台灣都市土地使用分區管制之問題與對策

楊重信中央研究院退休研究員

前文化大學環境設計學院院長cyang869gmailcom

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台灣蠻野心足生態協會蠻野講堂

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1924 年日本人發布實施臺北都市計畫劃設土地使用分區

1930 年「土地法」通則之「土地使用編定」 -- 「市地」分為「限制使用區」及「自由使用區」

限制事項包括 （ 1 ）土地及建築物使用之限制 （ 2 ）建築線之劃定 (3 ）建築物之高度層數及其形式 （ 4 ）建築地段之深度及寬度 （ 5 ）建築物所占土地面積及應留餘地空地比）

台灣都市土地分區管制制度之沿革

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1939 年「都市計畫法」 之「分區使用」規定劃 設住宅區商業區工業區必要時並得劃設 行政區與文化區1964 年都市計畫法大幅修訂列有「土地使用 分區管制」專章1983 年臺北市依照都市計畫法之授權制定 「臺北市土地使用分區管制規則」迄今歷經 10 次之修訂惟其制度架構與 內容始終為傳統之 Euclidean 分區管制方式

台灣土地分區管制制度之沿革 ( 續 )

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Euclidean Zoning The Village of Euclid Ohio v Ambler Realty Co (United States Supreme Court 1926)

Euclid Cleveland 之鄉郊1922 年制訂土地使用分區管制法令土地使用分成 6 個金

字塔式之分區 U-1 獨戶住宅 U-2 U-1 ＋雙層住宅 U-3 U-2 ＋公寓 U-4 U-3 ＋辦公與商業 U-5 U-4 ＋倉儲與製造 U-6 U-5 ＋其他產業Ambler Realty 擁有於 1911 年購買之 68 英畝土地

計畫作為工業用地但 Euclid 之分區管制規定其 40 英畝作工業用 4 英畝作公寓用 22 英畝作雙層住宅此使得 Ambler Realty 之地產價值降低 29 Ambler Realty 為此向法院提起訴訟告 Euclid 政府不合法剝奪其財產價值（ 5th and 14th Amendments ）

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United States Supreme Court(1926) 之判決

United States Supreme Court 同意 Euclid 提出之理由分區管制是一個控制公害之有效方法而且是警察權之合理行使判決Euclid 勝訴

Sutherland 法官做出以下之結論近年以前都市生活比較單純但隨著人口之增加與集中問題已呈現因此有必要對私有土地之使用與佔用作更多之限制hellip將商業與貿易等排除於住宅區外有助於維持社區之健康與安全helliphellip

United States Supreme Court 1926 之判決使得 Euclidean zoning 成為合憲之警察權之行使

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台灣土地使用分區管制之一些面向性質上屬於 Euclidean Zoning 警察

權之行使劃設分區規定土地使用（正面列舉為主 負面列舉為輔）以及土地使用強度土地使用分區管制計畫＝都市發展計畫 都市之規劃開發建設與管理關係失聯 透過通盤檢討與個案變更檢討土地使用分 區之變更（以個案變更為主通盤檢討聊 備一格）201549

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土地使用與分區以及發展強度（容積率）成為決定財產價值之主要因素其變更成為財富重分配手段

為合理化個案土地使用與容積率之提高不斷提出個案變更審議規範使用放寬以及回饋與獎勵措施

台灣土地使用分區管制之一些面向（續）

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台北市土地使用分區管制

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臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

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二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

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七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

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土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

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第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

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二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

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第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

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第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

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第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

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臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

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第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

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第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

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第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

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台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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公平問題

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分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

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分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

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土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

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容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

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公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

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公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

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公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

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效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

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效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

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賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

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現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

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分區管制之革新績效重疊分區管制

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績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

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績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

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績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

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臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

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績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

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以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

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容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

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一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

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發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

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TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

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TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 3

1939 年「都市計畫法」 之「分區使用」規定劃 設住宅區商業區工業區必要時並得劃設 行政區與文化區1964 年都市計畫法大幅修訂列有「土地使用 分區管制」專章1983 年臺北市依照都市計畫法之授權制定 「臺北市土地使用分區管制規則」迄今歷經 10 次之修訂惟其制度架構與 內容始終為傳統之 Euclidean 分區管制方式

台灣土地分區管制制度之沿革 ( 續 )

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楊重信 4

Euclidean Zoning The Village of Euclid Ohio v Ambler Realty Co (United States Supreme Court 1926)

Euclid Cleveland 之鄉郊1922 年制訂土地使用分區管制法令土地使用分成 6 個金

字塔式之分區 U-1 獨戶住宅 U-2 U-1 ＋雙層住宅 U-3 U-2 ＋公寓 U-4 U-3 ＋辦公與商業 U-5 U-4 ＋倉儲與製造 U-6 U-5 ＋其他產業Ambler Realty 擁有於 1911 年購買之 68 英畝土地

計畫作為工業用地但 Euclid 之分區管制規定其 40 英畝作工業用 4 英畝作公寓用 22 英畝作雙層住宅此使得 Ambler Realty 之地產價值降低 29 Ambler Realty 為此向法院提起訴訟告 Euclid 政府不合法剝奪其財產價值（ 5th and 14th Amendments ）

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楊重信 5

United States Supreme Court(1926) 之判決

United States Supreme Court 同意 Euclid 提出之理由分區管制是一個控制公害之有效方法而且是警察權之合理行使判決Euclid 勝訴

Sutherland 法官做出以下之結論近年以前都市生活比較單純但隨著人口之增加與集中問題已呈現因此有必要對私有土地之使用與佔用作更多之限制hellip將商業與貿易等排除於住宅區外有助於維持社區之健康與安全helliphellip

United States Supreme Court 1926 之判決使得 Euclidean zoning 成為合憲之警察權之行使

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楊重信 6

台灣土地使用分區管制之一些面向性質上屬於 Euclidean Zoning 警察

權之行使劃設分區規定土地使用（正面列舉為主 負面列舉為輔）以及土地使用強度土地使用分區管制計畫＝都市發展計畫 都市之規劃開發建設與管理關係失聯 透過通盤檢討與個案變更檢討土地使用分 區之變更（以個案變更為主通盤檢討聊 備一格）201549

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土地使用與分區以及發展強度（容積率）成為決定財產價值之主要因素其變更成為財富重分配手段

為合理化個案土地使用與容積率之提高不斷提出個案變更審議規範使用放寬以及回饋與獎勵措施

台灣土地使用分區管制之一些面向（續）

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台北市土地使用分區管制

201549 楊重信 8

楊重信

臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

9201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

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七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

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楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

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二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

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第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

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第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

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楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

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第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

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第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

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第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

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社子島防洪高保護方案

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99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

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101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

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社子島地區主要計畫變更後示意圖

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社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

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社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

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社子島區段徵收

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

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社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

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社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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Euclidean Zoning The Village of Euclid Ohio v Ambler Realty Co (United States Supreme Court 1926)

Euclid Cleveland 之鄉郊1922 年制訂土地使用分區管制法令土地使用分成 6 個金

字塔式之分區 U-1 獨戶住宅 U-2 U-1 ＋雙層住宅 U-3 U-2 ＋公寓 U-4 U-3 ＋辦公與商業 U-5 U-4 ＋倉儲與製造 U-6 U-5 ＋其他產業Ambler Realty 擁有於 1911 年購買之 68 英畝土地

計畫作為工業用地但 Euclid 之分區管制規定其 40 英畝作工業用 4 英畝作公寓用 22 英畝作雙層住宅此使得 Ambler Realty 之地產價值降低 29 Ambler Realty 為此向法院提起訴訟告 Euclid 政府不合法剝奪其財產價值（ 5th and 14th Amendments ）

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United States Supreme Court(1926) 之判決

United States Supreme Court 同意 Euclid 提出之理由分區管制是一個控制公害之有效方法而且是警察權之合理行使判決Euclid 勝訴

Sutherland 法官做出以下之結論近年以前都市生活比較單純但隨著人口之增加與集中問題已呈現因此有必要對私有土地之使用與佔用作更多之限制hellip將商業與貿易等排除於住宅區外有助於維持社區之健康與安全helliphellip

United States Supreme Court 1926 之判決使得 Euclidean zoning 成為合憲之警察權之行使

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台灣土地使用分區管制之一些面向性質上屬於 Euclidean Zoning 警察

權之行使劃設分區規定土地使用（正面列舉為主 負面列舉為輔）以及土地使用強度土地使用分區管制計畫＝都市發展計畫 都市之規劃開發建設與管理關係失聯 透過通盤檢討與個案變更檢討土地使用分 區之變更（以個案變更為主通盤檢討聊 備一格）201549

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土地使用與分區以及發展強度（容積率）成為決定財產價值之主要因素其變更成為財富重分配手段

為合理化個案土地使用與容積率之提高不斷提出個案變更審議規範使用放寬以及回饋與獎勵措施

台灣土地使用分區管制之一些面向（續）

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台北市土地使用分區管制

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臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

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二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

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七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

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土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

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第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

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二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

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第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

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第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

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第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

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臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

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第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

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第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

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第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

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台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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公平問題

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分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

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分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

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土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

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容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

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公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

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公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

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公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

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效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

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效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

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賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

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現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

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分區管制之革新績效重疊分區管制

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績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 5

United States Supreme Court(1926) 之判決

United States Supreme Court 同意 Euclid 提出之理由分區管制是一個控制公害之有效方法而且是警察權之合理行使判決Euclid 勝訴

Sutherland 法官做出以下之結論近年以前都市生活比較單純但隨著人口之增加與集中問題已呈現因此有必要對私有土地之使用與佔用作更多之限制hellip將商業與貿易等排除於住宅區外有助於維持社區之健康與安全helliphellip

United States Supreme Court 1926 之判決使得 Euclidean zoning 成為合憲之警察權之行使

201549

楊重信 6

台灣土地使用分區管制之一些面向性質上屬於 Euclidean Zoning 警察

權之行使劃設分區規定土地使用（正面列舉為主 負面列舉為輔）以及土地使用強度土地使用分區管制計畫＝都市發展計畫 都市之規劃開發建設與管理關係失聯 透過通盤檢討與個案變更檢討土地使用分 區之變更（以個案變更為主通盤檢討聊 備一格）201549

楊重信 7

土地使用與分區以及發展強度（容積率）成為決定財產價值之主要因素其變更成為財富重分配手段

為合理化個案土地使用與容積率之提高不斷提出個案變更審議規範使用放寬以及回饋與獎勵措施

台灣土地使用分區管制之一些面向（續）

201549

台北市土地使用分區管制

201549 楊重信 8

楊重信

臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

9201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

201549

楊重信 11

七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

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楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

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楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

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TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

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社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

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潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 6

台灣土地使用分區管制之一些面向性質上屬於 Euclidean Zoning 警察

權之行使劃設分區規定土地使用（正面列舉為主 負面列舉為輔）以及土地使用強度土地使用分區管制計畫＝都市發展計畫 都市之規劃開發建設與管理關係失聯 透過通盤檢討與個案變更檢討土地使用分 區之變更（以個案變更為主通盤檢討聊 備一格）201549

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土地使用與分區以及發展強度（容積率）成為決定財產價值之主要因素其變更成為財富重分配手段

為合理化個案土地使用與容積率之提高不斷提出個案變更審議規範使用放寬以及回饋與獎勵措施

台灣土地使用分區管制之一些面向（續）

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台北市土地使用分區管制

201549 楊重信 8

楊重信

臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

9201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

201549

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七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

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第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

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第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

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第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

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台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

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分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

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分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

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土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

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容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 7

土地使用與分區以及發展強度（容積率）成為決定財產價值之主要因素其變更成為財富重分配手段

為合理化個案土地使用與容積率之提高不斷提出個案變更審議規範使用放寬以及回饋與獎勵措施

台灣土地使用分區管制之一些面向（續）

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台北市土地使用分區管制

201549 楊重信 8

楊重信

臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

9201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

201549

楊重信 11

七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

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楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

台北市土地使用分區管制

201549 楊重信 8

楊重信

臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

9201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

201549

楊重信 11

七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

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楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

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第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信

臺北市土地使用分區一住宅區（一）第一種住宅區 （二）第二種住宅區 （三）第二之一種住宅區 （四）第二之二種住宅區 （五）第三種住宅區 （六）第三之一種住宅區 （七）第三之二種住宅區 （八）第四種住宅區 （九）第四之一種住宅區

9201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

201549

楊重信 11

七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 10

二商業區 （一）第一種商業區 （二）第二種商業區 （三）第三種商業區 （四）第四種商業區三工業區

（一）第二種工業區（二）第三種工業區四行政區五文教區六倉庫區

201549

楊重信 11

七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

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楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 11

七風景區八農業區九保護區十行水區十一保存區十二特定專用區前項各使用分區得視需要依都市計畫程序增減之

201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信

土地及建築物之使用組第一組獨立雙併住宅第二組多戶住宅第三組寄宿住宅第四組學前教育設施第五組教育設施第六組社區遊憩設施第七組醫療保健服務業第八組社會福利設施第九組社區通訊設施第十組社區安全設施 12201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

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楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 13

第十一組大型遊憩設施第十二組公用事業設施第十三組公務機關第十四組人民團體第十五組社教設施第十六組文康設施第十七組日常用品零售業第十八組零售市場第十九組一般零售業甲組第二十組一般零售業乙組201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

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楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

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第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

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楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

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楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

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楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

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楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 14

二十一第二十一組飲食業二十二第二十二組餐飲業二十三第二十四組特種零售業甲組二十四第二十五組特種零售業乙組二十五第二十六組日常服務業二十六第二十七組一般服務業二十七第二十八組一般事務所二十八第二十九組自由職業事務所二十九第三十組金融保險業三十第三十一組修理服務業

201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

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第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

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楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 15

第三十二組娛樂服務業第三十三組健身服務業第三十四組特種服務業第三十五組駕駛訓練場第三十六組殮葬服務業第三十七組旅遊及運輸服務業第三十八組倉儲業第三十九組一般批發業第四十組農產品批發業第四十一組一般旅館業

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楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

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第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

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楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

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第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

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楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

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楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

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楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

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楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 16

第四十二組國際觀光旅館業第四十三組攝影棚第四十四組宗祠及宗教建築第四十五組特殊病院第四十六組施工機料及廢料堆置或處理第四十七組容易妨害衛生之設施甲組第四十八組容易妨害衛生之設施乙組第四十九組農藝及園藝業第五十組農業及農業建築第五十一組公害最輕微之工業

201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

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楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

第五十二組公害較輕微之工業第五十三組公害輕微之工業第五十四組公害較重之工業第五十五組公害嚴重之工業第五十六組危險性工業

201549 楊重信 17

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 18

臺北市土地及建築物使用組別細項

第一組獨立雙併住宅（一）獨立住宅（二）雙併住宅

第二組多戶住宅（一）連棟住宅（二）集合住宅

第三組寄宿住宅

201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 19

第四組學前教育設施（一）幼稚園第五組教育設施

（一）小學（二）中等學校（三）專科學院（四）大學研究所（五）學術研究機構

201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 20

第六組社區遊憩設施本組限供社區之左列非營業性遊憩活動設施（一）戶內遊憩設施（二）公園兒童遊樂場（三）籃球場網球場棒球場游泳池

溜冰場及其他運動場（四）高爾夫球練習場棒球練習場

201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 21

第七組醫療保健服務業（一）醫院療養院診所藥局助產所 精神科醫院但不包括傳染病院（二）衛生所（站）（三）醫事技術業第八組社會福利設施（一）兒童少年殘障老人福利機構托 兒所兒童托育中心產後護理機構獨

立型態護理之家精神復健機構（二）其他公益性社會福利機構

201549

楊重信 22

第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

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社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

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社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

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變更社子島地區主要計畫經過

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社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

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社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

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社子島地區主要計畫變更後示意圖

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社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

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社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

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社子島區段徵收

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

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社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

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社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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第九組社區通訊設施（一）郵政支局代辦所（二）電信分支局辦事處第十組社區安全設施

