Post on 27-Dec-2015
description
Pengelolaan Perijinan Dalam Pembangunan Perumahan
Pengelolaan Perijinan Dalam Pembangunan Perumahan
Oleh :
Johannes TulungDPP-Realestat Indonesia
Gd.Patra Jasa Jakarta , 17 Juli 2014Gd.Patra Jasa Jakarta , 17 Juli 2014
PEMBANGUNAN PERUMAHAN :
85% : INFORMAL
15% : FORMAL
3 PELAKU UTAMA :
PEMERINTAH
SWASTA
MASYARAKAT
PEMBANGUNAN PERUMAHAN :
85% : INFORMAL
15% : FORMAL
3 PELAKU UTAMA :
PEMERINTAH
SWASTA
MASYARAKAT
PEMBANGUNAN INFORMAL
PEMBANGUNAN INFORMAL
PEMBANGUNAN FORMAL
BISNIS ATAU USAHA ADALAH MENCARI PROFIT UPAYA YANG DILAKUKAN PADA BISNIS PROPERTI ADALAH
‘MENINGKATKAN NILAI PROPERTI SEHINGGA MENGHASILKAN PROFIT’
BISNIS PROPERTI
PERIJINAN & LEGAL
PEMBEBASAN LAHAN
PEMBIAYAAN
PEMASARAN
PELAKSANAAN
PERENCANAAN
POLA KERJA PENGEMBANG
POKOK-POKOK PROSES BISNIS REAL ESTATE
1.Bisnis Plan → Perencanaan Proyek− Jangka Pendek → Dikerjakan sendiri− Jangka Panjang → Memakai Konsultan
2.Pelaksanaan Proyek − Skala Prioritas yang harus dikerjakan− Dikerjakan sendiri atau melalui Sub Kontraktor
3.Purna Jual → Management Estate− Pengelolaan Kawasan− Pelayanan Purna Jual
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
1. Peruntukkan Tata Ruang
a. Penelitian mengenai Rencana Tata Ruang Pemerintah setempat,
meliputi :• Peruntukkan• Kepadatan• KDB dan KLB• Fungsi Ruang• Rencana Infrastruktur Pendukung
Proyek• Rencana Jaringan dan Sistem
Transportasi ke lokasi
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
1. Peruntukkan Tata Ruang
b.Mempelajari faktor-faktor yang mempengaruhi kemungkinan perluasan keterbatasan pengembangan, meliputi :
• Batasan Alam
• Batasan Barier Buatan
• Pola Pemilihan Lahan
• Kesulitan Jaringan Utilitas
• Zonasi Pembangunan sesuai PERDA
Peta Tata Ruang Kota Depok
Peta Tata Ruang Kota Bandung
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
2. Penilaian Potensi Lokasi
a. Aspek yang mempengaruhi Pembentukan Nilai, meliputi :
• Intrinsic Location (Kedudukan Lahan dan Kandungan Alam)
• Relative Location (Memiliki hubungan kuat mendukung nilai-nilai, seperti: Sekolah, Pusat Perbelanjaan, Public Service)
• Environment Influre (Lingkungan Kumuh, Tingkat Kriminalitas Tinggi)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
2. Penilaian Potensi Lokasi
b.Aspek yang dikaji, meliputi :
• Kemudahan Pencapaian
• Kedudukan Lokasi (dalam kota/pinggir kota)
• Tata Guna Lahan sekitar yang mendukung (Ruang Terbuka Hijau, Taman, Lapangan)
• Karakteristik Fisik (iklim, geologi, geografi, topografi dan demografi)
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
3. Peluang Produk/Pasar
• Kecocokan Lokasi dengan Pasar
• Perhitungan Balik Nilai Tanah
• Pasar Kolektif (PNS, TNI/POLRI, Swasta)
• Pasar Retail/Individual :
Demografi/Sosial Ekonomi, Tingkat Penghasilan
Mobilitas
I. Perencanaan Proyek
A.Pemilihan Lokasi
4. Desain Kawasan dan Rumah
• Pedoman Pembuatan Site Plan sesuai dengan Keputusan Menkimpraswil RI No : 403/KPTS/M/2002, 02 Desember 2002 “Tentang Pedoman Teknik Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RSH)” :60% → Kavling Siap Bangun (KSB untuk dijual)40% → Lahan Fasos & Fasum (PSU untuk
diserahkan ke Pemda)
• Pedoman Desain BangunanSasaran KonsumenDesain Arsitektur (Tropis/Minimalis)Struktur Bangunan dan Utilitasnya
B.Perijinan dan Legalitas Tanah
1. Legalitas Pertanahan
a. Karakteristik Tanah, meliputi :
• Sebagai bahan Baku Pengembangan• Sebagai asset (sebagai persediaan)• Sebagai yang ditransaksikan• Memiliki Nilai Komersial di kemudian hari
I. Perencanaan Proyek
I. Perencanaan Proyek
B.Perijinan dan Legalitas Tanah
1. Legalitas Pertanahan
b. Tata Cara Pembebasan Tanah, meliputi :• Pemeriksaan Riwayat Tanah dan keabsahan
surat tanah• Kelengkapan dokumen pendukung• Transaksi dengan pemilik asli/ahli waris• Pelepasan Hak oleh yang punya hak Tanah• Pembayaran langsung kepada yang berhak dan
