旅游开发对土地利用的影响——以海陵岛闸坡旅游区为例

朱竑 贾莲莲

Why ?

• 通过高强度的土地开发利用，在一定区域内形成一种相对集约的、具有联动效应的土地开发成为目前国内此类旅游度假地的主要发展方式 .

• 以往旅游度假区的发展演变都是向着城市化的趋势演化。土地利用的方式、强度、形态和结构都会随旅游带动作用的明显化不断发生变化，如澳大利亚黄金海岸和阳光海岸、美洲的加勒比海海岸都表现出这样的倾向 .

• 研究层面 : 国内学者主要也从旅游开发不可避免会涉及到土地的开发和占用的角度来研究的，其中涉及土地开发的成果多数是批判风景区的土地开发混乱 , 大搞圈地运动，高强度的土地开发导致的资源破坏等问题的 .

• 总体而言，国内外学者对旅游发展对土地利用的案例研究还比较薄弱，多为描述性研究，理论建树不多。对度假区选址、度假区土地利用类型和功能、土地可持续利用等问题的研究比较多，而基于土地利用变化而进行的对度假区土地利用纵向变化的研究比较少。

• 国外研究多是对海滨度假区演化过程的探讨，对具体土地利用的关注不多，仅涉及旅游开发对土地资源的破坏以及对土地利用类型变化的影响。国内研究多是以案例分析为主，从宏观和政策层面上分析案例地的发展问题，就事论事的多，属于问题——对策型研究。且研究的重复性特点明显，规划文本的痕迹突出，且缺乏理论基础。

• 因此 ,……

• 土地利用作为城市化的重要指标之一，在探讨度假区城市

化现象时，得到很多学者的关注，但并没有针对旅游对土

地利用的影响问题做更深入的案例研究。本研究基于对闸

坡旅游区土地开发状况的不同时段演进研究 , 以及对闸坡

旅游区发展过程中土地利用结构变化的分析，力图解析旅

游开发对土地利用的方式、程度及其相应的规律机制。

Where?

• 海陵岛及闸坡区位

闸坡历年土地利用扩展变化图

2003 年，闸坡城镇建成区面积与 1989 年相比扩大了将近 1.5 倍。而同处一岛仍以传统农业和渔业为主的海陵镇，在腹地更广阔的情况下，城镇建成区面积同期并没有明显增加。

How ?• 旅游影响下闸坡镇城镇用地的空间扩展形式• （ 1）轴向伸展阶段 .1995 年以前表现得较为明显，旅游开发从西向东沿海滨非连

续性伸展，表现出一种点、线结合的开发格局 . 开发形式以独立开发为主 , 没有统一规划 , 不注重小范围环境的建设以及整体度假氛围的营造；

• （ 2）横向扩展阶段 . 在旅游业快速发展阶段，因受滨海可开发用地的限制 , 旅游开发已经表现出向海岛内侧延伸的趋势 . 到 1995 年底 , 旅游大道建成通车以后，改善了海滨旅游区外围的环境和交通的进入条件 , 进一步带动了沿线的开发 , 一些具有旅游功能的餐饮设施在旅游大道以北建成 .初步有了横向拓展的势头；

• （ 3）内向填充阶段。由于旅游接待设施对区位环境的独特要求，已建成的部分宾馆酒店，由于经营不善或设施老化，需进行停业整修或接待设施的升级改造，一些重要地段的土地得到了置换，并不断得到填充，部分较高档次的宾馆酒店采用“见缝插针”的方式挤进了海滨旅游度假区。

• （ 4）跨越式发展阶段。这个过程与内向填充阶段几乎是同步的。由于旅游业的持续扩展，闸坡原有用地已经不能满足旅游业发展的需要，新的旅游开发活动逐步转移到海陵镇的十里银滩。开始了旅游接待设新的大规模投资建，并拟规划建设中国海陵岛水下考古基地和海博城国际会展中心，以期形成完善的旅游产品体系。十里银滩将成为海陵岛南部海岸线上的又一个旅游发展中心。

旅游开发建设对城镇形态的影响 • 城市形态是城市化水平变化在物质方面的体现。它是城市建成区动态演化在城市用地上最直接的反映。城市形态研究中常用形状率来表示城市或城镇的紧凑程度 .

• 实证研究表明，一般形状率在 0.5～ 0.8 之间的城市内部联系比较方便，形状率表达式为： X=A/L2

• 式中 X 表示形状率， A 表示城镇建成区面积， L 表示城镇的长轴长度 .

