全球七大 CBD 核心模式及 12 个案例分析 ( 麦肯锡出品）

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全球七大 CBD 核心模式及 12 个案例分析( 麦肯锡出品）

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全球 7 个 CBD 模式和 12 个具有代表性的案例

CBD 模式

金融保险中心

全国性总部

地区性总部

高科技中心

公司服务中心

博览中心

政府中心

案例加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）

拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）

丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）

奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）香港数码港（香港）

堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）

汉诺威 Fair Grounds （德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心

堪培拉（澳大利亚）

全球 CBD模式

资料来源：文献检索、麦肯锡分析

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国际上七个 CBD 模式的实践和经验给武汉 CBD 的建设带来重要的启示

案例主要经验

•加纳利码头（伦敦）•陆家嘴（上海）

•在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间的本地需求•依赖于行政指令，带来场地需求

•拉德方斯（巴黎）•柏林新城（柏林）

•以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家•通过低价销售土地来吸引商家，已打好 CBD 基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明

•丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）

•通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象

•奥斯汀市区（德州奥斯汀市）•香港数码港（香港）

•利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业

•期望通过高科技热潮，创造对 IT 中心的需求；但由于缺乏 IT 资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及 IT行业德增长减缓，数码港项目未获成功。

•堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）

•利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期

•汉诺威 Fair Grounds（德国，汉诺威）•拉斯维加斯（美国）•莫尼黑会展中心

•利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览•通过独特的博彩定位，吸引参展商

•政府将机场迁往别处，并投资 86.5 亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量

•堪培拉（澳大利亚） •利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心

备注：商务区占地 1.6平方公司，拉德方斯总面积为 7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析

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建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争激烈的环境中

各大中央商务区都面临着巨大的挑战

案例经验

•多克兰 /加纳利码头•经过 15年建设获得很大成功，但过程中主要开发商曾经破产

•拉德方斯 •建设需要 40年

•柏林新城建筑不错，但入住率比预期低

•丹佛 CBD•受当地经济，尤其是石油工业的影响，几经起伏

•德州奥斯汀 •原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因该行业衰退而受影响

•勘萨斯市中心 •非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁

•汉诺威 •是成功的会展中心，但面对竞争必须不断挣扎

•堪培拉 •成功的政府办公中心，但现在需要向商业方向拓展

众多中国城市都在兴建中央商务区

中央商务区投资额（亿人民币）

北京朝阳 120

上海陆家嘴（即将竣工） 1.135

广州珠江新城 50

深圳福田中心区 15

大连中山 N/a

成都 N/a

郑州 50 （基础设施）

资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析

“我国国内也有不少城市要建设 CBD ，确实过热”

——柯焕章北京城市规划院院长在“北京

CBD 新闻发布会”上的发言

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案例分析得出的主要结论

金融保险中心 CBD 较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部 CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型 CBD 要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的 CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功

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全球 CBD 模式中最为突出的是金融保险中心位置 / 规模位于市中心或靠近市中心，选址“独特”，通常为小片的地块入驻企业主要为金融服务公司、专业服务公司（如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等），可能包括证券交易所基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限空间 / 服务特点高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区严格的技术设施要求，如：三层电源保护大型楼面，供大型企业扩展业务所用功能组合包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“天之骄子”

举例：►伦敦多克兰区 / 加纳利码头►纽约华尔街►东京新宿区►上海陆家嘴►芝加哥内环►香港中环


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加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的 CBD加纳利码头的主要特点位置 /规模 —距离伦敦城 5 公里 —占地 0.4平方公里，多克兰区占地 2.2平方公里

入驻企业： 60% 以上的办公面积由金融服务公司租用

空间 /服务特点：高科技的办公楼及大型楼面

功能组合 —加纳利码头：商务占 95% ，零售占 5% —多克兰区： 40%为商业办公楼， 40%为住宅项目， 20%为零售娱乐设施

建筑：现代建筑， 50层高的加拿大广场为英国第一高楼

形象定位：伦敦领先的现代化金融区

资料来源：文献检索

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加纳利码头在发展过程中结合远景目标和当前机遇

*1英镑 =12.05 人民币 (2002 年 6 月 3 日 )

资料来源：专家访谈、文献检索

设定方向应对金融挑战恢复与成功

阶段 1 ： 1981-1991 阶段 2 ： 1991-1993 阶段 3 ： 1993-至今

•多克兰区 60% 的土地多年未开发•地区人口减少，失业率居高不下•此前的重建计划以失败告终

•全球经济衰退•伦敦办公楼供应过剩•新开通的多克兰区轻轨故障频频

•经济复苏带来市场需求，使强大开发商需加速开发和建筑项目

•撒切尔政府积极支持多克兰区的重建计划

•1991年，大楼竣工可供入驻 •随着金融服务业与兼并活动的增加，对办公楼的需求远远超过了供给

•1981 ：政府建立多克兰区开发公司（ LDDC ）•1982 ：建立创业地区•1987 ： Olympia&York(O&Y)与政府签约 ,将加纳利码头建成国际性金融中心 (投资 360 亿人民币*)•1991:O&Y与政府签约共同投资建造地铁延伸段 (投资 48 亿人民币 )

•1991:开发商为吸引支柱商家（瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利、奥美广告），承诺支付其当前租约•1992 ： O&Y破产后，银团接管加纳利码头开发工作•1993 ：多克兰区高速公路和隧道竣工

•1995 ： —O&Y重新购回加纳利码头 —O&Y积极寻求金融商家入驻，并大规模加速开发•1998 ：多克兰区开发公司在加纳利码头即将完工时宣告散散•1999 ：地铁延伸段竣工

挑战

机遇

关键举措

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伦敦 / 加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷


伦敦的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：

采取的关键步骤

•伦敦早已成为世界金融中心，顶级公司正寻求扩展空间

•早已具备发达的国际交通枢纽

•加纳利码头依水而建，毗邻伦敦市中心，环境独特

•本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间

•顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力

•著名的支柱商家

•交通便捷

•具有吸引力的地理位置，良好的形象定位

•开发商建造优质现代办公楼，以满足公司不断变化的需求，租金水平约为伦敦城的 50%

•说服并以承担未完租约的方式鼓励瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利及其其它顶级公司迁址入驻

•政府和开发商联合建造地铁延伸段，推动地区发展

•政府对社区开发进行投资，开发商建造住宅、零售及其它高质量的楼盘，改变形象

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陆家嘴的主要特点位置 /规模位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地 1.8平方公里

入驻企业：主要企业包括 —上海证券交易所 —中国银行上海总部 —汇丰银行 —其他主要国内、跨国金融机构空间 /服务特点：约 300万平方米的高级办公场地 —IT 需求高

功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场； 4家五星级酒店

建筑：汇集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑

形象定位：“中国新世纪的金融中心”


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陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始发展起来

陆家嘴的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：

采取的关键步骤

•中国金融行业发展迅猛

•全国最佳的机场交通枢纽

•上海已经是领先的商业中心，江岸的地理位置十分有吸引力

•本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间

•顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力


•交通便捷


•中央政府规定所有国外的金融机构在此注册

•开发商建造的高档房产价格低于浦西

•建立了上海证券交易所，以发放人民币执照等吸引了汇丰银行等金融机构

•政府建造了两座大桥和两条隧道连接浦西

•土地的销售收益再投资于改善基础设施和公共空间；政府大力宣传陆家嘴的形象

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金融保险中心 CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部 CBD 较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型 CBD 要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的 CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功

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全国性总部式 CBD 往往位于国家的经济或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济 /政治中心入驻企业国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例行业种类较多有很多可能入驻的“支柱商家”空间 / 服务特点高档办公区，服务要求较高部分商家可能比金融中心商家对价格更为敏感大型楼面功能组合包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“全球公司的巨轮”

举例：►巴黎拉德方斯（ La Defense ）►纽约曼哈顿►芝加哥洛普区（ Chicago Loop ）


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拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集的 CBD拉德方斯的主要特点位置 /规模距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方公里入驻企业 —共有 3，600 家公司 —50%为外国公司 —26% 全球前 50 大公司的总部 —70%法国前 20 大公司的总部 —IBM 、索尼、法国惠普、西门子、施乐、 ELF等空间 /服务特点建筑物规模大且技术先进功能组合 —95%为商务、 5%为零售 —土地使用： 44%为步行区、 10%为绿化、 46%为建筑物建筑 —“ 新潮” —标志性建筑，如“新凯旋门”（Grande Arche ） —共有 70 多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”形象定位： —法国的经济商务中心

资料来源： EPAD

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拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国政府建立“一流” CBD 的目标

资料来源： EPAD 、文献检索

缓慢起步模式验证建成一流 CBD

阶段 1 ： 1958-1972 阶段 2 ： 1972-1987 阶段 3 ： 1987-至今

•尽管存在地盘有限、严格的规划限制等问题，巴黎旧城是历来法国的中心所在

•70年代早期：世界范围德经济萧条•办公场地需求不景气

•需求的转变：对技术先进的大楼和更多交通服务的需求日益增加

•政府制定了在巴黎城外建设商务区的目标•地处香榭丽舍战略轴线上的拉德方斯，虽拥有较好的地段，但相对比较落后（如空地、小店等）

•70年代晚期：经济复苏和全球化的加剧激发了建立国外总部的需求•专业服务公司的规模增长需要更大的楼层空间

•地铁等新德交通设施•拉德方斯的新建大楼中都配备了高质量的 ADSL 和高速有线网络

•1958年：政府成立独立规划机构（ EPAD ），签订了为期 30年价值 6.8 亿法郎的合同•1964年： EPAD划出 85万平方米建设商务区，制定了严格的规划准则，并隆重推出拉德方斯•1972年：政府建设了铁路快线 RER延伸段，连接拉德方斯至巴黎市中心

•70年代早期：政府将教育部和设备部搬迁到拉德方斯，以引起私营行业德兴趣•放松对大楼规格的规定•EPAD启动了一系列美化公共空间的项目（如：新凯旋门等）

•1988年：法国政府延长EPAD合同至 2007年•将展览中心改为价值更大的会议中心•技术进步的新建大楼吸引了众多服务和 IT 公司（如：法国兴业银行、毕马威、 infogram等）；目前有 3600 家公司入驻拉德方斯，其中 50%都是公司总部

挑战

机遇

关键举措

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拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区

