לקנות בית בירושלים או לשכור? מה כדאי

האם אני מפסיד מאות אלפי שקלים כשאני שוכר דירה? מה כדאי – לרכוש

או לשכור?

רכישת דירה או השכרה?

השאלה הקטנה הזו תסייע לנו להרוויח או יותר נכון לא להפסיד מאות אלפי שקלים ולפעמים אף יותר מכך, במשך עשרות השנים הבאות. שאלה זו היא כל כך משמעותית שהיא עשויה לשנות את החיים

הכלכליים שלנו מהקצה אל הקצה.

רוצה לקבל מצגות/פוסטים נוספים ברגע שמתפרסמים?

[email protected]שלח בבקשה את הביטוי “רכישה או השכרה” מהמייל שלך ל-

על המרצה – ישראל הס

כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק 2009עד 6ההון בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של שנים, מלווה רוכשים בקניית דירה למגורים

ומארגן קבוצות רוכשים.2005והשקעה מ-



רכישת דירה או השכרה - איך בכלל נדע מה כדאי?

ניעזר בדוגמא מחיי היום יום:

חדרים בשכונת 3 זוג צעיר משכיר דירת שקלים כאשר מחיר המכירה 3,000הקטמונים ב-

שקל. בעל הבית מציע 1,500,000של הדירה הוא להם לרכוש את הדירה, האם זה כדאי?

חלקים שנחבר בסוף:2 נחלק את התשובה ל-

חלק ראשון - שכירות מול החזר

נניח , לשם הדוגמא, כי יש לנו הון עצמי התחלתי (כסף שהבאנו אלף 900 אלף שקל, מכאן שנצטרך משכנתא של 600מהבית) של

שקלים).1,500,000שקלים כדי לרכוש את הדירה (הדירה עולה

שנה (כדי שהחזר המשכנתא החודשי 30 נפרוס את המשכנתא ל-שנשלם לבנק יהיה נמוך כמה שיותר ולא יכביד עלינו – במיוחד אם

אנחנו משפחה צעירה בתחילת דרכה).

ניקח בחשבון שהריבית הממוצעת (שכוללת את כל הגורמים המשתנים והקבועים שהבנקים מכניסים) של המשכנתא שלנו היא

6%. שקלים לחודש 5,000 ונשלם החזר הלוואה לבנק של

הערה - ניתן למצוא את ההחזר החודשי ע"י שימוש במחשבון משכנתא באינטרנט, כאשר נכניס את הנתונים

של הון עצמי (כסף שהבאנו מהבית), גובה המשכנתא (כמה הלוואה אנחנו צריכים), ריבית ממוצעת (מה הריבית

קח שיכלל בה מדד 6%הכוללת של המשכנתא – תיקחו שנה).30 בשנה) ותקופת ההחזר (2.5%של



האם כדאי לרכוש את הדירה?

שקלים בחודש אם 2,000 =5000-3000 נוכל לחשב שנחסוך , כמובן במידה והשכירות לא היתה נישאר ונשכיר את הדירה

השנים בהם תכננו לקחת משכנתא...האמנם?30משתנה לכל

שנים האחרונות? בכמה עלתה השכירות 3 מי גר בקטמונים ב-בשנים אלו?

- עליית השכירות נחשב את השינוי השנתי במחיר השכירות השנתית – שבעל הבית שלנו מעלה כל שנה.

* הערה - במרבית המקרים, מחירי השכירות ומחירי המכירה של הדירות יעלו אם ניקח בחשבון טווחים של עשרות שנים – למה?

כמות הקרקע היא קבועה וכמות האנשים גדלה.

בשנה בלבד 5%בואו נניח שהעלייה בשכירות היא •- עלייה מתונה יחסית.

שקלים 13,000 היא 30נקבל שהשכירות שלנו בשנה ה-• שקלים 8,000לחודש ובממוצע שילמנו שכירות של

30 לכל אחד מהחודשים במשך 8,000=2):13,000+3,000(השנה הבאות.

