Опыт привлечения инвестиций в девелоперские проекты

Опыт привлечения инвестиций в девелоперские

проекты

Балака ИгорьГенеральный директор ООО «ППФ «Крона»,Председатель комитета по рынкам и иныетициямАссоциации специалистов по недвижимости Украины(АСНУ)Украина, г. Одесса, 15 сентября 2012

www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: [email protected] «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14

http://www.ppfkrona.com.ua/


ПРОДАЖА БИЗНЕСАПРОДАЖА БИЗНЕСА:: РАБОТА С ИНВЕСТОРАМИРАБОТА С ИНВЕСТОРАМИ

Кто они такие – Ваши клиенты?

Как на них лучше выйти?

Классический маркетинговый вопрос:



Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости




Характерные особенности украинского бизнеса

ЧЕГО ХОЧЕТ ИНВЕСТОР?

Сохранить и приумножить капитал;

Легко выйти из инвестиции в деньги;

Гарантий сохранности инвестиции;

Понимания объекта инвестирования.

Инвестиции – низкие риски важнее высокой

доходности!


Жизненный цикл объекта недвижимости




Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости

Фаза жизненного цикла Источники финансирования

Инвесторы Кредиторы

Бизнес-идеяПолучение правКонцепцияПредпроект и бизнес-планПроект

Венчурные инвесторы:физические лица или группа физических лиц; Девелоперские компании; Инвестиционные компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью

Кредиты средних банков, займы физических и юридических лиц

Строительство и реконструкция Девелоперские и инвестиционные компании. Венчурные инвесторы.

Кредиты средних банков; связанные кредиты банков-нерезидентов; проектное финансирование крупных банков; займы физических и юридических лиц

ПродажаУдержание

Инвестиционные компании, ПИФы, пенсионные фонды, страховые компании

Кредиты средних банков; кредиты крупных банков; кредиты банков-нерезидентов

Перепозиционирование

Утилизация


Источники финансирования на различных этапах


Факторы, влияющие на ликвидность объекта коммерческой недвижимости

Степень вовлеченности инвестора/ экономические характеристики

Низкая степень вовлеченности

Высокая степень вовлеченности

Оптимальный объём инвестиций Не имеет значения От 1 млн.

Оптимальный период инвестирования От 7 лет От 2 лет

Доходность, % 10-15 25-50

Уровень риска низкий как правило, высокий


Ставки доходности в сегментах рынкакоммерческой недвижимости в Киеве в 2005-2011 годах

Ставки доходност

и2005 2006 2007

2008 (1-3Q)

2009 20102011-2012

Офисный сегмент

12,5% 10% 9-9,5% 9-9,5% 15-18% 13,5%-15% 11-12%

Торговый сегмент

12% 11% 9,5-10% 10,5-11% 14-17% 12-14% 10-11%

Складской сегмент

- - 10,5-11% 10-12% 17-19% 14-16% 12-14%


Требования к ликвидным объектам

- объект не должен требовать от покупателя никаких дополнительных инвестиций в течение минимум 3 лет с момента его приобретения;- права продавца на данный объект должны быть понят и не содержать никаких обременений; наилучший вариант-право собственности на сам объект и на земельный участок под ним ;- объект должен быть полностью (т.е. на 95 % ) заполнен арендаторами; договоры аренды должны быть заключены на срок не менее 3 лет и зарегистрированы в органах регистрации; арендная ставка должна соответствовать рыночной без каких-либо изъятий ;- структура операционных расходов должна быть полностью прозрачной как с финансовой, так и с управленческой точек зрения ;-договоры на поставку коммунальных услуг должны быть заключены напрямую с естественными монополистами данного региона (исключение могут составлять только телефонные операторы );-желательно, а в ряде случаев обязательно, наличие на объекте прфессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет.

Опыт привлечения инвестиций в девелоперские проекты

Documents

Transcript of Опыт привлечения инвестиций в девелоперские проекты