Post on 01-Nov-2014
description
g
jaargang 19
nUMMEr 1
dEcEMbEr 2011
Parkeren of investeren?
High Performance Tendering: Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs
Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering
M A G A Z I N E
binnenstedelijkeherstructurering
Thema
SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Colofon
AlGEMEEN
SErviCE magazine is een uitgave van Stichting SErviCE magazine. Stichting SErviCE magazine wordt beheerd door studievereniging SErviCE, de studievereniging van de studierichting real Estate management and development van de faculteit bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1400 exemplaren.
BroNNEN
voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
BEstuur
Tim Schelle voorzitterJanneke Koeleman Secretarismarco van der Spank Penningmeesterrick Willems AcquisiteurTim Op Heij Hoofdredacteur magazineJudith Wintraecken Hoofdcommissaris reiscommissie
rAAd vAN AdvIEs
drs. ing. n.J.T. bol (grontmij | Kats & Waalwijk groep)
ir. L.m.A.C. van de ven (Technische Universiteit Eindhoven)
drs. r.m. Weisz rA (Timevest)
rEdActIE
Tim Op Heij HoofdredacteurJonne besselinkmichel van dintherStefan JanssenPaul JansenPhilip van Sustante
vorMGEvING
Eline Pellis Lay-out & kaftwww.elinepellis.com
drukwErk
drukkerij van druenen bv
spoNsorEN
brink groep, bouwkunde bedrijvendagen, Continu Engineering, dTz zadelhoff, dHv, interface, ivbn, Syntrus Achmea
coNtActGEGEvENs
Stichting SErviCE magazinevertigo 08H09Postbus 5135600 mb Eindhoven
T: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.service-studievereniging.nlE: info@service-studievereniging.nl
redactioneel
geachte lezer,
de vastgoedmarkt is constant in beweging en kenmerkt zich door verandering. deze editie
van het SErviCE magazine draagt het thema ‘binnenstedelijke herstructurering’, waarbinnen
betrokken partijen de laatste jaren voor uitdagende vraagstukken hebben gestaan en creatief
hebben moeten handelen om te kunnen functioneren op een wijze waar de aan sterke
verandering onderhevige situatie naar verlangt. Het zal duidelijk worden dat stedelijke
herstructurering verder gaat dan alleen het simpelweg fysiek vernieuwen van een bestaande
stad. in de eerste editie van deze jaargang van het magazine komen verschillende
veranderingen naar voren, waaronder duurzaamheid, vraaggerichtheid en krimp.
niet alleen de vastgoedmarkt, maar ook studievereniging SErviCE en de redactie van
SErviCE magazine zijn in beweging. namens mijzelf en de huidige redactieleden dank ik
voormalig hoofdredacteur Stefan Janssen en zijn redactie voor het neerzetten van drie zeer
geslaagde edities van het magazine. Er rest ons niets anders dan ervoor te zorgen dat de
inmiddels jarenlang durende opwaartse mars wordt voortgezet in deze negentiende jaargang.
inspelen op verandering middels verandering zal komend jaar centraal staan. Hierbij is het
essentieel wat de lezers, maar ook de auteurs van het magazine verwachten, ook dat willen
we dit jaar duidelijk stellen.
Wanneer we het over belangrijke veranderingen hebben mag digitalisering niet ontbreken.
dit geldt voor zowel het bestuur en het magazine als de wereld daarbuiten. in de rubriek
‘SErviCE Actief’ worden de ambities van het bestuur voor het komende jaar beschreven.
vanuit het oogpunt van de redactie is digitalisering één van de meeste belangrijke ambities.
meer en meer blijkt dat het op digitale wijze verkrijgen van informatie de tastbare vorm zoals
boeken reeds ver voorbij is gestreefd. voor u ligt een hard copy versie van het SErviCE
magazine welke, in ieder geval de komende edities, zijn vorm zal behouden. Wel zien wij een
toekomst met mogelijkheden waar u, ongeacht de locatie, moeiteloos door een digitale versie
van het magazine kunt bladeren waarbij u interactieve functies kunt genieten die in een
papieren versie niet mogelijk zijn. dit geeft ons de gelegenheid koppelingen te creëren met de
social media, welke wij intensief trachten te gaan gebruiken. dit jaar zal dus voor een groot
deel in het teken staan van het analyseren van de haalbaarheid, potentie en de mogelijkheden
betreffende een digitale versie van het magazine. Het streven is om het volgende bestuur en
de volgende redactie een gedegen basis te geven waarop zij voort kunnen borduren.
naast de artikelen van diverse partijen met ieder hun eigen visie omtrent het thema ‘binnen-
stedelijke herstructurering’ bevat dit magazine nog een aantal artikelen over andere actuele
onderwerpen binnen de vastgoedwereld. Ook de vaste rubrieken waaronder ‘vastgoed in
het buitenland’, ‘Eén jaar in de praktijk’, de ‘Column’ en het ‘Lectori Salutem’ ontbreken niet.
de laatstgenoemde rubriek is geschreven door ir. L.m.A.C. van de ven, die dit studiejaar haar
verbondenheid aan de TU/e zal beëindigen. ik ben er zeker van dat ik ook namens mijn
voorgangers spreek wanneer ik haar hartelijk dank voor de jarenlange bijdrage aan het
SErviCE magazine.
Tot slot wens ik u fijne feestdagen, een goed 2012 en natuurlijk veel
leesplezier toe. We zullen als redactie ervoor staan om er een zo mooi
en succesvol mogelijk negentiende jaargang van te maken.
Tim Op HeijHoofdredacteur SErviCE magazine
2011 – 2012
dat noemen wij passie.
Als je doet wat
werken,nooit teleukvindt hoef je je
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl
018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32
Inhoud
4 Lectori Salutem - is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?
6 maatschappelijk vastgoed nader gedefinieerd
9 Parkeren of investeren?
13 High Performance Tendering®
Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs
16 Column - Transformaties
Thema
17 Introductie thema: Binnenstedelijke herstructurering
19 Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed
22 Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders
26 Risicomanagement van projectenportefeuilles: door de bomen het bos zien
De noodzaak voor risicomanagement groeit
29 De binnenstad heeft toekomst voor winkelen
Intensiveren, vervangen en vooral ….. toevoegen van betekenissen
33 Place attachment:
Processen van binding aan wijken in relatie tot wijkvernieuwing nader bekeken
37 vastgoed in het buitenland - Het nieuwe World Trade Center
40 Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend
43 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering
De opgave in de Bloemenbuurt-Zuid te Eindhoven
46 SErviCE Actief
48 Eén jaar in de praktijk
50 Afstudeerder TU/e - Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst?
Conceptionele gebiedsontwikkeling: ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie
53 Afstudeerverslagen TU/e - rEmd
59 Contact studievereniging SErviCE
60 Contact SErviCE magazine
9
43
48
37
9
37
29
“De crisis kan juist de gelegenheid bieden om de kwaliteit van de duurzame verstede-lijking een impuls te geven.” - Pagina 19
“Binnensteden zijn niet langer alleen ‘Places-to-Buy’ maar moeten ook ‘Places- to-Be’ worden." - Pagina 29
“Risicomanagement is vooral van toegevoegde waarde wanneer het integraal onderdeel uit-maakt van het reguliere ontwikkelingsproces.” - Pagina 26
43
4
lectori salutemis er leven na de crisis voor
de projectontwikkelaar?
Het kan niemand zijn ontgaan:
het is crisis in vastgoedland!
De projectontwikkelaars zijn hard
getroffen: aan de voorkant zijn de
mogelijkheden voor financiering
uiterst beperkt geworden en door de
marktstagnatie is aan het einde van het
traject de afzet van projecten volledig
verdwenen. De werkgelegenheid van de
sector is ten opzichte van 2007 meer
dan gehalveerd. Men schat dat er in de
projectontwikkeling nu zestig procent
minder mensen werkzaam zijn. En dat
terwijl sommigen voorspellers melden
dat de grootste crisis nog moet komen!
Gaat er een nieuwe marktsituatie
ontstaan die grote invloed heeft op de
projectontwikkelaars? Natuurlijk doen
de fraudes en blunders in vastgoedland
de sector geen goed. Zijn er nog wel
kansen voor de projectontwikkelaar om
voort te bestaan; en in welke vorm zou
dat dan mogelijk zijn?
Het ontwikkelen van vastgoed is complexer en steeds
grootschaliger geworden. Ook in het verleden zijn er crises
geweest die het werk van de ontwikkelaar veranderd hebben.
de huidige crisis is echter heviger en duurt langer.
maar moeten we het wel zien als een crisis? is het niet een
gedwongen aanpassing aan maatschappelijke veranderingen
die onomkeerbaar zijn? de verhoudingen tussen de
verschillende actoren in vastgoedland komen steeds meer
onder druk te staan.
zeer waarschijnlijk zal de projectontwikkeling in een andere
vorm voortbestaan:
• veel mensen veronderstellen dat de
projectontwikkelaar meer een projectmanager wordt;
echter wel een die behoeften in de markt zou kunnen
opsporen en analyseren.
• de projectontwikkelaar wordt meer een teamspeler.
Er zal niet meer op eigen initiatief maar op gezamenlijk
initiatief worden ontwikkeld; gezamenlijk met en
gedragen door de andere actoren bij een ontwikkeling.
• Een andere manier van handelen, een andere opstelling
van de projectontwikkelaar is hierbij een vereiste.
• Het risico dat projectontwikkelaars gewend zijn om te
nemen is te groot geworden. mede onder invloed van
de terugtredende financiers.
• Er zullen nieuwe controlemechanismen moeten worden
ontwikkeld om malversaties te voorkomen.
Ook het type ontwikkelaar zal moeten veranderen:
• de kleine zelfstandige projectontwikkelaars zullen zich
moeten gaan specialiseren in een bepaalde nichemarkt,
zodat zij een adviserende rol op zich kunnen nemen.
• de meeste ontwikkelaars gelieerd aan een financiële
instelling hebben zich al teruggetrokken. rabo-bouwfonds
is een van de weinige partijen die nog bestaat; het is
echter de vraag of de bank vanwege veranderende eisen
opgelegd door de internationale financiële wereld deze
activiteit in de toekomst kan blijven voortzetten.
• Hoewel door de crisis meerdere ontwikkelende beleggers
vanwege het afboeken op vastgoed een terugtrekkende
beweging maken blijven zij op de markt actief. zij geven
aan vanaf het begin betrokken te willen worden bij een
ontwikkeling in verband met de aansturing. Kwaliteit
en locatie van de ontwikkeling worden hierdoor steeds
belangrijker.
• de vastgoedafdelingen van corporaties worden steeds
belangrijker om woningen te ontwikkelen. Hun cultuur
dient echter drastisch veranderd te worden evenals de
financiële controle ervan. zij hebben een maatschappelijke
taak die in het verleden wel eens op de achtergrond is
geraakt door onbezonnen of megalomane projecten.
Hoe moet de toekomstige ontwikkelaar zich aanpassen? Woorden als
stabiel, duurzaam, transparant, klantgericht, teamspeler en acceptabel
risico worden niet direct geassocieerd met ontwikkelaars. Hier is dus nog
een wereld te winnen. de toekomst vraagt om een nieuw type ontwikkelaar:
• in de eerste plaats dient het een betrouwbare partner te zijn,
betrouwbaar voor wat betreft handelen en doen. deze imagoverbetering
die de branche hard nodig heeft zal niet van de ene op de andere dag
gerealiseerd zijn maar moet actief nagestreefd worden.
• Stabiel en duurzaam betekent dat de onderneming niet alleen kijkt naar
de korte termijn; niet alleen kijkt naar het snelle gewin maar meewerkt
aan duurzame oplossingen en streeft naar solide relaties voor de langere
termijn.
• Ook bij financiering moet alles op tafel komen; de ontwikkelaar moet
open en transparant communiceren met de andere partijen.
• Specialisten zullen zich opwerpen die kansen in nichemarkten
gaan onderkennen. voorbeelden zijn onder andere de zorgsector,
herontwikkeling, duurzaamheid, tweede woning en leisure.
• Andere verdienmodellen worden belangrijk, zoals exploitatie van het
ontwikkelde of langdurige samenwerking met andere actoren.
de economische situatie, zoals die zich nu aandient, zal voor een structurele
onomkeerbare verandering zorgen voor de projectontwikkelaar. verande-
ringen als beter luisteren naar de klant, minder risico nemen, lange termijn
denken, zorgen voor een beter imago, het vertrouwen in de sector herstel-
len, transparant zijn, meer inbreng van het eigen vermogen en samenwer-
ken met andere partijen worden van groot belang voor de projectontwikke-
laar. bovendien zouden zij zich op andere terreinen kunnen gaan begeven
en zich meer gaan specialiseren.
Ir. l.A.M.c. van de venLeonie van de ven is jaren werkzaam geweest in de vastgoedontwikkeling bij commerciële ontwikkelaars. momenteel is zij als universitair docent binnen de mastertrack real Estate management & development van de faculteit bouwkunde verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven. Tevens bekleedt zij een aantal maatschappelijke functies en commissariaten.
Alleen wanneer de projectontwikkelaars bereid zijn zich
structureel aan te passen aan de nieuwe vraag zullen er
kansen zijn dat zij deze grote crisis zullen overleven.
Er zal een stabiele, duurzame, transparante en klantgerichte
teamspeler moeten opstaan met een afgewogen risicoprofiel
die bereid is naar de klant te luisteren.
“Zo kan deze crisis niet alleen
overwonnen worden, maar komt
er nog iets goeds van ook!"
Leonie van de Ven
Bronvermelding bakkers O. (2007) Financieringsmogelijkheden voor de projectontwikkeling. TU/e Eindhoven
brounen d. (2010) De projectontwikkelaar 2.0, Heruitvinding van het vak. nEPrOm Amsterdam
ing (2006). Projectontwikkeling Marktperspectief en integrale gebiedsgerichte herstructurering.
ven, van de L. (2003) Vastgoedontwikkeling. TU/e, Eindhoven.
zöld r. (2011) Projectontwikkelaars in crisistijd. TU/e Eindhoven.
Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-
leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel
van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze
mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.
Wij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel
en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de
drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff
Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.
Meer weten? Voor meer informatie kun je contact
opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff
telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.
DTZ_ADV_A5_lig.indd 1 25-11-11 14:20
6 7SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Maatschappelijk vastgoed nadergedefinieerd Maatschappelijk vastgoed
is een motor voor stedelijke
vernieuwing. De kern is dat
stedelijke vernieuwing moet
uitgaan van een gereguleerde
openbare ruimte en dat
clustering van maatschappelijk
vastgoed binnen die strakke
openbare ruimte kan
plaatsvinden. Daarnaast
zijn er veel mogelijkheden
binnen beleid en uitvoering
van woonconcepten,
waaronder particulier
opdrachtgeverschap.
Daarbinnen kan juist
maatschappelijk vastgoed
zorgen voor de benodigde
(duurzame) verbindingen
in de wijken. Onderzoek
naar de juiste definitie van
maatschappelijk vastgoed
was daarom ook noodzakelijk.
de rijksoverheid geeft corporaties en onderwijs-, zorg- en welzijnsinstellingen
steeds meer ruimte zich te manifesteren op het terrein van maatschappelijk
vastgoed. in de afgelopen jaren heeft de rijksoverheid de verantwoordelijkheid
en de bijbehorende budgetten voor huisvesting van welzijn, zorg- en
onderwijsvoorzieningen gedecentraliseerd. in eerste instantie richting
lokale overheden en in toenemende mate richting de instellingen zelf.
gelijktijdig met deze beweging zijn de instellingen zich meer en meer gaan
toeleggen op hun kernactiviteit: het geven van onderwijs, verlenen van
zorg, sociaal-culturele activiteiten, sport etc. de vraag is of het in eigendom
en in exploitatie hebben van dit type vastgoed wel nodig is om de publieke
functies goed uit te voeren en de daarmee samenhangende doelstellingen
te dienen. Het uitbesteden van de vastgoedverantwoordelijkheid door de
overheid noopt de instellingen tot professionalisering en/of samenwerking
met andere professionals op het gebied van vastgoed, want vastgoed is
kostbaar, risicovol en heeft een (markt)waarde die ingezet kan worden voor
de core business. naast de toenemende vraag op dit gebied is er voor de
verschillende sectoren ook sprake van een direct belang voor hun positie
bij strategische overwegingen. in ‘bouwstenen voor sociaal vastgoed voor
voorzieningen - een handreiking’, spreekt het ministerie van vrOm (2007)
over een aantal argumenten die aangeven waarom het zinvol en goed is te
investeren in maatschappelijk vastgoed. deze observaties geven aan dat er
nogal wat motieven en argumenten zijn die een actieve betrokkenheid van
ondernemingen bij maatschappelijk vastgoed rechtvaardigen. Het ministe-
rie van vrOm (2007) definieert maatschappelijk vastgoed als: ”daaronder
kun je de (gebouwde) ruimte verstaan die nodig is voor alle voorzieningen
en activiteiten die voor leefbare en vitale wijken en buurten noodzakelijk
zijn.” deze definitie geeft zoveel ruimte dat ook ander (commercieel)
vastgoed, in welke vorm dan ook (van der Laan, 2009), onder deze definitie
kan vallen en is daarmee niet duidelijk. maar wat kunnen we hier dan wel
onder verstaan?
“Maatschappelijk vastgoed bestaat niet."
wat verstaan we onder maatschappelijk vastgoed?bij maatschappelijk vastgoed gaat het om de sociale en culturele voorzienin-
gen. in de definitie van corporaties (van der Laan, 2009) is er sprake van een
smallere toepassing dan het ministerie van vrOm en de belastingdienst
hanteren. zo vallen projecten waarbij er sprake is van wonen met zorg of
projecten in de sfeer van de gezondheidszorg, zoals een HOEd (Huisartsen
Onder Eén dak), buiten de definitie. Ook voorzieningen zoals ‘maatschappelijke
opvang’ of ‘blijf van mijn Lijf huizen’ vallen niet onder deze definitie. dat wil
niet zeggen dat corporaties dergelijke projecten niet kunnen of willen
realiseren. Want ook bij deze projecten is er sprake van onroerend goed
met een maatschappelijke functie, alleen gelden er andere (financiële)
voorwaarden en condities, en vallen daarmee buiten haar bestek. de
diversiteit aan voorzieningen vormt echter een groot probleem bij het
vaststellen van de financiële parameters. basisscholen hanteren immers
andere financiële uitgangspunten dan een dorpshuis. bij overname en
beheer van bestaand maatschappelijk vastgoed gelden weer andere regels
dan voor het ontwikkelen en bouwen van een nieuwe voorziening. Het
opbouwen en beheren van een maatschappelijke vastgoed-
portefeuille kan een risicovolle activiteit worden als we de
financiële consequenties niet goed in beeld hebben. Het op
een financieel gezonde manier beheren van het maatschap-
pelijk vastgoed is zowel voor huurder/gebruiker als voor
andere betrokken maatschappelijke ondernemingen
belangrijk, omdat hiermee ook op de langere termijn
ambities waargemaakt kunnen worden. Tegelijkertijd
moeten we ons realiseren dat huurders/gebruikers van
maatschappelijk vastgoed geen (commerciële) onder-
nemingen zijn. in bijna alle gevallen zijn ze afhankelijk
van gemeentelijke huisvesting- en exploitatiesubsidies,
vastgestelde normbedragen etc. Het is dus van belang om
maatschappelijk rendement en meerwaarde inzichtelijk en
duidelijk te maken voor samenwerkingspartners (veuger,
2009, 2010, 2011).
“Maatschappelijk vastgoed maakt
deel uit van bedrijfsmatig vastgoed."
Moeilijk te definiërenin de definitie van van Leent (2007) schetst hij een beeld
van maatschappelijk vastgoed vanuit het perspectief van
verblijfs- en publieke ruimte als een overlap in het veld van
de openbare ruimte en bedrijfsonroerendgoed. daarnaast
definieert hij een viertal definities vanuit het perspectief van
de functie (onder andere welzijn, zorg, onderwijs en sport),
gebruiker (gesubsidieerde of non-profitorganisaties),
doelstelling of outcome of op basis van het gebouw. van
der Wal (2008) voegt naast de duiding op gebouwen die
door overheden worden gebruikt of op instellingen die door
de overheid worden gesubsidieerd, de eigenaarrol en in het
bijzonder de samenvallende rollen binnen een onderneming
en de politieke beïnvloeding toe. Hij verklaart daarmee ook
de verschillen ten opzichte van de commerciële omgeving
doordat bij de overheid vrijwel geen onderscheid gemaakt
wordt tussen de vastgoedeigenaar, in de rol van belegger,
de ontwikkelaar of de gebruiker. dat de definitie moeilijk te
maken is, blijkt ook wel uit de brieven van de minister in
2009 op vragen vanuit de Tweede Kamer over nevenactiviteiten en participa-
ties van corporaties op het gebied van maatschappelijk vastgoed (van der
Laan, 2009). bij de beoordeling door het voormalige ministerie van WWi of
investeringen in nevenactiviteiten zijn toegestaan hanteerden zij twee
criteria: de relatie met de kerntaken van de corporatie op het gebied van
volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan deze
activiteiten. Hoe deze activiteiten passen binnen deze criteria wordt
beschreven aan de hand van een drietal kenmerken: het voorziene gebruik
van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en
het financiële belang. daarmee ontstaat wel een grotere interpretatie-
ruimte, doordat wordt gesproken over voorbeelden als reactie op gestelde
Kamervragen en niet op basis van een eigen definitie. de minister komt met
een aantal voorbeelden en concludeert dat de definitie van aanvaard
maatschappelijk vastgoed is uitgebreid met welzijnsactiviteiten. En daarmee
is vastgoed voor onderwijs, eerstelijnsgezondheidszorg, sport en cultuur
steeds meer geaccepteerd als toegestane activiteit voor corporaties in de
lijn van een goed woon- en leefklimaat. de opinie is bepalend geworden
voor de acceptatievraag. Keeris (2006) geeft de onderneming een duidelijke
rol in zijn interpretatie van definities van maatschappelijk vastgoed. de
betrokkenheid van de onderneming is een feit doordat de onderneming
rechtens beschikt over dat specifieke vastgoed met alle consequenties
van dien. daarmee maakt het maatschappelijk vastgoed onderdeel uit
van bedrijfsmatig vastgoed – en kan daarmee geplaatst worden binnen
het Corporate real Estate management (CrEm) – maar met een eigen
karakteristiek die specifiek betrekking heeft op het maatschappelijk belang.
Wel kan hier de vraag worden gesteld of er voldoende zicht is op de proces-
sen waar het maatschappelijk vastgoed ruimte aan biedt en waarop
functionaliteit en prestatieniveau zijn afgestemd. Kenmerkend daarbij is
ook degene aan wie het vastgoed ter beschikking wordt gesteld, voor deze
specifieke behoefte.
Een definitie van maatschappelijk vastgoedmaatschappelijk vastgoed kan dan ook als volgt nader worden gedefinieerd.
de specifieke karakteristiek van het maatschappelijk vastgoed heeft
betrekking op:
• eengebouwgerelateerdecommunicatieoverenweermetderden;• hetfaciliterenvanactiviteitenvanderdenof;• hetvoorzieninbehoeftenvanderden.dit alles vanuit een bepaald erkend maatschappelijk belang, die de inzet
van het vastgoed en die betrokkenheid rechtvaardigt. die maatschappelijke
Ing. J. veuger MrE FrIcsing. Jan veuger mrE FriCS is eigenaar van COrPOrATE real Estate management (www.corporateREM.nl) . dit artikel is geschreven binnen het kader van zijn promotieonderzoek over Waardedenken & besturen aan de Erasmus Universiteit (Pid) met als promotor prof. dr. ing. T.W. Hardjono. Het onderzoek gaat over de waardesturing van maatschappelijk vastgoed in het publieke domein.
FIGuur 1
de positie van maatschappelijk vastgoed. (veuger, 2010)
de vorm:
maatschappelijke onderneming
Public Corporate real Estate
multidiciplinairy management
Het afgeleide:
maatschappelijk vastgoed
vraag, vorm en eigendoms
situatie vastgoed
Het doel: de publieke maatschappelijke opgave
diensten Algemeen Economisch belang (dAEb) - 2010
8 9SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
onderneming is gedefinieerd volgens het wetsvoorstel
maatschappelijke Onderneming (WO) en werkt daar dan aan
mee vanuit een juridische positie volgens de WO en de raad
van State (2009). daartoe kan worden besloten op basis van
een beschikkingsrecht betreffende dat maatschappelijk
vastgoed. de speciale toegevoegde waarde is uit te drukken
in efficiëntie en effectiviteit, toegespitst op een gedefinieerd
maatschappelijk en economisch rendement.
“Toegevoegde waarde is uit te drukken
in efficiëntie en effectiviteit, toegespitst
op een gedefinieerd maatschappelijk
en economisch rendement."
Het maatschappelijk rendement slaat dan op het toegekende
nut voor derden, de gebruikers van het maatschappelijk
vastgoed. Het financieel rendement is daarbij dan de
consequentie van het geheel voor de onderneming, maar
beide rendementen dienen dan wel geplaatst te worden in
het onderliggende erkende maatschappelijk belang.
bij het maatschappelijk ondernemen wordt uitgegaan van
de ondernemingsactiviteiten die als primair proces van die
onderneming gericht zijn op de invulling van de erkende
maatschappelijke behoeften. in Figuur 1 op de vorige pagina
is de positie van het maatschappelijk vastgoed weergegeven.
BronvermeldingKeeris, W.g. (2001). Vastgoedbeheer Lexion. Wolters-noordhof: groningen.
Keeris, W.g. (2006). De Toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed, samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch rendement. Openingswoord dagvoorzitter congres Het nederlands vastgoedinstituut.
Leent, m. van (2007). Ondernemen met maatschappelijk vastgoed. de Kopgroep.
Laan, E.E. van der (2009). Brief Staatssteundossier woningcorporaties 15.12.2009 van de minister van WWI.
Laan, E.E. van der (2009). Brief Participaties van woningcorporaties Domein en Woonplaats in de uitbreiding van het stadion de Grolsch Veste in Enschede 02.09.2009 van de minister van WWI.
Laan, E.E. van der (2009). Brief 24.07.2009 van de minister van WWI.ministerie van Justitie (2006). Rapport van de projectgroep rechtsvorm maatschappelijke onderneming (2006). ministerie van Justitie, den Haag.
ministerie van vrOm (2007). Bouwstenen voor sociaal vastgoed voor voorzieningen: een handreiking. ministerie van vrOm, den Haag.
ministerie van Justitie (2009). Wetsvoorstel maatschappelijke onderneming.
ministerie van Justitie, den Haag. Staatscourant van het Koninkrijk der Nederlanden (2010).
raad van State (2009). Advies W03.08.0553/II inzake voorstel van wet tot wijziging van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek houdende regels voor de vereniging of stichting tot in standhouding van een maatschappelijke onderneming. Kamerstukken ii 2008/09, 32 003, nr. 4.
veuger, J. (2009). Onderzoek voor maatschappelijk vastgoed noodzakelijk. real Estate magazine, Amsterdam.
veuger, J. (2010). Maatschappelijk ondernemen met vastgoed. Tiggertree,
Harderwijk.
veuger, J. & Schreurs, r. (2011). Vastgoed Meter Gemeenten. Tiggertree,
Harderwijk.
veuger, J. (2011). Barometer Maatschappelijk Vastgoed: Trends & ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed. Hanzehogeschool, groningen.
veuger, J. (2011). Gemeenten verkiezen corporaties boven marktpartijen voor beheer vastgoed. vastgoedmarkt, Amsterdam.
Wal, r. van der (2008). Investeren in maatschappelijk vastgoed. real Estate magazine, Amsterdam.
parkeren of investeren?Parkeervastgoed kent de afgelopen
jaren een toenemende belangstelling
van institutionele beleggers.
Het is onderdeel van de vastgoedsector
én heeft karakteristieken van infra-
structuur. Die combinatie bombardeert
parkeervastgoed tot een interessante
optie als beleggingscategorie. Maar
er is meer. Als gekeken wordt naar
ontwikkelingen in de markt, blijkt dat
er voldoende kansen liggen waardoor
een dergelijke investering interessant
is en blijft. In dit artikel wordt
een aantal van die ontwikkelingen
beschreven en worden de voordelen
van een vastgoedinvestering met
infrakenmerken uiteengezet. Tot slot
wordt ingezoomd op de parkeergarage
als object. Daarbij wordt een overzicht
geboden van de ‘ value drivers’.
Want als puntje bij paaltje komt, wat
maakt een parkeergarage dan tot een
geschikt beleggingsobject?
parkeren in binnensteden blijft aantrekkelijk de nederlandse binnensteden kenmerken zich door een
hoge functiedichtheid en een continu proces van verdichting.
daarnaast vormen ze zowel in economisch als sociaal-maat-
schappelijk opzicht het hart van een stad. Omdat de grote
steden beschikken over een multifunctioneel centrum is hier,
onafhankelijk van het tijdstip, altijd vraag naar parkeerdien-
sten. de parkeerfaciliteiten zijn hierbij ondersteunend aan
de overige functies zoals winkelen, werken, wonen en
ontspanning. de vraag is alleen: hoe reizen bezoekers af
naar de binnenstad? Het merendeel van de bezoekers (zowel
privé als zakelijk) prefereert de auto. Uit het onderzoek
‘Trends binnenstad 2009’ blijkt dat 52 procent van de bezoe-
kers met de auto naar de binnenstad gaat, 13 procent kiest
het openbaar vervoer en de rest komt met de fiets of lopend.
dit gegeven, in combinatie met het feit dat de hoeveelheid
openbare ruimte afneemt in binnensteden, maakt dat er een
verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat
is waar parkeergarages om de hoek komen kijken. ze bieden
op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor
auto’s in de binnensteden.
in de meerjareninvesteringprogramma’s van gemeenten
worden pakketten aan maatregelen beschreven om de
toeloop naar de binnensteden op te vangen en de auto’s van
de straat te halen. Enerzijds worden alternatieve vervoers-
wijzen gestimuleerd zoals openbaar vervoer, fiets en transferia.
Anderzijds blijkt uit de programma’s dat voor de komende vijf
jaar tweederde van de gemeenten bovengrondse parkeer-
garages gepland heeft staan en eenderde ondergronds.
bij voortzetting van het huidige beleid, ligt de investerings-
vraag voor gebouwd parkeren de komende tien op circa 50-75
miljoen euro per jaar voor ondergrondse parkeergarages en
op circa 60-80 miljoen euro per jaar voor bovengrondse
parkeergarages.
de genoemde getallen zijn indicatief, maar maken duidelijk
dat overheden samen met private investeerders (vanuit hun
gezamenlijk belang) en de parkeerder (vanuit gebruikers-
belang) moeten samenwerken om de benodigde parkeer-
voorzieningen haalbaar, financierbaar en exploiteerbaar te
maken.
Ing. l.J.J. prikken & Ir. p. sengers Lammert Prikken1 heeft jarenlange ervaring in de parkeerbranche en is momenteel werkzaam bij Prana Consult in zeist als directeur/consultant verkeer en parkeren en bij mPCFlexParking b.v. als CEO (semi-) permanente licht gewicht parkeergarages. daarnaast is hij erelid van brancheorganisatie vexpan. Paul Sengers2 is een aantal jaar werkzaam geweest als vastgoedanalist waar hij zich richtte op investeringen in parkeerfondsen. momenteel is hij werkzaam als locatiemanager bij nS poort.
