دراسة تطوير أداء شركات التطوير العقاري

دراسة تحليلية لتطوير أداء

شركات التطوير العقاري

احمد سمير: إعداد

إعطاء المستثمرين الحاليين والمحتملين وثيقة توجيهية للعمل في اإلتجاه المرغوب لإلستثمارات المستقبلية باإلضافة : الهدف

إلتخاذ القرارات األوليه في مجاالت اإلستثمارات العقارية إلى إثرائهم بفكرة هيكلية للشركة وأهدافها وخططها اإلستراتيجية

.بأنواعها

2102ديسمبر

2102ديسمبر العقاري شركات التطويردراسة تحليلية لتطوير أداء

احمد سمير :إعداد 1

اتـويـتـالمح

النشاطات والتوجهات اإلستثمارية

العقاريةالممتلكات إدارة -

إدارة الفنادق والمنشأت السياحية -

استثمارات األراضي -

ومكوناتهخلفية الفريق و والتنظيم اإلداريلتخطيط ا

ومصادر اإلستثمار متطلبات التمويل

المبيعات والربح اإلجمالي )التنبؤات الرئيسية

(والدخل الصافي

االستخدام المقترح لألموال

اإلستراتيجية المقترحة للخروج بما يتضمن عائد

االستثمار

المقترحات والتوصيات



النشاطات والتوجهات اإلستثمارية

، وذلك بعد التطورات التي شهدتها السوق، وبخاصة تلك 2100خالل العام الحالي الصادرةتوجهات البداية من

التي كانت ضمن األوامر الملكية التي أعلنها خادم الحرمين الشريفين الملك عبد هللا بن عبد العزيز مؤخرا،

خبراء والذي مرجعه طبقا لرأي. في القطاع اإلسكاني( مليار دوالر 6666)مليار لاير 251والتي تتضمن ضخ

التحوالت في سوق العقارات السعودية نتيجة النقلة النوعية التي كانت السوق في حاجة إليها خالل الفترة

الماضية، إلى حالة الركود التي كان يعيشها القطاع، والمتمثلة في ضعف اإلعالن عن مشاريع عقارية جديدة

.الية العالميةكما كان عليه الوضع قبل األزمة الم

ن سوق العقارات السعودية عاشت دورات مختلفة على مدى تاريخها، إال أن األهم في الوقت ومما الشك فيه أ

الحالي هو تطويع القطاع لخدمة القطاع اإلسكاني بشكل أكبر عن ما كان عليه في السنوات الماضية، مبينا أن

عليه االقتصاد الكلي في المملكة، من خالل ربط القطاع القطاع العقاري في حاجة إلى أن يكون مواكبا لما

.بأسواق المال

عاما مقبلة، حتى يتضح التأثير على القطاع، وإيجاد وسائل 21إلى 05 ماسيتم تحقيقة حاللذلك إضافة إلى

.تساعد على مواكبة ما يحدث من تطورات في االقتصاديات العالمية

يعتبر قطاع العقارات فيها مالذا آمنا لالستثمارات، إذ –أكبر اقتصاد عربي -المملكة العربية السعودية تثعتبر و

حيث تتجه إليه رؤوس األموال بشكل كبير، خصوصا في حال انخفاض األسواق المالية، األمر الذي تسبب في

.ع في األسعار بشكل كبيرالوقت الحالي في ارتفا

قد حددت التوجهات لالستشارات العقارية والتي مقرها الواليات المتحدة األمريكية« سالجونز النغ ال»وكانت

، حيث تحدد شكل الخريطة العقارية في المملكة العربية السعودية خالل العامين محاور سبعة العقارية في

.المقبلين

وق العقارية السعودية حجم الدور المبادرات األخيرة المتعلقة بالس والتي أظهرت من خالل دراستها بالمملكة

القوي الذي تلعبه الحكومة والذي يعد عامال محفزا لقطاع العقارات، كما توفر هذه المبادرات فرصة ممتازة

.لتحقيق أهداف اجتماعية حيوية مثل نمو الوظائف وبناء المجتمعات

ية واستثمارات البنية التحتية إلى زيادة المزيد من التكامل في المملكة من خالل المشاريع المدنإلى يؤدي والذي

االستقرار االقتصادي، وبالتالي استفادة أسواق العقارات في المملكة، مما ينعكس على انتعاش القطاع العقاري

بالتوازي مع توقعات بالنمو الطويل األمد لالقتصاد السعودي، كما أن االتجاه في تطوير أنظمة النقل ومشاريع

.سوف يخلق فرصا استثمارية وتزيد من جاذبية األسواق العقاريةالبنية التحتية

عنخطة التحفيز التي تساعد على بناء مجتمعات، حيث أعلنت السعودية الجديدةتوقعات ال المحور الثاني شمليو

، كما تم رفع الحد األعلى (مليار دوالر 0166)مليار لاير 01زيادة رأسمال صندوق التنمية العقارية إلى

، وأعلن عن (ألف دوالر 000)ألف لاير 511إلى ( ألف دوالر 01)ألف لاير 011لقروض المقدمة من ل

هذه القرارات، وبالضرورة تؤدي، و(مليار دوالر 6666)مليار لاير 251ألف وحدة سكنية بقيمة 511مشروع

ويرفع مستوى المعيشة يخلق فرص عمل على المدى البعيد مماتحفيز نشاطات البناء وزيادة العرض، إلى

.ويقوي النسيج االجتماعي



إمكانيات ضخمة للنمو في القطاع العقاري، من خالل المبادرات الجديدة والذي ال نختلف عليه هو خلق وتكوين

ومن المتوقع مواجهة بعض التحديات المتعلقة بالتنفيذ، كما يعتبر تحقيق األهداف االجتماعية مثل بناء المجتمع

عمليات تطوير استراتيجية للتجمعات السكنية فرصة مثالية إلقامة شراكات بين القطاعين العام من خالل

.والخاص لمواجهة هذه التحديات

االستثمار في البنية التحتية كمحور مهم جدا لتحقيق األهداف العقارية، عنفي المحور الثالث ويأتي الحديث

ى مستوى عالمي في خلق فرص استثمارية، ويعزز الطلب على حيث يسهم االستثمار في بنية تحتية للنقل عل

:وعلى سبيل المثال وليس الحصرالتحتية يةاالستثمارات طويلة األمد في البنالعقارات في السعودية، كما تدفع

(.مليار دوالر 6.6)مليار لاير 52مشاريع بقيمة 6 بعدد :مشاريع المطارات .1 (.مليار دوالر 2.5)مليار لاير 15مشروعان بقيمة بعدد : الموانئ .5 (.مليار دوالر 52.6)مليار لاير 66مشروعا بقيمة 52 بعدد: السكك الحديدية .2

من القدرات عزز من موقعها الرئيسي في المنطقةا ي السعودية والدول المجاورة لها م التواصل بينأدى وقد

لتحتية فلها أثر كبير ومباشر على القطاع العقاري، استثمارات البنية ا عن تأثير أما ،التنافسية وجذب االستثمار

استثماريةحيث تعيد التوازن على مستوى المملكة من خالل دمج المدن البعيدة وخلق مراكز قيمة جديدة وفرص

.، وبخاصة قطاع العقارات الصناعيةيعزز الطلب ويدعم بشكل عام نمو جميع القطاعات العقاريةاألمر الذي

