Ерсте Банк – Ціни на нерухомість в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 1

Ерсте Банк Ціни на нерухомість в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ціни на нерухомість в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день

В огляді порівнюються ціни на нерухомість в України і світі. Ціни на нерухомість розглядаються у відношенні до доходів. Порівнюються співвідношення цін в різних містах країни. Співставляються ціни європейських столиць, областей України, центрів і околиць міст. Розглянуті оренда та іпотечне кредитування. Іван Улітко ivan.ulitko@erstebank.ua

Ціни на житлову нерухомість в Україні та світі У країнах з більшим ВВП на душу населення житло є більш доступним. Винятки складають країни з відносно невеликою територією і водночас великою кількістю населення (Японія,Південна Корея). Також високу доступність позики на житло мають деякі країни Південної Америки (Чилі, Болівія, Перу), Північної та Центральної Америки. Серед Європейських країн ціни на житло найнижчі у відношенні до доходів в скандинавських країнах, а також в Британії, Іспанії та Португалії.

Індекс доступності позики Ціна на житло до доходів Відношенням середнього доходу домогосподарства до середнього іпотечного платежу за нерухомість

Відношення середньої ціни на житло до середнього доходу домогосподарства, виражене в роках доходу.

Джерело: numbeo.com Джерело: numbeo.com Прибутковість здачі в оренду квартири в центрі міста суттєво перевищує прибутковість поза центрами в таких країнах, як Монголія, Парагвай, Вірменія, Україна. Обернена ситуація, в якій оренда поза центрами міст суттєво перевищує оренду в центрах, характерна для наступного ряду країн: Катар, Азербайджан, Венесуела, Албанія.

Доступність позики на житло пропорційна обсягу ВВП, розвиненості ринку іпотеки і обернено пропорційна вартості житла

В Україні одна з найбільших прибуткових оренд в центрі

міста

>=0 <1

>1 <1

>1 <2

>2 <=152

>=0 <7

>7 <10

>10 <14

>14 <=44

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 2

Прибутковість оренди в центрі міста Прибутковість оренди поза центром міста Валова прибутковість оренди є сума річної валовий оренди, поділена на ціну квартири (у відсотках)

Джерело: numbeo.com Джерело: numbeo.com

Україна вирізняється найнижчим в Європі і серед країн-сусідів відношенням ціни до оренди в центрах міст. Це є наслідком порівняно високої вартості оренди в центрах міст. Поза центрами міст Україна за цим відношенням не вирізняється на фоні регіону. Загалом по світу, відношення ціни до оренди в Євразії є вищим ніж в Америках.

Відношення ціни до оренди в центрі міста Відношення ціни до оренди поза центром міста Відношення ціни до оренди - це середня ринкова вартість нерухомості поділена на ринковий орендний дохід від нерухомості

Джерело: numbeo.com Джерело: numbeo.com

За процентом іпотеки від середньомісячних доходів Київ поступається лише Москві. Середньомісячний дохід киянина після оподаткування – один з найнижчих в Європі.