1 2
10 11SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Infrastructuurkenmerken bij parkeervastgoednaast de hierboven beschreven ontwikkelingen zijn er nog meer factoren die
een investering in parkeervastgoed interessant maken. Parkeervastgoed is
zoals gezegd een investering met infrakenmerken. de infrastructuurkenmer-
ken van parkeervastgoed zijn voornamelijk van toepassing op de looptijden
van de huurcontracten en de kasstromen. dat is meteen het aspect dat deze
categorie tot een interessante investeringskeuze kan maken.
Huurcontractenin tegenstelling tot de reguliere vastgoedsectoren is de gebruiker niet de
huurder, maar is er sprake van een parkeerconsument. de huurder van
parkeervastgoed is de parkeerexploitant waarmee veelal langjarige
huurovereenkomsten worden afgesloten. in de parkeermarkt wordt onder-
scheid gemaakt tussen drie vormen van exploitatie van een parkeergarage:
• Eigenaar. de eigenaar heeft het eigendom van een parkeergarage.
deze kan ervoor kiezen om de exploitatie in eigen beheer uit te voeren
en heeft daarmee het recht op het directe rendement bestaande uit de
exploitatieinkomsten en het indirecte rendement.
• Exploitant. de eigenaar kan kiezen voor het aangaan van een
huurcontract met een parkeerexploitant om zich daarmee zeker te stellen
van een constante inkomstenstroom. in Europa is een beperkt aantal
grote professionele parkeerexploitanten actief, waaronder Q-Park,
vinCi Park, APCOA, nCP off street,P1 en interparking. de grootste
nederlandse aanbieder, Q-Park, die grotendeels gefinancierd is door
institutionele beleggers, beheerde in 2010 zo’n 840.000 parkeerplaatsen
in heel Europa. Hiermee staat het bedrijf in de top drie van Europese
parkeerondernemingen. Het binnenstedelijke multifunctioneel parkeren
is voor deze exploitant de hoofdactiviteit.
• Beheerder. de parkeerbeheerder voert het dagelijkse management uit
van de parkeergarage. bij deze parkeerbeheerder ligt de verantwoorde-
lijkheid voor de operationele organisatie. voor het beheer wordt een
vergoeding ontvangen die, in de regel, niet afhankelijk is van de omzet.
constante inkomstenstroomWanneer gekeken wordt naar de ontwikkelingen van de
inkomstenstroom van parkeergarages in de binnensteden
komen de karakteristieken van infrastructuur naar boven.
met name de beperkte conjunctuurgevoeligheid ten opzichte
van andere sectoren is een pre. in nederland heeft een groot
aantal bedrijven in de binnensteden afgelopen jaren last
ondervonden van de economische teruggang. Parkeergarages
hebben in deze tijd daarentegen juist een constante en
groeiende inkomstenstroom gegenereerd. door de multi-
functionaliteit van binnensteden is de intensiteit van het
gebruik hoog gebleven.
rendement ontwikkeling van parkeerbeleggingenin de laatste vijf jaar stegen de huren van parkeergarages
vaak sterker dan de inflatie. Het rendement van parkeren is
de laatste jaren op peil gebleven. de kasstroom van parkeer-
garages bleek dan ook goed beschermd tegen de daling van
de economische groei. dit wordt bevestigd door de cijfers
van de rOz/iPd-benchmark die de rendementen op vastgoed-
objecten in nederland meet.
Wanneer is een investering in parkeervastgoed in nederlandse
binnensteden aantrekkelijk?
zoals bij vrijwel alle vastgoedsegmenten is de locatie bepalend
voor een gezonde exploitatie van parkeervastgoed. naast een
ruim aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen dient een
goede locatie te beschikken over uitstekende aanrijroutes,
goede verkeersafwikkelingsmogelijkheden en veilige loop-
routes naar de bestemmingen. Omgevingscondities (sociale
veiligheid, parkeerregulering, handhaving) moeten een
gezonde exploitatie van de parkeervoorziening mogelijk
maken. de waarde van de parkeergarage is sterk afhankelijk
van deze specifieke locatiekenmerken. net als bij kantoorlocaties kan voor
parkeergarages een onderscheid gemaakt worden in A-, b- en C-locaties,
waarbij binnenstedelijke multifunctionele parkeergarages tot de A-categorie
behoren.
level of service niveaunaast de bereikbaarheid en het aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen,
is de kwaliteit van de parkeergelegenheid zelf een belangrijke factor die tevens
bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een winkelgebied of stadscentrum.
“Parkeren is meer en meer een belangrijke
‘dissatisfier’ voor de keuze van het te bezoeken
gebied. De kwaliteit van het parkeerproduct
vormt immers het visitekaartje van de omgeving.
Het is de eerste kennismaking en de laatste
herinnering.”
Analyse van de waardering van de consument dient vooraf te gaan aan elke
stap in het ontwikkelings- of verwervingsproces. Het ontwerp van de garage
moet hierbij worden afgestemd op de eisen en wensen van de doelgroep.
in parkeergarages van professionele exploitanten wordt hier invulling aan
gegeven door de toepassing van onder andere gecoate vloeren, goede
bewegwijzering en een eigen huisstijl. Als uitgangspunt voor het Programma
van Eisen en het ontwerp van de garage wordt daarom gepleit voor het
vooraf vaststellen van een ’Level-of-Service’ niveau. Hierin wordt kwaliteit in
termen van snelheid, veiligheid en comfort vastgelegd. dit
niveau wordt voor het ontwerp van nieuwe parkeergarages
besproken. in nederland zijn hier kwaliteitsstandaards voor
opgesteld welke in 2010 zijn geactualiseerd en aangepast
met meer nadruk op de eisen en wensen vanuit de parkeer-
consument.
in het Programma van Eisen moet het niveau van de gebruiks-
kwaliteit passend bij het verwachtingspatroon van de
toekomstige gebruikers naar dimensies, lay-out en inrichting
eenduidig worden vastgelegd. Hierdoor ontstaat zowel voor
de ontwikkelaar/bouwer als de investeerder/exploitant een
helder toetsingscriterium voor de uiteindelijke gebruiks-
kwaliteit van de, als maatwerk en op grond van kosten-
optimalisatie, ontwikkelde garage. door het nadrukkelijker
afstemmen van de gebruikskwaliteit op de verwachtingen
van de parkeerder kan worden gestreefd naar meer dubbel-
gebruik van parkeerplaatsen. Hierbij kan een parkeergarage
overdag gebruikt worden door zakelijke klanten en gedurende
de avond door recreatieve bezoekers van de binnenstad. Een
dergelijke maatwerkbenadering past daarom niet alleen bij
het verwachtingspatroon van de gebruiker, maar ook bij de
gewenste investeringsoptimalisatie van de financier/exploitant.
duurzaamheid naast het ‘Level of Service’ niveau speelt duurzaamheid een
belangrijke rol bij de keuze voor een investering in nieuw
te bouwen garages. duurzaamheid van het parkeerconcept,
ontwerp en uitvoering is naast functionaliteit en belevings-
Infra samengevatinfrastructuur is een relatief nieuwe institutionele beleggingssector die zich
uitstrekt over transport (o.a. parkeren), nutsbedrijven, sociale infrastructuur
en renewable energy. infrastructuur kenmerkt zich vaak door voorspelbare
kasstromen, inkomsten gecorreleerd aan inflatie, een lage correlatie
met andere beleggingssectoren, beperkte conjunctuurgevoeligheid en
gereglementeerde sectoren of bijna-monopolies. Het
is met name de inflatiebescherming en het diversificatie-
potentieel dat infrastructuur een interessante sector voor
pensioenfondsen en andere langetermijnbeleggers maakt.
AFBEEldING 2
Parkeergarage Hamburg airport in duitsland
AFBEEldING 1
Parkeergarage Julianus te Tongeren belgië
12 13SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
waarde één van de belangrijkste gebouweigenschappen. bij de exploitatie
van een parkeergarage wordt veel energie verbruikt voor verlichting,
ventilatie en overige installaties.
Het is belangrijk om het aspect duurzaamheid al zo vroeg mogelijk in de
planvorming te betrekken. door al in de initiatieffase de ambities voor
duurzaamheid vast te leggen wordt de toepassing van duurzame aspecten
geborgd en gestimuleerd. mogelijke ambities zijn het realiseren van een
klimaatneutraal parkeergebouw. voorbeelden hiervan zijn de toepassing van
‘groen’ beton, natuurlijke ventilatie, energiezuinige verlichting en het
faciliteren van milieuvriendelijke voertuigen zoals elektrische auto’s. door
richting te geven aan de wijze waarop duurzaamheid in het project zal
worden gemeten en beoordeeld, wordt de ideevorming in een zo vroeg
mogelijk stadium gestuurd.
Investeren in parkeren; samengevatParkeervastgoed kent een beperkte volatiliteit en een
spreiding van risico’s door de mix van vastgoed en infrastruc-
tuurkenmerken. gezien het lange termijn perspectief en het
feit dat het geen cyclische markt is, is de kasstroom relatief
goed beschermd tegen daling van de economische groei. de
parkeersector is nog altijd in ontwikkeling als gevolg van
verdere toename van het autobezit, de bevolkingsontwikke-
ling en mobiliteit en schaarser wordende ruimte in de steden.
Echter, beleid ten aanzien van duurzaamheid is van belang
voor goede parkeervoorzieningen. de beleggingsmarkt voor
parkeren is dan ook op weg om een duurzame en volwaar-
dige markt te worden met de kenmerken van vastgoed en
infrastructuur.
Ir. s.J.J.M. vermeulen Stan vermeulen (56), oprichter van Stichting roges, studeerde in 1979 af aan de TU Eindhoven, (TUE FAgO, maart ‘79). vanuit berkel-Enschot begeleidt de stichting opdrachtgevers op het gebied van nieuwe vraagstrategieën voor bouwprojecten en de vormgeving en begeleiding van bijbehorende alterna-tieve inkoopprocessen. in de bijna 30 jaar dat hij aan de aanbodzijde actief is geweest, heeft vermeulen een ruime praktijkervaring opgebouwd met tal van bouworganisatievormen. integratie van techniek en verantwoordelijkheden van partijen vormt daarbij de rode draad in zijn carrière, die via een Turnkey-bouwonderneming en een resultaatplichtig opererend bouwmanagementbu-reau leidde naar zijn huidige positie.
Stan vermeulen publiceert regelmatig in vakbladen en organiseert kleinscha-lige, zogeheten ‘projectsuccestafels’ met als doel om bruggen te slaan tussen de vraag- en de aanbodzijde van de bouwsector.
roges verspreidt actief de door haar ontwikkelde (ervarings)kennis naar aanleiding van onderzoeken en projecten op de kennisdatabank van haar website www.roges.nl.
High performance tendering®
Aanbesteden op prestatie
in plaats van op prijs
De aanbestedingspraktijk in de bouw
is achterhaald. Vragen om de laagste
prijs is vragen om ellende.
De resultaten ervan zien we dagelijks
in het nieuws: faalkosten, meerwerk
en enorme budgetoverschrijdingen.
Enquêtes en maatschappelijke
verantwoording hebben de noodzaak
van een nieuwe bouwpraktijk op
een schrijnende manier aan het licht
gebracht. De nieuwe realiteit van de
krimpende overheidsbudgetten maakt
bovendien de noodzaak van een andere
werkwijze alleen maar dringender.
met de ontwikkeling van High Performance Tendering® (HPT)
wil Stichting roges een totale verandering aanbrengen in het
aanbestedingsproces. door aan te besteden op prestatie in
plaats van op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als
opdrachtnemers optimaal rendement uit hun gezamenlijke
project. de reden voor de ontwikkeling van deze nieuwe
methode is simpel: het gaat in de bouw nog te vaak en te
veel fout.
Al decennia lang vinden studies plaats ten aanzien van de
verbetering van bouwproducten en bouwprocessen. in de
jaren zeventig van de vorige eeuw worden procesideeën
ontwikkeld van integraal ontwerpen en doet turnkey-bouwen
zijn intrede. baanbrekend is dit allemaal niet: slechts een
enkele, specialistische sector merkt de voordelen. Het
overgrote deel van de markt gaat door op de bekende weg.
Ook was al duidelijk geworden dat er in de bouwsector over
procesvernieuwing veel werd gepraat en geschreven, maar
nog veel te weinig naar werd gehandeld. Hier ontvouwde zich
het belang van de actie van vragers: als er niets anders wordt
gevraagd, wordt er ook niet anders aangeboden. Een visie
zonder handelen ontstijgt nauwelijks het stadium van
dromen; handelen zonder visie leidt tot dwalen. visie én
handelen verzet bergen. roges werkt inmiddels vier jaar
met deze methode en een aantal projecten verder is de visie
ontwikkeld tot een praktische aanpak om de potentie van
vernieuwing daadwerkelijk op projecten te laten renderen.
Onlangs is aan deze procesgang ook een naam gegeven: High
Performance Tendering®.
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.
brinkgroep.nl knap werk
14 15SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
High Performance Tendering® valt uiteen in twee deelbegrippen:
• Tender: een afwegingsprocedure voor het verkrijgen van een dienst
en/of een product in het economische verkeer (aanbesteden).
• High performance: de prestaties van een proces en het resultaat ervan
(het bouwwerk) gericht op een zo hoog mogelijke gebruikskwaliteit.
High Performance Tendering® laat zich beschrijven als het uitvoeren van
de aanbesteding voor het verkrijgen van een bouwwerk met de hoogste
gebruiksprestaties, onder meer in termen van toekomstbestendigheid,
duurzaamheid, energiezuinigheid en minimaal onderhoud. Hierbij wordt op
basis van een in hoofdzaak functioneel vraagpakket gezocht naar de beste
aanbieder met de beste oplossing. deze oplossing moet geboden worden
binnen een door de vrager vooraf bekend gemaakt investeringsplafond, wat
in feite als knock-outcriterium bij de selectie van opdrachtnemers geldt.
Op deze wijze kan de vrager door zijn vraagstelling bevorderen dat markt-
werking ontstaat op projectinhoudelijk gebied. deze uitvraag anticipeert
op onderscheidend vermogen van de aanbodzijde. de beste kwaliteit wint.
“Door aan te besteden op prestatie in plaats van
op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als
opdrachtnemers optimaal rendement uit hun
gezamenlijke project.”
bij deze methode is niet langer de prijs maatgevend in de onderlinge
concurrentie, maar de kwaliteit. deze ommezwaai is een absoluut nood-
zakelijke reactie op de traditionele aanbestedingspraktijk van het vragen om
een onzekere prijs voor een niet maakbare technische oplossing. Een geheel
ander perspectief wordt nu mogelijk, namelijk het vragen om
een maakbare technische oplossing voor een zekere prijs.
de kenmerken van High performance tendering®
HPT richt zich op aanbestedingsprocessen in de bouwsector
met een focus op de prestaties van bouwwerken gedurende
de gebruiksfase. Hierbij staat exploitatie-denken centraal. Het
in belang toenemende gunningscriterium duurzaamheid is
een van de hoekstenen. de methode is toepasbaar binnen
elke geïntegreerde of conceptuele bouworganisatievorm.
Essentieel in het proces is het organiseren van vraag- en
beoordelingsdeskundigheid door middel van de formering
van een kwaliteitbegeleidingsteam (Q-team) als rechterhand
van de opdrachtgever.
met High Performance Tendering® wordt een drietal
resultaten beoogd:
• Allereerst proceseffectiviteit: het proces moet het goede
resultaat opleveren in termen van producteigenschappen
zoals toekomstbestendig, duurzaam, onderhoudsvrij,
energiezuinig e.d.
• daarnaast procesefficiency: het proces moet dit resultaat
op de meest economische wijze tot stand brengen:
beheerst en in één keer goed
• Het resultaat daarvan zal faalkostenreductie en
doorlooptijdverkorting zijn, wat ook weer zijn positieve
effect zal hebben op de projectinvestering: minder (in)
directe projectkosten.
Het gunningssysteemde keuze voor de beste aanbieding dient gemaakt te worden aan de hand van
twee criteria:
• gebruikskwaliteit;
• gebruikskosten.
beide grootheden dienen, afhankelijk van de belangen en waarden van de
specifieke projectsituatie, nader omschreven te worden. de aanbieder met de
hoogste gebruikskwaliteit voor de gunstigste gebruikskosten is de winnaar.
“De aanbieders worden uitgenodigd om te
concurreren op inhoud, waarmee de volgende
vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik
maximaal krijgen voor dit budget?”
HPT is een afdoend instrument in het doorbreken van traditionele aanbeste-
dingspatronen, die hebben geleid tot een bouwpraktijk waarin betrokkenen
aan beide zijden van de onderhandelingstafel er baat bij lijken te hebben om
de bestaande situatie maar te laten voor wat hij is. de opdrachtgever
budgetteert optimistisch om het project door besluitvormingsprocessen te
loodsen. de opdrachtnemer weet dit wel, maar zegt er niets van omdat zijn
projectrendement afhankelijk is van het meerwerk waar dus gegarandeerd
sprake van zal zijn. HPT haalt de budgetangel uit het project, simpelweg
door het betreffende budget bekend te maken bij de aanbieders.
de aanbieders worden uitgenodigd om te concurreren op inhoud, waarmee
de volgende vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik maximaal krijgen
voor dit budget?
Traditioneel High Performance Tendering®
Expertise van uitvoerende bedrijven blijft buiten spel Expliciete inschakeling van de expertise van uitvoerende bedrijven
balans in de uitvraag -tussen het vraagpakket en het
beschikbare budget- blijft een verrassing
balans in de uitvraag wordt bewust aangebracht
Het gunningscriterium ‘laagste prijs’ versterkt de focus op
eigenbelang
het gunningscriterium van de ‘Economisch meest voordelige
inschrijving (Emvi)’ verlegt de focus naar het projectbelang en
stimuleert daarmee samenwerking en onderling vertrouwen
Er is geen sprake van een gegarandeerde eindprijs
(bij oplevering) dan wel een foutloze oplevering
Contractueel worden kwaliteiten als gegarandeerde eindprijs en een
foutloze oplevering overeengekomen
Het proces ‘garandeert’ meerwerk en tijdoverschrijding Er is gegarandeerd geen meerwerk (tenzij de opdrachtgever zelf
afwijkt van zijn vraagpakket) en geen tijdoverschrijding
Er is veel correctie-energie nodig van de opdrachtgever of diens
gemachtigden (bouwmanager, directievoerder, toezichthouder)
Er is veel minder correctie-energie nodig van de opdrachtgever, zelfs
in die mate dat inschakeling van gemachtigden niet meer nodig is of
met een veel lagere intensiteit plaats vindt
Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn gebaseerd op
het traditionele bouwproces
Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn 25 tot 35% lager, dit
met inbegrip van de engineeringskosten van de aanbieder
tABEl 1
de resultaten van High Performance Tendering®, afgezet tegen
het traditionele aanbestedingsproces
de hamvraag: hoe is de methode te implementeren?Organisaties zijn vaak ingericht op het traditionele bouwpro-
ces. HPT vraagt om een geheel andere marktbenadering en
zal dus op enige weerstand stuiten, simpelweg vanwege
het overbekende principe onbekend maakt onbemind.
deze terughoudendheid kan maar op één manier overwonnen
worden: het inrichten van een veilige experimentele omgeving.
Aan de betrokkenen dient de gelegenheid geboden te worden
zich met de methode vertrouwd te maken. dit dient wel te
gebeuren met een positieve grondhouding: ontvankelijkheid
voor verandering en de bereidheid het een kans willen
geven zijn essentiële voorwaarden. na definitieve besluit-
vorming over de toepassing van HTP vindt de inrichting van
het inkoop- of aanbestedingstraject plaats aan de hand van
het gekozen project: the proof of the pudding is in the eating.
in de contracteringsfase wordt het aanbestedingstraject
afgesloten met de keuze voor de beste aanbieding en
bekrachtigd in een samenwerkingsovereenkomst. de
resultaatplichtige aanbieding wordt vervolgens uitgewerkt
tot een uitvoeringsgereed pakket, waarna de realisatie-
overeenkomst wordt gesloten.
door het aanbestedingsproces om te keren krijgt de vrager
wat hij wil en kan de aanbieder laten zien wat hij kan (figuur 1).
Het is dan ook niet langer de vraag wie het laagst durft in te
schrijven, maar wie de lat het hoogst legt.
FIGuur 1
Schematische weergave HPT-aanbestedingsproces
Het proces(van initiatief naar contract)
Onderzoek Plan van Aanpak inkoop Contractering
1. initiatief
2. haalbaarheidssstudie
3. procesafweging
4. proceskeuze
5. marktorientatie
6. projectaanvraag
7. Q-team
8. vraagpakket
9. marktbenadering
10. sok
16 17SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Column
transformaties
Je zult nu toch maar afstuderen met de ambitie om in de bouw
of de projectontwikkeling te gaan werken. De laatste jaren is de
omvang van de branche met, naar mijn inschatting, zo’n veertig
procent gekrompen en dus ook de werkgelegenheid in deze
sectoren. Dat heet recessie en dan heb je pech. Daar zullen we
naar mijn beste inschatting nog wel minimaal een jaar pijn aan
hebben. Maar het probleem zit dieper. Ik vraag mijn publiek bij
lezingen om met mij bij het raam te gaan staan en naar buiten te
kijken. Ik vertel ze dan dat wat ze zien het vastgoed is waar niet
alleen zij, maar ook hun kinderen het mee moeten doen. Er komt
niet veel meer bij. Misschien dat we nog wat gaan afbreken en
vervangen en misschien is er hier en daar nog ruimte voor nieuwe
woningen. Maar dat is het dan ook. Dat is nogal wat anders dan
toen ik afstudeerde. We zaten toen, in het begin van de jaren
tachtig, ook in een financiële crisis en het was even erg gesteld
met de werkgelegenheid. Maar we wisten ook dat de behoefte aan
gebouwen en woningen nog steeds groot was. Het land groeide met
minimaal 3,5 miljoen inwoners was de prognose en dat is nooit
slecht voor de business. Dat perspectief is er nu niet meer.
Omdat ik een ondernemende optimist ben, zeg ik er wel bij dat
wat er staat niet geschikt is voor de behoefte van de Nederlanders
van nu. De kantoorgebouwen stammen uit het tijdperk van
de intensieve personeelhouderij en tegenwoordig willen we
werkplekken voor scharrelpersoneel. De helft van de Nederlanders
woont binnenkort niet meer in gezinsverband en wil graag in een
sociaal prettige omgeving leven, waar je andere alleenstaanden
tegenkomt. De winkels die er staan, gaan er nog steeds van uit
dat de consument vanzelf bij ze langs komt, terwijl de consument
nu precies weet waar hij of zij het beste kan kopen en dat is niet
noodzakelijkerwijs om de hoek. Dus als we nog een carrière willen,
moeten we ons concentreren op het aanpassen van wat er al is.
Het goede nieuws is dat het allemaal een stuk goedkoper is
geworden. De stad kost nu twintig procent minder dan drie jaar
geleden en wordt elke dag goedkoper door dalende vastgoedwaarden
en bouwprijzen. Dat creëert mogelijkheden voor jonge ondernemers,
bedrijven en woonstarters om hun dromen waar te maken, daar
waar dat kort geleden nog onbetaalbaar was. Zo poppen overal
nieuwe broeiplekken op waar mensen het prettig vinden op een
funky manier samen te werken en ze organiseren het grotendeels
zelf. Met name omdat wij, de professionals, niet het juiste antwoord
weten op hun vraag. Waarschijnlijk horen we zelfs de vraag
helemaal niet.
Ir. r.F.t. stroinkrudy is (of is geweest) stedenbouwer, coach (voetbal en hockey), ijsjesverkoper, piloot, directeur, projectontwikkelaar, houtvester, vader, burgemeester (2 dagen), ziekenverzorger, arbeidstherapeut, belegger, adviseur, bestuurder, curator, projectmanager, cineast en ambtenaar. in 1994 heeft hij TCn opgericht, een ontwikkelaar en belegger van en in verrassende vastgoedprojecten, actief in 4 landen. Hij is te vergelijken met een verlicht 19e-eeuwse ondernemer. zijn bedrijf gaat meer over collectiviteit dan over winst. Hij is in 1955 geboren en is op 2 december 2010 afgetreden als CEO van het bedrijf. nu is hij COACH en hij heeft politieke aspiraties.
Om dat probleem op te vangen, heeft TCN een
methode ontwikkeld, die daarop aansluit.
Transformatie, daar hebben we het over, doe je in
vier stappen:
1 verbind je met de doelgroep die een specifieke
behoefte heeft waarop je een antwoord moet
geven. Dit is een kwestie van goed luisteren en
duidelijk maken dat je een oplossing hebt, die past
in hun verwachtingspatroon.
2 Benut zoveel mogelijk bestaande spullen:
gebouwen, terreinen, installaties, aankleding etc.,
het is zoveel goedkoper dan iets nieuws maken en
dat zal nog wel even zo blijven.
3 compenseer in diensten, waarde, ruimte omdat
je niet helemaal de custom-made oplossing kan
aanbieden aangezien je met bestaande spullen
moet werken. Het blijkt dat uw potentiële klanten
prima in het lelijkste gebouw op het lelijkste
bedrijventerrein willen zitten, als je maar veel voor
weinig biedt. Zeker als je huurcondities flexibel
zijn. Veel, goedkoop en flexibel is zo 2011.
4 verbeter in een incrementeel proces, zodat de
huurder elke dag ziet dat het beter wordt in het
gebouw of het gebied. Zo neem je ze mee in het
proces van waardestijging waardoor ze je trouw
blijven en zelfs bereid zijn om meer te betalen. Ze
raken immers aan de plek gehecht.
Zo schrijven we elke dag het nieuwe praktijkboek van
onze branche. En om daarvan het beste te profiteren
kun je het beste jong en leergierig zijn, dan oud en
wijs. Zoals ik.
Rudy
Introductie thema
Binnenstedelijke herstructurering Het Planbureau voor de Leefomgeving
(PBL) beweert dat de stad, ook voor de
midden en hoge inkomens, weer een
aantrekkelijke plek is geworden om in
te wonen. Dit is het gevolg van een
sterke verbetering van de leefbaarheid
in veel steden waaraan binnenstedelijke
herstructurering een grote bijdrage
heeft geleverd.
Vernieuwen van de bestaande stadStedelijke vernieuwing zal in de breedste zin van het woord
gezien worden als het simpelweg fysiek vernieuwen van een
bestaande stad. In de jaren zeventig (en tot op heden nog veel in
de volksmond) werd gesproken van ‘stadsvernieuwing’ en sinds
de introductie van de definitie ‘stedelijke vernieuwing’ door het
Ministerie van VROM in 1997, is deze continue aan verandering
onderhevig. Waar het begon met een voornamelijk fysieke aanpak
werd later steeds meer nadruk gelegd op de sociale en economische
maatregelen die behoren tot de vernieuwing van een wijk of buurt
in een stad. De definitie ‘stedelijke herstructurering’ deed zijn
intrede. Vanaf het moment van verschijnen van de Nota Stedelijke
Vernieuwing staat de transformatie van bestaande stedelijke
gebieden onafgebroken op de politieke agenda in Nederland.
Het ontstaan van binnenstedelijke herstructureringHet vernieuwen van de bestaande stad is niets nieuws; vanaf de
instelling van de woningwet in 1901 was er al een actieve aanpak
van krotwoningen. Tussen de jaren twintig en de jaren tachtig zijn
er veel wijken ontstaan, de zogenoemde voor- en naoorlogse wijken
en in de jaren negentig kwam het besef dat veel van deze wijken
in grote steden zowel op fysiek- als sociaaleconomisch niveau
achteruit waren gegaan. Dit was niet alleen het geval voor deze
voor- en naoorlogse wijken, maar voornamelijk wijken met een
hoog aandeel aan sociale woningbouw. De bewoners hadden een
gemiddeld lager inkomen, opleidingsniveau en veiligheidsgevoel en
bestonden grotendeels uit middenklasse autochtonen die vanaf de
jaren zeventig plaats maakten voor met name migranten, waardoor
een grote diversiteit binnen de bewoners ontstond. Vanaf deze
periode ging de kwaliteit van veel wijken achteruit. Daarbij komt
dat de samenleving was veranderd sinds de Wederopbouw. Er
kwam steeds meer vraag naar privacy en ruimte voor
individualiteit, wat in de voor- en naoorlogse wijken
ver te zoeken was. Meer en meer kwam het besef dat
ingrijpen vereist was, stedelijke herstructurering zou
de leefbaarheid binnen de stad verbeteren.
“Binnenstedelijke herstructurering
heeft een belangrijke bijdrage geleverd
aan het aantrekkelijk maken van de
stad.”
De geschiedenis van binnenstedelijke herstructurering
heeft dus veel veranderingen doorgemaakt. Met name
de laatste jaren, onder invloed van de economische
crisis, hebben veranderingen in de vastgoedsector tot
vele moeilijkheden geleid. Friso de Zeeuw claimt dat
binnenstedelijke (her)ontwikkeling vraaggerichter,
goedkoper, flexibeler en sneller moet omdat anders de
stedelijke vernieuwing compleet vastloopt. Zijn artikel
‘Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten
anders’ laat de onvermijdelijkheid van het probleem
zien, maar geeft voornamelijk een visie over hoe het
anders moet en kan.
EffectenMidden en hoge inkomens zijn nodig om de lokale
economie op peil te houden. Kapitaalkrachtige
burgers zijn hiervoor een vereiste. Een gemiddeld
lager inkomen leidt tot minder belastinginkomsten
waardoor het lastiger wordt de kwaliteit van de stad
te waarborgen. Burgers met hoge inkomens zullen
naar de stad toe trekken wanneer ze de mogelijkheid
hebben gebruik te maken van aantrekkelijke winkel-
en horecagebieden. Het aanbod aan retail is dus
belangrijk voor de kwaliteit van de stad.
Er zijn verschillende ontwikkelingen gaande die de
winkelmarkt en het winkelaanbod sterk beïnvloeden
en herontwikkeling blijkt hierbij de troef. Deze staan
uitvoerig beschreven in het artikel van Arno Ruigrok
met de titel 'De binnenstad heeft toekomst voor
winkelen'.
Fysieke effecten hebben voornamelijk een positieve
uitwerking op de woningcorporaties. Een goede
leefbaarheid is vereist om huurders te vinden. Fysieke
verloedering zal zichzelf versterken en leiden tot
verdere verloedering. Het belang van de leefbaarheid
wordt nog een aangescherpt door Dave Havermans in
het artikel ‘Place attachment: Processen van binding
aan wijken en wijkvernieuwing nader bekeken’.
Naast functionele betekenis heeft de woonomgeving
tim op Heij - sErvIcE
18 19SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
namelijk ook een symbolische betekenis, welke bijdraagt aan de
identiteitsvorming van de bewoners. Bij wijkvernieuwing is het van
belang rekening te houden met de elementen die belangrijk zijn voor
de functionele en emotionele banden van bewoners.
Binnenstedelijke herstructurering wordt ook gebruikt om een
concentratie van sociaaleconomisch zwakkere bewoners te mijden.
Een dergelijke opeenhoping in bepaalde wijken zouden kansen op
een succesvolle maatschappelijke carrière verkleinen. Het ontstaan
van een sociaal-culturele scheiding, wat resulteert in het beeld
van de zogeheten getto’s, heeft een slechte uitwerking op de
aantrekkelijkheid van een gebied.
PartijenBetrokken partijen bij binnenstedelijke herstructurering zijn:
• overheid/gemeente;
• woningcorporaties;
• marktpartijen;
• bewoners;
• onderzoekers.
In het artikel 'Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling
in tijden van tegenspoed' bevestigd Jessie van Rooij van Vitalis
WoonZorg Groep het belang van samenwerkingsverbanden en het
creëren van een gezamenlijke visie binnen het proces van stedelijke
(her)ontwikkeling, met name in economisch mindere tijden.
Het gegeven dat de omvang van Nederlands maatschappelijk
vastgoed de totale omvang van de Nederlandse winkel- en kantoren
markt overschrijdt, versterkt het belang van de overheid in de
betrokkenheid bij stedelijke herstructurering. De Rijksoverheid
investeert van 2010 tot 2014 1,2 miljard euro in renovatie van
wijken en bodemsanering waarvan een groot deel, gebaseerd
op de verdeelsleutel ISV-3, naar stedelijke vernieuwing gaat.
Het ISV3 is onderdeel van het nieuwe Stedenbeleid, waarin
het stedenbeleid staat gedecentraliseerd. Deze decentralisatie
en het subsidiariteitsbeginsel zorgen bij gemeenten voor veel
beleidsvrijheid en in toenemende mate ook op het gebied van
stedelijke herstructurering, ondanks de positie van gemeenten
als laagste op de politieke bestuursladder. De rol van de gemeente
is sterk veranderd ten gevolge van het complexer worden van de
vastgoedmarkt en de onafhankelijkheid van woningcorporaties.
Wel betalen en bepalen zij nog vaak de inrichting en het beheer
van de openbare ruimte en financieren (gedeeltelijk) de bouw en
het onderhoud van (maatschappelijke) voorzieningen.
Woningcorporaties spelen in de eerste plaats een belangrijke rol bij
stedelijke herstructurering omdat zij verantwoordelijk zijn van het
grootste deel van de woningvoorraad in het gebied waar vernieuwing
betrekking op heeft. De corporaties beschikken over een aanzienlijk
kapitaal wat voornamelijk zit opgeslagen in het vastgoed zelf. De
totale marktwaarde van de Nederlandse corporatiewoningvoorraad
bedraagt met een kleine 300 miljard euro twaalf maal het eigen
vermogen. Deze rijkdom heeft een sterke aantrekkingskracht op de
overheid. Een ander sterk punt van corporaties is dat zij, door actief
management en langdurige betrokkenheid, in de regel goed op de
hoogte zijn wat er speelt in de wijk.
Het begrip marktpartijen is breed. Zij hebben
gemeenschappelijk dat ze winst/rendement willen
maken op hun investering. Bij marktpartijen kan
onder andere gedacht worden aan ontwikkelaars,
beleggers en bouwers. Al voor de economische
crisis werd verwacht dat de driehoek gemeente-
corporatie-marktpartij de oplossing was voor de
belangrijke opgave die hen mede ten gevolge van
deze crisis te wachten stond. De deelname van de
marktpartijen bleek achter te blijven omdat zij door
weinig grondbezit in de betreffende gebieden (ten
opzichte van de corporaties) het hoge risico niet wilde
lopen in combinatie met de beperkte winstkansen.
Beheersing en vermindering van risico’s en het
inspelen op mogelijke negatieve situaties is essentieel
en vereist actief management gedurende het gehele
ontwikkelingsproces, dit staat uitgebreid beschreven
in het artikel ‘De noodzaak voor risicomanagement
groeit’ door Roel van den Nieuwenhof van Brink
Groep. Risicomanagement omvat het verkrijgen van
realistisch financieel inzicht, inzichtelijk maken van
het risicoprofiel, het bepalen van het exitscenario en
het vormgeven van risicostrategieën.
Het belang van bewoners is onmiskenbaar aangezien
stedelijke herstructurering hun woningen en
leefomgeving betreft. Dave Havermans beschrijft
verderop de effecten van de leefomgeving op de
lokale bewoners. Zij kunnen actief mee beslissen
in het proces in de vorm van onder andere
bewonersorganisaties en Verenigingen van Eigenaren.
Deze betrokkenheid is belangrijk aangezien de
bewoners het resultaat van de ontwikkeling sterk
kunnen beïnvloeden.
Het voorgaande behandeld de bijdrage van, en de
gevolgen voor verscheidene partijen wanneer het
gaat om binnenstedelijke herstructurering. In de
vijf hiernavolgende artikelen staan verschillende
standpunten betreft binnenstedelijke herstructurering
vanuit diverse partijen beschreven.
BronvermeldingVNG Magazine (2010). Special Begroting. VNG
Magazine, 21-22, 9.
Tweede Kamer Staten Generaal (1997). Nota Stedelijke
vernieuwing deel A. ’s-Gravenhage: Sdu Uitgevers.
Rijksoverheid (2011). Stedelijke vernieuwing. Verkregen
op 10 oktober 2011 van:
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/steden/
stedelijke-vernieuwing
KEI Centrum (2011). Dossier Stoomcursus stedelijke
vernieuwing. Verkregen op 19 oktober 2011 van:
http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=6239
Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed Corporaties, gemeenten, ontwikkelaars
en meerdere organisaties moeten de
komende tijd flink inboeten om de
crisis te lijf te gaan. De belangrijkste
kwestie is niet alleen hoe we miljoenen
euro’s kunnen bezuinigen.
Dat geld, hoe belangrijk ook, kan
immers niet het enige doel zijn.
Het gaat juist om vraaggerichtheid en
kwaliteit middels complexe duurzame
stedelijke ontwikkeling, voor nu en in
de toekomst.
Er moet echt integraal gewerkt gaan worden om tot goede duurzame
projecten te komen waar de burger om vraagt: vandaar dat ik pleit
dat de duurzame stedelijke ontwikkeling centraal gesteld moet
worden. En ik versta onder duurzame stedelijke ontwikkeling dat als
het om de stad als leef- en vestigingsklimaat gaat: hoe zorgen we
ervoor dat de stad vitaal is en blijft (waarmee bedoeld wordt dat de
mensen die er wonen kansen blijven houden zich te verbeteren) en
een aantrekkelijk vestigingsklimaat is en blijft.
duurzame stedelijke ontwikkelingDaarbij is het essentieel om slim en zuinig met
ruimtegebruik om te gaan. In Nederland is ruimte erg
schaars en trendwatchers, zoals Adjied Bakas geven
aan dat we juist nog meer terug gaan naar de stad,
daar waar sowieso weinig ruimte meer is, tenzij we
de hoogte in gaan. Ook gemeenten willen inzetten
op duurzaamheid en inbreiding, denken vanuit de
vraag, herstructurering van bedrijventerreinen,
omzetten van leegstaande kantoorgebouwen en
inzetten op kwalitatief hoogwaardige woningbouw
binnen het bestaand bebouwd gebied. Dit wordt
gedaan door integrale gebiedsontwikkeling op een
vraaggerichte wijze met programmatisch werken via
gebiedsprogramma’s, waarbij de maatschappelijke
kosten-batenanalyses de ingrediënten vormen om
goede keuzes te kunnen maken. De wetten die hieraan
bij kunnen dragen zijn de MIRT en de nWRO. Belangrijk
is dat er ‘focus’ aangebracht moet worden in de vraag
op basis van een gedeeld ontwikkelingsperspectief
(van de burger, de ondernemer en het algemeen
belang). Vanuit deze focus kunnen kansrijke
verbindingen (meervoudig gebruik) tot stand
worden gebracht tussen belanghebbenden en kan
tenslotte via samenwerking (allianties) integraal
gewerkt worden aan prioriteiten die gericht zijn op
toekomstbestendige gebruikswaarden voor Wonen,
Leven en Werken.
“Het gaat juist om vraaggerichtheid en
kwaliteit middels complexe duurzame
stedelijke ontwikkeling, voor nu en in
de toekomst. “
drs. ir. J.M.p. van rooij MBA MrIcsJessie van rooij werkt als directeur vastgoed bij de vitalis Woonzorg groep en is verantwoordelijk voor de vastgoedstrategie, het lange termijn huisves-tingsplan en de projectontwikkeling. Samen met de andere directoraten zorg, Wonen en Welzijn, behandelgroep en bedrijfsondersteuning van de vitalis Woonzorg groep ontwikkelt ze vernieuwende woonvormen en treed het vastgoed op als interne huurbaas c.q. ontwikkelaar voor alle vitalis-locaties; zowel bij nieuwbouw en herontwikkeling als het vastgoedbeheer. ze is verantwoording verschuldigd aan de raad van bestuur en is lid van de directieraad van de vitalis Woonzorg groep. verder houdt ze zich bezig met het verder optimaliseren van het strategisch vastgoedbeleid en met alle nieuwe ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en is ze verantwoordelijk voor het directoraat vastgoed (± 30 medewerkers).
20 21SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
de gevolgen van de kredietcrisisDuurzame stedelijke ontwikkeling wordt bedreigd door ingrijpende
bezuinigingen bij het Rijk en verminderde grondopbrengsten bij
gemeenten. We zien dalende aantallen woningverkopen bij corporaties
en ontwikkelaars. De Vogelaarheffing, de vennootschapsbelasting en
de beperkte wettelijke huurstijging hebben een versterkend effect
op de kasstromen van corporaties. En strenge banken tenslotte,
die alleen onder zeer harde garanties geld verstrekken, ronden het
hefboomeffect af.
“Vanuit deze focus kunnen kansrijke verbindingen
(meervoudig gebruik) tot stand worden gebracht
tussen belanghebbenden en kan tenslotte via
samenwerking (allianties) integraal gewerkt
worden aan prioriteiten die gericht zijn op
toekomstbestendige gebruikswaarden voor
Wonen, Leven en Werken.”
De duurzame verstedelijking schudt op haar (financiële) fundament.
De economische dip in de bouw is stevig en de gevolgen zullen
nog wel even voelbaar zijn. De economische neergang, beperkte
beschikbaarheid van geld en de vraaguitval op de vastgoedmarkt
roepen bij alle partijen bezorgde vragen op.
Bedrijven en projectontwikkelaars vertonen door deze onzekerheden
risicomijdend gedrag. Voor antwoorden en investeringen wordt
momenteel vooral naar gemeenten gekeken, terwijl die moeten
bezuinigen.
Er zijn zeker kansen om de investeringen in de
duurzame verstedelijking ook in de nabije toekomst
voort te zetten. Door de afnemende druk op de
woningmarkt, met name in dorpen en uitleggebieden
van de stad, zijn er mogelijk direct minder nieuwe
uitleglocaties nodig in het groen. Dat kan betekenen
dat je de financiële en organisatorische capaciteit
kunt verplaatsen naar de binnenstedelijke
woonopgave. Een vergelijkbare kans ligt bij
bedrijfslocaties. Onderzoek naar de interesse van
bepaalde bedrijven in hoogwaardige binnenstedelijke
locaties is nodig, voordat er weer een bedrijventerrein
langs de snelweg wordt gebouwd. Dat biedt de
mogelijkheid om bedrijfslocaties te creëren waar de
eindgebruiker dat wenst.
PrioriterenHoe zal dit prioriteren in zijn werk gaan? Vraaggericht
en gebiedsgericht kan er geprioriteerd worden.
Belangrijk is dat dit gedaan wordt op een uniforme
manier. Een goede opzet hiervoor is op basis van de
volgende waardecriteria:
• Schaalsprong: is er nog een schaalsprong mogelijk?
Dit vindt plaats op basis van vier factoren:
• people: bijvoorbeeld door het verbeteren van
het ondernemerschap of specifiek vergroten
van toestroom van mensen in een bepaalde
arbeidsmarkt of naar een bepaalde opleiding.
• technology: bijvoorbeeld door het stimuleren
van innovatie.
• business: bijvoorbeeld door het beter mogelijk
maken van start-ups en het versterken van
(de kritische massa) van bedrijvigheids- of
technologiecombinaties.
• basics: bijvoorbeeld werken aan een attractief
vestigingsklimaat, quality of life, internationale
oriëntatie en het voorop lopen in ICT (infra,
diensten en gebruik).
• Basisinfrastructuur: wat is er aanwezig in de stad
en welke structuurvisie ligt hieraan ten grondslag
en waardoor er bepaalde kansen zijn voor de stad?
• Eventuele gebiedsgerichte mismatches, waardoor
er met goede inzet in de wijk gericht gewerkt
kan worden aan verbetering en optimalisatie.
Benodigde instrumenten hiervoor kunnen
bijvoorbeeld gebiedsprogramma’s, buurtanalyse
en buurtthermometer zijn waaraan basisgegevens
ontleend kunnen worden.
• Welvaart: dit kan worden afgemeten aan de
kengetallen met betrekking tot werkgelegenheid en
het bruto nationaal product.
• Inkomsten van de stad zijn medebepalend. Waar
is de stad goed in en waar haalt zij opbrengsten
binnen? Over welk type vestigingsklimaat gaat het
en welke woonopbrengst zijn specifiek voor deze
stad noembaar?
• Omgevingsfactoren waar met name verkeer,
recreatie en duurzaamheid aan de orde komen.
Heldere richtingEen pas op de plaats, niet in de vorm van ‘ieder voor
zich’ maar een positieve, nuchtere heroverweging. Dit
biedt gelegenheid om de gevolgen van de crisis om te
buigen in kansen. De crisis dwingt individuele partijen
sowieso tot herbezinning op hun (suboptimale)
doelen en tot het stellen van prioriteiten. Aangezien
alle partijen momenteel hard worden geraakt, zoekt
iedereen naar uitwegen. Door de energie en denkkracht
die partijen hiervoor vrijmaken onderling af te
stemmen kan iedereen winst boeken.
Zorg samen met de betrokken partijen voor een
heldere, eenduidige visie op de vernieuwing van
stad, wijk en buurt. Een visie die gebaseerd is op een
grondige analyse van het gebied, waarbij niet alleen
de harde kwantitatieve cijfers over woningaantallen
en differentiatie worden meegenomen. Neem naast
gegevens over de ‘gebouwde stad’ ook de ‘beleefde
stad’ mee, waarbij wordt gekeken naar gebruik,
beleving, wandelpatronen et cetera.
Deel deze visie met de regio, Rijk, corporaties
en andere maatschappelijke partners en stem
ze af op de maatschappelijke doelstellingen en
ondernemingsplannen van marktpartijen opdat ze
betrokken worden en blijven bij de vernieuwing van
de steden. Vanuit deze pas op de plaats kan de crisis
vervolgens creatief worden gebruikt om haalbare
kansen op te sporen, door het toepassen van een
strategie met vier onderdelen.
De strategieZorg ten eerste voor een breed gedragen, heldere richting op basis
van een scherpe analyse van de opgave. De crux zit hierbij niet in
het hebben van een visie (daarvan zijn er genoeg) maar in de focus
die wordt aangebracht en de vorm ervan: hoe open of gesloten is
ze, welke dynamiek staat ze toe. De wetten die hieraan bij kunnen
dragen zijn de MIRT en de nWRO.
Ten tweede: werk niet met een blauwdrukplanning maar vanuit
een slimme combinatie van integrale gebiedsontwikkeling op
basis van gebiedsprogramma’s met een aanpak waar het duurzame
verstedelijkings-proces centraal staat, in plaats van op zichzelf
staande projecten of sectorale (verkokerde) programma’s.
“De crisis kan juist de gelegenheid bieden om de
kwaliteit van de duurzame verstedelijking een
impuls te geven.”
Maak, als derde onderdeel van de strategie, inzichtelijk wat de
maatschappelijke kosten en baten zijn en bepaal van daaruit
wat het je als partij of coalitie waard is om te investeren (de
maatschappelijke kosten-batenanalyse). Dit kan op basis van
een goede onderverdeling in waarden naar values of education,
welfare, et cetera. Per waarde zal meetbaar gemaakt worden wat
de toegevoegde waarde is aan het ontwikkelingsperspectief.
Creëer tot slot een klimaat waarin ruimte is voor gelegenheids-
coalities, een breed scala aan partners, waar bewoners als
volwaardige partij mee kunnen doen. Dit kan enkel door middel van
samenwerking (allianties). Dus maak meerjaren prestatieafspraken
met alle relevante actoren, waaronder gemeenten, corporaties,
ontwikkelaars, ontwerpers en adviseurs, instellingen vanuit welzijn,
zorg, onderwijs, consumenten en ondernemers.
Tot slotBij een kredietcrisis dreigt het gevaar dat er minder samenwerking
ontstaat tussen relevante actoren vanwege de terugtrekking naar
hun eigen core business, waardoor versnippering en ontbrekende
samenhang het resultaat wordt. Terwijl de crisis juist de gelegenheid
kan bieden om de kwaliteit van de duurzame verstedelijking een
impuls te geven. Een crisis biedt naast sombere vooruitzichten
immers ook kansen: in crisistijd wordt nog eens goed gekeken
naar het doel en de weg daarnaar toe, lucht verdwijnt uit plannen,
innovatie door onorthodoxe ideeën krijgt een kans, onverwachte
coalities dienen zich aan en partijen zetten beschikbare middelen
creatiever in. Kortom: kansen die door creatief denken en doen tot
meer kwaliteit leiden. De basis daarvoor is dat partijen elkaar niet
naar beneden praten maar zichzelf en elkaar juist uit het moeras
trekken. Om dat te realiseren is in de eerste plaats een vlotte
en grondige herbezinning van de opgave, visie, financiering en
samenwerking nodig. Waar doen we het ook alweer voor? En wanneer
is de aanpak geslaagd? Daarnaast zijn meerjaren prestatieafspraken
essentieel. Niet alleen met corporaties en de gemeente, maar juist
ook met de andere partijen.
AFBEEldING 1
Focus
22 23SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten andersBinnenstedelijke (her)ontwikkeling
moet vraaggerichter, goedkoper,
flexibeler en sneller, anders loopt
de stedelijke vernieuwing compleet
vast. Ook ambities vergen aanpassing.
Dit artikel laat de urgentie van het
probleem zien, maar schetst vooral
hoe het anders moet en kan, met een
focus op actuele discussiepunten.
InleidingHet kon het afgelopen decennium niet op. Geholpen door de
hoogconjunctuur werden de ambities voor binnenstedelijke
ontwikkelprogramma’s tot grote hoogte opgevoerd. Bestuurders,
beleidsmakers en ontwerpers vonden elkaar in een gezamenlijke drive
om een zo groot mogelijk deel van de bouwproductie in bestaand
stedelijk areaal te realiseren. In een tijd van een aanbiedersmarkt
voor woningen, winkels en kantoren en ondersteund met stevige
subsidies lukte het redelijk om dat pleidooi in daden om te zetten.
In de nieuwe realiteit waarin we sinds september 2008 zijn beland,
moet lean and mean echter als het nieuwe adagium gelden. Uit
de studie Succesvol binnenstedelijk bouwen van het Economisch
Instituut voor de Bouw (EIB, 2011) blijkt dat het tekort op de
grondexploitatie van een binnenstedelijke woning op brownfields
snel oploopt naar € 40.000,-. Voor dat tekort ontbreekt zeker
nu de dekking.
We houden (binnenstedelijke) ontwikkelingen alleen nog maar
aan de praat door een veel sterkere focus op efficiëntie, met een
precies beeld op het netvlies van wat eindgebruikers prefereren.
Goedkoper en vraaggerichter vormen de drijfveren voor essentiële
innovaties in het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces. We
zoeken daarin naar een nieuwe synthese van de gebruikswaarde, de
belevingswaarde en de toekomstwaarde van investeringsprojecten.
Dit artikel schetst de lijnen waarlangs de noodzakelijke proces-
vernieuwing gestalte kan krijgen. In elke fase van het ontwikkelproces
zijn concrete aanknopingspunten te vinden. Ze worden op een rij
gezet waarbij de realisatie van woningprogramma’s op
binnenstedelijke locaties centraal staat. Het accent ligt
op de proceskant, maar die kan men uiteraard niet los
beschouwen van planinhoudelijke veranderingen. De
vaak torenhoge ambities vragen om bijstelling. Juist in
de verbinding van inhoud en proces zit de winst.
“Het moet vraaggerichter, goedkoper,
flexibeler en sneller, anders loopt de
stedelijke vernieuwing compleet vast.”
Perspectief op kosten, opbrengsten en risico’s radicaal veranderdDe praktijk van binnenstedelijk ontwikkelen in
Nederland kent inmiddels een behoorlijke traditie.
Begonnen in de tijd van de stadsvernieuwing,
gekarakteriseerd door ‘het bouwen voor de buurt’,
kwam midden jaren tachtig van de vorige eeuw de
stedelijke vernieuwing om de hoek kijken. Het was
de tijd van het compacte stadbeleid, met een stevige
inzet op het bouwen op binnenstedelijke locaties.
Geholpen door een forse dosis rijkssubsidie (zowel via
locatiesubsidies als via de volkshuisvesting en eigen
rijksprogramma’s) kwamen locaties als Céramique
(Maastricht), Kop van Zuid (Rotterdam) en het
hoofdstedelijke Oostelijk Havengebied succesvol tot
stand. Ontegenzeggelijk zijn de steden er op vooruit
gegaan. Uitgediende bedrijfsterreinen maken na hun
transitie weer deel uit van het stedelijke weefsel.
Kwaliteit van stedenbouw, architectuur en openbare
ruimte kregen meer aandacht.
In de jaren negentig van de vorige eeuw en het eerste
decennium van deze eeuw is deze ontwikkeling
doorgezet. In toenemende mate vormen stedelijke
agglomeraties brandpunten van economische
groei; de waardeontwikkeling van grond en vastgoed is hier het
sterkst geweest. De behoefte uit de markt kon, mede door de
hoogconjunctuur tot september 2008 adequaat worden ingevuld
met binnenstedelijke bouwprojecten. De relatie tussen kosten,
opbrengsten en kwaliteit hoefde daarbij niet heel nauwgezet in
het oog gehouden worden, eenvoudigweg omdat er geld en
afzetmogelijkheden genoeg waren. Financiers en beleggers wilden
financieren, de overheid kon subsidiëren en de afnemers konden
de snel stijgende marktprijzen betalen en financieren. De steeds
oplopende verkoop- en verhuurprijzen van de eindproducten
maakten het mogelijk om extra kosten van ontwerp, advies, overleg,
engineering, dure bouwkundige oplossingen en milieumaatregelen
in de grondkosten en in de bouwkosten weg te schrijven.
Voor zover nodig legden corporaties bedragen oplopend tot soms
€ 80.000,- per huurwoning toe. Dat komt dus nog eens bovenop
de eerdergenoemde € 40.000,- èn een gereduceerde grondprijs
voor sociale huurwoningen.
Dat alles is verleden tijd. De vraag naar nieuwe woningen, winkels
en kantoren is ingezakt, de kas bij de rijksoverheid en gemeenten
is leeg, de polsstok van ontwikkelaars, bouwers en financiers is
aanmerkelijk verkort en corporaties gaan terug naar hun kerntaken.
Het binnenstedelijk ontwikkelproces moet daarom indringend
tegen het licht worden gehouden. In één zin samengevat: het moet
vraaggerichter, goedkoper, flexibeler en sneller, anders loopt de
stedelijke vernieuwing compleet vast.
Selectie van locatiesElke Nederlandse stad kent een overdosis aan planinitiatieven.
Wat hierna wordt beschreven is dus eerder een hulpmiddel voor
de selectie uit de plannen die nog niet in een dusdanig ver stadium
verkeren dat de weg terug niet meer open staat.
De keten die uiteindelijk tot succesvol ontwikkelde woongebieden
in de stad moet leiden begint op de kaart: waar bevinden zich
de locaties die kansrijk zijn om binnen een redelijke termijn (her)
ontwikkeld te worden? Eén criterium moet hierbij de hoofdrol spelen,
namelijk de potentie moet aanwezig zijn om er een aantrekkelijk
(woon)gebied van te maken. Dat kan op zich bijvoorbeeld een
havengebied zijn, mits een dergelijke plek voldoende (potentiële)
identiteit en omvang (robuustheid) bezit om stedelijk georiënteerde
huishoudens aan te trekken. Niet eerst locaties aanwijzen, plannen
en dan een markttoets uitvoeren, nee: al bij de eerste stofkam
door de stad kijken door de bril van de toekomstige bewoners,
ondernemers en exploitanten van voorzieningen.
De tweede vraag luidt: komen we er financieel uit? Zeker in gebieden
waar bijvoorbeeld bedrijven moeten worden verplaatst en/of de
grond moet worden gesaneerd, is een eerste ruwe rekenexercitie
op zijn plaats. De noodzaak van eerder rekenen zorgt ervoor dat de
discipline van de planeconomie naar voren opschuift.
In het huidige economische tijdsgewricht betekent dit dat te dure
plekken bij voorbaat afvallen. Daarmee verdwijnen ze niet definitief
uit het zicht. Maar wie nu op een dergelijke locatie aan de slag wil,
gaat de hoofdprijs betalen. Een prijs die in de huidige markt niet
kan worden goedgemaakt. Laat de tijd zijn werk doen in gebieden
die achteruit kachelen: de waarde van het vastgoed gaat daar
geleidelijk dalen.
Het gemeentebestuur dient daarom duidelijk zijn rol en inzet te
formuleren ten opzichte van de geselecteerde plannen:
commitment in plaats van vrijblijvendheid en halfslachtigheid.
Optimale schaalgrootteVoorheen konden de gemeente of publiekprivate
consortia grotere binnenstedelijke gebieden in redelijk
korte tijd vrij maken door bedrijven uit te kopen,
te slopen, de bodem saneren en de infrastructuur
verleggen. De herontwikkeling startte met een tabula
rasa-situatie: de oude voetbalgrasmat oprollen en
de nieuwe uitrollen. Nu ontbreekt het geld voor
deze forse voorinvesteringen. Bovendien zijn nieuwe
plannen doorgaans kleiner van omvang, met langere
uitvoeringsfasen. De integratie met de bestaande
omgeving waar bijvoorbeeld een aantal (industriële)
bedrijven nog langere tijd zullen doorproduceren wint
aan belang. Functiemenging (tijdelijk of permanent)
krijgt hier nieuwe inhoud. Hergebruik van bestaande
bebouwing wordt gecombineerd met nieuwbouw.
Dit lukt alleen als milieuvoorschriften met souplesse
kunnen worden gehanteerd. Bepalend moet de
beleving van de mensen en de bedrijven zijn, niet de
gefiguurzaagde bureaucratische norm. De Crisis- en
herstelwet biedt hier enigszins soelaas, maar de grote
verbetering zal moeten komen van de in gang gezette
operatie tot vereenvoudiging van het omgevingsrecht.
Vragen die in deze fase aan de orde komen zijn
de volgende: Is het mogelijk om aan te sluiten op
andere (overheids)investeringen zoals infrastructuur
en waterveiligheid? Valt er een beeld te krijgen van
de voorgenomen investeringen van te handhaven
bedrijven? Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
Een planmatige herontwikkeling met sloop/nieuwbouw
wordt nu vaker gecombineerd met te handhaven (en
her te bestemmen) bebouwing en met investeringen
van individuele gevestigde vastgoedeigenaren
(zelfrealisatoren).
De generieke tendens naar schaalverkleining in
gebieds- en projectontwikkeling die met de crisis
gepaard gaat, dreigt door te slaan naar een hang naar
ultieme kleinschaligheid. In het vakdebat vereenzelvigt
men dat soms met ’organisch ontwikkelen’. Dit uit
zich onder meer in de discussie over de passende
korrelgrootte van binnenstedelijke (deel)plannen.
Uiteraard is die korrelgrootte afhankelijk van de situatie
ter plaatse, plankenmerken en het opnamevermogen
van de markt, maar indicatief kunnen we er wel wat
over zeggen. Voorstanders van ‘organische’ stedelijke
ontwikkeling spreken over maximale projectgroottes
van twintig woningen. Dit lijkt in de binnenstedelijke
context geen realistische optie; de minimale omvang
tendeert eerder van 100 naar 200 woningen en soms
meer. Qua ontwikkelings- en marktrisico is dat een
hanteerbare omvang. De plan- en engineeringsskosten
kan men over een behoorlijk aantal woningen spreiden.
Tegelijkertijd ontstaat zo de kans om een woongebied
met een eigen robuuste identiteit te maken. Dit
laatste moet uiteraard in nauwe afstemming met
de kenmerken van het te (her)ontwikkelen gebied:
welke kwaliteiten zijn al aanwezig en welke kunnen
worden toegevoegd? En: welk aanbod in vergelijkbare
kwaliteit is in dezelfde tijdsperiode in de omgeving te
verwachten?
prof. mr. c.w.t.F. de Zeeuw Prof. mr. Friso de zeeuw is praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU delft en directeur nieuwe markten bij bouwfonds Ontwikkeling. Hij houdt zich bezig met de verbinding tussen praktijk en wetenschap in project- en gebiedsontwikkeling. Samenwerking tussen publieke en private partijen is daarbij een belangrijke invalshoek. Agenderen, analyserend onderzoeken en oplossingen aanreiken ziet hij als zijn kerntaak. de gevolgen van de crisis voor de ruimtelijke ordening, vastgoedmarkten en grondexploitaties, vernieuwing van het omgevingsrecht, een eigen benadering van duurzame gebiedsontwik-keling, internationale vergelijkingen, samenwerkingsvormen tussen publiek en privaat en de relatie met water en groen, behoren tot de actuele thema’s die hij in portefeuille heeft. de zeeuw heeft een open oog voor innovaties, maar met ‘’neptrends’’ veegt hij de vloer aan. zijn verbinding met markt, overheid en maatschappelijke organisaties komt onder meer tot uiting zijn lidmaatschap van talrijke adviescommissies en besturen. de zeeuw publiceert regelmatig en is een veelgevraagd spreker op masterclasses en congressen. http://www.frisodezeeuw.nl/
24 25SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Eerst het concept, dan pas stedenbouw en bestemmingsplanIn het verleden was het de gewoonte dat stedenbouw vrij snel in
het ontwikkelingstraject van een nieuwe locatie in beeld kwam.
Gemeentelijke stedenbouwkundigen gingen aan de slag, of er werden
stedenbouwkundige bureaus, al dan niet in competitieverband
aan het werk gezet. Het gevolg was dat er al uitgewerkte
stedenbouwkundige visies op tafel kwamen, zonder dat goed was
nagedacht over doelgroepen, programma, concept en planeconomie.
Die slagen moesten vervolgens daarna nog plaatsvinden, waardoor
vertraging optrad.
In een lean and mean-proces draaien we de volgorde om door
eerst een gebied te definiëren in termen van doelgroepen en het
eindproduct dat we er voor ogen hebben. Oftewel het gewenste
woonmilieu, met tevens aandacht voor zaken als voorzieningen,
mogelijkheden voor bedrijfsvestiging en openbare ruimte. Daarbij
hoort een eerste beeld van kosten, opbrengsten en realisatietijd.
Conceptontwikkeling in de ware betekenis van het woord.
Daar kunnen overigens prima stedenbouwkundigen in participeren,
maar zonder fijne tekenpen. Met kalkpapier en houtskool verschijnen
al schetsend de potenties van het gebied.
Het eindresultaat van deze fase is een kwalitatief programma van
eisen; een beschrijving van het gebied op kwalitatieve hoofdlijnen.
Een klassieker van deze manier van werken is nog altijd het
Zaaneiland in Zaandam, daterend uit begin jaren negentig. De opgave
startte met een interactie tussen programmatische randvoorwaarden
en financiële haalbaarheid. Dat vormde de basis voor de gewenste
kwantitatieve invulling van het gebied. Vervolgens heeft men het
programma van eisen voor gebiedsidentiteit samengesteld. Via een
prijsvraag is een stedenbouwkundige geselecteerd die het beste
vorm gaf aan het richtinggevende gebiedsconcept. Daarmee is
grondexploitatie geoptimaliseerd en maakte men de stap naar
een gedetailleerd stedenbouwkundig plan en een gedetailleerd
woonprogramma.