资料来源： EPAD ，文献检索、麦肯锡分析

巴黎的内在因素国内总部中心的关键成功因素：

采取的主要措施

•巴黎早已成为经济活动中心，拥有众多顶尖法国内外的公司总部；许多公司都有意图扩展至更大、更现代的办公场地

•国际和国内交通相当发达

•拉德方斯临近巴黎，在塞纳河的另一边（距离 2 公里）

•大规模德国内外公司，需要较大办公面积设置总部

•高质量办公空间，而且价格具有竞争力


•交通便捷


•开发商建造了高质量、现代化楼群来满足法国和国外公司日益增长的需求；价格比巴黎旧中央商务区低 15-20%•政府将一些机构迁入拉德方斯，为私营公司做出“榜样”

•政府建造了铁路延伸段（ RER ）、地铁延伸段，并增加了公交车服务•EPAD 建设了众多公共艺术品及纪念物（如：新凯旋门）

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拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系

经验拉德方斯利用了巴黎的固有优势┄┄•法国首都 —临近政府办公地 —首都的良好形象

法国德经济核心 —法国德 755 ， 000 家公司中，有41% 位于巴黎 —2 ， 400 家外国公司和 420 家外国银行 —巴黎市和大巴黎（ IIe de France ）占全法总 GDP 的 29%

法国的娱乐和文化中心 —汇集大多数法国主要大学 —拥有全法最重要的文化名胜

┄┄ 同时提供了取代巴黎旧中央商务区的选择临近巴黎市：乘坐 RER火车10 分钟到达

众多商务活动和总部功能的综合：巴黎 64% 的国外公司位于拉德方斯

生活质量 —零售、娱乐和文化活动，以及有限的居家

租金比巴黎旧中央商务区低15-20%

资料来源： EPAD 、文献研究、麦肯锡分析

拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额达到1520 亿欧元

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柏林新城将其自身重建为商业中心

柏林新城的主要特点位置 0.3平方公里的波茨坦广场（ Potsdamer Platz ）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址入驻企业索尼欧洲总部、戴姆勒 .克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国 Sanofi 德德国总部空间 /服务特点技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼功能组合 —约 60%为办公 —约 22%为住宅 —约 18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼 Imax 剧院）建筑重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有 26层、 103米高形象定位新德国的心脏

资料来源：文献研究、麦肯锡分析

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尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚未成为主要的全国总部式 CBD

资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析

柏林新城的定位公司全国总部模式的关键成功因素

柏林虽是主要城市，但面临数个德国经济中心的竞争

大规模的国内外公司需要更多面积设置总部

目前拥有少数几家主要公司（如：索尼等）；未来的潜力尚不明确

著名的支柱商家

大楼质量很高但租金位于柏林首位

高质量办公空间，价格具竞争力

仍缺乏大型的国际机场交通便捷

具有很高声誉、良好形象及重要的历史意义

具有吸引力的地理位置，良好的形象定位

1998 年城市 GDP 占德国GDP 的比重百分比柏林 4.0 汉堡 4.0科隆和杜塞尔多夫 4.0慕尼黑 3.0

2001 年机场客流量百万

法兰克福 48.5慕尼黑 23.6杜塞尔多夫 16.0汉堡 10.0柏林 9.9

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金融保险中心 CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部 CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市发展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的服务环境（包括住宅和零售业的发展）吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业服务中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的基础上发展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型 CBD 要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的 CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功

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在一些大国，地区性总部模式 CBD很常见位置和规模位于地区性中心城市市中心占地不等入驻企业大量地区性和本地公司入驻国内、国际公司的地区分公司空间 / 服务特点现代建筑配以可靠基础设施功能组合全面的居住和零售功能建筑现代大楼摩天大楼形象定位“该地区发生的一切都在这里发生”

举例：►美国丹佛►美国达拉斯►广州►温哥华

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丹佛拥有美国中西部最主要的 CBD

丹佛 CBD 的主要特点位置和规模 —中央商务区位于丹佛心脏地带 —占地 6.5平方公里，办公楼面积达 240万平方米商家 —2 ， 700 家公司， 50% 以上的公司源于丹佛或科罗拉多州（如： Coors ， Firse Data ， Qwset ） —许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如： MCI Worldcom ， Sprint ， AT&T ，联合航空， IBM ）空间 /服务特点现代化商业建筑群功能组合 25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富建筑现代化建筑成为丹佛独特的风景线形象定位文化艺术娱乐设施和活动更加强了 CBD作为丹佛地区中心的形象定位资料来源：专家访谈、麦肯锡分析

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丹佛 CBD历经沉浮方现今日风貌


建筑热潮市场崩溃与挽救发展与巩固

阶段 1 ： 1973-1984 阶段 2 ： 1985-1992 阶段 3 ： 1992-至今

•丹佛没有作为美国领先商业城市的历史

•石油业萧条•房地产业崩溃•经济衰退迟迟不去

•石油与天然气行业的发展带来繁荣经济•房地产需求不断上升•私营企业对该地区深感兴趣

•政府规划与具体措施 CBD的复苏

•经济复苏

•美国商业建筑热潮最集中的地区 —56层楼的共和广场（ Republic Plaza ）（ 1984 ）总面积超过 50 年代办公楼面积之和 —该阶段美国大多数新建摩天楼都在丹佛

