中 国 房 地 产 市 场 服 务 的 第 一 选 择

嘉联地产第 53 周市场周报（ 13.12.30-14.1.05 ）

嘉联地产 2014年 2 月市场月报

中国房地产市场服务的第一选择

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申 明

本报告数据均来源于嘉联地产数据平台，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归嘉联公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

注：本报告中所有数据均为备案口径

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市场资讯

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市场综述

嘉联地产 2014年 2 月市场月报

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市场热点一

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近日，具有广州国资背景的越秀集团完成收购香港创兴银行 75% 股份，总现金代价约为

116.4 亿港元 ( 约合 90.97 亿元人民币 ) ，这也是国内首宗由地方国资背景房企完成的境外银

行并购。据不完全统计，截至目前，已经有包括万科、恒大、新湖中宝内的超过 30 家房企

“涉银”。

房企联姻银行 今年将呈加速趋势

嘉联点评：在市场流动性趋紧的形势下，房企联合银行的举措，为其进行低廉的融资提供了有利的支撑，及现金流的良好运转提供了保障。地产和金融的结合，似乎正呈现为行业趋势，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。此外，入股银行会反哺房企的地产业务，对企业项目销售形成直接支撑。

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市场热点二

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数据显示， 1 月份，北京楼市仅有 7 个项目开盘。同比环比均下降，供应量都出现明显锐减。成交量也遭遇“腰斩”。商品住宅共成交 6908 套，成交面积 74.42 万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。 和北京情况类似， 1 月份包括北上广深四大一线城市在内的 43 个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。与往年不同的是，二、三线城市返乡置业潮消退，开发商扎堆上述区域面临着销售难的风险。

嘉联点评： 2014年 1 月受春节影响，大多数城市供需双方的大幅萎缩，既有春节淡市的传统因素影响，也有年后房贷收紧等原因。在 2013年年底多城市限价令再次趋紧、信贷政策收缩、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企于购房者观望情绪加重，在市场流动性持续趋紧的局面下，预计 2014年房地产市场谨慎乐观。

1 月九成城市楼市成交量下跌

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市场热点三

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继早前李嘉诚掌舵的长江实业在港推出的首个新盘降价 25% 开售后，香港另一大地产巨头新鸿基，也于 2 月 10 日降价 40% 出售其位于元朗的新住宅项目。 自 2013 年圣诞节以来，香港的豪宅销量持续走低。据悉， 1 月份香港仅录得 470 宗价值千万港元或以上的住宅买卖登记月减 36% ，成交宗数创出近 3 个月新低；而逾亿元豪宅方面，物业同期成交总值大减 63% 至约 116.68 亿元水平。

李嘉诚甩价抛楼 香港楼市熊出没

嘉联点评：香港楼市受政策的调控，投资性需求受到抑制。另外，加之美国 QE的逐渐退出，热钱从新兴市场撤离，受利空影响，市场需求下降，销量持续走低。短期内市场将处于下降通道运行的态势。

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市场热点四

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土地市场仍火爆 一线城市上月卖地收入翻倍

延续 2013 年土地市场的火热行情， 2014年 1 月开发商拿地热情依旧不减。数据显示， 1月份北上广深四大一线城市土地成交金额 819 亿元，同比增长 140% 。国土部统计数据亦显示，主要监测城市地价总体水平持续上涨，尤其是住宅用地同比增长近一成。地价不断走高对后市房价的推动作用不容小觑。

嘉联点评： 1 月一线城市土地市场高烧不退，体现了房企对一二线市场的持续看好的信心。地价上升可能推动房价上涨。目前，在市场整体流动性趋紧的背景下，城市购房需求短期内趋于理性，高价拿地将蕴含较大风险，后市应保持谨慎。