“De generieke tendens naar schaalverkleining in
gebieds- en projectontwikkeling die met de crisis
gepaard gaat, dreigt door te slaan naar een hang
naar ultieme kleinschaligheid.”
In dit proces moeten we de kunst beoefenen om het bestemmings-
plan zo lang mogelijk globaal en flexibel te houden. Pas als duidelijk
is wat er concreet op een bepaalde plek daadwerkelijk gemaakt gaat
worden, in termen van woningen, openbare ruimte, voorzieningen
en bedrijvigheid, bijvoorbeeld in het stadium van het voorlopig
ontwerp, vindt snel de juridisch-planologische uitwerking plaats
en wel in vorm van de uitwerking van het bestemmingsplan of een
projectbesluit. Bij een globaal plan met eindbestemmingen is geen
verdere uitwerking nodig.
Het aantal gemeenten dat deze kant op wil groeit. Maar de politieke
en juridische cultuur van de precieze bestemmingen en voorschiften
is diep ingesleten, gevoed door op rechtszekerheid tamboererende
bezwaarmakers.
Een optie voor grotere transformatiegebieden behelst: bevries de
huidige bestemmingen op die delen waar je voorlopig nog niet aan
de slag gaat en maak globale bestemmingen op de terreinen waar je
snel wilt ontwikkelen. Voordelen zijn rechtszekerheid voor eigenaren
waar voorlopig nog niets gebeurt en geen uitlokking van cowboys om
daar speculatief in te kopen.
Verdunnen heeft vaak voordelenVerdichten of verdunnen bij transformaties?
Dit klassieke dispuut leeft de laatste tijd weer op.
En terecht.
De hoogbouwliefhebbers staan begrijpelijk de eerste
marsroute voor en ondersteunen dat pleidooi met
de stelling dat het verlagen van woningdichtheden
slecht zou zijn voor het saldo van de grondexploitatie.
Vaak een onjuiste conclusie. Ook dit illustreert
de casus Zaaneiland. Aan de hand van de
opbrengstpotenties van de diverse woningtypen,
liet een stedenbouwkundige rekenmodule zien dat
met minder woningen, die nauwer aansloten op de
wensen van kopers en huurders en die daar ook meer
voor wilden betalen, een beter financieel plaatje
ontstond. We spreken dan over dichtheden van bij
voorbeeld veertig of vijftig woningen per ha. Een deel
van het woonprogramma kan grondgebonden worden
gerealiseerd. Met bij voorbeeld woningen die zicht
hebben op de buurtspeelplaats waar vooral mensen
met jonge kinderen waarde aan hechten.
In de Amsterdamse Westelijke Tuinsteden bijvoorbeeld
heeft de gemeente aanvankelijk fors ingezet op
verdichting: in plaats van de gesloopte naoorlogse
flats verrezen gestapelde woongebouwen in een
nog hogere dichtheid (110 procent). De markt
bleek dat product niet op te nemen, wat leidde tot
onverkoopbare woningen. Dit impliceert overigens
geen fatwa op nieuwe appartementen. Maar alleen
op locaties die zich er qua marktpotentie voor lenen,
namelijk in of dicht bij centrumgebieden. Daarbij
dienen ze ontworpen te zijn met basiskwaliteiten zoals
een royale buitenruimte, een onmisbaar maar vaak
veronachtzaamd element.
Met de typologie en dichtheid van de woonmilieus
verbindt zich het discours over de oplossing van
het parkeren. Ondergronds parkeren geldt in
binnenstedelijke plannen als norm, maar dat maakt
kostentechnisch plannen een kopje kleiner. Het leidt
vaak tot lastiger te faseren projecten; de parkeerbak
moet meestal in één keer gemaakt worden. Een
oplossingsrichting behelst bij voorbeeld gebouwde
bovengrondse parkeervoorzieningen: kwalitatief
prima, goedkoper en beter faseerbaar en een verkorte
bouwtijd. En bewoners kunnen eerder hun woning
betrekken. Bij inzet op verdunning kan men parkeren
op een ‘ontspannen’ manier oplossen binnen de
stedenbouwkundige setting, bijvoorbeeld met door
groen omzoomde parkeerveldjes.
Planvorming en -uitvoering stroomlijnen en disciplineren Ook in de fase van de planontwikkeling vragen
we ons af of het effectiever en efficiënter kan.
We komen uit een tijd waarin studies, dikke
nota’s, coördinatievergaderingen, workshops en
buitenlandexcursies over elkaar heen buitelden. De
kosten daarvan, ook wanneer een plan onderweg
strandde en het circus opnieuw begon, konden in de
grondexploitatie landen. Dit onder de premisse dat
vrij op naam prijzen toch wel zouden stijgen. Er vond
weinig sturing plaats op de kosten voor planvorming,
voorbereiding, uitvoering en toezicht. Die kosten
bedragen nu gemiddeld circa 35 procent van de
totale grondkosten. Dat moet en kan terug naar circa
20 procent. Dat kan met een strakkere organisatie
van deze werkzaamheden en een verbod om zuiver
gemeentelijk beleidswerk en andere oneigenlijke
kosten in de plankosten weg te schrijven, zoals vaag
aangeduide ‘bovenwijkse kosten’.
De stroomlijning ontlast niet alleen de exploitatie
van het project, het leidt ook tot een sneller proces.
Het risico bestaat dat voor een vier jaar geleden
ontworpen woningproduct geen animo meer bestaat.
Ontwikkeling van woningen moet heel dicht op de tijd
en op de markt zitten (time to market). Bovendien
hebben woningkopers en -huurders geen zin meer om
drie tot vier jaar wachten op de oplevering van hun
nieuwe woning. De doorlooptijd van binnenstedelijke
plannen beslaat nu zeven tot vijftien jaar. Als we
deze doorlooptijd weten te halveren ontstaat al een
forse kostenreductie. We moeten beseffen dat het
afzettempo lager ligt dan voor de crisis. Dat dreigt
de doorlooptijd nog eens extra te verlengen. De inzet
moet zich daarom vooral richten op verkorting van de
voorbereidingstijd.
Wat betreft de civiele werken, bouw- en woonrijp
maken, kan de eerste winst geboekt worden met een
eenvoudiger (stedenbouwkundig) plan zoals eerder
beschreven. Daarin past niet dat stedenbouwkundigen
zonder noodzaak nieuwe wegen intekenen terwijl
het oude wegenpatroon nog bruikbaar is. De kosten
van het verleggen van kabels en leidingen als gevolg
van een ander wegtracé zijn immens. Daarnaast kan
men met scherpere aansturing en slimme fasering op
de uitvoering van de werken kosten besparen. Met
een reële risicobenadering kan men de kosten van
bodemsanering terugbrengen.
In dit kader valt tenslotte het kritische oog op
de vaak bureaucratische samenwerkingsvormen
tussen gemeente en gebiedsontwikkelaars. Vaak
in de rechtsvorm van een cv of bv en gebaseerd
op tientallen centimeters dikke contractstukken.
Al die contractstukken reflecteren vaak gestold
wantrouwen. De ‘zakkenvullende ontwikkelaars’ versus
de ’muggenziftende regelneven’. De ervaring leert dat
gezaghebbende personen die een deuk in een pakje
boter kunnen slaan het wantrouwen kunnen slechten
en het samenwerkingsverband trefzeker maken.
In wezen hebben we het hier over leiderschap en
vakmanschap.
Kwaliteiteisen, sociaal programma en ontwikkelkosten naar realistisch niveau Als laatste wordt ingegaan op het woningprogramma,
de woningtypologie en de bouwuitvoering.
Kwaliteitseisen aan woningen die verder gaan dan
het (kwalitatief al zeer hoogstaande) Bouwbesluit
zijn alleen aanvaardbaar als kopers en huurders de
meerwaarde daarvan als zodanig ervaren.
Beeldkwaliteitplannen hebben zin, want bieden aan alle betrokkenen
een kader en afnemers inzicht in de eindproducten. Maar de
geformuleerde (vage) kwaliteiteisen staan vaak in wanverhouding
tot de extra kosten.
Bij het sociale aandeel van het programma houden veel gemeenten
nog vast aan, bijvoorbeeld, 30 procent van het totaal. De totale
woningvoorraad in een gemeente of regio rechtvaardigt doorgaans
een lager percentage. Voor de grondexploitatie zijn de lage toegekende
grondkosten van de sociale huurwoningen een showstopper. Ze aan
te duiden als de ’Grieken van de grondexploitatie’ gaat natuurlijk te
ver, maar de andere woningcategorieën moeten de lage grondkosten
goedmaken en dat lukt nu niet meer.
Ontwikkelaars (inclusief woningcorporaties) hebben de afgelopen
decennia de gewoonte gehad om voor elk plan nieuwe proto-
types te laten ontwerpen. Zonder dat dit tot aanmerkelijke
kwaliteitsverbetering heeft geleid. Deze professionals kunnen hun
succesnummers (qua ontwerp, plattegrond en bouwtechnische
uitvoerbaarheid) herhalen met kleine, locatiegebonden aanpassingen.
Beter goed gekopieerd dan slecht ontwikkeld. In de catalogusbouw
hebben we geen moeite met herhaling van populaire types; waarom
zou dit op dat bouwplanniveau ook niet kunnen? Dit kan wederom
tot verkorting van de ontwikkelingstijd leiden. Door te snijden
in ontwerpoverleggen kan ook de in afgelopen jaren in omvang
geëxplodeerde post ’bijkomende kosten’ van de bouwkosten omlaag.
We zien dat bouwbedrijven zich inspannen om bouwprocessen
te optimaliseren. Op dat front valt zeker winst te behalen.
Revolutionaire verlaging van de aanneemsommen valt echter
niet te verwachten. De cao-lonen zullen niet omlaag gaan en de
materiaalkosten zullen niet substantieel zakken zolang vanuit de
opkomende economieën de vraag groot blijft. Het zal dus moeten
komen van een slimmere (keten-)organisatie en werkprocessen.
Tot slotHierboven staat aangegeven waar kansen liggen in de binnen-
stedelijke ontwikkelproductie: het moet (en kan) vraaggerichter,
goedkoper, flexibeler en sneller. Daarmee komen kosten, opbrengsten,
risico’s en kwaliteit beter in balans. Het zijn ogenschijnlijk geen
revolutionaire veranderingen. Het maakt wel zichtbaar dat door
aanscherpingen en vooral door aanpassingen in de volgordelijkheid
veel winst te behalen valt. Binnen het te doorlopen proces moeten
acties op het goede moment plaats te laten vinden. Het afwegings-
en keuzeproces vergt een andere inrichting. Binnenstedelijke plannen
zullen het geheel op eigen (financieel-economische) kracht moeten
redden en moeten dus intrinsiek op elk aspect correct zijn. Naast
procesinnovatie is dus bijstelling van oorspronkelijke ambities
onontkoombaar.
Een kostprijsreductie per woning (met gelijke kwaliteit, inclusief
grondkosten) van minder dan € 10.000,- is onvoldoende. De ambitie
moet zich richten op minimaal € 30.000,- per eenheid. Van alle
partijen in het plannings-, ontwikkelings- en bouwproces vraagt
dit een stevige inspanning en mentaliteitsverandering. Gebeurt dat
niet, dan staat de businesscase bij voorbaat al in het rood en komen
plannen niet van de grond.
BronvermeldingEconomisch Instituut voor de Bouw. (2011). Succesvol binnenstedelijk
bouwen. Verkregen van http://www.eib.nl/files/files/Succesvol%20
binnenstedelijk%20bouwen.pdf
26 27SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
1 2
risicomanagement van projecten-portefeuilles: door de bomen het bos ziende noodzaak voor
risicomanagement groeit
In de zomer van 2007 gaven de
financiële markten het startsein voor
de kredietcrisis. Het effect hiervan op
de ontwikkeling van de woning- en
hypotheekmarkt was onmiskenbaar
en voelbaar over de gehele linie van
het ontwikkelproces, van makelaar
tot aannemer en van belegger tot
projectontwikkelaar. De vraag naar
woningen viel snel terug en daarmee
kwam ook een eind aan de ongekende
opgaande lijn van de von-prijzen.
Dit veroorzaakte een vrijwel volledige
stilstand van bouwend Nederland.
De betrokken partijen werden, en
worden nog steeds, geconfronteerd
met forse financiële tegenvallers.
Ook ontwikkelende partijen worden als gevolg van de
huidige economische situatie geconfronteerd met forse
verliezen en moeten vaak alle zeilen bijzetten om niet
om te vallen. Dit leidt ertoe dat personeelsbestanden
rigoureus worden afgeslankt en projecten worden
afgeboekt, stilgelegd of tegen bodemprijs van de hand
gedaan in de veronderstelling dat dit het beste middel
is om de financiën weer goed op orde te krijgen. Het
paniekvoetbal in en met de projecten is vaak het
gevolg van het ontbreken van voldoende realistisch
inzicht in de financiën van het desbetreffende project,
de financiële consequenties van het risicoprofiel en
een financieel overzicht op portefeuilleniveau.
“Risicomanagement is vooral van
toegevoegde waarde wanneer het
integraal onderdeel uitmaakt van
het reguliere ontwikkelingsproces.”
De economische recessie leert daarentegen ook
waardevolle lessen. Zo neemt bij projectontwikkelaars
het besef toe dat het van wezenlijk belang is dat voor
een verantwoorde bedrijfsvoering juist bovenstaande
zaken voldoende en continu scherp moeten zijn.
De tijd dat het opportunisme hoogtij vierde lijkt
daarmee definitief voorbij. De intentie is er, maar het
ontbreekt meestal aan een adequate methode om het
risicoprofiel van ontwikkelingsprojecten te bepalen.
Dit artikel beschrijft en onderbouwt een methode
die het risicoprofiel van een portefeuille van
ontwikkelingsprojecten inzichtelijk maakt. De
beschreven methode wordt in de praktijk toegepast en
heeft bewezen dat het bijdraagt aan een verantwoorde
bedrijfsvoering.
Risicomanagement begint bij de projectenRisicomanagement van een ontwikkelportefeuille
begint bij de individuele ontwikkelprojecten. Ieder
individueel ontwikkelproject doorloopt de volgende
stappen:
• verkrijgen van realistisch financieel inzicht;
• inzichtelijk maken risicoprofiel;
• bepalen van het exitscenario;
• vormgeven risicostrategie.
1. Financieel inzicht
De basis voor goed risicomanagement is realistisch inzicht in de
projectfinanciën. De vertaalslag van specifieke projectkenmerken
naar financiën is logisch maar niet eenvoudig. Het vereist een goede
vertaalslag van vaak complexe contracten (mits gesloten) naar
financiën, kennis van grond- en bouwkosten en een goed beeld
van het lokale opbrengstniveau. Omdat projectontwikkelingen
vaak langdurig zijn, is het daarnaast ook van belang om zicht te
hebben op de invloed van tijdseffecten, op zowel het kosten- als het
opbrengstniveau. Zonder scherp financieel inzicht is het veel lastiger
om de risico’s en hun omvang te bepalen.
2. risicoprofiel = projectrisico vs. projectrendement
Het realistische financiële inzicht vormt het fundament voor het
bepalen van het risicoprofiel van een project. Het risicoprofiel
kan bepaald worden door het projectrisico af te zetten tegen de
projectbuffer.
Het projectrisico wordt verkregen door alle mogelijke risico’s die in
het desbetreffende project voor kunnen komen te identificeren én
te kwantificeren. Zowel het identificeren als het kwantificeren van
risico’s is vooral een kwestie van gezond en scherp verstand en hoeft
geen rocket science te zijn. De methode riskmapping is bijvoorbeeld
geschikt om de geïdentificeerde risico’s eenvoudig te kwantificeren.
Bij riskmapping wordt per risico een inschatting gemaakt van
het financiële gevolg van het risico. Vervolgens wordt het gevolg
gecorrigeerd voor de kans dat het risico optreedt. Riskmapping
geeft inzicht in welke risico’s het grootst zijn. Dit zijn de risico’s
waarvoor beheersmaatregelen van het grootste belang zijn. Er kan
pas adequaat worden gestuurd wanneer inzicht bestaat in de risico’s.
Door adequate sturing en de inzet van passende beheersmaatregelen
kunnen risico’s worden gereduceerd. Daar ligt uiteraard de
prioriteit. De optelsom van de resterende risico’s bepaalt het totale
projectrisico.
Om te bepalen of het totaal aan risico’s acceptabel is of juist niet moet
het afgezet worden tegen het geprognosticeerde projectrendement,
oftewel het “spek op het project”. Het projectrendement kan
bijvoorbeeld bestaan uit de posten onvoorzien en winst & risico, en
eventueel een projectresultaat. Indien zich geen risico’s voordoen
vallen deze posten immers vrij.
De vergelijking van het projectrisico en het verwachte
projectrendement kan twee uitkomsten opleveren:
• Het projectrendement staat in verhouding met het projectrisico:
het projectrisico kan worden opvangen.
• Het projectrendement staat niet in verhouding met het
projectrisico: het projectrendement is te laag of er wordt
mogelijk zelfs verlies geleden.
3. risicoprofiel vs. exitscenario
De geïnventariseerde risico’s kunnen optreden wanneer het project
werkelijk (door-) ontwikkeld wordt. Vaak heeft een ontwikkelaar
nog een mogelijkheid, namelijk het project stopzetten en eruit
stappen. In dat geval treedt het exitscenario op. De financiële
gevolgen hiervan zijn in sommige gevallen minder negatief dan
wanneer het project wordt doorgezet. In dat geval kan overwogen
worden om het exitscenario op te laten treden om zodoende het
negatieve financiële resultaat te beperken. Dit is vooral in het begin
van het ontwikkeltraject een realistische mogelijkheid aangezien
de investeringen dan nog beperkt zijn. Als een project richting
uitvoeringfase gaat, lopen de investeringen, en daarmee de kosten
voor het exitscenario, snel op (zie figuur 1).
Toepassen van het exitscenario kan dus het verlies
beperken. Daarnaast kan het exitscenario ook tijd
geven. Indien bij een risicovol project het exitscenario
en de daarmee gepaard gaande kosten de komende
periode beperkt oploopt, kan deze tijd gebruikt worden
om het project te optimaliseren en beheersmaatregelen
te implementeren. Indien dit niet voldoende risico-
reductie geeft, kan de projectontwikkelaar alsnog
voor het exitscenario kiezen.
Het is natuurlijk mogelijk dat het projectrisico niet
in verhouding staat tot het rendement, maar dat
er ook geen exitscenario mogelijk is. De aangegane
verplichtingen zijn bijvoorbeeld te groot. In dit geval is
een risicovoorziening nodig om het restant aan risico’s
af te dekken. De hoogte van de risicovoorziening moet
echter op portefeuilleniveau worden bepaald.
“De basis voor goed risicomanagement
is realistisch inzicht in de project-
financiën."
Volledig inzicht ontstaat op portefeuilleniveauVoor een solide en verantwoorde bedrijfsvoering
van de projectontwikkelaar is het niet voldoende
om zicht te hebben op alleen de risicoprofielen
van de individuele projecten. Er moet vooral ook
zicht zijn op het risicoprofiel van de volledige
portefeuille aan ontwikkelprojecten. Anders gezegd,
op totaalniveau moet inzichtelijk zijn of de organisatie
de projectrisico’s kan opvangen. In de huidige situatie
hebben veel projectontwikkelaars het moeilijk omdat
het juist hier misgaat.
Het risicoprofiel op totaalniveau kan niet verkregen
worden door het simpelweg optellen van de project-
risico’s en deze te vergelijken met de som van de
projectrendementen. Dit simpelweg optellen kan niet
om de volgende redenen:
• Projectrisico’s treden niet allemaal gelijktijdig op.
Uitzondering hierop zijn de algemene projectrisico’s
(bijvoorbeeld marktrisico). Deze treden juist wel
gelijktijdig op.
• Projecten worden niet gelijktijdig ontwikkeld en
kunnen verschillen in fase en doorlooptijd.
• Het projectrendement van het ene project kan
niet direct ingezet worden voor het opvangen van
risico’s in andere projecten.
Ir. s.G. Aalbers & Ir. r. van den NieuwenhofSjoerd en roel zijn beide werkzaam als adviseur vastgoedadvies en gebiedsontwikkeling bij brink groep. ze houden zich bezig met strategische en financiële vraagstukken in gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling en vastgoedportefeuilles. daarnaast zijn beide vakdocent financiële rekenkunde aan een HbO-instelling.
FIGuur 1
Kosten en verplichtingen per projectfase
}}exitscenario
exitscenario
initiatief Uitwerking Uitvoering
go / no go go / no go t (tijd)
€ (gemaakte kosten en verplichtingen)
28 29SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
De analyse maakt daarom onderscheid tussen projectspecifieke en
algemene risico’s. Projectspecifieke risico’s zijn verbonden aan één
project en hebben geen relatie met andere projecten. Algemene
risico’s echter, zoals ontwikkelingen in rente of afzetprijzen, hebben
wel een relatie met elkaar. Als in het ene project een algemeen risico
optreedt, dan treedt het waarschijnlijk ook op in een ander project.
Het effect van optredende algemene risico’s voor een organisatie
is zodoende ook groot. Dit wordt ook duidelijk aangetoond door de
huidige crisis. Om de omvang van het optreden van algemene risico’s
inzichtelijk te maken dient er geen correctie toegepast te worden
voor kans van optreden. Projectspeficieke risico’s daarentegen……
De planning van projecten bepaalt het moment van optreden
van de risico’s. Op basis van de projectplanningen kunnen
de risico’s in de tijd worden uitgezet. Dit geeft inzicht of, en
hoeveel risicovoorziening op enig moment benodigd is. Hierbij
wordt het voorzichtigheidsprincipe gehanteerd wat inhoudt dat
verwachte verliezen direct worden genomen en de winsten pas na
daadwerkelijke realisatie. Dit vertaalt zich concreet in het treffen
van een voorziening op het moment dat de risico’s groter zijn dan
het projectrendement. Indien het projectrendement groter is dan
het projectrisico, kan het overschot pas ingezet worden voor andere
projecten nadat dit is gerealiseerd (zie grafiek 1).
“Het is niet voldoende om zicht te hebben
op alleen de risicoprofielen van individuele
projecten.”
Grafiek 1
Door onderstaande aanpak ontstaat op portefeuilleniveau inzicht
in het totale risicoprofiel en de benodigde risicovoorziening. Deze
kennis stelt de projectontwikkelaar in staat om te sturen op een
verantwoorde bedrijfsvoering:
• De projectontwikkelaar heeft de keuze om nu al een aanvullende
risicovoorziening te reserveren om toekomstige risico’s op te
kunnen vangen. Hierdoor kan voorkomen worden dat bij het
optreden van de risico’s onvoldoende vermogen aanwezig is
waardoor de bedrijfsvoering in gevaar komt.
• Ook heeft de projectontwikkelaar de keuze om projecten bij
te sturen, nieuwe randvoorwaarden te stellen of om bij meer
projecten voor het exitscenario te kiezen. Op
portefeuilleniveau kan een projectontwikkelaar
een prioritering maken. Aan de hand daarvan
kan besloten worden welke projecten worden
doorgezet, welke bijgestuurd dienen te worden en
voor welke het exitscenario de beste keuze is.
• Tot slot kan deze kennis een rol spelen bij de keuze
van de projectontwikkelaar om al dan niet nieuwe
initiatieven te ontplooien. Indien de organisatie
de risico’s in de huidige projecten onvoldoende
kan dragen, is het niet verantwoord om nog meer
risico’s toe te voegen in de vorm van nieuwe
projecten.
Naar een organisatiebrede implementatieAls de huidige economische situatie en het vastlopen
van de woningmarkt één aspect duidelijk gemaakt
heeft, dan is het wel het belang om een continu en
realistisch zicht te hebben op de projectfinanciën en
zeker ook op het bijbehorende risicoprofiel. Dit artikel
geeft een methodiek die het risicoprofiel van projecten
realistisch kan inschatten en bovendien zo pragmatisch
is dat het gebruik ervan wordt gewaarborgd. Op basis
van de analyses op projectniveau is het vervolgens
mogelijk om het risicoprofiel vast te stellen van de
gehele ontwikkelingsportefeuille. Deze inzichten zijn
van cruciaal belang voor een ontwikkelaar voor een
verantwoorde en solide bedrijfsvoering, omdat het
tijdig de input levert om te kunnen (bij-)sturen.
Risicomanagement is vooral van toegevoegde waarde
wanneer dit integraal onderdeel uitmaakt van het
reguliere ontwikkelingsproces. Dit pleit ervoor om
risicomanagement te standaardiseren en aan te
laten sluiten bij bestaande structuren, werkwijzen
en besluitvormingscycli. Dit kan gedeeltelijk door
risicomanagement te automatiseren. De hier beschreven
methode leent zich hier ook goed voor. Momenteel
wordt bovenstaande methode geautomatiseerd
en geïmplementeerd voor een grote corporatie uit
Amsterdam.
}'winst'
risico's op portefeuilleniveau
Projectbuffer op portefeuilleniveau
benodigde risicovoorziening
€
t
de binnenstad heeft toekomst voor winkelenintensiveren, vervangen
en vooral …..
toevoegen van betekenissen
Er zijn recent nogal wat zorgelijke
signalen over de toekomst van winkels.
Vergrijzing, krimp, economische
stagnatie en internet worden genoemd
als bedreigingen. Maar als met enige
nuance in dat vraagstuk wordt
gedoken dan blijkt dat winkels in
binnensteden beslist toekomst hebben.
De veelzijdigheid en attractiviteit van
de binnenstedelijke context zijn een
duurzame basis voor nieuwe projecten.
Hierbij gaat het echter wel steeds meer om herontwikkeling van
bestaand vastgoed. De binnenstedelijke winkelmarkt wordt niet
alleen gestimuleerd door uitbreiding (kwantitatief) maar ook door
verbetering (kwalitatief). Het is essentieel te blijven investeren in
de vitaliteit van binnensteden en in de winkelfunctie, maar het is
ook steeds meer zaak om optimaal gebruik te maken van bestaande
kwaliteiten en aan te sluiten bij datgene wat nu al sterk is. Projecten
in binnensteden veranderen hierdoor wezenlijk. Herontwikkeling is
troef.
Fenomenen en trends genuanceerdDat de consument grillig is en steeds zijn voorkeuren verlegt
en dat winkels constant vernieuwen en andere vestigingseisen
hanteren is niet nieuw. Retail is hoog dynamisch wat betreft
formules en verschijningsvorm maar tegelijkertijd vrij stabiel wat
betreft locatietypes en bestaande concentraties. Niettemin hebben
bijvoorbeeld de stagnerende economie, de groei van
verkopen via internet en bevolkingskrimp gevolgen
voor de winkelmarkt. Nu deze trends samenvallen en
leegstand van winkelpanden (in bepaalde regio’s en op
bepaalde locaties) oploopt, ontstaat het beeld dat de
winkelmarkt voor een structuurverandering en shake-
out staat. Toch heeft het er alle schijn van dat veel van
wat nu gebeurt niet structureel maar conjunctureel is,
dan wel zich beperkt tot bepaalde locaties.
“Binnensteden zijn niet langer alleen
‘Places-to-Buy’ maar moeten ook
‘Places-to-Be’ worden."
Demografische veranderingBelangrijk zijn op dit moment vergrijzing en krimp.
Vergrijzing betekent vooral een verschuiving binnen
winkelen naar andere branches of formules maar geen
grote vraaguitval. Krimp openbaart zich in bepaalde
regio’s en steden, maar het is beslist onjuist dat
krimpregio’s kansloos zijn voor nieuwe ontwikkelingen.
Het tegendeel is waar: nieuwe projecten helpen een
goed voorzieningenniveau te behouden. Zo wordt het
aanbod vernieuwd en kan tegelijk intensivering en
kwaliteitsverhoging in een (kleiner) kerngebied tot
stand komen. Goed voorbeeld is het plan om juist
nu in het centrum van Heerlen het Schinkelkwartier
te ontwikkelen. Zo wordt het winkelcircuit gesloten
en een stevige basis gelegd voor een duurzaam
attractief en compact centrum. Ook biedt dit kansen
voor moderne winkels waarmee jongeren uit de regio
beter gebonden worden zodat Heerlen haar functie
als centrum van Parkstad Limburg waar kan maken.
En laten we ook de andere kant niet uit het oog
verliezen: parallel aan de vergrijzing en krimp in
bepaalde regio’s staan de goede demografische
vooruitzichten voor de meeste grote steden en
stadsregio’s in Nederland voor de komende twintig jaar
die kansen bieden voor groei en herontwikkeling op
vele plekken.
drs. ing. A.G.N. ruigrokArno ruigrok is adjunct directeur bij multi development. Hij is mede verantwoordelijk voor strategie, onderzoek en conceptontwikkeling en in nederland lid van het management team. Hij werkte eerder bij Kolpron Consultants (nu Ecorys) en Koolen City developers. Arno ruigrok studeerde Stedelijke Planning en Ontwerp aan de nHTv (Tilburg) en Stadssociologie en Economische geografie aan de rijksUniversiteit Utrecht. verder is hij betrokken bij activiteiten van o.a. de international Council of Shopping Centers, de nederlandse raad van Winkelcentra en de neprom en geeft hij gastcolleges en masterclasses.
FIGuur 2
Ontwikkeling risicoprofiel vs. projectbuffer op portefeuilleniveau.
30 31SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Economische stagnatie Economische stagnatie heeft effect op winkelen,
maar ook dit ligt genuanceerd. Stagnatie is tijdelijk
en bestedingen staan sterk onder invloed van het
consumentenvertrouwen. Dit tast echter zeker niet
de basis van de retailstructuur aan. Het tempo van
vernieuwing kan vertragen maar veel projecten
gaan gewoon door, want niet alle branches worden
even hard geraakt. Vooral woninginrichting voelt de
gevolgen: een bankstel kan vaak best nog even mee.
Supermarkten doen het echter goed: consumenten
eten in onzekere tijden minder buitenshuis. In veel
branches zien we substitutie: in het hoge segment
hebben winkels het lastig omdat consumenten
uitwijken naar een goedkoper alternatief. Sommige
winkels verliezen waar andere de kans hebben om te
winnen.
“Kansen liggen dus vooral in het hart
van de binnenstad, in aansluiting op de
bestaande winkelstructuur."
Vooral op perifere locaties hebben winkels het moeilijk
(woninginrichting). Ook verspreid en in aanloopstraten
is dit het geval. Hier zitten vaak winkels met goederen
waarvan de aankoop uitgesteld kan worden (woninginrichting) en
exclusieve zaken waar substitutie naar andere winkels optreedt.
Maar in het hart van de binnenstad gaat het redelijk goed. De
opwaartse druk is weliswaar uit de markt en diverse formules
vertragen hun expansieplannen, maar er blijft vraag naar winkels
op A1-locaties, er zijn constant nieuwe toetreders die goede plekken
in binnensteden zoeken en er blijft noodzaak voor herstructurering.
Dit is precies waar FORUM Rotterdam, het project in het hart van
de Rotterdamse binnenstad, op mikt. Hier wordt een onderbenutte
locatie geïntensiveerd door oud vastgoed te vervangen door
nieuwe functies die optimaal gebruik maken van de kwaliteiten
van de locatie. Sterke steden met groeipotentie bieden onverkort
mogelijkheden voor uitbreiding en kwaliteitsverbetering, vaak met
herontwikkeling van bestaand (winkel)vastgoed.