•以公共融资方式建造图书馆、体育馆和会议中心（一次税收增加，两发行债券）•政府建造新机场，改善交通状况，推动 CBD 的开发工作

•持续的公共投资 —综合表演艺术中心 —轻轨系统 —推动住宅开发项目 —发行三年期债券用于住宅建设•私人开发商集中进行优质住宅开发

挑战

机遇

举措

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丹佛 CBD受益于机会投资与及时的政府举措

资料来源：丹佛市区协会（丹佛 Downtown Association ）文献检索、麦肯锡分析

内在因素地区性总部中心的关键成功因素：

采取的关键措施

•丹佛历史上是美国中 /西部的经济中心，地区经济强盛

丹佛在此之前已是美国主要交通枢纽

CBD 位于市中心

大量具有一定规模的本地区公司需要大量空间设立总部，跨国公司需建分工斯也需要大量办公空间

高质量办公空间，而且价格具有竞争力

著名的支柱商家

交通便捷

具有吸引力的地理位置，良好的形象定位

•私人开发商在 80年代建造了大量过剩优质办公楼

•财富 500强当中有 5 家公司将总部设在丹佛，如 Qwest ， USWest

•政府建设了世界上最大的机场及轻轨

•由政府建设的主要公共设施提高了人民生活质量

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丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBD 的成功美国中西部地区主要城市 2001年 GDP （十亿美元）

美国中西部地区主要城市所拥有的财富 500强企业总部

另有 80 家财富 500强企业在丹佛设立地区总部

资料来源：文献检索、访谈

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高科技中心 CBD近年得以发展，大多位于经济发达地区位置和规模毗邻大学 /研究中心大多占地宽阔商家大部分企业与技术相关（如：软件、硬件研发、 IT咨询、生物技术）空间 / 服务特点现代化设施很高技术设施要求，如：宽带网、 UPS等由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势功能组合优质住宅区有针对性的零售设施建筑线条流畅的现代化建筑盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间形象定位“轻松智慧”

举例：►美国德克萨斯州奥斯汀市►帕洛阿尔托市（硅谷）►英国剑桥

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奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心CBD奥斯汀的主要特点位置和规模 —位于市中心，占地面积 3.8平方公里 —距德州大学不到 4 公里入驻企业 70% 以上的企业与 IT 有关，包括： —英特尔 —Computer Science Corp空间 /服务特点 —办公总面积达 110万平方米， 70%为甲级办公楼 —配备最先进 IT 基础设施功能组合专为“健康生活”一族设计的 60 ， 000 多平方米的零售场地建筑不超过 32层楼的现代化建筑形象定位 “理想之城” ——官方形象宣传

资料来源：访谈、文献检索

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奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变


科技行业兴起德州大学上升为技术发动机快速集中式发展

阶段 1 ： 1970年以前阶段 2 ： 1970-1987 阶段 3 ： 1987-至今

•仅仅是一个政府机构中心和大学城

•有限的技术制造业务•通常情况下经济基础较薄弱

•最大化提高德州大学的研发能力

•与技术相关的行业开始发展

•采用激进举措后，德州大学的研发声望获得提高

•高科技行业蓬勃发展

•成立两个财团：MCC&Sematech•开始寻找技术制造的机遇

•市政府采用税收激励手段吸引高科技企业

•市政府推广“理想之城”的形象定位•采取“巧妙发展”举措，集中发展中央商务区•提高生活质量 —公共设施，如：艺术中心、文化馆等

挑战

机遇

举措

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奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心 CBD 的其它要求

奥斯汀的内在因素高科技模式的关键成功因素：


位于奥斯汀的德州大学长期以来是领先的工学研究机构

自 1984年以来， Dell的兴起与影响力吸引了大量入驻企业

临近主要的技术研究与工程设施

拥有投资资本

优质高科技办公场地

其它高科技企业的涌现

有吸引力的地段

•为吸引风险投资，本地企业增加了专利申请

•本地开发商根据高科技行业的特定 IT 需求进行施工

•由于政府对公共设施的投资，奥斯汀市被选为“最适合生活、工作与休闲的地方”

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德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因德州大学奥斯汀分校在学术上的排名排名学校综合 11th工学院 11th计算机工程系 7th电气工程 10th

奥斯汀地区风险投资总额百万美元

资料来源：美国新闻和报道、 PWCNE/NVCA

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数码港是香港发展成为亚洲 IT 中心的远景目标的一部分香港数码港的关键特点位置和规模 240 ， 000平方米，位于薄扶林，距中环仅 15 分钟的路程、半小时可到达机场入驻企业第一期竣工时，仅有 3 家商户准备入驻（原本共有 115 家表示具有入驻意向）空间 /服务特点一流的建筑，配有智能 IT 设施功能组合 —120 ， 000平方米的办公区 —27 ， 000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施建筑现代、新潮形象定位香港 IT 业的旗舰


远景目标：►建立众多领先 IT 公司和人才的中心►吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港

项目安排：►投资额： 20 亿美元►开发商：电讯盈科►时间：共三期，将于2007年全部完成

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但迄今为止，它未能为 IT 中央商务区创造充足的关键成功因素