tercantum dalam pelepasan hak disaksikan pejabat yang berwenang, Lurah/Kepala Desa. Camat dan Badan Pertanahan
I. Perencanaan Proyek
B.Perijinan dan Legalitas
2. Ijin Lokasi dan Ijin Prinsipa. Surat Permohonan
b. Koordinasi Instansi terkailc. Prosentase Pemohonc. Peninjauan Lapangand. Aspek Tata Guna Tanahf. SK. Ijin
Pelaksanaan Pembebasan Tanah :• PPHTB → Penjual Tanah• BPHTB → Developer/Pengembang
•
I. Perencanaan Proyek
B. Perijinan dan Legalitas
3. Pengesahan Site Plana. Dokumen Pendukung
− Gambar Site Plan− Perhitungan KDB → KLB− Perhitungan Komposisi Efektif− Rencana Pengembangan di Lokasi
b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat
I. Perencanaan Proyek
B. Perijinan dan Legalitas 4. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
a. Dokumen Pendukung− Gambar Bangunan− Gambar Dimensi Kavling (KSB)− Site Plan yang telah disyahkan− Gambar Situasi− Perhitungan Konstruksi Bangunan (diatas 1
lantai)− Perhitungan Daya Dukung Tanah (diatas 2
lantai)− Bukti Penguasaan Tanah dan PBB terakhir
b. Proses dilakukan di Dinas Tata Ruang dan Bangunan Pemda Setempat
PENGEMBANG RST
1. Pemasaran
2. Pembebasan tanah
3. Perijinan
4. Pematangan tanah
5. Pembangunan rumah
6. Pembangunan
prasarana - sarana
7. Penyerahan rumah
PENGEMBANG RM/R.MEWAH
1. Pembebasan tanah
2. Perijinan
3. Pematangan tanah
4. Pembangunan prasarana –
sarana
5. Pemasaran
6. Pembangunan rumah dan
bangunan lainnya
7. Penyerahan
8. Pengelolaan
II. Pelaksanaan Proyek
B.Legalitas Proyek
1. Sertifikat Induk, meliputi :
− Proses dilakukan setelah pelepasan Hak dari pemilik asal
− Proses :a.Data pembebasan tanah lengkapb.Pengukuran BPNc.Pembayaran biaya sertifikatd.Proses Sertifikat Induk
II. Pelaksanaan Proyek
B.Legalitas Proyek
2. Pemecahan Sertifikat, meliputi :− Sertifikat Induk− Pengukuran Lapangan Bidang yang dipecah
(Splitzing)− Gambar Ukur dari BPN dan Nomor Induk Bangunan
(NIB)− Pemecahan sertifikat menjadi per Bidang atas
nama Developer− Akta Jual Beli (AJB)− Balik Nama (BN) kepada pembeli rumah
(Konsumen)
BEBERAPA PERATURAN / PERUNDANGAN YANG PERLU
DIPERHATIKAN
UU 26/2007 tentang Penataan Ruang
Pasal 26 : RTRW Kota/Kabupaten menjadi pedoman untuk :
Perumusan kebijaksanaan pemanfaatan ruang Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan &
keseimbangan perkembangan antar daerah & antar sektor
Penetapan lokasi investasi Penyusunan rencana rinci tata ruang Pelaksanaan pembangunan
KENDALA & PERMASALAHAN
RTRW belum ada atau belum sah : hanya 8,1% kota/kab yang memiliki RTRW yang telah lengkap dan sah (Perda)
Penggunaan RTRW belum yg kurang lengkap/rinci dalam penerbitan perijinan
Pelaksanaan RTRW tidak sesuai Perda : program pembangunan dalam RTRW tidak dilaksanakan sesuai waktu dan dimensi
Permendagri no.9/2009 (pengganti Permendagri 1/87) menyatakan :
Kewajiban penyerahan PSU adalah berupa tanah
dengan atau tanpa bangunan, tetapi seringkali diminta dengan bangunan
Setelah serah-terima, seharusnya pemeliharaan dilaksanakan oleh penerima aset tetapi lebih sering diterlantarkan atau terpaksa dilakukan pengembang
Di banyak daerah, Pemda belum siap untuk menerima penyerahan PSU sehingga tetap jadi beban pengembang
Peraturan Pemerintah no.11/2010 tentang Tanah Terlantar
RUU Pertanahan terkait pembatasan luas (200Ha)
Dasar2 Pengembangan PermukimanSkala Besar
Repelita IV 1983 – 1988 : peningkatan peran serta swasta dalam pembangunan perumahan
dan permukiman penciptaan iklim usaha yang kondusif pembangunan per-kim dalam skala besar
Repelita V 1988-1993 : pelaksanaan pembangunan perumahan dan kota-kota baru
secara terpadu Repelita VI 1993-1998 :
pengembangan permukiman skala besar Pengembangan kasiba dan lisiba pembangunan kota-kota baru
UU no.4/92 tentang Perumahan & Permukiman Bab IV Pasal 18 ayat 1 :
Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan
kawasan permukiman skala besar yang terencana secara menyeluruh dan
terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap