Тема 7 «Доходный подход к оценке недвижимости»

Тема 7«Доходный подход к оценке

недвижимости»

«Оценка недвижимости»Специальности: №08050265 Экономика и управление на предприятии,

№08050062 Менеджмент организации Институт права и управления, кафедра МенеджментаСлугин Олег Владимирович

СОДЕРЖАНИЕ

2

1. Ключевые понятия2. Учебный материал3. Вопросы для самопроверки4. Рекомендуемая литература

КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ

3

Денежный поток Прогнозный период Постпрогнозный период Ретроспективный анализ Ставка дисконтирования Систематический риск Несистематический риск Модель Гордона

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ

4

Доходный подход к оценке недвижимости:

Рыночная стоимость объекта недвижимости

= Текущая стоимость будущих доходов

(выгод) от владения объектом недвижимости


5

Доходный подход к оценке недвижимости:

Рыночная стоимость объекта недвижимости

= Стоимость прав на получение доходов,

приносимых объектом недвижимости


6

Основное предположение доходного подхода:

Потенциальный инвестор не заплатит за данный объект недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов.


7

Оценка объектов коммерческой недвижимости

Оценка объектов способных приносить доход (выгоду) своему владельцу

Область применения доходного подхода:


8

В отличие от других подходов к оценке, доходный подход основан на прогнозных данных (стоимость недвижимости зависит от точности прогноза)

Основной недостаток доходного подхода:


9

Принципы, лежащие в основе доходного подхода

Принцип ожидания

Принцип замещения

Принцип предельной

продуктивности


10

Основные методы оценки недвижимости в доходном

подходе

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод прямой капитализации


11

условия, содержащиеся в арендных договорах

характеристика арендных площадей

Основа для прогнозирования доходов от недвижимости –

анализ арендных соглашений:


12

Краткосрочные (до 1 года)

Среднесрочные (от 1 года до 3 лет)

Долгосрочные (свыше 3-х лет)

Виды арендных договоров:


13

Контрактная арендная ставка – величина арендных платежей, указанная в арендном соглашении (договоре)

Рыночная арендная ставка – наиболее вероятная величина арендной платы, за которую осведомлённый и не обязанный ставать своё имущество в аренду арендодатель согласился бы сдать, осведомлённый и не обязанный арендовать арендатор согласился бы взять это имущество в аренду


14

Область применения метода:

если с течением времени изменение величины дохода от объекта недвижимости значительно или изменения имеют нерегулярный характер

Метод дисконтирования денежного потока:


15

1. Определение длительности прогнозного периода 2. Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД )3. Определение процента потерь дохода4. Расчёт действительного валового дохода ( ДВД )5. Расчёт годовых операционных расходов6. Определение величины отчислений в фонд замещения7. Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД )8. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период (реверсии) 9. Расчёт ставки дисконтирования10.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом ДДП:


16

Прогнозным является период времени, длящийся до тех под, пока величина доходов от объекта недвижимости не стабилизируется

Максимально возможный период прогнозирования в текущих рыночных условиях (зависит от стабильности общей экономической ситуации в стране и регионе)

1. Этап. Определение длительности прогнозного периода


17

Потенциальный валовый доход (ПВД) – годовой доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.

2. Этап. Расчет потенциального валового дохода


18

От неполной занятости площадей

От частой смены арендаторов

От нарушения графика арендных площадей

К потерь = Потери арендной платы / ПВД.

3. Этап. Определение процента потерь дохода


19

4. Этап. Расчет действительного валового дохода (ДВД)

ДВД = ПВД × (1 – К потерь)


20

5. Этап. Расчет операционных расходов ( ОР )

Постоянные Переменные

Налог на имуществоПлата за землюСтрахование

Коммунальные платежиТекущий ремонт З/плата обслуживающего персоналаОбеспечение безопасностиРасходы на управлениеи т.д.


21

Отчисления в фонд замещения – периодические отчисления для накопления средств на проведение капитальных ремонтов (реконструкций) объекта недвижимости, с заменой вышедшего из строя оборудования и конструктивных элементов здания (сооружения).

6. Этап. Определение величины отчислений в фонд замещения (ОФЗ)


22

7. Этап. Расчет чистого операционного дохода ( ЧОД )

ЧОД = ДВД – ОР – ОФЗ ( NOI )


23

8. Этап. Расчет величины реверсии

Реверсия – предполагаемая цена перепродажи объекта недвижимости в конце срока владения (или прогнозного периода)

Определяется на основе анализа цен продаж подобных объектов и прогнозе изменения цен на рынке недвижимости


24

9. Этап. Расчет ставки дисконтирования:

i = rf + rликв.+ rупр.+ rинв.

гдеrf – безрисковая ставка, %rликв. – надбавка за низкую ликвидность, %rупр. – надбавка за необходимость управления инвестиционным проектом, %rинв. – инвестиционный риск, %


25

от 0% до 1% - минимальный уровень риска от 1% до 2% - невысокий уровень риска от 2% до 3% - средний уровень риска от 3% до 4% - высокий уровень риска от 4% до 5% - максимальный уровень риска

Метод экспертной оценки рисков


26

10. Этап. Определение рыночной стоимости объекта оценки:

n V = [ Σ NOIf / (1+i)f ] + FV / (1+i)n

f=1


27

Область применения метода:– если доходы от объекта недвижимости

постоянны или плавно изменяются с незначительным темпом в обозримом прогнозном периоде.

Метод прямой капитализации


28

1. Расчёт потенциального валового дохода ( ПВД )2. Определение процента потерь дохода3. Расчёт действительного валового дохода ( ДВД )4. Расчёт годовых операционных расходов5. Определение величины отчислений в фонд замещения6. Расчёт чистого операционного дохода ( ЧОД )7. Расчёт ставки капитализации8. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой

капитализации:


29

– рыночный показатель соотношения величины дохода, приносимого объектом недвижимости, и его рыночной стоимостью (ценой продажи на открытом рынке).

Ставка капитализации ( R )


30

Метод рыночной экстракции

Метод кумулятивного построения.

Методы определения ставка капитализации ( R )


31

– расчёт ставки капитализации на основе обработки массивов данных о ценах продаж аналогичных оцениваемому объектов недвижимости и доходах, приносимых этими объектами владельцам недвижимости.

Используется аппарат математической статистики.

R = NOI / V

Метод рыночной экстракции


32

R = Ron + Roff

Ron – ставка дохода на инвестируемый капитал (i), %

Roff – норма возврата вложенного капитала, %

Метод кумулятивного построения


33

Метод Ринга: Roff = 1 / n

n – оставшийся срок жизни объекта недвижимости

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока владения объектом недвижимости

Методы расчёта нормы возврата вложенного капитала


34

Метод Инвуда: Roff = SFF (n, Y)

SFF – фактор фонда возмещенияn – оставшийся срок жизни объекта недвижимостиY – ставка дохода на инвестируемый капитал, % (Ron)

Возврат капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции



35

Метод Хоскольда: Roff = SFF (n, Yf)

SFF – фактор фонда возмещенияn – оставшийся срок жизни объекта недвижимостиYf – безрисковая ставка дохода, %

Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке



36

V = NOI / R

V – рыночная стоимость объекта недвижимости

NOI – чистый операционный доход (ЧОД)

R – ставка капитализации

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

37

1. Оценка недвижимости. — 11-е изд. / Пер. с англ. под общ. ред. И.Л. Артеменкова. — 2-е изд., испр. и доп. — М.: 00 "Рос сийское общество оценщиков", 2007.

2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2007

3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М., 2007.

4. Оценка недвижимости : учебное пособие для студ. вузов, обуч. по спец. экономики и управления (060000). / Л. Н. Тепман ; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2006.

38

Использование материалов презентации

Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления.

Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов.

Тема 7 «Доходный подход к оценке недвижимости»

Documents

Transcript of Тема 7 «Доходный подход к оценке недвижимости»