建设用地置换审批规定和要求

省国土资源厅土地征收转用管理处　曹军 

二 O一 O 年三月

一、置换政策出台的背景 二、与置换有关的一些概念 三、建设用地置换取得的初步成效 四、建设用地置换的报批原则 五、申请置换的主体 六、建设用地置换审批权限 七、建设用地置换验收的有关要求 八、置换报批存在的主要问题及我厅的有关措施 九、建议

一、置换政策出台的背景（一）地方社会经济发展需要大量土地，国

家每年下达给我省的新增建设用地指标远远不能满足需求。

（二）新农村建设及农民改善生产生活的要求强烈。 

（三）农村建设用地总量巨大，可供利用的后备资源充足。

（四）各级政府合理利用集体建设用地，加强集体建设用地流转的要求迫切。 

二、与置换有关的一些概念（一）土地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。 按照《土地管理法》的规定，将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。按照 2007年土地分类国家标准，将土地分为 12个一级类、 47个二级类。 

二、与置换有关的一些概念（二）农用地农用地是指直接用于农业生产的土地。农用地包括耕地、林地（园地）、草地、农田水利用地、养殖水面等。

二、与置换有关的一些概念（三）建设用地建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。 建设用地通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活和物质建设所提供的土地。 建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等

二、与置换有关的一些概念（四）未利用地未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。  （五）农用地转用农用地转用是指将现状为农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划并按国家规定的批准权限报批后转变成建设用地的法律行为。农用地转用全称为“农用地转为建设用地”，简称“农转用”。

二、与置换有关的一些概念（六）征收土地征地是指国家为了公共利益需要，依照法定程序将集体土地转为国有，并给被征地的农村集体经济组织和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。

（七）基本农田基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 

二、与置换有关的一些概念（八）建设用地用地置换建设用地置换是指依据土地利用总体规划，将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地，通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地（以下简称农用地）进行调整的行为。 

二、与置换有关的一些概念（九）置换土地 1、拟置换建设用地      拟置换建设用地是指不适宜用于建设的建设用地（即不宜利用建设用地）。包括建设用地，以及经过依法批准农转用现状仍为农用地、未利用地的土地。 

2、被置换土地      被置换土地是指符合土地利用总体规划，适宜用于建设的土地。包括建设用地、农用地、未利用地。

二、与置换有关的一些概念（十）先行复垦置换建设用地先行复垦置换建设用地，是指县（市、区）在开展建设用地置换工作时，先行申报并实施拟置换建设用地复垦工作的行为。 

三、建设用地置换取得的初步成效（一）弥补了新增建设用地计划指标的不足     通过建设用地置换，在一定程度上解决了建设用地计划不足的问题，促进了城镇化、工业化建设。

（二）优化了城乡建设用地结构，提高了农村建设用地节约集约利用水平     通过建设用地置换，减少了农村建设用地的比例，提高了土地利用率，增加了城镇建设用地总量，促进了城镇化水平的提高。

三、建设用地置换取得的初步成效（三）促进了新农村建设，改善了农村环境     通过建设用地置换，将省级不再征收的税费（新增建设用地土地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费、水利建设基金），用于农村基础设施建设，使村容村貌和人民群众生产生活条件得到改观。

（四）规范了农村用地管理     通过建设用地置换，实现了迁村并点，治理了“空心村”，使无序建房，变为依法建设，促进了农村依法用地。

三、建设用地置换取得的初步成效（五）推动了农村建设用地的整理     农村建设用地的整理因涉及房屋拆迁和土地复垦，需要大量资金，通过建设用地置换，由政府和需要用地的单位共同出资，落实了房屋等地上附着物拆迁补偿费用和复垦资金，保证了整理项目实施。

