איך תיערך לפטור ממע"מ ומה השפעתו על מחיר דירתך הבאה

עלי – ישראל הס

כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק 2009עד 6ההון בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של שנים, מלווה רוכשים בקניית דירה למגורים

ומארגן קבוצות רוכשים.2005והשקעה מ-

תוכן עניינים

) מה קרה למחירי הדירות עם מתן מענק ירושלים?1

) מי זכאי לפטור במע"מ?2

) גלה איך ישפיע הפטור ממע"מ על מחירי הדירות?3

) מה לעשות בתקופת הביניים עד מתן הפטור?4

מה קרה למחירי הדירות עם מתן מענק ירושלים?

, 2013מענק ירושלים ניתן למי שרוכש דירה ראשונה בעיר, בין מאי לאוקטובר בעקבות יוזמה של שר השיכון אורי אריאלי.

אלף שקלים אמור היה לסייע לזוגות הצעירים לרכוש 100המענק בסך של כ–●דירה ראשונה בירושלים, אבל התוצאות בפועל היו שונות מהמתוכנן.

מה קרה למחירי הדירות עם מתן מענק ירושלים?

בהתחלה ניתן המענק גם לדירות מסוג יד שניה, אך מחודש יולי הוא ניתן רק בעבור רכישת דירות בפרויקטים חדשים. הפרסום הממשלתי הממוקד בדבר

האפשרות לקבלת המענק בחודשים אלה סיפק לקבלנים דחיפה שיווקית אדירה לפרויקטים שלהם.

התוצאה היתה צפויה: בשל חוסר הפיקוח הממשלתי, ניצלו קבלנים רבים את ●. להעלאת מחיר הדירההגידול בביקוש לרכישת דירות כמנוף

מה קרה למחיר הדירות עם מתן מענק ירושלים?

האם משהו הולך להשתנות?

על פי הפרסומים האחרונים של משרד האוצר, עם החלת הפטור ממע"מ על ●רכישת דירה ראשונה הפיקוח יהיה הדוק יותר.

עפ"י מה שדווח עד כה, הקבלנים לא יוכלו למכור דירות בכל מחיר שירצו אלא יצטרכו שמחיר הדירות שיציעו יהיו נמוכים או שווים לממוצע מחירי הדירות

שנמכרו לאחרונה באיזור.

במשרד האוצר יבדקו זאת ע"י השוואה לנתוני מכירת הדירות במאגר המידע של רשות המסים והתהליך יפוקח ע"י שמאי ממשלתי.

מי זכאי לפטור ממע"מ?

הזכאות מורכבת ממספר תנאים מצטברים:

) זוג נשוי (כולל רווקים או זוגות צעירים ללא ילדים, חד הוריים, ידועים בציבור, 1. 35) בתנאי שאחד מבני הזוג עבר את גיל 35זוגות חד מיניים ורווקים מעל גיל

) שאין ולא הייתה בבעלותם דירה קודם לכן.2

) לפחות אחד מבני הזוג שירתו בצה"ל או בשירות לאומי.3

) מחיר הדירה שמציע הקבלן במסגרת הפטור לא יעלה על מחיר הדירה 4הממוצעת באזור – המחיר הממוצע נקבע ע"י השמאי הממשלתי.

שנים לאחר הקניה.5) אסור למכור את הדירה בתוך 5

מסך רוכשי הדירות בארץ (חדשות וישנות) 8%* סה"כ כמות הזכאים בשנה הוא כ- רוכשים בשנה. 9,000בסך הכל כ- מסך רוכשי הדירות החדשות. 35%או כ-

איך ישפיע הפטור ממע"מ על מחירי:

מיליון שקלים1.6) דירות חדשות מעל 1

מיליון שקלים1.6) דירות חדשות עד 2

) דירות יד שניה3

) דירות חדשות הנרכשות במסגרת קבוצות רכישה4

) דירות בבנייה עצמית5

) מחסנים וחניות6

* הערה – אין בסקירה זו כדי להוות מתן יעוץ השקעות ואין לראות בה כייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה ו/או כשידול, במישרין ו/או בעקיפין לרכישת דירה זו או אחרת.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

הנחות יסוד:

מיליון שקלים יירד, מכיוון שהפרסום הממשלתי 1.6) הביקוש לדירות היקרות מ-1 מיליון ש"ח.1.6ממוקד לדירות במחיר של עד

מיליון שקלים ומעלה לא יחפש דירות 1.9) קהל שמחפש דירות במחיר של כ-2 מיליון, מכיוון שלרב זהו קהל משפרי דיור, שזו לא דירתם 1.6במחיר של פחות מ-

הראשונה.