资料来源：文献研究

数码港的定位高科技中心的关键成功因素

香港大学周边无侧重于 IT 的设施

临近主要技术研究和工程设施

需求疲软，原先承诺的 15 家跨国公司及 100 多家当地企业中仅 3 家入驻

IT 公司核心集团需要场地

最新技术高科技大厦

获得政府认可，以及来自电讯盈科和政府的投资

投资资本

交通不便具吸引力、便捷的位置

尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失许多位于本地且较廉价的选择（例如：香港其他地区、深圳）同样削弱了对数码港场地的需求

政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运服务、推迟了高速公路的改善等

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香港缺乏强大的地方 IT 业来吸引跨国企业

香港没有强大的 IT基础与临近国家相比，香港的 IT 人员供应和投资都相对落后

香港数码港最初被视为IT发展的跳板，试图通过吸引思科、微软、 IBM 、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个 IT 中心

资料来源：文献研究

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企业服务中心模式 CBD正逐渐走俏

位置和规模市中心及周边占地不等入驻企业跨国企业的公司服务部门，如文档处理，电话销售等为跨国企业服务的专业公司场地 / 服务特点职业性楼宇可靠的 IT 设施由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通服务功能组合主流零售与住宅建筑现代但不追求标新立异形象定位“具有特长的城市”

举例：►美国堪萨斯城►印度 Gurgoan

►美国 Baton Rouge

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堪萨斯城 CBD 是美国领先的公司服务中心堪萨斯城 CBD 的主要特点位置和规模堪萨斯城中心 —占地面积 2.5平方公里 —120万平方米的办公空间入驻企业 —Sprint （电话服务中心） —AT&T （电话服务中心） —DST （负责保管金融服务记录）空间 /服务特点 —实用的办公楼 —约 4 万个停车车位功能组合大量主流零售专卖店建筑兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国形象定位 “美国的电话服务中心”


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堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业服务中心的关键成功因素，这使其收益匪浅


堪萨斯市的内在因素企业服务中心关键成功因素


堪萨斯州的中学毕业率在全美名列第十

生活成本指数低出全国平均水平 4%

Sprint 的总部设在堪萨斯城，拥有 21000名员工， DST占用了 10座大楼，拥有 5200名员工

作为主要电信中心，堪萨斯城是美国“联网程度最高的”地区之一

稳定的高素质劳动力市场

低经营成本

吸引支柱商家

价格适当的良好办公空间

可靠的 IT 基础设施

•开发商建造适于“服务运作”而不是企业总部型的办公空间，即高效实用型大楼，有吸引力，但不是景观标志

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SPRINT 作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为电话服务中心

8730个岗位

Sprint


后台运作机构 /管理层辅助职能（如：电信、 IT 、金融服务）

作为领先的企业所在地的声望得到加强

公司建立后台运作机构

能力改进

竞争优势得到加强

政府支持：改进基础设施教育环境 /文化

催化剂Sprint电话服务中心

1991

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博览中心模式 CBD 是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地位置和规模大城市中心内或接近大城市中心入驻企业大型展览馆和邻近辅助商业设施（如：酒店、餐厅等）通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物场地 / 服务特点用于陈列的大型相邻空间装卸和仓储设施空间 /服务质量符合“行业标准”少有偏差功能组合大型展览空间接待设施充足（酒店、餐厅等）建筑高顶大厅经常大量使用玻璃表面高度功能化，不注意标志建筑形象定位“展览城”

举例：►汉诺威►芝加哥麦考密克中心►杜塞尔多夫►拉斯维加斯

资料来源：麦肯锡分析

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汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施

汉诺威博览会场的主要特点：位置和规模城市南面，距市中心和机场 15 分钟路程，占地面积 100万平方米入驻企业博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司（ 100% 由政府所有）所有和经营空间 /服务特点大型展厅，拥有 50万平方米的室内展览空间功能组合酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利建筑 27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连形象定位 “世界性博览会的首选场地”


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汉诺威博览城的美誉由来以久

资料来源：访谈、文献检索

起源与发展竞争中扩大努力夺回竞争优势

阶段 1 ： 1947-1970 阶段 2 ： 1971-1986 阶段 3 ： 1986-至今

•二战后的汉诺威一片废墟•在战前也没有天然的竞争优势

•其他德国城市（如杜塞尔多夫、科隆）也加入了贸易博览会行业，提供专业化展览会

•随着参展商和贸易博览会从汉诺威转向其他城市，竞争日益加剧

•英国占领军行政长官支持建立贸易博览会行业促进出口•其他德国城市对此毫无兴趣

•政府不断支持，提供资金用于扩建设施

•2000年世博会寻找展出产地，其他德国城市受到展出空间的限制

•汉诺威成为贸易博览会行业的先驱—下萨克森政府将 4 个炸弹生产厂改建为展厅—汉诺威主办了首届“汉诺威博览会”

•新增展出空间200 ， 000平方米，展厅总数达到 14个•1986 ：汉诺威终于推出首个以计算机产品为主的专业博览会CEBIT

•政府积极支持汉诺威，将展厅总数增至27个

挑战

机遇

举措

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在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业


汉诺威的内在因素博览中心模式的关键成功因素


位于欧洲中心，然而交通联系整体较差

交通便捷

参展人数众多的专业“支柱”展览会

大型展出空间，经常持平或亏损经营

优质德酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）

•政府改进公路和铁路，使当地交通便捷

•贸易博览会组办者推出计算机产品专业博览会CEBIT ，已经成为该行业最大的展览会

•政府出资补贴兴建大型展厅并承受营运损失

•建立通往位置较远的酒店和娱乐设施的便捷交通连接

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博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴

政府收益情况（ 2000年世博会 *）人民币： 10 亿元 **

政府对此次 -0.9展览的补贴

与此次展览 11.3有关的税收

政府净收益 2.3

“我们做这行不是为了盈利 , 而是要考博览会吸引国际上的参观这 , 吸引他们在配套服务中消费 , 以便能够刺激经济 .”

