דוח תקופתי 2011 סופי - TASE · 12\3\2069 מ"עב םירייד ןוכיש 2011 תנשל...

$: דוח תקופתי 2011 סופי - TASE · 12\3\2069 מ"עב םירייד ןוכיש 2011 תנשל יתפוקת חוד.2011 רבמצדב 31 םויב המייתסנש הנשל דיגאתה$
2069\3\12

ממ""שיכון דיירים בעשיכון דיירים בע

20120111דוח תקופתי לשנת דוח תקופתי לשנת

..20112011 בדצמבר בדצמבר 3131תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום תיאור עסקי התאגיד לשנה שנסתיימה ביום -- פרק ראשוןפרק ראשון

..ח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגידח הדירקטוריון על מצב ענייני התאגיד""דודו -- פרק שניפרק שני

..לרבות דוח כספי נפרד של התאגידלרבות דוח כספי נפרד של התאגיד, , דוחות כספייםדוחות כספיים -- פרק שלישיפרק שלישי

..ם נוספים על התאגידם נוספים על התאגידפרטיפרטי -- פרק רביעיפרק רביעי

..ח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילויח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי""דודו -- פרק חמישיפרק חמישי

2

20120111ר ר בדצמב בדצמב3131תיאור עסקי התאגיד לשנה שהסתיימה ביום תיאור עסקי התאגיד לשנה שהסתיימה ביום

1 תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה-חלק ראשון

1 פעילות החברה ותיאור התפתחות עסקיה .1

5 ת של החברהתחומי הפעילו .2

5 השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה .3

5 חלוקת דיבידנדים .4

6 מידע אחר על החברה-חלק שני

6 מידע כספי לגבי תחומי פעילות של החברה .5

7 הסביבה הכללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעילות החברה .6

17 תיאור עסקי החברה לפי תחומי פעילות-חלק שלישי

17 )ייזום והקמה(הבניה למגורים תחום .7

43 מידע המתייחס לפעילות החברה בכללותה -חלק רביעי

43 מקרקעין ומתקנים אחרים, רכוש קבוע .8

43 הון אנושי .9

43 תשומות וספקים .10

44 הון חוזר .11

44 השקעות 12

44 מימון .13

49 מיסוי .14

49 רכי ניהולםסיכונים סביבתיים וד .15

50 מגבלות ופיקוח על פעילות החברה .16

52 הסכמים מהותיים .17

52 הליכים משפטיים .18

54 יעדים ואסטרטגיה עסקית .19

55 צפי להתפתחות בשנה הקרובה .20

55 גורמי סיכון .21

3

תיאור ההתפתחות הכללית של עסקי החברה - חלק ראשון

חות עסקיהפעילות החברה ותיאור התפת .1

חברה פרטית בהתאם להוראות חוק והינה 1989 אוגוסטב 8 בישראל ביום התאגדההחברה .1.1

.")חוק החברות" (1999-ט"תשנ, החברות

לפיו הנפיקה החברה לציבור ") התשקיף"( פרסמה החברה תשקיף 2007פברואר ב 27ביום .1.2

, וכן"))'סדרה א(רות חוב אג"(רשומות על שם , )'סדרה א(ת חוב אגרו. נ.ח ע" ש90,000,000

לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה . רשומים על שם) 1סדרה ( כתבי אופציה 900,000

).2007-01-322784: אסמכתא' מס (2007 בפברואר 27 החברה ביום

ויתרת ) 'סדרה א(אגרות חוב . נ.ח ע" ש51,250,738היו במחזור , 2011 בדצמבר 31נכון ליום

אלפי 59,267 -הסתכמה בסך של כ, ורשבמחז) 'סדרה א(החברה בגין אגרות החוב התחייבויות

. ח"ש

בדוח 6 ראו סעיף -) 'סדרה א(לפרטים בדבר התחייבויות החברה בקשר עם אגרות החוב

. המצורף לדוח זההדירקטוריון

תאגיד מדווח הינה החברה בידי הציבור , כאמור לעיל, כל עוד מוחזקים ניירות הערך של החברה .1.3

עליה חלותו, ")חוק ניירות ערך" (1968- ח"תשכ, הוראות חוק ניירות ערךב כהגדרת מונח זה

. על פי חוק ניירות ערך ותקנותיוהנדרשות הדיווח תוחוב

ומיום , ")בעלי השליטה בחברה (" ורוני מזרחי,אברהם, אליהוה " העל ידיהחברה הוקמה .1.4

לתאריך . קר בתחום הבניה למגורים ובביצוע עבודות בניהבעי, היווסדה עסקה בפעילות יזמית

למעט , החברה אינה עוסקת בביצוע עבודות בניה כקבלן מבצע עבור צדדים שלישיים, הדוח

.בעסקאות קומבינציה

המאפשר 5-ומסווגת בסיווג ג, החברה רשומה בפנקס הקבלנים כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות .1.5

.לתי מוגבללה לבצע עבודות בניה בהיקף ב

תוך התמקדות בעיקר באזור , בשנים האחרונות מתמקדת החברה בבניה למגורים ברחבי הארץ .1.6

. המרכז

המדווח תחום פעילות עיקרי אחד ב,פועלת החברה, ")תאריך הדוח ("2011 בדצמבר 31ליום .1.7

של תכנון והקמה, ייזום–פעילות בתחום הבניה , הכספיים של החברה בדוחותיהכמגזר עסקי

. ן למגורים"פרויקטים בתחום הנדל

החברה והחברות בנות יקראו לעיל ולהלן(להלן תיאור מבנה החזקות הקבוצה לתאריך הדוח .1.8

"):הקבוצה: "ביחד

4

").משפחת מזרחי" או בעלי השליטה: "ביחד(במלוא הון המניות וזכויות ההצבעה בחברה , בחלקים שווים, מחזיקים, אברהם ורוני, ה אליהו"ה * .החברה רשומה תחת חוקי רומניה **

.החברה רשומה תחת חוקי הונגריה *** .החברה אינה פעילה נכון לתאריך הדוח ****

*החברה

MIZRACHI GLOBAL BULDING

INVESTMENTS HUNGARY KFT***,****

GLOBAL PROPERTY SOLUTIONS

KFT***

R.M. INTER-

NATIONAL BULDING SRL**,****

GLOBAL FUTURE

INVESTMENT SRL**,****

ARY BULDING


MIZRACHI GLOBAL BULDING HOTELS

SRL**

HELUS PIPERA SRL**

PIPERA GARDENS SRL**,****

GLOBAL BUILDING


שיכון אחזקות בניירות ערך

****מ"בע

100% 87.5% 100% 99% 99% 99% 99% 99% 99% 100%

5

הפעילות של החברהמיתחו .2

:כמפורט להלן, ן" הנדלענףבבתחום פעילות אחד פועלת החברה , הדוח תאריךל

) והקמהייזום(בתחום הבניה למגורים פעילות .2.1

בדצמבר 31נכון ליום . הינו ייזום והקמת פרויקטים של בניה למגוריםתחום פעילותה של החברה

רויקטים שונים פ6 - יחידות דיור למגורים ב640תכנון ובניה של , החברה עוסקת בייזום2011

. להלן7.2 ראו סעיף לפרטים נוספים. ברחבי הארץ

, בייזום, ברומניה ובהונגריה, באמצעות חברות בנות, ברה פועלת הח2007החל משנת , בנוסף

השבחתן ומימושן בדרך ,רכישת קרקעות, ן"פיתוח ושיווק של עסקאות ופרויקטים בתחום הנדל

, הדוחנכון לתאריך. של בניית ומכירת הדירות ובדרך של מכירת פרויקט יזום ומוכן לשיווק

מזרח פרויקטים שונים ב4 -ידות דיור למגורים ב יח640תכנון והקמה של , החברה עוסקת בייזום

. להלן7.2 ראו סעיף לפרטים נוספים. אירופה

החליטה , נוכח המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט, הדוחלתאריך

מי ריבית שוטפים לרבות תשלו, החברה להקפיא את המשך פעילותה והשקעותיה במזרח אירופה

. למימון רכישת הקרקעות בגין הלוואות שנלקחו - רויקטים בחלק מהפ

השקעות בהון החברה ועסקאות במניותיה .3

.או עסקאות במניותיה/בתקופת הדוח לא ביצעה החברה פעולות השקעה בהונה ו

לוקת דיבידנדיםח .4

החברה לא חילקה , הדוחועד לתאריך, החברהמועד התאגדותה של, 1989 אוגוסט ב8החל מיום .4.1

.יבידנדיםד

.ח"אלפי ש 5,145 - כ שלגרעון יתרת העודפים של החברה בהסתכמו 2011 בדצמבר 31נכון ליום .4.2

למעט , יות באשר לחלוקת דיבידנד ושיעורודירקטוריון החברה לא קבע מדינ, הדוחלתאריך .4.3

.לתשקיף' ה3.20.1כמפורט בסעיף

6

מידע אחר - חלק שני

החברה מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של .5

:)מאוחדים ()ח"באלפי ש (החברה מפעילויותיהלהלן הנתונים הכספיים של

כ מאוחד"סה אחרים ייזום והקמה

115,675 184 115,491 )מחיצוניים(הכנסות

- - - 4,241 4,241 4,241 עלות הכנסות

75,882 - - - 75,882 75,882

8,501

- - -

8,501

) הפסד( רווח 8,501

מפעולות רגילות

)277(

- - -

)277(

)277(

190,404 18,604 171,800 31.12.11סך נכסים ליום

2011שנת

195,549 20,779 174,770 31.12.11 ליום כ התחייבויות"סה

246,062 62,050 184,012 )מחיצוניים(הכנסות

--- 7,094 7,094 7,094 עלות הכנסות

152,447 50,154 202,601 202,601

27,877

---

27,877

) הפסד( רווח 27,877


)184(

- - -

)184(

)184(

243,918 21,870 222,048 31.12.10סך נכסים ליום

2010שנת


156,680 61 156,619 )מחיצוניים(הכנסות

--- 20,596 20,596 20,596 עלות הכנסות

137,360 --- 137,360 137,360

)27,562(

---

)27,562(

) הפסד( רווח )27,562(


)222(

- - -

)222(

)222(

341,077 91,000 250,077 31.12.09סך נכסים ליום

2009שנת


. המהווה חלק מהדוחות הכספיים והמצורף לדוח זהבדוח הדירקטוריוןפירוט לפרטים נוספים ראו

7

:2011 – 2009לשנים כולל ) הפסד(להלן יובאו נתוני רווח

כ מאוחד"סה אחרים ייזום והקמה

ח"אלפי ש

8,224 - - - 8,224 2011לשנת ) הפסד(רווח

27,693 - - - 27,693 2010לשנת ) הפסד(רווח

)27,784( - - - )27,784( 2009לשנת ) הפסד(רווח

ראו פירוט בדוח הדירקטוריון המהווה , 2011 – 2009בכל אחת מהשנים ) הפסד(לעניין מקור הרווח

.חלק מהדוחות הכספיים והמצורף לדוח זה

ילות החברהביבה כללית והשפעת גורמים חיצוניים על פעס .6

כלכלית של - האירועים וההתפתחויות בסביבה המקרו, להלן יובאו הערכות החברה באשר למגמות

יש להם או צפויה להיות להם השפעה כללית על , אשר למיטב ידיעת החברה והערכתה, הקבוצה

ההערכות בסעיף זה להלן . הפעילות של הקבוצהם ההתפתחויות בתחוהתוצאות העסקיות או

משרד ו 2התאחדות הקבלנים והבונים בישראל, 1ידי בנק ישראל- על נתונים שפורסמו עלמבוססות

.3הבינוי והשיכון

ן"מצב המשק הישראלי וענף הנדל

עשויה הקבוצה להיות חשופה לשינויים במצב המשק , ן"ב רבדיו של ענף הנדלוכקבוצה הפועלת בר

:עים על החברהייים המשפלהלן יפורטו הגורמים המרכז. ן בפרט"בכלל ובענף הנדל

הכלכלה העולמית .6.1

אופיינו בראשיתה של התאוששות כלכלית לאחר משבר האשראי בארצות 2009אפריל -חודשי מרץ

ג "חזרה לצמיחת תל, דהיינו, אשר באה לידי ביטוי בהתייצבות המערכות הפיננסיות בעולם, הברית

נכסים פיננסיים , כסים ובפרטהתייצבות ערכי נ, )גם אם נמוכה משמעותית משנים קודמות(

החל חשש חדש באשר ליכולת , 2010פברואר - בחודשים ינואר, עם זאת. ן"בנקאיים ונכסי נדל

היות וממשלות רבות המירו למעשה את החוב התאגידי , הפירעון של ממשלות שונות ברחבי העולם

שיעורי החוב , יוצאכפועל. של המערכת הפיננסית לחוב ציבורי במסגרת ניסיונות ייצוב המערכת

ב "בפרט בארה, המדינתיים גבוהים כיום במרבית המדינות מהשיעור טרם פרוץ משבר האשראי

אשר קיימים ספקות באשר ליכולת , ואירלנד, ספרד, פורטוגל, יוון: ובמדינות שונות באירופה כגון

. מוניטאריעמידתן ברמות המינופים הציבוריים שממשלותיהם לקחו וחלקן נזקקו לקבלת סיוע

החששות לגבי גוש האירו . מדינות בעולם רשמו גירעון תקציבי15 מתוך כל 14 - כ2010במהלך שנת

חטיבת , 2011עד דצמבר ספטמבר, 132, ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים" – בנק ישראל 1

.2012פברואר , ב"שבט התשע, ירושלים, המחקר 2010סקירת ההתפתחויות לשנת " - ענף הבנייה והתשתיות –התאחדות הקבלנים והבונים בישראל 2

CatID?aspx.CategoryPage/ContentSystem/Site/il.org.acb.www://http=108 "2012-2011 ותחזית לשניםהתפתחות ענף הבניה ופעילות משרד הבינוי "- נתונים שפרסם משרד הבינוי והשיכון בחוברת מידע אישי 3

pdf.2011dec/meyda_hoveret/onDocumentsSiteCollecti/il.gov.moch.www://http".1201דצמבר ,והשיכון

8

הינן בעלות שיעור , כגון יוון ואיטליה, משמעותיים במיוחד היות ומספר גדול של מדינות אירופיות

שך אף בשנת החשש באשר ליכולת פירעון הממשלות נמ. ג מהגבוהים בעולם"החוב הממשלתי לתל

הצטרפה פורטוגל ועתידה להצטרף , כאשר למדינות שכבר קיבלו סיוע חירום מוניטארי, 2011

כפי שעולה , דבר המעמיד בספק את המשך קיומו של גוש האירו וחוזק מטבע היורו, איטליה

. 2011מהאזהרה העולה מפרסום דוח הנציבות האירופית וקרן המטבע הבינלאומית באוקטובר

או חדלות פירעון של כל אחת מהמדינות הללו מגוש האירו תהיה בעלת השפעות פיננסיות /פרישה ו

בין צרפת לגרמניה , 2011נכון לאוקטובר , נוסף על הפילוג שניכר באיחוד האירופי, זאת. רחבות

בשלב זה ניתנה חבילת חילוץ ליוון . בגין החשש לאובדנה, בנוגע להגדלת קרן היציבות הפיננסית

.יאה לדחיית מועד חדלות פירעונה וכן צפויה להינתן חבילת חילוץ לאיטליהאשר הב

בשל המצב הכלכלי וחוסר , 2011במדינות ערב במזרח התיכון החלה תסיסה חברתית בראשית שנת

מלחמת , הפיכה בתוניסיה גררה אחריה הפיכה במצרים. יכולת האזרחים לפעול באופן פוליטי בנידון

התקוממות בסוריה וכן , )ה להתערבות צבאית בינלאומית ולנפילת המשטרשהוביל(אזרחים בלוב

אשר , מחירי הנפט זינקו בעשרות אחוזים בעקבות התסיסה. תסיסות במדינות ערביות רבות אחרות

עובדה העלולה להשפיע לרעה על , 2011 דולר בפברואר 115 - בשיאו מחיר חבית נפט הגיע לכ

עם . ב אשר הינה הצרכנית הגדולה בעולם לנפט"ובפרט על ארה, ההתאוששות הכלכלית הגלובאלית

בעקבות האירועים הכלכליים השליליים בעולם והחשש , 2011כי בראשית חודש אוגוסט , זאת יצוין

אולם נכון , לר לחבית דו80 -החלה צניחה במחירי הנפט לרמות של מתחת ל, ממיתון גלובאלי חוזר

. 1 דולר100 -ט עומד על כמחיר חבית נפ, 2012 לחודש פברואר

פעם פגעה בצפון - רעידת האדמה הרביעית בעוצמתה שתועדה אי2011במחצית חודש מרץ , בנוסף

לרבות התכה חלקית במספר , יפן וכתוצאה ממנה נרשם נזק אדיר לרכוש ולחיי אדם בצפון המדינה

וגרמה לירידות 20% -הבורסה ביפן צנחה בימים שמיד לאחר המשבר בכ. כורים גרעינים במדינה

הבנק המרכזי ביפן הזרים באופן מיידי נזילות לשוק במטרה . מתונות יותר בבורסות ברחבי העולם

.2011והבנק העולמי עדכן כלפי מטה את תחזית הצמיחה העולמית לשנת , לייצב את הכלכלה

, לדוגמאכך. החלו לזרום נתונים המעידים על האטה כלכלית משמעותית בעולם2011במהלך שנת

המגמה התהפכה ושיעור 2011אולם נכון לחודש נובמבר , ב"חלה עלייה בשיעור האבטלה בארה

בתי המחוקקים האמריקאים 2011במהלך החודשים יולי ואוגוסט .9%2 - ב ירד לכ"האבטלה בארה

ב הייתה צפויה להגיע "התקשו להגיע להסכמה על העלאת תקרת החוב הסטטוטורית אליה ארה

עובדה אשר יצרה איום ממשי אפשרי לחדלות פירעון טכנית של , 2011חודש אוגוסט בתחילת

1 -חרף החלטת עליית תקרת החוב ב. והשפיעו לרעה על השווקים, ב על חלק מהתחייבויותיה"ארה

להוריד לראשונה S&Pהחליטה סוכנות הדירוג , יחד עם קיצוץ תקציבי לא מספק, 2011באוגוסט

עם אופק שלילי , +AA לרמה של AAAב מרמה של "ג החוב המושלם של ארהבהיסטוריה את דירו

להורדת הדירוג של . AA3 החודשים הקרובים לרמה של 18 -ואפשרות להורדת דירוג נוספת כבר ב

-ב לגייס חוב זול ועל המצב המאקרו"ב צפויות להיות השפעות שליליות על יכולתה של ארה"ארה

. כלכלי בה

1

.gov.eig.www://httpלקוח מהאתר 2

.com.tradingeconomist.www://httpלקוח מאתר 3

. il.co.calcalist.www://httpלקוח מאתר

9

הכלכלה הישראלית .6.2

אולם יחד עם זאת קצב , בשנים שלאחר משבר האשראי ניכרת התאוששות במשק הישראלי

עולה 2מפרסומי בנק ישראל. 1הצמיחה של המשק בישראל נמוך ביחס לשנים טרם המשבר האמור

ובמונחים , 2011 ברבעון השלישי לשנת 0.7% -כי המדד המשולב למצב המשק עלה בשיעור של כ

5.9% - וכ0.1% -זאת בהמשך לעלייה בשיעור של כ, בממוצע4.8% - של כשנתיים הצפי הוא לעלייה

. 3 בהתאמה2010 - ו2009בשנים

כי על פי האומדן הראשון ") ס"הלמ("יצוין כי לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

המשקף עלייה בולטת בהשקעות , בחישוב שנתי3.4% -ג עלה ב" התמ2011לרבעון השלישי בשנת

. 2011 ברבעון הראשון של 4.7% - ברבעון השני ושל כ3.5% - זאת לאחר עליות של כ, נכסים קבועיםב

בחישוב 5.3% - בכ2011ס כי התוצר העסקי עלה ברבעון השלישי של שנת "פרסמה הלמ, כמו כן

. 20114 ברבעון הראשון בשנת 5.2% - ברבעון השני ושל כ2.4% - לאחר עליות של כ, שנתי

עולה כי ברבעון האמור , 2011 החברות והעסקים של בנק ישראל לרבעון השלישי לשנת על פי סקר

שיעור המובטלים מסך כוח העבודה שירד והגיע , בנוסף. המשיכה הפעילות העסקית במשק לגדול

5.5% עד שהגיע לשפל היסטורי של 2011והמשיך לרדת עוד במהלך שנת , 2010 בסוף שנת 6.7% -לכ

.2011נת ברבעון השני לש

חברתי בישראל בקרב מעמד -החלו לצבור תאוצה מחאות על רקע כלכלי, 2011החל מחודש יולי

נטל המס , תנאי העסקה, יוקר המחייה בארץ, ן הגואים"על רקע מחירי הנדל, בין היתר, הביניים

לרבות הורדת דירוג החוב של , כתוצאה מהמחאות ומהאירועים הכלכליים בעולם. הגבוה ועוד

ירידות חדות בשערי ניירות הערך שנסחרים בבורסה 2011חלו בתחילת חודש אוגוסט , ב"האר

. בעקבות המחאה הוחלט על הקמת וועדת טרכטנברג. בישראל

בהשוואה , נותר ללא שינוי2011 מדד המחירים לצרכן בחודש דצמבר ,מבחינת סביבת המחירים

12-תחזית שיעור האינפלציה ל, כמו כן. ת נקודו104.0של ועמד על רמה, 2011לחודש נובמבר

בינואר 3.0%- לעומת כ2.2%-עומדת בממוצע על כ) 2012נכון לחודש ינואר (החודשים הקרובים

נובעת מירידתם של סעיפים רבים 2011 האינפלציה הצפויה לעומת שנת הירידה בשיעור.2011

כפי , 0.1% -שר רשם ירידה של כא, ף הדיורסעי, בין היתר, המרכיבים את מדד המחירים לצרכן

חודש דצמברנכון ל, 0.3% -מדד מחירי הדירות ירד בכ, כמו כן. 2012ס בחודש ינואר "שפרסמה הלמ

בעקבות ירידה במחירי שכר הדירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ,בין היתר, זאת, 2011

. אה החברתיתנוכח יוקר המחייה ולאור המח, כמוסבר להלן, 2011 דצמבר –נובמבר

ן למגורים בישראל"הנדלענף .6.3

מחירי הדירות

עולה כי , 1 ושל האגף לניתוח כלכלי של משרד הבינוי והשיכון5על פי סקירה של אגף שומת מקרקעין

כך לדוגמא ברבעון הראשון של , המשיכו לעלות מחירי הדירות2011במחצית הראשונה של שנת

1

" 2011ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים מאי עד אוגוסט ", חטיבת המחקר, לפרטים נוספים ראה בנק ישראל . il.gov.bankisrael://httpהמופיע באתר בנק ישראל

2 . il.gov.cbs.www://httpלקוח מאתר 3

. il.gov.bankisrael.www://httpלקוח מאתר 4

. com.themarker.www://http וכן אתר il.gov.cbs.www://httpלפרטים נוספים ראו 5

. il.go.justice.www://httpלפרטים נוספים ראו

10

אולם , ערים נבחרות16 - ב2010 ביחס לסוף שנת 2.5% -של כעלו מחירי הדירות בשיעור , 2011שנת

לפי נתוני משרד האוצר חלה ירידה , מנגד. יצוין כי עליית המחירים אופיינה בהתמתנות מדי חודש

.2מקור הפער הוסבר באי הכללת דירות יד שנייה בדוח האוצר. במחירי הדירות החדשות1% -של כ

אשר גרמה לעצירת , 2011חלה מחאת הדיור בחודש יולי ד מאז היוחבחודשים האחרונים ובמ

ניכרת ירידה משמעותית בהיקף , מתוך ציפייה לשינוי ברמת המחירים, עסקאות רבות במשק

תופעה אשר מובילה לכך שמחירי המכירה נלחצו , ן והתעניינות פחותה מצד קונים"המסחר בנדל

נתמכת בצעדים רבים שבוצעו על מנת מגמה זו , מעבר להשפעת המצב המקרו כלכלי. כלפי מטה

אשר עלתה , ובכללם העלאת ריבית בנק ישראל) כפי שיתואר להלן(ן "לרסן את עליית מחירי הנדל

יצוין כי,יחד עם זאת. 20113 בחודש ספטמבר 3.25% -לכ, 2009 ל בחודש אפרי0.5%משפל של

יתר בעקבות משבר החוב באירופה בין ה, 2.5% - ירד ל2012לחודש פברואר שיעור ריבית בנק ישראל

המוביל להערכות כי גוש האירו ייכנס למיתון במהלך שנת )ק ומתפשט למדינות נוספותהמעמי(

רמת האי וודאות ביחס למשבר החוב נותרה גבוהה ומשליכה גם על אי הוודאות לגבי .2012

ת השנייה של ההאטה בקצב צמיחת המשק הישראלי שהחלה במחצי. ההתפתחויות במשק הישראלי

על רקע החולשה בכלכלה העולמית בשל התמתנות (שעיקרה נובע הן מהיחלשות הייצוא , 2011

והן מהתמתנות ) הביקושים העולמיים וחוסר הוודאות הרב הקיים בסביבה בעיקר מכיוון אירופה

. 2012בראשיתה של נמשכת גם , בביקושים המקומיים

היה 2011מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני , 4הס ומנהל הכנסות המדינ"על פי נתוני הלמ

בהשוואה לרבעון 21% - צנחו בכ2011והביקושים ברבעון השני לשנת , חודשים24 -הנמוך מזה כ

במספר 16% - חלה ירידה בשיעור של כ2011ברבעון השני לשנת , בנוסף. 2011הראשון של שנת

אשון לאותה השנה והן בהשוואה לתקופה ן הן בהשוואה לרבעון הר"העסקאות בשוק הנדל

מגמה זו עשויה אף להחריף ולגרור ירידת מחירים שייתכן ותהיה כי , יודגש. המקבילה אשתקד

. 5ן למגורים"ן בכלל ובפרט בשוק הנדל"משמעותית בשוק הנדל

מחירי2011עולה מדוח מנהל הכנסות המדינה של משרד האוצר כי ברבעון השני לשנת , בנוסף לכך

. בהשוואה לרבעון הראשון של השנה2.9% -הדירות החדשות ירדו בשיעור נומינאלי ממוצע של כ

וכן הקצב , כמוסבר לעיל, 0.3% - ירד בכ2011הדירות בחודש אוקטובר יצוין כי מדד מחירי , בנוסף

- לעומת כ, 10.5% - עמד על כ2011 החודשים שתמו בספטמבר 12 -השנתי של עליית מחירי הדירות ב

, כמו כן. 20% - שעמד על כ2010 בחודש שקדם ונמוך מקצב עליית מחירי הדירות בשנת 12.1%

- לעומת אוגוסט2011ספטמבר - ס עולה כי מהשוואת עסקאות בחודשים אוגוסט"מפרסומי הלמ

-עלה בכ, 2011 וכן מדד שכר הדירה בחודש אוקטובר 10.5% - עלו מחירי הדירות בכ, 2010ספטמבר

0.3% .

היצע הדירות

ן בהאטה "מאופיין שוק הנדל, ובמיוחד החל מהרבעון השני2011במחצית הראשונה של שנת

ירה מלאי הדירות החדשות אשר נותר למכ, ס"על פי נתוני הלמ. בביקושים תוך המשך הגידול בהיצע

חודש מהמלאי שנרשם בשלהי 23% -כ והינו גבוה ב18,470 - ל כבמשק עמד בשלהי חודש ספטמבר ע

1

. il.gov.moch.www://httpלקוח מאתר 2

. html.,004067202-L,,73400/articles/il.co.ynet.www://httpלפרטים נוספים ראו 3

. il.gov.bankisrael.www://httpלקוח מאתר 4

. il.gov.roza.www://httpלקוח מאתר 5

. il.co.calcalist.www://http וכן מאתר il.co.bizportal.www://httpלקוח מאתר

11

, הירידה בביקושים, דהיינו, הגידול במלאי הדירות לצד הירידה במכירתן. אשתקד2011ספטמבר

מספר החודשים הנדרש בכדי למכור את כל , קרי, לגידול משמעותי במספר חודשי ההיצעהביא

בעוד שבסוף חודש , 7.2 מספר חודשי ההיצע עמד על 2010כך שבסוף שנת , הדירות שבמלאי

. חודשים13.4עמד מספר חודשי ההיצע על 2011ספטמבר

אשר עמד 2011ניתן להבחין בגידול בהיקף התחלות הבניה בשנת , על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון

יצוין כי ניתן , יחד עם זאת. 2009 אלף בשנת 35 - וכ2010 בשנת אלף40 -לעומת כ, אלף44-45 - על כ

החלו , כך, 2011בעון השני לעומת הרבעון הראשון לשנת להבחין בירידה במספר התחלות הבניה בר

. 2011 דירות ברבעון השני לשנת 10,811לעומת , דירות חדשות ברבעון הראשון11,169בבנייתן של

עם התחלות 2010הרי שגם כאן נרשמה עלייה בשנת , מבחינת שטח התחלות בנייה לכל הייעודים

אולם גם בעניין . 13% -עלייה של כ, 2009ר בשנת "ון מ מלי8.85לעומת , ר" מליון מ10בנייה של

כך , לעומת הרבעון הראשון באותה השנה2011שטח התחלות בנייה ניכרת ירידה ברבעון השני לשנת

ר " מליון מ2.54 -וכ, ר" מליון מ2.92 - היה כ2011ששטח התחלות הבנייה ברבעון הראשון לשנת

.ברבעון השני לאותה השנה

שי הדירותמדד מצב רוכ

מדד המתפרסם מדי חודש ומציג תמונה של כושר הקנייה של , מדד משכן למצב רוכשי הדירות

המשקפת , 128 לרמה של 1.6% - עלייה של כ2011רשם בחודש נובמבר , הדירות בישראלרוכשי

עלייה בשכר הממוצע , זאת הודות להורדת ריבית המשכנתאות, שיפור קל במצב רוכשי הדירות

, כמו כן. גמת ירידה בשיעור האבטלה וכן הודות להתמתנות מחירי הדירות כמפורט לעילמ, במשק

חלה ירידה במספר 2011מנתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי במחצית הראשונה של שנת

150 - לעומת רמה של כ, משכורות145 -המשכורות בממוצע הנדרש לרכישת דירה לרמה של כ

יצוין כי העלייה במדד בחודש .2010כפי שנדרש בשנת , בעה חדריםלרכישת דירת אר, משכורות

, 2008באה לאחר ירידתו העקבית של המדד האמור מאז שיאו בראשית שנת , 2011 נובמבר

המשקפת את הירידה המתמדת ביכולתם של רוכשי הדירות לקנות דירה ואת עלית המחירים

.ן למגורים בישראל"התלולה של הנדל

ן"ת עליות המחירים בשוק הנדלצעדים לבלימ

בוצעו בתקופה האחרונה מספר , בייחוד באזור גוש דן, ן בארץ"במחירי הנדללאור העליות התלולות

- ביניהם , ן ומניעת היווצרותה של בועה בענף"פעולות שעניינן צינון שוק הנדל

, ולהוריד את מחירןפעולות שבוצעו על ידי שר הבינוי והשיכון שנועדו להגדיל את היצע הדירות .א

אלף 20 - הופשרו קרקעות המאפשרות בניה של למעלה מ2009כאשר במסגרת כך במהלך שנת

התכנסו שר 2011בחודש אוגוסט , "מחאת האוהלים"לאור . רובן באזורי הפריפריה, דירות

לפיה הם " מחיר למשתכן"הבינוי והשיכון ומועצת מנהל מקרקעי ישראל והכריזו על תכנית

בהתאם לקריטריונים לזוגות צעירים ולסטודנטים ) למכירה ולהשכרה(ו דיור בר השגה יקדמ

ישובים 38 - יחידות דיור ב6,900 - זאת בנוסף על שיווק קרקעות לבניית כ, שנקבעו על ידם

.שונים

שמשמעותה ייקור עלות ההון של קבוצות 2010 במרץ 25הנחיית המפקח על הבנקים מיום .ב

.רכישה

12

להגדיל את מס הרכישה על 2010 בדצמבר 16שר הבינוי והשיכון ושר האוצר מיום יוזמה של .ג

הגדלת ( התקבל בכנסת חוק מיסוי מקרקעין 2011 בפברואר 16ואכן ביום (דירות להשקעה

; )לפיו הוגדלו שיעורי מס הרכישה, 2011-א"התשע, ) הוראת שעה–ההיצע של דירות מגורים

מכירת דירות להשקעה במטרה להגדיל את היצע הדירות הגדלת היקף הפטור ממס שבח על

שבח (כהגדרה בחוק מיסוי מקרקעין , כך שמי שימכור שתי דירות מגורים מזכות נוספות[

כאשר דירה מזכה , יהיה פטור ממס שבח, 2012 בדצמבר 31עד ליום , 1963-ג"תשכ, )ורכישה

. ח לכל אחת"מיליון ש 2.2 של והשתיים הנותרות מוגבלות לתקרה, אחת אינה מוגבלת בסכום

ניתן , "דירת משרד" הינו במידה והנכס, 2011לפי הוראת שעה שהתפרסמה באוגוסט , זאת ועוד

ובתנאי שמדובר בלא יותר משלוש דירות משרד , 2013 ביוני 30לפטור ממס שבח עד ליום

למנהל ומתן פיצוי לחקלאים שישיבו קרקע חקלאית; ]ח" מיליוני ש2.2ובתקרה של עד

.על מנת לשנות את ייעודה במטרה להגדיל את היצע הקרקעות לבנייה, מקרקעי ישראל

, וצות הרכישה והגדלת המיסוי עליהןהצעת חוק של משרד הבינוי והשיכון להסדרת פעילות קב .ד

.אשר למועד זה כבר עוגנה בחקיקה

ההלוואה לדיור נכנסה לתוקף הנחייה של בנק ישראל המגבילה את חלק2011 במאי 5ביום .ה

לעד שליש מסך ההלוואה לדיור ) 'הצמדה לריבית הפריים וכד(בריבית משתנה ) משכנתא(

בכל מסלולי הריבית , המגבלה חלה על כל הלוואה לדיור. שמעמיד תאגיד בנקאי ללווה

.שבהן הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה קצרה מחמש שנים, המשתנה

ן "ן ובפרט מחירי הנדל"בנק ישראל למיתון עליות מחירי הנדלפעולות נוספות שבוצעו על ידי .ו

והן ) כמפורט לעיל, מגמה בה חל שינוי(הן באמצעות העלאת הריבית במשק , למגורים

באמצעות כלים נוספים כגון הקטנת שיעורי המימון הבנקאי והחמרת דרישות ההון של

).כמפורט להלן(הבנקים ביחס למתן משכנתאות

תכנית , ן"על מחירי הנדל" מחאת האוהלים" הציגה הממשלה בתגובה ל2011י ביול26ביום .ז

אלף 60 -עיקרי התוכניות שהוצגו הינם בנייה של יותר מ. שנועדה להתמודד עם מצוקת הדיור

הנחות על מחירי קרקע , לים"זירוז הליכי התכנון והבניה במסגרת חוק הווד, יחידות דיור

אלף יחידות דיור 10בניית , ן משמעותי את המחיר לקוניםבמכרזים לקבלנים שיוזילו באופ

. חודשים בלבד6-שישמשו מעונות לסטודנטים וצמצום הפטור מארנונה לדירות ריקות ל

, חברתי- הועדה לשינוי כלכלי, מינה ראש הממשלה ועדה מיוחדת 2011 באוגוסט 8ביום .ח

פרופסור מנואל , גבוההר הועדה לתכנון ולתקצוב של המועצה להשכלה"בראשותו של יו

מחאת "במטרה שתבחן ותציע פתרונות למצוקת הדיור והמחייה בישראל לאור , טרכטנברג

בין יתר המלצות הוועדה נכללו המלצות שעניינן עדכון תפיסת התכנון בתכנית ". האוהלים

יישום הרפורמה ; קידום מואץ של פרויקטים להתחדשות עירונית; 35' המתאר הארצית מס

האצת התוכניות המאושרות ; התכנון והבנייה והרפורמה ברשות מנהל מקרקעי ישראלבחוק

בין היתר באמצעות וועדות לדיור לאומי והגדלת מספר יחידות הדיור , הכוללות יחידות דיור

עידוד השיווק באמצעות הורדת מחיר המינימום במכרזי מנהל ; המאושרות בתכניות בשנה

עידוד בנייה על ; זיות במקרקעין והגברת התחרות בשוק הבנייהצמצום הריכו; מקרקעי ישראל

תמרוץ שיקום דירות שאינן ; טיפול בדירות ריקות; הקלה בפיצול דירות; קרקעות מתוכננות

עידוד גופים מוסדיים להקמת מתחמי ; קידום חקיקה לדיור בר השגה; ראויות לשימוש

13

פתרונות דיור לקשישים זכאים ; יהודיבבעיית הדיור במגזר הלאטיפול ; השכרה לטווח ארוך

.וסיוע בשכר דירה

. אימצה הממשלה את עיקרי המלצות הוועדה והחליטה לפעול ליישומן2011בחודש אוקטובר

25% - ובהן העלאת מס החברות ל, אישרה הממשלה חלק מההמלצות בתחום המיסוי, כמו כן

.2012החל משנת , והעלאת המס על רווחי הון

- ב"התשע, )תיקוני חקיקה( פורסם חוק לשינוי נטל המס 2011בחודש דצמבר , תבעקבות זא

וכן על ריבית ( שיעור המס על רווחי הון 2012הועלה מתחילת שנת , בין היתר, במסגרתו, 2011

בוטל מתווה ההפחתה ההדרגתית של שיעור מס החברות שהיה , בנוסף. 5% -ב) ועל דיבידנד

.25%והוא הועלה לשיעור של ) 18% לשיעור של 2016צפוי לרדת בהדרגה עד לשנת

בחודש . 2011-א"התשע, )הוראת שעה(חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים .ט

הסדרים מיוחדים והקמת , נחקק החוק האמור אשר מטרתו לקבוע כהוראת שעה2011אוגוסט

זאת , תכניות בנייה למגוריםלטיפול בהליכי אישור) הוועדה לדיור לאומי(מוסד תכנון ייעודי

.במגמה לאפשר קידום מהיר ויעיל של תוכניות לבניה למגורים

ן בישראל"מקורות המימון הזמינים לענף הנדל

היקף מתן המשכנתאות

-כך שהיקף המשכנתאות שניתן בה עמד על כ, היוותה שנת שיא בהיקף מתן משכנתאות2010שנת

. ח משכנתאות" מיליארד ש35.4 בה ניתנו 2009 לעומת שנת 33.6%עלייה של , ח" מיליארד ש47.2

ח בחודש זה בלבד וזאת חרף " מיליארד ש4.82עם , 2010שיא לקיחת המשכנתאות היה בחודש יוני

צעדי בנק ישראל 2011בחודש יוני , עם זאת. פעולותיו של בנק ישראל לריסון שוק המשכנתאות

לעומת חודש (15% -והיקף המשכנתאות ירד בכ, תיהםהחלו לתת אותולהקטנת היקף המשכנתאות

צנח היקף , 2011בחודש אוקטובר , כמו כן. ח"מיליארד ש 4.08 -והגיע לסך של כ) 2011מאי

נוכח קיטון בביקושים ולאור ההגבלות השונות על המשכנתאות , ח" מיליארד ש2.3 -המשכנתאות לכ

.אותן הטיל בנק ישראל

והריבית במשקהריבית על המשכנתאות

על ידי מגמת העלאת ריבית בנק , בין היתר(חרף צעדי בנק ישראל להקטנת היקף המשכנתאות

, ן בישראל"במטרה להורדת מחירי הנדל, )כמפורט לעיל, מגמה אשר התהפכה לאחרונה, ישראל

ונכון , ירידה בשיעור הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד2011חלה בחודש אוקטובר

3.60% עמד שיעור הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד על 2011לסוף חודש נובמבר

זאת לאחר מגמת עלייה רצופה מאז השפל בחודשים , שנים20 עד 15לתקופה לפירעון שבין , בממוצע

משמעות מגמת העלאת ריבית בנק ישראל . ועד לחודש אוגוסט האחרון2010אוקטובר - ספטמבר

המאופיין ברמות מינוף גבוהות , ן"ובפרט של ענף הנדל, עלות ההון של המשקהייתה ייקור

זאת לאור העובדה כי חלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחו בשנים האחרונות ועד , ומרווחים נמוכים

, כמוסבר לעיל, לעניין הגבלת משכנתאות בריבית משתנה, 2011להנחיית בנק ישראל בחודש מאי

בעקבות , בין היתר, י מגמת עליית הריבית נובעוניצוין כי שי. ייםיביות צמודות פרנלקחו בר

והמשבר הממשלתי , ב"ובפרט הורדת דירוג האשראי של ארה, האירועים הכלכליים הגלובליים

התפתחויות שליליות . באירופה המתפשט לזורים נוספים ומאיים בפגיעה קשה בכלכלה העולמית

14

ניכרת האטה בקצב ההתרחבות בכלכלה המקומית נוכח אלו החלו להשפיע על המשק הישראלי שכן

מחאת הדיור ומחאות צרכניות נוספות בישראל , בין היתר, התמתנות בביקושים המקומיים לאור

וכפועל יוצא ) אשר אחת מתוצאותיהן הינה התמתנות בשיעור עליית מדד המחירים לצרכן בישראל(

. הוביל להעלאת הביקושים במשק הישראליהוריד בנק ישראל את שיעור הריבית במשק במטרה ל

החמרת הקריטריונים הפיננסיים למתן משכנתאות

נוסף להחמרה המשמעותית ביותר של בנק ישראל בעניין הגבלת המרכיב המשתנה של המשכנתא

:ביצע בנק ישראל את הפעולות הבאות כדלקמן, כמתואר לעיל

על כל 100%ות רזרבות הון בשיעור של הורה בנק ישראל לבנקים להקצ2010בחודש אוקטובר

בה מרכיב הריבית המשתנה 60% -ח בעלת שיעור מימון בנקאי הגבוה מ" אלף ש800משכנתא מעל

מקורה של ההנחיה . 35% וזאת לעומת דרישה לשיעור רזרבת הון קודם של 25%הוא לפחות

מסוג שכזה נחשבת האמורה הוא רצון בנק ישראל לאותת לבנקים ולציבור הרחב כי הלוואה

משמעות נוספת הינה . לעמוד בתשלומיםהיות והעלייה בריבית תקשה על הלווים , הלוואה בסיכון

לגרום לבנקים לייקר את ריבית מה שאמור , ירידה משמעותית בתשואה של הבנקים על ההשקעה

מאי הוראה זו באה בהמשך להוראה מחודש . ל בתשואה"המשכנתא על מנת לפצות על הירידה הנ

מסך המשכנתא לחובות מסופקים בעת ששיעור 0.75%בה נדרשו הבנקים להפריש תוספת של , 2010

נכון לאותו ". עליית הסיכון בשוק הדיור"עקב , 60%המימון של הבנק מסך המשכנתא עמד על מעל

והמשמעות הפרקטית של , מערך הנכס70%מועד שיעור המימון הממוצע של הבנקים עמד על

33%-עלייה של כ, דהיינו, 60% -יא הפחתת שיעור המימון במרבית המקרים לעד כההוראה ה

. הון עצמי40% - הון עצמי ל30% - בשיעור ההון העצמי שלוקח משכנתא נדרש להשקיע בנכס מ

הורה המפקח על הבנקים לבנקים לבצע הפרשה מיוחדת לחובות 2011בראשית שנת , בנוסף

כבר , כנתאות המצויים בידי הבנקים ומפני החשש מפיגור בהחזריםמסופקים בגין סיכוני תיקי המש

דבר , משמעות ההנחיה הינה כי ההון העצמי של הבנקים יפחת. 2011בדוחות לרבעון הראשון של

.שישפיע לרעה על הלימות ההון ועל יכולת הבנקים לחלק דיבידנדים

1ן" וענף הנדלרומנימצב המשק ה .6.4

כלכלת רומניה

הנציבות האירופית מעריכה , מהיקפה8%-ם של מיתון בה איבדה כלכלת רומניה מעל ללאחר שנתיי

ורמה גבוהה יותר 2012 בשנת 2.1% בטרם תשוב לרמה של 1.7% - צמחה הכלכלה בכ2011כי בשנת

מקרן המטבע 2009המיתון החריף הביא את ממשלת רומניה לבקש במהלך . 2013 בשנת 3.4%של

- מיליארד דולר אשר גבל בכ26 - האירופית והבנק העולמי סיוע בסך של כהנציבות, הבינלאומית

במסגרת הסיוע החלה ממשלת רומניה ביישום . 2011 מיליארד דולר נוספים בחודש מרץ 4.7

הגירעון , לפיכך. רפורמות מהותיות אשר הגדילו את ההכנסות וצמצמו את ההוצאות בתקציב

אל 2013 ועד סוף שנת 4.9% לכדי רמה של 6.9% - של כ צפוי לרדת מרמה 2011התקציבי לשנת

ח " לבנק המרכזי של רומניה יתרות מט2011נכון לחודש דצמבר , פרט לכך. 3%מתחת לרמה של

. 2014 מיליארד אירו המכסים את עלויות המימון כמעט עד סוף שנת 37.3 - בהיקף לא מבוטל של כ

1

– EASTERN EUROPE" - ו"ROMANIA – REAL ESTATE REVIEW (MID-YEAR 2011)"נתונים שפורסמו בניירות עמדה "2012MARKET SNAPSHOT – באתר האינטרנט שכתובתו :com.colliers.www://http .

15

ובחודש , 6% לרמה של 0.25% -ת שיעור הריבית ב הפחית הבנק המרכזי ברומניה א2011בסוף שנת

. מהלך המרמז על המשך ההרחבה המוניטארית, 5.75% ירד שיעור הריבית לרמה של 2012ינואר

קרוב ליעד האינפלציה של הבנק המרכזי ) 2011 בשנת 3.15% - כ(שיעור האינפלציה הנמוך יחסית

. 2012 הריבית בחציון הראשון של ועל כן לא מן הנמנע כי תימשך מגמת הורדת2012לשנת

התמתנות האינפלציה ומדיניות מוניטארית מרחיבה צפויים להמשיך ולעודד את הגידול בהשקעות

יישום משמעת פיסקאלית הדוקה במסגרת . בטווח הקרוב ואת הצריכה הפרטית בטווח הארוך יותר

פן עצמאי בשווקים שיפר את יכולתה של הממשלה לגייס חוב באו, ההתערבות הבינלאומית

יציבות פוליטית והמשך יישום הרפורמות . הבינלאומיים ואף לשפר את דירוג האשראי של רומניה

במסגרת תוכניות הסיוע צפויים לשפר את יציבות כלכלת רומניה ולסייע לה להתמודד עם משבר

. החוב בגוש האירו באופן טוב יותר

ן ברומניה"ענף הנדל

לקראת סוף השנה , עם זאת. יהן ברומנ"יה בפעילות ההשקעות בענף הנדל נצפתה עלי2011במהלך

, כך.בגוש האירוהשורר משבר החוב נוכחבפרט ן "וודאות במשק בכלל ובשוק הנדל-עלתה רמת האי

ן אם כי הורגשה התעוררות " הנדללמו מספר מועט של עסקאות בשוק הוש2011ברבעון האחרון של

למרות . 2012אשר עתידים להסתיים במהלך ) מליון אירו200 - כבהיקף של(בייזום פרויקטים

כתוצאה (הידוק התנאים הפיננסיים , 2011 הפגינה חוסן גבוה מהמצופה בשנתשכלכלת ברומניה

ן במהלך החציון "ההשקעות בענף הנדלהיקף צפוי להגביל באופן משמעותי את ) החובמשברמ

) במונחים של שטחי משרד (2011 בשנתלייה בפעילותבסקטור המשרדים נצפתה ע. 2012הראשון של

הינן כי מגמה ההערכות . וכתוצאה מכך פחת ההיצע של שטחי משרד איכותיים2010 -ביחס ל

בסקטור רמת ההיצע2011במהלך . תוך יציבות במחירי דמי השכירות, 2012תישמר גם במהלך

שהיו השנים הפורות ביותר בעשור , 2009 - ו2007ן המסחרי היתה זהה לרמות שנרשמו בשנים "הנדל

2011 במכירות שנרשמו בסקטור זה בשנת)אך יציבה(בהתחשב בעלייה הקלה . האחרון ברומניה

כאשר ההתמקדות לא תהא רק בבוקרשט וביתר , 2012צפויה עלייה ברמות הביקושים במהלך

ירות בסקטור זה צפויים מחירי השכ, כמו כן.אלא גם בערים בינוניות בפריפריההערים הגדולות

ן " סקטור הנדל.לשמור על יציבות עם נטייה לעליות קלות בעיקר במרכזים המסחריים המובילים

- כאשר שיעור השטחים הפנויים עמד על כ, 2011 רשט שמר על יציבות בשנתלתעשייה באזור בוק

ים מהותיים לא צפויים שינוי, וודאות השוררת בשווקים האירופיים-בהתחשב ברמת האי. 15%

. 2012בסקטור זה במהלך

1ן" וענף הנדלהונגרימצב המשק ה .6.5

הונגריהכלכלת

וזאת , הונגריה נחשבה כמדינה בעלת סיכון, 2008 -עוד טרם המשבר הפיננסי הגלובאלי שהחל ב

ח "מטאי יציבות פוליטית ויחס אשראי ב, חוב לאומי גבוה, כתוצאה מהוצאות ממשלה גבוהות

עם התחזקותו של המשבר הפיננסי נחלש הפורינט ההונגרי ). הפורינט ההונגרי(לעומת מטבע מקומי

עקב התגברות מכירת נכסים ומשיכת השקעות מחוץ למדינה על ידי , בין היתר, אל מול האירו וזאת

1

EASTERN EUROPE – MARKET" - ו"HUNGARY – MARKET REPORT 2011"נתונים שפורסמו בניירות עמדה "2012SNAPSHOT – ובתובאתר האינטרנט שכת :com.colliers.www://http.

16

בא לידי כאשר הדבר , ן בהונגריה"המשבר הפיננסי נתן אותותיו בשוק הנדל, בנוסף. משקיעים זרים

בגידול בשטחי המשרדים להשכרה ובקיטון בהשקעות , ביטוי בעיקר בהקשחת תנאי המימון הבנקאי

. בפרט על ידי משקיעים זרים, ן המניב"בנדל

9% - הוביל להפחתת הגירעון התקציבי מכ2006שהנהיגה ממשלת הונגריה החל מסוף משטר הצנע

הובילה הממשלה 2010במהלך שנת . 2011- ב2.9% - וכ2010 בשנת 4.2% - ל2006 -ג ב"ביחס לתל

ובמקביל הטילה , הפחתת שיעור המס על עסקים ויחידים, בין היתר, החדשה מספר שינויים שכללו

נצפתה 2010במהלך , כך. טלקוםהאנרגיה ומענף החברות ו על תאגידים פיננסיים"מיסי משבר"

, )בעיקר לגרמניה(היה ענף הייצוא כאשר הקטליזאטור המרכזי , התאוששות בכלכלה ההונגרית

כלכלת הונגריה נפגעה באופן משמעותי , עם זאת. 2011 בשנת 1.8% -שהביאה לגידול בתוצר של כ

באופן בו צעדים כלכליים לא קונבנציונאליים שהובילה , ה ממשבר החוב בגוש האירוכתוצא

-תר גבוה ועמד על יותר מנובמדינה שיעור האבטלה , כמו כן. הממשלה לא הביאו לייצוב הכלכלה

.2011 בשנת 11%

ן בהונגריה"ענף הנדל

כאשר בחציון הראשון , 2010 -ן ביחס ל" נראה שיפור ניכר בהיקף העסקאות בענף הנדל2011בשנת

ובמהלך החציון השני ) CEE(נצפו בעיקר עסקאות מכר של נכסים במרכז ומזרח אירופה 2011של

שיעור שטחי המשרד , כך. ותיות בסקטור המשרדים בבודפשטשל השנה נרשמו עסקאות משמע

לרמה של 2012 עם צפי לירידה נוספת במהלך 2011 - ב22.2% - ל2010- ב23.4% - הפנויים ירד מ

חוסר היכולת בגיוס משאבים פיננסיים הביא לעצירה מוחלטת בפיתוח והקמת נכסי , מאידך. 21%

2011שכירות בסקטור המשרדים בבודפשט היו בשנת מחירי ה. ן המיועדים לסקטור המשרדים"נדל

בניגוד לציפיות . 2012- כאשר לא צפוי שינוי משמעותי ב, )ר"מ/ אירו12(מהנמוכים במזרח אירופה

. 2010 - ביחס ל2011ן המסחרי לא חל שינוי ברמות הביקושים במהלך "בסקטור הנדל, ששררו בשוק

, פיין בהיעדר עסקאות משמעותיות ובפעילות דלהן לתעשייה שאו"מגמה זהה נצפתה בסקטור הנדל

כאשר מחירי השכירות בסקטור התעשייה נותרו ברמה נמוכה ובדומה לסקטור המשרדים הינם

.מהנמוכים במזרח אירופה

על , בין היתר, המבוססות, המבוסס על הערכת החברה, סעיף זה כולל מידע צופה פני עתיד

ץ בתחומי פעילותה של החברה ועל ניסיון העבר של החברה הערכותיהם של חברות מחקר וייעו

שהתממשותם אינה , בדבר השפעת מגמות וגורמים חיצוניים על תוצאות הפעילות של החברה

או בכלל ושאופן השפעתם עשוי להתממש באופן שונה ככל , וודאית ואינה בשליטת החברה בלבד

. מספר גורמים במקבילשאופן ההשפעה של הגורמים ישתנה או עקב מעורבות של

17

תיאור עסקי החברה לפי תחומי פעילות- חלק שלישי

)ייזום והקמה(תחום הבניה למגורים .7

מידע כללי על תחום הפעילות .7.1

מבנה תחום הפעילות והשינויים שחלים בו .7.1.1

גיוס , להשקעות פוטנציאליות על ידי החברההפעילות בתחום זה כוללת איתור אפשרויות .1

פרויקטים תוך מימוש זכויות קבלת היתרים לבנייה ובניית , קעהאו שותפים להש/ומימון

.או השכרתם/מכירתם ו, במקרקעין

בתחום זה פועלים גופים רבים העוסקים . תחום הייזום והבנייה בישראל הינו רחב ומגוון

ם החל ביזמים קטנים המבצעים פרויקטים בודדי, ביזמות ובניה למגורים בהיקפים שונים

זמנית מספר -וכלה בחברות גדולות אשר מבצעות בו, רהכוללים מספר קטן של יחידות דיו

.פרויקטים הכוללים אלפי יחידות דיור והינן בעלות מאגר קרקעות גדול

תאריך ל. בעיקר בתחום הבניה למגורים, מתמקדת החברה בפעילות יזמית, מאז הקמתה

מאופיין אזור זה , הערכת החברהל. במרכז הארץ החברה מתמקדת בפעילות, הדוח

ליחידות דיור - ולרבות בתקופות המיתון, לאורך השנים, גבוהים יחסית, ביקושים רציפיםב

וכן לשטחי , המכוונות הן לזוגות צעירים והן לאוכלוסיה וותיקה יותרהברמת גימור גבוה

.מסחר

במכרזים של מינהל בדרך של השתתפות, בין היתר,רכישת מקרקעין על ידי החברה מתבצעת .2

, בפרויקטים המתבצעים במסגרת זו. לעיתים בשיתוף עם משרד הבינוי, מקרקעי ישראל

או בהסכמי פיתוח עם מינהל /מתקשרת החברה בהסכמי פיתוח עם משרד הבינוי והשיכון ו

לפיהם נוטלת על עצמה החברה התחייבויות שונות בקשר לעמידה בלוחות , מקרקעי ישראל

רישום זכויות הרוכשים בדירות והעמדת ערבויות שונות , ם לפיתוח ובניהזמנים מוסכמי

החברה רוכשת מעת לעת מקרקעין גם מבעלים פרטיים . לביצוע התחייבויותיה בהסכמים אלו

.של מקרקעין

מתקשרת החברה עם בנקים בהסכמי ליווי , לצורך מימון הפרויקטים אותם מקימה החברה .3

. להלן13.1כמפורט בסעיף " פרויקט סגור "ססים על שיטתהסכמי ליווי בניה מבו. בניה

בטרם יינתן לה , בהסכמי ליווי בניה נדרשת החברה להשקעות מינימום של הון עצמי בפרויקט

במרבית המקרים (לפרויקט שיעור ההון העצמי הנדרש משתנה מפרויקט . אשראי בנקאי

בין , הסכמי הליווי משעבדת החברהבמסגרת , בנוסף). 25% - ל20%שיעור ההון העצמי נע בין

החברה מחויבת , כמו כן. את זכויותיה במקרקעי הפרויקטים אותם היא מקימה, היתר

.להיעזר בשירותי שמאות מקרקעין לצורך פיקוח על הסכמי הליווי

וחלק אחר באמצעות , החברה מבצעת חלק מעבודות הביצוע באתרי הבניה בביצוע עצמי .4

עימם היא מתקשרת בהסכמים נפרדים , וקבלני מקצועות אחריםקבלני שלד, קבלני מפתח

. ביחס לכל פרויקט ופרויקט

18

קבוצת בניינים נחשבת . כל פרויקט הנבנה על ידי החברה הינו בניין אחד או קבוצת בניינים .5

נבנים על פי תוכנית בניה ורישוי אחת , לפרויקט אחד כאשר הבניינים נמצאים באותו אתר

.בעת ובעונה אחתומוצעים למכירה

הכרת השווקים , ן"ניהול עסקי החברה דורש הבנה עסקית ומקצועית בתחום הנדל .6

הסתייעות בגורמים המזינים את החברה במידע אודות הזדמנויות עסקיות , המקומיים

ותזרים מזומנים איתן , העולות בקנה אחד עם מאפייני הפעילות של החברה כמפורט לעיל

י הנדרש במסגרת הסכמי הליווי עם המוסדות הבנקאיים בקשר המהווה בסיס להון העצמ

. ידי החברה- ן על"למימון רכישת נכסי נדל

תקינה ואילוצים מיוחדים, מגבלות חקיקה .7.1.2

מגורמים ייחודים , בין היתר, מושפעים, ותחום הבניה למגורים בפרט, ענף הבניה בכלל .1

מדיניות , המיועדת למגוריםהתלויים במדיניות הממשלה לרבות היקף הבניה הציבורית

עידוד ותמרוץ ממשלתיים לרוכשי דירות , שיווק קרקעות שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל

על ידי הגורמים , וקצב אישור הליכי תכנון ורישוי של פרויקטים, באזורים שונים בארץ

.השלטוניים המוסמכים

חוקי , בין היתר, וכולליםעל ענף הבניה חלים חוקים ותקנות שונים המסדירים את פעילותו .2

לרבות , חוקים החלים על מערכת היחסים החוזית בין המוכר לרוכשי דירות, תכנון ובניה

. אחריות לאיכות הבניה ועמידה בתקנים רלבנטיים, מנגנונים להבטחת כספי רוכשי הדירות

ות באמצע החברה בישראל מבוסס על עובדים זרים קבלניחלק מכוח האדם המועסק על ידי .3

, מושפע משינויים במדיניות הממשלהאלועובדים הקיים של היצע ה. אדם- חברות כוח

. ומאילוצי ביטחוןרגולטוריםשינויים

, כמתואר לעיל, היקף הפיקוח והמעורבות הרבה שיש לגורמים שלטוניים בתחום הפעילות .4

בות מגדילים את מורכ, ואופן התנהלותם לרבות חוסר התיאום השורר ביניהם לעתים

.את עלותם ומשך הזמן להשלמתם, הוצאתם לפועל של פרויקטים

בהתאם לתקנות . על פי חוק רישוי קבלנים, החברה הינה קבלן רשום בפנקס הקבלנים .5

:נקבעו לחברה על ידי רשם הקבלנים הסיווגים הבאים, שהותקנו מכוח חוק רישוי קבלנים

היקף כספי סוג סמל חברה ענף )ח"אלפי ש(

בלתי מוגבל 5 100 'ג בניה

, עומדת החברה בכל הקריטריונים שנדרשו על פי הסיווגלתאריך הדוח , למיטב ידיעת החברה

מעמדה של החברה כקבלן רשום הינו עצמאי ואינו תלוי בזהותם או בניסיונם . כאמור לעיל

. של הדירקטורים שלה או של העובדים שהיא מעסיקה

19

ווחיותושינויים בהיקף הפעילות בתחום ובר .7.1.3

בהתאם ליעדי משרד הבינוי והשיכון ישנה התמתנות בקצב עליית מחירי הדירות - 1ישראל .1

התמתנות זו . 2011 אף נרשמה ירידה במחירים בחודש דצמבר 2008ולראשונה מאז סוף

והושפעה מגידול מתמשך בהיצע 2011 נמשכה ברבעון השלישי של 2010שהחלה באמצע שנת

ם על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל ומהאטה בעקבות תגבור השיווקי

אשר החריפה ברבעון השלישי ובחודש 2011מתמשכת בצד הביקוש החל ברבעון השני של

מגמות אלו צפויות להמשיך ולתמוך בהתמתנות מחירי הדירות למגורים . 2011אוקטובר

ההתמתנות בעליית . רוך הטווח מעל קו המגמה א4% - בכ2011הנמצאים נכון לחודש דצמבר

התחלות הבניה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון . מחירי הדירות בולטת יותר בדירות החדשות

ולאור היקפי השיווק הגבוהים 2009 מקורן בעיקר משיווקים שבוצעו בסוף 2011במהלך

נראה כי צפוי קצב התחלות בניה גבוה לפחות במהלך השנתיים 2011 - ו2010בשנים

. קרובותה

. לעיל6.5 - ו6.4 ראו סעיפים – מזרח אירופה .2

בתום הפעילותקריטייםההצלחה הגורמי .7.1.4

:הינם כדלהלן, גורמי ההצלחה הקריטיים בתחום הפעילות של החברה, לדעת הנהלת החברה

איתנות פיננסית המאפשרת מימון לביצוע פרויקטים ומימושם.

תזרים מזומנים יציב לחברה

ניתוח ותכנון נכונים של פרויקטים , תמחור, קרקעות לביצוע פרויקטיםיכולת איתור

.עתידיים

אבחון פלחי שוק ושווקי , תוכנית שיווק אסטרטגית וזיהוי הצרכים של לקוחות פוטנציאליים

.מטרה

יכולת שיווק ומכירה של יחידות דיור בפרויקטים בלוחות זמנים קצרים.

כך שביצוע הפרויקט , ת ללא צורך בשינוי ייעודע מאושר"יכולת רכישת קרקעות להן תב

.מתאפשר תוך פרק זמן קצר יחסית

ביצוע פרויקטים באזורי ביקוש תוך פריסה גיאוגרפית נכונה.

בלוחות זמנים קצרים, משלב התכנון ועד שלב המסירה, ובניית פרויקטיםיכולת ניהול.

ושמירה על מוניטין בעל , ימהמיצוב ומיתוג נכונים של החברה והפרויקטים אותם היא מק

.ערך מוסף עבור לקוחות החברה

1

, התפתחות ענף הבניה ופעילות משרד הבינוי והשיכון"מנייר עמדה , בין היתר, הנתונים והסקירה המובאים להלן לקוחים באתר האינטרנט , 2011דצמבר , ב"עתש, כסלו, ירושלים, משרד הבינוי והשיכון, האגף למידע וניתוח כלכלי, "2011דצמבר . il.gov.moch.www://http: שכתובתו

20

מחסומי הכניסה והיציאה העיקריים של תחום הפעילות .7.1.5

מחסומי כניסה

המאפשרים לחברה להשקיע בקרקעות תוך , חוסן פיננסי המקנה יכולת לגיוס הון ומימון

.התבססות על הון עצמי ומינופו

ן ובהתנהלות מול "פיקוח על פרויקטים בתחום הנדלביצוע ו, ניהול, ידע וניסיון בתכנון

.רשויות התכנון

יכולת הערכת רווחיות הפרויקטים.