（一）消防隊（分隊部）（二）警察分局派出（分駐）所（三）民防指揮中心第十一組大型遊憩設施

（一）超過五公頃之公園或遊憩區（二）高爾夫球場

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第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

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楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

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台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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公平問題

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分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

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分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

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土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

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容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

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公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

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楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

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公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

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賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

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現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 23

第十二組公用事業設施（一）公共汽車或其他公眾運輸場站設施（二）捷運場站設施（三）變電所（四）煤氣天然氣整壓站（五）無線電或電視設施（六）有線廣播電視系統有線播送系統社區電台廣播公

司電視公司（七）鐵路客貨站及鐵路用地（八）電信機房（九）自來水或下水道抽水站（十）自來水處理廠或配水設備（十一）加油站液化石油氣汽車加氣站（十二）線路維修中心（十三）其他公用事業設施

201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

201549 楊重信 25

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

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社子島地區主要計畫變更後示意圖

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社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

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社子島區段徵收

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

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社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 24

第十三組公務機關（一）各級行政機關（二）各級民意機關（三）外國政府駐華機關或辦事處（四）其他公務機關第十四組人民團體（一）職業團體（二）社會團體（三）政治團體

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各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

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二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

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使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

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台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

201549

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分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

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楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

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楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

各使用分區得為之使用 允許使用 附條件允許使用

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第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

第一種住宅區內得為使用規定一允許使用bull （一）第一組獨立雙併住宅bull （二）第六組社區遊憩設施bull （三）第九組社區通訊設施bull （四）第十組社區安全設施bull （五）第十五組社教設施bull （六）第四十九組農藝及園藝業

201549 楊重信 26

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

二附條件允許使用bull （一）第二組多戶住宅bull （二）第四組學前教育設施bull （三）第五組教育設施之小學bull （四）第八組社會福利設施bull （五）第十二組公用事業設施（不包括

加油站液化石油氣汽車加氣站）bull （六）第十三組公務機關bull （七）第十六組文康設施bull （八）第十七組日常用品零售業201549 楊重信 27

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用

bull 一允許使用第一組第二組第四組第五 組 第六組第九組第十組第十五組 第四十九 組bull 二附條件允許使用第七組第八組第十二 組 （不包括加油站液化石油氣汽車加氣站）第十 三組第十六組第十七組第十八組第二十 一組第二十六組第二十九組第三十組第 四十四組

201549 楊重信 28

使用強度規定容積率建蔽率高度比

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臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

使用強度規定容積率建蔽率高度比

201549 楊重信 29

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 30

分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

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社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

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社子島地區主要計畫變更後示意圖

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楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

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社子島區段徵收

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

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社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

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社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

住宅區

住一 住二 住二 之一

住二 之二

住三 住三 之一

住三 之二

住四 住四 之一

容積率（） 60 120 160 225 225 300 400 300 400

建蔽率（） 30 35 35 35 45 45 45 50 50

高度比 15 15 15 15 15 15 15 15 15

最小前院深度（M） 6 5 5 5 3 3 3 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 30 25 25 25 25 25

最小後院深度比 06 04 03 03 025 025 025 025 025

最小側院寬度（M） 20 20 20 20 20 20 20 20 20

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

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分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

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台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

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楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

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分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 31

分區

類別

項目

商業區 工業區

商一 商二 商三 商四 工二 工三

容積率（） 360 630 560 800 200 300

建蔽率（） 55 65 65 75 45 55

高度比 20 20 20 20 18 18

最小前院深度（M） 3 3

最小後院深度（M） 30 30 30 25 3 3

最小後院深度比 03 03

最小側院寬度（M） 3 3

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

臺北市土地使用分區管制規則建蔽率容積率庭院規定

201549 楊重信 32

分區

類別

項目

行政區 文教區 倉庫區 風景區 農業區 保護區

容積率（） 400 240 300 60

建蔽率（） 35 35 55 15 10 40

10 15 30 40

高度比 18 18 18 10

最小前院深度（M） 6 6 10

最小後院深度（M） 3 3 3 3

最小後院深度比 03 03 03 06

最小側院寬度（M） 3 3 3

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

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社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 33

台灣土地使用分區管制之成效控制土地使用強度防止過度擁擠隔離不相容土地使用防止個體或財產受 到鄰近土地使用之負面衝擊降低土地發展之不確定性維護財產價值提供開放空間保留公共設施用地確保 都市環境品質達到一定之水準 降低都市發展行政與交易成本

201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

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社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

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社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

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變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

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社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

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社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

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社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

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楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

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楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 34

台灣都市土地使用分區管制之問題

公平問題效率問題賄賂問題

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楊重信 35

公平問題

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楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

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楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

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楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

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楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

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楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

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楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

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楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 35

公平問題

201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

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楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

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公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

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楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

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公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

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分區管制之革新績效重疊分區管制

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績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 36

分區所造成之不公平政府掌控劃設分區之權力此權力是強有力之土

地財富分配之工具各分區土地之價值以商業區土地價值最高其次大致依序為住宅區工業區行政區文教區 倉庫區風景區等區之土地至於農業區保護區行水區等區土地價值則相對低一個地區於擬定都市計畫前大都是做為農業使用其地價差異一般很小但擬定後各分區地價竟然差異懸殊此殊為不公平（此為水平不公平）

都市計畫擬定後土地被劃設為商業區住宅區工業區等區內不必作任何建設與努力即可致富 此為不勞利得（ windfalls ） 201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 37

分區使用變更之不公平現行之都市土地分區管制其使用分區使用項目以及使用強度都經嚴格管制土地一旦被管制後即很不容易變更因此只要能將都市內被限制作為低價值用途或低建築強度用之土地變更做為較高價值用途或較高建築強度使用之土地即可獲得暴利例如新北市最盛行之「乙工」變更為「住宅」或「住商混合」用地獲利可觀

分區使用變更之權力掌握在政府手中在金權體制下分區使用之變更可謂是財團之專利此造成財富分配嚴重不公平

201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 38

土地發展受限或受損之不公土地被劃為古蹟歷史建築一般保護區水源保護區及其他保育用地時土地財產權立即受到限制使得地價相對低而未給予適當之補償這對地主而言是一種損失（ wipeouts ）這已構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

都市計畫劃設鄰避設施用地未對地主作適當之補償以及未對周邊受負面外部影響地區之財產

損失作適當之補償此亦構成「剝奪」要件 而有違憲之虞

201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

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社子島地區主要計畫變更後示意圖

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社子島地區細部計畫示意

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

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使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

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社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

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楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 39

容積獎勵之不公平建築容積獎勵名目眾多以台北市為例包括

「都市更新獎勵」「老舊建物更新獎勵」「策略再開發地區更新獎勵」「台北好好看容積獎勵」「停車獎勵」「公共開放空間獎勵」「都市設計獎勵」「公益空間獎勵」「空地綠化管理獎勵」「大眾運輸發展導向獎勵」「時程獎勵」等

建築容積一種土地發展權它是經由人口成長經濟社會發展以及公共建設（如捷運道路學校公園綠地之興闢上下水道建設等）等所創造所以建築容積本質上屬於社會財富無對價關係之容積獎勵等同利益輸送201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

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楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

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楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

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楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 40

公共設施保留地之不公公共設施保留地無限期保留之不公都市計畫法第 42條規定都市計畫地區範圍內應視實際情況設置公共設施用地公共設施保留地之取得原有期限之規定後來因取得經費籌措困難修法取消取得期限之規定允許公共設施保留地可以無限期保留且規定公共設施保留地在未取得前僅能申請為臨時建築使用

公共設施保留地可以無限期之保留嚴重違反憲法「保障人民財產」之規定以及違反正義之「平等原則」

201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 41

公共設施負擔不公平台灣都市地區僅有一小部份是透過「市地重劃」或「區段徵收」手段公平負擔公共設施費用開發的絕大份之都市地區發展是擬定都市計畫後「自然發展」與政府徵收「公共設施保留地」開闢公共設施而成此種「不負擔公共設施費用但公共設施效益」之開發方式殊為不公平