Ціна квартири поділена на дохід

0 10 20 30

Берлін

Стамбул

Відень

Осло

Амстердам

Гельсінкі

Будапешт

Афіни

Стокгольм

Мадрид

Братислава

Кишинів

Варшава

Прага

Загреб

Бухарест

Париж

Київ

Петербург

Белград

Москва

Рим

Джерело: numbeo.com

Іпотека як процент середньомісячних доходів

0% 100% 200% 300% 400%

Берлін

Відень

Осло

Гельсінкі

Амстердам

Стокгольм

Стамбул

Мадрид

Афіни

Братислава

Прага

Будапешт

Загреб

Париж

Варшава

Бухарест

Рим

Белград

Кишинів

Петербург

Київ

Москва

Джерело: numbeo.com

Середньомісячний дохід після оподаткування, тис.дол

0 1 2 3 4 5

Кишинів

Белград

Київ

Бухарест

Будапешт

Петербург

Братислава

Варшава

Загреб

Прага

Афіни

Стамбул

Москва

Рим

Мадрид

Париж

Стокгольм

Відень

Амстердам

Гельсінкі

Берлін

Осло

Джерело: numbeo.com

Україна має найбільш дорогу оренду в центрі міста

відносно вартості квартири

За відношенням ціни квартири до доходу Київ є одним з найдорожчих міст Європи

>=2 <4

>4 <5

>5 <8

>8 <=515

>=2 <4

>4 <5

>5 <8

>8 <=691

>=0 <13

>13 <19

>19 <28

>28 <=62

>=0 <13

>13 <19

>19 <25

>25 <=47

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 3

Київ визначається найвищим рівнем прибутковості оренди квартир серед столиць Європи і країн-сусідів. Ціна квартири в Києві знаходиться на рівні столиць Східної Європи. 2,3 тис.дол. за квадратний метр квартири в центрі співставний з цінами Бухаресту і Стамбулу. Ціна квартири у відношенні до річної оренди є оберненою величиною до прибутковості оренди, і тому в Києві це відношення найнижче в Європі.

Прибутковість оренди

8,04%

0% 2% 4% 6% 8% 10%

БерлінРим

ПарижЗагреб

БелградСтокгольм

МадридГельсінкі

МоскваАфіниПрага

ПетербургОсло

ВаршаваБухарест

АмстердамБудапешт

ВіденьБратислава

КишинівСтамбул

Київ

Прибутковість оренди (Центр міста)

Прибутковість оренди (поза центром) Джерело: numbeo.com

Ціна квартири, тис.дол/кв.м.

2,3

0 5 10 15

КишинівБудапештСтамбулБухарест

КиївАфіни

БратиславаБелград

ВаршаваЗагребПрага

ПетербургВіденьБерлін

МадридГельсінкі

СтокгольмАмстердам

ОслоМоскваПариж

Рим

Ціна, тис.дол/кв.м. в центріЦіна, тис.дол/кв.м. поза центром

Джерело: numbeo.com

Ціна квартири до річної оренди

15,6

0 10 20 30 40

КиївСтамбулКишинів

БратиславаВідень

БудапештАмстердам

БухарестВаршава

ОслоПетербург

ПрагаАфіни

МоскваГельсінкіМадрид

СтокгольмБелград

ЗагребПариж

РимБерлін

Ціна житла до оренди - центр містаЦіна житла до оренди - поза центру

Джерело: numbeo.com

Розподіл середньорічної вартості квадратного метру по областях виділяє найзаможніші регіони країни. Серед обласних центрів за Києвом по вартості квартири йдуть Одеса та Львів. Найдешевше житло в Чернігові, Херсоні та Івано-Франківську.

Середня ціна, дол/ кв. м., за період 20.04.2011 - 20.04.2012

0 500 1000 1500 2000

КИЇВ

ОДЕСА

ЛЬВІВ

СІМФЕРОПОЛЬ

ВІННИЦЯ

ТЕРНОПІЛЬ

ДОНЕЦЬК

ПОЛТАВА

РІВНЕ

ЧЕРНІВЦІ

МИКОЛАЇВ

ХАРКІВ

ДНІПРОПЕТРОВСЬК

СУМИ

ЖИТОМИР

ЛУЦЬК

ЧЕРКАСИ

ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ

УЖГОРОД

ЗАПОРІЖЖЯ

ЛУГАНСЬК

КІРОВОГРАД

ЧЕРНІГІВ

ХЕРСОН

ІВАНО-ФРАНКІВСЬК Ціна дол./кв.м. середня Джерело: agent.ua Джерело: domik.net

Київ має найвищий рівень прибутковості оренди серед

столиць Європи

За Києвом по вартості квартири йдуть Одеса та

Львів

Середня ціна, дол/м.кв, на квітень 2012

1016

1151

689,7

855 617,5

746,5

871,

1019

617,5

786,3 1134

672

1230

867,3

1083,7581

1328,7796,3

870

1763

1017,

3

1007 757

1917

1049,

581,0

871,3

1083,7

1917,3

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 4

Валова прибутковість оренди

8%

7%

7%

7%

6%

6%

6%

5%

4%

2%

Дніпропетровськ

Харків

Ужгород

Одеса

Київ

Україна

Сімферополь

Севастополь

Львів

Кривий Ріг

Валова прибутковість оренди (Центр міста)Валова прибутковість оренди (поза центром)

Валова прибутковість оренди коливається в межах 4-7% Прибутковість оренди по великих містах коливається в межах 4-7% (річних дохід поділений на вартість квартири). В більшості українських міст оренда поза центром міста є несуттєво прибутковішою за оренду в центрі міста.

Джерело: numbeo.com

Київ має найвище відношення ціни квартири до доходів. Це в поєднанні з порівняно низьким рівнем доходів дає європейський рекорд у вартості іпотеки. Для порівняння, мешканцю Севастополя квартира обходиться вдвічі дешевше.

Ціна житла до доходів

10 15 20 25

Київ

Львів

Одеса

Україна

Ужгород

Дніпропетровськ

Харків

Сімферополь

Севастополь

Ціна житла до доходів

Ціна житла до оренди - центр

містаЦіна житла до оренди - поза

центру

Іпотека як процент середньомісячних доходів

0% 100% 200% 300% 400%

Київ

Львів

Україна

Сімферополь

Одеса

Дніпропетровськ

Харків

Ужгород

Севастополь

Іпотека як процент

середньомісячних доходів

Джерело: numbeo.com Джерело: numbeo.com

Квартири столиці вдвічі перевищують вартість аналогічних квартир в інших великих містах країни. Також, для Києва характерна найбільша серед інших великих міст двократна різниця у вартості квартири в центрі та поза центром міста.

Вартість місячної оренди - квартира 1-кімнатна

10 210 410 610 810 1010

КиївДніпропетровськ

ХарківОдесаЛьвів

УкраїнаУжгород

СевастопольСімферополь

ЗапоріжжяЧеркасиХерсон

Кривий Ріг

Квартира 1-кімнатна в центрі міста

Квартира 1-кімнатна за межами центру

Джерело: numbeo.com

Вартість місячної оренди - квартира 3-кімнатна

10 510 1010 1510 2010

Київ

Дніпропетровськ

Харків

Одеса

Львів

Україна

Ужгород

Севастополь

Сімферополь

Черкаси

Запоріжжя

Кривий Ріг

Квартира 3-кімнатна в центрі міста

Квартира 3-кімнатна за межами центру

Джерело: numbeo.com

Ціна квартири та іпотека у відношенні до доходів – одні з

найвищих в Європі

Квартира в Києві вдвічі дорожча ніж в іншому великому місті. Центр Києва

вдвічі дорожчий ніж околиці

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 5

Ціни на нерухомість різко росли з 2005 року по кінець 2008 підчас буму іпотечного кредитування. З початком кризи 2008 року ціни опустились до рівня 2006 року і поступово спадали по сьогоднішній день. Найбільший спад цін в післякризовий період відбувався в дорогих Печерському та Подільському районах, а також в найбільш дешевому Деснянському. Найбільше падіння дешевого житла пояснюється відсутністю іпотечного кредитування, від якого більше залежали люди які не могли накопичити достатньо коштів для сплати повної вартості квартири. Більш швидке здешевшання елітного житла відбулось із-за більш значного падіння прибутків підприємств, ніж доходів населення. Житло середнього класу характеризувалося найбільшою ціновою стабільністю в післякризовий період, хоча теж незначно знижувалось в ціні.

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Січ

Бер

Тра

Ли

пВ

ер

Лис

Гр

гЛ

ют

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Вторинний ринок квартир Києва, ціна в дол. за кв. м

Печерський Шевченківський Оболонський Голосіївський Подільський

Солом'янський Святошинський Дніпровський Дарницький Деснянський

Джерело: realt.ua

Із-за збільшення житлового фонду та скорочується чисельності населення країни росте площа житла на одного жителя. З 1990 року відбувається швидке спадання щорічної кількості сімей та одинаків, котрі отримують житло. Вслід за цим кількість населення, що перебуває на квартирному обліку знижується значно повільніше.

Площа житлового фонду

15

17

19

21

23

25

900

950

1000

1050

1100

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Весь житловий фонд, загальної площі, млн.м2У середньому на одного жителя, м2

Джерело: Держкомстат

Обсяг квартирного обліку

15

65

115

165

215

265

900

1400

1900

2400

2900

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

Кількість сімей та одинаків, які перебували на квартирному обліку, тис.

Кількість сімей та одинаків, які одержали житло протягом року, тис. Джерело: Держкомстат

Динаміка цін по районах Києва характеризується стабільним повільним спаданням

починаючи з 1кв.2009

Житловий фонд і площа на душу населення поступово

зростають

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 6

Кошти, що населення виділяло на будівництво власних квартир, з 2006 до 2012 року коливались в межах 1-2,5 млрд.грн. Після докризового росту, що тривав до кін.2008. З поч.2009 до кін.2010 обсяг коштів зменшився в 2.5 рази. З поч.2011 обсяг коштів на будівництво власних квартир знову зростав, і досяг 1,5 млрд. грн.

Динаміка капітальних інвестицій Коштів державного та місцевих бюджетів Коштів населення на квартири і власні будинки

0

1

2

3

4

5

6

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

2006 2007 2008 2009 2010 2011

коштів державного бюджетукоштів місцевих бюджетів

млрд.грн

Джерело: Держкомстат, Дослідження Ерсте Банку

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

4КВ

1КВ

2КВ

3КВ

2006 2007 2008 2009 2010 2011

коштів населення на будівництво власних квартиркоштів населення на індивідуальне житлове будівництво

млрд.грн

Джерело: Держкомстат, Дослідження Ерсте Банку

Протягом початку кризи скорочення іпотечного портфелю було повільнішим за скорочення решти роздрібних продуктів. Це із-за відносно значно терміну видачі іпотечних кредитів. Доларові кредити становлять абсолютну більшість іпотечних кредитів, проте нові доларові кредити не видаються. Гривневі іпотечні кредити користуються низьким попитом. Причиною цього ж більш високі вимоги банків до позичальників, висока відсоткова ставка, а також падаючі ціни на нерухомість.

Кредити, надані домашнім господарствам – обсяги і частки Частка іпотечних кредитів домогосподарствам Іпотечні кредити домогосподарствам у розрізі валют

0%

10%

20%

30%

40%

50%

–

50

100

150

200

січ

чер

ли

с

кві

вер

лю

т

ли

п

грг

тра

жо

в

бе

р

сер

січ

чер

ли

с

2006 2007 2008 2009 2010 2011 12

Споживчі кредити На нерухомість% іпотечних кредитів

млрд.грн

Джерело: НБУ

–

20

40

60

80

100

січ

чер

ли

с

кві

вер

лю

т

ли

п

грг

тра

жо

в

бе

р

сер

січ

чер

ли

с

2006 2007 2008 2009 2010 2011 12

гривня долар США

млрд.грн

Джерело: НБУ

В докризовий період річний приріст номінальних зарплат майже вдвічі перевищував проценти по іпотеці. Це робило іпотеку привабливою. Ситуація змінилась з кризою. В 2010-11 ставки по кредитах були рівні приростам зарплат. Враховуючи щорічну інфляцію іпотека втратила докризову привабливість для населення. Ставки по іпотечним кредитам домогосподарствам зазнавали менших коливань протягом періоду більш активного кредитування до кін.2007. Далі ставки підвищились, і знаходились в межах 17%-23% в 2008-10, і повернулись до 16% в 2011.

Індивідуальне житлове будівництво, втративши привабливість підчас кризи, не повернулось до

докризових обсягів

Частка іпотечних кредитів домогосподарствам зростала в два стрибки. Валютні не

видаються з часів кризи

Скорочений приріст зарплат не дає докризової

привабливості іпотеці

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 7

Кредити, надані домашнім господарствам – процентні ставки Ставки іпотечних кредитів домогосподарствам Ставки по іпотеці проти річних приростів зарплат

5

10

15

20

25

січ

чер

ли

с

кві

вер

лю

т

ли

п

грг

тра

жо

в

бе

р

сер

січ

чер

ли

с2006 2007 2008 2009 2010 2011 12

гривневі кредити

%

Джерело: НБУ

0%

10%

20%

30%

40%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Процентна ставка по іпотечних кредитах в гривні

Ріст номінальої заробітної плати до попереднього року, % Джерело: НБУ, Держкомстат

У зв'язку з погіршенням перспектив економічного розвитку в усьому світі, прибутковість ринку комерційної нерухомості в Києві залишається високою в порівнянні з іншими європейськими столицями. Прибутковість досягає 11-12,5% для будівель нещодавно виставлених на продаж.

Джерело: DTZ Research

Офісні та нежитлові приміщення мають однакову динаміку цін. Динаміка цін на офіси визначалась швидким ростом до кін.2008, і подальшим повільним зменшенням в 2 рази на квітень 2012.

Офісні приміщення, дол./кв.м. Нежитлові приміщення, дол./кв.м.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Центр Правий берег Лівий берег Джерело: bizrealty.com.ua

0

2 000

4 000

6 000

8 000

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Центр Правий берег Лівий берег Джерело: bizrealty.com.ua

Первинні доходи від офісів в Києві порівняно з столицями ЦСЄ знаходяться на високому

рівні

Ціни на комерційну нерухомість в Києві повільно

знижуються

Загальна площа

Вільна площа

Займання

площі

Нова пропозиція

Первинна рента

Кв.м Станом на кінець 2011 року в Києві було приблизно 1,27 млн.кв.м офісної площі, представленої на продаж. Виняток складають урядові будівелі і офіси побудовані під власні потреби забудівників. Тим не менше, ринок офісної нерухомості в Києві залишається структурно недонасиченим пропозицією в порівнянні з ринками інших столиць Центральної і Східної Європи. Це справедливо як з точки зору загального обсягу офісних площ, так і з позиції різноманіття форматів і якості офісної власності.

% / дол за кв.м

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 8

Магазини мають суттєву різницю цін в залежності від розташування. Квадратний метр магазину на правому березі в докризовий період був вдвічі дорожчий ніж на лівому, а в центрі – в 2,2 раз дорожчий ніж на правому. В 2009-1кв.2012 ціни на магазини впали в 2,5 рази, а розбіжність між правим та лівим берегами скоротилась до 1,5 раз. Будинки зазнали двократного падіння цін за період 2008-1кв.2012. Під час і після кризи будинки в центрі вдвічі дорожчі за правобережні, а правобережні – в 1,7 раз дорожчі за лівобережні.

Магазини, дол./кв.м. Будинки, дол./кв.м.

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Центр Правий берег Лівий берег Джерело: bizrealty.com.ua

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Центр Правий берег Лівий берег Джерело: bizrealty.com.ua

Ціни на гаражі за 2009-1кв.2012 впали в середньому в 2 рази. Більшого падіння зазнали дешевші гаражі поза центром Києва. В 2008-1пол.2009 вони були в 1.8 раз дешевші за гаражі в центрі, а в 2012 – дешевші в 2,8 раз ніж гаражі в центрі. Ціни на паркінги мали пікові значення в сер.2008, і рівномірно спадали до кін.2009. З поч.2010 ціни на паркінги стабілізувались з повільним спадом. Паркінги на правому березі зрівнялись у цінах з лівобережними паркінгами.

Гаражі, дол./кв.м. Паркінги, дол./кв.м.

0

1 000

2 000

3 000

4 000

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Центр Правий берег Лівий берег Джерело: bizrealty.com.ua

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

Ли

п

Жо

в

Січ

Кві

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Центр Правий берег Лівий берег Джерело: bizrealty.com.ua

Ціни на магазини впали в 2.5

рази, на будинки – в 2 рази

Ціни на гаражі та паркінги з початку кризи впали в 2 рази. Ціни на лівому і правому

берегах зрівнялись

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 9

Висновки

Житловий фонд і площа на душу населення поступово зростають за рахунок нового будівництва та зменшення населення. Індивідуальне житлове будівництво, втративши привабливість підчас кризи, не повернулось до докризових обсягів. В порівнянні з іншими країнами світу Україна має одну з найбільших вартостей іпотечних кредитів до доходів домогосподарств. Важка доступність кредитів зумовлена як високими ставками по кредитам, так і високими цінами квартири. Але не зважаючи на високу ціну житла, прибутковість оренди в центрі міст Украйни є найвищою в Європі. Висока дохідність оренди є відображенням значущості, яку нерухомість має для українця. В нерухомості, особливо ближче до центру міста, українець поєднує засіб заощадження з атрибутом соціального статусу. В контексті нелегкої історії земель, об`єднаних в Україну, це поєднання стало природним для української ментальності. Значущість мати нерухомість ближче до центру виходить за межі практичних потреб українця, і приймає форму одного зі змістів життя. За здійснення цього змісту людина готова платити своїм способом життя, що включає іпотечні платежі, котрі громадянин будь-якої іншої з країн-сусідів при аналогічних доходах не платить. Значення центрального місцеположення житла підтверджується тим, що квартира в Києві вдвічі дорожча ніж в іншому великому місті, а в центрі Києва – вдвічі дорожча ніж на околиці. Подібні цінові розриви присутні проте не настільки значні в інших країнах світу. Виходячи з означених тенденцій та попередніх висновків ми вважаємо, що ціни на квартири продовжать поступово знижуватись. Відбудеться це із-за повільного росту доходів населення в майбутньому, високих ставок по кредитах, зменшення кількості населення. Реальні доходи населення в наступні роки будуть рости на 2-3% в рік, це порівняно із середнім ростом 12,4% в період з 2001 по 2011. Низький ріст доходів населення у майбутні роки буде пов'язаний з тим, що українська економіка вичерпала запас перерозподілу доходів економіки на користь внутрішнього споживання. В 2004 році споживання (та, відповідно, доходи) домогосподарств складали 45% ВВП, тоді як в 4 кварталі 2011 сягнуло 75%, що є найвищим показником в Європі. Додатковим фактором який може посприяти зниженню цін на нерухомість є можлива зміну курсу гривні в результаті боргової кризи в країнах ЄС, а також сповільнення економічного росту країн що розвиваються. Вартість іпотечних кредитів буде залишатись дуже високою із-за низького рівня ліквідності банків, що в свою чергу спричинене фіксованим курсом гривні до долара США. Зниженню ставок по кредитам міг би посприяти більш гнучкий курс гривні, проте перехід на нього може виявитись болісним для банків і все одно означатиме значні процентні ставки принаймні на протязі перехідного періоду. Економічно обґрунтована вартість житлової нерухомості до 30% нижча від тої, що зараз є на ринку. Висока вартість житла все ще підтримується важкістю отримання дозволу на будівництво, що обмежує пропозицію нової нерухомості (Україна займає 181 місце із 183 по рейтингу від Світового Банку по легкості отримання дозволу на будівництво). Проте навіть обмежена пропозиція не зможе компенсувати ті негативні ефекти, які буду нести із собою високі проценті ставки та низький ріст доходів населення.

Важка доступність кредитів зумовлена високими ставками і високими цінами квартир В нерухомості українець поєднує засіб заощадження з атрибутом соціального статусу Ціни на квартири продовжать поступово знижуватись Ставки по іпотечним кредитам

залишаться високими

Ерсте Банк Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 31 травня 2012

Ерсте Банк – Нерухомості в Україні: цінність того, що залишиться на чорний день 10

Відділ дилінгових операцій (купівля/продаж цінних паперів)

Дмитро Лазарєв Начальник відділу 044 585 92 33

Відділ продажу казначейських продуктів (валютообмінні операції, депозитні операції)

Олександра Анцюнас Головний фахівець 044 593 17 80

Управління комунікацій

Олена Павловська Головний фахівець 044 585 67 49

Відділ економічних досліджень

Мар'ян Заблоцький Начальник відділу 044 593 91 88

Іван Улітко Аналітик 044 593 00 03

Ігор Жолонківський Аналітик 044 593 17 84 Цей звіт підготовлений банком АТ «ЕРСТЕ БАНК» (надалі Ерсте Банк) або його вищезгаданими дочірніми компаніями. Наведена у звіті інформація та висловлені думки базуються на достовірних джерелах, але ми не стверджуємо, що ця інформація точна чи повна, тому не слід її такою вважати. Всі згадані думки, прогнози та передбачення відображають наші погляди на дату виходу цього звіту і можуть змінюватись без попередження. Звіт не повинен бути пропозицією чи заохоченням купити або продати зазначені в звіті цінні папери. Час від часу Ерсте Банк чи його дочірні компанії або керівники чи працівники Ерсте Банку або дочірніх компаній можуть мати частку в цінних паперах чи бути власниками опціонів, варантів чи відповідних прав або інших цінних паперів таких емітентів і можуть діяти на ринку від свого імені по операціям за цими цінними паперами. Подальшу інформацію щодо згаданих у тексті цінних паперів при бажанні можна отримати в Ерсте Банку. Показники минулих періодів не обов’язково визначають майбутні результати, а операції по цінним паперам, опціонам та ф’ючерсам можуть вважатись ризикованими. Не всі операції підходять кожному інвестору. Інвесторам слід радитись з їхніми консультантами, щоб переконатись, що спланована інвестиція відповідає їхнім потребам та перевагам, і що вони повністю розуміють ризики, які можуть виникати при цих операціях. Цей документ не можна копіювати, розповсюджувати чи друкувати без попередньої згоди Ерсте Банку. Ерсте Банку підтверджує, що він схвалив будь-яку рекламну інформацію щодо інвестування, що міститься в цьому матеріалі.

Щоб побачити поточний перелік розкритої інформації та рекомендацій Ерсте Банку стосовно інвестування заходьте на www.erstebank.ua