כנס רו''ח נצרת - מיסוי הכנסות שיפורים במושכר - יובל...
-
Upload
artzihiba -
Category
Economy & Finance
-
view
526 -
download
3
Transcript of כנס רו''ח נצרת - מיסוי הכנסות שיפורים במושכר - יובל...
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
1 1
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l2
-מיסוי הכנסות מהשכרת זכויות במקרקעין כללי
אתלמעשההמשקפות-פאסיביותפרותיותבהכנסותמדובר.בנכסההשקעהעלהשנתיתהתשואה
הכנסהמסלפקודת(6)2'סע-במסהחיובמקור:
אחריםורווחיםפרמיות,מפתחדמי,תמלוגים,שכירותדמי"לאההדגשה)";תעשייתיבבניןאובקרקעאוביתבאחוזתשמקורם
.(במקור
פתוחהרשימה.המקרקעיןנכסיכלל,למעשה-הנכסיםסוגי.
(7)2'סעלפיממוסהלמעשהזורשימהלגדרנכנסשלאנכסכל.לפקודה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l3
-מיסוי הכנסות מהשכרת זכויות במקרקעין כללי
?ממקרקעיןפירותיתהכנסהמהי
בוולהשתמשבנכסלהחזיקבתמורהשהוקנתהזכות-"שכירותדמי"הנאהזיקתלרבות.(1971-והשאילההשכירותחוק)לצמיתותשלא
.(במגרשמעברזכות)במקרקעין
-המקרקעיןלחוק3'סעלפי-"חכירהדמי"
.חכירה=שנים5מעלשכירות
.(שבחעסקת=מיסוילעניין).לדורותחכירה=שנה25מעלשכירות
עסקאותולאפירותייםחכירהדמילמסותהסעיףשלהכוונה
.ק"מסמחוקלפיהממוסיםהונייםסממניםבעלותחכירה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l4
-מיסוי הכנסות מהשכרת זכויות במקרקעין כללי
עסקתסיווגלשאלת-4א"תש"פ'נברשלמה1067/99ה"עמאתמהחכירההנוטלהמרכזיהסממןכינקבעבמקרקעיןחכירה
עלבבעלותהכרוכיםוהסיכוניםהסיכוייםהותרתהואההוניהפן.המחכירבידיהנכס
"תמלוגים"(ROYALTIES)-יודקביץדב98/70א"בעלמשל-בקרקעשמקורםרווחים/תמלוגיםהםהנישוםהכנסותכינקבע
מחלקותוחולכורכרלכרותתוכלמ"בעחברהכימהסכמתושנבעו.כשנהלמשךשבבעלותואדמה
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l5
-מיסוי הכנסות מהשכרת זכויות במקרקעין כללי
"המשתלםתשלום-1972-הדיירהגנתחוקמכוח-"מפתחדמי.בנכסהמוגנתהדיירותזכותרכישתלצורךהנכסלבעלי
הדרכיםמשתיבאחתהנכסלבעלמשולמיםמפתחדמי:
.מפתחבדמימוגנתבשכירותכדיירהדיירכניסתבעתלראשונה1.
הדיירעםבתשלוםמתחלקהנכסבעלואז-מוגניםדייריםחילופיבעת2.היוצאוהדייר(1/3-כמקובל)מפתחדמימקבלהנכסבעל.היוצאהמוגן!!!בנכסהחזקהעלמוותרכיבידוהוניתהכנסה-(2/3)פינוידמימקבל
.[בידובמסחייבתאינה-מגוריםבדירתמדובראם]
שלכנגזרת85%-60%ביןנעהמפתחבדמיהיוצאהדיירשלחלקו.בנכסשלוהשכירותתקופת
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l7
-מיסוי הכנסות מהשכרת זכויות במקרקעין כללי
"(6)2'סעבמסגרתלמסותנועדאשר-סל'סע-"אחריםרווחיםאובמזומן-ממקרקעיןהנובעתאחרתפסיביתהכנסהכללפקודה
.מזומןבשווי
פרדסבעליביןהסכם-ושמרלינגשפר'נש"פ247/63א"עמדמיהכנסהנצמחההפרדסלבעלי.עגבניותשמגדללחקלאי,העיבודעבודותערך)כסףבשווימהחקלאישקיבלושימוש
הןהעיבוד'הוצ,אגבדרך.(ב"וכיוהדישון,הריסוס,ההשקייה.מוכרותאינןולכןשבהוןהוצאות
וקבלתםבמזומןבמקרקעיןשימושדמיקבלתעלויתור:מסקנה.(6)2'מסעהכנסה=אחרתהנאהטובתבצורת
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l8
-מיסוי הכנסות מהשכרת זכויות במקרקעין .ה.מ.פ
תמורתביתבעלשקיבלכסףסכום-ש"פ'נמני52/58א"ע.ביתמנכסהכנסה=ש"בביהמשהגישפינויתביעתעלויתורו
בגיןנכסשלבעליםשקיבלתמורה-ש"פ'נמורי135/64ה"עמ.ביתמנכסהכנסה=חנותובחזיתהראווהחלוןלשיפוץהסכמתו
שלטתליית,הביתגגעלסלולריתאנטנההצבת:נוספותדוגמאותשוויאומזומןתמורתראשילכבישהפונההנכסבחזיתפרסום.ממקרקעיןאחריםמרווחיםהכנסה=מזומן
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l9
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
בנכס(השבחהכדיעד)ושיפוריםתיקונים-אחריםרווחים?המשכיראצלהכנסההאם-השוכרח"עמקרקעין
המשפטיותהשאלות:
בידישכירותהכנסותחלףהואהשיפור/התיקוןמהותהאם1.?המשכיר
?המיסוי-ברתההכנסהסכוםמהו2.
?מסלצרכיההכנסהעללדווחישמתי-בהכנסההכרהעיתוי3.
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l10
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
פסיקתיתהתפתחות:
קומהבןבנייןשלהבעלים,הנישום-מנחםשבתאי308/57א"עהגגעלנוספותקומותשתילושיקיםקבלןעםהסכםחתם,אחת
מפתחבדמילהשכירהזכותאתיקבלהקבלןובתמורה(דירות4).לידיוההשכרהתמורתאתולקבלשנים10-לל"הנהדירותאת
הינההשוכרי"עשמבוצעתהשבחהכללא,אומנם:פסקש"ביהמ-חליפיןעסקתבוצעהזהבמקרהאולם,המשכירבידיהכנסהגובה.שנבנהמהנכסהעתידייםהשכירותדמיתמורתבנייה
ששולמותשלומיםבניכויהתפוסותהקומותשווי:ההכנסה!!!נקבעלא:עיתוי.לקבלן
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l11
–במושכר מיסוי הכנסות משיפורים מבחן המתנדב
ישנהדירה)בנכסשיפוריםהאם-אררטבית375/59א"עבידיהכנסהבהכרחמהווים(השוכרח"עחדשלמשרדשהפכהניתןלאבהתנדבותבוצעאם-המתנדבמבחן:נפסק.המשכיר
.(מ"המותהליךלבדוק)הכנסההמשכירעל"לכפות"
גגללאמבנההשכירה-מ"בערעננהמכביםמועדון415/63א"עחוזהכללצריךלאלעיתים.(בקיץ)פתוחלקולנועלאתרלשימוש
שלאור:נפסק."עצמובעדמעידהדבר"כיבמפורששיצייןתיכננההמשכירה,למשכירהתועלתהיתהלא)המקרהנסיבותביןבהסכמהתנאיהיהלאוהשיפור,לקדמותוהנכסאתלהחזיר.המשכירהבידי(6)2-מהכנסהבשיפוריםלראותאין(הצדדים
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l12
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
עלחברהשביצעהבנייה-'ואחאמירהשרגא5040/96ה"עמ-(במושבמשק'ביחשימשהשטח)מניותיהבעלישלמקרקעין
הועמדהמבנה(ש"דמואיןהסכםאין)הצדדיםיחסיניתוחלפייכולהבהקמתוההשקעהואיןתמורהללאהחברהלרשות
.שכירותדמילהיחשב
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l13
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
עםהסכםכרתו,ובנואב,מ"בעשני-'ואחמשהכץ60/98ה"עממגרש(חודשים10ושנים9-ל)לההשכירולפיובבעלותםחברהעלמבניםלהקיםרשאיתשבחברההוסכם.בבעלותםשהיה
זווהיאהשוכרתשלרכושהיהיווהם(לשימושה)המושכר.השכירותתקופתבתוםכנםעללהשאירםאםשתחליט
מדובר.השוכרתמצד"בהתנדבות"שבאובהשקעותמדוברלא:נפסקשלבברכתםהיהבחברהשנעשהדברכלבומיוחדיחסיםבמערך
.(בידיהם"היוצרבידכחומר"הינההשוכרת)בההשליטהבעליפיזיתהתקבלהאזרקכי)השכירותבגמררק-ההשבחה:העיתוי
החברהי"עשולמושבהבשנה-הפיתוחותשלומי(מ"בעבידי.(קרקעכבעליכחובתםישלמוהמניותשבעליבמקום)
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l14
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
לחברהמקרקעיןהשכירל"הנ-סלמאןחירחלבי167/99ה"עמתמורתכינקבעבחוזה.(הנישוםשלבנו)החברהולבעלי
חניוןבמקרקעיןיקים+שנתייםש"דמהשוכרישלםהשכירות.(משכיר/הנישוםח"עשמעברמה.שנקבעהXעלותעד)
בהפחתת)שכירותמדמיהכנסהמהווההחניוןהקמתשווי:נפסקחזקה-שנים5-לבשכירותתפוסשהנכסמכךהנגרמתשווי
!!!הבנייהסיוםעם-עקרוניתנקבע:העיתוי.(לשוכרבלעדית
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l 15
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
מ"עשבנחלתורפתהשכירהנישום-צביוייס1152/00ה"עמבחוזה.השוכרתהחברהשלמלאיואחסוןלמשרדיםשתשמש
מוסכםבסכוםלצרכיההנכסאתתאיםתהשוכרתכינקבעביניהםמטעםמהנדסבפיקוח)הצדדיםביןמוסכמתשיפוץתוכניתי"ועפ
השהותשלכפונקציהמדורגבאופןלשוכרפיצוילרבות(המשכירמעלות75%המשכירלוישלם-חודשים12לאחריעזוב)בנכס
.('וכומעלות50%לוישלם-חודשים24בתום,השיפוץ
המשכיראצלכהכנסההשוכרי"עבשיפוריםלראותיש:נפסקשסוכםכפי:השווי.השיפוץבגיןפחתלנכותניתןשניומצד
השיפוריםוסיוםביצועבעתכבר:במסהחיובעיתוי.ביניהם.לפקודהב8סעיףי"עפ1996שנת–במושכר
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l16
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
מניותבעלי–'ואחגרינברגאליהו'נשבעבארש"פ10839/04א"ע-בבארהמצויבבעלותםמקרקעיןנכסלחברההשכירוגרינברג.ד.אבחברת
.1992מאז"גרינברג"בשםמרכוללהפעלתהשתמשההחברהבו,שבעביצעה1994-1997ובשנים,כללבניהםהסכםללאהראשונותבשניםתשלוםללאזאתוכל₪מיליון2-כשלבעלותבמושכרשיפוריםהחברה
בעלי–ביןמשולששכירותהסכםנחתם8/97-ב.המניותלבעליד"שכהנכסהועברבמסגרתו,"הכחולהריבוע"'חב-והשוכרתהחברה,המניות
בציודוהחזקההבעלותלהנמכרהוכןהכחולהריבוע'חבשללשימושה.בוובשיפורים
-5/2011' ה מס"חוזר מ.חיוב הכנסות דמי שכירות ששולמו בדרך של ביצוע שיפורים במושכר
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l 17
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
לפקודהב8'סע-במסהחיובמועד
מהשכרתהכנסותעלהדיווחלמועדבקשרחריגנקבעב8'בסעשכירותבהכנסותמדובראםגם-([6)2'סע-חיובמקור]מקרקעין
נתקבלושבהמ"בשכברעליהןלדווחיש(שניםלכמהאף)מראש.בגינןהמסאתולשלם
תישחקלא(ממנהשנגזרוהמס)שההכנסהכדי-החקיקהתכלית.גבוההאינפלציהבתקופת
ולאתאגידיםכ"בדר)מצטברב"עשמדווחמיכלפיהרעה:מסקנה.(יחידים
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l18
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
המשכיריםבובהסכםמדובר-אהראםמוסאוופיה520/01ה"עמהריסתתמורתישןמגוריםבנייןשעליהקרקעחלקתהשכירוכך(בנייהשירותי)במקומוחדשמסחריבנייןוהקמתהבניין
שללתקופהלאחריםהנכסאתלהשכיררשאיםיהיושהשוכריםחוזיכלעםלמשכירהמקרקעיןיחזורהתקופהבתום.שנים10
.בושישהשכירות
חוק)הכלליהדיןלפיגםלפרששישנקבעהדיווחעיתוילעניין:נפסק'סעלפיולכןהקרקעלבעלישייכתשהבנייההקובע(המקרקעין
קיבלוהבנייההשלמתעם"(בפועלשהתקבלההכנסה)"ב8.הבנייהשוויבגובהמראשההכנסהאתהמשכירים
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l19
מיסוי הכנסות משיפורים במושכר
:קובעלפקודה(א)8'סע
לפיפרמיהאומפתח-מדמיהכנסהלפרוססמכותמנהל/לנציב/השכירותחוזהתקופתפני-על-לכךדומהתשלוםאו(6)2'סע.המנהלשיקבעאחרת'תק
.הנישומיםעללהקלבאהסעיף
Art
zi, H
iba,
Elm
ekie
sse,
Coh
en
www.ahec-tax .co . i l
19
!תודה על ההקשבה
מ"פתרונות מיסוי בע-כהן , אלמקייס, חיבה, ארצי03-6133113: פקס, 03-6134111: טלפון: רמת גן04-9118188: פקס, 04-9118181: טלפון: חיפה
www.ahec-tax.co.il