Стрит-ритейл торгового города

Рыночная экономика существенно затронула такую

сферу деятельности, как розничная торговля (или

ритейл). В Одессе и на Украине развиваются

множество ее форматов, в т. ч. Street Retail.

Само понятие Street Retail не так ново. Его русский

аналог – это торговый ряд. Так, в царской России во

многих городах существовали целые улицы, первые

этажи на которых занимали разнообразные лавки. В

некоторых деталях Street Retail или торговая улица

напоминает собой Торговый Центр (в дальнейшем –

ТЦ). Такое же разнообразие предложений товара в

пределах небольшого участка, близкое расположение

торговых предприятий. Тем не менее, Street Retail

имеет довольно таки существенные отличия от ТЦ, а в

какой то мере представляет их противоположность.

На западе считается традицией при постройке

многоэтажных домой первые этажи изначально

предназначать под магазины, кафе и другую

коммерческую недвижимость. У нас же, центральные

улицы еще формирует свой торговый облик.

Чем крупнее город, тем больше его улиц попадают под

данную категорию. Например, в Киеве в полной мере

ей может считаться, конечно, Хрещатик с его

наземными и подземными торговыми комплексами.

Также, одними из ведущих в этом ряду можно считать

ул. Б.Васильковскую и бульвар Леси Украинки.

В Одессе торговыми улицами можно назвать, например

Дерибасовскую, Преображенскую, Екатерининскую,

Ришельевскую, Садовую и некоторые другие. Магазины на

таких улицах занимают первые фасадные этажи и идут

практически один за другим. Большинство из этих улиц

находится в исторической части города, деловом его центре.

Кроме того, многие из этих улиц, особенно летом,

представляют собой места массового отдыха и прогулок

одесситов и гостей города. Это создает на данных улицах

высокий человеческий трафик, тем более что на этих же

улицах находятся многие развлекательные предприятия, кафе

и рестораны.

Ценность магазина в формате Стрит-Ритейл определяется

прежде всего его расположением, считает Андрей Юрьевич

Кучеров, коммерческий директор «Энергобуд Девелопмент».

Некоторые дорогие бренды будут рассматривать возможность

размещения своего магазина только на центральных улицах.

Большинство первых этажей на этих улицах уже давно заняты

магазинами.

Безусловно, самой привлекательной для ритейлеров является

Дерибасовская, на которой расположены одни из самых

дорогих и престижных магазинов. Неудивительно, ведь

пешеходный поток на этой улице очень значительный. На ней

же был недавно построен ТЦ «Европа», цену на аренду в

котором одни из самых больших в городе. Стоимость

недвижимости на данной улице такова, что расположены на

ней могут быть только наиболее рентабельные магазины.

Такова на данный момент специфика многих торговых улиц.

Стоимость недвижимости постоянно повышается, и окупить

ее сможет лишь продажа наиболее дорогих товаров. Один из

главных недостатков улицы – отсутствие парковки. Это

например сказывается на работе «якорного» супермаркета (в

дальнейшем – СМ) «Европы» - «Таврии В».

Наш магазин работает с марта 2006, рассказывает

Пономарчук Карина Леонидовна, региональный

представитель ООО «Укрзолото». (Преображенская 34 угол

Дерибасовская, на месте бывшего «Центрального

Гастронома»), и мы можем говорить, что уже наработали

своего клиента. И это несмотря на то, что на Дерибасовской

кроме нашего еще 5-ть ювелирных магазинов. Это самый

большой ювелирный магазин в Одессе (более 500 м*2) и один

из самых крупных на Украине. Некоторые посетители бродят

по магазину часами. Мы внимательно анализируем

покупательские потоки в магазине.

В будние дни это от 1000 до 1500 человек, в пятницу, субботу

и воскресенье – более 2500. Неудивительно, ведь на

выходные даже жители дальних районов желают выйти

прогуляться по центру. Летом, очень значительную часть

наших покупателей составляют приезжие, может быть даже и

больше половины. Ведь многие одесситы тоже стремятся на

отдых уехать из города.

Торговые улицы, пересекающие или граничащие с

Дерибасовской (Садовая, Преображенская Екатериненская,

Ришельевская) также привлекают значительный

покупательский поток, и эпицентром его можно считать

именно пересечение с главной улицей Одессы. По мере

удаления от нее снижается богатство и великолепие

магазинов, их количество на каждом квартале постепенно

становится меньшим.

Центр города, продолжает Андрей Кучеров,- отличается

значительным потоком людей, автотранспорта, множеством

красивых архитектурных решений, большими фасадными

окнами и высокими потолками в магазинах на первых этажах.

Потому позволить себе там расположить торговый объект

могут только определенные ритейлеры. Это бутики одежды и

обуви дорогих брендов, магазины ювелирных изделий и пр.

