도시형 생활주택(1)

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도시형생활주택 임대사업으로

매월 1000 만원 버는 방법

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목 차 I. 월세시장이 뜨는 이유

II. 도시형생활주택 이해하기

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패 90%

V. 지역별 사업성분석 및 사례

VI. 세금과 절세 노하우

III. 매월 1000 만원 수입 가능할까 ?

VII. 도시형생활주택 Q&A

VIII. 도시형생활주택 관련 이미지

I. 월세 시장이 뜨는 이유1. 못말리는 1 인 가구의 증가2. 월세시장의 확대 요인3. 가족분화의 가속화4. 저금리로 인한 월세시장 확대

도시형생활주택은 여러가지 잇점 때문에 부동산시장에 상당한 지각변동을 일으킬 것이다

I. 월세 시장이 뜨는 이유1. 못말리는 1 인 가구의 증가

최근 소형가구는 급격히 증가하고 있으나 , 이들을 위한 소형주택은 감소추세

1985 년 1995 년 2005 년

184 만가구

383 만가구

670 만가구

1,2 인 가구수 증가추이 65m2 이하 주택재고비율

1985 년 1995 년 2005 년

53%

42%40%

I. 월세 시장이 뜨는 이유2. 월세시장 확대요인

이제는 주택도 수익형 부동산시장으로 바뀌고 있다

월세시장의 확대요인들

① 나홀로족의 증가- 이혼률의 증가- 결혼연령의 연장- 솔로족의 증가- 도시화 , 개인화 문화

② 저금리 현상

③ 저 경제 성장률

임대사업자의 매력

① 매달 안정적인 수입원 보장② 높은 수익률③ 다양한 세재 혜택④ 환금성 우수⑤ 자산가치의 상승 등

I. 월세 시장이 뜨는 이유3. 가족분화의 가속화

급증하는 2 인가구의 증가

① 한부모 가정

② 조부모 + 손자녀

가족구성 및 형태의 변화

1 인 가구

한부모가정

조부모 + 손자녀

부부 + 자녀

42.5%

21.9%

28.5%

-2.8%

2000 년 대비 2005 년 기준

I. 월세 시장이 뜨는 이유4. 저금리로 인한 월세시장 확대

월세시장은 은행금리와 친하다 왜 그럴까 ?

전세로 줄때 수입 월세로 줄때 수입

집주인 : 전세값 받아봤자 이자수입 저금리

임차인 : 은행대출 부담의 감소

예 : A 씨 오피스텔 (1 억 ) 2 채 소유시 비교

• 전세 1 억원 X 2 채 = 2 억원

• 2 억의 년이자 (4%) = 800 만원 / 년

• 보증금 : 1000 만 X2 채 = 2,000 만원 은행이자 (4%) = 800 만원 • 월 세 : 90 만 X 12 개월 X 2 채 = 2,160 만원

보증금 :1000 만원 , 월세 :90 만 기준

월세

800 만원

2240 만원

전세

월세가 전세보다 3 배의 수익률

II. 도시형생활주택 이해하기1. 도시형생활주택의 개념2. 도시형생활주택 중요사항3. 도시형생활주택의 종류4. 다양한 혜택들5. 주차장 설치기준 대폭 완화6. 높이제한 및 이격거리 완화7. 고시원의 합법화

도시형생활주택의 기본을 이해하자

II. 도시형생활주택 이해하기1. 도시형생활주택의 개념

“ 도시형 생활주택”이란 ?

도시형생활주택과 비교 종전 건축기준과 비교 ( 다가구 , 다세대 )

① 건립세대수 : 19 세대까지 허용② 주택연면적 : 660m2 이하③ 층수의제한 : 3 층 ( 다가구 ), 4 층 ( 다세대 ) 이하④ 주 차 장 : 세대별 1 대

구분 일반 공동주택 도시형생활주택

감 리 주택법 감리 건축법 감리

분양가상한제

적용 미적용

입지지역 도시 , 비도시지역 도시지역

주거전용면적

297m2 이하단지형다세대 : 85m2 이하

원룸형 : 12~30m2 이하기숙사형 : 7~20m2 이하

건설기준 주택건설기준 적용 일부건설기준 , 부대복리 및주차장 기준 완화

“ 도시형생활주택”이란 국토의 “계획 및 이용에 관한법률”에 따른 도시지역내에서 주택법 제 16 조에 따라 사업계획승인을 얻어 ,

국민주택규모 ( 가구당 주거전용면적 85m2 이하 ) 에 해당하는 주택을 20 세대 이상 150 세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말한다 단지형 다세대주택 , 원룸형주택 , 기숙사형주택으로 유형을 구분한다 .( 주택법 제 2 조 제 4 호 및 주택법 시행령 제 3 조 제 1 항 )

