Post on 17-Dec-2015
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ANLISIS FODA
DEL DISTRITO
LA PUNTA
PROPUESTA
PROBLEMA DE LA VIVIENDA
DOCENTES:
ARQ. JOSE CARLOS COLLINS
2015
GRUPO 6
DATOS
GENERALES
UBICACIN
El proyecto
se ubica en
el distrito de
Miraflores,
Lima.
NORMATIVA VIGENTE
Normativa vigente :
Zona residencial de densidad media Comercio zonal
CONDICIONES AMBIENTALES
Ausencia de precipitaciones con un alto nivel
de humedad atmosfrica y persistente
cobertura nubosa.
Por lo que se
sugiere durante
la construccin,
la eleccin de
materiales que
no se vean
afectados por
estas
condiciones.
ASOLEAMIENTO Y VIENTOS
Los vientos chocan directamente donde
ira la fachada de la edificacin, aunque
no son de mucha intensidad.
Colocar los vanos de tal forma que no
se vean afectados por los intensos
rayos solares que inciden durante el
verano.
ELECCIN DE LA
PROPUESTA
MULTIFAMILIAR?
QUINTA?
QUINTA
Si bien, la quinta era la mejor propuesta hace
15 aos, en la actualidad este tipo de vivienda
social no es la adecuada.
---NO ES FACTIBLE---
POR QU?
a) La propiedad ha sido vendida, as que los VALORES
SOCIALES Y DE IDENTIDAD, ya NO EXISTEN .
b) Anteriormente se permita llegar hasta una altura de 5 pisos en
el caso de quintas, hoy en da solo permiten llegar a 3 pisos.
c) Alrededor podemos encontrar gran cantidad de multifamilires,
por lo que una quinta no responde al entorno.
MULTIFAMILIAR
Un proyecto de multifamiliar seria lo que mejor
respondera como propuesta.
---SI ES FACTIBLE---
POR QU?
a) En la actualidad la demanda de departamentos en el distrito de
Miraflores es alta.
b) La altura mxima segn los parmetros del distrito, esa
ubicacin, es de 7 pisos, consiguiendo con esto gran numero de
departamentos.
c) Respondera al perfil urbano de la zona.
FUENTE: STREET VIEW - GOOGLE MAPS
PARMETROS NORMATIVOS
Los Parmetros Normativos que corresponden al rea en que se
ubica el lote son los siguientes:
REA TERRITORIAL : Distrito de Miraflores
ZONIFICACIN : RDM
USOS PERMITIDOS Y COMPATIBLES : Unifamiliar, Multifamiliar
REA DE LOTE NORMATIVO : 300 m2
REA LIBRE (MNIMO) : 35%
ALTURA DE EDIFICACIN : 7 pisos
RETIRO FRONTAL : 3 ml
ESTACIONAMIENTOS : 1 estacionamiento por
unidad de vivienda.
PROPUESTA:
MULTIFAMILIAR
REA DEL TERRENO EN GENERAL
REA DEL TERRENO (20.5Mx 50M) 1,025.00 M2
REA LIBRE (35%) 358.75 M2
REA DE RETIRO (3M SEGN
PARMETRO INCLUIDO DENTRO DEL
REA LIBRE)
61.25 M2
REA DE TRABAJO 666.25 M2
REA DE CIRCULACIN (15%) 99.94 M2
REA NETA PARA DEPARTAMENTOS 566.31 M2
DESCRIPCIN DEL PROYECTO - REAS
CUADRO DE REAS - DEPARTAMENTOS
REA TOTAL 566.31 M2 X PISO
REA POR DEPARTAMENTO
02 DORMITORIOS SEGN PARMETRO 80 M2
NMERO DE DEPARTAMENTOS POR PISO 7 UNIDADES
DESCRIPCIN DEL PROYECTO - AMBIENTES
AMBIENTES DEL PROYECTO EN GENERAL
CISTERNA STANO
CUARTO DE BOMBA STANO
CUARTO DE ACOPIO STANO
CASETA DE SEGURIDAD PRIMER NIVEL
REA DE RECEPCIN PRIMER NIVEL
ESTACIONAMIENTOS STANO
DEPARTAMENTOS SEGUNDO SPTIMO NIVEL
SALN DE USOS MULTIPLES PRIMER NIVEL
ZONA SOCIAL (PARRILLA) PRIMER NIVEL
DEPARTAMENTO
SALA COMEDOR 01 UND
COCINA - LAVANDERA 01 UND
BAO 02 UND
DORMITORIOS 03 UND
FINANCIAMIENTO
ESTUDIO DE COSTOS
Se calcula al detalle el costo de inversin total del proyecto , el mismo
que incluye IGV, que involucra todos los gastos incurridos en el desarrollo
del proyecto, desde la compra del terreno hasta los gastos de promocin
y registrales de la ltima unidad inmobiliaria.
EL TERRENO
EL PROYECTO
LAS LICENCIAS
COSTO DE DEMOLICION
COSTO DE CONSTRUCCN
SERVICIOS PUBLICOS Y
EQUIPAMIENTO ESPECIAL
TITULACION
COSTOS OPERATIVOS
COSTOS DE VENTAS
COSTOS FINANCIEROS
ELECCIN PARA EL CLCULO DE
INGRESOS Y EGRESOS
INGRESOS DEL PROYECTO
De acuerdo a los precios iniciales de venta estimados (pre venta)
los ingresos totales bsicamente determinados por los
departamentos y los estacionamientos.
Los precios
determinados para el
inicio de la pre-venta
han sido
determinados luego
de verificar en la zona
los precios de la
competencia y
verificar con ello la
alta velocidad de
venta que ellos tienen.
INGRESOS DEL PROYECTO
ANALISIS:
AREA VENDIBLE : 3 811.50 m2
PRECIO POR m2 : US$ 1,764.7
PRECIO DE LA EDIFICACIN : US$ 6726,154.00
Los estacionamientos estn cotizados en
US$ 10,800.00
Se suelen elevar los precios de venta un
5% cuando empieza la etapa de
construccin y otro 5% cuando la obra esta
culminada , para todo el anlisis se
consideran los precios de pre-venta
EGRESOS DEL PROYECTO
ANALISIS:
REA DEL TERRENO : 1025.00 m2
PRECIO DEL TERRENO POR m2 : US$ 1,650
PRECIO DEL TERRENO : US$ 1691,250.00
-COSTO DE LA CONSTRUCCIN DEL
PROYECTO
-PUBLICIDAD
-GASTOS FINANCIEROS
-GASTOS OPERATIVOS
OTROS GASTOS
FINANCIAMIENTO
Dado que existe un diferencial entre ingresos y egresos , este deber ser cubierto a travs de un financiamiento a la construccin, que
podra ser otorgado por alguna entidad financiera.
En el mercado existen diversas alternativas para el financiamiento de este tipo de proyectos.
CREDITOS HIPOTECARIOS PRIVADOS CREDITOS HIPOTECARIOS
ESTATAL
FINANCIAMIENTO
El nuevo crdito MIVIVIENDA es un prstamo hipotecario que permite financiar la
compra o construccin de una vivienda
En que consiste el Crdito
MIVIVIENDA?
El beneficio principal del Nuevo Crdito MIVIVIENDA es el premio al buen pagador ,
un descuento de s/ 12,500 o s/ 5,000 como premio a la puntualidad en el pago
de las cuotas mensuales
Viviendas que financia el crdito MIVIVIENDA
Bien terminada o bien futuro
Viviendas de primera venta
Valor de viviendas desde 14 UIT( s/51,800.00) hasta 70 UIT (s/259,000)
Viviendas en cualquier localidad del pas
CASAS Y/O DEPARTAMENTOS
Construccin en sitios y/o mejoramiento de vivienda
FINANCIAMIENTO
VALOR DE VIVIENDA VALOR DEL PBP CUOTA INICIAL
Desde 14 UIT hasta 50
UIT S/. 12,500
Mximo el 30% del Valor
de la Vivienda Mayor a 50 UIT hasta 70
UIT S/. 5,000
FUENTE: http://www.mivivienda.com.pe
El nuevo crdito MIVIVIENDA financia la compra de viviendas con las siguientes
caractersticas:
PBP: PREMIO AL BUEN PAGADOR
FINANCIAMIENTO
FUENTE: http://www.mivivienda.com.pe
PROCESO OPERATIVO:
realiza operaciones de
intermediacin
financiera
CONCLUSIONES
La oferta de viviendas en la zona analizada est dirigido a un Sector socioeconmico.