Internet en social mediaDe groei van internet, de betekenis van markplaats.nl en het
gebruik van sociale media zijn nieuwe fenomenen die onzekerheid
veroorzaken in winkelland. Over de effecten op het winkellandschap
wordt veel gerept, vooral nu dit samenvalt met economische
stagnatie en bevolkingskrimp en de vraag naar winkelruimte op
bepaalde plekken onder druk staat. Ook hier geldt dat de nuances
talrijk zijn. Voor veel producten is verkoop via internet prima, voor
andere producten blijft traditionele retail logisch.
Virtuele retail heeft ook praktische en financiële
nadelen zoals de logistiek van thuisbezorging, zeker
als er veel retour wordt gestuurd. Niet iedereen vindt
winkelen via internet nodig of prettig; veel mensen
houden voorkeur voor traditionele winkels. En wat
virtuele retail structureel niet kan bieden is de sociale
dimensie en de fun waarmee winkelbezoek aan de
binnenstad gepaard gaat.
Opvallend is hoe fysieke en virtuele retail samengaan:
ze zijn niet altijd tegenpool of concurrent, maar vaak
juist aanvullend en versterkend. Mooi voorbeeld is
H&M dat niet alleen in winkelstraten maar ook op
internet succesvol is. Ondanks de groei op internet
opende H&M recent een grote winkel aan de Dam in
Amsterdam; dat doe je niet als internet het winkelen
wegdrukt. Ander voorbeeld is een bedrijf dat flatscreen
TV’s via internet verkoopt en klanten korting biedt als
zij hun aankoop zelf afhalen. Op het afhaalpunt staan
alle modellen uitgestald. En wat blijkt: veel mensen
gaan met een grotere TV naar huis dan ze op internet
hadden besteld. Fysieke retail gaat virtueel en virtuele
retail gaat fysiek: cross-channel en multi-channel
worden belangrijk. In diverse sectoren zal een (flink)
deel van de omzet via internet gaan. Toch hebben veel
van die bedrijven een winkel nodig om de klant te
bereiken (marketing) of om de klant te laten voelen,
proeven, passen en ervaren (showroom) om daarna
de feitelijke deal via internet te sluiten.
“Dan gaat het niet alleen om uitbreiden
en toevoegen, maar vaak veel meer om
verbeteren en vervangen."
Binnenstad van Place-to-Buy naar Place-to-Be
Multifunctionaliteit biedt veelzijdigheid en attractiviteitHet hart van de binnenstad is van oudsher
aantrekkelijk voor ‘uitwisseling’ en ‘samenkomst’.
Dat vindt plaats in de vorm van onder meer
handel, verkeer, menselijk contact, evenementen,
etc. Onderdelen hiervan gingen naar de stadsrand
(verkeersknopen, logistieke centra, pdv/gdv-clusters,
voetbalstadions, beurscomplexen), maar altijd bleef
het hart van de binnenstad zichzelf heruitvinden
en versterken. Als functies wegtrekken blijven altijd
elementen met kleine schaal, hoge intensiteit, sterk
imago en meerwaarde achter in de binnenstad.
Er blijft voor veel functies een reden om in het
centrum te zitten. De concentratie van mensen
en functies is essentieel; dat is aantrekkelijk voor
bedrijven en bezoekers. In de periferie zitten
voorzieningen vaak op monofunctionele locaties.
Hier zijn nauwelijks verbindingen met andere functies
en er is zelden sprake van goede buitenruimte.
Binnensteden zijn uniek door de intense verbinding
tussen functies en activiteiten en door de grote
diversiteit aan goede openbare ruimtes.
In die veelzijdigheid en attractiviteit zit de essentie
van de binnenstad als plek voor retail, want veel retail
is de pure rationaliteit van het kopen als noodzakelijke
daad ontstegen. Winkelen is een emotionele activiteit geworden
die veel meer betekenissen heeft voor de consument. Het gaat
niet langer alleen om winkels en hun goederen, maar ook om de
omgeving waarin de aankopen worden gedaan en wat in die context
nog meer te doen en te beleven is.
Winkelen verschuift van NUT- naar FUN-domeinVoor de ordening van typen winkelgebieden gaan we niet langer
alleen uit van een hiërarchische indeling maar ook van functionele
specialisatie. De volgende driedeling wordt gehanteerd: efficiënt
boodschappen doen in wijken (wijkcentra), doelgericht kopen op
goed bereikbare locaties (pdv/gdv) en vergelijkend (recreatief)
winkelen in binnensteden.
De mate waarin sprake is van ratio of emotie in de aankoopdaad
verschilt bij deze locaties op basis van het bezoekmoment en -doel
van de consument. Efficiënt boodschappen doen en doelgericht
kopen worden gedomineerd door ratio in het koopproces. Maar bij
vergelijkend winkelen is dit totaal anders aangezien de emotie daar
een hoofdrol speelt.
Winkelen is verschoven van het NUT- naar het FUN-domein. Vroeger
kochten mensen wat ze nodig hadden, maar nu worden (met name in
mode) aankopen gedaan omdat mensen daar zin in hebben. Verder
is winkelen een recreatieve activiteit geworden; mensen gaan niet
alleen naar de stad om iets te kopen maar ook om een leuke tijd te
hebben. Zo is stedentoerisme populair geworden met bijvoorbeeld
een dag (weekend) naar een andere stad als uitje. Dan gaat het
niet alleen om winkelen maar winkelen is tijdens die trip wel een
essentieel onderdeel.
Dit stelt eisen aan de context waarin winkels zitten. Horeca wordt
belangrijker en ook andere vormen van vermaak zijn vereist,
evenals ruimtelijke kwaliteit. Winkelen verandert essentieel van
betekenis: binnensteden zijn niet langer alleen ‘Places-to-Buy’
maar moeten ook ‘Places-to-Be’ worden. Plekken waar mensen niet
alleen komen om te kopen maar ook om gewoon te zijn en waar
men later graag terugkomt. Binnensteden hebben een rijke context
van functies, activiteiten, bedrijven, mensen, pleinen, plekken, etc.
Van nature bestaat door die veelzijdigheid en diversiteit een ideale
voedingsbodem voor duurzame inbedding van retail: niet alleen om
te kopen maar ook om te vermaken.
“Sterke steden met groeipotentie bieden
onverkort mogelijkheden voor uitbreiding en
kwaliteitsverbetering, vaak met herontwikkeling
van bestaand (winkel)vastgoed."
Ontwikkelen in binnensteden
Investeren en vernieuwen is noodzaakDie veelzijdige, attractieve context voor duurzame instandhouding
van retail vergt onderhoud. Als wezenlijk onderdeel daarvan moet
het retailaanbod steeds aangepast worden aan de veranderende
vraag van de consument. Daarbij hoort ook het bieden van ruimte
voor nieuwe retailers. Alleen door te investeren in vernieuwing
van de binnenstad, zowel van winkels als van faciliteiten die het
bezoek veraangenamen, wordt de concurrentie weerstaan van
perifere locaties (de periferie zou namelijk kunnen profiteren van
een verwaarloosde binnenstad). Zo blijft ook een vitale fysieke
vorm van retail naast het kopen via internet in stand. En door te
blijven investeren voldoet de binnenstad aan de vraag naar meer
AFBEEldING 1
Exterieur Forum rotterdam vanaf Lijnbaan/Koopgoot (bron: multi vastgoed)
32 33SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
betekenissen, wat noodzakelijk is om de consument
blijvend te verleiden naar de binnenstad en de daar
aanwezige winkels te komen.
Intensiveren en vervangen in het hart van het centrum Kansen liggen dus vooral in het hart van de binnenstad,
in aansluiting op de bestaande winkelstructuur. Waar
de bestaande kwaliteit hoog en de passantenstroom
omvangrijk is, ligt de beste basis voor een kwalitatieve
toevoeging met duurzame aantrekkingskracht. Dan
gaat het niet alleen om uitbreiden en toevoegen, maar
vaak veel meer om verbeteren en vervangen. Want
in de binnenstad staat nagenoeg overal bebouwing.
Dit heeft tot gevolg dat alleen door herontwikkeling
ruimte ontstaat voor nieuwbouw. Hierdoor wordt
tegelijkertijd oud vastgoed aan de markt onttrokken.
Zo is op het gebied van winkels niet uitsluitend
sprake van ongebreidelde toevoeging, maar wordt
ook bijgedragen aan het uit de markt nemen van
verouderd aanbod. In binnensteden is vrijwel altijd
sprake van een hoge mate van complexiteit. Dit komt
door gebrek aan beschikbare vrije ruimte, de vele
belangen (ondernemers, eigenaren, bewoners, etc.)
die spelen, het politieke vergrootglas waaronder
projecten direct komen te liggen en de financiële en
technische complexiteit om in binnensteden projecten
van voldoende omvang te maken. Het ontwikkelen
van winkelprojecten in binnensteden is hierdoor een
topsport geworden.
Nieuwe winkelprojecten in binnensteden dragen bij aan
de sanering van verouderd en incourant vastgoed, maar
ook essentieel is dat door vernieuwing (en uitbreiding)
ruimte wordt geboden aan nieuwe functies en
initiatieven: dit houdt de aantrekkelijkheid van de
binnenstad voor retail op peil. Een ander kenmerk
van binnenstedelijke projecten is dat die aansluiten
bij datgene wat al sterk is zodat aansluiting bij de
werkelijke vraag en daardoor de kans op succes groter
is. Zo beschouwd is binnenstedelijke herontwikkeling een mes dat
tegelijkertijd aan meerdere kanten snijdt.
“Het gaat niet langer alleen om winkels en hun
goederen, maar ook om de omgeving waarin de
aankopen worden gedaan en wat in die context
nog meer te doen en te beleven is."
FORUM Rotterdam: herontwikkeling, intensivering en toevoegen van betekenissenFORUM van Multi Vastgoed bevat alle elementen van de toekomstige
markt voor winkelprojecten in binnensteden. Er worden slechte
gebouwen gesloopt en oude functies uit de markt genomen. Hiervoor
komen nieuwe gebouwen en attractieve openbare ruimtes terug
met moderne functies. Daarbij wordt optimaal gebruik gemaakt
van de kracht van de plek binnen de Rotterdamse binnenstad. Er
ontstaat een unieke mix van ruimtelijke en functionele kwaliteiten.
De extreme intensivering is mogelijk door directe aansluiting
op de straten met de hoogste passantenstroom. FORUM is een
verticale stad met vele functies die deels zijn gegroepeerd rond
een monumentale binnenruimte. Tevens legt dit project nieuwe
verbindingen in de stad en worden buitenruimtes op hogere lagen
toegevoegd. Daarbij biedt het project voldoende ruimte voor
vernieuwing van het winkelaanbod, zoals nieuwe buitenlandse
formules die Nederland willen betreden.
FORUM Rotterdam ligt ingeklemd tussen Coolsingel Lijnbaan,
Koopgoot en Lijnbaanplein. Er staat nu 28.000 vierkante meter
kantoor van ABN-AMRO en 6.000 vierkante meter winkelruimte. Na
de herontwikkeling zal er in FORUM 18.000 vierkante meter nieuwe
kantoorruimte, 35.000 vierkante meter winkels (over zes lagen), een
hotel met 160 kamers en zestig appartementen en een grote variatie
van nieuwe verblijfsruimtes, zowel buiten als binnen, te vinden zijn.
(www.forumrotterdam.nl )
AFBEEldING 2
interieur Forum rotterdam in centraal binnengebied (bron: multi vastgoed)
place attachment:Processen van binding
aan wijken in relatie tot
wijkvernieuwing nader
bekeken
Op 15 september jl. protesteerden
enkele bewoners van de wijk Oude
Westen in Rotterdam tegen de
voorgenomen plannen om een
aantal woningen te slopen in de
wijk. Tijdens een rondgang door de
wijk met de raadscommissie Fysieke
Infrastructuur en Buitenruimte gaven
de bewoners aan, met name de
eigenaren van de koopwoningen, de
meer dan 120 jaar oude karakteristieke
Drievriendendwarsstraat graag te
behouden. Niet alleen vanwege
de cultuurhistorische waarde van
de woningen maar ook omdat de
woningen, in de ogen van de bewoners,
best opgeknapt kunnen worden
(RTV Rijnmond, 2011).
Het voorgaande is niet een opzichzelfstaand voorbeeld.
Er zijn meerdere voorbeelden aan te halen waarbij
bewoners in actie kwamen naar aanleiding van
plannen om de wijk of buurt te veranderen (zie
afbeelding 1). Het feit dat wijkvernieuwing bij sommige
bewoners weerstand oproept heeft onder meer een
sociaalpsychologische achtergrond. Door de jaren heen
krijgt de wijk voor sommige bewoners een speciale
betekenis die ontstaat door de mensen die er wonen of
verblijven, gebeurtenissen die er plaats vinden en de
verhalen die erover worden verteld (Reijndorp, 2010).
Met andere woorden: bewoners krijgen een emotionele
band met hun wijk. Veranderingen in de wijk kunnen
leiden tot een aantasting van deze banden.
Gezien het voorgaande is het interessant om te
bekijken welke sociaalpsychologische processen
mogelijk een rol spelen bij de gevoelens van
ongenoegen van bewoners en wat de eventuele
implicaties zijn voor de vernieuwing van stadswijken.
In dit artikel zal hier nader op worden ingegaan.
Hiervoor wordt het uit de omgevingspsychologie
afkomstige begrip ‘place attachment’ gehanteerd.
‘Place attachment’1 kan gedefinieerd worden als de
affectieve band tussen mensen en plaatsen.
Ir. d.w.Q. Havermansdave Havermans is promovendus bij de leerstoel rEm&d van de Technische Universiteit Eindhoven.in zijn onderzoek staan de affectieve banden die bewoners met hun woonomgeving vormen en de toepassing van branding en marketingtech-nieken tijdens de revitalisering van woonwijken centraal.
AFBEEldING 1
Protest bewoners Overvecht tegen wijkvernieuwingsplannen.
bron: Leefbaar Utrecht (2009)
1 ‘Place attachment’ laat zich moeilijk vertalen naar het nederlands. van der graaf vertaalt het begrip met ‘buurthechting’.
34 35SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Place attachment nader bekekenDe mechanismen van place attachment zijn door Scannell en Gifford
(2010) in een theoretisch model inzichtelijk gemaakt (zie figuur 1). In
dit model onderscheiden de auteurs een drietal dimensies, te weten:
de persoon (wie is/zijn gehecht), het proces (hoe is men gehecht?) en
de plaats (wat is het object van gehechtheid). Deze dimensies zullen
hierna toegelicht worden.
Persoon dimensieBinding met een plek kan zowel op individueel als groepsniveau
ontstaan. Op individueel niveau gaat het om de persoonlijke
connecties die mensen hebben met een plaats en welke maken
dat de plaats betekenis krijgt. Een buurt kan betekenis krijgen door
belangrijke persoonlijke herinneringen of gebeurtenissen die er plaats
hebben gevonden, bijvoorbeeld doordat kinderen in de buurt zijn
opgegroeid. Op groepsniveau kan place attachment ontstaan doordat
leden van een groep met een gedeelde achtergrond (bijvoorbeeld
geslacht, cultuur of religie) symbolische betekenis geven aan een
bepaalde plaats. Dit kan op basis van historische gebeurtenissen,
waarden, symbolen, religie (en bijbehorende heilige betekenis van de
plaats) of andere gemeenschappelijk gebeurtenissen onder de leden.
Uiteraard zijn het individuele niveau en groepsniveau nauw met
elkaar verbonden. Zo kunnen waarden van een groep (bijvoorbeeld
gevormd op basis van religie) de mate van binding met een plek van
een individu beïnvloeden.
“Voor een succesvol resultaat van wijk-
vernieuwing is het van belang rekening te houden
met de authentieke, karakteriserende elementen
van de woonomgeving die belangrijk zijn voor de
functionele en emotionele banden van bewoners.”
Proces dimensieDe procesdimensie heeft betrekking op de manier waarop individuen
en groepen zich verhouden tot een plek en de aard van de
psychologische interacties met deze plek. Met andere woorden
hoe individuen en groepen gehecht zijn. Hierbij
bespreken Scannell en Gifford affect, cognitie en
gedrag in relatie tot place attachment.
Place attachment is onlosmakelijk verbonden met
affect. Verbonden zijn met een specifieke plek
impliceert een emotionele relatie met de plek. In
verschillende studies wordt gerefereerd naar emoties
zoals liefde voor een plek, trots zijn op de wijk, maar
ook gevoelens van smart bij verlies van een belangrijke
plek. Persoon-plaats banden hebben ook cognitieve
elementen. Specifiek zijn dit de herinneringen en
kennis die we koppelen aan een plek en die maken
dat de plek een speciale betekenis voor ons krijgt
bijvoorbeeld door belangrijke gebeurtenissen uit
het verleden. Uiteindelijk kan een plek hierdoor een
verlengstuk worden van onze eigen identiteit.
Ook het identificeren met en het ontlenen van status
aan een bepaalde plek kunnen een rol spelen bij de
totstandkoming van place attachment. Tot slot komt
place attachment tot uitdrukking in gedrag. Place
attachment wordt gekenmerkt door mechanismen
van nabijheid en handhaving. Mensen zijn namelijk
geneigd om dicht bij plekken te blijven die veel voor
hen betekenen. Dit wordt ondermeer geïllustreerd
in studies naar woonduur. Mensen met een lange
woonduur hebben over het algemeen een sterkere
binding met een wijk dan mensen die er kort wonen.
Verder komt de gedragscomponent naar voren in
studies naar gedwongen verhuizing. Uit deze studies
blijkt dat sommige mensen de sterke band met hun
voormalige woonomgeving trachtten te behouden
door naar een vergelijkbare omgeving te verhuizen.
Ook in studies naar rampgebieden komt gedrag
naar voren. In deze studies kwam naar voren dat
bewoners elementen van de oude verwoeste omgeving
probeerden terug te brengen in de nieuwe omgeving.
Plaats dimensieTot slot gaat de plaats dimensie in op de specifieke
aspecten van een plek waarmee mensen relaties
opbouwen. Hierbij kan een onderscheid gemaakt
worden tussen sociale en fysieke aspecten van een
plek. De sociale aspecten hebben betrekking op de
gevoelens, stemmingen en emoties gerelateerd aan
de aanwezige gemeenschap. Met andere woorden
het refereert aan binding die ontstaat door de
aanwezigheid van sociale relaties. In verschillende
wetenschappelijke studies is aangetoond dat de
aanwezigheid van vrienden, familie en sociale
ervaringen essentieel zijn voor de constructie van
place attachment. Naast de aanwezigheid van
sociale netwerken kunnen fysieke elementen van
de omgeving betekenisvol worden voor mensen. We
creëren affectieve banden met de woonomgeving
wanneer deze ons in staat stelt om onze doelen te
bereiken en gewenste activiteiten te ontplooien.
Met andere woorden dat we de dingen kunnen
doen die we willen doen zoals prettig wonen,
recreëren, etc. In de literatuur wordt dit ook wel
‘functional attachment’ of ‘place dependency’
(plaatsafhankelijkheid) genoemd. Ook koppelen we,
zoals eerder vermeld bij de procesdimensie, soms
speciale persoonlijke herinneringen aan (elementen
van) de fysieke omgeving. Overigens kan de inrichting
van de fysieke omgeving zoals dichtheid, nabijheid
en de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen
(bijvoorbeeld ontmoetingsplaatsen) ook indirect onze
gehechtheid versterken doordat deze het ontstaan
en behoud van sociale relaties en netwerken kan
faciliteren.
De hiervoor besproken dimensies zijn nauw met elkaar
verbonden. Verder moet worden opgemerkt dat het
model niet statisch is en, zoals later aan bod zal
komen, door ons wordt aangepast wanneer een plek
wordt veranderd.
Kijkend naar wijken kan gesteld worden dat gehechtheid
aan wijken op verschillende manieren de leefbaarheid
in een wijk versterkt. Zo herbergt een sterke band
met een wijk aspecten van trots zijn op en betrokken zijn bij de
woonomgeving. Een aantal studies heeft aangetoond dat mensen
met een hoge mate van gehechtheid geneigd zijn om meer tijd en
geld te investeren in hun woning en buurt, eerder contacten zullen
aangaan en onderhouden met buurtbewoners en eerder geneigd zijn
om de buurt in de gaten te houden wat kan bijdragen aan de sociale
controle.
Verstoring van place attachmentVeranderingen van een plek kunnen place attachment verstoren
bijvoorbeeld door verhuizingen waardoor sociale netwerken worden
aangetast of door veranderingen in de fysieke structuur van de
plek door natuurlijk (bijvoorbeeld verwoestingen ten gevolge van
een ramp) of menselijk ingrijpen (zoals door wijkvernieuwing).
Niet alleen direct waarneembare verandering, maar ook het idee
van verandering kan leiden tot verstoring van place attachment.
Zo kunnen protesten ontstaan als reactie op de intenties van
beleidsmakers om (delen van) een wijk te slopen. Dit komt naar
voren in het voorbeeld van de wijk het Oude Westen. Mogelijk
zijn de eigenwoningbezitters tegen de voorgenomen plannen in
opstand gekomen omdat zij veel tijd en geld hebben geïnvesteerd
in hun woningen. Daarnaast is wellicht door de jaren heen een
emotionele band met hun woning en woonomgeving ontstaan door
de uitstraling, en de geschiedenis van de plek.
Aantasting van emotionele banden kan gevoelens van bezorgdheid,
verdriet of verlies losmaken en leiden tot diverse vormen van coping.
Devine-Wright en Howes (2010) hebben dit weergegeven in een
model met een aantal opeenvolgende fasen (zie figuur 2). Allereerst
vindt er identificatie van de veranderingen plaats. Vervolgens worden
de veranderingen geïnterpreteerd. Hierbij worden de veranderingen
doorgrond door middel van het creëren en adopteren van symbolische
betekenissen. Hierna vindt een evaluatie plaats waarbij wordt
beoordeeld of de veranderingen positief dan wel negatief zijn wat
kan leiden tot bepaalde emotionele reacties en soorten gedrag.
Na de evaluatie vindt verwerping of acceptatie van de veranderingen
plaats (coping) en leidt het uiteindelijk tot specifieke acties.
Wanneer we kijken naar het Oude Westen is de uitkomst van dit
psychologische proces voor een aantal bewoners dat zij zich niet
neerleggen bij de vernieuwingsplannen en in actie zijn gekomen wat
onder andere heeft geresulteerd in het opzetten van een actiegroep
met een speciale website (zie www.aktiegroepoudewesten.nl) en het
houden van protestacties.
FIGuur 1
Theoretisch model begrip place attachment. bron: Scannell & gifford (2010)
FIGuur 2
Fasen van psychologische reacties door de tijd op veranderingen van plaatsen
bron: devine-Wright en Howes (2010)
Place Attachment
PlaatsWat is het oject van gehechtheid
PersoonWie is/zijn gehecht?
groep
individueel
Sociale
contacten
Fysieke
aspecten
Affect
Cognitie
gedrag
ProcesHoe is men gehecht?
BewustwordingWat voor veranderingen ten aanzien van de plaats zullen zich voor doen?
InterpretatieWat betekenen deze veranderingen voor de plaats in kwestie?
Evaluatiezijn de uitkomst van de veranderingen positief of negatief?
HandelingWat kan ik er aan doen?
CopingHoe zou ik reageren op de veranderingen?
37SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 136
Veranderingen van een plek hoeven overigens niet per definitie te
leiden tot aantasting van affectieve banden en het oproepen van
gevoelens van ongenoegens. Dit hangt af van of de veranderingen
als positief of negatief voor de plek worden ervaren. In relatie tot
wijkvernieuwing hangt dit ook af van de aard en omvang van de
ingrepen en de mate waarin bewoners invloed hebben gehad op
de planvorming door middel van bewonersparticipatie.
Tot slotUit het voorgaande blijkt dat achter de bezwaren van bewoners
tegen vernieuwingsplannen diepere en complexe psychologische
processen schuil gaan. Door de jaren heen krijgen de woning en de
woonomgeving voor hen steeds meer betekenis. Naast functionele
betekenis door te voorzien in onze basisbehoeften van wonen,
recreëren, etc. heeft de woonomgeving voor ons ook een symbolische
betekenis door de belangrijke persoonlijke gebeurtenissen die zich er
hebben afgespeeld. Dit draagt bij aan onze identiteitsvorming.
Voor een succesvol resultaat van wijkvernieuwing is het van belang
rekening te houden met de authentieke, karakteriserende elementen
van de woonomgeving die belangrijk zijn voor de functionele
en emotionele banden van bewoners. Natuurlijk bestaan er veel
verschillen tussen de individuele bewoners en de elementen van
de wijk die zij belangrijk vinden. Omdat niet met alle individuele
belangen rekening gehouden kan worden is het belangrijk om
de elementen te achterhalen en te behouden die een collectieve
betekenis hebben gekregen.
Het behouden van de elementen van betekenis is geen panacee
voor alle problemen in een wijk maar het kan wel bijdragen aan het
minimaliseren van mogelijke conflicten en uiteindelijk leiden tot
het verbeteren van draagvlak voor wijkvernieuwingsplannen onder
bewoners.
BronvermeldingDevine-Wright, P., & Howes, Y. (2010). Disruption to
place attachment and the protection of restorative
environments: A wind energy case study. Journal of
Environmental Psychology, 30(3), 271-280.
Reijndorp, A. (2010). Ruimte voor plaats beelden en
betekenissen. In A. Reijndorp & L. Reinders (Eds.), De
alledaagse en de geplande stad: Over identiteit, plek en
thuis. Amsterdam: SUN-Trancity.
RTV Rijnmond (2011, 15 september). Protest bewoners
tegen sloop Oude Westen. Verkregen op 31 oktober 2011
van http://www.tvrijnmond.nl/Homepage/Nieuws?view
=%2FNews%2FDefault%2F2011%2Fseptember%2FProtes
t+bewoners+tegen+sloop+Oude+Westen
Leefbaar Utrecht (2009, 29 oktober). LU: Niet bouwen
in Gagelgroen! Verkregen op 31 oktober 2011 van
http://www.leefbaarutrecht.nl/?p=3277
Scannell, L., & Gifford, R. (2010). Defining place
attachment: A tripartite organizing framework.
Journal of Environmental Psychology, 30(1), 1-10.
paul Jansen - sErvIcEVastgoed in het buitenland
Het nieuwe world trade centerToen de Belg Peter Minuit in 1626 voor
Nederland 94 vierkante kilometer
grond van de indianen kocht met
goederen ter waarde van 60 gulden en
een buideltje met 24 rijksdaalders, kon
hij niet weten wat er in het verschiet
lag voor “t eylant Manhettes”. De
vestiging die op die plek rondom de
bonthandel ontstond, werd door de
Nederlandse kolonisten gedoopt als
Nieuw-Amsterdam. Na de verovering
door de Engelsen werd dit veranderd
in New York. De stad, en specifieker
het eiland Manhattan, was 350 jaar
geleden al de belangrijkste poort tot
de Verenigde Staten van Amerika.
Inmiddels is het, met Lower Manhattan
als kloppend hart, een van de meest
invloedrijke wereldsteden in onder
andere handel en financiën.
Het schot in het hartLarry Silverstein, eigenaar van Silverstein Proporties, was nog
geen twee maanden eigenaar van WTC torens een, twee, vier
en vijf toen de aanslagen op de Twin Towers plaatsvonden.
Op 24 juli 2001 tekende hij een leasecontract voor 99 jaar dat
betrekking had op die vier torens. dit betrof in totaal 39.000
vierkante meter kantoorruimte op een van de meest gewilde
stukken grond in de wereld waar een maandelijkse huur van
tien miljoen dollar voor wordt betaald. de grond bleef echter
in handen van de Port Authority of new York and new Jersey,
het havenbedrijf dat de havens van new York en new Jersey
beheert. na 11 september 2001 werd de Lower manhattan
development Corporation opgericht om de herontwikkeling
van Lower manhattan in goede banen te leiden. Op 11
september van dit jaar was het precies tien jaar geleden dat
de Twin Torens, en daarmee vele levens, werden verwoest.
die dag werd de gedenkplaats voor de slachtoffers opgeleverd
en werd er uitgebreid stilgestaan bij de gebeurtenissen van de
dag die de wereld veranderde. Een goed moment om terug te
blikken op de ontwikkelingen in het getroffen gebied.
“Deze enorme glazen blikvanger van
541 meter hoog zal One World Trade
Center gaan heten en 3,1 miljard
dollar kosten."
AFBEEldING 1
Lower manhattan
39SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 138
publieke input vs. rendementAl snel na de aanslagen verklaarden alle betrokken partijen
dat het belangrijk was dat Lower manhattan niet de hand-
doek in de ring gooide, maar juist sterker en beter uit dit dal
kwam. Handen werden ineengeslagen en al tijdens het
opruimen werd er uitgebreid gediscussieerd over de nieuwe
kansen en mogelijkheden om de wereld te laten zien hoe
sterk en veerkrachtig de verenigde Staten van Amerika zijn.
deze noodgedwongen stedelijke herontwikkeling van 65.000
vierkante meter was een kans voor de inwoners van de stad
om dichter bij elkaar komen. Echter, tegen de tijd dat er
knopen doorgehakt moesten worden, werd duidelijk dat de
besluitvorming binnen dit project een probleem was. de
Lower manhattan development Corporation werd opgericht
om te fungeren als de projectleider en officiële commissie die
de herontwikkeling moest overzien. deze commissie moest
ervoor zorgen dat het publiek ook een stem kreeg in de
besluitvorming, maar omdat zij niet de eigenaren van de
grond waren, ontstonden er problemen bij het doorvoeren
van besluiten. Er waren niet alleen conflicten tussen de
projectleider en de eigenaar, maar ook tussen de eigenaar en
de leaseholder. Silverstein Proporties had na het tekenen van
het leasecontract het recht om de gebouwen te herbouwen in
het geval ze verwoest zouden worden. deze constructie
leverde allerlei conflicten met het nieuwe masterplan en er
moest dus onderhandeld worden wie wat mocht bouwen. in
april 2006, bijna vijf jaar nadat de torens te gronde gingen,
werd eindelijk een overeenkomst getekend waarna de bouw
van start kon gaan.
“Het nieuwe World Trade Center wordt
een van de veiligste plekken ter wereld
om zaken te doen."
in december van 2002 schreef de Lower manhattan develop-
ment Corporation al de ontwerpwedstrijd “innovative design
Study” uit voor een nieuw masterplan voor het getroffen
gebied, waarbij het ontwerp “memory Foundations” van
daniel Libeskind werd uitgekozen als winnaar. Het master-
plan schetste een bruisende, sociale en multifunctionele
invulling van het gebied met ruimte voor een aantal nieuwe kantoorgebou-
wen, maar zeker ook betaalbare woningen, culturele centra en een hele reeks
aan voorzieningen. na flinke, door velen sterk bekritiseerde, wijzigingen
bestaat het masterplan van het nieuwe World Trade Center uit:
• vijf nieuwe wolkenkrabbers vrijwel volledig gevuld met kantoren (1, 2, 3,
4 en 5 WTC);
• het national September 11 memorial & museum;
• de World Trade Center Transportation Hub;
• 550.000 vierkante meter commerciële ruimte;
• het Performing Arts Center.
daniel Libeskind had in zijn ontwerp al gewerkt met een opvallend hoge
wolkenkrabber, een gedenkplaats en een aantal hoge kantoorgebouwen. Het
idee van een hoge wolkenkrabber werd door david Childs uitgewerkt tot de
Freedom Tower. deze enorme glazen blikvanger van 541 meter hoog zal One
World Trade Center gaan heten en 3,1 miljard dollar kosten. de ontwikkelaar
Port Authority of new York and new Jersey heeft deze naamswijziging in 2009
doorgevoerd omdat ze denken dat die naam voor herkenning zal zorgen en
daardoor meer huurders kan aantrekken. dit besluit heeft bij veel inwoners
van de stad tot kritiek geleid, omdat ze vinden dat de naam Freedom Tower
symbool staat voor de veerkracht van Amerika en dat het de slachtoffers van
de aanslagen eert. nabestaanden vinden het onacceptabel dat het de naam
van het symbool van wederopbouw een andere naam krijgt puur en alleen
om commerciële redenen. Het havenbedrijf heeft ook de ontwikkeling van
Five World Trade Center en de World Trade Center Transportation Hub op zich
genomen. in 2007 zijn de ontwikkelrechten van Five World Trade Center
doorverkocht aan JP morgan voor 290 miljoen dollar. de realisatie van de
nieuwe World Trade Center Transportation Hub zal 4,3 miljard dollar gaan
kosten, en zal gedeeltelijk betaald worden met overheidssubsidies. de
resterende drie kantoorgebouwen, Two, Three en Four World Trade Center
worden ontwikkeld door Silverstein Proporties, met prijskaartjes van resp.
