Post on 22-Jan-2016
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Fondo Privado de Fondo Privado de
Inversión InmobiliariaInversión Inmobiliaria
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Contenido Contenido
a. Descripción del Fondob. Beneficios a los Desarrolladoresc. Sinergias de Asociaciónd. Estructura de Participacióne. Políticas y Restricciones de Inversiónf. “Asset Allocation” indicativo del Portafoliog. Proceso de Inversión h. Proceso de Análisis y Due Diligencei. Lista Preliminar de Información
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Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Horizonte de Inversión Horizonte de Inversión Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los restantes de desinversión
Hasta 5 años: primeros 4 años de inversión y los restantes de desinversión
Estrategia de Inversión Estrategia de Inversión Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado inmobiliario mexicano de vivienda:
Económica e Interés Social Media y Residencial Turismo Relacionados con vivienda
Activos por $2,250 millones para invertir en el mercado inmobiliario mexicano de vivienda:
Económica e Interés Social Media y Residencial Turismo Relacionados con vivienda
Fase Inversión Fase Desinversión Junio 2007
AÑO 12008
AÑO 22009
AÑO 32010
AÑO 42011
Rendimiento Esperado Rendimiento Esperado El Fondo buscará invertir en proyectos con alto potencial de retorno
El Fondo buscará invertir en proyectos con alto potencial de retorno
Fondo de Capital Privado creado para invertir mediante la aportación de Capital de Riesgo con Desarrolladores en Proyectos Inmobiliarios.
Fondo de Capital Privado creado para invertir mediante la aportación de Capital de Riesgo con Desarrolladores en Proyectos Inmobiliarios.
El Fondo El Fondo
Alternativa de inversión para clientes de la Banca Privada en el sector inmobiliario mexicano apoyando a Desarrolladores.
Alternativa de inversión para clientes de la Banca Privada en el sector inmobiliario mexicano apoyando a Desarrolladores.
Objetivo Objetivo
a. Descripción del Fondo
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b. Beneficios a los Desarrolladores
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Libera capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital Libera capacidad de deuda solidificando estructura Deuda/Capital
Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión
Nuevos fondos permiten crecimiento y diversificación en proyectos de inversión
La asociación con el Fondo institucionaliza la inversiónLa asociación con el Fondo institucionaliza la inversión
Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores
Fortalece la confianza en el proyecto y genera certidumbre adicional de Riesgo ante acreedores
Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios
Los recursos de capital pueden destinarse a diferentes usos en los proyectos inmobiliarios
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c. Sinergias de Asociación
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Asociación en Proyectos
Inmobiliarios
Asociación en Proyectos
Inmobiliarios
Desarrollador aporta: Fondo Privado aporta:
Experiencia Inmobiliaria
Proyecto, Ubicación y Diseño
Permisos y Licencias
Capital
Estructuración Financiera y Legal
Liberación de Capital
Institucionalidad
Seguimiento y Control
Capital
Asociación Ganar - GanarGanar - Ganar
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Sociedad Mexicana
Fideicomiso S.A
INMESP Desarrolladora S.A. de C.V.
S. de R.L.
Diferentes Vehículos de Participación
Desarrolladores conProyectos Inmobiliarios
d. Estructura de Participación
Asociación por Proyecto
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Inversionistas Sofisticados
Grupo BBVA y Bancomer
Productos Innovadores
Comité de Inversiones
Consejo de Administración
INMESP
Toma decisiones de inversión.
Comité de Seguimiento
Control de Proyectos
Bancas de Relación
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Objetivo Objetivo Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y
el retorno esperado
Lograr un equilibrio entre el riesgo total del portafolio y el retorno esperado
Política de Diversificación
Política de Diversificación
Lograr la diversificación del portafolio invirtiendo en diferentes sectores del mercado inmobiliario: vivienda económica e interés social, vivienda media y residencial, sector turismo y otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)
Se fijarán rangos de diversificación en los diferentes sectores y proyectos en función de:
Número de proyectos por sector
Número de proyectos por geografía
Número de proyectos por Asociación/Desarrollador
Número de proyectos por segmento de demanda
El número total de proyectos en los que se invertirá, estará en el rango de los 20 a 30 proyectos
Inversión mínima de US$5 millones
Lograr la diversificación del portafolio invirtiendo en diferentes sectores del mercado inmobiliario: vivienda económica e interés social, vivienda media y residencial, sector turismo y otros relacionados con el sector vivienda (reserva territorial, centros comerciales, oficinas, etc.)
Se fijarán rangos de diversificación en los diferentes sectores y proyectos en función de:
Número de proyectos por sector
Número de proyectos por geografía
Número de proyectos por Asociación/Desarrollador
Número de proyectos por segmento de demanda
El número total de proyectos en los que se invertirá, estará en el rango de los 20 a 30 proyectos
Inversión mínima de US$5 millones
e. Políticas y Restricciones de Inversión
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
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Perfil de Riesgo Perfil de Riesgo Los criterios de riesgo para la selección de proyectos
se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto
Los criterios de riesgo para la selección de proyectos se fundamentarán en éxito comercial y riesgo performance del proyecto
Liquidez Liquidez Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de
liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir
Hasta el 4° año el Fondo no tiene requerimientos de liquidez, por lo que en este periodo dispondrá del 100% de su capital para invertir
Apalancamiento Apalancamiento Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el
objetivo de maximizar el retorno sobre capital
Se buscará el apalancamiento en los proyectos con el objetivo de maximizar el retorno sobre capital
Vehículos de Inversión Vehículos de Inversión Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del
proyecto de inversión. Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s,
S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.
Se buscará la eficiencia fiscal y solides legal del proyecto de inversión.
Se considerarán vehículos como Fideicomiso, S.A.s, S.de.R.L., SAPI, AenPs, entre otros.
Destino de los Recursos Destino de los Recursos El capital puede destinarse a cualquier necesidad que
requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.
El capital puede destinarse a cualquier necesidad que requiera el proyecto, como la adquisición de tierra, el capital de trabajo, el proyecto arquitectónico, la construcción, etc.
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
e. Políticas y Restricciones de Inversión
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Número de ProyectosNúmero de Proyectos Entre 20 y 30 Proyectos máximo Entre 20 y 30 Proyectos máximo
Diversificación GeográficaDiversificación Geográfica Hasta el 20% del valor del portafolio en una misma zona macroeconómica
Hasta el 20% del valor del portafolio en una misma zona macroeconómica
Diversificación por SocioDiversificación por Socio Hasta el 25% del valor del portafolio con un solo Socio / Desarrollador / grupo de Desarrolladores
Hasta el 25% del valor del portafolio con un solo Socio / Desarrollador / grupo de Desarrolladores
Diversificación por Tipo de Demanda
Diversificación por Tipo de Demanda
Hasta el 40% del portafolio en un solo segmento de demanda (baja, medio, alto y turismo)
Hasta el 40% del portafolio en un solo segmento de demanda (baja, medio, alto y turismo)
Capital Mínimo Requerido a Socio
Capital Mínimo Requerido a Socio
Mínimo del 35% por Proyecto Mínimo del 35% por Proyecto
e. Políticas y Restricciones de Inversión: Diversificación
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
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f. “Asset Allocation” indicativo del Portafolio
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Otros0 - 5%
Sector Turismo10 - 30%
Vivienda Residencial
25 - 35%
Vivienda y Relacionados
0 - 10%
Vivienda Económica
25 - 35%
Importes en Millones de Pesos
Vivienda Económica 675
Vivienda Media, Residencial ySegunda Vivienda 675
Sector Turismo 563
Vivienda y Relacionados 225
Otros 113
Asset Allocation Estratégico
Importes Estimados de Inversión
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g. Proceso de Inversión
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
BANCA DE RELACIÓN
Analiza información/evalúa proyecto
Autoriza Comité Inversión
Implementación y ejecuciónSeguimiento
Desarrollador Requiere Capital
Paso 1 Paso 2
Paso 4 Paso 3
4 a
5 s
em
an
as
4 a 5 semanasHorizonte Proyecto
3 a 4 semanas
Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión
Agilidad y flexibilidad en el proceso para potenciar oportunidades de inversión
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h. Proceso de Análisis y Due Diligence
Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Análisis Preliminar Calidad del Proyecto Riesgos y Probabilidad Calificación Preliminar Rentabilidad Estructura Financiera TyC de Asociación
InformaciónBásica
Informacióndel Mercado
AnálisisCualitativ
o
Análisis Cuantitativ
o
Análisis Preliminar
DesarrolladorDesarrollador
UbicaciónUbicación
MercadoMercado
Técnico / LegalTécnico / Legal
ParticipantesParticipantes
Análisis CuantitativoAnálisis Cuantitativo
Variables a Analizar
Due Dilligence Confirmación Supuestos Riesgos y Probabilidad Calificación Definitiva Rentabilidad Esperada Estructura Financiera Estructura Asociación
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Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria i. Lista Preliminar de Información:Del Desarrollador- Resumen descriptivo del Desarrollador (Integración Accionaria / Empresas que lo conforman / Consejo Admon.- Experiencia y descripción de los desarrollos que ha construido- Acta Constitutiva y Poderes del Desarrollador.- Organigrama del personal directivo del Desarrollador y su experiencia.- Estados financieros auditados últimos 3 ejercicios e internos más recientes del Desarrollador
Del Proyecto- Resumen descriptivo del Proyecto (terreno, M2 construcción, # viviendas o departamentos, acabados,
instalaciones y servicios)- Mapa de Ubicación / Plano descriptivo del Proyecto / Titulo de Propiedad- Descripción de las cualidades de la ubicación / infraestructura básica / acceso al sitio / procesos urbanísticos- Participación accionaria actual del Proyecto y experiencia de cada socio / contratos de asociación (de existir)- Carta Autorización Consulta al Buró de Crédito de los socios del Proyecto- Relación-vinculación entre Constructor / ComercializadorMercado:- Segmento de Mercado al que estará dirigido- Estudio de Mercado o en su defecto explicar la Oferta y Demanda en la Zona / Ocupación histórica en segmento /
Competencia en la zona / Distribución de la demanda Nacional-Extranjero)- Precios de venta y su comparación con la competencia de la zona- Plan y proceso de comercializaciónConstrucción / Venta- Descripción Empresa Constructora y Arquitecto de Diseño, su experiencia en otros desarrollos y capacidad
financiera- Copia de Contrato de Construcción, Contrato de Operación y otros Convenios Relevantes- Estado actual del Proyecto Ejecutivo y fecha de conclusión- Sistema de Control y Supervisión del Proyecto / Principales Proveedores de Materiales y Equipo- Descripción de la empresa Comercializadora, su experiencia de en otros desarrollos similares- Descripción del Sistema de Comercialización y Cobranza (Local en sitio, Promotores, Asociaciones)Financiero (en hoja de Excel):- Monto de Inversión del Proyecto desglosada principales rubros (Terreno, Construcción, Equipo, Mobiliario, Capital
de Trabajo)- Estructura de Financiamiento del Proyecto (Capital / Deuda)- Monto de Inversión realizada a la fecha desglosada por principales rubros (Capital invertido / Deuda Ejercida)- Proyecciones financieras detalladas del Proyecto Estado de Resultados, Balance, Flujo de Efectivo (desglosando:
ingresos, costo de ventas, gastos de admón.., depreciación, mantenimiento menor y mayor, impuestos, servicio de deuda (principal e intereses), requerimiento de capital / deuda, rentabilidad esperada)
- Programa y Prepuesto de Obra
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Fondo Privado de Inversión Inmobiliaria
Contactos: Jorge Unda Rodríguez
Asset Management Tercerosj.unda@bbva.bancomer.comTel. (5255) 5201-2813
Carlos González VargasGestión de Activos Inmobiliariosc.gonzalez@bbva.bancomer.comTel. (5255) 5201-2280
Juan Carlos Domínguez PoóInversiones Inmobiliariasjc.dominguez@bbva.bancomer.comTel. (5255) 5201-2365