Post on 07-Aug-2015
asuntoradio.fi
Koulutuskierros Raksystems Anticimex
Kiinteistövälittäjän vastuu toimeksiantoa
hoitaessa
J ussi Laaka
Asianajaja, Varatuomari
www.laaka.fi
asuntoradio.fi
Kaupan osapuolten eli myyjän ja ostajan vastuu:
-Asuntokauppalaki (843/1994)
-Maakaari (540/1995)
-Kauppalaki (355/1987)
Vastuun kohteena
-kiinteistö / osakehuoneisto
-laadulliset seikat
-oikeudelliset seikat
Virhevastuun seuraamukset
-kaupan purkaminen / ei edellytä tuottamusta
-kauppahinnan alentaminen / ei edellytä tuottamusta
-vahingonkorvaus / edellyttää tuottamusta
asuntoradio.fi
Kiinteistövälittäjän vastuu
Perustuu
-Toimeksiantosopimuksen vastaiseen toimintaan
-Välityslain velvollisuuksien laiminlyömiseen
-Hyvän välitystavan vastaiseen toimintaan
Edellyttää aina tuottamusta / tahallisuutta
minkä vuoksi aina vahigonkorvausperusteista
asuntoradio.fi
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
annetun lain (15.12.2000/1074) 9 § :ssä ja 10 § :ssä
säädetään, välittäjän tiedonantovelvollisuudesta
toimeksiantajan vastapuolelle.
Välityslain 9 § :n 1 momentin mukaan välitysliikkeen
on välityskohdetta tarjotessaan annettava
toimeksiantajan vastapuolelle (siis yleensä ostaja)
kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen
pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta,
vuokrasopimuksesta tai muusta
käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
asuntoradio.fi
Välittäjän selonottovelvollisuudesta säädetään
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
annetun lain (15.12.2000/10749 11 § :ssä. Säännöksen
mukaan välitysliikkeen on, jos sillä on aihetta epäillä
saamiensa lain 9 § :n tai 10 § :ssä tarkoitettujen
tietojen olevan virheellisiä tai puutteellisia,
varmistuttava tietojen oikeellisuudesta ja oikaistava
mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.
asuntoradio.fi
Välitysliikeen velvollisuuden ulottuvuutta on
säännöksessä rajoitettu siten, että jos tiedon
oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista
ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on
ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei
tietoa ole voitu varmistaa (tällöin siis syntyy
ilmoitusvelvollisuus).
Mikäli välittäjä laiminlyö selonottovelvollisuuden,
tiedonantovelvollisuuden tai ilmoitusvelvollisuuden
välittäjä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen
toimeksiantajalleen (Välityslaki 13 § ) tai
toimeksiantajan vastapuolelle (Välityslaki 14 § )
asuntoradio.fi
Sopimusrikkomuksen perusteella toimeksiantajalla on
oikeus purkaa välityssopimus ja/tai vaatia
välityspalkkion alentamista tai poistamista
kokonaisuudessaan (Välityslaki 13 § )
Purkuoikeutta ei ole, jos toimeksiantaja jo hyväksynyt
välityskohteesta tehdyn tarjouksen
Välityspalkkion alentaminen / poistaminen ei edellytä,
että toimeksiantajalle olisi syntynyt rahallista
vahinkoa –merkityksellistä on haitan aiheutuminen
välittäjän tuottamuksellisesta menettelystä
asuntoradio.fi
Vahingonkorvaus välityslain 13 § :n tai 14 § :n
perusteella edellyttää, että välittäjän
tuottamuksellisesta menettelystä aiheutunut
rahallista vahinkoa.
Määrän osalta vrt oikeus vaatia välityspalkkion
alentamista / aiheutuneen vahingon määrä suhteessa
kohteen välityspalkkioon. Ensisijaisena keinona
välityspalkkion alentaminen tai poistaminen.
asuntoradio.fi
Aiheutuneen vahingon ja välittäjän menettelyn välillä
tulee olla syy-yhteys.
Syy-yhteyden tulee olla ennalta arvattava eli täysin
odottamattomat vahingot eivät tule korvattavaksi.
Ennalta-arvattavuutta harkittaessa otetaan huomioon
se, mitä välittäjän voidaan alan ammattilaisena
olettaa tietävän / mitä hänen voidaan olettaa
ennakoivan
asuntoradio.fi
Välittäjän korvausvastuu vahinkoa käsineelle voi olla
rinnakkaista toimeksiantajan, kuntotarkastajan,
isännöitsijän tai jonkun muun toimeksiantoon liittyvän
asiantuntijatahon vastuun kanssa.
Lähtökohtana yhteisvastuu vahingon määrästä / siitä
osasta, josta vastuuperuste yhteinen vahinkoa
kärsineelle.
Yhteisvastuullisten korvausvastuussa olevien kesken
vastuu voidaan jakaa. Tällöin jakoperusteena kunkin
menettelyn tuottamuksellisuus suhteessa toisiinsa
sekä aiheutuneeseen vahinkoon. Eli korvausvastuu
tuottamuksellisen menettelyn mukaisessa suhteessa.
asuntoradio.fi
Korvausvastuun sovitteleminen vahingon kärsijän ja
vahinkoa aiheuttaneen välisessä suhteessa myös
mahdollista.
Korvausvastuun sovittelulla tarkoitetaan, että vain
osa aiheutuneesta vahingosta tulee korvattavaksi.
Sovittelussa voidaan ottaa huomioon
kohtuunäkökohdat (esim vahingon aiheuttajan ja
vahinkoa kärsineen varallisuusolosuhteet / vahingon
kärsineen oma myötävaikutus vahingon syntymiseen).
Mikäli vahinko on aiheutettu tahallisesti, pääsääntönä
on täysi korvaus, ellei erityisten syiden perusteella
ole kohtuullista korvausta alentaa.
asuntoradio.fi
Välityslain 15 § :n mukainen takautumisoikeus
J os toimeksiantaja on tahallaan tai
huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle
virheellisiä tietoja tai jättänyt ilmoittamatta
välitysliikkeelle sellaisen tiedossaan olevan seikan,
jolla hän käsitti tai hänen olisi pitänyt käsittää olevan
merkitystä vastapuolen kannalta, välitysliikkeellä on
oikeus vaatia 14 § :n nojalla maksamaansa korvausta
toimeksiantajalta siinä määrin, kuin se
toimeksiantajan ja välitysliikkeen huolimattomuuden
laatu sekä toimeksiantajan saama etu huomioon
ottaen harkitaan kohtuulliseksi
asuntoradio.fi
Toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa
olevan virheen johdosta on maksanut korvausta
vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa
korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin, kuin
välitysliike 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin
vastuuseen, jos korvausta olisi vaadittu
välitysliikkeeltä (KKO 2003:61)
asuntoradio.fi
Vertailu kuntotarkastajan vastuuseen
Kuluttajansuojalain (20.1.1978/38) 8 luvussa on
säädetty, että ”vastikkeelliset palvelukset, joita
elinkeinonharjoittaja suorittaa kuluttajalle ja joiden
sisältönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen,
muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen
kohdistuva työ tai muu suoritus” tai yleiset
sopimusoikeudelliset perusteet kuuluvat lain
soveltamisalaan. Tulkinnanvaraista sovelletaanko
kuntotarkastajan vastuuseen, mutta vaihtoehtoisesti
sovelletaan sopimusoikeudellisia yleisiä periaatteita.
asuntoradio.fi
Kuntotarkastaja vastaa virheestä omassa
suorituksessaan eli kuntotarkastuksessa sekä siitä
tehdyssä raportissa (tuottamusvastuu)
Kuntotarkastajalla ei samanlaista itsenäistä asemaa,
kuin välittäjällä, jonka antamat tiedot rinnastetaan
myyjän antamiin tietoihin (Asuntokauppalaki 6:27 ja
Maakaari 2:20,1) –toimeksiantosuhde / edustaja
Virheen ja vahingon välillä tulee olla syy-yhteys
asuntoradio.fi
Korvattavaksi voi tulla vahinko, joka aiheutuu siitä,
että kaupan kohteen puutteet / virheet ovat
kuntotarkastajan virheellisen suorituksen vuoksi
jääneet havaitsematta.
Pääsääntönä kuntotarkastajan korvausvastuun
ulottuvuuden osalta on, että toimeksisaaja (eli
kuntotarkastaja) vastaa sopimusvelvoitteensa
täyttämisestä vain sopimuskumppanilleen.
Mahdollista kuitenkin, että kuntotarkastaja on
vastuussa myös toimeksiantajan vastapuolelle (joka
yleisimmin ostaja, mutta voi olla myös myyjä)
asuntoradio.fi
Isännöitsijän vastuu
Isännöitsijä vastaa virheestä omassa suorituksessaan
(tuottamusvastuu). Käytännössä isännöitsijän
todistuksen sisällön oikeellisuudesta (sekä
ajantasaisuudesta).
Korvattavaksi voivat tulla vahingot, jotka johtuvat
siitä, että isännöitsijän todistus on sisällöltään
virheellinen tai puutteellinen.
Edellytetään syy-yhteyttä tuottamuksellisen
menettelyn ja aiheutuneen vahingon välillä.
Korvausvastuu voi ulottua kaikkiin kaupan osapuoliin
asuntoradio.fi
Korvattava vahinko / välittäjän vastuu
Välittäjän vastuu perustuu tuottamuksellisuuteen
välittäjän toiminnassa. Välittäjän vastuun perusteena
ei ole kaupan kohteen sopimuksenmukaisuus, joka
puolestaan on myyjän vastuun keskeisin peruste.
Korvausperusteita sekä korvattavaa vahinkoa
arvioidaan kunkin asianosaisen osalta erikseen, mikä
voi johtaa siihen, että korvausvastuut vahinkoa
kärsineelle voivat erota eri vastuuvelvollisten osalta.
Kaikki variaatiot teoriassa mahdollisia.
asuntoradio.fi
Pääsääntönä Suomen oikeusjärjestyksen mukaisesti
on, että vahinkona korvataan ainoastaan vahingon
kärsineelle aiheutunut todellinen vahinko.