都市計畫個案變更時雖然一般會要求劃設約30 之公共設施用地興闢後捐贈給地方政府並要求回饋建地或代金但是該公共設施實際上是該個案本身所必需且建地或代金回饋非常少亦即個案變更地主或開發展並未負擔其所衍生之地區性公共設施費用201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 42

公共設施效益分配之不公都市計畫區內之公共設施如捷運道路公園綠地文化與教育設施上下水道等之效益主要資本化在受益範圍之土地價值上例如都會捷運建設使得捷運車站周邊地區房地價大幅增值大安森林公園之設置對周邊地區之房地產價值大幅增加

公共建設資本化效益未能回收讓地主不勞而獲有違憲法所揭櫫之「平均地權漲價歸公」基本國策以及明顯違反正義之「平等原則」

公共建設資本化效益未能回收也導致公共建設財源不足公共建設落後之現象此對社會弱勢有不利之影響所以違反土地正義之「差異原則

201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 43

效率問題使用管制內容採正面列舉流於僵化不周延 無法滿足都市及產業動態發展之需要

各分區容許使用組別與項目繁多造成過度混合使用無法有效規範負面外部性

分區與使用變更程序冗長無法掌握時效提升土地使用效率

隔離不相容土地使用防止個體或財產受到鄰近土地使用負面衝擊之效果不彰

分區變更頻仍實際土地使用與主要計畫逐漸偏離破壞土地使用計畫之整體性

201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 44

效率問題（續）過度容積獎勵犧牲都市環境品質都市內每宗建

築基地所允許建築之最大容積（法定容積）於都市計畫中早有明確之規定都市內之公園綠地開放空間防災空間道路系統上下水道系統以及其他公共設施等亦皆早已依都市計畫所容許之發展總量及其活動量加以配置及建設惟現行容積獎勵政策容許建築發展強度高達法定容積之 15倍至 2倍以上而不要求對等增加公共設施容量使得都市公共設施不足土地使用效率低落

201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 45

賄賂問題 都市計畫之新訂擴大或通盤檢討之審議是各級都市計畫委員會之職掌但是各級都委會委員都由行政首長聘任且近半委員是機關代表所以地方行政首長可充分掌控都委會委員人選都委會之運作乃因而受到行政首長單位主管與其他政治力之介入此為「政商共生」 「利益輸送」或甚至「行賄索賄」之淵籔一代貪官葉世文即為一例證

都市計畫發佈實施後應每隔3~5 年通盤檢討一次但是地方政府會以缺乏經費與人力為由不定期做通盤檢討而便宜行事擴大都市計畫法 27條第1 項第3 4款之規定大開「個案變更」之門讓通盤檢討變成例外個案變更為常態都市計畫個案變更可「合法輸送利益」此創造不肖官員索賄或與財團共創雙贏局面之機會

201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

201549

楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 46

現行都市計畫都市更新及都市設計等之容積獎勵名目非常多多到台北市有一段時間連「假公園」亦可獲得容積獎勵（讓老舊建物與空地只要實施綠美化 1 年半最高可以得到容積獎勵10 其中拆除舊建物給 5 綠美化給 5）政府握有主導容積獎勵之權力此權力是一種支配土地財富之權力它很容易讓人腐化而釀生弊端

賄賂問題（續）

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楊重信 47

分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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分區管制之革新績效重疊分區管制

201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 48

績效重疊分區管制基本構想創設「績效分區」「績效分區土地使用指導綱領」 以「績效標準」規範「土地使用」以「容受力」概念為基礎實施「容受容積總量管制」 以下稱此為「績效分區管制系統」或稱「新系統」 將「新系統」套疊在原土地使用分區管制系統上（以下稱為「舊系統」） 形成績效重疊分區系統 「新系統」與「舊系統」雙軌並行地主或發展者可擇一適用 建立一套以績效為基礎之容積獎勵誘因機制取代現行容積獎勵規定 以利新舊系統之轉換 建立「發展權移轉制度」以補償因「新系統」之實施發展權受限（Down zoning）之損失201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

績效分區之劃設（Performance Overlay Zoning POZ）

從都會或區域發展觀點作全市性之通盤檢討明訂都市發展之目標與政策績效分區類型績效分區土地使用指導綱領績效分區劃設目的與劃設原則並據以劃設績效分區（此為一種功能分區系統）並將其套疊在現行之土地使用分區系統上形成績效重疊分區績效分區土地使用指導綱領（Land Use Guidelines）明訂各分區所欲形塑之特色與機能鼓勵發展或策略發展之行為或使用以及不鼓勵發展或抑制發展之行為或使用作為引導發展或保育之指導績效分區之例中心商業區（CBD ） 產專區捷運車站週邊發展地區（TOD） 純住宅區河岸緩衝區

201549 49楊重信

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 50

績效功能分區之劃設（續）以台北市為例績效功能分區可考慮分為 核心保育區（ Primary Conservation District ）資源永續利用區（ Resource Sustainability District ）低密度發展區（ Low Density Residential District ）捷運車站周邊發展區（ Transit Oriented District ）

中心商業區（ Central Business District CBD ）產業發展區（ Industrial Development District ）再發展區（ Redevelopment Districts ）管理維護區（ Management District ）

201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 51

績效重疊分區系統（ Performance Overlay District

System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

1 POD_PCD

保育型

核心保育區（Primary

Conservation District）

保護環境敏感地區其範圍包括

現行保護區需要加強保護之地區河岸河口濕地需要加強保育之地區

潛在災害地區以及生態景觀敏感地區

2 POD_RSD

保育型

資源永續利用區（Resource Sustainability District）

維護溫泉農地水資源景觀資源永續利用之地區

3 POD_LRD

發展型

低密度發展區（Low Density Residential District）

防止發展超過設施環境以及知覺或行為（PerceptualBehavioral）之容受力（carrying capacity）

201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

績效重疊分區系統 ( 續 )

（ Performance Overlay District System ）

績效重疊分區 Performance Overlay Districts（POD）

目標（GoalsOjectives）

代碼 名 稱

4 POD_TOD

發展型

捷運車站周邊發展區（Transit Oriented District）

提高土地使用效率謀求工作與居住之平衡減少私人運具之使用作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

5 POD_ID

發展型

產業發展區（Industrial Development District）

提供產業發展包括生產事業生產者服務業消費者服務業之基地放寬土地使用彈性提高土地使用效率以及作為農業區保護區古蹟PCDRSDLRD等受限合法容積之移入地區

6 POD_RD

發展型

再發展區（Redevelopment Districts）

提高土地使用彈性與效率提升發展品質作為農業區保護區古蹟PCDRSD等合法容積之移入地區

7 POD_MD

發展型

管理維護區（Management District）

臺北市不屬於以上分區之其它地區管理維護區屬於發展或變更使用或改建之壓力相對較小而需要加強管理維護之地區

201549 52楊重信

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

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楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

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楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

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楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 53

臺北市績效重疊分區劃設成果

201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

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社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

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變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

以績效為基礎之土地使用規範建立土地使用績效準則（ performance

Criteria ）評估各績效分區土地使用適宜性取代現行剛性之正面列舉允許使用組別與附條件允許使用組別

績效準則（ performance Criteria System ）分「絕對績效準則」 「相對績效準則」 「絕對 -相對績效準則」三類

建立各類績效分區之「績效評分系統」（ performance Points System ） 作為評估各類績效分區內土地使用適宜性及核發發展或建築許可之依據

於實施初期各類績效分區內建築行為之績效評估準則可先採「範疇認定」方式辦理201549 54楊重信

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 55

績效準則（ Performance Criteria ）【絕對績效準則】包括必須符合之健康安全衛生福利

以及保育等之基本要求此類準則採符合不 符合（ YesNo ）之方式予以檢核發展者必須符合適用之所有絕對績效準則否則即不能獲得發展或建築許可

【相對績效準則】包括基於政策考量欲加以鼓勵或抑制之特定發展準則其作法是可透過給予正分或負分方式為之對欲加以鼓勵之發展給予正分對於欲加以 抑制之發展則給予負分相對績效準則之得分必須達 到一定之門檻值才能獲得變更或發展之許可