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市场热点五

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多家房企启动微信营销服务

在一二线城市房产界，微信营销已经被开发商和代理公司及媒体高度认可，万科、中海地产、世茂地产、保利置业、美的地产、银亿房产、华星房产等品牌房企和机构在腾讯房产的引领下纷纷试水，目前在全国范围内，已有上百家房企开通微信公众号。

嘉联点评：微信凭借其强大的用户平台，为房地产营销提供了庞大的用户支撑。作为房地产营销来说，通过微信不仅可以实现单向宣传，又能很好地提供在线查询、互动、支付等多元化的体验。移动互联网服务模式，未来将更多的运用到房地产销售与服务上，新的模式也将为房企带来新机遇。

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市场热点六

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楼市开启阶段性降价空间 常州杭州楼盘甩卖

继浙江杭州北海公园项目楼盘均价直降 2000 元，给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”后，江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘也加入降价行列，单价直降 5000 元。与此同时，杭州方面，距离德信北海公园宣布降价不到 24 个小时，其不远处的天鸿香榭里也率先跟进，并打出广告宣称“直降 6000元 /平方米”。全国市场对本轮杭州、常州两地的大幅度降价保持了空前的关注。

嘉联点评：杭州本轮采取降价动作的项目均位于城北的拱墅区，该区域市场供应量大，且过去 1-2年土地价格涨幅惊人，过去 2 年的房价涨幅也在 30-40%左右。而其余供应量较小的西湖、江干、滨江、上城等区域，供求关系较为平衡，暂未卷入到本轮降价风潮中。后续是否会由此形成大面积的降价风潮，值得重点关注。

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市场热点七

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春节过后，北京市新建商品住宅供应继续处于较为低迷的状态， 2013 年春节假期过后 15

天内，共有 6 个项目入市，供应量达到 2129 套，而今年春节过后到目前为止仅有 1 个项目入市，供应量较去年同期大幅下降 75.2% 。 2 月第二周，新建商品住宅（含保障房）成交 581 套，较上月第二周下降 69% ，扣除保障房后，纯商品住宅成交 419 套，较上月第二周大幅下降 74.2% 。

住宅供给和成交锐减逾 7 成 购房者观望情绪浓

嘉联点评：随着春节假期的结束，市场供需虽有所恢复，但同比大幅度下降。高企的土地价格使开发商推盘更为谨慎，加之住房信贷亦不见松动，首套房利率优惠基本消失，购房者观望情绪浓厚。目前，假期刚结束，市场正预热期，市场暂时性表现疲软。预计商品房市场后期热度将有所提升。

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市场综述

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土地供应

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2014年 2 月成都供应土地 4 宗，总面积为 369亩，供应面积环比下降 82% ，同比下降67% 。其中 2 宗位于主城区， 1 宗位于近郊， 1 宗位于远郊；就土地用途而言 ,3 宗为商业用地， 2 宗为商业兼住宅 .

嘉联点评： 2 月土地供应量下降幅度大，仅供应 4 宗，均为商业地块，其中圣灯街道地块和郫筒镇地块将受到开发商的较多关注。

土地位置 土地用途 公告时间 交易方式 交易时间

起拍价( 万元 /亩 )

用地面积(亩 )

成华区圣灯街道理工大学片区地块一 商业 2014-02-26 挂牌 2014-04-02 1050 47.7

成华区圣灯街道理工大学片区地块二 商业 2014-02-26 挂牌 2014-04-02 884.67 48.56

郫县郫筒镇天台村五社、凉水村二社 商业兼容住宅 2014-02-21 挂牌 2014-03-27 160 258.27

邛崃市临邛镇九义校东北侧、 318 国道西侧 商业 2014-02-21 挂牌 2014-03-27 90 15

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土地供应

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本月土地供应量少，分布比较均匀，其中紧邻理工大学的圣灯街道片区，由于该区域人口密度及消费需求量较大，未来商业潜力可期，将受到开发商的更多关注。