2,9; 2,75 en 2 miljard dollar. Alle nieuwe gebouwen zijn ontworpen met veilig-
heid als een van de belangrijkste uitgangspunten. zo wordt er met de
strengste veiligheidsnormen ter wereld ontworpen en worden de laatste
hightech methodes en technieken gebruikt om, de veiligheid van de toekom-
stige gebruikers te garanderen. Ook in de realisatie zijn technieken en
materialen gekozen om optimale veiligheid te garanderen. Het havenbedrijf
en Larry Silverstein zijn gedurende de herontwikkelingen niet bepaald goede
vrienden geweest, maar over een ding waren ze het volkomen met elkaar
eens, namelijk dat het nieuwe World Trade Center een van de veiligste
plekken ter wereld zal zijn om zaken te doen.
Een plek om zaken te doen, dat is wat er nu wordt gebouwd.
gezien de oorspronkelijke visie is dat verbazingwekkend. de
Lower manhattan development Corporation heeft namelijk
altijd beweerd dat publieke input van bijvoorbeeld nabestaan-
den, ondernemers en bewoners een belangrijke rol zou spelen
in de besluitvorming. deze partijen hebben jarenlang
gevochten om de visie van daniel Libeskind, een bruisende
sociale plek om te wonen en werken, werkelijkheid te zien
worden. Hun inspanningen hebben niet mogen baten. de
eigenaar en leaseholder schuiven alle voorstellen en publieke
input simpelweg opzij en beginnen met het stapelen van
kantoorruimte. net als in veel nederlandse steden is er in
Lower manhattan veel leegstand bij kantoorgebouwen
(momenteel 9,2 procent) en de onzekere economische
vooruitzichten lijken voor de komende tijd niet tot verbetering
te lijden. daarbij keert de verzekering minder uit voor de
ontwikkeling van alleen kantoorruimte. Port Authority of new
York and new Jersey en Silverstein Proporties zijn dan ook
breed bekritiseerd op het doordrukken van in totaal bijna
93.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte.
“Het vooruitzicht van een enorm
aanbod nieuwe ultraveilige
kantoorruimte met alle gewenste
voorzieningen zal ervoor zorgen
dat de oude kantoorgebouwen
nog verder leeglopen."
de toekomst van lower ManhattanEr is op dit moment veel leegstand in Lower manhattan. deze leegstand is
voornamelijk te vinden in de oudere kantoorgebouwen, waar niet alle
gewenste voorzieningen aanwezig zijn. Het vooruitzicht van een enorm
aanbod nieuwe ultraveilige kantoorruimte met alle gewenste voorzieningen
zal ervoor zorgen dat de oude kantoorgebouwen nog verder leeglopen. dit
heeft ertoe geleid dat een aantal vastgoedbeheerders heeft besloten hun
kantoren te transformeren in appartementen. de Lower manhattan develop-
ment Corporation verleent subsidies aan deze vastgoedbeheerders en
adviseert in het ontwikkelingsproces. dit heeft als gevolg dat de zeer gewilde
betaalbare appartementen en sociale voorzieningen alsnog ontstaan. Het is
nog onduidelijk of Silverstein Proporties deze ontwikkelingen al had voorzien
of dat er simpelweg gekozen is voor de meest lucratieve optie. Lower
manhattan is in de afgelopen 10 jaar in ieder geval niet de bruisende gemeen-
schap geworden die daniel Libeskind ontwierp in zijn masterplan. door de
huidige ontwikkelingen is er echter wel weer nieuwe hoop voor de transfor-
matie van het puur zakelijke Lower manhattan naar een Lower manhattan om
te wonen, te werken, te ondernemen en te genieten van cultuur en van elkaar.
maar door de omweg die Silverstein Proporties en Port Authority of new York
and new Jersey veroorzaakt hebben, zal het nog wel even duren voordat die
visie echt gerealiseerd zal zijn.
Bronvermeldingmelik van r., Aalst van i. & Weesep J. van (2008). Lower manhattan en ground
zero, de wederopbouw van een icoon. Geografie Maart 2008.
regional Plan Association (2004). A Civic Assessment of the Lower Manhattan Planning Process. verkregen op 23 oktober 2003: van http://www.rpa.org/pdf/civicassessmentrpa.pdf
AFBEEldING 2
Skyline manhattan
AFBEEldING 3
Het nieuwe World Trade Center
40 41SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
1 2
drs. p.J.M. sprenger & s.l.M. Heesbeen Mscdrs. P.J.m. (Philippe) Sprenger is managing consultant bij berenschot. Hij is gespecialiseerd in vraagstukken rondom sturing, effectiviteit, strategie en verantwoording van maatschappelijke ondernemingen. Hij is tevens als research fellow verbonden aan het Centrum voor bestuur van de maatschappelijke Onderneming van Tiasnimbas (Universiteit van Tilburg).S.L.m.(Simon) Heesbeen mSc is werkzaam bij berenschot als consultant. binnen berenschot houdt hij zich bezig met uiteenlopende (organisatie-overstijgende) bedrijfsvoeringsvraagstukken in de publieke sector, vooral bij gemeenten. Hij is gespecialiseerd in vraagstukken rondom effectiviteit, efficiëntie en stakeholdersmanagement. beiden staan aan de basis van de ontwikkeling van het Afwegingsmodel maatschappelijk vastgoed.
Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekendDe effectiviteit1 van maatschappelijk
vastgoed in het publieke domein is een
grijs gebied, waarin veronderstellingen
en subjectiviteit de boventoon voeren.
Vooral binnen gemeenten roert de
politiek zich. Jaarlijks investeren
gemeenten tientallen miljoenen euro’s
in het vastgoed en subsidiëren zij
instellingen om daar activiteiten voor
de maatschappij te organiseren. Deze
investeringen stellen ten doel bij te
dragen aan het realiseren van de
maatschappelijke beleidsdoelstellingen.
Maar doen ze dat ook?
de druk om hierover verantwoording af te leggen, neemt zeker in deze tijden
van bezuinigingen toe. Echter ontbreekt het inzicht in deze realisatie. dit
artikel beschrijft de uitkomsten van een onderzoek dat heeft geleid tot een
model waarmee de effectiviteit van maatschappelijk vastgoed objectief
bepaald kan worden.
de rol van maatschappelijk vastgoed Sporthallen, wijkcentra, scholen, buurthuizen en natuurlijk de populaire
multifunctionele accommodaties. Een wandeling door enkele willekeurige
steden bewijst dat gemeenten veel geld investeren in maatschappelijk
vastgoed. non-profitorganisaties organiseren daar, veelal gesubsidieerd,
dagelijks activiteiten met een maatschappelijke doelstelling.
in vastgoedtermen vervult de gemeente de rol van verhuurder van het
vastgoed aan een breed scala van maatschappelijke organisaties. Hiermee
vervullen zij een rol als maatschappelijk ondernemer. Het
ondernemen komt tot uitdrukking in het verhuren van de
accommodatie, waarin zij streven naar minimaal kosten-
dekkende verhuur. dat betekent dat met de inkomsten van
de verhuur (en eventueel andere inkomsten zoals exploitatie-
subsidies) de integrale kosten van de accommodatie op lange
termijn worden gedekt. Het maatschappelijke aspect komt tot
uitdrukking doordat er activiteiten plaatsvinden die toege-
voegde waarde hebben voor de maatschappij.
Op dit snijvlak tussen publiek orgaan en maatschappelijk
ondernemer is het moeilijk balanceren. Financieel én
maatschappelijk presteren vormen de double bottom line
(Sprenger, Schoormans & Camps, 2011). deze afweging
bemoeilijkt het maken van keuzes bij verhuur. Wat is
wijsheid? gaat het om een verwachte grote maatschappelijke
opbrengst mogelijk gepaard met lage huren of om hogere
huren met een mindere maatschappelijke opbrengst?
gemeenten zetten vastgoed veelal in als beleidsinstrument.
Het dient hen te ondersteunen bij het realiseren van hun
maatschappelijke beleidsdoelstellingen, zoals het verminde-
ren van overlast door jongeren of eenzaamheid onder
ouderen. Of de georganiseerde activiteiten daadwerkelijk
bijdragen aan het realiseren van dit beleid en of deze
investeringen dus effectief zijn, weet niemand. Het inzicht
ontbreekt.
Noodzaak: inzicht in beleidsrealisatieHet gemis aan inzicht werd de afgelopen jaren binnen
gemeenten niet gevoeld. de noodzaak tot inzicht in de
effectiviteit van het vastgoed was er simpelweg niet.
Toch, het besef dat zeker in deze tijd van bezuinigingen een
hogere opbrengst, zowel financieel als maatschappelijk,
behaald dient te worden, is duidelijk groeiende.
“Uit onderzoek van Falcon en Hogeschool Amsterdam blijkt
dat een gemiddelde gemeente (Schonau, mac gillary,
de vos & Tazelaar, 2010) jaarlijks gemiddeld een miljoen
euro misloopt aan de exploitatie van het vastgoed en aan
subsidies voor organiserende partijen door een ondermaats
vastgoedbeleid. Het ontbreken van data over de maatschap-
pelijke opbrengsten en kosten van vastgoed maakt het
moeilijk om vastgoed onderling met elkaar te vergelijken.
Er liggen dus voldoende mogelijkheden om met minder
geld meer effectiviteit te behalen: een win-win-win-situatie
voor politieke bestuurders, gemeente en burgers.”
Afwegingsmodel Maatschappelijk vastgoed met oog op de potentie om met minder geld meer effectiviteit
te behalen, leidt het gebrek aan inzicht tot een hoop relevante
onbeantwoorde vragen bij managers en bestuurders.
• in welke mate dragen de georganiseerde activiteiten
in het maatschappelijk vastgoed daadwerkelijk bij
aan het realiseren van de beoogde maatschappelijke
beleidsdoelstellingen?
• in welke mate worden de verstrekte subsidies
aan instellingen effectief ingezet om de beoogde
maatschappelijke doelstellingen te realiseren?
deze vragen worden binnen gemeenten vaak op basis van
veronderstellingen subjectief beantwoord. Om deze vragen
objectief te kunnen beantwoorden, ontwikkelden de
gemeenten nijmegen, Enschede en Utrecht en Accres
Apeldoorn in samenwerking met bureau berenschot de
eerste methodiek waarmee gemeenten de maatschappelijke
effectiviteit van vastgoed objectief kunnen meten.
de centrale gedachte achter het model is dat de georganiseer-
de activiteiten in het vastgoed moeten bijdragen aan het
realiseren van de maatschappelijke beleidsdoelstellingen en
aan de behoefte van de wijkbewoners waar de accommodatie
gevestigd is. Kortom: een duidelijke aansluiting tussen beleid
en uitvoering in het vastgoed.
de mate van aansluiting bij het beleid bepaalt de maatschap-
pelijke effectiviteit van een activiteit. Hoe groter de aanslui-
ting, hoe hoger de effectiviteit. de gemiddelde effectiviteit
van alle activiteiten samen bepaalt de maatschappelijke
waarde van een accommodatie. Elke gemeente dient dus te
streven naar een zo hoog mogelijke maatschappelijke waarde
van elke accommodatie. dit kunnen zij realiseren door de
effectiviteit van het totaal aan activiteiten te maximaliseren.
Het afwegingsmodel helpt hen hierbij door gemeenten de
kans te bieden om de maatschappelijke effectiviteit van de
activiteiten per accommodatie te meten.
Het afwegingsmodel bestaat uit twee onderdelen, te weten
een toetsingskader en de activiteitenwaardering.
in het toetsingskader vertaalt de gemeente haar beleid in
keuzes over wat zij willen dat in het vastgoed plaatsvindt.
dit gebeurt op basis van het gemeentelijk beleid en het
verzorgingsgebied waar een accommodatie gevestigd is. dit
resulteert in criteria die worden voorzien van een bepaalde
puntenscore en worden vastgelegd in het toetsingskader.
bij de activiteitenwaardering worden de georganiseerde
activiteiten getoetst aan deze criteria. voldoet de activiteit
aan een criterium dan worden de bijbehorende punten
toegekend. de totale puntenscore van de activiteit op alle criteria geeft de
maatschappelijke effectiviteit aan. de werking van het model op beide
onderdelen wordt nu verder toegelicht.
werking afwegingsmodelin het afwegingsmodel is een activiteit met de hoogste maatschappelijke
effectiviteit een activiteit die het beste voldoet aan twee voorwaarden:
• de eerste stap: geeft deze activiteit het beste invulling aan de
maatschappelijke doelstellingen van de gemeente?
• de tweede stap: sluit deze activiteit het beste aan bij de kenmerken van
het verzorgingsgebied waarin de accommodatie gevestigd is?
De eerste stap is het invullen van het toetsingskader van een accommodatie op
basis van beide voorwaarden. Het toetsingskader kan bijvoorbeeld worden
ingevuld door een manager vastgoed in samenwerking met programma-
managers en medewerkers uit de verschillende beleidsvelden (bijvoorbeeld
Welzijn, Jeugd en gezin en vastgoed).
Ten eerste maken zij in het toetsingskader op basis van de beleidsdoelstellingen
keuzes over wat zij relatief belangrijk vinden, dan wel prioriteit vinden
hebben. zij maken hierbij keuzes over de gewenste doelgroepen, doelstellingen
en maatschappelijke effecten, type activiteiten en type huurder. de mate van
prioriteit wordt aangegeven middels een puntenscore, waarmee een generiek
toetsingskader wordt verkregen. in totaal worden in het toetsingskader 100
punten verdeeld over alle criteria.
bijvoorbeeld: een keuze kan hierbij zijn dat de doelgroepen ouderen (65+)
en kinderen tot 8 jaar belangrijk zijn voor de gemeenten en dat ouderen
(65+) prioriteit hebben. beide zijn criteria en worden van een verschillende
puntenwaardering voorzien om het relatieve belang aan te duiden.
“Met het afwegingsmodel kunnen gemeenten
accommodaties objectief op waarde schatten,
gerichter sturen op maatschappelijke effectiviteit
en op heldere wijze verantwoording afleggen
over de mate waarin de activiteiten in de
accommodaties bijdragen aan het realiseren
van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen”.
Ten tweede wordt dit generieke toetsingskader per accommodatie verder
aangescherpt, zodat deze passend wordt rekening houdend met de samen-
stelling en behoeften van het verzorgingsgebied. de criteria en puntwaardering
kunnen hierdoor worden aangepast. deze verdieping is nodig omdat
het verzorgingsgebied per accommodatie anders kan zijn. zo krijgt elke
accommodatie een passend toetsingskader.
De tweede stap is de activiteitenwaardering: het toetsen van de georganiseerde
activiteiten aan de criteria in het toetsingskader van een accommodatie.
Hierbij zijn twee afwegingen mogelijk, namelijk enerzijds een ex-post analyse:
het toetsen van activiteiten die reeds georganiseerd worden in de accommoda-
tie en anderzijds een ex-ante analyse: het toetsen van nieuwe potentiële
activiteiten.
deze taak wordt verricht door de programmaverantwoordelijke van een
accommodatie. de kenmerken van een activiteit worden naast de criteria
in het toetsingskader gelegd. voldoet de activiteit aan een criterium,
bijvoorbeeld de doelgroep van de activiteit is ouderen (65+), dan levert
dat het bijbehorend aantal punten op. 1 Effectiviteit: de mate waarin de uitvoering in het maatschappelijk vastgoed bijdraagt aan de realisatie van de gemeentelijke maatschappelijke beleidsdoelstellingen.
42 43SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
gemeenten staan de komende jaren voor een bezuinigingsopgave. Het ligt
voor de hand dat het aantal accommodaties zal afnemen en effectiever en
efficiënter gebruikt zal moeten worden. dit model kan hen helpen bij het
maken van de keuze welke accommodaties te sluiten. daarnaast biedt het
mogelijkheden om de afnemende middelen effectiever in te zetten en dus de
maatschappelijke effectiviteit te vergroten. Kortom met minder geld, meer
maatschappelijk realiseren.
BronvermeldingSprenger, Schoormans & Camps (2011). Verbinding verbroken: Actief sturen op de legitimiteit van een maatschappelijke onderneming. Utrecht: berenschot/
CbmO
Schonau, mac gillary, de vos & Tazelaar (2010). Weekblad Facilitair, 2010, nr. 204
Hoe hoger de score op het totaal aan criteria, hoe hoger de
maatschappelijke effectiviteit van de activiteit. doordat
toetsingskaders tussen accommodaties kunnen verschillen,
kan eenzelfde activiteit in de ene accommodatie een hoge
score en dus effectiviteit hebben en in een andere lage.
onmisbaar voor gemeentenAls meetinstrument biedt het afwegingsmodel op basis van
objectieve metingen inzichten die tot op heden ontbraken.
Het is een instrument dat opgenomen kan worden in de
PdCA-cyclus (Plan, do, Check, Act) van een vastgoedafdeling.
de meting van vastgoed biedt ook relevante informatie voor
de beleidsafdelingen en voor het bestuur.
in de cyclus levert het model op twee niveaus inzicht op in de
effectiviteit van het maatschappelijk vastgoed, te weten op
accommodatieniveau en op portefeuillemanagementniveau
(zie figuur 1).
Op accommodatieniveau wordt de maatschappelijke
effectiviteit van de georganiseerde activiteiten gemeten. Op
basis van een objectieve vergelijking kan worden vastgesteld
welke activiteiten de hoogste effectiviteit hebben en dus het
meest geschikt zijn om te organiseren in de accommodatie.
dit biedt de programmaverantwoordelijke de kans om te
sturen en laag scorende activiteiten te vervangen door beter
passende activiteiten. zo kan per accommodatie een optimale
mix aan activiteiten worden bepaald en georganiseerd, opdat
de maatschappelijke waarde van de accommodatie te
maximaliseren is.
deze sturingsinformatie biedt een accommodatieverantwoor-
delijke de kans transparant verantwoording af te leggen aan
de manager vastgoed van de gemeente. Het model biedt
namelijk inzicht in hoe effectief de investeringen in elke
accommodatie zijn: dragen de georganiseerde activiteiten
daadwerkelijk bij aan het realiseren van de maatschappelijke
beleidsdoelstellingen? Hetzelfde geldt voor de effectiviteit van
subsidies aan de maatschappelijke organisaties: worden deze
verstrekte middelen gebruikt voor de organisatie van de
gewenste activiteiten?
Op portefeuillemanagementniveau biedt het inzicht in de
maatschappelijke waarde van elke individuele accommodatie:
welke accommodatie presteert goed met een hoge waarde en
welke minder? dit biedt een manager vastgoed de mogelijk-
heid om te sturen om de maatschappelijke waarde van laag
scorende accommodaties te verhogen of te bepalen welke met
oog op de bezuinigingen vanuit maatschappelijk oogpunt
gesloten kan worden. Ook hier levert het model verantwoor-
dingsinformatie op, hetzij op een hoger aggregatieniveau.
Een manager kan de politiek overtuigen dat de geïnvesteerde
middelen in het vastgoed effectief worden ingezet voor het
realiseren van de maatschappelijke beleidsdoelstellingen.
FIGuur 1
inzicht op de effectiviteit van maatschappelijk vastgoed op twee niveaus
collectief particulier opdrachtgeverschap en herstructureringde opgave in de
bloemenbuurt-zuid
te Eindhoven
De sloop, renovatie en nieuwbouw
van woningen in oude arbeiderswijken
houden de gemoederen van duizenden
Nederlanders bezig. Beleidsmakers,
woningbouwcorporaties, ontwikkelaars
en adviesbureaus beroepshalve,
maar ook bewoners omdat het
de eigen woonsituatie aangaat. In
deze stadswijken staan veel sociale
huurwoningen die naar de maatstaven
van deze tijd onvoldoende kwaliteit,
comfort en ruimte bieden. Daardoor
nemen deze wijken een relatief zwakke
positie in op de lokale en regionale
woningmarkt. Wel is men over het
algemeen voor het behoud van het
karakter en de sociale structuur van
deze wijken.
Het karakter van een buurt kan bij de herstructurering van
een oude stadswijk niet alleen behouden worden door het
opstellen van stedenbouwkundige randvoorwaarden en een
beeldkwaliteitsplan, hoe gedetailleerd die ook zijn ingevuld.
ideaal is ook dat een groot deel van de oorspronkelijke
bewoners in de vernieuwde buurt terugkeert. dat is goed
voor de sociale cohesie waardoor na de herstructurering
van de woningen de buurt een gemeenschap blijft en niet
opnieuw opgebouwd hoeft te worden uit een stel toevallige
bewoners.
“huurders kunnen meebeslissen
over hun eigen woning."
in de meeste gevallen keren echter niet veel oorspronkelijke
bewoners terug na een herstructurering. de voornaamste
reden is dat er tussen de sloop van de oude woningen en de
oplevering van de nieuwe teveel tijd verstrijkt. Tijdens een
te lange tussenperiode vervreemden bewoners van hun
oude buurt, raken gewend aan hun vervangende woning en
woonomgeving en kiezen ervoor om daar te blijven. Soms
doen ze dat ook omdat de nieuwe woningen in de oude buurt
veel duurder zijn dan de oorspronkelijke woningen, of omdat
de nieuwbouw in hun oude wijk hun even vreemd is dan
willekeurig welke nieuwbouw elders.
de zittende bewoners blijven bij herstructurering daarom
veelal een onderschat onderdeel. de herstructurering van een
wijk heeft voor een langere periode een grote impact op de
leefomgeving van deze mensen. Het is daarom belangrijk om
juist deze groep te betrekken in de planvorming. Het goed
informeren van de bewoners en tijdig betrekken van deze
groep bij de vernieuwing kan veel problemen voorkomen.
Hoe deze informatievoorziening plaatsvindt maakt over het
algemeen niet zoveel uit, als het maar op een transparante
manier gebeurt en de afspraken goed worden nagekomen.
door bij herstructurering van oude wijken te werken met
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) kunnen
problemen hierbij voorkomen worden. Kijk naar de bloemen-
buurt-zuid in Eindhoven. meer dan tachtig procent van de
oorspronkelijke bewoners keert daar terug in de nieuw
gebouwde huur- en koopwoningen. dat komt omdat de
bewoners zelf een stem hebben gehad in het ontwerp van
zowel de nieuwe woningen als van de nieuwe woonomgeving.
begeleid door adviesbureau bouwen in Eigen beheer (biEb)
uit Eindhoven functioneerden zij zelf als opdrachtgever in het
herontwikkelingsproces. voor de bloemenbuurt-zuid
Ir. s.J.E. Maussen MrEStephan maussen is werkzaam als universitair docent binnen de mastertrack real Estate ma-nagement & development. Hij is gespecialiseerd in vraaggestuurde projectontwikkeling. Tevens is hij mede-eigenaar van het adviesbureau bouwen in Eigen beheer te Eindhoven. dit is een bureau dat gemeenten, corporaties en collectie-ven ondersteunt bij CPO.
Portefeuillemanagement maatschappelijk vastgoed
Management van de accommodatie
Management van de accomodatie
Portefeuillemanagementmaatschappelijk vastgoed
VerantwoordenSturen en
kiezen
Bijsturen
VerantwoordenSturen en
kiezen
Meten
Management van de accomodatie
Portefeuillemanagementmaatschappelijk vastgoed
VerantwoordenSturen en
kiezen
Bijsturen
VerantwoordenSturen en
kiezen
Meten
44 45SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
is ervoor gekozen om de bewoners via Collectief Particulier Opdrachtgever-
schap (CPO) directe invloed te geven op de bouw van de nieuwe woningen.
CPO is geen doel op zich, maar een middel om de participatie van bewoners
te vergroten. Een andere reden om voor CPO te kiezen is dat de bewoners ook
ruime keuzemogelijkheden moeten hebben; een woning moet maatwerk zijn.
de bloemenbuurt-zuid (1920-1921) is een vooroorlogse wijk in het zuiden van
Eindhoven. gezien de sterk verouderde woningen werd voor de gehele wijk
een stadsvernieuwingsplan opgesteld. Onderdeel daarvan was een sociaal
plan voor de mensen van wie de woning zou verdwijnen.
de bloemenbuurt-zuid was in sociaal opzicht een goed functionerende buurt.
Een buurt met een gemêleerde bevolking, met sociale samenhang en een
buurt waar men elkaar kent. Ten tijde van het opstellen van het stadsvernieu-
wingsplan en het sociaal plan in 2002 werd nog niet gedacht aan nieuwbouw
die via CPO tot stand zou komen. de gemeente Eindhoven, de Corporatie
domein Wonen Eindhoven en de bewonersorganisatie van bloemenbuurt-
zuid maakten deel uit van deze afspraken.
“Meer kwaliteit voor dezelfde prijs.”
in 2005 stelde de raad van Eindhoven het masterplan bloemenbuurt-zuid
vast, waarna bdg Architecten ingenieurs eind 2006 een beeldkwaliteitsplan
ontwikkelde. daarin werd recht gedaan aan de cultuurhistorische waarde van
de eenduidig herkenbare bloemenbuurt, maar werd ook vastgelegd dat de
ontwikkeling van de plannen moest plaatsvinden in CPO met ruimte voor
inbreng van de toekomstige bewoners.
de tweeledigheid in de opgave leidde tot enige spanning en vroeg om sturing
in het proces. daarom werd na enige tijd van bezinning aangeklopt bij het
bureau bouwen in Eigen beheer.
na een periode waarin de bewoners de tijd kregen om te
verhuizen uit de oude wijk konden zij zich direct aanmelden
voor ontwikkelverenigingen, welke bloksgewijs opgezet
waren. na de daadwerkelijke sloop en het bouwrijp maken
van de gronden, kon uiteindelijk pas in oktober 2009
begonnen worden met de herbouw van de bloemenbuurt-
zuid met als eerste25 koopwoningen in het CPO-project
madelief. Op 14 oktober 2010 werden ze opgeleverd naar
volle tevredenheid van Corporatie domein Wonen Eindhoven
en de nieuwe bewoners. Het exterieur van de woningen
voldoet volkomen aan het bijgestelde beeldkwaliteitplan en
de indeling is bij geen enkel huis hetzelfde.
inmiddels is in september 2010 in dezelfde wijk met de bouw
van het blok Passiebloem en het blok duizendschoon
begonnen. Passiebloem bevat 34 huurwoningen in een mix
van appartementen en grondgebonden woningen binnen een
gesloten bouwblok en een parkeergarage.
duizendschoon bestaat uit 73 koop- en huurwoningen
wooneenheden in een mix van appartementen met parkeer-
kelder en grondgebonden woningen. de invulling van de
plannen is bepaald door de toekomstige bewoners zelf.
in de bloemenbuurt lag een gedetailleerd beeldkwaliteitsplan
waardoor de vrijheid van de architect, Henk Schoones van
van den Pauwert Architecten bnA, beperkt was. “Het hele
schilderij is al gemaakt, je mag alleen maar inkleuren.
daardoor word je als architect te weinig uitgedaagd.”
“Ook kun je minder tegemoet komen aan de wensen van de
toekomstige bewoners. in het geval Passiebloem en duizend-
schoon is dat overigens wel gebeurd. We hebben gezamenlijk
belangrijke wijzigingen voor elkaar gekregen. En natuurlijk
konden we qua interieur aan de verschillende behoeftes
voldoen, waardoor het er alle schijn van heeft dat de mensen
straks dik tevreden zullen zijn.”
“Huurders behouden voor eigen buurt."
bij een herstructureringsopgave zoals in de bloemenbuurt is
het wenselijk om de toekomstige bewoners vanaf het eerste
moment bij het plan te betrekken, dus wanneer ze nog in hun
oorspronkelijke huis wonen. vanaf dat moment moeten ze
professioneel begeleid worden. mensen in een dergelijke
situatie redeneren vaak vanuit de bestaande toestand. Wat
heb ik nu? En wat wil ik minstens terug? met hulp van een
professionele begeleider kan worden nagegaan of ze wel
hetzelfde terug willen of dat ze misschien wel toe zijn aan iets
anders. Het is belangrijk om dit voor de mensen te visualise-
ren. Er wordt samen naar de plattegrond gekeken en
gesproken over de nieuwe situatie. de bewoners kiezen dan
een van de voorgestelde modellen en daar wordt dan mee
verder gewerkt. Op die manier participeert de toekomstige
bewoner al van het begin af aan bij de invulling en de sfeer
van zijn nieuwe woning. Hierdoor blijft de binding met de
buurt behouden en wordt de integratie van nieuwkomers
bevorderd.
AFBEEldING 1
Werzkaamheden bloemenbuurt-zuid te Eindhoven
Al doende leert men en gaandeweg het project bloemenbuurt-zuid begint de
kritiek van de toekomstige bewoners om te slaan in tevredenheid. Een groep
van 79 procent is ervan overtuigd dat ze door het CPO-traject dat ze samen
hebben doorlopen meer bij de buurt betrokken zijn geraakt.
Aan de duidelijkheid vooraf en aan de helderheid van de randvoorwaarden
kan nog wel wat gesleuteld worden. bij woningbouwontwikkeling met
toekomstige bewoners, en specifieke herstructureringsprojecten, is het van
groot belang vooraf heldere spelregels af te spreken. dit dient tijdens het
initiatief aan de CPO vereniging meegegeven te worden en hier moet men
zich gedurende het proces dan ook aan houden. Tussentijds wijzigen is geen
optie. bijna de helft van de ondervraagden had vooraf graag meer informatie
gehad en een derde geeft aan dat ze daardoor onvoldoende kennis had om
keuzes te maken.
doordat in dit project ook huurwoningen op grote schaal met CPO worden
gerealiseerd is de bloemenbuurt-zuid in Eindhoven een uniek plan in
nederland. Woningbouwcorporatie domein Wonen Eindhoven en de
gemeente werkten voor het eerst samen met ontwikkelverenigingen van
bewoners. dat heeft kruim gekost, maar ook veel opgeleverd. Ondanks de
aanvankelijke koudwatervrees willen zowel corporatie als gemeente in de
toekomst namelijk verder met deze aanpak.