（六）为群众带来了实惠     通过建设用地置换，增加了农村基础设施，补偿了房屋等拆迁费用，增加了耕地面积和村民的收入。

四、建设用地置换的报批原则

( 一 ) 建设用地置换必须符合有权一级人民政府批准的土地利用总体规划。纳入年度置换周转用地计划。

( 二 ) 被置换土地涉及农用地、集体土地、国有未利用地等依法应在省以下政府批准转用、征收、使用权限内，不得是规划的基本农田。

( 三 ) 置换后的建设用地用途要与原用途相同，确需改变用途的，要随建设用地置换一同批准。

( 四 ) 建设用地置换必须签订置换协议。 

四、建设用地置换的报批原则

( 五 ) 建设用地置换必须各方自愿，不得强迫。涉及农民集体所有土地，应当经过集体经济组织 2/3 以上成员或村民代表同意，同时土地使用权人全部同意。

( 六 ) 建设用地置换涉及的建设用地总规模不得增加，农用地和耕地面积不得减少，且质量相当。

( 七 ) 建设用地置换涉及征收农民集体土地和拆迁房屋等地上附着物的，必须依法进行补偿，妥善安置被征地单位群众的生产和生活。

五、申请置换的主体( 一 ) 农用地转用批准后，因城市规划调整等

原因未实施供地，现状仍为农用地的土地，确需与其他农用地置换的，申请置换主体为市、县（区）人民政府。

( 二 ) 前项以外的建设用地置换，申请置换主体均为具体的单位。对用于工业、商业、旅游、娱乐、房地产开发等建设按政策规定需要通过招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地的，申请置换主体原则上为土地收购储备机构；对用于其他项目建设的，可以为拟使用被置换土地单位。乡（镇）人民政府也可以申请本行政区域内的建设用地置换。 

六、建设用地置换审批权限 根据《土地管理法》、《安徽省实施〈中华人民

共和国土地管理法〉办法》、《安徽省建设用地置换暂行办法》、 《安徽省建设用地置换局部调整规定 》《安徽省先行复垦置换建设用地规定》的规定，建设用地置换按下列权限报批。 （一）建设用地与建设用地置换 1、国有建设用地之间置换，由市、县人民政府审批。 

2、集体所有建设用地之间置换，不涉及征收集体土地的，由市、县人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。

六、建设用地置换审批权限 （二）建设用地与农用地置换  1 、国有建设用地与国有农用地置换   （ 1）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模范围内的，由省辖市人民政府审批；在县城以上的，由省人民政府审批。   （ 2）被置换农用地为土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围外的，由省人民政府审批。

六、建设用地置换审批权限 （二）建设用地与农用地置换  2 、集体建设用地与集体农用地置换 

  （ 1）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县城以下（不含县城）城镇、村庄、集镇建设用地规模范围内的，不涉及征收集体土地的，由省辖市人民政府审批；涉及征收集体土地的，由省人民政府审批。  （ 2）被置换农用地为土地利用总体规划确定的县

城以上（含县城）城市建设用地规模范围内的，由省人民政府审批。  （ 3）被置换农用地为土地利用总体规划确定的城

市、村庄、集镇建设用地规模范围外的，由省人民政府审批。 

六、建设用地置换审批权限

（三）国有土地与集体土地置换，由省人民政府审批。

（四）先行复垦置换建设用地，由县级人民政府委托本级国土资源管理部门申请，经设区的市国土资源管理部门审查同意后，报省国土资源厅批准。

六、建设用地置换审批权限（五）建设用地置换局部调整按下列程序报

批。 1 、土地复垦的位置、规模不变，需部分调

整土地复垦工程设计且土地复垦投资未减少、工程质量标准未降低的，由原申请置换方提供设计变更方案，经设区的市国土资源管理部门批准后，报省国土资源厅备案；需部分调整土地复垦工程设计且土地复垦投资减少、工程质量标准未降低的，报省国土资源厅批准。