) הקבלנים יעדיפו להוריד את המפרט הטכני (לספק 'מעטפת' בלבד) לדירות 3 מיליון 1.6כדי להוזיל את מחירן ל- מיליון שקלים, 1.9 ל-1.6במחירים שבין ובכך להגדיל את ההיצע של הדירות שבפטור. שקלים ומטה

בפעולה זו, הקבלנים גם יגדילו את הביקוש מצד הרוכשים.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

) הקבלנים ירצו להגדיל את כמות הדירות הקטנות בפרויקטים על חשבון הדירות 4הגדולות.

תיאורטית ניתן לעשות זאת על ידי יישום 'תקנת שבס' - תקנה המאפשרת לרשויות בלי 30%המקומיות לאשר לקבלנים, להגדיל את כמות הדירות בפרויקט בעד

להגדיל את סך המ"ר המותרים לבנייה בפרויקט.

חדרים ניתן לבנות בו 4 דירות בנות 40לדוגמא: במקום לבנות בפרויקט ● חדרים). הבעיה שלא בכל פרויקט 3 דירות קטנות (לדוגמא בנות 52=40*1.3

הרשויות מאשרות את התקנה.

) הפרסום בדבר הפטור ממע"מ יתרחב עם התקדמות הקמפיין.5

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

מסקנות:

1.6 להוזיל את מחירי הדירות המתומחרות כיום בין ככל הנראההקבלנים ינסו )1 מיליון שקלים. 1.6 מיליון שקלים, למחיר של עד 1.9ל-

הדרכים להוזיל אותן הן:

א) בניית 'מעטפת' בלבד בלי מפרט טכני ומכירה של המפרט הטכני לחוד.

ב) מכירת החניה או המחסן בנפרד ממכירת הדירה.

מיליון שקלים 1.9 ל-1.6) משפרי דיור שיהיו מעוניינים לרכוש דירות בין מחיר של 2עדיין יוכלו לרכוש אותן מהקבלנים, כדירות עם מפרט טכני רגיל.

עם זאת, ככל שיתגבר הביקוש לדירות אלו (עם התקדמות הקמפיין הממשלתי), ●מחירן יעלה.

איך ישפיע הפטור על מחירי דירות מיליון שקלים?1.6חדשות שמעל

המשך המסקנות:

מיליון שקלים ומעלה צפויים להישאר 1.9) מחירי הדירות המתומחרות בכ-3סטטיים או להתייקר במקצת בשל הסיבות הבאות:

א) הביקוש לדירות אלו לא צפוי להשתנות כי הוא מגיע מרוכשי דירה שניה.

ב) הקבלנים עשויים להצליח לממש את 'תקנת שבס' באופן מהיר ואז יירד ההיצע מיליון שקלים). בהינתן מצב בו הביקוש לדירות 1.9של הדירות גדולות (אלו שמעל

הגדולות לא משתנה אבל ההיצע קטן – מחירן יעלה.

כלומר, עליית המחיר של דירות מסוג זה תלוייה ביכולת היישום של 'תקנת שבס' ●ע"י הקבלן.

1 מיליון שקלים – מסקנה 1.9ג) אם מחירי הדירות הנמכרות למשפרי דיור (עד כ-), יעלה באופן משמעותי, יעדיפו משפרי הדיור את הדירות הגדולות והיקרות מ-2ו-

ואז מחירן יעלה. 1.9

השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירה

איתור דירה המתאימה לצרכיך (כולל – בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר,ליווי מלא ברכישת דירה) 1ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת

המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרת/מכירת הדירה.מספק חסכון בזמן והגדלת – כולל חיסכון בעמלת התיווך (במידה ויש צורך במתווך)

הרווחיות במאות אלפי שקלים

עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות לביטוח - ייעוץ משכנתאות)2

מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –משכנתא

חלק ב' של המדריך במצגת הבאה

ייעוץ חד פעמי בלבד השירותים ניתן לקחת ליווי מלא או 2* ב-

ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאל 050-5810690 או צור קשר בטלפון