יצא שאם נבחר להישאר ולהשכיר את הדירה נשלם שכירות • 5,000 שקלים יותר, מאשר ההחזר החודשי (3,000של

שקל שחישבנו מקודם) שנשלם לבנק בעבור המשכנתא.

שנה אם נישאר ונשכיר את 30כמה כסף נפסיד לאחר • שקלים...1,080,000 חודשים =12 שנה*30*3,000הדירה?

חלק שני - הון עצמי לדירה או להשקעה אחרת

השקלים איתם לא 600,000נניח והיינו משקיעים את שנה (התקופה בה רצינו לקחת 30קנינו בית, למשך

שנה שנותנת ריבית של 30משכנתא) בתוכנית חיסכון ל- לשנה.4%

שנה. 30 שקל כעבור 2,000,000 נקבל

לשם החישוב ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה – תחת "מחשבון ערך calcala.co.ilמצאתי מחשבון כזה ב-

עתידי של השקעה"



עכשיו נשאל מה יהיה ערך הדירה שלנו בעוד שנה?30

השנים האחרונות? בכמה עלו 3 מי גר בקטמונים ב-מחירי המכירה של הדירות בשנים אלו?

נחשב את השינוי השנתי בערך הדירה

שקל) 1,500,000 בואו נחשב שעליית ערך הדירה ( בשנה בלבד3%היא נמוכה יחסית – נאמר עלייה של

3,640,000 שנה הדירה שווה 30וקיבלנו שכעבור

*גם כאן ניתן להיעזר במחשבון לחישוב ערך השקעה

שנה, אם נעדיף 30כמה כסף נפסיד לאחר • השקלים בתוכנית חיסכון 600,000להשקיע את

בבנק על פני השקעתם ברכישת דירה?

•3,640,000-2,000,000=1,640,000



החלקים2סיכום דירה השכרת דירה רכישת

8,000 5,000 מול חודשי החזר של ממוצע חודשי תשלוםשכירות

360 360שנה = 30*12חודשים שפרסנו – השנים מספר התשלום חודשי מספר* המשכנתא חודשים 12את

)8,000-5,000=3000 * לחודש ) 360שקלים1,080,000חודשים =

:' א חלק תשלום סיכום של מצטבר חיסכוןשכירות דמי תשלום פני על חודשי החזר

600,000 600,000 ( עצמי ( הון מהבית שהבאנו כסף

600,000 1,500,000 / שנשקיע הכסף שווי שנרכוש הדירה שוויבבנק חיסכון בתוכנית

4% 3% / השנתית הריבית הדירה בערך השנתי השינוימהבנק שנקבל

2,000,000 3,640,000 בבנק החיסכון תוכנית שווי לעומת הדירה שווישנה 30לאחר

3,640,000-2,000,000=1,640,000 :' ב חלק על סיכום דירה מרכישת כתוצאה רווחחיסכון בתוכנית השקעה פני

שקלים 2,720,000=1,080,000+1,640,000 :' + ' ב חלק א מרכישה חלק כתוצאה כולל רווחהדירה השכרת פני על

בדוגמא שהובאה רכישת דירה היא האפשרות הכדאית יותר, אבל אין זה נכון תמיד.

מתי כדאי בוודאות לרכוש דירה על פני שכירות ולהפך?

אין תשובה חד משמעית לעולם!!! – כל מקרה הוא מקרה פרטי

ככלל, ותוכלו לחשב זאת עם דוגמאות מספריות, בשכונות יוקרתיות, כדוגמת רחביה עולה

הכדאיות להשכרת דירה על פני רכישה, ובערי פריפריה (ומקומות בהם הדירות נחשבות זולות

במיוחד) עולה הכדאיות לרכישת דירה על פני השכרה.

כללי האצבע בהם ניעזר כדי לחסוך מאות אלפי שקלים ולקבל את 7ההחלטה הנכונה – להשכיר או לקנות?