2 、调整复垦位置，土地复垦规模未减少的，由当地国土资源管理部门编制建设用地置换局部调整方案，报省国土资源厅批准。

六、建设用地置换审批权限

3 、调整置换土地位置和规模或土地复垦规模减少的，由当地国土资源管理部门编制调整方案，按有关程序报省人民政府批准。

4 、建设用地置换中需要调整安置用地位置或增加面积，涉及增加或减少占用农用地和未利用地的，由当地国土资源管理部门编制局部调整方案，按有关程序报省人民政府批准。

七、建设用地置换验收的有关要求

（一）置换批准后两年内必须复垦完毕，申请验收。

（二）严格按照批准的规划设计验收。（三）复垦出的耕地数量、质量要达到要求。（四）征地补偿、拆迁安置补偿要及时支付到位。

（五）及时供地。

八、建设用地置换报批存在的主要问题及我厅的有关措施

（一）存在问题  1 、申报规模过大； 2 、前期工作不扎实，选点不合理。 3 、重项目建设，轻拆迁补偿、安置及土地

复垦，不能及时申报验收。 4 、征地、拆迁补偿费用不到位。 5 、供地率不高。

八、建设用地置换报批存在的主要问题及我厅的有关措施

（二）有关措施 1 、实行计划管理     我厅根据全省和各地建设用地需求，在综合考虑

土地利用年度计划和置换建设用地复耕进度等基础上，每年下达建设用地置换计划。

2 、实行备案制     各市、县（区）国土资源部门每半年要向批准置

换一级政府国土资源部门报告土地复垦进度。 各市、县人民政府批准的建设用地置换和经依法批

准被置换土地的供地情况，要按季度逐级备案。 

3 、要求切实维护农民合法权益 建设用地置换要充分尊重农民意愿，保障

农民的知情权和参与权。置换涉及拆迁补偿、安置和土地征收的，应当按土地征收程序实行调查、告知、确认、听证等制度。各地不得搞行政命令，违背农民意愿强行拆迁、征地。

置换土地上房屋等地上附着物拆迁补偿标准应征地拆迁补偿标准执行。

4 、实行奖励制度 凡在一年内完成土地复垦任务并经我厅验

收确认的，奖励 50％的置换周转计划指标。 

5 、严格验收规定 对批准的建设用地置换项目，按规定予以

验收。凡拆迁不补偿或补偿不足、安置未落实、复垦不到位的，不予通过验收。

6 、实行一次报批分步实施 从今年开始，报经省政府批准的建设用地

与农用地置换项目，在省政府同意后，先由省厅下达实施土地复垦方案批准文件，涉及新增安置用地的，同时同意先行使用安置用地。在各地安置用地全部确定、拆迁补偿费用全部到位、拆迁工作全部结束、土地整理复垦工作开始，并经核实后，省厅方印发建设用地置换批复。

7 、符合一定条件可以申请置换局部调整。 符合下列条件之一的，可以申请建设用地置换局

部调整：（ 1 ）原批准的建设用地置换复垦方案在实施时，

存在部分工程设计与实际情况不相符，确需变更工程设计的。

（ 2 ）建设用地置换实施土地复垦所需费用超出《置换办法》规定免缴的耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费、水利建设基金和耕地占用税之和，且拆迁补偿标准已达到当地征地拆迁补偿标准上限，被拆迁者仍不同意拆迁，需要变更置换位置或调整置换规模的。

（ 3 ）因土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划调整，导致置换不能实施，确需变更位置或调整置换规模的。

8 、违规将受到处理 一是要求建设用地置换应当依法报有批准

权的人民政府批准后实施，凡未经批准或采取欺骗手段骗取批准占地建设的，撤销置换用地批复，并按非法占用土地处理。

二是在实施建设用地置换过程中，农民群众来信来访，而地方政府不予解决的，以及因故不能实施置换的，我厅将报请省政府撤销原建设用地置换批复。 

三是对前述问题处理后，被置换土地已使用的，要依法补办用地审批手续，同时扣减当年或下一年农转用计划指标。

四是 3个停止该地建设用地置换申请： (1)已经批准的被置换土地，一年内未办理供地手续的，可暂停受理新的置换用地报件； (2)凡未按规定备案的，暂停受理置换用地报件； (3) 复垦的土地经验收未达到规定要求或没有按期完成项目复垦任务的，扣减该市下一年农转用计划指标，同时停止该地建设用地置换申请。

五是对于一次报批分步实施的置换项目，未在规定的时间内实施完毕的，不再下发置换用地批复。

九、建议 （一）做好置换土地调查等前期工作 1 、成立协调机构 做好建设用地置换工作，靠一个部门是不

能完成的，需要政府牵头，各有关部门共同参与，按政府要求做好本职工作。为确保工作顺利推进，多数市、县成立了相关领导机构，形成了由党委、政府主要负责同志亲自抓，国土部门牵头，相关部门齐抓共管的工作格局。不少地方建立了定期通报、督查调度、项目管理、资金使用、责任追究、考核奖惩等工作制度。

2 、做好置换报批前期工作，科学选点。 要对置换土地上涉及的土地面积、类别，

房屋等地上附着物数量、类型，涉及到的农户等情况调查清楚。同时要对拆迁安置位置的土地情况进行调查。在工作中，各地应坚持规划先行，注重规划引领。在做好规划的基础上，按照先易后难的思路，精心选点，确保干一个、成一个、带一片。选点时一般应考虑到以下原则：一是村庄占地多，新增耕地率高，可置换面积大；二是房屋质量差，拆迁成本低；三是群众同意，参与积极性高；四是村干部号召力、凝聚力强。

3 、制定有关政策 制定建设用地置换项目实施办法、复垦区

房屋等地上附着物拆迁补偿和安置办法、土地调整办法、新农村建设方案（布点规划、村庄规划）等政策规定。

4 、开好村民会 要开好置换土地涉及的农村集体经济组织

的成员或代表会议，置换涉及的农户必须要参加。要将置换政策、拆迁及征地补偿标准、安置意见等情况向群众公开、讲清楚，取得群众的同意。要禁止一切的强迫行为。

（二）落实置换资金 建设用地置换需要一定的拆迁补偿和土地

复垦资金，资金能否保证，是置换工作成败的关键之一，因此，我们要求资金必须落实。

（三）认真组织实施 建设用地与农用地置换经批准后，重点要抓好拟置换建设用地上的拆迁安置和土地复垦工作。

谢谢大家！