【絕對 -相對績效準則】（ Both Abosolute and Relative

Performance Criteria ）同時是絕對準則與相對準則者201549

楊重信 56

以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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以績效為基礎之容積獎勵誘因機制廢除現行之容積獎勵規定改以根據「績效評分系

統」（ performance Points System ）所得到之「績效得分」作為從「舊系統」轉為「新系統」之容積獎勵依據容積獎勵後之總建築容積建議不得超過法定容積之 13 ( 修訂都市更新建築容積獎勵辦法）

發展者土地使用不符新系統使用規定於改建或更新時選擇維持「舊系統」規定時不給予容積獎勵

於「新系統」被基於保育保存或保安目的而限制發展之地區（以下稱為保育型績效分區） 不適用此容積獎勵之規定對此等地區地主與民眾權益之保障以「發展權移轉方案」為之201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 57

容受容積總量管制於各類發展型績效分區內劃設容受容積總量管制 小區並計算容受容積上限各容受容積總量管制小區以容受容積為建築容積 管制上限管制方式如下 （法定容積＋獎勵容積） lt 容受容積時該剩餘 容積得由「容積送出基地」移入oplus 法定容積或現況合法容積 gt 容受容積時於改 建或更新時建築容積 gt 容受容積部分可「移出」 至「容積接受基地」發展 保育型績效分區（如一般保護區水源保護區 古蹟與歷史建築附著土地農業區林地等之土 地規定以「容積移轉方案」處理201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

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楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

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楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

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楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

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社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 58

一般容受力指標可及性指標公園綠地廣場等開放空間公共服務指標大眾運輸道路學校公共設 施或必要性服務設施容量鄰避性指標垃圾掩埋場變電所墓地納骨

塔等之影響災害敏感性指標活動斷層兩側洪水易淹地區順向坡地形土石流影響範圍等

bull 生態敏感性指標生物棲地珍貴稀有之動植物保護地區主要野生動物棲息地林相良好之主要林帶文化資產保護地區特殊地質地形資源等201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

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楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

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楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

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社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

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社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

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變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 59

發展權移轉示意發展權移轉方案（ TDR 方案）（ Transferable Development Rights

Program ）

201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 60

TDR 方案之設計步驟 界定 TDR 方案之目標確認發展權之「送出區」 與「接受區」 送出區總發展權之決定與分配發展權之交易機制發展權銀行之設置與運作保育地役權之設定發展權交換率

201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

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楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 61

TDR 方案之目標讓發展型績效分區法定容積超過容受容積部分移至接受區發展

不用納稅人的錢達成劃設保育型績效分區之目的

保障保育型績效分區地主之權益確保發展權接受區之發展上限（法定容積＋免計

容積＋獎勵容積＋移入容積）不會超過容受容積促進都市土地發展權分配之公平性

201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 62

發展權「送出區」 與「接受區」之確認「發展權送出區」（容積送出區） 將根據都

市計畫所劃設之保育型績效分區指定為發展權送出區區內各宗土地為送出基地送出基地之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展發展型績效分區合法可宜出容積之基地亦為「發展權送出區」

「發展權接受區」 將發展型績效分區內有剩餘容受容積之地區指定為發展權接受區（容積接受區）

201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 63

送出區總發展權之決定與分配

【總發展權之決定】保育型績效分區之總發展權可根據現有都市計畫基地及周邊土地使用現況以及合理補償之考慮予以決定【發展權之分配】將總發展權按區內各筆房地

產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人

201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 64

發展權之交易機制

【發展權之交易機制】 「發展權送出區」之地主可以選擇

（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更

新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」 （或稱容積銀行）

201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

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楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

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楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

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發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

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楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

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社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 65

發展權銀行之設置與運作bull 【發展權銀行之設置與運作】 各地方政府擬

定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 66

保育地役權之設定

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久限制土地使用以保護土地非發展價值之協議

它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 67

【交換率（ Exchange rates）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

發展權交換率

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

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社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

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楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 68

TDR方案 - 密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 69

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

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楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

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楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

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使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 70

社子島TDR方案建議

201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 71

社子島未築堤保護被列為限制發展區

經濟部水資源統一規劃委員會於民國 59 年完成之「台北地區防洪計劃檢討報告」鑑於社子島地區地勢低窪排水問題不易解決且當時開發經濟評價低乃建議採實施浚渫砂石填高後再行興建護岸保護故當時未築堤保護

5974 府工二字第 29248號 59 年 7月 4 日台北市發布之「陽明山管理局轄區士林北投兩地區主要計畫案」將設子島列為限制發展區並規定當地建築應配合防洪設施但因防洪計畫未定所以細部計畫未完成程序 201549資料來源台北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告經濟部 99 年 3 月台北市士林區社子島開 發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 72

「台北地區防洪初期實施計畫」執行完成後（執行期程71 年至 73 年）台北市政府鑑於台北縣轄之三重蘆洲地區堤防已完成重現期距 200 年防洪保護標準相對使社子島地區承擔洪氾之風險增加為保護當地居民生命財產安全及配合都市發展遂建議將社子島列入200 年重現期距築堤保護範圍

行政院於 76 年 1月 15 日函覆為確保台北地區防洪計畫整體功能之發揮社子島現有堤防不宜再加高興築此受社子島居民之抗議與陳請

76 年 11月 14 日行政院核定「社子島築堤保護案」原則同意社子島以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺）低度保護同時強調社子島將來不得再要求加高築堤

201549

社子島20年重現期距洪水保護之決策經過

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 73

76 年 11月 14 日行政院核定以 20 年重現期距洪水保護標準築堤（標高 6 公尺） 「社子島築堤保護案」後台北市政府著手擬訂社子島地區主要計畫案經市府與內政部都委會審議通過後台北市政府於 82 年 1月 5 日公告「擬訂社子島地區主要計畫案」

201549

社子島地區主要計畫之擬訂

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 74

82 年 1月 5 日公告之「社子島地區主要計畫案」內容

bull 計畫面積 32267 公頃bull 計畫年期 2010 年bull 計畫人口 16000 人bull 土地使用以第二種住宅區第一種商業區娛樂

區及遊樂區為主bull 防洪標準 20 年重現期距洪水保護標準此計畫以低密度使用進行規劃惟低密度開發計

畫未能符合當時民意要求致後續細部計畫遲未能進行法定程序201549

社子島地區主要計畫內容（ 82 年 1月5 日公告）

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 75

85 年 3月台北市政府為解決社子島每逢颱風暴雨就淹水之問題以及加速社子島之開發擬訂「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」

87 年 7月 4 日起辦理「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」公開展覽

91 年 12月 17 日內政部都市計畫委員會審議通過「變更台北市士林社子島地區主要計畫案」附帶決議為「有關社子島地區防洪高保護設施目前正由經濟部水利署整合協調規劃請該署儘速協助完成審議以利本計畫之推動」

201549

變更社子島地區主要計畫經過

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 76

社子島地區防洪高保護計畫之推動91 年 9月 19 日經濟部水資源協調會報第 11

次委員會決議「由於社子島地區防洪高保護設施涉及防洪土地利用等問題亦涉及對岸之『台北縣五股既有村落保護方案』且基隆河整治後該區域水文狀況的改變亦有待進一步評估故請經濟部水利署以流域整體防洪之觀點評估後再議」

201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 77

93 年 09月經濟部水利署水利規劃實驗所完成「社子島地區防洪高保護設施整體評估計畫」評估報告結論略以「對於社子島地區五股既有村落地區關渡地區建議同時予以實施高保護達到大台北地區一致之保護標準」

96 年 5月 22 日經濟部水利署邀集相關權責機關（台北縣政府與台北市政府等）召開「社子島開發計畫後續推動各權責機關配合事項」研商會議

96 年 10月 5 日召開「台北地區防洪計畫（社子島地區及五股地區修正）」研商會議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 78

97 年 5月 8 日「經濟部水資源審議委員會前會議」審議「台北士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」會議決議略以「修正後送水利署審查並循行政程序報經濟部水資源審議委員會審議」