—— 德国汉诺威展览博览公司前首席执行官

（博览中心展览中心经营者， CEBIT 和 EXPO2000承办者）

“在德国，贸易博览业的收益从 -2％至 2％不等，但真正的收获还是在于其波动效应。贸易博览业每创造 1 德国马克收入，就能带动该市 / 地区实现 6-12倍收入”

—— 麦肯锡专家

*Expo2000 由政府所有的德国汉诺威展览博览公司主办**汇率： 1 德国马克 = 人民币 3.76

资料来源：文件检索， AUMA2001年德国贸易博览业报告

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新的慕尼黑博览中心使德国第六大展览中心新的慕尼黑展览中心主要特点：位置和规模 —在城东南的郊区，距市中心 20 分钟车程，距机场 35 分钟车程 —占地 73万平方米（而汉诺威是 100万平方米），为德国第六大展览中心入驻企业由 Messe MÜnchen GmbH拥有和经营的新慕尼黑展览中心（政府全资拥有）空间 /服务特点 —综合展览中心： 16个展厅，室内大厅占地 160 ， 000平方米，露天展厅占地 280 ， 000平方米 —会议 /活动中心：占地 10 ， 000平方米、 7 ， 000个座位的场，用于企业活动、会议、展览和媒体 /电视 /电影制作 —多功能交易室 /展厅 /会议室： 30 ， 000平方米、用于运动和运动时装交易的永久性交易室功能组合现场 20 多家餐厅，两个地下停车场，方便乘车市内游览建筑使用无支柱大厅和大面积玻璃，使采光最大化，层高很高（ 11米），可以让汽车驶入大厅安装和拆卸展台形象定位综合工作和娱乐的展览“园”（绿草覆盖的屋顶、大型露天场地和野生动植物）资料来源：文献检索

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慕尼黑政府通过异地重建以及结合会展和办公用途寻求增长

*汇率 1马克 =3.76元人民币资料来源：文献检索、麦肯锡分析

慕尼黑自身条件展览中心模式 CBD关键成功因素


地处欧洲中心（每周有5600个欧洲和 240个洲际航班）

历史悠久，自 1964年以来举办过多个主题展览

发达的旅游业

交通便捷

专业的、观展人数多的“支柱”展览

带现代化设施的大型展览场地，经营往往勉强持平，甚至亏损

优秀的宾馆旅游业

•政府将铁路从集装箱码头连接到展览中心，在综合展览中心地下建了 2 个地铁站，并建造了 4600个停车位、 10个车道的停车场

•自行组织 280个邀请展览会加上 40个交易会，包括世界最大的运动商品交易会（ ISPO ），会议中心以及运动商品采购办公室，以帮助维持游客的高流量

•政府将机场迁往别处，腾出空地建新的展览中心，并投资 86.5 亿元人民币 *建设新中心，计划于 2009年收回投资

•政府制定了数据和影像传输的高标准，在展厅中安装了移动电话系统，并为室外场地普遍铺设了 IT网络

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拉斯维加斯的发展则证明，只要一个城市具有独有的吸引力，无论是公共还是私人展览设施都能取得成功


拉斯维加斯的内在因素展览中心模式CBD 关键成功因素


位于沙漠之中，对大多数美国商务旅客来说都不够方便

曾经是美国唯一的赌城，拥有巨大的酒店餐饮行业

交通便捷

参展人数众多的专业“支柱”展览会

大型展出空间，经常持平或亏损经营

优秀的酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）

•政府利用博彩收入投资兴建机场和公路

•主办美国一些参展人数最多的展览，如COMDEX ， CES ，同样的展览在拉斯维加斯举行通常能多吸引 15-20% 的参展人数

•拉斯维加斯会议中心由政府经营，用博彩收入支持， Sands 展览中心为私人所有，共有展览空间440 ， 000平方米

•仍是头号赌城，不断有高级酒店落成，娱乐业欣欣向荣

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由政府中心 CBD通常包括政府办公楼及标志建筑地点在首都或国际政治中心入驻机构主要政府机构及服务 /支持政府的其他功能（如律师事务所、公关公司）场地 / 服务特点能容纳大型楼盘包括甲级和乙级两种办公楼功能组合多数为政府办公大楼大型文化设施，部分零售商店和酒店餐馆绿化面积很大建筑主要地标性建筑各国使领馆带来多种建筑风格形象定位“领袖和权威的象征”

举例：►堪培拉►东京霞关►巴西利亚►日内瓦

资料来源：麦肯锡分析

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堪培拉是澳大利亚规划建设的首都

堪培拉主要特点：位置和规模距悉尼和墨尔本 1 小时飞行距离， CBD约占地 1.4平方公里，而大CBD*面积为 6 平方公里入驻机构 —中央和市政府以及各政党总部所在地 —大 CBD内有 100 多个政府部门 —许多国立机构，如国立图书馆、国立大学场地 /服务特点甲级和乙级办公楼功能组合大量政府大楼， CBD 有一些零售和商业企业，但居住区较少建筑众多地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆形象定位 “国家的核心”