Ежегодный, просто стремительный рост аренды сдерживает

развитие моего бизнеса, считает Александр, частный

предприниматель, арендатор магазина «Видео &Аудио»

(Екатерининская \ Дерибасовская ). Обязательства по аренде

не позволяют мне делать значительные закупки товара, не

позволяют и с оптимизмом смотреть в будущее.

Магазинов моего формата в таких привлекательных районах

не так уж много. Например, в «Афине» из пяти магазинов

видео-аудио закрепились один или два. Так что меня мало

интересует конкуренция с соседями. На моем бизнесе гораздо

благотворнее сказываются рейды правоохранительных

органов против контрафактной продукции на книжный рынок.

Екатериненская, например – очень переменчивая торговая

улица. Чем ближе она к Привозу, тем более ее магазины

становятся демократичнее, гораздо ближе к массовому

потребителю.

Идущая вдоль Привоза Пантелеймоновская помимо главного

рынка, который в основном и создает покупательский трафик,

богата магазинами, идущими на противоположной от Привоза

стороне. На данном участке реально найти скорее товары

уровня масс-маркет и ниже.

В спальных районах торговые улицы имеют свое, более

демократическое лицо, добавляет Андрей Кучеров. К таковым

относятся Фонтанская и Люстдорфская дороги, улицы Ак.

Королева и Ак. Вильямса, проспекты Ак. Глушко, Шевченко,

Добровольского и Днепропетровская дор. Рост

благосостояния населения приводит к тому, что зона дорогих

магазинов постепенно расширяется. Меняется ситуация и на

улицах для «среднего» класса. Так также появляется все

больше магазинов, торгующих качественным товаром.

Дефицит торговых помещений приводит к тому, что арендные

ставки постоянно повышаются. Это приводит к

доминированию крупных сетевых операторов, располагающих

«дорогими» брендами.

Вероятно, самым удачным примером для сравнения со стрит-

ритейлом будут торговые центры. Ведь в них у посетителя

также значительный выбор между магазинами разной

специализации, расположенных на ограниченном участке.

Экономические преимущества ТЦ достаточно очевидны.

- Потребность в затратах на открытие м*2 торговой площади в

ТЦ значительно меньше.

- ТЦ развиваются в рамках единой концепции, что исключает,

например, преувеличенную конкуренцию по какой-либо

товарной группе.

- Отсутствует необходимость индивидуально решать

коммунально-бытовые вопросы. Это также решается

централизованно и с гораздо меньшими затратами.

Стоимость аренды площадей в отдельно стоящих магазинах и

в торговых центрах (находящихся в одном районе) как

правило, существенно не отличаются, говорит нам

коммерческий директор «Энергобуд Девелопмент». Однако

торговый центр развивается в рамках единой концепции, по

единому плану. И руководство центра не отдаст предпочтение

более богатому арендатору, если его магазин не

соответствует его общей структуре. Так, например, в торговом

центре невозможно нахождение двух продуктовых

супермаркетов. Однако нахождение двух брендов обуви

вполне приемлемо.

Кроме того, ТЦ, особенно многоэтажные, экономичны с точки

зрения городской площади, а значит, могут быть расположены

даже в районах, не богатых на свободные участки.

ТЦ чем дальше, тем более будут соперничать с единичными

магазинами. Показателен пример Киева, где их количество

исчисляется уже десятками, а в планах девелоперов еще

множество проектов. Причем, если самый крупный из

существующих ТЦ «Караван» имеет площадь 32 000 м*2, то

проектируемая на Харьковском шоссе «Мега» будет

располагать площадью в 130 000 м*2. Это что-то вроде 1-2

кварталов.

Одесса, по мнению экспертов, в насыщенности ТЦ пока

отстает не только от Киева, но и (что удивительно) от других

городов-миллионников. Однако одесские, украинские и

международные ритейлеры ищут новые и новые возможности

для реализации проектов, и в недалеком будущем можно

прогнозировать прогресс данного формата.

Возникает вопрос, насколько конкурентоспособным будет

Street Retail, на фоне более масштабных проектов?

Главным достоинством его, прежде всего, является гибкость,

вариативность размещения. Единичный магазин всегда

занимает меньше места и его проще вписать в городской

ландшафт. Поэтому владельцы всемирно известных брендов

тщательно взвешивают варианты как работы в ТЦ, так и

расположения единичных бутиков в престижных районах.

Наибольшим спросом в центре пользуются магазины

площадью 50-100 м*2., говорит Андрей Кучеров. И перед

владельцами больших помещений нередко стоит вопрос,

сдать все помещение одному арендатору (с потерей в

стоимости), либо разбить помещение на несколько небольших

участков. Арендные ставки могут при этом отличатся

довольно значительно, поскольку зависят, помимо основного

(расположение) еще от десятков прочих факторов. Таких как

общая площадь, количество и площадь витрин, этаж и даже

количество ступенек, ведущих в магазин. Зависит ставка

также и от возможностей самого арендатора, не у всех они

одинаковы. Так, однажды на одной из центральных улиц два

стоящих рядом магазина сдавались по цене в 30 и в 120 долл.