II. 도시형생활주택 이해하기2. 도시형생활주택의 중요사항

• 도시형생활주택은 공동주택이다 (20 세대 ~150 세대 )

• 도시지역에만 한정 ( 주거 , 상업 , 공업 , 녹지지역 )

• 제 1 종 전용주거지역에서는 불가능

• 주차장완화구역에서는 주차대수가 파격적으로 줄어 훨씬더 사업성 높아

• 진입도로는 반드시 6m 이상 되어야

• 기숙사형 주택의 경우 부지면적은 최소 170m2 이상

원룸형은 300m2 이상 되어야 적당

• 지하층에는 주거공간 안돼

• 원룸형과 기숙사형은 하나의 건물에 함께 구성가능

II. 도시형생활주택 이해하기3. 도시형생활주택의 종류

구 분 세대당전용면적

세대당주차대수 세부기준 정리

단지형다세대주택 85m2 이하 1 대

• 건축 연면적 660m2 이하• 4 층 이하 ( 건축심의 후 5 층까지 가능 )

• 지하주차장 통합설치 가능 ( 개별 동으로 인정 )

• 동별 맞벽 건축허용

원룸형12~30m2

이하0.2~0.5 대

( 조례별 적용 )

• 각 세대 독립된 주거 형태• 취사 , 샤워공간 ( 부엌 , 욕실 ) 설치가능• 지하층에 설치 불가

기숙사형 7~20m2 이하 0.1~0.3 대( 조례별 적용 )

• 각 세대 독립된 주거형태 불가• 취사 , 세탁 , 휴식공간을 공동으로 사용• 샤워 ( 욕실 ) 은 설치가능• 지하층에 설치 불가

주차장 완화구역( 원룸형 , 기숙사형 )

200m2 당 1대

• 철도 , 지하철역 , 버스정거장 주변• 학교주변 , 학원 밀집지역• 산업단지 주변 , 공장밀집지역• 기타 접근성 양호하여 주차수요가 낮은 지역

원룸형 10 개 + 기숙사형 10 개 = 20 세대도 인정

II. 도시형생활주택 이해하기4. 다양한 혜택들

구 분 기존 공동주택 도시형생활주택

부대시설

관리사무소 <50 세대 이상 설치대상 >50 세대당 10m2 + 세대당 500cm2

제외

조경시설 단지면적의 30% 이상 설치

안내표지판 동번호 , 도로표지판 , 게시판등

비상급수시설 지하양수시설 또는 저수조설치

복리시설

어린이놀이터<50 세대 이상 설치대상 >100 세대 미만 세대당 3m2

100 세대 이상 300m2 + 세대당 1m2

경로당<100 세대 이상 설치대상 >

40m2+150 세대 초과시 세대당 0.1m2

도시형생활주택은 건설기준 적용제외등 다양한 혜택이 주어짐

건설기준중 적용제외항목 부대 . 복리시설중 면제항목들

구분 일반공동주택 도시형생활주택

소음보호

외부 65db 미만 , 내부 45db 이하 제외

배치 외벽은 도로 , 주차장과 2m 이상 이격 제외

기준척도

평면 10Cm, 높이 5Cm 단위기준 제외

II. 도시형생활주택 이해하기5. 주차장 설치기준 완화

동일단지 , 건축물에 혼합건설 허용

구분 혼합유형 비고

동일건축물 원룸형 + 기숙사형

동일단지일반공동주택 + 도시형생활주택

별개건축물로건설시

단지형다세대 + 원룸형 또는 기숙사형

구분 혼합유형 비고

바닥층간 소음

경량충격음 58dB 이하중량충격음 50dB 이하

적용제외

계단 등 계단의 부위별 치수계단폭 , 설치 높이 등

용도변경 ( 기존건물을 도시형생활주택으로 용도변경가능 )

