Reglering av byggande

Carl Caesar och Eidar LindgrenInstitutionen för fastigheter och byggandeFastighetsvetenskap, KTH 2011-11-01

� detaljplan och/eller avtal

� olagliga och otydliga planbestämmelser

Upplägg av genomgång

� Reglering med detaljplan respektive avtal

� Principer för detaljplanens tillåtna innehåll

� Planbestämmelser efter 2 maj 2011

� Vår undersökning av kommunernas planbestämmelser (Rapport 4:108)

- resultat- förklaringar?- åtgärder?

Reglering med detaljplan/avtal

Fall 1. Planläggning av kommunalägd mark som ska överlåtas till en exploatör (markanvisning)

� i egenskap av planmyndighet kan kommunen i detaljplan reglera markanvändning och byggande med de planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL

� i egenskap av markägare kan kommunen formulera ytterligare krav i köpeavtal/markanvisningsavtal – kraven kan betraktas som del av köpeskillingen

Reglering med detaljplan/avtal

Fall 2. Planläggning av privatägd mark

� i egenskap av planmyndighet kan kommunen i detaljplan reglera markanvändning och byggande med de planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL

� villkor i avtal får inte gå längre än vad som kan regleras med detaljplan

- avtal är ett alternativt sätt att reglera sådant som har stöd i lag

Reglering med detaljplan/avtal

Begränsningar för avtalens innehåll då kommunen inte äger marken

“Där tvingande lagregler finns, och inte annat särskilt framgår av berörda lagar, finns ingen rätt att i avtal träffa överenskommelser som avviker från vad som sålunda stadgats” (Prop. 1985/85:1 Ny plan- och bygglag)

“Kommunen kan alltså inte genom t.ex. exploateringsavtal framtvinga prestationer från en exploatör som avviker från lagstiftning” (Svenska Kommunförbundet, Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse på privatägd mark. 1991.)

“När kommunen ingår ett exploateringsavtal måste det finnas stöd i den offentligrättsliga lagstiftningen” (Madell, T. Avtal mellan kommuner och enskilda. Avtalsslut och rättsverkningar. Norstedts Juridik. 2000.)

Reglering med detaljplan/avtal

Exploateringsavtal

Krav på markanvändning och byggande får inte gå längre än:

� vad som får regleras med detaljplan och bygglov

� bindande föreskrifter från myndigheter – t.ex. inte kräva mer än Boverkets föreskrifter

� Riksdagens bullerriktvärden (prop. 1996/97:53)

Detaljplanens innehåll

Detaljplanen reglerar markanvändning och byggande

Tillåtna planbestämmelser finns uppräknade i 4 kap. PBL - en uttömmande “lista”

Exempel på otillåtna bestämmelser:

inte reglera vilka tvättmedel som får användas!RÅ 1999 not.195 Prästnibbla Ekerö kommun

inte reglera vilka djur som får hållas!M2004/1321/F7P Frösunda Håbo kommun

Bestämmelser ska vara tydliga – se 4 kap. 32 § PBL

Inte hänvisa till hela gestaltningsprogram etc.

Se “PM om bestämmelser i detaljplan” Boverket 2006 samt “Boken om detaljplan och områdesbestämmelser”Boverket 2002

� Uppdelning allmän plats, kvartersmark, vattenområde

� Användning av kvartersmark och vattenområde

� Huvudmannaskap för allmänna platser.

� Användning och utformning av allmän plats då kommunen är huvudman

� Genomförandetid, 5-15 år

Obligatoriskt innehåll i huvuddrag

Tillåten reglering utöver det obligatoriska

� Upphäva strandskydd (4 kap. 17 §)

� Byggandets omfattning (4 kap. 11 §)

� Byggnaders användning (4 kap. 11 §)

� Andel lägenheter av olika slag, lägenheternas storlek (4 kap.11§)

� Handel - om det finns skäl av betydande vikt (4 kap. 37 §)

Tillåten reglering, forts.

� Byggnaders placering, yttre utformning (4 kap. 16 §)

� Byggnaders (tekniska) utförande (4 kap. 16 §) om förhållanden på platsen kräver en planbestämmelse för att uppnå statens tekniska krav enligt Boverkets föreskrifter / Eurokoder (EKS) eller riksdagens bullerriktvärden (prop.1996/97:53)

Tillåten reglering, forts.

� Tomters anordnande (4 kap. 16 §)

� Utrymmen för parkering, lastning och lossning (4 kap. 13 §)

� Stängsel/utfart mot allmän plats (4 kap. 9 §)

� Vegetation, markytans utformning och höjdläge (4 kap. 10§)

Tillåten reglering, forts.

� Skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning, erosion (4 kap. 12 §)

� Skyddsåtgärder mot störningar från omgivningen (4 kap. 12 §)

� Högsta tillåtna värden på luftföroreningar, buller, skakningar, ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap. miljöbalken (4 kap. 12 §)

Tillåten reglering, forts.

� Markreservat för ledningar, energianläggningar, trafik- och väganordningar, elektroniska kommunikationsnät

som behövs för allmänna ändamål (4 kap. 6 § PBL)

� Markreservat för gemensamhetsanläggningar (4 kap. 18 §)

Tillåten reglering, forts.

� Största eller minsta storlek på fastighet (4 kap. 18 §)

� Fastighetsgränser, servitut, ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar (4 kap. 18 §)

Prövas mot villkor i FBL, AL och LL

Tillåten reglering, forts.

� Tillfällig användning av mark eller byggnader (4 kap. 26 §)

� Lovpliktens omfattning (4 kap. 15 §)

� Användning och utformning av allmän plats som kommunen inte ska vara huvudman för (4 kap. 8 §)

� Skydd av allmän plats som är särskilt värdefull (4 kap. 8 §)

”Villkorade bygglov” (4 kap. 14 §)

bygglov inte ska ges förrän:

� viss trafik-, vatten-, avlopps- eller energianläggning som kommunen inte ska vara huvudman för har kommit till stånd

� viss byggnad eller anläggning har rivits, byggts om, flyttats eller fått sådan ändrad användning som anges i planen

� utfart har ändrats

� en viss markförorening har avhjälpts

� en viss skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten

Tillåten reglering, forts.

Vår undersökning

Kommunernas detaljplanebestämmelser.Lagstöd? Tydlighet?

Carl CaesarEidar LindgrenFastighetsvetenskap, KTH, rapport 4:108, 2009………………………………………………………………………………………………………………………

390 detaljplaner, 25 kommuner, 2006 – 2008

30% har en eller flera bestämmelser som saknar lagstöd39% har en eller flera bestämmelser som är otydliga55% har en bestämmelse som saknar lagstöd eller är otydlig

Vår undersökning

Exempel på planbestämmelser utan lagstödKTH – rapport 4:108, 2009

� Krav på ytterligare utredningar, samråd etc.

“Geoteknisk och byggnadsteknisk undersökning skall genomföras innan byggnation för att säkerställa konstruktion och bärighet”

“Ventilation ska utformas i samråd med räddningstjänsten”

“I samband med byggsamråd skall särskild bullerutredning redovisas som visar hur planens krav på bullerskydd klaras”

Vår undersökning

Exempel på planbestämmelser utan lagstödKTH – rapport 4:108, 2009

� Villkor för bygglov, utan stöd i PBLd.v.s. andra villkor än tidigare 5 kap. 8 § (idag 4 kap. 14 §)

“Bygglov får inte medges för villafastigheter inom angivet område innan skyddsvall och skyddsplantering mot hästar anlagts mitt för fastigheten X” (idag ev. stöd i 4 kap. 14 §)

“Bygglov ska ges först när kompletterande undersökningar och provtagningar visat att förekomst av föroreningar, vars halter bedöms utgöra risk för människors hälsa och miljö, inte finns eller har åtgärdats”

Vår undersökning

Exempel på planbestämmelser utan lagstödKTH – rapport 4:108, 2009

� Åtgärd görs beroende av tillstånd från annan

“Bygglov förutsätter tillstånd hos länsstyrelsen på grund av skyddade fornlämningar på fastigheten”

“Förråd får placeras vid fastighetsgräns efter grannes medgivande”

Vår undersökning

Exempel på planbestämmelser utan lagstödKTH – rapport 4:108, 2009

� Ökad lovplikt utöver PBL:s regler, m.m.

