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12/09/2016
Relazione definitiva sul-l’attività di revisione contabile condominiale relativa allo stabile sito in Roma, Viale Somalia 215a.
n. 102/2016 Ed. 01
Emmesse Amministrazioni S.r.l.s. Via Angelo Brofferio 7 – 00195 ROMA
“Ci dicono pignoli come chiunque altro in Italia faccia il proprio dovere”
Erwan Jahler
Emmesse Amministrazioni S.r.l.s. e-mail: emmesseamministrazioni@gmail.com p.e.c. emmesseamministrazioni@pec.it
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Rel. n. 102/2016 Ed. 01
1. PREMESSA
Con mandato del 6 maggio 2016, la Sig.ra C. Selvetti (da qui in avanti cliente o mandante), in
ragione della procura in atti del notaio dott.ssa Maria Federica Bonito n. 1325 di Rep. del 13
luglio 2016, a tutela degli interessi del figlio P. Di Matteo, effettivo proprietario dell’immob ile
interno n. 23, ha conferito mandato alla Emmesse Amministrazioni S.r.l.s. affinché fosse
espletata l’attività di revisione contabile condominiale per lo stabile sito in Roma, Viale
Somalia 215a, per i periodi 2012-2013, 2013-2014 e 2014-2015 e con riguardo agli aspetti
contabili, giuridici e fiscali.
Scopo della presente relazione è quello di fornire al mandante uno strumento di sintesi sui
risultati di verifica raggiunti anche allo scopo eventuale di utilizzare dette informazioni nelle
sedi ritenute più opportune.
Allo scopo di fornire la prestazione richiesta, lo scrivente revisore condominiale incaricato
dalla Società è tenuto ad osservare i principi etici e professionali previsti quali, tra gli altri:
indipendenza, obiettività, riservatezza, responsabilità;
livello di professionalità adeguato;
competenza e diligenza;
rispetto dei principi tecnici;
estraneità ad interessi correlati.
2. PIANO DI LAVORO
Il piano di lavoro, fissato seguendo la prassi consolidata nelle attività di revisione, prevedeva:
a) avvio dei contatti con l’Amministratore in carica per stabilire le modalità di consegna della
documentazione necessaria, elencata in Allegato A;
b) esame del contenuto della documentazione fornita dall’Amministratore in carica, elencato
nella documentazione allegata alla Relazione preliminare n. 101/2016 Ed. 01 riportata in
Allegato B nonché in Allegato B1, sulla base delle verifiche da effettuare dettagliate in
Allegato C;
c) stesura della relazione definitiva sulla base della documentazione fornita e resa disponib ile
al revisore condominiale.
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Rel. n. 102/2016 Ed. 01
3. INFORMAZIONI SULLE QUALIFICHE DEL REVISORE
La persona incaricata dell’attività di revisione contabile condominiale è il Sig. Maurizio Sorci,
iscritto al numero 00070 del Registro Nazionale Revisori Contabili Condominiali UNAI
(Unione Nazionale Amministratori Immobiliari) nonché Amministratore unico della Emmesse
Amministrazioni S.r.l.s.
4. DOCUMENTAZIONE FORNITA
Come già anticipato, alla data di stesura della presente relazione, la documentazione fornita
dall’amministratore in carica è quella evidenziata negli Allegati B e B1.
5. RISULTATI DELL’ATTIVITA’ DI REVISIONE
Alla luce di quanto espresso al punto precedente, si riportano qui di seguito i risultati raggiunti,
ovviamente in funzione della documentazione fornita.
a. Aspetto contabile
Generalità. L’art. 1130 bis cod. civ., in vigore dal giugno 2013, prevede che il rendiconto
condominiale debba esser redatto in moda tale da consentire l’immediata verifica:
delle voci di entrata ed uscita;
di ogni dato riferibile alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali
riserve.
Dal punto di vista tecnico contabile, un rendiconto condominiale deve soddisfare alcuni
principi generali che, qualora non rispettati, potrebbero comportare l’annullabilità dello
stesso. Essi, in parte, sono di seguito elencati:
principio della consapevolezza, riferito all’evoluzione delle fonti giuridiche che
sovraintendono la contabilità condominiale, allo scopo di trasmettere in senso assoluto
le informazioni in essa contenute a tutti i destinatari;
principio della prudenza, riferito alla necessità di evitare di rappresentare poste
contabili sovrastimate o sottostimate, aumentando il rischio di fornire un risultato finale
alterato;
principio dell’imparzialità, riferito alla circostanza, assolutamente da evitare, che
modalità espositive di fatti amministrativi possano essere non oggettive;
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principio della completezza informativa, sia essa qualitativa che quantitativa, che deve
essere rispettato soprattutto dopo l’entrata in vigore della legge di riforma del
condominio (legge n. 220/2012), ossia a decorrere dal 18 giugno 2013;
principio di verificabilità e tracciabilità delle poste contabili e delle informazioni, sotto
tutti i profili;
principio della tutela del credito, riferito alla corretta e puntuale contabilizzazione dei
pagamenti ai fornitori e degli incassi effettuati a titolo di proventi.
Inoltre, il rendiconto deve essere anche redatto secondo principi contabili generali mutuati
dalla sfera aziendale, ossia, in sintesi:
il principio della veridicità, che impone non solo il trasferimento di informazioni
aderenti alla realtà ma anche di evitare accuratamente di omettere informazioni che,
qualora conosciute, comporterebbero la modificazione di una qualsiasi voce contenuta
nel rendiconto; ne consegue che la violazione di tale principio si ottiene anche
semplicemente fornendo informazioni inattendibili;
il principio della correttezza, che impone l’esistenza nel rendiconto di tutti i contenuti
formali ed informali;
il principio della continuità, che impone di tutelare il punto di vista dei titolari di diritt i
reali e di godimento.
Infine, la giurisprudenza prima e la legge di riforma poi, hanno stabilito che la condotta
degli amministratori condominiali deve conformarsi:
ad evitare gestioni secondo modalità che possano generare possibilità di confusione tra
il patrimonio del condominio e ed il proprio ovvero tra condomìni amministrati;
a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o dai terzi nonché le
somme erogate per conto del condominio in uno specifico conto corrente postale o
bancario, intestato al condominio medesimo;
ad eseguire diligentemente gli adempimenti fiscali;
a curare l’aggiornamento costante, e comunque entro trenta giorni dal fatto
amministrativo avente rilevanza numeraria (costi, ricavi, debiti, crediti, ecc.) del
registro di contabilità.
Nel caso qui in esame, si sono presi come riferimento i registri di contabilità consegnati
dall’amministratore attualmente in carica. Non risulta, tuttavia, che detti documenti siano
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mai stati precedentemente consegnati, neanche in sede di consuntivo, al cliente o, per
quanto è stato possibile appurare, all’intera compagine condominiale.
Tale circostanza, come si vedrà più approfonditamente nella parte che riguarda la verifica
degli aspetti giuridici, non può che essere considerata nettamente in contrasto con la
normativa in vigore già dal giugno 2013.
Verifica delle operazioni di conto corrente. Il condominio risulta titolare del conto corrente
postale n. 10819027 intrattenuto con Poste Italiane S.p.A. filiale di Viale Europa 1751
Roma. Sulla base delle copie (autenticate dall’amministratore attualmente in carica) degli
estratti conto mensili forniti e sulla base di quanto previsto dall’art. 1130, comma primo,
num. 7) c.c., secondo cui “nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico ,
entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed uscita”, si
è provveduto ad effettuare la verifica di corrispondenza delle poste di accredito ed addebito
di conto corrente con quelle del registro di contabilità riferito al medesimo periodo e così
via per tutti i periodi in esame. I risultati sono evidenziati negli Allegati D e D1 per il
periodo 2012-13, Allegati E ed E1 per il periodo 2013-14, F e F1 per il periodo 2014-15 e,
infine, nell’Allegato G per i dati aggregati riferiti a tutti e tre i periodi. Come si può ben
notare, essi offrono una rappresentazione, a giudizio di chi scrive, abbastanza grave; infatt i,
su un totale di 959 operazioni su estratti conto analizzate (Allegato G), quasi il 13% sono
risultate registrate in modo corretto sui registri di contabilità, intendendo con ciò che gli
elementi caratteristici delle operazioni risultano compatibili con quelli che risultano sul
registro di contabilità relativo allo stesso periodo (importo, data, beneficiario, versante)
mentre quasi l’84% risultano non registrate oppure registrate sotto data errata. Si sono
considerate come “non registrate” tutte quelle operazioni per le quali non si è raggiunta la
ragionevole certezza (il modus operandi di scrittura contabile dei registri di contabilità non
è per nulla apparso aderente al principio di chiarezza espositiva) che potesse permettere di
considerarle associabili in modo univoco alle scritture contabili effettuate nei registri di
contabilità. Sono state, invece, considerate come “registrate sotto data errata” tutte quelle
scritture contabili effettuate sotto data di pagamento diversa dalla data risultante dagli
estratti conto bancari (valuta o data, secondo circostanza).
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In particolare, nel periodo 2012-2013 (Allegati D e D1), le operazioni bancarie non
riportate o riportate con data errata nel registro di contabilità superano il 93% mentre
quelle correttamente registrate si sono rivelate appena sopra il 6%.
Nel periodo successivo (2013-2014), le operazioni in conto corrente non riportate nel
registro di contabilità ovvero riportate con data errata, superano l’80% mentre quelle
correttamente contabilizzate si sono rivelate leggermente sopra del 14% (Allegati E ed E1).
I rimanenti casi riguardano errori circa l’importo registrato rispetto a quello presente nel
conto corrente, oppure raggruppamenti tra voci non chiare.
Nell’ultimo periodo considerato (Allegati F e F1), infine, le operazioni in conto corrente
non registrate sul registro di contabilità, ovvero registrate con data errata, subiscono una
flessione, rispetto al periodo precedente, di circa un punto percentuale (79%) ma sono
aumentate di circa tre punti percentuali (17%) le registrazioni effettuate in modo corretto.
Ciò sta semplicemente a significare che, come ampiamente illustrato preliminarmente, i
registri di contabilità, così come compilati, tenuti ed aggiornati dall’amministratore in
carica, non possono assolutamente essere considerati come attendibili e, quindi,
totalmente in contrasto con il principio di veridicità.
Peraltro, come ulteriore ampio esempio di totale inattendibilità della documentazione
prodotta, si rimanda al confronto tra la “Situazione contabile Gestione condominia le
01/05/2014-30-04-2015” del 19 aprile 2016 fornita alla cliente tra la documentazione per
la convocazione dell’assemblea del 4 maggio u.s. (Allegato L) e la stessa situazione, creata
in data 15 maggio 2016, fornita allo scrivente per l’attività di verifica (Allegato L1): le
situazioni dovrebbero essere assolutamente identiche ma, inspiegabilmente, esse
differiscono in alcuni parametri quali “saldi iniziali versati”, “amministrazione c/anticipi a
fine gestione” e “crediti v/condomini”, alterando, ovviamente i saldi relativi.
Verifica delle poste contabili sui registri di contabilità.
1) In generale, tra le scelte sistematiche operate da parte dell’amministratore in carica e
con riferimento a tutti e tre i periodi in esame, vale sicuramente la pena di evidenziare
la circostanza secondo cui non sono state effettuare registrazioni contabili di
commissioni bancarie, di spese di tenuta conto mensili e delle imposte di bollo,
nell’immediatezza della spesa, che ovviamente incidono, in senso negativo,
sull’attendibilità dell’informazione relativa alla disponibilità dei fondi sul conto
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corrente condominiale oltre a dover essere considerata, dopo l’entrata in vigore della
legge di riforma del condominio, una violazione sistematica dell’art. 1130, comma
primo, num. 7) del codice civile.
2) A tale proposito, risulta utile sottolineare come esempio negativo che, in particolare, le
“Spese c/c postale” sono state registrate come pagate in data 30-04-2013 (voce n. 266),
31-12-2014 (voce n. 198), 30-04-2015 (voce n. 302 e voce n. 306) per un importo di €
275,77, € 278,19, € 258,00 e € 268,46, rispettivamente; tuttavia, si è potuto accertare
che, di fatto, le spese per il conto corrente postale effettivamente sostenute nel periodo
maggio 2012-aprile 2015 non superano il totale di € 831,40, anziché € 1.080,42 come
evidenziato nei registri di contabilità.
3) Non appare, parimenti, comprensibile la ragione per cui non si è provveduto a
registrare, sui registri di contabilità dei periodi 2013-2014 e 2014-2015, gli incassi a
titolo di canone di locazione per l’appartamento di proprietà condominia le
confermando un modus operandi, a parere di chi scrive, largamente criticabile. Nel
periodo 2012-2013 gli incassi per proventi da locazione dell’appartamento
condominiale sono stati registrati in un’unica soluzione alla fine del periodo medesimo .
In altre parole, durante il primo periodo l’amministrazione condominiale ha incassato
proventi derivanti dal contratto di locazione dell’appartamento di proprietà
condominiale che non ha provveduto a registrare in contabilità se non alla fine del
periodo, mentre nei restanti periodi non ha provveduto neanche a registrarli. Tuttavia,
nella c.d. “Situazione contabile” di tutti e tre i periodi appare la voce “entrate di gestione
e rendite condominiali” che in un certo senso certifica di fatto gli incassi effettuati –
ancorché non siano stati affatto registrati (o registrati solo al termine del periodo) – per
un importo di € 7.800,00 per anno che potrebbe configurare una violazione dell’obbligo
di trasparenza. A maggior prova, qualora ce ne fosse ancora bisogno, della pesante
confusione contabile con cui sono stati compilati i registri di contabilità, si possono
rilevare, nel documento relativo al periodo 2014-2015 nella parte descritta come
“ELENCO DELLE SPESE CONDOMINIALI A CONSUNTIVO GESTIONE
CONDOMINIALE 01/05/2014-30/04/2015”, due registrazioni nella colonna “Entrate”
(voce n. 47 e n. 48) per un importo di € 7.800,00 ciascuna (totale € 15.600,00): non si
comprende come sia possibile – e cosa significhi effettivamente – rappresentare
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proventi, quindi entrate, in un documento dedicato alle sole spese, registrarli in forma
doppia e dedurli dal totale delle spese medesime.
4) Per quanto concerne le spese relative all’energia elettrica, non si può evitare di
evidenziare che nel periodo 2013-2014 sono state contabilizzate spese per € 2.551,68
(vds. voci n. 278 e 279 del reg. cont. 2013-2014) contro una spesa accertata, attraverso
le copie delle fatture consegnate, di € 2.121,18, con una differenza negativa di € 430,50;
mentre nel periodo 2014-2015 sono state contabilizzate spese per un importo di €
2.684,00 (vds. voci n. 300 e 301 reg. cont. 2014-2015) contro una spesa accertata di €
2.121,50, con una differenza negativa di € 562, 50: in totale un importo di € 993,00 di
maggiori spese dichiarate in realtà, dalla documentazione prodotta, mai sostenute nei
periodi considerati.
5) Quanto, poi, alle spese relative al consumo dell’acqua, devono essere rilevate delle
irregolarità che sono sinteticamente riportate nella tabella che segue1:
Periodo
Importo
contabilizzato (Euro)
Importo speso
(Euro)
Differenza
(Euro)
2012-2013 4.559,56 4.388,01 - 171,55
2013-2014 4.533,62 4.092,17 - 441,45
2014-2015 11.234,56 5.481,82 - 5.752,74
Come appare evidente, ci sono differenze sostanziali tra quanto contabilizzato e quanto
effettivamente speso – ricavato dall’importo delle fatture – con una differenza totale
negativa di € 6.365,74.
Infine, per quanto concerne il servizio di lettura dei consumi di acqua e di ripartizione
in ambito condominiale, questo revisore ritiene che, trattandosi di una prestazione di
servizi nell’interesse comune, le spese associate dovrebbero essere sostenute in base al
valore della proprietà di ciascuno e non in parti uguali qualora, come nel caso in esame,
il regolamento contrattuale non regolasse diversamente. Peraltro, il compenso dovuto
alla IDROTALMACO GENERAL SERVICE S.r.l., società incaricata, appunto, del
1 Vds. voce n. 130 del registro di contabilità per 2012-13, voce n. 173 per 2013-14 e voci n. 303 e 305 per 2014-15
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servizio di lettura e ripartizione dei consumi, è stato scorrettamente pagato mediante
addebito sulle quote acqua e non pagando la relativa fattura.
6) Una menzione a parte meritano le cosiddette gestioni separate normalmente legate ad
interventi di natura straordinaria. Nel condominio di cui si tratta, nel periodo maggio
2012-aprile 2015, sono stati effettuati interventi straordinari per un importo dichiarato
totale di € 36.291,00: di seguito, sono riportate le considerazioni ritenute opportune per
ognuno di essi.
Infissi e finestre. Dal punto di vista meramente contabile, si deve rilevare che la delibera
del 28-05-2104 (presidente Cacciotti, segretario Perrozzi) con la quale il condominio
decide all’unanimità dei presenti, secondo quanto riportato nel relativo verbale, la
sostituzione degli infissi e delle finestre della scala comune e affida all’amministratore
in carica l’incarico di prelevare l’importo necessario approvato, pari a € 6.000,00 + IVA
10%, per l’esecuzione dell’appalto da parte della MA.VI. Soc. Coop., risulta non
corrispondente a quanto pagato (€ 6.480,00 + IVA 10%) con una differenza di € 528,00.
Infatti gli importi, regolarmente registrati in contabilità e pagati attraverso il conto
corrente condominiale (€ 2.851,20 in data 24-06-2014, € 2.750,00 in data 23-07-2014
e € 1.526,80 in data 31-07-2014), sono stati corrisposti a fronte di tre fatture (n. 30 del
19-06-2014, n. 35 del 21-07-2014 e n. 36 del 30-07-2014). Non è pervenuto, da parte
dell’amministratore in carica, nessun documento che possa far ritenere che l’assemblea
abbia successivamente ratificato la variazione di spesa e la richiesta di informazioni
avanzata nei confronti della MA.VI. Soc. Coop. non ha avuto alcun seguito (di tali
diffusi atteggiamenti da parte degli operatori economici coinvolti si parlerà più
diffusamente nella parte conclusiva). Pertanto, tale differenza deve essere considerata,
sulla base delle risultanze fornite e della mancanza di ulteriori informazioni contrarie,
corrisposta illegittimamente.
Lavori ascensore. La delibera alla quale si deve far riferimento è quella adottata
nell’assemblea del 26-03-2015 (presidente Bianchi, segretario De Carli) al cui ordine
del giorno (o.d.g.), punto quinto, fu posta la “Ratifica di spesa per interventi impianto
ascensore pena il suo fermo”. In tale occasione fu verbalizzato che l’assemblea
ratificava la spesa degli interventi di manutenzione straordinaria dell’ascensore per un
importo di € 3.850,00, oggetto di sgravio fiscale, da ripartire attraverso la tabella
ascensore ex art. 1124 c.c. con emissione di rata straordinaria.