원룸형 , 기숙사형으로 용도변경시 제외되는 건설기준

II. 도시형생활주택 이해하기6. 높이제한 및 이격거리의 완화

건물을 지을때 도로나 일조권 등으로 인한 높이제한과건물과 건물 사이의 일정간격 이격 완화 예 ) 건물높이의 1 배 0.25 배

건물높이

제한완화

이격거리 완화

층수완화

주차대수 완화

건축기준 완화

많은 세재혜택 등

사업수익성최고

II. 도시형생활주택 이해하기7. 고시원의 합법화

동일단지 , 건축물에 혼합건설 허용

구분 도시형생활주택 고시원

법적용도분류

공동주택 제 2 종근생 , 숙박시설

종 류 단지형다세대 , 원룸형 , 기숙사형 고시텔 , 원룸텔 , 리빙텔등

주차대수단지형다세대 : 세대당 1 대

원룸형 : 0.2~0.5 대기숙사형 : 0.1~0.3 대

132m2 당 (39 평 ) 1 대

취사가능 원룸형 취사가능 / 기숙사형 불가 취사 , 세탁실 공동이용

문제점 - 방음문제 , 좁은 주거공간

고시원을 2 가지 시설로 용도분류< 고시원관련 건축법시행령 일부개정령 2009. 7.16 자 공포 >

1. 고시원이란 ?

2. 고시원을 2 가지의 시설로 용도분류

다중이용업소의 안전에 특별법에 따른 다중이용업 중고시원업 시설로서 “독립된 주거의 형태를 갖추지아니한 것”을 말한다

• 제 2 종 근린생활시설 : 바닥면적 합이 1,000m2 미만• 숙 박 시 설 : 바닥면적 합이 1,000m2 이상

III. 매월 1000 만원 수입 가능할까 ?

1. 매입임대방식남이 지어놓은 주택을 구입 후 임대사업

2. 건설임대방식직접 땅을 사서 주택을 건설하여 임대

3. 분양방식직접 건설하여 판매

요즘같은 저금리시대와 고용불안 , 빠른 유행의 변화속에서 매월 1000 만원의 안정적인 소득이 가능할까 ?

네 ! 가능합니다 . 도시형생활주택으로… .

III. 매월 1000 만원 수입 가능할까 ?1. 매입임대 방식 성남시 중원구 원룸주택 실제시세 기준임

원룸형 20 세대 금 액 비 고

세대별 규모 전용면적 18.5m2(5.6 평 ), 분양면적 26.4m2

① 총 매입가 16 억원 20 세대 X 8000 만 ( 시세 )

② 대 출 금 6 억원 20 세대 X 3000 만

③ 총 보증금 회수 2 억원 20 세대 X 1000 만

④ 실 투자금 8 억원 ① - ② - ③

⑤ 매월 월세수입 1000 만원 20 세대 X 50 만원

⑥ 년간 수입 1 억 2천만 ⑤ X 12 개월

⑦ 대출금 이자 ( 년 ) 3600 만 ② X 6%

⑧ 이자 제외한 실수입 8400 만 ⑥ - ⑦

실투자대비 수익율 10.5% ⑧ / ④

III. 매월 1000 만원 수입 가능할까 ?2. 건설임대 방식 성남시 중원구 원룸주택 실제시세 기준임

원룸형 20 세대 금 액 비 고

세대별 규모 전용면적 18.5m2(5.6 평 ), 분양면적 26.4m2(8 평 )

대지면적 264m2 (80 평 )

건물 연면적 528m2 (160 평 ) 전용율 70%

① 토지대금 7 억원 3.3m2 당 875 만원

② 대 출 금 3 억 5,000 만원 토지대금의 50%

③ 시공비 ( 공사비 , 인테리어 )

5 억 6,000 만원 3.3m2 당 350 만원

④ 세금 및 기타 4,000 만원 취등록세 , 등기수수료 등

총 사업비 13 억원 ① + ③ + ④

⑤ 사업 실투자비 9 억 5,000 만원 ① + ③ + ④ - ②

전체 20 세대 건설 후 임대운영

⑥ 보증금 회수 총액 2 억원 3.3m2 당 875 만원

⑦ 실 투자금 7 억 5,000 만원 토지대금의 50%

⑧ 월세 수입 1,000 만원 3.3m2 당 350 만원

⑨ 연간 수입 1 억 2,000 만원 취등록세 , 등기수수료 등

⑩ 대출금 이자 ( 년 ) 2,100 만원 ② x 연 6%

⑪ 연간 이자 제외실수입 9,900 만원 ⑨ - ⑩

실투자 대비 연 수입률 13.2% ⑪ / ⑦

III. 매월 1000 만원 수입 가능할까 ?3. 분양사업 – 원룸 20 세대 직접건설 성남시 중원구 원룸주택 실제시세 기준임

원룸형 20 세대 사업개시 금 액 비 고

원룸형 세대별 규모 전용면적 18.5m2(5.6 평 ), 분양면적 26.4m2(8 평 )