郫县郫筒镇天台村五社、凉水村

二社

邛崃市临邛镇九义校东北

侧、 318 国道西侧

成华区圣灯街道理工大学片区地

块一

成华区圣灯街道理工大学片区地

块二

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土地成交

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2014年 2 月，成都共成交土地 23 宗，成交面积 1008.3亩，环比上升 23.6% ，同比上升4.5% 。 成交土地中，主城区 8 宗，近郊 8 宗，远郊 7 宗。 土地市场本月成面积环比上升。与郊区相比主城区土地成交溢价较理性，但优质地块受开发商热捧，永盛南路地块刷新区域楼面地价新高， 2 月土地市场整体表现积极， 2014 年土地市场基调初定。土地位置 交易

方式用地面积 (亩 )

用地性质 容积率 成交楼面地价 溢价率 竞得者

武侯区顺江村六组、高碑村三组、铁佛村二组 挂牌 105.33

商业用地、城镇混合住宅用地、文体用地

商业用地：计入容积率的总建筑面积不大于113096 平方米，且不小于 98000 平方米；二类住宅用地：计入容积率的总建筑面积不大于 97887 平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率总建筑面积的 10% ）；图书展览馆用地：计入容积率的总建筑面积不小于 4000 平方米且不大于 15000 平方米

4550 50% 金隅

武侯区永盛南街 9 号 挂牌 10.4 商业用地 不大于 36344 平方米 10280 89% 惠信融通武侯区晋阳街办晋阳村

6 组 挂牌 36.5商业用地、城镇混合

住宅用地 不大于 85173 平方米 3430 0% 龙湖锦华

武侯区晋阳街办晋阳村二组 拍卖 9.51

商服用地，城镇混合住宅用地 不大于 15209 平方米 3200 28% 簇锦

武侯区长益路 2 号 拍卖 24.66 城镇混合住宅用地 不大于 49319 平方米 3560 12% 朋汇武侯区金花桥街道办新

苗村 拍卖 71.77 城镇混合住宅用地 计入容积率总建筑面积：不大于 114834 平方米 4520 21% 西源

武侯区金花桥街道办新苗村 拍卖 30.7 城镇混合住宅用地

计入容积率的总建筑面积不大于 49120 平方米 4450 2% 腾飞

金牛区金泉街道土桥 8组和西华街道涧漕 1 组 拍卖 9.42 城镇混合住宅用地 计入容积率总建筑面积：不大于 18846 平方

米 4400 16% 自然人

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土地成交

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土地位置 交易方式

用地面积 (亩 )

用地性质 容积率 成交楼面地价

溢价率 竞得者

新都区木兰镇农和社区 1 、 2 、 5 组 挂牌 11.62 商业用地 R≤ 2.0 3038 200%

斯迈康

温江区和盛镇柳岸社区二、三、四组 拍卖 87.73 城镇混合住宅用地 1.0＜ R≤4.0 450 0% 宇顺温江区柳城街办和平社区、天府街办前进社区和

笼堰村 拍卖 167.11

城镇混合住宅用地、商业用地 2.5＜ R≤3.5 1526 13% 中投信

郫县郫筒镇晨光村一、四、六社，书院村一社 拍卖 127.39

城镇混合住宅用地 1.0＜ R≤3.02200 47% 优凯思

新都区大丰街道高家社区 2 、 3 、 7 组及甫家社区 3 组 挂牌 101.9

5商业用地、住宅用地

①、②号地： R≤ 6.0 ，③、④号

地： R≤ 4.0925 0% 品筑

金堂县西三横道西侧 挂牌 103.27

商业用地、住宅用地 1.0＜ R≤4.0 465 3% 润利鑫

大邑县王泗镇集镇区 挂牌 3.7 商业用地 R≤ 1.39 1511 250%

自然人

双流县东升街道一杆旗北路 29号 挂牌 15.24 商业用地、住宅用地 1.0＜ R≤4.0 2141 128%

中林

华阳街道二江寺社区 1 、 2 、 3 组 挂牌 65.07 商业用地 1.0＜ R≤ 1.8 5125 54% 南湖餐饮

都江堰市蒲阳镇双槐村 G04街坊 挂牌 8.79 商业用地、住宅用地 1.0＜ R≤3.6 958 142%

瀚顶

彭州市濛阳镇东星村 3 、 4 、 7 组 拍卖 36.09 城镇混合住宅用地 1 ＜ R≤ 2.6 542 4% 盛世凰巢邛崃市平乐镇茶马大道 挂牌 26.86 商业用地、住宅用地 R≤1.2 625 0% 长明旅游

彭州市濛阳镇东星村 1 、 2 组 拍卖 43.99 城镇混合住宅用地 1 ＜ R≤ 2.3 587 0% 盛世凰巢金堂县赵镇毗河三桥西侧 拍卖 62.77 城镇混合住宅用地 1＜ R≤3.0 710 8% 润利鑫

温江区公平街道办事处太极社区六、七组 拍卖 86.76 城镇混合住宅用地不大于

245806.36 平方米

2320 55% 佳兆业

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土地供求走势分析

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2014年 2 月，土地市场成交环比同比均上升，春节假期结束，市场热度恢复，成交量上升。但从 2 月供应看，供应量极少，供应均为商业地块，优质地块较少， 3 月成都土地市场成交较冷清。

从 2 月土地供应情况看， 3 月土地成交量也将持续低迷。

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供应面积 成交面积

大成都土地供求走势分析 单位：亩

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市场资讯

一级市场

二级市场

市场综述

嘉联地产 2014年 2 月市场月报

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主城区住宅市场

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主城区住宅供应情况

2014年 2 月，成都主城区商品住房批售预售证 12张，较 2014年 1 月减少了 19张。 成都主城区商品房批售面积 25.91 万平米，环比下降 76.4% 。 本月主城区住宅市场供应面积 6.91 万平米，环比下降 23.2% 。

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主城区住宅供应走势 单位：万㎡

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主城区住宅市场

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主城区住宅成交情况

成交量： 2014年 2 月，成都主城区住宅共成交 3461 套，环比下降 48.14% ，同比下降 38.06% 。成交面积为 32.75 万㎡，环比下降 48.74% ，同比下降 38.78% 。

成交均价为 10094元 /平米，本月均价环比下降 2% 。主城区住宅成交金额约为 30.06

亿。

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成都主城区住宅成交均价走势元/㎡

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主城区住宅市场

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各区域住宅成交状况从成都市主城区各区 2 月成交套数来看，成华区成交量居于首位，共 1114 套，高新区居第

二。金牛区成交 358 套，为主城区最低。在成交均价方面，本月锦江区成交均价为全市最高，为 11006元 /平米；武侯区成交均价为

全市最低，为 9599元 /㎡。武侯区的丽都世家、成华区的荣盛紫提东郡和青羊区的长城和悦府占主城区成交前三位置。

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锦江区 成华区 金牛区 青羊区 武侯区 高新区

主城区各区域 2 月成交走势 主城区各区域 2 月均价走势元 /㎡

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主城区存量市场

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锦江区

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成华区

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金牛区

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武侯区

9%

高新区

32%

主城区存量套数

锦江区

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成华区

19%金牛区

9%

青羊区

11%

武侯区

8%

高新区

35%

主城区存量面积（㎡）

若以 13 年的平均月销售速度计算，主城区消化目前的存量套数大概需要 8.8 个月；存量面积大概需要 9.8 个月的消化时间。 从区域来看，按照目前各区的销售数据，锦江区的销售压力最大，消化存量套数和面积均需要 12 个月以上。而武侯区销售压力最小，消化存量套数需要 6.3 个月，消化存量面积需要6.8 个月。