ידע וניסיון בביצוע הפרויקטים.

היכרות עם הגורמים הפועלים בענף הבניה.

מוניטין ומיתוג המאפשר שיווק מהיר של שטחים בנויים.

מחסומי יציאה

תקופת ביצוע ארוכה של פרויקטים.

וכלפי גורמים , רשויות ורוכשים, ייבויות חוזיות ארוכות טווח כלפי בעלי הזכויותהתח

.מממנים

קושי במימוש מהיר של נכסים.

בתחום הבנייה למגוריםפרטים בדבר פעילות הקבוצה -מוצרים ושירותים .7.2

כללי .7.2.1

זורי באבעיקר , לחברה ניסיון בייזום עסקאות מקרקעין וביצוע פרויקטים של בניה למגורים

מקפידה החברה על רמת בניה גבוהה ואיכותית ועל , הפרויקטיםבעת ביצוע. הביקוש במרכז הארץ

החברה , כאמור. החברה מבצעת את הפרויקטים בעצמה. עמידה בלוחות הזמנים המתוכננים

המאפשר 5-ומסווגת בסיווג ג) 12411' מס(רשומה בפנקס הקבלנים כקבלן לעבודות הנדסה בנאיות

.ע עבודות בניה בהיקף בלתי מוגבללה לבצ

בי ביצוע אתרים פעילים לבניה למגורים המצויים בשל לקבוצה שישה2011 בדצמבר 31נכון ליום

96 –" סי לה סול"פרויקט : כמפורט להלן,")ד"יח"( יחידות דיור 640כ "והכוללים סה, שונים

–" סיטי סנטר"פרויקט ; ד" יח42 –" מגדל הגן"פרויקט ; ד" יח78 –" גני המערב"פרויקט ; ד"יח

.ד" יח66 –" סולם יעקב"פרויקט ; ד" יח34 –" מגדל הפרחים"פרויקט ; ד" יח324

פרויקט : לפי הפירוט הבא,ד" יח175ל " נמכרו מתוך הפרויקטים הנ2011 בדצמבר 31נכון ליום

; ד" יח14 – " הגןמגדל"פרויקט ; ד" יח60 –" גני המערב"פרויקט ; ד" יח95 –" סי לה סול"

.ד" יח5 –" סולם יעקב"פרויקט ; ד" יח1 – "מגדל הפרחים"פרויקט

21

מידע על פרויקטים

פרויקטים שבנייתם הסתיימה .7.2.2

נסתיימו בחלקם והחברה , 2011 בדצמבר 31החלה החברה בביצוע פרויקטים חדשים אשר ליום , 2009 בדצמבר 31לאחר יום , ות של החברהבהתאם למחזורי הפעיל

.לזקוף את תוצאותיהם לדוח רווח והפסדהחלה

, נס ציונה, "גני המערב" יחידות דיור בפרויקט 23החברה סיווגה למלאי . ח" אלפי ש26,694 - הסתכם מלאי הדירות של החברה לסך של כ, 2011 בדצמבר 31ליום

גני " יחידות דיור בפרויקט 3נמסרו , לאחר תאריך הדוח. ח" אלפי ש2,544 - כנתניה בעלות של , "עיר ימים" יחידות דיור בפרויקט 2 - ח ו" אלפי ש24,150 - בעלות של כ

, ח ולכן למועד אישור הדוחות הכספיים"אלפי ש 1,272 -נתניה בעלות של כ, "עיר ימים"ח ויחידת דיור אחת בפרויקט " אלפי ש3,150 - נס ציונה בעלות של כ, "המערב

. הן אינן מהוות מלאי

ק מיקומו וחל, הפרויקט החברה בו

מספר יחידות הדיור שההכנסה בגינן הוכרה

)לראשונה(בדוחות הכספיים

הכנסות שנזקפו לדוחות הכספיים

עלויות שנזקפו לדוחות הכספיים

(%)שיעור הרווח הגולמי גולמי שהוכר) הפסד(רווח

2011 בדצמבר 31לתקופה שהסתיימה ביום עיר –" סי לה סול"פרויקט

)100% -נתניה , ימים94 142,107 118,589 23,518 16.5

נס –" גני המערב"פרויקט )100%( ,ציונה

55 89,826 59,561 30,265 33.7

חולון –" נוף הגן"פרויקט )100%(

39 49,351 36,570 12,781 25.9

חולון –" נוף הפארק"פרויקט )100%(

45 62,152 50,236 11,916 19.2

חולון –" קגרין פאר"פרויקט )98.2%(

55 55,977 48,550 7,427 13.3

חולון –" גרדנס"פרויקט )88.2%(

30 32,070 21,164 10,906 34.0

–" אחוזת הגליל"פרויקט )*100%(צפת

- - - - -

. להלן)4 (7.2.7 לפרטים ראו סעיף .החברה בהקמתו הטרם החלהפרויקט נמכר ב *

22

פרויקט בביצוע .7.2.3

הנתונים הינם עבור ( נתונים כלליים על הפרויקטים– 2011 בדצמבר 31נייתם טרם הסתיימה ליום בביצוע שבות פרויקטלהלן פרטים אוד .1

:) מהפרויקטים%100

31מספר יחידות דיור מכורות ליום ר לבניה ברוטו"מ בדצמבר של כל אחת מהשנים

, שם הפרויקטמיקומו וחלק החברה בו

תיאור בדוח בסעיף

סוג הפרויקט

מספר חידות י

דיור

ר "מממוצע ליחידת 3דיור

עלות מצטברת

31ליום בדצמבר

2011 באלפי (

)ח"ש

שיעור ה השלמשל

1הפרויקט

שיעור ביצוע 2תזרימי

מועד תחילת הפרויקט

מועד סיום

מכירות צפוי

מועד סיום צפוי

האם הפרויקט

בליווי בנקאי

2011

2010

מספר יחידות

דיור שנמכרו

החל מיום בינואר 1

ועד 2012בסמוך

מועד לאישור הדוח

פרויקט משולב של הסכם רכישה והסכמי קומבינציהמגדל "פרויקט

חולון –" הגן)57.1%(

7.2.5) 1(

מגורים

42

224.69

27,697

76.34%

64.83%

1.2011

12.2012

11.2012

כן

32

18

2

הינו מידע המבוסס על התחשיבים , ומועד סיום צפוי לפרויקטמועד סיום מכירות צפויבדבר ) בטבלה שלעיל(המידע : ה פני עתידמידע צופאזהרה בדבר

מי מגורמי הסיכון תחזיות החברה עשויות שלא להתממש במידה ויחולו . קצב המכירות החזוי בהתבסס על ניסיון החברהבהתחשב ב, כליים שערכה החברההכל

.ן בישראל"לרבות מצב כלכלי ושוק הנדל, החברהלהם חשופה

1 .בהסתמך על נתונים שנמסרו ממנהלי ומפקחי הפרויקט, שיעור השלמת הפרויקט הינו בבחינת הערכה בלבד 2

). למעט מרכיב עלויות רכישת הקרקע( מסך כל עלויות הביצוע 2011 בדצמבר 31ליום שיעור הביצוע התזרימי מחושב לפי תשלומים ששולמו בפועל עד 3

.חנייה ושטח ציבורי, מרתפים, ר נטו לא כולל מרפסות"מ

23

הנתונים ( נתונים כספיים וצפויים על הפרויקטים - 2011 בדצמבר 31נייתם טרם הסתיימה ליום להלן פרטים אודות פרויקטים בביצוע שב .2

):ח"באלפי ש מהפרויקטים ומוצגים %100הינם עבור

מיקומו שם הפרויקט הכנסות צפויות 2011 בדצמבר 31עלות מצטברת ליום וחלק החברה בו

תיאור בדוח קרקע בסעיף

ופיתוחעלויות בניה

אחרותמקדמות מרוכשי דירות שנתקבלו

בדצמבר 31ליום 2011

ים חוז שנחתמו

מלאיכ "סה

העלויות הצפויות להשלמת הפרויקט

כ "סההשקעות עד ליום

31.12.2011

שיעור רווח גולמי צפוי לפרויקט

1כולו

רווח גולמי צפוי

פרויקט משולב של הסכם רכישה והסכמי קומבינציה –" מגדל הגן"פרויקט

)57.1%(חולון 7.2.5) 1( 10,705 9,682 7,310 18,460 11,526 16,123 9,616 27,697 35.23% 16,246

הינו מידע המבוסס , שיעור רווח גולמי צפוי לפרויקט כולו, יות צפויותעלו, הכנסות הצפויותבדבר ה) בטבלאות שלעיל(המידע : מידע צופה פני עתידאזהרה בדבר

עלויות הבניה שנערכות ) ב(; באזורים דומיםוכן , בפרויקטים אלה מחירי המכירה הנוכחיים של דירות)א: (בהתחשב ב, על התחשיבים הכלכליים שערכה החברה

מי מגורמי הסיכון להם תחזיות החברה עשויות שלא להתממש במידה ויחולו . ניסיון החברהקצב המכירות החזוי בהתבסס על) ג(; על סמך תחשיבי עבודות

או יחולו שינויים מהותיים לרעה /שינויים מהותיים לרעה במחירי המכירה של הדירות לעומת המחירים ששימשו בסיס לתחזית וחשופה החברה ולרבות יחולו

או קצב המכירות של הדירות בפרויקטים ייפול בצורה משמעותית /קטים וויות הביצוע של הפרוייים לרעה בעלאו יחולו שינויים מהות/בעלויות הפרויקטים ו

.מקצב המכירות ששימש בסיס לחיזוי המידע כאמור

1

.הכנסותשיעור הרווח הגולמי מחושב ביחס ל .

24

): מהפרויקטים%100הנתונים הינם עבור (בטבלה שלהלן מוצגים נתונים בדבר המכירות של החברה בכל אחד מהפרויקטים שבביצוע .3

, שם הפרויקטמיקומו וחלק החברה בו


' מסהיחידות בפרויקט

כ "סהיחידות


ליום 31.12.2011

כ "סהיחידות


נכון למועד אישור הדוח

כ היקף חוזים חתומים "סה 31.12.2011ליום

)ח"באלפי ש(

כ "סההיקף חוזים

חתומים נכון

למועד אישור הדוח

באלפי ( )ח"ש

צפי למסירה

פרויקט משולב של הסכם רכישה והסכמי קומבינציה –" מגדל הגן"פרויקט

)57.1%(חולון 7.2.5) 1( 42 32 2 29,986 32,908 12.2012

כ פרויקטים "סה בביצוע

- 42 32 2 29,986 32,908 12.2012

המבוססת על , ומשקף הערכה של החברה, מסירת יחידות הדיור מהווה מידע צופה פני עתידועדמהמידע בדבר צפי ל :אזהרה בגין מידע צופה פני עתיד

הערכות החברה עשויות שלא להתממש . וכן הערכות של החברה בקשר עם תחילת בניית הפרויקט וקצב בנייתו, מצב שוק הדיור למגורים למועד התשקיף

וכן אם יחולו , אם יתקיימו מי מגורמי הסיכון להם חשופה החברה, שונים מאלה שהעריכה החברהוהנתונים בדבר מועדי המסירה עשויים להיות בפועל

.ובאזור בו מוקם הפרויקט בפרט, או במצב שוק הדירות למגורים בכלל/שינויים מהותיים במצב המשק בכללותו ו

25

בהתייחס להנחות של , אחד מהפרויקטים שבביצועבטבלה שלהלן מוצגת הרגישות של הערכות החברה ביחס לרווחיות הצפויה בכל .4

):ח"הנתונים הינם עבור חלק החברה בפרויקט ומוצגים באלפי ש(שינויים בעלויות הבניה ובמחירי המכירה

הרווח הגולמי לאור שינויים במחירי ת הבניההרווח הגולמי לאור שינויים בעלויו 1המכירה

ירידה עליה ירידה עליה

היקף שם הפרויקטהמכירות

הצפוי מהפרויקט

היקף העלויות

הצפוי לפרויקט

הרווח הצפוי

מהפרויקט

5% 10% 15% 5% 10% 15% 5% 10% 15% 5% 10% 15% " מגדל הגן"פרויקט

)57.1%( חולון –45,687 40,637 5,050 3,018 986 )1,046( 6,985 8,744 10,350 7,334 9,619 11,903 2,874 897 )909(

1

.הנתונים הינם ביחס ליחידות דיור שטרם נמכרו

26

פרויקטים בתכנון .7.2.4

%100הנתונים הינם עבור ( או שהם מותנים באישורים2011דצמבר ב13להלן פרטים אודות פרויקטים שביצועם טרם החל נכון ליום .1

: )מהפרויקטים

מיקומו וחלק , שם הפרויקט החברה בו


מועד רכישת הזכויות סוג הפרויקט בקרקע

מסגרת תנאים ואישורים נדרשים קע מהות הזכויות בקראשראי

שאושרה באלפי (

)ח"ש

עלויות שנצברו 31ליום 2011בדצמבר

)ח"באלפי ש(

פרויקטים בהם נרכשה קרקע או שהקרקע בבעלות החברה בת ים –" סיטי סנטר"פרויקט

)55%( ע וקבלת היתר "בתבשינוי ייעוד )הערת אזהרה(קניינית 25.2.2007 מגורים ומסחרי )1 (7.2.6

בניה10,521 21,327

–" סולם יעקב"פרויקט )100%(ירושלים

חוזה פיתוח מול מנהל מקרקעי 24.6.2010 מגורים )2 (7.2.6 ישראל

24,332 15,273 קבלת היתר בניה

–" מגדל הפרחים"פרויקט )100%(הוד השרון

24,558 60,000 קבלת היתר בניה בעלות 17.8.2010 מגורים )3 (7.2.6

נתונים כלליים– או שהם מותנים באישורים 2011 בדצמבר 31להלן פרטים אודות פרויקטים שביצועם טרם החל נכון ליום .2

תיאור בדוח מיקומו וחלק החברה בו, שם הפרויקט בסעיף

סוג הפרויקט

עלות קרקע 31בספרים ליום

2011בדצמבר )ח"באלפי ש(

עלות משוערת לפרויקט עכולל קרק

)ח"באלפי ש(

אחוז רווח גולמי צפוי

מועד תחילת הפרויקט

מועד סיום צפוי

האם הפרויקט

בליווי בנקאי

מספר יחידות צפוי

פרויקטים בהם נרכשה קרקע או שהקרקע בבעלות החברה

מגורים )1 (7.2.6 )55%( בת ים –" סיטי סנטר"פרויקט ומסחרי

324 לא 12/2015 1/2013 27.11% 299,662 18,603

ירושלים –" סולם יעקב"פרויקט )100%(

66 לא 12/2014 1/2012 14.83% 72,480 23,296 מגורים )2 (7.2.6

הוד השרון –" מגדל הפרחים"פרויקט )100%(

38 כן 6/2014 1/2012 14.21% 61,320 23,927 מגורים )3 (7.2.6

27

:)מלאי מקרקעין (או שהם מותנים באישורים 2011דצמבר ב13יום להלן פרטים אודות פרויקטים שביצועם טרם החל נכון ל .3

מיקומו וחלק , שם הפרויקט החברה בו


מועד רכישת סוג הפרויקט הזכויות בקרקע

תנאים ואישורים מהות הזכויות בקרקע נדרשים

מסגרת אשראי שאושרה

)ח"באלפי ש(

עלויות שנצברו ליום 2011 בדצמבר 31 )ח"באלפי ש(

ל"בחומלאי מקרקעין –" פיפרה הקטנה"פרויקט )100%(רומניה , בוקרסט

וקבלת " פוז"אישור בעלות 2.7.2007 מגורים )4 (7.2.6 היתר בניה

- 748

–" הליוס פיפרה"פרויקט )100%(רומניה , בוקרסט


5,410 )1,430(

רומניה –" גני בוקרשט"פרויקט )100%*(


7,799 )817(

–" תאומי בודפשט"פרויקט **)87.5%(הונגריה , בודפסט

169 6,332 חידוש היתר בניה בעלות 4.2008 מגורים )7 (7.2.6

. להלן)6 (7.2.6לפרטים ראו סעיף . הקמת הפרויקטבוחנת החברה את המשך פעילותה בקשר עם , כלכליתומטעמי כדאיות, לתאריך הדוח*

.להלן) 7 (7.2.6לפרטים ראו סעיף . הקמת הפרויקטבוחנת החברה את המשך פעילותה בקשר עם , ומטעמי כדאיות כלכלית, לתאריך הדוח**

28

ביצוע בפרויקט .7.2.5

:2011 בדצמבר 31ה הקבוצה נכון ליום להלן תיאור האתרים בהם בונ

יחידות דיור42 – חולון, "מגדל הגן"פרויקט .1

מ "בע) ישראל(אילנות הקריה עם חברת בהסכם התקשרה החברה 2004 באוקטובר 18ביום

- כ של כולל שטחסךמ 10.275% בשיעור של לפיו רכשה החברה זכויות בעלות,)"אילנות"(

1,005- כסך של בתמורה ל, יחידות דיור42המיועדים לבניית ו בחולוןהמצויים , ר" מ2,115

). לפי הענין, "הפרויקט "- ו"המקרקעין: "בסעיף זה( כולל מס רכישה ודמי תיווך ח"אלפי ש

לצורך מימון רכישת המקרקעין מאילנות התקשרה החברה בהסכם הלוואה עם תאגיד בנקאי

העמדת ההון ה ליתיוחברה בכל התחייבועמדה ה, 2011 בדצמבר 31ליום"). הסכם המימון("

.ויתר תנאיעל פי הסכם המימון ובכל עצמי

לרבות עם (במסגרת יזום הפרויקט התקשרה החברה במספר הסכמים עם צדדים שלישים

הן בדרך של ) לפרטים נוספים ראו טבלה להלן - צדדים הקשורים לבעלי השליטה בחברה

, הסכמי ביצוע בניהבדרך של רכש רגילות והן הן בדרך של עסקאות, עסקאות קומבינציה

:כמפורט להלן

בעלות מהות הבעלים מהות באחוזים

קרקע לדירות

דירות תמורה

חייב בתשלומי איזון בגין / קומבינציה שרותי בניה

יתרת קרקע ליזם

4.316 - - 4.32 10.28% מ"שיכון דיירים בע בעלות קניינית 0.80 - - 0.80 1.91% ליזםצד שלישי מכר

2.25 - - 2.25 5.35%צד שלישי מכר ליזם

בעלות חוזית

1.284 - - 1.28 3.06%צד שלישי מכר ליזם 8.65 - - 8.65 20.59% כ בבעלות היזם"סה

5דירת (צד שלישי )'חד

- חייב 1.000 1.000 2.381%


- חייב 1.000 0.994 2.366%


- חייב 1.000 0.994 2.366%


- חייב 1.000 1.000 2.381%


- חייב 1.000 1.000 2.381%


0.500 חייב 2.000 2.500 5.952%

0.828 חייב 1.000 1.828 4.353% )'פנט( 1לי מזרחי

שירותי בנייה

0.445 חייב 1.000 1.445 3.440% )'פנט( 2אדם מזרחי 1.773 9.00 10.76 25.62% כ שרותי בנייה"סה

דירות 2(צד שלישי )' חד5

11.54% 4.847 2.00 - 2.847


0.798 חייב 1.00 1.798 4.28%

3.485 - 2.00 5.485 13.06% דירות 2(צד שלישי

1

. שהינו מבעלי השליטה בחברה, חימר לי מזרחי הינו בנו של מר רוני מזר 2

.שהינו מבעלי השליטה בחברה, מר אדם מזרחי הינו בנו של מר רוני מזרחי

29

)' חד5 דירות 2(צד שלישי

)' חד510.83% 4.550 2.00 - 2.550

קומבינציה

דירות 2(צד שלישי )' חד5

14.07% 5.910 2.00 - 3.910

13.59 9.00 22.59 53.79% כ קומבינציה"סה 24.0 18.0 42.00 100.00% כ" סה

פיננסי להקמת ליווי ם תאגיד בנקאי בהסכם התקשרה החברה ע 2011 פברואר ב14 ביום

אליהו ורוני ,טה בחברהלהסכם הליווי ערבים שניים מבעלי השלי. ")הסכם הליווי("הפרויקט

התחייבה החברה להעמיד במסגרת הסכם הליווי . )חברה אחות (מ" וכן נאות מזרחי בעמזרחי

מעלויות הפרויקט כמפורט25%ור של לפחות בשיעח או " אלפי ש9,900בסך של הון עצמי

ה מוקדמת מכירב, כתנאי לקבלת מסגרת האשראי, התחייבה החברה, בנוסף. "אפס"ח "בדו

.בכל תנאי הסכם הליוויעומדת החברה , לתאריך הדוח. יחידות דיור2 של

. הקמת הפרויקט נתקבל היתר בניה כולל ל2011 מרץ ב15ביום

42עבור (ח"ש אלפי 40,638 - מוערכת על ידי החברה בכהעלות הכוללת לביצוע הפרויקט

45,687 -כהינו ) יחידות דיור24עבור ( המיוחס לחברה היקף המכירות הצפוי. )יחידות דיור

. ברה טרם רכשה את כל הזכויות במקרקעי הפרויקטהח הדוח לתאריך. ח"אלפי ש

היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט והיקף המכירות החזוי מהווים , מועדי התחלת הבנייה

שהינן(תחזיות החברה המבוססת על , ומשקפים הערכה של החברה, י עתידמידע צופה פנ

מחירי מכירה של דירות באזורים , )מבוססות על משאים ומתנים שהחברה מקיימת

הערכות החברה עשויות שלא . לתאריך הדוחות הכספייםמצב שוק הדיור למגורים , סמוכים

, ועל שונים מאלה שהעריכה החברהונתוני המכירות והעלויות עשויים להיות בפ, להתממש

או במצב שוק הדירות למגורים בכלל/אם יחולו שינויים מהותיים במצב המשק בכללותו ו

וכן במידה והחברה לא תצליח לרכוש את יתר הזכויות ובאזור בו מוקם הפרויקט בפרט

ם בצד העלויות עשויים להיות פערים בין הערכת החברה לבין התוצאות בפועל א. בקרקע

.יחולו התייקרויות מהותיות בחומרי הבניה

פרויקטים בתכנון .7.2.6

לחברה מספר פרויקטים אשר נמצאים בשלבי , לעיל כמתוארבנוסף לפרויקט המצוי בשלבי ביצוע

:להלן תמצית הפרטים בקשר לפרויקטים אלו. תכנון

פרויקטים בישראל

י ומשרדיםמרכז מסחר, יחידות דיור324 - בת ים ,"סיטי סנטר"פרויקט .1

מ "אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע התקשרה החברה בהסכם עם 2007 בפברואר 25ביום

- יות הבעלות ב זכו לפיו רכשה החברה את,בשליטת בעלי השליטה בחברה חברה ,)"יוזמה"(

בשטח כולל של , הדרום מזרחי של העיר בת יםבחלק הממוקמת מחלקת מקרקעין55%

. )לפי הענין, "ההסכם "- ו "המקרקעין": בסעיף זה (ר" מ15,955

30

נקבע כי בכפוף לרישום אגרות ) 2007 בפברואר 26על תיקונו מיום (בהתאם להוראות ההסכם

תעביר יוזמה , מ"של החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב בע) 'סדרה א(החוב

מסכום "). התמורה("ח " אלפי ש17,600 - בתמורה לסך של כ, לחברה את זכויותיה במקרקעין

26שעמדה נכון ליום (התמורה קוזזה התחייבות יוזמה לתאגיד בנקאי בגין המקרקעין

סכום התמורה נטו בגין רכישת , משכך). ח" אלפי ש14,405 - על סך של כ2007בפברואר

סכום זה שולם על ידי החברה ביום . ח" אלפי ש3,195 -הזכויות במקרקעין הועמד על סך של כ

. 2007 במרץ11

8ביום -) מהזכויות במקרקעין45% -המחזיקים בכ(באשר ליתר הבעלים במקרקעין

או כל חברה אחרת מקבוצת /מ ו"א מזרחי ובניו בע.ר. נחתם הסכם בין א1993בנובמבר

צדדים שלישיים שאינם קשורים , לבין יתר הבעלים במקרקעין) "קבוצת מזרחי"(מזרחי

הסכם (" נקבע מנגנון לעניין אופן ניהול המקרקעיןלפיו, או לבעלי השליטה בה/לחברה ו

קבוצת מזרחי תהא רשאית לרכוש את , ניהול המקרקעיןבהתאם להסכם. ")ניהול המקרקעין

ר במזומן או לחלופין בדרך של עסקת קומבינציה או לאפש) 45%( יתרת הזכויות במקרקעין

זכויות שרותי בניה עבור חלקם בחית מזר להזמין מקבוציתר המחזיקים בזכויות במקרקעיןל

. מקרקעיןב

,כמו כן. לטובת תאגיד בנקאי, ללא הגבלת סכום,על המקרקעין רשומה משכנתא ראשונה

לטובת משנאל , א דן והשרון"אופ ת-לטובת קו רשומות על המקרקעין מספר הערות אזהרה

ת הועדה לתכנון ן רשומה הערת אזהרה על המקרקעין לטובכמ ו"חברה להשקעות ובנין בע

. ולבניה בת ים בגין זיקת הנאה לטובת הציבור

ניתן ")הפרויקט: "בסעיף זה( "סיטי סנטר"מתחם המקרקעין עליו מתוכנן פרויקט בגין

לבניית , על המקרקעין, זכויות בניההמאפשרתנוכחית ע ה"היתר בניה המבוסס על התב

ים בשטח כולל קעין שטחים מסחרי קיימים על המקר, לתאריך הדוח.משרדים ושטחי מסחר

בהתאם . לצד שטחים אלו ובנוסף אליהם הקמת הפרויקט מתוכננת.ר ברוטו" מ3,950 - כשל

) ר ברוטו" מ83,263(ר נטו " מ39,185 הינן מקרקעין יתרת זכויות הבניה בע הנוכחית"לתב

. המיועדים למסחר ומשרדים

מקרקעין שני בניינים על הקיםליהיה יתן ע כך שנ"ינוי התבהחברה פועלת לש, הדוחלתאריך

45,476 יחידות דיור בשטח של 324 -צפויים להיבנות כבשני הבניינים . כל אחד, קומות34בני

. )"התוכנית החדשה") (ר ברוטו" מ71,876(ר נטו "מ

) "השטח הנוסף"(יבנו שטחי מסחר ומשרדים יבסמוך לבניינים , בהתאם לתוכנית החדשה

השטח הנוסף הינו בשטח . ן כיום את שטחי המסחר הקיימים על המקרקעי,ין היתרב, שיכללו

קומות 50עליו ניתן להקים בניין משרדים בן , )ר ברוטו" מ21,820(ר נטו " מ9,870 - כ של

.ר" מ50,000 - עיקרי בנוי של כבשטח

ניה ואינה התוכנית החדשה מצויה בדיון במסגרת הוועדה המחוזית לתכנון ולב, הדוחלתאריך

יתר המחזיקים בזכויות בשל סירובם המתמשך של . נהנית ממעמד סטטוטורי מחייב

כנדרש על פי הוראת הוועדה המחוזית לתכנון (במקרקעין לחתום על התוכנית החדשה

ד ונקבע מוע כנגדם תביעה לפירוק השותפות במקרקעיןהחליטה החברה להגיש, )ולבנייה

במעמד הדיון קיבלה החברה את הצעת בית המשפט למשוך את .2011 בפברואר 24 לדיון ליום

31

לתאריךנכון . התביעה היות והרישום הפרוצדוראלי של הבעלות על הקרקע טרם הושלם

בכוונת החברה להגיש והרישום הפרוצדוראלי של הבעלות על הקרקע טרם הושלם, הדוח

. תביעת פירוק כאמור לאחר השלמת רישום זכויותיה במקרקעין

סוגיית מתן היתר הבנייה על פי התוכנית החדשה מצויה בטיפול הוועדה המחוזית , כמו כן

.לתכנון ולבנייה

תסתכם , ככל והתוכנית החדשה תאושר, טהעלות הכוללת לביצוע הפרויק, להערכת החברה

. ח"שאלפי 299,662 - כב

. ח" מיליון ש36 -להערכת הנהלת החברה שווי הקרקע המיועד לתעסוקה ומסחר נאמד בכ

:הערכת האמור מבוססת על התחשיב כדלקמן

ר" מ15,955 שטח המגרש

ר" מ47,865 300% שטח עיקרי–זכויות בניה

' צד גבידי בניכוי זכויות המוחזקות )הפחתת הבנוי(

ר" מ4,340 ר" מ2,170

ר" מ43,525 יתרת זכויות

ר" מ23,938.75 55% חלק החברה

ח" ש1,650 ר לבניה"למשווי מרכיב הקרקע

39,498,938 כ לזכויות הבניה"סה

הפחתה לבעלות משותפת ופחת פונקציונאלי

12% 4,739,873

34,759,065 שווי זכויות הבניה

34,800,000 שווי הזכויות במעוגל

ע חדשה " תבשווי בגין תוספת )בניכוי מקדם סיכון (473/מוצעת בי

1,200,000

36,000,000 רך לזכויותכ שווי מוע"סה

על ייעוץ של , בין היתר, שהתבססהחברההנתונים לעיל מבוססים על הערכת הנהלת ה

השיטה לפיה עמדה ההנהלה את שווי הקרקע היא שיטת ההשוואה .מומחים חיצוניים

שווי מרכיב . שהינה לדעת ההנהלה השיטה המועדפת לביצוע הערכה לנכסים מסוג זה

.ה מבוסס על עסקאות בנכסים דומים שנעשו באזור בתקופה האחרונהר לבני"הקרקע למ

ללא הפוטנציאל התכנוני ( מוערך השווי ההוגן של המקרקעין 2011 בדצמבר 31ליום

ב 8לפרטים ראו ביאור. ח" מליון ש36 -על ידי הנהלת החברה בסך של כ) המיוחס למגורים

.בדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה להלן )1(

32

:ר לבניה"מרכיב הקרקע למלשווי להלן ניתוח רגישות

מהשינויים)ירידת ערך(עליית ערך ח"אלפי ש

מהשינויים) ירידת ערך(עליית ערך ח"אלפי ש ח"אלפי ש

%10+ %5+

שווי זכויות הקרקע

11/1231/ליום

%5- %10-

3,480 1,740 36,000 )1,740( )3,480(

ההשקעה הצפוי בפרויקט והיקף המכירות החזוי מהווים מידע צופה פני היקף, מועדי התחלת הבנייה

מחירי מכירה של דירות באזורים , תחזיות החברההמבוססת על , ומשקפים הערכה של החברה, עתיד

הערכת הנהלת החברה בדבר , כמו כן. לתאריך הדוחות הכספייםמצב שוק הדיור למגורים , סמוכים

מבוסס על ייעוץ של מומחים , כמפורט לעילה המיוחס לנכסן להשקע"השווי ההוגן של רכיב הנדל

ונתוני המכירות והעלויות עשויים להיות בפועל שונים , הערכות החברה עשויות שלא להתממש. חיצוניים

או במצב שוק הדירות /אם יחולו שינויים מהותיים במצב המשק בכללותו ו, מאלה שהעריכה החברה

וכן הנתונים שעמדו בבסיס הערכת היועצים החיצוניים מוקם הפרויקט בפרט ובאזור בולמגורים בכלל

בצד העלויות עשויים להיות . נכס כאמורן להשקעה המיוחס ל"וי ההוגן של רכיב הנדלבקשר עם השו

.פערים בין הערכת החברה לבין התוצאות בפועל אם יחולו התייקרויות מהותיות בחומרי הבניה

יחידות דיור66 –ירושלים ,"סולם יעקב"פרויקט .2

יחידות דיור 66לבניית זכתה החברה במכרז של מנהל מקרקעי ישראל ,2010 יוני ב24ביום

. )לפי הענין, "הפרויקט "-ו" המקרקעין", "המכרז": בסעיף זה (בשכונת נווה יעקב בירושלים

ל מס רכישה כול( ח" אלפי ש23,388 - כנקבע על סך של, על פי תנאי המכרז, סכום הרכישה

. )ותשלומי פיתוח

ישת רכל בהסכם מימוןעם תאגיד בנקאי תקשרה החברהה 2010 בספטמבר 6 ביום

במסגרת הסכם "). המימוןהסכם : "בסעיף זה (רכישהההוצאות מס מימון ו המקרקעין

ליוויטרם נחתם הסכם , לתאריך הדוח . בעלי השליטה בחברהמצד ערבויותניתנו המימון

. הפרויקטפיננסי להקמת

י ובניו בניה מזרח. י.ר. נחתם הסכם בין החברה לבין חברת א2010 אוקטובר ב24ביום

של שהינה חברה אחות ) לפי הענין, "ההסכם "- ו"הקבלן": בסעיף זה(מ "והשקעות בע

יבנה , בהתאם להסכם. )בחלקים שווים ביניהם(רה בשליטת בעלי השליטה בחב ,החברה

66 הכוללים קומות כל אחד 7 בניינים בני שישהת הפרויקט במסגרהקבלן עבור החברה

בכפוף , מעת לעתעל פי ההסכם מתעדכנת החברה לקבלן מתשלמהתמורה ש. יחידות דיור

.את הפרויקטהמלווה לדוח הביצוע המופיע בנתוני השמאי המפקח

. נתקבל היתר חפירה ודיפון בקשר עם הקמת הפרויקט2012 בינואר 30ביום

להיקף המכירות הצפוי לכל. ח"ש אלפי 72,480 - הפרויקט מוערכת בכלהקמתוללת הכהעלות

. ח"ש אלפי 85,100 - כמוערך בפרויקט ה

33

, היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט והיקף המכירות החזוי מהווים מידע צופה פני עתיד

מחירי מכירה של דירות , תחזיות החברההמבוססת על , ומשקפים הערכה של החברה

הערכות החברה . לתאריך הדוחות הכספייםמצב שוק הדיור למגורים , ורים סמוכיםבאז

ונתוני המכירות והעלויות עשויים להיות בפועל שונים מאלה , עשויות שלא להתממש

או במצב שוק /אם יחולו שינויים מהותיים במצב המשק בכללותו ו, שהעריכה החברה

בצד העלויות עשויים להיות פערים . קט בפרט ובאזור בו מוקם הפרויהדירות למגורים בכלל

.בין הערכת החברה לבין התוצאות בפועל אם יחולו התייקרויות מהותיות בחומרי הבניה

יחידות דיור34 - הוד השרון ,"מגדל הפרחים"פרויקט .3

או לבעלי /שאינו קשור לחברה ו, התקשרה החברה עם צד שלישי ,2010 אוגוסט ב17ביום

ח" אלפי ש22,500 -כסך של ל לרכישת מקרקעין בהוד השרון בתמורהכםבהס ,השליטה בה

יחידות דיור 34 תע לבניי" תבחלה על המקרקעין, הדוחלתאריך"). המקרקעין: "בסעיף זה(

").הפרויקט: "בסעיף זה(

רכישת ל בהסכם מימון תאגיד בנקאיעם החברה התקשרה 2010 באוקטובר 7ביום

במסגרת הסכם . ")המימוןהסכם : "בסעיף זה (רכישההמס הוצאות מימון והמקרקעין

תאגיד נחתם עם ה2011 באפריל 21ביום . בעלי השליטה בחברה מצדו ערבויותניתנהמימון

במסגרת הסכם . ")הסכם הליווי: "בסעיף זה(הקמת הפרויקט לפיננסי הסכם ליווי הבנקאי

ח או בשיעור של " אלפי ש17,650 -הליווי התחייבה החברה להעמיד הון עצמי בסך של כ

עוד נקבע בהסכם הליווי כי שיעור ההון ". אפס" בדוח מעלויות הפרויקט כמפורט25%לפחות

במסגרת ד" יח10 מעלויות הפרויקט במידה והחברה תמכור לפחות 20% - העצמי יופחת ל

החברה טרם עמדה בהתחייבותה להעמדת ההון העצמי , הדוח נכון לתאריך. הקמת הפרויקט

. הנדרש על פי הסכם הליווי

י ובניו בניה מזרח. י.ר. נחתם הסכם בין החברה לבין חברת א2010 אוקטובר ב24ביום

של חברה אחות שהינה,)לפי הענין, "ההסכם"- ו"הקבלן": בסעיף זה(מ "והשקעות בע

יבנה ,בהתאם להסכם). בחלקים שווים ביניהם( ברהבשליטת בעלי השליטה בחהחברה

התמורה . יחידות דיור34 ו וב קומות14 ן בןבנייבמסגרת הפרויקט הקבלן עבור החברה

בכפוף לדוח הביצוע המופיע , מעת לעתעל פי ההסכם מתעדכנת החברה לקבלן מתשלמש

.המלווה את הפרויקטבנתוני השמאי המפקח

.היתר חפירה ודיפון בקשר עם הקמת הפרויקט נתקבל 2012 בינואר 26ביום

להיקף המכירות הצפוי לכל. ח"ש אלפי 61,320 - הפרויקט מוערכת בכלהקמתוללת העלות הכ

. ח"ש אלפי 71,480 - כמוערך בפרויקט ה


מחירי מכירה של דירות , תחזיות החברהססת על המבו, ומשקפים הערכה של החברה

הערכות החברה . לתאריך הדוחות הכספייםמצב שוק הדיור למגורים , באזורים סמוכים

ונתוני המכירות והעלויות עשויים להיות בפועל שונים מאלה , עשויות שלא להתממש

שוק או במצב/אם יחולו שינויים מהותיים במצב המשק בכללותו ו, שהעריכה החברה

34

בצד העלויות עשויים להיות פערים . ובאזור בו מוקם הפרויקט בפרטהדירות למגורים בכלל

.בין הערכת החברה לבין התוצאות בפועל אם יחולו התייקרויות מהותיות בחומרי הבניה

פרויקטים במזרח אירופה

יחידות דיור50 – רומניה ,"פיפרה הקטנה"פרויקט .4

בעלות ובשליטה מלאות של במצעות חברה בת זרה בא,החברה התקשרה2007 ביולי 2ביום

שאינו קשור , מצד שלישי מקרקעיןהסכם לרכישת ב, ")החברה הבת: "בסעיף זה(החברה

,ט דונם באזור פיפרה שבבוקרש1.2 - כשלכולל בשטח , או לבעלי השליטה בה/לחברה ו

תמורת . )לפי הענין, "הפרויקט "-ו" המקרקעין: "בסעיף זה (ד" יח50 לבניית, רומניה

זכויות . המקרקעין הינם מקרקעין פנויים המיועדים למגורים. אלפי אירו275 - הרכישה

). בנויעיקרי שטח(ר " מ5,400 - הינן לבניית כהבניה במקרקעין

. למימון הפרויקט עם תאגיד בנקאי הבתהחברה התקשרה טרם2011 בדצמבר 31 -יום הל

היקף . אירו אלפי 3,869 -רויקט מוערכת על ידי החברה בכהעלות הכוללת לביצוע הפ

.אירו אלפי 5,490 -כב מוערך הפרויקט להמכירות הצפוי לכל

לאור המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח אירופה בכלל וברומניה , תאריך הדוחנכון ל

, בהתאם לכך. החברה החליטה להקפיא את המשך פעילותה והשקעותיה בפרויקט, בפרט

174 - המקרקעין בסך של כהפחתה בגין 2011במהלך שנת , מטעמי שמרנות, יצעה החברהב

ברה בגין פרויקט נגזר משיעור הפחתה דומה שביצעה הח, אמורתה ה שיעור ההפח.ח"אלפי ש

. הבתהחברה וזאת בהסתמך על הערכת שמאי חיצוני שהוזמן על ידי "הליוס פיפרה"

, יקף המכירות החזוי מהווים מידע צופה פני עתידהיקף ההשקעה הצפוי בפרויקט וה

י מכירה של דירות מחיר, תחזיות החברההמבוססת על , ומשקפים הערכה של החברה

הערכות . לתאריך הדוחות הכספייםבבוקרשט מצב שוק הדיור למגורים ו באזורים סמוכים

על שונים ונתוני המכירות והעלויות עשויים להיות בפו, החברה עשויות שלא להתממש

או /בכללותו והרומני אם יחולו שינויים מהותיים במצב המשק , מאלה שהעריכה החברה

בצד העלויות עשויים . ובאזור בו מוקם הפרויקט בפרטבמצב שוק הדירות למגורים בכלל

להיות פערים בין הערכת החברה לבין התוצאות בפועל אם יחולו התייקרויות מהותיות

.בחומרי הבניה

יחידות דיור210 – רומניה ,"הליוס פיפרה"ט פרויק .5

בעלות ובשליטה מלאות בברה בת זרה באמצעות ח, החברה התקשרה2007 בנובמבר 18ביום

שאינו קשור , מצד שלישימקרקעין בהסכם לרכישת , ")החברה הבת: "בסעיף זה (של החברה

, טס פיפרה שבבוקרש דונם באזור הליו5 -של ככולל בשטח ,או לבעלי השליטה בה/לחברה ו

תמורת . )לפי הענין, "הפרויקט "- ו"המקרקעין: "בסעיף זה (ד" יח210 - לבניית כ,רומניה

זכויות . המקרקעין הינם מקרקעין פנויים המיועדים למגורים. אלפי אירו1,050 -הרכישה

. בניינים3 -ב )שטח עיקרי בנוי( ר" מ15,000 - הינן לבניית כהבניה במקרקעין

35

מ " מניף שירותים פיננסיים בע לביןהבתהחברה בין הסכם נחתם 2007 נובמבר ב4 ביום

למימון רכישת המקרקעין אלפי אירו700 -כסך של לחברה הבת מניףה תלוו לפיו ה,")מניף("

. )לפי הענין, "הסכם ההלוואה "- ו"ההלוואה("

או חלק מרווחי 13.5% לריבית בשיעור שנתי של ת מניףהלוואה זכאיהעמדת הבתמורה ל

בכפוף להיקף מחזור המכירות ההלוואה לפי מדרג המפורט בהסכם הפרויקט המחושבים

הבת העמדת ההלוואה שיעבדה החברה בגין.הגבוה שבהם, תקופת ההחזראו /בפרויקט ו

רישום השעבוד (מניותיההון כל את מקרקעין ואת זכויותיה ב ,ראשון בשעבוד ,מניףלטובת

הבת מניות החברהמלוא הון על , לטובת מניף,שעבוד רשמה החברה, במקביל. )בוצע ברומניה

). רישום השעבוד הנוסף בוצע בישראל(

שלא תפחת משנה ולא לתקופה ה הית לטובת החברה הבתעל ידי מניףהלוואה שהועמדה ה

תקופת החזר ההלוואה נסתיימה ומניף טרם מימשה את , לתאריך הדוח. שנים3 תעלה על

.כאמור בהסכם ההלוואה, או מניות החברה הבת/ותיה בקשר עם המקרקעין וזכוי

הבת החברהקיום התחייבויות החברה ולערב אישית ,מבעלי השליטה בחברה, רוני מזרחימר

מיחידות 50%וזאת עד לבניית שלדי כל בנייני הפרויקט או מכירת , על פי הסכם ההלוואה

עודפי הפרויקט תעביר את כל לכך שהחברה הבתבמר רוני מזרחי ער, סף בנו.הפרויקט

.החברה הבת ומניף יחדיו שייפתח לטובת עודפיםלחשבון

. למימון הפרויקט עם תאגיד בנקאיהחברה הבת התקשרה טרםתאריך הדוחנכון ל

היקף . אירו אלפי 15,611 - הפרויקט מוערכת על ידי החברה בכהקמתהעלות הכוללת ל

.אירו אלפי 22,250 -כמוערך בהפרויקט להמכירות הצפוי לכל

, לאור המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרט, לתאריך הדוח

ביצעה , בהתאם לכך. החברה החליטה להקפיא את המשך פעילותה והשקעותיה בפרויקט

אלפי 716 - המקרקעין בסך של כ הפחתה בגין2011במהלך שנת , שמרנותמטעמי, החברה

אשר נקבע בהסתמך על הערכת שמאי חיצוני שהוזמן על (הוגן של המקרקעיןח לפי שווי "ש

).ידי החברה הבת




ונתוני המכירות והעלויות עשויים להיות בפועל שונים , החברה עשויות שלא להתממש


בצד העלויות עשויים . פרויקט בפרט ובאזור בו מוקם הבמצב שוק הדירות למגורים בכלל



יחידות דיור300 - רומניה , "גני בוקרשט"פרויקט .6

באמצעות חברה בת זרה בבעלות ובשליטה מלאות , התקשרה החברה2007 באוגוסט 17ביום

או לבעלי /שאינו קשור לחברה ו, עם צד שלישי, ")החברה הבת: "יף זהבסע(של החברה

, דונם באזור סי סשט בבוקרשט10 -בהסכם לרכישת מקרקעין בשטח של כ, השליטה בה

36

תמורת . ")הפרויקט "-ו" המקרקעין: "בסעיף זה(ד " יח300ולהקמת פרויקט הכולל , רומניה

זכויות . קרקעין פנויים המיועדים למגוריםהמקרקעין הינם מ. אלפי אירו2,950 -הרכישה

.ר שטח עיקרי בנוי" מ26,600 - הבניה במקרקעין הינן לבניית כ

מימוןבהסכם ברומניה תאגיד בנקאי עם הבתהחברהתקשרה ה 2007 בנובמבר 19ביום

יד הבנק העמשבמסגרתו") הסכם המימון "- ו" הבנק: "בסעיף זה( לרכישת המקרקעין

. לרכישת המקרקעין אלפי אירו1,500אה בסך של הלוולחברה הבת

יאושר על ידי הבנק כלכלי שח " דוהמצאת לכפוף כי בנקבעהסכם המימון בהתאם לתנאי

מסגרות אשראי נוספות לחברה הבת יעמיד הבנק, שונותבכפוף לביצוע מכלול התניות ו

ייבה החברה התחמימוןההסכם מסגרת ב. "פרויקט סגור" של תכונת הפרויקט במהקמתל

.ישת המקרקעין מסך עלות רכ50% - בהיקף שלא יפחת מלהשקעת הון עצמי הבת

היקף . אירו אלפי 21,585 -העלות הכוללת לביצוע הפרויקט מוערכת על ידי החברה בכ

.אירו אלפי 31,853 -כב מוערך הפרויקט להמכירות הצפוי לכל

האחרונות וכן לנוכח הערכת החברה נוכח המשבר הכלכלי הפוקד את כלכלת רומניה בשנים

החליטה , עתיד להימשך בשנים הקרובות) ן למגורים"לרבות המשבר בשוק הנדל(כי משבר זה

ופועל יוצא חדלה החברה לשלם את המשך פעילותה והשקעותיה בפרויקטפסיקלההחברה

יתריבית שנת. (את תשלומי הריבית הגבוהים ששילמה לבנק בהתאם לתנאי הסכם המימון

). EUROBOR+7% בשיעור של

יום ממכתבו יחל בהליכי מימוש 15 הודיע הבנק לחברת הבת כי תוך 2011 בנובמבר 21ביום

-non(נכסים אלה שימשו כביטחון יחיד להתחייבות החברה לבנק המלווה (נכסי חברת הבת

recourse (( קיימת הודיע הבנק כי החל בהליכי המימוש וכי2012 בינואר 11וביום ביום

לחברה הבת האפשרות להפסיק את הליכי המימוש שהחלו וזאת על ידי פירעון ההלוואה וכל

.אין בכוונת החברה לפרוע את ההלוואהלתאריך הדוח . הריביות והקנסות שנצברו


י מכירה של דירות מחיר, תחזיות החברהבוססת על המ, ומשקפים הערכה של החברה




בצד העלויות עשויים . ובאזור בו מוקם הפרויקט בפרטבמצב שוק הדירות למגורים בכלל



יחידות דיור80 – הונגריה ,"טתאומי בודפש"פרויקט .7

ומזכויות ההצבעה ן המניות מהו87.5%הסכם לרכישת ה ב התקשרה החבר2007 ביולי 2יום ב

החברה "- ו"הסכם רכישת המניות": בסעיף זה(המאוגדת על פי דיני הונגריה של חברה זרה

,הונגריה, טבנכס מקרקעין ברובע השביעי בבודפשזכויות ה שהינה בעלת ,)"ההונגרית

סך שלל בתמורה )"הפרויקט "- ו"המקרקעין: "בסעיף זה (ד" יח80 - בנייה של כהמאפשרות

, עוד טרם נחתם ההסכם לרכישת המניות, נרכשוהזכויות במקרקעין. אלפי אירו1,450 -כ

37

אלפי אירו 1,660סך של ט תמורת עיריית הרובע השביעי בבודפשמסגרת מכרז שערכה ב

. המקרקעין הינם מקרקעין פנויים המיועדים למגורים .ההונגריתונרשמו על שם החברה

.ר" מ6,400 -כויות הבניה במקרקעין הינן לבניית כז

: בסעיף זה( תאגיד בנקאי בהונגריהעם ההונגריתהחברה התקשרה 2008 באפריל 1ביום

רה ההונגריתבח העמיד הבנק לשבמסגרתו ,מקרקעיןרכישת הל בהסכם מימון ")הבנק"

").הסכם המימון (" אלפי אירו980 -הלוואה בסך של כ

אושר על ידי הבנק יכלכלי שח דולהמצאת כפוף כי בנקבעהסכם המימון ת בהתאם להוראו

מימון הפרויקט לאשראי נוספות יעמיד הבנק מסגרות , שונותבכפוף לביצוע מכלול התניות ו

התחייבה החברה להשקעת הון עצמימימוןההסכם מסגרת ב. "פרויקט סגור" של תכונתבמ

LIBOR םתנאי האשראי למימון הפרויקט הינ. מסך עלות רכישת המקרקעין41% -בסך של כ

CHF (1 month) + 2%.

תאגיד הבנקאי והחברה מנהלת משא ומתן עם הפג תוקף הסכם המימון, לתאריך הדוחנכון

.בקשר עם תנאי חידושו

היקף . אירו אלפי 8,384 -העלות הכוללת לביצוע הפרויקט מוערכת על ידי החברה בכ

.אירו אלפי 10,640 -כב מוערךיקט הפרולהמכירות הצפוי לכל

, לאור המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח אירופה בכלל ובהונגריה בפרט, לתאריך הדוח

ביצעה , בהתאם לכך. החברה החליטה להקפיא את המשך פעילותה והשקעותיה בפרויקט

י אלפ1,523 - הפחתה של המקרקעין בסך של כ2011במהלך שנת , מטעמי שמרנות, החברה

).אשר נקבע בהסתמך על הערכת שמאי חיצוני (ח לפי שווי הוגן של המקרקעין"ש

הודיעה החברה לבנק כי אין 2012 במרץ 5פג תוקף הסכם המימון וביום , לתאריך הדוח

החברה הציע לרכוש את הנכס מהבנק , או לחדשה ובנוסף/בכוונתה לפרוע את ההלוואה ו

הודיע 2012 במרץ 22ביום . ק כל חובותיה מול הבנק אלף אירו וזאת כנגד סילו350תמורת

.הבנק לחברה כי דחה את הצעתה



הערכות . לתאריך הדוחות הכספייםבבודפשט מצב שוק הדיור למגורים ו באזורים סמוכים


או /בכללותו וההונגרי אם יחולו שינויים מהותיים במצב המשק , מאלה שהעריכה החברה

ת עשויים בצד העלויו. ובאזור בו מוקם הפרויקט בפרטבמצב שוק הדירות למגורים בכלל



או שימומשופרויקטים שנסתיימו .7.2.7

יחידות דיור96 - נתניה עיר ימים ,"סי לה סול"פרויקט .1

38

זכתה 2005 בדצמבר 11נהל מקרקעי ישראל מיום י להודעת ועדת המכרזים של מבהתאם

לבניית שני בניינים שיועדו ,ר" מ11,243 -של ככולל ברה במכרז לרכישת מקרקעין בשטחהח

ולל ח כ" אלפי ש27,838בתמורה לסך של , יחידות דיור בשכונת עיר ימים בנתניה96הכוללים

התקשרה החברה 2006 לפברואר 8ביום , בהתאם לכך. )"הפרויקט": בסעיף זה (מס רכישה

.רהעם המינהל בהסכם חכי

נתקבל 2010 ביוני 9 לבניין הראשון בפרויקט וביום 4 נתקבל טופס 2009 בדצמבר 21ביום

. לבניין השני בפרויקט4טופס

שנבנו במסגרת דיור ה יחידת 96 יחידות דיור מתוך 94ו נמכר2011 בדצמבר 31ליום

.ח"ש אלפי 142,107 -בתמורה חוזית כוללת של כ, פרויקטה

היקף המכירות .ח"שאלפי 121,177 -בסך של כ הסתכמהצוע הפרויקט העלות הכוללת לבי

2מסרה החברה ,לתאריך הדוח. ח"ש אלפי 146,107 -מוערך בסך של כ הפרויקט להצפוי לכל

.ח" אלפי ש3,244יחידות דיור שבגינם הכירה החברה ברווח של

המבוססת , החברה הערכה של ףומשק, מידע צופה פני עתידההיקף המכירות החזוי מהוו

מצב שוק הדיור למגורים , מחירי מכירה של דירות באזורים סמוכים, תחזיות החברהעל

ונתוני המכירות , הערכות החברה עשויות שלא להתממש. לתאריך הדוחות הכספיים

אם יחולו שינויים מהותיים , והעלויות עשויים להיות בפועל שונים מאלה שהעריכה החברה

ובאזור בו מוקם הפרויקט או במצב שוק הדירות למגורים בכלל/ו ובמצב המשק בכללות

בצד העלויות עשויים להיות פערים בין הערכת החברה לבין התוצאות בפועל אם . בפרט


יחידות דיור78 - נס ציונה, "גני המערב"פרויקט .2

או /שאינו קשור לחברה ו, סכם עם צד שלישי החברה בה התקשרה2004 באוקטובר 26ביום

78המיועדים לבניית , בעלות במקרקעין בנס ציונה לרכישת זכויות,לבעלי השליטה בה

.ח כולל מס רכישה ודמי תיווך" אלפי ש23,150בתמורה לסך של , בניינים3 -יחידות דיור ב

"). הפרויקט: "בסעיף זה(

דצמבר ב15ביום ויין הראשון והבניין השני בפרויקט לבנ4ל טופס נתקב2011 יוני ב28ביום

. י בפרויקטליש לבניין הש4 נתקבל טופס 2011

בתמורה חוזית , יחידות דיור בפרויקט78 יחידות דיור מתוך 60 נמכרו 2011 בדצמבר 31ליום

. ח" אלפי ש89,826 -כוללת של כ

המכירות הצפוי היקף. ח"ש אלפי 85,185 -העלות הכוללת של ביצוע הפרויקט מוערכת בכ

יחידות דיור 51 מסרה החברה ,לתאריך הדוח .ח" אלפי ש124,572 -כב לכלל הפרויקט מוערך

.ח" אלפי ש29,211שבגינם הכירה החברה ברווח של

המבוססת , הערכה של החברהףומשק, מידע צופה פני עתידההיקף המכירות החזוי מהוו

מצב שוק הדיור למגורים , דירות באזורים סמוכיםמחירי מכירה של , תחזיות החברהעל


אם יחולו שינויים מהותיים , והעלויות עשויים להיות בפועל שונים מאלה שהעריכה החברה

39

וקם הפרויקט ובאזור בו מאו במצב שוק הדירות למגורים בכלל/במצב המשק בכללותו ו



יחידות דיור34 - חולון , "גרדנס"פרויקט .3

או לבעלי /שאינו קשור לחברה ו, עם צד שלישי התקשרה החברה2008 בספטמבר 2ביום

-בתמורה לסך של כ, בשכונת תל גיבורים בחולוןלרכישת מקרקעין בהסכם ,השליטה בה

ביום ).לפי הענין, "המקרקעין"-ו" העסקה" ,"הסכם הרכישה: "בסעיף זה(ח " אלפי ש5,900

הושלמה העסקה והחברה התקשרה עם מינהל מקרקעי ישראל בהסכם 2009 במרץ 29

כאשר על פי הסכם , ות דיור יחיד34ע המאפשרת בניית "על המקרקעין חלה תב. חכירה

יחידות דיור מתוכן תהיינה בבעלות החברה וארבע יחידות הדיור הנותרות 30, הרכישה

דיירים הזכאים לאותן יחידות דיור מכוח הסכם פינוי –תהיינה בבעלות ברי הרשות בנכס

. עם מוכר המקרקעין, קודם להסכם הרכישה, שנערך

. לפרויקט 4ל טופס נתקב2011 מרץ ב23ביום

- יחידות הדיור בפרויקט בתמורה חוזית כוללת של כ30 נמכרו כל 2011 בדצמבר 31ליום נכון

- מוערכת בכ) יחידות דיור34עבור (העלות הכוללת של ביצוע הפרויקט . ח"ש אלפי 32,070

יחידות דיור שבגינם הכירה החברה ברווח 6 מסרה החברה ,לתאריך הדוח. ח" אלפי ש21,164

. ח" אלפי ש2,457 -כ של

המבוססת , הערכה של החברהףומשק, מידע צופה פני עתידההיקף המכירות החזוי מהוו

מצב שוק הדיור למגורים , מחירי מכירה של דירות באזורים סמוכים, תחזיות החברהעל


אם יחולו שינויים מהותיים , להיות בפועל שונים מאלה שהעריכה החברהוהעלויות עשויים

ובאזור בו מוקם הפרויקט או במצב שוק הדירות למגורים בכלל/במצב המשק בכללותו ו



יחידות דיור20 - צפת ,"אחוזת גליל"ויקט פר .4

2005 במאי 5וביום , ההוצאה לפועללשכת זכתה החברה במכרז של 2005 בינואר 14ביום

ר " מ5,786 לפיו רכשה החברה זכויות בעלות במגרש בשטח של ,נחתם חוזה בגין זכייה זאת

: בסעיף זה(רקע ק יחידות דיור צמודות 20המיועדים לבניית ,בשכונת נוף כנרת בצפת

סתכמהחברה העלות רכישת המקרקעין על ידי ה). )לפי הענין, "הפרויקט "- ו"המקרקעין"

8ביום . על המקרקעין רשומה משכנתא ראשונה לטובת תאגיד בנקאי. ח" אלפי ש1,662 -כב

. הוגשה בקשה להיתר בניה בקשר עם המקרקעין2005באוגוסט

או לבעלי /שאינו קשור לחברה ו, צד שלישיחברה עם התקשרה ה2011 אוקטובר ב30ביום

ח " אלפי ש3,500 -בתמורה לסך כולל של כבמקרקעין זכויותיה בהסכם למכירת ,השליטה בה

40

בהתאם להוראות ההסכם . )לפי הענין, "התמורה"-ו" ההסכם: "בסעיף זה(מ "בתוספת מע

אמן ויועברו לחברה רק התמורה יופקדו בידי נכספי ח מ" אלפי ש500 -נקבע כי סך של כ

, ככל שלא יתקיים תנאי זה. 1מקרקעיןד על ה" יח20בהתקיים תנאי לפיו יינתן אישור לבניית

. יושב לאותו צד שלישי הסכום האמור

המכירה טרם הושלמה והחברה קיבלה על חשבון המכר סך של 2011 בדצמבר 31נכון ליום

. ח" אלפי ש2,800

. קיבלה מעיריית צפת אישור להעברת הזכויות בנכס החברה2012 בינואר 16ביום

גורמי סיכון של תחום הפעילות .7.2.8

. להלן21ראו סעיף , לפרטים בדבר גורמי הסיכון של תחום הפעילות והשפעתם על החברה

סות ורווחיות מוצרים ושירותיםפילוח הכנ .7.3

ל הכנסות החברה לפרטים ע. היא מקימהינם הדירות בפרויקטים השונים אותםמוצרי החברה ה

.ח והפסד בדוחות הכספיים המצורפיםראו דוח רוו, ורווחיותה

לקוחות .7.4

ישירות ללקוחות סופיים המתאפיינים בכך , בדרך כלל, כירת יחידות הדיור על ידי החברה נעשיתמ .7.4.1

לא נוצרה ואף לא עשויה להיווצר תלות בלקוח בודד או במספר , על כן. שאינם לקוחות קבועים

.לקוחותמצומצם של

לעסקאות מסוג התקשרות החברה עם רוכשי הדירות נעשית על בסיס חוזה בתנאים המקובלים .7.4.2

נספח בו מצוינים פרטי הדירה הנמכרת ) א: (החוזה הבסיסי כולל חמישה נספחים עיקריים. זה

מפרט טכני המתייחס לדירה הנמכרת הכולל ) ג(; התמורה) ב(; והבטוחות הניתנות על ידי החברה

לרבות , ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום זכויות הרוכש בנכס) ד(; )דירות(ניות בהתאם לחוק המכר תכ

. נספח ליווי בנקאי) ה( -ו; ומשכנתא לטובת הגורם המממן של הרוכשים, רישום הערת אזהרה

ובמקרים בודדים , ח וצמודה למדד תשומות הבניה"במרבית המקרים נקובה התמורה החוזית בש .7.4.3

התמורה משולמת לשיעורין בהתאם למועדים המפורטים . תמורה למדד המחירים לצרכןצמודה ה

.ומשולמת במלואה טרם מסירת החזקה בדירה לרוכש, בנספח להסכם

הבטחת כספי רוכשי הדירות .7.4.4

החברה נוהגת להבטיח את הכספים המשולמים על ידי רוכשי הדירות על חשבון תמורת רכישת

, 1974- ה"תשל) הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דירות(ק המכר בהתאם להוראות חו, הדירה

הבטוחות לרוכשי הדירות מתבטלות "). הבטוחות: "בסעיף זה( של הוצאת ערבויות בנקאיות בדרך

, או לפי העניין, הן ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכשימסירתן לרוכש, עם השלמת בנית הדירות

מכתבי החרגה המוציאים ) לפי דרישתם(ניתנים לרוכשים , ףבנוס. חתימת חוזה חכירה עם המינהל

1

. יחידות דיור על המקרקעין16ניתן אישור לבניית , יובהר כי למועד חתימת ההסכם

41

, אם הוא קיים, את הדירה הספציפית מתחולת השעבוד לטובת הגופים המממנים את הפרויקט

.בכפוף לתשלום מלוא התמורה

.ח"ש אלפי 44,050 - הנה כ2011 בדצמבר 31יתרת כספי רוכשי דירות המובטחים בבטוחות ליום

ת על קרקעות שהחברה רוכשת בהן זכויות בשתי דרכים בישראל מבוצעהפיתוחפעילות הייזום ו .7.4.5

בעסקאות מכר , רכישת זכויות בעלות מלאות במקרקעין מגופים פרטיים או חברות) 1: (אופייניות

. מקרקעי ישראלמינהל וזכייה במכרזי חכירה לדורות של התמודדות) 2(; או קומבינציה

קרקעין משכת רישוםרישום זכויות רוכשי הדירות בל .7.4.6

להעביר את הזכויות שרכשו בדירה , במסגרת חוזה הרכישה מתחייבת החברה כלפי רוכשי הדירות

ובמקביל הינה מתחייבת כלפי בנקים למשכנתאות וגורמים , על שמם בלשכת רישום המקרקעין

רישום הזכויות בקרקע. לרשום משכנתאות על הדירות שנרכשו,אחרים שהלוו כסף לרוכשים

) פרצלציה(הליך איחוד וחלוקה ) א: (בלשכת רישום המקרקעין מתבצע בדרך כלל בשלושה שלבים

של הקרקע וחלוקתה לחלקות רישום נפרדות באופן שכל בנין או מספר בניינים בפרויקט ימצאו על

. הןירישום בעלות או חכירה בדירות על שם רוכש) ג(; רישום בית משותף) ב(; חלקת רישום נפרדת

וזאת משום , אין החברה נוהגת להתחייב על טווח זמן נקוב, בי השלבים הראשון והשנילג

, במרבית חוזי המכר, יחד עם זאת. מורכבותם והיותם תלויים בגורמים ממשלתיים ואחרים

תשלים החברה את רישום הדירות , כי מהמועד בו נרשם הבניין כבית משותף, מתחייבת החברה

.ם חודשי24בתוך תקופה של

במרבית המקרים אין אפשרות לרשום את זכויות הרוכש בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין

בשל העובדה שבדרך כלל בשלב זה טרם בוצעו הליכי , בין היתר, וזאת, עם מסירת החזקה לידיו

, לצורך כך. או הבניין טרם נרשם כבית משותף/החלוקה והרישום של הקרקע עליה נבנה הבניין ו

על שםאשר הזכויות בהן טרם נרשמו , ת מנהלת מרשם פנימי של בעלי הזכויות בדירוהחברה

.ובמסגרתו נערכת העברת זכויות בדירות במקרה של מכירתן, רכושיהן

נכון לתאריך, להערכת הנהלת החברה. לקוח מהותי, הדוחמאז הקמתה ועד לתאריך, לחברה אין .7.4.7

.הדוח אין לחברה תלות במי מלקוחותיה

על פיהם מחד לא ניתן למכור טרם , מכירת הדירות כפופה לדינים המקומיים, ובהונגריהניהברומ .7.4.8

לא , לפיכך. הקבלן אינו מחויב במתן ערבויות לרוכשי יחידות הדיור, קבלת היתר בניה ומאידך

רוכשי הדירות , ניתן לבצע מכירה מחייבת מוקדמת של דירות לרוכשים פוטנציאליים ויתרה מזו

לאור . על מנת לצמצם את חשיפתם, לרכוש את הדירות רק לאחר התחלת הבנייהמעדיפים

חלה האטה , לרבות במדינות מזרח אירופה בהן פועלת החברה, המשבר הכלכלי העולמי

. ובהונגריהירות למגורים ברומניהמשמעותית באישורי משכנתאות ליחידים המבקשים לרכוש ד

שיווק והפצה .7.5

אשר , נות על ידי החברה מתבצע באמצעות משווקים חיצונייםיווק יחידות הדיור הנבש .7.5.1

.ההתקשרות עימם הינה על בסיס עמלה של אחוז מסוים ממחיר הדירות המשווקות על ידם

.וברדיו בעיתונים , בשלטי חוצות, בין היתר, פרסום הפרויקטים הנבנים על ידי החברה מתבצע .7.5.2

42

מי מצינורות יים לעיל והפסקת פעילות השיווק עם לחברה אין תלות במי מצינורות השיווק המנו .7.5.3

.השיווק כאמור לעיל לא תשפיע מהותית לרעה על פעילותה של החברה

בו מוצגת אינפורמציה לגבי http://www.mizrachi-sons.co.ilהקבוצה מפעילה אתר אינטרנט .7.5.4

ים נוספים בקשר ומגוון שירותים אינפורמטיביים מקוונ, הפרויקטים בביצוע והפרויקטים בעבר

. לפעילות הקבוצה

החברה מושכת את לקוחותיה . מטרתה העיקרית של החברה היא למשוך לקוחות ולשמר אותם .7.5.5

.באמצעות הצעות עדיפות ותחרותיות ומשמרת אותם באמצעות השבעת רצונם

לתאריך. הפרויקטים בהם היא מעורבתפרסום ובשיווק, מדיניות החברה הינה להשקיע במיתוג .7.5.6

מעלות 2% -שיעור תקציב השיווק הממוצע בפרויקטים בהם מעורבת החברה הינו כ, חהדו

.הפרויקט

צבר הזמנות .7.6

צבר ההזמנות של החברה מבוסס על חוזים חתומים עם רוכשי דירות אשר טרם הוכרו כהכנסה

. מקובליםהחשבונאות הבדוחות הכספיים של החברה לפי כללי

:1201שנת .7.6.1

. ח" אלפי ש64,130 - סך של כ מסתכמים ל2011מהלך שנת שרה החברה בחוזי המכירה בהם התק

מסתכם בסך 2011 בדצמבר 31כר כהכנסה עד ליום הסכום המצטבר של חוזי המכירה שטרם הו

):ח"באלפי ש (בחתך של רבעוניםהכרה בהכנסה לצפי הב טבל"רצ .ח" אלפי ש38,757 –של כ

ואילך2013שנת 10-12/12 7-9/12 4-6/12 1-3/12 פרויקט, "סי לה סול"

נתניה2,763

נס , "גני המערב" ציונה

5,955 3,672

, "מגדל הגן" חולון

17,760

, "סולם יעקב" ירושלים

6,854

6,854 17,760 3,672 8,718 כ"סה

:1020שנת .7.6.2

. ח" אלפי ש107,457 - הסתכם לסך של כ2010סכום חוזי המכירה בהם התקשרה החברה בשנת

הסתכם לסך 2010 בדצמבר 31כר כהכנסה עד ליום הסכום המצטבר של חוזי המכירה שטרם הו

.ח"אלפי ש 89,637 -של כ

תחרות .7.7

: כדלהלן,החברה חשופה לתחרות בשני היבטים עיקריים

בשיווק ומכירת הדירות .7.7.1

43

על כן שוק זה .שוניםן לבניה למגורים פועלות מספר רב של חברות בהיקפי פעילות "בשוק הנדל

ן לבניה למגורים "החברה מעריכה את חלקה בשוק הנדל. מקיים פעילות בהיקפים גדולים מאד

ן לבניה למגורים מתאפיין בשנים האחרונות בתחרות קשה "שוק הנדל. כחלק זניח מכלל שוק זה

ודפי היצע ניכרו בשנים האחרונות ע, בנוסף. המביאה לירידה במחירי הדירות באזורים מסוימים

.נתונים אשר תרמו אף הם לירידה במחירים, באזורים מסוימים, על ביקוש

איתור ורכישת קרקעות באזורי ביקוש .7.7.2

קיימת תחרות רבה בענף הבניה בין , בשל המלאי המוגבל של קרקעות למגורים באזורי ביקוש

. במכרזים השוניםהובזכייהקבלנים השונים באיתור מקרקעין באזורי ביקוש

עיקר התחרות היא בין פרויקטים המצויים . חום הייזום והבנייה מאופיין בתחרות גבוההת

. אולם גם לפרויקטים באזורים אחרים ישנה השפעה תחרותית, בסמיכות גיאוגרפית זה לזה

קיימת תחרות בין יזמים , כמו כן. התחרות הינה הן על המחיר והן על תנאי המימון והמפרט הטכני

.באזורים בנויים קיימת תחרות מול היצע מיד שנייה, בנוסף. רקעות והפרויקטיםבשלב איתור הק

, הקמה, פיתוח, התחרות קיימת הן בתחום של חיפוש ואיתור מקרקעין מתאימים למטרות ייזום

החברה מייעדת את הדירות . השכרה או מכירה והן באיתור שוכרים או רוכשים לנכסי החברה

. קוחות בעלי יכולת כלכלית בינונית עד גבוהההמוקמות על ידה למכירה לל

מתן דגש על איכות , החברה מתכוונת להתמודד עם התחרות באמצעות הקפדה על בניה איכותית

בחינה וייעול מתמידים של ערוצי השיווק ושמירת המיצוב והמיתוג של , השירות ואמינות החברה

, בין היתר, המתבטא, ש לה יתרון יחסיי, לדעתה, החברה נוהגת להיכנס לפרויקטים בהם. החברה

תודות לניסיונה הרב של החברה ובעלי השליטה בה ביכולתה לבדל את עצמה על פני מתחרותיה

.והתמקדותה של החברה בשוק המקומי

עונתיות .7.8

.פעילות החברה אינה מושפעת מעונתיות

44

מידע המתייחס לפעילות החברה בכללותה

ומתקניםמקרקעין, רכוש קבוע .8

. לדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה9ו ביאור רא

הון אנושי .9

מ "בניה והשקעות בע) א.ר.א(חברת מזרחי ובניו . אינה מעסיקה עובדיםהחברה , לתאריך הדוח

מעניקה לחברה את כל , בשליטת בעלי השליטה בחברהחברה קשורה , ").א.ר.א: "לעיל ולהלן(

במסגרת הסכם שירותי ניהול וזאת , על ידהעסקים השירותים הנדרשים באמצעות עובדים המו

: שעיקריו כדלקמן

על פיו תעניק , ")הסכם הניהול("בהסכם ניהול . א.ר. התקשרה החברה עם א2007 בפברואר 25ביום

ל בתאגיד מסוגו של החברה וכן "לחברה שירותי ניהול המקובלים במסגרת תפקידו של מנכ. א.ר.א

תהא הסמכות הבלעדית לקבוע את . א.ר.כאשר לא, וח פרויקטיםשרותי ייעוץ בענייני שיווק ופית

. ל בכפוף לזכות סירוב של דירקטוריון החברה"המועמדים לכהן בתפקיד המנכ

דמי ניהול שנתיים קבועים ) א: (א זכאית לדמי ניהול כדלקמן.ר.בתמורה לשירותי הניהול תהיה א

) ב(; ל ממועד חתימת הסכם הניהול וכןח צמוד למדד המחירים לצרכן הח" אלפי ש1,800בסך של

50%בונוס זה ישולם רק לאחר פירעון של . מהרווח הנקי המצטבר10%בונוס שנתי בשיעור של

.מסדרת אגרות החוב ובתנאי שבאותה שנה שבה ישולם הבונוס יהיה לחברה רווח נקי

, שירותי מזכירות,ניהול חשבונות ושרותי חשבות, רותים כלליים כגון שכירת משרדיםיבגין ש

זכאית להחזר הוצאות שנתי בסכום קבוע של . א.ר.תהיה א, רותים מקצועיים ואחזקת משרדיש

. ח" אלפי ש3,200

או מי /ו. א.ר.בין החברה לבין א. לים"א תשא בכל הוצאות השכר הקשורות בתשלומים למנכ.ר.א

תהיה רשאית להורות . א.ר.א. דמעבי-לא יתקיימו יחסי עובד. א.ר.שייתן שרותי ניהול מטעמה של א

. לצדדים שלישיים או כל גורם אחר מטעמה, במלואם או חלקם, לחברה לשלם את דמי הניהול

כל צד יהא רשאי . ההתקשרות האמורה מוגבלת לחמש שנים מיום אישור החברה את הסכם הניהול

א ישולם פיצוי כאשר ל, ימים90להביא את הסכם הניהול לידי סיום בהודעה מוקדמת בכתב בת

. ה של הודעה כאמורבמקר

14 מיום לאחר שנתקבל אישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה, 2012 בפברואר 16ביום

, שנים3הוארך תוקף הסכם הניהול לתקופה בת , בהתאמה, 2012 בפברואר 16 -בפברואר ו

.2012 בפברואר 25שתחילתה ביום

תשומות וספקים .10

ובעיקר ברזל ,את החברה במסגרת פעילותה הינם כמקובל בענף הבניהחומרי הגלם המשמשים

.ומלט

נוהגת החברה להתקשר בהסכמים עם קבלני משנה לצורך ביצוע , בפרויקטים אותם מנהלת החברה

.עבודות הבניה

45

, מודדים ,אדריכלים הםב, י יועצים ונותני שירותיםמנהלת את הפרויקטים שלה בליוו החברה

אנשי שיווק , עורכי דין, שמאים, )תנועה וכיוצא באלה, קונסטרוקציה, בטיחות(ם יועצים מקצועיי

.עימם היא מתקשרת ביחס לכל פרויקט בנפרד, ומכירות וכיוצא באלה

לחברה אין מחויבות לקבלן או לספק שירותים כלשהו וההתקשרות נעשית לכל פרויקט ופרויקט

ה תלות במי מנותני השירותים או מקבלני המשנה לחברה אין ספק מהותי ולהערכתה אין ל. בנפרד

. הדוחות הכספייםלמועדעימם היא עובדת נכון

מוצרי , עץ, בלוקים, בטון מובא, ברזל(עם ספקים לאספקת חומרי הבניה השונים החברה מתקשרת

. החברה אינה מחזיקה מלאי של חומרי בניה. ביחס לכל פרויקט בנפרד)'ציה וכולסטאינ, ריצוף

הדוחות נכון למועד.ספקת החומריםא ימים ממועד 120 לבין 30ינו בין שראי מספקים ההא

לחברה אין תלות בקבלן או . יום90- הממוצע המשוקלל של ימי הענקת האשראי עמד על כ,הכספיים

. בספק מסוים

הון חוזר .11

דירות מושפע בעיקרו מרמת מלאי ה, הנובע מפעילות הבניה למגורים בישראל,ההון החוזר

, להימנעהיא מדיניות החברה בתחום זה . בפרויקטים שבביצוע וממאפייני המימון של הפרויקטים

בהסכמי הליווי . קרי לשווק את יחידות הדיור כבר בשלבי התכנון, מבניה למלאי, ככל האפשר

בכפוף לעמידת החברה בתנאים , מתחייבים הבנקים המלווים להעמיד אשראי עד לסיום הפרויקט

. בעושנק

מהתמורה במעמד חתימת 15% - מתחייבים הרוכשים לשלם כ, ברוב הסכמי מכר יחידות הדיור

נותרים לתשלום , לרוב. חוזה המכר והיתרה בלוח זמנים לתשלום שנקבע במשא ומתן עם הרוכשים

. מן התמורה במועד מסירת החזקה ביחידות הדיור5% -כ

ח לעומת "אלפי ש 85,185 סך שלב מסתכם 2011ר בדצמ ב31של החברה ליום השלילי ההון החוזר

היחס השוטף של החברה ליום . 2010 בדצמבר 31ח ליום "ש אלפי 109,976של בסך שלילי הון חוזר

ראו לגבי פרוט מרכיבי ההון החוזר .2010 בדצמבר 31 ליום 0.57לעומת 0.56 הינו2011 דצמבר ב31

.המצורף לדוח זה, 2011 בדצמבר 31 בדוח הדירקטוריון ליום 2סעיף

השקעות .12

7.2 אין לחברה השקעות מהותיות פרט להשקעות בפרויקטים כמפורט בסעיף2011 בדצמבר 31ליום

. לעיל

מימון .13

אשראי מתאגידים , בעיקר באמצעות הון עצמי בארץ החברה מממנת את פעילותה השוטפת .13.1

. מאשראי ספקיםומקדמות מרוכשי דירות , בנקאיים

בנקים בהסכמי ליווי בנייה מתקשרת החברה עם , הפרויקטים אותם מקימה החברהלצורך מימון

בהם מתקשרת החברה עם " פרויקט סגור"הסכמי הליווי מבוססים על שיטת "). הסכמי הליווי"(

הבנק נותן האשראי בהסכם המבטיח לחברה את מכלול השירותים הפיננסיים הנצרכים על ידה

וצאת ערבויות לרוכשי הדירות בהתאם להוראות חוק המכר לרבות ה, במהלך חיי הפרויקט

במסגרת התקשרות החברה עם הבנק . 1974-ה"התשל, )הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דירות(

46

קצב המכירות , ונקבעים מראש רמות המחירים, המלווה נבדקת הרווחיות הצפויה של הפרויקט

ליווי מוענקות לבנק סמכויות פיקוח בהסכמי ה. וקצב התקדמות הבניה להם מחויבת החברה

כאשר במקרה של אי עמידה בקריטריונים , ל"ומעקב צמודות אחר עמידת החברה ביעדים הנ

. עד כדי תפיסתו בפועל, קיימות לבנק סמכויות להתערב בניהול הפרויקט, שנקבעו כאמור

שעבוד , ל פי רובע, אותם מעמידה החברה לרשות הבנק לצורך מימון הפרויקט כולליםתהביטחונו

כאשר , זכויותיה של החברה במקרקעי הפרויקט וכן את זכויותיה כלפי רוכשי הדירות בפרויקט

המבטיח את קיומו של , תזרים המזומנים בפרויקט מנוהל כולו דרך חשבון מיוחד בשליטת הבנק

ת בהסכמי ליווי בניה נדרשת החברה להשקעו. הפרויקט כיחידה סגורה של הכנסות והוצאות

ברוב הסכמי המימון של החברה . מינימום של הון עצמי בפרויקט בטרם יינתן לה אשראי מהבנק

20%לרוב מכירה מוקדמת של עד (מוסכם עם התאגיד המממן כי מכירה מוקדמת של יחידות דיור

שיעור הון עצמי זה משתנה . תוביל להפחתת ההון העצמי הנדרש מהחברה) מהדירות בפרויקט

. ויקטמפרויקט לפר

לחברות הבנות הון עצמיהזרמת בעיקר באמצעות , ל"בחוהחברה מממנת את פעילותה , בנוסף

. מקומייםאשראי מתאגידים בנקאייםוקבלת

מסגרות אשראי .13.2

המועמד לטובתה כנגד שעבוד , החברה מממנת את פעילותה מהון עצמי ובעיקר מאשראי בנקאי

.נכסים

בדצמבר 31 ליום שהסתכמואיים ומתאגידים פיננסים מתאגידים בנקלחברה מסגרות אשראי

- של כ סך ,מתוך המסגרות הללו ניצלה החברה). כולל ערבויות(ח " אלפי ש302,515 - בכ2011

כן ח ו" אלפי ש63,187 - בסך של כאשראי כספי וריבית שנצברה כולל(ח "אלפי ש 112,790

).ערבויות

47

הסכמי הלוואה והעמדת אשראי מהותיים .13.3

:2011 בדצמבר 31 ליום ה שלהלן יפורטו הסכמי הלוואה והעמדת אשראי מהותיים לחברהבטבל .1

תיאור ד"מס המלווה

מגבלות ישנן האם בטוחות המסגרת תקופת רעוןיהפ מנגנון הלוואה סוג הלוואה תכלית ההלוואה היקף התאגיד על החלות

תאגיד .1 בנקאי

מסגרת אשראי 67.6בגובה של

ח"מיליון ש

ן פרויקט מימו חולון, "מגדל הגן"

שיקלית ובריבית ניידת )1.5%+פריים (

תשלום ריבית כל רבעון וגרייס מלא על

הקרן

ח "שעבוד המקרקעין ואג 1/11/12עד על הפרויקט

אין


מסגרת הלוואה 12.7בגובה של

ח"מיליון ש

–רכישת קרקע נווה "פרויקט

ירושלים, "יעקב

בית ניידת שיקלית וברי )2%+פריים (

גרייס מלא על קרן וריבית

חצי מתחדשת כלתקופה ראשונה . שנה

6/12/11 -מסתיימת ב

אין שעבוד המקרקעין


מסגרת אשראי 35.0בגובה של

ח"מיליון ש

מימון פרויקט , "מגדל הפרחים"

הוד השרון

שיקלית ובריבית ניידת ולא ) 1.25%+פריים (

ית שנתית פחות מריבבסיסית שתקבע על פי עלות גיוס מקורות הכסף בבנק ותוספת ריבית שנתית בשיעור

2.25%של

גרייס מלא על קרן וריבית

ONCALLהלוואת מתחדשת כל שבוע

אין שעבוד המקרקעין

תאגיד 4 בנקאי


ח"מיליון ש

–רכישת קרקע סיטי "פרויקט

, "סנטר בת ים

יקלית ובריבית ניידת ש )1.75%+פריים (

תשלום קרן וריבית י לוח סילוקין"עפ

אין שעבוד המקרקעין 10/10/15עד



ח"מיליון ש

כנגד פרעון תשלום - מיוחס ל–ח "אג

סיטי "פרויקט סנטר

שיקלית ובריבית ניידת )2%+ פריים (

תשלום קרן וריבית י לוח סילוקין"עפ

אין שעבוד המקרקעין 10/10/15עד



ח"מיליון ש

כנגד פרעון תשלום סדרה (אגרות החוב

) 'א

שיקלית ובריבית ניידת )6%+ פריים (

גרייס מלא לתשלום ריבית משולמת (קרן

)מדי רבעון

מותנה במכירת דירות .בפרויקטיםאו סעיף לפרטים ר

. לעיל2.3

יתרת (שעבוד המקרקעין ). הדירות הבלתי מכורות

לפרטים נוספים ראו לעיל2.3סעיף

אין

סדרה (אגרות חוב הציבור 7בסכום קרן ) 'א

90 -כולל של כ .נ.ח ע"מליון ש

מימון פעילות . החברה

אגרות החוב צמודות למדד ) קרן וריבית(

, המחירים לצרכן כשהמדד היסודי הואהמדד שפורסם בחודש

בגין 2007פברואר , 2007חודש ינואר

ונושאות ריבית שנתית .7%של

אגרות החוב עומדות תשלומים 4 -לפירעון ב

1שנתיים שווים ביום לחודש מרץ בכל אחת

2013 עד 2010מהשנים וריבית אשר ) כולל(

לחודש 1תשולם ביום לחודש 1מרץ וביום

ספטמבר של כל אחד 2013 עד 2007מהשנים

) כולל(

עד חודש ספטמבר ) כולל (2013

כמפורט בשטר הנאמנות *2007 בפברואר 25מיום

לעניין חלוקת דיבידנד כמפורט בסעיף -

.לתשקיף) ה(3.20.1

48

בפברואר 27ה ביום תשקיף שפרסמה החברבמסגרת ")הנאמן("מ על שטר נאמנות "בע) 1975( נאמנות והרמטיק חתמו החברה 2007 בפברואר 25 ביום*

, מובטחות)שהוצאו על פי התשקיף) 1סדרה ( מהמרת כתבי אופציה שינבעו החוב אגרותלרבות ) ('סדרה א(לפיו אגרות החוב , ") התשקיף(" 2007

ך שהחברה תהא בכפוף לכ) 'סדרה א(התחייבות החברה שלא ליצור שעבודים שוטפים לטובת נושים עד לפירעון המלא של אגרות החוב ) א: (כדלקמן

ראשון , התחייבות החברה לרשום לטובת הנאמן שעבוד קבוע ושוטף) ב(; )כהגדרתם להלן(רשאית לשעבד בשעבוד קבוע וצף את זכויותיה במקרקעין

עד לפירעונן ) ג(; ")חשבון העודפים("אשר היא תפתח על שמה במוסד בנקאי בישראל , על כל הזכויות והכספים בחשבון בנק, ללא הגבלה בסכום, בדרגה

) כהגדרת המונח בשטר הנאמנות( מסך העודפים 100%, מעת לעת ומייד עם היווצרם, תעביר החברה לחשבון העודפים, )'סדרה א(המלא של אגרות החוב

מדורגי "פרויקט ) 3(; נתניה–" סי לה סול"פרויקט ) 2(; אור יהודה–" נווה רבין"פרויקט ) 1"): (המקרקעין("מהפרויקטים המפורטים להלן שינבעו

פרויקט ) 7(; צפת–" אחוזת הגליל"פרויקט ) 6(; נס ציונה–" גני המערב"פרויקט ) 5(; ירושלים–" אחוזת בית הכרם"פרויקט ) 4(; חולון–" הפארק

. בת ים–" סיטי סנטר"פרויקט ) 9(; חולון–" מגדל הגן"פרויקט ) 8(; חולון–" מדורגי האקליפטוס"

:לעיל 1שבסעיף לטבלה3 - ו1 ק"ורט בסכמפ, ו התנאים המהותיים למימוש מסגרת האשראילהלן יפורט .2

חולון –" מגדל הגן "פרויקט )א(

אלפי 67,600הקצה התאגיד הבנקאי לחברה אשראי בסך כולל של עד , בהתאם להסכם המימון שנחתם בין החברה לבין התאגיד הבנקאי

: כמפורט להלן, ח"ש

" הקרקעמימון "– ראשון שלב

) דירות(חוק המכר או הוצאת ערבויות בנקאיות לפי /או בניית הפרויקט ו/הקצאת אשראי כספי למימון רכישת מקרקעי הפרויקט ו

.ח" אלפי ש14,980עד לסך של ") ערבויות חוק המכר ("1974- ה"תשל, )הבטחת השקעות של רוכשי דירות(

המכר חוק ערבויות – שני שלב

.ח" אלפי ש29,620מכר עד לסך של הוצאת ערבויות חוק ה .1

.ח" אלפי ש9,500הוצאת ערבויות בנקאיות לבעלי קרקע מזמיני שירותי בניה עד לסך של .2

.ח" אלפי ש13,500סקת קומבינציה עד לסך של ת ערבויות בנקאיות לבעלי קרקע בעהוצא .3

49

הוד השרון –" הפרחיםמגדל "פרויקט )ב(

"הקרקעמימון "– ראשון שלב

מסגרת זו שימשה את . ח" אלפי ש17,650או ערבויות שונות בסכום כולל של עד / הועמדה לרשות החברה מסגרת אשראי ובשלב הראשון

החברה אך ורק למימון חלק מתשלום יתרת התמורה בגין רכישת המקרקעין ולמימון תשלומי המיסים החלים עליה על פי הסכם רכישת

. המקרקעין

"מימון להקמה "– שני שלב

המסגרת המוגדלת תשמש את . ח" אלפי ש25,000 - או הערבויות כך שתסתכם לאחר ההגדלה ב/השני הוגדלה מסגרת האשראי ובשלב

.וכן החברה תהא רשאית לנצלה לצורך הנפקת ערבויות מכר כהגדרתן להלן, החברה למימון הקמת הפרויקט על המקרקעין

"). ערבויות המכר("ח " אלפי ש35,000 ערבויות לפי חוק המכר בסך של בשלב זה הועמדה לרשות החברה מסגרת נוספת של, כמו כן

.לעיל 1שבסעיף בטבלה המפורטות ההלוואותעם בקשרכלשהן מידה פיננסיות אמות לא נדרשה לעמוד בהחברה - פיננסיות מידה אמות .3

50

אשראי בריבית משתנה .13.4

:2011 - 2010 השניםהלך אודות האשראי בריבית משתנה שקיבלה החברה במפירוטלהלן

חישוב הריביתמנגנון שיעור הריבית

31.12.2010ליום

שיעור הריבית

31.12.2011יום ל

סכום האשראי ח ליום "באלפי ש

31.12.2010

סכום האשראי ח ליום "באלפי ש

31.12.2011

14,007 --- 10.25% 9.5% 6% +פריים

47,483 50,531 6.25%-5% 5.5%-4.25% 2%-0.75%+ פריים

1,698 2,579 2.8% 3.1% 2.5%+אירו ליבור

20,649 18,808 8.2%-3.9% 7.6%-3.3% 2.75% - 7%+ יורובור

אלפי 71,918 - לעומת כ2011 בדצמבר 31 ליום ח"אלפי ש 83,837 - באשראי שהסתכם בכהגידול

השקעות בפרויקטים המיוחס לח " אלפי ש1,841 -של כ גידולמ נובע 2010 בדצמבר 31יום ל ח"ש

. נטו בפרויקטים בארץאשראי המיוחס להשקעותח ב"אלפי ש 10,078 -ל וגידול של כ"בחו

ערבויות .13.5

מ " האחות נאות מזרחי בע וכן החברה מזרחירוני, אברהם, ה אליהו"ה, השליטה בחברהבעלי .1

. בארץהחברה בגין האשראים שנטלה ערבים אישית להתחייבויות

חברות אחרות בשליטת בעלי ( החברה אינה ערבה לצדדים קשורים 2011בר בדצמ31נכון ליום .2

.בגין אשראים שנטלו) השליטה בחברה

-ח מתוכם כ" אלפי ש49,603 - סך של כ יתרת הערבויות הכוללת הייתה ב2011 בדצמבר 31ליום .3

. ערבויות חוק מכרבגין ח " אלפי ש44,050

הלוואות לצדדים קשורים .13.6

מה בסך של הסתכ2010 בדצמבר 31 - ו 2011בר דצמ ב31 מים לידדים קשוריםלצהלוואות היתרת

משוקללת ריבית נושאות הלוואות אלו. בהתאמה, ח" אלפי ש49,843 - וח"שאלפי 36,504 -כ

.12% -בשיעור של כ

מיסוי .14

. בדוחות הכספיים המצורפים18ראו ביאור

סיכונים סביבתיים ודרכי ניהולם .15

לרבות בתחומים הקשורים באיכות הסביבה , ות החוק בתחומים שוניםהחברה כפופה לדריש

ועליה לשאת בעלויות הכרוכות בעמידה ) פסולת רעילה וכדומה, זיהום תת קרקעי ועילי, מטרדים(

. בהן

עשוי , ע חדשה"לעיתים אף כחלק מאישור תבו, כחלק מתהליך קבלת היתר בניה לכל פרויקט

או סקר זיהום מים לאיתור מזהמים /צועו של סקר קרקע והמשרד לאיכות הסביבה לדרוש בי

51

ובמקרה כזה קבלת ההיתר מותנית בביצוע ,ושיקום הקרקע במידת הצורך) חומרים מסוכנים(

. הסקר ובתוצאותיו

בקשר עם יישום הוראות הדין לענין הסיכונים ההוצאות הכספיות של החברה ,לתאריך הדוח

.ותיות מהאינן הסביבתיים ודרכי ניהולם

מגבלות ופיקוח על פעילות החברה .16

, הנוגעות הן לתכנון הפרויקטים ולבנייתם, חלות על החברה מגבלות סטטוטוריות,בתחומי פעילותה

:מפורט להלןכ, תקשרויות עם רוכשי הדירותוהן לה

הליכי תכנון ובניה .16.1

. קרקעהה הקמת פרויקט על קרקע על ידי החברה תלויה במצב התכנון והרישוי החל על אות

תקפה שאושרה על ידי רשויות ") ע"תב"( קיומה של תכנית בנין עיר התנאי הראשון לבניה הוא

.התכנון ואשר על פיה ניתן לבנות על הקרקע פרויקט ליעדים המתאימים

החברה פועלת מול רשויות התכנון בהכנת התכניות הדרושות לצורך הוצאת היתרי הבניה ואת

ות הדרושות לצורך ביצוע הבניה ולצורך הכנת מסמכי המכירה תכניות העבודה האדריכלי

).דירות(לרבות הכנת המפרט הטכני הדרוש על פי הוראות חוק המכר , והשיווק

. אוסר על בנייה ללא קבלת היתר בנייה מהרשויות, חוק התכנון והבניה– חוק התכנון והבנייה

255 – 203ם לסעיפים ה פלילית בהתאבנייה ללא היתר בנייה או תוך סטייה ממנו מהווה עביר

. והבניהלחוק התכנון

כי המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא , בין היתר, הוראות חוק התכנון והבניה קובעות

- דינו , היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק התכנון והבניה או תקנה על פיו

שבעה ימים לכל יום שבו ,מאסר נוסףוקנס נוסף -ובעבירה נמשכת , קנס או מאסר שנתיים

, כמו כן. נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב על אותה עבירה או לאחר הרשעתו

מאסר שנה אחת -דינו , ה מהיתר או מתכניתיהמבצע עבודה או משתמש במקרקעין בסטי

לכל , )"חוק העונשין" (1977-ז"התשל, לחוק העונשין)ג(61ובעבירה נמשכת קנס כאמור בסעיף

.יום שבו נמשכת העבירה

או אותו ,לצוות שהבניין) 1 (- בשעת גזר הדין , רשאי בית המשפט, הורשע אדם על עבירה כאמור

ולחייב את , יפורק או יסולק, יה מהיתר או מתכנית ייהרסי שנבנו ללא היתר או בסט,חלק ממנו

, )1(לק מהבניין שלא נבנה כאמור בפסקה לצוות שאף אותו ח) 2(; הנשפט בהוצאות הביצוע

בלבד כדי לסכן את הנפש או את בטיחות ) 1(אם יש בביצוע צו לפי פסקה , יפורק או יסולק, ייהרס

בקשר לדרך או לבנין שבהם נעברה , לתת לנשפט כל צו אחר שייראו לבית המשפט) 3( ;הציבור

מוש וצו להתאמת הבניה או השימוש צו איסור שי, צו סגירה, לרבות צו לשינוי מבנה, העבירה

.להיתר או לתכנית

קובע חוק התכנון והבניה כי במקרה בו בוצעה עבודה או השתמשו במקרקעין בנסיבות , בנוסף

מי ) 1: (אחד או יותר מאלה, בין היתר, ניתן להאשים בה, ובדרך שיש בהם עבירה כאמור לעיל

בעל המקרקעין בשעת ) 2(; ה או תקנה על פיושמוטלת עליו חובה להשיג היתר כאמור מכוח חוק ז

המבצע בפועל ) 4(; מי שהוחזק כבעלים של המקרקעין בשעת ביצוע העבירה) 3(; ביצוע העבירה

52

, לרבות האדריכל, האחראי לעבודה או לשימוש) 6(; המשתמש בפועל במקרקעין) 5(; את העבודה

אך , לן הראשי וכן סוכניהםהקב, המהנדס או ההנדסאי האחראים לביצוע, המהנדס המתכנן

.למעט עובדים המועבדים על ידיהם

בנוסף , רשאי בית המשפט אם נתבקש לעשות כן להטיל עליו, הורשע אדם בעבירה כאמור לעיל

כפל שוויו של -בעבירה בקשר לבניה הטעונה היתר לפי חוק זה : קנס כדלקמן, לקנס האמור לעיל

. היתרהמבנה או של התוספת למבנה שהוקמו ללא

בניית הפרויקטים .16.2

כפופה הבנייה בישראל למאות תקני בנייה ותווי תקן בקשר , בנוסף להוראות חוק התכנון והבניה

, התקנים מפורסמים על ידי מכון התקנים הישראלי. עם אופן הבניה איכות החומרים ובטיחותם

בהליך "). ס"משרד התו"(יה והמסחר יוחלקם מוכרזים כמחייבים רשמית על ידי משרד התעש

. לקבל היתר בניה נדרשת החברה להציג הסכמים עם מכוני בדיקה מורשים המפקחים על הבניה

כולל תקנים אשר טרם הוכרזו ,החברה מקפידה לקיים את הוראות התקינה המחמירים ביותר

.ס"כרשמיים על ידי משרד התו

, 1970- ל"תש, )נוסח חדש(הוראות פקודת הבטיחות בעבודה , חלות לגבי ביצוע הבניה, בנוסף

. והתקנות אשר הותקנו לפיה

מכוח , ופה לפיקוח של המינהל וזאתהיא כפ, בחלק מהפרויקטים של החברה בישראל .16.3

מכוחם רכשה החברה , או הסכמי חכירה/התחייבויותיה כלפי המינהל במסגרת הסכמי פיתוח ו

.יקטיםאת זכויות החכירה במקרקעין עליהם מוקמים הפרו

עם רוכשיםהתקשרות .16.4

בהתקשרויותיה עם רוכשי הדירות כפופה החברה להוראות חקיקה שונות בקשר עם

, התחייבויותיה לגבי אופי ואיכות הבניה והאחריות הניתנת לה ולליקויים אפשריים שהתגלו

אחת הדרכים המנויות לוהבטחת כספם של הרוכשים בהתאם , הפירוט הנדרש בהסכמי הרכישה

).לעיל 7.4.4בסעיף ראו פירוט (בחקיקה

העסקת עובדים זרים .16.5

בעבר התבססו הקבלנים על עובדים משטחי הרשות . הבניה בישראל הינה עתירת כוח אדם

מספר הפלסטינים פחת , חל שינוי בהרכב המועסקים בבניה1999אך מאז שנת , הפלסטינית

ים בקרב באופן משמעותי וחלה עליה בקרב מועסקים תושבי ישראל וכן בשיעור המועסק

משרד העבודה והרווחה פועל לצמצום תופעת העובדים הזרים באמצעות צמצום . ל"העובדים מחו

גירוש עובדים השוהים בישראל בניגוד לחוק וגביית היטל עבור האישורים , מספר האישורים

על פי החלטת הממשלה לעידוד תעסוקת ישראלים ומכסות עובדים זרים בענף . מהמעסיקים

המכסה המרבית השנתית של העובדים הזרים בעף תעמוד , ) שעודכנה מספר פעמיםכפי(הבניין

5,000 תעמוד המכסה כאמור על 2014 ביולי 1החל מיום , עובדים8,000 על 2014 ביוני 30עד ליום

2016 בינואר 1והחל מיום , עובדים בלבד2,000 - תרד המכסה ל215 ביולי 1החל מיום , עובדים

. שהינם מומחי חוץ בלבד,בדים זרים בענף הבנייהתאושר העסקת עו

53

חברתי את הגדלת מכסת העובדים הפלסטינים - אישר הקבינט הכלכלי2011במהלך חודש ינואר

אישר משרד 2011 ביוני 29ביום , בהתאם להחלטת הממשלה כאמור. עובדים4,000 -בענף ל

. עובדים מתוך המכסה האמורה2,000ההגירה כניסה של

Urbanism(על היזם להשיג אישור עיור , ראשון להתחלת פרויקט בניה במזרח אירופהכשלב .16.6

Certificate( ,היזם רשאי לפנות לעירייה בבקשה . המפרט את השימושים המותרים בקרקע

כך שהיזם יקבל רשימת פעולות לביצוע בטרם , להוציא אישור עיור בהתאם לפרויקט המתוכנן

התואם את אישור העיור (Building Permit)ינו השגת אישור בניה השלב השני ה. קבלת האישור

חודשים מקבלת 12על הבניה להתחיל עד , לרוב. ואת המגבלות לגבי הבניה בקרקע הספציפית

הוא קבלת אישור אכלוס השלב הבא. וראישור הבניה ולהסתיים עד המועד הקבוע באיש

(Occupancy Approval) ,בעל , ועדה הכוללת את הקבלן המבצעכאשר בתום הבניה תזומן

יוכרז , אם כל האישורים יתקבלו. ה הבוחנים את המבנהיריימומחים טכניים ונציגי ע, הפרויקט

. ירשם במרשם וניתן יהיה לאכלסו, המבנה כמושלם

הסכמים מהותיים .17

. לעיל) 3 (-ו) 2 (7.2.6לפרטים אודות התקשרויות החברה לביצוע עבודות קבלניות ראו סעיפים

הליכים משפטיים .18

:ח" אלפי ש100להלן פירוט הליכים משפטיים שהחברה צד להם ושסכומם עולה על

)ש שלום בירושלים"בבימ(מ " חברת הגיחון מפעלי מים וביוב ירושלים בע'שיכון דיירים נ .18.1

הגישה החברה תביעה לסעד כספי כנגד חברת הגיחון מפעלי מים וביוב 2006פברואר חודש ב

במסגרת התביעה מבקשת החברה כי בית המשפט יורה לנתבעת על . ")הנתבעת ("מ"שלים בעירו

, בעבור אגרת פיתוח מפעל מיםמטעם הנתבעת השבת הכספים ששולמו בגין הודעות חיוב

חלקה 30337כגוש רשום כספים ביתר וכל זאת בגין נכס הידוע מהחברה במסגרתן גבתה הנתבעת

סכום התביעה הינו "). הנכס("בירושלים , "רמת בית הכרם" בשכונת מבנה מגורים המצוי– 199

. סיכויי התביעה טוביםהחברהלהערכת יועציה המשפטים של . ח" ש480,460

רר לענייני ביוב בירושלים כנגד הגישה החברה ערר ביוב לועדת הע2005ספטמבר חודש ב, בנוסף

תר וכל זאת במסגרתן נגבו כספים בי, ביובהערר הוגש בגין הודעות חיוב בעבור היטל . הנתבעת

2010 בדצמבר 2ביום . ח" ש260,586 הערר הינו במסגרתו הוגשסך היטל הביוב . הנכסבגין

19ביום . ח" אלפי ש50הצדדים הגיעו לפשרה שבה הנתבעת הסכימה להשיב לחברה סך של

.ל" שילמה הנתבעת לחברה את הסך הנ2011בינואר

ליקויי בניהתביעת דיירים בגין .18.2

בפרויקט ח " אלפי ש900 -על סך של כי בניה הוגשה תביעה בגין ליקוי2007 בנובמבר 14ביום

מונה מומחה מטעם בית , מטעם החברההוגש כתב הגנהלאחר ש. שהקימה החברה בזיכרון יעקב

. ח" אלפי ש60 - בדירות הן בהיקף של כהמשפט אשר קבע כי הליקויים

ח" ש20,000 ח וכן"ש 184,336לתשלום של ניתן פסק דין כנגד החברה 2011 בפברואר 21ביום

. הוצאות

54

עיריית נתניה' שיכון דיירים נ08119/א "ע .18.3

בגין פרויקט ח" מיליון ש4.4 - כב היטל השבחה בסך של הוגש ערעור על חיו2008 בפברואר 4ביום

אשר ח" מיליון ש2.2 - סך של כביעה להשבת ת הערעור הואנשוא. נתניה,עיר ימיםב" סי לה סול"

בדיון . נוספיםח" מיליון ש2.2של נוסף ערבות בנקאית בסך וביטול שולמו בפועל לעיריית נתניה

. בלבדח" מיליון ש2.1 כי היטל ההשבחה הוא ש שמאי מכריע אשר קבע"שנערך מינה ביהמ

על החלטת השמאי . ח" מיליון ש1.4 -ר הערבות הבנקאית להופחת גם שיעו, בהתאם להחלטה זו

ההשבחה ואילו העירייה החברה טענה כי יש לבטל כליל את היטל : הוגשו שני ערעורים, המכריע

במסגרת הערעור ניהלו הצדדים .שטחי השירותמשלא כלל בחישוביו את טעה השמאי טענה כי

2.2 - כ(משא ומתן לפשרה שבסופו הוסכם כי היטל ההשבחה יופחת עד לגובה התשלום המקורי

.וסכום הערבות הבנקאית הושב לחברה) ח"מיליון ש

עיריית נתניה' שיכון דיירים נ .18.4

ח" מיליון ש6.9 הגישה החברה תביעה לפיצויים כנגד עיריית נתניה בסך של 2008במרץ 4ביום

משלא נתקבלה תשובת עיריית . לחוק התכנון והבניה197 בשל ירידת ערך לפי סעיף )מ"כולל מע(

2009 בספטמבר 14ביום . מחוז מרכזב לועדת הערר ערר2008 ביולי 6ביום שה החברה הגי, נתניה

לדחות את טענות החברה בעניין ירידת ערך הנובעת מהפחתת ) א: (החליטה ועדת הערר כדלקמן

למנות שמאי מכריע ) ב (;) משווי התביעה60%כ ( שטחי קומות ועלות עודפת של מרתפי חנייה

,בכדי לקבוע האם נגרמה ירידת ערך, ת הקומות שניתנו למקרקעין גובליםלעניין הפגיעה מתוספ

. מה היקפה, ובאם כן

על . מטעם החברה שנמחק בהסכמהעל חלק ההחלטה של הועדה הדוחה את הערר הוגש ערעור

נקבע דיון במהלך חודש , גובליםבאם נגרמה ירידת ערך בשל מקרקעין , חלק ההחלטה של הוועדה

וזו קבעה כי נגרמה ירידת , שמאית מקרקעין שמונתה כשמאי מכריע בעניין זה אצל2010 מרץ

לפטור מכח סעיף ועדת הערר דחתה את בקשת עיריית נתניה. ח" ש404,000 - כערך בשיעור של

). לית ביחס לערך המקרקעיןאכאשר הפגיעה היא מינימדחית הפיצוי (התכנון והבניה לחוק 200

. ח מעיריית נתניה" אלפי ש492 - החברה קיבלה סך של כ2011במהלך חודש אוקטובר

שיכון דיירים' נ' גלפמן ואח .18.5

ת ברמת ביבבנייניםליקוי בניה ברכוש משותף כנגד החברה בגין תביעה הוגשה 2010 במרץ 2ביום

ת עוהודמטעם החברה כתב הגנההוגש 2010 באפריל 3ביום . ח"ש 1,000,000ס "הכרם ירושלים ע

בית המשפט מינה שבמהלכו 2011 משפט לחודש נובמברנקבע קדם . ריית ירושליםלעי' צד ג

התקיים דיון קדם 2012 בפברואר 28ביום . מומחה מטעמו לבחינת הליקויים ועלות תיקונם

י "שה בקשה לעיכוב הליכים עהוג, בנוסף. טרם ניתנה חוות דעתו של המומחהמשפט נוסף שבו

תביעת - ועיריית ירושלים בגין הליך תלוי ועומד מ" ירושלים בעחברת הגיחון מפעלי מים וביוב

. החברה נגדם

שיכון דיירים' נ' כהן ואח .18.6

טענות להפרת בגין ח"ש 1,135,891 כנגד החברה על סךתביעה הוגשה 2010דצמבר ב 7ביום

םיהקשורבנושאים נוספותטענות וכן שהובטח על ידי החברהמכר דירה בשטח נמוך מזה והסכם

2011ינואר ב 20ביום . נושאים כגון שכר דירה בגין איחור במסירה וזיכויים– עם התובע ח"לגמ

55

. בות החוזית תאמו את שטח הדירהבו נטען כי הדרישה וההתחיי, מטעם החברההוגש כתב הגנה

נקבע . הדירה ת איחור במסירקשר עם הטענה בדברבשל החברה קיימת הודאה חלקית , עם זאת

. 2012 יוני לחודש קדם משפט

שיכון דיירים' מולכוב נ .18.7

מגורים המצוי בניין כנגד החברה בקשר עם תביעת ליקויי בניה הוגשה 2011 בספטמבר14ביום

אך טרם ניתנה , ת המשפטמונה מומחה מטעם בי. ח"ש 216,504 ל סך עברחוב סלמן בירושלים

. 2012נקבע קדם משפט לחודש מרץ . חוות דעתו

יוזמה ושיכון דיירים' חסן נחסן מוחמד .18.8

קבלןעל ידי ח"ש 250,000 -בסך של ככנגד החברה תביעה כספית הוגשה 2011 בפברואר 13ביום

עד וזאת לחברה מועד להגשת תצהירי עדות ראשית נקבע 2012 בינואר 2ביום . בנס ציונהביצוע

. 2012חודש מרץ

שיכון דיירים' נ תביעה של נותן שירותים .18.9

שיסודו בדרישת , נחתם הסכם בוררות בין החברה לבין נותן שירותים2011באוגוסט 3ביום

הוגש כתב עמדה 2011 בספטמבר 13ביום . תשלום שהומצאה לחברה בגין שירותים שנתנו לחברה

שהסתכמו לסך (לפיו דחתה החברה את דרישותיו הכספיות של נותן השירותים , מטעם החברה

המסתכמים לסך (ה להשבת כספים ששולמו ביתר לנותן השירותים וטענ) ח" אלפי ש406 -של כ

הוגש כתב תביעה מטעם נותן השירותים לפיו סך 2011 באוקטובר 16ביום ). ח" אלפי ש34 -של כ

כתב ("ח " אלפי ש673 -הדרישות הכספיות בגין השירותים שנתנו לחברה הועמד על סך של כ

"). התביעה

נותן השירותים , לתאריך הדוח. חברה כתב תגובה לכתב התביעה הגישה ה2011 בדצמבר 29ביום

. טרם המציא את כתב תגובתו במסגרת הליך הבוררות וטרם ניתן פסק בורר בעניין

) מאשר לא(יותר סביר להערכת הנהלת החברה בהסתמך על חוות דעתם של יועציה המשפטיים

.נותן השירותיםביעת כי טענות ההגנה של החברה תתקבלנה וכי הבורר ידחה את ת

יעדים ואסטרטגיה עסקית .19

בכלל ן בעולם "האטה בביקושים ושינוי המגמות בתחום הנדלה, לאור משבר החוב בגוש האירו

החברה רואה את מקום מושבה ואת המשך עיקר , הדוחלתאריך, ובמדינות מזרח אירופה בפרט

בישראל הנובעות מהמצב הכלכלי ן "החברה תפעל לאתר הזדמנויות בתחום הנדל. פעילותה בישראל

.בינוני - הקצר ל בטווח "לממש את נכסיה ופעילותה בחו, במידת הצורך, הנוכחי וכן תפעל

:החברה קבעה אסטרטגיה המבוססת על הרחבת פעילותה ובכלל זה, כמו כן

ארץ הלהמשיך ולבסס את מעמדה כחברה המתמקדת בעיקר בבניה למגורים במרכז.

לח השוק של מעמד הביניים ומעלהמצב את החברה בפל.

להמשיך ולהתמקד ביזמות פרויקטים של בניה בעיקר למגורים תוך שליטה על כל

.ביצוע ושיווק, תכנון, לרבות בניה, שלביה

56

יתכן . הינו מידע צופה פני העתיד, בדבר תוכניות החברה ויעדיה,ל"המידע המפורט בסעיף הנ

, או לא יתממשו כלל/טים בדבר תוכניות החברה ויעדיה יתממשו בפועל בצורה שונה ווחלק מן הפר

. בשל גורמים שאינם תלויים בחברה

צפי להתפתחות בשנה הקרובה .20

בשנה הקרובה להמשיך ולנהל את הפרויקטים הקיימים ולשמור על תזרים החברה מתעתדת .1

.מזומנים חיובי

בהתאם ל ותיערך "הפעילות בארץ ובחו על ש האירוהחברה בוחנת את השפעות משבר החוב בגו .2

החברה בוחנת הזדמנויות לרכישה , האמור המשבר על אף. א פועלתלמגמות בשווקים בהם הי

ן "נדל לרבות(ן "מים נוספים בתחום הנדלון למגורים וכן השקעות בתח"בארץ של נדל

)להשקעה

יתכן . הינו מידע צופה פני העתיד, בדבר תוכניות החברה ויעדיה,ל"המידע המפורט בסעיף הנ

, או לא יתממשו כלל/וחלק מן הפרטים בדבר תוכניות החברה ויעדיה יתממשו בפועל בצורה שונה ו

. בשל גורמים שאינם תלויים בחברה

דיון בגורמי סיכון .21

:מגורמי הסיכון הבאים, בין היתר, פעילות החברה מושפעת

סיכוני מקרו .21.1

הפעילות ותחומי מגזרי כל על עלולה להשפיע, והחמרתו ירו משבר החוב בגוש האהתפתחות

בפעילות המעורבים העניין גורמי כל על ההשפעות את ובוחנת נערכת החברה .אלייםיהר

.החברה של העסקית

ישראל

רכישת לצורך נרחב בהיקף בנקאי מימון נוטלת שהחברה מאחר - אשראי ועלות זמינות .1

ה השפע תהיה המימון ובזמינות המימון בעלות לשינויים ,הפעילות מימון ולצורך מקרקעין

.ורווחיותה החברה עסקיעל

,ן"הנדל ענף פעילות על השפעה והמדיני הביטחוני במצב להחמרה - בישראל הביטחוני מצבה .2

בענף אדם בכוח במחסור ,דיור ליחידות בביקושים ירידהב, היתר בין, מתבטאת אשר

.הבניה ותעבוד עלות ובהתייקרות ,הבנייה

להקטין יכולה יורו/ושקל דולר/לשק החליפין בשערי שינויים - חליפין בשערי שינויים .3

.נכסים במחירי ולהפחתה מגורים לדירות ביקושים

57

מזרח אירופה

ן היא פועלת שבה המדינות לסיכוני חשופהמזרח אירופהב החברהפעילות – באירופה פעילות .1

הכלכלי המצב על להשפיע העלולים והמדיניים פוליטייםה השינויים, יתרה בין, ובכלל זה

.אלו במדינות

י בשער שינויים - בינלאומיים בשווקים ארוך ולזמן קצר לזמן הריבית בשערי שינויים .2

לרעה להשפיע יםעלול ) פועלתהחברה ןבה( מדינות מזרח אירופהב וארוך קצר לזמן הריבית

.החברה של העסקיות התוצאות על

,)לרבות ישראל (הבינלאומיים השווקים על משפיע חוב בגוש האירוה משבר - החוב משבר .3

.בביקושים ופגיעה יותר נמוכה אשראי לזמינות לגרוםיםאו החמרתו עלול/המשכו וו

סיכונים ענפיים .21.2

יהישראל ן"הנדל ענף סובל 1120 שנת של השנייה מהמחצית החל - בישראל בצמיחה האטה .1

ש בביקו והן) חדשות ויד שנייה( ל דירות מגוריםש המכירות יבהיקפ הן ,תריאלי מירידה

התוצאות העסקיות של על לרעה להשפיע עשוי כאמור הירידות המשך. הלהשכר לשטחים

.החברה

על משפיעים במשק הנהוגים הריבית בשעורי ינוייםש - במשק הריבית בשערי שינויים .2

.םרווחיות על השונים הפרויקטים של המימון הוצאות

שיווק, זרים עובדים ,בניה בנושא הממשלה מדיניות - בניה בנושאי הממשלה מדיניות .3

,פרויקטים של ורישוי תכנון הליכי קצב וכן ישראל מקרקעי מינהל שבבעלות קרקעות

על מכך וכתוצאה פרויקטים לגמר זמנים ולוחות קרקעות זמינות ,ההיצע על משפיעים

קרקעות הפשרת ממדיניות ,היתר בין ,החברה קיעס מושפעים ,כן כמו .החברה עסקי

.במדינה הפנויות הקרקעות היצע על המשפיעה ,לבניה

משותף לכלל החברה

ההתקשרות מחירי על השפעה יש הבניה תשומות להתייקרות - הבניה תשומות במדד ינויש .1

.המשנה קבלני עם החברה של

הדירות מחירי על השפעה יש המשני בשוק הדירות במחירי לירידה - הישני יד דירות מחירי .2

.דיור למשפרי בפרט ,החדשות

הממשלה מדיניות ,בישראל - ומענקים הלוואות ,המשכנתאות בתחום ממשלתית מדיניות .3

הממשלה מדיניות שינוי .למגורים לדירות הביקוש היקף על בעיקר משפיעה ,אלה בנושאים

מקום מענקי ,משכנתאות בנושאי הטבות של מלא או/ וחלקי ביטול לרבות ,אלה בנושאים

שינויים .לדירות בביקושים לירידה לגרום עלול ,ההטבות ניתנות בהם התנאיםאו /ו

.התוצאותי על או/ה והחבר עסקי על להשפיע עשויים הממשלה במדיניות

בתחום החוק דרישותל וכפופה מושפעת החברה של הייזום פעילות - והבניה התכנון חוקי .4

תקן ותווי בנייה תקנישל מספר רבל הינה בכפוף בישראל הבניה ,בנוסף .והבניה התכנון

58

או/ ווהבניה התכנון דיני בהוראות שינוי .ובטיחותם החומרים איכות ,הבניה אופן עם בקשר

נוספות הוצאות החברה על להטיל עלולים ,תקן ותווי בניה תקני הוספתאו / והחמרה

.תוצאותיה על לרעה ולהשפיע

שטחים מכירת עסקאות ,היתר ביןו ,השונים המס לדיני כפופה החברה פעילות - המס דיני .5

עלולה ,מיתון בתקופת בפרט ,מ"המע בשיעור עליה .מ"מע מחויבות בתשלום החברה ידי על

בעלות יחידות רוכשי עם להשתתף עשויה החברה .דיור ליחידות ביקוש על לרעה להשפיע

בהיטלים החברהמחויבת ,ףבנוס .יחידות מכירת דדלעו מנת על, אם וככל שתהיה ,הנוספת

היטלי ייקור .מקרקעין מיסוי ודיני והבניה התכנון דיני חומכ, שונים חובה ותשלומי

,החברה על החלים אחרים חובה ותשלומי רכוש מס ,מכירה מס ,פיתוח אגרות ,השבחה

בתוצאות לרעה פגועל עלול ,גלם שינויים אלו במחירי יחידות הדיורל תוכל שהחברה מבלי

.החברה של הכספיות

החלים ועתיקות הסביבה איכות לתקני בפעילותה כפופה החברה - ועתיקות הסביבה איכות .6

לצורך ,לחברה לגרום עלולים אלה בתקנים שינויים .בהם זכויות חברהשל ,המקרקעין על

.אלה סיםבנכ דרושותה התאמותה ביצוע לצורך בהוצאות לחוב ,כאמור בתקנים עמידתה

סיכונים ייחודיים לחברה .21.3

במשק כלכליות להתפתחויות חשוף החברה של פעילותה תחום - תעולמי כלכלית האטה .1

בפעילות לירידה להביא עלולה המשק בצמיחת האטה .בפרט ן"הנדל ובענף בכלל הישראלי

.החברה ידי על חדשות דירות תבמכיר לירידה יוצא וכפועל ן"הנדל בענף העסקית

החברה של הנזילות יתרות הבגין התשואותו במידה - אשראי מעלויות נמוכות תתשואו .2

.החברה של השוטפת הרווחיות תיפגע ,השל האשראי מעלויות נמוכותתהיינה

,בזמינותם ,יתרה בין ,תלויה והעתידית השוטפת החברה פעילות - החברה במנהלי תלות .3

להמשיך החברה למנהלי יתאפשר ולא היה .לבצעה החברה מנהלי של ויכולתם קשריהם

לחברהלהיגרם עלולה , ובקידום הפרויקטים אותם היא מקימההחברה ניהולב ולעסוק

.ותהעסקי יהבתוצאות הרעה

התחייבות על משפיעים לצרכן המחירים במדד שינויים - לצרכן המחירים במדד שינויים .4

במדד משמעותי ינוי ש.תהדירו רוכשי עם ההתקשרות מחירי ועל החוב אגרות לבעלי החברה

.החוב אגרות למחזיקי החוב בהיקף קיטון או לגידול לגרום עשוי לצרכן המחירים

ורוני אברהם , ה אליהו" ה לחברה תלות בבעלי השליטה- החברהשל בעלי השליטהתלות ב .5

למצוא מאמצים רבים על מנת לחברה יידרשו ,ל יחדלו מלכהן בתפקידם"במידה והנ. מזרחי

.ף ראויתחלילהם

59

:להלן הערכות החברה לגבי מידת ההשפעה של גורמי הסיכון על החברה

גורמי הסיכון מידת ההשפעה של גורם הסיכון על החברה

קטנה בינונית גדולה

סיכוני מקרו

ן בישראל"נדל

√ זמינות ועלות אשראי

√ מצב ביטחוני

√ שינוי בשער חליפין

ל"ן בחו"נדל

√ לות במזרח אירופהפעי

שינויים בשערי הריבית לזמן קצר

וארוך בשווקים בינלאומיים

√

√ משבר החוב

סיכונים ענפיים

ן בישראל"נדל

√ האטה בצמיחה

√ שינויים בשערי הריבית במשק

√ מדיניות הממשלה בנושאי בניה

√ האטה כלכלית עולמית

√ ניהשינויים במדד תשומות הב

√ מחירי דירות יד שנייה

√ מדיניות הממשלה בנושאי בניה

משותף לכלל פעילות החברה

מדיניות הממשלה בתחומי

ההלוואות והמענקים, המשכנתאות

√

√ חוקי התכנון והבניה

√ דיני המס

√ איכות הסביבה

סיכונים ייחודיים לחברה

משותף לכלל פעילות החברה

√ האטה כלכלית עולמית

√ תשואות נמוכות

√ תלות במנהלי החברה

√ שינויים במדד המחירים לצרכן

√ תלות בבעלי השליטה של החברה

2069\3\20 1

החברהעל מצב עסקי ח הדירקטוריון"דו - ' פרק ב

תוכן העניינים

2 הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד .1

10 חשיפה לסיכוני שוק ודרכי ניהולםפרטים בדבר .2

13 היבטי ממשל תאגידי 3

18 הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד .4

21 רכישות עצמיות .5

22 וי ייעודי למחזיקי אגרות החובגיל .6

2

2069\3\20

ח הדירקטוריון על מצב עסקי החברה "דו

2011 בדצמבר 31לתקופה שהסתיימה ביום

דוח הדירקטוריון ואת הדוחות הכספיים מ מתכבד להגיש בזה את" בעדירקטוריון שיכון דיירים

. )לפי הענין, "תאריך הדוח "-ו" תקופת הדוח ("2011 בדצמבר31ום שהסתיימה בילשנההמאוחדים

הדוח והסקירה מתייחסת לאירועים ולשינויים מהותיים שחלו במצב ענייני התאגיד בתקופה המדווחת

. 1970- ל" התש,)דוחות תקופתיים ומיידיים( נערך בהתאם לתקנות ניירות ערך

הסברי הדירקטוריון למצב עסקי התאגיד .1

תיאור תמציתי של התאגיד וסביבתו העסקית .1.1

בעצמה והן באמצעות תאגידים הן עוסקת") הקבוצה"או " החברה("מ "שיכון דיירים בע

).רומניה והונגריה ( ובמזרח אירופהכנון והקמת פרויקטים למגורים בישראלת, זוםי בי,שבשליטתה

-ישראל וכ יחידות דיור למגורים ב640 -תכנון ובניה של כ, החברה עוסקת בייזום,לתאריך הדוח

במזרח אירופה פועלת ). בהונגריה80 - ברומניה ו560(דות דיור למגורים במזרח אירופה יחי640

.ביחד עם אחריםהן ו) באמצעות תאגידים שבשליטתה(בעצמה הן החברה

ח לעומת חוזי מכר " אלפי ש64,130 - חתמה החברה על חוזי מכר בהיקף כספי של כ,בתקופת הדוח

.אשתקדשנחתמו ח " אלפי ש107,457בהיקף כספי של

במזרח אירופה בכלל וברומניה ים וחוסר הבהירות השוררור המשבר הכלכלילא, לתאריך הדוח

. את המשך פעילותה והשקעותיה במזרח אירופההחברה הקפיאה, בפרט

1שינויים בסביבה הכלכלית והמשבר בשווקי העולם .1.2

תאוששות כלכלית לאחר אופיינו בראשיתה של ה2009אפריל -חודשי מרץ - הכלכלה העולמית

, אשר באה לידי ביטוי בהתייצבות המערכות הפיננסיות בעולם, משבר האשראי בארצות הברית

התייצבות ערכי נכסים , )גם אם נמוכה משמעותית משנים קודמות(ג "חזרה לצמיחת תל, דהיינו

החל חשש , 2010פברואר - בחודשים ינואר, עם זאת. ן"נכסים פיננסיים בנקאיים ונכסי נדל, ובפרט

היות וממשלות רבות המירו למעשה , חדש באשר ליכולת הפירעון של ממשלות שונות ברחבי העולם

כפועל . את החוב התאגידי של המערכת הפיננסית לחוב ציבורי במסגרת ניסיונות ייצוב המערכת

, אשראישיעורי החוב המדינתיים גבוהים כיום במרבית המדינות מהשיעור טרם פרוץ משבר ה, יוצא

אשר קיימים ספקות , ואירלנד, ספרד, פורטוגל, יוון: ב ובמדינות שונות באירופה כגון"בפרט בארה

לקן נזקקו לקבלת סיוע באשר ליכולת עמידתן ברמות המינופים הציבוריים שממשלותיהם לקחו וח

, ופיותהחששות לגבי גוש האירו משמעותיים במיוחד היות ומספר גדול של מדינות איר. מוניטארי

החשש באשר . ג מהגבוהים בעולם"הינן בעלות שיעור החוב הממשלתי לתל, כגון יוון ואיטליה

1, ירושלים, חטיבת המחקר, 2011עד דצמבר ספטמבר, 132, ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים" –בנק ישראל

.2012פברואר , ב"שבט התשע

3

2069\3\20

, כאשר למדינות שכבר קיבלו סיוע חירום מוניטארי, 2011ליכולת פירעון הממשלות נמשך אף בשנת

.ה פורטוגל ועתידה להצטרף איטליההצטרפ

ות מימון משמעותיים נוספים בעתיד במידה ותידרש החברה למקור, להערכת הנהלת החברה

עלולים אירועים הקשורים למשבר הפיננסי הפוקד את גוש האירו ואשר עלול להחמיר , הקרוב

להשפיע על גיוס מימון הדרוש להתקדמות , כמתואר לעיל, ולהתפתח למדינות נוספות בעולם

כי לאור המצב וחוסר יובהר, יתרה. ל ועל עלויות המימון של הסכומים שיגויסו"הפרויקטים בחו

