Post on 15-Apr-2019
AUSWIRKUNGS- BZW. IMPACT-ANALYSE
PROJEKT
VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN MIT
GRÜNORDNUNG NR. 49D/17, OKTAVIAN
AUFTRAGGEBERIN
PG MÜNCHNER STR. GMBH
Inhaltsverzeichnis
2
Inhaltsverzeichnis
1 Ausgangslage 3
2 Markt- und Wettbewerbsdaten 4
2.1 Überblick Boardinghausmarkt 4
2.2 Entwicklung Hotelmarkt Deutschland 6
2.3 Marktprofile München / Unterföhring 8
2.4 Projektstandort 10
2.5 Beherbergungsmarkt München / Unterföhring 11
2.6 Wettbewerbsanalyse 12
2.7 Zielgruppen-Ist-Analyse 18
3 Planungsübersicht – Vorhaben OK12 19
4 Auswirkungsanalyse 21
4.1 Positionierungsstrategie 21
4.2 Zielgruppenansprache 24
4.3 Relevantes Marktwachstum 26
4.4 Zusammenfassung und Bewertung der Konzeptvarianten 28
5 Glossar 31
Ausgangslage
3
1 AUSGANGSLAGE
Die PG Münchner Str. GmbH beabsichtigt auf dem Grundstück in der Münchner
Str. 12 - 16 in Unterföhring ein Gebäudeensemble, bestehend aus drei
Bestandsbürogebäuden, zu modernisieren, umzubauen und aufzustocken. Für die
Aufstellung des hierfür erforderlichen Bebauungsplanes (Nr. 49d/17) wurde
TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH mit der Prüfung der
Auswirkungen des Projektvorhabens, das im weiteren OK12 genannt wird,
beauftragt. Die aktuelle Planung der Auftraggeberin sieht dabei folgendes
Nutzungskonzept vor: Beibehalten der Büronutzung im Bauteil A (Münchner Straße
16; FlNr. 1189/108), und eine Nutzungsänderung der Bauteile B (Münchner Straße
14; FlNr. 1189/109) und C (Münchner Straße 12; FlNr. 1189/40) in ein
Beherbergungsgewerbe / Boardinghaus mit maximal 576 Zimmer / 850 Betten
(Variante 1).
Dem gegenübergestellt werden soll in Variante 2. im Rahmen des bestehenden
Baurechts die Nutzung der drei Bauteile A bis C als klassischer Hotelbetrieb mit
der Positionierung als 3- bis 4-Sterne Businesshotel mit 595 Zimmer / 1.190
Betten.
Die Auswirkungen dieser beiden Varianten auf den Beherbergungsmarkt der
Gemeinde Unterföhring sowie der Stadt München werden nachfolgend untersucht
und abschließend einer Bewertung unterzogen.
Markt- und Wettbewerbsdaten
4
2 MARKT- UND WETTBEWERBSDATEN
2.1 Überblick Boardinghausmarkt
Boardinghäuser, oder auch Serviced Apartments, gelten als „Begleiterscheinung“
einer globalisierten Arbeitswelt und eines damit einhergehenden
Mobilitätszwanges. Der Trend zu Individualität und Kommunikation, das Bedürfnis
nach Geborgenheit, aber auch der Wohnungsmangel in Ballungszentren sind die
entscheidenden Faktoren für die Entwicklung des Boardinghausmarktes. Dabei ist
das Wort „Boardinghaus“ nur eine von vielen Bezeichnungen für die Unterkunft in
Studios, kleinen oder großen Apartments, die den Gästen neben hotelähnlichen
Dienstleistungen eine Möglichkeit zum Wohnen und zur Selbstverpflegung geben
soll. Weltweit ist das aus den USA stammende Boardinghauskonzept bereits seit
über 30 Jahren erfolgreich. Im internationalen Sprachgebrauch wird die
Beherbergungsart überwiegend auch als „Serviced Apartments“ bezeichnet. Eine
eindeutige Definition des Begriffs ist aufgrund der fließenden Übergänge zu
anderen Beherbergungsarten (Hotel, Hotel & Living, Möbliertes Wohnen) sowie der
unterschiedlichen Auslegung im Sprachgebrauch kaum möglich. Eine einheitliche
Definition der unterschiedlichen Aufenthaltszeiträume ist ebenfalls nicht vorhanden.
Das Unternehmen Boardinghouse Consulting unterscheidet die durchschnittliche
Aufenthaltsdauer wie folgt: shorstay – 1 bis 3 Nächte, mediumstay – 4 bis 14
Nächte, longstay – ab 15 Nächten. Zur Vereinfachung der Terminologie spricht
TREUGAST im vorliegenden Gutachten von shortstay-Aufenthalten bei einer
Anzahl von 1 bis 3 Nächten und von longstay- / Langzeitaufenthalten ab einem
Zeitraum von 4 Nächten.
Insbesondere im Verlauf der letzten Jahre ist das Boardinghaus-Segment einer der
Wachstumsmärkte des Beherbergungsmarktes und erfährt ein hohes Maß an
Aufmerksamkeit in der Presse sowie unter Investoren und Projektentwicklern.
Derzeit bestehen rund 480 dieser Betriebe (mit mehr als 15 Logis-Einheiten je
Betrieb), womit Deutschland den zweiten Platz der größten Boardinghausmärkte
Europas einnimmt. Marktführer ist Derag Livinghotels mit inzwischen 14 Häusern in
Deutschland. Die durchschnittliche Auslastung dieser Art von Betrieben liegt in
Deutschland bei etwa 77 % und ist im Vergleich zur klassischen Hotellerie als
überdurchschnittlich zu bezeichnen. Etwa 80 % der Serviced Apartments sind
individuell geführte Betriebe mit durchschnittlich 50 Apartments. Die übrigen 20 %
Markt- und Wettbewerbsdaten
5
sind der Markenhotellerie zuzuordnen und verfügen meist über mehr als 100
Einheiten. Rund 70 % der Gäste in Boardinghäusern sind Geschäftsreisende.
Basierend auf der zunehmenden Bedeutung dieser Beherbergungsart kam es
2014 erstmals zu einem Übereinkommen der größten Betreiber der Branche, mit
dem Ziel abgrenzbare Begriffe für den Markt festzusetzen. Differenzierende
Faktoren waren hierbei Serviceumfang, Größe der Einheiten und die Nutzung als
gewerbliches oder wohnwirtschaftliches Konzept. Somit ergibt sich grundsätzlich
eine Differenzierung in hotelähnliche Konzepte mit tendenziell eher kurzen
Aufenthaltsdauern und ausgeprägtem Servicekonzept (z. B. Derag Living, Adina,
Citadines) und Produkte, die sich eher in Richtung Wohnungsmarkt orientieren und
durch lange Aufenthaltsdauern sowie einen geringen Serviceumfang charakterisiert
sind.
Grafik I – Überblick Boardinghaussegment
Quelle: in Anlehnung an IHA 2016 / Boardinghouse Consulting
Teilmöblierte Apartments Serviced Apartments
Groß
≥ 40 m²
Mittel
25 - 40
m²
Klein
≤ 25 m²
Hote
lmark
t
Wohnungsm
ark
t
Privat verm
iete
te A
part
ments
Serviced Apartments
Übersicht zum temporären Wohnen
Ohne Service Limited Service Limited Service Selected Service Full Service
i.d.R. 6 Monate+ i.d.R. 3 Monate+ 28 Nächte+ 7 Nächte+ 3 Nächte+
Corporate Housing
Klassisches Boardinghouse Apartment Hotel
MikroapartmentsMikroapartments / Studentisches Wohnen
Markt- und Wettbewerbsdaten
6
2.2 Entwicklung Hotelmarkt Deutschland
Die deutsche Hotelperformance weist trotz konjunkturell bedingter Schwankungen
eine insgesamt positive Entwicklung in den letzten zehn Jahren auf. Die
krisenbedingten Performance-Rückgänge des Jahres 2009 (REVPAR-Einbruch um
14,0 %) konnten bereits in den Folgejahren 2010 und 2011, auch bedingt durch die
Mehrwertsteueranpassung, mit signifikanten Zuwächsen bei Auslastung und Rate
aufgeholt werden. Seither profitiert der deutsche Hotelmarkt von der positiven
wirtschaftlichen Entwicklung sowie der steigenden Beliebtheit des Reiselands
Deutschland und verzeichnete einen kontinuierlichen REVPAR-Zuwachs.
Diese Entwicklung setzte sich ebenfalls im Jahr 2016 weiter fort. So stieg die
Auslastung um 1,0 %, die durchschnittliche Zimmerrate um 3,6 %, was zu einem
REVPAR-Anstieg um insgesamt 4,6 % führte. Die zukünftigen Entwicklungen des
Hotelmarktes sind in Anbetracht der unsicheren wirtschaftlichen und geopolitischen
Lage stark von hotelexternen Faktoren abhängig. Für 2017 ist nach Einschätzung
von TREUGAST von einer Stabilisierung der Auslastung auf dem erreichten,
hohen Niveau auszugehen. Ein weiterer Performance-Anstieg ist primär im Bereich
der Durchschnittsrate zu erwarten, wenngleich auch hier die Zuwachsraten
zukünftig geringer ausfallen dürften.
Quelle: STR Global; Anm.: Änderung der Datenbasis im Jahr 2008 führt zu eingeschränkter
Vergleichbarkeit der Daten insbesondere in Bezug auf ARR und REVPAR. Erläuterung:
durchschnittliche Zimmerrate – ARR; Zimmerauslastung – OCC; Ertrag je verfügbarem Zimmer –
REVPAR
In Bezug auf die einzelnen Marktsegmente entwickelten sich die Performance-
Kennzahlen der deutschen Hotellerie 2016 durchweg positiv. Die stärksten
REVPAR-Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr wurden in der Midscale-Kategorie
verzeichnet (+7,3 %). Ähnlich positiv entwickelten sich die Upscale-Kategorie
(+6,4 %) sowie die Upper-Midscale- und Upper-Upscale-Kategorie (+5,5 % und
+4,1 %), die insgesamt die Entwicklung der Vorjahre sowie die generell positive
Marktentwicklung bestätigen. Lediglich die Luxus-Kategorie konnte keinen
Bundesrepublik
Deutschland2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
OCC 64,1 % 63,6 % 59,9 % 63,3 % 65,1 % 66,3 % 66,9 % 68,4 % 69,9 % 70,6 %
ARR € 83,23 € 88,15 € 80,38 € 90,79 € 92,04 € 93,79 € 94,34 € 95,40 € 99,42 € 103,02
REVPAR € 53,37 € 56,03 € 48,17 € 57,50 € 59,89 € 62,15 € 63,12 € 65,27 € 69,50 € 72,72
Markt- und Wettbewerbsdaten
7
Zuwachs verzeichnen und entwickelte sich mit einem REVPAR-Rückgang um -
1,7 % leicht negativ.
Quelle: STR Global
Kennzahlen
2016 ggü. Vj. 2016 ggü. Vj. 2016 ggü. Vj.
Deutschland 70,6 % 1,0 % € 103,00 3,6 % € 72,70 4,6 %
Kategorie
Luxury 69,0 % -2,5 % € 235,30 0,9 % € 162,40 -1,7 %
Upper Upscale 71,7 % 0,7 % € 129,60 3,4 % € 92,90 4,1 %
Upscale 70,2 % 1,7 % € 99,30 4,6 % € 69,70 6,4 %
Upper Midscale 69,7 % 0,5 % € 81,10 4,9 % € 56,50 5,5 %
Midscale 66,5 % 1,2 % € 68,40 6,0 % € 45,50 7,3 %
OCC ARR REVPAR
Markt- und Wettbewerbsdaten
8
2.3 Marktprofile München / Unterföhring
Die Landeshauptstadt München ist mit rund 1,5 Mio. Einwohnern die größte
Stadt des Freistaates Bayern und zeichnet sich durch eine überdurchschnittliche
Wirtschaftskraft aus. Mit einer hohen Dichte an international bedeutenden
Unternehmen (z. B. Siemens, Allianz, BMW, Linde, Knorr-Bremse etc.), dem
Messegeschäft und einer ungebrochenen freizeittouristischen Attraktivität profitiert
die Stadt zudem von einer ausgezeichneten Verkehrsinfrastruktur. Neben dem
zweitgrößten Flughafen und einem der am meisten frequentierten Hauptbahnhöfe
Deutschlands, durchqueren acht Autobahnen sowie mehrere Bundesstraßen das
Münchner Stadtgebiet, welches zusätzlich über ein erstklassiges Nahverkehrsnetz
verfügt. Gepaart mit einer hohen landschaftlichen Attraktivität des Münchner
Umlandes, tragen diese Faktoren zur hohen Beliebtheit der Stadt bei Touristen aus
der ganzen Welt bei. So erfreut sich München an einem ausgeglichenen Mix aus
Freizeit- und Geschäftsreisenden sowie einem überdurchschnittlich hohen Anteil
ausländischer Gäste (ca. 50 %).
Die Gemeinde Unterföhring mit ca. 11.000 Einwohnern grenzt nahtlos an die
Landeshauptstadt München im Norden und zeichnet sich als einer der wichtigsten
Medienstandorte Deutschlands aus. Unter den angesiedelten Gewerbebetrieben
sind Medienunternehmen, wie beispielsweise ProSiebenSat.1, Kabel Deutschland,
Kabel 1, Sky Deutschland, Bayerischer Rundfunk und das Zweite Deutsche
Fernsehen zu finden. Darüber hinaus sind auch zahlreiche Unternehmen aus der
Kommunikations- sowie Versicherungsbranche, u. a. die weltweit größte
Niederlassung der Allianz, in Unterföhring vertreten. Erst 2016 erweiterte die
Allianz ihr Areal im Medienpark mit der Fertigstellung eines neuen Campus auf
rund 8.000 Mitarbeiter. Insgesamt bietet die Gemeinde Unterföhring derzeit rund
18.000 Arbeitsplätze. Zudem plant ProSiebenSat.1 die vorhandenen Kapazitäten
ebenfalls zu erweitern und einen zusätzlichen Campus mit öffentlichen und
halböffentlichen Flächen zu realisieren. Die Fertigstellung des neuen Gebäudes ist
für 2022 anvisiert. Neben den Erweiterungen im Medienpark sind weitere
städtebauliche Projekte der Gemeinde (neues Parkhaus südlich des Medienparks,
neuer Sportpark, neuer Schulcampus, Volks- und Musikschule, etc.) geplant.
Durch die gewerbliche und teilweise industrielle Prägung (Kraftwerk Stadtwerke
München) des Standortes ist die freizeittouristische Attraktivität nur eingeschränkt
vorhanden. Ausnahmen bilden die Lage am Englischen Garten und von den
Markt- und Wettbewerbsdaten
9
Isarauen sowie die Nähe zur Allianz Arena, die Nähe und gute Erreichbarkeit des
Münchner Zentrums und des Münchner Flughafens, die sich positiv auf die
Ansprache von preissensiblen Freizeitreisenden auswirken.
Markt- und Wettbewerbsdaten
10
2.4 Projektstandort
Der Projektstandort in der Münchener Straße 12 - 16 befindet sich an der
Stadtgrenze zu München, ca. 2 km südlich des Zentrums und des Medienparks
Unterföhrings und zeichnet sich durch eine hervorragende Pkw-Anbindung aus.
Durch die direkte Lage am Föhringer Ring ist eine schnelle Erreichbarkeit der
freizeittouristischen Nachfragegeneratoren im Münchner Innenstadtgebiet und
Umland sowie der bedeutendsten Industrie- und Gewerbestandorte im Norden
Münchens (BMW, Knorr-Bremse, Parkstadt Schwabing mit Microsoft, Osram,
Fujitsu, MAN etc.) gewährleistet. Bedingt durch die Lage an der Ausfahrt
Unterföhring vom Föhringer Ring verfügt der Standort zum einen über eine hohe
Pkw-Frequenz und zum anderen über eine gute Sichtbarkeit, welche durch die
besondere Gebäudeform der drei Oktagone verstärkt wird. Mit einer Bushaltestelle
direkt am Projektstandort und einer Tram-Haltestelle in ca. 500 m Entfernung ist
eine Anbindung an das ÖPNV-Netz gewährleistet, wodurch die Münchner
Innenstadt in direkter Linie in 35 Minuten und mit Umsteigen in 25 Minuten
erreichbar ist. Der S-Bahnhof Unterföhring (Linie S8) bietet zusätzlich eine direkte
Anbindung zum Flughafen (17 Minuten) und zum Hauptbahnhof (23 Minuten).
Dieser befindet sich mit einer Entfernung von 2,6 km jedoch nicht in fußläufiger
Distanz. Das direkte Standortumfeld ist optisch von gewerblichen
Unternehmensansiedlungen sowie Einzelhandel und Erholungsmöglichkeiten
(Fitnessstudio, Bowlingcenter, SportScheck Allwetteranlage etc.) im benachbarten
Gewerbegebiet Feringastraße geprägt. Darüber hinaus sind Grünflächen (z. B.
Englischer Garten, Isarauen) schnell erreichbar. Aufgrund der hohen Pkw-
Frequenz sowie dem gewerblichen Umfeld des Standorts ist die freizeittouristische
Attraktivität gemindert. Die Standortcharakteristika lassen, aufgrund der guten
Pkw-Anbindung sowie der schlechten fußläufigen Erreichbarkeit des Medienparks
Unterföhring und der Allianz Niederlassung, auf eine gesteigerte Attraktivität für die
Nachfragesegmente aus dem Stadtgebiet des Münchner Nordens schließen. Die
primäre Zielgruppenansprache des projektierten Beherbergungsbetriebs wird sich
demnach auf die Nachfragegeneratoren des Gesamtmarkts München fokussieren.
Markt- und Wettbewerbsdaten
11
2.5 Beherbergungsmarkt München / Unterföhring
Über den betrachteten Zeitraum von 2007 bis 2016 zeigte der Münchner
Beherbergungsmarkt eine überaus dynamische Entwicklung. So wuchs die
Anzahl der angebotenen Betten kontinuierlich um insgesamt 45,4 %, was einer
durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 4,2 % entspricht. Die
Übernachtungsnachfrage entwickelte sich gleichermaßen positiv, sodass seit dem
Jahr 2007 ein Zuwachs um 47,2 % verzeichnet werden konnte. Damit lag die
durchschnittliche Wachstumsrate mit 4,4 % noch über dem Angebotszuwachs und
führte zu einem Anstieg der Bettenauslastung auf weit überdurchschnittliche
56,2 % im Jahr 2016 (vgl. BRD 2016: 35,6 %). Bedingt durch die ungebrochen
hohe Attraktivität Münchens als freizeit- und geschäftstouristische Destination, die
auch in Zukunft von städtebaulichen und infrastrukturellen Projekten (z. B.
Erweiterung des Messegeländes, Entwicklung neuer Stadtquartiere, Ausbau des
ÖPNV etc.) profitieren wird, gehen die Berater von einer anhaltend positiven
Nachfrageentwicklung aus. Unter Berücksichtigung einer angebotsseitigen
Markterweiterung in den kommenden Jahren (ca. 6.000 neue Hotelzimmer bis
2021) ist mittelfristig mit einer Stabilisierung des bestehenden Rekordniveaus der
Auslastung zu rechnen.
Der Beherbergungsmarkt Unterföhring entwickelte sich im betrachteten
Zeitraum vergleichsweise weniger dynamisch. Bei einer konstanten Anzahl von
geöffneten Betrieben verringerte sich das Bettenangebot von 2007 bis 2015 um
insgesamt 12,5 % und verzeichnete erst mit der Eröffnung des Best Western The K
am Medienpark (131 Zimmer) im April 2016 ein Wachstum, wodurch das
Bettenangebot in Unterföhring auf über 1.000 Betten anstieg. Im selben Zeitraum
konnte ein Anstieg der Gästeankünfte von +33 % (2016 ggü. 2007) und ein
gleichzeitiger Rückgang der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 2,2 auf 1,8
Tage verzeichnet werden. Damit einhergehend wurde ein Zuwachs der
Gästeübernachtungen von 8,6 % (2016 ggü. 2007) registriert. Der Rückgang der
durchschnittlichen Aufenthaltsdauer verdeutlicht die anhaltende Entwicklung des
Standorts zu einer Geschäftsreisedestination mit zielgruppentypischen
Kurzzeitreisenden. Im Vergleich zu München erholte sich der Beherbergungsmarkt
Unterföhring deutlich langsamer von den krisenbedingten Nachfragerückgängen
und das Vorkrisenniveau konnte erst 2015 wieder erreicht werden. Die
Bettenauslastung entwickelte sich im Betrachtungszeitraum schwankend und
Markt- und Wettbewerbsdaten
12
schloss im Jahr 2016 mit 41,0 % auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts ab. Für
die Zukunft gehen die Berater unter Berücksichtigung der aktuellen Entwicklungen
im Medienpark, der städtebaulichen Entwicklungen sowie der prognostizierten
Nachfragesteigerung am Münchner Gesamtmarkt von einer weiterhin steigenden
Nachfrage am Standort Unterföhring aus.
2.6 Wettbewerbsanalyse
Allgemeiner Wettbewerb – Beherbergungsmarkt München / Unterföhring
Mit 21 Betrieben in einem Umkreis von ca. 3 km kann das Wettbewerbsumfeld an
Beherbergungsbetrieben um den Projektstandort als moderat ausgeprägt
charakterisiert werden. Die Wettbewerbsstruktur wird gemessen an den
Zimmerkapazitäten von den Midscale-Hotels mit 49 % (vgl. 3-Sterne nach
DEHOGA) und Upscale-Hotels mit 35 % (vgl. 4-Sterne nach DEHOGA) dominiert.
Ferner ist noch die Budget-Kategorie (vgl. 2-Sterne nach DEHOGA) mit dem
geringsten Marktanteil von 16,0 % vertreten. Betriebe der Low-Budget-Kategorie
(1-Stern nach DEHOGA) sowie die Luxuskategorie fehlen bislang am Markt. Die
durchschnittliche Betriebsgröße ist mit 124 Zimmern als überdurchschnittlich zu
bewerten. Bei den Betrieben in Unterföhring (9 Betriebe) handelt es sich
ausschließlich um Hotels auf 3- bis 4-Sterne-Niveau. Neben dem Best Western
Hotel The K und dem Comfort Hotel am Medienpark sind ausschließlich
mittelständische, privat geführte Betriebe ohne Anbindung an ein internationales
Vertriebsnetz (Feringapark Hotel, SportScheck Hotel, Hotel Garni zum Gockl, Hotel
Gasthof zur Post, Gasthof Neuwirt, M120 Apartmenthotel, Hotel Lechnerhof) am
lokalen Markt vertreten. Im erweiterten Umfeld (Parkstadt-Schwabing, Frankfurter
Ring etc.) sind kapazitätsstärkere und neuwertigere Markenbetriebe vertreten
(Novotel, Ibis, Park Inn by Radisson, Leonardo etc.), was zu einer hohen
Professionalität des Wettbewerbs im Umkreis führt.
Relevanter Wettbewerb - Boardinghausmarkt
Laut dem Ergebnis einer Marktstudie der Firma Georg Consulting aus dem Jahr
2015 über den deutschen Markt für Serviced Apartments, belegt der Standort
München mit insgesamt 1,5 Mio. Übernachtungen im Jahr 2014 landesweit den
ersten Platz. Damit machen Boardinghäuser rund 11 % des gesamten
Übernachtungsvolumens am Münchner Beherbergungsmarkt aus
Markt- und Wettbewerbsdaten
13
(Übernachtungen 2015 / 2016: rund 14 Mio.). Im Gesamtergebnis der Studie wird
konstatiert, dass deutschlandweit zunehmende Steigerungen der Aufenthaltsdauer
im Segment der Langzeitaufenthalte verzeichnet wurden. Demnach wuchs der
Anteil der Gäste im Segment der Langzeitaufenthalte, die über einen Monat
bleiben, auf 47,4 %. Dieses Segment wird dominiert von berufsbedingten
Aufenthalten, wie z. B. durch Mitarbeiter von Unternehmen mit mehreren
Betriebsstandorten, Messebauer / -monteure sowie Mitarbeitern von
Beratungsunternehmen. Auf Basis eines Screenings des Münchner
Boardinghausmarktes sind aktuell rund 5.700 Boardinghausbetten
(angenommener Doppelbettfaktor: 1,8) am Münchner Markt vertreten. Unter
Berücksichtigung des gesamten Münchner Beherbergungsangebots (2016: ca.
67.400), machen Boardinghäuser folglich einen Anteil von 8,4 % aus. Dies lässt
auf einen überdurchschnittlich hohen Nachfragedruck in diesem Segment
schließen, welcher in einer Bettenauslastung von sehr hohen 72 % zum Ausdruck
kommt.
Aufgrund der Randlage in Unterföhring sowie der Positionierung als Budget-
Boardinghaus (Variante 1) wird das Projekt insbesondere mit Boardinghaus-
betrieben in München, speziell im Münchner Norden, konkurrieren. Insgesamt
befinden sich im gesamten Raum München 30 Betriebe, welche vorwiegend auf
das Longstay-Segment ausgerichtet sind. Diese Betriebe sind meist von
mittelgroßer Struktur und weisen eine durchschnittliche Betriebsgröße von 111
Einheiten auf.
Die folgende Grafik gibt einen Überblick über den relevanten Boardinghausmarkt
für das geplante Vorhaben. Die für Boardinghausansiedlungen entscheidenden
Standortbedingungen: gute Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur, hohe Dichte
an international agierenden Unternehmen, Nähe zu Forschungseinrichtungen
sowie geringe Wettbewerbsintensität im Longstay-Segment sind am
Projektstandort in der Münchner Straße ausreichend gegeben. Neben den großen
Unternehmenssitzen von u. a. Accenture, BMW, Fujitsu, General Electric, Knorr-
Bremse, MAN, Microsoft, Osram, Wacker Werke befindet sich mit dem Max-
Planck-Institut (1,7 km) eine renommierte Forschungseinrichtung in direkter Nähe.
Die geringe Wettbewerbsintensität mit derzeit nur zwei Betrieben (322 Zimmer /
644 Betten) in diesem Gebiet lässt, unter Berücksichtigung des hohen
geschäftstouristischen Gästeanteils im Serviced Apartment Segment (70 %),
Markt- und Wettbewerbsdaten
14
darüber hinaus auf eine erhebliche Angebotslücke des Boardinghausmarktes im
Münchner Norden schließen.
Mit dem Forschungszentrum Garching befindet sich darüber hinaus ein weiteres
relevantes Nachfragegebiet in der Nähe. Diesbezüglich ergeben sich für das
projektierte Boardinghaus gegenüber Betrieben in Garching (Soulmade: 139
Zimmer) aufgrund der guten Anbindung in die Münchner Innenstadt entscheidende
Standortvorteile.
Grafik II – Relevanter Boardinghausmarkt Münchner Norden
Quelle: Google Maps
Rote Zonierung: relevanter Boardinghausmarkt Münchner Norden / Parkstadt Schwabing inkl. Auflistung
von Nachfragegeneratoren und Boardinghausbetrieben.
Markt- und Wettbewerbsdaten
15
Grafik III – Legende
Aufgrund der räumlichen Nähe zum Projektstandort sowie der ähnlichen
konzeptionellen Positionierung betrachten die Berater das Aparthotel M120 in
Unterföhring mit 19 Einheiten, das Adagio Access mit 160 Einheiten sowie das
Smartments Business München in der Parkstadt Schwabing mit 162 Einheiten im
Boardinghaussegment als relevanteste Wettbewerber. Das benachbarte
Boardinghouse Feringapark mit 43 Einheiten wird aufgrund der unterschiedlichen
Vermietungsstrategie als nicht relevanter Mitbewerber gesehen. Im Rahmen eines
Vor-Ort-Besuchs wurde die Information übermittelt, dass eine Vermietung erst ab
einer Aufenthaltsdauer von mindestens vier Wochen möglich ist,
Kurzzeitaufenthalte werden nur in Ausnahmefällen (z. B. zu Messen)
angenommen.
Relevanter Wettbewerb - Beherbergungsmarkt
Der relevante Wettbewerb für das avisierte Businesshotel (Variante 2) besteht
einerseits aus den lokalen Beherbergungsbetrieben sowie den Hotels im Münchner
Norden (Parkstadt Schwabing). Zur Selektierung des bestehenden Marktes wurden
Hotels berücksichtigt, die sich in Unterföhring befinden, über ein Zimmerangebot
von mehr als 50 Zimmern verfügen und sich als 3- bis 4-Sterne Businesshotel
Markt- und Wettbewerbsdaten
16
positionieren. So betrachten die Berater folgende Hotels in Unterföhring als
relevante Wettbewerber:
Feringapark Hotel (Upscale, 218 Zimmer und Appartements, zwei
Restaurants, eine Bar, sieben Tagungsräume, Entfernung 0,1 km)
Best Western The K (Upper-Midscale, 131 Zimmer, ein
Frühstücksrestaurant, eine Dachterrasse / Bar, ein Tagungsraum,
Entfernung: 1,5 km)
Comfort Hotel am Medienpark (Midscale, 68 Zimmer, ein Restaurant,
zwei Tagungsräume, Entfernung: 1,7 km)
Hotel Lechnerhof (Upper-Midscale, 65 Zimmer, ein Frühstücksrestaurant,
vier Tagungsräume, Entfernung 3,1 km)
Zusätzlich werden aufgrund der Fokussierung auf den Münchener Norden Hotels
im erweiterten Umfeld als relevant bewertet. Die nachfolgend definierten
relevanten Wettbewerber sind profilierte, markengebundene Betriebe mit mehr 100
Zimmern:
Park Inn by Radisson München Ost (Upper-Midscale, 169 Zimmer, ein
Restaurant, ein Tagungsraum, Entfernung: 1,7 km)
Leonardo Arabellapark (Upper-Midscale, 152 Zimmer, ein
Restaurant / Bar, Wellness- und Fitnessbereich, fünf Tagungsräume,
Entfernung: 2,5 km)
Rilano 24/7 München (Midscale, 228 Zimmer, zwei Restaurants, zwei
Bars, ein Coffee-Shop – gastronomisches Angebot als Teil des
Doublebrand mit The Rilano (Upscale, 150 Zimmer), sechs
Tagungsräume, Entfernung: 2,8 km)
Novotel Suites München (Upper-Midscale, 149 Zimmer, ein
Frühstücksrestaurant / Snackbar, Entfernung: 2,9 km)
Neue Beherbergungsprojekte
Neben den bestehenden Wettbewerbern ist in den kommenden Jahren mit einer
Ausweitung des Angebots am gesamten Münchner Beherbergungsmarkt zu
rechnen. Gemäß Erhebungen von TREUGAST befinden sich im Stadtgebiet
München aktuell 35 Beherbergungsprojekte, hauptsächlich Hotels, in der
Planungs- oder Realisierungsphase. Mit der Eröffnung bzw. Fertigstellung dieser
Markt- und Wettbewerbsdaten
17
Betriebe wird sich die Gesamtbettenkapazität in München um ca. 6.400
Zimmer / 12.800 Betten erhöhen, wodurch das Bettenangebot bis zum Jahr 2021
um insgesamt +19 % im Vergleich zum Jahr 2016 wachsen wird. In der
Boardinghauskategorie befinden sich derzeit zwei Projekte in der Planungs- oder
Realisierungsphase. Beide Betriebe (Adina, 234 Zimmer, Upper-Upscale-
Kategorie; Residence Inn, 72 Zimmer, Upscale-Kategorie) entstehen in dem neuen
Stadtquartier Werksviertel am Ostbahnhof und haben folglich keinen Einfluss auf
den relevanten Boardinghausmarkt.
Markt- und Wettbewerbsdaten
18
2.7 Zielgruppen-Ist-Analyse
Auf Basis der Markt- und Wettbewerbsanalyse können folgende Ist-Zielgruppen
für Unterföhring identifiziert werden:
Beherbergungsmarkt Unterföhring
o primäre Zielgruppen: Kurzzeit-Geschäftsreisende des
Medienparks und der Allianz Niederlassung (Corporate)
o sekundäre Zielgruppen: Besucher der Allianz-Arena (Leisure),
Overflow bei Großmessen (MICE-Gäste – Meetings, Incentives,
Conventions, Events)
relevanter Markt Münchner Norden
o klassische Geschäftsreisende der ansässigen Unternehmen,
o Langzeitübernachtungsgäste des relevanten Boardinghaus-
marktes (vgl. Grafik II)
Planungsübersicht – Vorhaben OK12
19
3 PLANUNGSÜBERSICHT – VORHABEN OK12
Der TREUGAST übermittelte Planungsentwurf der Auftraggeberin sieht am
Standort Münchner Straße 12 - 16 die Realisierung eines Beherbergungsbetriebes
vor. Dabei werden zwei Varianten in Betracht gezogen:
Variante 1: Budget-Boardinghaus gemäß Vorhabenplanung
Logis: max. 576 Zimmer / 850 Betten (17 bis 24 m²), unterteilt in Einzel-
und Doppelzimmern in den Bauteilen B und C für die Zielgruppe von
Langzeitübernachtungsgäste (bis zu einem Monat) sowie für
preissensible Individual- und Gruppenreisende
gastronomische Versorgung
o Vollrestaurant zur Mittags- und Abendverpflegung
o Coffee- / Bakery-Shop (Bäckerei-Konzept) mit reduziertem
Produktangebot (u. a. Frühstücksversorgung)
o kleiner Einzelhandel mit Grundausstattung zur Selbstverpflegung
/ Nahversorgung (nachfolgend „Makro-Markt“ genannt)
Tagungsbereich (Bauteil B)
Fitnessraum
ausreichend Stellplätze gemäß Stellplatzsatzung Unterföhring
Grundsätzlich kommt ferner ein 3- bis 4-Sterne Businesshotel in Betracht, das laut
Aussagen der Auftraggeberin derzeit gemäß Bebauungsplan mit Grünordnung Nr.
49/87 planungsrechtlich zulässig ist und somit folgende Variante 2 ergibt:
Variante 2: 3- bis 4-Sterne Businesshotel unter Anwendung des vorhandenen
Baurechts
Logis: insgesamt 595 Zimmer / 1.190 Betten aufgeteilt auf die Bauteile A,
B und C für die Ist-Zielgruppen in Unterföhring / Münchner Norden
(exklusive Langzeitübernachtungsgäste)
Gemeinschaftsflächen (Lobby, Gastronomie, Tagungsbereich, Fitness) in
den Erdgeschossen der Bauteile A, B und C
ausreichend Stellplätze gemäß Stellplatzsatzung Unterföhring
Im Folgenden werden die jeweiligen Auswirkungen der zwei Varianten „Budget-
Boardinghaus gemäß Vorhabenplanung“ und „3- bis 4-Sterne Businesshotel auf
Planungsübersicht – Vorhaben OK12
20
Basis des bestehenden Baurechts“ auf den bestehenden Beherbergungsmarkt in
der Gemeinde Unterföhring sowie im Münchner Norden gegenübergestellt.
Auswirkungsanalyse
21
4 AUSWIRKUNGSANALYSE
4.1 Positionierungsstrategie
Variante 1 – Budget-Boardinghaus
Insgesamt setzt sich die Fokusgruppe der Auswirkungsanalyse für die Variante I
des OK12 im Beherbergungssegment aus zwei Upscale-Betrieben (Feringapark
Hotel, Freisinger Hof), einem Upper-Midscale-Betrieb (Best Western The K) sowie
zwei Midscale-Betrieben (SportScheck Hotel, Comfort Hotel am Medienpark)
zusammen. Im Boardinghaussegment sind das Smartments Business München in
der Parkstadt Schwabing (162 Einheiten – 18 bis 35 m², Economy-Kategorie, keine
eigenen Nebenleistungen), das Adagio Access München City Olympiazentrum
(160 Einheiten – 20 bis 35 m², Economy-Kategorie, internationale Marke) und das
Apartment Hotel M120 (19 Einheiten – 25 bis 53 m², Midscale-Kategorie, keine
eigenen Nebenleistungen) als relevante Marktteilnehmer zu bewerten.
Die Variante 1 des OK12-Projekts sieht eine Vielzahl an kleinen Apartments in der
Größe von 17 bis 24 m² in Form von Einzel- und Doppelzimmern vor (nachfolgend
auch Mikro-Apartments genannt), die dem Boardinghaussegment und der Budget-
Kategorie zuzuschreiben sind. Die angestrebte Budget-Strategie und Fokussierung
auf das Langzeitsegment ist bis dato am Markt, mit Ausnahme des Smartments
Business München nicht vorhanden. Das darüber hinaus geplante Full-Service
Angebot (mehrere gastronomische Einrichtungen, Tagung, Fitness, Makro-Markt)
ist ein Alleinstellungsmerkmal, das somit eine klare Abgrenzung zu allen bislang
am relevanten Markt bestehenden Boardinghauskonzepten gewährleistet und die
Positionierung in einer noch nicht besetzten Marktnische ergibt. Die nachfolgende
Grafik gibt einen Überblick über die geplante Positionierung gegenüber den
definierten Fokusgruppen (relevante Wettbewerber).
Auswirkungsanalyse
22
Grafik IV – Positionierungsmatrix Budget-Boardinghaus
Der übrige Logis-Anteil in den wenig attraktiven Unter- und Erdgeschossflächen
(Bauteil C) soll für preissensible Individual- und Gruppenreisende positioniert
werden. Diese Zimmer-Kategorie ist am lokalen Beherbergungsmarkt in
Unterföhring noch nicht vertreten. Folglich führt die geplante Konzeptionierung zu
einer Markterweiterung und zu zusätzlichen Zielgruppenpotentialen, welche
positive Auswirkungen auf den lokalen Beherbergungsmarkt nehmen können.
Variante 2 – 3- bis 4-Sterne Businesshotel
Die Wettbewerber für ein 3- bis 4-Sterne Businesshotel sind in den relevanten
Märkten (Unterföhring und Münchner Norden) bereits vielzählig vorhanden.
Ungefähr 85 % der Hotels im Umkreis von 3 km um den Projektstandort – sowie
100 % der Hotels in Unterföhring – sind im klassischen 3- bis 4-Sterne-Segment
positioniert und verfügen über ein Kategorie-spezifisches Angebot (u. a.
verschiedene Zimmertypen, gastronomische Versorgung, Tagungskapazitäten,
ggf. Fitness / Erholungsbereich). Folglich ist die Wettbewerbsintensität bereits als
hoch zu bewerten, auch unter Berücksichtigung der hohen Markendurchdringung
am Standort. Da die Variante II des OK12 Vorhabens eine Positionierung im 3- bis
4-Sterne-Segment vorsieht und darüber hinaus über ein diversifiziertes
Nebenangebot verfügen soll (Gastronomie, Tagungsflächen, Fitness etc.), ist von
SMARTments business
SportScheck
Freisinger Hof
Feringapark
M120
Comfort Hotel
OK12
Best Western The K
0
1,5
3
4,5
-1-0,9-0,8-0,7-0,6-0,5-0,4-0,3-0,2-0,100,10,20,30,40,50,60,70,80,911,11,21,31,41,51,61,71,81,922,12,22,32,42,52,62,72,82,933,13,23,33,43,53,63,73,83,944,14,24,34,44,54,64,74,84,955,15,25,35,45,55,65,75,85,96
28 Nächte +
14 Nächte +
3 Nächte +
Limited Selected Full
Positionierungsmatrix Budget-Boardinghaus
Au
fen
tha
ltsd
au
er
Adagio Access
Angebotsumfang / -qualität
Auswirkungsanalyse
23
einem hohen Einfluss auf den bestehenden Markt auszugehen. Die geplante
Kapazität sowie der angestrebte Betrieb durch einen erfahrenen und bekannten
Hotelbetreiber sind ebenfalls als relevante Einflussfaktoren zu nennen. Die
Auswirkungen auf den lokalen Markt in Unterföhring sind unter Berücksichtigung
der hohen Professionalität als hoch zu bewerten, da sich hier größtenteils
privatgeführte Betriebe befinden. Insbesondere vor dem Hintergrund einer
deutlichen Überschneidung in der Zielgruppenansprache (hauptsächlich
Geschäftsreisende der umliegenden Unternehmen) wird das projektierte Hotel in
hoher Konkurrenz zum lokalen Wettbewerb und dem Wettbewerb im erweiterten
Umfeld stehen. Nachfolgende Grafik ordnet die Positionierung der Variante 2 des
OK12 gegenüber den relevantesten Wettbewerbern ein.
Grafik V – Positionierungsmatrix Businesshotel
Auswirkungsanalyse
24
4.2 Zielgruppenansprache
Zusätzlich zu der im Vergleich deutlich abgegrenzten Positionierung ist die Lage
des Projektstandorts als wichtiger Faktor zu bewerten. Die Nachfrage für den
Großteil der Unterföhringer Beherbergungsbetriebe ergibt sich durch den
Medienpark und die Allianzniederlassung. Beide Nachfragegeneratoren, kongruent
zur Lage der Wettbewerberbetriebe, befinden sich in Stadtzentrumsnähe. Die
Gästestruktur setzt sich zum Großteil aus klassischen Kurzzeit-
Geschäftsreisenden mit einer Aufenthaltsdauer von durchschnittlich ein bis zwei
Nächten zusammen, für die eine schnelle, idealerweise fußläufige, Erreichbarkeit
der Arbeitsstätte bzw. des Unternehmens als entscheidendes Buchungskriterium
gilt. Diese Einschätzung wird durch die statistisch erfasste durchschnittliche
Aufenthaltsdauer in Unterföhring von 1,8 Tagen bestätigt (vgl. S. 6). Somit ist für
den Großteil der Gäste ein Aufenthalt am Standort des OK12 als nachteilig im
Vergleich zu den Hotels in der direkten Nachbarschaft des Medienparks / Allianz
Niederlassung zu bewerten, sodass die Vermarktung des OK12 eine
nachfrageseitige Orientierung auf das Münchner Stadtgebiet bzw. den Münchner
Norden unerlässlich macht.
Variante 1 – Budget-Boardinghaus
Unter Berücksichtigung der avisierten Zielgruppen mit
Langzeitübernachtungsbedarf ist der Einfluss auf die bestehenden
Boardinghausbetriebe im relevanten Markt als hoch zu bewerten. Bedingt durch
die Dominanz des Geschäftsreisetourismus im Langzeit-Segment ist in Anbetracht
der Vielzahl der angesiedelten internationalen Großunternehmen und Institute im
Münchner Norden diesbezüglich ein hohes Nachfragepotential zu konstatieren. Auf
Basis des bis dato unterdurchschnittlich ausgeprägten Angebots ist jedoch eine
deutliche Angebotslücke bei gleichzeitig hohem Nachfragedruck im Langzeit-
Segment festzuhalten.
Des Weiteren ist die Kapazitätsstärke des projektierten Vorhabens als
Alleinstellungsmerkmal bei der Ansprache der avisierten Longstay-Zielgruppen zu
verstehen. Während kleinstrukturierte Betriebe aufgrund limitierter Kapazitäten sich
vorwiegend auf den Abschluss von Einzelverträgen konzentrieren, wird das
Konzept des OK12 Rahmenverträge für großvolumige Übernachtungskapazitäten
Auswirkungsanalyse
25
auf Unternehmensebene vereinbaren können und somit neue Zielgruppen für den
Standort erschließen können.
Mit Blick auf die Einheiten für preissensible Individual- und Gruppenreisende
können ebenfalls zusätzliche Zielgruppen für den Standort erschlossen werden,
welche aufgrund des bis dato fehlenden Angebots für den Beherbergungsmarkt
Unterföhring nicht akquirierbar waren. Diese Zielgruppen sind basierend auf der
guten Erreichbarkeit speziell im Leisure-Segment in Form von Städtereisenden zu
finden. Weiterhin ergeben sich im Corporate-Segment vielversprechende
Potentiale für neue Zielgruppen im preisgünstigen Segmenten (Messebauer,
Monteure etc.).
Variante 2 – 3- bis 4-Sterne Businesshotel
Die Positionierung des Businesshotels im bereits gut besetzten
Mittelklassesegment resultiert in einer ähnlichen Zielgruppenansprache der
Kurzzeit-Geschäftsreisenden. Vor dem Hintergrund der Vielzahl an Arbeitsplätzen
im Umfeld (Unterföhring: ca. 18.000, Parkstadt Schwabing: ca. 12.000) sowie den
dienstleistungsgeprägten Branchen, was mit einer hohen Reisetätigkeit einhergeht,
wird seitens TREUGAST wochentags von einem Nachfrageüberhang
ausgegangen. Demnach ist die Einflussnahme des geplanten Businesshotels
wochentags als verhältnismäßig gering, an den Wochenenden und Ferienzeiten
jedoch hoch zu bewerten. Weitere Risiken ergeben sich neben der vergleichbaren
Zielgruppenansprache insbesondere durch die quantitative und qualitative
Markterweiterung im Standortumfeld in den nächsten Jahren (u. a. Motel One
Schwabing Parkstadt – 434 Zimmer, Holiday Inn Munich-North – 156 Zimmer,
Holiday Inn Express Munich-North – 236 Zimmer). Vorteile in der
Zielgruppenansprache hinsichtlich großvolumiger Rahmenverträge mit
Unternehmen sind im klassischen 3- bis 4-Sterne Businesshotel-Segment zwar
ebenso grundsätzlich gegeben. Aufgrund des kapazitätsstärkeren lokalen
Businesshotel-Wettbewerbs (z.B. Feringapark Hotel mit 218 Einheiten, Best
Western The K mit 131 Einheiten) im Vergleich zum lokalen Boardinghausmarkt
(Aparthotel M120 mit 19 Einheiten) wird dem Businesshotel-Segment für die
Erschließung neuer Zielgruppen am lokalen Markt ein deutlich geringeres Potential
beigemessen.
Auswirkungsanalyse
26
4.3 Relevantes Marktwachstum
Insgesamt hat der Münchner Beherbergungsmarkt in den vergangenen Jahren von
hohen und stabilen Wachstumsraten sowohl angebotsseitig als auch
nachfrageseitig profitiert. Mit einer deutlichen Angebotserweiterung in den
kommenden Jahren wird der Markt weiter wachsen (ca. 6.400 Zimmer bis 2021,
+19 % ggü. 2016). Unter anderem bedingt durch die diversen städtebaulichen
Maßnahmen in München sowie der mit der Ansiedlung neuer Hotelprodukte
einhergehenden Zielgruppenvergrößerung, ist trotz des Angebotswachstums
langfristig mit überdurchschnittlichen nachfrageseitigen Wachstumsraten zu
rechnen. Von der Gesamtentwicklung werden auch die umliegenden Gemeinden
profitieren, sodass Unterföhring an den positiven Tendenzen teilhaben wird.
Mit der Entstehung des Projektes ist eine deutliche Angebotserweiterung am Markt
zu konstatieren. Die bereits erwähnte nachfrageseitige Standortorientierung des
OK12 zum Stadtgebiet des Münchner Nordens und zu den dort ansässigen
international tätigen Unternehmen und Instituten, wird somit zu einer
überwiegenden Abhängigkeit der Gesamtmarktentwicklung Münchens führen. Bei
einem aktuellen Bettenangebot des Stadtgebiets München von ca. 67.400 Betten
und unter Berücksichtigung von historischen Nachfragesteigerungen von
durchschnittlich 4,4 % pro Jahr werden die Auswirkungen von einem zusätzlichen
Angebot von max. 850 Betten (Variante 1: +1,3 %) bzw. 1.190 Betten (Variante 2:
1,8 %) auf den gesamten Münchner Beherbergungsmarkt in beiden Varianten als
vernachlässigbar gering bewertet.
Variante 1 – Budget-Boardinghaus
Das Marktwachstum am lokalen Beherbergungsmarkt ist hingegen differenziert zu
betrachten. Zwar wird es zu einer deutlichen quantitativen Markterweiterung
kommen, jedoch besteht durch die Positionierung im Budget-
Boardinghaussegment eine signifikante Abgrenzung zum bestehenden
Marktangebot. Folglich werden mit der Eröffnung des OK12 neue Zielgruppen
angesprochen und für den Markt Unterföhring erschlossen, sodass im Ergebnis mit
einer erheblichen angebotsinduzierten Nachfragesteigerung zu rechnen ist
(angebotsinduzierte Nachfrage = bislang noch nicht vorhandene Nachfrage am
lokalen Markt, die ausschließlich durch die Schaffung eines neuen Angebots
Auswirkungsanalyse
27
generiert wird). Die zusätzlichen Zielgruppen im Volumengeschäft des
preissensiblen Longstay- und Shortstay-Segments werden folglich zu einem
nachfrageseitigen Marktwachstum führen, die das Angebotswachstum in
Unterföhring relativieren.
Variante 2 – 3- bis 4-Sterne Businesshotel
Ein kapazitätsstarkes Businesshotel wird das Beherbergungsangebot in
Unterföhring verdoppeln (2016: 1.029 Betten) sowie unter Berücksichtigung der
avisierten Positionierung und somit gleichen Zielgruppenansprache wie der
bestehende Beherbergungsmarkt, einen erheblichen Einfluss auf den lokalen
Markt nehmen. Obgleich historisch positive Wachstumsentwicklungen verzeichnet
werden konnten und ein hohes Maß an Nachfrage aus dem Stadtgebiet zu
erwarten ist, wird ein weiteres 3- bis 4-Sterne Businesshotels in Unterföhring eine
erheblich geringere angebotsinduzierte Nachfrage zur Folge haben. Folglich wird
eine, entsprechend zur Angebotsentwicklung, notwendige Verdoppelung der
Nachfrage kurz- bis mittelfristig nicht zu realisieren sein. Im Ergebnis wird es in
Unterföhring zu einem Angebotsüberhang kommen, welcher durch die bestehende
Nachfragestruktur und -klientel nur zu Spitzenzeiten abgedeckt werden kann.
Auswirkungsanalyse
28
4.4 Zusammenfassung und Bewertung der Konzeptvarianten
Die beiden Konzeptvarianten des OK12-Vorhabens nehmen nach Ansicht von
TREUGAST unterschiedlichen Einfluss auf die definierten Beherbergungsmärkte in
Unterföhring und im Münchner Norden.
Die Variante 1 (Budget-Boardinghaus) unterscheidet sich in zahlreichen Punkten
von den bestehenden Marktteilnehmern. Die Positionierung im Budget-
Boardinghaus- sowie preissensiblen Beherbergungssegment führt speziell am
lokalen Markt zu einer qualitativen Markterweiterung. Die bis dato unbesetzte
Nische ermöglicht neue angebotsinduzierte Zielgruppenpotentiale, welche
insbesondere auch in der Ansprache von preissensiblen Freizeit- und
Gruppenreisenden zum Ausdruck kommen. Hinsichtlich des Boardinghausanteils
ist zwar von einem hohen Einfluss in der Zielgruppenansprache im Langzeit-
Segment auszugehen, jedoch bietet der relevante Markt im Münchner Norden
ausreichend Nachfragepotentiale, welche momentan durch die Unterbesetzung im
Serviced Apartment Segment nicht vollständig zu bedienen ist. Mit dem
angestrebten Full-Service-Konzept wird zudem ein neues Produkt im Markt
eingeführt, das sich stark von bereits bestehenden Angeboten abgrenzt.
Im Gegensatz dazu wird die Variante 2 (3- bis 4-Sterne Businesshotel) erheblich
höhere Einflüsse auf den Beherbergungsmarkt, speziell in Unterföhring, haben. Im
Gegensatz zum Boardinghausprodukt führt die Ansiedlung eines kapazitätsstarken
Mittelklassehotels zu keiner qualitativen Markterweiterung. Vielmehr kommt es zu
einem merklichen quantitativen Angebotswachstum (Verdoppelung der Betten in
Unterföhring) sowie durch die gleiche Positionierung zu Überschneidungen in der
aktuellen Zielgruppenansprache. Trotz des zu erwartenden Nachfragewachstums
auf dem Münchner Beherbergungsmarkt könnte es speziell in Unterföhring zu
einem Verdrängungswettbewerb kommen, da die kurzfristige Angebotsausweitung
nicht umgehend durch ein ähnlich starkes Nachfragewachstum ausgeglichen
werden kann.
TREUGAST Impact-Matrix
Die folgenden Impact-Matrizen betrachten die verschiedenen Einflussfaktoren und
ihre Auswirkung auf die definierten Impact-Dimensionen der beiden
Auswirkungsanalyse
29
Konzeptvarianten: relevanter Boardinghausmarkt / Beherbergungsmarkt Münchner
Norden und Beherbergungsmarkt Unterföhring. Die einzelnen Beurteilungen
bewegen sich auf einer Scala von „geringer Impact“ bis „hoher Impact“ und
spiegeln die Einschätzung von TREUGAST wider.
Grafik VI – Impact-Matrix Budget-Boardinghaus
Grafik VII – Impact-Matrix 3- bis 4-Sterne Businesshotel
Im Ergebnis der Auswirkungsanalyse kommt TREUGAST zu dem Schluss, dass
das avisierte Boardinghausvorhaben die zu präferierende Konzeptvariante ist. Der
Einfluss für den gesamten Münchner Beherbergungsmarkt wird vernachlässigbar
gering sein und die Konzeptionierung für den relevanten Boardinghausmarkt im
Münchner Norden eine sinnvolle Angebotserweiterung darstellen. Insbesondere
aufgrund der speziellen Positionierung und differenzierten Zielgruppenansprache
des Projektes, sind die Einflüsse auf den lokalen Beherbergungsmarkt in
Unterföhring als gering bis mittel zu bewerten.
Positionierungs-
strategie
Zielgruppen-
ansprache
relevante
Markterweiterung
Gesamt
Impact
Boardinghausmarkt
Münchner Norden
Beherbergungsmarkt
Unterföhring
Einflussfaktoren
Imp
act-
Dim
en
sio
nen
Positionierungs-
strategie
Zielgruppen-
ansprache
relevante
Markterweiterung
Gesamt
Impact
Beherbergungsmarkt
Münchner Norden
Beherbergungsmarkt
Unterföhring
Einflussfaktoren
Imp
act-
Dim
en
sio
nen
geringer Impact mittlerer Impact hoher Impact
Auswirkungsanalyse
30
Folglich werden der vorhandene Nachfrageüberhang im Longstay-Segment im
definierten Markt sowie die Erschließung neuer Zielgruppen für den Mikromarkt
Unterföhring, in Kombination mit der klaren Abgrenzung zum bestehenden
Angebotsmarkt, zu einem langfristig geringen bis mittleren Einfluss für das
bestehende Beherbergungsangebot in München und Unterföhring führen.
München, den 30. März 2017
TREUGAST Unternehmens-
beratungsgesellschaft mbH
Michael Lidl
- Geschäftsführender Partner -
Glossar
31
5 GLOSSAR
SKR 70 Der Sonderkontenrahmen 70 für das Hotel- und Gaststättengewerbe nach HGB ermöglicht die Darstellung der wirtschaftlichen Performance im Rahmen einer Kostenartenrechnung im Zuge der Gewinn- und Verlustrechnung. Betriebsertrag Der Betriebsertrag ist – abgesehen von einigen Ausnahmen – die wichtigste und häufigste Bezugsgröße wenn es um 'Ertrag' bzw. 'Umsatzerlöse' geht. Er enthält alle Umsatzerlöse einschließlich Bedienungsgeld, jedoch ohne betriebsfremde Erträge und Mehrwertsteuer. Beherbergungserlöse Die Umsatzerlöse aus Beherbergungsleistungen werden errechnet einschließlich Bedienungsgeld und vor Abzug eventueller Provisionen, jedoch ohne Frühstück, Telefon, Portierwaren und Mehrwertsteuer. Gastronomieerlöse Die Umsatzerlöse aus Speisen (einschließlich Frühstück) und Getränken (einschließlich eventueller getränkespezifischer Steuern) werden durch eventuelle Umsatzerlöse aus Handelswaren ergänzt, immer einschließlich Bedienungsgeld, aber ohne Mehrwertsteuer. Sonstige betriebliche Erlöse Diese umfassen Einnahmen aus Telefonbenutzung und Erträge aus Vermietung von Tagungsräumen, betrieblichen Kapazitäten und Garagen. Nicht enthalten sind durchlaufende Posten wie Kurtaxe und Mehrwertsteuer. Ware Der Warenaufwand beziffert den tatsächlichen Verbrauch an Lebensmitteln und Handelswaren zu Einstandspreisen, d. h. ohne Mehrwertsteuer, jedoch einschließlich Fracht, Rollgeld, Verpackung, Zoll, Verbrauchssteuern, wie Sektsteuer etc., berechnet aus dem Wareneinkauf, zuzüglich des Inventurbestandes am Jahresanfang und abzüglich des Inventurbestandes am Jahresende. Personal Hierunter fallen alle Aufwendungen für das Personal, einschließlich der gesetzlichen und freiwilligen sozialen Aufwendungen, einschließlich Sachleistungen aller Art wie Kost und Wohnung (bewertet nach amtlichen Richtsätzen), Fahrgeld etc. sowie sonstige personalbezogene Aufwendungen für Dienstkleidung, Inserate für Personalwerbung etc. Energie Hierunter fallen die Aufwendungen für Strom, Gas, Wasser, Heizung und Klimatisierung. Der Verbrauch von Brennstoffen, Energie und dergleichen sowie von sonstigen Betriebsstoffen wird vom Material und Wareneinsatz getrennt ausgewiesen. Er umfasst z. B. Entgelt für Heizöl, Strom, Gas, Wasser etc.
Steuern, Versicherungen, Beiträge Die Steuern umfassen alle Steuern, die nicht ertragsabhängig sind (z. B. Grundsteuer). Zu den Beiträgen gehören Abgaben, die für bestimmte Leistungen des Staates bezahlt werden wie Eichgebühren oder Erschließungsbeiträge. Die Versicherungen umfassen alle Versicherungsprämien mit Ausnahme der Kfz-Versicherung. Betriebs- und Verwaltungsaufwand Unter Betriebs- und Verwaltungsaufwand fallen zum einen die Aufwendungen für die Kraftfahrzeughaltung, soweit sie betriebsbedingt sind. Hierzu zählen Treibstoff, Instandhaltung bzw. Reparaturen, Fahrzeugversicherungen, Kraftfahrzeugsteuer und sonstige laufende Betriebskosten. Eventuelle Aufwendungen für Fahrpersonal, Miete / Leasing für Kraftfahrzeuge sind in den entsprechenden Positionen enthalten. Daneben werden in dieser Aufwandsposition die Aufwendungen für Wäschereinigung, Reinigungsmaterial, eventuelle Zimmerfremdreinigung, Zeitungen und Zeitschriften, Büromaterial, Porto, Telefon, Werbung und Marketing, Provisionen, Rechts- und Beratungsaufwendungen erfasst. Leasing / Mietkauf Hier erscheinen die Mietkauf- und Leasingaufwendungen für Fahrzeuge aller Art, Maschinen, Bürotechnik, EDV-Anlagen, Geräte, Fernseher und dergleichen. Instandhaltung Zu den Aufwendungen für Instandhaltung gehören nichtaktivierte fremde Leistungen für Betriebs- und Geschäftsräume, Maschinen, Einrichtungsgegen-stände, Geräte und dergleichen (außer Kraftfahrzeuge) sowie Reparatur-Aufwand und Aufwendungen der Wartungsverträge. Abschreibungen / GWG Hierin sind sowohl die steuerlichen Abschreibungen auf langlebige Wirtschaftsgüter wie Gebäude, Maschinen, Inneneinrichtung und Fahrzeuge als auch die Vollabschreibungen der geringwertigen Wirtschaftsgüter enthalten. Zinsaufwand Neben den Darlehenszinsen werden hier die Diskontsätze und die Provisionen für Bankkredite eingeordnet. Sonstiger Aufwand In diesem Bereich werden alle Aufwendungen aufgeführt, die nicht direkt dem betrieblichen Vorgang zuzuordnen sind und unregelmäßig vorkommen (z. B. Wertberichtigungen, Verluste aus Anlagenabgängen). Sonstige Erträge Hier sind alle Erträge enthalten, die wiederum nicht direkt den betrieblichen Vorgängen zuzuordnen sind (z. B. Versicherungsentschädigungen, Erträge aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens, Zinsen und ähnliche Erträge, Auflösung von Rückstellungen)
Glossar
32
USALI Das „Uniform System of Accounts for the Lodging Industry“ (USALI) ist eine Grundlage zur Darstellung des finanzwirtschaftlichen sowie leistungs- und kostenwirtschaftlichen Status von Hotelbetrieben. Das USALI kommt heute vor allem in der internationalen Kettenhotellerie zur Anwendung und ermöglicht im Rahmen einer einfachen Kostenstellenrechnung die Ermittlung der Wirtschaftlichkeit einzelner Betriebsteile (Kostenstellen). Im Rahmen des USALI sind den Kostenstellen direkt zurechenbare Kosten, ohne Umlagen von Gemeinkosten, zugeordnet. Es sind die operativen Bereiche Logis, F&B und Sonstiger Umsatz zu unterscheiden und es werden Angaben zu den bereinigten Erträgen, dem Wareneinsatz, den Personalaufwendungen und den sonstigen Aufwendungen gemacht. Somit werden die Abteilungsergebnisse aller Umsatz erzielenden Abteilungen des Betriebes ermittelt. GOI nach USALI Das „Gross Operating Income“ nach USALI ergibt sich aus der Summe der Abteilungsergebnisse Logis, F&B und Sonstige. GOP nach USALI Der „Gross Operating Profit“ nach USALI ergibt sich aus dem GOI (Gross Operating Income) abzüglich der gesamten operativen Aufwendungen und ist eine signifikante Kennzahl zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Beherbergungsbetriebes. Der GOP nach USALI entspricht dem Betriebsergebnis II gemäß SKR 70. NOP nach USALI Der „Net Operating Profit / Loss“ resultiert aus dem GOP abzüglich der Fixkosten.
FF&E Unter FF&E (Furniture, Fixture & Equipment) ist allgemein die Einrichtung des Hotels zu verstehen. Es umfasst sämtliche beweglichen Teile die ein Mieter einbringen und wieder mitnehmen könnte. Je nach Kategorisierung des Hotels entfallen bei einem Investment 10 % - 20 % auf den FF&E-Bereich. Mietvertrag vs. Pachtvertrag Der Mietvertrag beschreibt die Vermietung einer Hotelimmobilie ohne Inventar, der Pachtvertrag beschreibt die Verpachtung der Hotelimmobilie zuzüglich des Inventars. Hotelklassifizierung Entsprechend der zunehmenden Bedeutung internationaler Klassifizierungskriterien sind folgende Einteilungen zu berücksichtigen bzw. zu unterscheiden:
Low Budget 1-Stern bis 1-Stern-Superior
Budget 2-Sterne bis 2-Sterne-Superior
Midscale 3-Sterne
Upper-Midscale 3-Sterne-Superior bis 4-Sterne
Upscale 4-Sterne
Upper-Upscale 4-Sterne-Superior bis 5-Sterne
Luxury 5-Sterne-Superior
Glossar
33
Kennzahlen
ABR ABR steht für „Average Bed Rate“ (siehe auch ARR) und gibt somit den durchschnittlichen Preis je verkauftem Bett an. Diese Kennzahl wird häufig bei wirtschaftlichen Berechnungen von Beherbergungsbetrieben verwendet, in denen die Betten eines Zimmers einzeln vermietet werden (wie z. B. bei Hostels). ARR ARR steht für „Average Room Rate“ und gibt den durchschnittlichen Preis je verkauftem Zimmer an. Die Average Room Rate ist die sog. Netto-Netto-Rate und enthält weder die Mehrwertsteuer noch Frühstück oder sonstige Leistungen. Berechnet wird sie mittels Division des Logisumsatzes durch die Anzahl der belegten Zimmer. BOCC BOCC steht für „Bed - Occupancy“ (siehe auch OCC) und gibt somit die Bettenauslastung (in %) an. Doppelbelegungsfaktor Der Doppelbelegungsfaktor gibt an, mit wie vielen Personen ein Zimmer durchschnittlich belegt ist. Er wird mittels Division der Anzahl der Übernachtungen durch die Anzahl der belegten Zimmer eines Hotels errechnet. Der sich ergebende Wert kann auch Prozentual angeben werden. Dabei werden auch Prozentsätze über 100 % erreicht, wenn z. B. 100 Übernachtungen auf 50 Zimmer entfallen (Ergebnis ist hier gleich 2 und entspricht 200 %). F&B F&B steht für „Food & Beverage“. Im Sinne eines Abteilungsumsatzes werden unter F&B die Warenerlöse von Speisen (einschließlich Frühstück, Tee, Kaffee, Kakao) und die Warenerlöse von Getränken (einschließlich eventueller getränkespezifischer Steuern) addiert. OCC Die „Occupancy“ steht für die Auslastung der Zimmer. Sie wird immer in Prozent angegeben und mittels Division der Anzahl belegter Zimmer durch die Anzahl verfügbarer Zimmer, multipliziert mit 100, berechnet. Es wird zwischen Betten- und Zimmerauslastung unterschieden.
Personalkostenquote Die Personalkostenquote beschreibt das Verhältnis der Aufwendungen für Personal zum Gesamterlös. Personalproduktivität Die Personalproduktivität beschreibt in welcher Höhe der einzelne Mitarbeiter zur Erreichung des Gesamtertrages beigetragen hat. Hierzu wird der Gesamterlös durch die Gesamtanzahl der Mitarbeiter dividiert. Rack Rate Die Rack Rate ist der Zimmer-Listenpreis, der die Basis für zielgruppenspezifische Vergünstigungen oder Aufschläge ausweist. REVPAB REVPAB steht für „Revenue Per Available Bed“ (siehe auch REVPAR) und gibt somit den Logiserlös pro verfügbarem Bett an, der mittels Division des Netto-Logisumsatzes durch Anzahl der verfügbaren Betten oder durch die Multiplikation der BOCC (in %) mit der ABR (durchschnittlicher Bettenpreis) berechnet werden kann. REVPAR REVPAR steht für „Revenue per Available Room” und gilt als allgemeine Messgröße zum Vergleich von Beherbergungsbetrieben. Es handelt sich hierbei um den Logiserlös pro verfügbarem Zimmer, der mittels Division des Netto-Logisumsatzes durch Anzahl der verfügbaren Zimmer oder durch die Multiplikation der OCC (in %) mit der ARR (durchschnittlicher Zimmerpreis) berechnet werden kann. Wareneinsatzquote Die Quote errechnet sich aus dem Verhältnis des Warenaufwands zum Warenumsatz. Man kann z. B. innerhalb des F&B-Segments in Wareneinsatzquoten für Speisen und Wareneinsatzquoten für Getränke unterscheiden.