대지면적 264m2 (80 평 )

건물 연면적 528m2 (160 평 ) 전용율 70%

① 토지대금 7 억원 3.3m2 당 875 만원

② 대 출 금 3 억 5,000 만원 토지대금의 50%

③ 시공비 ( 공사비 , 인테리어 )

5 억 6,000 만원 3.3m2 당 350 만원

④ 세금 및 기타 4,000 만원 취등록세 , 등기수수료 등

총 사업비 13 억원 ① + ③ + ④

⑤ 사업 실투자비 9 억 5,000 만원 ① + ③ + ④ - ②

전체 20 세대 건설 후 분양 시

⑥ 총 분양대금 16 억원 20 세대 X 8,000 만원 ( 시세 )

⑤ 사업 실투자비 9 억 5,000 만원 보증금회수 없으므로 임대와다름

⑦ 실 투자금 ( 대출이자부담 ) 9 억 7,100 만원 ⑤ + (② x 연 6%)

⑧ 실수입 ( 매출 - 대출금상환 )

12 억 5,000 만원 ⑥ - ②

⑨ 실질 순수익 2 억 7,900 만원 ⑧ - ⑦

실투자대비 실 수익률 29.3% ⑨ / ⑤

분양은 매월 안정적인 월세 수익을 포기하는 대신 다른 곳에 또다른 분양사업을 할 수 있는 장점장기임대시 경기변동에 따른 리스크와 건물이 노후됐을 때 수리비용 생각 안해도 됨 .

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패 90%

1. 입지선정 핵심포인트2. 서울시 도심권3. 유망지역 총정리4. 서울 및 근교 역세권 유망지 정리

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%1. 입지선정 핵심 포인트

• 쾌적성 보다는 편의성 , 즉 접근성이 우선

• 거주인구와 유동인구가 많은 곳 ( 역세권 , 대학상권 등 )

• 구별 1 인가구 많은 곳 ( 관악구 >강남구 >마포구…… )

• 기존 역세권과 새로 개통예정인 신흥 역세권

• 주택가격 대비 전세금 비율이 높은 지역

• 업무시설 밀집지역 등

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%2. 서울시의 도심권

• 임대시장이 확대되면서 일부 지역에서는 소형주택 매물부족 현상으로 시세 및 임대료가 지속적으로 상승 중• 소형 임대주택은 독신자 (2 인가구 )와 신혼부부가 꾸준히 찾고있기 때문에 불황등 시장의 영향을 받지 않음• 재개발사업의 영향으로 전 . 월세 물건이 부족해지면서 수요가 원룸으로 이동되면서 자연스럽게 임대료가 상승

은평구는 도심진입이 쉬어 종로구 , 중구의 직장인 대상 서대문구 , 마포구는 신촌지역 대학생과 주변 직장인 대상

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%3. 유망지역 총정리 ( 서울지역 대학가 & 뉴타운지역 )

고려대 , 국민대 , 성신여대 , 한국예술종합학교 , 동덕여대

장위뉴타운 , 길음뉴타운

경희대 , 한국외대 , 휘경뉴타운시립대 , 전농 .답십리뉴타운

건국대 , 세종대

한양대왕십리뉴타운

전 단국대 부지

중앙대흑석뉴타운

서울대고시촌

연세대 , 홍익대 , 서강대 , 이대

추계예술대 , 아현뉴타운

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%3. 유망지역 총정리 ( 지하철 9 호선 라인 역세권 )

특히 주목할 만한 것은 올해 7 월 개통한 지하철 9 호선이다 .

김포공항 ~ 여의도 ~ 구반포 ~ 고속터미널을 연결하는 구간이 우선 개통했다 .

김포공항에서 한강을 따라 동서로 연결하므로 기존노선과 환승역이 많고인천국제공항 , 김포공항 , 강남 고속버스터미널이 연결되어 항공과 버스 , 지하철이어우러져 주택가격에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다 .

