Новая жилищная политика УФЫ

2015-2030

Александр Антонов

Итоги 15 лет большой стройки • Жилищная политика последних 15 лет основана

на тезисе, сформулированном не без активного участия института экономики города – о нехватке жилья российским гражданам.

• Поставлена задача строительства нового доступного (дешевого) жилья (с отсылом к примерам из стран, где обеспеченность жильем в метрах – в 2-3 раза выше)

• Основным критерием успехов или неуспехов власти стал метр квадратный – количество введенных метров, – жилищная обеспеченность в метрах на человека.

Итоги 15 лет большой стройки

• В сознание граждан внедрены 2 аксиомы– жилье должно быть в собственности и за это

нужно заплатить большие деньги (при этом в массовом сознании, например здоровье и образование продолжают оставаться бесплатной услугой от государства)

– Жилье – это лучшая инвестиция/сохранение денег. Недвижимость не может дешеветь.

Итоги 15 лет большой стройки правильное комфортное жилье. Но в действующую рыночную схему оно не вписалось.

Итоги 15 лет большой стройки Подобных проектов довольно много в регионах, опережающих среднероссийские темпы ввода жилья

Итоги 15 лет большой стройки • Создан мощный самодостаточный строительный комплекс,

воспроизводящий стойтехнологии и продукт второй половины 20 века. Стройка – один из двух экономически прибыльных секторов экономики, а с учетом сегодняшних проблем с ценами на нефть чуть ли не единственный.

• За счет средств граждан государство через девелоперов решает часть своих обязательств. Девелоперы строят детсады и школы, отдают муниципалитетам определенные объемы жилья для социальных программ, в частности – для переселения из ветхого жилья. На самом деле все это оплачивают не девелоперы, а покупатели квартир.

Итоги 15 лет большой стройки • Мы резко повысили пресловутый показатель

обеспеченности жильем: на 30% за 15 лет – сегодня в России обеспеченность уже больше 24 кв.м.

• Такими темпами мы достигнем целевой обеспеченности в 30 кв.м. на человека до 2025 года даже с учетом снижения темпов строительства в кризис и увеличения темпов выбытия ветхого жилья.

20002002

20042006

20082010

20122014

20162018

20202022

202415.00

17.00

19.00

21.00

23.00

25.00

27.00

29.00

2025

Итоги 15 лет большой стройки • У нас нет и не было бездомных и людей, которым негде

жить, более того, у нас большинство граждан имеет второе, а многие семьи - и третье жилье. Количество домовладений превышает количество семей в стране!

• при существующей квартирографии рост метров не имеет отношения к качеству жилища. До 90% нового жилья экономического класса – по сути то же самое малоразмерное квартирное жилье 70-80-х.

• Значительное число платежеспособных граждан ради псевдо «нового жилья» ввязалось в ипотечные программы, исключив себя из покупателей будущего. Иными словами, чтобы пахать, они купили лошадь и когда (рано или поздно) появится трактор – они еще будут выплачивать долги за лошадь…

Итоги 15 лет большой стройки • Таким образом, при всем позитиве на стройке и

хорошей динамике квадратного метра проблемы обеспечения жителей качественным жильем за эти годы так и не решены:– Количество «очередников» не сокращается, – количество льготников и жителей ветхого жилья

увеличивается, – количество семей, которые в принципе не могут себе

позволить приобретение нового жилья в собственность даже в ипотеку и по госпрограммам довольно велико, и т.д.

Итоги 15 лет большой стройки • Назревают новые проблемы:

– новые обманутые дольщики, – разочарование в инвестиционной незыблимости

недвижимости, – снижение покупательской способности населения– рост в разы эксплуатационных расходов (ЖКХ, плата

за капремонт, налог на имущество), – и конечно же перепроизводство отдельных типов

жилья.

Итоги 15 лет большой стройки • Мы подходим к серьезному жилищному

кризису и сложившимися методами (продажами метров населению, льготной ипотекой, и т.д.) его не решить.

• В перегретых регионах типа Московской области строительный кризис (особенно на фоне кризиса общеэкономического) будет очень серьезным.

• В Уфе ситуация не столь критична, однако задумываться о смене жилищной политики необходимо сегодня

Изменение стоимости жилья в Екатеринбурге

(-4,9%) и Уфе (-5,4%/-2,7%)

ноя.13

декаб

рь

январ

ь 2014

фев.14

март

апрел

ь

май.14

июньиюль

авг.14

сентяб

рь

октябрь

ноя.14

декаб

рь

январ

ь 2015

фев.14

март

апрел

ь

май.14

июньиюль

55

57

59

61

63

65

67

69

71

73

вторичный рынок

первичный рынок

Жилье в Уфе

Изменение объемов строительства жилья в Уфе 2000-2014

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140

100

200

300

400

500

600

Seri...

МКДИЖС

Жилье в Уфе

Сравнение динамики ввода и обеспеченности жильем в Уфе и РФ 2000-2014

РФУфа

20002001

20022003

20042005

20062007

20082009

20102011

20122013

20140.00

0.10

0.20

0.30

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

20002001

20022003

20042005

20062007

20082009

20102011

20122013

201414.00

16.00

18.00

20.00

22.00

24.00

26.00

Ввод жилья, кв.м./чел/год обеспеченность жильем кв.м.

Жилье в Уфе

Структура жилого фонда

типПлощадь тыс.кв.м

Кол-во домовладений

Средняя площадь

ИЖС 3118,9 33435 93,28

1 комн. 6873

2 комн. 7543

3 комн. 8676

4 и более комн. 10343

квартирный фонд, в том числе 20943,2 420909 49,761-комнатные 4122,7 128768 32,022-комнатные 7980,5 165331 48,27

3-комнатные 7523,3 113007 66,57

4-комнатные и более 1316,7 13803 95,39

Общежития 536,8

итого по госстатистике 24598,9 454344 54,14

Жилье в Уфе

Структура ввода за 2007-2004 годы по данным агентства

недвижимости

2007-2008 2009-2010 2011-2012 2013-20140

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

мнгокомнатные3 комнатные2 комнатные1 комнатные

2007-2008 2009-2010 2011-2012 2013-20140

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

2007-2008 2009-2010 2011-2012 2013-201435557595

115135155

1 комнатные2 комнатные3 комнатныемнгокомнатныепо городу

Количество квартир Площадь жилья

Жилье в Уфе• Рынок пока не сильно перегретый

– Невелика доля инвестиционного жилья– Велика доля ИЖС во вводе– Нет таких форматов как апартаменты

• Специфика Башкирии – велико давление значительного сельского населения на жилищный рынок

• В целом жилье в Уфе строится для жизни, а не в качестве инструмента инвестиций.

• При этом растет ключевая диспропорция между реальной потребностью и структурой квартирного фонда

Жилье в УфеЧисло домохозяйств,

2014 Число домовладений, 2014

дома квартиры всего абсолютный

излишекотносительное превышение

всего 413626 всего 33435 420909 454344 40718 9,8%1 человек 95993 1 комн. 6873 128768 135641 39648 41,3%2 человек 110795 2 комн. 7543 165331 172874 62079 56,0%3 человек 99734 3 комн. 8676 113007 121683 21949 22,0%4 и более человек

107105 4 и более комн. 10343 13803 24146 -82959

Только 23% больших семей обеспечены домовладениям соответствующего размера

При избытке домовладений дефицит комнат из расчета 1 человек – 1 комната

составляет 172870 комнат

29.9%

38.0%

26.8%

5.3% 1 комн.

2 комн.

3 комн.

4 и более комн.

Тезис нехватки доступного жилья за деньги – уходит в прошлое.

Нужны новые идеи для жилищной политики!

Новая жилищная политика

• Младенец 0-3• Ребенок 4-10• Подросток 11-18• Молодежь 19-25• Молодая семья 25-35 • Крепкая семья 35-55• Пожить для себя 55-70• 70 и больше

Потребности в жилье в зависимости от возрастных категорий:

Новая жилищная политикапрогноз по возрастным группам доля в группе

модель семьивозрастная

группа население 2025 одиночкиживут в семье

живут вдвоем

семей в группе

Младенец 0-4 78003 0 1 0 0Ребенок 5--9 87036 0 1 0 0Подросток 10-14 79214 0 1 0 0Подросток 15-19 61249 0,1 0,8 0,1 9187Молодежь 20-24 52608 0,5 0,2 0,3 34195Молодая семья 25-30 62490 0,3 0,1 0,6 37494Молодая семья 30-34 95649 0,2 0 0,8 57390Крепкая семья 35-39 111409 0,1 0 0,9 61275Крепкая семья 40-44 93158 0,2 0 0,8 55895Крепкая семья 45-49 73478 0,2 0 0,8 44087Крепкая семья 50-54 64083 0,2 0 0,8 38450Пожить для себя 55-59 58208 0,2 0 0,8 34925Пожить для себя 60-64 67885 0,3 0,1 0,6 40731Пожить для себя 65-69 62276 0,3 0,2 0,5 34252Пенсия и старость 70-74 47454 0,4 0,2 0,4 28472Пенсия и старость 75-79 28916 0,4 0,2 0,4 17349Пенсия и старость 80+ 32218 0,5 0,3 0,2 19331требуется квартир по типам 1155335 513033

Новая жилищная политикапрогноз по возрастным группам ИЖС таунхаус/ дуплекс

общежития, аппартаменты 1-комнатные

модель семьивозрастная

группанаселение

2025семей в группе

доля в фонде

жилые единицы

доля в фонде

жилые единицы

доля в фонде

жилые единицы

доля в фонде

жилые единицы

Младенец 0-4 78003 0Ребенок 5--9 87036 0Подросток 10-14 79214 0Подросток 15-19 61249 9187 0,6 5512 0,4 3675Молодежь 20-24 52608 34195 0,4 13678 0,4 13678Молодая семья 25-30 62490 37494 0,05 1875 0,05 1875 0,05 1875 0,3 11248Молодая семья 30-34 95649 57390 0,05 2869 0,1 5739 0,2 11478Крепкая семья 35-39 111409 61275 0,1 6128 0,1 6128 0,05 3064Крепкая семья 40-44 93158 55895 0,15 8384 0,15 8384 0,1 5589Крепкая семья 45-49 73478 44087 0,2 8817 0,15 6613 0,05 2204 0,1 4409Крепкая семья 50-54 64083 38450 0,2 7690 0,1 3845 0,05 1922 0,1 3845Пожить для себя 55-59 58208 34925 0,2 6985 0,1 3493 0,15 5239Пожить для себя 60-64 67885 40731 0,2 8146 0,1 4073 0,15 6110Пожить для себя 65-69 62276 34252 0,15 5138 0,15 5138 0,2 6850Пенсия и старость 70-74 47454 28472 0,15 4271 0,15 4271 0,2 5694Пенсия и старость 75-79 28916 17349 0,1 1735 0,1 1735 0,15 2602Пенсия и старость 80+ 32218 19331 0,1 1933 0,05 967 0,15 2900требуется квартир по типам 1155335 513033 1,65 63971 1,3 52259 1,15 25192 2,65 86381

Новая жилищная политика• Количество домохозяйств – 513 тысяч – на 100

тыс. больше чем по переписи• Средний размер семьи – 2,25 чел а не 2,7• И все равно при этом избыток 1,2 и 3-

комнатных квартир – около 73 тыс единиц.• При нехватке больших квартир, таунхаусов и

индивидуальных домов – 117 тыс.• Общая жилая площадь жилых единиц при

сегодняшнем размере квартир – 36 млн кв.м., что составляет чуть более 30 кв.м. на человека

Новая жилищная политикаПроблемы и возможные направления

– Неиспользуемое жилье – лишнее жилье– Много маломерного жилья не для семейного

проживания – Много плохого жилья – в ипотеке– Незначительный выбор в жилье: Квартира или ИЖС – Приоритет – разнообразие и новые форматы жилья.

Хостелы, аппартаменты, студии и прочее – это благо; попытки зарегулировать эти форматы – вредны.

– Эффективность жилья – важны затраты на эксплуатацию!– Проекты небольшие по объему, которые можно

реализовать за сезон

Новая жилищная политика

Ранее принятые принципы, парадигмы и механизмы изживают себя.Наша общая задача – пофантазировать на тему подходов и форматов будущего, подумать – как можно перейти от вчера (где мы все с вами находимся) к тому самому будущему.

Спасибо за вниманиеalexfusion@rambler.ru