания в България и Израел, както ипроследявайки историята и развитието на пробле-матиката относно вписванията на права (в част-ност право на собственост) в Израел, да посочипроблеми, които биха могли да възникнат в тазиобласт, начините за тяхното преодоляване, а същои евентуални промени в законодателството, коитобиха направили системата на вписванията по-сигурна, по-ефективна и не на последно място по-справедлива.

I. БългарияС влизането в сила на Закона за нотариусите и

нотариалната дейност през 1998 г. и въвежданетона свободния нотариат вписването придоби несамо различен смисъл с оглед на институционал-ността, но провокира и редица проблеми и въпро-си, породени от динамиката на законодателствотои разнообразието на практиката. По своятасъщност вписването запази характера си на съдеб-но охранително производство. Новата фигура насъдията по вписванията и структурирането наСлужбата по вписванията в сегашния й вид същодатира от 1998 г. Изминалото време дава възмож-ност да бъде обобщена практиката и да се отграни-чат най-важните проблеми и въпроси, коитовъзникват при конкретните казуси. Системата иорганизацията на вписванията ще придобие раз-лични характеристики при въвеждането на имот-ния регистър. До влизането в сила на Закона закадастъра и имотния регистър обаче настоящияттруд представлява обобщение на някои практиче-ски аспекти на вписванията.

Вписването в България има близо 100-годишнаистория. До 1996 г. вписването е извършвано слу-жебно от нотариуса. След приемането на Законаза нотариусите и нотариалната дейност (ДВ,бр. 104 от 6 декември 1996 г.) нотариалнитеактове за прехвърляне на собственост или за учре-дяване на вещно право върху такива имоти и удо-стоверяване на право на собственост върху недви-жимите имоти се извършват от нотариуса, а впис-ванията, отбелязванията и заличаванията относнонедвижими имоти се извършват от съдията повписванията, в чийто район се намира имотът (чл.466 от ГПК).

Терминът „вписване“ се ползва с две значения.Първо, като нотариално производство, развиващо се

45

по правилата на ГПК. Второ, като гражданскоправ-но вписване – в смисъл на държавен акт на компетен-тен орган по записване на обстоятелства по реда натяхното извършване или заявление и подрежданетона тези актове в специални книги, за да се даде глас-ност на извършените действия. В този втори смисълвписването е юридически факт с гражданскоправнозначение. С това съдържание терминът се използва ив чл. 1 от ПВ: „Вписването се състои в даване на глас-ност на подлежащите на вписване актове по начина,предвиден в този правилник.“

Вписването се определя още като ,,нотариалноудостоверение, с което се дава гласност на нота-риалните прехвърляния на недвижимите имоти иучредяването или прехвърлянето на вещни прававърху недвижими имоти.“ Чрез него се дава глас-ност на вписаните тежести върху определен имотпротив определено лице (искови молби, ипотеки,възбрани). Целта на вписването е да се даде глас-ност на подлежащите на вписване актове, а по тозиначин да се даде и защита на приобретателя. Впис-ването прави придобивния акт противопоставимна трети лица. Извършеното вписване няма обрат-но действие. Ако се впише един акт за прехвърля-не на собствеността, приобретателят по този акт сесмята за собственик по отношение на третите лицав момента на вписването. Следователно вписване-то има действие занапред (ex nunc), и то отмомента на вписването. Вписването обаче не еелемент от фактическия състав на акта. Ако сделка-та има недостатък, вписването не го санира. Впис-ването е държавен акт и не въздейства върху самиявписан акт, не превръща нищожната сделка в дей-ствителна. И обратното – порочността на вписва-нето не влияе върху действителността на вписанатасделка или документ. Също така без правно значе-ние ще бъде и вписването на актове, които не под-лежат на вписване.

Меродавен е редът на вписване на актовете: пра-вото принадлежи на този, който е извършил вписва-нето първи. Същото важи и за исковите молби, ипо-теки, съдебни решения, разваляне на договорите идр. Вписаните актове могат да се противопоставят натрети лица. Няма значение добросъвестността натози, който е вписал пръв своя акт.

1. Вписване. Вписването се допуска само в слу-чаите, предвидени изрично в законите. Правилатаза вписване са императивни, а актовете, подлежа-щи на вписване и отбелязване, са изчерпателноизброени в чл. 112 от ЗС и чл. 4 от ПВ, като освенизрично посочените в закона и правилника актовесе вписват и всички други актове, за които е пре-

двидено със закон, че подлежат на вписване (чл. 4,б. „и“ от ПВ). Последното изменение на ПВ иЗС, както и предстоящото прилагане на ЗКИРочертават една ясна тенденция – разширяванекръга на актовете, подлежащи на вписване, съот-ветно стесняване на кръга на актовете, неподлежа-щи на вписване. Целта е възможно най-точната ипълна информация в имотния регистър, която ерезултат от вписването. Не подлежат на вписване:придобиване на недвижим имот по силата на зако-на; завещания относно недвижими имоти, освентези по чл. 4 б. „и“ и всички други придобиванияна недвижим имот по наследство; договори по чл.4 б. „е“, ако са свързани с държавна тайна.

2. Заличаване, отбелязване и подновяване навписванията. Заличаването и отбелязването вкнигите за вписванията предполагат извършеновече вписване. Със заличаването се прекратявадействието на вписването. Подлежат на заличаваневсички тежести. Отбелязванията се извършват спредставяне на документа, който подлежи на отбе-лязване. Подновяването на вписванията сеизвършва в предвидените от закона случаи –чл. 172 от ЗЗД, чл. 18 ПВ (Подновяване на впис-ването на договорна или на законна ипотека), катото не може да се извърши след изтичането на 10-годишния срок от първоначалното вписване наипотеката (или от последното й подновяване). Вслучая ипотеката се вписва наново и има ред отновото вписване.

3. Процедура. Вписването се извършва от съдияпо вписванията по местонахождението на недви-жимия имот. Вписването на нотариалните актовепо чл. 4, буква „а“ от ПВ се извършва по молба нанотариуса, който ги е извършил, а на всички другиактове или преписи от тях по чл. 4, букви „б“ –„и“ от ПВ – по молба на страните, на нотариуса ина всеки, който има интерес от вписването. Впис-ването на извършени от съдията по вписваниятанотариални актове и на преписи от обявените отнего завещания се извършва служебно. За вписва-не на нотариалните актове по чл. 4 от ПВ, буква„а“ се представят два еднакви първообраза. Завписване на всички други актове по чл. 4, букви„б“ – „и“ от ПВ се представят оригиналът и офи-циално заверен препис от него или два такиве пре-писа, ако не може да се представи оригиналът,съответно два нотариално заверени преписа отобявените завещания с предмет недвижим имот иправа върху недвижим имот. Когато вписването сеизвършва по молба на нотариус, се представят триеднакви екземпляра, съответно три преписа. Вед-

46

нага след представянето за вписването на подлежа-щия на вписване акт съдията по вписваниятазаписва акта в предназаначения за това входящрегистър, като отбелязва върху самия акт номера,под който е записан в този регистър, датата, кактои тома и страницата на партидната книга, в която енанесено вписването. В службите по вписванията,където има въведен програмен продукт за воденена имотни партиди, съдията по вписваниятазаписва и подлежащия на вписване акт и номерана имотната партида. След това съдията по вписва-нията подрежда акта в съответната книга и връщана правоимащия втория екземпляр от вписанияакт, като отбелязва върху него данните по чл. 9, ал.1 от ПВ, а така също номера поред и тома на кни-гата, в която е подреден актът. Ако вписването еизвършено по молба на нотариус, съдията повписванията му връща втория и третия екземплярот вписания акт, като отбелязва върху всеки единот тях данните по чл. 9, ал. 1 и 2 от ПВ и се под-писва. Вписването на извършен от съдията повписванията акт се извършва веднага след извърш-ването на самия акт. Съдията по вписванията неможе, под страх от отговорност, да извършва как-вито и да е други действия между извършването отнего на подлежащите на вписване актове и самотоим вписване. При вписване на актове за делба, заспогодба или замяна на недвижими имоти, нахо-дящи се в различни райони, представят се толковапреписа, колкото са районите на съдиите по впис-ванията, като се прилагат и нужните разноски.Екземплярите, които се отнасят за другите райони,се запращат веднага за вписване от службите повписванията според нахожданието на имотите отсъдията по вписванията, пред когото са представе-ни книжата, след като той направи надлежнотовписване със съобщение, че бериите са събрани(чл. 10 ПВ). Договорите за прехвърляне нанаследство, когато в наследството има недвижимиимоти, които се намират в различни райони, севписват по молба на заинтересования от съдиитепо вписванията на всеки от тия райони. Този ред сеприлага и при вписване на преписи от обявенитезавещания с предмет надвижим имот и прававърху недвижим имот.