Edelleen pääsääntönä Suomen oikeusjärjestyksessä
on kielto hyötyä aiheutuneesta vahinkotapahtumasta
eli kukaan ei saa päästä vahinkotapahtuman vuoksi
parempaan taloudelliseen asemaan, kuin missä hän
oli ennen vahinkotapahtumaa. Puhutaan
rikastumiskiellosta.
asuntoradio.fi
Kauppahinnanalennuksen osalta erityskysymys:
Vakiintuneen vahingonkorvausoikeudellisen
ajattelutavan mukaan asunnon tai kiinteistön myyjälle
ei aiheudu vahinkoa siltä osin, kuin hän joutuu
maksamaan ostajalle hinnanalennusta kaupan
kohteen virheen vuoksi. Hinnanalennuksella
muutetaan kauppakirjan kauppahintaa koskeva ehto
jälkikäteen vastaamaan kaupan kohteen kaupanteon
hetkistä todellista arvoa.
asuntoradio.fi
Näin ollen myöskään kiinteistövälittäjä, isännöitsijä
tai kuntotarkastaja ei olisi velvollinen korvaamaan
vahingonkorvauksena hinnanalennuksen pääomaa
myyjälle, joka sen joutunut ostajalle korvaamaan
vaikka hinnanalennuksen suoritusvelvollisuuden
syynä olisikin mainittujen tahojen tuottamuksellinen
menettely.
Vastoin mainittua vakiintunutta systemaattisesti
perusteltavaa kantaa, Korkein Oikeus on eräissä
päätöksissään poikennut pääsäännöstä (esim KKO
2003:61 ja KKO 1983 II 92)
asuntoradio.fi
Näyttötaakka
Näyttötaakalla tarkoitetaan sitä, kenen tulee
todisteiden avulla vakuutta (tuomioistuin) oman
kantansa olevan oikea.
Pääsääntönä on, että sen, joka esittää vaatimuksia,
tulee näyttää vaatimuksensa toteen eli
-näyttää vahinkoa aiheutuneen
-näyttää vahingon määrä
-näyttää syy-yhteys vahingon sekä aiheuttajan välillä
asuntoradio.fi
Kuluttaja-asioissa usein käännetty näyttötaakka eli
kuluttajan tulee näyttää toteen vahingon
aiheutuminen ja vahingon määrä ja
elinkeinonharjoittajan tulee näyttää toimineensa
huolellisesti sekä noudattaneen sopimusta ja
velvoittavia määräyksiä
asuntoradio.fi
Näyttötaakka sopimussuhteessa (suhteessa
toimeksiantajaan)
Käännetty näyttötaakka eli toimeksiantajan
näytettävä vahinko ja vahingon määrä. Välittäjän
esitettävä näyttö siitä, että on toiminut huolellisesti
ja sopimuksen mukaan.
asuntoradio.fi
Näyttötaakka sopimuksen ulkoisessa vastuussa
(suhteessa kaupan toiseen osapuoleen)
Ei selkeää määräystä lainsäädännössä.
Lähtökohtana tavanomainen näyttötaakka, mutta
oikeuskäytännön mukaan myös näissä tapauksissa
käännetty näyttötaakka.
asuntoradio.fi
KKO 1983 II 92
-Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 1983 II
92 oli kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiön
isännöitsijä oli ilmoittanut laatimassaan isännöitsijän
todistuksessa asunnon pinta-alan huolimattomasti
todellista suurempana. Asunto-osakeyhtiö
velvoitettiin maksamaan asunnon myyjälle
vahingonkorvauksena muun ohella se määrä, jonka
myyjä oli joutunut maksamaan hinnanalennuksena
ostajalle siitä syystä, että todellinen pinta-ala oli
ostajalle ilmoitettua alhaisempi. Saman sisältöinen
korvausvelvollisuus myyjään nähden asetettiin myös
kiinteistövälitysliikkeelle, jonka välittäjä oli
laiminlyönyt selvittää yhtiöjärjestyksestä todellisen
pinta-alan.
asuntoradio.fi
-Ratkaisu syntyi äänestyksen (3-2) jälkeen.
Enemmistö ei perustellut asunto-osakeyhtiön /
isännöitsijän ja kiinteistövälitysliikkeen / välittäjän
velvollisuutta korvata myyjälle tämän maksaman
hinnanalennuksen pääomaa muutoin, kuin toteamalla,
että isännöitsijä ja välittäjä olivat menetelleet
huolimattomasti mutta myyjä ei. Toinen eriävän
mielipiteensä lausuneista oikeusneuvoksista katsoi,
ettei myyjä ollut osoittanut kärsineensä asiassa
vahinkoa hinnanalennuksen pääoman osalta. Eriävän
mielipiteen mukaan tämä johtui siitä, ettei myyjä ollut
osoittanut, että asunnosta olisi saatu
hinnanalennuksella korjattua kauppahintaa
korkeampi hinta edellyttäen, että pinta-ala olisi
ilmoitettu totuudenmukaisesti. Ratkaisussa ei ole
eritellysti perusteltu sitä, millä perustein
hinnanalennuksen pääoma voidaan ylipäätänsä
katsoa korvauskelpoiseksi taloudelliseksi vahingoksi.
asuntoradio.fi
-KKO 2003:61
-Ratkaisussa KKO 2003:61, joka syntyi äänestyksen
(4-1) jälkeen, oli kysymys kiinteistövälittäjän
vastuusta. Kiinteistövälittäjä, joka oli toiminut myyjän
lukuun, oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa
kaupan kohteena olevan asunnon pinta-alasta. Myyjä
ja kiinteistövälittäjä velvoitettiin maksamaan
yhteisvastuullisesti ostajalle ”korvausta”, myyjä
hinnanalennuksena ja kiinteistövälittäjä
vahingonkorvauksena. Olennaista oli, että myyjän ja
välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa vastuun
katsottiin kuuluvan viime kädessä
kiinteistövälittäjälle, jonka selonottovelvollisuuden
laiminlyönnistä tuomittu yhteisvastuullinen
”korvausvelvollisuus” oli syntynyt.
asuntoradio.fi
–KKO 2009:81
-Ratkaisun KKO 2009:81 perustelujen mukaan
kiinteistövälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus
ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä,
isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin
mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden
kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista
harkitsevalle tutkimuksessa todetuista putkistojen
uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei
ollut vielä tehty putkiremontteja koskevia päätöksiä.
asuntoradio.fi
-KKO 2009:81 Korkein oikeus toteaa, että yleensä asunto-
osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee
tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asunnon
kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten
toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta.
Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä
toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan
tietää tehdystä kuntotutkimuksesta, tutustuu sen
sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen
asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus
ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä
toimenpiteisiin. Kun välitysliike ei ole näin
menetellyt, sen suorituksessa on virhe, joka
muodostaa korvausvelvollisuuden perusteen.
asuntoradio.fi
-KKO 2009:81
Korkein oikeus päätyi tuomiossaan siihen, että
välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä
menettelystään välitystehtävän suorittamisessa ja
velvoitti välitysliikkeen suorittamaan 10.000 euron
määräisen korvauksen. Korvauksen määrää
harkittaessa on otettu alentavana tekijänä huomioon
se, että putkiremonttiin on asunto-osakeyhtiössä
ryhdytty sen ajanjakson puitteissa, jota
kuntotutkimuksessa oli suositeltu.
asuntoradio.fi
Yhteenvetona välittäjän vastuun ulottuvuudesta
Välittäjän vastuu on jo nyt käytännössä hyvin laaja
ulottuen jopa kiisteltyyn hinnanalennuksen
pääomaan, jonka korvausvelvollisuutta on pidetty
oikeuskirjallisuudessa lain systematiikkaan
kuulumattomana sekä kritisoitu koska se on vastoin
hyötymiskieltoa.
Korvausvastuun laaja ulottovuus saa näin ollen jopa
piirteitä, joista voidaan päätellä, että ratkaisuillaan
Korkein oikeus on halunnut korostaa välittäjien
selonotto-, ilmoitus- ja tiedonantovelvollisuuksien
merkitystä yleiseksi oikeusperiaatteeksi hyväksytyn
hyötymiskiellon kustannuksella.
asuntoradio.fi
Korkeimman Oikeuden ratkaisukäytäntö sekä
lainsäädännön uudistusehdotukset näyttäisivät
antavan aihetta varautua siihen, että välittäjien
vastuulle tulee jatkossa kuulumaan uusia tehtäviä,
joiden laiminlyönti saattaa johtaa
korvausvelvollisuuteen.
asuntoradio.fi
Ympäristöministeriön Asuntokaupan turvan
parantaminen –hanke (Kosteus- ja hometalkoot)
-”Kosteus- ja hometalkoiden tavoitteena on
kosteusvaurioiden ja niistä aiheutuvien ongelmien
ennaltaehkäiseminen ja kiinteistöjen omatoiminen
ylläpito ja kunnostaminen. Tavoite perustuu
rakennusten elinkaariajatteluun; rakennukset eivät
ole ikuisia ja niiden ikääntyessä niitä tulee korjata,
jotta vaurioilta ja niiden aiheuttamilta ongelmilta
vältyttäisiin. On kiinteistönomistajan etu, että hän
tietää omistamansa rakennuksen oikean kunnon ja
osaa sen perusteella varautua myös sen mahdollisiin
vaurioihin ja niiden korjaamiseen. Omistajan eli
kaupantekotilanteessa myyjän ja ostajan on syytä
tietää myös omistamansa rakennuksen riskirakenteet
ja sen, että niihin liittyy riski korjaustarpeesta,
korjausten kustannuksista ja vaurioiden
aiheuttamista terveydellisistä haitoista”
asuntoradio.fi
Hanke esittänyt muun muassa seuraavaa:
-Välittäjän tulee kannustaa kaupan osapuolia
selvittämään kohteen kunto ennen kauppaa.
-Välittäjän tulee olla mukana kuntotutkimuksessa
-Kaupan osapuolille, erityisesti ostajalle, tulee antaa
aikaa perehtyä kuntotutkimusraporttiin ja harkita
kaupantekoa. J os kuntotutkimus suoritetaan vasta
sitten, kun ostajaehdokas on jo löytynyt, pitää
ostotarjous ja esisopimus tehdä sellaisilla ehdoilla,
että ostajalla on mahdollisuus kuntotutkimuksen
jälkeen vielä vaikuttaa kaupan ehtoihin tai jopa
vetäytyä kaupasta.
asuntoradio.fi
-Välittäjän tulee nostaa kuntotutkimusraportin
yhteenvedossa esille tuodut keskeiset havainnot
ostajan ja myyjän kauppaneuvottelujen kohteeksi ja
kirjata ne sovittavalla tavalla kauppakirjaan.
Kauppakirjaan kirjataan mm rakennuksen
riskirakenteet ja tarkastamatta jääneet tilat sekä
maininta, kumpi osapuoli vastaa kyseisestä seikasta,
jos virhettä ilmenee kaupan teon jälkeen. Virhevastuu
voidaan kirjata sopimusehtoihin, vaikka se ei
poikkeaisikaan lakiin perustuvasta virhevastuusta,
jolloin ehto selventää asian kaupan osapuolille.
asuntoradio.fi
-Vastuunjakoehtojen tarpeen ja niihin liittyvien
mahdollisuuksien ja hyötyjen esille tuomisen tulisi
kuulua kiinteistövälittäjän tehtäviin.
Oma käsitykseni on, että tulevaisuudessa välittäjän
vastuulle tullaan entistä enemmän lukemaan myös
kuntotarkastuksessa ilmikäyvien seikkojen
sisällyttämistä kauppakirjan ehtoihin sekä
läpikäymistä kaupan osapuolten kanssa.
asuntoradio.fi
Kuntokartoituksen merkitys asuntokaupan
turvaamisessa
Asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä tehdyn
kuntokartoituksen perimmäisenä tarkoituksena on
saada kauppakirjan ehdot vastaamaan kaupan
kohteen todellista tilaa
-kauppahinta
-kohteen laadulliset seikat
-osapuolten tehtävät ja vastuut
asuntoradio.fi
Perinteinen tapa kuntotarkastusten ajoittamisessa
1) Kohde laitettu myyntiin ennen tarkastuksen
tekemistä
2) Ostajaehdokas löytynyt, jolloin tehdään tarkastus,
jossa mukana ostaja sekä myyjä. Usein myös välittäjä
3) Tarkastusraportti pääsääntöisesti mukana
kaupantekotilaisuudessa ja toimitettu kaupan
osapuolille jonkin verran ennen kauppaa
Perinteinen tapa toimii kerrostalo-osakkeiden
kaupassa. Muissa huonosti.
asuntoradio.fi
Perinteiseen tapaan liittyviä ongelmia
-saattaa viivyttää kauppaa (ei merkittävä ongelma)
-mahdolliset viat ja puutteet eivät tule huomioiduiksi
pyyntihinnassa
-raportin läpikäyminen jää usein ylimalkaiseksi
-ei usein mahdollisuutta olla yhteydessä tarkastuksen
tehneeseen henkilöön ennen kauppakirjan
allekirjoittamista
-löydökset eivät välttämättä siirry kauppakirjan
ehtoihin
-kaupan osapuolten vastuut löydöksistä /
suositelluista lisätutkimuksista jäävät usein vaille
huomiota
-suositellut lisätutkimukset jäävät usein tekemättä
asuntoradio.fi
-kauppakirjan sisältä usein sama, kuin mikä se olisi
ollut ilman tarkastuksen tekemistä eli
kuntotarkastuksen sisältö ei välity kauppakirjan
ehtoihin
-aikaansaa helposti tilanteen, johon sisältyy
epävarmuustekijöitä, joihin usein palataan, kun
kaupan jälkeinen ostohuuma on haihtunut
J os näin, niin suossa syvällä –olivatpa vaatimukset
perusteltuja tai eivät
-asioita selvitetään lisää kaupan tekemisen jälkeen.
Usein aiheutuu suuria tutkimuskustannuksia
-mukaan otetaan asiamiehet opastamaan, miten
osapuolten tulee toimia. Aiheutuu lisää kustannuksia
-aikaa kuluu ja samaan aikaan asutaan riidan
kohteessa
-muut eri lieveilmiöt
asuntoradio.fi
Vaihtoehtoinen tapa
1) Myyntitoimeksianto
2) Kuntotarkastus
3) Myyntihinnan ja kaupan ehtojen määrittely myyjän
sekä kiinteistövälittäjän kesken
4) Mahdolliset myyjän korjaustoimenpiteet
5) Ostajaehdokas löytyy
6) Uusi tilaisuus, jossa välittäjä, ostajaehdokas, myyjä
sekä kuntotarkastaja
a. käydään läpi jo tehty kuntotarkastus
b. sovitaan lisätutkimuksien suorittamisesta /
vastuunjaosta
7) Sovitut lisätutkimukset
8) Kaupan ehtojen muokkaaminen
9) Kauppakirjan allekirjoitus
asuntoradio.fi
Vaihtoehtoisen tavan edut
-vähentää epävarmuustekijöitä
-pyyntihinta kohdalleen
-vältetään yllätyksiä
-halutut korjaustoimet tulevat tehdyksi jo ennen
ensiesittelyä
-kauppakirjan ehdot tulevat muotoilluksi siten, että
vastuu ja seuraamukset lisätutkimuksista /
havaituista riskirakenteista / virheistä ovat selkeästi
sovitut
asuntoradio.fi
Vaihtoehtoisen tavan haitat
-aiheuttaa lisäkustannuksia
-kun lasketaan toteutuneiden lisäkustannusten määrä
kaikkien toteutuneiden kauppojen osalta ja verrataan
kustannuksiin, joilta perinteisellä tavalla tehdyissä
tutkimuksissa olisi säästytty (kaupan jälkeiset
tutkimukset, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut, muut
oheiskulut) voidaan päätyä vain siihen, että
vaihtoehtoinen tapa säästää kustannuksissa.
asuntoradio.fi
Käytännön havaintona voi mainita, että pöydälleni ei
päätynyt yhtään asuntokauppaa, jossa olisi menetelty
vaihtoehtoisella tavalla. Perinteisen tavan kauppoja
sitä vastoin pöydältä löytyy runsain määräin.
asuntoradio.fi
Vastuunjakoehdot (vastuunrajoitukset)
-jos kuntotarkastuksen sisältöä ei ole purettu
kauppakirjan ehtoihin, ei merkittävää vaikutusta
virhearvioinnille
-vastuunjakojen tavoitteena on riskien
etukäteishuomiointi sekä kaupanjälkeisten riitelyiden
sekä kustannusriskin välttäminen
asuntoradio.fi
Vastuunjakoehtoja koskevat rajoitukset
-Kuluttajan ostaessa asunnon tai kiinteistön
elinkeinonharjoittajalta virhevastuuta ei voida
pätevästi rajoittaa (MK 2:10 ja AsKL 6:2)
-Kun asunnon ostaja on kuluttaja, hänen oikeuttaan
esittää vaatimuksia virheen perusteella voidaan
rajoittaa ”vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen
osalta (AsKL 6:2)
-Kiinteistökaupassa kenen tahansa ostajan oikeuksia
voidaan rajoittaa vain ”sopimalla yksilöidysti siitä,
millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa
säädetystä (MK 2:9)
asuntoradio.fi
Elinkeinonharjoittaja / kuluttaja
-Elinkeinonharjoittaja on henkilö, joka
ammattimaisesti
-rakentaa tai myy kiinteistöjä (MK 2:10) tai
-myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä
vastiketta vastaan hankittavaksi (AsKL 1:3)
-Kuluttaja on luonnollinen henkilö, joka
-ostaa kiinteistön omaksi tai perheenjäsenen
vakituiseksi asunnoksi tai vapaa-ajan
asunnoksi (MK 2:10) tai
-ostaa asunnon pääasiassa muuta tarkoitusta
kuin elinkeinotoimintaa varten (AsKL 1:3)
asuntoradio.fi
Kuntotarkastuksessa havaitut puutteet ja riskit
-myyjä ei voi tehokkaasti rajoittaa vastuutaan
kuntotarkastuksessa havaituista puutteista, joita ei
ole kerrottu ostajalle (tahallisuus / törkeä
huolimattomuus)
-myyjällä ei ilman ehtoakaan vastuuta ostajan tietoon
saatetuista puutteista (vastuunrajoitusehdolla vain
informaatio / todistusarvo)
-havaitut riskit voidaan jakaa vastuunrajoitusehtoja
käyttämällä
asuntoradio.fi
Yksilöintivaatimus
-Vastuunjakoehtoja tulkitaan oikeuskäytännön
mukaisesti suppeasti / sanamuodon mukaan, minkä
vuoksi muotoilu kattavaksi on haastavaa
-Epäselvää, kuinka laajat vastuunjakoehdot ovat
sallittuja (”myyjä ei vastaa rakennuksen, eikä
maaperän kunnosta” ... ”myyjä ei vastaa
kosteusmittauksessa havaitun kosteuden
mahdollisesti aiheuttamista vaurioista”)
-MK ”sopimalla yksilöidysti, millä tavalla hänen
asemansa poikkeaa laissa säädetystä”
-AsKL ”vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen
osalta”
asuntoradio.fi
Yksilöintivaatimus esitöissä
-HE 120/1994: ”Ehdotuksen mukaan ostajalle lain
mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rahoittaa vain
sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla
hänen asemansa poikkeaa lailla säädetystä. Tällöin
ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota
vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös
hinnasta sovittaessa.” (Maakaari)
-HE 14/1994: ”Osapuolet voisivat pätevästi sopia
esimerkiksi, että myyjä ei vastaa tietyn kauppaan
kuuluvan kodinkoneen toimintakunnosta taikka siitä,
että yhtiöjärjestyksessä tai
isännöitsijäntodistuksessa mainittu tieto asunnon
pinta-alasta on oikea” (Asuntokauppalaki)
asuntoradio.fi
Yksilöintivaatimus kirjallisuudessa
-Seuraamuksille voidaan asettaa ylärajoja, lyhentää
reklamaatioaikaa, sulkea seuraamuksia pois.
rajoitusten oltava kohtuullisia ja niin täsmällisiä, että
ostaja voi arvioida niiden merkitystä asemaansa
(esim Niemi 2002 s. 158-159, J okela-Kartio-Ojanen
2010 s. 68-69, Teopra 2007 s. 401-409, Kyllästeinen
2010 s. 142-143)
-Toisinaan korostetaan virheiden ja niiden sijainnin
yksilöintiä (ks esim Palo-Linnainmaa 2002 s. 78)
-Osapuolilla tasavertaiset mahdollisuudet riskien
arviointiin, kunhan sopimuksesta käy selkeästi ilmi,
miten vastuu halutaan jakaa: jopa virhevastuun
poissulkeminen kokonaan mahdollista (Hoffren LM
2009 ja Hoffren 2012)
asuntoradio.fi
Vastuunjakosehtojen sovittelu
-OikTL 36 § : oikeustoimen koko sisältö, osapuolten
asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen
vallinneet olosuhteen sekä muut seikat
-Merkittävä poikkeama dispositiivisesta oikeudesta
-Sopimus kokonaisuutena: riskin kompensointi
kauppahinnassa
-Osapuolten asema;
-johtuiko ehtoon suostuminen esim
asiantuntemuksen puutteesta
-asiantuntija-apu
-sopimusneuvottelut: toisen sanelema vai neuvoteltu
ehto
-virheen ilmeneminen ei ole sovittelua puoltava
olosuhteiden muutos, koska juuri siihen ehdolla on
varauduttu
asuntoradio.fi
Kuntotarkastuksessa havaitut puutteet
-myyjä ei saa salata ostajalta
-ostaja ei voi vedota virheenä puutteisiin, jotka
mainittu hänelle esitetyssä raportissa
Kuntotarkastuksessa havaitut riskit
-myyjä ei saa salata ostajalta
-myyjän ei tarvitse selittää tarkemmin täyttääkseen
tiedonantovelvoitteensa
-eivät yleensä ulota ostajan tarkastusvelvollisuutta
rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin
-myyjän vastuu voidaan sulkea pois
vastuunrajoitusehdolla
asuntoradio.fi
Kuntotarkastuksessa havaitsematta jääneet riskit
-riskinjakoon ei vaikuta kuntotarkastajan
toimeksiantaja
-ostajalla tavanomainen tarkastusvelvollisuus
-myyjällä tavanomainen tiedonantovelvollisuus
-yleensä salaisia virheitä
-myyjän vastuun rajoittaminen vaikeaa
asuntoradio.fi
Lisäturvaa kauppoihin piilovirhevakuutuksella
-turvaa piileviltä virheiltä, puutteilta ja riskeiltä, joita
tarkastuksessa ei voitu havaita
-sekä myyjän, että ostajan turvaksi
-hinnaltaan kohtuullinen verrattuna selvittelykuluihin,
joita virhevastuun selvittäminen aiheuttaa
-mikäli otettu jo ennen kauppaa, voidaan käyttää
kohteen markkinoinnissa
asuntoradio.fi
Kiinteistövälityspalveluista annettavista tiedoista
1) Oikeudellinen peruste
Kuluttajansuojalain (KSL) 6 luvussa säädetään
kulutushyödykkeiden (sis kiinteistövälityspalvelut)
koti- ja etämyynnistä kuluttajille.
asuntoradio.fi
Kotimyynti: KSL 6 luvun 6 § kotimyyntisopimuksella
tarkoitetaan sopimusta, joka tehdään tai jota
koskevan tarjouksen kuluttaja tekee muualla, kuin
elinkeinonharjoittajan toimitiloissa osapuolten ollessa
samanaikaisesti läsnä. Kotimyyntisopimuksella
tarkoitetaan myös sopimusta, joka tehdään
elinkeinonharjoittajan toimitiloissa tai etäviestimellä
välittömästi sen jälkeen, kun kuluttajaan on otettu
henkilökohtaisesti yhteyttä paikassa, joka ei ole
elinkeinonharjoittajan toimitila.
asuntoradio.fi
Etämyynti: KSL 6 luvun 7 § etämyyntisopimuksella
tarkoitetaan etämyyntiä varten luodossa myynti- tai
palveluntarjontajärjestelmässä tehtävää
kulutushyödykesopimusta, joka tehdään ilman, että
osapuolet ovat yhtä aikaa läsnä ja jonka tekemiseen
käytetään vain yhtä tai useampaa etäviestintä.
Etäviestimellä tarkoitetaan puhelinta, postia,
televisiota, tietoverkkoa ja muuta välinettä, jota
voidaan käyttää sopimuksen tekemiseen ilman, että
osapuolet ovat yhtä aikaa läsnä.
asuntoradio.fi
Ennen sopimuksen tekemistä annettavat tiedot
1) toimeksiannon pääominaisuudet (esim
myyntitoimeksianto, toimeksianto hinnan
määrittämiseen tms)
2) elinkeinonharjoittajan nimi, käyntiosoite,
postiosoite, puhelinnumero, fax –numero ja
sähköpostiosoite
3) osoite, jonne kuluttaja voi toimittaa valituksensa,
jos osoite poikkeaa yllä mainitusta
4) toimeksiannon hinnan määräytymisen perusteet
(voidaan viitata myös verkkosivuilla olevaan
hinnastoon, josta tulee ilmetä kattavasti
palkkioiden ja kulujen hinnat ja perusteet)
5) etäviestimen käytöstä mahdollisesti veloitettavat
erilliskulut
asuntoradio.fi
1) maksua, toimitusta ja muuta sopimuksen
täyttämistä koskevat ehdot (esim viittaus hyvän
välitystavan noudattamisesta) sekä tarvittaessa
asiakasvalituksia koskevat käytännöt
2) peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevat ehdot,
määräajat ja menettelyt
3) tieto siitä, että jos kuluttaja käyttää
peruuttamisoikeuttaan tehtyään nimenomaisen
pyynnön palvelun suorittamisen aloittamisesta
ennen peruuttamisajan päättymistä, kuluttajan on
maksettava peruuttamistapauksessa
peruuttamisilmoituksen tekemiseen mennessä
tehdystä työstä kohtuullinen korvaus
4) tieto peruuttamisoikeuden puuttumisesta
asuntoradio.fi
1) toimeksiannon kesto ja jos sopimus on voimassa
toistaiseksi tai sitä jatketaan automaattisesti, sen
päättämistä koskevat ehdot
2) kuluttajan sopimusvelvoitteen vähimmäiskesto
3) tieto mahdollisuudesta ja tavoista saattaa riita
kuluttajariitalautakunnan tai vastaavan elimen
käsiteltäväksi
Yllä mainitut tiedot on annettava kuluttajalle
selkeästi ja ymmärrettävästi paperilla tai tämän
suostumuksella muulla pysyvällä tavalla. Lisäksi
kuluttajalle on annettava peruuttamislomake ja –
ohje
asuntoradio.fi
Tietojen vahvistaminen KSL 6 luvun 13 §
-Kotimyynnissä elinkeinonharjoittajan on annettava
kuluttajalle jäljennös sopimusvahvistuksesta tai
allekirjoitetusta sopimuksesta paperilla tai tämän
suostumuksella muulla pysyvällä tavalla.
asuntoradio.fi
Kuluttajan peruuttamisoikeus
-KSL 6 luvun 14 § :n mukaan kuluttajalla on oikeus
perua toimeksianto ilmoittamalla siitä
peruuttamislomakkeella tai muulla yksiselitteisellä
tavalla kiinteistövälityspalveluiden tarjoajalle 14
päivän kuluttua palvelusopimuksen tekemisestä.
asuntoradio.fi
-J os kuluttajalle ei ole annettu ennen sopimuksen
tekemistä tietoja peruuttamisoikeuden käyttämistä
koskevista ehdoista, määräajoista ja menettelyistä,
peruuttamisaika päättyy 12 kuukauden kuluttua 14
päivän peruuttamisajan päättymisestä.
-J os kiinteistövälityspalveluiden tarjoaja kuitenkin
tämän ajanjakson kuluessa korjaa tilanteen
ilmoittamalla peruuttamisoikeudesta vaadittavalla
tavalla, peruuttamisaika päättyy 14 päivän kuluttua
siitä päivästä, jona kuluttaja sai nämä tiedot.
asuntoradio.fi
Peruuttamisoikeuden rajoitukset KSL 6 luku 16 §
-J ollei toisin sovita, kuluttajalla ei ole KSL 6 luvun 14
§ :ssä säädettyä peruuttamisoikeutta, jos palvelu on
kokonaan suoritettu.
asuntoradio.fi
Tiedoksiantovelvollisuuden laiminlyönti
-KSL 6 luvun 19 § :n mukaan kuluttajalla ei ole
maksuvelvollisuutta peruuttamisaikana kokonaan tai
osittain suoritetusta palvelusta, jos
kiinteistövälityspalveluiden toimittaja on laiminlyönyt
velvollisuutensa antaa kuluttajalle tiedon:
-peruuttamisoikeudesta ja siihen liittyvistä ehdoista,
määräajoista ja menettelystä sekä
-tiedon siitä, että jos kuluttaja käyttää
peruuttamisoikeuttaan tehtyään nimenomaisen
pyynnön palvelun suorittamisen aloittamisesta ennen
peruuttamisajan päättymistä, kuluttajan on
maksettava peruuttamistapauksessa
peruuttamisilmoituksen tekemiseen mennessä
tehdystä kiinteistövälityspalvelusta kohtuullinen
korvaus.
asuntoradio.fi
Kuluttajalla ei ole maksuvelvollisuutta myöskään
tilanteessa, jossa kiinteistövälityspalvelun
suorittaminen on aloitettu peruuttamisaikana ilman
kuluttajan nimenomaista pyyntöä (peruuttamisaikana
tehtävästä palvelusta on siten saatava kuluttajalta
todisteellinen pyyntö)
asuntoradio.fi
Suoritusten palauttaminen KSL 6 luku 17 §
-J os kuluttaja peruuttaa koti- tai
etämyyntisopimuksen, elinkeinonharjoittajan on
viivytyksettä ja viimeistään 14 päivän kuluttua
peruuttamisilmoituksen saatuaan palautettava
kuluttajalta saadut suoritukset (tavaramyyntiin liittyy
erityisehtoja)
asuntoradio.fi
Kirjallisuutta / lähteitä
-Hoffren Mia: Kuntotarkastus, vastuunrajoitus ja ostajan
tarkastuvelvollisuus –KKO 2009:31. Lakimies 2009 s. 1188-1195
-Hoffren Mia: Asunnon ja suinkiinteistön kaupan salainen virhe ja myyjän
vastuun rajoittaminen, teoksessa Iire, Tero (toim): Varallisuus, vakuudet ja
velkojat, J uhlajulkaisu J armo Tuomisto 1952-9/6-2012, Turun yliopisto,
oikeustieteellinen tiedekunta 2012 s. 31-48
-Hoffren Mia: Kauppaa edeltävä kuntotarkastus ja myyjän vastuu asunnon
ja asuinkiinteistön kaupasta, Helsingin Asianajajayhdistyksen
koulutustilaisuus 13.9.2012, vastuunrajoitusta koskevan osuuden osalta
-J okela, Markut-Kartio, Leena-Ojanen, Ilmari: Maakaari 5. uudistettu painos
Helsinki 2010
-Kyllästinen, Esa: Riskinjako maakaaressa. Varallisuus- ja
prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta
asuninkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa, Helsinki 2010
-Niemi Matti Ilmari, Maakaaren järjestelmä 1, Kiinteistön kauppa ja muut
luovutukset. Helsinki 2002
-Tepora J arno: Myyjän vastuunrajoituslausekkeista kiinteistön kaupassa.
teoksessa Tuomisto, J armo (toim): Sopimus, vastuu, velvoite. J uhlajulkaisu
Ari Saarnilehto 1947-21/11-2007, s. 393-410. Turku 2007