Короткие циклы в динамикемосковского квартирного

рынка 2000-2009 гг.

К.ф.-м.н. Юрий КочетковК.ф.-м.н. Юрий Кочетков

XII Национальный Конгресс по недвижимости

Почему на постоянно-растущем рынке трудно выделять циклы?

- шла постоянная потеря покупательной стоимости денег- необходим опорный параметр

- это М2’ – сумма агрегата М2 и валютных депозитов

цена кв.м.

Модель: цена кв.м. (руб.) = А*М2’(млрд.руб.)к

R2 модели = 0,976

оценка погрешности выявляет волновую структуру:

Волновая структура выявляется и по другим рыночным параметрам

Характерный период волны составляет от 832 до 858 дней

Короткий цикл московского рынка

две точки равновесия в каждом цикле

М2’, млрд.руб. Цена предложения, руб./кв.м.

Июнь 2000 1 107,6 18 302

Август 2001 1 775,2 23 819

Октябрь 2002 2 419,3 32 609

Ноябрь 2003 3 456,4 44 745

Январь 2005 5 024,2 55 349

Март 2006 6 578,7 90 554

Май 2007 10 627,2 129 126

Июнь 2008 14 528,0 170 573

Август 2009 ? ?

Ключевая связь между ценой кв.метра и суммой агрегата М2’ и валютных депозитов

Цена кв.метра (руб.) = 4681,7 + 11,592*М2’(млрд.руб.)

Цена кв.метра и значения М2' в точках равновесия

0

50 000

100 000

150 000

200 000

0 4 000 8 000 12 000 16 000

M2', млрд.руб.

цен

а п

ред

ло

жен

ия

, р

уб

./кв

.м.

Случайна ли такая чёткая зависимость?

0

50 000

100 000

150 000

200 000

0 1 000 2 000цена

пре

длож

ения

, руб

./кв.

м.

Urals-5мес., руб./барр.

Цена кв.метра и значения цены нефти Urals в точках равновесия

Случайна ли такая чёткая зависимость?

y = 0,0058x2 - 18,124x + 37040

0

50 000

100 000

150 000

200 000

0 2 000 4 000 6 000 8 000

це

на

пр

ед

ло

же

ни

я,

руб

./кв

.м.

корзина, руб. (Москва)

Цена кв.метра и размер потреб.корзины (Москва)в точках равновесия

Случайна ли такая чёткая зависимость?

Цена кв.метра и приток ипотечных денег в точках равновесия

y = 2232,3x0,4384

0

50 000

100 000

150 000

200 000

0 5 000 10 000 15 000 20 000

Ипотека в Москве, млн.руб./квартал

цен

а п

ред

ло

жен

ия

, р

уб./к

в.м

.

А что в других городах?С-Петербург

А что в других городах?Екатеринбург

Цена кв.метра (руб.) и значения М2’ для Екатеринбурга

Прогноз? - кризис не сумел нарушить закон следования ценника квартир агрегату М2’ - помимо М2’ хорошо бы учитывать ипотеку т.к. вклад ипотеки в ценник в 2005-2008 гг. был 12-14%

160 тыс.руб./м2

151 тыс.руб./м2

обоснованная цена

Варианты развития событий в 2009-2010 гг.

Оптимистический

Стабильный

Спасибо за внимание!

Более подробно о циклах, вкладе ипотеки, последствиях кризиса и мн.другом:

http://www.nepochta.ru/real/

http://Yuriy_kochetkov.livejournal.com