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%3. 유망지역 총정리 (2,7,9 호선 주변의 1 인가구 밀집지역 )

환승역세권중 가장 유망한 지역 • 2 호선 7 호선 환승 : 건대입구역 , 대림역• 2 호선 3 호선 환승 : 교대역• 2 호선 6 호선 환승 : 합정역• 3, 7, 9 호선 환승 : 고속터미널역• 4 호선 7 호선 환승 : 이수역• 4 호선 9 호선 환승 : 동작역

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%3. 유망지역 총정리 (새로 건설될 7 개 경전철 노선지역 )

IV. 지역 . 부지선정이 사업성패의 90%4. 서울 및 근교 역세권 유망지 정리

의정부 경전철

중앙선

8 호선

여주선

3 호선

9 호선

1 호선

9 호선

2, 3 호선

파주 운정 경전철

의정부역 , 중앙 , 동오 , 새말경기도제 2청 , 곤제 , 송산 , 탑석

청량리 ~ 구리 ~덕소

암사 ~ 구리 ~ 사능까지연장될 계획

판교 , 이매 , 광주 , 곤지암~ 여주

3 호선이 수서에서 연장되어가락시장 ~오금동까지 착공

가양동 , 염창동 , 노량진 본동흑성동등 역세권 혜택지역

수도권 1 호선 연장선(병점 -천안 )

김포공항 ~ 여의도 ~ 구반포 ~고속터미널을 연결하는

지하철 제 3 기 9 호선 착공

2 호선 대학가 주변 발달(신촌 ,홍대 , 이대 , 건대 , 서울대등 )

