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《税法》教学设计
第十章第 3 节
土地增值税法
财政金融学院
李 珂
二零二零年四月
2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案
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一、课程基本信息
课程名称 《税法》
课程章节 第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
第三节 土地增值税法
教学课时 45分钟
教学目标
1.知识目标
掌握土地增值税纳税人、征税范围、税率等基本要素;
2.能力目标
(1)能够精确计算开发房产、销售旧房 、转让土地使用权 土地增值税的
应纳税额;
(2)准确运用超率累进税率计算应纳税额;
(3)理解制定土地增值税法条文的逻辑关系,分析制定税法的基本原则;
3.情感态度价值观目标
树立正确的纳税态度,培养自觉的纳税意识
重点与难点
1.教学重点
(1)土地增值税纳税义务规定、征税范围的甄别;
(2)四级超率累计税率的适用
(3)开发房产、销售旧房 、转让土地使用权等土地增值税应税行为的应纳
税额计税。
2.教学难点
(1)四级超率累计税率的适用
(2)开发房产土地增值税应税行为的应纳税额计税。
重难点
应对措施
1.课前预习,课前预习检测题(见附件 2 )
2.课堂讲授、讨论、训练
方法与手段
1.教学方法
采取课前预习,课堂讨论、讲授、训练、相结合的半翻转课堂的教学方法。
2.教学手段
多媒体课件、课堂讨论、学习通教学平台互动功能(选人、抢答、投屏)
课程资料 【课前预习思考题】课程网站资料:
【习题集与作业】 自编《税法习题集与作业》
教学案例 自编《税法案例集》 例题
2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案
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二、教学思路
教学活动包括课前预习、课堂教学、课后巩固等,具体流程如下图:
三、教学过程
教学理念 教学内容 教学手段
问题导入
(2 分钟)
房地产业是否是暴利?房价跟那些因素有关?
讨论
课前预习
( 课 外 线
上)
1.课前预习
通读教材、在线预习检测,高质量完成课前预习。
1.1.在线视频学习(见附件 1)
土地增值税有一定难度,预习中遇到困难,可以通过超星学习通《税法》
课程网络平台链接,观看中国大学 MOOC江西财经大学《中国税制》视频,看
完视频,对土地增值税有个整体认识。
1.2.课前预习检测题(见附件 2 )
在税法网络课程平台发布课前预习作业题,4个选择题、1个计算题,总
分 100 分,学生做完后,系统自动给出成绩,作为平时成绩的依据,以此督
促学生自主学习。4个选择题难度较小,考察对土地增值税基础知识的掌握。
计算题考察四级超率累进税率的适用方法,稍有难度,估计正确率不高。通
过题目督促学生思考超率累进税率的适用,课堂上,根据学生对该理解存在
的问题进行讲解,针对性更强,效率更高。图 1、图 2分别是学生课前预习后,
在学习通平台预习作业完成情况与成绩。
图 1.课前预习完成情况
课 程 网 站
在线习题
课前预习 课堂教学 课外拓展 课后巩固
讲授、讨论 答疑、训练
文献阅读
讨论 课后作业
课后测试
课前阅读 课前作业
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课堂讲授
(7 分钟)
课堂讨论
(4 分钟)
图 2.学生课前预习成绩
2.课堂教学组织
2.1. 结合在线预习检测题成绩,梳理部分基础知识
结合学生课前预习检测题的失分情况,简要梳理土地增值税法的纳税人、
征税范围等基本要素,重点提示税法规定的特殊情况:捐赠房地产、交换房
地产、代建房产等计税问题。(该部分内容以课下记忆为主,课堂无需展开)
税率是重点也是难点,通过学习通互动中“抢答”(计平时成绩),找到
对该问题理解比较透彻的学生,由学生讲解税率的适用方法。
在学生讲解的基础上做补充,并引入土地增值税的计算公式
应纳税额=∑ (每级距的土地增值税额 ╳ 适用税率)
或 应纳税额=土地增值税额 ╳ 适用税率 – 扣除金额╳ 速算扣除系数
图 3 为学生通过学习通 APP 抢答题目并讲解土地增值税税率,图 4 为学
生向抢答问题的同学提问。
图 3.学生抢答并讲课
多 媒 体 教
学
学生抢答
并讲课
学生提问
学生间互
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理论传授
(5 分钟)
图 4:学生间的互动,学生向主讲学生提问
2.2 讲授土地增值税的重点——应纳税额的计算
(1)房地产开发企业土地增值税计算
联系实际说明房地产开发房产项目的主要流程:买地 建房(房地产开发
成本、费用) 销售
增值额=销售收入—地价-开发成本、费用
房地产开发企业转让房产扣除项目梳理如图:
地价
①购买土 契税
过户手续费等
土地拆迁费;
工程前期费(规划、设计、测绘);
②房地产 建筑工程费;
开发成本 基础设施(供水、供电、供气、排污、通信、绿化等)
公共配套设施(健身器材等);
间接开发费用
销售费用 1.能够提供金融机构证明的,财务
费用据实扣除,
③房地开发费用:管理费用 即: 利息支出+(①+②)╳ 5%
财务费用 2.不能提供金融机构证明的,三
项费用(①+②)╳ 5%
城建税
④ 转让房产税金 教育费附加
印花税(房地产企业列入管理费用)
⑤ 其他扣除项目:(①+②)╳ 20%
动
多媒体
教学
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案例教学
课 堂 讨 论
(10 分钟)
【例题 1·计算题】某房地产开发公司转让写字楼,取得转让收入 15000
万元(不含增值税),公司即按税法规定缴纳增值税 200万元和其他税金(城
建税税率 7%,教育费附加征收率 3%,不考虑地方教育附加)。已知条件如下:
(1)该公司为取得土地使用权而支付的地价款关费用及契税共计 3000万元;
(2)投入房地产开发成本为 4000万元;
(3)房地产开发费用中的利息支出为 1200 万元(不能按转让房地产项目计
算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。
(4)公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。
要求:根据资料请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
【答案及解析】
(1)确定转让房地产收入 15000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:
①取得土地使用权所支付的金额为 3000万元
②房地产开发成本为 4000万元
③房地产开发费用=(3000+4000)×10%=700(万元)
④转让房地产有关的税金=200×(7%+3%)=20(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除=(3000+4000)×20%=1400(万元)
⑥转让房地产的扣除项目金额=3000+4000+700+20+1400=9120(万元)
(3)计算转让房地产的增值额=15000-9120=5880(万
(4)计算增值额与扣除项目金额比率
=5880÷9120≈64%
(5)应纳税额=5880×40%-9120×5%=1896(万元)
题目发出后,给 5 分钟时间,学生自己做题目,在此期间,观察学生做
题过程,了解学生做题思路,分析理解该房地产开发企业土地增值税计算存
在的问题,以便针对性讲解。 图 5、图 6 分别是认真做课堂练习、任课教
师进行辅导,及时了解学生学习情况。
图 5:学生认真做题
课堂训练
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案例讲解
(5 分钟)
图 6:教师发现问题、引导学生
5分钟后,利用学习通“抢答”功能,鼓励学生讲解自己的答案,对正确
答案的同学,加平时成绩。 一方面鼓励学生积极思考,另一方面督促部分课
堂上“不带脑”的学生,课堂上要动起来。如果没有学生抢答,说明绝大部
分学生不能快速运用税法条文解决实际问题。教师按照税法条文,结合实际
房地产企业开发房产流程,讲解题目答案并进行归纳。图 7为教师讲解答案。
图 7:教师讲解题目答案
(2)转让存量房(旧房)应纳土地增值税应纳税额计算
联系实际,举例说明单位或个人转让存量房(旧房)的经济业务涉及到扣除项
扣除的项目归纳如下:
师生互动
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案例教学
(9 分钟)
购房发票所载金额×[1+5%×售买年限]
① 建筑物的评估价格: 重置成本 ╳ 成新度折扣率
② 转让房产环节缴纳的税金:城建税、教育费附加、契税
③ 获得土地使用权所支付的地价款:出让金+登记费
(一般指原为国有资产的房产)
转让存量房,相对于房地产开发项目,土地增值税计算较容易 ,通过
例 2,训练学生自己思考问题的能力,同时也可检验学生对土地增值税应纳税额
计算掌握程度。
例题 2.李某是长沙市居民,于 2017年 2月以 50万元购得一间临街商铺,同
时支付相关税费 l 万元,购置后一直对外出租。2019年 5月,将临街商铺改
租为卖,以 126 万元转让给他人(含增值税,增值税征收率 5%),经相关评估机
构评定,房屋的重置成本价为 80万元,成新度折扣率为 80%。
要: 要求:根据上述资料,计算回答问题,每问需计算出合计数。
(1)李某转让商铺可以扣除的税金(不考虑印花税、地方教育附加)。
(2)李某转让商铺获得的增值额
(3)李某转让商品应缴纳的土地增值税。
答案:(1)增值税 126/(1+5%)╳5%=6(万元)
城建税及教育费附加 6╳(7%+3%)= 0.6(万元)
印花税 0.06
(2)允许扣除项目 房产评估值 80 ╳ 80%=64(万元)
税金 0.66万元
扣除项目金额=65.66(万元)
(3)增值额 126/(1+5%)- 65.66=54.34(万元)
增值率=54.34/64.6=85%
应纳土地增值税
= 54.34╳ 40%-65.66╳5%=21.736- 3.283= 18.453(万元)
避免课堂上部分学生懒惰,不愿动手做题目,给学生 3 分钟时间做题后,
利用学习通“主体讨论”功能,让学生将自己的答案,发送到屏幕,通过学
生答案,可以了解哪里没有掌握。选取正确答案的学生将做题思路及过程,
再选取错误答案的学生,将自己做题思路和过程,通过对比,学生自己能找
到问题所在。避免学生不敢公布答案,或者担心错误,迟迟不上传答案,对
做错的学生不惩罚,但是对正确答案的学生加平时成绩。图 8是学生将自己
多 媒 体
教学
教师引导
学生思考
全班同学
答案投屏
转让存量房扣除项目
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知识传授
(3 分钟)
的答案通过学习通 APP投屏到屏幕,图 9 选择答案正确的同学讲解做题思路。
图 8:学生将答案投屏到屏幕
图 9:选择正确答案的学生,讲解做题思路
2.3 土地增值税的其他问题——土地增值税清算;土地增值税税收优惠
政策
该部分内容重点在于记忆与理解,土地增值税清算条件需要在理解基础
上记忆,对此问题从税收立法的角度阐释。而税收优惠是重点在于记忆,内
容以教材为主,课堂上教师点到为止。
1.符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税清算
(税法如此规定,主要目的是防止纳税人无限制拖延税收)
(1)房地产开发项目全部竣工,完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。
2.符合下列条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行清算
(1)已竣工的房地产建设项目,已转让的面积占整个项目的 85%以上的;
同学讲题
思路
在线学习
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课后巩固与
知识拓展
( 课 后 线
上)
(2)取得销售许可证满 3年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
2.4 知识拓展与课后知识巩固
(1)在线主体讨论 :我国征收土地增值税采取四级超率累进税率,最低
税率 30%,最高达 60%,累进税率增强了政府对房地产开发和交易市场调控,
有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为,也增加了财政收入。请同学们选
择某省,查找其近 5年的土地增值税收入情况,简单评述当地土地增值税调
控和筹集收入的功能。图 10是学生课后在学习通 APP讨论去留言情况。
图 10:课后学生主体讨论留言截图
(2)在线检测(附件 3); 5个选择题。图 11是学生课后在线测试题
成绩统计。
图 11:课后测试成绩
课后学习
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(3)课后作业
《税法习题集》第十章 土地增值税作业
计算题: 2018年 4月,税务机关对某房地产公司开发的房产项目进行土地
清算,该房地产开发公司提供资料如下:
(1)2014年 6月以 18000万元拍的一宗土地,并交纳了契税。
(2)2015年 5月起,对受让土地 40%的面积进行一期普通住宅项目开发,
发生开发成本 6000万元、利息支出 600万元(未能提供金融机构的贷款
证明),允许扣除的有关税金及附加 150万。企业账簿显示房产开发项目管
理费用共计 570万元。
(3)2018年 3月该项目实现全部销售取得不含增值税收入 29000万元,发
生销售费用 390万元。公司已按照 2%预征率预缴该项目土地增值税 500万元。
(其他资料:当地适用契税税率 5%)
要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需要计算出合计数
(1)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的支付土地使用权金额
(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数
(3)计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税
答案:
(1)18000 ╳ (1+ 5%)╳ 40%=7560(万元)
(2) 房产开发成本 6000万元
房产开发费用 (7560+6000)╳ 10% = 1356 (万元)
税金 150万元
其他扣除费用 (18900+6000)╳ 20% = 2712 (万元)
(3)扣除项目合计= 7560+6000+1356+150+2712= 17778 (万元)
增值额=29000-17778=11222(万元) 增值率 11222/17778= 63%
应纳土地增值税
= 11222╳40% - 17778╳5%=4488.8-888.9= 3599.9 (万元
2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案
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附件:
1. 课 前 预
习题
2. 课 后 测
试题
附 1:国家精品课程网址
视频 1:土地增值税概述
https://www.icourse163.org/learn/JXUFE1002056012?tid=1206952295#/l
earn/content?
视频 2:土地增值税即使是
https://www.icourse163.org/learn/JXUFE-1002056012?tid=1206952295#/
learn/content?
附 2:课前预习检测题
【1·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是( )。
A.公司与公司之间互换房产 B.出让国有土地使用权
C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房后按比例分配自用房产
【答案】A
【2·单选题】下列房地产赠与行为,应当计算缴纳土地增值税的是( )。
A.夫妻之间互赠房产
B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业
C. 张某将自己的房产赠送给好朋友
D.王某继承了外公去世后留给他的一套房产
【答案】C
【3·多选题】下列关于增值税应税收入的表述,正确的是:项( )。
A.收入是指不含增值税的收入
B.收入是指含增值税收入
C.包括转让房产取得钢材、水泥等实物收入。
D.包括转让房产取得土地使用权、商标权等收入。
【答案】ACD
【4·多选题】转让旧房产,计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目
有( )
A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【5.计算题】计算题:
某房地产开发企业,开发一个房产项目,税务机关核定的收入 2000万元,
经查,计算土地增值税允许扣除的金额共计 1200万元。请计算企业用缴纳土
地增值税。
答案:(1) 扣除项目 1200 元,增值税额=2000-1200=800(万元) 税
率为 40%。
(2)应纳税=800╳40%-1200╳5%=260(万元)
2020 年一流课程教案《税法—第 10 章第 3 节土地增值税》教案
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附件 3:在线测试题
【1·单选题】以下项目中,转让新建房地产和转让存量房,在计算其土地增
值税增值额时均能扣除的项目有( )。
A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本
C.房地产开发费用 D.旧房及建筑物的评估价格
【答案】A
【2·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时,可作为清算单位的
是( )。
A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目
【答案】B
【3·多选题】以下项目中,转让新建房地产和转让存量房,在计算其土地增
值税增值额时均能扣除的项目有( )。
A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格
【答案】AC
【4·多选题】转让旧房产,计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有
( )
A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【5·计算问答题】某房地产开发企业,取得土地使用权所支付的金额为 1000
万元,房产开发成本为 6000万元;向金融机构借入资金利息支出 400万元(能
提供贷款证明且可以合理分摊),其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100万元;
该省规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的,其他房地产开
发费用的计算扣除比例为 5%。计算该企业允许扣除的房地产开发费用为多少万
元。
【答案及解析】允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×
5%=650(万元)。
【6.计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房,与商品房相关
的土地使用权支付金额和开发成本共计 10000 万元;该公司没有按房地产项目
计算分摊银行借款利息;当地政府规定,计征土地增值税时房地产开发费用扣
除比例按国家规定允许的最高比例执行;与转让该商品房有关的税金为 200 万
元。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时,应扣除的房地产开发费用和
“其他扣除项目”的合计金额为( )
答案:10000×(10%+20%)=3000(万元)