החליטה החברה להקפיא את המשך , הבהירות השוררים בגוש האירו בכלל ובמזרח אירופה בפרט

למעט תשלומי ריבית שוטפים שעליה לשלם עבור הלוואה , פעילותה והשקעותיה במזרח אירופה

. שברומניה" גני בוקרשט"שנלקחה למימון רכישת המקרקעין בפרויקט

אולם , בשנים שלאחר משבר האשראי ניכרת התאוששות במשק הישראלי - הכלכלה הישראלית

מפרסומי . יחד עם זאת קצב הצמיחה של המשק בישראל נמוך ביחס לשנים טרם המשבר האמור

ברבעון השלישי לשנת 0.7% -בנק ישראל עולה כי המדד המשולב למצב המשק עלה בשיעור של כ

הלשכה המרכזית מפרסומי. בממוצע4.8% - יה של כובמונחים שנתיים הצפי הוא לעלי, 2011

ג עלה " התמ2011כי על פי האומדן הראשון לרבעון השלישי בשנת עולה ") ס"הלמ("לסטטיסטיקה

ס "פרסמה הלמ, כמו כן. בהשקעות בנכסים קבועיםהמשקף עלייה בולטת , בחישוב שנתי3.4% -ב

. בחישוב שנתי5.3% - בכ2011כי התוצר העסקי עלה ברבעון השלישי של שנת

חברתי בישראל בקרב מעמד -החלו לצבור תאוצה מחאות על רקע כלכלי, 2011החל מחודש יולי

מס נטל ה, תנאי העסקה, יוקר המחייה בארץ, ן הגואים"על רקע מחירי הנדל, בין היתר, הביניים

. הגבוה ועוד

חירי הדירות ולראשונה מאז בהתאם ליעדי משרד הבינוי והשיכון ישנה התמתנות בקצב עליית מ

2010התמתנות זו שהחלה באמצע שנת . 2011 אף נרשמה ירידה במחירים בחודש דצמבר 2008סוף

והושפעה מגידול מתמשך בהיצע בעקבות תגבור השיווקים על ידי 2011נמשכה ברבעון השלישי של

ל ברבעון השני חמשרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל ומהאטה מתמשכת בצד הביקוש ה

מגמות אלו צפויות להמשיך . 2011 החריפה ברבעון השלישי ובחודש אוקטובר אשר2011של

מעל קו 4% - בכ2011ולתמוך בהתמתנות מחירי הדירות למגורים הנמצאים נכון לחודש דצמבר

התחלות . ההתמתנות בעליית מחירי הדירות בולטת יותר בדירות החדשות. המגמה ארוך הטווח

2009 מקורן בעיקר משיווקים שבוצעו בסוף 2011ניה ביוזמת משרד הבינוי והשיכון במהלך הב

נראה כי צפוי קצב התחלות בניה גבוה לפחות 2011 - ו2010ולאור היקפי השיווק הגבוהים בשנים

. במהלך השנתיים הקרובות

האטה , קרי(אל ן בישר"במידה והמגמות המתוארות לעיל בשוק הנדל, להערכת הנהלת החברה

ובמידה ומשבר החוב בגוש האירוע יחריף ויתפשט ) בביקושים והתמתנות מחירי הדירות למגורים

עלולים אירועים אלו להשפיע הן על תוצאותיה הכספיות של החברה , למדינות נוספות ובהן ישראל

. לצורך קידום הפרויקטים בישראל, בין היתר, והן על עליות גיוס המימון

הן לנוכח משבר החוב הפוקד את , הלת החברה בדבר פעילותה במזרח אירופה ובישראל הנתוהערכ

הינן, ן בישראל"גוש האירוע והן לאור האירועים המתוארים לעיל בדבר ההתפתחויות בשוק הנדל

4

2069\3\20

הערכות אלו . בגדר מידע צופה פני עתיד שהתממשותו אינה ודאית ואינה בשליטת החברה בלבד

. על הערכות החברה בדבר התממשות של פרויקטים בהם מעורבת החברה, תרבין הי, מבוססות

או /במצב הכלכלי ו, בין היתר, הערכת החברה עשויה שלא להתממש באם יחולו שינויים לרעה

או /ואשר עשויים להביא לפגיעה בשווקים , או מחוץ לישראל/ ואו הפוליטי בישראל/הביטחוני ו

פעילותה של יית או ביטול פרויקטים קיימים וחדשים בתחומי ולדח בביקושים בלקוחות ולירידה

.החברה

המצב הכספי .1.3

ניתוח המצב הכספי ותוצאות הפעילות של החברה הינו בהשוואה למספרי ההשוואה המוצגים

.2010 בדצמבר 31בדוחות הכספיים ליום

אלפי 107,967 סעיף הנכסים השוטפים הסתכם לסך של 2011 בדצמבר 31 ליום - נכסים שוטפים

הקיטון בנכסים השוטפים לעומת . 2010 בדצמבר 31ח ליום " אלפי ש145,216לעומת סך של , ח"ש

בפיקדונות קיטון , מקרקעין לבניהקיטון ב, נובע בעיקרו מקיטון במלאי בניינים למכירה31.12.10

ועד למימושמקרקעין מיבסעיפים גידול ובניכוי וקיטון במזומנים ומזומנים מוגבלים בשימוש

. ויתרות חובהחייבים ו

סעיף הנכסים הבלתי שוטפים של החברה הסתכם 2011 בדצמבר 31 ליום - נכסים בלתי שוטפים

קיטוןה. 2010 בדצמבר 31ח ליום " אלפי ש98,702לעומת סך של , ח"אלפי ש 82,437לסך של

רת חוב צדדים קשוריםיתבסעיפים קיטון נובע בעיקר מ31.12.10בנכסים הבלתי שוטפים לעומת

. מיסים נדחיםבניכוי גידול בקרקעין ומ, רכוש קבוע ,ובעלי עניין

סעיף ההתחייבויות השוטפות של החברה הסתכמו 2011 בדצמבר 31 ליום - התחייבויות שוטפות

הקיטון . 2010 בדצמבר 31ח ליום " אלפי ש255,192לעומת סך של , ח"אלפי ש 193,152לסך של

התחייבויות לספקים ולנותני סעיפים נובע בעיקר מקיטון ב31.12.10השוטפות לעומת בהתחייבויות

חלויות שוטפות לזמן ארוך של אגרות חוב ובניכוי גידול בסעיפים , קדמות מלקוחותמ ,שירותים

זכאים ויתרות זכות, התחייבויות בגין שרותי בניה, אשראי מתאגידים בנקאיים וממוסד פיננסי

. קצר מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטהוהלוואות לזמן

סעיף ההתחייבויות הבלתי שוטפות הסתכמו 2011 בדצמבר 31 ליום - התחייבויות בלתי שוטפות

הקיטון לעומת יום . 2010ח ליום בדצמבר " אלפי ש4,662לעומת סך של , ח" אלפי ש2,397לסך של

. ם נובע בעיקר מפירעון הלוואות מתאגידים בנקאיי31.12.10

הון העצמי של החברה לסך של הגרעון ב הסתכם 2011 בדצמבר31ליום - העצמי) גירעון בהון(הון ה

. 2010 בדצמבר 31ליום ח " אלפי ש15,936מת גירעון בסך של לעו, ח"אלפי ש 5,145

5

2069\3\20

2011 בדצמבר 31תוצאות הפעילות לשנה שנסתיימה ביום .1.4

ההשוואה המוצגים בדוחות הכספיים וואה למספרי בהש2011להלן ניתוח תוצאות הפעילות לשנת

:2010לשנת

:)ח"באלפי ש(הכנסות החברה

בדצמבר31לשנה שנסתיימה ביום

1020 1120

הכנסות 115,675 246,062

ח "אלפי ש 246,062 -כח לעומת " אלפי ש115,675 -כסך ב הסתכמו 2011שנת להכנסות החברה

מסירת ב קיטוןעקב) 53.0% - כ(ח " אלפי ש130,387 - בסך של כקיטון ,בתקופה המקבילה אשתקד

. דירות שהוכרו כהכנסה

:)ח"באלפי ש(עלות המכירות והרווח הגולמי של החברה

בדצמבר31סתיימה ביום לשנה שנ

2010 2011

הכנסות 115,675 246,062

עלויות )75,882( )202,601(

הפרשה לירידת ערך )4,241( )7,094(

קרקעיןמ

ח גולמירוו 35,552 36,367

גולמי רווח % 30.7 14.8

- ח לעומת סך של כ" אלפי ש75,882 -עלות הכנסות החברה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ

הקיטון נובע בעיקרו מקיטון . 62.5% -קיטון של כ, ח בתקופה המקבילה אשתקד" אלפי ש202,601

שהושפעו מקיטון ,הכנסות ממכירת דירות מגורים בארץח בעלות ה" אלפי ש126,719 -בסך של כ

ד בשלושה " יח77כך שבמהלך תקופת הדוח מסרה החברה סך של , במסירת דירות מגורים בארץ

ד בשישה " יח132פרויקטים שונים בעוד שבמהלך התקופה המקבילה אשתקד מסרה החברה

ביצוע הפרשה לירידת ערך בסך של ח נובע מ" אלפי ש2,853קיטון נוסף בסך של . פרויקטים שונים

לעומת הפרשה , ל" בגין ירידה בשווי הוגן של מקרקעין בחו2011ח במהלך שנת " אלפי ש4,241 -כ

. ח שבוצעה בגין אותן הקרקעות במהלך התקופה אשתקד" אלפי ש7,094 - לירידת ערך בסך של כ

6

2069\3\20

:)ח"באלפי ש(להלן פרטים בדבר הוצאות הנהלה וכלליות של החברה

צמברבד 31לשנה שנסתיימה ביום

2010 2011

5,216

5,297

דמי ניהול

והשתתפות

בהוצאות לצד

קשור

הוצאות אחרות 1,618 2,817

כ"סה 6,915 8,033

מהכנסות % 6.0 3.2

לעומת , ח"אלפי ש 6,915 -הוצאות ההנהלה והכלליות של החברה בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ

. ח בתקופה המקבילה אשתקד"אלפי ש 8,033 - סך של כ

:)ח"באלפי ש( התפעולי של החברה מפעולות רגילותלהלן הרווח

בדצמבר31סתיימה ביום לשנה שנ

2010 2011

רווח תפעולי 27,262 26,881

מהכנסות% 23.6 10.9

:)ח"באלפי ש(להלן פרטים בדבר הוצאות המימון של החברה

בדצמבר31ם לשנה שנסתיימה ביו

2010 2011

)נטו( הוצאות מימון )12,849( )4,711(

- לעומת סך של כ,ח"אלפי ש 12,849 - בתקופת הדוח הסתכמו לסך של כ)נטו(הוצאות המימון

גידול הנובע מהוצאות בגין תשלומי הריבית למחזיקי ,ח בתקופה המקבילה אשתקד" אלפי ש4,711

החברה מהוונת עלויות אשראי הקשורות להשקעה , כמו כן. איגודולבנק ) 'סדרה א(אגרות החוב

ים שנזקפו לעלות ליתר פירוט של הכנסות והוצאות המימון וכן הסכומ. ורכישה של נכסים כשירים

.בדוחות הכספיים המצורפים לדוח זה' ד17 ים ביאורנכסים כשירים ראו

7

2069\3\20

:)ח"באלפי ש( רווח הנקי והרווח למניהרטים בדבר הלהלן פ

בדצמבר31לשנה שנסתיימה ביום

2010 2011

ינקרווח 8,211 27,234

אחוז מהכנסות 7.09% 11.07%

נקי מיוחס לבעלי המניות של רווח 8,488 27,418 החברה

זכויות המיעוט )277( )184(

רווח למניה המיוחס לבעלי 83.2 268.8 המניות של החברה

נזילות ומקורות מימון .1.5

אשראי ספקים ומאשראי מתאגידים, ימהון עצמ) כמתואר לעיל( מימנה את פעולותיה החברה

. בנקאים

מזומנים מפעילות שוטפתהתזרים .א

הסתכם לסך של טפת פעילות שו נבעו לחברה מאשר 2011לשנת תזרים המזומנים של החברה

פה המקבילה בתקושנבעו מפעילות שוטפת ח "אלפי ש 90,770 שללעומת סך, ח"אלפי ש 19,438

מגידול , מגידול במקרקעין לבניה הושפעעיקר תזרים המזומנים בתקופה המדווחת . אשתקד

מקיטון , בהתחייבויות לספקים ונותני שירותים קיטוןמ, בהתחייבויות למתן שירותי בניה

מגידול , מקיטון בחייבים ויתרות חובה, למכירהבנייניםמלאי במקיטון , במקדמות מלקוחות

. בזכאים ויתרות זכות מגידול, ן מיועד למימושמקרקעיב

פעילות השקעהתזרים המזומנים מ .ב

ח"ש אלפי 13,476 -הסתכמו בהשקעה פעילות מנבעואשר 2011של החברה לשנת המזומנים נטו

עיקר . בתקופה המקבילה אשתקדפעילות השקעה ל שימשוש ח"ש אלפי 34,549סך של לעומת

בפיקדונות מוגבלים בשימוש ומשינויים שינויים מוחת נבעתזרים המזומנים בתקופה המדו

. הלוואות שניתנו לצדדים קשוריםב

פעילות מימוןתזרים המזומנים מ . ג

ח לעומת " אלפי ש33,869 - הסתכמו ב2011בשנת פעילות מימון שימשו ל המזומנים נטו אשר

יקר תזרים המזומנים נטו ע. בתקופה המקבילה אשתקדששימשו לפעילות מימון ח " אלפי ש55,992

מהיתרה הבלתי מסולקת של אגרות שליש –מפירעון חלקי של אגרות החוב בתקופה המדווחת נבע

מהחזר הלוואות לזמן ארוך , וממוסד פיננסימתאגידים בנקאיים באשראי לזמן קצר גידולמ, החוב

. ומרכישות עצמיות של אגרות חוב

8

2069\3\20

החברה התחייבויות פירעון כושר .ד

לתקנות דוחות )14)(ב(10בתקנה " אזהרה סימני" להגדרת לב ובשים הכספיים הדוחות נתוני פי על

בה מתקיים ,ולפיכךהחוזר בהון העצמי ובהון גרעון לחברה ,1970-ל"תש, ומיידייםתקופתיים

מצביע אינו האזהרה סימן ,החברה דירקטוריון להערכת ,זאת עם. כאמור האזהרה מסימני אחד

העוסקת חברה מהיותה ,בעיקרו ,נובע והוא פירעון יכולת או העדר נזילות בעיית על בהכרח

:כדלקמן ,החשבונאי הדיווח כללי לאור ו למגוריםמקרקעין בפיתוח

כנכסים , בחלקן ,מסווגות מקרקעין רכישת בגין החברה הוצאות ,החשבונאות כללי פי על

;לא שוטפים

מובטחות ש ן רכישת המקרקעין הן הלוואותלמימו החברה שלקחה מההלוואות ניכר חלק

להקמת אמורות להוות חלק מליווי בנקאי הן , בשעבוד הזכויות במקרקעין האמורים

יםאלא בגמר הפרויקט" התחייבויות שוטפות"ואינן צפויות לעמוד לפירעון כפרויקטים

;שנים מספר תוך,בדרך כלל ,להסתיים יםהצפוי

נכסים שוטפים רק עם הכרתםסעיף נכסים לא שוטפים להמקרקעין יסווגו מסעיף, מאידך

;)יועברו לרכוש שוטף( למכירה בנייניםכמלאי

כום הצפוי חוב כלולות בהתחייבויות השוטפות בסהאגרות חלויות שוטפות של , בנוסף

;להיפרע תוך שלוש שנים

רות מקו לחברה ,החברה דירקטוריון ולהערכת תזרים המזומנים של החברה לפי תחזית

. בהכנת התזרים ששימשו ואומדנים הנחות על כל זאת בהתבסס, התחייבויותיה לפירעון

מכירת דירות ומשחרור כספים מפרויקטים שנסתיימו התזרים מתבסס על תמורה מעיקר

למועד עד יימכרו הדירות כל לאבו מצב נלקח בחשבוןכאשר ,בפועל ושיסתיימו בעתיד

. יםיקטהפרו של הצפוי הסיום

אירועים בתקופת הדוח .1.6

של ")המחזיקים) ("'סדרה א( הוחלט באסיפת מחזיקי אגרות החוב 2011 בפברואר6ביום .1.6.1

גני "לאשר לבנק המלווה של פרויקט ) 'סדרה א(על אגרות החוב החברה להורות לנאמן

לטובת הנאמן עבור משועבדים אשר העודפים ממנו, ")הפרויקט("בנס ציונה " המערב

מסכימים להגדלת האשראי של ) והנאמן בשמם( כי המחזיקים ,יקי אגרות החובמחז

ו חל שמועד, ביצוע התשלום למחזיקים אלא לצורך שלא לצורכי הפרויקט עצמו, הפרויקט

לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה . ח" מיליון ש30 בסך של עד, 2011 במרץ 1ביום

).2011-01-040665: תאאסמכ' מס (2011 בפברואר 7החברה ביום

אלפי 33,198 -סך של כ) 'סדרה א( שילמה החברה לבעלי אגרות החוב 2011 במרץ 1ביום .1.6.2

, בנוסף). 'סדרה א(ובכך פרעה שליש מיתרת אגרות החוב ) קרן וריבית שנצברה(ח "ש

בגין הריבית ,לטובת הנאמן, מוגבל בשימוש, ח" מיליון ש2.1 - הפקידה החברה סך של כ

. 2011 בספטמבר 1ביום ששולמה

9

2069\3\20

מבנק On Callקיבלה החברה שתי הלוואות בתנאי ) 'סדרה א(לצורך פירעון אגרות החוב

2%+ תנאי ריבית של פריים ח ב" אלפי ש2,000הלוואה אחת בסך של , ")הבנק"(איגוד

+ תנאי ריבית של פריים ח ב" אלפי ש30,120והאחרת על סך של ") ההלוואה הראשונה"(

כנגד ההלוואה הראשונה שיעבדה החברה לטובת הבנק את "). לוואה השנייההה" (6%

החברה קיבלה בתקופת . נתניהב "עיר ימים" שנמכרה בפרויקט זתקבולי דירת הפנטהאו

ופרעה את ההלוואההאמורה זהפנטהאודירת ח בגין מכירת " מליון ש2.6 -הדוח סך של כ

.הראשונה

:רה לטובת הבנק את הביטחונות הבאיםכנגד ההלוואה השנייה שיעבדה החב

. נתניה, "עיר ימים"מלאי שלוש הדירות שנותרו בפרויקט .1

. נס ציונה, "גני המערב"מלאי הדירות בפרויקט .2

.בת ים, "סיטי סנטר"המקרקעין של פרויקט .3

- ריבית בסך של כ) 'סדרה א( שילמה החברה לבעלי אגרות החוב 2011 בספטמבר 1ביום .1.6.3

ח " אלפי ש2,100 -ח והעמידה ערבות בנקאית לטובת הנאמן בסך של כ" אלפי ש2,094

. 2012 במרץ 1חל ביום ש, ריבית הבאכביטחון לתשלום ה

או לבעלי השליטה /שאינו קשור לחברה ו, מכרה החברה לצד שלישי2011 ביולי 28ביום .1.6.4

.ח"י ש אלפ800 -תמורת סך של כ, חולון, את זכויותיה במקרקעין שבשדרות גולדה,בה

או לבעלי /שאינו קשור לחברה ו, מכרה החברה לצד שלישי2011 באוקטובר 30ביום .1.6.5

בתמורה לסך , בצפת" נוף כנרת" את זכויותיה במקרקעין המצוי בשכונת ,השליטה בה

לפרק )4 (7.2.7סעיף ' לפרטים נוספים ר. מ"ח בתוספת מע" אלפי ש3,500 -כולל של כ

' מס (2011 באוקטובר 31וח מיידי שפרסמה החברה ביום וכן ד, הראשון המצורף לדוח זה

).2011-01-311688: אסמכתא

לפרק הרביעי 22לפרטים אודות התקשרויות החברה בעסקאות בעלי שליטה ראו תקנה .1.6.6

.המצורף לדוח זה

:להלן הרכב יתרת הצדדים קשורים .1.6.7

סכום :הרכב יתרת צדדים קשורים 6,428 2010 בדצמבר 31א עד ליום .ר.הלוואות לא

4,897 2010 בדצמבר 31עד ליום בעלי שליטה א בגין .ר.אהלוואות שניתנו ל 18,122 2010 בדצמבר 31הלוואות לארי עד ליום

20,396 2010 בדצמבר 31הלוואות לנאות עד ליום 49,843 2010 דצמבר ב31כ יתרה ליום "סה

)6,428( 2011שנת א.ר.אהלוואות ל) קיטון(גידול )4,897( 2011בגין בעלי שליטה בשנת א.ר.אהלוואות ל) קיטון(ול גיד

2,219 2011שנת אריהלוואות ל) קיטון(גידול )4,233( 2011שנת הלוואות לנאות ) קיטון(גידול 36,504 2011 דצמבר ב31כ יתרה ליום "סה

10

2069\3\20

ודרכי ניהולםפרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק .2

ואברהם מזרחי המכהנים רוני ה"ה הינם השוק סיכוני וניהול דיווח לנושא בחברה האחראים

.לים משותפים בחברה"מנכדירקטורים וככ

תיאור סיכוני השוק .2.1

והריבית החברה ידי על שהונפקו החוב אגרות קרן - לצרכן המחירים במדד שינויים .2.1.1

לצרכן המחירים במדד משמעותי שינוי .לצרכן המחירים למדד צמודות ןבה הנקובה

בהם המימון ובהוצאות החוב אגרות לבעלי החוב בהיקף קיטון או לגידול לגרום יעשו

של ן"הנדל מחירי בין רבה תאימות קיימת החברה להערכת .לשאת החברה נדרשת

שינויים ,לפיכך .לצרכן המחירים במדד שינויים לבין השונים בפרויקטים החברה

.המכירה בתמורות ביטוי לידי לבוא אמורים לצרכן המחירים במדד משמעותיים

יםימשמעות שינויים מפני הגנות לרכישת אפשרות תבחן החברה מסוימים במצבים

.לצרכן המחירים במדד

מהיקפי ניכר חלק לממן נוהגת החברה - בישראל הפריים ריבית בשיעורי שינויים .2.1.2

ליווי הסכמי במסגרת וזאת ")פריים ("משתנה בריבית בנקאיות בהלוואות הפרויקטים

המימון הוצאות על משפיעים "פריים"ה ריבית עורייבש שינויים. תאגידים בנקאיים עם

ריבית בשעורי משמעותיים שינוים ויהיו היה. רווחיותם ועל הפרויקטים השוניםשל

או /ו מדד צמודות תוהלוואב טיםקהפרוי את לממן אפשרות החברהתבחן , "פריים"ה

.ב"ארה הדולר לשער צמודות הלוואותב

מחירי על להשפיע עשויה הבניה תשומות התייקרות - הבניה תשומות במדד שינוי .2.1.3

מבצעים כקבלנים ,החברה עובדת עימם משנה קבלני עם החברה של ההתקשרות

וסופי כולל מחיר (ושליופא תשלום בתנאי החברה עבור בניה עבודות לביצוע ראשיים

.הז במדד לשינויים הצמודים ,)נתונה לעבודה

ההשקעות .ברומניה ובהונגריה, אירופה במזרח פועלת החברה - החליפין בשער םשינויי .2.1.4

החליפין בשערי ירידה .ליורו צמודותר אשו באמצעות לקיחת הלוואות נעש אלובמדינות

על. אלו ממדינות השקלית הרווחיות להקטנת לגרום עלולה ארוך לזמן קבוע בסיס על

במזרח לחברות ניתנו רשא להלוואות הבסיס שער כי, החברה קבעה עצמה על להגן מנת

.ההלוואה נתןיה ביום יפחת מהשער לא אירופה

המימון מקורות בגין הריבית בשערי לשינויים חשיפה לחברה - הריבית בשערי שינויים .2.1.5

מדיניות .למכירה בנינים והקמת קרקעות רכישתל ,המקומי ן"הנדל בשוק להשקעות

.קצר לטווח שקלי באשראי אלה יותופעיל לממן ההינ החברה

11

2069\3\20

מדיניות התאגיד בניהול סיכוני שוק .2.2

את להצמיד נוהגת החברה, הבניה תשומות בשינויי הכרוך הסיכון את להקטין בכדי .2.2.1

.לעלייתו החשיפה את להקטין ,ובכך במדד לשינויים משווקת היא אותם הדירות מחירי

תשלומים להקדמת האפשרות את ,מימוניים לקריטריונים בהתאם ,לבחון נוהגתהחברה .2.2.2

.למדד הצמודות ,לתשלום היתרות את לצמצם ובכך המשנה לקבלני

החברה פועלת ליצירת הקבלה במידת האפשר ובהתאם לתנאי שוק בין מועדי הפירעון .2.2.3

.של הלוואות לקצב ההחזר הצפוי מאותם פרויקטים

דבר הסיכונים דירקטוריון החברה מקבל דיווח ב - אמצעי פיקוח ומימוש המדיניות .2.2.4

, הדוחתאריךל. הוק-גים במסגרת דיווחים אדל מידי רבעון ובמקרים חרי"לחשיפות הנ

. לא קבעה החברה קריטריונים לעניין מידת חשיפת החברה ברמות השונות

. ראה נספח לדוח הדירקטוריון- מידע על בסיס ההצמדה .2.2.5

מבחני רגישות למכשירים פיננסיים .2.3

- ו5% ארבעה מבחני רגישות בגין שינויים בטווח עליון ותחתון של חברה ביצעה לתאריך הדוחה

:מבחני השוק בוצעו בהתאם למודל שנקבע. בגורמי השוק10%

:מבחן רגישות לשינוי בריבית משתנה .א

מהשינויים) הפסד(רווח ח"אלפי ש

מהשינויים) הפסד(רווח ח"אלפי ש ח"אלפי ש

10%של המכשיר בריבית הפריים

5%של בריבית הפריים

שווי הוגן לפי ריבית פריים

4.25%של 31/12/11ליום



- - 13 - - מזומנים

)7( )3( 1,553 3 7 השקעות לזמן קצר

אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים

וממוסד פיננסי

)264( )129( )61,490( 129 264

10 5 )2,397( )5( )10( הלוואות לזמן ארוך

267 131 )62,321( )131( )267( כ"סה

.שכן גם הריבית להיוון משתנה, כי אין השפעה על השווי ההוגן משינוי בריבית הפריים(*)

12

2069\3\20

: אירורמבחן רגישות לשינוי בריבית לייבו .ב



10%של מכשירה בריבית הלייבור

5%של בריבית הלייבור

שווי הוגן לפי ריבית לייבור

אירו של 1.083%

31/12/11ליום





)22( )11( )20,579( 11 22

22 11 )20,579( )11( )22( כ"סה

:ן רגישות לשינויים בשער החליפין של האירומבח .ג



10%+ המכשיר ח " ש5.432

לאירו

+5% ח" ש5.185

לאירו

שווי הוגן ח"ש 4.9381

לאירו

5%- ח" ש4.703

לאירו

10%- ח" ש4.4892

לאירו

)28( )14( 276 14 28 מזומנים

)21( )10( 208 10 21 חייבים ויתרות חובה



)2,169( )1,084( )21,688( 1,084 2,169

ספקים ונותני שירותים

)7( )4( )73( 4 7

6 3 )57( )3( )6( זכאים ויתרות זכות

2,133 1,067 )21,334( )1,067( )2,133( כ"סה

:חן רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכןמב .ד



-10% -5% שווי הוגן 5%+ 10%+

5,927 2,963 )59,267( )2,963( )5,927( אגרות חוב

13

2069\3\20

היבטי ממשל תאגידי .3

כללי-קוד ממשל תאגידי בישראל .3.1

המלצות הוועדה לבחינת קוד ממשל 2006ובפרט מאז פורסמו בחודש דצמבר , בשנים האחרונות

ניכרת בישראל מגמה של התפתחות , )ועדת גושן(בישראל ) Corporate Governance(תאגידי

, מרבית המלצות הוועדה האמורה יושמו בחקיקה. חקיקתית ענפה בתחומי הממשל התאגידי

. יקוח או מצויות בשלבים שונים של הליכי יישום כאמורבתקינה או בחוזרים והנחיות של גופי פ

, )תיקוני חקיקה( פורסם חוק ייעול הליכי אכיפה ברשות ניירות ערך 2011בחודש ינואר , בכלל זה

, מטרת החוק היא לייעל את אכיפת הוראות החוקים"). חוק אכיפה מנהלית ("2011-א"התשע

חוק אכיפה מנהלית . תחום דיני ניירות הערךעליהם מופקדת רשות ניירות ערך והמסדירים את

שעיקרו טיפול בסוגים מסוימים של הפרות החוקים האמורים , קובע מנגנון אכיפה מנהלית

, עיצום כספי: ובהם, במסגרת הליך מנהלי שבו ניתן יהיה להטיל אמצעי אכיפה שונים על המפר

וביטול , קח למשך תקופה מסוימתאיסור לכהן כנושא משרה בכירה בגוף מפו, תשלום לנפגע הפרה

קובע החוק כי , במקרים מסוימים בהם המפר הוא תאגיד. אישור או היתר, או התליה של רישיון

למעט אם התקיימו תנאים מסוימים וביניהם קיומם , תחול אחריות בגין כך גם על המנהל הכללי

כם כחלופה לניהול הליך החוק כולל גם מנגנון של הסדר מוס. של נהלים בתאגיד למניעת ההפרה

.פלילי או מנהלי המאפשר אף הוא הטלתם של אמצעי האכיפה האמורים

ממשל תאגידי בחברות ) (17' תיקון מס( פורסם ברשומות חוק החברות 2011בחודש באוגוסט

כהגדרת (ח "חברות האג, במוקד התיקון לחוק"). התיקון לחוק ("2011 –א "התשע) אגרות חוב

תהיינה כפופות לכללי הממשל תאגידי הדומים לאלה החלים על חברות ) רותהמונח בחוק החב

בין , עיקרי התיקון לחוק כוללים. בשינויים המחויבים, )16לאחר תחולת הוראות תיקון (ציבוריות

, )או קרובו(ר הדירקטוריון והמנהל הכללי "מגבלות בדבר איסור כהונה כפולה בתפקיד יו, היתר

קביעת המספר המזערי הנדרש של דירקטורים , ות לכהונת דירקטוריםמגבלות לעניין כשיר

מינוי שני , אשר נדרשים להיות בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית, המכהנים בדירקטוריון

מינוי מבקר פנימי והסדרת אופן אישור עסקאות אשר , מינוי ועדת ביקורת, ים חיצונייםדירקטור

. בהןלבעל השליטה בחברה יש עניין אישי

מדיניות תרומות .3.2

2011 בדצמבר 31החברה לא העניקה תרומה עד ליום . החברה לא קבעה מדיניות לגבי מתן תרומות

.אין לחברה התחייבות למתן תרומות בתקופות עתידיות, וכן

הסבר באשר לתגמולים לבעלי עניין ונושאי משרה .3.3

דן, 2012 במרץ 25מה ביום שהתקייהכספיים הדוחות לאישור הדירקטוריון ישיבת במסגרת

, בפרק הרביעי 21 בתקנה המנוייםהבכירה ובעלי הענין המשרה מנושאי אחד כל לגבי הדירקטוריון

2011 בשנתובעלי הענין כאמור המשרה מנושאי אחד כלניתן לש התגמול שבין בקשר, באופן נפרד

. וסבירות והוגנות התגמולהשנה באותהכל אחד מהם של לתרומתו

14

2069\3\20

הנתונים הרלוונטיים לגבי כל מנושאי , מבעוד מועד, רך הדיון הובאו בפני חברי הדירקטוריוןלצו

תקנות (" 1970- ל"תש, לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים22- ו21על פי הוראות תקנה , משרה

והתוספת השישית לתקנות אלה לצורך קביעת הקריטריונים המהווים את הבסיס ")הדוחות

.גמול של כל אחד מנושא המשרהלבחינת תנאי הת

נסקרו בפני חברי הדירקטוריון כל רכיבי התגמול השונים הנכללים במסגרת האמור בחינת לצורך

נסקרו בפני חברי , בנוסף. והתאמתם לתנאי ההתקשרות וההסכמיםלתקנות הדוחות 21תקנה

תחומי , רות התפקידהגד, הדירקטוריון פרמטרים נוספים לצורך בחינת הקשר בין התגמול לתרומה

האחריות והיקף הפעילות וכן האישור לאחרונה של תנאי העסקה של חלק מנושאי המשרה הבכירה

. ובעלי ענין על ידי האסיפה הכללית

תוך בחינת נתונים השוואתיים , בתנאי השוק שחלו בתקופת הדוח, בין היתר, הדיון נערך בהתחשב

ם דומים בחברות ציבוריות בישראל שפעילותן דומה ביחס לתגמול של נושאי משרה בעלי תפקידי

בעלות שווי שוק דומה וכן בעלות היקפי פעילות בסדרי גודל דומים לאלו של , לפעילות החברה

. החברה

ובהתאם לקריטריונים שנבחנו על ידי דירקטוריון , לנוכח האמור לעיל ולאחר שבחן כל אלה

הניתנים לכל אחד מנושאי המשרה ובעלי העניין התגמוליםכי , דירקטוריון החברהקבע, החברה

, בהתאם לתפקידםוהם ניתנים הולמים את כישוריהם, לדוח זה בפרק הרביעי21כמפורט בתקנה

היקף , בהתאם לגודלה של החברה(תרומתם לפעילות החברה ל, שירותים הניתנים על ידםל

הינם סבירים ומשכך ו ליהםהיקף האחריות המוטל ע, קידומהלו) ומורכבות פעילותה ועסקיה

. והוגנים

חשבונאית פיננסיתומחיותדירקטורים בעלי מ .3.4

קבע דירקטוריון החברה כי המספר המזערי , 1999- ט"לחוק החברות תשנ' ד219בהתאם לסעיף

מספר , יהיה לפחות שניים חשבונאית ופיננסית ומחיותבעלי מ, הראוי של הדירקטורים בחברה

, פי כל דיןן החברה לעמוד בחובות המוטלות על הדירקטוריון עלהמאפשר לדעת דירקטוריו

במיומנותם של נושאי המשרה המכהנים בחברה , בהיקף הפעילות של הקבוצה, בין היתר, בהתחשב

ומעורבותם של רואי החשבון המבקרים בישיבות הדירקטוריון העוסקות בנושאים חשבונאים

.ופיננסיים

:דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית ארבעהיון החברה מכהנים בדירקטור, למועד הדוח

תואר ראשון הינו רואה חשבון ועורך דין בעל , ל הכספים בחברה"המכהן כסמנכ, מר חיים מיקל

.ל כספים בקבוצת נתנאל גרופ"כסמנכבעבר אשר כיהן ,תואר שני במנהל עסקים ובניהול וכלכלה

כיהן בעבר אשרמ ו"קטוריון קונספט שיווק מוצרי אופנה בער דיר"המכהן כיו מן'מר יצחק תורג

.ל קבוצת אלבר"וכמנכ) חברה ציבורית(מ "ר דירקטוריון כלנית כרמון שירותי תוכנה בע"כיו

המכהנת כדירקטורית ,הינה בעלת תואר ראשון בכלכלה ותואר שני במנהל עסקים, מירב סיגל' גב

ר ועדת השקעות "וכדירקטורית חיצונית ויו) ריתחברה ציבו(מ "חיצונית במרתון השקעות בע

.באיילון קרנות נאמנות ואנליסט קופות גמל

15

2069\3\20

לית חברה פרטית בתחום שוק ההון "המכהנת כמנכ, הינה מוסמכת במשפטים, מאיה שלג' גב

.והפיננסים

כישוריהם , העסקיםניסיונ, השכלתם האקדמאית, בהתחשב בהרכב הנוכחי של חברי הדירקטוריון

הדירקטוריון עומד לדעת החברה בחובות המוטלות עליו בהתאם לדין , יסוקם בעבר ובהווהוע

הדיווח החשבונאי , ולמסמכי ההתאגדות של החברה לרבות התמודדות עם מטלות ניהול החברה

.והשתתפות בישיבות דירקטוריון בהן נדונות סוגיות חשבונאיות

ירקטורים בלתי תלוייםד .3.5

.בדבר שיעור הדירקטורים הבלתי תלוייםנה הוראה החברה לא אימצה בתקנו

חברי דירקטוריון שבעה מתוך קבעה כי שלושה, לאחר שדנה בעניין, ועדת הביקורת, יחד עם זאת

).צים בחברה"שני דירקטורים המכהנים כדחכולל (בלתי תלוייםהינם דירקטורים

גילוי בדבר מבקר הפנים בחברה .3.6

.מבקר הפנים של החברהכ ן מר גיל רוגוזינסקימכה 2012 בפברואר 16יום החל מ

, תלחוק החברו) ב (146 מבקר הפנים בכל התנאים הקבועים בסעיף עומד, בהתאם להודעתו

").חוק הביקורת ("1992- ב"התשנ, וק הביקורת הפנימית לח8אות סעיף ובהור1999- ט"התשנ

ניירות ערך של החברה או של מבקר הפנים אינו מחזיק ב, למיטב ידיעת החברה ובהתאם להודעתו

כמו כן אין לו קשרים עסקיים מהותיים או קשרים מהותיים אחרים עם החברה או .גוף קשור אליה

אין הוא ממלא בה . גוף קשור אליה ואינו עובד של החברה או נותן שירותים חיצוניים לחברה

.יצוניים בלבדתפקיד נוסף על הביקורת הפנימית אלא מעניק לה שירותי ביקורת פנים ח

C.I.Aבעל תואר מוסמך , בוגר החוג למנהל עסקים, מר רוגוזינסקי הינו רואה חשבון במקצועו

מבקר הפנים הינו בעל משרד . של התאחדות המבקרים הבינלאומית) מבקר פנימי מוסמך בינלאומי(

וצים במגוון עבודות מיוחדות וייע, הערכות שווי, המתמחה בעבודות ביקורת וביקורות פניםץייעו

.רחב של תחומים

ועדת הביקורת ודירקטוריון ואישר/המליצו 2012 בפברואר 16וביום 2012 בפברואר14ום בי

סיון של יהרקע המקצועי והנשבחנו את לאחר את מינויו של מבקר הפנים, בהתאמה, החברה

לתאגידים רבים בעבודות ביקורת וביקורת פנים ובמתן ייעוץ הנו רואה חשבון המתמחהשהמבקר

).ן"בדגש על ענף הנדל(במגוון רחב של תחומים

.ועדת הביקורתר "הינו יו, הממונה הארגוני על מבקר הפנים

. מבקר הפנים לועדת הביקורתקר הפנים הנה תוכנית שנתית שהוגשה על ידיתכנית העבודה של מב

חליטה על ה, לאחר מכןעצות עם הנהלת החברה ותוך התיי, את הנושאיםועדת הביקורת בחנה

, צרכי הביקורת, בין היתר, ת הינם את ועדת הביקורכאשר השיקולים שהנחו, שור התכניתאי

.המלצותיו של מבקר הפנים, התדירות שבה נבחנו הנושאים בשנים שחלפו וכן, חשיבות הנושאים

.תוכנית העבודה מותירה למבקר הפנים שיקול דעת לסטות ממנה

16

2069\3\20

מתייחסים לכל החברות , כל הנושאים בתכנית ביקורת הפנים, במאוחדמאחר והחברה מדווחת

. המוחזקות בשליטתה של החברה

לרבות , לכל מערכות המידע של החברה, חופש פעולה מתמיד ובלתי אמצעיניתן, למבקר הפנים

.1992 –ב "התשנ, לחוק הביקורת הפנימית9לפי סעיף , גישה לנתונים כספיים של החברה

כדי להגשים של המבקר הפנימי סבירה בנסיבות הענין ויש בהרקטוריון תוכנית עבודתו לדעת הדי

הנו סביר ולא התגמול אשר נקבע למבקר הפנים , כמו כן. את מטרות הביקורת הפנימית בחברה

.היה בו כדי להשפיע על שיקול דעתו של המבקר בבואו לבקר את החברהי

גילוי בדבר רואה החשבון המבקר .3.7

. חלפון רואי חשבון, משרד עמיתהחשבון המבקרים של החברה הם רואי .3.7.1

המבקר של החברה והחברות המאוחדות אה החשבון להלן מידע בדבר שכר הטרחה של רו .3.7.2

):ח"באלפי ש(שלה

לשנה שהסתיימה 2011, בדצמבר31-ב

לשנה שהסתיימה 2010, בדצמבר31-ב

שעות ח"אלפי ש שעות ח"אלפי ש 3,211 510 1,530 280 ישראל– ורת ומסשירותי ביק

190 104 100 56 ל" חו–שירותי ביקורת ומס

בהתאם להיקף , שכר הטרחה נקבע במשא ומתן בין הנהלת החברה לרואה החשבון המבקר

ר הינו הגורם המאשר את השכ. ניסיון העבר ותנאי השוק, לאופי העבודה, העבודה

. דירקטוריון החברה

ה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילויאפקטיביות הבקר .3.8

.ראו פרק חמישי המצורף לדוח זה

הליך אישור הדוחות הכספיים .3.9

תקנות החברות בהתאם להוראותהועדה המשמשת לבחינת הדוחות הכספיים של החברה .3.9.1

- ו" ועדת המאזן" (2010-ע"תש, )וחות הכספייםהוראות ותנאים לעניין הליך אישור הד(

. ועדת הביקורתינה ה)לפי הענין, "ר דוחותתקנות הליך אישו"

:המאזן למועד אישור דוח תקופתי זה תועד חברי פרטי להלן .3.9.2

ניתנה הצהרה

עובר למינוי

לקרוא שלו והידע ניסיונו, השכלתו, כישוריו כספיים דוחות ולהבין

מומחיות חשבונאית ופיננסית

בלתי/ צ"דח תלוי

שם

, מן'יצחק תורג צ"דח כן כן ר הועדה"יו

מירב סיגל צ"דח כן כן כן

שלו והידע ונוניסי, השכלתו, לכישוריו בהתאם שיש כמי אותו רואה החברה, להצהרתו ובהתאם כספיים דוחות ולהבין לקרוא היכולת לו

מאיה שלג בלתי תלוי כן

17

2069\3\20

.לפרק הרביעי 26 תקנהראו , אודות חברי ועדת המאזןלפרטים נוספים

ודנה בסוגיות החשבונאיות הנוגעות לדוח המאזן התכנסה ועדת 2012 מרץ ב22ביום

מר גיל גם פובישיבת ועדת המאזן השתת .2011 בדצמבר 31הכספי של החברה ליום

נכחו בישיבת ועדת , בנוסף .)ל הכספים"מנכס ( חיים מיקלמרו) המבקר הפנימי(רוגוזינסקי

.המאזן נציגי רואי החשבון המבקר והיועצים המשפטיים החיצוניים של החברה

את ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר , בין היתר, בחנה ועדת המאזן, במסגרת ישיבתה

שלמות ונאותות הגילוי , הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי, עם הדוחות הכספיים

המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים , יםבדוחות הכספי

.המהותיים של החברה

ת דן דירקטוריון החברה בהמלצות ועד, 2012 מרץ ב25בישיבת דירקטוריון החברה מיום

להערכת . 2010 בדצמבר 31 ואישר את הדוחות הכספיים של החברה ליום המאזן

ועברו לחברי הדירקטוריון זמן סביר לפני ישיבת המלצות הועדה ה, דירקטוריון החברה

החל , פרק הזמן אותו קבע הדירקטוריון כזמן סביר לעניין זה .הדירקטוריון האמורה

. ימי עסקים3הוא , מאישור הדוחות הכספיים הבאים

הנם בעלי מומחיות 4צים אשר מתוכם " דח2 -דירקטורים ו 5הדירקטוריון כולל

מספר , מתהליך אישור הדוחות הכספיים על ידי הדירקטוריון לקכח. חשבונאית ופיננסית

דירקטורים עיון המועברים ל, לאישור הדוחות הכספיים ימים לפני ישיבת הדירקטוריון

במהלך התקופה . וסיכום המלצות ועדת המאזן טיוטת דוח הדירקטוריון,טיוטת הדוחות

החיצוניים של ד" הכספים ועוהל"סמנכ, המשותפים יםל"מנכה, שעד לישיבת הדירקטוריון

ככל , שהועברו נותנים מענה לשאלות והערות הדירקטורים בקשר לטיוטת הדוחותהחברה

.הנדרש

נציג , המשותפים םלי"מנכה, בישיבת הדירקטוריון משתתפים כל חברי הדירקטוריון

ונציג מטעם רואה החשבון המבקר הנדרש , מבקר הפנים של החברה, החברה ד של"עוה

. שעלו בתהליך הביקורת או הסקירה, אם היו כאלה, הממצאים העיקריים רוש אתלפ

את הדוחות הכספיים בפני , חיים מיקלמר , ל הכספים של החברה"סמנכ בישיבה מציג

תזרים המזומנים של , היתר סוקר את התוצאות הכספיות והמצב הכספי בין. הדירקטוריון

פי לרבות עסקאות שאינן במהלך העסקים הסוגיות המהותיות בדיווח הכס את, החברה

את ההערכות המהותיות והאומדנים הקריטיים שיושמו בדוחות ,אם ישנן, הרגיל

במהלך הישיבה . ודמותעל פעילות החברה והשוואה לתקופות ק הכספיים וכן מציג נתונים

. הכספים נותנים מענה לשאלות שעולות על ידי הדירקטורים ל" וסמנכרהמנהלי החב

ר "דירקטוריון את הדוחות הכספיים והדוח נחתם על ידי יו ום הישיבה מאשרבסי

.ם בחברהל הכספי"סמנכלים המשותפים ו"המנכ ,הדירקטוריון

18

2069\3\20

הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד .4

אירועים לאחר תאריך המאזן .4.1

ם עיצום כספי קיבלה החברה מאת רשות ניירות ערך דרישה לתשלו2012 בינואר 5ביום .4.1.1

בהתאם דיווח -אי( 1968-ח"תשכ, בשל הפרה לפי התוספת החמישית לחוק ניירות ערך

- טל הסתכם בסך של כוסכום העיצום הכספי שה. ) לחוק ניירות ערך36 סעיף להוראת

' מס (2012 בינואר 5לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום . ח" ש26,100

)2012-01-007284: אסמכתא

")המחזיקים (")'סדרה א( הוחלט באסיפת מחזיקי אגרות החוב 2012 בפברואר 21ביום .4.1.2

את בקשת החברה בקשר לבנק המלווה של הפרויקטים של החברה להורות לנאמן לאשר

אשר , ")הפרויקטים("בחולון " מגדל הגן "- בנס ציונה ו" גני המערב", בנתניה" עיר ימים"

כי המחזיקים , הנאמן עבור מחזיקי אגרות החובהעודפים מהם משועבדים לטובת

שלא לצורכי הפרויקטים , מסכימים להגדלת האשראי של הפרויקטים) באמצעות הנאמן(

30 -בסך של כ, 2012 במרץ 1עצמם אלא לצורך תשלום למחזיקים שמועדו חל ביום

2012 בפברואר 21לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום .ח"מיליון ש

).2012-01-047994: אסמכתא' מס(

אלפי 32,095 -סך של כ) 'סדרה א( שילמה החברה לבעלי אגרות החוב 2012 במרץ 1ביום .4.1.3

, בנוסף). 'סדרה א(ובכך פרעה מחצית מיתרת אגרות החוב ) קרן וריבית שנצברה(ח "ש

אלפי 1,050 - ערבות בנקאית בסך של כ) 'סדרה א(המציאה החברה לנאמן לאגרות החוב

1בגין הריבית שתשולם ביום , מוגבל בשימוש, 2012ח צמוד למדד הידוע לחודש מרץ "ש

. 2012בספטמבר

On Callלצורך פירעון אגרות החוב והעמדת הערבות קיבלה החברה שתי הלוואות בתנאי

8%+ ח בתנאי ריבית של פריים " אלפי ש34,550בסך כולל של ") הבנק"(מבנק איגוד

ח מההלוואות שהועמדו נועד לסילוק " אלפי ש2,450סך של "). אות שהועמדוההלוו"(

כאמור בסעיף 2011 במרץ 1יתרת ההלוואה שטרם נפרעה ושהועמדה לפירעון תשלום

שיעבדה החברה לטובת הבנק את שהועמדו כנגד ההלוואות . לדוח הדירקטוריון1.6.2

:הביטחונות הבאים

נס ציונה ודירת , "גני המערב"בפרויקטים תקבולי הדיירים בדירות שנמכרו .1

. נתניה, "עיר ימים" בפרויקט זפנטהאו

. נתניה, "עיר ימים" האחרונה שנותרה בפרויקט זמלאי דירת הפנטהאו .2


.חולון, "מגדל הגן"עודפי פרויקט .4

.בת ים, "סיטי סנטר"שיעבוד המקרקעין של פרויקט .5

19

2069\3\20

ח ממכירת שני נכסים מסחריים " אלפי ש13,500 -תקבולים בסך כולל של כ .6

. המצויים בבעלות חברת אחות של החברה

אומדנים חשבונאיים .4.2

נדרשת ההנהלה להפעיל שיקול דעת ולהסתייע בהערכות ואומדנים , בעת הכנת הדוחות הכספיים

ההנהלה . נסות וההוצאותההכ, ההתחייבויות, המשפיעים על הערכים המדווחים של הנכסים

על ניסיון העבר ועל גורמים נוספים שלדעתה הינם רלוונטיים , מבססת את האומדנים וההערכות

, בתקופת הדוח .התוצאות בפועל יכול שתהיינה שונות מהערכות אלו. חשב בנסיבות הענייןבהת

ות הפעילות אשר יש לו השפעה מהותית על תוצאלא זיהתה אומדן בעל משמעות מיוחדת החברה

.העוקבותהן בתקופה המדווחת והן בתקופות

לבין התממשותה בפועל המזומניםתחזית תזריםין פערים ב .4.3

) (*)ח"באלפי ש(להלן טבלת השוואה לתקופת הדוח

1 בינואר עד31 בדצמבר 2011

(תחזית)

1 בינואר עד31 בדצמבר 2011

(בפועל)

מקורות 917 1,033 )1(יתרת מזומנים יתרת פתיחה

)2 (מקורות מתזרים פעילות שוטפת 18,839 34,091 נטו, מקורות שוטפים מפעילות שוטפת

)3 (מקורות מתזרים פעילות השקעה

1,719 3,179 פקדונות בתאגידים בנקאיים) הפקדת(גביית - 4,000 תמורה ממכירת מקרקעין מיועד למימוש

31 - ריבית שהתקבלה 7,179 1,750

)4 (מקורות מתזרים פעילות מימון - 33,000 ייםנמכירת אגרות חוב לחיצו

11,562 - אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים (1,929) 3,150 קבלת הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך

36,150 9,633

31,139 78,453 כ מקורות לתקופה"סה

)5 ( השקעההתחייבויות מתזרים פעילות (10,889) 14,808 מתן הלוואות ואשראי אחר לזמן ארוך

- - רכישת מקרקעין בלתי שוטף 143 - רכישת רכוש קבוע

14,808 (10,746)

)6 (התחייבויות מתזרים פעילות מימון

20

2069\3\20

- 18,576 רעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוךיפ 30,039 30,035 ח"פירעון אג

10,679 8,417 )ח"כולל אג(ריבית ששולמה 1,118 - ח"רכישה עצמית של אג

57,028 41,836

31,090 71,836 כ התחייבויות לתקופה"סה

49 6,617 )7 (תנועה לתקופה

:הסבר לגבי סטיות מהותיות בין דוח התחזית לבין תזרים המזומנים בפועל

ג בסך " לדוח התחזית נובע מהכללת יתרת פיקדונות ושטלח ביחס" אלפי ש116הקיטון בסך של )1(

ח ביתרת הפתיחה בדוח התחזית ואינה נלקחת בחשבון במסגרת יתרות הפתיחה " אלפי ש116של

. בתזרים המזומנים שמפורסם במסגרת הדוחות הכספיים

ח ביחס לדוח התחזית המופיע במקורות מתזרים מפעילות " אלפי ש15,252הקיטון בסך של )2(

ח בהתחייבויות החברה מפעילות שוטפת " אלפי ש119,918נובע בעיקרו מקיטון בסך של , וטפתש

הקיטון . ח" אלפי ש135,170ומנגד מקיטון במקורות החברה מפעילות שוטפת בסך כולל של

ח במלאי " אלפי ש116,253בהתחייבויות החברה מפעילות שוטפת נובע בעיקרו מקיטון בסך של

הקיטון . ח" אלפי ש3,665מגידול בהתחייבויות לספקים וזכאים בסך של בניינים למכירה ו

ח במקדמות " אלפי ש163,664במקורות החברה מפעילות שוטפת נובע בעיקרו מקיטון בסך של

28,410ח ביתרות חייבים ויתרות חובה ומגידול בסך של " אלפי ש84מגידול בסך של , מלקוחות

הוצאות מסים בסך של , של החברה הכוללים בין היתרח במקורות שוטפים נוספים "אלפי ש

כולל הוצאות מימון המיוחסות לקרן הון בעל שליטה ולאגרות (הוצאות מימון , ח" אלפי ש6,202

הוצאות הפחתת , ח" אלפי ש469הוצאות פחת בסך של , ח" אלפי ש7,501בסך כולל של ) החוב

6,616רווחה הנקי של החברה בסך של ח ובנוסף " אלפי ש5,893מקרקעין בלתי שוטף בסך של

. ח"אלפי ש

ח ביחס לדוח התחזית המופיע במקורות מתזרים מפעילות " אלפי ש5,429הקיטון בסך של )3(

ח בריבית שהתקבלה ובניכוי קיטון בסך של " אלפי ש31השקעה נובע בעיקרו מגידול בסך של

אלפי 4,000איים וקיטון בסך של פיקדונות בתאגידים בנק) הפקדת(ח בסעיף גביית " אלפי ש1,460

. ח בסעיף תמורה ממכירת מקרקעין מיועד למימוש"ש

ח ביחס לדוח התחזית המופיע במקורות מתזרים מפעילות מימון " אלפי ש26,517הקיטון בסך של )4(

ח בקבלת אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים " אלפי ש11,562נובע בעיקרו מגידול בסך של

5,079ח לחיצוניים וקיטון בסך של "ח בסעיף מכירת אג" אלפי ש33,000 של ובניכוי קיטון בסך

. הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוךח בקבלת "אלפי ש

21

2069\3\20

ח ביחס לדוח התחזית המופיע בהתחייבויות מתזרים מפעילות " אלפי ש25,554הקיטון בסך של )5(

אחר לזמן ארוךאשראיוואות והלח במתן " אלפי ש25,697השקעה נובע בעיקרו מקיטון בסך של

. ח ברכישת רכוש קבוע" אלפי ש143ובניכוי גידול בסך של

ח ביחס לדוח התחזית המופיע בהתחייבויות מתזרים מפעילות " אלפי ש15,192הקיטון בסך של )6(

לרבות בגין אגרות החוב (ח בריבית ששולמה " אלפי ש2,262מימון נובע בעיקרו מגידול בסך של

גידול ברכישה , )'סדרה א(ח הנובע מפירעון אגרות החוב " אלפי ש4גידול בסך של , )'סדרה א(

הלוואות והתחייבויות ח ובניכוי פירעון " אלפי ש1,118בסך של ) 'סדרה א(עצמית של אגרות חוב

ח שמופיע בדוח התזרים בפועל במסגרת מקורות " אלפי ש18,576 בסך של אחרות לזמן ארוך

. ןמתזרים מפעילות מימו

ח ביחס לדוח התחזית המופיע בתנועה לתקופה נובע בעיקרו " אלפי ש6,568הקיטון בסך של )7(

וסך נוסף של " נס ציונה"ח בתקבולים לקבל מעודפים פרויקט " אלפי ש2,568מקיטון בסך של

. ח ממכירת מקרקעין מיועד למימוש" אלפי ש4,000

רכישות עצמיות .5

תוכנית רכישה עצמית .5.1

סדרה (לרכישה עצמית של אגרות החוב אישר דירקטוריון החברה תוכנית 2011ר בדצמב27ביום

סכום הרכישה ("ח " מליון ש10בהיקף כספי מצטבר של עד , ")אגרות החוב("של החברה ) 'א

או חברות בנות בשליטה מלאה של /באמצעות החברה ו) בהתאמה, "תוכנית הרכישה"-ו" המרבי

:אשר עיקריו כדלקמן, ")החברה: "יוהחברה והחברות בנות יחד(החברה

ביצוע רכישת . רכישת אגרות החוב תבוצע באמצעות רכישה בבורסה או מחוץ לבורסה .1

תיקבע בהתאם לשיקול דעתה של ) עד לגובה הסכום המרבי(היקפה וסכומה , אגרות החוב

קיומה של כדאיות כלכלית לרכישת אגרות החוב , בין היתר, אשר תבחן, הנהלת החברה

.תבסס על מחירן במועד הרכישהבה

ועד ליום ממועד אישור תוכנית הרכישההחל רכישת אגרות החוב ניתנת לביצוע מעת לעת .2

.או עד קבלת החלטה אחרת של דירקטוריון החברה בנדון, 2012 בדצמבר 31

. ייעשה מתוך מקורותיה העצמיים של החברהמימון תוכנית הרכישה .3

2011 בדצמבר 27כישה ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום לפרטים נוספים בדבר תוכנית הר

)2011-01-375906: אסמכתא' מס(

של החברה) 'סדרה א(רכישה עצמית של אגרות חוב .5.2

שהונפקו על ידה ) 'סדרה א(אגרות חוב . נ. ע1,080,288תקופת הדוח רכשה החברה ב .5.2.1

ר לחברה רווח נוסף כתוצאה מהרכישה האמורה נוצ. ח" אלפי ש1,118 -בתמורה לסך של כ

. ח" אלפי ש143 - מפדיון מוקדם בסך של כ

22

2069\3\20

אגרות . נ. ע28,800סך של , בחברהמבעלי השליטה, מזרחימר רוניבתקופת הדוח רכש .5.2.2

סך של ומכר, ח" אלפי ש30.9 -של החברה בתמורה כספית כוללת של כ) 'סדרה א(חוב

.ח" אלפי ש4.6 - ת כוללת של כשל החברה בתמורה כספי) 'סדרה א(אגרות חוב . נ. ע4,500

אגרות חוב . נ. ע41,329סך של , בתקופת הדוח רכש בנו של אחד מבעלי השליטה בחברה .5.2.3

. ח" אלפי ש42.3 -של החברה בתמורה כספית כוללת של כ) 'סדרה א(

גילוי ייעודי למחזיקי אגרות החוב .6

מצב החזקות .6.1

של ) 'סדרה א( אגרות חוב .נ.ח ע"ש 51,250,738הוחזקו בידי הציבור , 2011 בדצמבר 31ליום

התחייבות החברה . ח" אלפי ש59,267 -ויתרת התחייבות החברה בגינן הסתכמה בסך של כהחברה

. הינה מהותית) 'סדרה א(בגין אגרות החוב

פירוט עודפים .6.2

בין החברה לבין הרמטיק נאמנות 2007 בפברואר 25שנחתם ביום לשטר הנאמנות ' ח6.1סעיף

") התשקיף ("2007 בפברואר 27במסגרת תשקיף שפרסמה החברה ביום ") הנאמן("מ "בע) 1975(

: כדלקמן"עודפים"מגדיר

כל התקבולים אשר החברה תהא רשאית למשוך מחשבונות הליווי הבנקאיים של –" העודפים"

בית , ן חולו–מדורגי הפארק , נתניה–סי לה סול , אור יהודה–נווה רבין (הפרויקטים המשועבדים

מגדל , חולון–מדורגי האקליפטוס , צפת–אחוזת הגליל , נס ציונה–גני המערב , ירושלים–הכרם

אשר החברה העמידה , הכוללים החזר הון עצמי או הלוואות, ) בת ים– חולון וסיטי סנטר –הגן

אשר, ורווחים שינבעו לחברה מאותם פרויקטים או כל זכות אחרת, לפרויקטים המשועבדים

או תקבולים אשר יוותרו לחברה לאחר מימוש , החברה רשאית למשוך מחשבונות הליווי הבנקאי

או מימוש אותו /של החברה בגין רכישת ו, בניכוי כל הוצאותיה, איזה מהפרויקטים המשועבדים

או /אינם כוללים סכומים המיועדים לתשלומי מסים ו" העודפים", למען הסר ספק. פרויקט

, לתשלומי ריבית ולכל הוצאה אחרת הכרוכה בייזום, או לקבלנים/ני שירותים ולתשלומים לנות

מובהר כי ייחוס הוצאות לפרויקט יבוצע על ידי החברה . ניהול וביצוע הפרויקטים המשועבדים

ולנאמן לא תהא יכולת מעשית לפקח או לבקר את יחוס ההוצאות לרבות היקף ההוצאות בגין דמי

גם אם סכומים , ובונוסים לבעלי השליטה) לתשקיף10.4.1כמפורט בסעיף (ניהול והחזר הוצאות

לפרטים (העודפים אינם כוללים תקבולים בגין דמי שכירות , כמו כן. אלה הופקדו בחשבון העודפים

). לתשקיף3 סעיף ראו–נוספים

23

2069\3\20

:או המיועדים למכירה הינם כדלקמן/העודפים המיוחסים לפרויקטים שנסתיימו ו

)ח"אלפי ש(עודפי הפרויקט פרויקטשם 2,577 ירושלים, בית הכרם

2,074 חולון, מדורגי הפארק 5,555 אור יהודה, נווה רבין

8,300 חולון, מדורגי האקליפטוס 50,074 נתניה, עיר ימים 52,864 נס ציונה, גני המערב

3,500 אחוזת הגליל

של הפרויקטים המשועבדים 31.12.11 -ן ליום הלהלן נתונים על תוצאות כספיות צפויות נכו

):ח"שבאלפי (שטרם נסתיימו ושטרם חושב לגביהן עודפים

מועד שם פרויקט

התחלה

משוער

מועד

סיום

משוער

הכנסות

צפויות

מחוזים

שנחתמו

הכנסות

צפויות

ממלאי

עלויות

שנצטברו

עד ליום

- ה

31.12.11

עלויות

השלמה

רווח

משוער

לפרויקט

שלב

תקדמותה

מקור הסתמכות

, מגדל הגן חולון

12/10 12/12 -- 45,687 27,697 12,940 5,050 76.3% ביצוע

31.12.11ח "דו

, סיטי סנטרים -בת

מגורים ( )ומסחרי

טרם 111,462 278,335 21,327 411,124 -- 9/14 9/12החלה בניה

) א(8.10.2סעיף לתשקיף

כולל , דים שטרם נסתיימו ושטרם חושבו לגביהן עודפים המשועבעל מצב הפרויקטים, המידע שלעיל

בהתחשב בניסיון , מידע צופה פני עתיד ומתבסס על הערכות ואומדנים סובייקטיביים של החברה בלבד

. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מההערכות המפורטות לעיל, לאור האמור. העבר

וזאת לצורך , במידה ותידרש לכך, סגרת התשקיףהחברה תעביר כספים מפרויקטים שאינם כלולים במ

. פירעון אגרות החוב

פרטים בדבר תעודות ההתחייבות .6.3

2011 בדצמבר 31הציבור ליום פרטים בדבר תעודות התחייבות שהנפיקה החברה ושנמצאות בידי

מועד סדרה

הנפקה

במועד

ההנפקה

סכום שווי נקוב

הריבית

שנצברה

שווי

בבורסה

שיעור

ריבית

מועדי

תשלום

נאמן הצמדה

)2(

דירוג

במועד

הדוח

משוערך

למועד

הדוח

בסיס ריבית קרן ריבית קרן

ח "אג

'א

לא הרמטיק 99 )1( )1( )1( )1( 7% 49,045,568 1,403,608 59,266,584 51,250,738 92,930,700 27.2.07