98 年 1月 21 日「經濟部水資源審議委員會第48 次委員會」審議台北市縣所提之上述兩項修正報告會議決議依委員意見修正並加強成本效益分析後再提會審議

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 79

98 年 5月 6 日經濟部水資源審議委員會第 49次會議之決議

社子島地區採 240 公頃防洪高保護設施方案（堤

高達 200 年重現期距洪水保護標準 社子島北側基隆河河道拓寬 80至 130 公尺 關渡防潮堤維持現有高度 五股地區採防洪高保護設施 淡水河左岸蘆洲垃圾山清除 大漢溪左岸二重疏洪道入口前三重舊垃圾場清除

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 80

99 年 1月 5 日行政院經建會之「行政院重要河川流域協調會報」其決議為

有關社子島及五股地區 之開發及解除管制確有需要 淡水河側應比照基隆河側退縮為緩坡景觀堤防且 阻礙通洪之垃圾山必需一併配合清除 社子島將來住宅區等人居地之填土高程應依原方案 填高至 815 公尺不需再設置抽水站即可以自然排 除地表逕流 原都市計畫規劃配合修正部分請台北市政府自行調 整後重新提報

201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 81

99 年 4月 14 日經濟部將「台北地區（社子島地區其五股地區）防洪計畫修正報告」「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」函送經建會審議

99 年 5月 10 日 行政院核定「臺北地區（社子島地區及五股地區）防洪計畫修正報告」（台北市及台北縣所提之「台北市士林區社子島開發對台北地區防洪計畫之影響及其效益分析」及「五股疏左地區高保護及解除管制整體評估計畫」內容併入不另核定）社子島都市計畫修訂部分請台北市政府自行調整並依相關規定辦理201549

社子島地區防洪高保護計畫之推動

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 82

社子島防洪高保護方案

201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 83

99 年 9月 14 日內政部於正式核定「變更臺北市士林區社子島主要計畫」

100 年 6月 8 日台北市府公告實施「變更臺北市士林區社子島主要計畫案」該計畫開發面積約 294 公頃計畫內容包括

bull 計畫面積 29865 公頃 ( 不含私立台北海洋技術學院用地 )

bull 計畫人口 32000 人bull 可建築土地面積 14962 公頃（占 511 ）公共設施面積 14106 公頃 (另堤間土地 797) （占409 ）

bull 土地使用一般住宅區住商混合區市民住宅區商業區產業服務區娛樂區遊樂區等201549

變更社子島主要計畫案之核定與公告

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 84

101 年 9月都市發展局將檢討修正細部計畫草案移請台北市地政局土地開發總隊辦理環境影響評估該局將俟環境影響評估審查通過後續辦都市計畫公開展覽及審議等法定程序

環境影響評估進度「社子島工程規劃及環境影響評估委託技術服務作業」於 102 年 2月完成訂約 103 年 2月 10 日 18 日分別辦 理 1場環境影響說明書說明會於 103 年 3月 28日提環境影響說明書送主管機關審查經環境影響評估委員會 103 年 6月 9月 2 次審議決議仍需修正後再審 103 年 12月 11 日再次提交修正報告書辦理後續之審查作業201549

社子島細部計畫案

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 85

社子島地區主要計畫變更後示意圖

201549

楊重信 86

社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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社子島地區細部計畫示意

201549

楊重信 87

社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率

201549

使用別 使用性質 面積 建蔽率

（）

容積率

（）

總樓板面積

(公頃) （公頃） （）

一般住宅區 提供作為高品質住宅使用 3457 1175 40 160 5531

住商混合區 提供作住宅區及一般鄰里商業使用

1106 376 40 160 1770

市民住宅區 優先提供拆遷戶安置使用 1539 523 40 225 3463

商業區 提供地區性商業服務使用 461 157 60 300 599

產業服務區 提供相關工業及策略型產業使用

364 124 45 200 728

娛樂區 提供都會型之購物餐飲觀光旅館電影院等室內之休閒娛樂活動使用

3158 1074 50 300 9474

遊樂區 提供都會型之室內外遊憩發展使用為主

4877 1658 30 60 29262

合計 14962 10000 2449105

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 88

社子島開發計畫

201549

使用別 面積（公頃） 百分比（） 備註

土 地 使 用 分 區

一般住宅區 3457 1175 １表內面積應以實

地分割測量面

積為準

２道路用地面積中

包含與 200 年

堤防共構之環

型道路

住商混合區 1106 376 市民住宅區 1539 523 商業區 461 157 產業服務區 364 124 娛樂區 3158 1074 遊樂區 4877 1658 小計 14962 5087

公 共 設 施 用 地

公園用地 4145 1409 私立中國海專 345 117 國中用地 534 182 國小用地 446 152 醫療用地 124 042 機關用地 074 025 交通用地 580 197 道路用地 5637 1916 車站用地 249 085 堤防用地 2260 768 電力設施用地 057 019 小計 14451 4913

總計 29413 10000

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

楊重信 90

社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 89

社子島區段徵收

201549

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

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社子島區段徵收開發困境與替選方案

201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 91

社子島地勢低窪排水不易是一洪水平原為開發社子島 以 200 年重現期距洪水保護標準築堤保護（堤防標高 965 公尺）是「與水爭地」

在氣候變遷極端天氣衝擊下 200 年重現期距之洪水保護標準恐仍難保證可免於洪患之威脅

201549

社子島開發條件差

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 92

社子島開發效益不高財務效益不高bull 開發成本 698億元平均每人 646萬元 ( 現

住人口 10800 人 ) 其中防洪填土整地工程約需 65億元

bull 開發收益 641億元bull 預估虧損 59億元加上每年稅收增加 486億元

以 2折現率計算此財務缺口可於 14 年內回收

保育價值損失很高社子島開發將造成生態資源折耗透水層面積減少水與綠非經濟價值之損失等

201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 93

需大量填土填土工期長土方供給困難以填土方式解決內水問題將住宅區等人居地填

土至標高 815 公尺（現有地表平均高程約 25公尺）土方約需 1625萬立方公尺

計畫分成三期進行填土本工程總填土期程預計費時 7 年平均每年需土石量約達 232萬立方公尺

規劃土方來源包括國內重大工程土石方撮合交換石門水庫浚谍及上游防砂壩土石淤積清除工程等土方土方供給不易確保運送成本高

201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 94

開發時程太長

社子島區段徵收範圍開發計畫之計畫期程從工程規劃環境影響評估與樹木保護計畫之編製及審議用地取得工程設計工程施工專案住宅與抵價地分配約需 13 年 10月（若從今年（ 104 年）起算則預計至民國 118 年才能完成開發）其中整地（含拆除及填土）大地防洪道路公園綠地等工程約需 9 年

假如社子島區段徵收計畫推動順利社子島居民至少要再等 15 年以上才有新房子住

201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 95

潛在洪氾威脅仍存

氣候變遷極端天氣之暴雨量之大集中與持續很難保證社子環島堤防提高至 200 年重現期距洪水保護標準（堤防標高 965 公尺）就可以免於洪氾之威脅

2009 年8月6日至8月10日莫拉克颱風（ Typhoon Morakot ）於高雄市山區連續 3天降下 2500毫米的驚人雨量小林村 169 戶 398 人因獻肚山走山而遭到土石活埋假如 3天 2500豪米之雨量降在台北都會區試問「大台北防洪設施」承受得了嗎社子島環島 200 年洪水重現期距防洪設施保得住社子島嗎