AFBEEldING 2
nieuwbouw bloemenbuurt-zuid te Eindhoven
AFBEEldING 3
nieuwbouw bloemenbuurt-zuid te Eindhoven
46 47SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
sErvIcE Actief geachte lezer,
Het negentiende SErviCE bestuur heeft sinds de Algemene
Leden vergadering van 14 september haar eerste passen
gezet en beleidspunten doorgevoerd. de veranderde
schrijfwijze, van ServicE naar SErviCE, is daarvan het meest
zichtbaar. nu het inmiddels december is, is de tijd aangebro-
ken dat ook het SErviCE magazine haar negentiende
levensjaar in stapt. Een nieuw collegejaar; een nieuw bestuur.
voordat er vooruitgekeken wordt naar de ambities en
activiteiten van het negentiende SErviCE bestuur, aan mij de
eer om nog eenmaal terug te blikken op het voorgaande jaar.
terugblikProfessionalisering, internationalisering, intensivering en
onderwijsverantwoordelijkheid; dat was het devies van het
afgelopen jaar. dankzij de inzet van het achttiende SErviCE
bestuur zijn al deze punten op verschillende gebieden aan
bod gekomen. zo zijn er wederom drie SErviCE magazines
uitgebracht waarvan de 18.3 editie, het eerste volledig Engels-
talige magazine met een oplage van 2.400 stuks, onder
andere is verspreid op het ErES congres. Het magazine werd
door de professionals, studenten en alumni zeer goed
ontvangen en toont des te meer aan dat het SErviCE
magazine professionaliteit uitstraalt.
Het is reeds enkele jaren traditie dat de internationalisering
in een tweeluik aan bod komt. Allereerst de meerdaagse
excursie die SErviCE in december vorig jaar naar Frankfurt
am main bracht. in een trip van vier dagen werd een goed
beeld geschetst van wat Frankfurt als financieel centrum aan
vastgoed te bieden heeft en werden enkele borrels niet
geschuwd. Een tweede hoogtepunt was de tiendaagse
studiereis naar Singapore. na de reis van twee jaar terug
naar Seoul, werd ook het afgelopen jaar het Oosten een
bezoek gebracht. menig student bleek verrast door de inhoud
van het land, de snelheid van de maatschappij en de totaal
andere visie/mogelijkheden die de omgang met vastgoed
daar biedt. Kortom: een ervaring om nooit te vergeten.
Onderwijsverantwoordelijkheid maakte ook een groot deel uit
van de bezigheden van het achttiende bestuur. vragen en
klachten over het vastgoedonderwijs in zowel de bachelor-
als de masterfase werden door het SErviCE bestuur gebun-
deld en op de juiste plek neergelegd, zodat de verantwoorde-
lijke personen oplossingen en aanpassingen hebben kunnen
maken.
naast de lezingen, lunches en informele activiteiten zijn er
grote vorderingen gemaakt wat betreft het gebruik van social
media. Formele en informele zaken worden op overzichtelijke
wijze met onze leden, alumni, sponsoren en geïnteresseerden
gedeeld via Linkedin, Facebook, Twitter en de vernieuwde
SErviCE website.
dankzij de inzet van het achttiende bestuur en de medewer-
king van de sponsoren is het studiejaar 2010 – 2011, ondanks
een niet optimale financiële omgeving , wederom een
succesvol jaar geweest voor SErviCE. daarvoor nogmaals
dank.
Ambitiesde hoofdtaak van SErviCE is het bevorderen van het contact
tussen haar leden, de leerstoel real Estate management &
development en het bedrijfsleven. gedurende de eerste
maanden zijn wij als negentiende bestuur druk bezig deze
taak met veel enthousiasme zo goed mogelijk in te vullen.
daarbij zal goed gekeken worden naar het werk dat de
achttien besturen voor ons verzet hebben en de mogelijk-
heden die SErviCE sponsoren kunnen bieden.
met het vierde lustrum in het verschiet zal het brengen van
financiële stabiliteit binnen de vereniging een van onze
speerpunten zijn. dit om een gezonde situatie achter te laten
voor alle besturen die ons zullen opvolgen. dit zal bereikt
worden door de acquisitie meer slagkracht en meer mogelijk-
heden te bieden. Tevens valt er een stap te maken in het
uitbrengen van een digitaal SErviCE magazine naast de
bestaande hard copy versie. verder kan het mogelijkheden
bieden onze krachten, waar nodig, te bundelen met de
studieverenigingen FrESH en bOSS om verder te kijken dan
enkel ‘The smartest region of the world’.
Professionalisering, internationalisering, intensivering en
onderwijsverantwoordelijkheid, daar zal op gestuurd blijven
worden om onze leden een interessant, uitdagend en
leerzaam programma op het gebied van vastgoed te kunnen
bieden.
Activiteitenmet al deze bovengenoemde punten wordt het een jaar vol
mooie doelen om te bereiken. Aan ons de taak deze doelen
kleur te geven met de daarbij horende activiteiten.
met het verschijnen van de eerste editie van het magazine van
dit jaar zit de business Trip naar berlijn, de inhousedag bij
Laanbroek Schoeman adviseurs en Hét vastgoedsymposium
er inmiddels op. de ontwikkelingen die menig vastgoedhart
sneller doen kloppen hebben er voor gezorgd dat er, na Seoul
en Singapore, voor het derde jaar op rij een bezoek gebracht
zal worden aan Azië. van 9 tot en met 21 mei staat de Study
Trip naar Shanghai op het programma en dit beloofd
wederom één van de jaarlijkse hoogtepunten te worden.
Het enthousiasme dat benodigd is voor de continuering van
het SErviCE magazine, het organiseren van lezingen, lunches,
inhousedagen, borrels en het uitvoeren van onze onderwijs-
verantwoordelijke takenis bij het SErviCE bestuur aanwezig.
de resultaten en reacties zult u in de komende SErviCE
magazines, op de SErviCE website en social media tegemoet
zien komen!
mocht u meer willen weten over studievereniging SErviCE,
de organisatie, excursies, lezingen, contacten met bedrijven
en haar activiteiten, of wilt u informatie ontvangen over spon-
sormogelijkheden, dan kunt u contact met ons opnemen. volg
SErviCE via Facebook, Linkedin, Twitter en natuurlijk via onze
website www.service-studievereniging.nl.
met vriendelijke groet,
namens het SErviCE bestuur 2011-2012,
Tim Schellevoorzitter
48 49SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Eén jaar in de praktijk Begin 2010 was het zover,
ik kon beginnen met
afstuderen. De start hiervan
was niet makkelijk, er zijn
immers zoveel interessante
onderwerpen waar onderzoek
naar gedaan kan worden.
Graag wilde ik me bezig
houden met duurzaamheid.
Ik heb ervoor gekozen onderzoek
te doen naar de mogelijkheden
om de bestaande sociale
woningvoorraad duurzamer
te maken. Eind 2010 heb ik
dit onderzoek afgerond en
ben ik op zoek gegaan naar een
uitdagende baan, bij voorkeur
natuurlijk binnen een bedrijf
dat veel aandacht besteedt
aan duurzaamheid zodat dit
aansluit op mijn afstuderen.
door de kredietcrisis had ik mijn wensen en verwachtingen van mijn eerste
baan naar beneden bijgesteld. Een grote verrassing was dan ook dat brink
groep mij, nadat ik hen een brief had geschreven, direct uitnodigde voor een
sollicitatiegesprek. ik werd aangenomen als junior projectmanager bij de unit
bouwmanagement en huisvestingadvies waar ik bijna direct kon beginnen.
ik kende brink groep al van de gastcolleges die zij hebben gegeven tijdens
mijn studie real Estate managament & development aan de Technische
Universiteit van Eindhoven. Hoewel de gastcolleges gingen over gebiedsont-
wikkeling, heb ik er voor gekozen te solliciteren naar een managementfunctie.
deze functie had mijn voorkeur omdat ik tijdens mijn studie bouwtechnische
bedrijfskunde, aan de Hogeschool van Amsterdam, stage heb gelopen als
assistent projectmanager. Tijdens deze stage ben ik enthousiast geworden
voor het bouwmanagementvak.
Wat ik prettig vind aan mijn functie is dat ik zowel zelfstandig taken uitvoer
als samenwerk met collega’s en externen om taken te volbrengen. Afstemming
van onderdelen tussen de architect, installatieadviseur is bijvoorbeeld erg
belangrijk.
de voornaamste reden waarom ik deze baan leuk vind is dat het team waarin
ik meedraai werkt aan het vervullen van de wensen van de opdrachtgever.
ik ben nu een radertje in het geheel, maar als je meer ervaring hebt kun je
de motor zijn van een team dat grote en complexe projecten aanstuurt.
Huisvesting vormt een steeds belangrijkere rol bij het ondersteunen van de
organisatiedoelen. Wanneer de huisvesting een toegevoegde waarde geeft
aan de organisatiedoelen en dit ook nog eens binnen het budget past en op
tijd wordt voltooid, heb ik mijn taak volbracht.
ik werk nu mee aan de ontwikkeling van de Chemelot Campus in geleen,
die wordt omgevormd tot een innovatieve vestigingsplaats voor bedrijven
en kennisinstellingen onder meer op het gebied van chemie. Over sommige
bestaande gebouwen moeten nog besluiten worden genomen. bij deze
besluitvorming komt veel kijken, te denken aan keuzes tussen renovatie
en nieuwbouw. mijn collega’s en ik bereiden deze keuzes voor door het
aanreiken van informatie over geld, tijd, kwaliteit en risico’s. maar ook de
organisatie van de bewoners van de gebouwen moet aandacht krijgen.
is het bijvoorbeeld beter bepaalde organisaties samen te voegen in één
gebouw of juist niet? Wordt er groei verwacht in de toekomst, en zo ja,
hoeveel? Allemaal vragen waar antwoord op gevonden moet worden.
naar die antwoorden zijn we nu op zoek.
voor een van de bedrijfsonderdelen van dSm, en dus onderdeel van de
Chemelot Campus, is al een keuze gemaakt. ik stuur nu de architect en
adviseurs aan, die bezig zijn een ontwerp te maken. Afgelopen tijd ben ik
onder andere bezig geweest met een onderzoek naar het benodigde aantal
vergaderruimtes. Een belangrijke taak, omdat een tekort hieraan het
werkproces negatief kan beïnvloeden, terwijl een overschot de organisatie
onnodig op kosten jaagt. Het luisteren naar de gebruikers is hierbij erg
belangrijk. Het nieuwe werken speelt een steeds belangrijkere rol.
Ir. ing. sophie NauwelaertsSophie nauwelaerts studeerde in 2010 af aan de Technische Universiteit Eindhoven. na haar studie is ze gestart als projectmanager bij brink groep. daar houdt ze zich onder andere bezig met het bewaken van investeringskosten, de aansturing van ontwerpende en adviserende partijen en het analyseren van organisatiekenmerken.
bij brink groep zelf maken we bijvoorbeeld gebruik van flexwerkplekken.
Wanneer je op kantoor bent, zoek je een geschikte plek, passend bij de
werkzaamheden die je die dag uit wilt voeren. voor sommige organisatie-
onderdelen van dSm is dit een nieuw aspect. zij zijn gewend aan hun eigen,
vaste werkplek. niet iedereen zit op een verandering van het werkplekconcept
te wachten. Samen met de medewerkers onderzoek ik welk werkplekconcept
het beste bij hen past. Soms sta ik voor de uitdaging hen te overtuigen van de
voordelen van een bepaald concept, zoals betere interne communicatie en
een efficiënter ruimtegebruik. Hen betrekken bij workshops en tonen van
goede, maar ook minder goede voorbeelden is hierbij erg belangrijk. Het
vervolgens vertalen van deze ideeën naar een Programma van Eisen is een
leuke taak.
Andere werkzaamheden die ik verricht zijn het schrijven van een plan van
aanpak, het deelnemen aan ontwerpteambesprekingen, het aanvragen van
vergunningen en het verzorgen van aanbestedingen. Om deze taken te
kunnen uitvoeren ben ik voortdurend in contact met diverse partijen, zoals
de architect, de installatieadviseur, de constructeur, de gebruikers en de
provincie. Het samenwerken met zoveel verschillende partijen spreekt mij erg
aan, net als het werken aan bedrijfshuisvesting. Elke werknemer heeft op de
een of andere manier met het onderwerp te maken. Het vinden van het juiste
concept is uitdagend. Het is niet gemakkelijk om een ruimtestaat te vertalen
naar een huisvestingconcept. daarom is goed luisteren naar, maar ook
uitdagen van, de gebruikers zo belangrijk. zij gaan het gebouw gebruiken
en weten het best welke elementen het bereiken van organisatiedoelen
bevorderen, maar de vertaling naar een concreet huisvestingsconcept is mijn
vak. ik kijk erg uit naar de start van de bouw. Stapje voor stapje ga je zien
waar je je energie in hebt gestoken. dat resultaat is de beloning voor al het
werk dat je verricht hebt.
naast het project op de Chemelot Campus werk ik aan een project voor
burgers Ergon. Samen met een collega ondersteun ik hen bij systems
engineering, een verzameling van methoden en technieken om een ontwerp-
proces te doorlopen. Systems engineering wordt veel toegepast in de grond-,
weg- en waterbouw. voor burgers Ergon maken we er gebruik van in de
utiliteitsbouw. met systems engineering kan op handige wijze worden
aangetoond hoe de ontwerper voldoet aan de eisen van de
opdrachtgever. Alle eisen worden ingevoerd en gekoppeld
aan een bewijsdocument. Aan de hand hiervan wordt een
verificatierapport opgesteld, dat aan de opdrachtgever wordt
overhandigd.
ik merk dat duurzaamheid een belangrijke rol speelt, zowel
bij brink groep als bij opdrachtgevers. brink groep heeft
bijvoorbeeld een model ontwikkeld dat het rendement van
duurzaamheidinvesteringen in bestaand vastgoed inzichtelijk
maakt. maar ook de medewerkers worden bewust gemaakt
van hun gedrag dat invloed kan hebben op het milieu.
naast het werken zijn er bij brink groep veel initiatieven om
collega’s ook op een informele manier te leren kennen. denk
aan borrels, diners, dagjes uit en zelfs wintersport. daarnaast
ben ik onlangs met een collega mee geweest naar een
bijeenkomst van ‘made for talent’. dit is een netwerk voor
professionals op sleutelposities in dynamische en innovatieve
bedrijven en organisaties in de regio Eindhoven. Het is
belangrijk niet alleen op de hoogte te blijven van waar het
bedrijf waarbij je werkzaam bent zich mee bezig houdt, maar
ook te kijken wat er om je heen gebeurt. Tot nu toe heb ik het
ontzettend naar mijn zin bij brink groep. door regelmatig
gesprekken te voeren met mijn coach en deel te nemen aan
de interne leergang, verwacht ik me op een goede manier te
kunnen ontwikkelen. Eigen initiatief is belangrijk en wordt
erg gestimuleerd. ik wil me gaan verdiepen in het kennis-
management van brink groep. ik weet nog niet in welk
onderwerp dit precies zal zijn. naast werken aan uitdagende
projecten is een prettige werksfeer voor mij erg belangrijk.
ik ga elke dag met veel plezier naar mijn werk. ik kijk ernaar
uit om me verder te ontwikkelen en meer verantwoordelijk-
heden te krijgen.
AFBEEldING 1
Chemelot Campus van broekbakema
50 51SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Afstudeerder TU/e
Een goed gebieds- concept is de verzekering van een toekomst? Conceptionele
gebiedsontwikkeling:
ontwikkelen vanuit een
mentaliteitspropositie
De Nederlandse ruimtelijke ordenings-
praktijk is door een groot aantal op
elkaar inwerkende en elkaar verster-
kende ontwikkelingen in transitie.
Tegenwoordig staat niet langer het
kwantitatief bouwen centraal.
De aandacht is verschoven naar het
(constant) aanpassen van de bebouwde
omgeving, het voldoen aan de hogere
kwaliteitseisen van de consument en
de waardeontwikkeling op de langere
termijn. Daarbij blijkt de traditionele
manier van gebiedsontwikkeling niet
langer toereikend; de huidige periode
wordt gekenmerkt door een zoektocht
naar een moderne vorm van gebieds-
ontwikkeling.
de huidige ruimtelijke ordeningspraktijk roept vragen op
omtrent het vakgebied gebiedsontwikkeling. zo wordt onder
meer getwijfeld of de met gebiedsontwikkeling gepaard
gaande grootschaligheid, langetermijnplanning en grote
financiële risico’s nog wel bij deze tijd passen. de huidige
manier van ruimtelijke planning blijkt niet ingesteld op de
structurele veranderingen die zich hebben voorgedaan en
wordt vaak nog gedomineerd door het productieproces.
gebiedsontwikkeling wordt daarin gezien als projectontwik-
keling op een grotere schaal, waarbij in een gesloten
planproces met enkele (grote) partijen wordt gewerkt aan
een bouwproject. met name de zogeheten blauwdrukplan-
ning waarin gebieden worden ontwikkeld aan de hand van
een uitgewerkt stedenbouwkundig eindbeeld krijgt momen-
teel veel kritiek te verduren, zeker omdat een verschuiving
heeft plaatsgevonden naar de herontwikkeling en transfor-
matie van reeds bestaande gebieden. deze gebieden hebben
al een leven en herbergen vele waarden. Een gebiedsgerichte
aanpak blijft echter van belang, omdat juist deze samenhang
kan zorgen voor onder andere risicodeling en meer kwaliteit.
de afgelopen jaren is een kentering zichtbaar waarbij
gebiedsconcepten worden ontwikkeld om een gebiedsontwik-
keling te ondersteunen. daarin wordt een marktgerichte
houding aangenomen en staat in toenemende mate de
eindgebruiker centraal in plaats van het productieproces.
Om die reden heb ik onderzoek gedaan naar een moderne
vorm van gebiedsontwikkeling waarbij sturing plaatsvindt in
de vorm van een gebiedsconcept.
“De insteek en de toepassing van
gebiedsconcepten lijkt vaak nog
gebaseerd op een projectmatige
en traditionele vorm van gebieds-
ontwikkeling."
de basis voor een moderne vorm van gebiedsontwikkeling is
in dit onderzoek gelegd door een gebied niet te zien als een
(eind)product maar als een dynamisch systeem dat voortdu-
rend aan verandering onderhevig is. Om een gebied te
ontwikkelen is een plan vereist dat wordt gedragen door vele
kleine en grote actoren, dat aansluit bij de bestaande
exploitatie, waarmee voortdurend in de steeds veranderende
behoeften van de consument kan worden voorzien en dat
ruimte biedt aan meerdere kleinschalige projecten. de vraag
is dan ook hoe een gebiedsconcept eruit moet zien dat
bestand is tegen deze dynamiek. Hierbij lijkt een ander soort
concept te passen dan bij individuele projectontwikkelingen.
de vorming van een gebiedsconcept wordt namelijk vaak nog
gezien als het bedenken van een verleidelijk eindbeeld of een
unieke totaaloplossing. de insteek en de toepassing van
gebiedsconcepten lijkt daardoor vaak nog gebaseerd op een
projectmatige en traditionele vorm van gebiedsontwikkeling
en biedt nog onvoldoende houvast om een antwoord te geven
op de structurele problemen binnen de ruimtelijke ordening.
in andere sectoren, zoals in de productontwikkeling of
auto-industrie, is al veel langer sprake van marktverzadiging,
een groeiende concurrentie en ingewikkelde multidiscipli-
naire ontwikkelingsprocessen. Ook hier heeft een verschui-
ving plaatsgevonden van productiegericht naar marktgericht
ontwikkelen. de laatste jaren zien we dat steeds meer
conceptgericht te werk wordt gegaan, zoals te zien valt in
figuur 1. Een benadering waarvan we binnen de gebiedsont-
wikkelingspraktijk nog veel kunnen leren. Om die reden zijn
belangrijke lessen die volgen uit de toepassing van concepten
in andere sectoren doorvertaald naar het vakgebied gebieds-
ontwikkeling.
vanuit de toepassing van concepten in andere sectoren blijkt
dat in hoofdlijnen twee verschillende soorten concepten
(product- en mentaliteitspropositie) en bijbehorend twee
verschillende manieren van ontwikkelen (conceptueel en
conceptioneel ontwikkelen) onderscheiden kunnen worden:
1. Conceptueel ontwikkelen - Allereerst zien we dat concep-
ten voorkomen in de vorm van productproposities. daarin
wordt een toekomstig product beschreven door een studie-
model, plan, schets of prototype, waarin de belangrijkste
functies en kwaliteiten zijn vastgelegd. Kenmerkend aan deze
concepten is dat voornamelijk de fysieke en functionele
eigenschappen centraal staan, de haalbaarheid van het
beschreven product het uitgangspunt vormt, het concept vaak
een bepaalde houdbaarheidsdatum heeft en het concept zich
vaak richt op een bepaalde doelgroep.
2. Conceptioneel ontwikkelen - daarnaast komen concepten
voor in de vorm van mentaliteitsproposities. in deze mentali-
teitspropositie worden geen intrinsieke kwaliteiten, verbete-
ringen of toegevoegde waarde geclaimd op productniveau,
maar wordt een concept in de markt gezet in de vorm van een
gedachtegoed, een visie of een betekenis. de achterliggende
gedachte voor toekomstige ontwikkelingen wordt daarin
beschreven en hierdoor wordt afstand gedaan van de concurrentiestrijd op
basis van productproposities. deze manier van ontwikkelen is meer concept-
gericht en wordt ook wel ‘concepting’ genoemd. Het concept vormt in dit
geval vaak een standvastige basis van een organisatie of een merk.
Een voorbeeld van een merk dat zich op een conceptionele manier ontwikkeld
is het merk Harley-davidson. Het merk is niet zozeer populair vanwege de
kwaliteit van de motoren (productpropositie), maar vanwege het gedachte-
goed (mentaliteitspropositie) achter het merk. Het merk staat voor het uiten
van een bepaalde manier van leven en is daardoor van betekenis voor de
consument. gevolg is dat Harley-davidson naast motoren ook andere
producten als kleding, restaurants, agenda’s en mokken aan kan bieden.
Producten die op hun beurt op een conceptuele manier ontwikkeld zijn
passend binnen de achterliggende mentaliteitspropositie. ze dragen bij aan
het verkondigen van het achterliggende concept en ontlenen hier ook een
bepaalde meerwaarde aan. Andere voorbeelden van merken die zich op een
conceptionele manier ontwikkelen zijn The body Shop en max Havelaar.
de producten van deze merken vormen een uiting van een achterliggende
betekenisvolle ideologie, respectievelijk om milieuvriendelijke natuurlijke
producten te verhandelen en het stimuleren van de eerlijke wereldhandel.
Een merk als mars staat daarentegen voornamelijk voor de productpropositie,
een chocoladereep met een laagje caramel. in de marketingliteratuur wordt
als gevolg hiervan onderscheid gemaakt tussen productmerken en concept-
merken.
“Vraaggestuurd marktdenken lijkt binnen de
gebiedsontwikkelingspraktijk te overheersen."
de resultaten uit de literatuurstudie hebben geleid tot de conclusie dat ook in
de bouw onderscheid gemaakt kan worden tussen conceptuele en conceptio-
nele gebiedsontwikkeling. daarbij gaat conceptuele gebiedsontwikkeling uit
van een productpropositie, dat neerkomt op het beschrijven van een
stedenbouwkundig plan of ontwerp op basis van bijvoorbeeld de gewenste
functies, het aantal vierkante meters, een toekomstige doelgroep, een
programma van eisen of een bepaald thema. Aspecten waarover in het
algemeen moeilijk tot een overeenstemming kan worden gekomen. de
realisatie en verkoop van een project vormt daarbij het uitgangspunt in plaats
van het uitdragen van een achterliggend gedachtegoed, een visie of een
betekenis. bij conceptionele gebiedsontwikkeling wordt de ontwikkeling juist
gestart vanuit een mentaliteitspropositie waarin de achterliggende gedachte
achter de toekomstige ontwikkelingen wordt vastgelegd. niet de realisatie van
een haalbaar eindbeeld, maar het uitdragen van een gedachtegoed vormt het
E. westerhof MscEmiel Westerhof is in oktober afgestudeerd aan de Technische Universiteit Eindhoven in de richting real Estate management & development en momenteel werkzaam als conceptionist bij Concire in rotterdam. Emiel is tijdens zijn onder- zoek begeleid door dave Havermans, Leonie van de ven en david Tuinzing. dave Havermans en Leonie van de ven zijn verbonden aan de Technische Universiteit Eindhoven. david Tuinzing is conceptionist bij Concire.
FIGuur 1
verschuiving binnen het vakgebied marketing.
periode Focus taken
1945 - 1960 Productiegericht: productiecapaciteit Distribueren van product
1960 - 1970 Productiegericht: kwaliteit en prestaties Benoemen kwaliteit van product
1970 - 1990 Verkoopgericht: beeldvorming en communicatie Overtuigend verkopen van product
door onderscheiding en herkenning
1990 - 2005 Marktgericht: doelgroepen, leefstijlen, behoeften Consument als ontwerpbasis
2005 - heden Conceptgericht: waardebod, emotioneel Gedachtegoed / betekenis
communiceren
52 53SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
doel. Het gedachtegoed vormt een standvastige basis waarmee een richting
wordt beschreven waarbinnen (toekomstige) ontwikkelingen in het gebied
kunnen plaatsvinden.
Conceptionele gebiedsontwikkeling vereist een fundamenteel andere
benadering dan momenteel vaak wordt toegepast. momenteel lijkt het
vraaggestuurde marktdenken binnen de gebiedsontwikkelingspraktijk te
overheersen, waarbij vroegtijdig wordt gekozen voor een bepaald program-
ma, een bepaalde doelgroep en een bepaald thema. Er wordt gekeken wat
anderen aanbieden, wat consumenten kopen en wat consumenten vragen.
dat wordt vervolgens vertaald en aangeboden. Het antwoord op de vraag
waarom juist die doelgroep wordt bediend, dat thema is gekozen en dat
programma wordt gerealiseerd, ontbreekt. Er wordt als het ware een
(nieuwe) identiteit voor een gebied gekozen of bedacht in plaats van dat er
een ontwikkeling plaatsvindt vanuit de eigenheid van het gebied en het
enthousiasme van de betrokken mensen en organisaties zelf. dit terwijl het
juist in deze tijd steeds belangrijker wordt om juist hier aansluiting bij te
vinden. de huidige belanghebbenden moeten immers voor een groot
gedeelte de ontwikkeling gaan dragen.
“Bij conceptionele gebiedsontwikkeling
wordt de ontwikkeling gestart vanuit een
mentaliteitspropositie."
Het wordt dan ook steeds belangrijker om vanuit het gebied en de betrokken
mensen en organisaties na te denken over meer existentiële vragen: Wat
maakt dit gebied uniek? Wat is de betekenis van dit gebied? Waar zijn wij
goed in? Wie zouden wij als gebruikers willen hebben? Wat kunnen wij de
gebruiker bieden? door hierover na te denken start de vorming van het
gebiedsconcept vanuit de eigenheid van het gebied en vanuit een gedachte-
goed die volgt uit de betrokkenheid van de partijen en mensen in dat gebied.
daardoor wekt het concept meer enthousiasme op bij de betrokken partijen,
nodigt het uit tot samenwerken en is het uiteindelijke resultaat vaak meer
onderscheidend en innovatiever dan wanneer het concept tot stand komt
vanuit een eenzijdige visie, namelijk die van de stedenbouwkundige. door de
gedachte achter de ontwikkelingen te beschrijven kan steeds op zoek worden
gegaan naar haalbare projecten die op dat moment kunnen
bijdragen aan het verkondigen van het gedachtegoed.
daardoor biedt het gebiedsconcept ruimte aan kleinschalige
projecten en een meer organische vorm van ontwikkelen
terwijl de samenhang in het gebied is gewaarborgd. Het
gebiedsconcept blijkt daardoor veel duurzamer te zijn, omdat
steeds dynamisch kan worden ingespeeld op veranderingen
die zich voor doen.
Tegenwoordig zien we steeds meer gebieden die zich op een
conceptionele manier ontwikkelen. gebieden waarbij niet het
bouwen van een x-aantal woningen als uitgangspunt wordt
genomen met soms nog een bedacht thema als een soort
laagje make-up om ze verkoopbaar te maken, maar waar
daadwerkelijk geprobeerd wordt om een gedachtegoed of
visie te verkondigen. Een gedachtegoed dat volgt uit en
aansluit bij de ideeën en opvattingen van de gebruikers van
het gebied. zo zien we dat in het project Scheveningen Haven
aansluiting wordt gevonden bij de vissers in het viscluster. En
zien we bijvoorbeeld in Lanxmeer Culemborg dat in de
behoefte van mensen wordt voorzien om uiting te geven aan
hun kijk op een duurzame samenleving. bij Leerpark
dordrecht worden mensen en organisaties uitgedaagd om
mee te denken over de ontwikkeling en het tot bloei brengen
van een betekenisvol ‘Leerpark’. zowel uit de praktijkvoor-
beelden als uit de afgenomen interviews blijkt dat dit leidt tot
meer draagvlak en dat daardoor vaak meer mogelijk is, zowel
wat betreft het programma als qua regelgeving en in
financieel opzicht. de verwachting is daarom ook dat steeds
meer gebieden worden ontwikkeld op basis van een
gebiedsconcept in de vorm van een mentaliteitspropositie.
gebieden die een gedachtegoed en een visie vertegenwoordi-
gen, de klassieke gedefinieerde markten omzeilen en juist
daardoor mensen en organisaties aan zich weten te binden.
in de praktijk zien we namelijk dat juist die gebieden in de
huidige tijd zich wel doorontwikkelen en in staat zijn om mee
te bewegen met de tijdgeest.
Afstudeer- verslagen tu/e - rEMd
Op deze pagina treft u een overzicht
van de meest recente afstudeer-
verslagen van de opleiding Real
Estate Management and Development
aan de Technische Universiteit
Eindhoven. Het complete overzicht
van afstudeerverslagen is te
vinden op de website van SERVICE:
www.service-studievereniging.nl
Bestelling van de verslagen geschiedt
door invulling van het bestelformulier
op de internetsite. De kosten bedragen
EUR 30,- per verslag (inclusief
verzendkosten). De levertijd van een
verslag bedraagt circa twee weken.
Auteur: Niels Langenhuizenbestelnr.: 433
Opleiding: rEmd
Jaar: 2010
Volg de consument “Een onderzoek naar klantgericht stedelijk ontwikkelen”de nederlandse woningmarkt is in de 21e eeuw definitief van
een traditionele aanbod gestuurde markt veranderd in een
klantgerichte markt waarin de macht bij de consument ligt.
dat de woningmarkt zich te lang heeft laten leiden door de
aanbodgedreven markt is met de huidige patstelling en de
crisis in sneltreinvaart duidelijk geworden. Onder druk van
het woningtekort is deze situatie lange tijd verbloemd, zodat
nu pas duidelijk is geworden dat er een mismatch is tussen
vraag en aanbod. de woningmarkt is hierdoor op een
keerpunt komen te staan, waarbij afscheid wordt genomen
van ‘ontwikkelen in de wei’ en een reactieve houding.
Complexe stedelijke projecten zullen de corebusiness gaan
vormen met een proactieve manier van ontwikkelen en een
focus op waardecreatie en psychologische behoeften. de
ontwikkelaar dient zijn werkwijze hierop aan te passen.
in dit onderzoek wordt een klantgerichte methode gevormd
die in projecten op stedelijke woonlocaties waarde voor de
eindgebruiker kan creëren, zodat de eindgebruiker centraal
komt te staan en de ontwikkelaar tegelijkertijd zijn afzetrisico
kan verlagen, doorlooptijd kan verkorten en opbrengsten en
continuïteit kan verhogen.