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Rel. n. 102/2016 Ed. 01
Al di là delle rilevazioni di natura prettamente giuridiche sulle modalità di registrazione
del voto in assemblea alle quali si rimanda ad altra sezione di questa relazione, non
poteva trattarsi che di un intervento effettuato con caratteristiche di urgenza (“pena il
suo fermo”) ex art. 1135 cod. civ., comma secondo; tuttavia, dai documenti prodotti
dall’amministrazione condominiale non è stato possibile ottenere conferma di tale
presupposto poiché neanche dal verbale d’ispezione di ARPA LAZIO del 27-01-2012,
a firma dell’Ing. L. Padronetti, è stato possibile accertare che fossero state prescritte
urgenti necessità d’intervento sotto pena di fermo dell’impianto. Neppure si può, a
parere di questo revisore condominiale, ritenere validi, ai soli fini della classificazione
d’urgenza, i contenuti dei preventivi della società incaricata della manutenzione
ordinaria dell’impianto a causa del proprio precipuo interesse economico nella
partecipazione dell’impresa. Ne consegue che, mancando i presupposti di urgenza ex
art. 1135 c.c. comma secondo, l’amministrazione condominiale non poteva far eseguire
i lavori senza una precisa preventiva legittima delibera in tal senso.
Lavori androne e portone ingresso. Nell’assemblea del 27-11-2012 (presidente
Perrozzi, segretario De Carli) sono stati approvati i lavori in questione (punto 7 o.d.g.)
suddivisi in: a) sostituzione portone dello stabile per un costo non superiore a € 7.000,00
+ IVA; b) ripulitura androne e tinteggiatura costo € 4.400,00 + IVA come da preventivo
GIAMMAR sas., che sembrerebbe essere stato presentato in assemblea ma non a questo
revisore.
Per ciò che riguarda la scelta del portone d’ingresso con la medesima decisione
assembleare è stata nominata una commissione, formata dai condòmini Perrozzi,
Rombolà, Licari, Cacciotti, Bianchi e Barile e, dagli atti forniti, risulta, in via deduttiva,
che l’incarico della sostituzione del portone d’ingresso è stato affidato alla ditta
VITELLI Carlo, dopo l’emissione di un preventivo (n. 13/13, peraltro non consegnato
né dall’amministratore in carica2 né dalla ditta Vitelli, alla quale è stato richiesto), per
un importo totale di € 15.367,00, IVA 10% inclusa, somma ben diversa da quelle
approvate in sede assembleare, con una maggiore spesa di € 2.827,00.
Questo revisore non intende, ovviamente, entrare nel merito delle scelte dell’assemb lea
condominiale limitandosi a rilevare che nulla è stato evidenziato nel verbale che
2 A corollario, deve essere evidenziato che questo revisore ha tentato, più volte, di ottenere maggiori informazioni da parte della ditta Vitelli senza alcun risultato ma, anzi, ricevendo opposizione anche alla conoscenza del semplice indirizzo p.e.c. associato alla ditta Vitelli medesima che, come noto, è obbligatorio per imprese e professionisti al fine di semplificare le modalità di corrispondenza.
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Rel. n. 102/2016 Ed. 01
ratificava la spesa a proposito di tale incremento che risulta, quindi, apparentemente
ingiustificato.
Cornicione Morini-Mercuri. Nell’assemblea del 28-05-2014 (presidente Cacciotti,
segretario Perrozzi) viene denunciato un non meglio precisato danno da infiltrazione di
acqua dalla terrazza condominiale per il quale l’assemblea decideva di far eseguire gli
interventi di ritinteggiatura degli ambienti danneggiati per poi successivamente
ratificare le spese; tale terrazza condominiale sembrerebbe suddivise in due aree ad uso
esclusivo della proprietà interni n. 25 e 26 (Mercuri e Morini, appunto).
In via preliminare, si deve osservare che nulla è stato disposto – o quantomeno nessun
documento è stato consegnato circa una eventuale relazione tecnica in proposito – da
parte dell’amministrazione in carica, per accertare la natura e la causa dell’infiltrazione
lamentata poiché, ad avviso di questo revisore, qualora fosse stata ravvisata, in tutto o
in parte, una responsabilità nella custodia della terrazza condominiale ex art. 2051 cod.
civ. da parte delle proprietà esclusive, il condominio avrebbe dovuto intervenire per la
sola parte residuale. Quindi, era necessario che l’amministrazione incaricasse un
tecnico abilitato (ovviamente estraneo agli operatori economici che potevano essere
coinvolti nell’esecuzione delle opere successive) che accertasse le cause
dell’infiltrazione e solo qualora fossero state escluse responsabilità ascrivibili ai custodi
delle proprietà esclusive, poteva essere ripartito l’onere sul condominio a mente di
quanto previsto all’art. 1126 cod. civ. Tuttavia, nell’assemblea che si è tenuta in data
26-03-2015 (presidente Bianchi, segretario De Carli), viene ratificata la spesa, per gli
interventi lato Morini e Mercuri, di un importo di € 8.750,00 + IVA che non coincide
con gli importi fatturati. Poiché l’amministrazione condominiale non ha fornito alcun
preventivo accettato associato a tale spesa, sono state chieste informazioni, purtroppo
senza esito, alla Arts & Crafts Srl, che sembrerebbe essere stata incaricata di parte
dell’intervento, e che ha emesso due fatture (n. 43/2014 e 44/214 ognuna per un importo
di € 2.000,00 + IVA 10%.), per un totale di € 4.400,00, ambedue pagate nel giugno
2014 a mezzo bonifico. Non avendo ricevuto le necessarie informazioni né
dall’amministrazione in carica e né dalla ditta sopra citata3 non è possibile associare la
spesa all’intervento effettuato e, pertanto, mancando evidenza di tale legame non si
3 La mancata collaborazione della ditta sopra citata nel fornire le informazioni richieste risulta quanto mai incomprensibile.