מדורג

24

2069\3\20

בכל אחת במרץ1שלומים ביום ת4 -דת לפירעון ב עומ)'סדרה א(אגרות החוב הקרן של )1(

מסולקת פעמיים בשנה הריבית משולמת על היתרה הבלתי. 2010-2013מהשנים

. ח" החל ממועד ההנפקה ועד לפירעון האג, בספטמבר1 - במרץ ו1בתאריכים

.מ"בע) 1975(הרמטיק נאמנות : שם הנאמן )2(

. אורן- או מרב עופר/דן אבנון ו: שם האחראי על הסדרה

.il.co.hermetic@hermetic: ל"דוא; 5271451-03: פקס; 5274867-03: טלפון

.תל אביב, 3524ד .ת או/ ו63573תל אביב , 113הירקון ' רח:כתובת למשלוח דואר

בטחונות )3(

ד הימנעות החברה מיצירת שעבודים שוטפים לטובת נושים אחרים למעט שיעבו .א

לטובת , כהגדרתם בשטר הנאמנות, קבוע וצף על זכויותיה בפרויקטים המשועבדים

. התאגיד הבנקאי המלווה לפרויקט

, ללא הגבלה בסכום, אשר נרשם לטובת הנאמן, ראשון בדרגה, שעבוד קבוע ושוטף .ב

". העודפים"על כל הזכויות והכספים בחשבון

תעביר החברה ) 'סדרה א(החוב עד למועד פירעונן המלא של פירעונן של אגרות .ג

לה ושייווצר" העודפים" מסך 100%, מעת לעת ומייד עם היווצרם, לחשבון העודפים

לפרטים בדבר בטחונות החברה וחשבון העודפים בקשר .מהפרויקטים המשועבדים

.קיף לתש3.20 סעיף ראו–) 'סדרה א(עם אגרות החוב

בחשבון העודפים סכום , בכל עת, יהא) 'סדרה א(עד לפירעונן המלא של אגרות החוב .ד

השווה לפחות לסכום הריבית שבתשלומו החברה תהיה חייבת במועד הבא שנקבע

. לתשלומה

התייחסות לעניין סימני אזהרה .6.4

דוח תזרים מזומנים חזוי .6.4.1

) (*)ח"באלפי ש (31.12.2013 ועד 01.01.12תזרים מזומנים חזוי וצפוי לתקופה מיום

1-12/2012 1-12/2013 מקורות

יתרת מזומנים יתרת פתיחה 11,390 13 יתרת מזומנים

- 1,540 )למעט החשבון נאמנות(פקדונות חברה - 13 )1(פקדון בחשבון החברה לטובת הנאמן

1,566 11,390 מקורות מתזרים פעילות שוטפת

25

2069\3\20

107,850 92,105 )2(עליה במקדמות מלקוחות - - )-(תרות חובה קיטון בחייבים וי

- 700 )3(ירידה במקרקעין 92,805 107,850

מקורות מתזרים פעילות השקעה 25,745 - )4(קבלת הלוואות ואשראי אחר לזמן ארוך

- 25,745 מקורות מתזרים פעילות מימון

- - )-(יים נמכירת אגרות חוב לחיצו - 30,000 )5 (קבלת הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך

30,000 -

144,985 124,371 כ מקורות לתקופה"סה התחייבויות מתזרים פעילות שוטפת

64,800 43,966 )6(עליה במלאי בניינים למכירה - 4,421 )7(ירידה בהתחייבות לספקים וזכאים

- - )-(מיסים על הכנסה 48,387 64,800

עההתחייבויות מתזרים פעילות השק 10,402 13,093 )8(מתן הלוואות ואשראי אחר לזמן ארוך

13,093 10,402

התחייבויות מתזרים פעילות מימון 3,279 17,286 )9(רעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך יפ

31,819 30,595 )10(ח "רעון אגיפ 1,114 3,620 )11) (ח"כולל אג(ריבית ששולמה 51,501 36,212

111,414 112,981 כ התחייבויות לתקופה"סה

33,571 11,390 תנועה לתקופה

ההנחות שבבסיס תזרים המזומנים

מדובר בפיקדון בחשבון החברה המשועבד לטובת הנאמן אשר נועד לכסות את פירעון תשלום )1(

ח " אלפי ש2,100 לטובת הנאמן הומצאה ערבות בנקאית בסך של. 2012 במרץ 1הריבית למועד

. כביטחון לפירעון תשלום הריבית הבא

)2(

מורכבים מצפי תקבולים , נתניה, "עיר ימים"התקבולים לקבל מעודפים בגין פרויקט )א(

ח במהלך החציון הראשון " אלפי ש3,000 -ממכירת הדירה האחרונה הלא מכורה בסך של כ

. 2012של שנת

26

2069\3\20

מורכבים מצפי תקבולים ממכירת יתרת , "ונהנס צי"התקבולים לקבל מעודפים בגין פרויקט )ב(

בתחשיב נלקח . המבוסס על מחירי המכירה בפועל של הדירות בפרויקט,הדירות הלא מכורות

אלפי 39,866 - החברה צופה לקבל סך של כ. דירות לחודש1-2 - בחשבון קצב מכירה של כ

. 2012 במהלך שנת ח"ש

31 יוםל מך על דוח מעקב של הפרויקט בהסת-" מגדל הגן"התקדמות הביצוע בפרויקט )ג(

. 2012 שנת במהלך ח"ש אלפי 9,616 - כ החברה צופה לקבל סך של2011 דצמברב

מורכבים מצפי תקבולים ממכירת יתרת , "מגדל הגן"התקבולים לקבל מעודפים בגין פרויקט )ד(

נלקח בתחשיב . המבוסס על מחירי המכירה בפועל של הדירות בפרויקט,הדירות הלא מכורות

ח"ש אלפי 5,424 -החברה צופה לקבל סך של כ. דירות לחודש1-2 -בחשבון קצב מכירה של כ

. 2012במהלך שנת

נווה " ובפרויקט הוד השרוןב" מגדל הפרחים"התקבולים לקבל משחרורי ביצוע בפרויקט )ה(

קשר עם מסתמכים על הערכת החברה את קצב קבלת השחרורים מהבנק ב,ירושליםב" יעקב

בביצוע של החברה מסתמכת על ניסיונה העשיר ,הערכתה זו. יםמותה בביצוע הפרויקטהתקד

" הוד השרון"החברה צופה כי בעבור פרויקט . פרויקטים אחרים בארץ בכלל ובחולון בפרט

ח " אלפי ש16,800 - וסך נוסף של כ2012ח במהלך שנת " אלפי ש16,200 -ישוחרר לה סך של כ

.2013 שנת במהלך

ח " אלפי ש18,000 - החברה צופה כי ישוחרר לה סך של כ, ירושלים, "נווה יעקב" בפרויקט )ו(

. 2013 שנת במהלךח " אלפי ש24,000 - וסך נוסף של כ2012במהלך שנת

" נווה יעקב"פרויקט הוד השרון וב" גדל הפרחיםמ"התקבולים לקבל מעודפים בגין פרויקט )ז(

הדירות הלא מכורות המבוסס על מחירי מורכבים מצפי תקבולים ממכירת יתרת,ירושליםב

הירדבתחשיב נלקח בחשבון קצב מכירה של כ. יםהמכירה בפועל של הדירות בפרויקט

- המוערכים בסך של כ"פרחיםמגדל ה"החברה צופה כי תקבל את עודפי פרויקט . לחודש

- ך של כ בס,ירושלים, "נווה יעקב" וחלק מעודפי פרויקט 2013ח במהלך שנת " אלפי ש21,450

. 2013ח במהלך שנת " אלפי ש21,600

.תקבול ממכירת המגרש בצפתיתרת ה )3(

:3201צפי תקבולים לשנת )4(

ח מרווחים שצפויים לנאות מפרויקט " אלפי ש5,515 -החברה צופה לקבל מנאות סך של כ )א(

בספטמבר 11שהופק ביום " אפס"וזאת בהסתמך על עדכון דוח , תל אביב, "כפר שלם"

מתוך סך זה . ח" אלפי ש11,030 - בסך של כ" האפס"הפרויקט מוערכים בדוח רווחי . 2011

. ח" אלפי ש5,515 -מניחה החברה כי יוחזר לה על חשבון פירעון ההלוואה סכום בסך של כ

יקודם 2012החברה מעריכה כי עד סוף שנת . 12%סכום זה נושא ריבית שנתית בשיעור של

. את הסכום האמור ולהעבירו לחברההפרויקט עד לשלב בו ניתן יהא לשחרר

27

2069\3\20

ח מרווחים שצפויים לנאות מפרויקט " אלפי ש10,571 - החברה צופה לקבל מנאות סך של כ )ב(

11 שהופק ביום 2011 בספטמבר 30וזאת בהסתמך על דוח ליווי ליום , חיפה, "סביוני דניה"

מתוך סך זה . ח" אלפי ש21,143 -רווחי הפרויקט מוערכים בדוח בסך של כ. 2011באוקטובר

. ח" אלפי ש10,572 - מניחה החברה כי יוחזר לה על חשבון פירעון ההלוואה סכום בסך של כ

יקודם 2012החברה מעריכה כי עד סוף שנת . 12%סכום זה נושא ריבית שנתית בשיעור של

. הפרויקט עד לשלב בו ניתן יהא לשחרר את הסכום האמור ולהעבירו לחברה

ח מרווחים שצפויים לנאות מפרויקט " אלפי ש9,659 -נאות סך של כהחברה צופה לקבל מ )ג(

. 2010 בנובמבר 30שהופק ביום " אפס"חולון וזאת בהסתמך על דוח , "מזרחי פרפקט"

מתוך סך זה מניחה . ח" אלפי ש19,318 -בסך של כ" האפס"רווחי הפרויקט מוערכים בדוח

סכום . ח" אלפי ש9,659 -ם בסך של כהחברה כי יוחזר לה על חשבון פירעון ההלוואה סכו

יקודם 2012החברה מעריכה כי עד סוף שנת . 12%זה נושא ריבית שנתית בשיעור של

. הפרויקט עד לשלב בו ניתן יהא לשחרר את הסכום האמור ולהעבירו לחברה

נחתם הסכם ביטחונות לפיו נאות שיעבדה לטובת החברה את עודפי 2010 בנובמבר 4ביום )ד(

. ח" אלפי ש52,868 -וזאת עד לגובה של כ" מזרחי פרפקט "-ו" סביוני דניה"ים הפרויקט

" מזרחי פרפקט"ח ושל " אלפי ש28,561 -מוערכים בסך של כ" סביוני דניה"עודפי פרויקט

, או כולו יוחזר לחברה/עוד הוחלט כי במידה וחלק מהחוב ו. ח" אלפי ש39,064- בסך של כ

. או להקטין ביטחונות באופן יחסי בהתאם/ויקטים ותהיה לנאות האפשרות לשחרר פר

- בסך של כ, לטובת החברה, נרשם שעבוד באמצעות אגרת חוב2010 בנובמבר 18ביום

בתוספת לאגרת חוב . "מזרחי פרפקט"ו" סביוני דניה"ח על הפרויקטים " אלפי ש52,868

ה יישא ריבית נקבע כי סכום החוב המשועבד לטובת החבר2011 במרס 14שנחתמה ביום

. 12%שנתית בשיעור של

: לעיללהלן טבלה המרכזת את המקורות לקבלת הסכומים המפורטים, למען הנוחות )ה(

סכום מקור פירעון ההלוואה )ח"באלפי ש(

5,515 תל אביב, "כפר שלם"חלק מרווחי פרויקט 10,571 חיפה, "סביוני דניה"חלק מרווחי פרויקט 9,659 חולון, "רחי פרפקטמז"חלק מרווחי פרויקט

25,745 כ"סה

מסתמכים על הערכת החברה , בת ים, "סיטי סנטר"התקבולים לקבל משחרורי ביצוע בפרויקט )5(

הערכתה זו מסתמכת על . את קצב קבלת השחרורים מהבנק בעבור התקדמותה בביצוע הפרויקט

החברה מעריכה כי בעבור . ניסיונה העשיר בביצוע פרויקטים אחרים בארץ בכלל ובחולון בפרט

. ח"ש אלפי 24,000 - סך של כ2013הפרויקט ישוחרר לה במהלך שנת

28

2069\3\20

)6(

מסתמכות על יתרות הבצוע , בחולון" מגדל הגן"ו" נס ציונה"ים עלויות הנדרשות בפרויקט )א(

2011 ספטמבר ב30כפי שמופיעות בדוחות המעקב של הפרויקטים ליום , בפרויקטים כאמור

הערכתה זו של החברה מסתמכת על ניסיונה העשיר . בהתאמה2011 בדצמבר 31וליום

החברה מעריכה כי תידרש להשקיע . בביצוע פרויקטים אחרים בארץ בכלל ובחולון בפרט

. 2012 במהלך המחצית הראשונה של שנת "נס ציונה"ח בפרויקט " אלפי ש150 -סך של כ

ח " אלפי ש9,616 - של כ החברה מעריכה כי תידרש להשקיע סך"מגדל הגן"בפרויקט

. 2012במהלך שנת

באוקטובר 11מיום " אפס" על דוח כות מסתמ"הוד השרון "העלויות הנדרשות בפרויקט )ב(

של החברה מסתמכות על ניסיונה העשיר בפרויקט ההתקדמות החברה בדבר הערכות .2010

להשקיע החברה מעריכה כי תידרש . בביצוע פרויקטים אחרים בארץ בכלל ובחולון בפרט

וסך ) ח"ש אלפי 1,350 -סך של כמידי חודש (2012ח במהלך שנת " אלפי ש16,200 -סך של כ

החברה מעריכה כי זמן הבניה , כמו כן. 2013 במהלך שנתח " אלפי ש16,800 - נוסף של כ

ח"ש אלפי 23,927 -החברה שילמה על הקרקע סך של כ. חודשים24 -כהצפוי הינו

אלפי 5,525 - כ הינו ,25%לפי שיעור השקעה של , " הקרקעשלב"בכשהשקעתה הנדרשת

מהדירות 20% - תמכור כ2012שנת המחצית הראשונה ל עד סוףהחברה צופה כי . ח"ש

החברה צופה ,כמו כן. 20% -בפרויקט וכתוצאה מכך ירד שיעור השקעתה בפרויקט ל

שונה של שנת החל מהמחצית הראהחברה צופה שחרור . 2013שחרור עודפים החל משנת

. ) כדירה בחודש- ח"ש אלפי 1,950 (ח"ש אלפי 9,750 - בסך של כ2013

12מיום " אפס" על דוח כות בירושלים מסתמ"נווה יעקב"העלויות הנדרשות בפרויקט )ג(

מסתמכת על ניסיונה העשיר בביצוע של החברה הערכת התקדמותה . 2010בדצמבר

- החברה מעריכה כי תידרש להשקיע סך של כ. פרויקטים אחרים בארץ בכלל ובחולון בפרט

. 2013 במהלך שנתח " אלפי ש24,000 - וסך נוסף של כ2012ח במהלך שנת " אלפי ש18,000

בגיןהחברה שילמה . חודשים30 -כהחברה מעריכה כי זמן הבניה הצפוי הינו , כמו כן

,30% של לפי שיעור השקעה, כשהשקעתה הנדרשת,ח" ש אלפי23,296 -הקרקע סך של כ

- הון עצמי בגין רכישת הקרקע בסך של כה החברה שחרר,משכך .ח"ש אלפי 6,776 -כ ההינ

המחצית הראשונה של החברה צופה כי במהלך , כמו כן. 2011 שנת בסוף ח"ש אלפי 2,700

מתוך ( בגין השקעתה בבניין הראשון ח"ש אלפי 1,500 - תשקיע סך נוסף של כ2012שנת

החברה מניחה כי לא תידרש להשקעות נוספות . )ו במסגרת הפרויקטשיבנהבניינים תשש

מהדירות בבניין הראשון50%מחייב מכירה של בפרויקט שני הבניין בניית המעבר להשכן

החברה צופה כי תעמוד בתנאי זה ). ד בפרויקט" יח66ד מתוך " יח5נכון למועד הדוח נמכרו (

החברה צופה . דרוש מהחברה השקעות נוספותלא יהמלווה ולפיכך הבנק 2012שנת במהלך

מהבניה 25% שכן תשלים ,2013שנת המחצית הראשונה של ח בניה החל מ"שחרורים ע

ח במהלך שנת " אלפי ש18,000 -סך של כהחברה מניחה כי ישוחרר לה . בבניין הראשון

החלהחברה צופה שחרור . 2013במהלך שנת ח " אלפי ש24,000 -נוסף של כ וסך 2012

29

2069\3\20

כדירה - ח"ש אלפי 1,800 (ח"ש אלפי 10,800 - בסך של כ2013מהמחצית הראשונה של שנת

. )בחודש

. על דוח כלכלי של החברהכותמסתמ, בבת ים"סיטי סנטר"העלויות הנדרשות בפרויקט )ד(

מסתמכת על ניסיונה העשיר בביצוע פרויקטים אחרים של החברה הערכת התקדמותה

סך "סיטי סנטר" החברה מעריכה כי תידרש להשקיע בפרויקט .בארץ בכלל ובחולון בפרט

. 2013ח במהלך שנת " אלפי ש14,000 -של כ

.2011 דצמבר ב31אות לפירעון כפי שמופיע בדוחות הכספיים ליום חמדובר בהמ )7(

:הרכב הסעיף כולל )8(

שנחתם בין החברה לחברה ,צפי תשלום דמי הניהול מסתמך על הסכם ניהול בתוקף )א(

א.ר.לאהחברה צופה לשלם . ")א.ר.א"(מ "בניה והשקעות בע) א.ר.א(זרחי ובניו מ, קשורה

במהלך שנת ח"ש אלפי 8,391 - וסך של כ2012 במהלך שנת ח"ש אלפי 8,281 - סך של כ

2013 .

4,656 -סך של כ - בת ברומניה ה בעבור חוב של חברמ"שירותים פיננסיים בעפירעון למניף )ב(

.2013 במהלך שנת ח"ש אלפי 1,894 - וסך של כ2012 במהלך שנת ח"שאלפי

- בסך של כ, לקחה בחשבון הוצאות תפעוליות רבעוניות ממוצעות ברומניההחברה, תזריםב )ג(

. לאירוח"ש 5ח של " וזאת לפי שע, אלפי אירו2.6

אגרות רעון י לצורך פח"ש אלפי 14,007 - בסך של כהשנלקחיתרת הלוואה רעון יסעיף כולל פה )9(

. 2012 במרץ 1ההלוואה נסגרה עד למועד . )'ה אסדר(החוב

החברה אמורה לפרוע סך . "סיטי סנטר" פרויקט גיןהסעיף כולל החזר הלוואה שנלקחה ב, כמו כן

.2013 במהלך שנת ח"ש אלפי 2,934 - וסך של כ2012 במהלך שנת ח"ש אלפי 2,934 -של כ

החברה אמורה לפרוע סך של . גורנים ע2רכישת גיןהסעיף כולל החזר הלוואה שנלקחה ב, בנוסף

. 2013 במהלך שנת ח"ש אלפי 346 - וסך של כ2012 במהלך שנת ח"ש אלפי 346 -כ

החישוב . בחשבון מדדים שפורסמו עד כהנלקחו )'סדרה א(אגרות החוב רעון יתזרים פבחישוב )10(

מרץעד עד למו2011 דצמבר בהשוואה למדד 2% -בוצע בהנחה שמדד המחירים לצרכן יעלה ב

שינויים במדד . 2012 מרץלקח כמדד יי בהשוואה למדד ש2013 מרץ עד למועד 4% ובעוד 2012

). 'סדרה א (המחירים לצרכן עשויים להשפיע על תשלומי הריבית והקרן למחזיקי אגרות החוב

החישוב בוצע בהנחה . בחשבון מדדים שפורסמו עד כהנלקחורעון הריבית יתזרים פבחישוב )11(

מועדמדד המשוער בעד ל ו2011מהמדד הידוע בדצמבר 2% - ירים לצרכן יעלה בשמדד המח

הצפי הינו כי בין כל שני תשלומי ריבית עוקבים , החל ממועד זה. 2012 התשלום בחודש מרץ

שינויים במדד המחירים לצרכן עשויים להשפיע על תשלומי הריבית . 2% -בשיעור המדד יעלה

.)'סדרה א (והקרן למחזיקי אגרות החוב

30

2069\3\20

אותה החברה , נלקח בחשבון חיוב ריבית) 'סדרה א(בחישוב תזרים פירעון אגרות החוב , כמו כן

31ושעומדת נכון ליום ) 'סדרה א(תשלם בגין יתרת הלוואה שנלקחה לפירעון אגרות החוב

על. 6%+ הריבית שהחברה חויבה בה הינה פריים . ח" אלפי ש14,007 - על סך של כ2011בדצמבר

385 - תעמוד על סך של כ2012 במרץ 1סמך זה החברה מניחה כי הריבית בה תחויב עד למועד

. ח"אלפי ש

.ל"לא צפויות עלויות מהותיות בקשר עם פרויקטים בחו, הדוחתאריךל )12(

החברה לא תחויב במס שכן הינה חברה משפחתית והחיוב במס עולה לאחד מבעלי השליטה )13(

. בחברה

דעתי פני צופה מידע

זה מונח כהגדרת עתיד פני צופה מידע הינם שבבסיסו וההנחות זה בדיווח החזוי המזומנים תזרים

של עבודה ותכניות הערכות על ,היתר בין ,מתבסס ל"הנ המידע .1968-ח"שכהת ,ערך ניירות בחוק

בגורמים גם אלא ,בחברה בלעדי באופן תלויים שאינם שונים ואומדנים ליווי דוחות ועל החברה

.נוספים

של המכירה במחירי לרעה מהותיים שינויים ויחולו במידה להתממש שלא עשויות החברה תחזיות

או /ו הפרויקטים בעלויות לרעה שינויים יחולו או/ו לתחזית בסיס ששימשו המחירים לעומת הדירות

ירד ויקטיםבפר הדירות של המכירות קצב או/ו הפרויקטים של הביצוע בעלויות לרעה שינויים יחולו

ושינויים בסביבה ,בפרט ן"הנדל וענף בכלל המשק ממצב גם מושפע ל" הנהמידע .משמעותית בצורה

באופן,האמורה לתקופה החברה של המזומנים תזרים על מהותי באופן להשפיע עשוייםהעסקית

. משמעותית וודאות באי כרוכות כאמור העתידי המזומנים בתזרים הכלולות שההנחות

הנצפה מזה מהותית שונה באופן להתממש או ,חלקו או כולו ,להתממש שלא עשוי כאמור המידע

שוק מצב לדוגמת ,החברה בשליטת שאינם שונים חיצוניים גורמים בשל היתר בין ,החברהי "ע

המאפיינים הסיכון גורמי מבין מי מהתממשות כתוצאה וכן ,נוסף הון לגייס החברה ויכולתן"הנדל

.2011 לשנת החברה של השנתי בדוח שפורטו כפי, ברהפעילות הח את

2012, במרץ29

תאריך

אליהו מזרחי

ר "יו הדירקטוריון

רוני מזרחי

דירקטור ל משותף"ומנכ

אברהם מזרחי

דירקטור ל משותף"ומנכ

2069\3\20 1

תנאי הצמדה של יתרות מאזניות

2010 בדצמבר 31יום ל 2011 בדצמבר 31ליום ללא בהצמדה במטבע ללא בהצמדה במטבע הצמדה למדד חוץ או הצמדה למדד חוץ או פריטים ללא נושא המחירים בהצמדה פריטים ללא נושא המחירים בהצמדה

כ"סה אחרים הצמדה רבית לצרכן לו כ"סה אחרים הצמדה רבית לצרכן לו ח"א ל פ י ש

:רכוש 1,231 - 917 - - 314 289 - 13 - - 276 מזומנים

3,272 - - 3,272 - - 1,553 - - 1,553 - - השקעות לזמן קצר 214 - 100 - - 114 224 - 16 - - 208 חייבים ויתרות חובה

1,971 1,971 - - - - 2,620 2,620 - - - - מקרקעין מיועד למימוש 89,526 89,526 - - - - 54,391 54,391 - - - - למכירהמלאי בניינים

49,002 49,002 - - - - 48,890 48,890 - - - - מקרקעין לבנייה צדדים - נכסים פיננסיים אחרים

קשורים- - 36,504 - - 36,504 - - 49,843 - - 49,843

42,389 42,389 - - - - 39,448 39,448 - - - - מקרקעין 2,848 2,848 - - - - 2,522 2,522 - - - - נטו, רכוש קבוע

3,622 3,622 - - - - 3,963 3,963 - - - - מסים נדחים 484 - 38,057 29 151,834 190,404 428 - 53,115 1,017 189,358 243,918

:התחייבויותאשראי לזמן קצר מתאגידים

בנקאיים

62,526 - - 47,830 - 14,696 80,331 - - 59,752 - 20,579 וממוסד פיננסי 87,268 - - - 87,268 - 59,267 - - - 59,267 - חלויות שוטפות של אגרות חוב

הלואות מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה

1,109 1,109 1,065 1,065

התחייבויות לספקים ולנותני שירותים

73 - - 4,446 - 4,519 25 - - 7,899 - 7,924

5,666 5,015 616 - - 35 5,737 4,280 1,400 - - 57 זכאים ויתרות זכות 106 106 - - - - 7,450 7,450 - - - - התחייבות למתן שירותי בניה

14,821 - - - - 14,821 6,774 - - - - 6,774 מניף- נותני אשראי אחרים 75,816 75,816 - - - - 27,965 27,965 - - - - מקדמות מלקוחות

4,662 - - 4,662 - - 2,397 - - 2,397 - - הלוואות מתאגידים בנקאיים 27,483 59,267 63,258 5,846 39,695 195,549 29,577 87,268 53,557 8,515 80,937 259,854

)15,936( 108,421 )7,498( )442( )87,268( )29,149( )5,145( 112,139 )5,817( )25,201( )59,267( )26,999( עודף התחייבויות על נכסים

- 1 -

מ" בעשיכון דיירים

2011 בדצמבר 31דוחות כספיים ליום

תוכן עניינים

ע מ ו ד

בדבר ביקורת של רכיבי בקרה ים חשבון המבקרידוח רוא

פנימית על דיווח כספי

2

3 ים החשבון המבקרידוח רוא

4-5 דוחות מאוחדים על המצב הכספי

6-7 הכולל) ההפסד(מאוחדים על הרווח דוחות

8 )גרעון בהון( העצמי הוןעל השינויים במאוחדים דוחות

9-10 על תזרימי המזומנים מאוחדים דוחות

11-62 באורים לדוחות הכספיים

63 נספח אחזקות

- 2 -

חלפון , עמית

מ"דוח רואי החשבון המבקרים לבעלי המניות של שיכון דיירים בע

פנימית על דיווח כספיבדבר ביקורת של רכיבי בקרה

1970 -ל "התש, )דוחות תקופתיים ומיידיים(בתקנות ניירות ערך ) ג(ב 9בהתאם לסעיף

31ליום ") החברה" -להלן ביחד (בנות מ וחברות "ביקרנו רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של שיכון דיירים בע

הדירקטוריון וההנהלה של החברה אחראים לקיום . רכיבי בקרה אלה נקבעו כמוסבר בפסקה הבאה. 2011בדצמבר

בקרה פנימית אפקטיבית על דיווח כספי ולהערכתם את האפקטיביות של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי

אחריותנו היא לחוות דעה על רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של . ל"המצורפת לדוח התקופתי לתאריך הנ

. החברה בהתבסס על ביקורתנו

של לשכת רואי חשבון בישראל 104רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי שבוקרו על ידינו נקבעו בהתאם לתקן ביקורת

בקרות ברמת ) 1: (רכיבים אלה הינם"). 104תקן ביקורת "-להלן " (ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי"

בקרות על ) 2(; ח כספי ובקרות כלליות של מערכות מידעלרבות בקרות על תהליך העריכה והסגירה של דיוו, הארגון

תהליך בקרות על ) 5(; הוצאותתהליך הבקרות על ) 4(; הכנסותתהליך הבקרות על ) 3(; מלאי בנינים בהקמהתהליך

"). רכיבי הבקרה המבוקרים"כל אלה יחד מכונים להלן ( ;השקעות וניהול מזומנים

על פי תקן זה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה . 104רת ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקן ביקו

לזהות את רכיבי הבקרה המבוקרים ולהשיג מידה סבירה של ביטחון אם רכיבי בקרה אלה קויימו באופן אפקטיבי

זיהוי רכיבי הבקרה , ביקורתנו כללה השגת הבנה לגבי בקרה פנימית על דיווח כספי. מכל הבחינות המהותיות

וכן בחינת והערכה של אפקטיביות , הערכת הסיכון שקיימת חולשה מהותית ברכיבי הבקרה המבוקרים, המבוקרים

כללה גם , ביקורתנו לגבי אותם רכיבי בקרה. התכנון והתפעול של אותם רכיבי בקרה בהתבסס על הסיכון שהוערך

, התייחסה רק לרכיבי הבקרה המבוקריםביקורתנו . ביצוע נהלים אחרים כאלה שחשבנו כנחוצים בהתאם לנסיבות

ולפיכך חוות דעתנו מתייחסת , להבדיל מבקרה פנימית על כלל התהליכים המהותיים בקשר עם הדיווח הכספי

ביקורתנו לא התייחסה להשפעות הדדיות בין רכיבי הבקרה המבוקרים ,כמו כן. לרכיבי הבקרה המבוקרים בלבד

אנו סבורים . וות דעתנו אינה מביאה בחשבון השפעות אפשריות כאלהח, לבין כאלה שאינם מבוקרים ולפיכך

. שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו בהקשר המתואר לעיל

עשויים שלא למנוע או לגלות הצגה , ורכיבים מתוכה בפרט, בקרה פנימית על דיווח כספי בכלל, בשל מגבלות מובנות

תיד על בסיס הערכת אפקטיביות נוכחית כלשהי חשופה לסיכון שבקרות הסקת מסקנות לגבי הע, כמו כן. מוטעית

.תהפוכנה לבלתי מתאימות בגלל שינויים בנסיבות או שמידת הקיום של המדיניות או הנהלים תשתנה לרעה

בדצמבר 31את רכיבי הבקרה המבוקרים ליום , מכל הבחינות המהותיות, החברה קיימה באופן אפקטיבי, לדעתנו

2011.

31את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה ליום , בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, ביקרנו גם

כלל חוות דעת בלתי מסויגת על , 2012 ץבמר 29מיום , ולשנה שהסתיימה באותו תאריך והדוח שלנו 2011בדצמבר

.אותם דוחות כספיים


רואי חשבון

,רמת גן

2012 ,במרץ 29

e-mail: [email protected] www.ahcpa.co.il 03-6125030 :פקס 03-6123939 : טל 52506גן -רמת ,16 סילבר אבא הילל'רח

Amit, Halfon is a member firm of the PKF International Limited network of legally independent firms and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions on the part of any other individual member firm or firms.

- 3 -


מ" לבעלי המניות של שיכון דיירים בעיםהחשבון המבקררואי דוח

בדצמבר 31 ליום) "החברה" -להלן (מ "בעשיכון דיירים של המצורף מצב הכספי על ההדוח המאוחד את ביקרנו

והדוח )גרעון בהון( העצמיהשינויים בהון על המאוחדהדוח, הכולל) ההפסד(על הרווח המאוחד הדוח ואת 2011

קטוריון דוחות כספיים אלה הינם באחריות הדיר .לשנה שהסתיימה באותו תאריך תזרימי המזומנים עלהמאוחד

.עה על דוחות כספיים אלה בהתבסס על ביקורתנונו היא לחוות דאחריות. וההנהלה של החברה

בוקרו על ידי רואי חשבון ך תאריו באותהסתיימה שולשנה 2010 בדצמבר 31 ליוםמאוחדים כספיים ההדוחות ה

הדוחות הכספיים . י מסויגת והיתה בלת2011 במרץ 31אחרים אשר חוות דעתם על הדוחות הכספיים ניתנה ביום

ולשנה שהסתיימה באותו תאריך בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים אשר חוות 2009 בדצמבר 31המאוחדים ליום

. והיתה בלתי מסויגת2010 באוקטובר 3דעתם האחרונה על הדוחות הכספיים ניתנה ביום

מכלל הנכסים 11% -לולים באיחוד מהווים כ אשר נכסיהן הכ, לא ביקרנו את הדוחות הכספיים של חברות שאוחדו

לשנה מכלל ההכנסות המאוחדות 0% -והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ, 2011 בדצמבר 31ליום המאוחדים

הדוחות הכספיים של אותן חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם . 2011 בדצמבר 31שהסתיימה ביום

מבוססת על דוחות רואי החשבון , ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין אותן חברות, והומצאו לנו וחוות דעתנ

.האחרים

דרך (לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון , ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל

את הביקורת ולבצעה במטרה על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן . 1973 -ג "התשל, )פעולתו של רואה חשבון

ביקורת כולל בדיקה מדגמית של . להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית

ביקורת כוללת גם בחינה של כללי חשבונאות שיושמו ושל . ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים

יון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה בדוחות האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטור

.אנו סבורים שביקורתנו ודוחות רואי החשבון האחרים מספקים בסיס נאות לחוות דעתנו. הכספיים בכללותה

,ל משקפים באופן נאות"הדוחות הכספיים הנ, חשבון אחריםה בהתבסס על ביקורתנו ועל הדוחות של רואי ,לדעתנו

ואת תוצאות 2011 בדצמבר 31ליום שלה בנותהכספי של החברה והחברות מצבהאת , ות המהותיותמכל הבחינ

2011 בדצמבר 31 שהסתיימה ביום לשנהותזרימי המזומנים שלהן ) גרעון בהון(העצמי השינויים בהון , הןיפעולות

-ע"התש, )ת כספיים שנתייםדוחו(והוראות תקנות ניירות ערך ) IFRS(בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים

2010.

ביקורת של רכיבי בקרה פנימית על דיווח " של לשכת רואי חשבון בישראל 104בהתאם לתקן ביקורת , ביקרנו גם

כלל 2012במרץ 29והדוח שלנו מיום , 2011 בדצמבר 31רכיבי בקרה פנימית על דיווח כספי של החברה ליום , "כספי

.יומם של אותם רכיבים באופן אפקטיביחוות דעת בלתי מסויגת על ק


רואי חשבון

, רמת גן

2012 ץבמר 29

e-mail: [email protected] www.ahcpa.co.il 03-6125030 :פקס 03-6123939 : טל 52506גן -רמת ,16 סילבר אבא הילל'רח

Amit, Halfon is a member firm of the PKF International Limited network of legally independent firms and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions on the part of any other individual member firm or firms.

- 4 -

מ" בעיריםשיכון די דוחות מאוחדים על המצב הכספי

בדצמבר31ליום 2 0 1 0 2 0 1 1 באור ח"אלפי ש

נכסים שוטפים

1,231 289 ושווי מזומניםמזומנים

3,272 1,553 3 פיקדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש

214 224 4 חייבים ויתרות חובה

1,971 2,620 5 למימושיםמקרקעין מיועד

89,526 54,391 6 מלאי בניינים בהקמה ודירות למכירה

49,002 48,890 7 מקרקעין לבניה

107,967 145,216

נכסים בלתי שוטפים

49,843 36,504 20 צדדים קשורים ובעלי עניין

42,389 39,448 8 ן להשקעה" ונדלמקרקעין

2,848 2,522 9 נטו , רכוש קבוע

3,622 3,963 18 מסים נדחים

82,437 98,702

190,404 243,918

.מהווים חלק בלתי נפרד מהם לדוחות הכספייםים באורה

- 5 -

מ" בעשיכון דיירים דוחות מאוחדים על המצב הכספי

בדצמבר31ליום 2 0 1 0 2 0 1 1 באור ח"אלפי ש

התחייבויות שוטפות

78,412 88,214 10 ומאחריםאשראי מתאגידים בנקאיים

87,268 59,267 11 אגרות חוב

7,924 4,519 12 ספקים ונותני שירותים

106 7,450 'ג6 שירותי בניהלמתןהתחייבויות

5,666 5,737 13 זכאים ויתרות זכות

75,816 27,965 ורוכשי מקרקעיןמקדמות מלקוחות

193,152 255,192

בלתי שוטפותהתחייבויות

4,662 2,397 14 מתאגידים בנקאיים הלוואות

15 ערבויות ושעבודים, התקשרויות, התחייבויות תלויות

גרעון בהון

*- *- 16 הון מניות

)2,561( )2,548( ת חוץיו של פעילוהתאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים

5,311 7,878 עם בעלי שליטה עסקאותקרן הון בגין

)18,119( )9,631( יתרת הפסד

)15,369( )4,301( החברהשל מניות ה מיוחס לבעלי גרעון בהוןסך הכל

)567( )844( זכויות שאינן מקנות שליטה

)15,936( )5,145( סך הכול גרעון בהון

190,404 243,918 .ח" אלפי ש1-מ נמוך )*

.לדוחות הכספיים מהווים חלק בלתי נפרד מהםהבאורים

מזרחי אליהו ר הדירקטוריון "יו

מזרחי רוני משותף וחבר ל "מנכ

הדירקטוריון

מזרחי אברהם משותף וחבר ל "מנכ


מיקל חיים ל כספים וחבר "סמנכ


.2012 ץבמר 29: דוחותתאריך אשור ה

- 6 -

מ" בעשיכון דיירים הכולל) ההפסד(רווח מאוחדים על הדוחות

ביום לשנה שהסתיימה בדצמבר31

2 0 0 9 2 0 10 2 0 1 1 באור ח"ש אלפי

הכנסות

156,619 184,012 115,491 הכנסות ממכירת דירות

- 60,622 - הכנסות ממכירת קרקע

61 1,428 184 תהכנסות אחרו

115,675 246,062 156,680

עלות ההכנסות

137,360 152,447 75,882 'א17 עלות הדירות שנמכרו

- 50,154 - עלות קרקע שנמכרה

20,596 7,094 4,241 ותקרקעהפרשה לירידת ערך

80,123 209,695 157,956

)1,276( 36,367 35,552 גולמי ) הפסד(רווח

1,869 1,453 1,375 הוצאות מכירה ושיווק

6,239 8,033 6,915 'ב17 הוצאות הנהלה וכלליות

)9,384( 26,881 27,262 תפעולי ) הפסד(רווח

3,495 9,442 5,504 'ג17 הכנסות מימון

) 18,316( )14,153( )18,353( 'ד17 הוצאות מימון

- 9,921 - דו בעבר רווח מיציאה מאיחוד של חברות שאוח

)24,205( 32,091 14,413 לפני מסים על ההכנסה ) הפסד(רווח

) 4,465( )4,857( )6,202( 18 על ההכנסהמסים

)28,670( 27,234 8,211 לשנהנקי) הפסד(רווח

כולל אחר) הפסד(רווח

התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של

פעילויות חוץ

13

)1,640(

886

תרגום בשל התאמות מ של והפסדסיווג לרווח

חברות מאוחדות שאיחודן הופסק

-

2,099

-

)27,784( 27,693 8,224 כולל לשנה) הפסד(סך הכל רווח


- 7 -

מ"שיכון דיירים בע הכולל) פסדהה(רווח מאוחדים על הדוחות

לשנה שהסתיימה ביום בדצמבר31

1 1 0 2 10 0 2 9 0 0 2 ח"ש אלפי

:מיוחס ל לשנה נקי) הפסד(רווח

) 28,448( 27,418 8,488 מניות החברה הבעלי

זכויות שאינן מקנות שליטה

)277( )184( )222 (

8,211 27,234 )28,670 ( :מיוחס לה לשנכולל ) הפסד(רווח

) 27,562( 27,877 8,501 מניות החברה הבעלי

) 222( )184( )277( זכויות שאינן מקנות שליטה

8,224 27,693 )27,784(


- 8 -

מ"שיכון דיירים בע )גרעון בהון ( העצמיבהוןעל השינויים מאוחדים דוחות

מניות של החברההמיוחס לבעלי

הון מניות

התאמות הנובעות

מתרגום דוחות של כספיים ת חוץ יופעילו

קרן הון בגין עם עסקאות

בעלי שליטה יתרת

כ"סה )הפסד(רווח

זכויות שאינן מקנות שליטה

כ "סהגרעון בהון

ח" א ל פ י ש

)17,703( )161( )17,542( )17,089( 3,453 )3,906( *)- 2009 בינואר 1ליום יתרה

)27,784( )222( )27,562( ) 28,448( - 886 - לשנה כולל)הפסד(רווח

954 - 954 - 954 - - בעלי שליטהקרן הון מעסקאות עם

)44,533( )383( )44,150( )45,537( 4,407 )3,020( *)- 2009 בדצמבר 31ליום יתרה

27,693 )184( 27,877 27,418 - 459 - לשנהכולל) הפסד(רווח

904 - 904 - 904 - - בעלי שליטהקרן הון מעסקאות עם

)15,936( )567( )15,369( )18,119( 5,311 )2,561( *)- 2010 בדצמבר 31ליום יתרה

8,224 )277( 8,501 8,488 - 13 - לשנהכולל) הפסד(רווח

2,567 - 2,567 - 2,567 - - בעלי שליטהקרן הון מעסקאות עם

)5,145( )844( )4,301( )9,631( 7,878 )2,548( ) *- 2011 בדצמבר 31ליום יתרה

.ח" אלפי ש1- פחות מ*)


- 9 -

מ" בעשיכון דיירים על תזרימי המזומניםמאוחדים ות דוח

בדצמבר31 לשנה שהסתיימה ביום 1 1 0 2 0 1 0 2 9 0 0 2 ח"אלפי ש :תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

) 28,670( 27,234 8,211 לשנה נקי)הפסד( רווח

התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי

85,095 63,536 11,227 ) 'נספח א(המזומנים מפעילות שוטפת

56,425 90,770 19,438 שנבעו מפעילות שוטפת מזומנים נטו

:תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

)1( )2,635( )143( רכישת רכוש קבוע

16 39 31 מזומנים שהתקבלו במשך התקופה עבור ריבית

)6,121( 10,935 1,719 נטו, מוגבלים בשימושפיקדונות שינוי ב

- )44( - )'נספח ב( מאיחוד יציאה

3,899 )42,844( 11,869 הלוואות ואשראי לצדדים קשורים) מתן(גביית

)2,207( )34,549( 13,476 השקעה)ששימשו לפעילות( נטו שנבעו מפעילותמזומנים

:מימוןפעילות לתזרימי מזומנים

)4,993( )3,422( )1,118( רכישה עצמית של אגרות חוב

681 27,673 - מכירת אגרות חוב לחיצוניים

- )20,457( )30,039( פרעון אגרות חוב

- 2,074 - קבלת הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך

)3,993( )1,740( )1,929( פירעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך

)10,491( )7,528( )11,709( עבור ריבית השנהמזומנים ששולמו במשך

באשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים )קיטון(גידול

)36,247( )52,592( 10,926 וממוסד פיננסי

)55,043( )55,992( )33,869( מזומנים נטו ששימשו לפעילות מימון

75 )62( 13 ת חוץ יוהפרשי תרגום בגין יתרות מזומנים של פעילו

)750( 167 )942( ושווי מזומנים במזומנים ) ירידה(עליה

1,814 1,064 1,231 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה

1,064 1,231 289 יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה


- 10 -

מ" בעשיכון דיירים י המזומניםעל תזריממאוחדים דוחות לים נספח

לשנה שהסתיימה בדצמבר31ביום

1 1 0 2 0 1 0 2 9 0 0 2 ח"אלפי ש

:התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת )א(

:הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בזרימת מזומנים

20,596 7,094 4,241 ותהפרשה לירידת ערך קרקע

56 88 469 פחת

6,798 2,877 3,993 הפרשי שער והצמדה למדד בגין התחייבויות לזמן ארוך

4,465 4,857 6,202 מסים על ההכנסה

5,358 343 3,478 נטו, הוצאות מימון אחרות

)2,504( )151( )143( רווח מרכישה עצמית של אגרות חוב

- )9,921( - חברות שאוחדו בעברשל רווח מיציאה מאיחוד

- )4,410( - וח מהסדר עם מוסד פיננסירו

954 904 2,567 בעלי שליטהקרן הון מעסקאות עם

20,807 1,681 35,723 : שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות

) 2,599( 3,769 46 בחייבים ויתרות חובה ) עליה(ירידה

43,855 107,987 40,114 במלאי בניינים בהקמה ודירות למכירה ירידה

- )47,749( )4,867( עליה במקרקעין לבניה

ומקרקעין במקרקעין בלתי שוטף) עליה(ירידה

המיועדים למימוש

)1,029(

49,552

)438(

) 13,128( )357( )3,406( נותני שירותים וספקים ב ירידה

1,070 )1,183( 7,344 שירותי בניהלמתן בהתחייבויות ) ירידה(עליה

22,386 )47,954( )47,851( ורוכשי מקרקעיןבמקדמות מלקוחות ) ידהיר(עליה

)1,774( )2,210( 69 בזכאים ויתרות זכות )ירידה(עליה

)9,580( 61,855 49,372

11,227 63,536 85,095

יציאה מאיחוד )ב(

- )7,866( - )למעט מזומנים ושווי מזומנים(הון חוזר

- 9,921 - וד של חברות שאוחדומיציאה מאיח רווח

- )2,099( - קרן הון בגין הפרשי תרגום של פעילות חוץ

- )44( -


- 11 -

מ" בעשיכון דיירים באורים לדוחות הכספיים

כ ל ל י - 1באור

.1989 באוגוסט 8החברה התאגדה ביום .א

, ן"קטים בתחום הנדלההקמה והניהול של פרוי, הבניה, םחום היזוהחברה פועלת בת

החברה אינה עוסקת , 2011 בדצמבר 31ליום נכון . בישראל בניה למגורים-בעיקר

.בביצוע עבודות בניה כקבלן מבצע עבור צדדים שלישיים למעט בעסקאות קומבינציה

תוך התמקדות ,בשנים האחרונות מתמקדת החברה בבניה למגורים ברחבי הארץ

. בעיקר באזור המרכז

. להלן' ראה ב, לענין פעילות החברה במזרח אירופה

שינויים בסביבה הכלכלית והמשבר בשווקי העולם .ב

ברומניה , החברה החלה לפעול באמצעות חברות מאוחדות2007החל משנת

רכישת , ן"פיתוח ושיווק של עסקאות ופרויקטים בתחום הנדל, בייזום, ובהונגריה

השבחתן ומימושן בדרך של בניית ומכירת דירות ובדרך של מכירת פרויקט , קרקעות

לאור המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח אירופה בכלל וברומניה .יזום ומוכן לשיווק

החברה .ל"החליטה החברה להקפיא את המשך פעילותה והשקעותיה בחו, בפרט

מומנה ןרכישתרומניה והונגריה אשר מחזיקה באמצעות חברות מאוחדות קרקעות ב

לענין "). תאגידים בנקאיים(" מתאגידים בנקאיים ברומניה והונגריה תבין היתר בהלוואו

שלא אי עמידת החברה בפרעון ההלוואות לתאגידים הבנקאיים לרבות כוונת החברה

. להלן5'ב8 ו4'ב8 יםראה באור, לעמוד בפרעון הלוואות אלו

של החברהמקורות המימון .ג

לאור המחזור -הכולל בתוכו (גרעון בהון החוזר לחברה, 2011 בדצמבר 31ליום

ח"מליון ש 59.3 -בסך של כוריבית שנצברה פירעון אגרות חוב -התפעולי של החברה

המחצית השניה של הקרן ו22 ראה באור ,2012 בחודש מרץ הנפרעמחצית מהקרן אשר

.ח"ש מליון 85.2 -מסתכם בכה )2013 בחודש מרץפרעילה העתיד

העודפים הצפויים , י הנהלת החברה"בהתאם לתחזית תזרים מזומנים שנערכה ע

לרבות קבלת מימון כנגד (החברה מפרויקטים שיסתיימו במהלך מחזור הפעילות של

לה יניבו) 20 ראה באור(וכן החזר הלוואות מחברות קשורות ) שעבוד אותם עודפים

קו להמשך פעילותה ועמידה בהתחייבויותיה ובכלל זה פירעון מזומנים אשר יספי

. אגרות החוב

להערכת . מותנית במימוש התחזית כאמור לעיל, יכולת החברה לעמוד בהתחייבויותיה

כך שתניב , הנהלת החברה יעלה בידיה לממש את תחזית תזרים המזומנים האמורה

.הרעון התחייבויותילחברה את האמצעים הפיננסיים לשם המשך פעילותה ופי

- 12 -

מ"שיכון דיירים בע באורים לדוחות הכספיים

)המשך (כ ל ל י - 1באור

הגדרות . ד

בדוחות כספיים אלה

.מ"שיכון דיירים בע - החברה

רשימת חברות הקבוצה (החברה והחברות המוחזקות שלה - הקבוצה

ויתרת השקעות נטו והלוואות שנתנו לחברות הקבוצה

).מפורטת בנספח אחזקות

ואשר ) IAS 27-כהגדרתן ב(אשר לחברה שליטה בהן חברות - ת ו מאוחדותחבר

.דוחות החברהב אוחדודוחותיהן

בעלי עניין ובעל שליטה

-

, )דוחות כספיים שנתיים(כהגדרתם בתקנות ניירות ערך

.2010 - ע"התש

. IAS 24 - כהגדרתם ב - צדדים קשורים

:Euro -ב ושל ה"להלן נתוני מדד המחירים לצרכן ושערי החליפין של הדולר של ארה .ה

מדד

המחירים

לצרכן

שער

החליפין

$ 1של

ב"ארה

שער

החליפין

1של

Euro

ח"ש ח"ש (*)נקודות

4.9381 3.821 216.27 2011 בדצמבר 31ליום

4.7379 3.549 211.67 2010בדצמבר 31ליום

5.4417 3.775 206.19 2009בדצמבר 31ליום

% % % :שיעור השינוי במשך התקופה

4.23 7.66 2.17 2011 בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

)12.93( )5.99( 2.66 2010 בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום

2.73 )0.71( 3.92 2009מבר בדצ31לשנה שהסתיימה ביום

1993 לפי ממוצע הדוח על המצב הכספיעל פי המדד בגין החודש המסתיים בתאריך (*)

. נקודות100=

- 13 -


קרי המדיניות החשבונאיתיע - 2באור

בסיס הצגת הדוחות הכספיים .א

בסיס המדידה .1

:למעט, ת הכספיים של החברה ערוכים על בסיס העלותהדוחו

.)ראה יא להלן (מכשירים פיננסיים בשווי הוגן דרך רווח או הפסד

מתכונת העריכה של הדוחות הכספיים .2

). IFRS -להלן (דוחות כספיים אלו ערוכים בהתאם לתקני דיווח כספי בינלאומיים :תקנים אלו כוללים

).IFRS( בינלאומיים תקני דיווח כספי )א ).IAS(תקני חשבונאות בינלאומיים )בולתקני חשבונאות בינלאומיים ) IFRIC(הבהרות לתקני דיווח כספי בינלאומיים )ג

)SIC.( דוחות כספיים (הדוחות הכספיים ערוכים בהתאם להוראות תקנות ניירות ערך , כמו כן .2010-ע"התש, )שנתיים

ביתמדיניות חשבונאית עק .3

בכל , ם בעקביותהמדיניות החשבונאית המפורטת להלן יושמה בדוחות הכספיי

.התקופות המוצגות אלא אם צוין אחרת

מאוחדים כספיים דוחות .4

. הדוחות הכספיים המאוחדים כוללים את הדוחות של חברות שלחברה יש שליטה בהןלהתוות את , פיןבמישרין או בעקי, שליטה מתקיימת כאשר לחברה יש את היכולת

בבחינת שליטה נלקחת בחשבון . המדיניות הכספית והתפעולית של החברה הנשלטת. הדוח על המצב הכספיהשפעת זכויות הצבעה פוטנציאליות שניתנות למימוש בתאריך ועד למועד בו הופסקה , איחוד הדוחות הכספיים מתבצע החל ממועד השגת השליטה

מהותיות ורווחים והפסדים הנובעים מעסקאות בין יתרות ועסקאות הדדיות . השליטה .חברות הקבוצה בוטלו במלואם בדוחות הכספיים המאוחדים

. הדוחות הכספיים של החברה והחברות המאוחדות ערוכים לתאריכים ולתקופות זהים

המדיניות החשבונאית בדוחות הכספיים של החברות המאוחדות יושמה באופן אחיד . בדוחות הכספיים של החברהועקבי עם זו שיושמה

שינויים במדיניות החשבונאית לאור יישום תקנים חדשים .5

1. 34IAS -דיווח כספי לתקופות ביניים

דיווח כספי , IAS 34 -תיקון ל מיישמת החברה את ה2011 בינואר 1החל מיום ת פרויקט אשר פורסם במסגר, אירועים ועסקאות משמעותיים, לתקופות ביניים

בהתאם לתיקון הורחבה רשימת האירועים והעסקאות . 2010השיפורים לשנת , כמו כן. המשמעותיים המצריכים גילויים בדוחות כספיים לתקופות ביניים

הושמטה בחינת המהותיות בדרישות הגילוי המינימאליות שהיתה קיימת ערב . התיקון

ל הגילויים בדוחות הכספיים ביניים היתה השפעה מהותית ע לתיקון לא .המאוחדים

- 14 -


)המשך (קרי המדיניות החשבונאיתיע - 2באור

)המשך (בסיס הצגת הדוחות הכספיים .א

)המשך( שינויים במדיניות החשבונאית לאור יישום תקנים חדשים .5

נים קיימים אשר נכנסו לתוקף ומחייבים עבור תקנים ופרשנויות לתק, תיקונים .2אולם ליישומם לראשונה אין , 2011 בינואר 1-תקופות חשבונאיות המתחילות ב

:השפעה מהותית על דוחותיה הכספיים של הקבוצה גילוי: מכשירים פיננסיים- IFRS 7 .א הצגת דוחות כספיים - IAS 1 .ב גילויים בהקשר לצד קשור- IAS 24 .ג

קרי האומדנים וההנחות בעריכת הדוחות הכספייםעי .ב

אומדנים והנחות

נדרשת ההנהלה להפעיל שיקול דעת ולהסתייע , בעת הכנת הדוחות הכספייםהערכות והנחות המשפיעים על יישום המדיניות החשבונאית ועל הסכומים , באומדנים

ות שבבסיסם האומדנים וההנח. הכנסות והוצאות, התחייבויות, המדווחים של נכסיםהשינויים באומדנים החשבונאיים נזקפים בתקופה בה נעשה . נסקרים באופן שוטף

.השינוי באומדן

דוח להלן ההנחות העיקריות שנעשו בדוחות הכספיים בקשר לאי הוודאות לתאריך ה ואומדנים קריטיים שחושבו על ידי הקבוצה ואשר שינוי מהותי על המצב הכספי

ויים לשנות את ערכם של נכסים והתחייבויות בדוחות באומדנים ובהנחות עש .הכספיים בשנת הדיווח הבאה

נכסי מסים נדחים

נדרש שיקול דעת של . שטרם נוצלו, נכסי מסים נדחים מוכרים בגין הפרשים זמנייםההנהלה על מנת לקבוע את סכום נכס המסים הנדחים שניתן להכיר בו בהתבסס על

. המסואסטרטגית תכנון העיתוי

במסגרת הרכוש הבלתי שוטף-מקרקעין

מימוש שווי . נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי מימוש נטו )ל"בחוקרקעות (מקרקעין קבע בהן נשווי נקבע על ידי מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים בהתאם להערכותנטו

י ומיקום אופ ותבעל קרקעותבהתייחס לעסקאות שנעשו לאחרונה בהמימוש שווי ) Asking price( ובהעדר עסקאות בפועל על פי מחירים מבוקשים המוערך דומים לזה

.בניכוי הפחתה מתאימה

בהקמה ודירות למכירהמלאי בניינים

הכוללת תחזיות ואומדנים לגבי , שווי מימוש נטו נקבע בהתאם להערכת החברהה הנדרשות להביא את הקמההתקבולים הצפויים ממכירת המלאי בפרויקט ועלויות

. המלאי למצב של מכירה

- 15 -



מטבע הפעילות ומטבע חוץ .ג

מטבע הפעילות .1

שהוא המטבע , מטבע הפעילות של החברה, הדוחות הכספיים ערוכים בשקליםב ביותר את הסביבה הכלכלית שבה פועלת החברה ואת המשקף באופן הטו

.עסקאותיה

ולפי מטבע זה נמדדים , מטבע הפעילות נקבע בנפרד עבור כל חברה מוחזקתכאשר מטבע הפעילות של חברה מוחזקת . מצבה הכספי ותוצאות פעולותיה

החברה המוחזקת מהווה פעילות חוץ שנתוני דוחותיה , שונה מזה של החברהכמפורט , מתורגמים לצורך הכללתם בדוחות הכספיים של החברההכספיים

.להלן כולל מספרי (דוח על המצב הכספינכסים והתחייבויות בכל תאריך )א

, דוח על המצב הכספיתורגמו לפי שער סגירה בכל תאריך ) השוואהמוניטין וכל התאמות שווי הוגן לסכום הפנקסני של הנכסים

שת פעילות חוץ מטופלים כנכסים והתחייבויות וההתחייבויות במועד רכידוח על בכל תאריך , של פעילות החוץ ומתורגמים לפי שער הסגירה

.המצב הכספי

כולל (הכנסות והוצאות לכל התקופות המוצגות בדוח הרווח והפסד )בתורגמו לפי שערי חליפין ממוצעים בכל התקופות ) מספרי השוואה

, לו תנודות משמעותיות בשערי החליפיןאולם במקרים בהם ח; המוצגותהכנסות והוצאות תורגמו לפי שערי החליפין כפי שהיו במועד העסקאות

.עצמן

קרנות הון ותנועות הוניות אחרות תורגמו לפי שער החליפין , הון מניות )ג .במועד התהוותן

יתרת הרווח תורגמה בהתבסס על יתרת הפתיחה המתורגמת לפי שער )ד

לאותו מועד ותנועות רלבנטיות נוספות במשך התקופה החליפין .לעיל) ג-ו) המתורגמות כאמור בסעיפים ב

בקרן הון , כל הפרשי התרגום שנוצרו נזקפו לסעיף נפרד בהון העצמי )ה

".התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ"

ן אינן צפויות להיפרע אשר אין כוונה לסלקן וה, הלוואות בינחברתיות בקבוצה, ולפיכך מהוות במהותן חלק מההשקעה בפעילות חוץ, בעתיד הנראה לעין

בניכוי (כאשר הפרשי שער הנובעים מהלוואות אלו , מטופלות כחלק מההשקעה .לעיל' כאמור בסעיף ה, נזקפים לאותו סעיף בהון העצמי) השפעת המס

ר של השקעה נטו בפעילות הפרשי שער בגין הלוואה במטבע חוץ המהווה גידו

' כאמור בסעיף ה, נזקפים בניכוי השפעת המס לאותו סעיף בהון העצמי, חוץהפרשי תרגום אלו נזקפים להוצאות או , במועד מימוש ההשקעה נטו. לעיל

.להכנסות מימון

- 16 -



)המשך(מטבע הפעילות ומטבע חוץ .ג

עסקאות במטבע חוץ .2

עסקאות הנקובות במטבע חוץ נרשמות עם ההכרה הראשונית בהן לפי שער

נכסים והתחייבויות כספיים הנקובים במטבע חוץ . החליפין במועד העסקההפרשי שער . הדוח על המצב הכספימתורגמים לשקלים לפי שער החליפין ביום

נכסים והתחייבויות לא כספיים מתורגמים לשקלים . ם לדוח רווח והפסדנזקפינכסים והתחייבויות לא כספיים הנקובים . לפי שער החליפין במועד העסקה

במטבע חוץ ומוצגים לפי שווי הוגן מתורגמים לשקלים בהתאם לשער החליפין .במועד שבו נקבע השווי ההוגן

שווי מזומנים .ד

הניתנות להמרה לסכום , וללים השקעות לזמן קצר שנזילותן גבוההשווי מזומנים כ

השקעות כאמור . קבוע של מזומנים ואשר החשיפה לשינוי בשיווין אינה מהותיתיחשבו למזומנים כאשר תקופת פדיונן המקורית אינה עולה על שלושה חודשים

.ממועד ההשקעה בהם ואשר אינם מוגבלים בשיעבוד

למימושםימקרקעין מיועד .ה

או קבוצת נכסים המיועדים למימוש הינם נכסים הזמינים למימוש/נכס בלתי שוטף ובות של החברה למימושם והמימוש צפוי ברמת קיימת מחוי, מיידי במצבם הנוכחי

נכסים אלה אינם מופחתים . ודאות גבוהה ביותר להסתיים בתוך שנה ממועד הסיווג .ות הכספיים ושווים ההוגן בניכוי עלויות מכירהומוצגים לפי הנמוך מבין עלותם בדוח

למכירה בהקמה ודירותמלאי בניינים .ו

למכירה נמדד לפי הנמוך מבין עלות או שווי בתהליך ההקמה ודירותמלאי בנייניםעלויות עקיפות ועלויות , עלות המלאי כוללת עלויות בניה ישירות מזוהות. מימוש נטו

ש נטו הינו אומדן מחיר המכירה במהלך העסקים הרגיל שווי מימו. אשראי שהוונו החברה מסווגת .הדרושים לביצוע המכירהבניכוי אומדן עלויות להשלמה ועלויות

. שנים3מלאי כשוטף כאשר היא צופה את השלמת הפרויקט במהלך מחזור פעילות של מקרקעין לבניה .ז

כוללת עלויות אשראי , עיןעלות המקרק. מקרקעין לבניה נכללים על בסיס העלותעלויות , עלויות תכנון ועיצוב, המתייחסות למימון הקמת הנכסים עד למועד ההפעלה

.בניה עקיפות שהוקצו ועלויות קשורות אחרותמלאי מקרקעין הנרכש על ידי החברה בעסקת קומבינציה בתמורה למתן שירותי בניה

ירת הקרקע הנאמד בהתאם לשווי מוכר לפי השווי ההוגן במועד מס, למוכר המקרקעיןבמקביל להכרה , ההוגן של שירותי הבניה שהחברה התחייבה לספק לבעל הקרקע

הרישום נעשה במועד התגבשות ההתחייבות למתן שירותי בניה . בהתחייבות האמורהבדרך כלל במועד בו מתגבשים (לא יאוחר ממועד קבלת היתר הבניה , ובכל מקרה

.ההתחייבות מסולקת במועד מסירת הנכסים). היתר הבניההתנאים העיקרים לקבלת

- 17 -


) המשך ( המדיניות החשבונאיתעיקרי - 2באור

ן להשקעה"נדל .ח

המוחזק ) או שניהם- או חלק ממבנה -קרקע או מבנה (ן "ן להשקעה מוגדר כנדל"נדללשם הפקת הכנסות שכירות או ) כר בחכירה מימוניתעל ידי הבעלים או על ידי חו(

ושלא לצורך שימוש בייצור או הספקת סחורות או ) או שניהם(לשם עליית ערך הונית . שירותים או למטרות מנהלתיות או למכירה במהלך העסקים הרגיל

ן להשקעה יוצג על פי שיטת העלות או שיטת השווי "נדל, IAS 40בהתאם להוראות

. ההוגן

. ן להשקעה לפי שיטת העלות"החברה בחרה להציג את הנדל מקרקעין .ט

מוצגות לפי עלותן שאינה עולה על ) מקרקעין לבניה לא שוטפים(השקעות במקרקעין

מחיר המכירה במהלך שווי מימוש נטו הינו אומדן . נטושווי המימוש המשוער שלהן .המכירה לויות הדרושות לביצועהעסקים הרגיל בניכוי אומדן עלויות להשלמה וע

עלויות אשראי בגין נכסים כשירים .י

. של נכסים כשיריםפיתוח והקמההחברה מהוונת עלויות אשראי הקשורות ל

נכס כשיר הוא נכס שנדרשת תקופת זמן משמעותית להכנתו לשימושו המיועד או י להביא למצב מכירתו והוא כולל נכסים קבועים ומלאי הדורש פרק זמן ממושך כד

.מכירההיוון עלויות האשראי מתחיל כאשר מתחילות הפעולות להכנת הנכס הכשיר ומסתיים כאשר הושלמו מהותית כל הפעולות להכנת הנכס הכשיר לשימושו המיועד או

הסכום של עלויות האשראי המהוון בתקופת הדיווח לא עולה על עלויות . למכירתוהיוון עלויות אשראי מושעה במהלך תקופות .ווחהאשראי שהתהוו באותה תקופת די

.ממושכות בהן מופסק פיתוח פעיל של נכסים כשירים סיווג ומדידהמכשירים פיננסיים .יא

הוא כל חוזה היוצר הן נכס פיננסי של ישות (Financial Instrument)מכשיר פיננסי .אחת והן התחייבות פיננסית או מכשיר הוני של ישות אחרת

.הינו חוזה הכולל חוזה מארח שאינו נגזר ונגזר משובץ) hybrid(מכשיר פיננסי מעורב

הטיפול החשבונאי בנכסים פיננסיים מבוסס על סיווגם לאחת מארבע הקבוצות .1

:שלהלן

נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד.