“Lovplikt gäller för staket eller annan tomtavgränsning”

“Planavgift tas ut i samband med bygglov”

“Gödselhantering skall ske enligt planbeskrivning”

Vår undersökning

Exempel på otydliga planbestämmelserKTH – rapport 4:108, 2009

� Vaga/otydliga formuleringar

“Särskild omsorg bör ägnas fasadernas material, form och färg med hänsyn till planområdets strategiska stadsläge och omgivande bebyggelse och miljö”

“Verksamheter får inte vara störande för omgivningen”

“…detaljer såsom skyltar, markiser… ska utformas med omtanke”

Vår undersökning

Exempel på otydliga planbestämmelserKTH – rapport 4:108, 2009

� Otydliga hänvisningar

“Allmänna platser skall utformas i överensstämmelse med särskilt kvalitetsprogram”

“Byggnader, detaljer och gaturum är karaktärsdanande för området och viktiga för förståelsen av dess historia. Byggnader, detaljer och gaturum skall bevaras enligt planbeskrivning och gestaltningsprogram”

Vår undersökning

Exempel på otydliga planbestämmelserKTH – rapport 4:108, 2009

� Otydliga p.g.a. ytterligare prövningar

“Burspråk får skjuta ut utanför angiven byggrätt i den omfattning och på det sätt som byggnadsnämnden finner lämpligt”

“Bostäder samt handel/kontor i bottenvåning och första våningen, övriga verksamheter kan tillåtas i den omfattning som byggnadsnämnden prövar lämpligt”

“Mindre avsteg från angivna byggrätter tillåts i den omfattning stadsbyggnadsnämnden finner lämpligt”

Fler exempel – utanför undersökningen

� Stockholm, Göteborg, Malmö, Lomma…

“All byggnation skall föregås av stabilitetsutredning…”

“Alléträd skall finnas enl illustration, ägas av staden, och vidmakthållas enligt skötselplan, knuten till exploateringsavtalet”

“Gestaltnings- och kvalitetsprogram ska upprättas för respektive kvarter i samråd med stadsbyggnadsnämnden inför bygglov”

“Byggproduktion, byggnadsteknik, byggmaterial och produkter ska vad avser miljö- och hälsoenlighet svara mot kravet i det särskilt upprättade miljöprogrammet för…” (i miljöprogrammet klargörs att kraven går längre än

gällande lagstiftning)

“Innan bygglov beviljas skall en plan för slutligt avhjälpande (efterbehandling) av en föroreningsskada ha godtagits av tillsynsmyndigheten enligt miljöbalken genom lagakraftvunnet beslut”

Är felaktig bestämmelser ett problem?

� Bristande myndighetsutövning

� Svårt att tolka planen för såväl markägare som andra (t.ex. bygglovshandläggare)

� Kan medföra stora ekonomiska åtaganden

Varför införs felaktiga bestämmelser?

� Strävan efter mer flexibla planer

� Behov av fler bestämmelser

� Brist på utredningsresurser

� Dålig koll på “planjuridik”

� Svårtolkad lagstiftning

� Kommunal praxis, mallar etc.

� Ingen överprövning

� Ringa påföljder vid fel

Hur kan problemet åtgärdas?

� Tydligare och/eller utökad lagstiftning

� Utbildning av handläggare

� Möjlighet för länsstyrelsen att överpröva detaljplaner på formella grunder (utökning av tillsynen i 11 kap. 10 §)

� Sanktioner vid fel ?