за м*2.

У отдельных магазинов существует уже состоявшаяся

история, некоторые из них существую десятилетиями и

являются для населения своеобразными ориентирами на

карте местности. К ним относится, например «Дом книги» на

Дерибасовской или «Аптека Гаевского» на Садовой.

Также, при размещении особо престижного магазина имеет

значение то здание, в котором оно находится. Естественно,

массивное, известное городское здание, находящееся на

пересечении центральных улиц всегда создает

дополнительный имидж магазину.

Недостатки Street Retail являются продолжением его

преимуществ. Ведь магазин необходимо вписывать в

существующее помещение со всеми его достоинствами и

недостатками. Например, при малой площади магазина

практически невозможно организовать торговлю по принципу

самообслуживания. Нет у ритейлера и той свободы, которая

ест в ТЦ, где арендатор может пробовать себя в разных

помещениях, этажах и искать оптимум для расположения. В

рамках же Street Retail практически невозможен вариант

расширения помещения. Кроме того, бывали случаи, когда

ритейлер брал помещение большее, чем ему было

первоначально нужно, в расчете на предполагаемый рост

бизнеса. Однако, когда он не происходил, часть помещения

становилась для него просто обузой.

Очень важным преимуществом Street Retail является наличие

у магазина витрины. Как известно, это единственный вид

наружной рекламы, который не облагается налогом. Кроме

того – один из самых эффективный, если не самый, вид

рекламы. Особенно актуальна витрина на улицах со

значительным трафиком. За витрины, как известно, борются

иногда поставщики этого ритейлера. Естественно, повернутые

логотипом наружу пачки товара создают ему отличную

дополнительную рекламу.

Уличный магазин, обладающий витриной, наружной рекламой,

отдельным входом акцентирует покупателя только на своем

товаре. Тем самым создается большая вероятность покупки

именно здесь.

Торговые улицы в нашей стране не имеют таких традиций, как

на западе. Там первые этажи зданий изначально

предназначались под торговые предприятия,

целенаправленно формировались ряды. Например – торговые

улицы одежды, ювелирных изделий, дорогие и среднего

уровня.

У нас же Street Retail развивается безо всякой концепции,

просто под влиянием временной коньюктуры. В зависимости

от того, кто может платить за помещение и как долго

оплачивать арендную плату. Улица, например, может быть

перегружена однопрофильными магазинами, что создает

чрезмерную конкуренцию по товарной группе. В разумно

организованном ТЦ, такого, естественно, не бывает.

Стрит-ритейлеры не согласовывают свои планы развития, не

работают совместно над покупательским потоком. Каждый из

них пытается играть в собственную игру, так что о

синергетическом эффекте привлекательности торговых точек

речь может идти не всегда. Никто не обещает, что возле точки

ритуальных товаров не появится магазин розыгрышей.

По мнению Алексея Николаевича … компании «Будова»,

развитие ритейла на Украине отстает на несколько лет от

российского. – В Москве, например, существуют целые

кварталы, первые этажи в которых выкуплены одним

юридическим лицом. В пределах таких участков создается

единый торговый комплекс, который развивается в рамках

общей концепции. Таких торговых рядов немного, и

ориентированны они, прежде всего на элитных покупателей и

соответствующие товары,- говорит Алексей Николаевич.

Обобщить характеристики Street Retail и ТЦ может следующая

таблица, наглядно демонстрирующая общее и много

различное между форматами.

По мнению Аллы Анатольевны … консалтинговой компании

«Лидер», работая с отдельным магазином ритейлер вынужден

самостоятельно решать все вопросы с коммунальными

службами, госжилфондом и прочими организациями. При

работе в ТЦ эти вопросы берет на себя арендодатель. Однако

в ТЦ перед ритейлером ставятся довольно жесткие условия

относительно формы работы, ассортимента товара в

частности. Также, нередко, арендатора ставят перед фактом,

внося в сумму его обязательств средства на

усовершенствование территории, например.

Кроме того, продолжает Андрей Кучеров,- располагаясь в

торговом центре арендатору нет необходимости тратить

значительные средства на ремонт коммуникаций, создание

витрины, отделку помещения.

Сложно сказать однозначно, что принесет большие выгоды –

аренда помещения в торговом центре, или в отдельном

магазине. Часто это зависит от товарной группы и уровня

«бренда» оператора. Оптимальным решением я считаю

открытие «пилотного» магазина на торговой улице в центре

города и нескольких магазинов в торговых центрах.

Street Retail является одним из традиционных методов

торговли. От владельцев магазинов во многом зависит

эстетичность улицы и ее тротуаров. Street Retail позволяет

создавать магазины, не меняя существенно архитектуру

зданий, а потому может быть применим практически на всех

участках города. Это увеличивает богатство предложения

товара, что привлекает как одесситов, так и гостей. Данный

формат, безусловно, будет и дальше развиваться, привлекая

все больше инвестиций, рабочих мест и естественно,

покупателей.