أو ،هم الرابحون ومن هم الخاسرونقرر من ت هي التي إدارة العقارات أن الرابع فيتمثل فيأما المحور

إن نوعية إدارة العقارات والمرافق هي التي تحدد حجم االستثمارات على المدى البعيد، وبينما تشهد باألحرى

عالية تحتاج إلى إدارة عقارات الكثير من القطاعات زيادة كبيرة في العرض فإن األصول الجديدة ذات القيمة ال

أكثر جودة لزيادة العائدات إلى حدها األقصى وإدارة التكاليف وتقليص قيمة االنخفاض في السعر إلى الحد

وسوف تصب الزيادة في العرض في بعض القطاعات في مصلحة المستأجرين، وهو ما يحتاج إلى . األدنى

.العقاراتتطوير استراتيجيات وآليات تأجير تضمن إشغال

ويقود هذا االتجاه مستأجرون عالميون كبار يفضلون استئجار مساحات تديرها شركات إدارة عقارات محترفة،

وضمن إدارة المرافق، وهي إحدى مكونات إدارة العقارات، ومن المتوقع ظهور فرص إلعادة وجود أصول

.ذا القطاع أهمية أكبر لخدمات دورة الحياةالمكاتب التجارية ومتاجر التجزئة، وبشكل عام سيولى المعنيون به

وستحول األصول الجديدة ذات المستوى العالمي التركيز من عمليات البناء إلى عمليات التشغيل وحماية قيمة

االستثمارات على المدى الطويل، وبسبب طبيعة خط اإلمداد سيظهر هذا االتجاه أوال في قطاعي المكاتب

.على المدى القصير، وفي القطاع السكني على المدى الطويلالتجارية ومتاجر التجزئة

جونز النغ »هو المحور الخامس في تحديد اتجاهات السوق العقارية وفقا لـ. نمو في قطاعات الصناعات الخفيفة

، حيث يؤدي النمو في قطاع الصناعات الخفيفة الذي تقوده شركات حكومية بالواليات المتحدة األمريكية«السال

يتحول التركيز س 2102في عام حيث أنه نمو االقتصاد وزيادة فرص العمل، وتدعمه أسعار النفط المرتفعة إلى

موانئ إلى عقارات أكثر تخصصا وإلى مواقع توفر شبكات لوجيستية متعددة الوسائل تجمع ما بين العقارات وال

.والسكك الحديدية



وال يحظى القطاع العقاري الصناعي القائم حاليا بخدمات ذات جودة عالية، وهو ما يخلق فرصا

لعقارات صناعية حديثة ذات جودة عالية، ويدعم الطلب من المستثمرين على الجودة، حيث إن اتجاه العقارات

لرغم من أن قطاع المنشآت الصناعية هو اتجاه طويل األمد، ذات الجودة العالية التي يتم تأجيرها بأمان، وعلى ا

فإنه وجد دعما من خالل ظهور أبحاث جامعية، تسعى إلى دفع القطاع األكاديمي نحو العمل التجاري لتحقيق

مردود إيجابي للملكية الفردية وخلق فرص عمل ودعم النمو االقتصادي، التي تؤدي في نهاية المطاف إلى دعم

.ى العقارات الصناعيةالطلب عل

وأخيرا يتمثل نمو التطوير السكني المتوسط الحجم كمحور سادس في تقرير شركة االستشارات العقارية، وذلك

تقليديا على القطاع السكني، ستتحول السوق أكثر ( وحدات 5أقل من )عندما تسيطر عمليات التطوير الصغيرة

.رون محترفوننحو تجمعات متوسطة الحجم يقوم بتطويرها مطو

وفي ما يتعلق بتقسيم السوق يتم تلبية الطلب على المساكن الراقية بشكل كبير، تستهدف المبادرات الحكومية

قطاع السكن المنخفض التكلفة، ولهذا تتجه السوق إلى مطوري المشاريع المتوسطة للمنازل ذات األسعار التي

20060)ألف لاير 011وحتى ( ألف دوالر 0.060) ألف لاير 651تناسب متوسطي الدخل والتي تتراوح من

(.ألف دوالر

إلى أنه وبالنظر إلى طبيعة األسرة السعودية، ومتطلبات المواطنين لمساحات سكنية « جونز النغ السال»وتشير

( دوالر 6666)رياال 251وحتى ( دوالرا 50)لاير 211أكبر، فإن معدل سعر الشراء المستهدف يتراوح بين

م المربع، وهو ما يمكن تحقيقه من خالل مشاريع متوسطة إلى كبيرة، وبينما تجد سوق اإلسكان دعما من للقد

خطة التحفيز واالستثمار في البنية التحتية، فإن تسليم منازل للمواطنين وتحقيق األهداف االجتماعية يتطلب

قد بدأت بالفعل، فإن قوانين القروض وعلى الرغم من أن عمليات البيع على المخطط. عمليات استحواذ مبتكرة

.العقارية ال تزال تشكل عامال هاما في توسيع ملكية المنازل بين المواطنين



إدارة الممتلكات العقارية

تعود على المستثمرين وأصحاب إلى إيجاد فرص استثمارية حقيقية ذات عائد مجزي نسعى في هذه المرحلة

باتباع آليه ممنهجة وخطة عمل ، اد المحفظة العقارية االستثماريةنقوم بإعدإذ ، المصالح العليا في الشركة

لبدائل والحلول إعداد الدراسات األولية الالزمة والتي تشمل ا فيتجتمع كلها مفصله، وآلية تنفيذ واضحة

: في هذا المجال باألعمال التالية التمويلية ونقوم

. تثمين وتقييم العقار .1 . وطرح األفكار توجيه االستثمار .5 . إعداد دراسات الجدوى .2 .إعداد الخطط التنفيذية .4 . إعداد صندوق االستثمار .2 . اإلدارة واإلشراف العام .6 .عالمشرو وتسليم استالم .7

.في حالة اعتماد تنفيذ المشروع محل الدراسة سيتم إيجاز المراحل المذكورة بالتفصيل وشرح آليه التنفيذ تحليالا : ملحوظة

عة إدارة الممتلكات العقارية تخصصا عقاريا منفردا وذا صبغة تكاملية مع باقي مجاالت صنا أصبحتلقد و

:دد باآلتيالعقار ونحن نقوم في هذا الص

."أعلى وأفضل استخدام"العقارية لتحقيق أعلى عائد ممكن لها بقاعدة إعادة الهيكلة المالية لألمالك .1 . رسم وتحديد سياسة األسعار والدفعات .5 . عمليات التسويق والبيع واختيار العمالء .2 .القيمة المضافة للعميل)خدمات ما بعد البيع والتأجير .4 (.الطارئة/ الدورية / الوقائية )خدمات الصيانة .2



إدارة الفنادق والمنشأت السياحية

مم لهم هذه في هذه المرحلة نحن بصدد إضافة قيمة استثمارية مضافة لكل المستثمرين وأصحاب القرار المص

نشاط السفر : بأنها السياحة يمكن تعريفالدراسة والتي تبدأ ببعض التعريفات الهامة للسياحة ومكوناتها حيث

هو ذلك الشخص الذي يقوم باإلنتقال والسائح. بهدف الترفيه ، وتوفير الخدمات المتعلقة لهذا النشاط

العالمية التابعة لهيئة السياحة وذلك حسب تعريف منظمة. لمسافة ثمانين كيلومترا على األقل السياحة لغرض