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riesce a comprendere cosa si sia potuto approvare, con la delibera del 26-03-2015, non
essendo stato, da quanto risulta a verbale, presentato alcun preventivo.
In Allegato H sono riportati alcuni esempi di dettaglio, tra i più eclatanti, di registrazioni
effettuate sui registri di contabilità rilevate come non corrette, per ogni periodo
considerato.
b. Aspetto giuridico
Generalità. Per quanto riguarda il quadro giuridico di riferimento, si deve gioco forza tenere
conto dell’entrata in vigore della legge di riforma del condominio (18 giugno 2013) poiché,
in precedenza, non si può che valutare caso per caso in relazione alle sentenze dell’Autor ità
Giudiziaria che si sono succedute nel tempo.
Utilizzo del conto corrente condominiale. Così, la circostanza secondo cui, dal maggio
2012 all’aprile 2013 e successivamente fino al giugno 2013, si sia tenuta, da parte
dell’amministratore in carica, una contabilità quasi unicamente improntata ad una gestione
in “cassa contanti”, peraltro senza distinzione con una “cassa assegni” (a quanto sembra,
volutamente non istituita), e senza utilizzare per i versamenti dei condomini, se non
marginalmente, il conto corrente postale condominiale, è da considerarsi una condotta che
si è posta al di fuori del perimetro consentito poiché sia il Tribunale civile di Roma che il
Tribunale civile di Salerno, con due sentenze sostanzialmente conformi, avevano stabilito
nel 2009 e, più recentemente, nel 2011 che l’obbligo di utilizzo del conto corrente
condominiale sussiste anche se la legge in vigore non lo prevedeva espressamente in quanto
rispondente ad una esigenza primaria di trasparenza.
A partire dal 18 giugno 2013, la legge impone che l’utilizzo del conto corrente
condominiale sia obbligatorio ma, secondo le verifiche incrociate tra estratti del conto
corrente condominiale, registri contabilità e copie di fatture, nel caso del condominio di
Viale Somalia 215a in Roma, tale obbligo è stato osservato solo in parte: in tale quadro
l’amministrazione in carica, a parere di questo revisore, non può che essersi resa
responsabile, a norma dell’art. 1129, comma 7, del codice civile, di detta violazione in
forma continuata, per la quale la legge prevede la revoca dell’amministratore ex art. 1129,
comma dodici, numero 3), del codice civile.
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Quindi, per tutti e tre i periodi, l’amministrazione in carica, avendo omesso di utilizza re
appieno il conto corrente condominiale può essere, per ciò solo, revocata.
Rendiconto condominiale. La legge in vigore prevede che il rendiconto debba essere
formato: a) dal registro di contabilità; b) dal riepilogo finanziario; c) dalla nota sintetica
esplicativa e, dall’esame della documentazione fornita dall’amministrazione in carica,
appare evidente che sia il registro di contabilità che la nota sintetica esplicativa non sono
mai stati consegnati né alla cliente e né ai restanti condomini. Quanto al riepilogo
finanziario previsto dalla legge, ancorché sia possibile assimilare tale documento alla c.d.
“Situazione contabile” che l’amministratore in carica ha trasmesso, esso non può essere
oggetto di alcuna disamina, se non in poche eccezioni, poiché la tenuta della contabilità,
dalla quale esso dovrebbe derivare, non può che essere definita come assolutamente
inadeguata4. Tuttavia, appare inconfutabile a questo revisore che un rendiconto presentato
privo del registro di contabilità sia nullo ab origine e che, pertanto, sia inevitabile che tutti
i rendiconti riferiti ai tre periodi in esame siano nulli e ciò anche in riferimento al primo
periodo (2012-2013) che risulta approvato nell’assemblea del 21 ottobre 2013 (presidente
Perrozzi, segretario Rombolà) vale a dire dopo l’entrata in vigore della legge di riforma.
Quanto alla mancanza della nota sintetica esplicativa, essa costituisce, a parere di chi scrive,
un notevole deficit informativo per la compagine condominiale tale da determinare quanto
meno una violazione dell’obbligo della correttezza informativa da parte
dell’amministrazione in carica. Tutto questo, non può che aver generato un danno che
dovrebbe essere posto a carico della compagine condominiale poiché la medesima ha
proceduto all’approvazione dei rendiconti condominiali senza il benché minimo dubbio
anche quando la cliente, nell’ultima assemblea che si è tenuta in data 04 maggio 2016, ha
manifestato forti dubbi sull’effettiva validità del rendiconto 2014-2015 senza, tuttavia,
alcun apprezzabile successo5 (vds. Allegato I).
Registro di anagrafe condominiale. Il registro di anagrafe condominiale è stato istituito con
la legge di riforma (art. 1130, primo comma, num. 6) cod. civ.) ed è stato regolarmente
richiesto all’inizio dell’attività di revisione senza, tuttavia, che l’amministrazione
accogliesse la richiesta. In realtà l’amministratore in carica, nell’ultimo incontro con lo
4 Si ricordi che i registri di contabilità sono stati consegnati solo su richiesta e solo a questo revisore.
5 Lo scrivente, in quell’occasione delegato dalla cliente a rappresentarla in sede di riunione assembleare, ha potuto verificare direttamente la reazione
di scherno sia dell’amministratore in carica e sia dell’assemblea alla lettura del documento che è stato, su richiesta, successivamente allegato al verbale medesimo.
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scrivente, ha sostanzialmente ammesso di non aver mai provveduto alla sua istituzione pur
essendo stato posto in condizione di poter ottemperare. In tale contesto, appare quantomeno
chiaro che la mancata istituzione del registro di anagrafe condominiale, oltre a non
permettere allo scrivente la verifica della corretta associazione dei pagamenti effettuati dai
condomini e/o dai conduttori e/o usufruttuari, costituisce una precisa violazione dell’art.
1129, comma dodici, num. 7) del cod. civile, classificabile come grave irregolarità per la
quale lo stesso codice prevede la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea
ovvero su disposizione dell’autorità giudiziaria. A tale riguardo si cita la sentenza n.
1870/2016 del Tribunale di Genova in cui, tra l’altro, si sancisce l’obbligo di inviare le
comunicazioni di legge all’indirizzo risultante dall’anagrafe condominiale, in assenza di
indicazioni contrarie da parte dell’interessato.
Targa di reperibilità. Dalle verifiche effettuate e dalle informazioni fornite dalla cliente,
l’amministrazione in carica non ha mai esposto la targa di reperibilità che, con l’entrata in
vigore della legge di riforma, è obbligatoria ancorché i costi relativi siano a carico della
compagine condominiale, in violazione dell’art. 1129, comma quinto, codice civile.
Polizza individuale e massimali. Anche se la legge di riforma non impone
all’amministratore condominiale di essere coperto da polizza di assicurazione generale,
sussiste un obbligo specifico, ad avviso di chi scrive, per ciò che riguarda l’adeguamento
dei massimali di polizza in caso di lavori straordinari. Il condominio in esame ha approvato
ed eseguito lavori nei periodi sotto verifica per i quali l’amministrazione in carica avrebbe
dovuto presentare la prova che l’adeguamento dei massimali era stata effettuata e ciò anche
se l’importo totale dei lavori approvati poteva essere considerato minimo ma non risulta
che l’amministrazione medesima abbia presentato tutto ciò alla compagine condominia le
in occasione di detti lavori, o quantomeno questo non si evince dai verbali assemblear i.
Pertanto, ad opinione di questo revisore, non essendo stata prodotta evidenza della effett iva
copertura assicurativa per la responsabilità civile per i lavori, essa deve considerars i
inesistente e, di conseguenza, sussiste una violazione dell’art. 1129, comma quarto, del
codice civile.
Conto anticipi. Nella “SITUAZIONE CONTABILE GESTIONE CONDOMINIALE
01/05/2014-30/04/2015” consegnata a questo revisore6 appare una voce descritta come
“Amministrazione c/anticipi a fine gestione” per un importo pari ad € 1.657,48 che,
6 Si confrontino gli allegati L e L1
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secondo quanto si è potuto appurare dalle pochissime informazioni fornite, dovrebbe
rappresentare un credito dell’amministratore nei confronti del condominio. Ma, come si è
già avuto modo di affermare, le cosiddette “situazioni contabili” presentate in luogo dei
riepiloghi finanziari previsti dalla legge, non godono di una attendibilità tale da poterli
ritenere validi e, quindi, l'amministrazione in carica, per poter eventualmente recuperare
l'anticipazione, laddove legittima, avrebbe dovuto dimostrare l'anticipazione attraverso la
produzione dei titoli di pagamento ovvero bonifici provenienti da suo conto personale,
assegni ovvero distinte di versamenti in contanti a pagamento delle singole partite. Inutile
evidenziare che nulla di tutto ciò è stato presentato e, quindi, il preteso credito non può, a
parere di chi scrive, essere riconosciuto. Infatti, la Cassazione, con sentenza n. 10153/2011,
ha stabilito che la differenza negativa risultante dal rendiconto, che è sottoposto al princip io
di cassa, non costituisce automaticamente prova dell'anticipazione da parte
dell'amministratore che potrebbe avere reperito i fondi altrove, ad esempio, da rimanenze
di cassa.
Svolgimento delle assemblee. Dall’esame dei verbali consegnati, si è potuto constatare, non
senza estrema difficoltà di interpretazione a causa della modalità di scrittura che è apparsa
a tratti veramente incomprensibile, che in alcuni casi non sono riportati, in caso di
approvazione della delibera, coloro che si sono dichiarati favorevoli, contrari ovvero che si
siano astenuti con indicazione specifica del peso millesimale. Tale circostanza è stata più
volte censurata dalla Corte di Cassazione in passato poiché viola il principio di trasparenza
non rendendo possibile l’identificazione certa dei condòmini favorevoli e contrari e, quindi,
la verifica del quorum richiesto (ex multis Cass. n. 18192/2009, n. 6552/2015 e n.