4. Публичност (чл. 33 ПВ). В службите повписванията се водят и се съхраняват документи от1900, които са подредени в съответните книги.Независимо от нормативните промени през мина-лия век е налице синхрон и приемственост, коятопозволява една действителна публичност, въпрекитрудностите при търсене на вписвания до въвежда-

нето на компютаризираната система през 1992 г.Съгласно чл. 42 от ПВ гражданите могат да полу-чат желаната информация във вид на устна справ-ка или писмена справка (компютърна разпечаткаили удостоверение).

Както вече беше споменато по-горе, за разлика отдруги държави в България вписването не е елементот фактическия състав на акта. Правата и задълже-нията възникват от момента, в който страните сапостигнали съгласие пред нотариус, който е длъженда удостовери волята им във форма на нотариаленакт. С вписването на нотариалния акт се дава глас-ност на нотариалните прехвърляния на недвижимиимоти и учредяването и прехвърлянето на вещниправа върху такива имоти. Чрез него се дава глас-ност и противопоставимост на вписаните тежестивърху определен имот против определено лице.Вписването на извършено прехвърляне на недви-жим имот създава права срещу следващи прехвър-ляния, оспорвания или обременявания с тежести насъщия имот. Вписването защитава правата на лица-та, които се договарят със собственика, срещу всекидруг приобретател на вещно право или тежест,който не е вписал своя акт или го е вписал след при-добивния акт на първия приобретател. Вписванетоправи придобивния акт противопоставим на третилица, придобили или вписали вещни права илиограничения в последващ момент. Чрез вписванетосе дава възможност на гражданите да узнаят даливърху определен имот на дадено лице има вписанатежест и дали това лице, което се легитимира катособственик, не е вече прехвърлило имот на другилице, т.е. дали то все още е собственик.

II. ИзраелКак стои обаче въпросът с вписванията според

израелското право – оказва се, че системата навписванията в Израел е търпяла (и търпи) достабурно и отчасти непоследователно развитие.Основният фактор за тази обстановка и протича-щите в системата процеси е хибридността на изра-елската правна система – тя обединява както кон-тиненталното разбиране за правото, така и важниелементи от системата на прецедентното право(Common Law) – прецедентните/обичайни праваи засиленото влияние на съдебното решение заследващите подобни казуси.

1. Законът за недвижимо имущество. Основ-но вписванията са регламентирани в Закона занедвижимо имущество (ЗНИ) от 1969 г. Повече-то права се вписват в регистъра на недвижимотоимущество и затова при сключването на сделка,

47

при която се изисква вписване от този род, право-то се прехвърля in-rem едва след самото вписване;преди вписването правата, които възникват присключването й, са единствено облигаторни. Заеднос това израелските законодатели са се погрижилитрети лица да не пострадат от съществуването напредходни права, които са останали доверителни,без достатъчна публичност. Благодарение на тазипубличност правото на собственост оказва значи-телно влияние върху трети лица, включително истрани, които са действали добросъвестно. Вслед-ствие на съществуването на достатъчна публичносттрети лица могат да предотвратят възникването напроблеми чрез обръщане към източника наинформация, който е под управлението и контро-ла на държавните органи, т.е. регистъра на недви-жимото имущество, който разполага с офиси въввсички по-големи градове на Израел. Статутът нарегистъра на недвижимото имущество бе подсиленв ЗНИ чрез серия от уредби: подобрение на систе-мата за вписване в регистъра: предоставянето настатут на „неопровержимо доказателство“ на впис-ването в регистъра, създаването на „развита пазар-на уредба“, която да предпазва всеки желаещ дазакупи имот, създаването на евтин и ефективенмеханизъм за първоначално (предварително)вписване на предупредителна забележка относносделката, осигуряващ на всеки купувач право навладеене по бърз и ефективен начин, независимоот това дали дефинираме това право като право насобственост, или не.

Фундаменталното значение на Закона за недви-жимо имущество от 1969 г.1 се изразява в следно-то: преди влизането му в сила израелската съдебнасистема е заимствала институцията на прецедент-ното английско право, включително и по отноше-ние на „прецедентните/обичайните“ права на соб-ственост върху имот. ЗНИ обаче отмени тезиправа – заглавието на чл. 161 на ЗНИ е „Отмянана правото върху имот според прецедентнотоправо“, въпреки че съдържанието му е различно.Той определя, че „от влизането в сила на тозизакон не съществуват други права освен дефинира-ните в закон“. Ако не беше заглавието, можеше дазапитаме дали този член отменя прецедентнотоправо. Понятието „дефинирани в закон“ може давключи и решения на съда, тъй като решение насъда, което се обосновава на закон, може да сеопредели като „дефинирано в закон“. Заглавиетообаче не остави място за съмнение относно жела-

нието законодателят да предотврати признаниетона прецедентното право. Отмяната на прецедент-ното право в чл. 161 на ЗНИ беше в съответствие сразбирането, подкрепящо абсолютната правнасигурност и възможността за планиране. Тя беше ив синхрон с решението от 70-те години за отцеп-ване от английското право не само в сферата направото за недвижимото имущество, а и катоцяло2.

2. Решението „Бокер“. Това решение (за от-мянта на прецедентните права) и следванатаполитика бяха потвърдени по категоричен начин вдело 178/70 Бокер срещу Англо-израелската компа-ния ООД3 – Върховният съд разгледа въпроса застатута на купувач на имот, чиито права не са вписа-ни все още в регистъра, спрямо кредитора на прода-вача, който е предявил претенции за възбрана върхуимота. Преди приемането на ЗНИ съдът признава-ше предимството на правото върху имот спрямопоследваща възбрана. Това признание се дължеше насобствеността според прецедентното право, която безаета в Израел от английското обичайно право4.Според тази доктрина, ако купувачът е купил имота,кредиторът, който идва в резултат на дълг спрямонего, не може да наложи възбрана върху имота, асамо върху онези останали части върху правата насобственика (продавача), след като обичайнотоправо на собственост по дадения имот е преминалокъм купувача. По този начин се определя върховно-то предимство на купувача. Съдът анализира казуса ивследствие на отмяната на прецедентното право вчл. 161 на ЗНИ постанови, че въз основа на тозичлен и на принципа за вписване в регистъра, койтодефинира статута на правата върху имот по закон,правото на купувача е единствено договорно, т.е.

1 Сборник закони, т. 258 (по-нататък ЗНИ).

2 Относно отцепването от английското право всферата на правото на недвижимо имущество вж.чл. 160 от ЗНИ. Относно общото право вж. чл. 63от Закона за договорите (обща част), 1973: чл.24от Закона за договорите (защита от нарушаванена договори), 1970 и генералното отцепване отанглийското право в чл.2 от Закон за основите направото, 1980, т. 163 (по-нататък ЗОП).

3 Съдебни решения т. 25(2) 121 (по-нататък:случаят Бокер или тълкувателното решение Бокер).

4 Вж. Обжалване 392/65 Сиглов срещу Ационкооператив ле-аводот ец ООД, Съдебни решения,т. 20, 442(1). Обжалване 528/66 Щерн срещуХеврат хелка 36 бе-гуш 6127 ООД, Съдебни реше-ния, т. 21 (2), 342 (по-нататък „обжалванетоЩерн“). Допълнително разглеждане 30/67 Щернсрещу Щерн, Съдебни решения, т. 22(2) 36 (по-нататък „тълкувателното решение Щерн“).

48

касае само страните по договора, но не и други стра-ни5, а купувачът не се радва на каквото и да е пре-димство пред кредитора. И двете страни имат равниоблигаторни права и затова процедурата по възбра-ната може да продължи. Реалният резултат е, чевърху имота може да бъде наложена възбрана и откредитора, и от купувача (който също има право даналожи възбрана върху имота, за да реализира пра-вото си на възстановяване на платените суми и пре-дявяване на претенции за обезщетение). В резултатна реализирането на тези права имотът ще бъде про-даден и двете страни ще могат да получат обезщете-ние според съотношението между техните вземания.Купувачът загубва правата си по имота и се прев-ръща в обикновен кредитор като всички останали,без каквото и да е предимство.

Съдебното решение по случая Бокер отменикатегорично възможността на купувача да се осно-вава на прецедентното право в израелската правнасистема като средство за преодоляване на кредито-рите на продавача. По този начин статутът на реги-стъра бе внедрен дълбоко в правото за недвижимо-то имущество в Израел. Заедно с това, имайкипредвид забавянията при вписването на правата подаден имот, законодателят реши да даде специалнароля на една удобна и ефективна институция –предупредителна забележка за права по имота. Акодо решението по случая Бокер предупредителнатазабележка се използваше само за предотвратяванена възможността за вписване на конкурентна сдел-ка, то след решението по случая Бокер и в съответ-ствие с духа на неговата препоръка ЗНИ бе проме-нен6 и бе определено, че вписването на предупре-дителна забележка дава предимство на купувачапред други кредитори на продавача. По този начинвъзбрана върху имота или дори фалит или ликвида-ция на продавача не могат да накърнят правата,защитени от забележката. Отмяната на прецедент-ното право в чл. 161 на ЗНИ бе придружена отзаконодателни актове, които намалиха до известнастепен последствията от тази отмяна.

Но с това решение наред с предимствата (изразя-ващи се преди всичко в повишеното ниво на прав-на сигурност по отношение на сделките с недвижи-ми имоти) се появяват и недостатъците – имайкипредвид, че защитата на права върху даден имотможе да се насочи срещу:

а) купувач на конкурентни права по имота(последващ купувач);

б) други кредитори на продавача.Тълкувателното решение „Бокер“ създаде ясен

асинхрон в израелското право. Що се касае доклона, занимаващ се с взаимоотношенията междукупувача на права по имота и последващ купувач,облигаторното право оказва силно влияние и печелипринципно предимство за онзи, който е изпълнилусловията по покупката добросъвестно и срещузаплащане; доколкото става дума за взаимоотноше-нията между купувача и кредитор на продавача,купувачът не е защитен по какъвто и да било начин.Този резултат не беше резонен. Основаването настраните и техните очаквания са известни с това , чезаемат централно място в нормите, уреждащи кон-куренцията между правата, и в тези, уреждащи соб-ствеността като цяло. Когато купувач се сблъсква сдруг купувач, който има определени основания и сие изградил определени очаквания, би следвало да сесъобразим с тях. Същото това основание, коетооправдава защитата на очакванията на първия купу-вач, оправдава и защитата на очакванията и на всекидруг, за разлика от кредитор, който на практиканяма някакъв интерес спрямо самия имот, а простоиска да покрие вземането си от продавача/длъжни-ка чрез реализиране на каквото и да е негово иму-щество. Не е логично, имайки предвид защитата(дори и да е ограничена) на първия купувач отпоследващи купувачи, той да не бъде защитен точноот тези, които нямат каквито и да са конкретни оча-квания относно дадения имот.

Дори и само от тази гледна точка тълкувателноторешение „Бокер“ създаде определено неудобство.То страдаше от вътрешен провал, който произтича-ше от недостатъчно съобразяване с цялостната прав-на среда. Заедно с това тълкувателното решение„Бокер“ се възприемаше в продължение на цялоедно поколение като отсъждането на законодателя,което няма алтернатива. Чл. 161 на ЗНИ отменипрецедентното право в израелското право. Това,което законодателят предоставя на купувача (спря-мо друг купувач), е включено в ЗНИ; това, което нему предоставя, на пръв поглед, и съдебната практи-ка не може да му предостави.

3. Решението „Ааронов“. Отмяната на преце-дентното право в израелското право през 1970 г.,при което регистърът остана единствен критерий,допринесе за развитието на стабилна атмосфера иправна сигурност, които засилиха възможноститеза планиране, при наличието на принципа запубличност, но тази позиция намали стойността насправедливостта като отмяната на прецедентнотоправо не позволи на съда да се съобразява със

5 Тълкувателното решение Бокер, с.134.6 ЗНИ, промяна №2, 1973, т. 18.

49

съществуващите обстоятелства. Можеше да се оча-ква, че гореспоменатата промяна на юриспруден-талната атмосфера в Израел през последните десе-тилетия ще доведе до лека и бърза промяна и в ста-тута относно отмяната на прецедентното право, нотова се случи едва неотдавна с издаването на съдеб-ното решение по делото на Банк оцар ха-хаялООД.

ФФааккттииттее ппоо ссллууччааяя:: жената и бившият исъпруг закупили парцел земя, докато все още билиженени. При развода им се договорили, в рамкитена одобрено от съда споразумение за подялба наимуществото между тях, според Закона за финан-совите взаимоотношения между брачните парт-ньори (1973), че ответницата ще получи пълнотоправо на собственост върху земята. След разводаправата не били прехвърлени на нейно име и дорине била вписана предупредителна забележка заправата й. След една година Банк Оцар Ха-хаялподал иск срещу съпруга за натрупан по сметкатаму дълг. Когато жената пожелала да продаде парце-ла, се оказало, че върху него е наложена възбрана вполза на банката. Тя подала заявление, споредкоето тя е единствената собственичка на земята всъответствие с подписаното споразумение.

Съдът се произнесе, че след влизането в сила наспоразумението по развода трети лица не могат даналожат запор върху права, които не са вече надлъжника. Банката обжалва с твърдението, че споредтълкувателното решение „Бокер“ по-късно възни-кналата възбрана има предимство пред предходнотооблигаторно право. Състав от седем съдии на Вър-ховния съд стигна до единодушно решение. Споредсъдебното решение решението „Бокер“ не е подхо-дящо и лицето, което е придобило правото, има пре-димство пред кредитора. По този начин съдът приз-на съществуването на особена връзка между облига-торния собственик на права, който е придобил правапо имота, и самия имот, като по този начин създадепрецедентно право ,,made in Israel“.

Важни са в тази насока становищата на съдиитепо тълкувателното решение „Ааронов“:

а) Съдия Т. Щрасберг-Коен се старае особено,за да покаже, че чл. 127 ЗНИ (относно предупре-дителната забележка) няма за цел да служи катомеханизъм за отхвърляне на онези, които не савписали предупредителна забележка. Според неятълкуването на члена, който бе въведен вследствиена тълкувателното решение „Бокер“, трябва дабъде ограничено. От този член не трябва да сеизвлича никакъв друг смисъл освен неговото пози-тивно твърдение, че предупредителната забележка

има предимство пред възбрана. Съдия Щрасберг-Коен разглежда указанията на чл. 9 на ЗНИ,който определя, че ,,при условие че дадено лице сее задължило да осъществи сделка с недвижим имоти преди да е приключило вписването на сделката сее отказал и е сключил сделка с трето лице, ответна-та страна по първата сделка има предимство, но вслучай че ответната страна по втората сделка е дей-ствала добросъвестно и е заплатила, и при условиече сделката е вписана добросъвестно, тя има пре-димство“.Указанията на чл. 9, твърди съдияЩрасберг-Коен, отразяват два принципа:

1) предимство на предходна сделка спрямопоследваща, която не е вписана.

2) първата сделка ще отстъпи пред последващасделка, която е вписана и е сключена добросъвест-но и възмездно.

Съдия Щрасберг-Коен е убедена, че от тезипринципи може да се разбере, че въпреки споме-натото в чл.161 на закона относно прекъсването наобичайните права, ЗНИ признава облигаторнотоправо, което е право по недвижимо имущество,което не се вписва, и му предоставя стабилен ста-тут. Заедно с това, съдия Щрасберг-Коен е убеде-на, че решението на конфликта между предходно-то задължение, което не е вписано, и последваща-та възбрана, която е вписана добросъвестно, серазглежда от чл.9, въпреки че той представляваспоред нея източник на вдъхновение за намиране-то на решение, доколкото той включва признаниена невписаното право върху имот, при определениусловия въпреки определящата сила на вписването.

Съдия Щрасберг-Коен определя, че трябва да сеправи разграничение между възбрана и сделка.Когато възбраната се сблъсква с облигаторнотоправо на първи купувач – няма предимство. Заед-но с това наложителят на възбраната не може датвърди, че в момента на предоставяне на кредита сее основал на вписването, в което не е имало забе-лежки, освен ако кредитът не е предоставен следвъзникването на невписаното задължение. Съдия-та Щрасберг-Коен основава решението си и насъдебната политика да се съобразява повече с дреб-ния потребител, който е закупил апартамент, вкойто е вложил целите си спестявания.

б) Председателят Барак развива и основаваизточника на „същественото“ право на купувача поимота върху по-широко тълкуване на чл. 9 наЗНИ, който разглежда конкурентните сделки(паралелно указание съществува в чл. 12 на Законаза движимото имущество, 1971) и според койтотова основание е достатъчно за разглеждания слу-

50

чай. Според неговия подход първият купувач има,,съществено право по дадения имот“, а не самооблигаторно право. Когато продавач се задължи дапредостави собствеността по недвижим имот или подадено движимо имущество на определен купувач,купувачът придобива ,,обичайно право“. Споредпредседателя Барак това право е форма на правотона собственост, която действа спрямо трети лица.Това е вярно и в случай на покупка на права, раз-лични от право на собственост по недвижимо илидвижимо имущество. Указанието на чл. 9 на ЗНИсъдържа в себе си според председателя на ВС Баракдве значения:

1. Правото на първия купувач спрямо продавачаима предимство пред правото на втория купувачспрямо продавача, и то само в случай, че в момен-та на покупката вторият купувач е знаел за право-то на първия.

2. Първият купувач има право да приложи пра-вото си, независимо от това дали активът се нами-ра в ръцете на продавача или е предаден на третолице (с изключение на случаите, които са под нор-мите на пазара).

От чл. 9, определя председателят на ВС, може дасе стигне до извод, че първият купувач има правовърху актива, който е обект на задължението, спо-ред обичайното право „made in Israel“. Кредиторътняма право да приложи правото си и да получи вла-дение върху актива, който се намира в ръцете напродавача и да покрие вземането си от него чрезполучаването на актива от продавача, и като резул-тат от това, не може и да наложи възбрана върхунего. Вписването на възбраната нито допринася,нито вреди на гореспоменатото, тъй като вписване-то не може да предостави права, които ЗНИ непризнава. Само вписването на собственост, осъще-ствено добросъвестно, може да нарани правото насобственост на първия купувач. Заедно с това соб-ствеността на първия купувач не е пълна, тъй катотой не е собственик и по този начин правото му есамо ,,обичайно“. Въпреки че тази „собственостспоред обичайното право“ е по-слаба от ,,обикно-вената“ собственост, тя все пак действа спрямовсички трети лица и надделява по-късно сключениконкурентни сделки, освен ако не са вписани доб-росъвестно. Съдия Барак задава въпроса „Какви сахарактеристиките на правото на първия купувачвърху актива?“. Отговорът му е, че той има „разно-видност на правото на собственост“ или „право насобственост според обичайното право“. Правотому е нормативно уредено в законовата база относноконкурентните сделки. В крайна сметка правото

според обичайното право е по-силно от облигатор-ното право. Друг въпрос е въпросът относно ситуа-ции, при които не е платена цялата сума, а само частот нея.

Заедно с това председателят на ВС Барак е убе-ден, че чл. 161 на ЗНИ не изключва създаването изадействането на израелско обичайно право: „Оби-чайните права „made in Israel“ действат при задъл-жение за покупка при движимо имущество. Защода не действат върху покупката на недвижимо иму-щество? Наистина, „отмяната на обичайнитеправа“ (в чл.161 на ЗНИ действа върху недвижи-мото имущество, но не върху движимото. Защотази отмяна да не се счита като отмяна на англий-ското обичайно право? Защо да не съществуват„обичайни права made in Israel“? Възможно ли е даима обективно основание разграничението междунедвижимо и движимо имущество – като при еди-ния (недвижимото имущество) въобще не съще-ствуват обичайни права, докато при втория (дви-жимото имущество) да съществуват от издаванетона ЗДИ... Отговорът, който тези въпроси са полу-чили в случай „Бокер“, е бил, че в нормите, отнася-щи се до недвижимото имущество, има нужда да сезапазва „...високата (конститутивна) стойност навписването в регистъра за недвижимо имущество иукрепването на достоверността на регистрите (там,с. 134, според съдията Ландви). Но защитата нависоката стойност на вписването не е ултимативна“.„Основният принцип в правото според обичайно-то право е: „Equity looks on that as done which oughtto be done (Справедливостта разглежда като напра-вено това, което е трябвало да бъде направено.)“,което на практика означава, че правото, произтича-що от задължение за реализиране на сделка с недви-жимо имущество, има предимство още преди дабъде реализирано задължението – относно права,произтичащи от по-късни сделки, които вече саосъществени, с изключение на правата, които сапридобити добросъвестно срещу заплащане“.

Председателят на ВС Барак завършва решениетоси: „Според този мой подход би следвало да сеотклоним от тълкувателното решение „Бокер“,който доведе до разделение между нормите занедвижимото имущество и нормите за движимото.Докато нормите за недвижимото имущество –поради указанието на чл. 161 на ЗНИ – определят,че купувач на недвижим имот няма обичайноправо на собственост върху актива, то на купувачна движимо имущество се признава обичайнотоправо на собственост върху актива. Въз основа намоя подход указанието на чл. 161 не отменя оби-

51

чайните права на купувача, доколкото тези правасе основават на израелските норми, касаещи кон-курентни сделки, а не на английските норми, коитодействително са отменени.“

в) Съдия М. Хешин. По мнението на съдияХешин, съдиите по случая „Бокер“ са се „абстра-хирали“ от чл. 9 на закона, смятайки, че този членразглежда конкурентни сделки, докато в технияслучай не става въпрос за конкурентни сделки илиза конкуренция между правата, а за сделка и въз-брана срещу нея. Според съдия Хешин това е про-изходът на грешката, доколкото чл. 9 на ЗНИтрябва да бъде разглеждан в по-обхватна форма,като определящ принцип, а не като занимаващ се стясна ситуация. И ако попитаме защо да не заклю-чим, че тъй както втори купувач, вписан и действалдобросъвестно, има предимство пред първи купу-вач, така и по-късен наложител на възбраната,който е вписал своя възбрана, също би трябвало даима предимство? На този въпрос съдия Хешинотговаря, че горепосоченото не може да служи катодоказателство, тъй като вписването на недвижимоимущество е конститутивно, докато вписването навъзбрана е чист правен инструмент, чието пред-назначение е да специфицира определен актив отактивите на длъжника с цел събиране на актива.Заключението на съдия Хешин е, че случаят„Бокер“ предоставя прекалено голяма защита навписването в регистъра и се абстрахира от съще-ствуването на задължения за предоставяне направа на собственост преди вписването им. Етозащо това тълкувателно решение трябва да бъдепроменено така, че правото на първия купувач дасъществува не само спрямо втория купувач в рам-ките, определени от чл. 9 на ЗНИ, а и спрямо по-късен наложител на възбрана.

г) Заключение. Пет от седемте съдии в случая„Ааронов“7 основават предимството на купувачспрямо финансов кредитор на правните норми,уреждащи конкурентните сделки8. Всички съдии саубедени, че въпросът за добросъвестността нафинансовия кредитор, т.е. знанието му относносделката на купувача, не е релевантен. Споредправните норми, уреждащи конкурентните сдел-ки, добросъвестността не може да помогне напоследващия правопритежател, ако не е завър-шил операцията по оформянето на своето право,а в случай на възбрана, както бе споменато по-

горе, възбраната не представлява оформяне направото на собственост. Заедно с това няманикакво значение какъв е редът между моментана възникване на дълга и момента на сключване-то на договора за покупко-продажба. Всичкисъдии по тълкувателното решение ,,Ааронов“ сизключение на един9, са съгласни, че няма нуждада бъде реализирано плащане от страна на купу-вача, за да може да получи защита спрямо нало-жителя на възбрана.

Релевантността на тълкувателното решение„Ааронов“ е в издигането на статута на правото накупувача до ниво на „разновидност на правото насобственост“, заедно с отмяната на разграничение-то между статута на купувач, който е вписал преду-предителна забележка в своя полза, и купувач,който не го е сторил при взаимоотношенията спря-мо кредитор, който желае да наложи възбрана.Практиката преди излизането на тълкувателноторешение „Ааронов“ не предоставяше на купувача,който е създал писмена връзка между себе си иактива (под формата на предупредителна забележ-ка), статут на напълно защитен, а се е задоволиласъс защитата на интереса му да получи обратносредствата си. Преди излизането на тълкувателноторешение „Ааронов“ правото на обратно получава-не на заплатеното от страна на купувач, който не евписал предупредителна забележка, не се радвашена предимство спрямо други кредитори на прода-вача и той трябваше да чака на опашка, заедно свсички останали обикновени кредитори. В резултатот тълкувателното решение „Ааронов“ съдът можеда предостави предимство на интереса за връщанена заплатеното и на купувач, който не е вписалпредупредителна забележка, въпреки че обхватътна защитата на този интерес може да бъде по-огра-ничен.

III. Заключение. Вследствие на тълкувателноторешение „Ааронов“ спадна значението на вписва-нето на предупредителна забележка, но все още сезапази важната роля на вписването й главно катоинструмент за избягване на конкуренти сделки.Изводът е, че въпросът за предимството на стра-ните трябва да се базира на идеята за балансиране

7 Председателят на ВС Барак и съдиите Ш. Левин.Ор, Хешин и Англерд.

8 Чл.9 на ЗНИ и чл.12 на ЗДИ.

9 Съдията Дорнер, която отбелязва, че „е възмож-но и купувач, който все още не е платил актива иликойто е платил само малка част от цената муняма да може да защити правото си по активаспрямо други ищци на права по актива“ – вж. с. 288тълкувателното решение „Ааронов“.

52

на основанията между страните както по начина,по който са се формирали в момента на възни-кване на разногласието, а не върху ,,надбягване-то до регистъра“. След решението ,,Ааронов“практиката беше обърната отново и отчасти бешевърнато разбирането, властващо преди влизанетов сила на ЗНИ, че не във всички случаи е необхо-димо вписване, за да може едно право върхунедвижим имот да бъде успешно упражнявано изащитавано. Опасенията, че това би довело дозлоупотреби и несигурност в правния мир, разби-ра се, не могат да бъдат изцяло отхвърлени, но небива да се забравя, че невписването в регистърапо израелското право си остава изключение иразгледаният тук казус ,,Ааронов“ се отнася доедна специфична група случаи – неговото значе-ние е в много по-голяма степен да покаже, черегистърът не бива да бъде единствен критерий инеопровержимо доказателство, особено когаточисто формалното следване на буквата на законаби довело до нарушаване на справедливостта ибаланса на интересите на страните.

Анализираните в настоящата статия правнисистеми имат като основно цел да регулират права-та на собственика и правата на кредитора по прин-ципите на справедливостта, като същевременно поразличен начин решават колизията между вписва-нето и действителното право.

В страните с континентална правна система без-спорният приоритет е на извършеното вписване. Втова отношение най-категорични са разпоредбите вгерманското право, където поради самия характерна вписването като правопораждащо след неговотоизвършване невписани права на кредиторите немогат да се противопоставят на новия собственик идо извършване на вписването приобретателят неможе да се позовава на права и да ги противопоста-ви на кредитора. По съвсем идентичен начин неза-висимо, че по българския закон не вписването, асделката има транслативен ефект, е уредена тазиконкуренция и в България. Анализирането навъзникналите в израелската правна система пробле-ми при законовата отмяна на английското преце-дентно право и въздигането на приоритета на впис-ването пред този на обичайните права дава основа-ние за анализ на степента на защитеност на носите-ля на облигационни, неподлежащи на вписванеправа кредитор и в другите правни системи. Възди-гането на вписването като единствен вододел поотношение на претенциите към приобретателя вредица случаи отстъпва от принципа на справедли-востта. Невъзможността кредиторът по облига-

ционни, неподлежащи на вписване права да ги реа-лизира и да бъде практически лишен от тях създаваедна несигурност в облигационните правоотноше-ния за сметка на вещноправните. Безспорновещните права се нуждаят от по-голяма сигурност иоттам защита от закона, но подценяването на обли-гационните правоотношения също така води до непо-малка нестабилност на гражданскоправния обо-рот. Изходът от тази колизия е възможен в двепосоки. Първата e възприемане на част от принци-пите на справедливостта по прецедентното право идопускане оборимост на приоритета на вписването.Такова решение считам за невъзможно, тъй катовъвеждане на принципи от една правна система вдруга е недопустимо и много опасно. Неслучайнопри смяната на системата чрез отмяна на англий-ското прецедентно право в Израел възникнаха тол-кова сериозни проблеми, наложили няколко важнитълкувателни решения на Израелския върховен съд.Още повече става въпрос за смесване на две прин-ципно различни правни системи.

Втората възможност е доктрината да анализиравъзникващите проблеми на накърнена справедли-вост и да се търси решение за възможността отвписване на по-широк кръг гражданскоправниактове, при това с по-облекчена процедура. В тазинасока са възможни както нови теоретични разра-ботки, които да повлияят на практиката, така исистематизаран анализ, който да бъде представенна вниманието на законодателите.

Независимо от различията на двете разглежданиправни системи съпоставянето им в областта навписванията дава сериозно поле за размишление.Независимо че основната нормативна уредба поотношение на недвижимите имоти не претърпяреволюционни промени, не може да не се отчетефактът, че гражданският оборот почти 50 годинибе силно ограничен. Както новите нормативнирешения, така и практически новите или извиканина живот забравени институти като строителнопредприемачество налагат преосмисляне на впис-ванията, като в тази насока израелската практика идоктрина биха могли да бъдат особено полезни.Такива заемки биха могли да бъдат вписването напредупредителна забележка, вписването на предва-рителни договори и др. Така двете правни системибиха могли да си бъдат полезни една на друга.

Превод и редакция: адв. Йосиф Герон и Владислав Недялков

54

ЗАБАВНИ РЕДОВЕ

С тази жена се запознахме в българския самолетпри заминаването ми за Италия. Влезе малкопреди отлитането, притеснена от бързане и с оче-видно тежка чанта, която с мъка постави на еднаот седалките на самолета. Станах да й помогна икачих чантата в едно от отделенията за багаж.Най-отгоре имаше китка момини сълзи, които сеподаваха от незатворения докрай цип, а вътре сепочукваха буркани. Жената смутено обясни, ченоси българска храна, с която толкова сме свикна-ли, а момините сълзи били от майчината градина.

Беше облечена с хубаво кафяво кожено яке, подкоето се виждаше елегантна копринена блуза нацветчета и стегнат масленозелен панталон, а накраката носеше елегантни скъпи обувки с нисъкток. Косата и с неопределен цвят – между русо,кестеняво и червено, беше отметната назад катогрива и откриваше едро, но правилно бяло лице сдве големи и много красиви зелени очи. Всекимъж и всеки вкус би казал, че тази жена е безникакво съмнение привлекателна и красива.

Благодари ми за помощта. Свали якето и с нещокато „май моето място е до вас“ седна на среднатаредица столове, която беше свободна, за да не мепритеснява. Благодарих на късмета за тазивъзможност. Откакто съм напълнял все ми сеструва, че самолетите не ги правят достатъчношироки. И когато пътувам, винаги се радвам навсеки добър късмет да няма хора около мен, за дапрехвърлям част от месата си и на другите седалки.Този път обаче нямах късмет. Самолетът пропу-сна обявения час за излитане и вместо да излезе напистата, започна да приема нови пътници, коитого напълниха до дупка. Мястото на жената бешенаистина до моето и тя с известно неудобство сепремести до мен, защото вероятно и тя се бешенадявала на по-голяма свобода. Изказахме сивзаимно съжаление, че няма да можем да сеширим, приехме се с усмивка като спътници изачакахме излитането.

Предложих й вестници, които взех от една кош-ница в стената на самолета, но тя отказа. Връщаласе от погребение на баща си и нямала настроениеза четене. От дума на дума като стари познатинавлязохме в разговор около печалното събитие.

– Почина от инфаркт. Притесни се от нескон-

чаеми съдебни спорове с реституирани собствени-ци, които искаха да си вземат къщата, в коятоживееше нашето семейство. Татко я купи предитридесет години. Аз съм родена в нея. Никога несъм мислела, че точно тази обична, стара и уютнакъща ще причини смъртта на милия ми баща!

– Не можахте ли да се позовете на изтекла дав-ност? Аз съм юрист, тридесет години е многовреме. По всяко право би трябвало да сте я при-добили.

– По всяко право сигурно, но не и по българ-ското. Бил я придобил като използвал партийнотоси и служебно положение. Боже мили! Ох... не мисе мисли! Смъртта на татко ме унищожи. Каквопартийно и служебно положение? Той бешеработник и безпартиен. Ръцете му бяха напуканиот тежък труд като разорана земя. Бял ден не бешевидял с мама да я купят, да имат свой дом, своякеремида. Стопи се от мъка като свещ. Едни очиму бяха останали, меки и добри. И те угаснаха...

Жената извади носна кърпа и започна да бършеовлажнелите си очи. Аз, смутен, започнах да ровянещо по джобовете си, да проверявам за пари идокументи, мърморех нещо под носа си за закона,смутолевих някакво съжаление, което май сам неразбрах какво беше.

– Женена съм за италианец, но нямам деца оттози брак. Омъжих се млада в България и живяхгодина и половина с един пияница и комарджия.Виждах го веднъж на шест месеца. Обикновеноидваше да иска пари или да вземе някоя вещ, за дая продаде. След развода се запиля някъде оконча-телно. Не съм сигурна дали е жив още.

– То нашият народ нали има една приказка –„Женкарлък до време, пиянство до гроб“. Пипнели го някой тази прилепчива болест, не мирясва,докато не го поведе подир свещеника. Половина-та ни държава я тресе този пиянски грип…

– На мен ми беше дошло до гуша. Разведена,неразведена реших да си търся нов живот. Работехв болница като лаборантка и лесно намерих рабо-та. Медицински сестри и лаборантки изглеждатърсят навсякъде в Европа. Ако не беше станало вИталия, щях да търся на друго място, но при пия-ницата и заплатата от сто и петдесет лева за нищона света нямаше да се върна.

САМОЛЕТНА ИСТОРИЯВладимир Петров

55

Започнах да се безпокоя, защото самолетът неизлиташе вече час и половина след обявения в раз-писанието начален полет. Капитанът се обади сдрезгав глас по радиоуредбата, че имало натоваренграфик, но това обяснение никак не ме успоко-яваше, защото автобусът в Рим до града, къдетоотивах, тръгваше в определен час, а на крайнатаму спирка щеше да ме чака проф. Барти, който даме настани и ми даде пари за съществуване. Обяс-них на жената проблема. Тя не отговори нищо.Само ни в клин, ни в ръкав обясни, че мъжът ибил много ревнив и вероятно ще я чака с кола налетището в Рим. Щял да вземе за компания имайка си. Тя се чудеше как се е справил с паркира-нето на колата, защото не бил пътувал и трудно сеориентирал.

Самолетът междувременно излетя и аз преце-них, че ако не навакса закъснението, което впро-чем беше невъзможно, аз ще изпусна автобуса отаерогарата с близо час. Това означава да вземаследващия, който ще пристигне след 3 часа и кога-то дойда на срещата с проф. Барти, той отдавнаще си е отишъл. Пари имах, но къде щях да нощу-вам, ако се окаже, че няма свободни хотели…

– Много закъснях – гласно споделих тревогатаси. Няма кой да ме чака. Професорът сигурноотдавна си е отишъл. Западняците са като малкидеца, смятат, че навсякъде по света нещата са уре-дени и гладки като у тях. Въобще не могат дадопуснат, че в света има аборигенски държави, вкоито самолет по международна линия може даизлети с час и половина закъснение.

– Ох!–изпъшка гласно моята спътничка. И азне зная как да ви помогна. Мъжът ми е много рев-нив. Какво ли ще си помисли като ме види да при-стигам със сънародник, когото трябва да закарамев Рим. Той, милият, е много добър, ама вечно сесъмнява в нещо, все нещо му се привижда, всенещо недоразбира. Успокоявам го като малкодете. После отново. От най-малкото нещо сецупи, мълчи, не ми говори, сдобрим се, до следва-щия най-дребен повод …

– Не се безпокойте, няма да го тревожим –прекъснах обяснението й. Ще остана през нощтана аерогарата, а утре ще се обадя на професора дадойде да ме вземе. Мъже разни. Щом е ревнив,трябва да го щадим. Има си хас да развалим с еднопътуване семейното му спокойствие...

Жената помисли, че съм се обидил. Започнанервно да мачка носната си кърпичка, а лицето исмени ведрия си изглед с напрегнато усилие, коетоаз разбрах като завършек на дружеския разговор.

Мълчах и разсеяно гледах през илюминатора насамолета.

– Ще помолим мъжа ми да ви закараме до града– предпазливо подхвана отново разговора моятаспътница. После ще се приберем. За да е спокоен,ще му покажете билета и адреса на проф. Барти, ааз ще му обясня да се обади по телефона от вашеиме, за да си определите друга среща.

Предложи го, но никак не беше спокойна.Казах си - кой знае и този какъв кютук е. Сигур-но я пердаши през ден като се напорка, та толковачесто повтаря, че бил ревнив и не я пускал никъдесамичка. Взел й е страха, за да може и от разстоя-ние да му се плаши. Ега ти гордото балкансконаселение на държавата с хиляда и триста годишнаистория. Въртим задници и се подлагаме на всекичуждоземски помияр. Ревнив бил, копелето му скопеле жабарско!

Сервираха нещо за ядене. „Балкан“ никога не садавали свястна храна. Наливаха сок от маракуяпри поискване. Студен и ароматен, той отчастикомпенсираше неудовлетворението на пътницитеот коравите, с посинял салам, вкоченени люспи откашкавал и пожълтели резенчета омекнала краста-вица сандвичи. Много от чуждите пътници оста-виха храната. Жената също почти не се докосна донея. Трябвало да отслабва, защото мъжът й казал,че била закръглена. Отминах без коментар нейна-та закръгленост като си помислих за моята.

– Аз пък съм като шерп – в сериозно подиграва-телен тон започнах да й обяснявам моите килогра-ми. Непрекъснато нося осемдесет килограмараница на гърба си. С нея лягам, с нея ставам,нося я у нас и в чужбина, разхождам я, работя снея, къпя се с нея, ям и пия и тя е непрекъснато нагърба ми. Ей на, сега съм я помъкнал да я водя вИталия. Ще й покажа Рим, ще види проф. Барти,запознах я с вас, навсякъде ме придружава. Оби-чам я, необичам я, харесвам я, нехаресвам я,никой не ме пита. Седи ми на гърба, пълни мидрехите, ще ме съпътства до края на живота ми…

Пак обсъждахме моя проблем и решихме, че щепомолим ревнивия и мъж да се обади на проф.Барти, за да предупреди да не отива на уговоре-ното място да ме чака, докато не му се обадя, чесъм в града. Така щяхме да спестим на професорачакане, а на нейния мъж щяхме да дадем допъл-нителна легенда, която да разсее всяко съмнение взлощастното съвпадение, че жена му води съна-родник, който трябва да бъде закаран някъде.

Самолетът кацна и след дълго лутане по коридо-ри и указателни табелки взехме багажа. Аз отидох

56

да потърся количка и когато се върнах видях, чесемейството се беше намерило. Едва се сдържах дане издам смущението си, когато стиснах ръката натози, който щеше да ми свърши важната услуга. Атова беше едно човече около метър и половинависоко, с крака, обути във велурени панталони,които очевидно бяха тънки като детски ръчички.Отворената яка на ризата показваше къса шия,върху която стоеше рошава глава, с неизвестенцвят на косата. Нещо сиво, русо, бяло, на вълма ируски път. В главата имаше прилика на наш видендържавен деец, но очите на този мъж бяха особе-ни – овехтяло сиви и много надълбоко забити вчерепа. Жената също не се чувствуваше удобно.Вероятно си представяше какво впечатление ми енаправил нейният мъж. Контрастът между съпру-зите беше огромен.

Обадихме се на проф. Барти и мъжът й видимосе успокои. След това ме запозна с майка си,точно копие на сина, с пухкава оредяла коса,малки очички и непрекъснато бъбреща уста.Кротка женица на поне осемдесет години, ножизнена и очевидно в здрав разсъдък. Той надъл-го и обяснява кой съм. Обърнат с гръб към мен,сипеше като водопад италиански думи, без какво-то и да било съмнение, че масивният балканец неразбира нищо от тях. Жена му предвидливо бешеотишла до тоалетната, за да даде възможност намайка и син да обменят информация.

Взехме колата от паркинга, един виненочервеннов „Форд“ кабриолет. Той настани майка си на

предната седалка, а нас постави на задната, катомежду нас положи ръчното ми куфарче катонякаква слаба, но все пак преграда между мен ижена му. Тръгнахме и аз заговорих обикновенинеща – за природа, шосета, автомобили по път-ищата. Тя му превеждаше, а зоркото му сиво окочесто се мяркаше в огледалото, впрочем и за даследи трафика на колите зад него.

– Той е много добър. Не можете да си предста-вите колко добре се грижи за мен. Носи ми купи-ща плодове, помага ми в домашната работа. Чудисе как да ми угоди.

После ме помоли да не говорим много, за да немъчим ревността му. Аз се съгласих, а след малко,уморен от пътуването, задрямах. Събуди ме слеко побутване по рамото. В дрямката си изглеж-да съм нарушил преградата и съм клюмнал главакъм нейната половина.

Наближавахме мястото на моята спирка и аззапочнах да й благодаря, за да спестя разговорътизвън колата. Пожелах й късмет и търпение.Казах й, че не се нуждае от отслабване, защото итака е наистина много красива. Тя механическисе съгласяваше с кимане на глава. И тихо, за да нечуе италианецът, си каза името... А очите й, наве-дени надолу, едва удържаха да не рукнат в сълзи отмъка, самосъжаление и страх.

Заваля дъжд. Жената отвори чадър и поведемъжа си към колата. С една глава по-висока, тяприличаше на майка, хванала за ръка своето бол-наво дете.

РОГОНОСЕЦВладимир Петров

Тази година зимата дойде много рано. Започнанякак си на шега, с големи мокри парцали, коитобързо се топеха върху топлата земя. После гообърна на дребни, злобни снежинки, които катопелена се стелеха на талази, размитани и навяваниот силния студен вятър. На сутринта осъмнахме седна педя снежна покривка.

Със Стефанка трябваше да ходим на семинар,организиран в планинска хижа, бивша почивнастанция на също бившия Централен комитет наБКП. Темата беше досадните вече на целия народ

обществени поръчки, затова очаквахме трите днина откъсване от работа с ясното съзнание, че нямада си даваме зор и ще се опитаме главно да почи-ваме, оставили грижите в организираните ръце наинициаторите. Стефанка – старият и работливкато вол началник на правния отдел на универси-тета, с ентусиазъм очакваше тази малка пауза вастматично сгъстената, тежка на проблеми ежед-невна юридическа работа на огромното образова-телно учреждение, но по стар навик беше пригот-вила „лаптопа“ и сборниците със законодателство,

57

от което ми стана ясно, че почивката щеше да бъдеглавно за мен.

Видяхме се в университета, уговорихме часа натръгване и колективно отправихме молба къмбога и природата да спрат снега, за да можем дасе качим до хижата на следващия ден. Не приехамолбата ни, вероятно убедени, че в улисията поюридическите сокаци, които ги има навсякъде внашата объркана нормативна система, не сме отискрено вярващите, чиито желания заслужават дабъдат изпълнени. Нещо повече! Снегът станаоще по-гъст и вечерта преди пътуването пътища-та бяха вече непроходими, а след нощта Софияизглеждаше като закачулена от белота из дълбокозапреспените улици, на която като малки чернимравки почитаемото гражданство пробивашетунели, пътеки, пъртини, в усилията си да отидена работа. Нищо не се движеше, блокирано отнепроходимия сняг и аз с яд изпсувах късмета,който пет часа преди предвкусваното удоволствиеот почивката хищно ни го беше отмъкнал отустата.

Стефанка беше в настроение: – Шефе, никакво отказване! Ще разчистят и

бай Геле ще ни дотътри до хижата. Семинари заобществените поръчки не се правят всеки ден!

Бай Геле – мъж от моята телесна категория, зна-чително по-млад, много добър, услужлив и вина-ги весел, е един от любимците на университета.Викаха му „бай“ заради спокойната му и полезнаразсъдителност, която вдъхваше респект и сигур-ност, че онова, с което се е захванал, ще стане.

– Няма проблеми! – отсече той и повлечемасивната си снага към кафенето на Иво. – Акотрябва и на Чомолунгма отиваме! Турил съмнови, финландски гуми на „Реното“.

Пътуването мина много приятно. Независимоот снежната виелица, която трупаше преспи попланинския път към хижата, небето беше светло ичудно украсените със сняг и висулки борови дър-вета, шишарки и храсти възторгваха душата ми съссвоята приказна красота. Някакво душевно спо-койствие, някакво чувство на радост и преклоне-ние пред дивната, първична сила и хубост на при-родата нахлуха в сърцето и мислите ми. Радостобладаваше цялата компания, предвкусвайки удо-волствието на тридневната почивка сред бялата,безмълвна тишина на планината, далеч от шум,телефони, човешки емоции и делнични грижи.Геле беше пуснал касета с руски романси и тана-никаше заедно с мен куплетите за агентката наКГБ – Маруся Климова, която „зачкарила всю

нашу команду“ и в ответ „получила пуля“. Сте-фанка подреждаше сборниците с нормативниактове. А аз през половин час хвалех спокой-ствието и шофьорските умения на бай Геле иновите финландски гуми на „Реното“, което катоснегорин пореше затрупания от снежните виели-ци път и бавно, но настойчиво ни приближавашекъм топлия уют на хижата.

Настанихме се по стаите и слязохме на обяд.Липсваха люти чушки на трапезата, но иначесупата от топчета и мусаката – топли и уханни,доставиха сладост и удоволствие на изгладнелитени стомаси.

Залата на ресторанта беше полупразна. Наголяма обща маса бяха заредени прибори заучастниците в правно съвещание или някакъвсеминар на съдиите от Софийския градски съд полиния на Европейския съюз. Единици от тях –може би подранили, си бяха поръчали бири ишумно дискутираха проблемите на семинара. Ана маса за двама, в един от закътаните ъгли назалата, обядваха и поливаха с червено вино мъжна около петдесет години и момиче на не повечеот двадесет години. Не се опитвах да ги наблюда-вам поради много причини, но и поради това, чеот пръв поглед си личеше, че не са баща и дъщеряи че елегантното младо момиче е скъпо платенакомпаньонка.

След обяда, с радостно настроение от красивия,обилно стелещ се сняг, от висулките, обкичилипокрива, които на сантиметри от прозореца настаята ми буквално можеха да се пипнат с ръка, иот величествената гледка, която представляватвърховете на могъщите стогодишни борове, цели-те покрити с дебел пухкав сняг, аз се унесох всладка дрямка и неусетно съм заспал.

Не отидох на въводното заседание. От програ-мата се оказа, че то ще бъде ала-бала и следовател-но не може да бъде обект на интерес за дебел,интелигентен и уморен от лекции и администра-тивни дела човек, дошъл да търси кратка душевнаотмора сред величественото могъщество на при-родата.

Слязох в бара, поръчах си кафе и подхванахбезличен разговор с бивша моя студентка - съдияв Градския съд. Тогава дойде двойката от ресто-ранта и седна срещу нас на канапето, от другатастрана на масичката. Той беше мъж с груба,мъжествена, но интелигентна на вид физионо-мия, с прошарена къса коса и силно тяло. Облеченбеше спортно, в тъмносиня мека риза, елегантносако, тъмносини кадифени джинси и скъпи кафя-

58

ви мокасини. Масивни златни пръстени, с камънии остри ъгли украсяваха ръцете му. Пушеше„Давидоф“, а цигарите палеше с тежка, инкрусти-рана с камъни златна запалка. Момичето, което гопридружаваше, имаше идеална фигура. Висока истройна, с буйна гъста коса, бяло лице и изрази-телни очи, тя би могла смело да мине и за краси-ва. Беше облечена в мека блуза от мохер, достатъ-чно изрязана, за да покаже два тънки златни син-джира, със скрити под деколтето висулки върхутях. Носеше прилепнал по бедрата панталон отхубав, скъп плат и високи ботуши, вероятно същомного скъпи, които не бяха за външно носене,защото бяха изработени, по мое мнение, от еле-нова кожа, с цвят на светъл орех и с високи, моднитокове. На ръцете си носеше фино, нежно пръ-стенче, часовник – вероятно златен, и красива,тънка, златна гривна. Белите, тънки пръсти намомичето допълнително бяха украсени с изрядноподдържани, лакирани в някаква смес междубледорозово и кремаво нокти.

Момичето си поръча малко уиски, кафе и кола,а мъжът предпочете голяма водка „Смирноф“,доматен сок и кашу. Говореха тихо и доколкотобяхме на една маса и неволно дочувах разговора –говореха съвсем делнични неща, даже глупави.Мъжът, след по-подробно и близко наблюдение,прецених като несъмнен гангстер, някаква породамутра, а момичето – плиткоумна, недоученанашенска мома, която твърде рано вероятно езахванала „професията“, поради което интелектъти беше на нивото на дете в началния курс на учи-лището.

Дойдоха и хората от семинара, омесихме се иразговорите се превърнаха в кръчмарски – всекиговори, никой не слуша. Пушачите скоро задими-ха бара и дишането стана трудно въпреки дватанеуморно работещи вентилатора и открехнатотомалко прозорче на вратата към терасата.

Излязох на въздух и след като походих околохотела седнах, добре облечен, с шапка на главата,на една пейка под терасата. Опитах да се обадя потелефона, уверих се, че няма обхват и вече се гот-вех да се прибирам, когато видях, че „гангстерът“излезе от хотела и се насочи към огромен, масле-нозелен джип „Мерцедес“. Запали джипа, оставиго да работи и отново влезе вътре. Аз го последвахи двамата се настанихме в канапетата. Поръчах сигазирана вода, а той водка с доматен сок и кафе засвоята компаньонка.

Колко водки изпи не броих. Бяха обаче доста.Затова много се учудих, когато на вечерята той се

появи с момичето и видът му беше на човек, койтовъобще не е вкусил алкохол. Лицето му беше снормален светъл цвят, усмихваше се и с обилнижестикулации обясняваше на момичето нещонегово си.

Сервираха по петдесет грама ракия, а на масатаосвен салатата от зеле, моркови и отделно киселикраставички бяха сложили шише „Сода“, „Кокакола“ и бутилка бяло вино – по половин на човек.Отпред, близо до дансинга, се бяха настанилитрима мъже – двамата млади, много високи иедри, а третият възрастен, но също едър и здрав.Какви бяха така и не разбрах, но по глупавитеприказки, шумното говорене, псувните и кару-царското пиене предположих, че не са от семина-ра. Лицата и на тримата бяха едри, груби, карто-фести и откровено просташки. Облечени в якета,дебели пуловери и маскировъчни панталони, теизглеждаха чужди на компанията, изпълнилазалата, защото дрехите им и тъпанарските, груби-янски приказки рязко контрастираха с меките,тихи разговори на юристите от двата семинара.Колегите, приготвили се и за „весела част“, бяхаоблечени елегантно, с костюми, вратовръзки иофициални дамски облекла. Организаторката –жена минала шейсетте, с черна рокля, елегантниобувки и голи рамене, обикаляше масите, показ-ваше повяхнала плът, но все още жизнени мера-ци, вдигаше тостове и подканяше хората да танцу-ват.

