Post on 20-Jun-2021
Alternatievenstudie Breekland II
in de gemeente Langedijk
plan van aanpak en offerte
2 april 2015
Urhahn en Appm
2urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
Contact:
sjoerd feenstra
urhahn
laagte kadijk 153
1018 Zd amdterdam
sjoerd@urhahn.com
020 421 74 40
inhoud2 inleiding
3 Wie zijn wij
3 onze visie op de opgave
4 Plan van aanpak
8 Planning
8 Capaciteit en kosten
9 Bijlage: team
11 Bijlage: referenties
inleiding de gemeente langedijk heeft urhahn gevraagd een offerte
uit te brengen voor een alternatievenstudie voor het beoogde
bedrijventerrein Breekland fase 2. op basis van een regionale
studie is geconcludeerd dat de ontwikkeling van deze 20
hectare als regionaal bedrijventerrein niet realistisch is. uit
de alternatievenstudie moet blijken of er andere invullingen
mogelijk zijn. het behouden van de agrarische functie is om
financiële redenen geen optie. de gemeente doet een beroep
op creatieve vermogens om ontwikkelkansen voor het gebied
te identificeren en te concretiseren. in deze offerte geven wij
aan wie wij zijn en hoe we aan deze opgave willen werken.
daarnaast maken wij inzichtelijk welke planning en kosten
hiermee samenhangen.
alternatievenstudie
Breekland ii in de gemeente langedijk
Plan van aanPak en offerte
2 aPril 2015
urhahn en aPPM
3urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
Wie Zijn Wij?
urhahn is een bureau voor stedenbouw en strategie. Wij werken
aan tal van projecten in dorp, stad en regio. Wij doen dat
vanuit de filosofie van de ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling
gedreven door de initiatieven uit de samenleving. sjoerd
feenstra, partner bij urhahn, is onder andere betrokken
geweest bij de totstandkoming van de visie ‘lang leve het lint’ in
langedijk. urhahn gaat voor deze opgave de samenwerking aan
met Peter oussoren van appm. Peter heeft zeer veel ervaring
met marktconsulaties en innovatieve samenwerkingsvormen
tussen markt en overheid.
voor de alternatievenstudie voor Breekland ii is sjoerd
projectleider en aanspreekpunt voor de gemeente. Peter en
sjoerd worden ondersteund door een tekenaar/junior ontwerper
en een grafisch vormgever.
de samenwerking urhahn – appm heeft zich op meerdere
fronten bewezen. momenteel werken urhahn en appm samen
aan de realisatiestrategie voor de bedrijventerreinen in de
buurregio West friesland en aan de herontwikkeling van
gemeentelijke sportvelden in stede Broec. in de bijlage treft u
een aantal referentieprojecten aan. ook zijn de Cv’s van sjoerd
feenstra en Peter oussoren opgenomen.
onZe visie oP de oPgave
het regionale aanbod voor bedrijventerreinen is dermate
groot dat de gemeente langedijk terecht heeft geconcludeerd
dat het weinig zinvol is om het aanbod te handhaven. door-
vroegtijdig- met een bredere en frisse blik naar de situatie
binnen de gemeentegrenzen te kijken draagt de gemeente bij
aan de haalbaarheid van alternatieven. Wij denken niet dat de
oplossing ligt in het opnieuw uittekenen van een programma.
Wij denken dat een vernieuwende aanpak nodig is voor
dit vraagstuk. de toekomst van het gebied zal worden
gedragen door de ondernemerschap en wij denken dat
het verstandig is om bij de aanpak zo snel mogelijk dat
ondernemerschap op te zoeken. deze bottom-up aanpak past
bij de gebiedsontwikkeling in dit tijdsgewricht en bij een regio
waarin de programmatische druk laag is. het lijkt ons zinloos
om vanaf de tekentafel een nieuw vergezicht schetsen voor
Breekland ii en daarna te hopen dat er een ondernemer of
investeerder bereid is hierin te stappen. door ondernemers
deelgenoot te maken van dit proces en gaandeweg de
interesse aan te scherpen kunnen betere resultaten worden
behaald.
een goede methode daartoe zou gevonden kunnen worden
in een ‘gesloten’ marktconsultatie. door ondernemers met
visie uit te nodigen voor een – goed voorbereid – gesprek
kunnen kansrijke ontwikkelingen worden geïdentificeerd.
Bovendien leert de praktijk dat ondernemers dan regelmatig
betrokken willen blijven bij het vervolg en veelal nieuwe
spelers aandragen uit hun netwerk die daadwerkelijk
interesse hebben. deze partijen willen wij proberen te
binden in een goed opgezet ontwikkelproces voor Breekland
ii. het benodigde instrumentarium in de vorm van beelden,
vergezichten en cijfers leveren wij telkens aan om het proces
te faciliteren. met andere woorden: wij beginnen niet bij een
plan, maar bij de klant en toekomstig gebruiker.
Urhahn en Peter Oussoren maken de behoefteraming en realisatiestrategie voor werklocaties in West-Friesland
4urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
Plan van aanPak
Wij voorzien een proces bestaande uit drie stappen. daarbij
is het onze ambitie om de buitenwereld zo snel mogelijk
te betrekken bij het identificeren van ontwikkelkansen
(stap 1), gevolgd door een vertaling van deze oogst in een
aantal alternatieven (stap 2). in stap 3 beoordelen we deze
voorBereIdIng
overleg
werkgroep
overleg
werkgroep
overleg
werkgroep
presentatie
product
stAp 1:
de Boer op
stAp 2:
oogsten, het LAndsChAp sChetsen
stAp 3:
het kAf vAn het koren sCheIden en ConCretIseren
...... ...... ......
? ?
???
marktconsultatie
oogst vertalen in beeldende en
samenhangende alternatieven
Per alternatief komen de programmatische kansen
samen in een ruimtelijke schets waarbij de financiële
consequenties inzichtelijk worden gemaakt.
€ €€
€ €€
€ €€
alternatieven op marktpotentie, financiële consequenties en
ruimtelijke inpassing. dit levert een compact, goed onderbouwd
product op waarin de alternatieven op een beeldende wijze
worden gepresenteerd en wellicht al enkele geïnteresseerde
ondernemers.
5urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
stap 1: de boer op
in de eerste stap gaan wij in gesprek met ondernemers,
ontwikkelaars, mensen met ideeën en initiatieven. Wij stellen
voor om in overleg met de gemeente langedijk circa 10-15
gesprekspartners te selecteren met wie wij in de eerste stap
1-op-1 in gesprek gaan. dat helpt om breed te onderzoeken wat
de ontwikkelpotentie is van Breekland ii. Bovendien kunnen
wij geïnteresseerde initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium
betrekken bij het ontwikkelproces. dat helpt om al gedurende
de rit (en niet pas achteraf) de kansrijkheid van alternatieve
ontwikkelstrategieën te onderzoeken.
in de voorbereiding op de gesprekken onderzoeken wij de
(ruimtelijke) kaders die voor elk van de alternatieven aan de
orde zijn. Welke randvoorwaarden zijn hard? Wat speelt er
in de regionale context? met een gedegen, maar bescheiden
voorbereiding zijn wij in staat de gesprekken goed onderbouwd
aan te gaan.
de gesprekspartners worden met zorg geselecteerd. in overleg
met de gemeente langedijk stellen wij een lijst samen met
partijen die opereren op een nationale en regionale schaal en
een aantal betrokken lokale ondernemers. de verhouding zou
ongeveer 60% lokaal, 30% regionaal en 10% nationaal moeten
zijn. dit omdat onze inschatting is dat het ontwikkelalternatief
in belangrijke mate gedragen zal moeten worden door lokale
partijen. het is belangrijk om richting de gesprekspartners
duidelijk te maken dat dit een vrijblijvende marktconsultatie
betreft, maar dat tegelijkertijd mogelijkheden bestaan om de
verdere invulling te concretiseren en om hier daadwerkelijk
aan de slag te gaan. Belangrijk is het in dit kader dat we van
te voren met de gemeente een financiële bandbreedte hebben
gedefinieerd, zodat ondernemers ook weten dat er ‘veel’
mogelijk is. de kunst van het verleiden begint ermee de locatie
aantrekkelijk te maken.