20786/2015).
c. Aspetto fiscale
Generalità. La verifica degli aspetti fiscali si estrinseca nella verifica degli obblighi fiscali
del condominio nei confronti degli Enti impositori. Tuttavia, la presente attività non è stata
completata per quasi assoluta mancanza della documentazione relativa richiesta (vds.
annesso “Elenco documentazione mancante”). L’unica attività possibile è stata la verifica
degli F24 forniti associati alle fatture pagate.
Inoltre, non si può tacere sulla circostanza che, per quanto concerne il Canone di
occupazione di suolo pubblico (COSAP) per il passo carrabile condominiale, previsto dal
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Regolamento Comunale del Comune di Roma Capitale – Deliberazione del Consiglio
Comunale n. 26 del 03-03-2003, le cui modalità di pagamento sono dettate all’art 21,
comma 2, del medesimo Regolamento nel quale è stabilito che il pagamento può essere
effettuato tra il mese di dicembre dell’anno precedente e il mese di gennaio dell’anno di
riferimento.
Dalla scarna documentazione fornita, si è potuto stabilire che:
il canone dell’anno 2012 è stato pagato in ritardo;
il canone dell’anno 2013 è stato pagato con oltre un anno di ritardo, con aggravio di
spese ed interessi e solo su sollecito di pagamento degli uffici comunali preposti;
il canone dell’anno 2014 è stato pagato con oltre sette mesi di ritardo;
per l’anno 2015 non è stata fornita documentazione.
Tuttavia, tra la documentazione inerente è stata trasmessa anche la copia di un bollettino di
pagamento, in data 05-03-2014, di una sanzione amministrativa per il verbale n.
14130181252 (importo € 300,88, non annotato sul registro di contabilità), per il quale è
stato possibile verificare che si è trattato di violazione all’art. 120 del D.P.R. 16 dicembre
1992, n. 495 (Regolamento di attuazione al C.d.S.), comma 1, lettera e), per avere esposto
il cartello stradale di passo carrabile senza l’indicazione del numero di concessione e l’anno
di rilascio della concessione medesima. In buona sostanza, il condominio ha pagato una
sanzione per violazione al codice della strada che l’amministrazione condominiale era
tenuta – anche per il fatto che presta assistenza legale a favore del condominio medesimo
– ad evitare esponendo il cartello stradale nella modalità prevista dal regolamento di
attuazione. Tale circostanza non risulta che sia mai stata portata a conoscenza
dell’assemblea non avendone trovata traccia nei verbali assembleari consegnati.
6. CONCLUSIONI
Il quadro sin qui esposto lascia intendere che, purtroppo, le modalità con le quali è stata gestita
la contabilità condominiale non possono che definirsi alquanto sciatte. Qualora si volesse
ricostruire in modo corretto tutta la contabilità sarebbero necessari, a parere di chi scrive, mesi
di attento lavoro ed assoluta collaborazione da parte della amministrazione in carica,
circostanza che questo revisore non ha potuto assaporare se non a denti stretti ed in modo
approssimativo.
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Rel. n. 102/2016 Ed. 01
Tornando al concreto, dal punto di vista contabile e nei periodi sotto verifica, la condotta
dell’amministrazione in carica non può che dirsi, come già avuto modo di affermare, sciatta:
ciò porta direttamente ad affermare che i registri di contabilità sono privi di attendibilità e i
relativi riepiloghi finanziari, ovvero le c.d. “situazioni contabili”, altrettanto privi di
attendibilità anche perché si è scelto di operare, nella stragrande maggioranza dei casi, in cassa
contanti, in violazione degli orientamenti giurisprudenziali prima, e della legge in vigore poi.
Vi sono, poi, numerosi atteggiamenti in contrasto con le norme che, francamente, risultano
davvero incomprensibili agli occhi di questo revisore quali la mancanza di istituzione del
registro di anagrafica condominiale o la mancanza della targa di reperibilità o ancora la
consegna del rendiconto non conforme.
Inoltre, il pagamento in ritardo di canoni per le concessioni comunali e il pagamento sotto
silenzio di sanzioni amministrative, peraltro non riportato sul registro di contabilità, non può
che essere evidenziato con forza in modo sicuramente negativo.
In definitiva, sulla base di quanto sin qui esposto, ben sapendo di essere di gran lunga
incompleti in ragione del fatto che moltissime informazioni non sono state fornite, questo
revisore ritiene di poter affermare, con ragionevole certezza, che potrebbero sussistere
violazioni di legge e violazioni dei principi contabili condominiali, e pertanto il giudizio
complessivo, rapportato a quanto si è potuto verificare, non può che essere largamente
sfavorevole.
Il Revisore Contabile Condominiale
(Maurizio Sorci)