為因應氣候變遷對淡水河水系之影響經濟部水利署正在辦理「淡水河系水文檢討」計畫201549

楊重信 96

對台北盆地氣候調節有負面影響淡水河口為台北盆地氣流出海之咽喉社子島開

發對盆地內氣流對外之暢通以及新鮮空氣之流入有負面影響

社子島開發會讓不透水層面積增加自然覆蓋面積減少此對北投地區微氣候環境有負面影響

201549

楊重信 97

自然生態資源衝擊大社子島之開發對紅樹林與鳥類棲地有負面衝擊

其有緊鄰關渡自然公園關渡自然保留區對這些自然與生態資源之保育與維護會有負面之衝擊

201549

楊重信 98

聯外交通衝擊大bull 社子島主要聯外道路包括延平北路洲美快速道路環河北路 這些道路目前之交通流量已趨飽和社子島開發對周邊道路系統將有明顯之負面衝擊

bull 因應社子島開發對聯外道路系統衝擊所需之投資不小此項投資應計入社子島之開發成本

201549

楊重信 99

開發決策之民眾參與不足

社子島都市計畫擬定與開發決策之民眾參與不足社子島開發之影響層面涉及防洪經濟政治環境以及生態等層面其影響標的除當地居民地主廠商等外尚包括社子島外民眾生命與財產之安全

誰可以對社子島之開發表示意見社子島地區居民地主廠商等當然有主張開發之權利但其他市民亦應有表示意見之權利其主要理由為社子島原為洪氾地區不適合開發而如今有開發潛力主要是全市民負擔之高保護防洪設施之貢獻所以如果要辦公投應該辦全市性之公投

201549

楊重信 100

保育社子島之 TDR 方案

201549

楊重信 101

撤銷社子島都市計畫區段徵收計畫以及社子島防洪計畫（基隆河左岸與淡水河右岸之高保護堤防不施作）防洪保護維持現狀（現況堤線不變提高維持現狀標高 6 公尺）

將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區關渡自然公園關渡自然保留區以及水域劃設為「台北都會重要溼地」

建立「社子島發展權移轉方案」以確保社子島地主與利害關係人之權益以及將社子島發展權移至市區有剩餘容受力地區發展

201549

社子島保育方案

楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

201549

楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

201549

楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 97

自然生態資源衝擊大社子島之開發對紅樹林與鳥類棲地有負面衝擊

其有緊鄰關渡自然公園關渡自然保留區對這些自然與生態資源之保育與維護會有負面之衝擊

201549

楊重信 98

聯外交通衝擊大bull 社子島主要聯外道路包括延平北路洲美快速道路環河北路 這些道路目前之交通流量已趨飽和社子島開發對周邊道路系統將有明顯之負面衝擊

bull 因應社子島開發對聯外道路系統衝擊所需之投資不小此項投資應計入社子島之開發成本

201549

楊重信 99

開發決策之民眾參與不足

社子島都市計畫擬定與開發決策之民眾參與不足社子島開發之影響層面涉及防洪經濟政治環境以及生態等層面其影響標的除當地居民地主廠商等外尚包括社子島外民眾生命與財產之安全

誰可以對社子島之開發表示意見社子島地區居民地主廠商等當然有主張開發之權利但其他市民亦應有表示意見之權利其主要理由為社子島原為洪氾地區不適合開發而如今有開發潛力主要是全市民負擔之高保護防洪設施之貢獻所以如果要辦公投應該辦全市性之公投

201549

楊重信 100

保育社子島之 TDR 方案

201549

楊重信 101

撤銷社子島都市計畫區段徵收計畫以及社子島防洪計畫（基隆河左岸與淡水河右岸之高保護堤防不施作）防洪保護維持現狀（現況堤線不變提高維持現狀標高 6 公尺）

將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區關渡自然公園關渡自然保留區以及水域劃設為「台北都會重要溼地」

建立「社子島發展權移轉方案」以確保社子島地主與利害關係人之權益以及將社子島發展權移至市區有剩餘容受力地區發展

201549

社子島保育方案

楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

201549

楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

201549

楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 98

聯外交通衝擊大bull 社子島主要聯外道路包括延平北路洲美快速道路環河北路 這些道路目前之交通流量已趨飽和社子島開發對周邊道路系統將有明顯之負面衝擊

bull 因應社子島開發對聯外道路系統衝擊所需之投資不小此項投資應計入社子島之開發成本

201549

楊重信 99

開發決策之民眾參與不足

社子島都市計畫擬定與開發決策之民眾參與不足社子島開發之影響層面涉及防洪經濟政治環境以及生態等層面其影響標的除當地居民地主廠商等外尚包括社子島外民眾生命與財產之安全

誰可以對社子島之開發表示意見社子島地區居民地主廠商等當然有主張開發之權利但其他市民亦應有表示意見之權利其主要理由為社子島原為洪氾地區不適合開發而如今有開發潛力主要是全市民負擔之高保護防洪設施之貢獻所以如果要辦公投應該辦全市性之公投

201549

楊重信 100

保育社子島之 TDR 方案

201549

楊重信 101

撤銷社子島都市計畫區段徵收計畫以及社子島防洪計畫（基隆河左岸與淡水河右岸之高保護堤防不施作）防洪保護維持現狀（現況堤線不變提高維持現狀標高 6 公尺）

將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區關渡自然公園關渡自然保留區以及水域劃設為「台北都會重要溼地」

建立「社子島發展權移轉方案」以確保社子島地主與利害關係人之權益以及將社子島發展權移至市區有剩餘容受力地區發展

201549

社子島保育方案

楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

201549

楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

201549

楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 99

開發決策之民眾參與不足

社子島都市計畫擬定與開發決策之民眾參與不足社子島開發之影響層面涉及防洪經濟政治環境以及生態等層面其影響標的除當地居民地主廠商等外尚包括社子島外民眾生命與財產之安全

誰可以對社子島之開發表示意見社子島地區居民地主廠商等當然有主張開發之權利但其他市民亦應有表示意見之權利其主要理由為社子島原為洪氾地區不適合開發而如今有開發潛力主要是全市民負擔之高保護防洪設施之貢獻所以如果要辦公投應該辦全市性之公投

201549

楊重信 100

保育社子島之 TDR 方案

201549

楊重信 101

撤銷社子島都市計畫區段徵收計畫以及社子島防洪計畫（基隆河左岸與淡水河右岸之高保護堤防不施作）防洪保護維持現狀（現況堤線不變提高維持現狀標高 6 公尺）

將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區關渡自然公園關渡自然保留區以及水域劃設為「台北都會重要溼地」

建立「社子島發展權移轉方案」以確保社子島地主與利害關係人之權益以及將社子島發展權移至市區有剩餘容受力地區發展

201549

社子島保育方案

楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

201549

楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

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楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

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楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

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社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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楊重信 100

保育社子島之 TDR 方案

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楊重信 101

撤銷社子島都市計畫區段徵收計畫以及社子島防洪計畫（基隆河左岸與淡水河右岸之高保護堤防不施作）防洪保護維持現狀（現況堤線不變提高維持現狀標高 6 公尺）

將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區關渡自然公園關渡自然保留區以及水域劃設為「台北都會重要溼地」

建立「社子島發展權移轉方案」以確保社子島地主與利害關係人之權益以及將社子島發展權移至市區有剩餘容受力地區發展

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社子島保育方案

楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

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楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

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楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 101

撤銷社子島都市計畫區段徵收計畫以及社子島防洪計畫（基隆河左岸與淡水河右岸之高保護堤防不施作）防洪保護維持現狀（現況堤線不變提高維持現狀標高 6 公尺）

將基隆河右岸與淡水河左岸高保護堤防所圍之社子島地區關渡自然公園關渡自然保留區以及水域劃設為「台北都會重要溼地」

建立「社子島發展權移轉方案」以確保社子島地主與利害關係人之權益以及將社子島發展權移至市區有剩餘容受力地區發展

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社子島保育方案

楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

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楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

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楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

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楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

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社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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楊重信 102

社子島發展權移轉方案目標（ TDR 方案） 確保社子島地主居民與其他利害關係人之合

法權益讓社子島地區發揮滯洪與蓄洪生態資源維護 開放空間抒解熱島效應吸存二氧化碳休閒遊憩農業生產等功能

節省社子島防洪高保護設施之經費以及降低台北地區洪災風險節省社子島開發費用

由發展權接收區發展者擔負社子島保育之責任落實都市發展利益共享之原則

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楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

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楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

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楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

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【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

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社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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楊重信 103

