بسم الله الرحمن الرحیم

آسیب شناسی پروژه های انبوه سازی

مهندس جلیل عزیزی فر

کارشناس ارشد سازهمدیرعامل شرکت توسعه

مسکن خاوران

Risk management

ریسک مدیریت

Risk Management Planning

Risk Identification

Qualitative Risk Analysis

Quantitative Risk Analysis

Risk Response Planning

Risk Monitoring and Control

مدیریت ریزی برنامهریسک

ریسک شناسایی

ریسک کیفی تحلیل

ریسک کمی تحلیل

واکنش ریزی برنامهریسک به

بر نظارت و کنترلریسک

فرضیات:

محور اصلی بحث پروژه است نه از یک منظر خاص

) کارفرما، پیمانکار، مشاور، مالک، سرمایه گذار، شریک(

.فقط به برخی نکات اشاره میشود

محور کار بیشتر شناخت آسیبها است تا درمان آنها

.آسیب ها از نظر زمان وقوع دسته بندی شده اند

E شاید بدیهی باشد برخی از آنها نباید اتفاق بیافتد و قطعا

بدلیل بی دقتی اتفاق می افتد.

ها آسیب ریشه

واگذا ، ریپیش فرو

، شفروش

مسائل جانبی

حین اجرا

خرید مصال

ح

شروع

اجرای

پروژه

طراحها ی

مقدمات اجرای

پروژه

امکان

سنجی

مالکیت

مالکیت :

وجود متصرف یا مدعی مالکیت

،حریم ها )بزرگراهها، شبکه های آب، فاضالب، برق

مسیل ها و رودخانه ها(

مقدار در مسیرطرحها

محصور نبودن پروژه)عوارض اراضی رهاشده غیر

محصور بسیار بیشتر از اراضی محصور است(

)آمارهای غیردقیق )اقتصادی، درآمد، هزینه، تقاضای مؤثر

: برآوردهای غیردقیق ازدرآمدها)فروش ، پیش فروش(

هزینه ها

تقاضای موثر

محصوالت رقبا : )قیمت عرضه ، شرایط عرضه ، زمان عرضه(

ارزیابی ناکافی در انتخاب شریک پروژه

امکان سنجی :

بازار واقیت با نقدی جریان نمودار تطبیق عدم

پروژه بموقع مالی تأمین عدم

براساس فقط نقدی جریان پروژه طراحی بدون نیازبا بازار تطبیق شرایط

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 880

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000) ریال ) هزار تهران در مسکن مربع متر یک قیمت میانگین

سال

)

(ل

یار

رزا

هت

مقی

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 880

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000هزار ) مشهد در مسکن مربع متر یک قیمت میانگین

ریال(

سال

)

(ل

یار

ارزه

تمقی

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 880

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

تهران در مسکن مربع متر یک قیمت میانگین مقایسهومشهد

سال

)

(ل

یار

ارزه

تمقی

70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 880

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

تهران در مسکن مربع متر یک قیمت میانگین مقایسهومشهد

سال

)

(ل

یار

ارزه

تمقی

70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 940

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000 مشهد در مسکن قیمت بینی پیش

سال

)

(ل

یار

ارزه

تمقی

?

?

?

پیش بینی با استفاده از شبکه های عصبی مصنوعی

ساختار یک شبکه عصبی مصنوعی

بود شده گرفته نظر در ورودی ماتریس در که مسکن قیمت بر گذار تاثیر عوامل

: از عبارتند

قبل سال در جمعیت

قبل سال شهری نقاط ازدواج تعداد

شهر در قبل سال پروانه متراژ

سال همان در طال قیمت

) ( ) جاری) های قیمت به اقتصادی های فعالیت حسب بر ملی ناخالص درآمد تولید

قیل سال

سال همان نقدینگی

قبل سال نقدینگی

قبل سال بورس معامالت ارزش

تورم همان سال

تورم سال گذشته

قیمت طال در سال گذشته

تولید ناخالص ملی بر حسب فعالیت های اقتصادی)به قیمت های جاری( همان

سال

تولید ناخالص ملی بر حسب فعالیت های اقتصادی)به قیمت های جاری( سال

قبل

هaب ابالغی ضaوابط : سaنجی امکaان از پس تaراکم تغیaیر

شهرداری منطقه با تأخیر اجرا شده باشد

.به هرحال پروژه شما با مشکل روبرو خواهد شد

مقدمات اجرای پروژه:

یرaروژه تغیaدت پaول مaت در طaه ممکن اسaوابطی کaا ضaبیق بaعدم تط

کند

ر علمیaرح از نظaد طaتریان ، هرچنaگ مشaا فرهنaا بaبیق طرحهaعدم تط

مناسب باشد.

تر از دوaبیش E پیش بیaنی تعaداد واحaد بیشaتر از تعaداد مجaاز )خصوصaا

برابر(

E : مثال بaرداری شaهری بهaره امکانaات بaا عدم تطaبیق طaرح معمaاری

پیش بینی تعداد

طبقاتبدون در نظر گرفتن امکانات امداد و نجات شهری

انتخaاب مصaالحی کaه ممکن اسaت در زمaان اجaرا روی خaط تولیaد نباشaد.

)پیشبینی آلترناتیوها(

طراحی معماری:

عaا از مراجaی مجوزهaدون بررسaد بaازه ای جدیaای سaا و المانهaازه هaتفاده از سaاس

ح )دaاشaتن تائaیدیaه از aیaک مؤسسaهa بمعaنaی مجaاaز بaودaن اسaتفاده aاز سیسaتم aالaذیص

)a.باشدa نمی

ارهaان دربaر متخصصaه اختالف نظaازه ای کaیتمهای سaا و سaازه هaتفاده از سaاس

آنها زیاد است

در اجaرای سaازه تجهaیزات و تaأمین مصaالح امکaان از دقیaق بیaنی پیش عدم

طرaاحی )aپمپ بتن،a سازه های نوین دaر مکاaنهایa مختلف(

لaدر مح انسaانی متخصaص نaیروی تaأمین امکaان بaا تطaبیق طaرح سaازه عدم

اجرای پروژه

طراحی سازه:

هaود بهینaا وجaروژه بaان پaلیقه مخاطبaا سaرح بaبیق طaعدم تط

بودن طرح از نظر فنی اقتصادی

ودaایی موجaر بنaات زیaوص تاسیسaق درخصaی دقیaعدم بررس

قابل استفاده در محدوده

،ار آبaا )فشaبکه هaنی شaات فaق مشخصaی دقیaعدم بررس

برق فشارقوی و ...(

طراحی تأسیسات:

)شکایات مدعیان مالکیت پروژه )هرچند بجا نباشد

شروع پروژه بدون اخذ استعالمات موردنیاز

وقیaالح حقیقی و حقaع ذیصaه مراجaمی بaدون اعالم رسaروژه بaشروع پ

)شهرداری، مهندسان ناظر و ...(

رایaاز بaان مجaدت زمaا مaانی بaبیق زمaی تطaدون بررسaروژه بaشروع پ

شروع پروژه در پروانه

شروع پروژه بدون صدور بیمه نامه های چندبعدی و کامل

ل ازaنل قبaا پرسaوقی و یaاران حقیقی و حقaط پیمانکaروژه توسaشروع پ

عقد قرارداد با ایشان

شروع اجرای پروژه:

اaقیمته در تغیaیر بaدلیل مصaالح فروشaندگان تعهaدات اجaرای عدم

)تضامین معتبر و کافی از احتمال بروز این مورد می کاهد(

در بaازار در زمaان طaراحی در بیaنی شaده پیش وجaود مصaالح عدم

زمان اجرا

ورتaان بصaالح فروشaط مصaت توسaالح یکدسaأمین مصaایی تaعدم توان

عمaده کaه در طaراحی پیش بیaنی شaده )سaنگ نمaا بصaورت یکدسaت و

با حجم زیاد(

انیaع زمaا در مقطaه یaرایی در منطقaیزات اجaالح و تجهaود مصaعدم وج

خاص )بتن(

خرید مصالح:

اریaرفیت کaودن ظaا پربaه یaرایط در منطقaد شaالح و واجaار ذیصaود پیمانکaعدم وج

آنان

سازمان نامناسب ارجاع کار

اکتفا کردن فقط به رزومه پیمانکاران در ارزیابی آنها

)ادعاهای پیمانکاران - ذینفعان و شرکاء )مدیریت ادعا

عدم رعایت مسائل ایمنی وعدم اطالع از مسائل حقوقی در خصوص حوادث

تجهیز کارگاه نامناسب : تجهیز کارگاه قبل از اجرا باید طراحی صنعتی شود

اجرای کار:

حیح درخصوص مسائل ایمنی یا فنیaنی صaدم پیش بیaدلیل عaوادث بaبروز ح

د بموقع آنaدم تمدیaاخت و عaه سaام مهلت پروانaاتم

اظر در مراحل مختلف اجرای پروژهaان نaه مهندسaانی بaعدم اطالع رس

لaام مراحaانج تائیaد s در نaاظر خصوصaا نبaودن مهندسaان یaا در دسaترس تعهaدات اجaرای عدم

اجرایaی و aتائید نهaایی جهت اخaذ پایaانکار

)روژه )ساعات کار، تردد و مسائل اجتماعیaرای پaوص اجaردمی درخصaشکایات م

ای زیادی به شهرداری پرداخت گرددaه هaد هزینaه بایaروژه کaط پaابر توسaغال معaاش

ایaه هaذ هزینaرای اخaوزی بaا مجaالح )این اخطارهaع ذیصaانونی مراجaای قaه اخطارهaه بaعدم توج

آتیa خواهند بود(

ایرaaس دیaaدن رنaaگ کم و پaaروژه کنaaترل آیتمهaaای از یکی روی حaaد از بیش تاکیaaد

آaنها)زمان،کیفaیت،هaزینهa،مقادیر(

مسائل جانبی حین اجرا:

واگذاری،پیش فروش وفروش

روش وNان فNا واقعیت در زمNا بNنی هNبیق پیش بیNعدم تط

آن پی در و مسNکن قیمت مقطعی انصNراف کNاهش

خریداران :

اقساط پرداخت نمیشود.

انصرافی ها مبالغ واریزی خود را می خواهند

مبالغ هزینه شده

خریداران متعهد انتظار دریافت خسارت تاخیر دارند

نه بعد از آن(قبل از قرارداد )توافق تهاتر مناقصات تهاتری

برای تحقق باالترین نسبت تخفیفهای تعجیل در پرداخت

(تعداد واحد تعد شدهبه درصد نقدی اولیه )

: چند راه حل

:مسائل حقوقی قراردادهای واگذاری-

باز بودن محدوده زمانی پرداخت خسارت-

دریaافت ثمن معاملaه و قطعی شaدن آن بaدون دسaتیابی بaه اهaداف فروش-

صلح حقaوق قبaل از انتقaال سaند بaا در نظaر گaرفتن مسaائل حقaوقی امکaان -

پذیر نباشد.

قراردادهای پیمانکاری ، مشارکت،بیمه ها-

قانون پیش فروش مسکن:

د درaای جدیaنامه هaدور بخشaدلیل صaانکی بaهیالت بaیص تسaعدم تخص

یک مقطع زمانی

ذaاخ از اطمینaان بaدون خریaداران پیش بaه بaانکی تسaهیالت تعهaد

تسهیالت

هaب معaوق هaای بaدهی بaدلیل بaانکی تسaهیالت بموقaع تخصaیص عدم

بانکها

هNروژه نکتaداران پaه خریaدم مراجعaدلیل عaب E : این بaدهی عمومaا

ایجaاد می بaرای فaروش اقسaاطی بانaک بaه هaای گذشaته شaرکت هaا

گردند. اما به هرحال بانک شرکت را بدهکارمی داند.

: بایaد از ابزارهaای قaانونی جهت ضaمانت اجaرایی مراجعaه راه حNل

خریداران به بانک و تبدیل به فروش اقساطی استفاده کرد.

با تشکراز حوصله شما