בערך הדירה. 3%א) שכירות חודשית- יש לקחת בחשבון עלייה של

ב) החזר חודשי – יחסית קבוע וניתן לחשבו במחשבוני משכנתא - הוא מושפע מהגורמים: א) גובה המשכנתא שניקח, ב) תקופת הפריסה ג) הריבית הממוצעת של המשכנתא – עדיף להשתמש בריבית ממוצעת

) כדי שתכליל את תוספת המדד שמכניסים הבנקים 6%גבוהה יחסית (לריבית.

שנה כדי שההחזר 30ג) תקופת פריסת המשכנתא בשנים – ניתן לקחת החודשי יהיה נמוך כמה שיותר

ד) הון ראשוני (כסף שהבאנו מהבית) לרכישת הדירה- קבועה) שווי הדירה שנרכוש – ידוע מראש

לשם השמרנות1%ו) עליית ערך הדירה- נעריך כעלייה שנתית של 4%ז) ריבית מתוכנית חיסכון בבנק -

שיקולים נוספים כלכליים ולא כלכליים ברכישת דירה:

- לרב כשמדובר ההון הראשוני משתנה כשמדובר בהשקעה בלבדיתרון לקנייה: •ברכישת דירה כל המשפחה מתגייסת ועוזרת למשפחה הצעירה על מנת שתוכל

לרכוש דירה ומאידך אם הם היו יודעים כי הכסף יילך לתוכנית חיסכון בבנק הם לא היו מסייעים ומשלימים את הסכום באותה קלות.

חוסר וודאות מצד בעל הבית בהשכרת דירה – אולי בעל הבית רוצה יתרון לקנייה:•להרחיב, לשפץ, או אפילו למכור את הנכס. בדירה משלכם הוודאות לגבי עתידכם

בדירה גבוהה יותר.

דירה תוכל להניב לנו מקור הכנסה נוסף לעת זיקנה, ותשחרר אותנו יתרון לקנייה:•מהתלות המוחלטת בקרנות הפנסיה.

בחירת השכונה - האם נוכל לרכוש כיום דירה ברחביה? כנראה יתרון בהשכרה:•שלא. אבל הרבה יותר פשוט לשכור דירה ברחביה. שכירות מאפשרת ניידות גבוהה

יותר. ברכישת דירה ישנם שיקולים נוספים כמו שכר טרחת עו"ד, שכר יתרון בהשכרה:•

מתווך (אם יש), מס רכישה – פטור לרכישת דירה ראשונה (עו"ד שור תרחיב על כך במפגש השלישי), ועלות שיפוץ שמשתנה על פי הטעם האישי של כל אחד.

השירות שלי: ליווי ברכישת דירה להשקעה/למגורים

מה כולל השירות?) מיקוד מטרת ואזור הרכישה – עריכת מחקר לגבי צרכי ומטרת הרכישה, 1

מיקוד באזורים פוטנציאלים לרכישת דירה ומיקוד החיפוש.

) חיפוש דירה – איך לבצע בדיקות אטרקטיביות ברכישת דירה, איך 2מחפשים ובאילו בדיקות להתמקד. ניתוח כדאיות הרכישה של כל אחת

מהדירות.

) איך לנהל מו"מ רווחי3

) איך לעבוד מול בעלי מקצוע – מתווכים/עו"ד/שמאים/שיפצניקים4

) ייעוץ משכנתאות מלא עד סגירת המשכנתא כולל ייעוץ מימוני5

) ניהול הדירה – איך לאתר שוכרים יציבים, איך לנהל את אחזקת הדירה, 6בחירת חברת ניהול

מייל: 050-5810690ליצירת קשר – ישראל הס •[email protected]

תודה רבה



לקנות בית בירושלים או לשכור? מה כדאי

Real Estate

Transcript of לקנות בית בירושלים או לשכור? מה כדאי