.األمم المتحدة

تشعبت فروعها وتداخلت و أصبحت تدخل في معظم حيث ..كما كانت منذ سنوات السياحة لم تعد صناعة

ونتاج زحفها إلى مقدمة القطاعات السياحة التنوع هو نتاج تطور صناعة ، ويعتبر هذاةمجاالت الحياة اليومي

.االقتصادية في العالم

ورغم دخول دول كثيرة ..ستظل أكثر الصناعات نموا وأكثرها رسوخا السياحة أثبتت أن السابقة السنواتومن

.هيع استيعاب العالم كللسوق يستطفي الفترة األخيرة إلى سوق السفر والسياحة إال أن ا

:السياحة مكونات

وهى الطاقة البشرية التى تستوعبها الدولة المضيفة صاحبة المعالم السياحية وفقاا : السائحون .1

.لمتطلبات كل سائح

لسائحيها بعرض كل ما لديهم من إمكانات فى هذا السياحة وهى الدول التى تقدم خدمة: العارضين .2

.السائحين من أجل خلق بيئة سياحية ناجحةالمجال تتناسب مع طلبات

وتقديم السياحة باختالف أنواعها والتى تتمثل فى أنواع(: المعالم السياحية)الموارد الثقافية .3

التعريفات المختلفة لها فنجد

االجتماعية، سياحة التسوق، السياحة الرياضية، السياحة العالجية، السياحة البيئية، السياحة: منها

.السياحةالفضائية، سياحة اآلثار لمغامرات، سياحة الشواطىء،سياحة ا

ما يتم طرحه في هذا الجزء هو فقط لإليجاز والعرض وليس للتحليل أوة للتفصيل وفي حالة اعتماد : ملحوظة

.منهجية وأسلوب المشروع محل الدراسة سيتم تفصيل كافة المراحل والخطوات وآليات التنفيذ

ركة والمجتمع والعمالء ليس فقط في تعود بالنفع على الشونأتي هنا إلى إضافة ما سيتم استثماره من أموال

المرحلة القادمة من الدراسة اإلستثمار السياحي وإنما كل ما يشمل أوجه اإلستثمارات السابقة والذي يقودنا إلى

ومكوناتهخلفية الفريق التخطيط والتنظيم اإلداري و وهي



ومكوناتهخلفية الفريق التخطيط والتنظيم اإلداري و

إن من أولى ما سيتم تحديده في عملية التخطيط لوضع نشاط جديد عامة وفي نشاط إدارة الفنادق خاصة هو

وضع الهدف أو األهداف والتي سيتم استخالص اإلستراتيجيات الموجهة منها لوضع السياسات والتوجهات التي

فيما ( محليا )أو ( عالميا )العمليات واإلجراءات من خالل قواعد ال يمكن تخطيها لبرامج منفذه تحدد خط سير

.سيتم استثماره من أموال

:وذلك لألسباب التالية

.تجنب المنظمة من المخاطر أو الوقوع في أزمات .1

.تحديد ووضوح أهداف المنظمة .5

.ضمان اإلستخدام األمثل للموارد .2

.وضع أساس لقياس مدى نجاح المنظمة في التطبيق .4

.التقليل من اتخاذ قرارات شخصية .2

.توفير األمن النفسي للعاملين .6

ه كل عمل يتم قصد بنوالتنظيم هنا بعد التخطيط المعد مسبقا، فة الثانية من الوظائف اإلداريةيعتبر التنظيم الوظي

إلدارة المالية وإدارة كاية والتسويقية وتحديد إداراتها كالوظيفة المالظائف المنظمة الوو نشطةاألبموجبه تحديد

، وعالقات هذه المكونات مع بعضها البعض من خالل تحديد السلطة والمسئولية، أوفروعها، وأقسامها التسويق

.وغيرها في سبيل تحقيق الهدف والالمركزية، ونطاق اإلشرافأالتفويض، والمركزية

:فوائد التنظيم

توزيع األعمال واألنشطة بشكل عملي.

يقضي التنظيم على االزدواجية في االختصاصات.

يحدد التنظيم العالقات بين العاملين بشكل واضح.

يخلق التنظيم تنسيقاا واضحاا بين األعمال.



:أسس التقسيم اإلداري من خالل التنظيم العلمي للشركة والذي يعتمد على

الوظائف حسب ( التجميع ) التقسيم by functions

حسب المنتج( التجميع ) التقسيم by product

حسب العمالء( التجميع ) التقسيم .By customer

حسب المناطق الجغرافية ( التجميع ) التقسيمby geographic area

حسب مرحلة اإلنتاج ( التجميع ) التقسيمby phase

:والذي تتضح فكرتهم كالتالي

:على أساس الوظيفةالتقسيم

فيه يتتم تجميتع كافتة األنشتطة المرتبطتة بمجتال معتين فتي وحتدة إداريتة واحتدة فنشتاطات اإلنتتاج تجمتع فتي إدارة

.الخ… واحدة ، والنشاطات المالية في إدارة واحدة

:المنتج على أساسالتقسيم

معتين فتي وحتدة إداريتة واحتدة ويستتخدم وهذا األساس يقوم على تجميع األنشطة المرتبطة بسلعة ما أو خط إنتاج

.في المنشآت الكبيرة

:التقسيم على أساس العمالء

.ويستخدم عندما تتعامل المنظمة مع عدة أنواع من العمالء مثل الشباب واألطفال والنساء

:التقسيم حسب المناطق الجغرافية

.ء محلية أو دوليةويستخدم في المنظمات التي يشمل نشاطها مناطق جغرافية متعددة سوا

(:العمليات ) التقسيم على أساس اإلنتاج

.وهنا يتم التقسيم إلى إدارات طبقا لمراحل العمليات الصناعية المستخدمة في التصنيع



المستويات اإلدارية

(صاحب القرار والمدير العام) رئيس الشركة •

المستويات العليا الرئيس التنفيذي •

المستويات المتوسطة (المراقب المالي)المدير المالي •

المستوى االداري االول المشرفين •

قسامرؤساء األ •



كيفية تحديد معوقات العمل ومقترحات الحل

Management Processوظائف اإلدارة

المعوقات اإلدارية

تحليل المواقف الغير متجانسة والمتعددة للتنظيم اإلداري

الداخلي

تحليل المواقف الغير متجانسة والمتعددة للتنظيم اإلداري الداخلي

المركزية وغير المركزية

أن تتبع نفس االسلوب اإلداري مع كل الموظفين وفي كل المواقف إال ان بعض األحيان : الثبات

قد يتطلب منك موقفا ما أن تكون أكثر مرونة

ئ الشركةال بد من أن تعكس السياسة اإلدارية مباد

وإدراك لمتطلبات اإلدارة والعاملين والعمالءمنظور عالمي وفهم.

التخطيط

التنظيم

التوظيف

القيادة

والتقييم التحكم



Management Sectionsتقسيمات اإلدارة

management Qualificationsالمهارات اإلدارية



الهيكل التنظيمي المقترح

رسم تصور الدليل التنظيمي للشركة بكامل محل الدراسة سيتم (المقترح أعاله)الهيكل التنظيمي في حالة اعتماد تنفيذ : ملحوظة

.المراحل المذكورة بالتفصيل إداراتها الداخلية و

مجلس اإلدارة

قسم التصميم مشرف مواقع حاسب كميات قسم الفرص اإلستثمارية قسم العقود

خدمة العمالء قسم المبيعات بحوث التسويق قسم الصيانة قسم التشغيل قسم التسويق

واإلستثمار العقاريإدارة الممتلكات

السياحيةإدارة المنشأت

إدارة المشاريع

إدارة التسويق

(المراقب المالي) العالقات الحكومية والشئون القانونية الرئيس التنفيذي

سكرتير تنفيذي

مدير تطوير األعمال



ومصادر اإلستثمار متطلبات التمويل

األموال و إستخدامها لتشغيل أو تطوير المشاريع و التي تتركز إن النظرة التقليدية للتمويل هي الحصول على

ففي االقتصاد المعاصر أصبح . أساسا على تحديد أفضل مصدر للحصول على أموال من عدة مصادر متاحة

التمويل يشكل أحد المقومات األساسية لتطوير القوى المنتجة و توسيعها و تدعيم رأس المال خاصة لحظة تمويل

وهو اإلمداد ، القائمةالتمويل في الواقع ليس إال وسيلة لتعبئة الموارد الحقيقة ، حيث أنل المنتجرأس الما

.باألموال الالزمة في أوقات الحاجة إليها

وبصفة عامة يتمثل التمويل في كافة األعمال التنفيذية التي يترتب عليها الحصول على النقدية واستثمارها في

تعظيم القيمة النقدية المتوقع الحصول عليها مستقبال في ضوء النقدية المتاحة حاليا عمليات مختلفة ساعد على

.واتجاهات السوق المالية لالستثمار والعائد المتوقع الحصول تحقيقه منه، والمخاطر المحيطة به،

االقتصادية و من خالل هذه التعاريف يمكن استخالص أن التمويل هو توفير األموال الالزمة للقيام بالمشاريع

تطويرها و ذلك في أوقات الحاجة إليها إذ أنه يخص المبالغ النقدية و ليس السلع و الخدمات و أن يكون بالقيمة

. في الوقت المناسبهو تطوير المشاريع العامة منها والخاصة والمطلوبة في الوقت المطلوب ، فالهدف منه

يزانية العمومية للمنشأة ، ويعبر عن تركيز أو مكونات األموال ويمثل هيكل التمويل الجانب األيسر من الم

التي بموجبها يتم تمويل األصول المتمثلة بالجانب األيمن في الميزانية العمومية،حيث يمكن تمويل هذه األصول

.رأس المال ،والفائض المحتجز،وقروض قصيرة أو طويلة األجل:من مصادر متعددة ،مثل

ارات المالية التي تواجه اإلدارة المالية للمنشأت هي تحديد نسبة الدائنين إلى الملكية العامة ويعتبر من أهم القر

في هيكل التمويل،ذلك أن هيكل التمويل هو تركيب المصادر التي بموجبها يتم تمويل األصول،ودرجة اإلعتماد

.على أحد هذه المصادر دون األخر

:ويتكون هيكل التمويل من قسمين أساسين

.حتياطيات، والفائض يير الموزعاألموال المملوكة والتي تشمل رأس المال، واإل:األول

(.يرةغماتعتمد عليه المنشأت الص)مثل بالقروض والخصوم المتداولة هو األموال الدائنة،التي تت:الثاني



أهمية التمويلسياسة اقتصادية و تنموية يتبعها أو يعمل على تحقيقها من أجل تحقيق على اختالف البلدان وما تتبعها من

الرفاهية ألفراده، و تتطلب هذه السياسة التنموية وضع الخطوط العريضة لها و المتمثلة في تخطيط المشاريع

. التنموية و ذلك حسب إحتياجات و قدرات البالد التمويلية

ى التمويل لكي تنمو و تواصل حياتها ، حيث يعتبر التمويل بمثابة الدم و مهما تنوعت المشروعات فإنها تحتاج إل

الجاري للمشروع ، ومن هنا نستطيع القول أن التمويل له دور فعال في تحقيق سياسة البالد التنموية و ذلك عن

: طريق

: اإلنجاز المشاريع التي يترتب عليهتوفير رؤوس األموال الالزمة .1

.ة تقضي على البطالةتوفير مناصب شغل جديد

. تحقيق التنمية إلقتصادية البالد

. تحقيق األهداف المسطرة من طرف الدولة

.(إلخ... توفير السكن، العمل)تحقيق الرفاهية ألفراد المجتمع عن طريق تحسين الوضعية المعيشية لهم .2

:أشكال التمويل

: هناك عدة أشكال لتمويل و التي نذكر منها

:و غير المباشر التمويل المباشر .1

هذا النوع من التمويل يعبر عن العالقة المباشرة بين المقرض و المقترض و المستثمر : التمويل المباشر 1.1

و هذا النوع من التمويل يتخذ صور متعددة كما يختلف . دون تدخل أي و سيط مالي مصرفي أو غير مصرفي

(.ةمؤسسات ، أفراد ، هيئات حكومي)باختالف المقترضين

تستطيع أن تحصل على قروض و تسهيالت إئتمانية من مورديها أو من عمالئها أو حتى : المؤسسات

من مؤسسات أخرى إال أنها يمكن أن تخاطب القطاع العريض من المدخرين الذين يرغبون في توظيف

:يأموالهم دون أن يرتبط نشاطهم مباشرة بالنشاط االقتصادي للمؤسسة و الصورة هنا تتمثل ف

. إصدار أسهم لإلكتتاب العام أو الخاص .1

. إصدار سندات .2

.اإلئتمان التجاري .3

. التمويل الذاتي .4

.الخ..تسهيالت االعتماد .5

تلجأ الحكومة في بعض األحيان إلى التمويل المباشر عن طريق اإلقتراض من األفراد و : الحكومة

زمنية مختلفة و أسعار فائدة متباينة و من المؤسسات من خالل إصدار سندات متعددة األشكال ذات مدد

...أهم هذه السندات نجد أذونات الخزينة



يعبر هذا النوع عن كل طرق و أساليب التمويل غير المباشرة و المتثلة في األسواق : التمويل غير المباشر 1.2

. المالية و البنوك أي كل المصادر المالية التي فيها وسطاء ماليين

الوسطاء المالين المتثلين في السوق المالية و بعض البنوك ، بتجميع المدخرات المالية من الوحدات حيث يقوم

االقتصادية ذات الفائض ، ثم توزع هذا اإلدخارات المالية على الوحدات االقتصادية التي تحتاجها، فالمؤسسسات

.بات مصادر التمويلالمالية الوسيطة تحاول أن توفق بين متطلبات مصادر اإلدخار و متطل

:التمويل المحلي و التمويل الدولي 1

ينقسم مثل هذا النوع من التمويل إلى تمويل مصدره السوق و المؤسسات المالية الداخلية و تمويل

. مصدر السوق المالية و الهيئات المادلية الدولية

الية و األسواق المالية المحلية و هو يعتمد مثل هذا النوع من التمويل على المؤسسات الم: التمويل المحلي 2.1

قروض بمختلف أنواعها ، أوراق مالية و تجارية بمختلف )يضم المصادر المباشر ة غير المباشرة المحلية

.و هذا النوع من التمويل يخدم قطاع المؤسسات االقتصادية أكثر من الهيئات الحكومية( الخ...أنواعها

ن التمويل يعتمد بالدرجة األولى على األسواق المالية الدولية مثل البورصات ، هذا النوع م: التمويل الدولي 2.2

و الهيئات الماليلة الدولية أو األقليمية ، مثل صندوق النقد الدولي أو البنك العالمي للإلنشاء و التعمير و بعض

نات أو إستثمارات مثل ما هو المؤسسات األقليمية ، باإلضافة إلى البرامج التمويلية الدولية التي في شكل إعا

. الحال بالنسبة لبرنامج ميدا الذي أطلقه اإلتحاد األوروبي في إطار الشراكة األورومتوسطية

وبعد أن تكون اإلدارة المالية للمؤسسة قد انتهت من تحديد كمية ونوعية احتياجاتها من األموال، يبقى عليها

تختار من بينها، وأن تقرر أيضا كيفية المزج بين هذه المصادر من حيث أن تقرر مصادر التمويل التي عليها أن

: الكم والنوع والمصدر، آخذة بعين االعتبار ما يلي

أثر المديونية في ربحية المؤسسة وقيمتها، باعتبار أن الهدف األساسي لإلدارة المالية هو تعظيم القيمة .1

. الحالية للمؤسسة

. ضع المؤسسةالمستوى المناسب من الدين لو .2

المزيج المناسب من مصادر التمويل القصيرة األجل والطويلة األجل وحقوق المالكين، ذلك في ضوء .3

. تركيبة الموجودات

والى جانب تلك االعتبارات، ولضمان اختيار األنسب من بين ما هو متاح، ال بد أن تتوافر لدى اإلدارة المالية

أثر استعمال مصادر التمويل المختلفة في ربحية المؤسسة وقيمتها الحالية، كما للمؤسسة القدرات الكافية لتقييم

يتوجب عليها قبل أن تستقر على أي من مصادر التمويل، أن تكون ملمة بالمصادر المتاحة جميعها، وطبيعة كل

إذ أن . عليه واحد منها، وميزاته، وعيوبه، ومدى توافره، وكذلك كلفة كل منها واإلجراءات الالزمة للحصول

إجراءات إصدار رأس المال تختلف عن إجراءات إصدار اإلسناد، كما يختلف هذان المصدران في إجراءات

فاألولى تتطلب إجراءات وشكليات ينص عليها القانون، في حين أن . االقتراض المباشر من البنوك مثال

القرض، وتوقيع العقود المرتبطة به إجراءات االقتراض هي إجراءات بسيطة تتمثل في التفاوض على شروط

. مع البنك أو مجموعة البنوك المقرضة



: ( FINANCIAL MARKETS ) األسواق المالية

و تعرف األسواق المالية بأنها عبارة . تعتبر األسواق المالية المصدر الرئيسي للتمويل الذي تحتاجه المؤسسات

التي تسهل تداول (PROCEDURES)ءاتاإلجراو (INSTITUTIONS) عن مجموعة المؤسسات

. األوراق المالية بمختلف أنواعها

وتلعب األسواق المالية دورا مهما في توزيع الوفورات التي تتحقق لدى بعض وحدات االقتصاد القومي على

ن السير التي تحتاج إليها لتمويل احتياجاتها للنمو و التطور، و بذلك تمكنها م( في هذا االقتصاد)تلك الوحدات

. بمشاريعها دون الحاجة الى االنتظار لحين وصول وفوراتها الى ما يكفي لتلبية هذه االحتياجات

يتم التمييز بين ، و( FINANCIAL CLAIMS) ويجري في األسواق المالية بيع و شراء المطالبات المالية

: هما/ سوقين اثنين، و ذلك حسب استحقاق األدوات المتداولة في كل منهما

: MONEY MARKET السوق النقدي .1

و يقصد بالسوق النقدي جميع المؤسسات و اإلجراءات التي تسهل تداول األوراق المالية ذات السيولة

و من األوراق المتداولة في مثل هذا السوق األوراق المالية . العالية التي ال تزيد مدتها على سنة

و القبوالت (COMMERCIAL PAPERS) الحكومية القصيرة األجل و األوراق التجارية

.المصرفية

: CAPITAL MARKET السوق الرأسمالي .2

يعني السوق الرأسمالي مجموعة المؤسسات و اإلجراءات التي تسهل تداول األوراق المالية الطويلة

. األجل مثل األسهم و السندات

: ( SOURCES OF FINANCE ) مصادر التمويل

اما من المصادر الداخلية أو : تجارية الحصول على األموال الالزمة لتغطية احتياجاتها يتاح أمام المؤسسات ال

و يمكن تصنيف مصادر التمويل هذه اما من حيث المصدر أو من . الخارجية و لفترات قصيرة أو طويلة األجل

: حيث الملكية، أو من حيث الزمن و ذلك كالتالي

ادر داخلية كاألرباح المحتجزة و االستهالك و بيع األصول، و يتم التقسيم الى مص: من حيث المصدر . أ

. مصادر خارجية كاالقتراض و إصدار األسناد و تسهيالت الموردين

يتم تقسيم ذلك الى مصادر من مالكي المؤسسة كزيادة رأس المال و االحتفاظ بجميع : من حيث الملكية . ب

لبنوك، و موردي اآلالت و المعدات و مؤجريها، و األرباح أو جزء منها، و مصادر من المقرضين، مثل ا

. الخ...موردي المواد

و أخرى قصيرة يتم التقسيم الى مصادر طويلة األجل، و مصادر متوسطة األجل،: من حيث الزمن . ت

. األجل



: محددات االختيار بين مصادر التمويل

ارة المالية تقييم مصادر التمويل المحتملة عندما تتخذ المؤسسة قرارها بخصوص تركيبة أصولها، تتولى اإلد

: في ظل مجموعة االعتبارات التالية

. الزمنية التي ستحتاج خاللها الى هذه األموال مقدار األموال التي تحتاج إليها المؤسسة والفترة .1

. مالءمة مصادر التمويل لالستخدامات التي سيتم تمويلها .2

. السائدة في األسواق ومع عائد االستثمار المتوقعكلفة التمويل مقارنة مع الكلفة ت .3

.مواعيد التسديد وتزامنها مع التدفقات النقدية المتوقع تحقيقها من الموجودات الممولة .4

القيود التي قد تفرض على المؤسسة المقرضة من مصادر التمويل، كشرط عدم االقتراض اإلضافي، .5

.بعض النسب المالية طوال فترة االقتراضوشروط عدم توزيع االرباح، والمحافظة على

: خصائص مصادر التمويل

لكل مصدر من مصادر التمويل مجموعة من الخصائص المتميزة عن بقية المصادر األخرى؛ هذا ويمكن تناول

: جميع هذه المصادر من جوانب عديدة، أهمها ما يلي

:( MATURITY ) االستحقاق .1

.ذي يتوجب فيه على المقترض رد الدين الى الدائناالستحقاق يعني الموعد اليقصد ب

هذا وتختلف أموال االقتراض عن أموال أصحاب المشروع المقدمة منهم على شكل رأسمال أو على شكل أرباح

: محتفظ بها بما يلي

للقروض آجال معينة ينبغي أن تسدد فيها بغض النظر عن أية اعتبارات أخرى، ويؤدي عجز المؤسسة . أ

.عن التسديد الى مقاضاتها وإجبارها على التصفيةالمقترضة

ألموال الملكية صفة االستثمار الدائم، دون أن يعني ذلك التأبيد في االستثمار، حيث أن باستطاعة . ب

كما أنه يمكن في بعض أنواع المشاريع . اما بيع حصته، أو تصفية المؤسسة السترداد أموال: المستثمر

هائها، وبعد ذلك التاريخ تتم تصفية المشروع ما لم يتم اتفاق على تجديده االتفاق على تاريخ محدد النت

. لفترة أخرى

إن مسألة استرداد المالك الستثماره الكامل في مشروع أو مؤسسة معينة أمر يتوقف على حالة ومركز

ذه القيمة إذا لم يكن المؤسسة، إذ قد يتمكن من استرداد أكثر من استثماره إذا كان المشروع ناجحا أو أقل من ه

. األمر كذلك

وبشكل عام، تؤدي زيادة االقتراض الى زيادة المخاطر المالية للمؤسسة، في حين تؤدي زيادة رأس المال الى

زيادة صافي قيمة المؤسسة وتخفيض المديونية، وبالتالي المخاطر المالية المرتبطة بذلك وتحسن مركزها

. االئتماني



:(CLAIMS ON INCOME) لالحق على الدخ .2

: هناك ثالثة مظاهر تميز أموال االقتراض من أموال الملكية في مجال الحق على الدخل هي

تعني األولوية حق الدائنين بالحصول على أصل قروضهم وفوائدها قبل حصول مالكي : األولوية . أ

الى التوقف عن توزيع وفي بعض الحاالت، قد يضطر مالكو المشروع . المشروع على أي من حقوقهم

االرباح تحت ضغط الدائنين إذا كان مثل هذا التوزيع سيؤدي الى تهديد أولوية الدائنين أو يؤخر استيفاء

. حقوقهم

والى جانب أولوية الدائنين على المالكين، هناك أولويات أيضا بين الدائنين أنفسهم، إذ يتقدم الدائنون أصحاب

العاديين، حيث يحصل العمال كما تحصل المؤسسات الحكومية على حقوقها من المشروع االمتياز على الدائنين

. قبل حصول الدائنين العاديين على حقوقهم

يمتاز الدائنون العاديون على المالكين بالتأكد من الحصول على دينهم وفوائده في المواعيد : التأكد . ب

لألرباح أو عدم تحقيقها لذلك، وان فشلت في المتفق عليها للدفع، بغض النظر عن تحقيق المؤسسة

أما المالكون فال يحصلون على االرباح إال بعد تحققها . الدفع فإنها تعرض نفسها للمالحقة القانونية

وبالرغم من أن درجة التأكد في تحصيل الدخل . واتخاذ قرار بتوزيعها وبعد دفع التزاماتهم للمقرضين

صحاب المشروع، إال أن ذلك ال يعني التأكد المطلق بحصول الدائنين أعلى لدى الدائنين منها لدى أ

على كامل حقوقهم، الن خسارة الشركة وإفالسها، وعدم كفاية ما يتحقق من التصفية للوفاء بالديون

. سيعني خسارة للدائنين بمقدار النقص الحاصل

كون عادة مقداره محددا وثابتا إن ما يحصل عليه الدائنون من المؤسسة المقترضة ي :مقدار الدخل . ت

أما بالنسبة الى المالكين، فان ما يحصلون عله من ربح أو خسارة . بغض النظر عن النتائج المحققة

تحققت االرباح المجزية نجدهم يحتفظون بجميع ما يزيد على حقوق الدائنين، وان غير محدد، فان

. ائنين وتحمل الخسارةكانت هناك خسارة فهم مجبرون أيضا على دفع حقوق الد

:( CLAIMS ON ASSETS) الحق على الموجودات .3

ما بقيت عمليات المؤسسة مربحة، وبقيت قادرة على الوفاء بالتزاماتها، واستمرت في دفع ما يتحقق وإذا

عليها لجميع دائنيها في مواعيد االستحقاق، يكون اهتمام المستثمرين مركزا على العائد المحقق على

تثماراتهم؛ لكن إذا ووجهت المؤسسة بالمشكالت، وتمت تصفيتها يتوجه االهتمام نحو قيمة أصولها اس

وهناك قواعد عامة تحكم توزيع . واألولويات على هذه القيمة الستيفاء كل من الدائنين والمستثمرين لحقوقهم

: ى الترتيب التاليحصيلة تصفية المؤسسات، وبموجب هذه القواعد يتم توزيع هذه الحصيلة، ويراع

. الدائنون الممتازون . أ

. الدائنون المؤمنون برهونات على موجودات المؤسسة . ب

. الدائنون العاديون غير المؤمنين برهونات على موجودات المؤسسة . ت

(.حملة األسهم الممتازة)المالك الممتازون . ث

. حملة األسهم العادية . ج

حقوقها قبل أن تستوفي الفئة التي تسبقها كامل حقوقها، وإذا كانت هذا وال تستوفى فئة من الفئات أيا من

. حصيلة التصفية غير كافية لتسديد الدائنين العاديين، فانه يتم توزيع المبلغ المتوافر لهم بشكل نسبي بينهم



:( MANAGEMENT AND CONTROL )اإلدارة والسيطرة .4

المساهمة وأصحاب الشركات حملة األسهم في الشركات ) إدارة الشركة حق من حقوق المالكين العاديين

: ، وال يملك الدائنون وال المالكون الممتازون مثل هذا الحق(العادية

فالدائنون ليس لهم أي صوت مباشر في إدارة المؤسسة، لكن ال يمكن تجاهل تأثيرهم غير المباشر في . أ

رة الذي يمكن أن يظهر من خالل وضعهم لبعض الشروط في عقود االقتراض، كالمحافظة هذه اإلدا

على نسب مالية معينة طوال حياة القرض، أو عدم توزيع االرباح، أو تخصيص مبالغ محددة ألجل

ان أهمية تأثير الدائنين في إدارة الشركة مصدره حاجة هذه اإلدارة الى كسب دعم . الوفاء الدائنين

. ئنين، الن الحاجة إليهم تبقى مستمرة باستمرار حياة المؤسسةالدا

كذلك ال يشترك أصحاب رأس المال الممتاز في اإلدارة بسبب ما يتمتعون به من أولوية تجاه المالكين . ب

. العاديين، لكن قد يكون لهم صوت محدود إذا ما تهددت مصالحهم

ألسهم العادية الذين يقومون باختيار مجلس اإلدارة أما اإلدارة الفعلية للمؤسسة فهي مسؤولية حملة ا . ت

. ليتولى اإلدارة نيابة عنهم

والحكمة في بقاء اإلدارة في أيدي حملة األسهم العادية هي كونهم األكثر تعرضا لألخطار بالمقارنة مع

ين وأصحاب الدائنين وأصحاب الحقوق الممتازة، إذ أنهم ال يحصلون على أي دخل إال بعد حصول الدائن

االمتياز على حقوقهم، ومن ثم يكونون أصحاب أكبر مصلحة في الحصول على ربح يفي باحتياجات الدائنين

لذا فليس من المتوقع أن يقبل مثل هؤالء المستثمرين باستثمار أموالهم . والمالك الممتازين ليظل لهم عائدا مناسبا

. ديهم القوة الكافية للسيطرة على إدارتهافي أية مؤسسة تحت مثل هذه الظروف إال إذا كانت ل

:( FLEXIBILITY ) المرونة .5

. يوفر االقتراض للمؤسسة مرونة في التمويل أكثر من تلك التي يوفرها التمويل عن طريق إصدار األسهم

د فاالقتراض متوافر بأنواع متعددة ومواعيد متفاوته وبكميات تناسب الحاجة، في حين ال يتوافر مثل ذلك عن

التمويل عن طريق زيادة رأس المال، الن التمويل بمثل هذه الطريقة يتطلب أن يكون حجم اإلصدار بمستوى

. معين يبرر تحمل عناء وتكاليف وإجراءات اإلصدار

:( EFFECT ON RETURNS ) األثر على العوائد .6

المال، الن حق المقرض يقتصر العوائد بالمقارنة مع زيادة رأس (DILUTION) االقتراض أقل أثرا في تآكل

على الفوائد التي سيتم استيعاب جزء منها من خالل الضريبة، وهو بذلك ال يزيد قاعدة توزيع االرباح، يعكس

. زيادة رأس المال التي تؤدي الى زيادة قاعدة التوزيع وحقوقها في االرباح الخاضعة للضريبة



: أنواع األموال المتاحة للمؤسسات

: عام، يتاح للمؤسسات التجارية المصادر التمويلية التاليةبشكل

: إذ بمستطاع المقترض الحصول على: االقتراض .1

. قروض قصير األجل . أ

. قروض متوسطة األجل . ب

. قروض طويلة األجل . ت

: زيادة مساهمة أصحاب المؤسسة .2

: يمكن زيادة مساهمة أصحاب المؤسسة من خالل

. إصدار أسهم ممتازة . أ

: حملة األسهم العادية الذي يمكن أن يتم من خالل زيادة حقوق . ب

. زيادة رأس المال عن طريق طرح مزيد من األسهم العادية -

. زيادة االرباح غير الموزعة -

: العوامل المحددة ألنواع التمويل

لتلبية تختلف الهياكل المالية للمؤسسات في مكوناتها، فبعضها يعتمد بشكل رئيس على األموال الذاتية

احتياجاته المالية، في حين يعتمد اآلخر الى حد كبير على األموال المقترضة، والبعض قد يختار أمرا وسطا بين

هذا األمر يضعنا أمام تساؤل حول األسباب التي تؤدي الى وجود مثل هذه االختالفات في تركيبة الجانب . ذلك

لمصدر، كما يضعنا أمام تساؤل حول العوامل التي األيسر في ميزانيات مؤسسات األعمال من حيث طبيعة ا

والجواب على الشق األول هو أن هذه االختالفات هي نتيجة لعدة . يحدد في ضوئها المصدر األنسب للتمويل

عوامل متنازعة تتراوح بين ظروف المؤسسة نفسها، والحالة االقتصادية، وتوافر األنواع المختلفة من األموال،

أما بخصوص العوامل التي تحدد في ضوئها أنواع . لذي تمارسه المؤسسة، وتركيبة موجوداتهاوطبيعة النشاط ا

: األموال المناسبة للمؤسسة، فيمكن أن نعدد منها

:االستخدامالمالئمة بين طبيعة المصدر وطبيعة .1

أموال الملكية أو القاعدة العامة في التمويل هي أن يتم تمويل الموجودات الثابتة من مصادر طويلة األجل، ك

. أما المصادر القصيرة األجل، فهي مالئمة لتمويل االستخدامات القصيرة األجل . القروض الطويلة األجل

وتعتبر عملية المالءمة بين طبيعة المصادر وطبيعة االستخدامات عملية ضرورية إليجاد ارتباط بين التدفقات

. ة وتسديد االلتزامات الناشئة عن اقتناء هذه األصولالنقدية المتوقع الحصول عليها من األصول الممول

فاألصول الثابتة مثال تقدم خدماتها لفترات زمنية طويلة؛ وعن طريق استعمال هذه الخدمات وبيع المنتجات

على فائض من التدفق النقدي المتمثل في االرباح ( إذا كانت عملياتها مرضية)يتوقع أن تحصل المؤسسة

ولما كانت مثل هذه الفوائض ال تكفي لسداد قيمة . يها استهالك الموجودات الثابتة نفسها المحققة مضافا إل

الموجودات الثابتة الممولة خالل فترة مالية واحدة، لذا وجب ترتيب الوفاء بالديون المرتبطة بها على عدة فترات

البا ما تكون نسبة قليلة من قيمة هذه مالية بشكل يتناسب وحجم الفوائض النقدية المتحققة نتيجة حيازتها، وهي غ

. األصول الثابتة



ومبدأ المالءمة يقضي أيضا بتمويل احتياجات المؤسسة القصيرة األجل من مصدر قصير األجل، الن

تمويلها بواسطة مصدر طويل األجل يتعارض وهدف الربحية، ألنه قد ال يكون بمستطاع المؤسسة إعادة

انتهاء الموسم وتوافر الفوائض النقدية لديها، إذا كان التمويل من مصدر طويل األجل، األموال للمقرضين عند

اما بسبب الحاجة إليها للموسم القادم، أو لوجود غرامات على التسديد المبكر، في حين يكون األمر عكس ذلك

ويل المؤسسة لموجوداتها في حالة التمويل من مصدر قصير األجل، إذ يصفى الدين بانتهاء الدورة التجارية وتح

. من البضائع والديون الى نقد وبذلك ينخفض مقدار ما تدفعه المؤسسة من فوائد على قروضها

:( REVENUE ) الدخل .2

المؤسسات التجارية، كما سبق وأشرنا، تحسين العوائد التي تحققها على أموال أصحابها عن طريق بمستطاع

. ق على الموجوداتاالقتراض بكلفة أقل من العائد المحق

في الحاالت التي تكون فيها كلفة )ومن أهم الميزات التي يحققها التمويل عن طريق االقتراض الثابت الكلفة

هو تحسين العائد على حقوق أصحاب المؤسسة بشكل أفضل مما ( االقتراض أقل من العائد على الموجودات فقط

أما إذا كانت كلفة االقتراض . ل أصحابها، أي دون اقتراض لو كانت عمليات المؤسسة ممولة جميعها من قب

فان نتائج الرفع المالي ستكون عكسية حيث سينخفض العائد على أعلى من العائد المحقق على الموجودات،

. وقد أوضحنا ذلك عندما تحدثنا عن الرفع المالي في الباب السابق. حقوق المالكين

: ( RISK ) الخطر .3

: في مجال العوامل المحددة للتمويل من منظورين هماينظر للخطر

. خطر التشغيل -

. خطر التمويل -

ويتوجب . ويرتبط الخطر األول بطبيعة النشاط الذي تمارسه المؤسسة والظروف االقتصادية التي تعمل فيها

مرتفعة بدال من على المؤسسة أن تعتمد على المزيد من رأس المال في الحاالت التي تكون فيها مخاطر التشغيل

االعتماد على االقتراض، الن عدم انتظام حجم النشاط سيؤثر في قدرة المؤسسة على خدمة دينها، وقد تتعرض

. لإلفالس إذا ما كانت أعباء خدمة الدين أكبر من قدرتها

دي مثل هذا أما خطر التمويل فينتج عن زيادة االعتماد على االقتراض في تمويل عمليات المؤسسة، ويؤ

االعتماد المتزايد الى زيادة أعباء خدمة الدين، وقد يعرض المؤسسة للفشل في حالة عجزها عن خدمة دينها،

وعندما تواجه المؤسسة الفشل تتهدد مصالح المالكين أكثر من غيرهم، ألنهم آخر من ستوفى حقه عند تصفية

. المؤسسة

:( MANAGEMENT AND CONTROL ) اإلدارة والسيطرة .4

. بقاء سيطرة المالكين الحاليين على المؤسسة من العوامل التي تلعب دورا بارزا في تخطيط مصادر التمويل

لهذا السبب ، كثيرا ما نجد المالكين المسيطرين يفضلون التمويل عن طريق االقتراض، وإصدار األسهم

الممتازين كلهم ال يهددون مثل هذه السيطرة الممتازة بدال من إصدار أسهم عادية، الن الدائنين العاديين و

. بصورة مباشرة، ألنهم ال يملكون التدخل في اإلدارة



ومثل هذا األمر ال يمكن له أن يحدث باستمرار، الن التوسع في االقتراض قد يؤدي الى ارتفاع مديونية

تفادي اإلفالس بالتضحية بجزء من المؤسسة وعجزها عن القيام بخدمة دينها وإفالسها، لذا سيكون من األفضل

. السيطرة عن طريق زيادة رأس المال ودخول بعض المالك الجدد

:( FLEXIBILITY ) المرونة .5

وتعني المرونة قدرة المؤسسة على زيادة أو تخفيض األموال المقترضة تبعا للتغيرات الرئيسية في الحاجة الى

المتاحة أمامها خاصة إذا ما تعددت مصادر التمويل المتاحة بشأن األموال، كما تعني تعدد الخيارات المستقبلية

. الحصول على األموال

: ويتيح توافر المرونة للمؤسسة

إمكانية الخيار من بين بدائل عديدة عندما تحتاج المؤسسة الى التوسع أو االنكماش في مجموع األموال .1

. التي تستخدمها

. عند الحاجةإمكانية استخدام المتاح من األموال .2

. زيادة قدرتها على المساومة مع مصادر التمويل .3

: هذا وتفقد المؤسسة الكثير من مرونتها في الحاالت التالية

إذا زادت التزاماتها، الن الزيادة تحد من القدرة على االقتراض بشروط معقولة، بالرغم من توافر .1

األمر الذي يضطرها للجوء الى زيادة رأس وقد ال تستطيع االقتراض مطلقا، . األموال في األسواق

. لمالا

تقديم ضماناتها للقروض األولى التي حصلت عليها يجعل من أية قروض جديدة تتطلب ضماناتها أسوة .2

. بالقروض القديمة، وعدم توافر هذه الضمانات يحد من قدرتها على االقتراض

. ن قدرتها على االقتراضااللتزام بموجب اتفاقيات االقتراض السابقة بشروط تحد م .3

وتحتاج المؤسسة للمرونة عند التوسع وعند االنكماش، فإذا رغبت في التخلص من بعض األصول واستعمال

حصيلتها بتخفيض التزاماتها، فان األموال المقترضة تحقق لها هذه الميزة عندما يحين استحقاقها، وتتحقق لها

. ا حق الدفع المسبق أو استدعاء األسناد قبل موعدهاالميزة بشكل أفضل إذا كان هناك شرط يعطيه

:( TIMING ) التوقيت .6

والمقصود بالتوقيت هو تحديد المؤسسة للوقت الذي ستدخل فيه الى السوق مقترضة ألجل الحصول على

قدرتها لكن حاجة المؤسسة الى األموال في بعض األحيان قد تلغي . األموال بأدنى كلفة ممكنة وبأفضل الشروط

وفي كل . على التوقيت، إذ قد تضطر الى الدخول الى سوق االقتراض على الرغم من عدم مناسبة التوقيت

. األحوال، يجب أن ينظر للتوقيت في إطار قدرة المؤسسة على قراءة األسواق المالية واألحداث المتوقعة

:( INDUSTRIAL DEBT STANDARDS )معايير المديونية للصناعة .7

مستويات متعارف عليها لنسبة إجمالي الديون الى صافي حقوق المساهمين لمختلف أنواع الصناعات، وهناك

ويجب أن ال تشذ المؤسسة في حجم مديونيتها عن هذا النمط، الن الشذوذ عن األنماط المتعارف عليها ينبه

. الدائنين ويجعلها يشكون في سالمة الموقف المالي للمقترض



:( GENERAL ECONOMIC CONDITIONS )دية العامةالظروف االقتصا .8

قد تشجع ظروف الرواج االقتصادي على توسع المؤسسات في االقتراض لتمويل عملياتها بدال من االعتماد

. على زيادة رأس المال، الن ظروف الرواج تعطي المؤسسات ثقة بقدرتها على خدمة دينها

:( SIZE )حجم المؤسسة .9

قدرتها على التوسع في االقتراض، فالمؤسسات ذات المصادر المالية الكبيرة وذات حجم المؤسسة عامل في

. الحجم الواسع غالبا ما تتمتع بثقة مصادر التمويل أكثر من الثقة التي تتمتع بها المؤسسات الصغيرة

:( CREDIT RATING ) التصنيف االئتماني للمؤسسة .11

مالءة المؤسسة المصنفة، فكلما كان هذا الرأي إيجابيا زادت التصنيف االئتماني هو عبارة عن رأي فني في

. قدرة المؤسسة على زيادة مصادرها التمويلية سواء عن طريق االقتراض أو زيادة رأس المال

: ( PATTERN OF CASH FLOW ) نمط التدفق النقدي .11

تى يبدأ بتحقيق النقد من عملياته، المقصود بنمط التدفق النقدي هو الفترة الزمنية التي تنقضي على االستثمار ح

فالفترة الطويلة التي تنقضي حتى تبدأ المؤسسة بتحقيق النقد لها آثار سلبية على السيولة، لكن يمكن تفادي هذا

. األثر السلبي باختيار مصادر تمويل يتزامن وقت سدادها ومواعيد دخول النقد الى المؤسسة

السيولة رأس المال فباإلضافة الى عدم الحاجة الى إعادته لألصحابه ومن أفضل مصادر التمويل من منظور

كما االقتراض، فان باإلمكان تعديل االرباح الموزعة له حسب الظروف، إذا يمكن أن تتراوح النسب الموزعة

عبئا بينما لو تم التمويل بواسطة قرض، فان دفعات الفائدة واألقساط ستشكل . كربح بين الصفر ونسبة معقولة

. أكبر والتزاما بدفع هذه االلتزامات حتى ولو لم يتحقق أي دخل

( DEBIT CAPACITY ) طاقة االقتراض .12

قد يكون استعمال الدين لتمويل عمليات المؤسسة مواتيا للمؤسسة من ناحية ضريبية، الن الفائدة تشكل نفقة

وتقديم الضمانات تحد من إمكانية وتقطع من الدخل الخاضع للضريبة، لكن قدرة المؤسسة على االقتراض

. االستفادة من االقتراض دون حدود



(المبيعات والربح اإلجمالي والدخل الصافي)التنبؤات الرئيسية

االستخدام المقترح لألموال

اإلستراتيجية المقترحة للخروج بما يتضمن عائد االستثمار

فيما يتم استخالصه من معطيات من مجموعة سمامة القابضة أما بشأن المراحل عاليه فسيتم اإلعتماد عليها

وذلك ليتم بناء آليه ومنهجية واضحة للتخطيط المستقبلي استثمارا في مجاالت التطوير العقاري والمنشأت

.السياحية واستثمارات األراضي

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

احمد سمير: إعداد

دراسة تطوير أداء شركات التطوير العقاري

Documents

Transcript of دراسة تطوير أداء شركات التطوير العقاري