3 호선 직장가 주변 발달

파주출판단지 - 교하 ,운정지구 - 운정

V. 지역별 사업성분석 및 사례1. 서초구 서초동 사업성분석2. 서대문구 북아현동 사업성분석3. 은평구 녹번동 사업성분석4. 서울지역 투자대비 점유율 비교

V. 지역별 사업성분석 및 사례1. 서초구 서초동 사업성분석

• 단지형 다세대 주택 : 4.81%

• 원룸형 주택 : 5.89%

• 기숙사형 주택 : 6.02%

투자 수익

구분 금액 구분 금액 수익률

토지매입 214,632 잠재매출 1,200

시공비용 56,000 유효매출 1,080

취등록세 12,178 대출이자 537

대 출 107,316

보증금 40,000

계 135,494 계 543 4.81

투자 수익


토지매입 199,584 잠재매출 1,400

시공비용 52,800 유효매출 1,260

가구 집기 3,200 대출이자 499

취등록세 11,501

대 출 99,792

보증금 28,000

계 139,293 계 761 6.56

투자 수익


토지매입 214,632 잠재매출 1,575

시공비용 52,800 유효매출 1,418


취등록세 12,178

대 출 107,316

계 175,494 계 881 6.02

단지형 다세대 원룸형 주택 기숙사형 주택

용도지역 제 2 종 일반주거

토지면적 264m2

토지매입가 m2 당 813

건물연면적 528m2

건축비용 M2 당 350

대 출 토지가격의 50%

전용율 85%

산출기준용도지역 제 2 종 일반주거

토지면적 264m2

토지매입가 M2 당 813


건축비용 3.3M2 당 330

가구집기 3.3M2 당 20


전용율 85%


토지면적 264m2

토지매입가 m2 당 813


건축비용 3.3M2 당 330



전용율 85%

산출기준

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

V. 지역별 사업성분석 및 사례2. 서대문구 북아현동 사업성분석


• 원룸형 주택 : 8.80%

• 기숙사형 주택 : 8.41%

투자 수익


토지매입 159,456 잠재매출 1,200

시공비용 56,000 유효매출 1,080


대 출 79,728

보증금 40,000

계 105,424 계 681 7.76

투자 수익


토지매입 159,456 잠재매출 1,400

시공비용 52,800 유효매출 1,260


취등록세 9,696

대 출 79,728

보증금 28,000

계 117,424 계 861 8.80

투자 수익


토지매입 159,456 잠재매출 1,575

시공비용 52,800 유효매출 1,418


취등록세 9,696

대 출 79,728

계 145,424 계 1,019 8.41



토지면적 264m2





전용율 85%


토지면적 264m2



건축비용 3.3M2 당 330



전용율 85%


토지면적 264m2



건축비용 3.3M2 당 330



전용율 85%

산출기준

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

V. 지역별 사업성분석 및 사례3. 은평구 녹번동 사업성분석


• 원룸형 주택 : 8.94%

• 기숙사형 주택 : 8.52%

투자 수익


토지매입 157,344 잠재매출 1,200

시공비용 56,000 유효매출 1,080


대 출 78,672

보증금 40,000

계 104,272 계 687 7.90

투자 수익


토지매입 157,344 잠재매출 1,400

시공비용 52,800 유효매출 1,260


취등록세 9,600

대 출 78,672

보증금 28,000

계 116,272 계 867 8.80

투자 수익


토지매입 157,344 잠재매출 1,575

시공비용 52,800 유효매출 1,418


취등록세 9,600

대 출 78,672

계 144,272 계 1,024 8.52



토지면적 264m2





전용율 85%


토지면적 264m2



건축비용 3.3M2 당 330



전용율 85%


토지면적 264m2



건축비용 3.3M2 당 330



전용율 85%

산출기준

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

( 단위 : 만원 )

V. 지역별 사업성분석 및 사례4. 서울지역 투자비 점유율 비교

토지매입비 시공비 취등록세 가구 . 집기

단지형다세대 0.720000000000001

0.24 0.04 0

원룸형 0.720000000000001

0.23 0.04 0.01

기숙사형 0.720000000000001

0.23 0.04 0.01

5%

15%

25%

35%

45%

55%

65%

75%

투자비 점유율 비교점

유율

VI. 세금과 절세노하우1. 주택임대사업자의 세금2. 임대사업자 세금계산 사례

VI. 세금과 절세 노하우1. 주택임대사업자의 세금

구분임대사업자가

아닌 경우임대사업자인

경우

취득시취 . 등록세 : 2.7%

( 국민주택 : 2.2%)좌동

보유시

재산세과세표준

0.1~0.4%좌동

종부세과세표준

0.5%~2.0%합산배제

종합소득세임대소득의 6~35%

종합소득세 과세좌동

매각시 ( 처분시 )다주택자 중과

( 단 , 2009~2010 년 예외 )

임대주택 선 양도시

일반세율 적용

VI. 세금과 절세 노하우2. 임대사업자 세금계산 사례

구 분 임대사업자인 경우 ( 개인 )

취득시 취 . 등록세 : 40 억 X 2.2% = 8,800 만원

보유시

재산세 전액 감면

종부세 해당 없음

종합소득세

< 종합소득세 (2010 년 )>

• 총수입금액 : 2 억 4,000

만원• 이자비용 : 7,500 만원• 소득금액 : 1 억 6,500 만원

종합소득세 : 4,100 만원 주민세 : 400 만원

매각시 ( 처분시 )

< 양도소득세 >

• 양도차익 : 10 억원• 장기보유특별공제 : 3 억원• 양도소득금액 : 7 억원

양도소득세 : 2 억 2,000

만원 주민세 : 2,200 만원

A씨는 서울에서 원룸형 도시형생활주택을 매입 후 임대사업을 하려함

① 2010 년 1 월 세대당 2 억원씩 원룸형 ( 주거 전용면적 30m2) 20 세대를 구입하였음② 차입금 15 억원을 ( 이자비용 : 연 5%) 대출받고 임차인으로부터 보증금 2 억원을 받았음③ 매월 2,000 만원 정도의 임대수익을 기대하고 있음④ 10 년 임대 후 세대당 2 억 5,000 만원에 매각할 수 있을 것으로 기대하고 있음


Q : 단지형 다세대주택을 건축위원회 심의를 거쳐 1 개 층을 추가할 경우 건축물의 용도는 ?

A : 단지형 다세대주택의 용도는 ‘건축법 시행령’ 별표 1 제 2 호 다목에 해당하는 다세대주택으로서 , 1 개층 (4 층→ 5 층 ) 을 추가시에도 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다 . ( 주택법 시행령 제 3 조제 1 항제 1 호 )

Q : 원룸형 및 기숙사형 다세대주택의 경우에도 1 개층 추가가 가능한지 ?

A : 원룸형 및 기숙사형 주택은 층수완화를 적용받을 수 없으며 , 주거용 층수 추가 (1 개층 ) 규정은 단지형 다세대주택에만 적용된다 .( 주택법 시행령 제 3 조제 1 항제 1 호 )

Q : 20 세대 미만의 다가구주택 등의 단독주택도 ‘도시형 생활주택’에 해당하는지 ?

A : 도시형 생활주택’은 주택법 제 16 조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20 세대 이상을 건설해야 함다 . 19 세대 이하의 주택은 건축법령상 건축허가 대상으로서 ‘도시형 생활주택’에 해당되지 않는다 .( 주택법 시행령 제 3 조제 1 항 )

Q : 도시형 생활주택의 신축 또는 용도변경시 사업주체 및 시공자격 요건은 ?

A : 도시형 생활주택은 일반 공동주택의 건설 요건과 동일하게 주택법 제 16 조에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받아야 한다 . 이 경우 사업주체는 법 제 9 조에 따라 주택건설사업자로 등록해야 하며 , 법 제 12 조의 시공자 기준을 갖추어야만 건설 가능하다 . 다만 , 법 제 10 조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 보아 도시형 생활주택 건설이 가능하며 용도변경 시에도 동일한 기준이 적용된다 .


Q : 건축허가를 받아 건설하는 다가구주택 등 단독주택도 ‘도시형 생활주택’의 건설기준에 따라 건축하면 ‘도시형 생활주택’에 해당되는지 ?

A : 도시형 생활주택은 공동주택 ( 아파트 , 연립주택 , 다세대주택 ) 에 해당하므로 , 다가구주택 등 단독주택은 도시형 생활주택’에 포함되지 않는다 . 그러나 , 단독주택인 다가구주택의 용도를 공동주택 (20 세대 이상 ) 으로 변경하고 , 또한 도시형생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합하여 주택법 제 16 조의 규정에 의하여 사업계획승인을 받는 경우에는 해당된다 .

Q : 하나의 주택단지 안에 도시형 생활주택과 일반 공동주택 ( 아파트 , 연립 , 다세대 ) 등 여러 유형의 주택을 별개의 동으로 각각 건축할 경우 감리 , 분양가상한제 , 주택공급규칙 적용 기준은 ?

A : 주택법 감리대상인 일반 공동주택 ( 아파트 , 연립 , 다세대 ) 과 건축법 감리대상인 도시형 생활주택이 하나의 단지에 건설될 경우 모두 주택법에 따른 감리 시행한다 . 분양가상한제는 ‘도시형 생활주택’에 적용하지 않는다 . 주택공급규칙에서 입주자 모집시기 , 모집승인신청 및 승인 , 모집공고 , 공급계약내용 등 규정만 적용하고 , 입주자저축 , 주택청약자격 , 재당첨 제한은 적용하지 않는다 .

Q : 상업지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택＋근린생활시설＋오피스텔 ( 업무시설 ) 의 복합건축 가능 여부

A : 주택과 주택외의 시설물을 상업지역 내에서 동일건축물로 건축하는 경우에는 도시형 생활주택 ( 단지형 다세대 주택 제외 ) 을 근린생활시설 , 업무시설 등과 복합 건축이 가능하다 .( 주택법 시행령 제 15 조제 2 항 ) 이 경우 원룸형 주택과 기숙사형 주택만 가능하며 , 단지형 다세대주택은 해당되지 않는다 .


Q : 앞의 경우 당초 건축허가 받던 오피스텔부분도 사업계획승인을 받아야 하는지 여부와 어느 감리를 적용하는지 ?

A : 주택법시행령 제 15 조제 2 항에 따르면 , 상업지역 또는 준주거지역에서 도시형 생활주택을 포함한 주상복합 건설시 사업계획승인을 받아야 하므로 , 질의의 경우 주택법 제 16 조의 사업계획승인을 받아야 한다 . 도시형 생활주택은 주택법 제 24 조제 1 항에 따라 주택법 감리 대상에서 제외되므로 , 건축법 감리를 적용한다 .

Q : 숙박시설 , 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지 ?

A : 동일건축물에 숙박시설 , 위락시설과 주택을 같이 건설할 수 없다 . 주택건설기준 등에 관한 규정 제 12 조에 따라 숙박시설 , 위락시설 , 공연장 , 공장이나 위험물저장 및 처리시설 , 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축물로 건설하지 못하도록 하고 있다 .

Q : 기존 상가 , 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우 절차와 기준은 ? A : 기존 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우에는 주택법 제 16 조에 따른 사업계획승인을 득하여야 한다 . 기존 건축물을 용도변경하고자 하는 경우 도시형 생활주택의 신축시 적용되는 기준과 동일한 기준이 적용된다 . 또한 건축법 등 다른 법령에서 정한 기준의 내용에도 적합하여야 하며 , 20 세대 이상의 도시형 생활주택이 건설되어야 한다 . 다만 , 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형 주택으로 용도 변경하고자 할 경우는 바닥 층간 소음과 계단 규정이 3 년간에 한하여 적용되지 않는다 .


Q : 택지지구내에서 분양받은 단독주택용지에 도시형 생활주택의 신축이 가능한지 ? A : 도시형 생활주택은 ‘건축법 시행령’ 별표 1 의 용도별 건축물의 종류에서 공동주택에 해당하므로 단독주택용지에는 건설할 수 없다 .

Q : 7 층 규모의 기존 상가건물 중 일부 층 또는 한 층의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지 ? A : 주택법 제 16 조에 따른 사업계획승인을 득한 경우 가능하다 . 이 경우 , 금번 제정된 ‘도시형 생활주택’ 관련 기준과 다른 법령에서 정한 사항에 적합하여야 한다 .

Q : 단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형 주택과의 차이점은 ? A : 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하며 , 원룸형 및 기숙사형은 아파트 , 연립주택 , 다세대주택으로 건설할 수 있다 .

Q : 기숙사형 주택의 경우 화장실을 설치할 수 있나 ? A : 기숙사형 주택은 화장실 ( 욕실 ) 은 별도 제한규정이 없으므로 전용 또는 공용으로 설치 가능하다 . 단 , 취사실 , 세탁실 , 휴게실을 공용으로 설치해야 한다 . ( 주택법 시행령 제 3 조 제 1 항 제 3 조 )

Q : 기존 건축물의 전부 또는 일부를 용도 변경할 경우 변경된 도시형생활주택의 건축물의 용도는 ? A : 용도변경 이후에 변경된 건축물은 “건축법 시행령”에서 정한 기준에 따라 아파트 , 연립주택 , 다세대주택 중 하나로서 건축물의 용도가 결정됨 .


Q : 다른 소형주거시설 ( 고시원 , 다중주택 , 오피스텔 ) 과의 장단점 비교 A :

구분 도시형생활주택 다중주택 고시원 오피스텔

장점• 세대별등기 가능• 주거시설완비• 소액투자가능• 공사비 지원

• 임대가 저렴• 주차대수 유리

• 임대가 저렴• 소액투자

• 편리성• 도심에 위치

단점• 사업승인절차• 주차장 부족

• 공동 취사• 구분소유 및 분양 불가능

• 공동으로 취사• 관리 취약

• 전용율 낮음• 투자비 고가• 관리비 고가• 주차장 확보

비고• 주택건설 기금의 활용 가능

• 50 평 미만 대지에 적합

• 근생시설 • 상업지역

Q : 도시형 생활주택 건설시 부지는 몇평 정도 필요한지 ? A : 구분 전용면적

( 분양면적 )주거 2 종일 경우 대지규모

20 세대 5 평(7 평 )

(20X7)/200%=70 70 평

70 세대 5 평(7 평 )

(70X7)/200%=245 245 평

99 세대 5 평(7 평 )

(99X7)/200%=346 346 평

VIII. 도시형생활주택 관련이미지1. 강동구 실제 설계사례2. 평면도 설계 샘플3. 건물 내외관 이미지 사례4. 평형별 설계 사례5. 결 론

VIII. 도시형생활주택 관련사진들

지역지구 : 2 종일반주거대지면적 : 482.6m2(145.99 평 )건축규모 : 지상 5 층

사업규모 : 근생 2 개층 / 기숙사형 33 세대주차대수 : 12 대사업특징 : 근생 + 도시형생활주택

1. 강동구 실제 설계사례

VIII. 도시형생활주택 관련사진들

원룸형 평면도 샘플 기숙사형 평면도 샘플

2. 평면도 설계 샘플

VIII. 도시형생활주택 관련사진들3. 건물 내외관 이미지 사례

VIII. 도시형생활주택 관련사진들4. 평형별 설계 사례

VIII. 도시형생활주택 관련사진들5. 결 론

도시형 생활주택의 보급은 소형주택에 대한 인식전환과함께 새로운 주거트랜드를 재편하는 계기가 될 것

도심밀집형 10~25 평 소형주택시장의 발아기 될 것골드미스 미스터 , 막강한 부 축적한 베이비붐세대의 은퇴

미래주택시장의 블루오션작고 콤펙트한 스위트룸 개념의 고급소형주택이 뜬다

도심 , 소형 , 임대로 승부하라 !!

도시형 생활주택(1)

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