השקעות המוחזקות לפדיון. הלוואות ויתרות חובה. סים פיננסיים זמינים למכירהנכ.

נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד .א

נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד כוללים נכסים פיננסיים המוחזקים למסחר ונכסים פיננסיים המיועדים עם ההכרה

. בשווי הוגן דרך דוח רווח והפסדדהראשונית להימדפיננסיים מסווגים כמוחזקים למסחר אם הם נרכשו בעיקר למטרת נכסים

או שהם מהווים חלק מתיק של , מכירה או רכישה מחדש בטווח הקצרמכשירים פיננסיים מזוהים המנוהלים ביחד ולגביהם קיימת ראיה לתבנית

או שהם נגזר שאינו מיועד כמכשיר , פעולה להפקת רווחים בטווח הקצר . )משובץ הניתן להפרדה מהחוזה המארחכולל נגזר (הגנה

- 18 -



)המשך ( סיווג ומדידהמכשירים פיננסיים .יא

הטיפול החשבונאי בנכסים פיננסיים מבוסס על סיווגם לאחת מארבע הקבוצות .1 )המשך (:שלהלן

)המשך( ים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסדנכס .א

ישות יכולה ליעד מכשיר פיננסי לקבוצה זו אם מדובר במכשיר פיננסי העומד בתנאים המפורטים בפסקה הבאה או שתוצאת (hybrid)מעורב

בשל הקטנת חוסר עקביות בהכרה או , היעוד היא מידע רלבנטי יותרדובר בקבוצה של מכשירים פיננסיים המנוהלת או שמ (mismatch)במדידה

ומוערכת על בסיס השווי ההוגן בהתאם למדיניות מתועדת של ניהול .סיכונים או אסטרטגיית השקעה

החוזה המשולב בשלמותו יכול להיות מיועד , לגבי מכשיר פיננסי מעורב

למעט במקרה של , כמכשיר פיננסי הנמדד בשווי הוגן דרך רווח והפסד משובץ שאינו גורם לשינוי מהותי בתזרים המזומנים או כשברור נגזר

.שההפרדה של הנגזר המשובץ אסורה

רווחים או הפסדים מנכסים פיננסיים הנכללים בקבוצה זו נזקפים לדוח .רווח והפסד עם התהוותם

השקעות המוחזקות לפדיון .ב

ים הנושאים השקעות המוחזקות לפדיון הינן נכסים פיננסיים שאינם נגזרתשלומים קבועים או ניתנים לקביעה והם בעלי מועדי פדיון קבועים

לאחר המדידה הראשונית . שאותם מתעתדת החברה להחזיק עד לפדיוןהשקעות המוחזקות לפדיון , שמתבצעת לפי השווי ההוגן של ההשקעות

עלות זו מחושבת בהתאם לסכום שהוכר . נמדדות לפי העלות המופחתתבתוספת או בניכוי ההפחתה , ניכוי תשלומי פרעון הקרןלראשונה ב

המצטברת לפי שיטת הריבית האפקטיבית בגין ההפרשים בין הסכום . שהוכר לראשונה והסכום העומד לפרעון בניכוי הפרשה לירידת ערך

חישוב זה כולל את כל התשלומים הנדרשים שהתקבלו או בוצעו בין מהחוזה ומשפיעים על הריבית הצדדים לחוזה המהווים חלק אינטגרלי

רווחים . עלויות העסקה וכל שאר תשלומי הפרמיה והניכיון, האפקטיביתוהפסדים נזקפים לדוח רווח והפסד במועד גריעת ההשקעות או במקרה

.של הפרשה לירידת ערך וכן במסגרת הפחתה שיטתית

הלוואות וחייבים .ג

תשלומים קבועים או הלוואות וחייבים הינם נכסים פיננסיים בעלי, לאחר המדידה הראשונית. הניתנים לקביעה שאינם נסחרים בשוק פעיל

הלוואות וחייבים נמדדים לפי העלות המופחתת לפי שיטת הריבית עלות זו מחושבת בהתאם . האפקטיבית בניכוי הפרשות לירידת ערךי בתוספת או בניכו, רעון הקרןילסכום שהוכר לראשונה בניכוי תשלומי פ

ההפחתה המצטברת לפי שיטת הריבית האפקטיבית בגין ההפרשים בין רעון בניכוי הפרשה לירידת יהסכום שהוכר לראשונה והסכום העומד לפ

חישוב זה כולל את כל התשלומים הנדרשים שהתקבלו או בוצעו בין . ערךהצדדים לחוזה המהווים חלק אינטגרלי מהחוזה ומשפיעים על הריבית

רווחים . לויות העסקה וכל שאר תשלומי הפרמיה והניכיוןע, האפקטיביתוהפסדים נזקפים לדוח רווח והפסד כשההלוואות והחייבים נגרעים או

.וכן במסגרת הפחתה שיטתית, אם נרשמת בגינם ירידת ערך

- 19 -



)המשך ( סיווג ומדידהפיננסייםשירים מכ .אי

הטיפול החשבונאי בנכסים פיננסיים מבוסס על סיווגם לאחת מארבע הקבוצות .1 )המשך (:שלהלן

נכסים פיננסיים זמינים למכירה .ד

נכסים פיננסיים זמינים למכירה הינם נכסים פיננסיים שאינם מסווגים נכסים , דה הראשוניתלאחר המדי. לאחת משלוש הקבוצות שלעיל

רווחים או הפסדים . פיננסיים זמינים למכירה נמדדים לפי השווי ההוגןשטרם מומשו נזקפים ישירות להון העצמי לקרן בגין רווחים שטרם

הרווח או ההפסד שהצטבר ושנרשם , במועד גריעת ההשקעה. נטו, מומשו. והפסד קרן ההון ישירות להון העצמי ייזקף לדוח רווחתבעבר במסגר

הכנסות או הוצאות ריבית אפקטיבית והפרשי שער בגין ההשקעות יזקפו דיבידנדים בגין . לדוח רווח והפסד לפי שיטת הריבית האפקטיבית

.ההשקעות ייזקפו לדוח רווח והפסד במועד הזכאות לתשלום

התחייבויות פיננסיות .2

התחייבויות פיננסיות המוצגות לפי עלות מופחתת .א

אשראי נושאי ריבית מוכרים לראשונה לפי שווי הוגן בניכוי הלוואות ולאחר ). עלויות גיוס הלוואה, לדוגמה(עלויות עסקה המיוחסות ישירות

הלוואות ואשראי נושאי ריבית מוצגים לפי עלות , ההכרה הראשוניתמופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיבית הלוקחת בחשבון גם

רווחים והפסדים מוכרים בדוח . ת ישירותאת עלויות העסקה המיוחסו .רווח והפסד בעת גריעת הלוואה וכתוצאה מההפחתה השיטתית

התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד .ב

התחייבויות פיננסיות הנמדדות בשווי הוגן דרך רווח והפסד כוללות

ננסיות התחייבויות פיננסיות המוחזקות למסחר והתחייבויות פי. המיועדות עם ההכרה הראשונית בהן להיות מוצגות בשווי ההוגן

.שינויים בשווי ההוגן נזקפים לדוח רווח והפסד

לגבי מכשיר פיננסי מעורב המיועד בשלמותו לשווי הוגן דרך רווח והפסד .א לעיל .1ראה

שווי הוגן .3

נקבע על השווי ההוגן של השקעות הנסחרות בשווקים פיננסיים פעילים

להשקעות שלהן אין . הדוח על המצב הכספיידי מחירי השוק בתאריך שיטות אלו . השווי ההוגן נקבע לפי שיטות הערכה מקובלות, שוק פעיל

; כוללות התייחסות לתנאי עסקאות שבוצעו לאחרונה בתנאי שוקניתוח תזרימי , התייחסות לשווי השוק של מכשיר אחר דומה במהותו

.ים או מודלי תמחור אחריםמזומנים מהוונ

- 20 -



)המשך ( סיווג ומדידהפיננסייםמכשירים .אי

גריעת מכשירים פיננסיים .4

, או חלק של נכס פיננסי מקבוצה של נכסים פיננסיים דומים(נכס פיננסי

:נגרע כאשר) נטיאם רלוו

; פג תוקפן של הזכויות החוזיות לקבלת תזרימי מזומנים מהנכס הפיננסי או

או; החברה העבירה את הזכויות שלה לקבלת תזרימי מזומנים מהנכסהחברה לא העבירה את הזכויות שלה לקבל תזרימי מזומנים מהנכס

לצד אולם לחברה קיימת מחויבות לתשלום מלא ללא עיכובים מהותיים והעבירה את מרבית הסיכונים ) pass through(שלישי בהתאם להתקשרות

או; וההנאות מהנכסכאשר החברה לא העבירה באופן מהותי את כל סיכונים וההטבות

אך כל הסיכונים וההטבות הכרוכים בנכס גם לא נותרו , הכרוכים בנכסשמרה אם בידי החברה נ. בידה ואולם החברה העבירה את השליטה בנכס

היא תמשיך להכיר בנכס בהתאם למידת המעורבות , השליטה בנכס .הנמשכת שלה בנכסורק , תגרע כאשר) או חלק של התחייבות פיננסית(התחייבות פיננסית

דהיינו כאשר המחויבות שהוגדרה -) extinguished(היא מסולקת , כאשר .מבוטלת או פוקעת, בחוזה נפרעת

נגזרים משובצים .5

רה בוחנת קיומו של נגזר משובץ והצורך בהפרדתו במועד בו היא החב

הערכה מחדש של נגזר משובץ . הופכת להיות לראשונה צד להתקשרותנעשית רק כאשר יש שינוי בהתקשרות המשפיע על תזרימי המזומנים

.מההתקשרותנגזרים משובצים מופרדים מהחוזה המארח ומטופלים בנפרד אם ורק אם

המאפיינים הכלכליים והסיכונים : באים מתקיימיםכל התנאים ההטבועים בחוזה המארח ובנגזר המשובץ אינם קשורים באופן ברור

מכשיר נפרד עם מאפיינים דומים לאלו של הנגזר המשובץ היה , והדוקוהמכשיר המעורב בכללותו אינו נמדד לפי שווי הוגן , עומד בהגדרת נגזר .דרך רווח והפסד

פיננסיים מורכבים שהונפקו על ידי החברהמכשירים .6

מכשירים פיננסיים מורכבים שהונפקו על ידי החברה מופרדים למרכיב

הרכיב . ההוני ולמרכיב ההתחייבותי הכלולים במכשיר המורכבההתחייבותי של המכשיר המורכב מוכר לראשונה לפי שווי הוגן של

מוכר לראשונה הרכיב ההוני. התחייבות דומה שאין לה רכיב המרהכהפרש בין השווי ההוגן של המכשיר המורכב כולו לבין השווי ההוגן של

כולל הוצאות הנפקת , עלויות עסקה ישירות. הרכיב ההתחייבותימיוחסות לרכיב ההתחייבותי ולרכיב ההוני באופן יחסי לערכם , המכשיר . הפנקסני

המורכב נמדד הרכיב ההתחייבותי של המכשיר, לאחר ההכרה הראשונית

, לפי שיטת העלות המופחתת תוך שימוש בשיטת הריבית האפקטיביתהרכיב ההוני של . אלא אם הוא נמדד בשווי הוגן דרך דוח רווח והפסד

.המכשיר המורכב אינו נמדד מחדש לאחר ההכרה הראשונית

- 21 -


) המשך (שבונאית המדיניות החעיקרי - 2באור

)המשך ( סיווג ומדידהפיננסייםמכשירים .אי

הנפקת ניירות ערך בחבילה .7

לפני (מוקצית התמורה שהתקבלה , בהנפקה של ניירות ערך בחבילהלמרכיבי ניירות הערך שהונפקו בחבילה בהתאם לסדר ) הוצאות הנפקהכגון כתבי (ים שווי הוגן נקבע תחילה עבור נגזרים פיננסי: ההקצאה להלן

אופציה בעלי תוספת מימוש במטבע השונה ממטבע הפעילות של , ומכשירים פיננסיים אחרים המוצגים בשווי הוגן מידי תקופה) החברה

לאחר מכן נקבע השווי ההוגן עבור התחייבויות פיננסיות ומכשירים שאינם מוצגים בשווי הוגן מידי ) כגון אגרות חוב להמרה(מורכבים

כאשר התמורה המוקצית עבור מכשירים הוניים , אלא בערך נוכחיתקופה נקבעת כערך שייר בהתאם להפרש המתקבל בין התמורה הכוללת לבין

עלויות ההנפקה מוקצות לכל . התמורות הרלוונטיות שהוקצו כאמור לעילבניכוי , רכיב בהתאם ליחס הסכומים שנקבע לכל רכיב כאמור לעיל

לאחר ההקצאה כאמור . בי מכשירים הונייםהשפעת המס אם קיימת לגהתחייבות פיננסית או (כל רכיב מטופל בהתאם למהותו החוזית , לעיל

).מכשיר הוני

ירידת ערך נכסים פיננסיים .8

אם קיימת ירידת ערך דוח על המצב הכספיהחברה בוחנת בכל תאריך .בגין נכס פיננסי או קבוצה של נכסים פיננסיים

סיים המוצגים בעלות המופחתתנכסים פיננ

אם קיימת ראיה אובייקטיבית שקיים הפסד מירידת ערך בגין נכסים סכום ההפסד הנזקף לדוח רווח , פיננסיים המוצגים בעלותם המופחתת

והפסד נמדד כהפרש בין הסכום הפנקסני של הנכס והערך הנוכחי של אשראי שאינם כוללים הפסדי (אומדן תזרימי המזומנים העתידיים

המהוונים בהתאם לשיעור הריבית האפקטיבית , )עתידים שטרם התהוושיעור הריבית האפקטיבית שחושב בעת (המקורית של הנכס הפיננסי

).ההכרה הראשוניתסכום . הסכום הפנקסני של הנכס מוקטן באמצעות רישום הפרשה

.ההפסד נזקף לדוח רווח והפסד

נכסים פיננסיים זמינים למכירהיימת ראייה אובייקטיבית שקיים הפסד מירידת ערך בגין נכסים אם ק

בניכוי (סכום ההפסד נמדד כהפרש בין העלות , פיננסיים זמינים למכירהבניכוי הפסד מירידת , ובין השווי ההוגן) תשלומי קרן והפחתות כלשהן

הפסד זה מועבר מההון העצמי לדוח . ערך שנזקף בעבר לדוח רווח והפסדבתקופות עוקבות ביטול הפסד מירידת ערך לגבי מכשירים . רווח והפסד

הוניים אינו נזקף לדוח רווח והפסד וביטול הפסד מירידת ערך בגין מכשירי חוב נזקף לדוח רווח והפסד אם ניתן ליחס באופן אובייקטיבי את העלייה בשווי ההוגן של המכשיר לאירוע שהתרחש לאחר שההפסד

.וח והפסדמירידת ערך נזקף לדוח רו

בגין ערבויות פיננסיותהתחייבויות .9

התחייבויות בגין ערבויות פיננסיות שניתנו על ידי הקבוצה מתהוות כתוצאה מחוזה המחייב את הקבוצה לתשלום פיצוי למוטב בגין הפסד

.שנגרם לו בשל אי גבייה על פי תנאי ההסכם

ן תוך התחשבות גם ערבויות פיננסיות מוכרות לראשונה לפי השווי ההוגלאחר ההכרה . בעלויות עסקה ישירות המיוחסות למתן הערבות

ההתחייבות נמדדת לפי הסכום הגבוה מבין הסכום שהוכר , הראשוניתלראשונה המופחת לפי שיטת הריבית האפקטיבית על פני תקופת

דוח על להכיר בו לתאריך ה) אם נדרש(הערבות והאומדן לסכום שנדרש . בהתייחס להסכם הערבותIAS 37ל פי עהמצב הכספי

- 22 -



רכוש קבוע .בי

בניכוי פחת , פריטי הרכוש הקבוע מוצגים לפי העלות בתוספת עלויות רכישה ישירותם ואינם כוללים הוצאות לצורך בניכוי הפסדים מירידת ערך שנצברו בגינ, שנצבר

העלות כוללת חלקי חילוף וציוד עזר שניתן להשתמש בהם רק . תחזוקה שוטפת .בהקשר למכונות וציוד

הפחת מחושב בשיעורים שנתיים שווים על בסיס שיטת הקו הישר לאורך תקופת

.החיים השימושיים בנכס

:ןאורך החיים השימושיים של פריטי רכוש קבוע הוא כדלקמ

%

15 הנדסימכונות וציוד

15 כלי רכב הנדסי

ערך השייר ואורך החיים השימושיים של כל נכס נבחנים לפחות בכל סוף שנה לגבי בחינת ירידת . ולהבא-והשינויים מטופלים כשינוי אומדן חשבונאי באופן של מכאן

.להלן' גיראה סעיף , ערך של רכוש קבוע

ה של חלק מפרטי רכוש קבוע כחלק מהערך בספרים של הקבוצה מכירה בעלות החלפצפוי שההטבות הכלכליות הקשורות , פריט הרכוש הקבוע כאשר העלות התהוותה

עלויות . לפריט יזרמו אל הקבוצה והעלות של הפריט ניתנת למדידה באופן מהימן .תחזוקה שוטפות נזקפות לרווח והפסד עם התהוותן

מבין המועד בו הנכס מסווג כמוחזק למכירה לבין הפחתת הנכסים מופסקת כמוקדם

נכס נגרע מהספרים במועד המכירה או כאשר לא צפויות עוד . המועד שבו הנכס נגרעהמחושב כהפרש בין (רווח או הפסד מגריעת הנכס . הטבות כלכליות מהשימוש בנכס

פה נכלל בדוח רווח והפסד בתקו) התמורה נטו מהגריעה והעלות המופחתת בספרים .בה הנכס נגרע

- 23 -



ירידת ערך נכסים לא פיננסיים .יג

החברה בוחנת את הצורך בבחינה של ירידת ערך בשווי הפנקסני של נכסים לא

בנסיבות המצביעים על פיננסיים כאשר ישנם סימנים כתוצאה מאירועים או שינויים במקרים בהם השווי הפנקסני של הנכסים הלא . השבה-כך שהשווי הפנקסני אינו ברההשבה -מופחתים הנכסים לשווי בר, ההשבה שלהם-פיננסיים עולה על הסכום בר

בגין נכס . נטו ושווי שימוש, ההשבה הוא הגבוה מבין מחיר המכירה-השווי בר. שלהםהשבה עבור היחידה מניבת -מנים עצמאיים נקבע סכום ברשאינו מייצר תזרימי מזו

.המזומנים שאליה שייך הנכס .הפסדהפסדים מירידת ערך נזקפים לדוח רווח ו

מסים על ההכנסה .יד

בהתאם . לפקודת מס הכנסה' א64החברה הינה חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף ההפרשות למס .יטהשלהנחשבים הכנסותיה או הפסדיה כהכנסות או כהפסדי בעל

הפרשים בגין שומות .מזוכות לחשבון בעל השליטה בהתאם לשיעורי מס חברות .סופיות הינם הוצאות או הכנסות של החברה ויזוכו או יחויבו לחשבון בעל השליטה

תוצאות המס בגין . מסים על ההכנסה בדוח רווח והפסד כוללים מסים שוטפים ונדחים

לסעיפי קפות לדוח רווח והפסד למעט אם הן מתייחסות מסים שוטפים או נדחים נז ברווח במקרים אלה השפעת המס נזקפת לסעיף המתייחס או להוןרווח כולל אחר

.כולל אחר או בהון סים שוטפיםמ .1

חבות בגין מסים שוטפים נקבעת תוך שימוש בשיעורי המס וחוקי המס שחוקקו

וכן , דוח על המצב הכספי העד לתאריך, או אשר חקיקתם הושלמה למעשה .התאמות נדרשות בקשר לחבות המס לתשלום בגין שנים קודמות

מסים נדחים .2

מסים נדחים מחושבים בגין הפרשים זמניים בין הסכומים הנכללים בדוחות

למעט מספר מצומצם , הכספיים לבין הסכומים המובאים בחשבון לצורכי מס .של חריגים

חושבות לפי שיעור המס הצפוי לחול כאשר מסים אלה יתרות המסים הנדחים מ

בהתבסס על חוקי המס שחוקקו או , יזקפו לדוח רווח והפסד או להון העצמיסכום . הדוח על המצב הכספיאשר חקיקתם הושלמה למעשה עד לתאריך

ל בתקופת "המסים הנדחים בדוח רווח והפסד מבטא את השינויים ביתרות הנ .הדוח

הנדחים לא מובאים בחשבון המסים שהיו חלים במקרה של בחישוב המסים

כל עוד קרוב לוודאי שמכירת ההשקעות , מימוש ההשקעות בחברות מוחזקותלא הובאו בחשבון , כמו כן. בחברות מוחזקות אינה צפויה בעתיד הנראה לעין

בשל, רווחים על ידי חברות מוחזקות כדיבידנדיםמסים נדחים בגין חלוקת . ליזום חלוקת דיבידנד הגוררת חבות מס נוספתחברה שלאמדיניות ה

נזקפים אף הם , מסים נדחים המיוחסים לפריטים הנזקפים ישירות להון העצמי

.לסעיף המתייחס בהון העצמי

דוח על המצב הכספינכסי מסים נדחים והתחייבויות מסים נדחים מוצגים ב מקוזזיםמסים נדחים . תאמהבה, כנכסים בלתי שוטפים והתחייבויות לזמן ארוך

אם קיימת זכות חוקית בת אכיפה המאפשרת קיזוז נכס מס שוטף כנגד התחייבות מס שוטף והמסים הנדחים מתייחסים לאותה ישות החייבת במס

.ולאותה רשות מס

- 24 -



רה בהכנסותהכ .טו

צפוי , ניתנות למדידה באופן מהימןןההכנסות מוכרות בדוח רווח והפסד כאשר השההטבות הכלכליות הקשורות לעסקה יזרמו לחברה וכן העלויות שהתהוו או שיתהוו

ההכנסות נמדדות על פי שוויה ההוגן של . בגין העסקה ניתנות למדידה באופן מהימן .הנחות כמות והחזרות, סחריותהתמורה בעסקה בניכוי הנחות מ

:בהתאם לכך מכירה החברה בהכנסות כמפורט להלן

הכנסות ממכירת דירות מגורים .1

מוכרות כאשר הסיכונים וההטבות העיקריים רות מגוריםדיהכנסות ממכירת הכנסות מוכרות רק במועד שבו לא קיימות אי . הכרוכים בבעלות עברו לרוכש

כאשר העלויות הקשורות , חס לגביית התמורה מהעסקהוודאיות משמעותיות ביוכאשר לא קיימת מעורבות ניהולית נמשכת ביחס לדירת המגורים , ידועות

, האמור מתקיים עם סיום החלק המשמעותי מהבנייה, בדרך כלל. שנמסרה .מסירת דירת המגורים לרוכש ותשלום מלוא מחיר הדירה על ידי הרוכש

ריביתהכנסות .2

ריבית מוכרות על בסיס צבירה תוך שימוש בשיטת הריביתסות הכנ

.האפקטיבית

הפרשות .טז

הפרשה מוכרת כאשר לקבוצה קיימת מחויבות משפטית בהווה או מחויבות משתמעת צפוי שיידרש שימוש במשאבים כלכליים על מנת , כתוצאה מאירוע שהתרחש בעבר

, במידה וההשפעה מהותית. מהימןלסלק את המחויבות וניתן לאמוד אותה באופןתוך שימוש בשיעור , הפרשות נמדדות תוך היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים

ובמקרים , ריבית לפני מס המשקף את הערכות השוק בנוגע לערך הזמן של הכסף .אף את הסיכונים הספציפיים הקשורים להתחייבות, מסוימים

ואחריותה לבדקהפרש .יז

קיימת מחויבות לביצוע תיקונים או לשפות רוכשי דירות במסגרת תקופת לחברה מדיניות החברה לרשום הפרשה בשיעור ;)דירות(הבדק והאחריות כמוגדר בחוק המכר

על פי ניסיון העבר החברה מפחיתה סכום זה בתקופה של . קבוע מסך עלויות הפרויקט . שנים3

ווח והפסדמתכונת ניתוח ההוצאות שהוכרו בר .יח

הוצאות החברה בדוח על הרווח הכולל מוצגות בהתבסס על מאפיין הפעילות של .ההוצאות

- 25 -


)המשך ( המדיניות החשבונאיתעיקרי - 2באור

תקופת המחזור התפעולי .יט

ההקמה והניהול ,ניהבה ,העוסקת בתחום היזוםתקופת המחזור התפעולי של החברה שלוש ן עולה בדרך כלל על שנה ועשויה להימשך לרוב עד "של פרויקטים בתחום הנדל

.שניםעקב כך כוללים הרכוש השוטף וההתחייבויות השוטפות פריטים המיועדים והצפויים

.להתממש בתוך תקופת המחזור התפעולי של החברה

פני יישומם חדשים בתקופה שלIFRS גילוי לתקני .כ

1. 1 SAI - הצגת דוחות כספיים

תיקון לתקן ) IASB( פרסמה הוועדה לתקני חשבונאות בינלאומיים 2011בחודש יוני התיקון מתייחס בעיקר ). IAS1( הצגת דוחות כספיים 1חשבונאות בינלאומי מספר

").התיקון "-להלן (לאופן הצגת פריטי רווח כולל אחר בדוחות הכספיים כך שפריטי , אופן הצגת פריטי רווח כולל אחר בדוחות הכספיים ישונו, יקוןבהתאם לת

רווח כולל אחר אשר עתידים לעבור לרווח והפסד בתקופות עוקבות יוצגו בנפרד בדוח .מפריטי רווח כולל אחר אשר אינם עתידים לעולם לעבור לרווח והפסד

רווח והפסד ודוח על רווח התיקון אינו מבטל את האפשרות הקיימת היום להציג דוח

במידה והרווח והפסד והרווח הכולל האחר מוצגים . כולל אחר בשני דוחות נפרדיםדוח על הרווח "ל" דוח על הרווח הכולל"התיקון משנה את שם הדוח מ, כדוח אחד

.אך יחד עם זאת חברות רשאיות להשתמש בשמות חלופיים, "והפסד ורווח כולל אחר

או לאחריו וייושם 2013 בינואר 1ות שנתיות המתחילות ביום התיקון יחול לתקופ .אימוץ מוקדם אפשרי. בדרך של יישום למפרע

.אופן ההצגה בדוחות הכספיים של החברה יותאם למפרע עם יישום התיקון לראשונה

2. 7 IFRS -גילוי: מכשירים פיננסיים

י חדשות ונרחבות לגבי גריעת עוסק בדרישות גילו) התיקון-להלן (IFRS 7 -התיקון ל

או נכסים פיננסיים ודרישת גילוי במקרים בהם מתבצעות העברות חריגות סביב מטרת התיקון לסייע למשתמשים בדוחות הכספיים להעריך את . בסמוך למועד הדיווח

החשיפות לסיכונים בגין העברות של נכסים פיננסיים והשפעת סיכונים אלה על המצב ובפרט של , התיקון יגביר את שקיפות הדיווח של עסקאות העברה. הכספי של החברה

התיקון ייושם באופן של מכאן ולהבא החל מהדוחות . עסקאות איגוח נכסים פיננסיים . מוקדם אפשרי אימוץ. 2012, בינואר1הכספיים לתקופות המתחילות ביום

.הגילויים המתאימים ייכללו בדוחות הכספיים של החברה

- 26 -

מ"ון דיירים בעשיכ באורים לדוחות הכספיים


)המשך( חדשים בתקופה שלפני יישומם IFRS גילוי לתקני .כ

3. 9 IFRS -מכשירים פיננסיים IFRS 9של ) phase 1( פורסם החלק הראשון בשלב הראשון 2009בחודש נובמבר .א

: מכשירים פיננסיים- IAS 39 כחלק מפרוייקט החלפת , מכשירים פיננסיים-מתמקד בעיקר בסיווג ובמדידה של נכסים ) התקן-להלן (IFRS 9. הכרה ומדידה

.IAS 39פיננסיים והוא חל על כל הנכסים הפיננסיים שבתחולת

כולל מכשירים (התקן קובע כי בעת ההכרה לראשונה כל הנכסים הפיננסיים בתקופות . יימדדו בשווי הוגן) זה המארח הוא נכס פיננסימשולבים שבהם החו

עוקבות יש למדוד מכשירי חוב בעלות מופחתת רק אם מתקיימים שני התנאים :המצטברים הבאים

מוחזק במסגרת מודל עסקי שמטרתו היא להחזיק בנכסים על מנת הנכס - .לגבות את תזרימי המזומנים החוזיים הנובעים מהם

במועדים , החברה זכאית, החוזיים של הנכס הפיננסיעל פי התנאים -לקבל תזרימי מזומנים המהווים אך ורק תשלומי קרן ותשלומי , מסויימים

.ריבית על יתרת הקרן

לייעד מכשיר חוב , בעת ההכרה לראשונה, חברה יכולה, למרות האמור לעיל אם עשות אשר עונה על שני התנאים האמורים לשווי הוגן דרך רווח או הפסד

כן מבטלת או מפחיתה משמעותית חוסר סימטריות במדידה או בהכרה )accounting mismatch (שהייתה נגרמת אלמלא כן.

המדידה העוקבת של כל יתר מכשירי החוב והנכסים הפיננסיים האחרים תהיה

.על פי שווי הוגן

, שווי הוגןנכסים פיננסיים שהינם מכשירים הוניים יימדדו בתקופות עוקבות בעל פי בחירת , כולל אחר) הפסד(וההפרשים ייזקפו לרווח והפסד או לרווח

סכומים שהוכרו ברווח כולל (המדיניות החשבונאית לגבי כל מכשיר ומכשיר אם מדובר במכשירים הוניים ). אחר לא יועברו לאחר מכן לרווח או הפסד

. דרך רווח או הפסדחובה למדוד אותם בשווי הוגן , המוחזקים למטרות מסחרכאשר חברה משנה את המודל , עם זאת. הבחירה הינה סופית ואין לשנותה

עליה לסווג מחדש את כל המכשירים , העסקי שלה לניהול נכסיה הפיננסייםבכל יתר . הפיננסיים המושפעים משינוי המודל העסקי על מנת לשקף שינוי זה

.פיננסייםאין לבצע סיווג מחדש של המכשירים ה, הנסיבות

אימוץ . אימוץ מוקדם אפשרי.2015, בינואר 1תאריך התחילה של התקן הוא לראשונה ייעשה למפרע תוך מתן גילוי נדרש או הצגה מחדש של מספרי

. בתקןהמצוינותבכפוף להקלות , ההשוואה

.הכספיים הדוחות על מהותית השפעה להיות צפויה לא ןלתק, החברה להערכת ובנושא התחייבויות גריעה פורסמו תיקונים לתקן בנושא 2010ובר בחודש אוקט .ב

לגבי IAS 39יש להמשיך וליישם את הוראות , לפי הוראות התיקונים. פיננסיותגריעה ולגבי התחייבויות פיננסיות שלא נבחרה לגביהן חלופת השווי ההוגן

IASמדידה של הוראות הסיווג וה, כלומר). ייעוד לשווי הוגן דרך רווח או הפסד( ימשיכו לחול על התחייבויות פיננסיות שמוחזקות למסחר ועל התחייבויות 39

.פיננסיות שנמדדות בעלות מופחתת

השינויים הנובעים מהתיקונים כאמור משפיעים על מדידת התחייבויות שנבחרה סכום השינוי בשווי ההוגן של , לפי התיקונים. לגביהן חלופת השווי ההוגן

כל . ייזקף לרווח כולל אחר- שמיוחס לשינויים בסיכון האשראי -ת ההתחייבואם זקיפת השינוי בשווי . יתר השינויים בשווי ההוגן ייזקפו לרווח או הפסד

לרווח כולל , שנגרם כתוצאה משינויים בסיכון האשראי, ההוגן של ההתחייבות

- 27 -

מ"יכון דיירים בעש באורים לדוחות הכספיים

)המשך (המדיניות החשבונאית עיקרי - 2באור


3. 9 IFRS -המשך( מכשירים פיננסיים( )המשך( .ב

אזי גם אותו שינוי ייזקף , אחר ייצור חוסר סימטריה חשבונאית ברווח או הפסד

.לרווח או הפסד ולא לרווח כולל אחר

חייבויות בגין נגזרים מסוימים על מכשירים הוניים הת, לפי התיקונים, כמו כן .אלא אך ורק לפי שווי הוגן, לא מצוטטים כבר לא יהיה ניתן למדוד לפי עלות

בתנאי, אפשרי מוקדם אימוץ. 2015, בינואר 1 הוא התיקונים של התחילה תאריך

נכסים של ומדידה לסיווג בנוגעהתקן מיישמת גם את הוראות שהחברהאימוץ לראשונה של התיקונים ייעשה למפרע תוך מתן ). שלב הנכסים (פיננסים

המצוינותבכפוף להקלות , גילוי נדרש או הצגה מחדש של מספרי ההשוואה . בתיקונים

.הכספיים הדוחות על מהותית השפעה להיות צפויה לא ןלתק, החברה להערכת

כספיים דוחותIFRS 10 : ארבעה תקנים חדשיםIASB -ה פרסם2011במאי .4 בישויות זכויות בדבר גילויIFRS 12, משותפים הסדריםIFRS 11, מאוחדים שני ותיקן הוגן שווי מדידתIFRS 13 את וכן) החדשים התקנים - להלן( אחרותמתוקן (IAS 28R -נפרדים ו דוחות כספיים) 2011מתוקן (IAS 27R קיימים תקנים

.משותפות ובעסקות תכלולו בחברות השקעות )2011

שנתיות לתקופות הכספיים מהדוחות החל למפרע ייושמו החדשים התקנים אם אולם, אפשרי מוקדם אימוץ. לאחריו או2013, בינואר 1ביום המתחילות

למעט( אחד כמכלול החדשים התקנים את עליה לאמץ, לבצעו בוחרת חברה התקנים ).IFRS 13 וכן למעט בנפרד לאמצן שניתןIFRS 12 פי על הגילוי דרישות .לראשונה היישום בעת מסוימות הקלות עם מעבר הוראות כוללים

להלן עיקרי הוראות התקנים האמורים הרלוונטים לחברה והשפעותיהם

:הצפויות על החברה דוחות כספיים מאוחדים- 10IFRS .א

IFRS 10) את מחליף) 10 תקן -להלןIAS 27בדוחות איהחשבונ הטיפול בדבר מובנות ישויות באיחוד החשבונאי הטיפול את כולל וכן, כספיים מאוחדים

)structured entities (ב שטופלו בעבר- SIC12מיוחדות למטרות ישויות - איחוד.

של קיומה של ההגדרה את משנה אך ,האיחוד בנהלי שינויים כולל אינו 10 תקן מנת על 10 תקן פי על .איחוד ורכילצ יחיד מודל וכולל לצורך איחוד שליטה

לתשואות זכות או וחשיפה) power(קיומם של כוח נדרש שליטה שתתקיים ולכוון להשפיע היכולת כוח הינו. המושקעת מהחברה) variable returns(משתנות

על באופן משמעותי משפיעות אשר ,המושקעת החברה של הפעילויות את .המשקיע של התשואה

הצבעה זכויות בחשבון להביא יש שליטה של קיומה בחינת בעת כי עקוב 10 תקן כי קבע אשר התיקון לפניIAS 27 לעומת , ממשיות הן אם רק פוטנציאליות

באופן למימוש ניתנות הן אם רק יובאו בחשבון הצבעה פוטנציאליות זכויות ותזכוי למימוש והיכולת הפיננסית ההנהלה להתעלם מכוונות יש כאשר מיידי .אלו

- 28 -




)המשך. (4

)המשך( דוחות כספיים מאוחדים- 10IFRS .א

50% -מ פחות חזיקמהוא אם גם שישלוט יכול משקיע כי קובע 10 תקן, בנוסף

IAS 27 -ל בניגוד וזאת, )אפקטיבית שליטה( המוחזקת בחברה ההצבעה מזכויות האפקטיבית השליטה מודל- לאיחוד מודלים שני לבחור איפשר אשר הקיים .המשפטית השליטה ומודל

הדוחות על מהותית השפעה להיות צפויה לא 10 לתקן, החברה להערכת .הכספיים

םנפרדי כספיים דוחות- R27IAS. ב

IAS 27R) את מחליף) המתוקן 27 תקן- להלן IAS 27כספיים בדוחות רק ומטפל .נפרדים 27 תקן במסגרת שינוי ללא נותרו נפרדים כספיים דוחות לגבי הקיימות ההנחיות .המתוקן

תאחרו בישויות זכויות בדבר גילוי- 12IFRS .ג

IFRS 12) החברה של מוחזקות ישויות לגבי גילוי דרישות ובעק )12 תקן - להלן, מובנות וישויות כלולות חברות, משותפים הסדרים, בנות חברות לרבות

)structured entities .(ולהנחות לשיקולים בנוגע הגילוי את דרישות מרחיב 12 תקן השפעה או משותפת שליטה ,של שליטה קיומה בקביעת ההנהלה את ששימשו גם כולל 12 תקן .ההסדר המשותף סוג בקביעת וכן, מוחזקות שויותבי מהותית .מהותיות מוחזקות ישויות לגבי גילוי דרישות התקן אימוץ עם החברה של הכספיים בדוחות ייכללו המתאימים הגילויים .לראשונה

- 29 -


)משךה ( המדיניות החשבונאיתעיקרי - 2באור


)המשך. (4

הוגן שווי מדידת- 13IFRS .ד

IFRS 13) ככל, הוגן שווי מדידת לאופן באשר הנחיות קובע )13 תקן- להלן כמחיר הוגן שווי מגדיר13 תקן. הבינלאומית לתקינה נדרשת בהתאם זו שמדידהרגילה בעסקה ,התחייבות בהעברת או משולם, נכס כירתבמ מתקבל שהיה

)orderly (המדידה במועד שוק משתתפי בין. ) market participants(בשוק משתתפים של המאפיינים את מפרט13 תקן, בנוסף. בשוק משתתפים משתמשים היו בהן ההנחות על יתבסס ההוגן השווי כי וקובע תבוצע העסקה כי ההנחה על תבוסס הוגן וישו מדידת כי13 תקן קובע, כן כמו

המועיל בשוק, עיקרי שוק בהיעדר או ,או ההתחייבות הנכס של העיקרי בשוק)advantageous (ביותר.

ביחס מהשוק לצפייה הניתנים בנתונים השימוש את למקסם יש כי קובע13 תקן

מדרג ע קוב13 תקן, כן כמו. מהשוק לצפייה ניתנים שאינם לשימוש בנתונים :ההוגן השווי לקביעת ששימשו למקור הנתונים בהתאם ההוגן לשווי

והתחייבויות נכסים של פעיל בשוק )התאמות ללא( מצוטטים מחירים :1 רמה .זהים

לצפייה ניתנים אשר 1 ברמה שנכללו מצוטטים מחירים שאינם נתונים : 2 רמה

.בעקיפין במישרין או

הערכה טכניקות( לצפייה ניתן שוק מידע על מבוססים שאינם נתונים :3 רמה ).לצפייה ניתנים שוק בנתוני ללא שימוש

.מסוימות גילוי דרישות קובע13 תקן, כן כמו

מכאן נדרשים 13 תקן של והתחייבויות נכסים של מדידה וכן, החדשים הגילויים מהדוחות החל, יישומו מועד לאחר המתחילות תהתקופו רק לגבי, ולהבא

אימוץ .לאחריו או 2013 בינואר 1 ביום שנתיות המתחילות לתקופות הכספיים .השוואה מספרי על לא חלים אלו חדשים גילויים. אפשרי מוקדם

התקן אימוץ עם החברה של הכספיים בדוחות ייכללו המתאימים הגילויים .לראשונה

הדוחות על מהותית השפעה להיות צפויה לא 13 לתקן, החברהלהערכת .הכספיים

- 30 -


ומזומנים מוגבלים בשימושתפיקדונו - 3באור

יקטים חשבונות בנק המשועבדים לטובת פרוקדונות ויפהיתרה כוללת , 2011 בדצמבר 31ליום ים משוחררים בהתאם להסכמי הסכומ. עם בנקיםלבניה במסגרת הסכמי ליווי של החברה

.הליווי

.נושאות ריביתאינן היתרות אינן צמודות ו2011 בדצמבר 31ליום

בדצמבר31ליום 1 1 0 2 0 1 0 2 ח " ש י פ ל א

18 1,483 פיקדונות בבנקים 3,254 70 מזומנים מוגבלים בשימוש

1,553 3,272

יבים ויתרות חובהחי - 4באור

86 147 מוסדות 128 77 הוצאות מראש ואחרים

224 214

למימושיםמקרקעין מיועד - 5באור

1,971 2,007 )להלן' ראה א (אחוזת גליל בצפת

- 613 )להלן' ראה ב (שדרות גולדה בחולון 2,620 1,971

-אחוזת גליל בצפת )א (

המיועדים ,ר בשכונת נוף כנרת בצפת" מ5,786ויות בעלות במגרש בשטח של זכהיתרה כוללת "). המקרקעין: "להלן בסעיף זה( יחידות דיור צמודות קרקע 20לבניית

לצד שלישי בתמורה לסך חתמה החברה על חוזה למכירת המקרקעין 2011 באוקטובר 30ביום ם להוראות ההסכם נקבע כי סך של בהתא. מ כדין"ח בתוספת מע" אלפי ש3,500 -כולל של כ

ח מהתמורה יופקדו בידי נאמן ויועברו לחברה רק בהתקיים תנאי לפיו יינתן " אלפי ש500 -כיושב לאותו , ככל שלא יתקיים תנאי זה. ")תמורה תלויה ("ד על המגרש" יח20אישור לבניית

מה והחברה קיבלה המכירה טרם הושל2011 בדצמבר 31נכון ליום . צד שלישי הסכום האמור . ח" אלפי ש2,800על חשבון המכר סך של

לפיכך , מעיריית צפת להעברת הזכויות בנכסקיבלה החברה אישור 2012 בינואר 16ביום .באותו מועד הושלמה המכירה למעט בהתייחס לתמורה התלויה

-שדרות גולדה בחולון )ב(

. מסך המגרש2.7% -וה כבחולון המהובשדרות גולדה חלקי מגרש היתרה כוללת אלפי 800 -סך של כל התמורב חתמה החברה על חוזה למכירת המקרקעין 2011 ביולי 28ביום

המכירה טרם הושלמה והחברה 2011 , בדצמבר31נכון ליום . ח הכפוף לתנאים מתלים"ש . ח" אלפי ש492 -כקיבלה על חשבון המכר סך של

- 31 -

מ"שיכון דיירים בע

כספייםבאורים לדוחות ה

למכירה בהקמה ודירותמלאי בניינים - 6באור

:הרכב .א בדצמבר31ליום 1 1 0 2 10 0 2 ח " ש י פ ל א

38,196 19,168 קרקע 51,330 35,223 עלויות אשראי שהוונו ושונות, קבלני משנה, חומרים, שכר עבודה

54,391 89,526 5,028 26,694 מלאי דירות גמורות 84,498 27,697 בהקמהבנינים 54,391 89,526 :פרטים נוספים .ב 5,028 2,544 ) להלן1'ראה ד (נתניה" עיר הימים"פרויקט 15,153 - ) להלן3'ראה ד( חולון" גרדנס"פרויקט 69,345 24,150 ) להלן2'ראה ד (בנס ציונה" גני המערב"ויקט פר - 27,697 )להלן' ראה ג (חולון" מגדל הגן"פרויקט 54,391 89,526 107,457 64,130 סכום חוזי המכירה שנקשרו במשך התקופה אשר המכירה חוזי המצטבר של החלק מהסכום

התקופה תום כהכנסה עד הוכר טרם

38,757

89,637

פרטים נוספים בדבר פרויקטים בבצוע .ג

פרויקט מגדל הגן בחולון

ראה גם . ד" יח24בידי החברה זכויות ל , יחידות דיור42 המיועד לבניית ,בחולוןפרויקט ).4('א15 באורעלי הקרקע למתן שירותי בניה החברה התקשרה בהסכמים עם כל ב2011 בדצמבר 31ליום

9 - יחידות דיור לצדדים קשורים ו2כולל , יחידות דיור הן שירותי בניה9( או קומבינציה נרשמה בספרי החברה התחייבות למתן 2011 בדצמבר 31ליום ). יחידות דיור קומבינציה כולל נתקבל היתר בניה2011 במרץ 15ביום . ח" אלפי ש7,450 -שירותי בניה בסך של כ

. להקמת הפרויקט

פרטים נוספים בדבר פרויקטים שבנייתם הושלמה .ד

קט עיר ימים בנתניהפרוי .1פרויקט שבנייתו ה יחידות דיור בגין 2 היתרה כוללת 2011 בדצמבר 31ליום

.2010הסתיימה בשנת

פרויקט גני המערב בנס ציונה .2

.2011הסתיימה בשנת ושבניית בניינים 3-ב יחידות דיור 78פרויקט בן ביום ו לבניין הראשון והבניין השני בפרויקט 4ל טופס נתקב2011 יוני ב28ביום

.יליש לבניין הש4 נתקבל טופס 2011 דצמבר ב15

. יחידות דיור23היתרה כוללת 2011 בדצמבר 31ליום

פרויקט גרדנס בחולון .3

נמכרו כל 2011 בדצמבר 31 ליום ,2010דצמבר בשנת הסתיימה פרויקט שבנייתו .יחידות הדיור בפרויקט

- 32 -


באורים לדוחות הכספיים

מקרקעין לבניה - 7באור

הרכב .א בדצמבר31ליום 1 1 0 2 10 0 2 ח " ש י פ ל א

השקעות פרויקט 3,074 - קרקע מגדל הגן

1,905 - מסים ושונות )'ג6ראה באור ( - 4,979

מגדל הפרחים 19,793 23,927 קרקע ) להלן1'בראה (

216 631 מסים ושונות 24,558 20,009

סולם יעקב ) להלן2'בראה(

23,296 23,296 קרקע

718 1,036 מסים ושונות 24,332 24,014

48,890 49,002

עין לבניהפרטים נוספים בדבר מקרק .ב

- השרון דבהופרויקט מגדל הפרחים ) 1 (

התקשרה החברה עם צד שלישי בהסכם לרכישת ,2010 אוגוסט ב17ביום קיימתמקרקעין לגבי ה. ח"ש מליון 22.5-כמקרקעין בהוד השרון תמורת סך של

. יחידות דיור34 תע לבניי"תב

. נתקבל היתר חפירה ודיפון2012 בינואר 26ביום

.8'ג20 עם צד קשור ראה באור בקשר לפרויקטמתן שירותיםלענין הסכם ל

- פרויקט סולם יעקב בירושלים) 2( יחידות דיור בשכונת נווה 66זכתה החברה במכרז לבניית ,2010 יוני ב24ביום ח כולל מס רכישה ותשלומי "ש מליון 23.4-סכום הרכישה הינו כ. ב בירושליםיעק

. פיתוח

. נתקבל היתר חפירה ודיפון2012 בינואר30ביום

.9'ג20 עם צד קשור ראה באור בקשר לפרויקטלענין הסכם למתן שירותים

- 33 -



ן להשקעה"ונדלמקרקעין - 8באור

:הרכב .א בדצמבר31ליום 1 1 0 2 10 0 2 ח " ש י פ ל א

ן להשקעה"נדל .1 20,334 21,327 ) להלן1'ראה ב (סיטי סנטר, בת ים

מקרקעין .2

613 - (*) גולדה שדרותפרויקט, חולון

:ל"מקרקעין בחו 884 748 ) להלן2'ראה ב (רומניה, בוקרסט, פיפרה ,פיפרה הקטנה 3,364 2,790 ) להלן3'ראה ב(רומניה , בוקרסט, הליוס פיפרה

9,286 7,852 ) להלן4'ראה ב( רומניה, בוקרסט, סי סשט 7,908 6,731 ) להלן5'ראה ב (הונגריה, בודפסט, תאומי בודפסט

18,121 22,055 39,448 42,389

.' ב5 באור ראה 2011מיועד למימוש בשנת הועבר למקרקעין (*) :הן להשקע"נדלה ומקרקעיןהפרטים נוספים בדבר .ב

סיטי סנטר בבת ים )1( -להלן (מ " רכשה החברה מחברת אלי רוני ואבי יוזמה ופיתוח בע2007 בשנת

55%את זכויות הבעלות של , חברה בשליטת בעלי השליטה בחברה, ")יוזמה"ר בחלק הדרום מזרחי של העיר בת " מ15,955מחלקת מקרקעין בשטח כולל של

.ח" אלפי ש17,600 בתמורה לסכום של .ים ניתן") הפרויקט(" "סיטי סנטר"מתחם המקרקעין עליו מתוכנן פרויקט גין ב

, על המקרקעין, זכויות בניההמאפשרתע הנוכחית "היתר בניה המבוסס על התבקיימים על המקרקעין שטחים , לתאריך הדוח.לבניית משרדים ושטחי מסחרה לצד בניית הפרויקט הינ. ר ברוטו" מ3,950 -מסחריים בשטח כולל של כע הנוכחית יתרת זכויות הבניה " בהתאם לתב.שטחים אלו ובנוסף אליהם

המיועדים למסחר ) ר ברוטו" מ83,263(ר נטו " מ39,185הנותרות במגרש הינן . ומשרדים

מקרקעין על הקיםליהיה ע כך שניתן "החברה פועלת לשינוי התב, לתאריך הדוח 324 -צפויים להיבנות כבניינים בשני ה. כל אחד, קומות34שני בניינים בני

התוכנית ) ("ר ברוטו" מ71,876(ר נטו " מ45,476יחידות דיור בשטח של . ")החדשה

השטח ("יבנו שטחי מסחר ומשרדים יבסמוך לבניינים , בהתאם לתוכנית החדשה. את שטחי המסחר הקיימים על המקרקעין כיום,בין היתר, שיכללו") הנוסף

עליו ניתן , )ר ברוטו" מ21,820(ר נטו " מ9,870 -כשטח של השטח הנוסף הינו ב .ר" מ50,000 - קומות בשטח עיקרי בנוי של כ50להקים בניין משרדים בן

התוכנית החדשה מצויה בדיון במסגרת הוועדה המחוזית לתכנון , לתאריך הדוח .ולבניה ואינה נהנית ממעמד סטטוטורי מחייב

חזיקים בזכויות במקרקעין לחתום על בשל סירובם המתמשך של יתר המ, )כנדרש על פי הוראת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה(התוכנית החדשה

החליטה החברה להגיש כנגדם תביעה לפירוק השותפות במקרקעין ונקבע מועד במעמד הדיון קיבלה החברה את הצעת בית . 2011 בפברואר 24לדיון ליום

הרישום הפרוצדוראלי של הבעלות על המשפט למשוך את התביעה היות והרישום הפרוצדוראלי של הבעלות על , נכון לתאריך הדוח. הקרקע טרם הושלם

הקרקע טרם הושלם ובכוונת החברה להגיש תביעת פירוק כאמור לאחר השלמת . רישום זכויותיה במקרקעין

- 34 -



)המשך( ן להשקעה"דלונמקרקעין - 8באור

)המשך (ן להשקעה"נדלה ומקרקעיןהפרטים נוספים בדבר .ב

)המשך (סיטי סנטר בבת ים )1(

ללא הפוטנציאל (המקרקעין ההוגן של שווי ה ך מוער2011 בדצמבר 31ליום .ח"שליון י מ36 -בסך של כעל ידי הנהלת החברה ) התכנוני המיוחס למגורים

רומניה, טסבוקר, פיפרה, פיפרה הקטנה )2(

רומנית בבעלות ובשליטה מלאה של מאוחדת החברבאמצעות קרקע שנרכשה

50-רומניה לבניית כ, דונם באזור פיפרה שבבוקרסט1.2-בשטח של כ, החברהזכויות הבניה . המקרקעין הינם מקרקעין פנויים המיועדים למגורים. יחידות דיור

.ר" מ5,400-במקרקעין הינן לבניית כ, המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח אירופה בכלל וברומניה בפרטלאור

בהתאם . החברה החליטה להקפיא את המשך פעילותה והשקעותיה בפרויקט. ח" אלפי ש174הפחתה של המקרקעין בסך של , ביצעה החברה2011בשנת , לכך

בפרוייקט הליוס פיפרה בקביעה זו הסתמכה החברה על ההפחתה שבוצעה הערכת שמאי חיצוני שבה החברה הסתמכה על להלן)3('ב8 אורבכאמור ב

.בהתחשב בכך שמדובר בקרקעות סמוכות

רומניה, בוקרסט, הליוס פיפרה )3(

רומנית בבעלות ובשליטה מלאהה חברה מאוחדתרכש 2007 בנובמבר 18ביום , דונם באזור הליוס פיפרה שבבוקרסט5 -קרקע בשטח של כ , של החברה

המקרקעין הינם מקרקעין פנויים המיועדים . יחידות דיור210- לבניית כרומניה 3-ר מבונה ב" מ15,000 -זכויות הבניה במקרקעין הינן לבניית כ . למגורים .בניינים

לבין צד שלישי הסכם לפיו המאוחדת החברה נחתם בין 2007 בנובמבר 4ביום למימון רכישת חדתהמאו אלפי אירו לחברת 700הלווה הצד השלישי סך של

.המקרקעין 13.5%י של בית בשיעור שנתיבתמורה להעמדת ההלוואה זכאי הצד השלישי לר

ף קט המחושבים לפי מדרג המפורט בהסכם בכפוף להיקאו לחלק מרווחי הפרויתמורת העמדת . הגבוה שבהם, יקט ותקופת ההחזרמחזור המכירות בפרו

בשעבוד , לטובת הצד השלישי, המאוחדת החברהההלוואה שעבדו החברה והחברה רשמה שעבוד ראשון על . המאוחדתראשון את כל מניות החברה . המקרקעין לטובת נותן ההלוואה

ההלוואה שהועמדה על ידי הצד השלישי הינה לתקופה שלא תפחת משנה ולא אחד מבעלי השליטה בחברה ערב אישית לקיום התחייבויות . שנים3תעלה על

50%ויקט או מכירת וזאת עד לבניית שלדי כל בנייני הפרתהמאוחדהחברה תעביר המאוחדת שהחברהערב בעל השליטה לכך , בנוסף. יקטמיחידות הפרו

התקשרה עם תאגיד טרם החברה הבת .יקט לחשבון העודפיםאת כל עודפי הפרו . למימון הפרויקטבנקאי

שה לפרוע את טרם נדר הדוחות הכספיים החברה הבתאישור מועד נכון ל

.ההלוואה שנתנה על ידי הצד השלישי

לאור המצב וחוסר הבהירות השורר במזרח , נכון למועד הדוחות הכספייםהחברה החליטה להקפיא את המשך פעילותה , אירופה בכלל וברומניה בפרט

. והשקעותיה בפרויקטח " אלפי ש716הפחתה של המקרקעין בסך של רשמה החברה 2011שנת ב

. ס על הערכת שמאי חיצוני בלתי תלויבהתבס

- 35 -


)המשך (ן להשקעה" ונדלמקרקעין - 8באור


רומניה, בוקרסט, סי סשט )4(

ובשליטה רומנית בבעלותמאוחדת החברה באמצעות חברת רכשה 2007 בשנתזור סי סשט בבוקרסט רומניה לבניית דונם בא10 -קרקע בשטח של כ ,מלאה

זכויות הבניה . המקרקעין הינם מקרקעין פנויים המיועדים למגורים. ד" יח300 החברה התקשרה 2007 בנובמבר 19ביום . ר" מ26,600-במקרקעין הינן לבניית כ

הבניה , ון רכישת הקרקע עם בנק רומני בהסכם ליווי לצורך מימהמאוחדת .והוצאות התכנון

הסכם המימון עם הבנק קובע כי בהתאם לקיום דוח כלכלי שאושר על ידי הבנק ובכפוף לביצוע מכלול התניות יעמיד הבנק מסגרות אשראי לשם מימון

יקט התחייבה החברה בהסכם מימון הפרו. ויקט במסגרת של פרויקט סגורהפר מסך עלות 50%-מקרקעין בהיקף שלא יפחת מלהשקעת הון עצמי לרכישת ה

.טרם הוסדר המימון לשלבי הבניה והפיתוח עם הבנק הרומני. רכישת הקרקעהסתיימה ההלוואה המקורית שבמהלכה הודיע הבנק 2009 בינואר 19 -ביום ה

המלווה כי בשל המשבר העמוק הנוכחי אליו נקלע לא יוכל הבנק המלווה לליווי כל הפרויקט וכי המאוחדת החברהחתם עם להמשיך לכבד את ההסכם שנ

חידושה מותנה בייקור תנאי - המאוחדת החברהההלוואה שכבר נלקחה על ידי את המאוחדת החברהעל אף האמור חידשה . ההלוואה בצורה משמעותית

בה 2009במהלך חודש נובמבר הסתיימהההלוואה לתקופות נוספות שהאחרונה : להלן(ת ההלוואה לתקופה נוספת של עוד שנתיים אהמאוחדת החברהחידשה

תנאי . שבמהלכה תנסה להשיג בנק מלווה אחר לפרויקט") התקופה הנוספות"ריבית שנתית הינם לתקופה הנוספת המאוחדת החברהלהן התחייבה האשראי

. EUROBOR+7% בשיעור של

מליון 7.8 - יתרת ההלוואה מהבנק מסתכמת לסך של כ2011 בדצמבר 31ליום .ח"ש

נוכח המשבר הכלכלי הפוקד את כלכלת רומניה בשנים האחרונות וכן לנוכח עתיד ) ן למגורים"לרבות המשבר בשוק הנדל(הערכת החברה כי משבר זה

החליטה החברה להפסיק את המשך פעילותה , להימשך בשנים הקרובותריבית פועל יוצא חדלה החברה לשלם את תשלומי הכוהשקעותיה בפרויקט ו

. ששילמה לבנק בהתאם לתנאי הסכם המימון

יום ממכתבו יחל 15 הודיע הבנק לחברת הבת כי תוך 2011 בנובמבר 21ביום נכסים אלה שימשו כביטחון יחיד להתחייבות (בהליכי מימוש נכסי חברת הבת

הודיע הבנק כי ,2012 בינואר 11וביום )) non-recourse( החברה לבנק המלווהכי המימוש וכי קיימת לחברה הבת האפשרות להפסיק את הליכי החל בהלי

. המימוש שהחלו וזאת על ידי פירעון ההלוואה וכל הריביות והקנסות שנצברו . אין בכוונת החברה לפרוע את ההלוואהכאמור

ח "אלפי ש 1,828הפחתה של המקרקעין בסך של רשמה החברה 2011שנת ב .י תלויבהתבסס על הערכת שמאי חיצוני בלת

- 36 -


)המשך (מקרקעין - 8באור


הונגריה, בודפסט, פרויקט תאומי בודפסט )5(: להלן( מהון המניות של חברה הונגרית 87.5% רכשה החברה 2007בשנת

הינה בעלת זכויות בנכס מקרקעין ברובע השביעי ש") החברה ההונגרית" . ד" יח80-הונגריה המאפשר בנייה של כ, בבודפסט

התקשרה עם בנק הונגרי בהסכם ליווי המאוחדת החברה 2008 באפריל 1ביום העמיד הבנק ןשבמסגרתהבניה והוצאות התכנון , לצורך מימון רכישת הקרקע

. אלפי אירו980-של כהמלווה לטובת רכישת הקרקע הלוואה בסך ח כלכלי שאושר על ידי "הסכם המימון עם הבנק קובע כי בהתאם לקיום דו

הבנק ובכפוף לביצוע מכלול התניות יעמיד הבנק מסגרות אשראי נוספות לשם בהסכם מימון הפרויקט התחייבה . מימון הפרויקט במסגרת של פרויקט סגור

מסך 41%-קרקעין בהיקף של כעצמי לרכישת המהחברה ההונגרית להשקעת הון .עלות רכישת הקרקע

. month (LIBOR CHF 1 + (2%תנאי האשראי למימון הפרויקט הינו

מליון 6.3 - יתרת ההלוואה מהבנק מסתכמת לסך של כ2011 בדצמבר 31ליום . ח"ש

לאור המצב וחוסר הבהירות השורר , הדוחות הכספייםאישור נכון למועד החברה החליטה להקפיא את המשך , לל ובהונגריה בפרטבמזרח אירופה בכ

. פעילותה והשקעותיה בפרויקט . ההלוואההפרעון החוזי של הסתיים מועד , 2011 בדצמבר 31ליום נכון

הודיעה לבנק המממן כי אין בכוונתה לפרוע את החברה2012 במרץ 5ביום מנומההלוואה לרכוש את לבנק הממן הציעה , או לחדשה ובנוסף/ההלוואה ו

2012 במרץ 22ביום . אליו אלף אירו וזאת כנגד סילוק כל חובותיה 350תמורת .הודיע הבנק לחברה כי דחה את הצעתה

ח "אלפי ש 1,523הפחתה של המקרקעין בסך של רשמה החברה 2011שנת ב

.בהתבסס על הערכת שמאי חיצוני בלתי תלוי

מליון 1.1 -של כבסך רית הלוואות ניתנו לחברה ההונג2011 בדצמבר 31ליום מהון 12.5%-מבעלי זכויות שאינן מקנות שליטה המחזיקים בחברה כ ח"ש

. ההלוואות אינן נושאות ריבית ולא נקבע להם מועד פרעון.המניות

- 37 -



נטו,רכוש קבוע - 9באור

:הרכב ותנועה

2011שנת

ותמכונ כלי רכב וציוד כ"סה הנדסי הנדסי ח"אלפי ש

עלות

3,340 3,322 18 2011 בינואר 1יתרה ליום

143 143 - תוספות במשך השנה

3,483 3,465 18 2011 בדצמבר 31יתרה ליום

פחת שנצבר

492 479 13 2011 בינואר 1יתרה ליום

469 467 2 מהלך השנהתוספות ב

961 946 15 2011 בדצמבר 31יתרה ליום

עלות מופחתת ליום 2,522 2,519 3 2011 בדצמבר 31

עלות מופחתת ליום 2,848 2,843 5 2010 בדצמבר 31

- 38 -



אחריםומאשראי מתאגידים בנקאיים - 10באור

:הרכב. א 2010 בדצמבר 31ליום 2011 בדצמבר 31ליום

במטבע חוץ במטבע חוץ שיעור

ללא או ללא או ריבית

הצמדה בהצמדה הצמדה בהצמדה בדצמבר31

כ"סה נושא ריבית לו כ"סה נושא ריבית לו 2011

ח" א ל פ י ש ח" א ל פ י ש %

מן קצר מתאגידים בנקאייםאשראי לז

56,167 41,471 14,696 68,226 54,096 14,130 5-10.25 להלן ' ב ראה

אשראי לזמן קצר ממוסד פיננסי

14,821 - 14,821 12,184 - 12,184 13.5 להלן' גראה

הלוואות לזמן קצר מבעלי זכויות שאינן

1,065 - 1,065 1,109 - 1,109 מקנות שליטה

יות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך חלו

6,359 5,362 997 6,695 5,656 1,039 6 14 באורראה

28,462 59,752 88,214 31,579 46,833 78,412

- 39 -



)המשך (ומאחריםאשראי מתאגידים בנקאיים - 10באור

.'ג 15ראה באור , טחונותיבאשר לב .ב

10,091-ח ו"אלפי ש 6,774 -סך של כ כוללתתרההי 2010- ו2011 בדצמבר 31ליום נכון .ג

2007ההלוואה הוענקה בשנת . ")מניף"להלן (מצד שלישי הלוואה , בהתאמה, ח"אלפי שאחד , לצורך רכישת מקרקעין ברומניה") החברה המאוחדת("לשעבר מאוחדת לחברה

