Рынок недвижимости России Рынок недвижимости России и перспектива его развитияи перспектива его развития

Крапин Александргенеральный директор

аналитического агентства RWAY

Что такое рынок?Что такое рынок?

В Международных стандартах по оценке содержится следующее определение:

«Рынок представляет из себя среду, в которой товары и услуги переходят

от продавцов к покупателям через механизм цен».

В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом:

Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов

субъектами рынка

На основании этого определения, построена наша модель рынка

Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка:

– субъектов (участников, игроков) рынка,– объектов рынка,– «правил игры» на рынке.

Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка

Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем:

– управляющей подсистемы;– производственной подсистемы;– подсистемы оказания услуг.

Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории:

• Сильных игроков рынка• Остальных участников рынкаВ свою очередь сильных игроков рынка целесообразно

делить на следующие категории:• Сильные игроки рынка федерального уровня• Сильные игроки рынка субфедерального уровня• Сильные игроки рынка муниципального уровня

Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации.

В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка.

Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем:

• Либерализация «правил игры» на рынке• Социализация «правил игры» на рынке

Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке.

Основные «инструменты», используемые властью для

регулирования рынка:

• Налоговая система• Кредитно-денежная и финансовая система• Таможенная система

Что такое кризис?Что такое кризис?

Для большинства систем кризис является механизмом обновления, механизмом адаптации к

новым условиям. Причем адаптации за счет корректировки

структуры, а не за счет «физических потерь».

С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка

Основные причины кризиса в миреОсновные причины кризиса в мире

• Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса.

Возможные основные причины Возможные основные причины кризиса в Россиикризиса в России

• Интересы сильных игроков российского рынка, их зависимость от сильных игроков мирового рынка, организация российской финансовой системы

Ежегодный прирост объема денежной массы в России (М2)

-10

0

10

20

30

40

50

60

70

Про

цент

ы

Негативное и позитивное воздействие Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимостикризиса на рынок недвижимости

• Основные негативные факторы кризиса - ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса, сокращение числа профессиональных участников рынка

• Основные позитивные факторы кризиса - приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса

Что такое Что такое справедливая цена справедливая цена

на рынке?на рынке?

• стоимость единицы жилья равна среднемедианным доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов

• 100 арендных платежей принимают в качестве как справедливой цены на рынке

Виды Виды аналитиков рынка аналитиков рынка

недвижимостинедвижимости

• аналитики рынка В2В и их основные задачи

• аналитики рынка B2C и их основные задачи

Пример докризисного прогноза ежегодных объемов строительства жилья

Источник: Минрегион

Прогноз ввода жилья до 2025 года

163,1(4,5%)

156,1(4,6%)

149,2(4,7%)

142,5(4,8%)

136(4,9%)

129,6(5%)123,4(4,9%)

117,6(5%)112(5,2%)

106,5(5,2%)101,2(5,2%)

96,2(4,9%)91,7(4,6%)

87,7(4,7%)83,8(4,8%)

80(13,3%)

70,6(11,9%)

63,1(12,1%)

50,0

70,0

90,0

110,0

130,0

150,0

170,0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

период

млн

.кв.

м.

Среднестатистическая Среднестатистическая продолжительность кризисапродолжительность кризиса

• Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет

• Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (отмена обеспечения доллара золотом).

Основные тенденции на рынке Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный периоднедвижимости в кризисный период

• Снижение цен• Снижение деловой активности• Увеличение числа предложений на рынке• Сокращение числа профессиональных участников

рынка• Повышение уровня вакантных площадей

Перспективы Перспективы развития рынка недвижимости развития рынка недвижимости

в 2009-2010 годахв 2009-2010 годах• Снижение объемов строительства жилья до 52-53 и 35-40 млн.

кв. метров соответственно• Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь

2008)• Снижение деловой активности на 10-15% в год• Увеличение числа предложений на рынке (соотношение

покупателей и продавцов 1:15)• Сокращение числа профессиональных участников рынка – до

50-60%• Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%

Перспективы Перспективы развития рынка недвижимости в развития рынка недвижимости в

посткризисный периодпосткризисный период• Рынок станет более сбалансированным, особенно по

средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов

• Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных значений (сентябрь 2008)

• Деловая активность возрастет в 2-3 раза• Начнется восстановление объемов нового

строительства жилья

• В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр,

• в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум на 11%.

• Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные федеральной властью значения.

• К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся регионы двух российских столиц.

Основные индикаторы «ценового дна» на рынке:

• Существенное увеличение числа заключаемых сделок (в разы)

• Близость цен предложений к уровню справедливой цены (максимум 1,5 ее значения)

Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются:

• информационная «прозрачность», • понятные и безопасные юридические схемы заключения

сделок,• стабильность «правил игры».

Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев.

То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.

Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками

других стран мира?

• общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости

• налога на перепродажи• существенного (примерно на порядок) сокращения сроков

согласования ИРД• защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь –

обязательное страхование договоров)• иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки

(стройсберкассы, кооперативы)

Благодарю за внимание!Благодарю за внимание!Вопросы?Вопросы?

Контакты: Крапин Александр,Крапин Александр,

генеральный директоргенеральный директораналитического аналитического

агентства RWAYагентства RWAY933-55-03

gr@rway.ru