社子島 TDR 方案設計 - A【總發展權之決定】根據都市計畫計算社子島總

發展權（總可建築容積）【發展權之分配】將總發展權按社子島內各筆房地產現值占總房地產現值之比率分配給房地產所有權人或利害關係人【發展權送出區之指定】將社子島全區指定為

「發展權送出區」（容積送出區） 送出區內各宗土地（稱為送出基地）之發展權（建築容積）不得在該送出基地上發展但可移轉至「發展權接受區」內之「接受基地」上發展

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楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

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楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 104

【發展權接受區之指定】建議透過都市計畫程序將有剩餘容受容積適合做超額容積發展之地區指定為「發展權接受區」此區內都市更新實施者或房屋興建者欲作「超額容積」發展時必需從「發展權送出區」地主或從「發展權銀行」（容積銀行）購買足額之發展權【發展權之交易機制】 社子島「發展權送出

區」之地主可以選擇（ 1 ）將發展權出售給「發展權接受區」之都市更新實施者或是房屋興建者或是協議合建（ 2 ）將發展權賣給政府設置之「發展權銀行」（或稱容積銀行）

社子島 TDR 方案設計 - A （續1 ）

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 105

【發展權銀行之設置與運作】 建議市府擬定「台北市設置發展權銀行自治條例」明文規定「發展權銀行」可購買銷售以及持有發展權為保障發展權送出區地主之權益發展權銀行應該透過估價師制度訂定發展權收購價格收購送出區土地之發展權亦即送出區地主無法於市場上賣到比「官價」更好之價格時可以自願性地依「官價」賣給「發展權銀行」 「發展權銀行」 所購入之發展權可儲備俟價格好時賣給接受區法展者 「發展權銀行」亦可經營發展權仲介工作收取仲介費用

社子島 TDR 方案設計 - A （續2 ）

201549

楊重信 106

【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

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社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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【保育地役權之設定】 保育地役權是地主與政府機構間所簽的一個永久

限制土地使用以保護土地非發展價值之協議它允許地主繼續擁有與使用土地可出售也可繼承

保育地役權是於送出基地財產之發展權出售時設定

典型之保育地役權限制財產進一步發展但容許做資源基礎之使用如繼續從事耕作與林業

社子島 TDR 方案設計 - A （續3 ）

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【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

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社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

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楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 107

【交換率（ Exchange rates ）】

送出基地容積單價＝送出基地容積實際交易價格接收基地容積單價＝由 3～ 5家估價師估價

201549

社子島 TDR 方案設計 - A （續4 ）

= 送出基地容積單價

接收基地移入之容積 自送出區買入之總容積接受基地容積單價

楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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楊重信 108

社子島TDR方案設計- B密度費(Density Fee）之應用

密度費是一種代金（ in-lieu fee ） 台北市現行之「容積銀行」制度即為密度費之應用

「發展權接受區」內之更新事業實施者或是房屋興建者欲做超額容積發展時必需向政府設置之「發展權銀行」購買政府再以銷售收入（密度費收入）作為收購「發展權送出區」土地之發展權收購價格可透過估價師制度訂定或定期標購優先收購「願賣金額」低者「收購底價」者

201549

楊重信 109

發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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發展權移轉方案成功之先決條件【創造發展權需求】 現行之容積獎勵應該大幅

降低以創造接受發展權之需求如採都市計畫法新北市施行細則第 47條之規定將實施更新地區之獎勵後容積上限訂為法定容積之 15

倍 (或更低 ) 非實施都市更新地區訂為法定容積之 12倍

201549

楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

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楊重信 110

都市計畫法新北市施行細則第四十七條 各土地使用分區除依本法第八十三條之一規定可移入容積外於法定容 積增加建築容積後不得超過下列規定

一依都市更新法規實施都市更新事業之地區 建築基地一點五倍之法 定容積或各該建築 基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 二前款以外之地區建築基地一點二倍之法定 容積

201549

楊重信 111201549

簡報完畢 敬請指教

• 台灣都市土地使用分區管制之問題與對策
• 台灣都市土地分區管制制度之沿革
• 台灣土地分區管制制度之沿革(續)
• Euclidean ZoningThe Village of Euclid Ohio v Ambler Real
• United States Supreme Court(1926)之判決
• 台灣土地使用分區管制之一些面向
• 台灣土地使用分區管制之一些面向（續）
• 台北市土地使用分區管制
• 臺北市土地使用分區
• Slide 10
• Slide 11
• 土地及建築物之使用組
• Slide 13
• Slide 14
• Slide 15
• Slide 16
• Slide 17
• 臺北市土地及建築物使用組別細項
• Slide 19
• Slide 20
• Slide 21
• Slide 22
• Slide 23
• Slide 24
• Slide 25
• 第一種住宅區內得為使用規定
• Slide 27
• 第二種住宅區第二之一種住宅區第二之二種住宅區內得為之使用
• Slide 29
• 臺北市土地使用分區管制規則 建蔽率容積率庭院規定
• 臺北市土地使用分區管制規則 建蔽率容積率庭院規定
• 臺北市土地使用分區管制規則 建蔽率容積率庭院規定 (2)
• 台灣土地使用分區管制之成效
• 台灣都市土地使用分區管制之問題
• 公平問題
• 分區所造成之不公平
• 分區使用變更之不公平
• 土地發展受限或受損之不公
• 容積獎勵之不公平
• 公共設施保留地之不公
• 公共設施負擔不公平
• 公共設施效益分配之不公
• 效率問題
• 效率問題（續）
• 賄賂問題
• 賄賂問題（續）
• 分區管制之革新績效重疊分區管制
• 績效重疊分區管制基本構想
• 績效分區之劃設 （Performance Overlay Zoning POZ）
• 績效功能分區之劃設（續）
• 績效重疊分區系統 （Performance Overlay District System）
• 績效重疊分區系統(續) （Performance Overlay District System）
• Slide 53
• 以績效為基礎之土地使用規範
• 績效準則（Performance Criteria ）
• 以績效為基礎之容積獎勵誘因機制
• 容受容積總量管制
• 一般容受力指標
• 發展權移轉示意
• TDR方案之設計步驟
• TDR方案之目標
• 發展權「送出區」 與「接受區」之確認
• 送出區總發展權之決定與分配
• 發展權之交易機制
• 發展權銀行之設置與運作
• 保育地役權之設定
• 發展權交換率
• TDR方案- 密度費(Density Fee）之應用
• 發展權移轉方案成功之先決條件
• 社子島TDR方案建議
• 社子島未築堤保護被列為限制發展區
• 社子島20年重現期距洪水保護之決策經過
• 社子島地區主要計畫之擬訂
• 社子島地區主要計畫內容（ 82年1月5日公告）
• 變更社子島地區主要計畫經過
• 社子島地區防洪高保護計畫之推動
• Slide 77
• 社子島地區防洪高保護計畫之推動
• 社子島地區防洪高保護計畫之推動
• 社子島地區防洪高保護計畫之推動 (2)
• 社子島地區防洪高保護計畫之推動 (3)
• 社子島防洪高保護方案
• 變更社子島主要計畫案之核定與公告
• 社子島細部計畫案
• 社子島地區主要計畫變更後示意圖
• 社子島地區細部計畫示意
• 社子島地區土地使用分區建蔽率及容積率
• 社子島開發計畫
• 社子島區段徵收
• 社子島區段徵收開發困境與替選方案
• 社子島開發條件差
• 社子島開發效益不高
• 需大量填土填土工期長土方供給困難
• 開發時程太長
• 潛在洪氾威脅仍存
• 對台北盆地氣候調節有負面影響
• 自然生態資源衝擊大
• 聯外交通衝擊大
• 開發決策之民眾參與不足
• 保育社子島之TDR方案
• 社子島保育方案
• 社子島發展權移轉方案目標（TDR方案）
• 社子島TDR方案設計- A
• 社子島TDR方案設計- A （續1）
• 社子島TDR方案設計- A （續2）
• 社子島TDR方案設計- A （續3）
• 社子島TDR方案設計- A （續4）
• 社子島TDR方案設計- B 密度費(Density Fee）之應用
• 發展權移轉方案成功之先決條件 (2)
• 都市計畫法新北市施行細則
• Slide 111