. המאוחדת החברהישית לקיום התחייבות ערב אהיה מבעלי השליטה בחברה נחתם בין , לאחר שהחברה המאוחדת לא עמדה בפרעון החוב 2010 בספטמבר 6ביום

הקובע כי 2007 ההלוואה משנתנספח להסכם , והחברהמניף, החברה המאוחדתעוד נקבע כי מניף מוותרת על הריביות , אלפי אירו2,400החברה תחזיר למניף סך של

. ח" אלפי ש4,410 -ואשר מסתכמות בסך של כאותו מועד ד לשנצברו ע בספטמבר 15 החל מיום יםחודשיתשלומים 30 -החוב למניף ישולם בבהתאם לנספח

לשער הדומ לשנה וצ10%ריבית שנתית של נושאתמסולקת יתרת החוב הבלתי, 2010 .האירוהחליפין של

י השליטה בחברה וכן חברת נאות מבעלאחדקיום התנאים בהסכם זה ערב ליצוין כי . חברה בשליטתם של בעלי השליטה בחברה,מ"מזרחי בע

- 40 -



אגרות חוב - 11באור

דוח על המצב הכספיהמועדי הפירעון לאחר תאריך .א

.רה השוטפות בהתאם למחזור התפעולי של החבת בהתחייבויוות מוצגאגרות החוב בדצמבר31ליום 2011 2010 ח"שאלפי

שנה ראשונה 30,335 30,488

שנה שניה 28,932 28,390

שנה שלישית - 28,390

59,267 87,268

פרטים נוספים .ב

בור י לצבור לפיו הוצעוי פרסמה החברה תשקיף הנפקה לצ2007 בפברואר 27ביום :ח כדלקמן"ח ואופציות לאג"אג במחיר של , רשומות על שם, )'סדרה א(אגרות חוב . נ.ח ע" ש90,000,000 .1

עומדות לפירעון בארבעה תשלומים שנתיים שווים , מערכן הנקוב90%קרן (צמודות , )כולל (2013 עד 2010 בחודש מרץ בכל אחת מהשנים 1ביום המדד היסודי הוא המדד שפורסם בחודש כש, למדד המחירים לצרכן) וריבית

ונושאות ריבית שנתית בשיעור של , 2007בגין חודש ינואר , 2007פברואר בספטמבר של כל 1 לחודש מרץ וביום 1ואשר תשולם ביום , לשנה7%

).כולל (2013 עד 2007אחת מהשנים החל מיום רישומם של , הניתנים למימוש, )1סדרה ( כתבי אופציה 900,000

2007 בספטמבר 7למסחר בבורסה ועד ליום ) 1סדרה (תבי האופציה כבכל אחד מהחודשים במהלך ) כולל (16- ל12-למעט בימים בין ה, )כולל(

כך שכל כתב אופציה , של החברה) 'סדרה א(לאגרות חוב , התקופה האמורהתמורת , )'סדרה א(אגרות חוב . נ.ח ע" ש100-יהיה ניתן למימוש ל) 1סדרה (

.צמוד למדד המחירים לצרכן, ח" ש90ום במזומן של מחיר מימוש של תשל

.12% -הריבית האפקטיבית של אגרות החוב הינה בשיעור של כ . נ. ע7,216,279 ,3,270,443, 1,080,288 רכשה החברה 2009 - ו2010, 2011בשנים .2

אלפי 4,993 , 3,422 , 1,118 -אגרות חוב שהונפקו על ידה בתמורה לסך של כ -נוצר לחברה רווח נוסף מפדיון מוקדם בסך של כ ות האמורותמהרכיש. ח"ש

.בהתאמה, ח" אלפי ש2,504 , 151, 143 אלפי 33,198 -החברה לבעלי אגרות החוב סך של כ פרעה 2011 מרץ ב1ביום .3

, לאותו מועדובכך פרעה שליש מיתרת אגרות החוב) קרן וריבית שנצברה(ח "ש במרץ 1ון נוסף של אגרות חוב בהתאם ללוח הסילוקין שבוצע ביום לענין פרע

. 22ראה באור , 2012 אגרות חוב אישר דירקטוריון החברה אימוץ תכנית לרכישת 2011 דצמבר חודשב. 4

.ח"ש מליון 10בהיקף רכישה כולל של עד מעת לעת של החברה'סדרה א - שבמחזור מסתכם ל) 'סדרה א(סך אגרות החוב 2011 בדצמבר 31ליום . 5

.נ. ע51,250,738

- 41 -



ספקים ונותני שירותים - 12באור

בדצמבר31ליום 1 1 0 2 0 1 0 2 ח " ש י פ ל א

2,446 776 חובות פתוחים

5,478 3,743 המחאות לפירעון

4,519 7,924

זכאים ויתרות זכות - 13באור

595 - בשל רכישת קרקעזכאים

27 1,400 מוסדות

744 647 הפרשה לתביעות

1,911 1,947 הפרשה לבדק ולגמר

2,389 1,743 הוצאות לשלם בגין פרויקטים ואחרים

5,737 5,666

- 42 -



בנקאיים הלוואות מתאגידים - 14באור

שיעור ריבית

בדצמבר31ליום 31ליום

בדצמבר

2011 2010 2011

ח"שאלפי % הרכב .א

הלוואות מתאגידים בנקאיים*+ פריים

0.7-2

9,092 11,021

(**)בניכוי חלויות שוטפות )6,695( )6,359(

2,397 4,662

חוזייםמועדי פרעון .ב

2,026 2,119 (**)ראשונה שנה 2,118 2,230 (**) שנה שניה

2,215 2,346 (**)שנה שלישית 2,296 2,084 שנה רביעית 2,068 313 שנה חמישית

298 - שנה שישית ואילך 9,092 11,021

.4.25% הינו 2011 בדצמבר 31שיעור ריבית הפריים ליום * 3 - החברה מציגה חלויות שוטפות של הלוואות בהתאם למחזור התפעולי שלה**

. שנים

- 43 -



ושעבודיםערבויות, התקשרויות, התחייבויות תלויות - 15באור

התקשרויות .א הסכמי ליווי בניה - מימון פרויקטים .1

מתקשרת החברה עם בנקים , ך מימון הפרויקטים אותם מקימה החברהלצורהסכמי הליווי מבוססים על שיטת "). הסכמי ליווי: "להלן(בהסכמי ליווי בניה

בהם מתקשרת החברה עם הבנק נותן האשראי בהסכם המבטיח , "פרויקט סגור", יקטלחברה את מכלול השירותים הפיננסיים הנצרכים על ידה במהלך חיי הפרו

בהסכמי . לרבות הוצאת ערבויות לרוכשי הדירות בהתאם להוראות חוק המכרהליווי מוענקות לבנק סמכויות פיקוח ומעקב צמודות אחר עמידת חברה

קיימות לבנק , כאשר במקרה של אי עמידה בקריטריונים שנקבעו, ביעדים אותם הביטחונות. עד כדי תפיסתו בפועל, סמכויות להתערב בניהול הפרויקט

שעבוד זכויותיה של החברה במקרקעי , על פי רוב, מעמידה החברה לבנק כוללים שעבוד זכויות החברה כלפי רוכשי הדירות,שעבוד חשבון הליווי, הפרויקט .בעלי השליטה לטובת החברהאותם מעמידים אישיות וערבויות

החזר הוצאות לצדדים קשוריםודמי ניהול .2

בניה .) א.ר.א(מזרחי ובניו תקשרה החברה עם חברת ה, 2007 בפברואר 25ביום לפיו , ")הסכם הניהול"להלן ( בהסכם ניהול .")א.ר.א "-להלן (מ "והשקעות בע

ל "לחברה שרותי ניהול המקובלים במסגרת תפקידו של מנכ. א.ר.תעניק אבתאגיד מסוגו של החברה וכן שרותי יעוץ בענייני שיווק ופיתוח פרויקטים

תהא הסמכות הבלעדית לקבוע את המועמדים לכהן בתפקיד . א.ר.כאשר לא .ל החברה בכפוף לזכות סירוב של דירקטוריון החברה"מנכ

דמי ניהול ) א: (זכאים לדמי ניהול כדלקמן. א.ר.בתמורה לשרותי הניהול תהיה אח צמוד למדד המחירים לצרכן החל " אלפי ש1,800שנתיים קבועים בסך של

מהרווח 10%בונוס שנתי בשיעור של ) ב: (הניהול וכןממועד חתימת הסכם מסדרת אגרות החוב 50%בונוס זה ישולם רק לאחר פירעון של . הנקי המצטבר

ובתנאי שאותה שנה שבה ישולם הבונוס 2007שהנפיקה החברה בחודש פברואר החברה לא עומדת בתנאים כאמור2011 בדצמבר 31ליום . יהיה לחברה רווח נקי

.א אינה זכאית לבונוס.ר. אולפיכך, ניהול חשבונות ושרותי חשבות, בגין שירותים כלליים כגון שכירות משרדים

זכאית להחזר . א.ר.שירותים מקצועיים ואחזקת משרד תהיה א, שרותי מזכירות .ח" אלפי ש3,200הוצאות שנתי בסכום קבוע של

בין החברה . םלי"תשא בכל הוצאות השכר הקשורות בתשלומים למנכ. א.ר.א

לא יתקיימו יחסי . א.ר.או מי שייתן שרותי ניהול מטעמה של א/ו. א.ר.לבין א, תהיה רשאית להורות לחברה לשלם את דמי הניהול. א.ר.א. מעביד-עובד

ההתקשרות . לצדדים שלישיים או כל גורם אחר מטעמה, במלואם או חלקם. סכם הניהולהאמורה מוגבלת לחמש שנים החל מיום אשור החברה את ה

או כל שינוי בתנאיו במהלך חמש השנים /הארכת ההסכם בתום חמש שנים וכאמור ) 'סדרה א(תבוצע אך ורק בהתאם לאשור הנאמן ומחזיקי אגרות החוב

.2007 לתשקיף שפרסמה החברה בחדש פברואר 10.3.5בסעיף כל צד יהא רשאי להביא את הסכם הניהול לידי סיום בהודעה מוקדמת בכתב

.לא ישולם פיצוי במקרה של הודעה כאמור. ימים90בת , במחירי עלות, להעמיד לחברה מעת לעת. א.ר.בנוסף לאמור לעיל נוהגת א

בין , עובדים לצורך בצוע עבודות בניה שונות בפרויקטים השונים של החברהנושאת . א.ר.לא מתקיימים יחסי עובד מעביד וא, ל"החברה לבין העובדים הנ

.בות החלות עליה כמעבידבכל החו

25 שנים נוספות החל מיום 3לעניין הארכת תוקף הסכם הניהול לתקופה של .'ד22 ראה באור 2012בפברואר

- 44 -



)המשך ( ושעבודיםערבויות, התקשרויות, התחייבויות תלויות - 15באור

)המשך (התקשרויות .א

יצוע עם צד קשורהסכמי ב .3

" מגדל הפרחים"בקשר עם הסכמי ביצוע שנחתמו עם צד קשור בפרויקטים .בהתאמה 9'ג20 -ו, 8'ג20 ראה באוריםבירושלים " סולם יעקב" -ו בהוד השרון

פרויקט מגדל הגן בחולון .4

מתוך שטח של 10.275%בשיעור של , רכשה החברה זכויות בעלות2004בשנת . יחידות דיור42לון המיועד לבניית בחו, ר" מ2,115 בגוש 81 מחלקה 10.3% רכשה החברה זכויות בשיעור של כ 2010 במאי 18ביום .ד" יח4.3המהוות זכות ל כ , 6871

התקשרה החברה עם צדדים שלישים בעסקאות 2010 - ו 2006במהלך השנים ד " יח13.59 -לפיהן החברה תרכוש זכויות בעלות בהיקף של כ, קומבינציה

כי ההסכמים מותנים בכך שהחברה , בהסכמים נקבע. ד" יח9בתמורה לבניית תחתום עם יתר השותפים במקרקעין על הסכמים בדבר מימוש חלקיהם או שהחברה תרכוש את חלקם של יתר השותפים באופן שניתן יהיה לקבל היתר

.בניהם קשורים צדדי2ועם התקשרה החברה עם צדדים שלישיים 2010במהלך שנת

-בהסכמים נקבע כי החברה תספק שירותי בניה ל. בעסקאות למתן שירותי בניה .ח"ש מליון 6.1 -ד בפרויקט בתמורה כוללת של כ" יח9

התחייבויות תלויות .ב

-במהלך עסקים הרגילת ותביע. 1 י לרוב בגין ליקוי,תביעות במהלך העסקים הרגילמספר יות וכנגד החברה תל

ל עלהערכת הנהלת החברה בהתבסס , ח"ש מליון 0.9 -ף כולל של כבניה בהיק אלפי240 -יועציה המשפטיים חשיפת החברה בתביעות אלו מסתכמת לסך של כ

.בהתאם כללה החברה הפרשה בדוחות הכספיים, ח"ש

-תביעה בגין ליקויי בניה. 2 ברמת נייניםבבליקוי בניה ברכוש משותף כנגד החברה בגין שהוגשה תביעה

כתב הגנההוגש 2010 באפריל 3ביום . ח"ש אלפי1,000ס "ת הכרם ירושלים עבי שנערך מינהמשפט קדם בדיון. לעיריית ירושלים' ת צד געוהודמטעם החברה

בפברואר 28ביום ובית המשפט מומחה מטעמו לבחינת הליקויים ועלות תיקונם . ניתנה חוות דעתו של המומחה התקיים דיון קדם משפט נוסף שבו טרם 2012

חברת הגיחון מפעלי מים י "שה בקשה לעיכוב הליכים עהוגבהקשר לכך יצוין כי אחר בו תובעת ועיריית ירושלים בגין הליך ") הגיחון(" מ"וביוב ירושלים בעהותלתה עד להחלטה ' בשלב זה ובהסכמה ההודעה לצד ג. החברה את הגיחון

להערכת הנהלת החברה ובהתבסס על יועציה . םבתיק האחר המתנהל בין הצדדיקשה לאמוד את החשיפה , הואיל ואין בשלב זה חוות דעת מומחה, המשפטיים

בדוחות הכספיים . ח"אלפי ש 450זאת החשיפה מוערכת לסך של עם ,לחברה . נכללה הפרשה בגובה הסכום האמור

- ה המובטחתביעה בגין טענות להפרת הסכם ומכר דירה בשטח נמוך מז .3

ח בגין טענות להפרת הסכם מכר דירה בשטח "ש מליון 1.1 -כתביעה בסכום של קיימת הודאה . נמוך מזה המובטח וכן טענות נוספות הקשורות לגמר חשבון

.חלקית מצד החברה בטענות בנושא איחור במסירה בלבד מונה מומחה מטעם בית המשפט לפיכך קשה לאמוד את החשיפהבשלב זה טרם ,ובהתבסס על יועציה המשפטיים להערכת הנהלת החברה. הכספית לחברה

. 2012 יונינקבע קדם משפט לחודש . החשיפה לחברה הינה אפסית

- 45 -



)המשך (ושעבודיםערבויות ,התקשרויות, התחייבויות תלויות - 15באור

)המשך (התחייבויות תלויות .ב

- תביעה של נותן שירותים .4, נותן שירותים נחתם הסכם בוררות בין החברה לבין 2011 באוגוסט 3ביום

ביום . לחברהבגין שירותים שנתנו שיסודו בדרישת תשלום שהומצאה לחברה לפיו דחתה החברה את , הוגש כתב עמדה מטעם החברה2011 בספטמבר 13

) ח" אלפי ש406 -תכמו לסך של כשהס (נותן השירותיםהכספיות של דרישותיו -המסתכמים לסך של כ (לנותן השירותיםוטענה להשבת כספים ששולמו ביתר

נותן הוגש כתב תביעה מטעם 2011 באוקטובר 16ביום ). ח" אלפי ש34הועמד על שנתנו לחברה םשירותיה לפיו סך הדרישות הכספיות בגין השירותים "). הכתב התביע("ח " אלפי ש673 -סך של כ

, דוחהלתאריך . הגישה החברה כתב תגובה לכתב התביעה2011 בדצמבר 29ביום במסגרת הליך הבוררות וטרם ניתן תגובתו טרם המציא את כתב נותן השירותים . פסק בורר בעניין

יותר להערכת הנהלת החברה בהסתמך על חוות דעתם של יועציה המשפטיים החברה תתקבלנה וכי הבורר ידחה את כי טענות ההגנה של ) מאשר לא(סביר

.נותן השירותיםתביעת שעבודים וערבויות .ג

שעבודים .1

להבטחת התחייבויות החברה לבנקים רשמה החברה שעבוד קבוע )א, ושעבוד צף על מסמכים שטרות וניירות ערך המופקדים בבנקים

שעבודים שונים על זכויות החברה במקרקעין לרבות על זכויות יתרת ההתחייבויות המובטחות בשעבודים . ה לקבלת כספיםהחברלא (ח " אלפי ש82,728סך של עומדת על 2011 בדצמבר 31ליום

). ראה להלן-כולל ערבויות ל שעבדה "בחו) ישראלי(להבטחת אשראי שהתקבל ממוסד פיננסי

.ל" מאוחדת בחוההחברה מניות חברה להבטחת אשראים כמו כן ניתנו ערבויות אישיות של בעלי שליט

שהתקבלו בארץ ולהבטחת אשראים שהתקבלו ממוסד פיננסי .ל"בחו) ישראלי(

- 46 -



)המשך ( ושעבודיםערבויות, התקשרויות, התחייבויות תלויות - 15באור

)המשך (שעבודים וערבויות .ג

)המשך(שעבודים .1

יקה החברה התחייבה החברה לא להבטחת אגרות החוב שהנפ )ב

ליצור שעבודים שוטפים לטובת נושים אחרים עד לפירעון מלא מובהר כי החברה רשאית לשעבד ). 'סדרה א(של אגרות החוב

בשעבוד ראשון קבוע וצף זכויותיה במקרקעין למוסד בנקאי .המשמש כמממן בפרויקט

סכומים" עודפים"כמו כן התחייבה החברה להפקיד בחשבון הסכומים בחשבון , עודפים של הפרויקטים שפורטו בתשקיף

העודפים משועבדים להבטחת תשלומים בגין אגרות החוב .שבמחזור

בשעבודים מובטחת יתרת אגרות החוב היו 2011 בדצמבר 31ליום :כדלקמן

מזומנים מוגבלים בשימוש לטובת נאמן אגרות החוב .1 .ח" אלפי ש13מעודפי פרויקטים בסכום כולל של

.תמורה ממכירת דירה שטרם נמכרה בפרויקט עיר ימים .2יתרה לקבל ממכירת קרקע מיועדת למימוש שטרם נמכרה .3

.בפרויקט אחוזת גליל בצפת .יתרה לקבל ממכירת פנטהאוז בפרויקט עיר ימים בנתניה .4 נס -יתרות לקבל ממכירת דירות בפרויקט גני המערב .5

.ציונה .בפרויקט נס ציונהתמורה ממכירת דירות שטרם נמכרו .6עודפי הפרויקטים שטרם נסתיימו במגדל הגן חולון וסיטי .7

. סנטר בת ים .ח" אלפי ש2,100ערבות בנקאית לטובת הנאמן בסך .8

.'ג22ראה באור , לענין שינוי בשעבודים לאחר תקופת הדוח

ערבויות .2

כולל של ערבויות בנקאיות בסך החברה העמידה , 2011 בדצמבר 31ליום הינם ערבויות ח "שמליון 44 -כמתוך סכום זה סך של (ח " מליון ש49.6 -כ

. )לטובת רוכשי דירות

מניותהון - 16באור

2010 - ו2011 בדצמבר 31הרכב הון המניות לימים

מונפק ונפרע רשום מספר מניות

ח" ש1מניות רגילות בנות

102 29,991 א"כ. נ. ע ח" ש1לה בנות מניות הנה

9 9 א"כ. נ. ע 30,000 111

- 47 -



פירוטים נוספים לסעיפי דוחות רווח והפסד - 17באור

לשנה שהסתיימה ביום

בדצמבר31 1 1 0 2 10 0 2 9 0 0 2 ח" א ל פ י ש עלות הדירות שנמכרו .א

44,607 45,705 23,302 קרקע 70,278 80,987 36,533 חומרים וקבלני משנה

22,355 25,755 16,047 שירותים ושונות, מסים 120 - - שינויים במלאי דירות

75,882 152,447 137,360

הוצאות הנהלה וכלליות .ב

5,167 5,216 5,297 דמי ניהול והשתתפות בהוצאות לצד קשור

1,016 2,729 1,149 עי ושונותשכר מקצו 56 88 469 פחת

6,915 8,033 6,239

הכנסות מימון .ג

- 4,410 - 'ג10 ראה באור - הכנסות בגין הסדר מניף - 594 - הכנסות מהפרשי שער 15 166 8 הכנסות מפיקדונות

2,504 151 143 רווח מרכישה עצמית של אגרות חוב 976 4,121 5,353 מצדדים קשוריםהכנסות מימון

5,504 9,442 3,495

הוצאות מימון .ד

7,292 4,019 5,818 הוצאות מימון לתאגידים בנקאיים - 2,098 301 הוצאות מימון בגין הפרשי שער 12,755 9,296 10,704 הוצאות מימון בגין אגרות חוב

1,272 904 2,549 יטההוצאות מימון בגין ערבות בעל של 71 236 104 הוצאות מימון למוסדות

הוצאות שנזקפו לעלות נכסים -בניכוי )3,074( )2,400( )1,123( כשירים

18,353 14,153 18,316

- 48 -

מ"יכון דיירים בעש


מסים על ההכנסה - 18באור

חוקי המס החלים על חברות הקבוצה .א

1985-ה"התשמ, )תיאומים בשל אינפלציה(חוק מס הכנסה

נמדדו התוצאות לצורכי מס כשהן מותאמות 2007עד לתום שנת , פי החוק-על .לשינויים במדד המחירים לצרכן

תיאומים בשל ( התקבל בכנסת תיקון לחוק מס הכנסה 2008בחודש פברואר

. ואילך2008התיאומים משנת המגביל את תחולתו של חוק 1985-ה"התשמ, )אינפלציהנמדדות התוצאות לצורכי מס בערכים נומינליים למעט תיאומים , 2008החל משנת

. 2007 בדצמבר 31מסוימים בגין שינויים במדד המחירים לצרכן בתקופה שעד ליום התיקון לחוק כולל בין היתר את ביטול התוספת והניכוי בשל אינפלציה והניכוי הנוסף

.2007 בדצמבר 31תן בגין נכסים שנרכשו עד ליום בשל פחת יינ

שיעורי המס החלים על ההכנסות של חברות הקבוצה .ב שיעור מס בישראל .1

נקבעה הפחתה מדורגת 2009במסגרת החוק להתייעלות כלכלית שפורסם בחודש יולי

ויופחת בהדרגה עד24% הינו 2011בשיעור מס החברות לפיה שיעור המס שחל בשנת . 2016 בשנת 18%לשיעור של

אשר ביטל 2011-ב "התשע) תיקון חקיקה(בתקופת הדוח אושר החוק לשינוי נטל המס

ואילך וקבע כי שיעור מס החברות שיחול 2012את הפחתת שיעורי מס החברות משנת . 25% ואילך הינו 2012משנת

. ח"לפי שא 165 - בסך של כרשמה החברה הטבת מסהשינוי כאמור כתוצאה מ

החל על חברות מאוחדות שמקום התאגדותן מחוץ לישראלשיעור מס .2

שיעור מס רווח שוטף מקום התאגדות החברה

)10%בכפוף לתנאים מסוימים (19% הונגריה 16% רומניה

חברה משפחתית .ג

ת לפקוד' א64 החברה הינה חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף 2001החל משנת המס .בהתאם נחשבים הכנסותיה או הפסדיה כהכנסות או כהפסדי בעל שליטה. מס הכנסה

. בהתאם לשיעורי מס חברותההפרשות למס מזוכות לחשבון בעל השליטההפרשים בגין שומות סופיות הינם הוצאות או הכנסות של החברה ויזוכו או יחויבו

.לחשבון בעל השליטה

סופיותשומות מס .ד הנחשבות שומות מס מ "שיכון אחזקות בניירות ערך בעהמאוחדת ברה ולחלחברה

למנהל רשות המיסים סמכות להאריך את תקופת 2007סופיות עד וכולל שנת המס כ . ואילך בשנה נוספת בתנאים מסוימים2007ההתיישנות של שומות לשנים

- 49 -



)המשך (נסהמסים על ההכ - 18באור

מסים נדחים .ה

מחושבים לפי שיעור מס והמיסים נדחים הינם בגין הפרשי עיתוי בגין פרויקטים לבניהלהלן פרטים בגין , בהתבסס על שיעורי המס הצפויים לחול בעת המימוש25%של

.התנועה במסים נדחים

כ"סה

ח"אלפי ש 5,436 2010 בינואר 1יתרה ליום

:יים במשך השנהשינו )1,814( זקיפה לדוח רווח והפסד

3,622 2010 בדצמבר 31יתרה ליום

:שינויים במשך השנה 341 זקיפה לדוח רווח והפסד

3,963 2011 בדצמבר 31יתרה ליום

מסים על ההכנסה הכלולים בדוחות רווח והפסד .ו

לשנה שהסתיימה ביום בדצמבר31 1 1 0 2 10 0 2 09 0 2 ח" א ל פ י ש

1,743 3,287 6,763 מסים שוטפים

)הטבת מס( על הכנסהמסים

לרווח כולל אחר שנזקפה )220(

1,090

)318(

- )1,334( - מסים בגין שנים קודמות 3,040 1,814 )341( מסים נדחים

6,202 4,857 4,465

- 50 -



)המשך (מסים על ההכנסה - 18באור

מס תיאורטי .ז

הרווחים , שהיה חל אילו כל ההכנסות וההוצאות, להלן מובאת התאמה בין סכום המסלבין סכום מסים על , וההפסדים היו מתחייבים במס לפי שיעור המס הסטטוטורי

:פסדההכנסה שנזקף בדוח רווח וה לשנה שהסתיימה ביום בדצמבר31 11 0 2 10 0 2 09 0 2 ח" א ל פ י ש

)24,205( 32,091 14,413 לפני מסים על ההכנסה) הפסד(רווח

26% 25% 24% שיעור המס הסטטוטורי

)הטבת מס(מיסים על הכנסה

3,459

8,023

)6,293(

מיסים הפסדים לצורכי מס בגינם לא נזקפו

הוצאות שאינן מותרות בניכוי ונדחים

לצורכי מס

2,076

285

349

- )1,501( - שנים קודמותגין מסים נדחים ב

- )1,334( - מסים בגין שנים קודמות

הבדלים בשעורי המס של חברות מאוחדות

רווח כוללנזקפו לסכומים שכולל (ל" בחו

) אחר

)220(

)1,107(

2,313

הפרשים בבסיס המדידה של הכנסה לצורכי

מס

760

180

6,321

1,675 296 165 הפרשים בגין שינויים בשיעורי המס

100 15 )38( אחרים

4,465 4,857 6,202 ההכנסהמיסים על

- 51 -



מגזרים - 19באור

:כללי .א

כמקבל ההחלטות החברהים המשותפים שלל"מנכאחד הירה את הקבוצה הגד .1

סוקר את הדיווחים המשותף ל "המנכ. התפעוליות הראשיים של הקבוצההפנימיים של הקבוצה לשם הערכת ביצועים והקצאת משאבים וקובעים את

את ביצועי ן בוח המשותףל"המנכ. מגזרי הפעילות בהתבסס על דיווחים אלובסיס מדידה זה אינו מושפע , בסיס מדידת הרווח התפעולימגזרי הפעילות על

. פעמי-פעמיות אשר נובעים מאירוע בודד וחד-או הכנסות חד/מהוצאות ו, פעילותה הכנסות והוצאות ריבית אינן נכללות בתוצאות כל אחד ממגזרי

.על ידי ההנהלה הבכירה הנבחנים :עיקריים מגזרים גיאוגרפיים בשני עוסקת הקבוצה .2

דירות למגוריםבניה ושיווק של , פעילות יזום-שראל י. בניה ושיווק של דירות למגורים, פעילות יזום -אירופה.

הכנסות והוצאות המגזרים כוללות הכנסות והוצאות הנובעות מהפעילויות .3התפעוליות של המגזרים והמיוחסות ישירות למגזרים העסקיים וכן חלק יחסי

.מגזרים שניתן להקצותן למגזרים על בסיס סבירמהוצאות החברה בגין כל ה. נכסי המגזר כוללים את כל הנכסים התפעוליים בהם משתמש המגזר .4

התחייבויות המגזר כוללות את כל ההתחייבויות הנובעות מהפעילויות .התפעוליות של המגזר

- 52 -



)המשך( מגזרים - 19באור

.ב כ"סה התאמות אירופה ישראל ח"באלפי ש

31לשנה שהסתיימה ביום 2011, בדצמבר

115,675 - 59 115,616 הכנסות מחיצוניים

מגזרי )הפסד(רווח 27,262 - )4,666( 31,928 מחיצוניים

5,504 הכנסות מימון )18,353( הוצאות מימון

)6,202( נסההכהמסים על

8,211 שנהל נקירווח

:מידע אחר 190,404 18,604 171,800 נכסי המגזר

195,549 20,779 174,770 התחייבויות המגזר


246,062 - 60,693 185,369 הכנסות מחיצוניים

26,881 - 1,555 25,326 מחיצונייםרווח מגזרי


9,921 רווח מיציאה מאיחוד )4,857( הכנסההמסים על

27,234 שנהל נקירווח

:מידע אחר 243,918 21,870 222,048 נכסי המגזר

259,854 18,867 240,987 התחייבויות המגזר


156,680 - 9 156,671 הכנסות מחיצוניים

מגזרי ) הפסד(רווח

)9,384( - )21,155( 11,771 מחיצוניים


)4,465( הכנסההמסים על

)28,670( נקי לשנההפסד

- 53 -



יתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים - 20באור

יתרות עם בעלי עניין וצדדים קשורים .א

הצגה בדוח על המצב הכספי

בדצמבר31ליום

2011 2010 ח"פי שאל ח"אלפי ש

49,843 36,504 )1'ראה ג (במסגרת רכוש בלתי שוטף

49,843 49,843 גבוהה ביותר במשך השנהיתרה הה

זכאים ויתרות זכותבמסגרת - )595(

עסקאות עם בעלי עניין וצדדים קשורים .ב

ביוםסתיימה השלשנה

בדצמבר31

2011 2010 2009

47,516 15,563 3,126 בניה בפרויקטיםבצוע עבודות

דמי -הוצאות הנהלה וכלליות

5,167 5,216 5,297 ניהול

976 4,121 5,353 הכנסות מימון

1,272 904 2,549 )ערבות בעלי שליטה (הוצאות מימון

- 54 -



)המשך (וצדדים קשוריםיתרות ועסקאות עם בעלי עניין - 20באור

פרטים נוספים .ג

הרכב .1

סעיף בדצמבר31ליום קטן

2011 2010 ח"אלפי ש

6,428 - 3 א .ר.הלוואות שניתנו לחברת א 18,122 20,341 4 י .ר.לאהלוואות שניתנו 20,396 16,163 2,5 נאות הלוואות שניתנו ל

מזרחי -הלוואות שניתנו לבעלי שליטה 4,897 - 6 א.ר.ובניו א

49,843 36,504 כ הלוואות לצדדים קשורים"סה

להלן (מ " נחתם הסכם מימון בין החברה לחברת נאות מזרחי בע2010 בינואר 3ביום .2

-לצורך מימון עלויות בניה והעמדת הון עצמי בשני פרויקטים ") חברת הפרויקטים". א"בת" גני הכפר"שבחיפה והאחר פרויקט " ניהסביוני ד" האחד פרויקט בשכונת

ויהיו , 12% ריבית שנתית בגובה של ויישא, ההלוואות שהוענקו במסגרת הסכם המימון בנספח הבהרה ,) מרווחי הפרויקט50%עד לגובה של (זכאיות גם לחלק ברווחי הפרויקט

רק בהעמדת מותניתהזכות לרווחים הובהר כי ,2010 בספטמבר 25ביום להסכם שנחתם הלוואות הנדרשות להעמדת ההון עצמי בפרויקטים סביוני דניה בחיפה וגני הכפר הכל

הרי שהתשואה , וכי במידה וסכומי ההלוואות יפחתו מההון העצמי הנדרשבכפר שלם וכי הזכות לרווחים בפרויקטים מוגבלת כך , העודפת על ההלוואה תרד באופן יחסי

.15% על שיעור של שהרבית בחישוב שנתי לא תעלה

מ שיעבדה " נחתם הסכם ביטחונות לפיו חברת נאות מזרחי בע2010 בנובמבר 4ביום וזאת עד לגובה " מזרחי פרפקט "-ו" סביוני דניה"לטובת החברה את עודפי הפרויקטים

תהיה , או כולו יוחזר לחברה/עוד הוחלט כי במידה וחלק מהחוב ו. ח" אלפי ש52,868של או להקטין ביטחונות באופן יחסי /מ האפשרות לשחרר פרויקטים ו" בעלנאות מזרחי

ח " אלפי ש52,868 נרשם שעבוד לטובת החברה בסך של 2010 בנובמבר 18ביום . בהתאם 14ביום מהשנחתבתוספת לאגרת חוב . טחת חובות הצדדים הקשורים לחברהוזאת להב

. 12%תית בשיעור של ריבית שנאייש נקבע כי סכום הנכס המשועבד 2011 מרץב

הריבית על , ח"אלפי ש 277 -א ריבית בסך של כ.ר.בתקופת הדוח נזקפה לחברת א .3 א.ר.אות שהוענקו לאו נפרעו כל ההלו2011במהלך שנת . לשנה12%אות הללו היא וההלו

.

- 55 -



)המשך (דים קשוריםיתרות ועסקאות עם בעלי עניין וצד - 20באור

)המשך (פרטים נוספים .ג

הריבית על . ח" אלפי ש2,270 -כי ריבית בסך של .ר.בתקופת הדוח נזקפה לחברת א .4 . לשנה12%הלוואות אלה היא

הריבית על . ח" אלפי ש2,526 -בתקופת הדוח נזקפה לחברת נאות ריבית בסך של כ .5

. לשנה12%הלוואות אלה היא

אלפי 4,897- שהוענקו לבעלי השליטה בסך של כתפרעו כל ההלוואו נ2011במהלך שנת .6 . ח"ש

בניה והשקעות .) א.ר.א(לענין הסכם בגין דמי ניהול והחזר הוצאות לחברת מזרחי ובניו .7הנושאת בהוצאות ) בשליטת בעלי השליטה בחברה(חברה אחות , .")א.ר.א "-להלן (מ "בע

).2(' א15ראה באור , ות מזרחי ובניוהנהלה וכלליות של כל קבוצת חבר, מכירה

-התקשרות בהסכם להקמת פרויקט מגדל הפרחים בהוד השרון .8

מזרחי ובניו בניה . י.ר. נחתם הסכם בין החברה לבין חברת א2010 אוקטובר ב24ביום שהינה חברה בשליטת בעלי השליטה ,")הקבלן: "להלן בסעיף זה(מ "והשקעות בע

יחידות 34 ו קומות וב14 ן בןבנה הקבלן עבור החברה בנייי, בהתאם להסכם. בחברהבכפוף לדוח הביצוע , מעודכנת מעת לעת החברה לקבלן מתשלמהתמורה ש. דיור

.המופיע בנתוני השמאי המפקח המלווה מטעם הבנק המלווה של הפרויקט

-התקשרות בהסכם להקמת פרויקט סולם יעקב בירושלים .9מזרחי ובניו בניה . י.ר.תם הסכם בין החברה לבין חברת א נח2010 אוקטובר ב24ביום

חברה בשליטת בעלי השליטה בחברה -") הקבלן: "להלן בסעיף זה(מ "והשקעות בע תשלם התמורה ש. יחידות דיור66 קומות כל אחד ובהם 7 בניינים בני שישה לבניית

תוני השמאי המפקח בכפוף לדוח הביצוע המופיע בנ, מעודכנת מעת לעתהחברה לקבלן . המלווה מטעם הבנק המלווה של הפרויקט

בעלי השליטה חתמו לטובת החברה על ערבויות אישיות להבטחת התחייבויות החברה .10

החברה מודדת את ההטבה התקופתית בהתאם לערבויות . לתאגידים בנקאיים ואחרים .ן הוןההטבה נרשמת בסעיף הוצאות מימון כנגד קר. שנתקבלו מבעלי השליטה

באורמ העמידה לטובת החברה ערבות כאמור ב"בתקופת הדוח חברת נאות מזרחי בע .11

ערבות זו תוסר בכפוף להסכמת החברה רק .בגין חוב בעלי השליטה בחברה 2'ג20במקרה שיתקבל שיעבוד על נכס בבעלותם או בשליטתם של בעלי השליטה העולה

.על חובות הצדדים הקשורים) י בדרגהאו בערכו השיורי במקרה של שעבוד שנ(בערכו

התקשרה החברה עם בניו של בעל השליטה בחברה בפרויקט מגדל הגן למתן 2006שנת ב .12 .4'א15ראה גם באור , ד" יח2שירותי בניה ל

.בתקופת הדוח רכש בנו של בעל השליטה בחברה דירה אחת בפרויקט בנס ציונה .13

דירות בפרויקט 2עלי השליטה בחברה לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי רכשו ב .14

. החברה בנס ציונה

- 56 -



פיננסיים וניהול סיכוניםמכשירים - 21באור

סיווג הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות .א

ספי בדוח על המצב הכלהלן סיווג הנכסים הפיננסיים וההתחייבויות הפיננסיות :IAS 39-לקבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל

בדצמבר31 2011 2010 ח"אלפי ש

נכסים פיננסיים 4,503 1,842מזומנים ושווה מזומנים ופקדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש

49,929 36,651 הלוואות וחייבים

התחייבויות פיננסיות

183,932 160,134 התחייבויות פיננסיות הנמדדות בעלות מופחתת

גורמי סיכון פיננסיים .ב

לרבות (כגון סיכון שוק , פעילויות הקבוצה חושפות אותה לסיכונים פיננסיים שונים

סיכון , סיכון אשראי, )סיכון שווי הוגן בגין שיעור ריבית וסיכון מחיר, סיכון מטבעתוכנית ניהול הסיכונים הכוללת של . וסיכון תזרים מזומנים בגין שיעור ריביתנזילות

הקבוצה מתמקדת בפעולות לצמצום למינימום השפעות שליליות אפשרויות על . הביצועים הפיננסיים של הקבוצה

ל משותף בחברה וחבר הדירקטוריון "ניהול הסיכונים מבוצע על ידי מר רוני מזרחי מנכבעלי השליטה משהינם (ל משותף בחברה וחבר הדירקטוריון "רחי מנכומר אברהם מז

).בחברה

סיכוני שוק .1 מטבע חוץסיכון .א

באירופה והיא חשופה לשינויים בשער החליפין של מטבעות , בין היתר, הקבוצה פועלתוך עלולה לגרום ירידה בשערי החליפין על בסיס קבוע לזמן אר. בעיקר לאירו, שונים

. ההון העצמי של החברהלהקטנת

שינויים בשיעורי ריבית הפריים בישראל .ב

החברה נוהגת לממן חלק ניכר מהיקפי הפרויקטים בהלוואות בנקאיות בריבית משתנה שינויים בשעורי ריבית הפריים . וזאת במסגרת הסכמי ליווי עם הבנק") פריים("

. ל הפרויקטים השונים ועל רווחיותםמשפיעים על הוצאות המימון ש

- 57 -



)המשך( פיננסיים וניהול סיכוניםמכשירים - 21באור

)המשך (סיכוני שוק .1

שינוי במדד תשומות הבניה .ג

עשויה להשפיע על מחירי ההתקשרות של החברה עם , התייקרות תשומות הבניהכקבלנים מבצעים ראשיים לביצוע עבודות בניה , עימם עובדת החברהקבלני משנה

הצמודים , )מחיר כולל וסופי לעבודה נתונה(עבור החברה בתנאי תשלום פאוושלי החברה פועלת למתן את השפעת השינויים במדד האמור על .לשינויים במדד זה

דד תשומות ריווחיות החברה באמצעות הצמדת ההתקשרויות עם רוכשי הדירות למ .הבניהגידול או קיטון בהכנסות ממכירת ; לשינויים במדד ישנם השפעות מנוגדות, לפיכך

.דירות ומאידך גידול או קיטון בעלויות הבניה

שינויים במדד המחירים לצרכן .ד

בהיקפים גבוהים ולפיכך שינויים במדד המחירים , לחברה אגרות חוב צמודות מדד .יפה לחברהלצרכן עלולים ליצור חש

סיכוני אשראי .2

כולל בסך קשוריםלצדדים הלוואות היו לקבוצה יתרות 2011 בדצמבר 31ליום )א החברה אינה צופה סיכוני אשראי מהותיים בגין יתרות .ח"שאלפי 36,504של .אלו

החשיפה לסיכון אשראי בקשר . רוב מכירות החברה נעשות ללקוחות פרטיים )בלת היות ובדרך כלל החברה מוסרת את יחידות הדיור לאחר ללקוחות הינה מוגב

.פרעון חובות הלקוחות

סיכון נזילות .3

סיכון נזילות הוא הסיכון שהחברה לא תוכל לעמוד במחויבויותיה הפיננסיות בהגיע את , ככל הניתן, גישת החברה לניהול סיכוני הנזילות שלה היא להבטיח. מועד תשלומן

.קת לעמידה בהתחייבויותיה במועדמידת הנזילות המספ

החברה פועלת על מנת לאפשר קיומן של רמות מספקות של אמצעים נזילים לתשלום . הוצאות התפעול הצפויות ושל הסכומים הדרושים לעמידה בהתחייבויות הפיננסיות

האמור אינו מביא בחשבון את ההשפעה הפוטנציאלית של תרחישים קיצוניים שאין .ה לצפותםאפשרות סביר

- 58 -



)המשך( פיננסיים וניהול סיכוניםמכשירים - 21באור

)המשך( גורמי סיכון פיננסיים .ב

)המשך (סיכון נזילות .3

הטבלה שלהלן מציגה את זמני הפרעון של ההתחייבויות הפיננסיות של הקבוצה על פי :לא מהוונים כולל תשלומים בגין ריביתהתנאים החוזיים בסכומים

2011, בדצמבר31ליום

ערך בספרים

תזרים מזומנים צפוי

שנה ראשונה

שנה שניה

שנה שלישית

שנה רביעית ואילך

ח"אלפי ש

אשראי מתאגידים בנקאיים לזמן - - - )57,708((*))57,708( )68,226( קצר

)5,410( - )2,304( )4,787( )12,501( )12,184( ראי לזמן קצר ממוסד פיננסיאש )830( )3,280( )3,280( )3,280( )10,670( )9,092( הלוואות מתאגידים בנקאיים

הלוואות לזמן קצר מבעלי זכויות )1,109( - - - )1,109( )1,109( שאינן מקנות שליטה

- - - )4,519( )4,519( )4,519( תני שירותיםספקים ונו - - - )5,737( )5,737( )5,737( זכאים ויתרות זכות

- - )31,819( )30,595( )62,414( )59,267( אגרות חוב )160,134( )154,658( )106,626()37,403( )3,280( )7,349(

ל היות ואין בכוונת החברה "ינה כוללת אשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים בחוהיתרה א(*)

).5('ב8 -ו) 4('ב8ראה באור . לפרוע את האשראי


אשראי מתאגידים בנקאיים לזמן - - - )58,966( )58,966( )56,154( קצר

)4,743( )955( )5,503( )4,715( )15,916( )14,834( פיננסיאשראי לזמן קצר ממוסד

)4,865( )2,559( )2,568( )2,577( )12,569( )11,021( הלוואות מתאגידים בנקאיים הלוואות לזמן קצר מבעלי זכויות

)1,065( - - - )1,065( )1,065( שאינן מקנות שליטה - - - )7,924( )7,924( )7,924( ספקים ונותני שירותים

- - - )5,666( )5,666( )5,666( זכאים ויתרות זכות - )30,639( )30,336( )30,035( )91,010( )87,268( אגרות חוב

)183,932( )193,116()109,883()38,407( )34,153( )10,673(

- 59 -


באורים לדוחות הכספיים )המשך( פיננסיים וניהול סיכוניםמכשירים - 21באור

שווי הוגןסיכוני .ג

הטבלה שלהלן מפרטת את היתרה בדוחות הכספיים והשווי ההוגן של קבוצות .1 :פי שווים ההוגן-שלא על, המוצגים בדוחות הכספיים, מכשירים פיננסיים

שווי הוגן יתרה בדצמבר31 ר בדצמב31 2011 2010 2011 2010 ח"אלפי ש

)1 (התחייבויות פיננסיות

82,726 49,046 87,268 59,267 אגרות חוב .הדוח על המצב הכספישווי בורסה לתאריך על השווי ההוגן מבוסס )1(

נות ומזומנים מוגבלים פקדו, היתרה בדוחות הכספיים של מזומנים ושווי מזומנים

שראי מתאגידים בנקאיים א , צדדים קשורים ובעלי ענין,חייבים ויתרות חובה, בשימושהתחייבויות לספקים ולנותני שירותים וזכאים ויתרות זכות תואמת או קרובה , ואחרים

.לשווי ההוגן שלהם

מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק .ד


בשיעורי ריבית הפרייםמבחן רגישות לשינויים

:מהשינוי בשיעור של) הפסד(רווח

)2,526( )3,074( 5%עליית ריבית בשיעור של 2,526 3,074 5%ירידת ריבית בשיעור של

בשיעורי ריבית היוריבורמבחן רגישות לשינויים

:מהשינוי בשיעור של) הפסד(וח רו

)940( )977( 5%עליית ריבית בשיעור של 940 977 5%ירידת ריבית בשיעור של

ח מול האירו"מבחן רגישות לשינויים בשער החליפין של הש

:מהשינוי) הפסד(רווח

)1,611( )1,434( 5%ח של "עליית שע

1,611 1,434 5%ח של "דת שעירי

במדד המחירים לצרכןמבחן רגישות לשינויים

:מהשינוי) הפסד(רווח

)4,363( )2,963( 5% של מדד עליית 4,363 2,963 5% של ירידת מדד

- 60 -


באורים לדוחות הכספיים )המשך( יים וניהול סיכוניםפיננסמכשירים - 21באור

)המשך (מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק .ד

מבחני רגישות והנחות העבודה העיקריות

השינויים שנבחרו במשתני הסיכון הרלוונטים נקבעו בהתאם להערכות ההנהלה לגבי שינויים

.אפשריים סבירים במשתני סיכון אלה

סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאות החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי או השינוי /מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ו. הפעולות או המצב הכספי המדווחים

עבור כל מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלוונטי שנבחר עבורו נכון לכל , )לפני מס(בהון העצמי ה על בסיס מהותיות החשיפה של תוצאות הפעולות או בחינת גורמי הסיכון נעשת. מועד דיווח

.המצב הכספי בגין כל גורם סיכון בהתייחס למטבע הפעילות ובהנחה שכל שאר המשתנים קבועים

מידע נוסף לגבי השקעות מהותיות בנכסים פיננסיים .ה :IAS 39 -פירוט ההשקעות המהותיות בקבוצות הנכסים הפיננסיים בהתאם ל .1 בדצמבר31ליום 2011 2010 אלפי שקלים חדשים מוגבלים ומזומנים קדונות ימזומנים ושווי מזומנים ופ

בשימוש

1,842

4,503

49,929 36,651 הלוואות וחייבים 38,493 54,432 39 -מועדי המימוש החזויים של ההשקעות המהותיות לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם ל .2

IAS: 2011, בדצמבר31ליום

שנה ראשונה

שנה שניה

שנה שלישית

שנה רביעית

שנה חמישית ואילך

כ"סה

אלפי שקלים חדשים מזומנים ושווי מזומנים

ומזומנים קדונות י ופ מוגבלים בשימוש

1,842

- - - - 1,842

36,651 - - 10,758 25,746 147 הלוואות וחייבים 1,989 25,746 10,758 - - 38,493

2010, בדצמבר31ליום מזומנים ושווי מזומנים

קדונות ומזומנים י ופ מוגבלים בשימוש

4,503

- - - - 4,503

49,929 - - 8,856 40,987 86 הלוואות וחייבים 4,589 40,987 8,856 - - 54,432

- 61 -


באורים לדוחות הכספיים )המשך( פיננסיים וניהול סיכוניםמכשירים - 21ר באו

)המשך (מידע נוסף לגבי השקעות מהותיות בנכסים פיננסיים .ו

:IAS 39 - לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם לים הפיננסיהנכסיםתנאי הצמדה של .2

במטבע חוץ או בהצמדה

לו

אירו

בהצמדה למדד

המחירים צרכןל

ללא הצמדה נושא ריבית

ללא הצמדה

כ"סה

אלפי שקלים חדשים 2011, בדצמבר31ליום מזומנים ושווי מזומנים

ופקדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש

276 - - 1,566 1,842 נכסים פיננסיים בעלות

: מופחתת

36,651 - 36,504 - 147 הלוואות וחייבים 423 - 36,504 1,566 38,493 2010, בדצמבר31ליום מזומנים מזומנים ושווי

ופקדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש

314 - - 4,189 4,503 נכסים פיננסיים בעלות

: מופחתת

49,929 86 49,843 - - הלוואות וחייבים 314 - 49,843 4,275 54,432 39 -מדה של ההתחייבויות הפיננסיות לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים בהתאם לתנאי הצ .4

IAS: 2011, בדצמבר31ליום התחייבויות פיננסיות

הנמדדות בעלות מופחתת

29,121 59,267 61,490 10,256 160,134 2010, בדצמבר31ליום התחייבויות פיננסיות

הנמדדות בעלות מופחתת

32,543 87,268 50,531 13,590 183,932

- 62 -


באורים לדוחות הכספיים על המצב הכספיהדוח אירועים לאחר תאריך - 22באור

הוחלט באסיפת מחזיקי אגרות החוב של החברה להורות 2012 בפברואר 21ביום .אאשר העודפים מהם משועבדים עבור , לנאמן לאשר לבנק המלווה של הפרויקטים

מחזיקי אגרות החוב להגדלת האשראי בפרויקטים שלא לצורכי הפרויקטים עצמם אלא 30 -בסך של כ, 2012 מרץ ב1ועדו חל ביום שמ, לצורך תשלום למחזיקי אגרות החוב

. ח"מיליון ש

32,095 -סך של כ) 'סדרה א( שילמה החברה לבעלי אגרות החוב 2012 במרץ 1ביום .ב). 'סדרה א(ובכך פרעה מחצית מיתרת אגרות החוב ) קרן וריבית שנצברה(ח "אלפי ש -ת בסך של כערבות בנקאי) 'סדרה א(המציאה החברה לנאמן לאגרות החוב , בנוסףבגין הריבית , מוגבל בשימוש, 2012ח צמוד למדד הידוע לחודש מרץ " אלפי ש1,050

. 2012 בספטמבר 1שתשולם ביום

, לעיל' כאמור בסעיף בוהעמדת הערבות 2012 במרץ 1ביום לצורך פירעון אגרות החוב .גשל כולל ך בס") הבנק: "להלן( מבנק איגוד On Callקיבלה החברה שתי הלוואות בתנאי

סך של ") ההלוואות שהועמדו: "להלן (8%+ ח בתנאי ריבית של פריים "אלפי ש 34,550שטרם נפרעה הלוואה הסילוק יתרת נועד למההלוואות שהועמדו ח " אלפי ש2,450

כנגד ההלוואות . 2011 במרץ 1קרן וריבית אגרות חוב ביום לפירעון תשלום שהועמדהו :הביטחונות הבאים שיעבדה החברה לטובת הבנק את

נס ציונה ודירת , "גני המערב"תקבולי הדיירים בדירות שנמכרו בפרויקטים .1 . נתניה, "עיר ימים" בפרויקט זפנטהאו

. נתניה, "עיר ימים" האחרונה שנותרה בפרויקט זמלאי דירת הפנטהאו .2


.לוןחו, "מגדל הגן"עודפי פרויקט .4

.בת ים, "סיטי סנטר"שיעבוד המקרקעין של פרויקט .5

ח ממכירת שני נכסים מסחריים " אלפי ש13,500 -תקבולים בסך כולל של כ .6 . בחברת אחות של החברה

, לאחר שנתקבל אישור ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה, 2012 בפברואר 16ביום .דשתחילתה , שנים3קופה בת לת) 2(' א15הוארך תוקף הסכם הניהול כאמור בבאור

.2012 בפברואר 25ביום

- 63 -



רשימת חברות הקבוצה ומידע נוסף על חברות מוחזקות - נספח

שיעורי הבעלות והשליטה של החברה המחזיקה בדצמבר 31ליום 2011 2010 %-ב

שם החברה החברה המחזיקה 100 100 (**)מ"שיכון אחזקות בניירות ערך בע החברה Helus Pipera SRL(*) 99 99 החברה Ary Building Investment SRL 99 99 החברה Global Property Solutions Kft 87.5 87.5 החברה Mizrachi Global Bulding החברה

Investment Hotels SRL

99

99

. לעיל3'ב8 באור המאוחדת על ידי בעלי השליטה ראהה לחברהיתנבאשר לערבות שנ*) (

.חברה לא פעילה(**)

נטו כולל הלוואות , יתרת השקעה שניתנו


2011 2010

שם החברה

- - מ"שיכון אחזקות בניירות ערך בע

Helus Pipera SRL )1,430( )221(

Ary Building Investment SRL )816( 1,252

Global Property Solutions Kft 168 1,657

Mizrachi Global Bulding Investment Hotels SRL

748

884

יתרת הלוואות שניתנו


2011 2010

שם החברה

- - מ"יירות ערך בעשיכון אחזקות בנ

Helus Pipera SRL 4,244 4,072

Ary Building Investment SRL 12,605 11,586

Global Property Solutions Kft 6,078 5,632

Mizrachi Global Bulding Investment Hotels SRL

1,496

1,435

מ"בע שיכון דיירים

הצגת נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים

המיוחסים לחברה עצמה

2011 בדצמבר 31 ליום


'ג9דוח מיוחד לפי תקנה

המאוחדים הדוחות הכספיים נתונים כספיים ומידע כספי מתוך

עצמהחברהלהמיוחסים

מתוך הדוחות הכספיים המאוחדים של הקבוצה עצמהלהלן נתונים כספיים ומידע כספי נפרד המיוחסים לחברההמוצגים בהתאם , ) דוחות מאוחדים-להלן ( המפורסמים במסגרת הדוחות התקופתיים 2011, בדצמבר31ליום

.1970- ל"תשה, )דוחות תקופתיים ומיידיים(לתקנות ניירות ערך ' ג9לתקנה

. לדוחות המאוחדים2עיקרי המדיניות החשבונאית שיושמה לצורך הצגת נתונים כספיים אלה פורטו בבאור

. בדוחות המאוחדים'ד1 כהגדרתן בבאור מאוחדותחברות

לכבוד

מ" בעשיכון דייריםשל בעלי המניות

,.נ.ג.א

יוחד של רואה החשבון המבקרדוח מ: הנדון ,)דוחות תקופתיים ומיידיים(לתקנות ניירות ערך ' ג9על מידע כספי נפרד לפי תקנה

1970 -ל "התש

של 1970 -ל "התש, )דוחות תקופתיים ומיידיים(לתקנות ניירות ערך ' ג9המידע הכספי הנפרד המובא לפי תקנה ביקרנו את

ואשר נכללו בדוח התקופתי לשנה שהסתיימה באותו תאריךו 2011 , בדצמבר31 ליום") ההחבר "- להלן (מ" בעשיכון דיירים

המידע אחריותנו היא לחוות דיעה על . באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברהו הנפרד הינ המידע הכספי.של החברה

.בהתבסס על ביקורתנו הנפרדהכספי

תיימה באותו תאריך בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים אשר חוות ולשנה שהס2010 בדצמבר 31הדוחות הכספיים ליום

2009 בדצמבר 31הדוחות הכספיים ליום , והיתה בלתי מסויגת2011 במרץ 31דעתם על הדוחות הכספיים ניתנה ביום

יתנה ולשנה שהסתיימה באותו תאריך בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים אשר חוות דעתם האחרונה על הדוחות הכספיים נ

. והיתה בלתי מסויגת2010 באוקטובר 3ביום

חברות מוחזקות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני אשר סכום לא ביקרנו את המידע הכספי מתוך הדוחות הכספיים של

מחברות הפסדהואשר 2011 בדצמבר31 ליוםח " שאלפי 1,330להן הסתכם לסך של הנכסים המיוחסההתחייבויות בניכוי

כספיים של אותן ה הדוחות .2011 בדצמבר 31לשנה שהסתיימה ביום ח"אלפי ש 5,893קות אלה הסתכם לסך של מוחז

ככל שהיא מתייחסת לסכומים שנכללו בגין , הומצאו לנו וחוות דעתנו חברות בוקרו על ידי רואי חשבון אחרים שדוחותיהם

.האחרים מבוססת על דוחות רואי החשבון, אותן חברות

על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה . את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראלערכנו

ביקורת כוללת בדיקה מדגמית . הצגה מוטעית מהותית הנפרדבמידע הכספיבמטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין

החשבונאיים םכלליהביקורת כוללת גם בחינה של . נפרד הובפרטים הכלולים במידע הכספישל ראיות התומכות בסכומים

ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן בעריכת המידע הכספי הנפרד שיושמו

. אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו. הנפרדשל המידע הכספיהערכת נאותות ההצגה

דוחות (לתקנות ניירות ערך ' ג9תקנה הוראות בהתאם ל, מכל הבחינות המהותיות, ערוך הנפרד הכספיהמידע, לדעתנו

.1970 -ל"התש, )תקופתיים ומיידיים

חלפון,עמית

רואי חשבון

, רמת גן

2012 ,במרץ 29

office: mail- e il.co.ahcpa il.co.ahcpa.www@ 6125030-03: פקס 9396123-03: טל 52506גן - רמת , 16 אבא הילל סילבר ' רח

Amit, Halfon is a member firm of the PKF International Limited network of legally independent firms and does not accept any responsibility or liability for the actions or inactions on the part of any other individual member firm or firms


מ" בעשיכון דיירים תחייבויות הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה הנכסים והסכומי ה

ר בדצמב31ליום 1 1 0 2 0 1 0 2 ח"אלפי ש מידע נוסף

נכסים שוטפים

917 13 א ושווי מזומניםמזומנים

3,272 1,553 ב פקדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש

100 16 ב חייבים ויתרות חובה

1,971 2,620 למימושיםמקרקעין מיועד

89,526 54,391 מלאי בניינים בהקמה ודירות למכירה

49,002 48,890 מקרקעין לבניה

107,483 144,788

נכסים בלתי שוטפים

49,843 36,504 ב ובעלי ענייןצדדים קשורים

20,947 21,327 ן להשקעה" ונדלמקרקעין

2,848 2,522 נטו , רכוש קבוע

3,622 3,963 ה מסים נדחים

64,316 77,260

3,570 - ו יות המיוחסים לחברות מאוחדותנכסים בניכוי התחייבו 171,799 225,618


תחייבויות הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה הנכסים והסכומי ה בדצמבר31ליום 1 1 0 2 0 1 0 2 ח"אלפי ש מידע נוסף

התחייבויות שוטפות

59,605 67,564 ג ראי מתאגידים בנקאיים וממוסד פיננסי אש

87,268 59,267 ג אגרות חוב

7,899 4,446 ג ספקים ונותני שירותים

106 7,450 שירותי בניה למתןהתחייבויות

5,631 5,681 ג זכאים ויתרות זכות

75,816 27,965 ורוכשי מקרקעיןמקדמות מלקוחות

172,373 236,325

בלתי שוטפותהתחייבויות

4,662 2,397 ג אשראי מתאגידים בנקאיים

- 1,330 ו התחייבויות בניכוי נכסים המיוחסים לחברות מאוחדות

)15,369( )4,301( גרעון בהון 171,799 225,618

מזרחי אליהו ר הדירקטוריון "יו

מזרחי רוני משותף וחבר ל "נכמ


מזרחי אברהם משותף וחבר ל "מנכ


מיקל חיים ל כספים וחבר "סמנכ


.2012 ץבמר 29: תאריך אשור הדוחות


המיוחסים לחברה המאוחדיםהוצאות הכלולים בדוחות ההכנסות וסכומי ה

לשנה שהסתיימה בדצמבר31ם ביו

1 1 0 2 10 0 2 9 0 0 2 ח"ש אלפי מידע נוסף

הכנסות

156,619 184,012 115,491 הכנסות ממכירת דירות מגורים

52 1,357 125 הכנסות אחרות

115,616 185,369 156,671


137,360 152,447 75,882 עלות הדירות שנמכרו

19,311 32,922 39,734 גולמי רווח

1,869 1,453 1,375 הוצאות מכירה ושיווק

5,671 6,143 6,431 הוצאות הנהלה וכלליות

11,771 25,326 31,928 רווח תפעולי

(*)3,495 4,430 5,504 הכנסות מימון

(*)5,865 - - חברות מאוחדות- הכנסות מימון

(*)) 12,294( )9,966( )16,849( הוצאות מימון

- 10,230 - בעברו שאוחדותמיציאה מאיחוד של חבר רווח

8,837 30,020 20,583 רווח לפני מסים על ההכנסה

) 2,508( )4,842( )6,202( ה מסים על ההכנסה

6,329 25,178 14,381 רווח לאחר מסים על ההכנסה

) 34,777( 2,240 )5,893( אוחדותמחברות ) בהפסדי(חלק החברה ברווחי

8,488 לשנהנקי )הפסד(רווח

כולל אחר) הפסד(רווח

27,418 )28,448(

13 מוחזקותהפרשי תרגום של חברות

)1,640(

886

סיווג לרווח של הפרשי תרגום בשל חברות

הופסקאיחודןש מאוחדות

-

2,099

-

)27,562( 27,877 8,501 שנה לכולל) הפסד(סך הכל רווח

.סווג מחדש(*)

מ" בעשיכון דיירים מזומנים הכלולים בדוחות המאוחדים המיוחסים לחברה התזרימי סכומי

לשנה שהסתיימה בדצמבר31 ביום

1 1 0 2 10 0 2 9 0 0 2 ח"אלפי ש :תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת

) 28,448( 27,418 8,488 נקי )הפסד( רווח

התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי

*)( 85,753 5,103 10,314 ) 'נספח א(המזומנים מפעילות שוטפת

57,305 32,521 18,802 עילות שוטפתשנבעו מפמזומנים נטו

:תזרימי מזומנים מפעילות השקעה

)1( )2,635( )143( רכישת רכוש קבוע

)8,212( 10,577 1,719 נטו, ובמזומנים מוגבלים בשימושפיקדונותשינוי ב

16 39 31 מזומנים שהתקבלו במשך התקופה עבור ריבית

*)() 5,446( (*)26,017 )980( נטו, מאוחדותחברות - הלוואות )מתן(החזר

*)( 3,899 (*) )42,844( 11,869 נטו, לצדדים קשוריםהלוואות ואשראי )מתן(גביית

)9,744( )8,846( 12,496 השקעה)ששימשו לפעילות(שנבעו מפעילות נטו מזומנים

:מימוןפעילות לתזרימי מזומנים

)4,993( )3,422( )1,118( רכישה עצמית של אגרות חוב

- )20,457( )30,039( פרעון אגרות חוב

- 2,074 - קבלת הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך

)1,633( )1,740( )1,929( פרעון הלוואות והתחייבויות אחרות לזמן ארוך

)10,491( )7,528( )10,679( מזומנים ששולמו במשך השנה עבור ריבית

וממוסד באשראי לזמן קצר מתאגידים בנקאיים) קיטון(גידול

)31,399( 7,456 11,563 פיננסי

)48,516( )23,617( )32,202( מימון ות מזומנים נטו ששימשו לפעיל

)955( 58 )904( במזומנים ושווי מזומנים ) ירידה(עליה

1,814 859 917 לתחילת השנה ושווי מזומניםיתרת מזומנים

859 917 13 לסוף השנה ושווי מזומניםיתרת מזומנים

.סווג מחדש )*(


המיוחסים לחברה המאוחדיםמזומנים הכלולים בדוחות התזרימי סכומי

לשנה שהסתיימה בדצמבר31ביום

1 1 0 2 10 0 2 9 0 0 2 ח"אלפי ש

:התאמות הדרושות כדי להציג את תזרימי המזומנים מפעילות שוטפת )א(

:הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בזרימת מזומנים

56 88 469 פחת

34,777 )2,240( 5,893 מאוחדותחברות ) רווחי(חלק החברה בהפסדי

*)( 1 4,045 4,934 נטו, הוצאות מימון אחרות

*)( 2,508 4,842 6,202 מסים על ההכנסה

) 2,504( )151( )143( רווח מרכישה עצמית של אגרות חוב

- )10,230( - חברות שאוחדו בעבר-רווח מיציאה מאיחוד

954 904 2,567 שווי הוגן של ערבות בעלי שליטה

19,922 )2,742( 35,792

: שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות

)1,818( 2,694 84 בחייבים ויתרות חובה ) עליה(ירידה

43,856 107,987 40,114 ירידה במלאי בניינים בהקמה ודירות למכירה

- )47,749( )4,867( עליה במקרקעין לבניה

) 154( )766( )1,029( בלתי שוטף ומקרקעין המיועדים למימושעליה במקרקעין

) 12,094( )5,214( )3,453( ספקים ונותני שירותיםבירידה

1,070 )1,183( 7,344 בהתחייבויות למתן שירותי בניה) ירידה(עליה

22,386 )47,954( )47,851( ורוכשי מקרקעיןבמקדמות מלקוחות ) ירידה(עליה

)3,285( 30 50 בזכאים ויתרות זכות ) ירידה(עליה

)9,608( 7,845 49,961

10,314 5,103 85,753

:פעילות מהותית שלא במזומן של החברה )ב(

- )10,091( - שהועברה לחברהלמוסד פיננסיהתחייבות של חברה בת

.סווג מחדש*) (


באורים ומידע נוסף

)ללא סכומים בגין חברות מוחזקות (לחברהיתרת המזומנים ושווי מזומנים המיוחסת .א

2011, בדצמבר31

במטבע חוץ או בהצמדה לו


המחירים ללא ללא הצמדה

לצרכן אירו דולר נושא כ"סה הצמדה ריבית

ח"אלפי ש

13 13 - - - - ושווי מזומנים מזומנים 2010, בדצמבר31



המחירים ללא ללא הצמדה

אירו דולר נושא ריבית

נושא כ"סה הצמדה ריבית

ח"אלפי ש

917 917 - - - - ושווי מזומנים מזומנים

)ללא סכומים בגין חברות מוחזקות (לחברהים המיוחסים גילוי בדבר הנכסים הפיננסי .ב

:לחברההמיוחסים IAS 39-אם לפירוט ההשקעות המהותיות בקבוצות הנכסים הפיננסיים בהת .1


4,189 1,566 קדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש ימזומנים ושווי מזומנים ופ

49,929 36,504 הלוואות וחייבים 38,070 54,118



)המשך ()ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה .ב

- הפיננסיים בהתאם ל מועדי המימוש החזויים של ההשקעות המהותיות לפי קבוצות המכשירים .2IAS 39 ברהלח המיוחסים:


שנה ראשונה

שנה שניה

שנה שלישית

שנה רביעית

שנה חמישית כ"סה ואילך

ח"אלפי ש

מזומנים ושווי מזומנים ופקדונות ומזומנים

מוגבלים בשימוש

1,566

-

-

-

-

1,566

36,504 - - 10,758 25,746 - אות וחייביםהלוו 1,566 25,746 10,758 - - 38,070


מזומנים ושווי מזומנים ופקדונות ומזומנים מוגבלים בשימוש

4,189

-

-

-

-

4,189

49,929 - - 8,856 40,987 86 הלוואות וחייבים 4,275 40,987 8,856 - - 54,118

IAS 39 - בהתאם ל תנאי הצמדה של הנכסים הפיננסיים לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים .3 :המיוחסים לחברה




המחירים

ללא הצמדה

לצרכן אירו דולר נושא ריבית

ללא כ"סה הצמדה

ח"אלפי ש

מזומנים ושווי מזומנים ופקדונות 1,566 1,566 - - - - ומזומנים מוגבלים בשימוש

36,504 - 36,504 - - - הלוואות וחייבים

- - - 36,504 1,566 38,070



)המשך ()ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(גילוי בדבר הנכסים הפיננסיים המיוחסים לחברה .ב

IAS 39 - בהתאם ל תנאי הצמדה של הנכסים הפיננסיים לפי קבוצות המכשירים הפיננסיים .3

:)המשך (ם לחברההמיוחסי



אירו דולר


המחירים לצרכן

ללא הצמדהנושא ריבית

ללא כ"סה הצמדה

ח"אלפי ש

מזומנים ושווי מזומנים ופקדונות

4,189 4,189 - - - - ומזומנים מוגבלים בשימוש

49,929 86 49,843 - - - הלוואות וחייבים - - - 49,843 4,275 54,118

)ללא סכומים בגין חברות מוחזקות (לחברהגילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות .ג

המיוחסים לחברהספקים ונותני שירותים .1

בדצמבר31 2011 2010 ח "אלפי ש

831 703 חובות פתוחים 7,068 3,743 רעוןיהמחאות לפ

4,446 7,899

זכאים ויתרות זכות המיוחסים לחברה .2

בדצמבר31 2011 2010 ח "אלפי ש

595 - בשל רכישת קרקעזכאים 27 1,400 מוסדות

744 647 תהפרשה לתביעו 1,911 1,947 הפרשה לבדק ולגמר

2,354 1,687 הוצאות לשלם 5,681 5,631



)המשך ()ללא סכומים בגין חברות מוחזקות (לחברהגילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות .ג

. הפיננסיות בהגיע מועד תשלומןסיכון נזילות הוא הסיכון שהחברה לא תוכל לעמוד במחויבויותיה . 3את מידת הנזילות המספקת , ככל הניתן, גישת החברה לניהול סיכוני הנזילות שלה היא להבטיח

.לעמידה בהתחייבויותיה במועד

החברה פועלת על מנת לאפשר קיומן של רמות מספקות של אמצעים נזילים לתשלום הוצאות האמור אינו מביא . עמידה בהתחייבויות הפיננסיותהתפעול הצפויות ושל הסכומים הדרושים ל

.בחשבון את ההשפעה הפוטנציאלית של תרחישים קיצוניים שאין אפשרות סבירה לצפותם

רעון של ההתחייבויות הפיננסיות של החברה על פי תנאיהן יהטבלה שלהלן מציגה את זמני הפ ):כולל תשלומים בגין ריבית(בסכומים לא מהוונים


ערך בספרים

תזרים חזוי

שנהראשונה

שנה שניה

שנה שלישית

שנה רביעית ואילך

ח"אלפי ש

אשראי מתאגידים בנקאיים - - - )57,708( )57,708( )54,095( לזמן קצר

אשראי לזמן קצר ממוסד - - )2,304( )4,787( )7,091( )6,774( פיננסי

)830( )3,280( )3,280( )3,280( )10,670( )9,092( הלוואות מתאגידים בנקאיים - - - )4,446( )4,446( )4,446( נותני שירותיםספקים ו - - - )5,681( )5,681( )5,681( ויתרות זכותזכאים

- - )31,819( )30,595( )62,414( )59,267( אגרות חוב )139,355()148,010()106,497()37,403( )3,280( )830(


אשראי מתאגידים בנקאיים - - - )45,259()45,259()43,155( לזמן קצר

אשראי לזמן קצר ממוסד - )955( )5,503( )4,715()11,173()10,091( פיננסי

)4,865( )2,559( )2,568( )2,577()12,569()11,021( הלוואות מתאגידים בנקאיים - - )4,446( )3,453( )7,899( )7,899( נותני שירותיםספקים ו - - - )5,631( )5,631( )5,631( ויתרות זכותזכאים

-)30,639()30,336( )30,035()91,010()87,268( אגרות חוב )165,065()173,541()91,670( )42,853()34,153()4,865(



)המשך ()ללא סכומים בגין חברות מוחזקות (לחברהגילוי בדבר ההתחייבויות הפיננסיות המיוחסות .ג

קבוצות המכשירים הפיננסיים תנאי הצמדה של התחייבויות פיננסיות המיוחסות לחברה לפי . 4 :IAS 39 -בהתאם ל



בהצמדה למדד המחירים

ללא ללא הצמדה


ח"אלפי ש

התחייבויות פיננסיות 139,355 10,127 61,490 59,267 8,471 - הנמדדות בעלות מופחתת



בהצמדה למדד המחירים

ללא ללא הצמדה


ח"אלפי ש

התחייבויות פיננסיות 165,065 13,530 51,597 87,268 12,670 - הנמדדות בעלות מופחתת



)ללא סכומים בגין חברות מוחזקות(מבחני רגישות בגין שינוי בגורמי שוק . ד

מבחן רגישות לשינויים אירובשער חליפין של ה

מהשינוי) הפסד(רווח 5%ירידה של 5%עלייה של ח"שאלפי 2011 )423( 423 2010 )634( 634

מבחן רגישות לשינויים במדד מחירים לצרכן

מהשינוי) הפסד(רווח 5%ירידה של 5%עלייה של ח"שאלפי 2011 )2,963( 2,963 2010 )4,363( 4,363

מבחן רגישות לשינויים

בשיעורי ריבית הפריים מהשינוי) הפסד(רווח 5%ירידה של 5%עלייה של ח"שאלפי

2011 )3,074( 3,074 2010 )2,580( 2,580

מבחני רגישות והנחות העבודה העיקריות

נקבעו בהתאם להערכות ההנהלה לגבי םהשינויים שנבחרו במשתני הסיכון הרלוונטיי

.שינויים אפשריים סבירים במשתני סיכון אלה

ות החברה ביצעה מבחני רגישות לגורמי סיכון שוק עיקריים שיש בהם כדי להשפיע על תוצאאו /מבחני הרגישות מציגים את הרווח או ההפסד ו. הפעולות או המצב הכספי המדווחים

עבור כל מכשיר פיננסי בגין משתנה הסיכון הרלוונטי שנבחר , )לפני מס(השינוי בהון העצמי בחינת גורמי הסיכון נעשתה על בסיס מהותיות החשיפה של . עבורו נכון לכל מועד דיווח

ו המצב הכספי בגין כל גורם סיכון בהתייחס למטבע הפעילות ובהנחה תוצאות הפעולות א .שכל שאר המשתנים קבועים



גילוי בדבר מסים על ההכנסה המיוחסים לחברה האם .ה

חוקי המס החלים על החברה האם .1

.לדוחות הכספיים המאוחדים 'א18לפרטים אודות חוקי המס החלים על החברה ראה באור

י המס החלים על החברה האםשיעור .2

.לדוחות הכספיים המאוחדים 'ב18לפרטים אודות שיעורי המס החלים על החברה ראה באור

שומות מס המיוחסות לחברה האם .3

למנהל רשות המיסים סמכות להאריך2007 עד וכולל שנת שומות מס הנחשבות כסופיות לחברה . ואילך בשנה נוספת בתנאים מסוימים2007את תקופת ההתיישנות של שומות לשנים

חברה משפחתית .4

. לפקודת מס הכנסה' א64 החברה הינה חברה משפחתית כמשמעותה בסעיף 2001החל משנת המס

ההפרשות למס מזוכות .בהתאם נחשבים הכנסותיה או הפסדיה כהכנסות או כהפסדי בעל שליטהם בגין שומות סופיות הינם הוצאות או הפרשי .לחשבון בעל השליטה בהתאם לשיעורי מס חברות

.הכנסות של החברה ויזוכו או יחויבו לחשבון בעל השליטה מסים נדחים .5

.לדוחות הכספיים המאוחדים' ה18 ראה באור מסים נדחיםלפרטים אודות

מאוחדותיתרות עם חברות . ו


22,725 24,423 מאוחדותת לחברות הלוואו

.ח של האירו ואינן נושאות ריבית" היתרות צמודות לשע2010 - ו2011 בדצמבר 31לימים

2069\3\19

פרטים נוספים על התאגיד- 'פרק ד

:שם החברה ")החברה: "להלן(מ "בעשיכון דיירים

:חברה ברשם' מס 51-1400548-2

:כתובת בת ים, 33ניסנבאום

:טלפון 03 - 5528118: פקסימיליה03 - 5551818

:תאריך המאזן 2011 בדצמבר 31

:ח"תאריך הדו 2012 במרץ 29

- 2 - 2069\3\19

דוחות כספיים :9תקנה

בצירוף חוות דעת רואי, 2011 בדצמבר 31הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום

.ומהווים חלק בלתי נפרד ממנובפרק השלישי מצורפים לדוח תקופתי זה ,חשבון

דוח בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי :ב9תקנה

מצורף לדוח תקופתי ביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוידוח בדבר אפקטי

.כחלק בלתי נפרד ממנו, החמישיבפרק , זה

דוח כספי נפרד של התאגיד :ג9תקנה

עצמו לתאגיד המיוחסים, התאגיד של המאוחדים הכספיים מתוך הדוחות כספיים נתונים

מצורפים לדוח תקופתי ,ת רואי חשבוןבצירוף חוות דע, 2011 בדצמבר 31ליום ,אם כחברה

.ומהווים חלק בלתי נפרד ממנובפרק השלישי זה

רעוןידוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פ :ד9תקנה

.126-ראו פירוט בדיווח ת

חברהדוח הדירקטוריון על מצב ענייני ה :10תקנה

.פרד ממנוכחלק בלתי נ, בפרק השני, דוח הדירקטוריון מצורף לדוח תקופתי זה

)ח"באלפי ש (1201תמצית דוחות על הרווח הכולל של החברה לכל אחר מהרבעונים בשנת :א10תקנה

1201 -כ "סה 4רבעון 3רבעון 2רבעון 1רבעון :הכנסות

115,491 18,422 18,680 35,524 42,865 הכנסות ממכירת דירות מגורים

184 12 139 17 16 הכנסות אחרות

42,881 35,541 18,819 18,434 115,675


75,882 13,318 11,699 21,605 29,260 עלות הדירות שנמכרו

4,241 1,523 - 2,718 - הפרשה לירידת ערך מקרקעין

29,260 24,323 11,699 14,841 80,123

35,552 3,593 7,120 11,218 13,621 גולמי) הפסד(רווח גולמי

1,375 175 358 341 501 ושיווקהוצאות מכירה

6,915 1,794 1,676 1,795 1,650 הוצאות הנהלה וכלליות

27,262 1,624 5,086 9,082 11,470 תפעולי) הפסד(רווח

5,504 1,208 1,450 1,263 1,583 הכנסות מימון

)18,353( )4,589( )3,297( )6,205( )4,262( הוצאות מימון

14,413 )1,757( 3,239 4,140 8,791 על הכנסהלפני מיסים ) הפסד(רווח

)6,202( 116 )1,214( )2,479( )2,625( על הכנסה) מיסים(הטבת מיסים

8,211 )1,641( 2,025 1,661 6,166 נקי לתקופה) הפסד(רווח

התאמות הנובעות מתרגום דוחות כספיים של פעילות חוץ

)1( 1 )109( 122 13

8,224 )1,519( 1,916 1,662 6,165 לתקופהכולל) הפסד(סך הכל רווח

- 3 - 2069\3\19

פי תשקיף-שימוש בתמורת ניירות הערך שהוצעו על : ג10תקנה

.אין

1201 בדצמבר 31בת ובחברות קשורות ליום -רשימת השקעות בחברות: 11תקנה

).לתאריך הדוח (חברות לא פעילות*

שינויים בהשקעות בחברות בת ובחברות קשורות בשנת הדיווח : 12תקנה

למעט האמור בחברות בת ובחברות קשורות בשנת הדיווחלא היו שינויים בהשקעות

. לדוחות הכספיים סולו של החברה7בבאור

שיעור ההחזקה

שם החברה המוחזקת

סוג המניה

מספר מניות

נ"ע

עלות

אלפי ( )ח"ש

ערך

מאזני אלפי ( )ח"ש

בנייר הערך

בזכויות ובחובות

בהצבעהבסמכות למנות

דירקטורים

שער בבורסה

לתאריך המאזן

שיכון אחזקות * מ"בניירות ערך בע

- 100% 100% 100% 100% - 0.6 ח" ש1 555 רגילות

Global Building Investment SRL*

- 10RON 0.4 - 100% 100% 100% 100% 20 רגילות

Pipera Gardens SRL*

- 10RON 1.9 - 99% 99% 99% 100% 100 רגילות

Helus Pipera SRL

10RON 0.4 )2,588( 99% 20 רגילות

99% 99% 100% -

Ary Building Investment SRL*

10RON 1.9 - 99% 100 רגילות

99% 99% 100% -

Global Future Investment SRL*

10RON 1.9 - 99% 100 רגילות

99% 99% 100% -

R.M. International Building SRL*

10RON 0.4 - 99% 20 רגילות

99% 99% 100% -

Mizrachi Global Building Investment Hotels SRL*

10RON 1.9 748 99% 100 רגילות

99% 99% 100% -

Global Property Solutions Kft

- 1HUF 78 168 87.5% 87.5% 87.5% 87.5% 3,000,000 רגילות

Mizrachi Global Building Investments Hungary Kft *

- 1HUF 78 - 100% 100% 100% 100% 3,000,000 רגילות

- 4 - 2069\3\19

)ח"אלפי ש (מהןקשורות והכנסות החברה חברות הכנסות של חברות בנות ו : 13תקנה

להלן יפורט הרווח הכולל של כל חברה בת או חברה קשורה של החברה כשהוא מותאם

:הכספי של החברהלתאריך הדוח על המצב

שהתקבל דיבידנד 31.12.2011עד )ח"אלפי ש(

שהתקבל דיבידנד 31.12.2011לאחר

)ח"אלפי ש(

דמי ניהול שהתקבלו עד

אלפי (31.12.2011 )ח"ש

דמי ניהול זכאי /התקבלוש

לקבל לאחר אלפי (31.12.2011 )ח"ש

רווח שם החברה) הפסד(

כולל אלפי ( )ח"ש

לתקופת הדוח

לתקופה שלאחר הדוח







ריבית עבור

תקופת וחהד

אלפי ( )ח"ש

ריבית לתקופה שלאחר הדוח

אלפי ( )ח"ש

Helus Pipera SRL

)1,203( - - - - - - - - - -

Ary Building Investment SRL

)2,658( - - - - - - - - - -

Global Property Solutions Kft

)2,310( - - - - - - - - - -

כ"סה

)6,171( - - - - - - - - - -

אם מתן הלוואות , רשימת קבוצות של יתרות הלוואות שניתנו לתאריך הדוחות הכספיים :14תקנה

היה אחד מעיסוקיו העיקריים של התאגיד

.לא רלוונטי

מועדים וסיבות, הפסקת מסחר, ע שנרשמו למסחר" ני - מסחר בבורסה :20נה תק

.חלה הפסקת מסחר בבורסה ע למסחר ולא" נרשמו ניבתקופת הדוח לא

תגמולים לבעלי עניין ולנושאי משרה בכירה :21תקנה

לחמשת בעלי התגמולים , בשנת הדיווח, להלן פרטים אודות התגמולים שניתנו .1

:הים ביותר מבין נושאי המשרה הבכירה בחברה או בחברות בשליטת החברההגבו

עבור שירותיםשנתיים * תגמולים פרטי מקבלי התגמולים )ח"אלפי ש(

אחרים שנתיים *תגמולים )ח"אלפי ש(

כ"סה שנתי

אלפי ( )ח"ש

היקף תפקיד שם משרה

שיעור החזקה

בהון החברה

תשלום מענק שכר מבוסס מניות

דמי ניהול

דמי יעוץ

אחר עמלה

דמי ריבית שכירות

אחר

אליהו *מזרחי

ר "יו הדירקטוריון

100% 33.33% - - -

699 - - - - - - 699

אברהם *מזרחי

ל "מנכ משותף

100% 33.33% - - - 699 - - - - - - 699

רוני *מזרחי

ל "מנכ משותף

100% 33.33% - - - 699 - - - - - - 699

חיים מיקל

ל "סמנכ כספים

--- ---

לאה אסרק

מנהלת כספים

--- ---

- 5 - 2069\3\19

בניה ) א.ר.א(השירותים ניתנים לחברה באמצעות חברת מזרחי ובניו . מולים מובאים במונחי עלות לחברההתג *

. א.ר. מהונה של א33.3% - א ב"אברהם מזרחי ורוני מזרחי מחזיקים כ, ה אליהו מזרחי"ה") א.ר.א("מ "והשקעות בע

ל בתאגיד "א תעניק לחברה שירותי ניהול המקובלים במסגרת תפקידו של מנכ.ר. א25.2.2007בהתאם להסכם ניהול מיום

א מעניקה לחברה שירותים כלליים כגון שכירות .ר.א, כמו כן. של החברה וכן שירותי יעוץ בענייני שיווק ופיתוח פרויקטים

, במסגרת שירותים אלה. שירותים מקצועיים ואחזקת משרד, שרותי מזכירות, ותי חשבותניהול חשבונות ושר, משרדים

. א ומועסקים על ידה.ר.לים את שכרם באמקבת הכספים ומנהלחיים מיקל ל הכספים של החברה "סמנכ

אלפי 12.8 -שילמה החברה שכר דירקטורים בסך כולל של כ) 2011(במהלך שנת הדוח .2

.ח"ש

ליטה בחברההש :'א21תקנה

במלוא הון המניות וזכויות , בחלקים שווים, המחזיקים, מזרחי רוני ואברהם, אליהוה "ה

. השליטה בחברהי בעלםהינ - ההצבעה בחברה

עסקאות עם בעל שליטה :22תקנה

בדבר כל עסקה עם בעל השליטה או שלבעל , לפי מיטב ידיעת החברה, להלן יובאו פרטים

אשר החברה התקשרה בה בשנת הדיווח או במועד , י באישורההשליטה יש עניין איש

:מאוחר לסוף שנת הדיווח ועד למועד הגשת הדוח או שהיא עדיין בתוקף במועד הדוח

. לפרק הראשון המצורף לדוח זה9 ראו סעיף -לפרטים אודות הסכם שירותי הניהול .1

)3(-ו) 2 (7.2.6 ראו סעיפים-ר ביצוע עבודות בנייה לפרטים אודות הסכמים בדב .2

.לפרק הראשון המצורף לדוח זה

מר רוני בנו של , התקשרה החברה עם מר אדם מזרחי2006 בספטמבר 28ביום .3

יחידות דיור במקרקעי1.44לרכוש המחזיק בזכות , מבעלי השליטה בחברה, מזרחי

בהסכם לפיו ) ר" מ162 -בסך הכול ההתקשרות הינה ל(בחולון " מגדל הגן"פרויקט

, של הבנייןעליונהנה החברה עבור מר אדם מזרחי אחת מיחידות הדיור בקומה התב

ב כולל " אלפי דולר ארה150ובתמורה לכך התחייב מר אדם מזרחי לשלם לחברה

נחתמה תוספת להסכם 2011 בינואר 6ביום . 1")ההסכם: "בפיסקה זו בלבד (מ"מע

פת הבניה של הפרויקט לפיה תנאי ההסכם נותרו בתוקפם והוסכם על הארכת תקו

). עם תוספת גרייס של עוד שלושה חודשים (2012 בדצמבר 31עד ליום

, מר רוני מזרחי בנו של , התקשרה החברה עם מר לי מזרחי2006 בספטמבר 29ביום .4

פרויקט יחידות דיור במקרקעי1.83 לרכוש המחזיק בזכות, השליטה בחברהיבעלמ

בהסכם לפיו החברה , )ר" מ162 - קשרות הינה לבסך הכול ההת (בחולון" מגדל הגן"

ובתמורה לכך התחייב מר , בפרויקטתבנה עבור מר לי מזרחי אחת מיחידות הדיור

אלפי דולר 27.3בקיזוז (מ "ב כולל מע" אלפי דולר ארה150לי מזרחי לשלם לחברה

יום ב.2")ההסכם: "בפיסקה זו בלבד ( בגין מכירת יתרת זכויותיו לחברה)מ"כולל מע

נחתמה תוספת להסכם לפיה תנאי ההסכם נותרו בתוקפם והוסכם על 2011 בינואר 6

עם תוספת גרייס של (2012 בדצמבר 31הארכת תקופת הבניה של הפרויקט עד ליום

). עוד שלושה חודשים

.יובהר כי ההתקשרות החברה בהסכם עם מר אדם מזרחי נעשתה בתנאי שוק 1 .יובהר כי התקשרות החברה בהסכם הבניה עם מר לי מזרחי נעשתה בתנאי שוק 2

- 6 - 2069\3\19

את התקשרות החברה עם מר לי , אישר דירקטוריון החברה2011 בפברואר 2ביום .5

בהסכם למכירת דירת גן , מבעלי השליטה בחברה, מזרחיבנו של מר רוני, מזרחי

2,000בתמורה לסך של , ")הפרויקט("בנס ציונה " גני המערב"בפרויקט החברה

מהמחיר לדירת הגן האמורה 1.3% -המשקף מחיר הגבוה בכ) מ"כולל מע(ח "אלפי ש

. על פי הערכת שמאי מקרקעין שנערכה עבור הבנק המממן את הפרויקט

–כירת הדירה האמורה אושרה כעסקה שאינה חריגה כהגדרת המונח עסקת מ

לפרטים נוספים ראו דוח . 1999-ט"התשנ, לחוק החברות1בסעיף " עסקה חריגה"

).2011-01-038307: אסמכתא' מס (2011 בפברואר 3מיידי שפרסמה החברה ביום

, רה ועדת הביקורת ודירקטוריון החב אישרו2012 בפברואר 16- ו15בימים .6

הנמנים עם בעלי השליטה , את התקשרות החברה עם רוני ואברהם מזרחי ,בהתאמה

גני "א בפרויקט החברה " חדרים כ5 דירות דופלקס בנות 2בהסכם למכירת , בחברה

אלפי2,620בתמורה לסך של ) בהתאמה, "הפרויקט"- ו" ותהדיר"(בנס ציונה " מערב

ע בהתבסס על השוואה למחירי דירות מחיר הדירות נקב. כל אחד, )מ"כולל מע(ח "ש

הינו מחיר שגבוה מהמחיר ליחידות , דופלקס אחרות שנמכרו במסגרת הפרויקט וכן

. על פי הערכת שמאי מקרקעין שנערכה עבור הדירות, דיור מסוג זה של הדירות

–עסקת מכירת הדירות האמורה אושרה כעסקה שאינה חריגה כהגדרת המונח

לפרטים נוספים ראו דוח . 1999-ט"התשנ, לחוק החברות1בסעיף " עסקה חריגה"

). 2012-01-043935: אסמכתא' מס (2012 בפברואר 16מיידי שפרסמה החברה ביום

"אחרות"עסקאות

לאחר , אישרה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה2012 בינואר 30ביום .1

לאשר מתן גמול שנתי , 2012 בינואר 29שנתקבלה המלצת דירקטוריון החברה מיום

וגמול השתתפות לדירקטורים החיצוניים המכהנים בחברה ואשר יכהנו בה מעת

בגובה הסכומים המזעריים הקבועים בתוספת השניה ובתוספת השלישית , לעת

2000-ס"תש, )כללים בדבר גמול והוצאות לדירקטור חיצוני (לתקנות החברות

ובהתאם לדרגה שבה תסווג החברה בכל , עתכפי שיעודכנו מעת ל, ")תקנות הגמול("

לפרטים נוספים ראו דוחות מיידיים . מעת לעת, שנת כספים כמפורט בתקנות הגמול

-2012: אסמכתאות' מס (2012 בינואר 30 - ו2012 בינואר 29שפרסמה החברה בימים

).בהתאמה, 2012-01-028341 - ו01-027624

לאחר , ללית של בעלי המניות של החברהאישרה האסיפה הכ 2012 בפברואר 20ביום .2

לאשר הכללת בעלי , 2012 בפברואר 16שנתקבלה המלצת דירקטוריון החברה מיום

לפרטים . השליטה בפוליסת ביטוח דירקטורים ונושאי משרה שרכשה החברה

20 - ו2012 בפברואר 16נוספים ראו דוחות מידיים שפרסמה החברה בימים

).בהתאמה, 2012-01-046962 - ו2012-01-043989: ותאסמכתא' מס (2012בפברואר

עסקאות זניחות

החליט דירקטוריון החברה לאמץ קווים מנחים וכללים לסיווגה של 2010 במרס 23ביום

כעסקה זניחה ") עסקת בעלי עניין("עסקה של חברה או חברה מאוחדת שלה עם בעל עניין

2010 –ע "התש, )דוחות כספיים שנתיים(לתקנות ניירות ערך ) 6)(א(41כקבוע בסעיף

- 7 - 2069\3\19

קווים מנחים אלו ישמשו את החברה גם בבחינת היקף הגילוי בדוח "). עסקה זניחה("

לגבי עסקה עם בעל שליטה או שלבעל ) לרבות בדוחות הצעת מדף(התקופתי ובתשקיף

ים דוחות תקופתי( לתקנות ניירות ערך 22שליטה יש עניין אישי באישורה כקבוע בתקנה

פרטי ( לתקנות ניירות ערך 54ובתקנה ") תקנות הדיווח ("1970 –ל "התש, )ומיידיים

וכן לבחינת הצורך בפרסום , 1969 –ט "התשכ, )התשקיף וטיוטת התשקיף מבנה וצורה

. לתקנות הדיווח) 6(א37דיווח מיידי בגין עסקה כאמור בהתאם לתקנה

מבצעות או עשויות לבצע , ות שלההחברה וחברות מאוחד, במהלך העסקים הרגיל שלה

:כמפורט להלן, "עסקאות זניחות"ואשר הינן , עסקאות בעלי עניין

עסקאות שנעשו בתנאי שוק ובמהלך העסקים הרגיל ואשר סכומן אינו עולה על הרף

העסקאות הינן או עשויות להיות עם בעלי שליטה . ייחשבו לעסקאות זניחות, שנקבע

. או שיש לבעל שליטה עניין אישי באישורן/יטתם ואו עם חברות בשל/בחברה ו

:במצטבר, עסקה תחשב זניחה אם מתקיימים לגביה כל התנאים הבאים

).בחוק החברות" עסקה חריגה"כמשמעות (היא אינה עסקה חריגה .1

חדים שאינם מאפשרים את הכללתה שללא קיימים שיקולים איכותיים מיו .2

.העסקה כזניחה

על ). 1%(ז אחד עד אחויעמוד על , מת המידה הרלוונטיתביחס לא, היקף העסקה .3

. לא תחשב כעסקה זניחהח" אלפי ש500 עסקה בסכום העולה על, אף האמור לעיל

תיבחן זניחותה ) הסכם לתקופה של מספר שנים: לדוגמא(בעסקאות רב שנתיות .4

אם הסכום הכספי השנתי הנובע מההסכם עולה , היינו(של העסקה על בסיס שנתי

).ל הסכומים שנקבעו בנוהל זהע

תנות תיבחן ואולם זניחותן של עסקאות שלובות או מ, כל עסקה תבחן בפני עצמה .5

.באופן מצרפי

תיקבע בהתאם לטיב , אמת המידה הרלוונטית לבדיקת ההיקף היחסי של העסקה .6

סך , הפסד/רווח, סך נכסי החברה: אמת המידה יכולה להיות. העסקה

סך ההכנסות וסך , יוחס לבעלי המניות של החברהההון המ, ההתחייבויות

) המאוחד( בהתאם לנתונים המפורטים בדוח הכספי השנתי המבוקר ההוצאות

. האחרון שפרסמה החברה

, לאחר שקילת היקף נכסי החברה, בין היתר, הקווים המנחים המתוארים לעיל נקבעו

, כיחות העסקאות בהן מדוברלרבות פעילותה הרלוונטית לסיווג העסקה וש, היקף עסקיה

לאור שינויים , בין היתר, מעת לעת על ידי דירקטוריון החברה, והם עשויים להיבחן

או בתנאי השוק ודירקטוריון החברה עשוי /שיחולו במדיניות העסקית של החברה ו

.או סוגי עסקאות נוספים/או להוסיף קווים מנחים נוספים ו/לשנותם מידי פעם ו

- 8 - 2069\3\19

החזקות בעלי עניין ונושאי משרה בכירה : 24תקנה

ין ונושאי משרה בכירה במניות ובניירות ערך אחרים של החברה יהחזקות בעלי ענ .1

:נכון לתאריך הדוח

מההון %-השיעור ב מספר מניות הנהלה מספר מניות רגילות שם בעל המניות ומזכויות ההצבעה

מההון %-שיעור בומזכויות ההצבעה

)בדילול מלא(

33.3% 33.3% 3 34 *אליהו מזרחי

33.3% 33.3% 3 34 **אברהם מזרחי

33.3% 33.3% 3 34 ***רוני מזרחי

100% 100% 9 102 כ"סה

.ה אברהם ורוני מזרחי"ר דירקטוריון החברה והינו אביהם של ה"אליהו מזרחי מכהן כיו *

וכדירקטור ל משותף "הן כמנכהמכ, בנו של מר אליהו מזרחי ואחיו של מר רוני מזרחי ** .בחברה

ל משותף "המכהן כמנכ, בנו של מר אליהו מזרחי ואחיו של מר אברהם מזרחי *** .בחברהוכדירקטור

ה אולם פעילותן ישנן אחזקות של בעלי עניין במניות של חברות מוחזקות של החבר .2

. ת לפעילות החברה נכון לתאריך הדוחותי מהשל חברות אלו אינה

הון מונפק, הון רשום : א24 תקנה

מניות 9 -א ו"כ. נ.ח ע" ש1 מניות רגילות בנות 29,991 -ח מחולק ל" ש30,000 :הון רשום .א"כ. נ.ח ע" ש1הנהלה בנות

מניות הנהלה9 - וא"כ. נ.ח ע" ש1 בנות מניות רגילות102 -ח מחולק ל" ש111 :הון מונפק .א"כ. נ.ח ע" ש1בנות

מרשם בעלי המניות :'ב 24תקנה

מספר שם בעל המניה מניות בבעלותו' מס כתובת חברה/זהות

חולון, 42החשמונאים 4814216 אליהו מזרחי א"כ. נ.ח ע" ש1 מניות הנהלה בנות 3

א"כ. נ.ח ע" ש1 מניות רגילות בנות 34

בית אלעזרי 54169784 אברהם מזרחי א"כ. נ.ח ע" ש1 מניות הנהלה בנות 3

א"כ. נ.ח ע" ש1ניות רגילות בנות מ34

הרצליה ,123נשיא ה 55244511 רוני מזרחי א"כ. נ.ח ע" ש1 מניות הנהלה בנות 3


כ"סה א"כ. נ.ח ע" ש1 מניות הנהלה בנות 9


- 9 - 2069\3\19

מען רשום : א25תקנה

59620ים - בת, 33רחוב ניסנבאום :המען הרשום של החברה

03-5551818 :מספר הטלפון של החברה

03-5528118 :מספר הפקס של החברה

il.co.sons-mizrachi@m-rony :ל של החברה"כתובת דוא

הדירקטורים של התאגיד : 26תקנה

:לפי מיטב ידיעת החברה והדירקטורים שלה, פרטים אודות חברי הדירקטוריוןלהלן

)ר"יו (,אליהו מזרחי :שם הדירקטור )1(

4814216 :ז.ת

:תאריך לידה 17.7.1935

.חולון, 42החשמונאים :דין-מענו להמצאת כתבי בי

.ישראלית :נתינות

.לא :חבר בועדות דירקטוריון

.לא :קטור חיצוניהאם הינו דיר

חברה בת או חברה , עובד החברה :קשורה שלה או של בעל עניין בה

בחברות בת ר דירקטוריון"ר דירקטוריון בחברה ויו"יו .בקבוצה

8.8.1989 :מועד תחילת כהונתו

:השכלה תיכונית

בת בחברותר דירקטוריון"ר דירקטוריון בחברה ויו"יו :עיסוקו בחמש השנים האחרונות .בקבוצה

תאגידים נוספים בהם הוא מכהן :כדירקטור

מזרחי . י.ר.א, מ"בניה והשקעות בע) א.ר.א(מזרחי ובניו שוק . י.ר.א, מ"ל בע.א.ט.ג.א, מ"ובניו בניה והשקעות בע

אלי רוני , מ"נאות מזרחי בע, מ"מטאטא הזהב בע, מזרחי .מ"ואבי יוזמה ופיתוח בע

ל עניין האם הינו בן משפחה של בע :אחר בתאגיד

לים "המכהנים כמנכ, אביהם של אברהם ורוני מזרחי. כן . משותפים וכדירקטורים בחברה

האם הוא דירקטור שהחברה רואה אותו כבעל מומחיות חשבונאית

לחוק ) 12)(א(92ופיננסית לפי סעיף :החברות

.לא

.לא :דירקטור בלתי תלוי

יאברהם מזרח :שם הדירקטור )2(

- 10 - 2069\3\19

54169784 :ז.ת

18.3.1957 :תאריך לידה

בית אלעזרי, 23הזית :דין-מענו להמצאת כתבי בי

ישראלית :נתינות

.לא :ועדות דירקטוריוןוחבר ב

.לא :האם הינו דירקטור חיצוני


ל משותף ודירקטור"מנכל משותף ודירקטור בחברה ו"מנכ .בחברות בת בקבוצה


.תיכונית :השכלה

ל משותף ודירקטור"ל משותף ודירקטור בחברה ומנכ"מנכ :עיסוקו בחמש השנים האחרונות .בחברות בת בקבוצה


מזרחי . י.ר.א, מ" בעבניה והשקעות) א.ר.א(מזרחי ובניו שוק . י.ר.א, מ"ל בע.א.ט.ג.א, מ"ובניו בניה והשקעות בע

אלי רוני , מ"נאות מזרחי בע, מ"מטאטא הזהב בע, מזרחי .מ"ואבי יוזמה ופיתוח בע

האם הינו בן משפחה של בעל עניין :אחר בתאגיד

ר דירקטוריון "בנו של מר אליהו מזרחי המכהן כיו. כןל משותף "מר רוני מזרחי המכהן כמנכהחברה ואחיו של .וכדירקטור בחברה


:ופיננסית או כשירות מקצועית

.לא

.לא :תלוי בלתי דירקטור האם

רוני מזרחי :שם הדירקטור )3( 55244511 :ז.ת


הרצליה, 123הנשיא :דין-תבי בימענו להמצאת כ


.לא :חבר בועדות דירקטוריון



ל משותף ודירקטור"ל משותף ודירקטור בחברה ומנכ"מנכ .בחברות בת בקבוצה


לימודי תעודה בניהול , קבלן בניין רשום, הנדסאי בניין :השכלה .פרויקטים ולימודי תעודה במשפט מסחרי

ל משותף ודירקטור"ל משותף ודירקטור בחברה ומנכ"מנכ :עיסוקו בחמש השנים האחרונות .בחברות בת בקבוצה


מזרחי . י.ר.א, מ"בניה והשקעות בע) א.ר.א(מזרחי ובניו שוק . י.ר.א, מ"ל בע.א.ט.ג.א, מ"ובניו בניה והשקעות בע

אלי רוני , מ"נאות מזרחי בע, מ"מטאטא הזהב בע, מזרחי

- 11 - 2069\3\19

.מ"ואבי יוזמה ופיתוח בע


יון ר דירקטור"בנו של מר אליהו מזרחי המכהן כיו. כןל משותף "החברה ואחיו של מר אברהם מזרחי המכהן כמנכ

.וכדירקטור בחברה



.לא

.לא :דירקטור בלתי תלוי

מאיה שלג :שם הדירקטור )4( 032843963 :ז.ת

23.1.1979 : לידהתאריך

תל אביב, 23יוכבד בת מרים :דין- להמצאת כתבי ביהמענ


.ועדה לבחינת הדוחות הכספיים, חברת ועדת ביקורת.כן :חבר בועדות דירקטוריון



.אל


. המכללה האקדמית נתניה- משפטיםבראשון תואר :השכלה

מ"מנכלית בחברת סיטי ברוקר בע :עיסוקו בחמש השנים האחרונות


.אין


.לא

החברה רואה האם הוא דירקטור ש אותו כבעל מומחיות חשבונאית


.כן

. כן :דירקטור בלתי תלוי

חיים מיקל :שם הדירקטור )5( 028732634 :ז.ת


חולון, 11אמיר דרורי :דין-מענו להמצאת כתבי בי


.לא :ר בועדות דירקטוריוןחב


- 12 - 2069\3\19


ל כספים ודירקטור"ל כספים ודירקטור בחברה וסמנכ"סמנכ .בחברות בת בקבוצה


ברסיטה הפתוחה האוני–תואר ראשון בניהול וכלכלה :השכלה אוניברסיטת – תואר שני במנהל עסקים ;)בהצטיינות(

.רואה חשבון ועורך דין; ברדפורד

ל כספים ודירקטור"ל כספים ודירקטור בחברה וסמנכ"סמנכ :עיסוקו בחמש השנים האחרונות , ם בקבוצת נתנאל גרופל כספי"סמנכ; בחברות בת בקבוצה

ל כספים בקבוצת "ביקורת פנימית בבנק דיסקונט וסמנכ .ספקטור ושף גורמה


.אין


.לא



.כן

. לא :דירקטור בלתי תלוי

מן'יצחק תורג :שם הדירקטור )6( 024399701 :ז.ת


אשקלון, 9שלמה כהן :דין-מענו להמצאת כתבי בי


ועדה לבחינת הדוחות הכספיים, ועדת ביקורת :חבר בועדות דירקטוריון

.כן :האם הינו דירקטור חיצוני

ה חברה בת או חבר, עובד החברה :קשורה שלה או של בעל עניין בה

.לא


ללא ( אוניברסיטת בן גוריון –לימודי כלכלה ומנהל עסקים :השכלה לימודי תעודה לראיית חשבון; )תואר

ר "יו; מ"ר דירקטוריון קונספט שיווק מוצרי אופנה בע"יו :עיסוקו בחמש השנים האחרונות ל קבוצת "מנכ; מ"לנית כרמון שירותי תוכנה בעדירקטוריון כ

.אלבר


קונספט שיווק ; מ"פוקוס ישראל בע; מ"פולאר השקעות בע .מ"סאלי בע. מ.י; מ"סאלי החזקות בע; מ"מוצרי אופנה בע


.לא

שהחברה רואה האם הוא דירקטור אותו כבעל מומחיות חשבונאית


.כן

. כן :תלוי בלתי דירקטור האם

- 13 - 2069\3\19

מירב סיגל :שם הדירקטור )7( 028770295 :ז.ת


מושב צור משה :דין-מענו להמצאת כתבי בי


.ועדה לבחינת הדוחות הכספיים, ועדת ביקורת :וריוןחבר בועדות דירקט

.כן :האם הינו דירקטור חיצוני


.לא


תואר שני ; האוניברסיטה העברית–תואר ראשון בכלכלה :השכלה המכללה –) ון וחשבונאותהתמחות במימ(במנהל עסקים

בוגרת קורס ; בעלת רישיון לניהול תיקי השקעות. למנהל .בניהול סיכונים וקורס בניהול השקעות

ר ועדת השקעות "צית ויו"דח, מ"צית במרתון השקעות בע"דח :עיסוקו בחמש השנים האחרונות ר ועדת השקעות "צית ויו"דח; מ"באיילון קרנות נאמנות בע

שלמה חברה . יועצת השקעות בש; מ" גמל בעבאנליסט קופות .מ"לית ולקירי בע"מנכ; מ"לביטוח בע


מרתון ; מ"איילון קרנות נאמנות בע; מ"אנליסט גמל בע .מ"השקעות בע


.לא

האם הוא דירקטור שהחברה רואה ו כבעל מומחיות חשבונאית אות


.כן

. כן :תלוי בלתי דירקטור האם

נושאי משרה בכירה למועד הדוח :'א26תקנה

לפי , שאינם מכהנים כדירקטורים, להלן פרטים אודות נושאי המשרה הבכירה בחברה

:מיטב ידיעת החברה

: שם יגל פדידה :ז.ת 036495000 :תאריך לידה 30.04.1979 :תאריך תחילת הכהונה בחברה 15.02.2009 :תפקיד בחברה או חברה בת יועץ משפטילימודי . LLB תואר ראשון משפטים –אקדמאית

. כלכלה ומינהל עסקים– MBAתואר שני :השכלה

בנייני ' חב–ל "ניהול מחלקה משפטית ומשנה למנכש בקבוצת "מ ויועמ"ישקו לבניין ומקרקעין בע

מזרחי ובניו

:ניסיון עסקי בחמש השנים האחרונות

משפחה של נושא משרה בכירה אחר בן לא :או בעל עניין

- 14 - 2069\3\19

לאה אסרק

: שם

:ז.ת 057222697 :תאריך לידה 22.5.1961

:תאריך תחילת הכהונה בחברה 9.5.2007 :תפקיד בחברה או חברה בת מנהלת כספים

:השכלה תיכונית :ניסיון עסקי בחמש השנים האחרונות קבוצת מזרחיבת כספים מנהל משפחה של נושא משרה בכירה אחר בן לא

:או בעל עניין

גיל רוגוזינסקי

: שם

:ז.ת 024572059 :תאריך לידה 18.1.1970 :תאריך תחילת הכהונה בחברה 16.2.2012

:תפקיד בחברה או חברה בת מבקר פנימימוסמך ; המכללה למנהל–במנהל עסקים תואר ראשון

).ב"ארה(מבקר פנימי מוסמך ; )ב"ארה(לראיית חשבון :השכלה

) מנהל תחום הביקורת הפנימית וייעוץ עסקי(שותף מ"במשרד פוקוס שירותי ייעוץ פיננסי תפעולי בע

:ניסיון עסקי בחמש השנים האחרונות

משפחה של נושא משרה בכירה אחר בן .לא :ענייןאו בעל

מורשה חתימה של החברה :' ב26תקנה

.אין בחברה מורשי חתימה עצמאיים, ח"נכון לתאריך הדו

החברההחשבון של -רואה :27תקנה

: רואי החשבון של החברה הינם

רואי חשבוןחלפון , עמיתמשרד

52506רמת גן , בית עורק, 16אבא הילל סילבר : כתובת

- 15 - 2069\3\19

ןזכיר או בתקנושינוי בת :28תקנה

ן תיקו החליטה האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה לאשר2012 בינואר 30ביום

לפרטים . החברה שבתקנון והביטוח השיפוי סעיפי הוראות, זה ובכלל החברה תקנון

-2012: אסמכתא' מס (2012 בינואר 29נוספים ראו דוחות מיידיים שפרסמה החברה ביום

-2012-01 - ו2012-01-028341: ותאסמכתא' מס (2012 בינואר 30 ביוםו )01-027624

028629.(

המלצות והחלטות הדירקטורים :29תקנה

המלצות הדירקטוריון

, ובכללם, בפני האסיפה הכללית התקבלו המלצות הדירקטוריון 2012 בינואר 29ביום .1

. ן החברההוראות סעיפי השיפוי והביטוח שבתקנו, תיקון תקנון החברה לרבות

: אסמכתא' מס (2012 בינואר 29לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום

2012-01-027624.(

, התקבלו המלצות הדירקטוריון בפני האסיפה הכללית2012 בפברואר 16ביום .2

נושאי המשרה בחברהכלל שיפוי להכתבי התחייבות לשיפוי כמפורט ב הענקת, ובכללם

התקשרות החברה בפוליסות ביטוח אחריות ו) בעלי השליטהם ולרבות לדירקטורי(

, בחברות בנות שלה, ביחס לכל נושאי המשרה בחברה, דירקטורים ונושאי משרה

לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה . קשורות כפי שיהיו מעת לעתובחברות

).2012-01-043989: אסמכתא' מס (2012 בפברואר 16החברה ביום

ירקטוריון החלטות הד

בינואר התקבלו החלטות הדירקטוריון בדבר מינוי ועדת ביקורת וקביעת 29ביום .1

לפרטים . המספר המזערי הנדרש של דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

-2012: אסמכתא' מס (2012 בינואר 29נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה החברה ביום

01-027624.(

התקבלו ,2012 בפברואר 14 מיום לאחר אישור ועדת הביקורת, 2012 בפברואר 16ביום .2

ה רוני "אישור כהונת מר אליהו מזרחי וכהונת בניו הבדבר החלטות הדירקטוריון

לתקופה , בהתאמה, לים משותפים בחברה"ר הדירקטוריון וכמנכ"כיו, ואברהם מזרחי

ן החברה וחברת אישור הארכת תוקף הסכם שירותי הניהול ביוכן ; של שלוש שנים

לפרטים נוספים ראו דוח מיידי שפרסמה .מ"בניה והשקעות בע.) א.ר.א(מזרחי ובניו

).2012-01-043989: אסמכתא' מס (2012 בפברואר 16החברה ביום

מינוי ועדה לבחינת התקבלו החלטות הדירקטוריון בדבר 2012 בפברואר 27ביום .3

. אכיפה פנימיתגיבוש ואימוץ תוכניתבדבר הדוחות הכספיים ו

- 16 - 2069\3\19

החלטות חברה : א29תקנה

בפברואר 25על פי החלטת דירקטוריון החברה והאסיפה הכללית של החברה מיום .1

, כתבי התחייבות לשיפוי ופטור מאחריות, העניקה החברה לנושאי המשרה בה2007

בכפוף להוראות , לפיהם התחייבה החברה לפטור מאחריות ולשפות את נושא המשרה

בגין כל חובות או הוצאה שהוטלה על נושא המשרה עקב פעולה שעשה , החברותחוק

, בתום לב בעת כהונתו כנושא משרה בחברה ובתוקף היותו נושא משרה בחברה

.שיפוי ובכפוף לתנאיוכמפורט בכתב ה

אישור לאחר שנתקבל, פה הכללית של החברהאישרה האסי, 2012 בפברואר 20ביום

, 2012 בפברואר 16 - ו2011 בפברואר 14 מיום טוריון החברהועדת הביקורת ודירק

הענקת התחייבות לשיפוי כמפורט בכתבי השיפוי לכלל נושאי המשרה , בהתאמה

ובכלל זה לנושאי המשרה המכהנים , )לרבות לדירקטורים ובעלי השליטה(בחברה

ות שלה היום וכפי שיכהנו בחברה מעת לעת וכן לנושאי המשרה המכהנים בחברות הבנ

כפי שיהיו , או מטעם החברות הבנות שלה/או בחברות קשורות מטעמה של החברה ו/ו

המותאמים לתיקונים שנעשו בחוק החברות ובחוק ניירות ערך במסגרת חוק , מעת לעת

לרבות (באופן אשר יאפשר לחברה לשפות את נושאי המשרה בה , האכיפה המנהלית

בגין תשלום לנפגע ההפרה או בשל הוצאות , בין היתר, )דירקטורים ובעלי השליטה

. שהוציאו בקשר עם הליך שהתנהל בעניינם

בגין אחד או , המצטבר שתשלם החברה בגין כל כתבי השיפוי אשר יוענקוסכום השיפוי

מההון העצמי של 25% לעלא יעלה , יותר מסוגי האירועים המפורטים בכתב השיפוי

האחרונים כפי שיהיו נכון למועד תשלום החברה לפי דוחותיה הכספיים המאוחדים

במסגרת ביטוח , אם יתקבלו, בתוספת כל הסכומים שיתקבלו מחברת ביטוח, השיפוי

.או תרכוש החברה מעת לעת/אחריות דירקטורים ונושאי משרה בחברה שרכשה ו

מעבר ובנוסף , סכומי השיפוי שתשלם החברה כאמור בסעיף זה לעיל הינם מעל

.במסגרת ביטוח שרכשה החברה, אם יתקבלו, ו מחברת ביטוחלסכומים שיתקבל

לאחר שנתקבל לשם כך , אישרה האסיפה הכללית של החברה2007 בפברואר 25ביום .2

שנים בקשר עם ביטוח 5עסקת מסגרת לתקופה של , אישור דירקטוריון החברה

סכום . בפוליסת ביטוח אחריות נושאי משרה, דירקטורים ונושאי משרה בחברה

עבור 20%ובנוסף , לתביעה ולתקופה, ב" אלפי דולר ארה5,000הכיסוי הביטוחי הינו

כאשר סכום ההשתתפות העצמית לא יעלה על סך , הוצאות משפטיות בישראל בלבד

אין השתתפות -דירקטורים ונושאי משרה (ב לתביעה לחברה " אלפי דולר ארה10של

ן הפוליסה האמורה הינה בסך של הפרמיה השנתית אותה תשלם החברה בגי). עצמית

.הפוליסה הורחבה גם לפעילות באירופה. ב" אלפי דולר ארה10

אישור לאחר שנתקבל, פה הכללית של החברהאישרה האסי, 2012 בפברואר 20ביום

, 2012 בפברואר 16 - ו2012 בפברואר 14 מיום ועדת הביקורת ודירקטוריון החברה

, סות ביטוח אחריות דירקטורים ונושאי משרהאת התקשרות החברה בפולי, בהתאמה

ובחברות קשורות כפי שיהיו , בחברות בנות שלה, ביחס לכל נושאי המשרה בחברה

או אשר יכהנו בהן מעת לעת מטעמה של /מעת לעת עבור נושאי משרה המכהנים ו

- 17 - 2069\3\19

בגבול אחריות , לרבות בעלי השליטה בחברה, או מטעם החברות הבנות שלה/החברה ו

.ב" דולר ארה15,000ב ובפרמיה שנתית שלא תעלה על " מיליון דולר ארה5 עד בסך של

.2012ץ במר 29: תאריך

_____________________________ דיירים בעשיכון מ"

החותמים :תפקידם :שמות

מזרחי דירקטוריון"יו אליהו ר

מזרחי ו אברהם משותףל"מנכדירקטור

מזרחי ו רוני משותףל"מנכדירקטור

דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל –' פרק ה )א(ב9לפי תקנה , הגילוי

על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי מצורף בזאת דוח שנתי בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית

.1970 –ל "התש, )דוחות תקופתיים ומיידיים(לתקנות ניירות ערך ) א(ב9תקנה

אחראית לקביעתה , ) התאגיד–להלן (מ " בעדירקטוריון של שיכון דייריםבפיקוח ה, ההנהלה

.והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד

:חברי ההנהלה הם, לעניין זה

;ל משותף"מנכ, רוני מזרחי .1

;ל משותף"מנכ, אברהם מזרחי .2

;ל כספים"סמנכ, חיים מיקל .3

אשר תוכננו , הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגידבקרה פנימית על הדיווח

או בידי מי, בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם

אשר נועדו לספק מידה , בפיקוח דירקטוריון התאגיד, שמבצע בפועל את התפקידים האמורים

, הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדיןסבירה של ביטחון בהתייחס למהימנות

, מעובד, שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסףולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות

.מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין

בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש , בין השאר, הבקרה הפנימית כוללת

מנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר ללרבות , נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, ותו כאמורלגל

וזאת כדי לאפשר קבלת , בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים

.בהתייחס לדרישת הגילוי, החלטות במועד המתאים

הגילוי אינה מיועדת לספק בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל , בשל המגבלות המבניות שלה

.ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה

מודל הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית של החברה על ידי החברה הושתת על ארבעת

תהליך עריכת וסגירת ) ב(; )Entity Level Controls(בקרות ברמת הארגון ) א: (המרכיבים הבאים

תהליכים מהותיים מאוד לדיווח הכספי ) ד (- ו; בקרות כלליות על מערכות מידע) ג(; הדוחות

.ולגילוי

להלן פירוט התהליכים שהינם מהותיים מאוד לדיווח הכספי ולגילוי בדוחותיה הכספיים של

.מלאי בנינים להקמה) ד (- ו; השקעות וניהול מזומנים) ג(; הוצאות) ב(; הכנסות) א: (החברה

ל הדיווח הכספי ועביצעה בדיקה והערכה של הבקרה הפנימית על , בפיקוח הדירקטוריון, הההנהל

; הגילוי בתאגיד והאפקטיביות שלה

הערכת אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי והגילוי שביצעה ההנהלה בפיקוח

: בין היתר, הדירקטוריון כללה

ככל שחלו בהם , מהותיים בפעילות החברהעדכון התהליכים והבקרות בתהליכים שנקבעו כ .א

;2011שינויים במהלך שנת

.ביצוע מבדקים פנימיים וחיצוניים על התהליכים שנקבעו כמהותיים מאוד .ב

, בהתבסס על הערכת האפקטיביות שביצעה ההנהלה בפיקוח הדירקטוריון כמפורט לעיל

על הדיווח הכספי ועל הגילוי כי הבקרה הפנימית , הדירקטוריון והנהלת התאגיד הגיעו למסקנה

.אפקטיבית הינה 2011, בדצמבר31בתאגיד ליום

:הצהרות מנהלים

):1)(ד(ב9הצהרת מנהל כללי לפי תקנה )א(

הצהרת מנהלים

הצהרת מנהל כללי

: מצהיר כי, רוני מזרחי, אני

–להלן (2011לשנת ) התאגיד–להלן (מ " בע את הדוח התקופתי של שיכון דייריםבחנתי .1

).הדוחות

הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של , לפי ידיעתי .2

, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם

;היו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחותלא י

מכל , דוחות משקפים באופן נאות הכלול בהדוחות הכספיים ומידע כספי אחר, לפי ידיעתי .3

תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד , את המצב הכספי, הבחינות המהותיות

;ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחותלתאריכים

הביקורת של דירקטוריון לדירקטוריון ולוועדת, מבקר של התאגידהגיליתי לרואה החשבון .4

ת ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל תבסס על הערכתי העדכניהב, התאגיד

:הגילוי

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה .א

אופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של בהפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים

פן שיש בו להטיל ספק לסכם או לדווח על מידע כספי באו, לעבד, התאגיד לאסוף

–וכן ; במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין

שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו , בין מהותית ובין שאינה מהותית, כל תרמית .ב

ימית על במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנ

;גילויהדיווח הכספי ועל ה

:לבד או יחד עם אחרים בתאגיד, אני .5

, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, קבעתי בקרות ונהלים .א

לרבות חברות מאוחדות שלו , המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד

מובא לידיעתי על, 2010-ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(כהגדרתן בתקנות ניירות ערך

–וכן ; בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות, ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות

, הלים תחת פיקוחינאו וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ו, קבעתי בקרות ונהלים .ב

המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים

;לי חשבונאות מקובליםלרבות בהתאם לכל, בהתאם להוראות הדין

והצגתי , הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .ג

בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית

.כאמור למועד הדוחות

.על פי כל דין, לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחראין באמור

2012 במרץ 29: תאריך

משותףל"מנכ, רוני מזרחי

:הצהרות מנהלים

):1)(ד(ב9הצהרת מנהל כללי לפי תקנה )ב(


הצהרת מנהל כללי

: מצהיר כי, אברהם מזרחי, אני

–להלן (2011לשנת ) התאגיד–להלן (מ "בחנתי את הדוח התקופתי של שיכון דיירים בע .1

).הדוחות

הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של , לפי ידיעתי .2

, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם

;לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות

מכל , ים באופן נאותהדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפ, לפי ידיעתי .3

תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד , את המצב הכספי, הבחינות המהותיות

;לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות

לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון , גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד .4

בי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לג, התאגיד

:הגילוי

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה .ג

הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של

להטיל ספק לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו , לעבד, התאגיד לאסוף

–וכן ; במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין

שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו , בין מהותית ובין שאינה מהותית, כל תרמית .ד

במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על

;הדיווח הכספי ועל הגילוי

:לבד או יחד עם אחרים בתאגיד, אני .5

, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, קבעתי בקרות ונהלים .ד

לרבות חברות מאוחדות שלו , המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד

מובא לידיעתי על , 2010-ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(כהגדרתן בתקנות ניירות ערך

–וכן ; בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות, בתאגיד ובחברות המאוחדותידי אחרים

, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, קבעתי בקרות ונהלים .ה

המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים

;ת מקובליםלרבות בהתאם לכללי חשבונאו, בהתאם להוראות הדין

והצגתי , הערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי .ו

בדוח זה את מסקנות הדירקטוריון וההנהלה לגבי האפקטיביות של הבקרה הפנימית

.כאמור למועד הדוחות

.על פי כל דין, אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר


משותףל"מנכ, אברהם מזרחי

):2)(ד(ב9 תקנה לפי נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים הצהרת )ג(


הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

:מצהיר כי, חיים מיקל, אני

–להלן (מ " בעאחר הכלול בדוחות של שיכון דייריםבחנתי את הדוחות הכספיים ומידע כספי .1 ). הדוחות–להלן (2011לשנת ) התאגיד

הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא , לפי ידיעתי .2נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו

;ייחס לתקופת הדוחותים בהתלא יהיו מטע, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, בהםמכל , הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, לפי ידיעתי .3

תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד , את המצב הכספי, הבחינות המהותיות ;ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחותלתאריכים

לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון ,גיליתי לרואה החשבון מבקר של התאגיד .4 על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל בהתבסס, התאגיד :הגילוי

את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה .אחות הכספיים ולמידע ככל שהיא מתייחסת לדוהפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי

אופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד בהעלולים , הכספי האחר הכלול בדוחותלסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות , לעבד, לאסוף

–וכן ; הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדיןשבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו , ינה מהותיתבין מהותית ובין שא, כל תרמית .ב

ימית על במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנ ;הדיווח הכספי ועל הגילוי

:לבד או יחד עם אחרים בתאגיד, אני .5, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי, קבעתי בקרות ונהלים .א

לרבות חברות מאוחדות שלו , ים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגידהמיועדככל שהוא רלוונטי , 2010-ע"התש, )דוחות כספיים שנתיים(כהגדרתן בתקנות ניירות ערך

מובא לידיעתי על ידי אחרים , לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות –וכן ; נה של הדוחותבפרט במהלך תקופת ההכ, בתאגיד ובחברות המאוחדות

, נואו וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוח, קבעתי בקרות ונהלים .בהמיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים

.ות בהתאם לכללי חשבונאות מקובליםלרב, בהתאם להוראות הדיןככל שהיא , מית על הדיווח הכספי ועל הגילויהערכתי את האפקטיביות של הבקרה הפני .ג

. מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות למועד הדוחות .מסקנותיי לגבי הערכתי כאמור הובאו לפני הדירקטוריון וההנהלה ומשולבות בדוח זה

.על פי כל דין, אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר


ל כספים"סמנכ, חיים מיקל

דוח תקופתי 2011 סופי - TASE · 12\3\2069 מ"עב םירייד ןוכיש 2011 תנשל...

Documents

Transcript of דוח תקופתי 2011 סופי - TASE · 12\3\2069 מ"עב םירייד ןוכיש 2011 תנשל...