1

Zuidas op ooghoogte

Stadsgeruchtensessie 6 juni 2011Titus Berntsen

1

Profiel Zuidas

• Belangrijkste ontwikkelingslocatie van Amsterdam

• Nieuw stadsmilieu op basis van vier toekomstvaste waarden:• Complementair aan de binnenstad• Bereikbaarheid: hoogwaardig stedelijk ovv-knooppunt• Lange levensduur: duurzaamheid• Relaxte stad: openbare ruimte en levendigheid

• Uniek qua schaal en maat• 1 mln m² kantoren/50.000 arbeidsplaatsen• 10.000 woningen• 250.000 m² voorzieningen• 30.000 parkeerplaatsen

• Unieke ligging/locatiekenmerken

• Uniek in complexiteit

2

2

Ligging Zuidas

3

3

4

• Internationale allure

• Toplocatie voor wonen en werken

• Volwaardig stadscentrum

• Versterking economische structuur

• Dokmodel is voorwaarde

• Organisatie: 3 pijlers- Gebiedsbeheer (schoon/heel/veilig/mobiliteit) >Zuidas Moves You- Aantrekkelijk leefgebied/kwaliteit publieke functies/publieke ruimte> Plint BV- Gebiedspromotie Zuidas breed> Hello Zuidas (ism ZMY)

Gebiedsambitie Zuidas

5

Borging van de gebiedskwaliteit in Zuidas om daarmee dewaardegroei van het vastgoed te garanderen.

• Sturen op kwaliteit van de publiekeruimte en plintinvulling

• Positioneren imago van de Zuidas

• ‘Traffic’ genereren

• Waardevolle verblijfsomgeving

• Toplocatie wonen en werken

Waardeambitie Zuidas

4

6

Bereikbaarheid

Imago

Gebouweigenschappen

Kwaliteit openbare ruimte

Voorzieningen

Levendigheid

Sociale omgeving

Agglomeratievoordeel

Infra

Gebouwen

Publieke ruimte

Waardeontwikkeling

7

Waardeontwikkeling

5

8

Huidige plannen Zuidas

Uitgifte kavels Geen regie

9

Knelpunten• Geen sturing op integrale ontwikkeling van de publieke ruimte• Optimalisering per plot• NIMPI-effect (Not in My PlInt)• Zeer beperkt aanbod aan publieke voorzieningen• Beperkte kwaliteit openbare ruimte• Beperkte levendigheid

Dokmodel, Zuidas Onderneming

BA C D

Huidige plannen Zuidas

6

10

Ego optimalisatie

11

Bereikbaarheid

Imago

Gebouweigenschappen

Kwaliteit openbare ruimte

Voorzieningen

Levendigheid

Sociale omgeving

Agglomeratievoordeel

Infra

Gebouwen

Publieke ruimte

Borging beslissingsfactoren

7

12

Doel PLINT BV• Grip op leefomgeving, branchering, openbare ruimte en

(publieke) voorzieningen• Sturen op waardeontwikkeling in plinten, gebouw en gebied• Risicodeling/beheersing door samenwerking

Plint BV

Concept PLINT BV

13

Waardeoptimalisatie

8

14

Concept PLINT BV

Scope PLINT BV• PLINT BV wordt opgericht voor een periode van 10 jaar.

Belofte PLINT BV• Opheffen leegstand/groeimodel in plintruimtes door tijdelijke/definitieve

programmering• Levendigheid

Werkgebied PLINT BV• Zuidas• Focus (voorlopig) op Mahler en Gershwinplein

15

Opzet PLINT BV

• Eigenaren/ontwikkelaars aandeelhouder (samen met gemeente)

• Aandeelverhouding naar rato van inbreng, gemeente gerelateerd aanhoogte subsidie als % van de grondwaarde

• PLINT BV huurt van eigenaar/belegger en verhuurt aan ondernemers

• Langlopend huurcontract; 5 à 10 jaar

• Aanhuurniveau duidelijk onder markt/stiko-niveau

• Businesscase is winstgevend

• Bij einde huurcontract met eigenaar:• huurcontracten worden overgedragen aan eigenaar• afspraak over gerealiseerde waardestijging

9

16

Businesscase• Eigenaarslasten blijven bij eigenaar

• Aanhuurniveau duidelijk onder markt/Stiko-waarde/indexatie

• Voldoende kritische massa (volume) om overhead te kunnen bekostigen

• Verhuurprijs: referentie marktconform

• Hoge kosten voor incentives• huurkorting• leegstand• tijdelijke invulling• bijdrage inrichtingskosten

• Marktconforme rente

• Gemeente subsidieert

• Afspraak over gerealiseerde waardestijging tgv gerealiseerde huurstijging

17

Bereikbaarheid

Imago

Gebouweigenschappen

Kwaliteit openbare ruimte

Voorzieningen

Levendigheid

Sociale omgeving

Agglomeratievoordeel

Infra

Gebouwen

Publieke ruimte

Borging Zuidas

10

18

1. Huidige plannen garanderen een te lage kwaliteit van de publiekeruimte, dit leidt tot een suboptimale waardeontwikkeling.

2. Integrale gebiedsontwikkeling en beheer kan sturen op de kwaliteitvan de publieke ruimte en daarmee de waardeontwikkeling van hetgebied bevorderen.

Conclusie

Einde

Dank voor uw aandacht !