Alvast wat suggesties voor gesprekspartners:
• Zonnegrond, exploitant van een weiland met
zonnepanelen op breekland 1
• Wind mee, beleggingsfonds duurzame energie
• kley drivers, BmX club uit langedijk
• landal green Parks, (inter)nationaal opererend
recreatiebedrijf
• ontwikkelingsbedrijf noord holland noord
• Boer Paul Bos (ondernemer uit aalsmeer die onder ander
vlas verbouwt en schapen hoedt met Ceo’s)
• Zorginstelling, bijvoorbeeld Philadelphia
• annet ritsema, kenner van initiatieven voor bijzondere
zorg/gezamenlijk wonen
• aan Zee, touroperator die zich in het bijzonder richt op
noord holland
Urhahn en Peter Oussoren doen een marktconsultatie en stellen een visie op voor winkelcentrum Streekhof in Stede Broec
6urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
stap 2: oogsten, het landschap schetsen
de gesprekken leveren ons een schat aan informatie op. deze
informatie gaan wij ordenen. Zijn de ideeën programmatisch
te rangschikken? de kans is niet groot dat er een partij is die de
gehele 20 hectare in 1 klap wil afnemen en ontwikkelen. Welke
combinaties zijn denkbaar? hoeveel mogelijke alternatieven
levert dit op?
in deze stap doen wij een beroep op onze creatieve vermogens
om de oogst te vertalen in een aantal beeldende en
samenhangende alternatieven. Wij kunnen ons voorstellen
dat er een reeks -ontstaat. een gebied voor opwekking van
duurzame energie? een kleinschalig recreatielandschap in
aansluiting op het diepsmeerpark? een terrein voor bijzondere
zorgvoorzieningen? een gemengd gebied met verschillende
ontwikkelthema’s?
Voor het Geminiziekenhuis in Den Helder hebben Urhahn en Peter Oussoren vier scenario’s gerelateerd aan mogelijke investeerders.
Voor Zaanstad heeft Urhahn 3 scenario’s opgesteld voor de mogelijke verkleuring van de werkgebieden naar gemengde stedelijke gebieden aan het IJ.
7urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
stap 3: het kaf van het koren scheiden en concretiseren
de alternatieven worden enerzijds opgebouwd door de oogst
van de gesprekken te ordenen, anderzijds kijken wij nadrukkelijk
verder dan de lijst met de gesprekspartners. door onze kennis
van de regio en ervaring met herontwikkeling van ‘moeilijke
locaties’ zien wij zeer wel in staat om de marktvraag te vertalen
naar een mogelijke invulling. anderzijds denken wij dat
‘mainstreamvolumes’ voor bedrijventerreinen, woningbouw
en kantoren niet de antwoorden zullen opleveren die voor
Breekland ii onderscheidend gaan worden. de ervaring leert
dat door concrete gesprekken in de marktconsultatie nieuwe
kandidaten zich melden met nieuwe ideeën en dat door deze
aanpak een nieuwe dynamiek ontstaat. het is onze ervaring dat
door een verbeelding van de mogelijkheden juist ook partijen
geïnteresseerd kunnen raken die wellicht in eerste instantie
sceptisch zijn. de kracht van de alternatieven is dat ze gebaseerd
zijn op de marktconsultatie en daarnaast ook verleidingskracht
hebben naar ‘de rest van de wereld’. in deze fase ontstaat focus
en brengen we kansrijke projecten en ondernemers samen. in
overleg met de gemeente moeten er ook stappen gezet worden
op het financiële en contractuele vlak. Welke aanbieding kan de
gemeente doen?
de alternatieven worden op twee fronten onderbouwd. Per
ontwikkelmodel komen de programmatische kansen samen
in een ruimtelijke schets. aan die schets koppelen wij ook een
eerste idee van een ontwikkelstrategie. Welke ingrepen zijn
nodig om de ontwikkeling te starten? hoe omvangrijk is de
eerste fase en welke doorgroeimogelijkheden zijn er? daarnaast
worden de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt. Welke
opbrengstpotentie hebben de ontwikkelmodellen? dit wordt in
een financieel overzicht op hoofdlijnen gepresenteerd. appm
maakt in overleg met de gemeente een eerste inschatting
van de kosten en zet daar in de verschillende scenario’s de
opbrengstpotentie tegenover.
onze aanpak gaat er vanuit dat marktpotentie moet worden
gecreëerd. de laatste cijfers over mogelijke behoefte in de
regio voegen daar weinig aan toe. Wij streven ernaar om
reële scenario’s te presenteren. luchtkastelen zijn er al
genoeg. de marktconsultatie en het marktonderzoek vormen
wel de voeding van onze aanpak, maar het stimuleren van
echte dynamiek met ondernemers vormt de kern. daarnaast
verwachten wij met de beeldende ontwikkelmodellen ook
nieuwe partijen te verleiden. tijdens stap 3 doen wij ook
voorstellen voor een vervolgaanpak.
overleg met de gemeente Langedijk
in onze manier van werken is stevige betrokkenheid van de
gemeente een voorwaarde. Wij voorzien drie momenten waarin
wij met een kernteam de voortgang van het project bespreken.
een startgesprek en daarna een voortgangsoverleg tijdens stap
2 en 3. ten slotte is het ons voorstel om de resultaten van de
studie aan presenteren aan college van B&W.
product
Wij hebben zeer ruime ervaring met het maken van compacte
en beeldende producten. Wij hechten veel waarde aan een hoge
(grafische) kwaliteit. het product moet naast een gedegen
(deels cijfermatige) onderbouwing ook tot de verbeelding
spreken. ook nemen wij een advies op waarin wij een aantal
vervolgstappen benoemen. Urhahn kan met verleidende beelden ook nieuwe partijen interesseren.Impressie Gebiedsvisie voor de ondertunneling van de A9 bij Amstelveen
8urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
Planning
het project start na opdrachtbevestiging door de gemeente
langedijk en heeft een doorlooptijd van circa 10 weken. voor
stap 1 en 2 gaan wij voorlopig uit van twee maal 3 weken en
voor stap 3 voor vier weken.
CaPaCiteit en kosten
op basis van het bovenstaande plan van aanpak komen wij tot
de volgende inschatting van capaciteit en kosten. Wij bieden u
de werkzaamheden aan voor een vaste prijs van € 23.520.
toelichting kosten
• genoemde bedragen zijn exclusief 21% BtW.
• van toepassing is de nieuwe regeling rechtsverhouding
opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur (dnr
2011).
• honorarium is inclusief reiskosten, bureaukosten e.d.
• al het benodigde materiaal, waaronder digitaal
kaartmateriaal, wordt door de opdrachtgever tijdig en om
niet geleverd.
• in deze offerte gaan wij in stap 1 vooralsnog uit van 12
gesprekken
• overleg is beperkt tot de aangegeven momenten. overig
overleg en eventuele extra presentaties worden apart in
rekening gebracht.
• urhahn declareert 50% van de totale opdrachtsom vooraf en
50% na afronding.
• kosten voor drukwerk vallen buiten deze offerte.
• in het geval dat een uitbreiding van de diensten wordt
overeengekomen, zal de opdrachtgever urhahn vergoeden
op basis van de in deze offerte gehanteerde tarieven. deze
tarieven zijn standaard exclusief BtW en worden ieder
jaar met ingang van 1 januari aangepast voor inflatie en
aangepaste salarisvergoeding in nederland.
• meerwerk wordt uitsluitend na goedkeuring van de
opdrachtgever in rekening gebracht.
• deze offerte is tot 30 dagen na offertedatum geldig.
• indien u tot opdrachtverlening wenst over te gaan,
verzoeken wij u om dat schriftelijk te bevestigen.
• urhahn werkt bij voorkeur met digitale facturen. Bij
opdrachtverstrekking verzoeken wij u derhalve een digitaal
factuuradres op te geven.
voorbereiding
stap 1
stap 2
stap 3
overleg (4 maal)
totaal inzet [in uren]
honorarium
sjoerd feenstra
junior ontwerper
Peter oussoren
totaal
urhahn
sjoerd feenstra
8
24
20
20
8
80
uurtarief
€ 135
€ 75
€ 135
junior ontwerper
12
32
32
76
capaciteit
80
76
52
aPPM
Peter oussoren
4
24
8
8
8
52
bedrag
€ 10.800
€ 5.700
€ 7.020
€ 23.520
9urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
sjoerd feenstra is een kundig en communicatief projectleider
gericht op samenwerken. sjoerd heeft meer dan vijftien jaar
ervaring met complexe opgaven waarin vele stakeholders en
verschillende, vaak tegenstrijdige belangen samenkomen.
Zijn kracht ligt in het bij elkaar brengen van verschillende
perspectieven en het bundelen en versterken van de creatieve
energie. dit leidt tot breed gedragen innovatieve én praktische
oplossingen. sjoerd stelt de mens centraal, ontwerp en
technische oplossingen zijn ondergeschikt. dankzij zijn
sterk analytisch vermogen weet hij als geen ander complexe
projecten te structureren en te verdiepen.
sjoerd is één van de drijfveren achter de filosofie van de
spontane stad. hij heeft als mede-auteur de publicatie
‘vormgeven aan de spontane stad’ (PBl & urhahn, 2012) over de
ervaringen met organische gebiedsontwikkeling samengesteld
en geeft vaak lezingen over dit thema. daarnaast geeft hij
inhoud aan het concept ‘urbanisator’ waarmee hij nieuwe
coalities tussen markt en overheid smeedt.
selectie van sjoerds recente projecten:
• onderzoek nieuwe vormen van binnenstedelijke
transformatie, vervolgstudie op de ‘spontane stad’ naar
het instrumentarium van de plannenmaker, met financiele
steun van onder andere het stimuleringsfonds Creatieve
industrie.
• naarden amersfoortsestraatweg – participatieproces en
visievorming in opdracht van de gemeente naarden
• katwijk locatie valkenburg – ontwikkelstrategie voor
de adaptieve gebiedsontwikkeling van het voormalige
marinevliegveld naar een woonlandschap , in opdracht van
het rijksvastgoedbedrijf en de gemeente katwijk
• hoofddorp – deskundige en gespreksleider tijdens het open
Proces hoofddorp Centraal in opdracht van de gemeente
haarlemmermeer
• den haag Binckhorst – toekomstvisie noordwestkwadrant
van het binnenstedelijke werkgebied de Binckhorst, in
opdracht van amvest en Boele & van eesteren
sjoerd feenstrapartner bij Urhahn
• den haag Binckhaven – gebiedscoalitie van zes
marktpartijen/vastgoedeigenaren verenigd in de
urbanisator
• maarssen Planetenbaan – inspiratieboek voor de
transformatie van een kantorengebied met veel leegstand
• maassluis kapelpolder – haalbaarheidsstudie naar
herontwikkeling van een aantal vrijkomende kavels in een
bedrijventerrein, in opdracht van de gemeente maassluis
• twente netwerkstad – ateliermeester ontwikkelagenda en
toekomstvisie voor en in opdracht van de samenwerkende
stedelijke gemeenten in twente
• langedijk – inspirator, gespreksleider en deskundige in het
kader van de gebiedsvisie ‘lang leve het lint’, in opdracht van
de gemeente langedijk
Bijlage: Cv’s
10urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
Peter oussoren is strategisch adviseur en projectmanager op het
gebied van herontwikkeling en gebiedsontwikkeling. Peter heeft
al meer dan 20 jaar ervaring in zowel de publieke als de private
wereld op het vlak van de ruimtelijke investeringen en vastgoed.
hij heeft een uitstekend gevoel voor bestuurlijke verhoudingen
en een groot netwerk aan zowel publieke als private zijde. Peter
is een teamplayer, een creatief denker en resultaat gedreven.
een specialist op het gebied van financiering, aanbesteding
en marktbenadering, hij combineert juridische kennis met
cijfermatig en commercieel inzicht. een echte dealmaker en
bemiddelaar. goed in het onderscheiden van hoofd- en bijzaken,
straalt gezag uit. kan zowel hands-on als projectleider of project
directeur optreden of als adviseur op afstand. hij heeft een
grote kennis van tenders en aanbestedingen. is zeer actief op
het gebied van herontwikkeling en waardecreatie.
heden: aPPm - strategisch adviseur / projectmanager (selectie
van projecten)
• herontwikkeling sportvelden stedebroec
• Procesmatige en financiële begeleiding bij de
herontwikkeling (nieuwe functies) van een aantal
sportvelden binnen de gemeente stedebroec.
• marktconsultatie ijsselstein-montfoort
• ondersteuning van de provincie Zuid-holland bij de
doorrekening van de financiële consequenties van 15
icoonprojecten in ijsselmonde.
• advisering provincie noord-holland over economische
benutting van forten van de stelling van amsterdam
• herontwikkeling van drie forten van de stelling van
amsterdam, met eigenaren , de gemeenten en overige
belanghebbenden. opstellen business cases, contracteren
partijen.
• gebiedsontwikkeling vliegveld valkenburg (2013-2014)
2006-2015: tenman Bv - strategisch adviseur / projectmanager
(selectie)
• advies over marktbenadering fort Pannerden (2014)
• de gemeente lingewaard onderkent dat er een ondernemer
op het fort Pannerden moet komen die gaat zorgen voor een
Peter oussorenstrategisch adviseur,
projectmanager bij AppM
goede economische benutting. de samenwerking met de
gemeente, vrijwilligers en de bestaande stichting is daarbij
cruciaal.
• marktconsultatie winkelcentrum streekhof
• aanbesteding exploitatie vuurtoreneiland (2013)
• uitwerken aanbestedingsstrategie voor een bijzonder
eiland vlakbij amsterdam, opstellen selectieleidraad en
gunningsleidraad , begeleiden dialoogrondes etc.
• fort aan de Buursteeg (2013-heden)
• ontwikkelingsbedrijf noord-holland noord (2012)
• advies gemeentelijke samenwerking (her-)ontwikkeling
bedrijventerreinen in overleg met bestuurders van drie
gemeenten
• advies over herontwikkeling gemini-ziekenhuis, samen met
grontmij en urhahn
2003-2006 - ministerie van financiën
2000-2003 - ministerie van lnv, PPs-bureau landelijk gebied
1992-2000 - marktsector
1989-1992 - gemeente amsterdam
1986-1989 - stichting grafische Pensioenfondsen
11urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
geBiedsvisie ‘lang leve ’t lint’ langedijk Urhahn in samenwerking met Joost Beunderman 00:/Architecten in opdracht van gemeente Langedijk (2013)
opgave: een vitaal lint
het unieke karakter van de dorpsstraat in de gemeente
langedijk, een lineaire historische verbinding van kilometers
lang, lijkt op gespannen voet te staan met de ‘logica’ van
dorpse voorzieningen en winkels. in veel dorpen zijn deze
geconcentreerd rondom een dorpsplein of is op de tekentafel
een ‘winkelrondje’ bedacht. in noord en Zuid scharwoude is
het juist de kunst om het historische lint als een ruimtelijke
drager voor voorzieningen om te omarmen. in opdracht van
de gemeente langedijk is urhahn inspirator en gespreksleider
geweest tijdens een reeks bijeenkomsten met bewoners en
ondernemers. ‘Wat is uw bijdrage aan het vitale lint?’ was de
inzet.
Initiatieven uit de samenleving
urhahn heeft samen met de gemeente een reeks bijeenkomsten
georganiseerd waarin betrokkenen zijn uitgedaagd om op een
actieve manier mee te denken over de toekomst van het lint.
in eerste instantie hebben we de aanwezigen geïnspireerd met
voorbeelden van elders waarin vanuit de samenleving tal van
initiatieven zijn ontsproten. de boodschap was helder: het is
niet een kwestie van wachten op de overheid, met particuliere
initiatieven en zelforganisatie bereikt u veel meer. in de
bijeenkomsten daarna hebben we het de deelnemers allerlei
ideeën voor de korte en de lange termijn bedacht. tot slot zijn
de contouren van de gebiedsvisie besproken en aangescherpt.
de gebiedsvisie is gestoeld op vier kernwaarden: ‘dorps, gastvrij,
ondernemend en groen&blauw’.
Lange én korte termijn
de gebiedsvisie is eind 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.
het is een leidraad voor ontwikkelingen in het gebied. minstens
zo belangrijk is dat het proces heeft geleid tot concrete
initiatieven voor de korte termijn. Bovendien heeft het proces
van de visie geresulteerd in nieuwe samenwerkingsverbanden
en een ‘mind shift’.
Bijlage: referenties
12urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
urhahn heeft een methodische aanpak en een regionale
strategie ontwikkeld. hierin hebben we via een marktgerichte
benadering bepaald welke locaties marktpotentie hebben
en welke niet. het inhoudelijke advies wordt op dit moment
uitgebouwd tot een realistische, regionale strategie.
fors overaanbod
West-friesland kampt met een fors overaanbod aan harde
plancapaciteit aan bedrijventerreinen. de behoefte blijkt
aanmerkelijk lager te zijn dan de in het verleden geraamd is.
de opdrachtgevers zochten een onafhankelijk adviseur die
vanuit marktkennis tot een objectief advies zou komen. een
gevoelig project, want er is uiteraard al veel geld geïnvesteerd
in de grond en de planontwikkeling. We constateren dat deze
‘overaanbod-opgave’ in veel nederlandse regio’s speelt. of het
nu gaat over woningbouw, detailhandel of werkgebieden.
objectieve voorstellen
in dit project heeft urhahn een aanpak ontwikkeld waarin we
via een marktgerichte benadering tot objectieve voorstellen
komen: welke locaties zijn geschikt en welke locaties hebben
nauwelijks marktpotentie? het analyseren van de kwalitatieve
marktvraag leidt tot verrassende inzichten. We spraken met
allerlei bedrijven in de regio. deze bottom-up aanpak geeft een
goed beeld van hun wensen met betrekking tot vestigingsplaats
en daarmee van de ontwikkelingskansen van de diverse
bedrijventerreinen in de regio. deze benadering is kansrijker en
doet meer recht aan de ruimtelijk-economische werkelijkheid
Behoefteraming en realisatiestrategie WerkloCaties West-frieslandUrhahn in samenwerking met Bureau Buiten en peter oussoren in opdracht van ontwikkelingsbedrijf noord-holland noord en West-friese gemeenten (2014 / 2105)
dan een traditionele kwantitatieve top-down planning waarin
iedere gemeente zijn eigen bedrijventerrein krijgt. onze aanpak
zegt iets over onze benadering: denk vanuit de (eind)gebruiker
en kijk naar lokale en regionale kansen!
Bouwen aan draagvlak
in onze aanpak hebben we de bestuurders meegenomen in de
planvorming via interactieve werksessies waarin we werken met
grote kaarten en maquettes. uiteindelijk heeft dit geleid tot
draagvlak voor de plannen. ook dit is één van de kenmerken van
onze benadering: een procesgerichte aanpak waarin we met alle
stakeholders bouwen aan inhoud en draagvlak. op dit moment
worden de voorstellen vertaald in een regionale strategie waarin
regionale verevening en samenwerking belangrijke thema’s zijn.
13urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
de provincie noord-holland ondersteunt gemeentes met de
task force ruimtewinst (tfr). de vraag van de gemeente den
helder betreft het gebouw van het gemini Ziekenhuis in den
helder, dat door een fusie met het ziekenhuis in alkmaar
leeg komt te staan. het is een incourant gebouw in een
krimpgemeente, dat niet eenvoudig kan worden herontwikkeld
in de huidige vastgoedmarkt.
herontwikkeling van incourante gebouwen
met ons advies geven wij een voorzet op de wijze waarop
partijen in de huidige tijd om kunnen gaan met de
herontwikkeling van incourante gebouwen. in het advies
wordt met name ingegaan op de rollen van de betrokkenen
in relatie tot de ontwikkelingskansen, aan de hand van vier
ontwikkelscenario’s voor het gemini Ziekenhuis.
s-M-L-XL
onze visie laat mogelijke transformaties zien op 4
schaalniveaus, van small, dat uitgaat van het opdelen van
het gebouw voor een groot aantal gebruikers, tot extra large,
dat onderzoekt wat de mogelijkheden van het gebouw zijn
in de landschappelijke context. het advies is aangeboden
aan de gemeente den helder tijdens een openbare discussie
bijeenkomst.
tfr assist visie herontWikkelingsmogelijkheden gemini Ziekenhuis den helderUrhahn in samenwerking met peter oussoren en grontmij in opdracht van provincie noord holland, task force ruimtewinst ( 2011-2012)
14urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
Bij de economische benutting van forten gaat het erom dat door
het goed schetsen van de mogelijkheden met ondernemers,
nieuwe ondernemers geïnteresseerd raken. de dynamiek
rondom deze oude gebouwen ontstaat niet vanzelf, maar moet
worden aangejaagd door met mensen in gesprek te gaan.
het vuurtoreneiland is een unieke plek in de baai van
amsterdam, alleen bereikbaar met de boot. het eiland is door
natuurmonumenten verpacht aan een horecaondernemer
die hier een combinatie van natuur, historie en
verblijfsaccommodatie wil maken. door goed te kijken naar
het landschap en het historisch gebruik van de plek is een
verhaal ontwikkeld dat naadloos aansluit bij de unieke context.
onderBouWing BestemmingsWijZiging vuurtoreneiland amsterdamUrhahn & Bunker Q (gerco Meijer en Indira Zuljevic) in opdracht
van Brian Boswijk en sander overeinder 2014-2015
aanBesteding eXPloitatie fort aan de Buursteeg (Bij utreCht) en vuurtoreneiland (Bij amsterdam)peter oussoren in opdracht van provincie Utrecht (fort aan de
Buursteeg) en staatsbosbeheer (vuurtoreneiland)
dit bijzondere concept moet landen in een bestemmingsplan.
dit plan moet enerzijds zekerheid bieden dat de natuur- en
historische waarden worden gerespecteerd, anderzijds
flexibiliteit geven aan de ondernemer, omdat nog niet zeker is
in hoeverre restauratie haalbaar is. Beide aspecten komen tot
hun recht in ons voorstel. het zomerrestaurant is in gebruik,
winterrestaurant en verblijfsaccommodatie volgen.
15urhahn & aPPM Plan van aanPak en offerte • alternatievenstudie Breekland ii in de gemeente langedijk
in een aantal decennia transformeert het voormalige
marinevliegkamp valkenburg tot een duurzame woonwijk
met maximaal 5.000 woningen, een werkpark en tal van
recreatieve voorzieningen. op basis van het masterplan heeft
urhahn gewerkt aan de ontwikkelstrategie voor het gebied.
de ontwikkelstrategie geeft antwoord op de volgende vragen:
vanuit welke plekken in het gebied (zogenaamde bronpunten)
kan de ontwikkeling beginnen? hoe kunnen deze bronpunten
verder doorgroeien? Welke rol speelt het aanwezige en het
nieuwe landschap? en hoe zorg je gedurende de jarenlange
ontwikkeling dat het gebied ‘altijd af’ is?
Interactief werkproces
de ontwikkelstrategie is in intensieve samenspraak
met betrokkenen en diverse vakspecialisten vanuit het
rijksvastgoedbedrijf en de gemeente katwijk tot stand
gekomen. urhahn heeft een aantal werksessies voorbereid en
begeleid. hierbij kreeg de inhoud van de ontwikkelstrategie
steeds verder vorm vanuit verschillende disciplines en
invalshoeken. deze werksessies zijn thematisch ingestoken.
samen vormen zij de bouwstenen van de strategie.
ontWikkelstrategie loCatie valkenBurgUrhahn in samenwerking met Baljon Landschapsarchitecten (kwaliteitsatlas), Antea (bestemmingsplan) in opdracht van rijksvastgoedbedrijf en gemeente katwijk (2014)
voorbereiding voor de uitvoering
de ontwikkelstrategie is door de stuurgroep vliegkamp
valkenburg vastgesteld. deze stuurgroep bestaat uit
het gemeentebestuur van de gemeente katwijk en
de projectdirectie van het rijksvastgoedbedrijf. de
ontwikkelstrategie vormt de basis voor het vervolg. hierna
worden de eerste bronpunten en de hoofdstructuur van het
plan voorbereid voor uitvoering. naar verwachting zijn in 2018
de eerste woningen klaar. urhahn heeft voor locatie valkenburg
ook enkele deelplannen uitgewerkt.