Auteur: Bas Steeghbestelnr.: 437
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
De samenwerking tussen de ontwikkelaar en de zorginstelling: Realiteit of Utopie?binnen de zorgsector van nederland vindt een verplaatsing
plaats van de verantwoordelijkheden. Waar voor 2006 (onder
het bouwregime ex Wzv) de staat volledig garant stond voor
de financiering van zowel de zorg als het vastgoed van de
zorginstellingen, is deze verantwoordelijkheid met behulp
van een transitiefase aan het verschuiven naar de zorginstel-
lingen zelf. dit betekent een omschakeling van centrale
aanbodsturing naar gereguleerde marktwerking wat resulteert
in grote gevolgen voor de manier waarop de zorginstellingen
met hun vastgoed om moeten gaan. Het vastgoed wordt een
risico-object waar het binnen het bouwregime ex Wzv een
verzekerd object was. daarnaast komen de zorgpartijen in
een marktgerichte, risicovolle omgeving terecht waar men
geen ervaring mee heeft. de gewijzigde wetgeving, het nieuwe
speelveld en de toename van de complexiteit van de huisvesti-
gingsopgaven in de zorg bieden wellicht kansen voor
zorginstellingen en vastgoedpartijen om op een integrale
manier samen te werken bij de ontwikkeling van woonzorg-
vastgoed. met behulp van dit onderzoek is een procesinstru-
ment gecreëerd dat projectontwikkelaars inzicht biedt in de
vraagstukken binnen de samenwerking met zorginstellingen
in het vastgoedontwikkelingsproces voor woonzorgvast-
goed, als gevolg van de gewijzigde wetgeving en het nieuwe
speelveld in de zorg.
54 55SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Auteur: Raoul Dols bestelnr.: 438
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Bouworganisatievormen bij verpleeg- en verzorgingsinstel-lingen “Model voor de keuze van bouworganisatievormen voor verpleeg- en verzorgingsinstellingen bij de realisatie van nieuwbouwprojecten”.verpleeg- en verzorgingsinstellingen hebben de afgelopen
jaren veel veranderingen doorgemaakt. Ook op het gebied
van vastgoed zijn de instellingen zelf verantwoordelijk
geworden voor het vastgoed dat men in portefeuille heeft. Op
dit moment worden de kosten voor het vastgoed nog steeds
gedekt op basis van nacalculatie, maar er zal in de komende
jaren gewerkt worden naar de invoering van de normatieve
Huisvestingscomponent (nHC). deze vergoeding is gekoppeld
aan de zzP’s (zorg zwaarte Pakketten) die door de verpleeg-
en verzorgingsinstelling geleverd worden. dit betekent dat er
geen vergoeding is voor het vastgoed wanneer er geen zorg
geleverd wordt. Parallel hieraan worden er plannen gemaakt
voor het doorvoeren van het verder scheiden van wonen en
zorg. met deze wijzigingen in het systeem verandert ook de
markt waarin de zorginstellingen opereren. Was het in het
oude systeem zo dat de verpleeg- en verzorgingsinstellingen
bij het realiseren van nieuwbouw verplicht waren om met
een traditionele bouworganisatievorm te werken en bij hoge
uitzondering in bouwteamverband, heeft men nu de keuze uit
alle mogelijkheden die er op de markt zijn. dit onderzoek
richt zich op deze mogelijkheden door middel van het ontwik-
kelen van een model waarmee uiteengezet wordt welke
mogelijkheden verpleeg- en verzorgingsinstellingen hebben
voor bouworganisatievormen bij hun nieuwbouwopdrachten.
Uit het model zal blijken wat de meest voor de hand liggende
bouworganisatievorm is voor een investering in vastgoed
binnen het strategisch beleid van de organisatie.
Auteur: Petra Quirijnsbestelnr.: 439
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
COMPLEX GEMENGD COMPLEX “Een exploratief onder-zoek naar de belemmeringen voor woningcorpora-ties bij het doorvoeren van energiebesparende maatre-gelen binnen gemengde wooncomplexen”Steeds meer corporaties houden zich bezig met de energie-
prestatie van hun vastgoedportefeuille. gemiddeld 55% van
het corporatiebezit is gestapelde bouw. deze kunnen
voorkomen in de vorm van huurcomplexen of gemengde
complexen. gemengde complexen bestaan zowel uit huur-
als koopwoningen. deze vorm komt tegenwoordig steeds
vaker voor doordat corporaties meer woningen verkopen. de
beheerstrategie bij gemengde complexen wordt anders
vormgegeven dan bij huurcomplexen. Een corporatie heeft
namelijk niet alleen te maken met haar huurders, maar ook
met particuliere eigenaren. deze beheerstructuur kan het
voor corporaties ingewikkeld maken om energiebesparende
maatregelen door te voeren binnen gemengde complexen. in
de praktijk blijken veel corporaties te worstelen met het
doorvoeren van energiebesparing binnen gemengde
complexen. door middel van dit onderzoek wordt er gestreefd
inzicht te verkrijgen in eventuele belemmeringen die
woningcorporaties ondervinden bij het doorvoeren van
energiebesparende maatregelen binnen een gemengd
wooncomplex. daarnaast worden er maatregelen geformu-
leerd om deze belemmeringen te reduceren.
Auteur: Elies Kootbestelnr.: 440
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Balanceren tussen vertrouwen en wantrouwen “Intern toezicht woningcorporaties” Woningcorporaties worstelen met de vormgeving van het
interne toezicht. dit blijkt uit de incidenten die zich in de
corporatiesector hebben voorgedaan, uit de kritiek op het
toezicht vanuit de media en uit de politiek die twijfelt aan het
vertrouwen in het functioneren van het interne toezicht. Sinds
de bruteringsoperatie zijn woningcorporaties zich meer gaan
bewegen in het middenveld tussen markt, overheid en
maatschappij en hebben ze een grotere bestuurlijke vrijheid
gekregen. naast het beheren van vastgoed zijn woningcorpo-
raties projecten gaan initiëren, ontwikkelen en realiseren. de
sector is gaan concurreren met marktpartijen en is zich meer
gaan richten op leefbaarheid vraagstukken. Hierdoor zijn
strategische keuzes belangrijker geworden met de grotere
risico�s van dien. deze risico�s konden voorheen bij de
overheid afgedekt worden maar tegenwoordig dienen
corporaties zelfstandig met deze risico�s om te gaan. de
oorzaak van de incidenten is dan ook te vinden in gebrekkig
risico�inzicht, management en toezicht. Hierdoor is de rol van
de commissaris, die verantwoordelijk is voor het interne
toezicht, onder druk komen te staan. dit heeft geresulteerd in
maatregelen ter verbetering van het interne toezicht. voor de
raad van Commissarissen hebben deze maatregelen echter
geresulteerd in complexere regelgeving vooraf en meer
extern toezicht in de vorm van toetsing en controles achteraf.
Onderzoek naar het inhoudelijk functioneren van het interne
toezicht is slechts in beperkte mate uitgevoerd. de centrale
vraag die in dit onderzoek behandeld zal worden is: “Hoe kan de
raad van Commissarissen zo effectief mogelijk toezicht houden
op risico’s bij beslissingen over vastgoed investeringen?”.
Auteur: Paul Eerenbergbestelnr.: 441
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties “Transformatie op gebiedsniveau van monofunctionele kantoorlocaties”Een aanzienlijk deel van de structureel leegstaande kantoren
in nederland bevindt zich op monofunctionele kantoorloca-
ties. gemeenten streven ernaar om een deel van dit overschot
aan kantoren op deze locaties te herstructureren naar
gemengde gebieden. in de praktijk blijkt echter dat dergelijke
ambities lastig zijn te verwezenlijken. Enerzijds worden er
door zowel publieke als private partijen te veel inkomsten
gegenereerd met het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties,
anderzijds vormen de verschillende waarderingen van de
betrokken actoren nog een van de voornaamste struikelblok-
ken in het transformatieproces. buiten deze obstakels is het,
ook door de lange doorlooptijd van binnenstedelijke
gebiedsontwikkelingen van deze aard en omvang, niet
realistisch om te verwachten dat deze problematiek op de
korte termijn kan worden opgelost. de visie moet hierbij op
de lange termijn zijn gericht. desondanks is het nog steeds
belangrijk, dat wanneer de kans zich aandient om een
monofunctionele kantoorlocatie te transformeren dan wel
herstructureren, de instrumenten die aanwezig zouden
moeten zijn om dit te bewerkstelligen. in dit onderzoek wordt
de volgende centrale vraagstelling behandeld: “Wat moet er
op locatie- en gebouwniveau worden gewijzigd om een
monofunctionele kantoorlocatie met veel structurele leegstand
te transformeren dan wel herstructureren naar een ‘succes-
volle’ locatie met weinig tot geen structurele leegstand? “
Auteur: Niek Bongersbestelnr.: 442
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Belemmeringen voor de groei van de bedrijfs- ruimtebeleggingsmarktde vraag die centraal staat in dit onderzoek is wat ervoor
zorgt dat de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in nederland
relatief klein blijft. vóór de wereldwijde crisis medio 2008
kwam er steeds meer kapitaal beschikbaar voor vastgoedbe-
leggingen. in de traditionele vastgoedbeleggingssectoren in
nederland, te weten woningen, winkels en kantoren, was dit
goed merkbaar doordat de vraag naar vastgoed op toploca-
ties groot bleef onder beleggers ondanks de daling van de
aanvangsrendementen. Alternatief vastgoed, zoals bedrijfs-
ruimten werd door beleggers weinig in overweging geno-
men.de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in nederland blijft
achter bij bijvoorbeeld die van het verenigd Koninkrijk. in dat
land is de bedrijfsruimtebeleggingsmarkt een volwaardige
beleggingsmarkt met een grotere omvang dan de woning-
markt. de bedrijfsruimtesector wordt in nederland nog
steeds gekenmerkt als ‘alternatief’, maar kan wellicht beter
getypeerd worden als ‘niche’, aangezien beleggingsresultaten
de afgelopen jaren gunstiger zijn geweest dan die van
beleggingen in woningen, winkels en kantoren. Het financieel
resultaat kan dus geen reden zijn voor beleggers om de
bedrijfsruimtesector links te laten liggen. dit onderzoek
probeert te verklaren wat de oorzaken zijn voor de relatief
kleine bedrijfsruimtebeleggingsmarkt in nederland en wat
deze beleggingsmarkt kan belemmeren te groeien in de
toekomst.
Auteurs: Roger Schouten en Mark de Jongbestelnr.: 443
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Invloeden van fysieke wijzigingen op passantenstromen in binnenstedelijke winkelgebiedendoor de professionalisering van de vastgoed- en retailmarkt
is er steeds meer vraag naar informatie en data met betrek-
king tot passantenstromen en consumentengedrag in
winkelgebieden. door actuele onderwerpen als vergrijzing,
demografische krimp, internetwinkels, schaalvergroting in
hoofdwinkelgebieden, beperkte financieringsmogelijkheden
en oplopende leegstand wordt de noodzaak van weloverwo-
gen duurzame en risicomijdende ontwikkelingen steeds
belangrijker. in dit kader is het van belang onderzoek te
verrichten naar fysiek ruimtelijke factoren die van invloed zijn
op passantenstromen in winkelgebieden. in deze studie wordt
dan ook inzicht verkregen in de invloeden van de belangrijk-
ste fysiek ruimtelijke ingrepen in binnenstedelijke winkelge-
bieden op passantenstromen. Onderzocht wordt of er verband
bestaat tussen bepaalde fysiek ruimtelijke veranderingen in
binnenstedelijke winkelgebieden en veranderingen in
passantenstromen in die winkelgebieden. de invloeden van
deze fysiek ruimtelijke veranderingen worden onderzocht om
bij toekomstige ruimtelijke ingrepen in binnenstedelijke
winkelgebieden een beter onderbouwde inschatting van de
effecten op passantenstromen mogelijk te maken.
56 57SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
Auteur: Nadja Bressersbestelnr.: 444
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
De toekomst van aanloopstraten “Een onderzoek naar maatregelen om de potentie van aanloopstraten ten volle te kunnen benutten”de winkelmarkt werd decennialang gekenmerkt door groei.
Op het moment van economische groei ontstond er meer
vraag naar winkelruimte met als gevolg expansie van het
kernwinkelgebied en het verwinkelen van aanloopstraten.
Een aanloopstraat is een straat die onderdeel uitmaakt van
de binnenstad. Aanloopstraten behoren niet tot het kernwin-
kelgebied, maar staan wel in verbinding met of vormen de
entree naar het kernwinkelgebied. de aanloopstraten
behoren tot het b- en C-milieu. daarnaast is een aanloop-
straat te typeren door relatief veel kleinschalig, zelfstandig
ondernemerschap en een hoge mate van functiemenging van
detailhandel, horeca, ambacht, dienstverlening en in mindere
mate de woonfunctie.
Het functioneren van de aanloopstraat wordt voornamelijk
bepaald door de aanwezige functies en actoren, de attractivi-
teit, de bovengenoemde ruimtelijke dynamiek, diverse
ontwikkelingen op de winkelmarkt en het type aanloopstraat.
door huidige ontwikkelingen wordt de winkelmarkt niet
langer zonder meer gekenmerkt door groei. Onder andere de
vergrijzing, bevolkingskrimp en internetwinkels beginnen
hun weerslag te hebben op de binnenstad. de problemen
manifesteren zich met name in de aanloopstraten. Om de
negatieve ontwikkelingen tegen te gaan moet er iets verande-
ren. dit onderzoek richt zich op de toekomst van aanloopstra-
ten waarvan het functioneren verslechtert. Er wordt nage-
gaan op welke wijze en met welke maatregelen een slecht
functionerende aanloopstraat structureel verbeterd kan
worden.
Auteur: Kim Damoiseauxbestelnr.: 445
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Krimp krimpt niet “Samenwerken bij een gebiedsontwikke-ling in krimpgebieden” na jarenlang de vastgoedmarkt bekeken te hebben vanuit een
perspectief waarin alleen sprake was van bevolkingsgroei,
heeft men enkele jaren geleden kennis gemaakt met het
verschijnsel bevolkingskrimp, oftewel een daling van de
bevolkingsaantallen. Een aantal krimpregio’s in nederland
heeft ervoor gekozen de krimp regionaal te benaderen door
middel van een samenwerkingsverband. inmiddels heeft ook
de landelijke overheid aandacht voor de krimp, maar het
beleid is nog summier te noemen. daarnaast is in de
beleidsvoering nog niet voldoende rekening gehouden met
de genoemde regionale verschillen. de huidige zoektocht van
partijen naar hoe samen te werken en wat bij deze samen-
werking van belang is, gaat moeizaam. door de vergrote
complexiteit, de hoge noodzaak van integraliteit, de veelheid
aan verschillende stakeholders en verschillende belangen
komt de samenwerking maar moeizaam op gang en stuiten
stakeholders op veel knelpunten en struikelblokken in de
samenwerking bij de begeleiding van de krimp. Het is niet
meer mogelijk de gebaande paden uit het verleden blinde-
lings te volgen. Het is een zoektocht naar de juiste aanpakme-
thode. dit onderzoek heeft tot doel een advies te formuleren
dat een handvat biedt voor het optimaliseren van de
samenwerking tussen stakeholders in nederlandse krimpge-
bieden, om zodoende de kansen van de bevolkingskrimp te
benutten en de bedreigingen te keren.
Auteur: Tom Bovend’ eerdtbestelnr.: 446
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Eerste hulp bij ziekenhuisvastgoed “De ontwikkeling van een instrument dat strategische vastgoedbeslissingen binnen ziekenhuizen ondersteunt en inzichtelijk maakt” in nederland zijn er op dit moment ongeveer 110 ziekenhui-
zen. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat nederland erg
hoog scoort m.b.t. het zorgniveau. dit heeft echter wel
gevolgen voor de totale kosten van de zorg. Sinds de
invoering van het nieuwe zorgstelsel in 2006 zijn de kosten
significant toegenomen. Jaarlijks stijgen de kosten
voor zorg met 4%, dit is veel harder dan dat de economie op
dit moment groeit. de financiële druk op ziekenhuizen leidt er
toe dat ziekenhuizen andere keuzes moeten gaan maken met
betrekking tot hun vastgoed. Waar vroeger bepaalde
beslissingen betreffende het vastgoed vanzelfsprekend
waren, dienen er nu omzetverwachtingen en prognoses
gemaakt te worden om banken te overtuigen om te investe-
ren. Functies die niet financieel rendabel zijn vallen op deze
manier buiten de boot, hetgeen natuurlijk ondenkbaar is.
momenteel ontbreekt het vooral aan vastgoedconcepten die
inspelen op de veranderingen die komende zijn en aan
middelen die vastgoedverantwoordelijken in staat stellen
ethische discussies om te buigen naar discussies gebaseerd
op objectieve feiten. de doelstelling van dit onderzoek is om
een instrument te ontwikkelen dat ziekenhuizen een eerste
aanzet geeft ten aanzien van vastgoedconcepten voor
nieuwbouwprojecten. dit instrument dient proactieve
scenario’s te genereren voor nieuwbouwprojecten waarbij
rekening wordt gehouden met nieuwe inzichten en verande-
rende marktomstandigheden ten aanzien van ziekenhuisvast-
goed. van belang hierbij is dat er rekening gehouden wordt
met restricties van specifieke ziekenhuisfuncties. de concep-
ten dienen vastgoedmanagers van ziekenhuizen in staat te
stellen beslissingen te nemen die de visie en strategie van het
ziekenhuis ondersteunen. daarnaast is het van belang dat er
bewustheid gecreëerd wordt bij de medewerkers van het
ziekenhuis voor de veranderingen van overheidswege en de
daarbij behorende financiële gevolgen, zowel binnen het
ziekenhuis als geheel als op projectniveau. de financiële
continuïteit van het ziekenhuis als organisatie staat hierbij
centraal.
Auteur: Martin de Brouwerbestelnr.: 447
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Overprogrammering van woningen “Signaleren, Selecteren Reageren” recent hebben verschillende artikelen geduid op een
opmerkelijke ontwikkeling. Er zijn meer woningplannen dan
nodig. Uit eigen onderzoek blijkt dat 152 gemeenten te maken
hebben met een overprogrammering van woningen groter
dan 30 procent. dit is meer dan eenderde van alle neder-
landse gemeenten. Ondanks deze constateringen is er
nauwelijks geschreven over een overmaat aan woningbouw-
plannen. Wel wordt er wordt enige aandacht besteed in het
kader van de krimpproblematiek in diverse stukken. Pas
wanneer men onderkent met krimp te maken te hebben lijkt
men zich ook de overmaat aan plannen te realiseren.
desalniettemin wordt in deze stukken niet nader op overpro-
grammering ingegaan. Uit de aandacht die aan overprogram-
mering is besteed blijkt wel dat het een onderwerp van
belang is. Aangezien plancapaciteit de intentie tot bouwen
inhoudt, kan worden gesteld dat dit leidt tot overproductie
met leegstand en leefbaarheidverlies tot gevolg of dat in
plannen geïnvesteerd is welke niet zullen worden gereali-
seerd. in dit onderzoek wordt de mate van overprogramme-
ring en het identificeren van redenen die leiden tot het
ontstaan hiervan onder de loep genomen. verder worden de
gevolgen van overprogrammering en de rollen van de
partijen in dit proces onderzocht, om daarmee inzicht te
vergaren in beleidsopties van deze partijen in krimpgebieden.
Hiermee kunnen aanbevelingen gedaan worden aan actoren
met betrekking tot het omgaan met overprogrammering.
Auteur: Maikel Lemmensbestelnr.: 448
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Geloven in maatschappelijk vastgoed “De kansen en mogelijkheden van nieuwe maatschappelijke functies in leegstaand religieus vastgoed” Steeds meer kerken verliezen hun religieuze functie en komen
leeg te staan. dit komt enerzijds door een verminderd aantal
gelovigen maar ook doordat het aantal gelovigen dat de
kerken regelmatig bezoekt sterk is afgenomen. deze twee
zaken zorgen er voor dat de inkomsten teruglopen. de
teruglopende inkomsten in combinatie met de stijgende
onderhoudskosten hebben tot gevolg dat in de komende tien
jaar minimaal 890 kerken de deuren moeten sluiten omdat de
kosten van instandhouding niet meer opgebracht kunnen
worden. veel van de kerken die moeten sluiten zijn echter
monumenten en mogen daarom niet gesloopt worden. Tevens
zorgt die status van monument ervoor dat herbestemming als
problematisch gezien wordt. de kerken niet herbestemmen
en als een soort standbeelden in het landschap laten staan is
daarentegen iets dat door veel partijen (zoals de overheid en
omwonenden) als onwenselijk wordt gezien omdat dit tot
verloedering en overlast leidt. daarnaast is er de laatste tijd
een toegenomen interesse om te investeren in maatschappe-
lijk vastgoed. zowel woningcorporaties als private investeer-
ders zien in maatschappelijk vastgoed kansen, zoals lagere
risico’s en stabielere inkomsten, die ze momenteel niet zien in
woningen en kantoren. Ondanks dat religieus vastgoed bij
een herbestemming bijna altijd zijn religieuze en soms ook
zijn maatschappelijke taak verliest, roepen de gebouwen
vanuit de maatschappij nog steeds speciale gevoelens op.
Kortom er ontstaat een overschot aan (leegstaande) religi-
euze gebouwen waarvan de maatschappij niet weet wat men
er mee moet en aan de andere kant is er een groeiende
interesse in maatschappelijk vastgoed. dit onderzoek ziet die
groeiende belangstelling als een kans, zodat het leegstaande
religieuze vastgoed door middel van herbestemming een
maatschappelijke functie kan blijven vervullen. Er wordt
onderzocht wat de mogelijkheden en kansen (of exploitatie
mogelijkheden) voor een nieuwe (maatschappelijke) functie
in leegstand (voormalig) religieus vastgoed zijn.
Auteur: Dennis in den Kleefbestelnr.: 449
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
De ontwikkeling van stadions en stadiongebieden “Een ondersteunend model voor de ontwikkeling van middel-grote stadions en het omliggende gebied”de ontwikkeling van stadions en stadiongebieden is in het
verleden niet altijd even succesvol verlopen. vaak worden
stadions niet functioneel ontwikkeld of komt het omliggende
gebied niet tot bloei. Omdat betaald voetbal organisaties
steeds meer in financiële problemen raken zijn zij zelf niet in
staat een nieuw stadion te laten bouwen. Om een stadion ook
voor marktpartijen interessant te maken moet een stadion en
stadiongebied vaker gebruikt worden dan één keer in de twee
weken. dit kan gerealiseerd worden door het stadion te
combineren met andere functies, waardoor een stadion en
een stadiongebied niet alleen gebruikt wordt voor voetbal-
wedstrijden. Hiervoor is het voor alle partijen die bij zo een
ontwikkeling betrokken zijn belangrijk om te weten waaraan
een stadion en stadiongebied moet voldoen. in dit onderzoek
zijn allereerst de kwaliteitsaspecten die van belang zijn voor
het creëren van goed functionerende stadions en stadionge-
bieden onderzocht. vervolgens zijn ook de initiatief- en
ontwikkelingsfase van het ontwikkelingsproces en de
aspecten die in deze fasen van het ontwikkelingsproces van
belang zijn onderzocht. Hierbij wordt specifiek ingegaan op
stadionontwikkelingen. Het ontwikkelingsproces is van
belang om de kwaliteitsaspecten in het juiste stadium te
kunnen waarborgen. daarnaast zijn een tweetal casestudies
gedaan om praktische ervaringen uit recente stadionontwik-
kelingen te achterhalen.
58 59SErv iCE m AgA zinE dECEmbEr 20 1 1
contact studie- vereniging sErvIcEStudievereniging SERVICE is de studievereniging die de master-
richting Real Estate Management and Development aan de TU/e
vertegenwoordigt. Daarbij vertegenwoordigen we een grote groep
studenten die deze master volgen of gaan volgen.
ActiviteitenWe brengen drie keer per jaar het SERVICE Magazine uit. Daarnaast
organiseren we gedurende het jaar nog vele andere activiteiten. Zo
gaat SERVICE met een grote groep studenten op studiereis, worden
er meerdere excursies, lezingen, symposia, workshops en nog veel
meer activiteiten georganiseerd.
In contact komen met studentenHet is belangrijk dat de studenten in contact komen
met de praktijk, vandaar dat het belangrijk is dat
we de activiteiten kunnen organiseren samen met
het bedrijfsleven. We kunnen dan ook niet zonder
het bedrijfsleven. We zijn altijd op zoek naar nieuwe
contacten en nieuwe sponsoren!
SERVICE ondersteunenWilt u SERVICE ondersteunen, met SERVICE
samenwerken, een activiteit organiseren of adverteren
in dit magazine, neem dan contact op met SERVICE.
Op deze manier komt u in contact met studenten en
weten zij u ook in de toekomst te vinden. Investeren
in studenten is namelijk een investering in uw
toekomst.
Meer informatieKijk voor meer informatie op
www.service-studievereniging.nl of meldt u aan op
de LinkedIn Groep van Studievereniging SERVICE.
Contactrick willems
Acquisitie/Bedrijvenrelaties
acquisition@service-studievereniging.nl
06 30 10 75 97
Auteur: Alexander Zoetemelkbestelnr.: 452
Opleiding: rEmd
Jaar: 2011
Bedrijfsidentiteit vs. Bedrijfsimago “Een onderzoek naar de rol van bedrijfshuisvesting bij branding in de bankensector”
Het onderscheiden van de organisatie is vandaag de dag voor
bedrijven steeds belangrijker. Consumenten worden steeds
veeleisender en nichemarkten worden steeds sneller
ingevuld. bedrijven kunnen zich onderscheiden van concur-
renten door het uitdragen van een eigen identiteit. dit kunnen
ze doen door middel van branding van hun identiteit. dit
onderzoek bekijkt welke aspecten van belang zijn bij het
waarnemen van het imago door de klant. Er is onderzocht op
welke manier banken bedrijfsidentiteit uitdragen (door
middel van bedrijfshuisvesting) en hoe klanten bedrijfsimago
waarnemen. Op deze manier wordt er een koppeling gemaakt
tussen bedrijfsidentiteit en bedrijfsimago. de doelstelling bij
dit onderzoek luidt:
inzicht krijgen in hoeverre het bedrijfsimago en de be-
drijfsidentiteit van banken overeenkomen en welke aspecten
van bedrijfshuisvesting hier in welke mate op van invloed
zijn, zodat organisaties hier rekening mee kunnen houden.
identiteit bestaat uit unieke aspecten en wordt gecreëerd
doordat sterke kanten van het product of de dienst extra
worden benadrukt. Hierdoor wordt differentiatie ten opzichte
van de concurrentie bewerkstelligt en identificatie voor
derden mogelijk gemaakt. Het bedrijfsimago is daarentegen
een subjectieve impressie die gecreëerd wordt in de geest.
Het is de som van de totale kennis, gevoelens en impressies
betreffende de activiteiten en houding van een bedrijf.
de rol die huisvesting speelt met betrekking tot het uitdragen
van de identiteit en het waarnemen van het imago blijkt
beperkt (van ondergeschikt van belang). Er kan gesteld
worden dat er een gedeeltelijke overeenkomst is tussen de
identiteit en het imago. Het is opvallend dat bereikbaarheid
naar voren komt en dat zowel banken als klanten dit van
belang achten. Klanten vinden de inrichting van de bank van
belang. de vraag kan gesteld worden of bereikbaarheid en
inrichting wel betrekking hebben op het bedrijfsimago of dat
er op de achtergrond iets anders speelt namelijk, dat deze
aspecten betrekking hebben op de functionaliteit van de bank
in het algemeen.
Auteur: Geert Dammanbestelnr.: 456
Opleiding: rEm&d
Jaar: 2011
A fuzzy multi-criteria decision support system for upscale business hotel location selection in Western Europe.
Famous hotelier Conrad Hilton decreed ‘location, location
and location’ to be paramount for a hotel’s success. Location
selection requires prudence, as it implies a long-term
allocation of scarce resources.
The analytic hierarchy process (AHP) and the analytic
network process (AnP) have both been used in a multitude of
decision support models. Criteria weights are calculated by
the use of ‘pairwise comparison’, allowing the decision
makers to express themselves using customary ‘verbal
judgements’. To allow for the vagueness of these verbal
judgements, fuzzy sets theory based on the ‘extent analysis’
has been implemented in the AHP and the AnP models.
in the master thesis, the following research question is
answered: “How can a fuzzy multi-criteria decision making
model, based on the analytic network process, be of a valid
and pragmatic contribution for the hospitality industry for the
analysis, comparison and rating of cities in Western Europe
whereby the outcome will be the most suitable location(s) for
upscale business hotel
development?”.
To provide a satisfactory answer to the previous research
question, four models have been employed and compared:
- A fuzzy extent analysis AHP model
- A fuzzy extent analysis AnP model
- An eigenvalue AHP model
- An eigenvalue AnP model
Auteur: Emiel Westerhofbestelnr.: 450
Opleiding: rEm&d
Jaar: 2011
Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst. Conceptionele gebiedsontwikkeling: ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie
dit onderzoek is begonnen vanuit de doelstelling om een
instrument te genereren dat een moderne vorm van het
ontwikkelen van binnenstedelijke gebieden mogelijk maakt
op basis van een gebiedsconcept. dit omdat de ruimtelijke
ordeningspraktijk in transitie is en de huidige manier waarop
gebieden worden ontwikkeld niet langer toereikend blijkt te
zijn. in de zoektocht naar een modernere vorm van gebieds-
ontwikkeling is de afgelopen jaren een groeiende aandacht
ontstaan naar het ontwikkelen van gebieden op basis van een
gebiedsconcept. Het ontbreekt echter nog aan duidelijkheid
over wat een gebiedsconcept is, hoe een gebiedsconcept eruit
ziet en hoe een gebiedsconcept het gebiedsontwikkelings-
proces kan ondersteunen. de insteek en de toepassing van
gebiedsconcepten lijkt vaak nog gebaseerd op een project-
matige en traditionele vorm van gebiedsontwikkeling en
biedt nog onvoldoende houvast om een antwoord te geven
op de structurele problemen binnen de ruimtelijke ordening.
daarom is het zinvol gebleken om dieper in te gaan op het
vakgebied conceptontwikkeling en de toepassing daarvan en
theorieën daarover in andere sectoren. Het resultaat van dit
onderzoek bestaat uit een literatuurstudie, het maken van
onderscheid tussen conceptuele en conceptionele gebieds-
ontwikkeling en een instrument om gebieden op een
conceptionele manier te ontwikkelen.
AFBEEldING
rijksdaggebouw berlijn
60
contact sErvIcE MagazineThema volgende editie
‘retail’
Bij het verschijnen van dit magazine is het inmiddels vijf jaar geleden
dat het thema ‘retail’ aan bod is gekomen. Gedurende de jaren hierna
is er veel veranderd binnen deze vastgoedsector. De gevolgen van de
omzetdruk van de laatste jaren bij winkeliers is merkbaar geworden;
de huren lopen terug, het aanbod groeit en nieuwbouw gaat over in
herontwikkeling. Daarbij is er de toename in online aankopen wat
de winkelmarkt niet te goede komt. De rol van het onderliggende
vastgoed verandert ten gevolge van het verschuiven van de
winkelfunctie. In het thema van de volgende editie van het SERVICE
Magazine zal het onderwerp ‘retail’ wederom centraal staan.
Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE
Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage
zouden kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via
onderstaande contactgegevens.
Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen
Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.
Abonneren, het opzeggen van een abonnement of
het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en
gemakkelijk doen via:
www.service-studievereniging.nl/index.php/magazine
tim op Heij
Hoofdredacteur
hoofdredacteur@service-studievereniging.nl
Jonne Besselink
Redacteur
j.m.a.besselink@student.tue.nl
Michel van dinther
Redacteur
m.f.j.g.v.dinther@student.tue.nl
Contact
paul Jansen
Redacteur
p.l.m.jansen@student.tue.nl
stefan Janssen
Redacteur
s.v.janssen@student.tue.nl
philip van susante
Redacteur
p.j.m.v.susante@student.tue.nl
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl