Post on 13-Jan-2016
description
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders?
Hans Adriani13 september 2010
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 2
introductie
Hans Adriani
Verbonden aan de Alliantie
15 jaar directeur/eigenaar VvE Metea
Voormalig voorzitter Consen
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 3
De Alliantie
63.000 verhuurde woningen, 3e woningcorporatie van Nederland
700 medewerkers, Huuropbrengsten ca € 300 mln
Geplande investeringen 2010-2014: € 680 mln
Geplande uitgaven bestaand bezit 2010-2014: € 380 mln
Actief in Amsterdam, Flevoland, Gooi en Vechtstreek en Eemvallei
Focus: toegankelijkheid, vitale wijken, maatschappelijke huisvesting, duurzaamheid
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 4
De corporatiesector, feiten en fictie30-7-2010: Geen sociale huurwoning te krijgen
13-8-2010: Corporaties hebben voldoende vet op de botten
24-8-2010: Minder woningbouw door corporaties
24-8-2010: Kabinet VVD-CDA-PVV: flinke ingrepen huursector
25-8-2010: Corporaties weer in het rood
30-8-2010: Bestuurders corporaties gaan er flink op vooruit
7-9-2010 : Corporaties laten huren fors stijgen
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 5
De corporatiesector, feiten en fictieNL:ca 7.000.000 woningen, waarvan ruim 3.000.000 huurwoningen
Corporatiesector: ca 2.400.000 woningen
Huurprijzen tot € 650,00/maand
Investeringen per jaar ca € 11 mld
Tot 1992 met overheidssubidie, sindsdien financieel op eigen benen
Publiek gefund, privaat geëxploiteerd
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 6
De corporatiesector, feiten en fictie
Financiële huishouding woningcorporaties:
- Huuropbrengsten dekken beheer, onderhoud en rentelasten
- Verkopen dekken investeringen in nieuwbouw en herstructurering
- Sturing op kasstroom
- Bouw sociale huurwoning: € 50.000 - € 70.000 onrendabel
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 7
De corporatiesector, feiten en fictieOnzekere tijden:- Vogelaarheffing- Vennootschapsbelasting- Europese richtlijn: 90% voor huishoudens < € 33.000- Vermogenstoets vs kasstroomtoets- Lokale, regionale en landelijke politieke druk
o Kapitaal afromeno Investeringen op peil houdeno Maatschappelijk vastgoed ontwikkeleno Doorstroming op peil houden, bouwen voor de doelgroepo Co-financiering, leefbaarheid, welzijn, sociale stijging
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 8
Alle reden om te verkopen
Corporaties hebben een groot vermogen, in stenen
Met vermogen betaal je de aannemer niet, met cash wel
Huuropbrengsten bieden geen ruimte om onrendabel te investeren
Verkoop van woningen kan ruimte creëren op een te krappe woningmarkt, vooral voor (lage) middeninkomens
Verkoop kan bijdragen aan een diverser woonmilieu in buurten en wijken
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 9
Politieke druk op verkoopTommel, 1997: verkoop van huurwoningen mogelijk middel om
vermogen beschikbaar te maken voor maatschappelijke investeringen
Remkes, 2000: corporaties moeten in 10 jaar tijd 500.000 woningen verkopen aan zittende huurders
Dekker, 2005: 450.000 extra corporatiewoningen in 10 jaar tijd bouwen, investeringen dekken uit verkoop
Denkerstrio, FD 4-9-2010: 800.000 woningen verkopen om woningmarkt te redden
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 10
Verkoop, de werkelijkheid
Corporaties hebben afgelopen jaren hun jaarlijkse verkoop opgeschroefd van 0,5% naar 1,0% van hun bezit
Jaarlijks worden ca 24.000 corporatiewoningen verkocht
Om dat te bereiken zijn ca 500.000 woningen aangewezen als verkoopwoning
Voor zover dit appartementen zijn, ontstaat al bij eerste verkoop een VvE => gevolg: enorme groei aantal VvE’s
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 11
Corporaties en VvE’s: de dilemma’s
Rollen:- Mede-eigenaar- Verhuurder/vertegenwoordiger van huurdersbelangen- Verkoper- Ontwikkelaar- Onderhoudsbedrijf- VvE-beheerder
Belangen:- Zorg voor de huurders- Vastgoed en financiële sturing- Imago
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 12
Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 13
Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen
1. Corporaties verzorgen geen VvE-beheer- Vaak kleinere corporaties- Principiële keuze of na gefaalde eigen VvE-activiteit- Heldere scheiding tussen huurders en eigenaren- Zoeken wel bij voorkeur een vaste samenwerkingspartner- Vaste samenwerkingspartner kan commercieel bedrijf zijn, of
andere woningcorporatie- Verwachten als groot eigenaar wel een specifieke behandeling
(vooroverleg, afstemming afrekening servicekosten)
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 14
Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen
2. Corporaties integreren VvE-beheer in eigen organisatie- Kleine en grote corporaties- Uitgangspunt is dat processen overwegend vergelijkbaar zijn- Maximale sturing ten koste van scheiding tussen huurders en
eigenaren- Uitstervend model, kwaliteit moeilijk te waarborgen en strengere
politieke richtlijnen over scheiding sociale en commerciële activiteiten
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 15
Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen
3. Corporaties maken Joint Venture met commerciële VvE-beheerder
- Vaak grotere corporaties- Gebruikmaking van externe expertise, maar wel beleidsmatige
invloed- Heldere scheiding tussen huurders en eigenaren- Vaste samenwerkingspartner, dus processen goed op elkaar af te
stemmen- Voorspelbare omzetgroei voor de Joint Venture
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 16
Corporaties en VvE-beheer: 4 modellen
4. Corporaties richten eigen VvE-beheerder op- Vaak grotere corporaties- Combinatie van maximale sturing, inzet bekende processen en
perfectioneren specifieke expertise- Intern heldere scheiding tussen huurders en eigenaren, maar
voor de buitenwereld niet altijd even helder- Gewilde samenwerkingspartner voor andere corporaties- Groeiend vermogen om kwaliteit te waarborgen- Vaak eigen rechtsvorm- Ook geïnteresseerd in markt-VvE’s
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 17
Corporaties en VvE’s: kans of bedreiging?Bedreiging: corporaties die zelf VvE-beheer in de markt zetten,
zijn door snelle en grote volumegroei snel in staat om een kwalitatief hoogwaardig product te ontwikkelen.
Kans: Corporaties zorgen voor een enorme groeimarkt
Kans: De meeste (kleinere) corporaties kiezen er voor om niet zelf VvE-beheer te verzorgen, maar hiervoor een vaste samenwerkingspartner te zoeken
Kans: Een goede relatie met een corporatie kan tot een grote, voorspelbare omzetgroei leiden
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 18
Corporaties en VvE’s: kans of bedreiging?
Corporaties zorgen voor een groeiende markt én voor groeiende concurrentie.
De commerciële VvE-beheerder die zijn kwaliteit op orde heeft en zich kan inleven in de dilemma’s van corporaties, pakt de extra markt en blijft de concurrentie een
stap voor.
Corporaties en VvE's: Kans of bedreiging voor commerciële VvE-beheerders? 19