区域

存量套数消化时间 存量面积消化时间

13 年月均销售套数（套）

存量消化时间（月）

13 年月均销售面积（㎡）

存量消化时间（月）

主城区 8495 8.8 822107 9.8

锦江 980 12.2 99319 14.1

成华 1993 8.4 171588 9.1

金牛 679 10.3 68601 10.6

青羊 1339 6.5 118646 7.2

武侯 1067 6.3 97355 6.8

高新 2437 9.7 266599 10.6

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主城区存量市场：除锦江区外，各区域销售压力均有所增加

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主城区存销比走势

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锦江区存销比走势

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成华区存销比走势

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金牛区存销比走势

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青羊区存销比走势

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13-2 13-4 13-6 13-8 13-10 13-12 14-2

武侯区存销比走势

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高新区存销比走势

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近郊：商品住宅成交

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成交量： 2014年 2 月成都近郊商品房市场住宅共成交 5366 套，环比下降 36.22% ，同比下降 37.76%；成交面积为 50.37 万㎡，环比下降 37.45% ，同比下降 39.07% 。

从本月的成交情况来看，新都区成交量居近郊成交的首位，成交面积为 11.97 万㎡，龙泉驿成交面积位居第二；温江成交面积最低。

龙泉驿的恒禾皇冠国际社区、温江的洲际春天广场，新都区的保利春天花语位居近郊面积成交前三名。

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套数 面积(万㎡)

近郊2月成交走势

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双流 温江 龙泉驿 郫县 新都区

近郊各区域2月成交情况套数 面积(万㎡）

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远郊：商品住宅成交

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金堂县 都江堰 邛崃市 蒲江县 新津县 崇州 大邑县 彭州市 青白江

远郊各区县2月成交走势

套数 面积(㎡）

成交量： 2014年 2 月成都远郊商品房市场住宅共成交 1579 套，环比下降 42.43% ，同比下降 36.25%；成交面积为 15.89 万㎡，环比下降 41.7% ，同比下降 36.03% 。

从本月的成交情况来看，金堂县的成交量居远郊成交的首位，成交套数为 413 套，成交面积为 4.24 万㎡；蒲江县成交套数最低。

金堂县的现代生态水城、大邑县的力扬时代名苑及春天国际成交量占据远郊成交前三排名。

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别墅市场

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2 月成都市共成交别墅 119 套，环比下降 51% ，同比下降 36.02% 。成交面积 2.87 万㎡，环比下降 51.68% ，同比下降 43.61% 。

2 月主城区别墅成交 5 套，近郊成交 46 套，远郊成交 68 套。

2 月别墅成交面积同比环比均下降，受季节性因素扰动，成交表现疲软。

大成都范围内 2 月别墅成交走势图

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套数 面积(㎡)

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别墅市场

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各类型别墅成交中，联排别墅最多，为 61 套，其次是叠拼 29 套、独栋 18 套、双拼11 套。其中联排别墅成交面积占总成交量的 54.24% ，集中于亚特兰蒂斯和香颂湖国际社区。

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独栋 双拼 联排 叠拼

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别墅各物业形态成交走势

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别墅市场

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1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

12.1012.1112.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.1214.0114.02

大成都范围内别墅存销比走势

存量面积（㎡） 销售面积（㎡） 存销比

本月别墅市场存量有所增加，因受节假日影响市场成交低迷，存销比攀升，销售压力增加。

中国房地产市场服务的第一选择

商业市场

28

本月主城区商业成交面积 2.92 万㎡，环比下降 33.78% ，同比下降 37.06% 。 高新区成交面积 1.42 万㎡，为主城区成交量最高。金牛区成交面积最低。 本月主城区商业成交较上月有所下降。从月成交情况来看，主城区商业整体呈下降趋势，受春节假期影响，成交低迷，预计 3 月将有所回升。

锦江区

18%成华区

12%

金牛区

4%青羊区

7%

武侯区

10%

高新区

49%

主城区商业成交占比

主城区商业情况

汇丽汀香、新成国际、复地雍湖湾商业项目备案面积排名前三。

0

50000

100000

13.0

3

13.0

4

13.0

5

13.0

6

13.0

7

13.0

8

13.0

9

13.1

0

13.1

1

13.1

2

14.0

1

14.0

2主城区商业成交面积走势 单位：㎡

中国房地产市场服务的第一选择

商业市场

29

本月近郊商业成交面积 1.96 万㎡，环比下降 62%, 同比下降 45.85% 。 新都成交面积 0.57 万㎡，占总成交量 29.5% ，成交面积居首位。温江成交面积最低

近郊商业情况

双流

9.9%温江

4.6%

龙泉驿

27.0%郫县

29.0%

新都区

29.5%

成都近郊商业成交占比

本月近郊商业成交同比环比均下降。锦上城、郫县金融中心、中国艺库商业项目为近郊成交面积前三名。

0

50000

100000

150000

13.0

3

13.0

4

13.0

5

13.0

6

13.0

7

13.0

8

13.0

9

13.1

0

13.1

1

13.1

2

14.0

1

14.0

2

成都近郊商业成交走势 单位：㎡

中国房地产市场服务的第一选择

主城区写字楼市场

30

本月主城区写字楼成交 158 套；成交面积 2.78 万㎡，环比下降 63% ，同比下降66.7% 。

城南写字楼体量较大，且品质较高。高新区成交量居首位，成交面积占到总面积的 72%；武侯区成交面积最低 .

蜀都中心、中航国际广场、天合凯旋南城分列主城区写字楼成交面积前三名，其中蜀都中心成交 8154㎡居第一。

锦江区

5%

成华区

4%金牛区

15%

青羊区

4%武侯区

0%

高新区

72%

主城区各区域写字楼成交占比

0

100000

200000

300000

13.0

3

13.0

4

13.0

5

13.0

6

13.0

7

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8

13.0

9

13.1

0

13.1

1

13.1

2

14.0

1

14.0

2

主城区写字楼成交走势

单位：㎡

中国房地产市场服务的第一选择

嘉联地产 2014年 2 月市场月报

31

市场资讯

一级市场

二级市场

市场综述

中国房地产市场服务的第一选择

市场综述

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1. 市场热点： 2014年 1 月受春节影响，大多数城市供需双方的大幅萎缩，既有春节淡市的传统因素影响，也有年后房贷收紧等原因。在 2013 年年底多城市限价令再次趋紧、信贷政策收缩、土地供应结构逐渐变化等多方因素作用下，短期内房企于购房者观望情绪加重，在市场流动性持续趋紧的局面下，预计 2014 年房地产市场谨慎乐观。

2. 土地市场： 2014年 2 月成都供应土地 4 宗，总面积为 369亩，供应面积环比下降 82% ，同比下降67% 。其中 2 宗位于主城区， 1 宗位于近郊， 1 宗位于远郊。成交土地 23 宗，成交面积 1008.3亩，环比上升 23.6% ，同比上升 4.5% 。

3. 住宅市场：成都主城区住宅共成交 3461 套，环比下降 48.14% ，同比下降 38.06% 。成交面积为32.75 万㎡，环比下降 48.74% ，同比下降 38.78% 。近郊商品房市场住宅共成交 5366 套，环比下降 36.22% ，同比下降 37.76%；成交面积为 50.37 万㎡，环比下降 37.45% ，同比下降 39.07% 。远郊商品房市场住宅共成交 1579 套，环比下降 42.43% ，同比下降 36.25%；成交面积为 15.89 万㎡，环比下降 41.7% ，同比下降 36.03% 。

4. 写字楼市场：本月主城区商业成交面积 2.92 万㎡，环比下降 33.78% ，同比下降 37.06% 。2. 商业市场：本月主城区写字楼成交面积 2.78 万㎡，环比下降 63% ，同比下降 66.7% 。

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