* 大中央商务区包括周边的 Russel,Barton 和 Parkse等城镇 , 主要为政府办公楼 , 基本没有居住和零售功能资料来源：文献检索

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堪培拉的诞生是半个多世纪规划和开发的结果


筹备场地建设首都确定该城市的竞争力

阶段 1 ： 1901-1957 阶段 2 ： 1957-1975 阶段 3 ： 1975-至今

•需要解决悉尼和墨尔本两个城市争夺国都的问题•议会决定 ,中央政府应设在新南威尔士州 , 离悉尼不到100英里

•建设一个澳大利亚人为之自豪的城市。城市基础设施那时已经完备

•确定城市的竞争力，建设充满活力的社区•面临企业从市中心迁往郊区的挑战

•堪培拉是几个吸引力的潜在城市中的一个 .它水源充足、气候宜人、地理位置优越•1908年，堪培拉作为“花园国都”被选为政府所在地•从 1913年起 —开始进行设计和场地开发，如三通一平、植树等 —完成议会大厦和许多纪念馆的建设 —建设为 1100 多名公务员服务的商店、办公楼和住宅

•1957年，联邦政府成立国都开发委员会（ NCPC ）将堪培拉发展成为具备高标准设施和环境的政府和行政中心•1961-1965年： —政府在文化中心周围建造办公楼、零售商店、银行、影剧院和法院 —政府规划建设了 4 个卫星城镇，为居民提供住房。所有城镇都通过综合交通系统相连

•1997年：城区重建计划制定目标，将腾出的旧政府大楼改造成居住区以及其他功能，以维持市中心区的活力•2002年，“堪培拉拓宽计划”认识到堪培拉不断变化的需求，建议政府和社区联手，共同管理城市和经济发展

挑战

机遇

举措

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堪培拉是政府全面参与下创建的


堪培拉得天独厚的条件政府中心模式的关键成功因素


虽然堪培拉过去是一片处女地，但它地理位置优越，气候宜人，水源充足

地理位置突出，主要政府机构的所在地

高质量办公楼由政府机构占用，其中一些是地表性建筑

员工和市民容易到达

•议会通过迁都立法，使堪培拉即刻成为主要城市

•政府出资建造办公楼并聘请建筑师设计和建造地标性建筑

•在完成大楼建设前，政府已建造道路和其他基础设施

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现有 CBD 开发项目所依赖的组织结构各不相同

CBD 组织模式主要特点影响

“政府领导型”如：加纳利码头

•LDDC—政府下的独立机构，全权负责

•与私营开发商（ O&Y ）合作 ,后者进行所有规划和项目开发工作

•具有政府权威性的独立机构(LDDC)十分关键 ,有利于灵活开发和迅速决策•开发工作全部交给O&Y 和其它专业开发商

“多元合作型”如：丹佛

•“丹佛城市中心联盟”是 CBD 商家赞助的非盈利性组织 ,主要为商家和开发商进行宣传工作•市长高峰会 —市长主持由政府部门、开发商和商家出席的年度研讨会 —峰会结束时，各方均将明确各自在实施中的职责

•联盟的设立便于追踪提出的问题和改革意见•高峰会机制为所有利益相关方创造了提出问题和改革要求等机会，市长的领导作用可确保实现成效

“政府指导型”如：上海陆家嘴

•陆家嘴有限公司时政府设立的上市公司，经市政府审批后全权负责该区的开发

•加强城市和开发公司之间的关系、协调好基础设施和政策要求，对全新的开发尤其重要•陆家嘴有限公司寻求最大的投资回报

“政府持有型”如：北京朝阳

•市政府近期指定了朝阳 CBD 并作了相应规划 •近期的努力已经提高了其规划质量和对增长的管理


举例

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政府与企业间的通力合作是加纳利码头 /多克兰区成功的关键之一

政府与开发商获得“双赢”

政府 /LDDC成功地重塑市区伦敦巩固了其主要金融中心的地位成功地将政府土地私有化就业率上升（加纳利码头增加42 ， 000个就业机会，多克兰区增加 115 ， 000个就业机会）

开发商经济汇报丰厚提高了声誉

多克兰区 / 加纳利码头发展方案法律上分立联合投资基础设施

O&Y*

规划具体开发项目

投资项目

管理建设过程

进行营销并吸引商家

英国政府

下达指令

投资重要基础设施

授权伦敦多克兰区

开发公司 (LDDC)

LDDC

管理整理开发

审批开发计划

为开发商设定财务条款

采用土地权拥有权来提供质量

联系其他利益方

游说政府 , 取得额外支持

开发基础设施

*90% 以上的 Canary Wharf开发由 Olympia & York完成资料来源 :专家访谈 , 文献研究 , 麦肯锡分析

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在丹佛 CBD 最困难的时刻 ,政府与企业紧密合作以 CBD 的生存与发展

政府与开发商获得“双赢”

