דירות להשקעה איך מתחילים?
15
דירות להשקעה איך מתחילים?
-
Upload
israel-hass -
Category
Real Estate
-
view
907 -
download
3
Transcript of דירות להשקעה איך מתחילים?
דירות להשקעה איך מתחילים?
על המרצה – ישראל הס
כתב נדל"ן באתר ביזפורטל ועורך שוק 2009עד שנים, 6ההון בכלכליסט, משקיע נדל"ן בעל נסיון של
מלווה רוכשים בקניית דירה למגורים והשקעה מ- ומארגן קבוצות רוכשים.2005
*לקבלת מצגות/פוסטים נוספים מלא פרטיך למטה
במפגש זה נעסוק ברכישת דירות להשקעה לשם השגת תשואה ולא בהשקעות אחרות בנדל"ן
העקרונות שנציג כאן הם כללי אצבע – שיוכלו •לשמש אתכם גם לרכישת דירות להשקעה בכל
מקום ולא דווקא בישראל
הכללים לבחירת דירה להשקעה9) מיקום בו היתה עליית מחירים, אבל מתונה יותר מאשר באיזורים אחרים באותה 1
מדינה ועיר – ניתן לבדוק בגרפים שבאתר מדלן.
) מיקום בו התשואה הממוצעת גבוהה מהתשואה הממוצעת שניתן לקבל מרכישת 2 חודשים חלקי 12נכס זהה באיזור ביקוש. תשואה – סכום השכירות שנקבל כפול
מחיר הדירה הנרכשת.
) מיקום בו הסחירות גבוהה – יש מסחר ער בדירות. כדי לבדוק זאת: יש לבדוק 3שכמות המכירות בחודשים האחרונים של סוג הדירה שאתם רוצים לרכוש, גבוה
מכמות המכירות של הדירות בשכונה בתקופה האחרונה בה היו עליות מחיר בשכונה.
) מיקום בו יש ביקוש גבוהה לשכירות. הערה – יש לבדוק את השכונה והרחוב 4הספציפי, כי יש ערים רבות בהם יש מכללה או אוניברסיטה ויש בהן ביקוש גבוה
לשכירות אבל הביקוש מגיע רק לשכונות מסויימות.
השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהבחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, איתור דירה המתאימה ) ליווי מלא ברכישת דירה – 1
לצרכיך (כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או
מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים– מכירה של הדירה
עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות)2
מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא
המשך המצגת בשקף הבא
* בכל אחד מהשירותים ניתן לקחת ליווי מלא או
ייעוץ חד פעמי בלבד
ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאל
050-5810690 או צור קשר בטלפון
הכללים לבחירת דירה להשקעה9
) בדיקת ממוצע השכר החודשי בעיר בהשוואה לשכר הממוצע בארץ5
) עדיפות לאיזור בו יש כבר מספר משקיעים – לבדוק בכלי מילות החיפוש 6בגוגל שיש חיפושים לביטוי – "דירות להשקעה ב...(שם העיר)
) איזור שהבנק מוכן לספק בו משכנתא7
) יש עדיפות להשקעה בערים בהם ראש העיר נבחר לקדנציה שנייה. 8בקדנציה הראשונה אין לו ניסיון מספיק כדי לפתח את העיר, בקדנציה
השנייה הוא יכול וגם מרגיש שהוא צריך להוכיח.
) תחבורה – יש עדיפות להשקעה באיזורים בקרבתם נבנה פרוייקט של 9תשתית תחבורתית חדשה בהיקף הגדול מחצי מיליארד שקלים לפרויקט
איך להשיג מחיר טוב ברכישה?
) אם עובדים עם מתווכים אז לבקש מהם לראות רק נכסים שהם רק 1בבלעדיות.
) עדיפות לנסות לרכוש דירה ממתווך לא מנוסה – ניתן לשאוב יותר מידע 2ממתווך לא מנוסה וכך להשיג כח מיקוח רב יותר ברכישת הדירה.
) לבקש מהמתווך שיגיד לכם בכל פעם שיש הצעת מחיר לרכישת הדירה 3ומה סכום ההצעה?
) לאחר שהצעות המחיר האחרונות שהגישו רוכשים אחרים כבר לא 4רלוונטית או לא התקבלה, לחכות שבוע לפחות ואז להציע את ההצעה שלכם
לזמן מוגבל של שבוע
איך ננהל את השקעתנו?
רכישת דירה להשקעה מרחיקה רוכשים רבים ) חוסר אפשרות ניהול שוטף 1מהסיבות הבאות: ) התעסקות עם מציאת שוכרים 2של הנכס מרחוק
) איך נסמוך על השוכרים שלא יחריבו 3כל שנה את הנכס
חברים המתעניינים ברכישת דירה3אהבת את המצגת? אודה לך אם תשתף אותה עם
עקרונות לניהול נכון של דירה להשקעה
- עדיף לחפש שוכרים שהם סטודנטים שזו לא הדירה הראשונה אותה סטודנטים) 1 – לבדוק למה הם משפחותהם שוכרים – עדיף שיהיה להם ניסיון בהשכרות.
מעוניינים לשכור דירה באיזור בו הרבה יותר כדאי לרכוש מאשר לשכור – התשובה שתצטרך להינתן כאן היא שלמשפחה יש הון עצמי נמוך מאוד אך תלושי שכר
יציבים וסבירים. כמעט כל תשובה אחרת תעיד על חוסר יציבות כלכלית מספקת ואתם לא תרצו שוכרים כאלו. לפני בחירת השוכר תבקשו ממנו תלושי שכר
(לבדוק יציבות) ולבחון שהכנסתו הפנויה של השוכר תספיק גם 2אחרונים לפחות לשכירות וגם להוצאותיו האחרות.
) עדיף לקחת בטחון מספיק נזיל בגובה הנזקים הצפויים העשויים להיות בדירה: סכום 2של חודש-חודשיים שכירות יספיקו.
מתחת למחיר השוק – כדי לאותת לשוכר 10%) יש לקחת מחיר שכירות הנמוך בכ-3שאנחנו באים לקראתו במחיר. צעד זה יוצר שיתוף פעולה לטווח ארוך מצד השוכר
וגורם לו לשמור יותר על הדירה.
השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירהבחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר, איתור דירה המתאימה ) ליווי מלא ברכישת דירה – 1
לצרכיך (כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים ומעצבי פנים עד להשכרה או
מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות במאות אלפי שקלים– מכירה של הדירה
עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות)2
מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא
המשך המצגת בשקף הבא
* בכל אחד מהשירותים ניתן לקחת ליווי מלא או
ייעוץ חד פעמי בלבד
ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאל
050-5810690 או צור קשר בטלפון
עקרונות לניהול נכון של דירה להשקעה
) עדיף לסגור על מחיר יותר נמוך לטווח של שנתיים מאשר לסגור על מחיר גבוה 4ולחפש שוכר לשנה הבאה – אבל לכתוב שרק בהסכמתכם השוכר ימשיך לשנה
הבאה (אופציה)
בהם בעלי no problem) ניהול התיקונים בנכס – היום יש את אתר מידרג או 5מקצוע מדורגים ע"י הלקוח בעבור השירות שהם סיפקו לו – ולכן נוכל בכל בעיה
שצצה לבחור את בעל המקצוע לו יש את הדירוג הגבוה ביותר.
*לקבלת מצגות/פוסטים נוספים מלא פרטיך למטה
איך להעלות את התשואה בדירות להשקעה?
בחיפוש אחר דירות ניתקל בפעמים רבות בדירות לא משופצות המניבות תשואה נמוכה, אך לא כדאי לפסול אותן על הסף. דירה לא משופצת המניבה תשואה של
יכולה להפוך בקלות לדירה המניבה תשואה של 6%. כיצד? 7%
שקלים בשיפוץ קוסמטי (צבע, 20,000עם השקעה של שיפוץ קל לשם חידוש ברזים וחרסינה בחדר
האמבטיה והשירותים, החלפת תריס ישן, או תיקון 500 עד 250החלונות) ניתן להעלות את השכירות ב-.1% ל-0.5%שקלים בחודש וכך התשואה תעלה בין
חברים המתעניינים ברכישת דירה3אהבת את המצגת? אודה לך אם תשתף אותה עם
דירה להשקעה הפתרון האידיאלי לזוגות אלף שקל300בעלי הון עצמי של פחות מ-
היות שלזוגות רבים אין את ההון העצמי המספיק בשביל לרכוש דירה בעיר בה הם מעוניינים לגור האלטרנטיבה היא לשכור דירה בעיר המועדפת
עליהם ולרכוש דירה להשקעה עפ"י הקריטריונים שהוצגו קודם.
) עם התשואה של הדירה להשקעה 1אלטרנטיבה זו עדיפה ממספר טעמים: , נקבל שכירות שגבוהה מההחזר החודשי שלנו 5.5%תהייה גבוהה מ-
ולכן כל חודש יישאר בידנו סכום כסף שיכסה במקצת את השכירות החודשית שנשלם בעיר מגורינו.
) במידה ורכשנו דירה להשקעה עפ"י הקריטריונים שהוצגו קודם, ערך 2הדירה יעלה עם הזמן – היות שמשקיעים יתחילו לרכוש דירות במיקום בו
התשואה היא גבוהה ואז המחיר של הדירה יעלה.
השירות שלי: ייעוץ משכנתאות וליווי ברכישת דירה
איתור דירה – בחירת אזורים פוטנציאלים לעליית מחיר,ליווי מלא ברכישת דירה) 1המתאימה לצרכיך (כולל ליווי בשטח) וניתוח כדאיות הרכישה. כולל ליווי בעבודה מול מתווכים/עו"ד, מו"מ לרכישת הדירה, ליווי בלקיחת המשכנתא, עבודה מול שיפוצניקים
מספק חסכון בזמן והגדלת הרווחיות ומעצבי פנים עד להשכרה או מכירה של הדירה – במאות אלפי שקלים
עד סגירת המשכנתא כולל בחירת מסלולים, מיקוח מול בנקים וחברות - ייעוץ משכנתאות)2
מספק חיסכון של עשרות אלפי שקלים –לביטוח משכנתא
* בכל אחד מהשירותים ניתן לקחת ליווי מלא או
ייעוץ חד פעמי בלבד
ליצירת קשר מלא פרטיך בטופס בצד שמאל 050-5810690 או צור קשר בטלפון
שאלות?
חברים המתעניינים ברכישת דירה3אהבת את המצגת? אודה לך אם תשתף אותה עם