• 旅游业发展后，城镇形状率有明显的下降。

• 旅游业的发展不仅成为闸坡旅游区城镇建成区面积不断扩展的主要动力，也基于滨海度假旅游自身的特点之要求，促使城镇的形态发生变化。

1989年 1992年 1995年 2003年

城镇建成区面积 0.863 1.175 1.75 2.003

城镇长轴长度 1.9903 4.7893 5.1468 5.4585

城镇形状率 0.2179 0.0512 0.0661 0.0672

建设用地扩展速度变化分析 • （ 1）土地利用动态度的变化• 动态度的大小是反映用地扩张速度快慢

的重要指标。动态度大，说明用地增长的速度比较快。其数学表达式为：

• Ki=(LA(i,t2) - LA(i,t1))/ LA(i,t1) /(t1-t2)*100%

• 式中， Ki 为研究区域内某种土地利用类型 I 在监测年间的平均变化速率， LA(i,t2) 和 LA(i,t1) 分别为该种土地利用类型在监测期初和期末的面积。

• 闸坡镇的城镇建设用地和旅游开发用地均表现出持续增长的趋势，而土地利用类型的动态度在初期都呈上升趋势，近年来表现出一定下降趋势。城镇建设用地的增长量较旅游开发用地的增长量大，新增的城镇建设用地主要分布在旅游大道以北，靠近海滨度假区的地带，说明旅游对城镇建设规模有一定的带动作用。

旅游开发用地 闸坡镇城镇建设用地

面积（ km2）

动态度（%）

面积（ km2）

动态度（%）

1989年 0.327 — 0.863 —

1992年 0.400 7.42 1.175 12.04

1995年 0.511 9.21 1.750 16.34

2003年 0.614 2.51 2.003 1.81

（ 2）土地利用程度的变化

• 土地利用程度及其变化可以定量的说明研究区域土地利用的综合水平和变化趋势。土地利用程度变化值可表达为：

• 式中 Iα,Iβ 分别为 α 时间和 β 时间的研究区域土地利用程度综合指数； Ai 为第 i级土地利用程度分级指数； Ciα, Ciβ 分别为时间 α 和时间 β第 i 等级土地利用程度面积 % 。如 ΔIβ-α 为正值，则该区域土地利用处于发展期；否则处于衰退期。

100***11

n

i

ii

n

i

ii CC

未利用土地级 林、草、水用地级 农业用地级 城镇聚落用地级

土地利用类型 为利用地或难利用地 林地、草地、水地 耕地、园地、人工

草地城镇、居民点、工矿用地、

交通用地

分级指数 1 2 3 4

1992年 1.1769 12.9524 2.3734 1.2973

2003年 1.1245 13.3863 1.0043 2.2849

闸坡镇未利用的土地和林、草、水的面积变化都不大，农业用地的面积有大幅度减少，而城镇建设用地面积有一定程度增长，增长的幅度与农业用地减少的幅度基本相等。这与部分城市在城市化过程中不断蚕食城市近郊的农业用地表现出相似的特征。

（ 3）土地利用强度指数的变化

• 土地利用强度指数（ LII）是影响旅游容量的主要因子之一，其计算公式为：

• LII=At/Ar

• 其中 At 和 Ar 分别表示旅游用地面积和居民用地面积。

0. 00

0. 10

0. 20

0. 30

0. 40

0. 50

0. 60

0. 70

1989 1992 1995 2003

年份

土地

利用

强度

指数

地价的变化 • 纵向变化（时间上的变化）• 闸坡旅游区旅游开发以来，用

地规模不断扩大，土地价格出现了较大的波动，总体来看土地价格是不断上升的。

• 闸坡镇的地价经历了一个先升后降到后来趋于稳定的过程。 1993 年前后地价达到最高，最高到 7000 多元 / m2 ， 1996年以后地价有较大降幅，之后在 4000元 /m2 上下波动，目前地价大约 4500元 /m2 。

居民评价

上升 下降

没变化 不知道

人数（人）

152 18

10 27

比例（%）

73.4 8.7

4.8 13.0

横向变化（空间上的变化） • 根据经济地租理论，不同土地使用类型所能承担的最高租金是不一样

的。从中心区向外围，其付租能力随距离递减的速度也是不一样的。从闸坡土地的开发类型来看，基本符合这一规律。滨海一线地块是宾馆和酒店等旅游接待设施集中的区域，这种开发类型的收益非常高，远远超过了社会平均利润；二线地块是旅游纪念品商店和海鲜大排挡；第三类开发类型是批发零售业和餐饮业；最内侧是工业区和居民住宅区。

What 结论• 旅游开发对土地的利用类型、利用方式和开发强度也产生

了影响。 • 海陵岛闸坡镇土地利用变化情况的分析发现，旅游开发使

城镇的区域范围明显扩大，表明旅游开发会对土地利用产生影响。具体表现在导致城市用地空间形态发生变化，土地利用动态度、土地利用程度、土地利用强度指数也会因旅游开发的影响发生变化。在以旅游业为主导的地区，旅游开发已经成为影响地区用地扩展的关键因素。进一步说明，旅游开发已经成为旅游业主导地区城市化的重要动力。同时，随着国内度假旅游的逐渐发展成熟，旅游开发对土地利用的影响会表现的越来越直观和明显。因此，有必要对其变化进行深入探讨研究，以期对其扩展和变化进行控制和引导。