政府 /LDDC帮助丹佛走出经济衰退城市成功复苏丹佛作为地区社会、经济中心的地位得到加强吸引众多行业进驻丹佛

开发商走出衰退带来较高利润的住宅开发新机遇可持续发展的市区商业

资料来源 : 文献研究 , 麦肯锡分析

丹佛市中心联合会（由市区企业资助及政府代表参与的非政府机构）市政工程的规划与设计中央商务区的交通及住宅项目管理销售中央商务区

开发商

接手空置土地用于

规划发展

集中进行住宅开发

丹佛市政府

资助主要公共设施

改进关键基础设施

授权给市区住宅办公室

市区住宅办公室

向开发商提供精确完整的信息

对中央商务区内的住宅开发提供

资金

修改区域划分以鼓励住宅建设，

调动相关开发项目

CBD 内商家

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上海陆家嘴中央商务区也获得类似的政府支持

浦东新区政府

规划局税务局财政局其他政府部门

上海陆家嘴开发（集团）有限公司

上海陆家嘴金融贸易区

开发股份有限公司

上海陆家嘴物业管理

有限公司

上海陆家嘴房地产

经纪有限公司

上海陆家嘴联合

发展公司

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家子公司

上海市政府

位于陆家嘴管理陆家嘴和浦东其他新开发区

政府全资拥有该集团，拥有房地产公司60％的股权负责陆家嘴土地转让和开发

基础设施 / 公共设施吸引入住商家的政策投资环境建设地铁、公交、隧道，使陆家嘴同上海其余地区融为一体与外国投资者合作推出旧城改造项目，改善陆家嘴形象，动迁8000户家庭建设 10万平方米中央绿地， 140万平方米的中央公园全面敷设光缆网

向外商投资企业提供 10-15% 的优惠税率，个别行业的外商投资企业还可享受免税向把利润用于再投资的企业退还 40% 的所得税功能先施政策，例如：向总部设在该区的外资金融机构优先颁发人民币业务经营执照批准陆家嘴的外资金融机构在浦西、外高桥和浦东设立分支机构其他地方税收、进口关税优惠制定了信息增值区政策

浦东投资项目管理办公室为该地区投资者提供“一站式”服务

管理机构

政府政策

资料来源：文献检索、网站、访谈

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政府计划在北京中央商务区开发中发挥重要促进作用

协调组

规划组项目组资金组顾问组

商务中心区管理委员会

综合处规划处建设处发展处

投资和服务中心

北京市土地整理储备

中心商务区分中心

北京商务中心区开发

建设有限责任公司

北京商务中心区建设联席会议

项目可行性评估和审批

实际执行机构政府下属机构

基础设施 / 公共设施公司吸引入住商家的政策投资环境城市大力拆除违章建筑，建设“亮丽街”以改善环境计划建设 33.39 公顷的公共绿地，包括 4 个主题公园和多个绿化园项目向如博物馆、美术馆、图书馆、音乐厅和影剧院等非盈利性公共设施的开发商划拨土地使用权

北京市政府制定的吸引跨国公司地区总部和研发中心的政策适用于CBD内的地区总部，研发中心、结算中心、采购中心和分销中心，具体措施包括：再投资退税、免征地方所得税等积极指引外资或合资零售商、外资金融机构进驻 CBD

建立 2700平方米的投资服务中心为 CBD 投资者提供“一站式”简化 CBD 企业登记和年检流程铺设宽带信息网络，开发“数字 CBD” 项目简化外籍和本地专业技术人员迁移流程，在区内建立国际水平的保健和教育体系

管理机构

政府政策

*正在筹建种资料来源：文献检索、网站、访谈、 EIU

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国内其他城市的政府再各自的中央商务区的建设中发挥着重要作用

资料来源：文献检索、网站、访谈

深圳——福田 CBD

广州——珠江新城 CBD

郑州——郑东新区

沈阳——沈河 CBD

投资 15 已元用于基础设施建设将市政府和政府机构设在CBD对经营年限在 10年以上的企业在盈亏平衡后免征二年所得税，第三年到第五年征收7.5% ，以后征收 15% （深圳地方政策）对出口 70% 以上的企业采用 10% 而非通常的 15% 的税率（深圳地方政策）其他各种税收优惠（深圳地方政策）简化区内外籍和本地专业技术人员迁移流程给深圳和福田投资者提供“一站式”服务

•自 1993年以来，政府已先后投资 50 亿元•完成所有旧区搬迁•重建该地区交通网•建设贯通该区的地铁•投资建设珠江公园•计划建设公共设施，包括17所学校、 9 所幼儿园、医院、图书馆、少年宫等•向承诺入驻 CBD 地区的投资者提供优惠地价

•政府计划投资 50 亿元用于基础设施建设，部分将为银行贷款和社会投资•承诺维持政策的连续性•对早期承诺在 CBD 中置地的企业提供 15% 的地价优惠•对个别行业企业将根据情况分别给予更多地价优惠

•限制低档住宅开发项目，鼓励开发高段房地产项目•对承诺早期驻 CBD 的企业提供地价优惠•对建设金融服务设施的金融机构提供 15% 的搬迁费优惠•对新设或迁入的证券和期货经纪公司免征营业税，在CBD 投资建设从事上述业务的投资者免征投资调节税，对在 CBD 置地从事上述业务的企业免征房地产税

全球七大 CBD 核心模式及 12 个案例分析 ( 麦肯锡出品）

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