Със Стефанка дадохме полагащите ни се ракиина момчетата пред дансинга и те ги приеха с бла-годарност. Глътнаха ги набързо и поръчаха още почаша. Колко бяха пили не мога да кажа, но най-старият от тях, който изглежда и най-бързо сенапи, при опит да разреже месото в чинията, пре-обърна в скута си всичко и се омаза целия със сос,пържени картофи, броколи, ориз. Пържолата,недокосната, се озова в краката му и той в пиян-ски гняв и тегли един шут под радиатора.

Започнаха танците и това беше повод да зарежавечерята и да изляза навън, защото от децибелитена уредбата ме заболя главата. Изпих едно хапчеаналгин и отново слязох в ресторанта. На маса довратата седяха мъжът и момичето, а масата имбеше отрупана с всевъзможни чаши и бутилки спитиета. Двамата пушеха и мълчаливо се гледаха вочите. Мъжът беше сложил едната си ръка върхуръката на момичето и нежно я галеше.

Музикалният репертоар беше банален. Народътсе опростачи и вместо да слуша и танцува наизвестни, класически поп мелодии, дивее по

59

посредствени кавърверсии на нови негърско-цигански безвкусици и се възторгва до небето наизопаченото до неузнаваемост „Мамбо №5“ илинякакъв качамак от „Марина“, „Туист Агейн“ и„Воларе“. Слушах с неудоволствие, докато кон-сумирам предвиденото в програмата меню. Аз ипри приятни условия не съм петимен за танци,така че и помисъл не ми мина през главата да сеприсъединя към скачащите като стадо коне „юри-сти – семинаристи“, сред които в пиянски екстаз,разперили ръце и с продрани от викове гърла седрусаха порканите от първата маса.

И тогава, признавам си, за моя голяма изнена-да, защото това не е предвидено в длъжностнатахарактеристика на компаньонките, на дансинга сепояви момичето. С прилепнали по бедрата дънки,обута в меки спортни обувки и с разперени, висо-ко вдигнати ръце, тя започна да обикаля пияни-ците-солисти. А те това и чакат. Въртят се околонея, заговарят я, позволяват си да я попипват поделикатните форми. Народът крещи и скача.Вижда ли, не обръща ли внимание, не зная, носамата елегантна мома пет пари не дава за закач-ките. Диша им в устите, от което дърто, умряломагаре ще полудее, търка уж невинно гърди,рамене, гръб в някои от пияниците, усмихва сепримамливо и очевидно искрено се весели. Единтанц свърши. Много от танцьорите седнаха околомасите, момичето остана на дансинга в очакванена следващия танц. Пияниците около нея. Връ-тват от масата на екс по някоя ракия и отновоплътно, тяло до тяло, душат аромата й. Прилича-ха на позната улична гледка – разгонена кучка идузина ухажори бездомни песове, въртят се околонея, душат я, лижат я по интимните части, бутатсе един друг и неуморно подтичват в очакване нанещо – само те си знаят какво.

Старият ухажор се скара с двамата млади и вре-менно излезе от играта. Седна на стола, натопиединия си ръкав в „медальона с гъби“, отпи без-чувствено от някаква чаша и започна да подвикваразни мърсотии на момичето. То се усмихваше итанцуваше без да обръща внимание. То асль каквода се обижда. В професията е виждала такивагадости, че заканите „какво щели да я правят, акоим падне“, вероятно й изглеждат като просветналекция за девици по сексуална култура. Единият,особено тъп по физиономия, измежду младитепияници направо предяви права върху момичето.Изолира другия, който се въртеше само за фон инезависимо от това дали мелодията беше бързаили бавна, танцуваше някакъв безконечен стра-

стен блус, плътно притиснал тънката й фигура.Познавам много добре живота. Събрал съм

огромен практически опит. Зная много добре, че„който си има крава, пие мляко“, че „койтоплаща, той поръчва и музиката“, а от гениалниями баща, че „кон язди не кому приляга, а кой сиго има“. Затова с любопитство наблюдавах тазижитейска мелодрама, дълбоко уверен какво щестане. Учудвах се обаче защо още не става. Защотози, който беше довел и платил за този „екзоти-чен плод“, не предявява правата си, а го е оставилза забавление на маймуните.

Пияният любовник се беше толкова разгоре-щил, че започна да сваля домотканите пуловерче-та и блузата и остана срещу луксозната партньор-ка по червена избеляла долна фланелка, с късиръкави и надпис „Само ЦСКА“. Юристите отдвата семинара изглежда най-накрая усетихаинтригата, защото започнаха с любопитство данаблюдават този житейски експеримент. А мла-дият глупчо сякаш доби крила. Притисне я, шепней в ухото, опипва я най-вулгарно и с дързъкпоглед се оглежда, за да събере „възхищението“ натанцуващата публика от любовното му завоева-ние.

Мъжът нито един път не дойде на дансинга.Може би пиян, той седеше спокойно на масата,пушеше цигари и отпиваше малки глътки водка идоматен сок. Цялото му същество издаваше пълнопренебрежение към това, което става. Когатомомичето седеше на масата, разменяха някаквидуми, при които мъжът се усмихваше с тиха, при-ветлива усмивка. Тя запалваше цигара, коятотрябваше да остави недопушена, защото нахални-кът танцьор идваше да я кани на пореден танц, атя, без каквото и да било неудобство или неохота,с радост го хващаше за ръката и го следваше надансинга.

Отидох до тоалетната и навън във фоайето чухкак подигравателно се отзоваха някои мъже ижени за мъжа с компаньонката. Една от критичнонастроените дами даже го нарече „мухльо“ и„рогоносец“, може би недосетливо подозирайки,че младото момиче е жена на възрастния госпо-дин.

Казах на Стефанка, че съм уморен, не дочакахкрая на тържеството, прибрах се в стаята и следобилна топла баня заспах сладък сън, което рядкоми се случва на чужди места. Събудих се отпочи-нал и като видях, че часовникът сочи „седем“,облякох се набързо и слязох да пия кафе в бара.

И тогава дойде божията промисъл. На втория

етаж, минавайки покрай общата тоалетна, видяхдва чифта проснати мъжки крака в маскировъчнипанталони и груби полувойнишки обувки. Два-мата танцьори, мъртво пияни, хъркаха паднали втоалетната. Дрехите им бяха нахвърляни безраз-борно около тях, а физиономиите им изглеждаханеузнаваеми. Разбити уста и нос бяха омазалителата им с кръв, очите им подути от удари, сякашсе бяха съединили с големия смачкан нос.

Джипът заедно с гангстера и компаньонката небеше пред хотела. Цапнал им беше по един,много силен, жесток и точно премерен, просто зада им обясни философията на живота и прибрал„екзотичния плод“, за който беше платил, си бешезаминал.

Ако приятелят Тасев беше видял това, щешефилософски да заключи: „C’est la vie Vlade!“. Азне го казах, защото не зная френски.

Предлагаме на вниманието ви ,,Юридическиречник“ под редакцията на Жерар Корню,включващ статии за над 10 000 термина. Товае най-големият европейски тълковен юридиче-ски речник (1328 с.) и не без основание сеприема за „Библията” на френските и европей-ските юристи. Първото му издание е удостоенос наградата „Одильон Баро“ на Академията захуманитарни и политически науки (1987) инаградата „Сентур“ на Френската академия(1988). Той е поставен на първо място в списъ-ка с препоръчителна литература на Съда наЕвропейските общности в Люксембург.

След присъединяването на България къмЕвропейския съюз този речник придобива осо-бено значение за българските юристи. Те щемогат да се обръщат към този съд на родния сиезик, което ги задължава да познават в пълно-та европейската правна терминология.

Речникът запълва една сериозна празнота вбългарската култура и в юридическата литера-тура, доколкото понастоящем липсва анало-гично сериозно и пълно издание. В същотовреме, макар и да няма подобно пряко пред-назначение, в българския си вариант той бимогъл да се ползва за голям двуезичен френ-ско-български и българско-френски речник,какъвто също не е издаван в България.

Цената на дребно на речника е 85,00 (осем-десет и пет) лева. Издателска къща СОФИ-Р Випредлага да го закупите на цена от 70,00(седемдесет) лева.

За повече информация:Издателска къща СОФИ-Р

офис: гр. Софиябул. Христо Ботев 22

тел./факс: 02/954 97 0702/951 62 46

e-mail: [email protected]

Юридическият речник на Жерар Корню – Библията на европейските юристи

60

ОТ РЕДАКЦИЯТА - Notary Chamber · Много е важно кой ще посети...

Documents

Transcript of ОТ РЕДАКЦИЯТА - Notary Chamber · Много е важно кой ще посети...