Ценовое зонирование территорий:возможности и...
-
Upload
- -
Category
Real Estate
-
view
186 -
download
3
Transcript of Ценовое зонирование территорий:возможности и...
![Page 1: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/1.jpg)
Ценовое зонирование территорий: возможности и
проблемы
Елена Ермолаева
![Page 2: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/2.jpg)
Компания RID Analytics ведет мониторинг коммерческой недвижимости по 15 территориям:
- 8 крупных городов Сибири: Новосибирск, Красноярск, Омск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Томск, Барнаул
- 3 города Дальнего Востока: Владивосток, Тюмень, Хабаровск
- 4 региональных территории: Новосибирская область, Красноярский край, Кемеровская область, Алтайский край
![Page 3: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/3.jpg)
Особенности анализа рынка коммерческой недвижимости:
- Небольшой объем рынка (мало данных)- Низкая степень эксклюзивности рынка, что приводит к сокрытию
информации об адресах объектов
Потребности пользователей мониторингов рынка коммерческой недвижимости:
- Возможность использования объектов-аналогов, расположенных в районах с аналогичной средней ценой (расширение географии поиска объектов-аналогов)
![Page 4: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/4.jpg)
Задачи аналитика:
- Постараться максимально «восстановить» из базы адреса объектов, предлагаемых к продаже и аренде
- Выделить и изобразить на карте города территориальные зоны с близкой средней ценой
- Определить, какое число ценовых интервалов будет разумным и достаточным для «раскраски» ценовых зон, и выполнить эту раскраску.
![Page 5: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/5.jpg)
Наиболее простой и понятный подход – ценовые зоны по районам или административным округам.
![Page 6: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/6.jpg)
Новосибирск – 10 административных районов. Территория – около 500 кв.км.
Для сравнения: Москва до расширения занимала площадь примерно в 2 раза больше. При этом, население Москвы больше примерно в 10 раз.
![Page 7: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/7.jpg)
Картазонированияс точками и ценовыми областями
![Page 8: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/8.jpg)
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
![Page 9: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/9.jpg)
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
![Page 10: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/10.jpg)
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
![Page 11: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/11.jpg)
Новосибирск, рынок продажи производственно-складской недвижимости, 2013 г.
![Page 12: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/12.jpg)
Недостатки «точечного» подхода:
- Объектов немного, и буферные зоны приходится увеличивать, что дает не всегда объективную картинку
- Объекты, даже близко расположенные, нередко имеют существенную разницу в цене, из-за чего картинка получается слишком «пестрой»
- Границы ценовых зон сильно «плавают» в зависимости от выбранного метода
- Методы интерполяции, применяемые в специализированных пакетах, не всегда дают верную картинку
![Page 13: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/13.jpg)
Принципы деления на зоны:
- Зонирование проводится внутри административных районов города
- Границами зон являются естественные препятствия: реки, овраги, железнодорожные линии (особенно закрытые забором)
- Границы зон формируются вокруг городских субцентров – станций метро и электропоездов, районных субцентров.
![Page 14: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/14.jpg)
Новосибирск: 56 ценовых зон, включая ближайший пригород
![Page 15: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/15.jpg)
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
![Page 16: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/16.jpg)
-Было выбрано 7 ценовых зон-Зоны определялись Методом равных интервалов по цене
Ценовая группа Цвет Мин. средняя цена зоны Макс. средняя цена зоны
1 20 000 38 900
2 38 900 51 400
3 51 400 63 900
4 63 900 76 400
5 76 400 88 900
6 88 900 101 400
7 101 400 113 900
![Page 17: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/17.jpg)
Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
![Page 18: Ценовое зонирование территорий:возможности и проблемы](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062320/55b66b51bb61ebbb3e8b45fd/html5/thumbnails/18.jpg)
Преимущества выделения географических зон
с жесткими границами:
- Внутри зоны ценовые «выбросы» уравновешивают друг друга
- Границы зон остаются постоянными, что облегчает отнесение исследуемого объекта к той или иной зоне. Также это облегчает и поиск объекта-аналога.